Қазақстан Республикасында ипотекалық несиені жетілдіру
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
1.бөлім. Ипотекалық несиенің жалпы сипаттамасы
1.1. Иптотекалық несиенің пайда болуы мен даму тарихы ... ... ... ... ... ... ...5
1.2. Ипотекалық несиенің атқаратын қызметтері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .13
2.бөлім. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиенің қазіргі жағдайы
2.1. Еліміздегі ипотекалық несиенің көрсеткіштеріне
талдау жасау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 26
2.2. Қазақстан Республикасындағы банктердің ипотекалық несие беру қызметтерінің құрылымын талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...36
3.бөлім. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиені жетілдіру
3.1. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиені дамыту жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .49
3.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиенің болашағы ... ... ... ..63
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...72
Пайдаланылған әдебиеттер ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .74
1.бөлім. Ипотекалық несиенің жалпы сипаттамасы
1.1. Иптотекалық несиенің пайда болуы мен даму тарихы ... ... ... ... ... ... ...5
1.2. Ипотекалық несиенің атқаратын қызметтері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .13
2.бөлім. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиенің қазіргі жағдайы
2.1. Еліміздегі ипотекалық несиенің көрсеткіштеріне
талдау жасау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 26
2.2. Қазақстан Республикасындағы банктердің ипотекалық несие беру қызметтерінің құрылымын талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...36
3.бөлім. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиені жетілдіру
3.1. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиені дамыту жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .49
3.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиенің болашағы ... ... ... ..63
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...72
Пайдаланылған әдебиеттер ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .74
Қоғамның әлеуметтік тұрақтылығының негізгі алғы шарттарының бірі халықты тұрғын үймен қажеттілігін қанағаттандыру болып табылады. Жеке үйі немесе пәтері бар адам психологиялық тұрғыдан тұрақты болып саналады. Ол жанұя құруға, бала тәрбиелеуге, тұрмыс тіршілігін жақсартуға мүмкіндігі бар, өз кезегінде халықтың еңбекке қабілеттілігін көтереді. Осыған орай, халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуде ипотекалық несиелеу маңызды рөл атқарады.
Ипотекалық несиелеу-тұрғын үй саласына бюджеттен тыс инвестициялық тартудың өнімдік тәжірибесінде ең бір сыннан өткен және сенімді әдістердің бірі болып саналады. Нақ осы ипотека - халықтың тұрғын үй жағдайын жақсартуға, банктердің тиімді және пайдамен жұмыс істеуге, құрылыс кешенінің өндірісті жұмыспен бірқалыпты қамтамасыз етіп тұруына байланысты мүдделерін бір арнаға тоғыстыруға мүмкіндік береді. Ипотека сондай-ақ жалпы экономикалық өсуге мүдделі мемлекет үшін де тиімді. Себебі халыққа ипотекалық несие берудің кең таралуы экономикалық дамуға жәрдемдесетін болады.
Нарықтық экономикаға көшкеннен кейін Қазақстанда да ипотекалық негіздері қаланып, біздің елімізге қолайлы деген малайзиялық модель қалыптаса бастады. Қазақстанда ипотеканың дамуы Республика Президентінің 1995 жылғы 23 желтоқсандағы «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» заң күші бар жарлығынан бастау алады. Үкіметтің осы бағыттағы жұмысының бірінші кезеңі 2000 жылғы 21 тамыздағы қаулысымен Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді жүйесін дамыту тұжырымдамасын бекіту болды. Ұсынылған тұжырымдаманың негізі жаңадан салынған тұрғын үйді, сондай-ақ қайталама нарықтағы тұрғын үйді қоса алғанда еркін нарықта дайын тұрғын үй сатып алу үшін азаматтарға ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің нарықтық жүйесін құруға келіп салды.
Ипотека дамыған нарықты экономика елдерінде, ең алдымен АҚШ пен Еуропада кеңінен тараған. Бұл ипотекалық несиенің басқа несие түрлерімен салыстырғанда елеулі артықшылығы бар екендігімен байланысты. Атап айтқанда, ипотекалық несие екі жақтың да тәуекел деңгейін азайтады. Тұтынушы несиені едәуір ұзақ мерзімін, яғни тұрғын үйді өзінің иелігінде сақтап қалады. Ал несие беруші болса, берілген несиенің орнын толтырудың қай жағынан да ұтылыссыз нұсқасына ие болады.
Ипотекалық несиелеудің басты мақсаты-халықтың өзінің және несие қаржысы есебінен еркін нарықта дайын тұрғын үй сатып алуына жәрдемдесу болып табылады. Тұрғын үй ипотекалық несиесі-бұлбанктің клиентке тұрғын үй сатыпалуға арнап беретін ақшалай қаражаты. Тұтынушы өз кезегінде мұндай несиені пайдаланғаны үшін банкке сыйақы төлеуі, сондай-ақ ай сайын белгіленген көлемде қарыз қаржысын қайтарып отыруы тиіс. Несие есебінен сатыпалынған тұрғын үй қарыз алушының атына хатталады және тұтынушы ипотекалық несиені толық өтегенге дейін банкке кепілдікке қойылады.
Ипотекалық несиенің ең басты артықшылығы – сіз өзіңіздің меншікті тұрғын үйіңізге бүгіннің өзінде-ақ ие боласыз да, ал ақшасын бірнеше жылға созып, бірте-бірте төлеп қатынасу. Ипотекалық несиені алу үшін сатып алынатын тұрғын үйден басқа қандай да бір қосымша кепілзат талап етілмейтіні де маңызды. Ипотекалық несие бойынша тұрғын үй сатыпалу ұзақ жылдар бойы көп ақша шығарып, пәтер жалдап тұрғаннан, және де соншама қаржыңды шығындағаннан кейін де үй-жайсыз қала бергеннен әлдеқайда пайдалы екендігі ешқандай талас туғызбаса керек. Ипотека-несиеге үй сатыпалу деген сөз. Бұл арада да ақшаның тауар екендігін, оның да өзінің құны болатындығын ескеру керек.
Ипотекалық несиелеу-тұрғын үй саласына бюджеттен тыс инвестициялық тартудың өнімдік тәжірибесінде ең бір сыннан өткен және сенімді әдістердің бірі болып саналады. Нақ осы ипотека - халықтың тұрғын үй жағдайын жақсартуға, банктердің тиімді және пайдамен жұмыс істеуге, құрылыс кешенінің өндірісті жұмыспен бірқалыпты қамтамасыз етіп тұруына байланысты мүдделерін бір арнаға тоғыстыруға мүмкіндік береді. Ипотека сондай-ақ жалпы экономикалық өсуге мүдделі мемлекет үшін де тиімді. Себебі халыққа ипотекалық несие берудің кең таралуы экономикалық дамуға жәрдемдесетін болады.
Нарықтық экономикаға көшкеннен кейін Қазақстанда да ипотекалық негіздері қаланып, біздің елімізге қолайлы деген малайзиялық модель қалыптаса бастады. Қазақстанда ипотеканың дамуы Республика Президентінің 1995 жылғы 23 желтоқсандағы «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» заң күші бар жарлығынан бастау алады. Үкіметтің осы бағыттағы жұмысының бірінші кезеңі 2000 жылғы 21 тамыздағы қаулысымен Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді жүйесін дамыту тұжырымдамасын бекіту болды. Ұсынылған тұжырымдаманың негізі жаңадан салынған тұрғын үйді, сондай-ақ қайталама нарықтағы тұрғын үйді қоса алғанда еркін нарықта дайын тұрғын үй сатып алу үшін азаматтарға ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің нарықтық жүйесін құруға келіп салды.
Ипотека дамыған нарықты экономика елдерінде, ең алдымен АҚШ пен Еуропада кеңінен тараған. Бұл ипотекалық несиенің басқа несие түрлерімен салыстырғанда елеулі артықшылығы бар екендігімен байланысты. Атап айтқанда, ипотекалық несие екі жақтың да тәуекел деңгейін азайтады. Тұтынушы несиені едәуір ұзақ мерзімін, яғни тұрғын үйді өзінің иелігінде сақтап қалады. Ал несие беруші болса, берілген несиенің орнын толтырудың қай жағынан да ұтылыссыз нұсқасына ие болады.
Ипотекалық несиелеудің басты мақсаты-халықтың өзінің және несие қаржысы есебінен еркін нарықта дайын тұрғын үй сатып алуына жәрдемдесу болып табылады. Тұрғын үй ипотекалық несиесі-бұлбанктің клиентке тұрғын үй сатыпалуға арнап беретін ақшалай қаражаты. Тұтынушы өз кезегінде мұндай несиені пайдаланғаны үшін банкке сыйақы төлеуі, сондай-ақ ай сайын белгіленген көлемде қарыз қаржысын қайтарып отыруы тиіс. Несие есебінен сатыпалынған тұрғын үй қарыз алушының атына хатталады және тұтынушы ипотекалық несиені толық өтегенге дейін банкке кепілдікке қойылады.
Ипотекалық несиенің ең басты артықшылығы – сіз өзіңіздің меншікті тұрғын үйіңізге бүгіннің өзінде-ақ ие боласыз да, ал ақшасын бірнеше жылға созып, бірте-бірте төлеп қатынасу. Ипотекалық несиені алу үшін сатып алынатын тұрғын үйден басқа қандай да бір қосымша кепілзат талап етілмейтіні де маңызды. Ипотекалық несие бойынша тұрғын үй сатыпалу ұзақ жылдар бойы көп ақша шығарып, пәтер жалдап тұрғаннан, және де соншама қаржыңды шығындағаннан кейін де үй-жайсыз қала бергеннен әлдеқайда пайдалы екендігі ешқандай талас туғызбаса керек. Ипотека-несиеге үй сатыпалу деген сөз. Бұл арада да ақшаның тауар екендігін, оның да өзінің құны болатындығын ескеру керек.
1. Қ. Бораш. Ипотека: аңыз бен ақиқат/ Егемен Қазақстан, 2004, 10 қаңтар.
2. Ә. Алдаберген. Ипотекалық несиенің көптүйіні/Егемен Қазақстан, 2004, 10 наурыз.
3. М. Сағындықова. Ипотека игіліктері/Егемен Қазақстан, 2004, 23 қаңтар.
4. Ә.Алдаберген.Ипотекалық несие тұрғын үй алудың қолайлы мүмкіндігі/Егемен Қазақстан, 2003, 21 қаңтар.
5. Ә. Алдаберген. Арзан пәтерге үміт бар/Гемен Қазақстан, 2003,
7 наурыз.
6. Г. Омарова. Ипотека игілігі кім үшін?/Түркістан, 2004, 12 ақпан
7. Ж. Ақсақалұлы. Ипотека кімге тиімді?/Сыр бойы, 2004, 15 сәуір.
8. Н. Наурызбаева. Тұрғын үй проблемасын шешудің оңтайлы жолы/Егемен Қазақстан, 2004, 26 сәуір.
9. И. Елекеев. Баспана болудың өркениетті жолы/Егемен Қазақстан, 2004, 16 сәуір.
10. М. Садыханұлы. Ипотекалық несие. Ол кімдерге беріледі?/Астана хабары, 2004, 27 наурыз.
11. А. Джалилов. Квадратура благополучия/Казахстанская правда, 2004, 7 апрель.
12. М. Сағындықова. Ипотекалық несие беру негізгі күш-білімде/Жас алаш, 2003, 26 сәуір.
13. Қ. Бегманов. Тұран Әлем Банк/Егемен Қазақстан, 2004, 3 сәуір.
14. Н. Рамазанов. Жилье 2008/Деловая неделья, 2008, 26 март.
15. М. Сағындықова ипотека игілігі артты/Алматы ақшамы, 2002, 4 желтоқсан.
16. К. Иванова. Прибыло клиентов ипотеки/Понорама, 2003,
13 май.
17. Ж. Ақсақалұлы. Баспаналы болғыңыз келе ме? /Сыр бойы, 2004, 15 мамыр.
18. М. Сағындықова. Жылжымайтын мүлікке қалай ие боламыз? /Қаржы қаражат, 2001, №2.
19. Ж. Қалиев. Ипотекалық несиеден жұрт неге безе бастады? /Заң, 2003, №3.
20. М. Иванов. Перспективы развития ипотечных банк в Республики Казахстан/Рынок ценных бумаг Казахстана, 2001, №6.
21. М. Дюсембаев. Перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане /Банки Казахстана, 2004, №1.
22. Ш. Абдильманова. О развитии рынка ипотечного кредитования жилья/Экономика и статистика, 2003, №2.
23. Н. Токобаев. Развития ипотечного кредитования и создания рынка ипотечных облигации в Республики Казахстан/Банки Казахстана, 2003, №10.
2. Ә. Алдаберген. Ипотекалық несиенің көптүйіні/Егемен Қазақстан, 2004, 10 наурыз.
3. М. Сағындықова. Ипотека игіліктері/Егемен Қазақстан, 2004, 23 қаңтар.
4. Ә.Алдаберген.Ипотекалық несие тұрғын үй алудың қолайлы мүмкіндігі/Егемен Қазақстан, 2003, 21 қаңтар.
5. Ә. Алдаберген. Арзан пәтерге үміт бар/Гемен Қазақстан, 2003,
7 наурыз.
6. Г. Омарова. Ипотека игілігі кім үшін?/Түркістан, 2004, 12 ақпан
7. Ж. Ақсақалұлы. Ипотека кімге тиімді?/Сыр бойы, 2004, 15 сәуір.
8. Н. Наурызбаева. Тұрғын үй проблемасын шешудің оңтайлы жолы/Егемен Қазақстан, 2004, 26 сәуір.
9. И. Елекеев. Баспана болудың өркениетті жолы/Егемен Қазақстан, 2004, 16 сәуір.
10. М. Садыханұлы. Ипотекалық несие. Ол кімдерге беріледі?/Астана хабары, 2004, 27 наурыз.
11. А. Джалилов. Квадратура благополучия/Казахстанская правда, 2004, 7 апрель.
12. М. Сағындықова. Ипотекалық несие беру негізгі күш-білімде/Жас алаш, 2003, 26 сәуір.
13. Қ. Бегманов. Тұран Әлем Банк/Егемен Қазақстан, 2004, 3 сәуір.
14. Н. Рамазанов. Жилье 2008/Деловая неделья, 2008, 26 март.
15. М. Сағындықова ипотека игілігі артты/Алматы ақшамы, 2002, 4 желтоқсан.
16. К. Иванова. Прибыло клиентов ипотеки/Понорама, 2003,
13 май.
17. Ж. Ақсақалұлы. Баспаналы болғыңыз келе ме? /Сыр бойы, 2004, 15 мамыр.
18. М. Сағындықова. Жылжымайтын мүлікке қалай ие боламыз? /Қаржы қаражат, 2001, №2.
19. Ж. Қалиев. Ипотекалық несиеден жұрт неге безе бастады? /Заң, 2003, №3.
20. М. Иванов. Перспективы развития ипотечных банк в Республики Казахстан/Рынок ценных бумаг Казахстана, 2001, №6.
21. М. Дюсембаев. Перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане /Банки Казахстана, 2004, №1.
22. Ш. Абдильманова. О развитии рынка ипотечного кредитования жилья/Экономика и статистика, 2003, №2.
23. Н. Токобаев. Развития ипотечного кредитования и создания рынка ипотечных облигации в Республики Казахстан/Банки Казахстана, 2003, №10.
МАЗМҰНЫ
Кіріспе
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ...3
1-бөлім. Ипотекалық несиенің жалпы сипаттамасы
1. Иптотекалық несиенің пайда болуы мен даму тарихы
... ... ... ... ... ... ...5
2. Ипотекалық несиенің атқаратын
қызметтері ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... 13
2-бөлім. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиенің қазіргі жағдайы
1. Еліміздегі ипотекалық несиенің көрсеткіштеріне
талдау
жасау ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... .26
2. Қазақстан Республикасындағы банктердің ипотекалық несие беру
қызметтерінің құрылымын
талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...36
3-бөлім. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиені жетілдіру
3.1. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиені дамыту
жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .49
3.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиенің
болашағы ... ... ... ..63
Қорытынды
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ...72
Пайдаланылған әдебиеттер
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... .74
Кіріспе
Қоғамның әлеуметтік тұрақтылығының негізгі алғы шарттарының бірі
халықты тұрғын үймен қажеттілігін қанағаттандыру болып табылады. Жеке үйі
немесе пәтері бар адам психологиялық тұрғыдан тұрақты болып саналады. Ол
жанұя құруға, бала тәрбиелеуге, тұрмыс тіршілігін жақсартуға мүмкіндігі
бар, өз кезегінде халықтың еңбекке қабілеттілігін көтереді. Осыған орай,
халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуде ипотекалық несиелеу маңызды рөл
атқарады.
Ипотекалық несиелеу-тұрғын үй саласына бюджеттен тыс инвестициялық
тартудың өнімдік тәжірибесінде ең бір сыннан өткен және сенімді әдістердің
бірі болып саналады. Нақ осы ипотека - халықтың тұрғын үй жағдайын
жақсартуға, банктердің тиімді және пайдамен жұмыс істеуге, құрылыс
кешенінің өндірісті жұмыспен бірқалыпты қамтамасыз етіп тұруына байланысты
мүдделерін бір арнаға тоғыстыруға мүмкіндік береді. Ипотека сондай-ақ жалпы
экономикалық өсуге мүдделі мемлекет үшін де тиімді. Себебі халыққа
ипотекалық несие берудің кең таралуы экономикалық дамуға жәрдемдесетін
болады.
Нарықтық экономикаға көшкеннен кейін Қазақстанда да ипотекалық
негіздері қаланып, біздің елімізге қолайлы деген малайзиялық модель
қалыптаса бастады. Қазақстанда ипотеканың дамуы Республика Президентінің
1995 жылғы 23 желтоқсандағы Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы заң күші
бар жарлығынан бастау алады. Үкіметтің осы бағыттағы жұмысының бірінші
кезеңі 2000 жылғы 21 тамыздағы қаулысымен Қазақстан Республикасында тұрғын
үй құрылысын ұзақ мерзімді жүйесін дамыту тұжырымдамасын бекіту болды.
Ұсынылған тұжырымдаманың негізі жаңадан салынған тұрғын үйді, сондай-ақ
қайталама нарықтағы тұрғын үйді қоса алғанда еркін нарықта дайын тұрғын үй
сатып алу үшін азаматтарға ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің нарықтық
жүйесін құруға келіп салды.
Ипотека дамыған нарықты экономика елдерінде, ең алдымен АҚШ пен
Еуропада кеңінен тараған. Бұл ипотекалық несиенің басқа несие түрлерімен
салыстырғанда елеулі артықшылығы бар екендігімен байланысты. Атап айтқанда,
ипотекалық несие екі жақтың да тәуекел деңгейін азайтады. Тұтынушы несиені
едәуір ұзақ мерзімін, яғни тұрғын үйді өзінің иелігінде сақтап қалады. Ал
несие беруші болса, берілген несиенің орнын толтырудың қай жағынан да
ұтылыссыз нұсқасына ие болады.
Ипотекалық несиелеудің басты мақсаты-халықтың өзінің және несие қаржысы
есебінен еркін нарықта дайын тұрғын үй сатып алуына жәрдемдесу болып
табылады. Тұрғын үй ипотекалық несиесі-бұлбанктің клиентке тұрғын үй
сатыпалуға арнап беретін ақшалай қаражаты. Тұтынушы өз кезегінде мұндай
несиені пайдаланғаны үшін банкке сыйақы төлеуі, сондай-ақ ай сайын
белгіленген көлемде қарыз қаржысын қайтарып отыруы тиіс. Несие есебінен
сатыпалынған тұрғын үй қарыз алушының атына хатталады және тұтынушы
ипотекалық несиені толық өтегенге дейін банкке кепілдікке қойылады.
Ипотекалық несиенің ең басты артықшылығы – сіз өзіңіздің меншікті
тұрғын үйіңізге бүгіннің өзінде-ақ ие боласыз да, ал ақшасын бірнеше жылға
созып, бірте-бірте төлеп қатынасу. Ипотекалық несиені алу үшін сатып
алынатын тұрғын үйден басқа қандай да бір қосымша кепілзат талап
етілмейтіні де маңызды. Ипотекалық несие бойынша тұрғын үй сатыпалу ұзақ
жылдар бойы көп ақша шығарып, пәтер жалдап тұрғаннан, және де соншама
қаржыңды шығындағаннан кейін де үй-жайсыз қала бергеннен әлдеқайда пайдалы
екендігі ешқандай талас туғызбаса керек. Ипотека-несиеге үй сатыпалу деген
сөз. Бұл арада да ақшаның тауар екендігін, оның да өзінің құны болатындығын
ескеру керек.
1-бөлім. Ипотекалық несиенің жалпы сипаттамасы
1. Ипотекалық несиенің пайда болуы мен даму тарихы
Нарықтық экономикада несие банк жүйесі маңызды роль атқарады. Ол
арқылы кәсіпорындардың, ұйымдардың, халықтың есепайырсуымен төлемдер
жүргізіледі. Ол уақытша бос ақшалай қаржаттарды халықтың жинақтарын,
табыстарын, жұмысшыларды және белсенді түрде жұмыс жасайтын капиталға
айналдырады. Сондай-ақ көптеген түрлі несиелік сақтандыру делделдық
инвестициялық сенім кеңес беру сияқты операцияларды орындайды. Несиелік
жұмысшылардың жалпы көлемі кәсіпорындар мен ұйымдардың негізгі және айналым
капиталын қалыптастыруға банктегі қарыздардың үлесі. Несие жүйесі өз
қызметтерін орныдау барысында несиелік қатынастар туындайды. Уақытша бос
ақшалай қаражаттарды жинақтап оны қайтару және қайта бөлуге байланысты
несиелік қатынастарды анықтайды.
Несиенің пайда болуын өнімдерді өндіру сферасына емес, олардың айырбас
сферасынан іздену қажет. Несие – бұл кәсіпорындар, ұйымдар және
бірлестіктер, сондай-ақ халық арасындағы несие қорын құру және оларды
қайтару пайыз төлеу шарттарында белгілі бір мерзімге уақытша пайдалануға
беру негізінде қалыптасатын өндірістік қатынастар жиынтығын білдіреді.
Несиелік қатынастар мазмұны тек қана ақшалай капиталды жинақтап, оны заңды
және жеке тұлғаларға уақытша пайдалануға берумен ғана тұрмайды. Несиелеу
процесімен ұлғайтылмалы ұдайы өндірістің айналымы үшін төлем құралдарының
қосымша массасы құралады. Төлем айналымы аса ауқымды ағымы төлем
төлеушілермен мекемелермен алушалар арасында экономикалық қатынастарды
қалыптастырумен қатар несиелік қатынастар несие жүйесі арқылы өтеді. Несие
жүйесін құрудың маңызды принцпі несиелік мекемелер торабының барысынша
дамуы мен оларды барлық ақша операцияларының шоғырлануы.
Біздің еліміз бен шет елдердегі несие жүйесінің елеулі дәрижесі-
экономиканың қалыпты дамуын қамтамасыз ету мақсатында ақша-несие және
валюталық тұрақтылықты сақтау міндеттеріне қатысты болып келеді. Бүгінгі
таңда несие жүйесі соңғы жылдары біршеме өзгеріске ұшырады. Банк жүйесінің
барлық компоненттері жалпы әлемдік экономикадағы құрылымдық қайта құруда
жүріп жатқан өзгерістерге байланысты жаңғыртуда. Банктердің жеке типтерінің
арасында банктер мен банктік емес мекемелер арасындағы өзгешеліктердің
жедел жойылуы соңғы жылдардағы несие жүйесінің құрылымдық қайта құрылу
тенденциясының маңыздысының бірі.
Iрі әмбебапбанк өз клиенттері үшін депозиттік шоттарды жүргізу, қолма-
қолсыз есепайырсу, жинақтарды қабылдау, әр түрлі несиелер беру, бағалы
қағаздарды сатыпалу мүлікті сенім хат бойынша басқару және басқа да
көптеген банктік және банк төңірегінде қызметтер көрсету бойынша
операциялардың көптеген түрлерін жүзеге асырады. Несиелік мекемелер
қызметінің осындай көп мақсатты сипаты кәзіргі қаржылық капитал
талаптарында толық сай келеді. Несиелік мекемелердің әмбебап тануы екі
бағыт бойынша көрінеді. Біріншісі – дәстүрлі емес банктік операциялардың
кеңейуі арқылы. Коммерциялық банктер сақтандыру бизнесіне, ақпараттық кеңес
беру бизнеске кіруге тарасады.
Несиенің формалары олардың құрылымы мен белгілі бір дәрижеде несиелік
қатынастардың мәнімен тығыз байланысты келеді. Несиенің формалары – бұл
несиелік қатынастар құрылымының олардың негізгі қызметтернің, яғни, әр
алуан сыртқы және ішкі өзгерістер барысында толық сақталатын көріністі
білдіреді. Несие берушілер мен қарыз алушылар арасындағы байланыстар қалай
өзгергенімен де несиенің формалары сол күйінде сақталады. Отандық және
шетелдік әдебиеттерінде несиенің бірнеше формаларын кездестіруге болады.
Соның ішінде коммерциялық несие, банктік несие, тұтыну несиесі, мемлекеттік
несие, халықаралық несие, ипотекалық несие.
Ипотекалық несие дегеніміз - жылжымалы мүліктерді, жерді, тұрғын үй
және өндірістік ғимараттарды кепілдікке ала отырып берілетін несие.
Еліміз нарықтық қатынастарға көшкен сәттен бастап шындап көңіл
бөлінген мәселенің бірі банк жүйесінің жұмысы болды. Алғашқы кезенде
банктер негізінен кәсіпорындар мен ұйымдарға қызмет көрсетіп, соларға
қысқа мерзімді несиелер беріп келді. Бірте-бірте әр банктің тұрақты
клиенттері іріктеліп, сондай-ақ жеке тұлғалардың онша жақсы емес несеилік
тарихы бар банктер үшін оңайға соққан жоқ. Сол себепті банктер соңғы
жылдары жеке тұлғаларға көбірек көңіл аударатын болды. Ұлттық банк
тарапынан екінші дәрижедегі банктерге талаптың күшейтілуі нәтижесінде
банктердің саны азайғанымен, олардың таза активтері жылдам қарқынмен өсуде.
Сөйтіп, жеке тұлғаларға дәстүрлі банк қызметтерінен бөлекше несие беруге
кеңінен жол ашылды. Бұл - ипотекалық несие болып табылады. Ал, ипотека
дегеніміз - бұл қозғалмайтын мүліктерді кепілге ала отырып, ұзақ мерзімге
берілетін несиені білдіреді. Ипотекалық несие көбіне ипотекалық банктер
арқылы беріледі. Біздің отандық банктердің тәжірибесінде ипотекалық несие
беру барысы енді ғана дами бастады. Қозғалмайтын мүліктер нарығының өте
қымбат тұрған үй нарығынан басқа болмауы, сонымен қатар - жердің өтімсіз
дегенінен банктерді олардың кепіліне алуды бас тартып отыруы, сондай-ақ
арнайы ипотекалық банктер мен жалпы ипотекалық жүйенің қызмет етуінің
несиелеуі. Ипотека термині ежелегі грецияның б.э.д. 4 ғасырдағы құжаттарда
кездесетін көрінеді. Ипотека Герменияда –14 ғасырда, Францияда – 16
ғасырдың соңында пайда болған екен.
Ипотекалық банктер Батыс Еуропада 17 ғасырдың аяғында пайда болған
маманданған қаржылық институттарды сипаттайды. Олар герменияда ерекше
дамыды. Бұл әсіресі ірі шарттарда қаржылық қолдануда жүзегег асырылатын,
мемлекеттік ипотекалық банк еді. Бұл банктердің ақша қаражаттарын таратудың
бір әдісі – ипотекалық облигацияларды шығару болып табылады. 19 және 20
ғасырларда ипотекалық банктер тек ірі шаруашылық мекемелеін ғана емес,
сонымен бірге шағын және ауыл шаруашылықтарына да қызмет көрсетті. Ал. 19
ғасырдың II-ші жартсынан бастап Германияда осы қызметтер негізінен
жергілікті орган билігіне қарасты, мемлекеттік банктер мен көрсетілді.
Алғашқы ипотекалық банк 1862 ж. Франфуртта құрылған.
Батыс Еуропадағы ипотекалық банктердің жоғары дамуы 20 ғасырдың
бірінші жартсында Германияда байқалды. Олар коммерциялық банктерден
кейінгі ең жоғары дамығандардың бірі болып табылады. Бұл банктер
өнеркәсіптік компанияларға жылжымайтын мүліктерні кепілге ала отырып,
сонымен қатар ауыл шаруашылық өндірісінің қажеттіліктеріне ипотекалық
несиелерді берді.
ХХ ғасырдың аяғында Германияда 24 акционерлік банк және 14 мемлекеттік
ипотекалық банк болды. Олардың ішіндегі ең ірі болып 4 акционерлік
ипотекалық банк табылды. ”Неміс орталық жер банкі”, ”Франкфрут ипотекалық
банкі”, ”Рейн ипотекалық банкі”, ”Неміс ипотекалық банкі”. Бұл банктердің
акционерлік капиталдардың ең үлкен бөлігі Германияның ең ірі деген
коммерциялық банктердің иелігінде болды. ХХ ғасырдың 90-шы жылдары
ипотекалық банктердің саны шамамен 30 банті құрады.
Францияда да ипотекалық банктер жұмыс істеуде, алайда олардың қызмет
сипаттамасы ерекше. Ипотекалық несие сферасының алдыңғы қатарлы банк
ретінде ”креди фоньсе де Франа” 1852 ж. құрылған мемлекеттің қатысуындағы
Францияның ипотекалық банкі болып табылады. Бұл банк өзінің үш негізгі
бағыттары бойынша операцияларын жүргізуде.
Біріншіден, орта мерзімді және ұзақ мерзімдегі ссудаларды береді,
яғни 15 жылға дейінгі мерзімде. Бұндай операцияларды жүргізу ипотекалық
операцияларды шығару арқылы орындалады. Францияның жергілікті билік
органдарына коммуналдық займдарды шығару есебінен 20 жылға дейінгі мерзімде
несиелерін ұсынады.
Екіншіден, құрылыс компанияларына және жер иелерінің тұрғын үй мен
шаруашылық құрылысына ссуда береді., бірақ ережеге сай мемлекеттік бюджет
есебінен жүзеге асырады. Сонымен қатар, бұл банк арқылы тұрған үй
құрылысын жүзеге асырушы жеке капиталға арнайы несиелер де беріледі.
Үшіншіден, коммерциялық банктермен жүзеге асыратын құрылыс салуға
берілетін орта мерзімді несиелері бойынша вексельдердің есебі
жүргізіледі.
Ипотекалық банк ролін Францияда саны 30 дан астам болып келген
ипотекалық несие беру мекемелері атқарды. Олар жер және тұрған үй
сатыпалуға несиелерін ұсынады. Соның ішіндегі маңыздысы болып ”креди фоньсе
нурле ботимон” және ”ля компания ипотекэр де ля Эпен” болып табылады, яғни
бұлар жеке құрылыстарды несиелендіруге маманданған.
АҚШ-та ипотекалық несеи негізінен ссуда жинақ ассоциация түріндегі
маманданған банктік емес несие-қаржылық институттарда, сонымен бірге
сақтандыру компанияларында қалыптасқан, бірақ мемлекеттік ипотекалық
банктер топтары да бар. Бұл тұрғын үй құрылыстарын несиелендірудегі
Федералды ипотекалық корпорация, Фермерлік шаруашылықты несиелендіру
бойынша банктер, Федералды жер банктері, үй құрылысын несиелендірудегі
банктер. Бұл мекемелер өзінің бағалы қағаздарын сатады. Ал түскен ақша
қаражаттарының есебінен мемлекттік ипотекалық банктер өзінің ипотекалық
несиелерін ұсынады. Олардың бағалы қағаздарының шығару көлемі 1980 жылдан
1999 жыл арасында ұлғайып, 38 млрд. доллардан 300 млрд. долларға жетті.
Федералды ипотекалық мекемелердің оның ішінде банктердің негізінен мақсаты
ауыл шаруашылығын, тұрғын үй құрылысын несиелендіру болып табылады.
Жоғарыда айтып өткен институттармен шығаратын бағалы қағаздарды
коммерциялық банктер мен жинақ банктер, сақтандыру компаниялары мен басқа
да несие-қаржы институттарды белгілі бір пайда көзін табуға және оны алдағы
уақытта қала халқының, фермерлер мен шағын кәсіпкерлердің құрылыстарын
ипотекалық несиелендіру үшін қолдануға мүмкіндік береді.
Туркияда ипотекалық несиелендірумен бірнеше мемлекеттік банктер
айгалысады. ”Ипотекалық несиенің Туркия банкі” негізінен қаладағы тұрғын
үй құрылысын несиелендіруді жүзеге асырады. ”Сумер банк” мемлекеттік
кәсіпорындардың құрылысын қаржыландыра отырып, өңдеу өнеркәсіптеріндегі
мемлекеттік кәсіпорындардың өнімдерін өткізу мен экспорттауды
несиелендірумен де айналысады. Бұл банктер өңдеу және энергетикалық
салалардағы құрылысты несиелендірсе, ал ”Теңіз банкі” несие құрылыстарын
және порт шаруашылықтарын несиелендіреді. Аталған банктер мемлекеттік
секторды нығайтуға белгілі бір мақсатқа сай үкімет саясатын жүзеге
асырушылар болып табылады.
Финляндияда жеті жеке ипотекалық банктер қызмет атқаруда: ”Финиш
Эстате Бэнк ЛТД”, ”Индастриал Бэнк оф Финлэнд ЛТД”, ”ОКО инвестмент бэнк
ЛТД”, ”МОртгэдж Бэнк оф Финлянд ЛТД” және ”Капсалис Бэнк ЛТД”, ”Аландс
Гиротекс Бэнк ЛТД”. Бұл банктер өздерінің ипотекалық несиелендірумен
корпоративтік секторды (67 %-ға дейін), мемлекетті 23 %, жеке тұлғаларды 3
%, шағын кәсіпорындарды 1% және басқаларды да 6 % қамтамассыз етуге
бағытталған. Бұл банктерде бүкіл өнеркәсіп, құрылыс және ауыл шаруашылақ
салалары бойынша ипотекалық несиелер шоғырланған.
Испанияда ипотекалық несиелендірумен айналысатын бірнеше ипотекалық
банктер бар. Нақты айтатын болсақ тұрғын үй құрылысына несие беретін
”Ипотекалық банк” және негізінен өнеркәсіптік компанияларды ипотекалық
несиелендірумен айналысатын ”құрылыс несие банкі”. Сонымен қатар Испанияда
қала халқын, фермерлерді және тағы да басқа шағын компаларды ипотекалық
несиелендірумен қамтамссыз етуші, ”жергілікті несие банкі” және ”ауыл
шаруашылық несие банкі” бар. Италияда ипотекалық несеи жүйесін жартылай
мемлекеттік және мемлекеттік емес банктер атқарады. Ипотекалық несие
нарығындағы негізгі орындарды ”Миди банк”, ”Эфибанк” банктері алады.
”Медио кредите” банкі басқа банктерді несеилендіру жолымен шағын және орта
өнеркәсіптік компанияларға несиелендіруді жүргізеді, бірақ жеке
клиентуралық операциялармен айналыспайды.
Ипотекалық банктер Латын Америка және Азия елдерінің қатарында
біршамам маңызға ие. Қаржылық нарық құрылымында бұл елдер Батыс Еуропаның
алдыңғы қатарлы елдеріне жақын қалған. Мысалы, Латын Америкада ипотекалық
банктер негізенен Аргентина, Бразилия, Мексика, Чили сияқты, Азияда –
негізінен Пакистан, Туркия, Оңтүстік Корея, Тайланд және басқа да елдерде
пайда бола бастады. Бұл аймақтардағы және елдердегі ипотекалық банктердің
негізгі функциясы жер меншігін, тұрғын үй және өнеркәсіп құрылысын ипотека
арқылы несиелендіру болып табылады. Жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып,
ұзақ мерзімге несие беруші алғашқы банктер 18 ғасырдың 50-ші жылдарында
пайда болды. Жылжымайтын мүліктің құны шаруа жандармен қоса арнайы
комиссиялармен бағаланып, банк оларға 15,20 немесе 33 жылға өз ссудаларын
береді, көбінесе несие мүліктің 60-70 % құрайды. Бұндай алғашқы банк ”ақ
сүйектер банкі” Петербург және Мәскеу қалаларындағы бөлімшелерімен 1754 ж.
құрылды. 1861 жылғы реформадан кейін жаңадан көптеген ақсүйектер банкі
пайда болды және олар жер учаскілерінің құнына қарай помещиктердің жеке
меншігіндегі атаулы мекен-жайын кепілге ала отырып, ұзақ мерзімді несиелер
бере бастады.
ХХ ғасырдың басында Ресейде ипотекалық банктер торабы кеңінен таралды.
Жылжымайтын мүлікке толтырылған құжатпен қамтамассыздандырылған екінші
үдемелі нарық қалыптасты. Кейіннен ресей ипотекалық банктердің
тәжірибесіндегі жаңашылдықтар басқа елдерде де қолданыс тапты. Қазіргі
кездегі Ресейдегі ипотекалық банктердің көбісі әмбебап коммерциялық банктер
болып табылады. Ресей нарығындағы ипотеканы дайындаулың келесі бір қадамы
1993 жылы ипотекалық банктердің Ассоциациясының мақсаты ипотека туралы
заңды қолдау, ипотекалық несиелендірумен айналысатын банктерге көмек
көрсету.
1992 жылдың көктемінде күшке енген ”кепіл туралы заң” ол несиелерді
сәл нақтырақ ете түсті. 1996 жылдың 26 ақпанында ”ипотекалық несиелерді
дамыту бойынша қосымша мөлшерлемелер туралы ” Ресей федерациясының
Президентінің жарлығы шықты. 1998 жылдың 9 шілдесінде ”Ипотека туралы”
Федералды заң келісілді. 1994 жылы біршама қатар банктер халықтың тұрғын
үймен қамтамасыз етілуін несиелендіруге кірісті. Тек Мәскеу қаласының
өзінде тұрғын үй сатыпалуды несиелендіру бойынша қызметтерін ұсынушы
бірнеше ондаған банктер бар. Мәскеудің мүлік қоры ипотекалық бизнес
орталығынмен біріге отырып кәсіпорындардың жеке меншігіне өткен жылжымайтын
мүліктерді сатыпалуды ипотекалық несиелендірудің бірқатар сызба жүйелерін
жасап шығауруды және оларды жүзеге асырды.
Мәскеуде Мәскеу Үкіметінің шешімімен ипотекалық несиелендіру
сызбаларын өткізу мақсатында жылжымайтын мүліктің кепіл қоры құрылды.
Мәскеудің мүлік қоры аталған қорының бір бөлігіне ие бола отырып басқа да
ипотекалық несиелендіру жүйелерінде, яғни жалға алынған мүліктерді
кәсіпорындардың сатыпалуында, сондай-ақ осы мүлікке қатысты іс-шаралардың
қайталануын ипотекалық несиелендіру жүйелерінде де кепіл беруші қызметін
атқарады. Қазіргі кезде Ресейде ипотекалық несиелендіру бойынша
фереративтік агенттік жұмыс істейді. Бұл агенттік Ресейдегі мүлікке
толтырылатын екінші рыногын ұйымдастырумен айналысады. Сондай-ақ
банктерден белгілі бір стандартқа сай ипотекалық несиелендіруді
сатыпалуымен айналысады және осы несиелендірумен қамтамассызданған тиісті
Үкімет кепілдемелеріне ие болған бағалы қағаздар шығарады.
Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің теориялық мүмкіндіктерін
”меншік туралы заңын” қабылдаған соң бірден қозғала бастады. Бірақ нақты
ипотекалық несиелендірудің бірінші тәжірибесі болып мемлекеттік банк
”тұрғын үй құрылыс банкі” болды. ”Тұрғын үй құрылыс банкі” жабық
акционерлік қоғамы 1994-1995 жылдары ”жаңа тұрғын үй саясаты туралы”
президенттің жарлығына сәйкес мемлекеттің несиелік ресурстарының берілуін
ұйымдастырады. Тұрғын үй бағдарламасына қатысқан 2624 азаматтарға берілген
несие 5 % мөлшерлемесі бойынша 30 жыл мерзімге үкіметпен бөлінген,
қаражаттар есебінен беріледі. Сонымен қатар тұрғын үй құрылыс мемлекеттік
банкке несиелерді АҚШ доллары курсы бойынша бағалау және беріліп жатқан
несиелер мен олардың пайыздық төлемдерін долларлық эквивлентте жүргізу
құқығы беріледі. 1997 жылы жекешелендіру нәтижесінде ”Тұрғын үй құрылыс
банк” жабық акционерлік қоғамы, ”Банк центр кредит”жабық акционерлік
қоғамының құрамына енді және оған құқықтарымен міндеттері беріледі.
Келесі преспективалық жоспар болып негізгі акционерлері ”Schwabіsch
bank” и ”Reіffeіsen bank” болатын Қазақтсандық құрылысы болып табылады.
Мұндағы бірінші банк – Герман, екіншісі- Австралия банкі. Еуропалық
қаржылық институттар тұрғын үй банктерінің акцияларының бақылау пакетін
иеленеді деген болжамдар бар, қалған банк Отандық банкке несие банктер
тобына қалады. Осыған байланысты шетел инвесторларын тарту - бұл
экономикалық тәуекелділікті төмендету екенін байқау қажет. Халықарарлық
тәжірибеде бас банктер еншілес құрылымдарының қызметтеіне толық жағдайдың
өзінде барлық міндеттемелерін өтеп, оларды жабуға мүмкіндігі бар екендігі
қабылданған. Одан кейінгі кепілдік - ”Тұрғын үй құрылыс банкі” жабық
акционерлік қоғамының халық салымдарына кепіл беру жүйесіне қатысуы әлі де
өз жұмыстарын бастамаған банктердің депозиттерді сақтандыру қорының толық
мүшесі болатыны алдын-ала белгілі.
Нарық экономикаға көшкеннен кейін Қазақстанда да ипотеканың негіздері
қоланып, біздің елімізге қолайлы деген малайзиялық модель қалыптаса
бастады. Қазақстанда ипотеканың дамуы Республика Президентінің 1995 жылғы
23 желтоқсандағы ”Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” заң күші бар
жарлығынан бастау алды. Үкіметтің осы бағыттағы жұмысының бірінші кезеңі
2000 жылғы 21 тамыздағы қаулысмен Қазақстан Республикасында тұрғын үй
құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық кредиттеу жүйесін
дамыту тұжырымдамасын бекіту болды. Ұсынылған тұжырымдамының негізі
жаңадан салынған тұрғын үйді қоса алғанда еркін рынокта дайын тұрғын үй
сатыпалу үшін азаматтарға ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің нарықтық
жүйесін құруға келіп салады.
Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі Басқармасының қаулысымен 2000
жылғы желтоқсанында бұрын сонды болып көрмеген іс-шара - Қазақстан
Ипотекалық Компаниясы құрылып, Республиканың қаржы рыногына енгізілді. Бұл
жаңа институтытң негізі мақсаты қаржы нарығында оператор қызметін атқару,
яғни ”несие алу” жолымен ипотекалық несие берген екінші деңгейдегі
банктерді қайта қаржыландыруды, сондай-ақ ипотекалық облигациялар шығару
және атрату арқылы ипотекалық рынокқа инвестиция таратуды жүзеге асырады.
Компания бағдарламсы бойынша несиелеудің негізгі шарттарының бірі –
теңгемен тұрғын үй ипотекалық несиесін беру.
Әриен, соңғы уақыттарға дейін халықтың тұрғын үй несиелерін алуға
жұмылдыратын мемлекеттік тәжірибе болған жоқ деп айтуға болмайды. Алғашқы
жылдар тәджірибесі халықтың несие алу көлемін кеңейтуге кедергі келтіретін
басты проблеманы анықтайды. Ол берілген несиенің шетел валютасының бағамына
тәуелділігі. Бұл шығынын айтарлықта көбейтеді. Сондай-ақ несиелерді шетел
валютасы арқылы беру шын мәнінде экономикамызды доллар ықпалына түсіріп,
сыртқы факторларға тәуелді етіп тастайтын болыды. Міне, осының бәрі несиені
тек теңге түрінде ғана берудің тиімділігін көрсетті. Сонымен, қатар тұрғын
үйді сатыпалу ұзақ мерзімді несие беру арқылы шешуді қажет етті. Ең
соңында, нарықта ұсынылғанға қарағанда ипотекалық несие бойынша сыйақы
мөлшшерлерін төмен бекіту міндеттелетінін да айту қажет. Бұл несиелерден
құтылуды айтарлықтай жеңілдетеді және тұрғын үй алушылардың үлкен бөлігін
қамтиды.
1.2 Ипотекалық несиенің атқаратын қызметтері
Халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуде ипотекалық несиелеу маңызды рол
атқарады. Кейінгі кезде бұған біздің елімізде көбірек назар аударыла
бастады. Сондай-ақ Ұлттық Банк құрған ”Қазақстан ипотекалық компаниясы” ЖАҚ
Астана және Алматы қалаларында ипотекалық несиелеу жөніндегі алғашқы
пилоттық несиелеу жобаны іске асыруда. Компания бағдарламсы бойынша
берілген өзгермелі, оның өзгеріске ұшырауы бір жылға шағып есептегендегі
құнсыздану индекісіне (тұтыну бағасының индексі) байланысты болады. Өзгеріп
отыратын ставка сыйақасын қайта қарау 1 сәуірде және 1 қазанда өткізілді.
Несие алушының белгіленген ставка бойынша несиесін қайта қарау мерзімі
басталғанға дейінгі қайтару мерзімі – белгіленіп қойылған мерзім болып
есептеледі. Несие алушыны айтарлықтай зиян келтіретіндей дәрижедегі
құнсызданудан қорғау үшін сыйақы жоғары шегі алынады, ол әрбір екінші
белгіленіп қойылған мерзімнің аяғына дейін өз күшінде болады. Жоғары шек
ставканың көрсеткішін, одан жоғары деңгейде сыйақы тағайындалмайтындай
етіп, алынған несие көлеміне қарай белгіленеді.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қызметі ипотекалық несиелеу
рыногында бұрын әршқайсы әр бөлек қызмет көрсетіпкелген екінші деңгейдегі
банктер мен несие беруге лицензиясы бар ұйымдарды ббіртұтас жүйеге
біріктіруге мүмкіншілік береді. Компанияның серіктесіне айналған банктер
компания жасаған несие берудің шарттары бойынша несиелік құжаттарды
рәсімдеуге байланысты несие стандарттарын қабылдады. Несиені стандарттау
”несие сатыпалу” көлемін ұлғайтуға және ”алу” шараларының мерзімін
жеделдетуге мүмкіншілік береді, серіктес банктердің арасындағы бәсекелестік
банктердің тұрғын үй ипотекалық несиесі аяғындағы жұмысының жандануына
қолайлы жағдай жасады, несие бойынша сыйақа ставкасының төмендеуінің
алғышарты болды және тұрғындар үшін оның қол жетімді болуының мүмкіндігі
жоғарлады. Компания қызметінің негізгі жетістіктерінің бірі және тұрғын үй
ипотекалық несие жүйесі нәтижесінде қалыптасқан қатаң қағида – несиенің
берілуі мен оның кері қайтарылуы компания бағдарламсы бойынша, шетелдік
валюталарға қатыссыз тек қана тенгемен жүеге асырылады. Сондай-ақ
компанияның бағдарламыс бойынша берілетін несие сыйақысының нарықтағы
көрсеткішінің ең төменгі деңгейде болатынымен және несие мерзімінің
ұзақтығымен ерекшеленеді.
Ипотека дамыған нарықты экономика елдерінде, ең алдымен АҚШ пен
Еуропада кеңінен тараған. Бұл ипотекалық несиенің басқа несие түрлерімен
салыстырғанда елеулі артықшылығы бар екендігімен байланысты. Атапайтқанда,
ипотекалық несеи екі жақтың да тәуекел деңгейін азайтады. Клиент несиені
едәуір ұзақ мерзімге ала отырып, кепілге қойылған жылжыматын мүлікті, яғни
тұрғын үйді өзінің иелігінде сақтап қалады. Ал, несие беруші берілген
несиенің орның толтырудың қай жағынан да ұтылыссыз нұсқасына ие болды.
Ипотекалық несиелеудің басты мақсаты - халықтың өзінің және несие
қаржысы есебінен еркін нарықта дайын тұрғын үй сатып алуына жәрдемдесу
болып табылады. Тұрғын үй ипотекалық несиесі - бұл банктің клиентке тұрғын
үй сатыпалуға арнап беретін ақшалай қаражаты. Клиент өз кезіндегі мұндай
несиені пайдалнғаны үшін банкке сыйақы төлеуі, сондай-ақ ай сайын
белгіленген көлемде қарыз қаржысын қайтарып отыруы тиіс. Несие есебінен
сатыпалынған тұрғын үй қарыз алушының атына хаттамалырда және клиент
ипотекалық несиені толық өтегенге дейін банкке кепілдікке қойылады.
Ипотекалық несиенің ең басты артықшылығы - сіз өзіңіздің меншікті
тұрғын үйіңізге бүгіңнің өзінде-ақ ие боасыз да, ал ақшасын бірнеше жылға
созып, бірте-бірте төлеп құтыласыз. Бүгінгі күнде біздің Республикамызда
баспанасы жоқ немесе баспанасының тарлығынан қиналып жүрген азаматтар
баршылық. Сол қиындықтан шығу жолында көптеген азаматтар үй жалдап тұру
әрекетімен шұғылданады. Әрине, қазіргі кезде бұл да тұрған үй мәселесін
шешу жолдарының бірі. Алайда ай сайын төлейтін пәтер ақысының көбейуіне
байланысты үй жалдап тұру төлемі өсіп, көптеген азаматтардың төлем
қабілетінің жеткілікті болмай отырғаны бәрімізге мәлім. Осы ипотекалық
несие алу мен пәтер жалдап тұру тұру жолдарын салыстырғанда қайсысының
тиімді екенің мынадай бір мысалдармен салыстырсақ жеткілікті.
Үй жалдаптұру төлем ақысы мен ипотекалық несие қайтару төлем ақысын
салыстырсақ, онда алматы қаласында бір бөлмелі пәтердің айлық жалдау төлем
ақысы орта есеппен алғанда 150 АҚШ доллары тұратын пәтерді ипотекалық несие
арқылы сатыпалған кезде бірінеші айлда несиені қайтару төлем ақысы 113 АҚШ
долларына тең келеді. Одан кейін үстеу төлем ақысын несиенің қалған құнан
алынатындықтан ай сайын азайып отырады. Осы мысалдарға сүйене отырып несие
алған азамат үй жалдап тұрған азаматтарға қарағанда отбасының бюджетіне 37
АҚШ долларын үнемдей отырып үйдің заңды иесі бола алады.
Кейбір жағдайларда пәтері бар азаматтар отбасы мүшелерінің саны өсіп,
пәтер көлемін ұлғайтқысы немесе пәтер алуына әбден болады. Несие қайтару
мерзімі тұрғын үй жинақ шотын ашу мерзіміне байланысты өзгеріп отырады, ол
дегеніміз азаматтар тұрғын үй жинақ шотын неғұрлым ұзақ мерзімге ашса, онда
банк несие қайтару мерзімін реттейтін коэффицент арқылы бар мүмкіншілігінше
ұзартады.
Өткен уақыттарға талдау жасай отырып, банк төлем қабілеті жоғары
азаматтарға да жылжымайтын мүліктерін кепілдікке алу арқылы қысқа мерзімді
несие беру жөнінді тиімді ереже жасап бекітті. Оның мәнісі мынада – тұрғын
үй жағдайын жақсартқысы келген азаматтар сатып алатын үй құның кем дегенде
30 пайызына дейін қаржылар бар жағдайда банк ипотекалық несие бере алады.
Мысалы, сіздің 2 бөлмелі пәтеріңізбар делік, ал сіз үш бөлмелі пәтерде
тұрғыңыз келеді. Онда сіз сатыпалынатын үйді кепілдікке қойыпқысқа мерзімді
ипотекалық несие алып, ескі үйді сату тәсілімен несиені өтейсіз. Бұдан
басқы да транзиттік есепшот ашу жүйесі бойынша 30 немесе 45 % құнын салып,
қалған 55-70 % ипотекалық несие аласыз. Мұндай тәсілдер банктің облыстық
филиалдары арқылы жүзеге асырылады. Ипотекалық несиеге ие болуға үмітті
азаматтар тұрғын үй алу мақсатына несие алған кезде банкке кепілдікке сол
несиеге сатып алынған үйді алады.
Республикамызда тұрғын үй алуды армандайтын азаматтар көбі жастар, жас
мамандар, отбасылы студенттер, сондықтан экономикамыздың нарыққа көшуіне
байланысты әркім болашақта пәтер алуына өздері ұйытқы бола алады. Соның ең
маңыздысы, тиімді жолдарының бірі – жоғарыда айтып өткен тәсіл бойынша
несие арқылы алу. Бұл тәсіл бойынша экономикасы ілгерлі басқа шетелдерде
тексеріліп, үлкен жетістіктерге ие болып отыр.
Жалпы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің біртұтас нарықтық жүйесін
құру міндеттерін айқындаған кезде, ең алдымен тиімді қаржы тетіктеріне
бағдарланған, ішкі ресурстарды пайдалануға бағытталған және Қазақстанның
өзіндік ерекшелігі қаперге алынатын тұрғын үй қаржыландыру схемасын қолдану
мүмкіндіктерін ескерту қажет. Тұрғын үйді иптотекалық несиелеу жүйесін
қалыптастыру мен құрудың өтпелі жағдайларында мұндай схемалар халықтың
белгілі бір бөлігінің тұрғын үй проблемасын шешуге жәрдемдесе алады.
Республика азаматтарын тұрғын үймен қамтамассыз ету проблемаларын шешуде
тек қана несиенің жылдам және төмен пайыздық өсіммен берілуіне иек артып
қоймай, нарықтық базадағы жаңа нұсқаларын немесе қор биржасында ипотекалық
құнды қағаздар шығару жолдарын іздестірудің Қазақстан экономикасының
болашағы үшін өлшеусіз маңызы зор. Тұрғын үймен жеткілікті қамтамасыз
етілмеу проблемасы жаңа буынның елімізде жүргізіліп жатқан экономикалық
реформаларға көзқарсына әсер ететін өткір әлеуметтік проблема болып
қалуда.
Қазіргі заманға мемлекеттік тұрғын үй саясаты тұрғын үй проблемасын
шешуде жұмыс істейтің халықтың орташа табысы және өзінің жинақ қаражаты
ипотекалық несиелеу жүйесін құру халықтың тұрғын үй жағдайын жақсартуға
байланысты маңызды әлеуметтік мәселені шешуді күрт жеделдетіп қана қоймай,
тұрғын үй құрылысын қарқынды жүргізу арқылы елдегі жалпы макроэкономикалық
ахуалға оңды ықпал етіп, экономикалық өрлеуге серпін беруіне жәрдемдеседі.
Сөйтіп өзіндік бір ”локомотив” бола алады. Сондықтан да бүгінгі таңдағы
басты мақсат – табысы орташа азаматтарды құны қол жетерліктей тұрғын үймен
қамтамассыз етудің қалыпты жүйесін құруға келіп салды. Мұндай жүйе
азаматтардың өз жинақ ақшасымен ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу есебінен
монополизмнен тұрған үй нарығында тұрған үй сатыпалудың нарықтық
принциптеріне негізделген болуы керек.
Қазақстанның қазіргі жағдайында ипотекалық несиелеу мемлекеттің
қолануынсыз ойдағыдай дами алмайды. Бұл ең алдымен тұрғын үйге сұраныстың
жоғары болуы жағдайында азаматтрадың орташа табысының деңгейі жоғары
болумен байланысты. Сонымен бірге мемлекеттің банктік стандартты шарттары
негізінде ипотекалық несиелер алуға жеткілікті табысы жоқ азаматтраға
жасалатын қолдануы түрлі нышандармен болуы мүмкін.
Бірінші және мейлінше қарапайым әдіс – ипотекалық несие алу кезінде
алғашқы жарнаны төлеу үшін өтеусіз жәрдем ақша беру және де сол арқылы
қажетті несие өлшемін қысқарту. Азаматтардың тұрғын үй сатыпалуын
мемлекеттің көмегімен арттырып, тұрғын үйге төлем қабілеті сұранысты
ынталандыратын болады. Бұл жүйе бойынша пәтер құнының 30 % - азаматтардың
өз қаржысы үлесіне, 20-25 % - мемлекеттің жәрдем ақша үлесіне және 20-50
%- ипотекалық несиелеуге тиген болар еді. Мысалы, Өзбексатнда тұрғын үй
құнының 50% шамасында мемлекеттік демеу қаржы беру жүйесі жұмыс істейді,
яғни несие соммасы қалған 50 % құрайды.
Алайда, бұл әдіс ең алдымен басы артық бюджеттік қаржының
жеткіліксіздігі себепті тек ерекше жағдайларда ғана пайдалануылуы мүмкін.
Бұл секілді бағдарламалар мемлекеттік қызметкерлердің жекелеген санаттарына
немесе халықтың әлеуметтік қорғалмаған топтарына қатысты жүеге асырылуы
мүмкін. Аталған шара мемлекеттің көмегі бір жолға және қайтарымсыз болып
келетіндіктен ұтымды әрі өз қаржысы жеткілікті жүйе құру ыңғайында алғанда
неғұрлым тиімсіз шара болып табылады. Бұл ақша қосымша ішкі инвестицияларды
тартуға және оларды одан әрі несиелендіруге бағыттауға мүмкіндік беретін
тетіктердің пайда болуына көпәсерін тигізбес еді.
Сондықтан мемлекеттің тікелей демеу қаржысы басқа бір әдісті-
ипотекалық несиелендіруді сақтандыру тетігін пайдаланған кезде көбірек
тиімді болады. Мысалы, мемлекет сақтандыру компаниясын құрады, ол банктер
мен банктік емес ұйымдар беретін ипотекалық несиелендіруді сақтандыруды
жүзеге асырады. Осылай еткен жағдайда кредиторлар мейлі ішнара
сақтандырған жағдайлардың өзінде де несиелік тәуекел жағынан көбірек
қауіпсіз болады. Оларда өзінің несие портфелін ипотека есебінен ұлғайтуға
деген вента пайда болады. Бұл тұтастай алғанда тұрғын үй нарығына соның
ішінде құрылыс саласына да инвестиция әкеледі.Оған қоса халықаралық
тәжірибеде мұндай сақтандыру компаниялары үшін тәуекел деңгейінің төмен
болатындығын да көрсетеді. Әдетте, азаматтар өзінің тұрғын үйін ерекше
қадірлейді. Алынған несиені өтемеген жағдайда ол үйден айрылып қалуы мүмкін
болғандықтан, төлем жасау үшін қосымша мүмкіндіктерді іздестіреді. Айтар
болсақ, олар кейбір жеке шығыстарын қысқартуға барады, қосымша жұмыстарға
жалғанады. Олар Отандық банктер әзірге мұндай фактіні қабылдап, ұғынуға
дайын болмағандықтан, келіп түскен өнімдерді қатаң іріктеп, аса сақтықпен
қарауда. Сақтандырудың болуы банктердің шешім қабылдаған кезде батылырақ
болуына мүмкіндік берер еді.
Қазіргі уақытта бірқатар қазақстандық банктер жеке тұлғаларға тұрғын
үй сатыпалу үшін ипотекалық несиелер беруде. Бірақ, солардың қызметтерінде
халықты қаймықтыратын бір нәрсе – несие мерзімінің қалағандай ұзақ болмауы
мен жоғары пайыздық ставкаға байланысты болып отыр. Мұның себебі түсінкті
де: халық әзірге ақшасын қысқа мерзімді депозитке салады, соған сәйкес
банктер де несиені ұзақ мерзімге бере алмайды. Қаржыгарлер тілімен айтқанда
елімізде ”ұзын ақша” жетіспейді. Мұндай қиындықтан шығудың бір амалы,
халыққа ұзақ мерзімді ипотекалық несие беретін кредиторларды қайта
қаржыландыруды жүеге асыратын ипотекалық несиелердің қайталама нарығының
операторы пайда болуы көзделген еді.
Соңғы жылдары Республикада өнеркәсіп миграциясының өзгеруі мен
халықтың еңбекке жарамды топтарының көшіп-қонуы тұрғын үйге несие алу
қажеттілігін тудыруда. ”Қазақстан ипотекалық компаниясының негізгі мақсаты”
ұзақ мерзімді тұрғын үй ипотекалық несиелерін халыққа көптеп ұсынумен
қатар, қаржы айналымын жеделдетуді де мақсат етеді. ”Қазақстн ипотекалық
компаниясымен” шартқа отырған әріптес банктер ипотекалық несие береді,
содан кейін қарыз алушыға талап қою құқығын алады. Бұл құқық сатып алынған
үйдің кепілге қойылуымен қамтамасыз етіледі. Бұдан әрі компания ипотекалық
қайталама нарықтың операторы ретінде банктерден ақылы негізде ипотекалық
несиелер бойынша талапету құқығымен қамтасыз етілген бағалы қағаздар
шығарады. Олар институтционалдық инвесторлар (зейнетақы қорлары, сақтандыру
компаниялары, банктер және тағы басқалар) сатыпалады. Осылайша ипотекалық
нарықта қайта қаржыландыру жүзеге асырылып, тұрғын үйді несиелеу үшін ақша
қаражатының толассыз ағымы қамтамассыз етілетін болады. Мұнын өзі әсіресе
жинақтаушы зейнетақы қорларының миллиардтаған тенге көлеміндегі активтерін
компанияның құнды қағаздарына салу арқылы жинақтаушы зейнетақы қорларының
активтерін әртараптандыруға мүмкіндік береді.
”Қазақстан ипотекалық компаниясы” ЖАҚ өзі құрылғаннан бергі кезеңде
компанияның алдына қойылған міндеттерді ыждағаттылықпен шешуде. Ол
алғашқында ипотеаклық несиелеу жүйесі механизімін енгізуде Алматы және
Астана қалаларында байқап көрді. Кейін компания қызметі республиканың он үш
аймағын, атап айтқанда Астана, Алматы, Ақтау, Ақтөбе, Атырау, Жезқазған,
Қарағанды, Көкшетау, Павлодар, Орал, скемен, Шымкент және Талдықорған
қалалары мен Алматы облысын қамтиды.
Компания жүзеге асырып отырған несиелеу бағдарламасының отандық нарық
үшін бірігей. Өйткені оның мына секілді артықшылықтары бар: сыйақы ставкасы
біршама төмен, несие валюталық баламасы белгіленбей тенгемен беріледі,
несие ай саы-йын бірдей соммада өтіледі. Бүгінде ”Альянс Банк” ААҚ, ”Астана
қаржы” ААҚ, ”АТФ банк” ААҚ, ”Банк Центр Кредит” ААҚ, ”БТА Ипотека” ААҚ және
”Нұрбанк” ААҚ ”Қазақстан Ипотеаклық компаниясының” әріптес банктері болып
табылады. Ипотекалық несие алуға бекінген азаматтар тікелей компанияның
өзіне немесе жоғарыда аталған қаржы институттарының біріне жолығуна болады.
Сондай-ақ олар несие соммасын сатып алынатын тұғын үй құның ең ары кеткенде
70 % ын өтеу үшін берілетін, ал тұрғын үй құның кем дегенде 30 %-ын несие
алушы өз қалтасынан төлеуі тиіс екенін ескергені жөн. Ипотека несие алу
тәртібі қалыптастырылған жүйе бойынша төмендегі кезендерден тұрады:
• Несие алушының біліктілігін алдын-ала тексеру кезеңі: Бұл кезенде
несие алушы несие алу шарттары туралы керекті ақпарттың барлығын
алады және өзінің құқығымен міндеттерімен танысады. Ал Ипотекалық
Комапания несие алушының несиені қайтару мүмкіндігін саралайды.
• Несие алушының қаржы мүмкіндігіне және несие берушінің талаптарына сай
келетін тұрғын үй таңдау: Бұл кезеңдегі маңызды мәселе несие несие
алушы таңданған тұрғын үйдің несие беруші банктің несиесі
қанағаттандыру талаптарына сай келуі.
• Ипотека болыпсаналатын тұрғын үйдің нарықтық бағасын анықтау. Несие
алушының таңдаған үйінің бағасын бейтарап бағалаушы маман анықтайды.
Бағдарлаушының еңбек ақысын несие алушы төлейді. Бағаулаушы нарықтық
баға банк беретін несие көлемімен салыстырады.
• Несие алушы андерайтингі: Бұл кезеңде банк несие алушының кешенің
қайтару мүмкіндігін және несие алушының табысы мен меншігін саралай
отырып берілетін несиенің ең жоғарғы көлемін анықтайды. Және де банк
несие алушы тапсырған құжаттар мен ақпарттардың шынайлыған тексере
келіп несие беру яки бермеу туралы шешім қабылдайды. Осы кезеңде несие
алушының жеке сақтандырылуы шарт.
• Келісім-шарттар жасау кезеңі
• үй сатумен несие алушы арасындағы сату, сатыпалу келісім-шарты
• Банк пен несие алушы арасындағы келісім-шарт
• үй сатумен есептесу кезеңі
• Сатыпалынған үйді сақтандыру кезеңі
• Ипотекалық келісім-шарт жасасу және оны қозғалмайтын мүлік орталығында
тіркеу.
Ипотекалық несие алудың жолдары:
1. Өз мүмкіңдігіңізге сай, көңіліңізге қолайлы үй (пәтер) тапқаныңыз
дұрыс. Пәтерді көруге барып, сатыпалуға бекінгенде үй иесімен бірден
ипотекаға алатыңыз туралы келіскен жөн. Ескертетін жәйт, банк пәтерді
үй иесі сұраған бағадан жиырма бес - отыз пайыз төмен бағалайды, бұл
сізге берілетін қарыздың көлемі деген сөз.
2. Алдын-ала дайындап қойған құжаттарыңызды банкке апарысыз. Қажетті
құжаттар:
- үй иесінің сатыпалу туралы келісім-шарты (түпнұсқа, көшірмесі);
- пәтердің жосапары (көшірмесі);
- техникалық жоспар;
- жерге жеке меншік құқы туралы акт (тіркелген уақыты көрсетілуі тиіс);
- пәтерде тіркелген азаматтардың жеке құжаттары;
- үй иесінің жеке төлқұжаты;
- өз құжаттарыңыз (төлқұжат, СТН, үй иелерінің меншік иелері коперативінен
алынған 3-форма анықтамасы);
- еңбек кітапшасы немесе жұмысқа алу туралы келісім-шарт;
- табысыңыз туралы анықтама.
3. Банк қызметкері сізбен бірге таңдаған пәтеріңізге барып, пәтерді
бағалайды, оған қызметі үшін 3000 теңге төлейсіз.
4. Бағалаушы пәтер құжаттарын банкке өткізеді. Күн сайын жиналатын арнайы
комиссия сіздің өтінішіңізді қарап, сізге қанша қарыз беру туралы
шешім қабылдайды. Шешім әдетте үш күннен кейін шығарылады.
5. Банк комиссиясы шешім шығарғанға дейін сіз өз өміріңізді, сатыпалынатын
пәтерді сақтандырып, банктен есепшот ашып, үй ішімен бірге тіркелген
және тұратын адамдардың көз алдында сатыпалу туралы келісім-шарт
жасайсыз.
6. Банк сізге беретін қарызды есепшотыңызға аударып, оны алуға болатын
күнді белгілейді. Банк қызметкерлерімен барып, ақшаны алып, оны үй
иесне төлейсіз.
Ипотекалық несие тұрғын үй, пәтер сондай-ақ тұрғын үй салу мақсатында,
жер сатыпалу үшін беріледі. Сонымен бірге бастапқы нарықта дайын үй, екінші
нарықта бұрынғы пайдаланылған баспана және салынып жатқан ғимараттар да
қаржыландырылады. Несие алу үшін ең төменгі еңбек ақы мөлшерін белгілегенде
екі түрлі ұғым бар ”несие төлеу қабілеттілігі” қарыз алушының жеке
қассиеттерімен әлеуметтік жағдайын ескере отырып оның сенімділігін бағалау
және ”төлем қабілеттілігі” қарыз алушының табысы мен жалпы отбасының
бюджетін талдап-таразылау негізінде есептеуге тиісті, оның банк алдындағы
қарызын өтей алуға деген қаржылық мүмкіндігі. Несие беріп жатып, банк
өзінің клиентінің әлеуметтік мәртебесін табыс табу көзі мен оның тұрақты
түсіп отыруын, отбасының міндетті шығындарын, мекен-жайлық және байланыс
мәліметтерін оның төлеуге тиіс.
Бастапқы жарнаның ең төменгі мөлшері несиелеудің шартарына және
сатыпалынатын тұрғын үйдің бағасымен байланысты өзгеріп отырады. Үй алуға
берілетін несиенің жоғары мөлшері сатыпалынатын үй бағасымен 85 пайызына
дейін жетеді. Ақша тұрғыснан несиенің ең жоғары көрсеткіші - өзіңіздің
қаржылық мүмкіндігіңізге байланысты. Жетпелі тұрған соманы несие алушы өз
қалтасынан төлейді. Бастапқы жарна дегеніміз де сол. Банк сатыпалынатын
үйдің бағасымен бірдей несие бере алады, егер алушы өз кепілдемсімен
несиені 110 пайызға жаба алса, кепілдеме ретінде оның қазіргі баспанасы
және сатыпалынған тұрғын үйі, банк шотында жатқан ақшасы заңды тұлғаның
кепілдігі жүре алады. Егер қарыз алушы резидент Қазақстан Республикасының
резиденті болып саналытын тұлғадан үй сатыпалу үшін банктен несие алғасы
келсе, онда сату-сатыпалу келісімі бойынша міндетін орындағанға дейін ол үй
сатыпалуға мүмкіндік беретін мүліктік құқыққа ие болуы үшін Қазақстан
Республикасы Ұлттық Банкінен лицензия алу керек.
Қазақстан Республкасының резиденттері болып саналмайтын тұлғаларға
иптекалық несие берілмейді. Несие алуға тілек білдіруші табысының
жеткіліксіз болуы, еңбек ақысының дер кезінде берілмеуі немесе зейнетақы
қорына тиесілі сомманың тұрақты аулдарылмауы, несие алуға ұсынылған
құжаттың дұрыс немесе толық толтырылмауы, несие алушының бұрынғы несиесінің
қарызын толық толық өтемеуі, оның ішінде төлем карточкасы арқылы іске
асырылатын несиелік бойынша қарыздың болуы ”несиелік тарихының” нашарлығы,
несие алу үшін банкке берілер кепілдігінің аздығы немесе болмауы анкета-
өтініште көрсетілегн мәліметтердің тексеру барысында мәлім болған
жағдайларға сәйкес келмеуі, дұрыстығы тұрғысынан менеджердің күмәнің
туғызатын құжаттардың өткізілуі. Тексеру барысында несие алушы өткізген
құжат қолдан жасалғандығы немесе дұрыстығы анықталған жағдайда банк ол
туралы мәліметтерді сенімсіз несие алушылардың тізіміне енгізіп қояды.
2-бөлім. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиенің қазіргі жағдайы
1. Еліміздегі ипотекалық несиенің көрсеткіштеріне
талдау жасау
Қазақстанда енгізілген тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі АҚШ және
Малайзия елдері тәжірибесі негізінде әзірленді. Екі деңгейлі жобаның
біріншісі ипотекалық несиелеумен тікелей айналысатын банктер мен банктік
емес ұйымдар арқылы жүзеге асырылса, ал екіншісі ипотекалық несие берушілер
ұсынатын талаптар мен кепілдік құқықтарды сатыпалу арқылы қызмет көрсететін
қайта қаржыландыру ұйымдары болып табылады. Бұндай ұйым функциясын қазір
Қазақстан ипотекалық компаниясы ЖАҚ атқарып келеді. Ұйым жарғысында
көрсетілгендей акционерлік қоғамның міндеті республикамыздағы тұрғын үй
нарығына бюджеттен тыс қаржы тарту және ипотекалық несие жүйесін енгізу
болып табылады.
Тек қана Қазақстанда емес, ТМД елдерінде де тұңғыш рет компания
ипотекалық облигацияларды 2002 жылы қараша айында тарата бастады, мұны
отандық қор нарығы дамуының жаңа кезеңінің басталуы деп атады. Эмиссияның
жалпы сомасы-1,5 млрд. теңге, айналыс мерзімі –3 жыл. Облигациялардың
бірінші траншы 300 млн. теңгені құрады. Желтоқсан айында орналастырылған
облигациялар сомасы 500 млн. теңгеге жеткізілді, қалған бөлігі биылғы жылы
орналастырылады. Бұған қоса компания 2003 жылы тағы да 1,5 млрд. теңгеге
облигациялардың жаңа эмиссиясын орналастырмақ. Ипотекалық облигациялардың
пайда болуының арқасында қаржыландырушылардың тағы да бір жаңа қаржыландыру
құралы пайда болды. Тұтастай алғандағы қор нарығы дамуының басым
бағыттарының бірі теріндегі ипотекалық облигация нарығындағы және зейнетақы
жүйесінің дамуы Қазақстан Республикасы Ұлттық банкінің басқаруымен жүзеге
асырылды.
Ипотекалық облигацияның қаржыландыру деңгейін көтеру үшін Ұлттық банк
пен компания Қазақстан Республикасының заңдарына ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ...3
1-бөлім. Ипотекалық несиенің жалпы сипаттамасы
1. Иптотекалық несиенің пайда болуы мен даму тарихы
... ... ... ... ... ... ...5
2. Ипотекалық несиенің атқаратын
қызметтері ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... 13
2-бөлім. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиенің қазіргі жағдайы
1. Еліміздегі ипотекалық несиенің көрсеткіштеріне
талдау
жасау ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... .26
2. Қазақстан Республикасындағы банктердің ипотекалық несие беру
қызметтерінің құрылымын
талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...36
3-бөлім. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиені жетілдіру
3.1. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиені дамыту
жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .49
3.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиенің
болашағы ... ... ... ..63
Қорытынды
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ...72
Пайдаланылған әдебиеттер
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... .74
Кіріспе
Қоғамның әлеуметтік тұрақтылығының негізгі алғы шарттарының бірі
халықты тұрғын үймен қажеттілігін қанағаттандыру болып табылады. Жеке үйі
немесе пәтері бар адам психологиялық тұрғыдан тұрақты болып саналады. Ол
жанұя құруға, бала тәрбиелеуге, тұрмыс тіршілігін жақсартуға мүмкіндігі
бар, өз кезегінде халықтың еңбекке қабілеттілігін көтереді. Осыған орай,
халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуде ипотекалық несиелеу маңызды рөл
атқарады.
Ипотекалық несиелеу-тұрғын үй саласына бюджеттен тыс инвестициялық
тартудың өнімдік тәжірибесінде ең бір сыннан өткен және сенімді әдістердің
бірі болып саналады. Нақ осы ипотека - халықтың тұрғын үй жағдайын
жақсартуға, банктердің тиімді және пайдамен жұмыс істеуге, құрылыс
кешенінің өндірісті жұмыспен бірқалыпты қамтамасыз етіп тұруына байланысты
мүдделерін бір арнаға тоғыстыруға мүмкіндік береді. Ипотека сондай-ақ жалпы
экономикалық өсуге мүдделі мемлекет үшін де тиімді. Себебі халыққа
ипотекалық несие берудің кең таралуы экономикалық дамуға жәрдемдесетін
болады.
Нарықтық экономикаға көшкеннен кейін Қазақстанда да ипотекалық
негіздері қаланып, біздің елімізге қолайлы деген малайзиялық модель
қалыптаса бастады. Қазақстанда ипотеканың дамуы Республика Президентінің
1995 жылғы 23 желтоқсандағы Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы заң күші
бар жарлығынан бастау алады. Үкіметтің осы бағыттағы жұмысының бірінші
кезеңі 2000 жылғы 21 тамыздағы қаулысымен Қазақстан Республикасында тұрғын
үй құрылысын ұзақ мерзімді жүйесін дамыту тұжырымдамасын бекіту болды.
Ұсынылған тұжырымдаманың негізі жаңадан салынған тұрғын үйді, сондай-ақ
қайталама нарықтағы тұрғын үйді қоса алғанда еркін нарықта дайын тұрғын үй
сатып алу үшін азаматтарға ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің нарықтық
жүйесін құруға келіп салды.
Ипотека дамыған нарықты экономика елдерінде, ең алдымен АҚШ пен
Еуропада кеңінен тараған. Бұл ипотекалық несиенің басқа несие түрлерімен
салыстырғанда елеулі артықшылығы бар екендігімен байланысты. Атап айтқанда,
ипотекалық несие екі жақтың да тәуекел деңгейін азайтады. Тұтынушы несиені
едәуір ұзақ мерзімін, яғни тұрғын үйді өзінің иелігінде сақтап қалады. Ал
несие беруші болса, берілген несиенің орнын толтырудың қай жағынан да
ұтылыссыз нұсқасына ие болады.
Ипотекалық несиелеудің басты мақсаты-халықтың өзінің және несие қаржысы
есебінен еркін нарықта дайын тұрғын үй сатып алуына жәрдемдесу болып
табылады. Тұрғын үй ипотекалық несиесі-бұлбанктің клиентке тұрғын үй
сатыпалуға арнап беретін ақшалай қаражаты. Тұтынушы өз кезегінде мұндай
несиені пайдаланғаны үшін банкке сыйақы төлеуі, сондай-ақ ай сайын
белгіленген көлемде қарыз қаржысын қайтарып отыруы тиіс. Несие есебінен
сатыпалынған тұрғын үй қарыз алушының атына хатталады және тұтынушы
ипотекалық несиені толық өтегенге дейін банкке кепілдікке қойылады.
Ипотекалық несиенің ең басты артықшылығы – сіз өзіңіздің меншікті
тұрғын үйіңізге бүгіннің өзінде-ақ ие боласыз да, ал ақшасын бірнеше жылға
созып, бірте-бірте төлеп қатынасу. Ипотекалық несиені алу үшін сатып
алынатын тұрғын үйден басқа қандай да бір қосымша кепілзат талап
етілмейтіні де маңызды. Ипотекалық несие бойынша тұрғын үй сатыпалу ұзақ
жылдар бойы көп ақша шығарып, пәтер жалдап тұрғаннан, және де соншама
қаржыңды шығындағаннан кейін де үй-жайсыз қала бергеннен әлдеқайда пайдалы
екендігі ешқандай талас туғызбаса керек. Ипотека-несиеге үй сатыпалу деген
сөз. Бұл арада да ақшаның тауар екендігін, оның да өзінің құны болатындығын
ескеру керек.
1-бөлім. Ипотекалық несиенің жалпы сипаттамасы
1. Ипотекалық несиенің пайда болуы мен даму тарихы
Нарықтық экономикада несие банк жүйесі маңызды роль атқарады. Ол
арқылы кәсіпорындардың, ұйымдардың, халықтың есепайырсуымен төлемдер
жүргізіледі. Ол уақытша бос ақшалай қаржаттарды халықтың жинақтарын,
табыстарын, жұмысшыларды және белсенді түрде жұмыс жасайтын капиталға
айналдырады. Сондай-ақ көптеген түрлі несиелік сақтандыру делделдық
инвестициялық сенім кеңес беру сияқты операцияларды орындайды. Несиелік
жұмысшылардың жалпы көлемі кәсіпорындар мен ұйымдардың негізгі және айналым
капиталын қалыптастыруға банктегі қарыздардың үлесі. Несие жүйесі өз
қызметтерін орныдау барысында несиелік қатынастар туындайды. Уақытша бос
ақшалай қаражаттарды жинақтап оны қайтару және қайта бөлуге байланысты
несиелік қатынастарды анықтайды.
Несиенің пайда болуын өнімдерді өндіру сферасына емес, олардың айырбас
сферасынан іздену қажет. Несие – бұл кәсіпорындар, ұйымдар және
бірлестіктер, сондай-ақ халық арасындағы несие қорын құру және оларды
қайтару пайыз төлеу шарттарында белгілі бір мерзімге уақытша пайдалануға
беру негізінде қалыптасатын өндірістік қатынастар жиынтығын білдіреді.
Несиелік қатынастар мазмұны тек қана ақшалай капиталды жинақтап, оны заңды
және жеке тұлғаларға уақытша пайдалануға берумен ғана тұрмайды. Несиелеу
процесімен ұлғайтылмалы ұдайы өндірістің айналымы үшін төлем құралдарының
қосымша массасы құралады. Төлем айналымы аса ауқымды ағымы төлем
төлеушілермен мекемелермен алушалар арасында экономикалық қатынастарды
қалыптастырумен қатар несиелік қатынастар несие жүйесі арқылы өтеді. Несие
жүйесін құрудың маңызды принцпі несиелік мекемелер торабының барысынша
дамуы мен оларды барлық ақша операцияларының шоғырлануы.
Біздің еліміз бен шет елдердегі несие жүйесінің елеулі дәрижесі-
экономиканың қалыпты дамуын қамтамасыз ету мақсатында ақша-несие және
валюталық тұрақтылықты сақтау міндеттеріне қатысты болып келеді. Бүгінгі
таңда несие жүйесі соңғы жылдары біршеме өзгеріске ұшырады. Банк жүйесінің
барлық компоненттері жалпы әлемдік экономикадағы құрылымдық қайта құруда
жүріп жатқан өзгерістерге байланысты жаңғыртуда. Банктердің жеке типтерінің
арасында банктер мен банктік емес мекемелер арасындағы өзгешеліктердің
жедел жойылуы соңғы жылдардағы несие жүйесінің құрылымдық қайта құрылу
тенденциясының маңыздысының бірі.
Iрі әмбебапбанк өз клиенттері үшін депозиттік шоттарды жүргізу, қолма-
қолсыз есепайырсу, жинақтарды қабылдау, әр түрлі несиелер беру, бағалы
қағаздарды сатыпалу мүлікті сенім хат бойынша басқару және басқа да
көптеген банктік және банк төңірегінде қызметтер көрсету бойынша
операциялардың көптеген түрлерін жүзеге асырады. Несиелік мекемелер
қызметінің осындай көп мақсатты сипаты кәзіргі қаржылық капитал
талаптарында толық сай келеді. Несиелік мекемелердің әмбебап тануы екі
бағыт бойынша көрінеді. Біріншісі – дәстүрлі емес банктік операциялардың
кеңейуі арқылы. Коммерциялық банктер сақтандыру бизнесіне, ақпараттық кеңес
беру бизнеске кіруге тарасады.
Несиенің формалары олардың құрылымы мен белгілі бір дәрижеде несиелік
қатынастардың мәнімен тығыз байланысты келеді. Несиенің формалары – бұл
несиелік қатынастар құрылымының олардың негізгі қызметтернің, яғни, әр
алуан сыртқы және ішкі өзгерістер барысында толық сақталатын көріністі
білдіреді. Несие берушілер мен қарыз алушылар арасындағы байланыстар қалай
өзгергенімен де несиенің формалары сол күйінде сақталады. Отандық және
шетелдік әдебиеттерінде несиенің бірнеше формаларын кездестіруге болады.
Соның ішінде коммерциялық несие, банктік несие, тұтыну несиесі, мемлекеттік
несие, халықаралық несие, ипотекалық несие.
Ипотекалық несие дегеніміз - жылжымалы мүліктерді, жерді, тұрғын үй
және өндірістік ғимараттарды кепілдікке ала отырып берілетін несие.
Еліміз нарықтық қатынастарға көшкен сәттен бастап шындап көңіл
бөлінген мәселенің бірі банк жүйесінің жұмысы болды. Алғашқы кезенде
банктер негізінен кәсіпорындар мен ұйымдарға қызмет көрсетіп, соларға
қысқа мерзімді несиелер беріп келді. Бірте-бірте әр банктің тұрақты
клиенттері іріктеліп, сондай-ақ жеке тұлғалардың онша жақсы емес несеилік
тарихы бар банктер үшін оңайға соққан жоқ. Сол себепті банктер соңғы
жылдары жеке тұлғаларға көбірек көңіл аударатын болды. Ұлттық банк
тарапынан екінші дәрижедегі банктерге талаптың күшейтілуі нәтижесінде
банктердің саны азайғанымен, олардың таза активтері жылдам қарқынмен өсуде.
Сөйтіп, жеке тұлғаларға дәстүрлі банк қызметтерінен бөлекше несие беруге
кеңінен жол ашылды. Бұл - ипотекалық несие болып табылады. Ал, ипотека
дегеніміз - бұл қозғалмайтын мүліктерді кепілге ала отырып, ұзақ мерзімге
берілетін несиені білдіреді. Ипотекалық несие көбіне ипотекалық банктер
арқылы беріледі. Біздің отандық банктердің тәжірибесінде ипотекалық несие
беру барысы енді ғана дами бастады. Қозғалмайтын мүліктер нарығының өте
қымбат тұрған үй нарығынан басқа болмауы, сонымен қатар - жердің өтімсіз
дегенінен банктерді олардың кепіліне алуды бас тартып отыруы, сондай-ақ
арнайы ипотекалық банктер мен жалпы ипотекалық жүйенің қызмет етуінің
несиелеуі. Ипотека термині ежелегі грецияның б.э.д. 4 ғасырдағы құжаттарда
кездесетін көрінеді. Ипотека Герменияда –14 ғасырда, Францияда – 16
ғасырдың соңында пайда болған екен.
Ипотекалық банктер Батыс Еуропада 17 ғасырдың аяғында пайда болған
маманданған қаржылық институттарды сипаттайды. Олар герменияда ерекше
дамыды. Бұл әсіресі ірі шарттарда қаржылық қолдануда жүзегег асырылатын,
мемлекеттік ипотекалық банк еді. Бұл банктердің ақша қаражаттарын таратудың
бір әдісі – ипотекалық облигацияларды шығару болып табылады. 19 және 20
ғасырларда ипотекалық банктер тек ірі шаруашылық мекемелеін ғана емес,
сонымен бірге шағын және ауыл шаруашылықтарына да қызмет көрсетті. Ал. 19
ғасырдың II-ші жартсынан бастап Германияда осы қызметтер негізінен
жергілікті орган билігіне қарасты, мемлекеттік банктер мен көрсетілді.
Алғашқы ипотекалық банк 1862 ж. Франфуртта құрылған.
Батыс Еуропадағы ипотекалық банктердің жоғары дамуы 20 ғасырдың
бірінші жартсында Германияда байқалды. Олар коммерциялық банктерден
кейінгі ең жоғары дамығандардың бірі болып табылады. Бұл банктер
өнеркәсіптік компанияларға жылжымайтын мүліктерні кепілге ала отырып,
сонымен қатар ауыл шаруашылық өндірісінің қажеттіліктеріне ипотекалық
несиелерді берді.
ХХ ғасырдың аяғында Германияда 24 акционерлік банк және 14 мемлекеттік
ипотекалық банк болды. Олардың ішіндегі ең ірі болып 4 акционерлік
ипотекалық банк табылды. ”Неміс орталық жер банкі”, ”Франкфрут ипотекалық
банкі”, ”Рейн ипотекалық банкі”, ”Неміс ипотекалық банкі”. Бұл банктердің
акционерлік капиталдардың ең үлкен бөлігі Германияның ең ірі деген
коммерциялық банктердің иелігінде болды. ХХ ғасырдың 90-шы жылдары
ипотекалық банктердің саны шамамен 30 банті құрады.
Францияда да ипотекалық банктер жұмыс істеуде, алайда олардың қызмет
сипаттамасы ерекше. Ипотекалық несие сферасының алдыңғы қатарлы банк
ретінде ”креди фоньсе де Франа” 1852 ж. құрылған мемлекеттің қатысуындағы
Францияның ипотекалық банкі болып табылады. Бұл банк өзінің үш негізгі
бағыттары бойынша операцияларын жүргізуде.
Біріншіден, орта мерзімді және ұзақ мерзімдегі ссудаларды береді,
яғни 15 жылға дейінгі мерзімде. Бұндай операцияларды жүргізу ипотекалық
операцияларды шығару арқылы орындалады. Францияның жергілікті билік
органдарына коммуналдық займдарды шығару есебінен 20 жылға дейінгі мерзімде
несиелерін ұсынады.
Екіншіден, құрылыс компанияларына және жер иелерінің тұрғын үй мен
шаруашылық құрылысына ссуда береді., бірақ ережеге сай мемлекеттік бюджет
есебінен жүзеге асырады. Сонымен қатар, бұл банк арқылы тұрған үй
құрылысын жүзеге асырушы жеке капиталға арнайы несиелер де беріледі.
Үшіншіден, коммерциялық банктермен жүзеге асыратын құрылыс салуға
берілетін орта мерзімді несиелері бойынша вексельдердің есебі
жүргізіледі.
Ипотекалық банк ролін Францияда саны 30 дан астам болып келген
ипотекалық несие беру мекемелері атқарды. Олар жер және тұрған үй
сатыпалуға несиелерін ұсынады. Соның ішіндегі маңыздысы болып ”креди фоньсе
нурле ботимон” және ”ля компания ипотекэр де ля Эпен” болып табылады, яғни
бұлар жеке құрылыстарды несиелендіруге маманданған.
АҚШ-та ипотекалық несеи негізінен ссуда жинақ ассоциация түріндегі
маманданған банктік емес несие-қаржылық институттарда, сонымен бірге
сақтандыру компанияларында қалыптасқан, бірақ мемлекеттік ипотекалық
банктер топтары да бар. Бұл тұрғын үй құрылыстарын несиелендірудегі
Федералды ипотекалық корпорация, Фермерлік шаруашылықты несиелендіру
бойынша банктер, Федералды жер банктері, үй құрылысын несиелендірудегі
банктер. Бұл мекемелер өзінің бағалы қағаздарын сатады. Ал түскен ақша
қаражаттарының есебінен мемлекттік ипотекалық банктер өзінің ипотекалық
несиелерін ұсынады. Олардың бағалы қағаздарының шығару көлемі 1980 жылдан
1999 жыл арасында ұлғайып, 38 млрд. доллардан 300 млрд. долларға жетті.
Федералды ипотекалық мекемелердің оның ішінде банктердің негізінен мақсаты
ауыл шаруашылығын, тұрғын үй құрылысын несиелендіру болып табылады.
Жоғарыда айтып өткен институттармен шығаратын бағалы қағаздарды
коммерциялық банктер мен жинақ банктер, сақтандыру компаниялары мен басқа
да несие-қаржы институттарды белгілі бір пайда көзін табуға және оны алдағы
уақытта қала халқының, фермерлер мен шағын кәсіпкерлердің құрылыстарын
ипотекалық несиелендіру үшін қолдануға мүмкіндік береді.
Туркияда ипотекалық несиелендірумен бірнеше мемлекеттік банктер
айгалысады. ”Ипотекалық несиенің Туркия банкі” негізінен қаладағы тұрғын
үй құрылысын несиелендіруді жүзеге асырады. ”Сумер банк” мемлекеттік
кәсіпорындардың құрылысын қаржыландыра отырып, өңдеу өнеркәсіптеріндегі
мемлекеттік кәсіпорындардың өнімдерін өткізу мен экспорттауды
несиелендірумен де айналысады. Бұл банктер өңдеу және энергетикалық
салалардағы құрылысты несиелендірсе, ал ”Теңіз банкі” несие құрылыстарын
және порт шаруашылықтарын несиелендіреді. Аталған банктер мемлекеттік
секторды нығайтуға белгілі бір мақсатқа сай үкімет саясатын жүзеге
асырушылар болып табылады.
Финляндияда жеті жеке ипотекалық банктер қызмет атқаруда: ”Финиш
Эстате Бэнк ЛТД”, ”Индастриал Бэнк оф Финлэнд ЛТД”, ”ОКО инвестмент бэнк
ЛТД”, ”МОртгэдж Бэнк оф Финлянд ЛТД” және ”Капсалис Бэнк ЛТД”, ”Аландс
Гиротекс Бэнк ЛТД”. Бұл банктер өздерінің ипотекалық несиелендірумен
корпоративтік секторды (67 %-ға дейін), мемлекетті 23 %, жеке тұлғаларды 3
%, шағын кәсіпорындарды 1% және басқаларды да 6 % қамтамассыз етуге
бағытталған. Бұл банктерде бүкіл өнеркәсіп, құрылыс және ауыл шаруашылақ
салалары бойынша ипотекалық несиелер шоғырланған.
Испанияда ипотекалық несиелендірумен айналысатын бірнеше ипотекалық
банктер бар. Нақты айтатын болсақ тұрғын үй құрылысына несие беретін
”Ипотекалық банк” және негізінен өнеркәсіптік компанияларды ипотекалық
несиелендірумен айналысатын ”құрылыс несие банкі”. Сонымен қатар Испанияда
қала халқын, фермерлерді және тағы да басқа шағын компаларды ипотекалық
несиелендірумен қамтамссыз етуші, ”жергілікті несие банкі” және ”ауыл
шаруашылық несие банкі” бар. Италияда ипотекалық несеи жүйесін жартылай
мемлекеттік және мемлекеттік емес банктер атқарады. Ипотекалық несие
нарығындағы негізгі орындарды ”Миди банк”, ”Эфибанк” банктері алады.
”Медио кредите” банкі басқа банктерді несеилендіру жолымен шағын және орта
өнеркәсіптік компанияларға несиелендіруді жүргізеді, бірақ жеке
клиентуралық операциялармен айналыспайды.
Ипотекалық банктер Латын Америка және Азия елдерінің қатарында
біршамам маңызға ие. Қаржылық нарық құрылымында бұл елдер Батыс Еуропаның
алдыңғы қатарлы елдеріне жақын қалған. Мысалы, Латын Америкада ипотекалық
банктер негізенен Аргентина, Бразилия, Мексика, Чили сияқты, Азияда –
негізінен Пакистан, Туркия, Оңтүстік Корея, Тайланд және басқа да елдерде
пайда бола бастады. Бұл аймақтардағы және елдердегі ипотекалық банктердің
негізгі функциясы жер меншігін, тұрғын үй және өнеркәсіп құрылысын ипотека
арқылы несиелендіру болып табылады. Жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып,
ұзақ мерзімге несие беруші алғашқы банктер 18 ғасырдың 50-ші жылдарында
пайда болды. Жылжымайтын мүліктің құны шаруа жандармен қоса арнайы
комиссиялармен бағаланып, банк оларға 15,20 немесе 33 жылға өз ссудаларын
береді, көбінесе несие мүліктің 60-70 % құрайды. Бұндай алғашқы банк ”ақ
сүйектер банкі” Петербург және Мәскеу қалаларындағы бөлімшелерімен 1754 ж.
құрылды. 1861 жылғы реформадан кейін жаңадан көптеген ақсүйектер банкі
пайда болды және олар жер учаскілерінің құнына қарай помещиктердің жеке
меншігіндегі атаулы мекен-жайын кепілге ала отырып, ұзақ мерзімді несиелер
бере бастады.
ХХ ғасырдың басында Ресейде ипотекалық банктер торабы кеңінен таралды.
Жылжымайтын мүлікке толтырылған құжатпен қамтамассыздандырылған екінші
үдемелі нарық қалыптасты. Кейіннен ресей ипотекалық банктердің
тәжірибесіндегі жаңашылдықтар басқа елдерде де қолданыс тапты. Қазіргі
кездегі Ресейдегі ипотекалық банктердің көбісі әмбебап коммерциялық банктер
болып табылады. Ресей нарығындағы ипотеканы дайындаулың келесі бір қадамы
1993 жылы ипотекалық банктердің Ассоциациясының мақсаты ипотека туралы
заңды қолдау, ипотекалық несиелендірумен айналысатын банктерге көмек
көрсету.
1992 жылдың көктемінде күшке енген ”кепіл туралы заң” ол несиелерді
сәл нақтырақ ете түсті. 1996 жылдың 26 ақпанында ”ипотекалық несиелерді
дамыту бойынша қосымша мөлшерлемелер туралы ” Ресей федерациясының
Президентінің жарлығы шықты. 1998 жылдың 9 шілдесінде ”Ипотека туралы”
Федералды заң келісілді. 1994 жылы біршама қатар банктер халықтың тұрғын
үймен қамтамасыз етілуін несиелендіруге кірісті. Тек Мәскеу қаласының
өзінде тұрғын үй сатыпалуды несиелендіру бойынша қызметтерін ұсынушы
бірнеше ондаған банктер бар. Мәскеудің мүлік қоры ипотекалық бизнес
орталығынмен біріге отырып кәсіпорындардың жеке меншігіне өткен жылжымайтын
мүліктерді сатыпалуды ипотекалық несиелендірудің бірқатар сызба жүйелерін
жасап шығауруды және оларды жүзеге асырды.
Мәскеуде Мәскеу Үкіметінің шешімімен ипотекалық несиелендіру
сызбаларын өткізу мақсатында жылжымайтын мүліктің кепіл қоры құрылды.
Мәскеудің мүлік қоры аталған қорының бір бөлігіне ие бола отырып басқа да
ипотекалық несиелендіру жүйелерінде, яғни жалға алынған мүліктерді
кәсіпорындардың сатыпалуында, сондай-ақ осы мүлікке қатысты іс-шаралардың
қайталануын ипотекалық несиелендіру жүйелерінде де кепіл беруші қызметін
атқарады. Қазіргі кезде Ресейде ипотекалық несиелендіру бойынша
фереративтік агенттік жұмыс істейді. Бұл агенттік Ресейдегі мүлікке
толтырылатын екінші рыногын ұйымдастырумен айналысады. Сондай-ақ
банктерден белгілі бір стандартқа сай ипотекалық несиелендіруді
сатыпалуымен айналысады және осы несиелендірумен қамтамассызданған тиісті
Үкімет кепілдемелеріне ие болған бағалы қағаздар шығарады.
Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің теориялық мүмкіндіктерін
”меншік туралы заңын” қабылдаған соң бірден қозғала бастады. Бірақ нақты
ипотекалық несиелендірудің бірінші тәжірибесі болып мемлекеттік банк
”тұрғын үй құрылыс банкі” болды. ”Тұрғын үй құрылыс банкі” жабық
акционерлік қоғамы 1994-1995 жылдары ”жаңа тұрғын үй саясаты туралы”
президенттің жарлығына сәйкес мемлекеттің несиелік ресурстарының берілуін
ұйымдастырады. Тұрғын үй бағдарламасына қатысқан 2624 азаматтарға берілген
несие 5 % мөлшерлемесі бойынша 30 жыл мерзімге үкіметпен бөлінген,
қаражаттар есебінен беріледі. Сонымен қатар тұрғын үй құрылыс мемлекеттік
банкке несиелерді АҚШ доллары курсы бойынша бағалау және беріліп жатқан
несиелер мен олардың пайыздық төлемдерін долларлық эквивлентте жүргізу
құқығы беріледі. 1997 жылы жекешелендіру нәтижесінде ”Тұрғын үй құрылыс
банк” жабық акционерлік қоғамы, ”Банк центр кредит”жабық акционерлік
қоғамының құрамына енді және оған құқықтарымен міндеттері беріледі.
Келесі преспективалық жоспар болып негізгі акционерлері ”Schwabіsch
bank” и ”Reіffeіsen bank” болатын Қазақтсандық құрылысы болып табылады.
Мұндағы бірінші банк – Герман, екіншісі- Австралия банкі. Еуропалық
қаржылық институттар тұрғын үй банктерінің акцияларының бақылау пакетін
иеленеді деген болжамдар бар, қалған банк Отандық банкке несие банктер
тобына қалады. Осыған байланысты шетел инвесторларын тарту - бұл
экономикалық тәуекелділікті төмендету екенін байқау қажет. Халықарарлық
тәжірибеде бас банктер еншілес құрылымдарының қызметтеіне толық жағдайдың
өзінде барлық міндеттемелерін өтеп, оларды жабуға мүмкіндігі бар екендігі
қабылданған. Одан кейінгі кепілдік - ”Тұрғын үй құрылыс банкі” жабық
акционерлік қоғамының халық салымдарына кепіл беру жүйесіне қатысуы әлі де
өз жұмыстарын бастамаған банктердің депозиттерді сақтандыру қорының толық
мүшесі болатыны алдын-ала белгілі.
Нарық экономикаға көшкеннен кейін Қазақстанда да ипотеканың негіздері
қоланып, біздің елімізге қолайлы деген малайзиялық модель қалыптаса
бастады. Қазақстанда ипотеканың дамуы Республика Президентінің 1995 жылғы
23 желтоқсандағы ”Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” заң күші бар
жарлығынан бастау алды. Үкіметтің осы бағыттағы жұмысының бірінші кезеңі
2000 жылғы 21 тамыздағы қаулысмен Қазақстан Республикасында тұрғын үй
құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық кредиттеу жүйесін
дамыту тұжырымдамасын бекіту болды. Ұсынылған тұжырымдамының негізі
жаңадан салынған тұрғын үйді қоса алғанда еркін рынокта дайын тұрғын үй
сатыпалу үшін азаматтарға ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің нарықтық
жүйесін құруға келіп салады.
Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі Басқармасының қаулысымен 2000
жылғы желтоқсанында бұрын сонды болып көрмеген іс-шара - Қазақстан
Ипотекалық Компаниясы құрылып, Республиканың қаржы рыногына енгізілді. Бұл
жаңа институтытң негізі мақсаты қаржы нарығында оператор қызметін атқару,
яғни ”несие алу” жолымен ипотекалық несие берген екінші деңгейдегі
банктерді қайта қаржыландыруды, сондай-ақ ипотекалық облигациялар шығару
және атрату арқылы ипотекалық рынокқа инвестиция таратуды жүзеге асырады.
Компания бағдарламсы бойынша несиелеудің негізгі шарттарының бірі –
теңгемен тұрғын үй ипотекалық несиесін беру.
Әриен, соңғы уақыттарға дейін халықтың тұрғын үй несиелерін алуға
жұмылдыратын мемлекеттік тәжірибе болған жоқ деп айтуға болмайды. Алғашқы
жылдар тәджірибесі халықтың несие алу көлемін кеңейтуге кедергі келтіретін
басты проблеманы анықтайды. Ол берілген несиенің шетел валютасының бағамына
тәуелділігі. Бұл шығынын айтарлықта көбейтеді. Сондай-ақ несиелерді шетел
валютасы арқылы беру шын мәнінде экономикамызды доллар ықпалына түсіріп,
сыртқы факторларға тәуелді етіп тастайтын болыды. Міне, осының бәрі несиені
тек теңге түрінде ғана берудің тиімділігін көрсетті. Сонымен, қатар тұрғын
үйді сатыпалу ұзақ мерзімді несие беру арқылы шешуді қажет етті. Ең
соңында, нарықта ұсынылғанға қарағанда ипотекалық несие бойынша сыйақы
мөлшшерлерін төмен бекіту міндеттелетінін да айту қажет. Бұл несиелерден
құтылуды айтарлықтай жеңілдетеді және тұрғын үй алушылардың үлкен бөлігін
қамтиды.
1.2 Ипотекалық несиенің атқаратын қызметтері
Халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуде ипотекалық несиелеу маңызды рол
атқарады. Кейінгі кезде бұған біздің елімізде көбірек назар аударыла
бастады. Сондай-ақ Ұлттық Банк құрған ”Қазақстан ипотекалық компаниясы” ЖАҚ
Астана және Алматы қалаларында ипотекалық несиелеу жөніндегі алғашқы
пилоттық несиелеу жобаны іске асыруда. Компания бағдарламсы бойынша
берілген өзгермелі, оның өзгеріске ұшырауы бір жылға шағып есептегендегі
құнсыздану индекісіне (тұтыну бағасының индексі) байланысты болады. Өзгеріп
отыратын ставка сыйақасын қайта қарау 1 сәуірде және 1 қазанда өткізілді.
Несие алушының белгіленген ставка бойынша несиесін қайта қарау мерзімі
басталғанға дейінгі қайтару мерзімі – белгіленіп қойылған мерзім болып
есептеледі. Несие алушыны айтарлықтай зиян келтіретіндей дәрижедегі
құнсызданудан қорғау үшін сыйақы жоғары шегі алынады, ол әрбір екінші
белгіленіп қойылған мерзімнің аяғына дейін өз күшінде болады. Жоғары шек
ставканың көрсеткішін, одан жоғары деңгейде сыйақы тағайындалмайтындай
етіп, алынған несие көлеміне қарай белгіленеді.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қызметі ипотекалық несиелеу
рыногында бұрын әршқайсы әр бөлек қызмет көрсетіпкелген екінші деңгейдегі
банктер мен несие беруге лицензиясы бар ұйымдарды ббіртұтас жүйеге
біріктіруге мүмкіншілік береді. Компанияның серіктесіне айналған банктер
компания жасаған несие берудің шарттары бойынша несиелік құжаттарды
рәсімдеуге байланысты несие стандарттарын қабылдады. Несиені стандарттау
”несие сатыпалу” көлемін ұлғайтуға және ”алу” шараларының мерзімін
жеделдетуге мүмкіншілік береді, серіктес банктердің арасындағы бәсекелестік
банктердің тұрғын үй ипотекалық несиесі аяғындағы жұмысының жандануына
қолайлы жағдай жасады, несие бойынша сыйақа ставкасының төмендеуінің
алғышарты болды және тұрғындар үшін оның қол жетімді болуының мүмкіндігі
жоғарлады. Компания қызметінің негізгі жетістіктерінің бірі және тұрғын үй
ипотекалық несие жүйесі нәтижесінде қалыптасқан қатаң қағида – несиенің
берілуі мен оның кері қайтарылуы компания бағдарламсы бойынша, шетелдік
валюталарға қатыссыз тек қана тенгемен жүеге асырылады. Сондай-ақ
компанияның бағдарламыс бойынша берілетін несие сыйақысының нарықтағы
көрсеткішінің ең төменгі деңгейде болатынымен және несие мерзімінің
ұзақтығымен ерекшеленеді.
Ипотека дамыған нарықты экономика елдерінде, ең алдымен АҚШ пен
Еуропада кеңінен тараған. Бұл ипотекалық несиенің басқа несие түрлерімен
салыстырғанда елеулі артықшылығы бар екендігімен байланысты. Атапайтқанда,
ипотекалық несеи екі жақтың да тәуекел деңгейін азайтады. Клиент несиені
едәуір ұзақ мерзімге ала отырып, кепілге қойылған жылжыматын мүлікті, яғни
тұрғын үйді өзінің иелігінде сақтап қалады. Ал, несие беруші берілген
несиенің орның толтырудың қай жағынан да ұтылыссыз нұсқасына ие болды.
Ипотекалық несиелеудің басты мақсаты - халықтың өзінің және несие
қаржысы есебінен еркін нарықта дайын тұрғын үй сатып алуына жәрдемдесу
болып табылады. Тұрғын үй ипотекалық несиесі - бұл банктің клиентке тұрғын
үй сатыпалуға арнап беретін ақшалай қаражаты. Клиент өз кезіндегі мұндай
несиені пайдалнғаны үшін банкке сыйақы төлеуі, сондай-ақ ай сайын
белгіленген көлемде қарыз қаржысын қайтарып отыруы тиіс. Несие есебінен
сатыпалынған тұрғын үй қарыз алушының атына хаттамалырда және клиент
ипотекалық несиені толық өтегенге дейін банкке кепілдікке қойылады.
Ипотекалық несиенің ең басты артықшылығы - сіз өзіңіздің меншікті
тұрғын үйіңізге бүгіңнің өзінде-ақ ие боасыз да, ал ақшасын бірнеше жылға
созып, бірте-бірте төлеп құтыласыз. Бүгінгі күнде біздің Республикамызда
баспанасы жоқ немесе баспанасының тарлығынан қиналып жүрген азаматтар
баршылық. Сол қиындықтан шығу жолында көптеген азаматтар үй жалдап тұру
әрекетімен шұғылданады. Әрине, қазіргі кезде бұл да тұрған үй мәселесін
шешу жолдарының бірі. Алайда ай сайын төлейтін пәтер ақысының көбейуіне
байланысты үй жалдап тұру төлемі өсіп, көптеген азаматтардың төлем
қабілетінің жеткілікті болмай отырғаны бәрімізге мәлім. Осы ипотекалық
несие алу мен пәтер жалдап тұру тұру жолдарын салыстырғанда қайсысының
тиімді екенің мынадай бір мысалдармен салыстырсақ жеткілікті.
Үй жалдаптұру төлем ақысы мен ипотекалық несие қайтару төлем ақысын
салыстырсақ, онда алматы қаласында бір бөлмелі пәтердің айлық жалдау төлем
ақысы орта есеппен алғанда 150 АҚШ доллары тұратын пәтерді ипотекалық несие
арқылы сатыпалған кезде бірінеші айлда несиені қайтару төлем ақысы 113 АҚШ
долларына тең келеді. Одан кейін үстеу төлем ақысын несиенің қалған құнан
алынатындықтан ай сайын азайып отырады. Осы мысалдарға сүйене отырып несие
алған азамат үй жалдап тұрған азаматтарға қарағанда отбасының бюджетіне 37
АҚШ долларын үнемдей отырып үйдің заңды иесі бола алады.
Кейбір жағдайларда пәтері бар азаматтар отбасы мүшелерінің саны өсіп,
пәтер көлемін ұлғайтқысы немесе пәтер алуына әбден болады. Несие қайтару
мерзімі тұрғын үй жинақ шотын ашу мерзіміне байланысты өзгеріп отырады, ол
дегеніміз азаматтар тұрғын үй жинақ шотын неғұрлым ұзақ мерзімге ашса, онда
банк несие қайтару мерзімін реттейтін коэффицент арқылы бар мүмкіншілігінше
ұзартады.
Өткен уақыттарға талдау жасай отырып, банк төлем қабілеті жоғары
азаматтарға да жылжымайтын мүліктерін кепілдікке алу арқылы қысқа мерзімді
несие беру жөнінді тиімді ереже жасап бекітті. Оның мәнісі мынада – тұрғын
үй жағдайын жақсартқысы келген азаматтар сатып алатын үй құның кем дегенде
30 пайызына дейін қаржылар бар жағдайда банк ипотекалық несие бере алады.
Мысалы, сіздің 2 бөлмелі пәтеріңізбар делік, ал сіз үш бөлмелі пәтерде
тұрғыңыз келеді. Онда сіз сатыпалынатын үйді кепілдікке қойыпқысқа мерзімді
ипотекалық несие алып, ескі үйді сату тәсілімен несиені өтейсіз. Бұдан
басқы да транзиттік есепшот ашу жүйесі бойынша 30 немесе 45 % құнын салып,
қалған 55-70 % ипотекалық несие аласыз. Мұндай тәсілдер банктің облыстық
филиалдары арқылы жүзеге асырылады. Ипотекалық несиеге ие болуға үмітті
азаматтар тұрғын үй алу мақсатына несие алған кезде банкке кепілдікке сол
несиеге сатып алынған үйді алады.
Республикамызда тұрғын үй алуды армандайтын азаматтар көбі жастар, жас
мамандар, отбасылы студенттер, сондықтан экономикамыздың нарыққа көшуіне
байланысты әркім болашақта пәтер алуына өздері ұйытқы бола алады. Соның ең
маңыздысы, тиімді жолдарының бірі – жоғарыда айтып өткен тәсіл бойынша
несие арқылы алу. Бұл тәсіл бойынша экономикасы ілгерлі басқа шетелдерде
тексеріліп, үлкен жетістіктерге ие болып отыр.
Жалпы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің біртұтас нарықтық жүйесін
құру міндеттерін айқындаған кезде, ең алдымен тиімді қаржы тетіктеріне
бағдарланған, ішкі ресурстарды пайдалануға бағытталған және Қазақстанның
өзіндік ерекшелігі қаперге алынатын тұрғын үй қаржыландыру схемасын қолдану
мүмкіндіктерін ескерту қажет. Тұрғын үйді иптотекалық несиелеу жүйесін
қалыптастыру мен құрудың өтпелі жағдайларында мұндай схемалар халықтың
белгілі бір бөлігінің тұрғын үй проблемасын шешуге жәрдемдесе алады.
Республика азаматтарын тұрғын үймен қамтамассыз ету проблемаларын шешуде
тек қана несиенің жылдам және төмен пайыздық өсіммен берілуіне иек артып
қоймай, нарықтық базадағы жаңа нұсқаларын немесе қор биржасында ипотекалық
құнды қағаздар шығару жолдарын іздестірудің Қазақстан экономикасының
болашағы үшін өлшеусіз маңызы зор. Тұрғын үймен жеткілікті қамтамасыз
етілмеу проблемасы жаңа буынның елімізде жүргізіліп жатқан экономикалық
реформаларға көзқарсына әсер ететін өткір әлеуметтік проблема болып
қалуда.
Қазіргі заманға мемлекеттік тұрғын үй саясаты тұрғын үй проблемасын
шешуде жұмыс істейтің халықтың орташа табысы және өзінің жинақ қаражаты
ипотекалық несиелеу жүйесін құру халықтың тұрғын үй жағдайын жақсартуға
байланысты маңызды әлеуметтік мәселені шешуді күрт жеделдетіп қана қоймай,
тұрғын үй құрылысын қарқынды жүргізу арқылы елдегі жалпы макроэкономикалық
ахуалға оңды ықпал етіп, экономикалық өрлеуге серпін беруіне жәрдемдеседі.
Сөйтіп өзіндік бір ”локомотив” бола алады. Сондықтан да бүгінгі таңдағы
басты мақсат – табысы орташа азаматтарды құны қол жетерліктей тұрғын үймен
қамтамассыз етудің қалыпты жүйесін құруға келіп салды. Мұндай жүйе
азаматтардың өз жинақ ақшасымен ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу есебінен
монополизмнен тұрған үй нарығында тұрған үй сатыпалудың нарықтық
принциптеріне негізделген болуы керек.
Қазақстанның қазіргі жағдайында ипотекалық несиелеу мемлекеттің
қолануынсыз ойдағыдай дами алмайды. Бұл ең алдымен тұрғын үйге сұраныстың
жоғары болуы жағдайында азаматтрадың орташа табысының деңгейі жоғары
болумен байланысты. Сонымен бірге мемлекеттің банктік стандартты шарттары
негізінде ипотекалық несиелер алуға жеткілікті табысы жоқ азаматтраға
жасалатын қолдануы түрлі нышандармен болуы мүмкін.
Бірінші және мейлінше қарапайым әдіс – ипотекалық несие алу кезінде
алғашқы жарнаны төлеу үшін өтеусіз жәрдем ақша беру және де сол арқылы
қажетті несие өлшемін қысқарту. Азаматтардың тұрғын үй сатыпалуын
мемлекеттің көмегімен арттырып, тұрғын үйге төлем қабілеті сұранысты
ынталандыратын болады. Бұл жүйе бойынша пәтер құнының 30 % - азаматтардың
өз қаржысы үлесіне, 20-25 % - мемлекеттің жәрдем ақша үлесіне және 20-50
%- ипотекалық несиелеуге тиген болар еді. Мысалы, Өзбексатнда тұрғын үй
құнының 50% шамасында мемлекеттік демеу қаржы беру жүйесі жұмыс істейді,
яғни несие соммасы қалған 50 % құрайды.
Алайда, бұл әдіс ең алдымен басы артық бюджеттік қаржының
жеткіліксіздігі себепті тек ерекше жағдайларда ғана пайдалануылуы мүмкін.
Бұл секілді бағдарламалар мемлекеттік қызметкерлердің жекелеген санаттарына
немесе халықтың әлеуметтік қорғалмаған топтарына қатысты жүеге асырылуы
мүмкін. Аталған шара мемлекеттің көмегі бір жолға және қайтарымсыз болып
келетіндіктен ұтымды әрі өз қаржысы жеткілікті жүйе құру ыңғайында алғанда
неғұрлым тиімсіз шара болып табылады. Бұл ақша қосымша ішкі инвестицияларды
тартуға және оларды одан әрі несиелендіруге бағыттауға мүмкіндік беретін
тетіктердің пайда болуына көпәсерін тигізбес еді.
Сондықтан мемлекеттің тікелей демеу қаржысы басқа бір әдісті-
ипотекалық несиелендіруді сақтандыру тетігін пайдаланған кезде көбірек
тиімді болады. Мысалы, мемлекет сақтандыру компаниясын құрады, ол банктер
мен банктік емес ұйымдар беретін ипотекалық несиелендіруді сақтандыруды
жүзеге асырады. Осылай еткен жағдайда кредиторлар мейлі ішнара
сақтандырған жағдайлардың өзінде де несиелік тәуекел жағынан көбірек
қауіпсіз болады. Оларда өзінің несие портфелін ипотека есебінен ұлғайтуға
деген вента пайда болады. Бұл тұтастай алғанда тұрғын үй нарығына соның
ішінде құрылыс саласына да инвестиция әкеледі.Оған қоса халықаралық
тәжірибеде мұндай сақтандыру компаниялары үшін тәуекел деңгейінің төмен
болатындығын да көрсетеді. Әдетте, азаматтар өзінің тұрғын үйін ерекше
қадірлейді. Алынған несиені өтемеген жағдайда ол үйден айрылып қалуы мүмкін
болғандықтан, төлем жасау үшін қосымша мүмкіндіктерді іздестіреді. Айтар
болсақ, олар кейбір жеке шығыстарын қысқартуға барады, қосымша жұмыстарға
жалғанады. Олар Отандық банктер әзірге мұндай фактіні қабылдап, ұғынуға
дайын болмағандықтан, келіп түскен өнімдерді қатаң іріктеп, аса сақтықпен
қарауда. Сақтандырудың болуы банктердің шешім қабылдаған кезде батылырақ
болуына мүмкіндік берер еді.
Қазіргі уақытта бірқатар қазақстандық банктер жеке тұлғаларға тұрғын
үй сатыпалу үшін ипотекалық несиелер беруде. Бірақ, солардың қызметтерінде
халықты қаймықтыратын бір нәрсе – несие мерзімінің қалағандай ұзақ болмауы
мен жоғары пайыздық ставкаға байланысты болып отыр. Мұның себебі түсінкті
де: халық әзірге ақшасын қысқа мерзімді депозитке салады, соған сәйкес
банктер де несиені ұзақ мерзімге бере алмайды. Қаржыгарлер тілімен айтқанда
елімізде ”ұзын ақша” жетіспейді. Мұндай қиындықтан шығудың бір амалы,
халыққа ұзақ мерзімді ипотекалық несие беретін кредиторларды қайта
қаржыландыруды жүеге асыратын ипотекалық несиелердің қайталама нарығының
операторы пайда болуы көзделген еді.
Соңғы жылдары Республикада өнеркәсіп миграциясының өзгеруі мен
халықтың еңбекке жарамды топтарының көшіп-қонуы тұрғын үйге несие алу
қажеттілігін тудыруда. ”Қазақстан ипотекалық компаниясының негізгі мақсаты”
ұзақ мерзімді тұрғын үй ипотекалық несиелерін халыққа көптеп ұсынумен
қатар, қаржы айналымын жеделдетуді де мақсат етеді. ”Қазақстн ипотекалық
компаниясымен” шартқа отырған әріптес банктер ипотекалық несие береді,
содан кейін қарыз алушыға талап қою құқығын алады. Бұл құқық сатып алынған
үйдің кепілге қойылуымен қамтамасыз етіледі. Бұдан әрі компания ипотекалық
қайталама нарықтың операторы ретінде банктерден ақылы негізде ипотекалық
несиелер бойынша талапету құқығымен қамтасыз етілген бағалы қағаздар
шығарады. Олар институтционалдық инвесторлар (зейнетақы қорлары, сақтандыру
компаниялары, банктер және тағы басқалар) сатыпалады. Осылайша ипотекалық
нарықта қайта қаржыландыру жүзеге асырылып, тұрғын үйді несиелеу үшін ақша
қаражатының толассыз ағымы қамтамассыз етілетін болады. Мұнын өзі әсіресе
жинақтаушы зейнетақы қорларының миллиардтаған тенге көлеміндегі активтерін
компанияның құнды қағаздарына салу арқылы жинақтаушы зейнетақы қорларының
активтерін әртараптандыруға мүмкіндік береді.
”Қазақстан ипотекалық компаниясы” ЖАҚ өзі құрылғаннан бергі кезеңде
компанияның алдына қойылған міндеттерді ыждағаттылықпен шешуде. Ол
алғашқында ипотеаклық несиелеу жүйесі механизімін енгізуде Алматы және
Астана қалаларында байқап көрді. Кейін компания қызметі республиканың он үш
аймағын, атап айтқанда Астана, Алматы, Ақтау, Ақтөбе, Атырау, Жезқазған,
Қарағанды, Көкшетау, Павлодар, Орал, скемен, Шымкент және Талдықорған
қалалары мен Алматы облысын қамтиды.
Компания жүзеге асырып отырған несиелеу бағдарламасының отандық нарық
үшін бірігей. Өйткені оның мына секілді артықшылықтары бар: сыйақы ставкасы
біршама төмен, несие валюталық баламасы белгіленбей тенгемен беріледі,
несие ай саы-йын бірдей соммада өтіледі. Бүгінде ”Альянс Банк” ААҚ, ”Астана
қаржы” ААҚ, ”АТФ банк” ААҚ, ”Банк Центр Кредит” ААҚ, ”БТА Ипотека” ААҚ және
”Нұрбанк” ААҚ ”Қазақстан Ипотеаклық компаниясының” әріптес банктері болып
табылады. Ипотекалық несие алуға бекінген азаматтар тікелей компанияның
өзіне немесе жоғарыда аталған қаржы институттарының біріне жолығуна болады.
Сондай-ақ олар несие соммасын сатып алынатын тұғын үй құның ең ары кеткенде
70 % ын өтеу үшін берілетін, ал тұрғын үй құның кем дегенде 30 %-ын несие
алушы өз қалтасынан төлеуі тиіс екенін ескергені жөн. Ипотека несие алу
тәртібі қалыптастырылған жүйе бойынша төмендегі кезендерден тұрады:
• Несие алушының біліктілігін алдын-ала тексеру кезеңі: Бұл кезенде
несие алушы несие алу шарттары туралы керекті ақпарттың барлығын
алады және өзінің құқығымен міндеттерімен танысады. Ал Ипотекалық
Комапания несие алушының несиені қайтару мүмкіндігін саралайды.
• Несие алушының қаржы мүмкіндігіне және несие берушінің талаптарына сай
келетін тұрғын үй таңдау: Бұл кезеңдегі маңызды мәселе несие несие
алушы таңданған тұрғын үйдің несие беруші банктің несиесі
қанағаттандыру талаптарына сай келуі.
• Ипотека болыпсаналатын тұрғын үйдің нарықтық бағасын анықтау. Несие
алушының таңдаған үйінің бағасын бейтарап бағалаушы маман анықтайды.
Бағдарлаушының еңбек ақысын несие алушы төлейді. Бағаулаушы нарықтық
баға банк беретін несие көлемімен салыстырады.
• Несие алушы андерайтингі: Бұл кезеңде банк несие алушының кешенің
қайтару мүмкіндігін және несие алушының табысы мен меншігін саралай
отырып берілетін несиенің ең жоғарғы көлемін анықтайды. Және де банк
несие алушы тапсырған құжаттар мен ақпарттардың шынайлыған тексере
келіп несие беру яки бермеу туралы шешім қабылдайды. Осы кезеңде несие
алушының жеке сақтандырылуы шарт.
• Келісім-шарттар жасау кезеңі
• үй сатумен несие алушы арасындағы сату, сатыпалу келісім-шарты
• Банк пен несие алушы арасындағы келісім-шарт
• үй сатумен есептесу кезеңі
• Сатыпалынған үйді сақтандыру кезеңі
• Ипотекалық келісім-шарт жасасу және оны қозғалмайтын мүлік орталығында
тіркеу.
Ипотекалық несие алудың жолдары:
1. Өз мүмкіңдігіңізге сай, көңіліңізге қолайлы үй (пәтер) тапқаныңыз
дұрыс. Пәтерді көруге барып, сатыпалуға бекінгенде үй иесімен бірден
ипотекаға алатыңыз туралы келіскен жөн. Ескертетін жәйт, банк пәтерді
үй иесі сұраған бағадан жиырма бес - отыз пайыз төмен бағалайды, бұл
сізге берілетін қарыздың көлемі деген сөз.
2. Алдын-ала дайындап қойған құжаттарыңызды банкке апарысыз. Қажетті
құжаттар:
- үй иесінің сатыпалу туралы келісім-шарты (түпнұсқа, көшірмесі);
- пәтердің жосапары (көшірмесі);
- техникалық жоспар;
- жерге жеке меншік құқы туралы акт (тіркелген уақыты көрсетілуі тиіс);
- пәтерде тіркелген азаматтардың жеке құжаттары;
- үй иесінің жеке төлқұжаты;
- өз құжаттарыңыз (төлқұжат, СТН, үй иелерінің меншік иелері коперативінен
алынған 3-форма анықтамасы);
- еңбек кітапшасы немесе жұмысқа алу туралы келісім-шарт;
- табысыңыз туралы анықтама.
3. Банк қызметкері сізбен бірге таңдаған пәтеріңізге барып, пәтерді
бағалайды, оған қызметі үшін 3000 теңге төлейсіз.
4. Бағалаушы пәтер құжаттарын банкке өткізеді. Күн сайын жиналатын арнайы
комиссия сіздің өтінішіңізді қарап, сізге қанша қарыз беру туралы
шешім қабылдайды. Шешім әдетте үш күннен кейін шығарылады.
5. Банк комиссиясы шешім шығарғанға дейін сіз өз өміріңізді, сатыпалынатын
пәтерді сақтандырып, банктен есепшот ашып, үй ішімен бірге тіркелген
және тұратын адамдардың көз алдында сатыпалу туралы келісім-шарт
жасайсыз.
6. Банк сізге беретін қарызды есепшотыңызға аударып, оны алуға болатын
күнді белгілейді. Банк қызметкерлерімен барып, ақшаны алып, оны үй
иесне төлейсіз.
Ипотекалық несие тұрғын үй, пәтер сондай-ақ тұрғын үй салу мақсатында,
жер сатыпалу үшін беріледі. Сонымен бірге бастапқы нарықта дайын үй, екінші
нарықта бұрынғы пайдаланылған баспана және салынып жатқан ғимараттар да
қаржыландырылады. Несие алу үшін ең төменгі еңбек ақы мөлшерін белгілегенде
екі түрлі ұғым бар ”несие төлеу қабілеттілігі” қарыз алушының жеке
қассиеттерімен әлеуметтік жағдайын ескере отырып оның сенімділігін бағалау
және ”төлем қабілеттілігі” қарыз алушының табысы мен жалпы отбасының
бюджетін талдап-таразылау негізінде есептеуге тиісті, оның банк алдындағы
қарызын өтей алуға деген қаржылық мүмкіндігі. Несие беріп жатып, банк
өзінің клиентінің әлеуметтік мәртебесін табыс табу көзі мен оның тұрақты
түсіп отыруын, отбасының міндетті шығындарын, мекен-жайлық және байланыс
мәліметтерін оның төлеуге тиіс.
Бастапқы жарнаның ең төменгі мөлшері несиелеудің шартарына және
сатыпалынатын тұрғын үйдің бағасымен байланысты өзгеріп отырады. Үй алуға
берілетін несиенің жоғары мөлшері сатыпалынатын үй бағасымен 85 пайызына
дейін жетеді. Ақша тұрғыснан несиенің ең жоғары көрсеткіші - өзіңіздің
қаржылық мүмкіндігіңізге байланысты. Жетпелі тұрған соманы несие алушы өз
қалтасынан төлейді. Бастапқы жарна дегеніміз де сол. Банк сатыпалынатын
үйдің бағасымен бірдей несие бере алады, егер алушы өз кепілдемсімен
несиені 110 пайызға жаба алса, кепілдеме ретінде оның қазіргі баспанасы
және сатыпалынған тұрғын үйі, банк шотында жатқан ақшасы заңды тұлғаның
кепілдігі жүре алады. Егер қарыз алушы резидент Қазақстан Республикасының
резиденті болып саналытын тұлғадан үй сатыпалу үшін банктен несие алғасы
келсе, онда сату-сатыпалу келісімі бойынша міндетін орындағанға дейін ол үй
сатыпалуға мүмкіндік беретін мүліктік құқыққа ие болуы үшін Қазақстан
Республикасы Ұлттық Банкінен лицензия алу керек.
Қазақстан Республкасының резиденттері болып саналмайтын тұлғаларға
иптекалық несие берілмейді. Несие алуға тілек білдіруші табысының
жеткіліксіз болуы, еңбек ақысының дер кезінде берілмеуі немесе зейнетақы
қорына тиесілі сомманың тұрақты аулдарылмауы, несие алуға ұсынылған
құжаттың дұрыс немесе толық толтырылмауы, несие алушының бұрынғы несиесінің
қарызын толық толық өтемеуі, оның ішінде төлем карточкасы арқылы іске
асырылатын несиелік бойынша қарыздың болуы ”несиелік тарихының” нашарлығы,
несие алу үшін банкке берілер кепілдігінің аздығы немесе болмауы анкета-
өтініште көрсетілегн мәліметтердің тексеру барысында мәлім болған
жағдайларға сәйкес келмеуі, дұрыстығы тұрғысынан менеджердің күмәнің
туғызатын құжаттардың өткізілуі. Тексеру барысында несие алушы өткізген
құжат қолдан жасалғандығы немесе дұрыстығы анықталған жағдайда банк ол
туралы мәліметтерді сенімсіз несие алушылардың тізіміне енгізіп қояды.
2-бөлім. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиенің қазіргі жағдайы
1. Еліміздегі ипотекалық несиенің көрсеткіштеріне
талдау жасау
Қазақстанда енгізілген тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі АҚШ және
Малайзия елдері тәжірибесі негізінде әзірленді. Екі деңгейлі жобаның
біріншісі ипотекалық несиелеумен тікелей айналысатын банктер мен банктік
емес ұйымдар арқылы жүзеге асырылса, ал екіншісі ипотекалық несие берушілер
ұсынатын талаптар мен кепілдік құқықтарды сатыпалу арқылы қызмет көрсететін
қайта қаржыландыру ұйымдары болып табылады. Бұндай ұйым функциясын қазір
Қазақстан ипотекалық компаниясы ЖАҚ атқарып келеді. Ұйым жарғысында
көрсетілгендей акционерлік қоғамның міндеті республикамыздағы тұрғын үй
нарығына бюджеттен тыс қаржы тарту және ипотекалық несие жүйесін енгізу
болып табылады.
Тек қана Қазақстанда емес, ТМД елдерінде де тұңғыш рет компания
ипотекалық облигацияларды 2002 жылы қараша айында тарата бастады, мұны
отандық қор нарығы дамуының жаңа кезеңінің басталуы деп атады. Эмиссияның
жалпы сомасы-1,5 млрд. теңге, айналыс мерзімі –3 жыл. Облигациялардың
бірінші траншы 300 млн. теңгені құрады. Желтоқсан айында орналастырылған
облигациялар сомасы 500 млн. теңгеге жеткізілді, қалған бөлігі биылғы жылы
орналастырылады. Бұған қоса компания 2003 жылы тағы да 1,5 млрд. теңгеге
облигациялардың жаңа эмиссиясын орналастырмақ. Ипотекалық облигациялардың
пайда болуының арқасында қаржыландырушылардың тағы да бір жаңа қаржыландыру
құралы пайда болды. Тұтастай алғандағы қор нарығы дамуының басым
бағыттарының бірі теріндегі ипотекалық облигация нарығындағы және зейнетақы
жүйесінің дамуы Қазақстан Республикасы Ұлттық банкінің басқаруымен жүзеге
асырылды.
Ипотекалық облигацияның қаржыландыру деңгейін көтеру үшін Ұлттық банк
пен компания Қазақстан Республикасының заңдарына ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz