Сатуларды салыстыру әдісі
Кіріспе
Жылжымaйтын мүлiк объектiсiн бaғaлaу үрдici мeншiк иeлeрiмeн жәнe бacшылaрмeн кeлiccөз жүргiзудeн бacтaлaды. Бaғaлaушы oбъeктiдe бoлғaн кeзiнде бaғaлaнaтын oбъeктiгe тeксeру жүргiзiп, жaғдaйы турaлы кeңeйтiлгeн aқпaрaт жинaуы тиiс.
Тeксeру жүргiзу aлдындa oбъeкт бoйыншa қaжeттi тeхникaлық құжaттaрмeн тaнысып, эксплуaтaциясынa жaуaпты техникaлық қызмeт көрсeту өкiлдeрiмeн сұхбaт жүргiзу кeрeк.
Техникaлық құжaттaрмeн тaнысу кeзiндe, жoбaдa бoлғaн өзгeрiстeр, қaйтa жөндeулeр бoлды мa, aғымды жәнe күрдeлi жөндeу өткiзгeн күнi, oбъeктiдe aпaт бoлды мa, aпaт сaлдaрын жoю үшiн қaндaй шaрaлaрдың жүзeгe aсырылғaнын aнықтaу кeрeк. Oбъeктiнi oның тeхникaлық жaғдaйынa жaуaпты өкiлдeрiмeн бiргe қaрaу кeрeк.
Бaғaлaу әдiсi-жылжымaйтын мүлiктiң нaрықтық, кaдaстрлық жәнe бaсқa дa құнын aнықтaудa қoлдaнылaтын зaңдық, қaржылық-экoнoмикaлық әрeкeттeрдің жиынтығы бoлып тaбылaды.
Жылжымaйтын мүлiк oбъeктiсiн бaғaлaу кeзiндe жaлпы бeлгiлeнгeн нoрмaғa сәйкeс нeгiзгi үш әдiс қoлдaнылды:
1. Сaтулaрды сaлыстыру әдiс;
2. Тaбыстық әдiс;
3. Шығындық әдiс
Сaтулaрды сaлыстыру әдiсi дaмығaн жeр нaрығы бaр eлдeрдe кeң қoлдaнылaды болып табылады. Ол бaғaлaу жүргiзу сәтiне ұқсaс сaтылғaн жeр учaскeлeрiнiң мәлiмeттeрiн сaлыстыру жәнe сәйкeстeндiругe нeгiздeрiнe нeгiздeлгeн. Мұндa нaрық жaғдaйлaры aғымды сaту бaғaлaры aрқылы бeлгiлeнeдi, бiрaқтa сұрaныс пeн ұсыныстың нaрықтық бaғaлaрын eскeрiп бaғaлaу жүргiзугe болaды. Міне, қораптың барлығын алу үшін жасай алатын бірнеше нәрселер бар, содан кейін оң жақ көрсеткі түймешігін басыңыз. Сoнымeн бiргe кeлiсiмдeрдiң бaғacынa eрeкшe әсeрлeрдi дe eскeру мaңызды болып тaбылaды:
- Нeсиe кeлiсімнiң шaртын oрындaмaғaн жaғдaйда кeпiлдiктi aлып қoю қaупi;
- Жылдaм сaту нeмeсe сaтып aлу мұқтaждығы;
- Жергiлiктi eрeжeлeрдiң өзгeруi.
Көбінece сoнымeн қaтaр oблыстық жәнe жeргiлiктi бacқaру oргaндaрымeн
Тaбыcтылық көрсeткiштeрiн көбiнeсe бiр нaрықтa қaжeт сaлыстыру бaсқaсы жoқ бoлғaндa eрeкшeлeнeтiн нaрықтa сaлыстыру үшiн қoлдaнылaды.
Кoмпьютeрлiк тaлдaу жүргiзу мәлiмeттeр бaғасы мен сату саны болуы жобаланады. Олар объектілердің максималды саны бoйыншa жинaқтaлaды. Тaлдaудa мaңызды бoлып тaбылaтын пaрaмeтрлeр тaлдaнaды. Мәлiмeттeр бaзaсының қaлыптaсуынaн кeйiн жәнe мaңызды фaктoрлaрдaн aуыспaлылaры құрылғaннaн кeйiн үлгi түрi тaлдaнaды. Кeлeсi дeңгeйдe үлгi идeнтификaциялaнaды, мұндa бiрнeшe әдiстeр қoлдaнылaды:
1.Сaтудың жүп тaлдaуы;
2.Көптi рeгрeссивтi тaлдaуы;
3.Адaптивтi бaғa тaлдaуы.
Сaтудың сaлыстырмaлы әдiсiнiң құрaмa бөлiгi бoлып тoптaстыруғa болaтын түзeтулeр aнықтaмaсы бoлып тaбылaды, oны үш түргe тoптaстыруғa болaды:
-ғимaрaт сипaттaмaлaрынa түзeту;
-oрнaлaсу oрнынa түзeту;
-келiсiм тaлaптaрынa түзeту.
Бұл этaптa фaкторлaрдaн тәуeлдi oбъeкт құнының мaтeмaтикaлық мaғынaсын aлaмыз (aуыспaлы жaғымeн көрсeтiлгeн). Нәтeжиe aприoрлы бoлып тaбылмaйды (әсiрeсe түзeтудiң сaндық мaғынaсындa ) жәнe критикaлық әдiстi тaлaп eтeдi.
Жылжымaйтын мүлiктiң нaрықтық құнын eсeптeу үшiн сaтулaрды сaлыстыру әдiсi. Мүліктің әділ құнын түзету үшін активтерді қадағалау әдісі. Мүліктің әділ құнын түзету үшін активтерді қадағалау әдісі. Мүліктің әділ құнын түзету үшін активтерді қадағалау әдісі.
Сaтулaрды сaлыстыру әдiсi сoңғы уaқыттa сaтылғaн oбъeктiнiң бaғaсын салыстыруға негізделген. Қолтаңбаларды жазу әдісі ағымдағы шоттың ағымдағы бағасын салыстыруға негізделген.
Сaтулaрды сaлыстыру әдiсiнiң принциптeрi:
1.Сұрaныс жәнe ұсыныс;
2.Алмaстыру принципi;
3.Прoпoрциoнaлдық;
4.Тәуeлдiлiк принципi
Тaбыстық әдiс бaғaлaу құнының тaбыс үрдiсiн көрсeтeдi, жылжымайтын мүлiктiң бaғaсы aғымдық тaзa тaбыстың бaғaсынa тiкeлeй бaйлaнысты бoлaды. Бaсқa сөзбeн aйтқaндa, жылжымaйтын мүлiктi қaзiргi бағaмeн aлып, oсы oбъeктiдeн бoлaшaқтa тaбыс aлуғa ( мысaлғa, жaлға бeру) құқығы бaр бoлып тaбылaды. Алайда, сатуға меншік құқығының иесі жоғалып кетті және жұмысқа орналасу құқығы толықтай бас тартылуы керек.
Тaбыстық кaпитaлизaция әдiсiн қoлдaнудa мүлiкпeн мeңгeрудeн бaғaлaу тaбыстың aғымды құны бaғaлaнaды. Тaбыстық aғымдaр жәнe қaйтa сaтудaн пaйдa болғaн aғымдық жaлпы құнғa кaпитaлизaциялaнaды.
1.Бағалау мақсаты
1.1Бағалау үрдісі
Бaғaлaу үрдiсi-бaғaны aнықтaу кeзiндeгi кeстeдe көрсeтiлгeн нeгiзгi сегiз кeзeңнeн тұрaтын iс-әрeкeттeр тiзбeгi бoлып тaбылaды.
Тaпсырмaны құру бaрысындa:
1) бaғaлaнатын oбъeкт aнықтaлып, нaқты бeлгiлeнeдi;
2) бағалау мақсаты, бағаланатын объект бағасының түрі ( нарықтық, инвестициялық және т.б.), бағалау өткізілген күн.
Бағалaу объектісін анықтау үшін алдымен оның орналасқан орнын, мәртебесін және физикалық құрамын анықтап, жазбаша тіркеу қажет.
Бағалау мақсаты дегеніміз-бағалау құнының қорытындысын пайдалану болып табылады. Тапсырманы құру барысында біржақты анықтама беру мен бағалау мақсаты, бағалаушы қолданатын бағалау құнының түрі, мәліметтер сипаттамасы, қағидалары мен талдануы жүргізіледі.
Бағалау құнының түрі тапсырманы құру барысында анықталып, бағалау мақсаты заңнамалық стандарттар мен бағалау қызметінің жалпы қабылданған ережелеріне сай келуі керек болып табылады. Мысалы, жеке тұлғалардың иелігіндегі жылжымайтын мүлікке салық салу мақсатында түгендеу құны анықталады, ал мәмілелерді жасау үшін шешім қабылдау кезінде мүліктің нарықтық құнын алынады. Мысалы, инвентарлық құны жеке тұлғаларға тиесілі жылжымайтын мүлікке салық салу үшін анықталады, ал мәмілелер туралы шешім қабылдаған кезде мүліктің нарықтық құны қабылданады.
Жұмыс жоспарын құру барысында анықталатындар осылар:
1) бағалау бойынша жұмыс кестесі;
2) ақпарат жинау көздері және тәсілдері;
3) ақпаратты өңдеу мен жинауға кеткен шығындар;
4) бағалау мақсаты мен бағалау құнының түріне сәйкес, бағалау әдістемесі;
5) бағалаушыны сыйақылау.
Бағалауды жүргізу үшін қажетті ақпарат кезеңдік баспалар мен жылжымайтын мүлік нарығына арналған тағы басқа әдебиеттерден, мамандандырылған деректер қорынан, мемлекеттік және муниципалдық органдардан, жылжымайтын мүлікке мемлекеттік құқық тіркеу орталықтарынан, делдалдық (риэлторлық) және құрылыс кәсіпорындарынан және басқа да бағалаушылардан алынады. Құны әдісі жылжымайтын мүліктің құны мүлік құнына балама болып табылатындығына негізделеді. Сапар ағымдағы құрылыс нормаларына сәйкес пайдаланылады. Әдістің құны жылжымайтын мүліктің мүліктің құнына тең екендігіне негізделген. Сапар ағымдағы құрылыс нормаларына сәйкес пайдаланылады. Шығындар әдісі шығындардың эквиваленттігіне тең болатын көлемге негізделген. Құны әдісі шығын теңдеуіне тең сомаға негізделген. Пойыз стандартты құрылыс стандарттарына сәйкес қолданылады.
Көбінесе кәсіби бағалаушы мамандардың жеке деректер қоры болады. Ақпаратты алу үшін кәсіби мамандар, басқа аймақтарға іс-сапарға шығу, маркетингтік, әлеуметтік және басқа да зерттеулер қажет. Көптеген кәсіби бағалаушылардың кәсіби деректер базасы бар. Ақпарат алу үшін кәсіби ақпарат, басқа аймақтарға іссапарлар, маркетинг, әлеуметтік және басқа да зерттеулер қажет. Кәсіби бағалаушылардың көпшілігі кәсіби деректер базасына ие. Кәсіби ақпарат бизнес үшін, басқа аймақтарға іссапарлар, маркетинг, әлеуметтік және басқа да зерттеулер үшін қажет.
Ақпаратты өңдеу мен жинауға кеткен шығындарға мыналар жатады:
1) ақпараттың ақылы деректер қоры мен өзге де көздеріне кеткен шығындар;
2) бағалау үшін тартылған мамандар қызметіне төлем (жағдайларға байланысты бағалаушы заңгер,бухгалтер, құрлысшы, сәулетшіжәне т.б. мамандар;
3) іс-сапар шығындары;
4) маркетингтік, әлеуметтік және т.б. зерттеулер төлемі;
5) бағалау есебінің материалдардын дайындауға кеткен шығындар (сызбалар, карталар, кестелер, сурет материалдары және т.б.);
Бағалаушыны сыйақылау барлық жоспарланған шығындарды ескере отырып, тапсырманың қиындығы мен жұмыс көлеміне байланысты болып анықталады. Бағалаушының сыйақысы барлық жоспарланған шығындарды есепке ала отырып, тапсырманың күрделілігімен және жұмыс көлемімен анықталады.
Келесі деңгейде, бағаланатын объектінің өзіне қатысты ғана емес,сонымен қатар жақын өңірдегі аудан, елді-мекен, қала және оның орналасқан аймағы туралы мәліметтерді жинау мен өңдеу болып табылады. Келесі деңгейде бағаланатын нысан туралы ғана емес, сонымен қатар аймақ, қала, қала және оның тікелей жақын орналасқан жері туралы ақпаратты жинау және өңдеу туралы айтылады. Жаратылысына байланысты бағалау объектісі басқа аймақтар мен елдердегі салыстырмалы объект туралы ақпаратты алуға талап етеді. Оны құруға байланысты бағалау объектісі басқа аймақтар мен елдердегі салыстырмалы объект туралы ақпарат алуды талап етеді. Бағалаушының сыйақысы барлық жоспарланған шығындарды есепке ала отырып, тапсырманың күрделілігімен және жұмыс көлемімен анықталады. Бағалаушының сыйақысы барлық жоспарланған шығындарды есепке ала отырып, тапсырманың күрделілігімен және жұмыс көлемімен анықталады.
Бағалаушы салыстырмалы объектілердің сату бағалары осындай, құрылыс жұмыстарының бағасы, басқа экономикалық деректер, қоршаған табиғи орта туралы ақпарат (климат, экология, геология және т.б.), әлеуметтік деректер (демографиялық, діни, мәдени және басқа факторлар) жылжымайтын мүлік объектісінің құнына әсер етеді. Жиналған ақпараттың толықтылығы мен нақтылығын тексеруге ерекше көңіл бөлу керек. Жиналған ақпараттың толықтығы мен дәлдігіне айрықша назар аудару керек.
Жиналған деректер бағалау үрдісінде әрі қарай пайдалану үшін өңделеді және дайындалады. Анықталған және толықтырылған деректерге түзетулер енгізілуі мүмкін. Жиналған деректер өңдеу процесінде әрі қарай пайдалану үшін өңделеді және өңделеді. Жиналған деректер өңдеуге әрі қарай қолдануға өңделеді және өңделеді. Анықталған және қосымша деректер өңделуі мүмкін. Жиналған деректер өңдеуге әрі қарай қолдануға өңделеді және өңделеді. Анықталған және қосымша деректер өңделуі мүмкін.
Келесі кезең-жер учаскесін бағалау болады. Егер жер учаскесі, бағалау объектісінің құрамына енсе, оның құнын бағалау учаскеде орналасқан ғимарат пен құрылыстың құнын бағалаудан бөлек жүргізіледі болып табылады. Келесі қадам жерді бағалау болып табылады. Егер жер учаскесi бағалау объектiсiне енгiзiлетiн болса, оны бағалау жер учаскесiнде орналасқан ғимаратты және құрылымды бағалаудан бөлек жүргiзiледi. Егер жер учаскесi бағалау объектiсiне енгiзiлсе, оны бағалау ғимараттың және жер учаскесiндегi ғимараттың бағасынан бөлек жүргiзiледi.
Жылжымайтын мүлікті бағалау әдістеріне келесілер жатады: сатуларды салыстыру әдісі, табыстық әдіс, шығындық әдіс жатады. Сатуларды салыстыру әдісінде соңғы уақытта нарықта сатылған бағаланатын объект пен қасиеттері бойынша оған ұқсас объектілерді салыстыруға негізделген.
Табыстық әдіс-объектіні дұрыс пайдалану кезінде, болашақта, иеленушісіне барлық күтілген таза табысты әкелуге негізделген болып табылады. Бұл кезде табыс көлемі ғана емес, олардың түсу уақыты мен алуға байланысты тәуекел деңгейі ескеріледі.
Келісу кезеңінде өтеді:
- баға негізделетін мәліметтер қорытындысын тексеру;
- бағалау теориясында жіберілген келеңсіздіктерді тексеру;
- барлық математикалық есептердің дұрыстылығын тексеру;
- бағалау құнын талдау, объектіні бағалау құны туралы қорытынды жасау.
Бағалау құнының шығындық әдісі дегеніміз- объектінің бағалау құны ішкі және сыртқы факторлармен, барлық келеңсіз әрекеттер әсерінен құнының төмендеуі, тозуы нәтежиесінде бағалау объектісін қайта өңдеу мен ауыстыруға негізделген болып табылады.
Бағалау туралы есеп беру дегеніміз-бағалаушының тапсырыс берушіге ұсынатын, жылжымайтын мүліктің бағалау құны туралы және бағалауға қатысы бар басқа да ақпарат сақталған қорытынды құжат болып табылады болып табылады.
Бағалау туралы есепте тапсырыс берушінің талап етуіне қарай ақпаратты қорын пайдалану туралы деталдық есеп: бағалаушының басшылыққа алған жіберулері, қағидалары, жұмысты орындау әдістемесі. Бағалаушының талабы бойынша клиенттің талабы бойынша ақпараттық базаны пайдалану туралы егжей-тегжейлі есеп: бағалаушыны, ережелерді, жұмыстарды орындау жолын көрсетеді.
Бағалау қызметі ғылымының негізінде, бағалау бойынша кез келген тапсырманы орындау үрдісін қадағалайтын, бірқатар қағидалары бар болып табылады. Бағалау қызметі ғылымға негізделген кез-келген тапсырманы орындау үдерісін бақылайтын бірқатар принциптерге негізделген. Бағалау қызметі ғылымға негізделген кез-келген тапсырманы орындау үдерісін бақылайтын бірқатар принциптерге негізделген.
Кәсіпорынның мүліктік кешен құнын бағалау кезіндегі қажет негізгі экономикалық ортақ қағидаларын қарастырайық. Олар мыналармен байланысты және 3 топ қағидалар жүйелеріне келтіруге болады:
иесінің мүлік туралы көзқарасымен;
нарықтық ортамен;
мүлікті эксплуатациялаумен.
Иесінің мүлкі туралы көзқарасымен байланысты қағидалар. Бұл топ мынандай қағидаларға ие болып табылады: пайдалылық, орын басу, күту.
Пайдалылық қағидасы. Меншік объектілерінің иемденуге қабілеті жоқ болса, онда олардың құны болмауы мүмкін. Сондықтан потенциалды меншіктенушіге пайдалы болған кезде ғана мүліктің кешеннің құны болады. Қағиданың анықталуы: пайдалылық - берілген уақыт периодтарында және берілген жерде меншік объектісі иесінің қателіктерін қанағаттандыру қабілеті болып табылады.
Орын басу қағидасы. Иесінің қажеттіліктерін қанағаттандыра алатын және табыс әкеле алатын барлық меншік объектілері, өзінің әр түрлілігіне қарамастан, бір- бірімен байланысты болып табылады. Меншік объектісі үшін оны қалпына келтіруге кететін шығындардың сомасынан көп ешкім төлемейді. Бұл мүлікті қалпына келтірудің өзіндік құнынан артық емес. Егер екі меншік объектілерінің қабілеті бірдей болса, онда біз баға төменін аламыз. Қағидалардың анықталуы: меншіктің максималды құны ең төмен бағамен немесе құнмен анықталады. Сөйтіп орнын басу құны бағаланатын мүлік құнының жоғарғы шегін анықтауға мүмкіндік береді.
Күту қағидасы. Инвестор объектіге қаражатты салып, ол меншік объектілерінен келешекте табыс күтеді. Бағаланатын құн - келешектегі барлық табыстардың ағымдағы құны. Қағиданың анықталуы: күту - келешектегі меншікті иелік етуден түсетін табыстардың ағымдағы құнының орнатылуы.
Нарықтық ортамен байланысты қағидалар дегеніміз - бұл сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік, бәсеке, құнның өзгеруі болып табылады.
Сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік қағидасы. Мүлікке деген бағаның өзгеруі сұраныс пен ұсыныс шамаларының өзгеруіне тәуелді.
Негізгі заңдылықтар бұлар:
Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс ұлғайса, онда бағалар төмендейді;
Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс төмендесе, онда бағалар көтеріледі;
Егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс өссе, онда бағалар өседі;
Егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс төмендесе, онда бағалар төмендейді.
Егер нарықта сұраныс пен ұсыныс арасында сәйкестік орнатылса, бағалар тұрақты болады. Қағиданың анықталуы: ұсыныс - құрамындағы белгілі баға бойынша тауарлар саны, сұраныс - белгілі баға бойынша қажетті тауарлар саны. Сұраныс пен ұсыныс арасындағы өзара іс - қимыл құнын анықтайды. Нарықта сұраныс пен ұсыныс арасындағы келісу болған жағдайда, бағалар тұрақты болады. Анықтау анықтамасы: жеткізу - белгілі бір бағамен тауарлардың саны, сұраныс - белгілі бір бағаға қажетті тауарлар саны. Сұраныс пен ұсыныс арасындағы өзара әрекеттің құнын айқындайды.
Бәсеке қағидасы. Жал шарты немесе мүлікті сатып алу не сату мәмілелерін жасайтын жалгер мен жал берушілер, сатушылар мен сатып алушылар арасында, жылжымайтын мүлік нарықтарында бәсеке пайда болады. әрбір объекті бәсекеде болады. Пайда бәсекені туғызады, ал артық пайда күйреген бәсекені ынталандыру тенденциясы бар болып табылады. Бәсекенің болмауы монополиялық жағдайды туғызады. Қағданың анықталуы: нарықтағы пайда, өндіріс факторларын өтеу үшін қажетті деңгейден асып кетсе, онда ерілген нарықта таза табыстардың орташа деңгейінің төмендеуіне алып келетін бәеке өрлей бастайды.
Құнның өзгеру қағидасы. Мүлік объектілері әр уақытта өзгерістерге ұшырайды. Жерді пайдалану мақсаты мемлекет пен жекеше сектордың әсерінен өзгереді және олар тозады, техника, технология және шикізат базасы өзгереді. Экономикалық шарттар жаңа мүмкіндіктерді туғызады, ақша массасының көлемі мен пайыздық ставкалары толқиды. Адамдардың талғамы мен ынталары өзгереді. Объектінің орналасу ортасы өсу, түсу, тоқырау мен жаңару фазаларынан өтеді. Барлық бұл өзгерістер берілген жердегі мүлік объектілерінің пайдалылық дәрежесіне әсер етуі мүмкін. Халықтың дәмі мен ұмтылысы өзгереді. Объектінің орналасуы өсім, құлау, тоқырау және жаңару кезеңінде. Барлық осы өзгерістер сайттағы мүліктің пайдасына әсер етуі мүмкін. Қағиданың анықталуы: мүлік объектілерінің құны көбінесе тұрақты болып қалмайды, ол уақыт ағымымен өзгеріп тұрады. Мүліктің мәні тұрақты түрде өзгеретінін анықтаңыз, ол уақыттың ішінде өзгереді.
Эксплуатациядағы мүлікпен байланысты қағидасы - берілген топ мынандай факторлар қағидасын ұсынады: өндірістік, қалдық өнімділік, салымдық, баластандырылған, неғұрлым тиімді пайдалану.
Өндіріс факторларының қағидасы. Мүліктік кешен өндірістік жүйе болып табылады. Оның табыстылығы төрт фактормен анықталады: менеджментпен, еңбекпен, капиталмен және жермен. Таза табыс - осы барлық төрт фактордың нәтижесі болып табылады. Сондықтан табысты бағалау негізінде барық жүйелердің құны анықталады. Мүліктік кешенді бағалау үшін барлық жүйелердің табысын құрудағы әрбір фактордың үлесін білу қажет.
Қалдық өнімділіктің қағидасы. Жердің құнын бағалау негізінде оның қалдық өнімділігі жатыр.экономикалық қызметтің кез келген түрі келесідей факторлардың болуын қажет етеді: менеджмент, еңбек, капитал және жер. әрбір фактор берілген қызметпен жасалатын таза табыстардан төленуі тиіс. Сөйтіп, қалдық өнімділігі, еңбек және капитал эксплуатациясына және менеджменттің шығындары өтелгеннен кейін, жер теліміне қосылғн таза табыспен анықталады.
Салым қағидасы - кез келген бір жаңа факторларды ендіру нәтижесінде шаруашылық объект құнының өсім сомасы болып табылады. Салымның анықталуы: шаруашылық объектілерінің құнының ұлғаймалы немесе төмен сомасы. Сөйтіп, мүліктік кешенге қосымша активтерді қосу тиімді болады, егер олар мүліктік кешеннің нарықтық бағасынан жоғары болса. Мүліктік кешенге кез келген қосылған элементтер өтеледі, егер мүліктік кешен құнының өсімі, бұл элементтерді алуға кеткен шығындардан жоғары болған жағдайда. Мүліктік кешенге қосылған кез-келген мүлік мүліктің құнының мәнінен асатын болса, өтемақы төленеді.
Баланстандырылған қағидасы. Өндіріс факторлары экономикалық баланстандырылған болса, онда меншік объектісінің құны максималды болады немесе сақталады.меншік объектілерінің құны төрт элементтердің баланстандырылуына тәуелді: рентаға, еңбекке, капиталға, басқару координациясына. Ең жоғарғы табысты қамтамасыз ететін әрбір меншшік объектісі үшін теоретикалық тепе-теңдік нүктесі бар. Қағиданың анықталуы: кез келген меншік объектісіне өндірістің әр түрлі факторларының оптималды сомасы сәйкес келеді. Әрбір меншік үшін теориялық тепе-теңдік нүктесі бар, ол максималды табысты қамтамасыз етеді. Өлшемді анықтау: кез келген мүліктің өндірісінің әр түрлі факторларының сомасы тең. Әрбір меншік үшін теориялық тепе-теңдік нүктесі бар, ол максималды табысты қамтамасыз етеді. Өлшемді анықтау: кез келген мүліктің өндірісінің әр түрлі факторларының сомасы тең.Олардың бір - біріне сай болуы арқылы мүліктің максималды құны пайда болады. Сөйтіп, әр түрлі мінездеме бойынша, мүліктік кешенді құрайтын үлестер бір - бірімен келісуі керек. Мүліктік кешен кез келген бір элементті қосу, берілген принципті бұзу, оның құнының өсуіне алып келмейді.
Неғұрлым тиімді пайдалану қағидасы - барлық қарастырылған үш қағиданың синтезі мүмкін болатын варианттардың ішінен жеткілікті негізделген мүліктік кешеннің функционалды мүмкіндіктерін неғұрлым толығымен орындайтын және объектінің ең жоғарғы құнына алып келетін, мүліктік кешен неғұрлым тиімді пайдалану варианты таңдалады. Құнды бағалау үшін осы вариант қолданылады.
1.2 Бағалау қызметі
Автокөлікке қатысты сараптамалық (эксперттік) қызметтің бір түрі. Бағалау қызметінің негізгі мақсаты жеке тұлғалар, заңды тұлға мен мемлекет арасында құқықтар қатынастар пайда болғанда, автокөлік құралдарын иелену, басқару және пайдаланумен байланысты болып табылады, Автокөліктің құнын анықтау болып табылады. Автокөлікті бағалау қызметі келесі негізгі бағытта жүзеге асырылады:
- мемлекетпен өз мүліктік мүддесін қорғау және экономикалық қауіпсіздікті қамтамасыз ету үшін мемлекеттік реттеу (негізгі қорды қайта бағалау, жекешелендіру, мемлекеттік мүлікпен жасалатын мәмілелер және т.б. Автокөлік құралдары иелерінің азаматтық жауапкершілігін міндетті сақтандыру енгізіледі);
- нәтижесі мемлекетпен мойындалатын қызмет (автомобильдерді кедендік шекарадан өткенде бағалау, салық салу мақсатында, автомобильді сыйға тарту және мұраға қалдырғанда және т.б.);
- жеке және заңды тұлғаларға көрсетілетін өз еркімен сараптамалық қызмет (автомобильдердісатқан және кепілдікке қалдырғанда бағалау, автомобильдерді өз еркімен сақтандыру және т.б.).
Автокөлікке қатысты бағалауда қызмет жасап тұратын нормативті, әдістемелік, ақпараттық, ұйымдық және оқу-әдістемелік қамтамасыз етуінің концептуалды және методологиялық негізінің жоқтығы белгілі бір деңгейде субъективтісипатқа ие. Осының нәтижесінде бағалау бойынша қызмет сапасын қажетті деңгеймен қамтамасыз етілмейді және ол тұтынушылар құқығын қорғау заңының талаптарына сәйкес келмейді. Нәтижесінде бағалау қызметтерінің сапасы қамтамасыз етілмейді және тұтынушылардың құқықтарын қорғау туралы заң талаптарына сәйкес келмейді. Нәтижесінде бағалау қызметтерінің сапасы сақталмайды және тұтынушылардың құқықтарын қорғау туралы заң талаптарына сәйкес келмейді.
Осы кемшіліктерінің болуы автокөлік құралдарын бағалау бойынша қызмет нарығын ұйымдастыруға кедергі жасайды, қызметтің осы түріне тапсырыс беруші мен бағалаушы ара-қатынасының бұзылуына алып келеді, автокөлік құралдарын бағалау бойынша жұмыстарды ұйымдастыруға, нәтижесіне кері әсер етеді және келесі негативті салдарға алып келеді.
-1- автокөлік құралдарын бағалау бойынша қызметтің төмен сапасының болуы салық пен бюджетке міндетті төлемдерді жинауда мемлекет ұтылады. Оның ұтылулары - автокөлік құралдарын қайта бағалағанда, олармен мәміле жасағанда, мемлекеттік баж салығын жинауда, автокөлік құралдарын сатып алу және эксплуатациямен байланысты салық пен басқа да міндетті төлемдерді жинауда салық салу базасын төмендеуі;
-2- ең маңызды мәселелердің бірі - автокөлік құралдарын бағалаудың ақпаратпен өте нашар қамтамасыз етілуі. Біздің мемлекетіміздегі эксперттердің қолданылатын ақпараттық мәліметтері шетелдік және жақын орналасқан Ресей мемелекетінің басылымдары, жинақтары, журналдары. Бағалау қызметін тежелуіне әсер ететін фактордың маңыздысы - көлік құралдарына қатысты бағалау қызметін есепке алыпжеке ақпараттық базасының жоқтығы;
-3- автокөлік бағалау қызметін тежейтін тағы бір факторлардың бір - автокөлік құралдарын өндіруші-зауыттың жоқтығысоңғы 8-12 Қазақстан Республикасының автокөлік құралдары нарығы шетел өндірушілердің ұсталған автокөлік құралымен толып келнді. Олардың 71% 1991-1996 жылдары шығарылған, сонымен қатар жол-көліктік оқиғаға түскен және ары қарай эксплуатациялауға жарамайтын автокөлік құралдары бар. Бұл автокөлік құралымен Қазақстан Республикасының кедендік территориясына кіргізілуі оларға қатысты ақпараттың шектеулігімен сипатталады.Осының барлығы автокөлік құралын шығындық әдіспен бағалау мүмкіндігінің жоқтығын көрсетеді;
-4- ұсталған автокөлік құралын бағалауда қажет болған жағдайда қосалқы бөлшектердің құнын есептеуде туындайтын қиындықтар. Әсіресе Еуропа мемлекеті өндірістің автомобилінің бөлшектерінің құнында үлкен айырмашылық болады, өйткені оларды да шетелден тапсырыс беріп алдырады;
-5- тәуелсіз эксперт және сақтандыру компаниясы берген жол-көліктік оқиға түскен немесе басқа да себептермен залал алған бірдей автоавтокөлік бағалау әр түрлі болуы. Оның себебі автожөндеу шеберханадағы жұмыстарға әр түрлі баға орнатуы, өйткені бүгінгі күні жөндеу жұмыстарының құрылымы біршама өзгерген болып табылады. Сонымен қатар шеберханада жол-көліктік оқиғадан кейін немесе басқа да себептерден кейін ұсталған автокөлік құралдарын жөндеуде жаңа технологияларды, жаңа жұмыстарда жаңа құрал-жабдықтар мен материалдарды қолдана алу мүмкіндіктерінің жоқтығы;
-6- бағалау бойынша қызметті тұтынушыларға, олардың құқықтарының қорғалмағандығымен және сапасы бағалау салдарынан көп уақытты жоғалтумен байланысты, елеулі мүліктік және моральдық залал тигізіледі. Тұтынушыларға бағалау бойынша қызмет сапасына кепілдеме бермейді, мұның себебі - бағалау бойынша есеп дайындауда туындайтын проблемалар, есеп нәтижесінің сотта, нотариатта және басқа да ұйымдарда дұрыс деп танудағы проблемалар.
2.1. Тәжірибеде бағалаушы келесідей негізгі құндардың түрлерін қолданады.
Негізделген нарықтық құн - ашық және бәсеке нарығындағы мүлік түріне берілетін баға. Экономикалық рационалды, мәмілеге еркін баратын және қажет ақпаратпен қамтамасыз етілген сатушы мен сатып алушы арасында еркін бәсекені көрсетеді. Қаржыландыру шарттарын, жылжымайтын мүлікті сатып алу-сатуды, нарықтық үлес туралы ақпаратты және басқа факторларды анықтау кезінде баға белгілеудің нақты құны нарықтық құннан ерекшеленеді. Нарықтық емес құн ретінде, мысалы, нормативті есептелінетін құн бола алады. Мысалы, нарықтық емес құндылық ретінде, бұл нормативтік есептелген мән болуы мүмкін. Қаржыландыру шарттарын, жылжымайтын мүлікті сатып алу-сатуды, нарықтағы үлес туралы ақпаратты және басқа да факторларды анықтау кезінде нақты құны нарықтық құннан ерекшеленеді. Қаржыландыру шарттарын, жылжымайтын мүлікті сатып алу-сатуды, нарықтағы үлесті және басқа да факторларды анықтағанда нақты құны нарықтық құннан ерекшеленеді.
Нормативті есептелетін құн - нормативтер мен әдістер басқару органдарын бекіту негізінде есептелінетін мүліктік кешеннің құны. Қарастырылып отырған мүліктік кешеннің түрлері үшін нормативтердің бірлік шкалалары қолданылады. Нормативті есептелетін құн ретінде, мысалы, кәсіпорын мүлігінің салық салу құны болып табылады. Кәсіпорын мүлігіне салық салу үшін салықтық база ретінде негізгі қаражаттардың, материалдық емес активтердің, қорлар мен шығындардың орташа жылдық қалдық құны жатады. Салық салу құнын есептеу үшін кәсіпорын мүлігінің бухгалтерлік есебінің баланстық активіндегі қалдықтар алынады. Нормативті есептелетін құнның тағы бірі, жерге салық салу үшін, жер телімінің құнын анықтау болып табылады. Мүліктік кешеннің нормативті есептелетін құнының көрсеткішін салық салу және мүліктік мемлекеттік сақтандыру органдары тәжірибеде пайдаланылады. Тағы бір стандартты сметалық құн - жер учаскесінің құндылығын жер салығы мақсаттары үшін анықтау. Мүліктік кешеннің нормативтік құны мемлекеттік сақтандырудың салық және мүліктік органдары іс жүзінде қолданылады. Бұл көрсеткішті талаптар бойынша зақымды бағалау үшін сот органдары да қолданады.
Бухгалтерлік есеп жүйесі баланстық құнды бастапқы, қалпына келтіру және қалдық құны деп бөлінеді. Есепке алу жүйесі түпнұсқалық, өтелетін және қалдық құнына бөлінген. Есепке алу жүйесі түпнұсқалық, өтелетін және қалдық құнына бөлінген. Есеп жүйесі бастапқы, төленетін және қалдық құнға бөлінеді.
Баланстық құн - кәсіпорынның балансында белгіленген, құрылысқа кеткен шығындар немесе оның өзіндік негізгі қаражаттарына элемент алу.
Бастапқы құн - белгілі кәсіпорын объектілерінің эксплуатацияға енгізілген кезіндегі есептік құжаттарда тіркелген бағалар. Эксплуатацияға берілген мүлік объектісі бастапқы құн бойынша, не оларды модернизациялау мен реконструкциялаудан кейін немесе қорды ресми қайта бағалау белгіленген уақыттан есептейді.
Қалпына келтіру құны - бұрын анықталған негізгі қаржыларды қазіргі талаптарға сай қайта өндіру құны. Бағалаушы қор элементі құнының толық калпына келуін салыстыру арқылы қазіргі заманға сәйкес нарықтық құнын есептейді.
Қалдық құн - егер баланстық құннан, эксплуатация кезеңінде жинақталған тозу сомасын алып тастасақ, онда қалдық құнды аламыз, ал қалдық құнның бағалануын қайталама нарығының бағасы бойынша жүргізсе, онда ол нарықтық сипаттама алады. Яғни, бағалауға тәуелді қайта өндіру мен орнын басу құнын белгілейді.
Қайта өндіру құны - қазіргі нарыққа сай сатып алу немесе қайта өндіру құнын бағалау мүліктің тура сол сияқты обьектінің құны барабар шама.Қайта өндіру құнын анықтау көбінесе технологиялар, материалдар, шикізаттар, стандарттар және тағы басқа өзгерулерінен мүмкін болмайды. Сондықтан тәжірибеде орнын басу құны қолданылады.
Орнын басу құны - бағаланатын объектінің пайдалылығы бойынша эквивалентті, меншіктің барабар обьектіні өндірудің ағымды құны. Жойылу кұны мүлігін сатушы келісуге мәжбүр болатын бағаны айтады. Кәсіпорынның жойылу құны бағалау кезінде анықталады. Мысалы, оның банкротқа ұшырауы кезінде немесе аукционда ашық көтере сату кезінде. Бағалаудың әр түрлі жағдайларына тәуелді құндардың бірнеше түрін ажыратады: инвестициялық, тұтынушылық, сақтандырулық, утилизациялық.
Инвестициялық құн - егер оны белгілі бір инвестициялық жобаны іске асыру үшін инвестициялық салым ретінде қарастырсақ, онда оны мүліктік кешеннің құны деп айтуға болады. Нарықтық құнға қарағанда, инвестициялық құн нақты және белгілі бір жобамен және оның инвесторымен байланысы. Инвестациялық құн, берілген инвестициялық кешені мен нәтижелері бойынша мүліктік кешеннің нарықтық құнының өсуі ретінде қарастырылады.
Тұтыну құны. Объектінің құнын немесе маңыздылығын сипаттайды. Пайдалылық кезіндегі құн тұтынушылардың экономикалық тауарлық құны ретінде анықталады және оны пайдалану тиімділігіне негізделген (табыс, пайда, ыңғай түрінде). Пайдалану кезіндегі құн міндетті түрде нарықтық құнын көрсетпейді. Тұтыну кұны туралы мәліметтер, бағаланатын мүліктік кешеннің, әртүрлі сапасы мен пайдасы бар ұқсас объектілермен салыстыру үшін керек. Тұтыну деректері әртүрлі сапа мен жеңілдіктердің ұқсас объектілерімен салыстырмалы сипат кешенін салыстыру үшін пайдаланылады.
Сақтандыру құны - сақтандыру шартында (полисінде) көрсетілген және сақтандыру мақсаттары үшін анықталатын объектілердің нарықтық құны. Сақтандыру құны сақтандыруды қайта қалпына келтіруді бағалау үшін қажет элементі бойынша есептеледі. Көбінесе сақтандыру құны орнын басу құны сияқты анықталады. Өйткені сақтану жағдайларынан кейін сақтанушыға өзінің мүлігін қайтадан қалпына келтіруге мәжбүр болады. Утилизациялық құн - өзінің бастапқы пайдалылығынан айырылған және төтенше жағдайда немесе толық тозудың жағдайына жеткен утилизациялық материалдың активтердің құны болып табылады.
1.3. Жылжымайтын мүлікті куәландыруда бағалаушы жұмысының ерекшеліктері
Жылжымайтын мүлік объектісін бағалау үрдісі меншік иелерімен және басшылармен келіссөз жүргізуден бсаталады. Бағалаушы объектіде болған кезінде бағаланатын объектіде тексеру жүргізіп, жағдайы туралы кеңейтілген ақпарат жинауы тиіс. Тексеру жүргізу алдында объект бойынша қажетті техникалық құқжаттармен танысып, эксплуатациясына жауапты техникалық қызмет көрсету өкілдерімен сұхбат жүргізу керек. Техникалық құжаттармен танысу барысында, жобада болған өзгерістер, қайта жөндеулер болды ма, ағымды және күрделі жөндеу өткізген күні, объектіде апат болды ма, апат салдарын жою үшін қандай шаралардың жүзеге асырылғанын анықтау керек.
Объектіні оның техникалық жағдайына жауапты өкілдерімен бірге қарау керек. Тексеру үрдісі кезінде құрылыстағы кемшіліктерді ескеру керек. Бағаланатын объектінің қандай жағдайда болғаны туралы бағалау есебінде көрсетіледі: эксплуатацияда ма немесе консервацияда ма, күзетіле ме, инженерлік құрылғылардың негізгі жүйесі іске қосылғанба, жылу және ылғал режимі қандай болып табылады. Тексеру кезінде барлық объектіні суретке түсіру, сондай-ақ зақымдануы мен кемшіліктерін, яғни, жарылу, жерасты құрылыстарындағы су тазарту орындарын, қабырғаның көгеруін және т.б.анықтау. Қайта қалпына келтіру құнын есептеу үшін объект бойынша техникалық құжаттарды қолдану қажет. Сондықтан оны бағалаушы сызбалар мен жобалар нөмірлерін көрсете отырып, тапсыру туралы актіні рәсімдеу ұсынылады. Объектідегі техникалық құжаттама қалпына келтірудің құнын есептеу үшін пайдаланылуы керек. Сондықтан сызбалар мен жобалар сызбаларын көрсететін аудару актісін жасау ұсынылады. Бағалау есебінде бағаланатын объектінің параметрлерін анықтайтын қайнар көздері көрсетілуі тиіс болып табылады. Бұл техникалық құжат жұмыс аяқталған соң, акт бойынша тапсырыс берушіге қайтарылады. Бұл ақ қағаз жұмыс аяқталғаннан кейін клиентке қайтарылады.
Шыққан мәліметтерді талдау кезінде объектілердің берілген есептерін, олардың нақты құрамымен салыстыру қажет. Бір объект түгендеу ведомстваларында түрлі атаулармен ескерілуі мүмкін. Бір түгендеуді әртүрлі босалқыларда санауға болады. Бағаланатын объектінің нақты атауын бухгалтерлік есепке сәйкес ескеру қажет, бағалау есебін құру кезінде бір объектінің түрлі атауларын қолданбау керек. Бағаланатын объектінің нақты атауы есепке алу жазбаларында есепке алынуға тиіс, бірақ бір объектінің әртүрлі атаулары бағалау есебінде пайдаланылмауы керек.
Баға туралы есепті құруда бағалау, бару және объектіні тексеру күндері стандартқа сәйкес болуы керек. Егер бағалау үрдісі барысында бағалаушы объектіге бірнеше рет барған болса, онда бағалау күні ретінде оның тексеру және соңғы ақпараттарды жинау үшін болған күні түсініледі. Объектіні бағалау, келу және тексеру күндері баға туралы есеп дайындау стандартына сәйкес болуы керек. Егер бағалаушы бағалау кезеңінде сайтқа бірнеше рет кірсе, бағалау күні тексеру күні мен ақырғы ақпарат жиналған күні болып табылады.
Жылжымайтын мүлікті бағалау-бұл ғылымға қарағанда өнерге жақын, және мұнда тәжірибесіз мүмкін емес, сондықтан бағалаушы жылжымайтын нарықта сәтті қызмет етуі үшін жылжымайтын мүлікке мәміле мен баға өзгерісінің беталысы бойынша нарықтық дерек қорын үнемі жинап және ұйымдастырып отыру қажет.
Бағалаушы-ол бәрінен бұрын аналитик, оның жұмысының табысы көбінесе ақпараттандыруына және жылжымайтын мүлік құнының өзгеру беталысын болжау әдісіне байланысты болады.
Жылжымайтын мүлікті бағалаушы білім берудің түрлі салаларында (құрылыс, экономика, заң, заң, банк және бухгалтерлік есеп және т.б.) жалпы білімді және кешенді білімнің жоғары деңгейіне ие болуы тиіс.
Бағалаушы жұмысын белгілі әдістер бойынша қандайда болмасын механикалық есептеріне сәйкестендіру мүмкін емес. Бәрінен бұрын түзету көлемін есептеу, жергілікті жағдайды ескеру, бағалау нәтежиелеріні келістіру кезінде, бағалаушы тек өзінің жеке тәжирибесіне негізделген көзқарасына сенеді табылады.
Бағалау мен нарықтық жағдайлардың теориясы мен тәжірибесі үнемі өзгеріп отырады, сондықтан бағалаушы үнемі жетілдірілу керек. Бағалаудың теориясы мен тәжірибесі және нарық жағдайлары үнемі өзгеріп отырады, сондықтан бағалаушы үнемі жаңартылуы керек.
Нарықтық экономикасы дамыған елдерде бағалаушы тәжірибелік қызметінің үш және бес жыл аралығында кәсіби маман болады. Қазақстанда жылжымайтын мүлік бағалау саласында лицензия алу үшін бағалау қызметінің өтілі екі жыл деп қабылданды.
2. Жылжымайтын мүлік объектілерінің құнын үш әдіс бойынша есептеу.
2.1.Сатуларды салыстыру әдісімен жылжымайтын мүлік объектінің құнын есептеу.
Бағалау әдісі-жылжымайтын мүліктің нарықтық, кадастрлық және басқа да құнын анықтауда қолданылатын заңдық, қаржылық-экономикалық әрекеттердің жиынтығы болып табылады.
Жылжымайтын мүлік объектісін бағалау кезінде жалпы белгіленген нормаға сәйкес негізгі үш әдіс қолданылды:
1. Сатуларды салыстыру әдісі;
2. Табыстық әдіс;
3. Шығындық әдіс
Сатуларды салыстыру әдісі дамыған жер нарығы бар елдерде кең қолданылады. Ол бағалау жүргізу сәтіне ұқсас сатылған жер учаскелерінің мәліметтерін салыстыру және сәйкестендіруге негізделген. Мұнда нарық жағдайлары ағымды сату бағалары арқылы белгіленеді, бірақта сұраныс пен ұсыныстың нарықтық бағаларын ескеріп бағалау жүргізуге болады. Сонымен бірге келісімдердің бағасына ерекше әсерлерді де ескеру маңызды болып табылады:
- Несие келісімнің шартын орындамаған жағдайда кепілдікті алып қою қаупі;
- Жылдам сату немесе сатып алу мұқтаждығы;
- Жергілікті ережелердің өзгеруі.
Көбінесе сонымен қатар облыстық және жергілікті басқару органдарымен төленетін бағаны да бөліп шығарады.
Жер учаскелерін үйлестіруін анықтау үшін көбінесе келесідей алты салыстыру элементін қолданады.
- Қаржыландыру талаптарын;
- Сату талаптарын;
- Нарық талаптарын;
- Физикалық сипаттамаларын;
- Табыстың көрсеткіштерін.
Бағаны алғаннан кейін факторларды ұқыпты талдау негізінде оның түзетілуі жүргізіледі.
Салыстыру бірлігі ретінде икемділіктің сәйкес коэффиценттері қолданылады, яғни талданылатын факторлардың бір пайызына өзгергенде нарық бағасының төмендеуі немесе жоғарылауы мүмкін. Баға түзетілуі абсолютті мағынада өсуші қорытындымен стандартталған кезекпен жүргізіледі. Бағаны реттеу абсолютті түрде стандартталған түрде жасалады.
Келтірілген учаскені сатуда қаржылық талаптар олардың бағасына әсер етуі мүмкін болып табылады. Мысалға, учаскенің жүз пайыз несиелендірумен немесе келісімнің басқа да талаптарымен бірге болса, онда сату бағасына нақты түзету енгізу керек. Сонымен қоса ұсақ келісімдер бойынша талдау жүргізу қажет.
Сату талаптарын талдау қиынырақ, өйткені сатып алушыны келісімді орындауға мәжбүрлеген жағдайда дұрыс ақпарат алу қиын. Көптеген бағалаушылар сату талаптарының мағыналы ерекшелендіруінде мұндай келісімдерді жойып тастайды. Сатылым шарттарын талдау қиын, өйткені сатып алушы сәйкес келуге мәжбүр болған кезде дұрыс ақпарат алу қиын. Сатылым шарттарын талдау қиын, өйткені сатып алушы сәйкес келуге мәжбүр болған кезде дұрыс ақпарат алу қиын. Көптеген сарапшылар оларды сату шарттарын айқындаған кезде мұндай келісімдерді тоқтатады.
Нарықтық сұраныс уақыт өткен сайын өзгереді. Нарықтық жағдайлардағы өзгерістерді талдай отырып, бағалаудың маңызды факторы ұзақ мерзімді нарықтық үрдістерді емес, қысқа мерзімді нарықтық жағдайлар болып табылады. Сатылым шарттарын талдау қиын, өйткені сатып алушы сәйкес келуге мәжбүр болған кезде дұрыс ақпарат алу қиын. Егер сатылатын жер нарықта сатылса, түзетулер енгізу қажет емес. Егер сатылған жер нарықта сатылса, онда ешқандай түзету талап етілмейді. Нарықтық сұраныс уақыт өткен сайын өзгереді. Ұзақ мерзімді нарықтық үрдістерге емес, нарықтық конъюнктураны талдау, қысқа мерзімді нарықтық жағдайлар маңызды фактор болып табылады. Қысқа мерзімді нарықтық жағдайлар нарықтың ұзақ мерзімді үрдістерін емес, нарықтың нарықтық талдауы емес, маңызды фактор болып табылады.
Жер учаскелерінің орналасуын салыстыру қоршаған ортаны нарықтағы физикалық, әлеуметтік, экономикалық, саяси факторларға сай келетін бәсекелестікке әсерін талдайды. Жер бөлуді салыстыру нарықтағы физикалық, әлеуметтік, экономикалық және саяси факторларға сәйкес келетін қоршаған ортаға әсерді талдайды. Егер сатылым орыны бағалауда болса, онда орынды түзету сирек енгізіледі.
Физикалық сипаттамалары. Салыстыру тек ірі физикалық ұқсастықтарымен ерекшеліктерін қарастырады. Яғни салыстырылатын жұп әдісі қолданылады. Салыстырудың негізгі элементтері ретінде топырақ параметрлері, жердің жақсарту жағдайларын жүргізу үшін артық жер аудандарының жеткіліктілігі, учаске конфигурациясы, еңісі, ішкі және сыртқы бұрыштық орналасу, дренаждық болуы және т.б. жақсартулар ескеріледі. Салыстырудың негізгі элементтері топырақтың параметрлері, артық топырақ, учаскелердің конфигурациясы, беткейлер, ішкі және сыртқы бұрыштық орналасуы, дренаж және т.б. болып табылады. Жетілдірулер ескеріледі.
Табыстылық көрсеткіштерін көбінесе бір нарықта қажет салыстыру басқасы жоқ болғанда ерекшеленетін нарықта салыстыру үшін қолданылады.
Компьютерлік талдау жүргізу мәліметтер бағасы мен сату саны болуы жобаланады. Олар объектілердің максималды саны бойынша жинақталады. Талдауда маңызды болып табылатын параметрлер талданады. Мәліметтер базасының қалыптасуынан кейін және маңызды факторлардан ауыспалылары құрылғаннан кейін үлгі түрі талданады. Негізгі деректерді қалыптастыру және негізгі факторларды қалыптастырудан кейін модель талданады. Келесі деңгейде үлгі идентификацияланады, мұнда бірнеше әдістер қолданылады:
1.Сатудың жүп талдауы;
2.Көпті регрессивті талдауы;
3.Адаптивті баға талдауы.
Сатудың салыстырмалы әдісінің құрама бөлігі болып топтастыруға болатын түзетулер анықтамасы болып табылады, оны үш түрге топтастыруға болады:
-ғимарат сипаттамаларына түзету болып табылады;
-орналасу орнына түзету;
-келісім талаптарына түзету.
Бұл этапта факторлардан тәуелді объект құнының математикалық мағынасын аламыз (ауыспалы жағымен көрсетілген). Нәтежие априорлы болып табылмайды (әсіресе түзетудің сандық мағынасында ) және критикалық әдісті талап етеді.
Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын есептеу үшін сатуларды салыстыру әдісі.
Сатуларды салыстыру әдісі соңғы уақытта сатылған объектінің бағасын салыстыруға негізделген.
Сатуларды салыстыру әдісінің принциптері:
1.Сұраныс және ұсыныс;
2.Алмастыру принципі;
3.Пропорционалдық;
4.Тәуелділік принципі
Сатуларды салыстыру әдісінің артықшылықтары:
-ең оңай әдіс;
-статистика жағынан негізделген түзету әдістерін ұсынады;
-басқа бағалау түрлеріне мәліметтерді қамтамасыз етеді.
Сатуларды салыстыру әдісінің кемшіліктері:
-үлкен нарықты талап етеді;
-салыстыру мәліметтері кейде болмай қалады;
-көп түзетулерді талап етеді;
-болжамды есепке алмайды.
Сатуларды салыстыру әдісін жүргізу деңгейлері:
1.Нарықты оқып білу және салыстыру объектілерін таңдап алу;
2.Әрбір таңдап алынған объектілер бойынша мәмілелер туралы ақпарат жинау және растылығын тексеру;
3. Әрбір объект бойынша қажетті салыстыру бірліктерді таңдап алу салыстыру талдауын жүргізу;
4. Әрбір объект бойынша айырмашылықтарды табу
5.Түзетілген бағаларды келістіру.
Сатып алу, сату мәмілелер бойынша нарықтық жағдайларды талдау кейін салыстырудың негізгі элемменттерін және салыстыру бірліктерін анықтау қажет.
Салыстыру элементтері жылжымайтын мүліктің бағасына әсер ететін фактроларды анықтайды. Жылжымайтын мүлік объектілері екі топ бойынша қарастырылады:
1.Игерілеген жер учаскелері;
2.Игерілмеген жер учаскелері.
Игерілмеген сатуларды талдағанда немесе игерілмеген жер учаскелерін жалға бергенле екі негізгі салыстыру бірліктеріне бөлінеді:
1.Ауданның бағасы;
2.Барлық жер учаскесінің бағасы.
Бірлік ауданның бағалары келесілер бойынша пайдаланылады:
1. 1 га ауылшаруашылық және орман алаптары, өнеркәсіп зонасы немесе т.б.
2. 1 сотка жеке тұрғын үй, құрылыстар, саяжай;
3. 1м құрылыстар, сауда үйлер, гараждар,т.б.
Игерілген жер учаскелерін салыстыру бірліктері ретінде келесі бағалар бөлінеді:
1.Жалпы немесе пайдалы аудан (офистер, пәтерлер, саяжайлар) ;
2.Бөлмеге, пәтерге немесе т.б. жылжымайтын мүлік объектілерге ;
Салыстыру элементтері келесідей бөлінеді:
1.Жылжымайтын мүлікке алып берілген меншік құқығы ( сервитут,кепіл );
2.Жылжымайтын мүлікті сатып алғанда қаржы есептерінің жағдайлары (ипотека немесе ақшаға сатып алу);
3.Сатулардың жағдайы (мәмілелердің тазалығы, іс және қаржы қатынастары);
4.нарықта мәмілелердің динамикасы екі факторды есепке алады:
-инфляция
-дифляция
5.Тұрған орны (ауылшаруашылық алаптарға-құнарлылығы, суару желілері болуы тиіс);
6.Физикалық ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Жылжымaйтын мүлiк объектiсiн бaғaлaу үрдici мeншiк иeлeрiмeн жәнe бacшылaрмeн кeлiccөз жүргiзудeн бacтaлaды. Бaғaлaушы oбъeктiдe бoлғaн кeзiнде бaғaлaнaтын oбъeктiгe тeксeру жүргiзiп, жaғдaйы турaлы кeңeйтiлгeн aқпaрaт жинaуы тиiс.
Тeксeру жүргiзу aлдындa oбъeкт бoйыншa қaжeттi тeхникaлық құжaттaрмeн тaнысып, эксплуaтaциясынa жaуaпты техникaлық қызмeт көрсeту өкiлдeрiмeн сұхбaт жүргiзу кeрeк.
Техникaлық құжaттaрмeн тaнысу кeзiндe, жoбaдa бoлғaн өзгeрiстeр, қaйтa жөндeулeр бoлды мa, aғымды жәнe күрдeлi жөндeу өткiзгeн күнi, oбъeктiдe aпaт бoлды мa, aпaт сaлдaрын жoю үшiн қaндaй шaрaлaрдың жүзeгe aсырылғaнын aнықтaу кeрeк. Oбъeктiнi oның тeхникaлық жaғдaйынa жaуaпты өкiлдeрiмeн бiргe қaрaу кeрeк.
Бaғaлaу әдiсi-жылжымaйтын мүлiктiң нaрықтық, кaдaстрлық жәнe бaсқa дa құнын aнықтaудa қoлдaнылaтын зaңдық, қaржылық-экoнoмикaлық әрeкeттeрдің жиынтығы бoлып тaбылaды.
Жылжымaйтын мүлiк oбъeктiсiн бaғaлaу кeзiндe жaлпы бeлгiлeнгeн нoрмaғa сәйкeс нeгiзгi үш әдiс қoлдaнылды:
1. Сaтулaрды сaлыстыру әдiс;
2. Тaбыстық әдiс;
3. Шығындық әдiс
Сaтулaрды сaлыстыру әдiсi дaмығaн жeр нaрығы бaр eлдeрдe кeң қoлдaнылaды болып табылады. Ол бaғaлaу жүргiзу сәтiне ұқсaс сaтылғaн жeр учaскeлeрiнiң мәлiмeттeрiн сaлыстыру жәнe сәйкeстeндiругe нeгiздeрiнe нeгiздeлгeн. Мұндa нaрық жaғдaйлaры aғымды сaту бaғaлaры aрқылы бeлгiлeнeдi, бiрaқтa сұрaныс пeн ұсыныстың нaрықтық бaғaлaрын eскeрiп бaғaлaу жүргiзугe болaды. Міне, қораптың барлығын алу үшін жасай алатын бірнеше нәрселер бар, содан кейін оң жақ көрсеткі түймешігін басыңыз. Сoнымeн бiргe кeлiсiмдeрдiң бaғacынa eрeкшe әсeрлeрдi дe eскeру мaңызды болып тaбылaды:
- Нeсиe кeлiсімнiң шaртын oрындaмaғaн жaғдaйда кeпiлдiктi aлып қoю қaупi;
- Жылдaм сaту нeмeсe сaтып aлу мұқтaждығы;
- Жергiлiктi eрeжeлeрдiң өзгeруi.
Көбінece сoнымeн қaтaр oблыстық жәнe жeргiлiктi бacқaру oргaндaрымeн
Тaбыcтылық көрсeткiштeрiн көбiнeсe бiр нaрықтa қaжeт сaлыстыру бaсқaсы жoқ бoлғaндa eрeкшeлeнeтiн нaрықтa сaлыстыру үшiн қoлдaнылaды.
Кoмпьютeрлiк тaлдaу жүргiзу мәлiмeттeр бaғасы мен сату саны болуы жобаланады. Олар объектілердің максималды саны бoйыншa жинaқтaлaды. Тaлдaудa мaңызды бoлып тaбылaтын пaрaмeтрлeр тaлдaнaды. Мәлiмeттeр бaзaсының қaлыптaсуынaн кeйiн жәнe мaңызды фaктoрлaрдaн aуыспaлылaры құрылғaннaн кeйiн үлгi түрi тaлдaнaды. Кeлeсi дeңгeйдe үлгi идeнтификaциялaнaды, мұндa бiрнeшe әдiстeр қoлдaнылaды:
1.Сaтудың жүп тaлдaуы;
2.Көптi рeгрeссивтi тaлдaуы;
3.Адaптивтi бaғa тaлдaуы.
Сaтудың сaлыстырмaлы әдiсiнiң құрaмa бөлiгi бoлып тoптaстыруғa болaтын түзeтулeр aнықтaмaсы бoлып тaбылaды, oны үш түргe тoптaстыруғa болaды:
-ғимaрaт сипaттaмaлaрынa түзeту;
-oрнaлaсу oрнынa түзeту;
-келiсiм тaлaптaрынa түзeту.
Бұл этaптa фaкторлaрдaн тәуeлдi oбъeкт құнының мaтeмaтикaлық мaғынaсын aлaмыз (aуыспaлы жaғымeн көрсeтiлгeн). Нәтeжиe aприoрлы бoлып тaбылмaйды (әсiрeсe түзeтудiң сaндық мaғынaсындa ) жәнe критикaлық әдiстi тaлaп eтeдi.
Жылжымaйтын мүлiктiң нaрықтық құнын eсeптeу үшiн сaтулaрды сaлыстыру әдiсi. Мүліктің әділ құнын түзету үшін активтерді қадағалау әдісі. Мүліктің әділ құнын түзету үшін активтерді қадағалау әдісі. Мүліктің әділ құнын түзету үшін активтерді қадағалау әдісі.
Сaтулaрды сaлыстыру әдiсi сoңғы уaқыттa сaтылғaн oбъeктiнiң бaғaсын салыстыруға негізделген. Қолтаңбаларды жазу әдісі ағымдағы шоттың ағымдағы бағасын салыстыруға негізделген.
Сaтулaрды сaлыстыру әдiсiнiң принциптeрi:
1.Сұрaныс жәнe ұсыныс;
2.Алмaстыру принципi;
3.Прoпoрциoнaлдық;
4.Тәуeлдiлiк принципi
Тaбыстық әдiс бaғaлaу құнының тaбыс үрдiсiн көрсeтeдi, жылжымайтын мүлiктiң бaғaсы aғымдық тaзa тaбыстың бaғaсынa тiкeлeй бaйлaнысты бoлaды. Бaсқa сөзбeн aйтқaндa, жылжымaйтын мүлiктi қaзiргi бағaмeн aлып, oсы oбъeктiдeн бoлaшaқтa тaбыс aлуғa ( мысaлғa, жaлға бeру) құқығы бaр бoлып тaбылaды. Алайда, сатуға меншік құқығының иесі жоғалып кетті және жұмысқа орналасу құқығы толықтай бас тартылуы керек.
Тaбыстық кaпитaлизaция әдiсiн қoлдaнудa мүлiкпeн мeңгeрудeн бaғaлaу тaбыстың aғымды құны бaғaлaнaды. Тaбыстық aғымдaр жәнe қaйтa сaтудaн пaйдa болғaн aғымдық жaлпы құнғa кaпитaлизaциялaнaды.
1.Бағалау мақсаты
1.1Бағалау үрдісі
Бaғaлaу үрдiсi-бaғaны aнықтaу кeзiндeгi кeстeдe көрсeтiлгeн нeгiзгi сегiз кeзeңнeн тұрaтын iс-әрeкeттeр тiзбeгi бoлып тaбылaды.
Тaпсырмaны құру бaрысындa:
1) бaғaлaнатын oбъeкт aнықтaлып, нaқты бeлгiлeнeдi;
2) бағалау мақсаты, бағаланатын объект бағасының түрі ( нарықтық, инвестициялық және т.б.), бағалау өткізілген күн.
Бағалaу объектісін анықтау үшін алдымен оның орналасқан орнын, мәртебесін және физикалық құрамын анықтап, жазбаша тіркеу қажет.
Бағалау мақсаты дегеніміз-бағалау құнының қорытындысын пайдалану болып табылады. Тапсырманы құру барысында біржақты анықтама беру мен бағалау мақсаты, бағалаушы қолданатын бағалау құнының түрі, мәліметтер сипаттамасы, қағидалары мен талдануы жүргізіледі.
Бағалау құнының түрі тапсырманы құру барысында анықталып, бағалау мақсаты заңнамалық стандарттар мен бағалау қызметінің жалпы қабылданған ережелеріне сай келуі керек болып табылады. Мысалы, жеке тұлғалардың иелігіндегі жылжымайтын мүлікке салық салу мақсатында түгендеу құны анықталады, ал мәмілелерді жасау үшін шешім қабылдау кезінде мүліктің нарықтық құнын алынады. Мысалы, инвентарлық құны жеке тұлғаларға тиесілі жылжымайтын мүлікке салық салу үшін анықталады, ал мәмілелер туралы шешім қабылдаған кезде мүліктің нарықтық құны қабылданады.
Жұмыс жоспарын құру барысында анықталатындар осылар:
1) бағалау бойынша жұмыс кестесі;
2) ақпарат жинау көздері және тәсілдері;
3) ақпаратты өңдеу мен жинауға кеткен шығындар;
4) бағалау мақсаты мен бағалау құнының түріне сәйкес, бағалау әдістемесі;
5) бағалаушыны сыйақылау.
Бағалауды жүргізу үшін қажетті ақпарат кезеңдік баспалар мен жылжымайтын мүлік нарығына арналған тағы басқа әдебиеттерден, мамандандырылған деректер қорынан, мемлекеттік және муниципалдық органдардан, жылжымайтын мүлікке мемлекеттік құқық тіркеу орталықтарынан, делдалдық (риэлторлық) және құрылыс кәсіпорындарынан және басқа да бағалаушылардан алынады. Құны әдісі жылжымайтын мүліктің құны мүлік құнына балама болып табылатындығына негізделеді. Сапар ағымдағы құрылыс нормаларына сәйкес пайдаланылады. Әдістің құны жылжымайтын мүліктің мүліктің құнына тең екендігіне негізделген. Сапар ағымдағы құрылыс нормаларына сәйкес пайдаланылады. Шығындар әдісі шығындардың эквиваленттігіне тең болатын көлемге негізделген. Құны әдісі шығын теңдеуіне тең сомаға негізделген. Пойыз стандартты құрылыс стандарттарына сәйкес қолданылады.
Көбінесе кәсіби бағалаушы мамандардың жеке деректер қоры болады. Ақпаратты алу үшін кәсіби мамандар, басқа аймақтарға іс-сапарға шығу, маркетингтік, әлеуметтік және басқа да зерттеулер қажет. Көптеген кәсіби бағалаушылардың кәсіби деректер базасы бар. Ақпарат алу үшін кәсіби ақпарат, басқа аймақтарға іссапарлар, маркетинг, әлеуметтік және басқа да зерттеулер қажет. Кәсіби бағалаушылардың көпшілігі кәсіби деректер базасына ие. Кәсіби ақпарат бизнес үшін, басқа аймақтарға іссапарлар, маркетинг, әлеуметтік және басқа да зерттеулер үшін қажет.
Ақпаратты өңдеу мен жинауға кеткен шығындарға мыналар жатады:
1) ақпараттың ақылы деректер қоры мен өзге де көздеріне кеткен шығындар;
2) бағалау үшін тартылған мамандар қызметіне төлем (жағдайларға байланысты бағалаушы заңгер,бухгалтер, құрлысшы, сәулетшіжәне т.б. мамандар;
3) іс-сапар шығындары;
4) маркетингтік, әлеуметтік және т.б. зерттеулер төлемі;
5) бағалау есебінің материалдардын дайындауға кеткен шығындар (сызбалар, карталар, кестелер, сурет материалдары және т.б.);
Бағалаушыны сыйақылау барлық жоспарланған шығындарды ескере отырып, тапсырманың қиындығы мен жұмыс көлеміне байланысты болып анықталады. Бағалаушының сыйақысы барлық жоспарланған шығындарды есепке ала отырып, тапсырманың күрделілігімен және жұмыс көлемімен анықталады.
Келесі деңгейде, бағаланатын объектінің өзіне қатысты ғана емес,сонымен қатар жақын өңірдегі аудан, елді-мекен, қала және оның орналасқан аймағы туралы мәліметтерді жинау мен өңдеу болып табылады. Келесі деңгейде бағаланатын нысан туралы ғана емес, сонымен қатар аймақ, қала, қала және оның тікелей жақын орналасқан жері туралы ақпаратты жинау және өңдеу туралы айтылады. Жаратылысына байланысты бағалау объектісі басқа аймақтар мен елдердегі салыстырмалы объект туралы ақпаратты алуға талап етеді. Оны құруға байланысты бағалау объектісі басқа аймақтар мен елдердегі салыстырмалы объект туралы ақпарат алуды талап етеді. Бағалаушының сыйақысы барлық жоспарланған шығындарды есепке ала отырып, тапсырманың күрделілігімен және жұмыс көлемімен анықталады. Бағалаушының сыйақысы барлық жоспарланған шығындарды есепке ала отырып, тапсырманың күрделілігімен және жұмыс көлемімен анықталады.
Бағалаушы салыстырмалы объектілердің сату бағалары осындай, құрылыс жұмыстарының бағасы, басқа экономикалық деректер, қоршаған табиғи орта туралы ақпарат (климат, экология, геология және т.б.), әлеуметтік деректер (демографиялық, діни, мәдени және басқа факторлар) жылжымайтын мүлік объектісінің құнына әсер етеді. Жиналған ақпараттың толықтылығы мен нақтылығын тексеруге ерекше көңіл бөлу керек. Жиналған ақпараттың толықтығы мен дәлдігіне айрықша назар аудару керек.
Жиналған деректер бағалау үрдісінде әрі қарай пайдалану үшін өңделеді және дайындалады. Анықталған және толықтырылған деректерге түзетулер енгізілуі мүмкін. Жиналған деректер өңдеу процесінде әрі қарай пайдалану үшін өңделеді және өңделеді. Жиналған деректер өңдеуге әрі қарай қолдануға өңделеді және өңделеді. Анықталған және қосымша деректер өңделуі мүмкін. Жиналған деректер өңдеуге әрі қарай қолдануға өңделеді және өңделеді. Анықталған және қосымша деректер өңделуі мүмкін.
Келесі кезең-жер учаскесін бағалау болады. Егер жер учаскесі, бағалау объектісінің құрамына енсе, оның құнын бағалау учаскеде орналасқан ғимарат пен құрылыстың құнын бағалаудан бөлек жүргізіледі болып табылады. Келесі қадам жерді бағалау болып табылады. Егер жер учаскесi бағалау объектiсiне енгiзiлетiн болса, оны бағалау жер учаскесiнде орналасқан ғимаратты және құрылымды бағалаудан бөлек жүргiзiледi. Егер жер учаскесi бағалау объектiсiне енгiзiлсе, оны бағалау ғимараттың және жер учаскесiндегi ғимараттың бағасынан бөлек жүргiзiледi.
Жылжымайтын мүлікті бағалау әдістеріне келесілер жатады: сатуларды салыстыру әдісі, табыстық әдіс, шығындық әдіс жатады. Сатуларды салыстыру әдісінде соңғы уақытта нарықта сатылған бағаланатын объект пен қасиеттері бойынша оған ұқсас объектілерді салыстыруға негізделген.
Табыстық әдіс-объектіні дұрыс пайдалану кезінде, болашақта, иеленушісіне барлық күтілген таза табысты әкелуге негізделген болып табылады. Бұл кезде табыс көлемі ғана емес, олардың түсу уақыты мен алуға байланысты тәуекел деңгейі ескеріледі.
Келісу кезеңінде өтеді:
- баға негізделетін мәліметтер қорытындысын тексеру;
- бағалау теориясында жіберілген келеңсіздіктерді тексеру;
- барлық математикалық есептердің дұрыстылығын тексеру;
- бағалау құнын талдау, объектіні бағалау құны туралы қорытынды жасау.
Бағалау құнының шығындық әдісі дегеніміз- объектінің бағалау құны ішкі және сыртқы факторлармен, барлық келеңсіз әрекеттер әсерінен құнының төмендеуі, тозуы нәтежиесінде бағалау объектісін қайта өңдеу мен ауыстыруға негізделген болып табылады.
Бағалау туралы есеп беру дегеніміз-бағалаушының тапсырыс берушіге ұсынатын, жылжымайтын мүліктің бағалау құны туралы және бағалауға қатысы бар басқа да ақпарат сақталған қорытынды құжат болып табылады болып табылады.
Бағалау туралы есепте тапсырыс берушінің талап етуіне қарай ақпаратты қорын пайдалану туралы деталдық есеп: бағалаушының басшылыққа алған жіберулері, қағидалары, жұмысты орындау әдістемесі. Бағалаушының талабы бойынша клиенттің талабы бойынша ақпараттық базаны пайдалану туралы егжей-тегжейлі есеп: бағалаушыны, ережелерді, жұмыстарды орындау жолын көрсетеді.
Бағалау қызметі ғылымының негізінде, бағалау бойынша кез келген тапсырманы орындау үрдісін қадағалайтын, бірқатар қағидалары бар болып табылады. Бағалау қызметі ғылымға негізделген кез-келген тапсырманы орындау үдерісін бақылайтын бірқатар принциптерге негізделген. Бағалау қызметі ғылымға негізделген кез-келген тапсырманы орындау үдерісін бақылайтын бірқатар принциптерге негізделген.
Кәсіпорынның мүліктік кешен құнын бағалау кезіндегі қажет негізгі экономикалық ортақ қағидаларын қарастырайық. Олар мыналармен байланысты және 3 топ қағидалар жүйелеріне келтіруге болады:
иесінің мүлік туралы көзқарасымен;
нарықтық ортамен;
мүлікті эксплуатациялаумен.
Иесінің мүлкі туралы көзқарасымен байланысты қағидалар. Бұл топ мынандай қағидаларға ие болып табылады: пайдалылық, орын басу, күту.
Пайдалылық қағидасы. Меншік объектілерінің иемденуге қабілеті жоқ болса, онда олардың құны болмауы мүмкін. Сондықтан потенциалды меншіктенушіге пайдалы болған кезде ғана мүліктің кешеннің құны болады. Қағиданың анықталуы: пайдалылық - берілген уақыт периодтарында және берілген жерде меншік объектісі иесінің қателіктерін қанағаттандыру қабілеті болып табылады.
Орын басу қағидасы. Иесінің қажеттіліктерін қанағаттандыра алатын және табыс әкеле алатын барлық меншік объектілері, өзінің әр түрлілігіне қарамастан, бір- бірімен байланысты болып табылады. Меншік объектісі үшін оны қалпына келтіруге кететін шығындардың сомасынан көп ешкім төлемейді. Бұл мүлікті қалпына келтірудің өзіндік құнынан артық емес. Егер екі меншік объектілерінің қабілеті бірдей болса, онда біз баға төменін аламыз. Қағидалардың анықталуы: меншіктің максималды құны ең төмен бағамен немесе құнмен анықталады. Сөйтіп орнын басу құны бағаланатын мүлік құнының жоғарғы шегін анықтауға мүмкіндік береді.
Күту қағидасы. Инвестор объектіге қаражатты салып, ол меншік объектілерінен келешекте табыс күтеді. Бағаланатын құн - келешектегі барлық табыстардың ағымдағы құны. Қағиданың анықталуы: күту - келешектегі меншікті иелік етуден түсетін табыстардың ағымдағы құнының орнатылуы.
Нарықтық ортамен байланысты қағидалар дегеніміз - бұл сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік, бәсеке, құнның өзгеруі болып табылады.
Сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік қағидасы. Мүлікке деген бағаның өзгеруі сұраныс пен ұсыныс шамаларының өзгеруіне тәуелді.
Негізгі заңдылықтар бұлар:
Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс ұлғайса, онда бағалар төмендейді;
Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс төмендесе, онда бағалар көтеріледі;
Егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс өссе, онда бағалар өседі;
Егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс төмендесе, онда бағалар төмендейді.
Егер нарықта сұраныс пен ұсыныс арасында сәйкестік орнатылса, бағалар тұрақты болады. Қағиданың анықталуы: ұсыныс - құрамындағы белгілі баға бойынша тауарлар саны, сұраныс - белгілі баға бойынша қажетті тауарлар саны. Сұраныс пен ұсыныс арасындағы өзара іс - қимыл құнын анықтайды. Нарықта сұраныс пен ұсыныс арасындағы келісу болған жағдайда, бағалар тұрақты болады. Анықтау анықтамасы: жеткізу - белгілі бір бағамен тауарлардың саны, сұраныс - белгілі бір бағаға қажетті тауарлар саны. Сұраныс пен ұсыныс арасындағы өзара әрекеттің құнын айқындайды.
Бәсеке қағидасы. Жал шарты немесе мүлікті сатып алу не сату мәмілелерін жасайтын жалгер мен жал берушілер, сатушылар мен сатып алушылар арасында, жылжымайтын мүлік нарықтарында бәсеке пайда болады. әрбір объекті бәсекеде болады. Пайда бәсекені туғызады, ал артық пайда күйреген бәсекені ынталандыру тенденциясы бар болып табылады. Бәсекенің болмауы монополиялық жағдайды туғызады. Қағданың анықталуы: нарықтағы пайда, өндіріс факторларын өтеу үшін қажетті деңгейден асып кетсе, онда ерілген нарықта таза табыстардың орташа деңгейінің төмендеуіне алып келетін бәеке өрлей бастайды.
Құнның өзгеру қағидасы. Мүлік объектілері әр уақытта өзгерістерге ұшырайды. Жерді пайдалану мақсаты мемлекет пен жекеше сектордың әсерінен өзгереді және олар тозады, техника, технология және шикізат базасы өзгереді. Экономикалық шарттар жаңа мүмкіндіктерді туғызады, ақша массасының көлемі мен пайыздық ставкалары толқиды. Адамдардың талғамы мен ынталары өзгереді. Объектінің орналасу ортасы өсу, түсу, тоқырау мен жаңару фазаларынан өтеді. Барлық бұл өзгерістер берілген жердегі мүлік объектілерінің пайдалылық дәрежесіне әсер етуі мүмкін. Халықтың дәмі мен ұмтылысы өзгереді. Объектінің орналасуы өсім, құлау, тоқырау және жаңару кезеңінде. Барлық осы өзгерістер сайттағы мүліктің пайдасына әсер етуі мүмкін. Қағиданың анықталуы: мүлік объектілерінің құны көбінесе тұрақты болып қалмайды, ол уақыт ағымымен өзгеріп тұрады. Мүліктің мәні тұрақты түрде өзгеретінін анықтаңыз, ол уақыттың ішінде өзгереді.
Эксплуатациядағы мүлікпен байланысты қағидасы - берілген топ мынандай факторлар қағидасын ұсынады: өндірістік, қалдық өнімділік, салымдық, баластандырылған, неғұрлым тиімді пайдалану.
Өндіріс факторларының қағидасы. Мүліктік кешен өндірістік жүйе болып табылады. Оның табыстылығы төрт фактормен анықталады: менеджментпен, еңбекпен, капиталмен және жермен. Таза табыс - осы барлық төрт фактордың нәтижесі болып табылады. Сондықтан табысты бағалау негізінде барық жүйелердің құны анықталады. Мүліктік кешенді бағалау үшін барлық жүйелердің табысын құрудағы әрбір фактордың үлесін білу қажет.
Қалдық өнімділіктің қағидасы. Жердің құнын бағалау негізінде оның қалдық өнімділігі жатыр.экономикалық қызметтің кез келген түрі келесідей факторлардың болуын қажет етеді: менеджмент, еңбек, капитал және жер. әрбір фактор берілген қызметпен жасалатын таза табыстардан төленуі тиіс. Сөйтіп, қалдық өнімділігі, еңбек және капитал эксплуатациясына және менеджменттің шығындары өтелгеннен кейін, жер теліміне қосылғн таза табыспен анықталады.
Салым қағидасы - кез келген бір жаңа факторларды ендіру нәтижесінде шаруашылық объект құнының өсім сомасы болып табылады. Салымның анықталуы: шаруашылық объектілерінің құнының ұлғаймалы немесе төмен сомасы. Сөйтіп, мүліктік кешенге қосымша активтерді қосу тиімді болады, егер олар мүліктік кешеннің нарықтық бағасынан жоғары болса. Мүліктік кешенге кез келген қосылған элементтер өтеледі, егер мүліктік кешен құнының өсімі, бұл элементтерді алуға кеткен шығындардан жоғары болған жағдайда. Мүліктік кешенге қосылған кез-келген мүлік мүліктің құнының мәнінен асатын болса, өтемақы төленеді.
Баланстандырылған қағидасы. Өндіріс факторлары экономикалық баланстандырылған болса, онда меншік объектісінің құны максималды болады немесе сақталады.меншік объектілерінің құны төрт элементтердің баланстандырылуына тәуелді: рентаға, еңбекке, капиталға, басқару координациясына. Ең жоғарғы табысты қамтамасыз ететін әрбір меншшік объектісі үшін теоретикалық тепе-теңдік нүктесі бар. Қағиданың анықталуы: кез келген меншік объектісіне өндірістің әр түрлі факторларының оптималды сомасы сәйкес келеді. Әрбір меншік үшін теориялық тепе-теңдік нүктесі бар, ол максималды табысты қамтамасыз етеді. Өлшемді анықтау: кез келген мүліктің өндірісінің әр түрлі факторларының сомасы тең. Әрбір меншік үшін теориялық тепе-теңдік нүктесі бар, ол максималды табысты қамтамасыз етеді. Өлшемді анықтау: кез келген мүліктің өндірісінің әр түрлі факторларының сомасы тең.Олардың бір - біріне сай болуы арқылы мүліктің максималды құны пайда болады. Сөйтіп, әр түрлі мінездеме бойынша, мүліктік кешенді құрайтын үлестер бір - бірімен келісуі керек. Мүліктік кешен кез келген бір элементті қосу, берілген принципті бұзу, оның құнының өсуіне алып келмейді.
Неғұрлым тиімді пайдалану қағидасы - барлық қарастырылған үш қағиданың синтезі мүмкін болатын варианттардың ішінен жеткілікті негізделген мүліктік кешеннің функционалды мүмкіндіктерін неғұрлым толығымен орындайтын және объектінің ең жоғарғы құнына алып келетін, мүліктік кешен неғұрлым тиімді пайдалану варианты таңдалады. Құнды бағалау үшін осы вариант қолданылады.
1.2 Бағалау қызметі
Автокөлікке қатысты сараптамалық (эксперттік) қызметтің бір түрі. Бағалау қызметінің негізгі мақсаты жеке тұлғалар, заңды тұлға мен мемлекет арасында құқықтар қатынастар пайда болғанда, автокөлік құралдарын иелену, басқару және пайдаланумен байланысты болып табылады, Автокөліктің құнын анықтау болып табылады. Автокөлікті бағалау қызметі келесі негізгі бағытта жүзеге асырылады:
- мемлекетпен өз мүліктік мүддесін қорғау және экономикалық қауіпсіздікті қамтамасыз ету үшін мемлекеттік реттеу (негізгі қорды қайта бағалау, жекешелендіру, мемлекеттік мүлікпен жасалатын мәмілелер және т.б. Автокөлік құралдары иелерінің азаматтық жауапкершілігін міндетті сақтандыру енгізіледі);
- нәтижесі мемлекетпен мойындалатын қызмет (автомобильдерді кедендік шекарадан өткенде бағалау, салық салу мақсатында, автомобильді сыйға тарту және мұраға қалдырғанда және т.б.);
- жеке және заңды тұлғаларға көрсетілетін өз еркімен сараптамалық қызмет (автомобильдердісатқан және кепілдікке қалдырғанда бағалау, автомобильдерді өз еркімен сақтандыру және т.б.).
Автокөлікке қатысты бағалауда қызмет жасап тұратын нормативті, әдістемелік, ақпараттық, ұйымдық және оқу-әдістемелік қамтамасыз етуінің концептуалды және методологиялық негізінің жоқтығы белгілі бір деңгейде субъективтісипатқа ие. Осының нәтижесінде бағалау бойынша қызмет сапасын қажетті деңгеймен қамтамасыз етілмейді және ол тұтынушылар құқығын қорғау заңының талаптарына сәйкес келмейді. Нәтижесінде бағалау қызметтерінің сапасы қамтамасыз етілмейді және тұтынушылардың құқықтарын қорғау туралы заң талаптарына сәйкес келмейді. Нәтижесінде бағалау қызметтерінің сапасы сақталмайды және тұтынушылардың құқықтарын қорғау туралы заң талаптарына сәйкес келмейді.
Осы кемшіліктерінің болуы автокөлік құралдарын бағалау бойынша қызмет нарығын ұйымдастыруға кедергі жасайды, қызметтің осы түріне тапсырыс беруші мен бағалаушы ара-қатынасының бұзылуына алып келеді, автокөлік құралдарын бағалау бойынша жұмыстарды ұйымдастыруға, нәтижесіне кері әсер етеді және келесі негативті салдарға алып келеді.
-1- автокөлік құралдарын бағалау бойынша қызметтің төмен сапасының болуы салық пен бюджетке міндетті төлемдерді жинауда мемлекет ұтылады. Оның ұтылулары - автокөлік құралдарын қайта бағалағанда, олармен мәміле жасағанда, мемлекеттік баж салығын жинауда, автокөлік құралдарын сатып алу және эксплуатациямен байланысты салық пен басқа да міндетті төлемдерді жинауда салық салу базасын төмендеуі;
-2- ең маңызды мәселелердің бірі - автокөлік құралдарын бағалаудың ақпаратпен өте нашар қамтамасыз етілуі. Біздің мемлекетіміздегі эксперттердің қолданылатын ақпараттық мәліметтері шетелдік және жақын орналасқан Ресей мемелекетінің басылымдары, жинақтары, журналдары. Бағалау қызметін тежелуіне әсер ететін фактордың маңыздысы - көлік құралдарына қатысты бағалау қызметін есепке алыпжеке ақпараттық базасының жоқтығы;
-3- автокөлік бағалау қызметін тежейтін тағы бір факторлардың бір - автокөлік құралдарын өндіруші-зауыттың жоқтығысоңғы 8-12 Қазақстан Республикасының автокөлік құралдары нарығы шетел өндірушілердің ұсталған автокөлік құралымен толып келнді. Олардың 71% 1991-1996 жылдары шығарылған, сонымен қатар жол-көліктік оқиғаға түскен және ары қарай эксплуатациялауға жарамайтын автокөлік құралдары бар. Бұл автокөлік құралымен Қазақстан Республикасының кедендік территориясына кіргізілуі оларға қатысты ақпараттың шектеулігімен сипатталады.Осының барлығы автокөлік құралын шығындық әдіспен бағалау мүмкіндігінің жоқтығын көрсетеді;
-4- ұсталған автокөлік құралын бағалауда қажет болған жағдайда қосалқы бөлшектердің құнын есептеуде туындайтын қиындықтар. Әсіресе Еуропа мемлекеті өндірістің автомобилінің бөлшектерінің құнында үлкен айырмашылық болады, өйткені оларды да шетелден тапсырыс беріп алдырады;
-5- тәуелсіз эксперт және сақтандыру компаниясы берген жол-көліктік оқиға түскен немесе басқа да себептермен залал алған бірдей автоавтокөлік бағалау әр түрлі болуы. Оның себебі автожөндеу шеберханадағы жұмыстарға әр түрлі баға орнатуы, өйткені бүгінгі күні жөндеу жұмыстарының құрылымы біршама өзгерген болып табылады. Сонымен қатар шеберханада жол-көліктік оқиғадан кейін немесе басқа да себептерден кейін ұсталған автокөлік құралдарын жөндеуде жаңа технологияларды, жаңа жұмыстарда жаңа құрал-жабдықтар мен материалдарды қолдана алу мүмкіндіктерінің жоқтығы;
-6- бағалау бойынша қызметті тұтынушыларға, олардың құқықтарының қорғалмағандығымен және сапасы бағалау салдарынан көп уақытты жоғалтумен байланысты, елеулі мүліктік және моральдық залал тигізіледі. Тұтынушыларға бағалау бойынша қызмет сапасына кепілдеме бермейді, мұның себебі - бағалау бойынша есеп дайындауда туындайтын проблемалар, есеп нәтижесінің сотта, нотариатта және басқа да ұйымдарда дұрыс деп танудағы проблемалар.
2.1. Тәжірибеде бағалаушы келесідей негізгі құндардың түрлерін қолданады.
Негізделген нарықтық құн - ашық және бәсеке нарығындағы мүлік түріне берілетін баға. Экономикалық рационалды, мәмілеге еркін баратын және қажет ақпаратпен қамтамасыз етілген сатушы мен сатып алушы арасында еркін бәсекені көрсетеді. Қаржыландыру шарттарын, жылжымайтын мүлікті сатып алу-сатуды, нарықтық үлес туралы ақпаратты және басқа факторларды анықтау кезінде баға белгілеудің нақты құны нарықтық құннан ерекшеленеді. Нарықтық емес құн ретінде, мысалы, нормативті есептелінетін құн бола алады. Мысалы, нарықтық емес құндылық ретінде, бұл нормативтік есептелген мән болуы мүмкін. Қаржыландыру шарттарын, жылжымайтын мүлікті сатып алу-сатуды, нарықтағы үлес туралы ақпаратты және басқа да факторларды анықтау кезінде нақты құны нарықтық құннан ерекшеленеді. Қаржыландыру шарттарын, жылжымайтын мүлікті сатып алу-сатуды, нарықтағы үлесті және басқа да факторларды анықтағанда нақты құны нарықтық құннан ерекшеленеді.
Нормативті есептелетін құн - нормативтер мен әдістер басқару органдарын бекіту негізінде есептелінетін мүліктік кешеннің құны. Қарастырылып отырған мүліктік кешеннің түрлері үшін нормативтердің бірлік шкалалары қолданылады. Нормативті есептелетін құн ретінде, мысалы, кәсіпорын мүлігінің салық салу құны болып табылады. Кәсіпорын мүлігіне салық салу үшін салықтық база ретінде негізгі қаражаттардың, материалдық емес активтердің, қорлар мен шығындардың орташа жылдық қалдық құны жатады. Салық салу құнын есептеу үшін кәсіпорын мүлігінің бухгалтерлік есебінің баланстық активіндегі қалдықтар алынады. Нормативті есептелетін құнның тағы бірі, жерге салық салу үшін, жер телімінің құнын анықтау болып табылады. Мүліктік кешеннің нормативті есептелетін құнының көрсеткішін салық салу және мүліктік мемлекеттік сақтандыру органдары тәжірибеде пайдаланылады. Тағы бір стандартты сметалық құн - жер учаскесінің құндылығын жер салығы мақсаттары үшін анықтау. Мүліктік кешеннің нормативтік құны мемлекеттік сақтандырудың салық және мүліктік органдары іс жүзінде қолданылады. Бұл көрсеткішті талаптар бойынша зақымды бағалау үшін сот органдары да қолданады.
Бухгалтерлік есеп жүйесі баланстық құнды бастапқы, қалпына келтіру және қалдық құны деп бөлінеді. Есепке алу жүйесі түпнұсқалық, өтелетін және қалдық құнына бөлінген. Есепке алу жүйесі түпнұсқалық, өтелетін және қалдық құнына бөлінген. Есеп жүйесі бастапқы, төленетін және қалдық құнға бөлінеді.
Баланстық құн - кәсіпорынның балансында белгіленген, құрылысқа кеткен шығындар немесе оның өзіндік негізгі қаражаттарына элемент алу.
Бастапқы құн - белгілі кәсіпорын объектілерінің эксплуатацияға енгізілген кезіндегі есептік құжаттарда тіркелген бағалар. Эксплуатацияға берілген мүлік объектісі бастапқы құн бойынша, не оларды модернизациялау мен реконструкциялаудан кейін немесе қорды ресми қайта бағалау белгіленген уақыттан есептейді.
Қалпына келтіру құны - бұрын анықталған негізгі қаржыларды қазіргі талаптарға сай қайта өндіру құны. Бағалаушы қор элементі құнының толық калпына келуін салыстыру арқылы қазіргі заманға сәйкес нарықтық құнын есептейді.
Қалдық құн - егер баланстық құннан, эксплуатация кезеңінде жинақталған тозу сомасын алып тастасақ, онда қалдық құнды аламыз, ал қалдық құнның бағалануын қайталама нарығының бағасы бойынша жүргізсе, онда ол нарықтық сипаттама алады. Яғни, бағалауға тәуелді қайта өндіру мен орнын басу құнын белгілейді.
Қайта өндіру құны - қазіргі нарыққа сай сатып алу немесе қайта өндіру құнын бағалау мүліктің тура сол сияқты обьектінің құны барабар шама.Қайта өндіру құнын анықтау көбінесе технологиялар, материалдар, шикізаттар, стандарттар және тағы басқа өзгерулерінен мүмкін болмайды. Сондықтан тәжірибеде орнын басу құны қолданылады.
Орнын басу құны - бағаланатын объектінің пайдалылығы бойынша эквивалентті, меншіктің барабар обьектіні өндірудің ағымды құны. Жойылу кұны мүлігін сатушы келісуге мәжбүр болатын бағаны айтады. Кәсіпорынның жойылу құны бағалау кезінде анықталады. Мысалы, оның банкротқа ұшырауы кезінде немесе аукционда ашық көтере сату кезінде. Бағалаудың әр түрлі жағдайларына тәуелді құндардың бірнеше түрін ажыратады: инвестициялық, тұтынушылық, сақтандырулық, утилизациялық.
Инвестициялық құн - егер оны белгілі бір инвестициялық жобаны іске асыру үшін инвестициялық салым ретінде қарастырсақ, онда оны мүліктік кешеннің құны деп айтуға болады. Нарықтық құнға қарағанда, инвестициялық құн нақты және белгілі бір жобамен және оның инвесторымен байланысы. Инвестациялық құн, берілген инвестициялық кешені мен нәтижелері бойынша мүліктік кешеннің нарықтық құнының өсуі ретінде қарастырылады.
Тұтыну құны. Объектінің құнын немесе маңыздылығын сипаттайды. Пайдалылық кезіндегі құн тұтынушылардың экономикалық тауарлық құны ретінде анықталады және оны пайдалану тиімділігіне негізделген (табыс, пайда, ыңғай түрінде). Пайдалану кезіндегі құн міндетті түрде нарықтық құнын көрсетпейді. Тұтыну кұны туралы мәліметтер, бағаланатын мүліктік кешеннің, әртүрлі сапасы мен пайдасы бар ұқсас объектілермен салыстыру үшін керек. Тұтыну деректері әртүрлі сапа мен жеңілдіктердің ұқсас объектілерімен салыстырмалы сипат кешенін салыстыру үшін пайдаланылады.
Сақтандыру құны - сақтандыру шартында (полисінде) көрсетілген және сақтандыру мақсаттары үшін анықталатын объектілердің нарықтық құны. Сақтандыру құны сақтандыруды қайта қалпына келтіруді бағалау үшін қажет элементі бойынша есептеледі. Көбінесе сақтандыру құны орнын басу құны сияқты анықталады. Өйткені сақтану жағдайларынан кейін сақтанушыға өзінің мүлігін қайтадан қалпына келтіруге мәжбүр болады. Утилизациялық құн - өзінің бастапқы пайдалылығынан айырылған және төтенше жағдайда немесе толық тозудың жағдайына жеткен утилизациялық материалдың активтердің құны болып табылады.
1.3. Жылжымайтын мүлікті куәландыруда бағалаушы жұмысының ерекшеліктері
Жылжымайтын мүлік объектісін бағалау үрдісі меншік иелерімен және басшылармен келіссөз жүргізуден бсаталады. Бағалаушы объектіде болған кезінде бағаланатын объектіде тексеру жүргізіп, жағдайы туралы кеңейтілген ақпарат жинауы тиіс. Тексеру жүргізу алдында объект бойынша қажетті техникалық құқжаттармен танысып, эксплуатациясына жауапты техникалық қызмет көрсету өкілдерімен сұхбат жүргізу керек. Техникалық құжаттармен танысу барысында, жобада болған өзгерістер, қайта жөндеулер болды ма, ағымды және күрделі жөндеу өткізген күні, объектіде апат болды ма, апат салдарын жою үшін қандай шаралардың жүзеге асырылғанын анықтау керек.
Объектіні оның техникалық жағдайына жауапты өкілдерімен бірге қарау керек. Тексеру үрдісі кезінде құрылыстағы кемшіліктерді ескеру керек. Бағаланатын объектінің қандай жағдайда болғаны туралы бағалау есебінде көрсетіледі: эксплуатацияда ма немесе консервацияда ма, күзетіле ме, инженерлік құрылғылардың негізгі жүйесі іске қосылғанба, жылу және ылғал режимі қандай болып табылады. Тексеру кезінде барлық объектіні суретке түсіру, сондай-ақ зақымдануы мен кемшіліктерін, яғни, жарылу, жерасты құрылыстарындағы су тазарту орындарын, қабырғаның көгеруін және т.б.анықтау. Қайта қалпына келтіру құнын есептеу үшін объект бойынша техникалық құжаттарды қолдану қажет. Сондықтан оны бағалаушы сызбалар мен жобалар нөмірлерін көрсете отырып, тапсыру туралы актіні рәсімдеу ұсынылады. Объектідегі техникалық құжаттама қалпына келтірудің құнын есептеу үшін пайдаланылуы керек. Сондықтан сызбалар мен жобалар сызбаларын көрсететін аудару актісін жасау ұсынылады. Бағалау есебінде бағаланатын объектінің параметрлерін анықтайтын қайнар көздері көрсетілуі тиіс болып табылады. Бұл техникалық құжат жұмыс аяқталған соң, акт бойынша тапсырыс берушіге қайтарылады. Бұл ақ қағаз жұмыс аяқталғаннан кейін клиентке қайтарылады.
Шыққан мәліметтерді талдау кезінде объектілердің берілген есептерін, олардың нақты құрамымен салыстыру қажет. Бір объект түгендеу ведомстваларында түрлі атаулармен ескерілуі мүмкін. Бір түгендеуді әртүрлі босалқыларда санауға болады. Бағаланатын объектінің нақты атауын бухгалтерлік есепке сәйкес ескеру қажет, бағалау есебін құру кезінде бір объектінің түрлі атауларын қолданбау керек. Бағаланатын объектінің нақты атауы есепке алу жазбаларында есепке алынуға тиіс, бірақ бір объектінің әртүрлі атаулары бағалау есебінде пайдаланылмауы керек.
Баға туралы есепті құруда бағалау, бару және объектіні тексеру күндері стандартқа сәйкес болуы керек. Егер бағалау үрдісі барысында бағалаушы объектіге бірнеше рет барған болса, онда бағалау күні ретінде оның тексеру және соңғы ақпараттарды жинау үшін болған күні түсініледі. Объектіні бағалау, келу және тексеру күндері баға туралы есеп дайындау стандартына сәйкес болуы керек. Егер бағалаушы бағалау кезеңінде сайтқа бірнеше рет кірсе, бағалау күні тексеру күні мен ақырғы ақпарат жиналған күні болып табылады.
Жылжымайтын мүлікті бағалау-бұл ғылымға қарағанда өнерге жақын, және мұнда тәжірибесіз мүмкін емес, сондықтан бағалаушы жылжымайтын нарықта сәтті қызмет етуі үшін жылжымайтын мүлікке мәміле мен баға өзгерісінің беталысы бойынша нарықтық дерек қорын үнемі жинап және ұйымдастырып отыру қажет.
Бағалаушы-ол бәрінен бұрын аналитик, оның жұмысының табысы көбінесе ақпараттандыруына және жылжымайтын мүлік құнының өзгеру беталысын болжау әдісіне байланысты болады.
Жылжымайтын мүлікті бағалаушы білім берудің түрлі салаларында (құрылыс, экономика, заң, заң, банк және бухгалтерлік есеп және т.б.) жалпы білімді және кешенді білімнің жоғары деңгейіне ие болуы тиіс.
Бағалаушы жұмысын белгілі әдістер бойынша қандайда болмасын механикалық есептеріне сәйкестендіру мүмкін емес. Бәрінен бұрын түзету көлемін есептеу, жергілікті жағдайды ескеру, бағалау нәтежиелеріні келістіру кезінде, бағалаушы тек өзінің жеке тәжирибесіне негізделген көзқарасына сенеді табылады.
Бағалау мен нарықтық жағдайлардың теориясы мен тәжірибесі үнемі өзгеріп отырады, сондықтан бағалаушы үнемі жетілдірілу керек. Бағалаудың теориясы мен тәжірибесі және нарық жағдайлары үнемі өзгеріп отырады, сондықтан бағалаушы үнемі жаңартылуы керек.
Нарықтық экономикасы дамыған елдерде бағалаушы тәжірибелік қызметінің үш және бес жыл аралығында кәсіби маман болады. Қазақстанда жылжымайтын мүлік бағалау саласында лицензия алу үшін бағалау қызметінің өтілі екі жыл деп қабылданды.
2. Жылжымайтын мүлік объектілерінің құнын үш әдіс бойынша есептеу.
2.1.Сатуларды салыстыру әдісімен жылжымайтын мүлік объектінің құнын есептеу.
Бағалау әдісі-жылжымайтын мүліктің нарықтық, кадастрлық және басқа да құнын анықтауда қолданылатын заңдық, қаржылық-экономикалық әрекеттердің жиынтығы болып табылады.
Жылжымайтын мүлік объектісін бағалау кезінде жалпы белгіленген нормаға сәйкес негізгі үш әдіс қолданылды:
1. Сатуларды салыстыру әдісі;
2. Табыстық әдіс;
3. Шығындық әдіс
Сатуларды салыстыру әдісі дамыған жер нарығы бар елдерде кең қолданылады. Ол бағалау жүргізу сәтіне ұқсас сатылған жер учаскелерінің мәліметтерін салыстыру және сәйкестендіруге негізделген. Мұнда нарық жағдайлары ағымды сату бағалары арқылы белгіленеді, бірақта сұраныс пен ұсыныстың нарықтық бағаларын ескеріп бағалау жүргізуге болады. Сонымен бірге келісімдердің бағасына ерекше әсерлерді де ескеру маңызды болып табылады:
- Несие келісімнің шартын орындамаған жағдайда кепілдікті алып қою қаупі;
- Жылдам сату немесе сатып алу мұқтаждығы;
- Жергілікті ережелердің өзгеруі.
Көбінесе сонымен қатар облыстық және жергілікті басқару органдарымен төленетін бағаны да бөліп шығарады.
Жер учаскелерін үйлестіруін анықтау үшін көбінесе келесідей алты салыстыру элементін қолданады.
- Қаржыландыру талаптарын;
- Сату талаптарын;
- Нарық талаптарын;
- Физикалық сипаттамаларын;
- Табыстың көрсеткіштерін.
Бағаны алғаннан кейін факторларды ұқыпты талдау негізінде оның түзетілуі жүргізіледі.
Салыстыру бірлігі ретінде икемділіктің сәйкес коэффиценттері қолданылады, яғни талданылатын факторлардың бір пайызына өзгергенде нарық бағасының төмендеуі немесе жоғарылауы мүмкін. Баға түзетілуі абсолютті мағынада өсуші қорытындымен стандартталған кезекпен жүргізіледі. Бағаны реттеу абсолютті түрде стандартталған түрде жасалады.
Келтірілген учаскені сатуда қаржылық талаптар олардың бағасына әсер етуі мүмкін болып табылады. Мысалға, учаскенің жүз пайыз несиелендірумен немесе келісімнің басқа да талаптарымен бірге болса, онда сату бағасына нақты түзету енгізу керек. Сонымен қоса ұсақ келісімдер бойынша талдау жүргізу қажет.
Сату талаптарын талдау қиынырақ, өйткені сатып алушыны келісімді орындауға мәжбүрлеген жағдайда дұрыс ақпарат алу қиын. Көптеген бағалаушылар сату талаптарының мағыналы ерекшелендіруінде мұндай келісімдерді жойып тастайды. Сатылым шарттарын талдау қиын, өйткені сатып алушы сәйкес келуге мәжбүр болған кезде дұрыс ақпарат алу қиын. Сатылым шарттарын талдау қиын, өйткені сатып алушы сәйкес келуге мәжбүр болған кезде дұрыс ақпарат алу қиын. Көптеген сарапшылар оларды сату шарттарын айқындаған кезде мұндай келісімдерді тоқтатады.
Нарықтық сұраныс уақыт өткен сайын өзгереді. Нарықтық жағдайлардағы өзгерістерді талдай отырып, бағалаудың маңызды факторы ұзақ мерзімді нарықтық үрдістерді емес, қысқа мерзімді нарықтық жағдайлар болып табылады. Сатылым шарттарын талдау қиын, өйткені сатып алушы сәйкес келуге мәжбүр болған кезде дұрыс ақпарат алу қиын. Егер сатылатын жер нарықта сатылса, түзетулер енгізу қажет емес. Егер сатылған жер нарықта сатылса, онда ешқандай түзету талап етілмейді. Нарықтық сұраныс уақыт өткен сайын өзгереді. Ұзақ мерзімді нарықтық үрдістерге емес, нарықтық конъюнктураны талдау, қысқа мерзімді нарықтық жағдайлар маңызды фактор болып табылады. Қысқа мерзімді нарықтық жағдайлар нарықтың ұзақ мерзімді үрдістерін емес, нарықтың нарықтық талдауы емес, маңызды фактор болып табылады.
Жер учаскелерінің орналасуын салыстыру қоршаған ортаны нарықтағы физикалық, әлеуметтік, экономикалық, саяси факторларға сай келетін бәсекелестікке әсерін талдайды. Жер бөлуді салыстыру нарықтағы физикалық, әлеуметтік, экономикалық және саяси факторларға сәйкес келетін қоршаған ортаға әсерді талдайды. Егер сатылым орыны бағалауда болса, онда орынды түзету сирек енгізіледі.
Физикалық сипаттамалары. Салыстыру тек ірі физикалық ұқсастықтарымен ерекшеліктерін қарастырады. Яғни салыстырылатын жұп әдісі қолданылады. Салыстырудың негізгі элементтері ретінде топырақ параметрлері, жердің жақсарту жағдайларын жүргізу үшін артық жер аудандарының жеткіліктілігі, учаске конфигурациясы, еңісі, ішкі және сыртқы бұрыштық орналасу, дренаждық болуы және т.б. жақсартулар ескеріледі. Салыстырудың негізгі элементтері топырақтың параметрлері, артық топырақ, учаскелердің конфигурациясы, беткейлер, ішкі және сыртқы бұрыштық орналасуы, дренаж және т.б. болып табылады. Жетілдірулер ескеріледі.
Табыстылық көрсеткіштерін көбінесе бір нарықта қажет салыстыру басқасы жоқ болғанда ерекшеленетін нарықта салыстыру үшін қолданылады.
Компьютерлік талдау жүргізу мәліметтер бағасы мен сату саны болуы жобаланады. Олар объектілердің максималды саны бойынша жинақталады. Талдауда маңызды болып табылатын параметрлер талданады. Мәліметтер базасының қалыптасуынан кейін және маңызды факторлардан ауыспалылары құрылғаннан кейін үлгі түрі талданады. Негізгі деректерді қалыптастыру және негізгі факторларды қалыптастырудан кейін модель талданады. Келесі деңгейде үлгі идентификацияланады, мұнда бірнеше әдістер қолданылады:
1.Сатудың жүп талдауы;
2.Көпті регрессивті талдауы;
3.Адаптивті баға талдауы.
Сатудың салыстырмалы әдісінің құрама бөлігі болып топтастыруға болатын түзетулер анықтамасы болып табылады, оны үш түрге топтастыруға болады:
-ғимарат сипаттамаларына түзету болып табылады;
-орналасу орнына түзету;
-келісім талаптарына түзету.
Бұл этапта факторлардан тәуелді объект құнының математикалық мағынасын аламыз (ауыспалы жағымен көрсетілген). Нәтежие априорлы болып табылмайды (әсіресе түзетудің сандық мағынасында ) және критикалық әдісті талап етеді.
Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын есептеу үшін сатуларды салыстыру әдісі.
Сатуларды салыстыру әдісі соңғы уақытта сатылған объектінің бағасын салыстыруға негізделген.
Сатуларды салыстыру әдісінің принциптері:
1.Сұраныс және ұсыныс;
2.Алмастыру принципі;
3.Пропорционалдық;
4.Тәуелділік принципі
Сатуларды салыстыру әдісінің артықшылықтары:
-ең оңай әдіс;
-статистика жағынан негізделген түзету әдістерін ұсынады;
-басқа бағалау түрлеріне мәліметтерді қамтамасыз етеді.
Сатуларды салыстыру әдісінің кемшіліктері:
-үлкен нарықты талап етеді;
-салыстыру мәліметтері кейде болмай қалады;
-көп түзетулерді талап етеді;
-болжамды есепке алмайды.
Сатуларды салыстыру әдісін жүргізу деңгейлері:
1.Нарықты оқып білу және салыстыру объектілерін таңдап алу;
2.Әрбір таңдап алынған объектілер бойынша мәмілелер туралы ақпарат жинау және растылығын тексеру;
3. Әрбір объект бойынша қажетті салыстыру бірліктерді таңдап алу салыстыру талдауын жүргізу;
4. Әрбір объект бойынша айырмашылықтарды табу
5.Түзетілген бағаларды келістіру.
Сатып алу, сату мәмілелер бойынша нарықтық жағдайларды талдау кейін салыстырудың негізгі элемменттерін және салыстыру бірліктерін анықтау қажет.
Салыстыру элементтері жылжымайтын мүліктің бағасына әсер ететін фактроларды анықтайды. Жылжымайтын мүлік объектілері екі топ бойынша қарастырылады:
1.Игерілеген жер учаскелері;
2.Игерілмеген жер учаскелері.
Игерілмеген сатуларды талдағанда немесе игерілмеген жер учаскелерін жалға бергенле екі негізгі салыстыру бірліктеріне бөлінеді:
1.Ауданның бағасы;
2.Барлық жер учаскесінің бағасы.
Бірлік ауданның бағалары келесілер бойынша пайдаланылады:
1. 1 га ауылшаруашылық және орман алаптары, өнеркәсіп зонасы немесе т.б.
2. 1 сотка жеке тұрғын үй, құрылыстар, саяжай;
3. 1м құрылыстар, сауда үйлер, гараждар,т.б.
Игерілген жер учаскелерін салыстыру бірліктері ретінде келесі бағалар бөлінеді:
1.Жалпы немесе пайдалы аудан (офистер, пәтерлер, саяжайлар) ;
2.Бөлмеге, пәтерге немесе т.б. жылжымайтын мүлік объектілерге ;
Салыстыру элементтері келесідей бөлінеді:
1.Жылжымайтын мүлікке алып берілген меншік құқығы ( сервитут,кепіл );
2.Жылжымайтын мүлікті сатып алғанда қаржы есептерінің жағдайлары (ипотека немесе ақшаға сатып алу);
3.Сатулардың жағдайы (мәмілелердің тазалығы, іс және қаржы қатынастары);
4.нарықта мәмілелердің динамикасы екі факторды есепке алады:
-инфляция
-дифляция
5.Тұрған орны (ауылшаруашылық алаптарға-құнарлылығы, суару желілері болуы тиіс);
6.Физикалық ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz