Шығындық тәсілмен бағалау

Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 34 бет
Таңдаулыға:

Нархоз Университеті

Қорғауға жіберілді
Бухгалтерлік есеп, аудит және бағалау
кафедрасының меңгерушісі
э.ғ.к., PhD докторы
__________ Джондельбаева А.С.
___ _______ 2019 ж., №___ хаттама

ДИПЛОМДЫҚ ЖОБА

тақырыбыЖылжымайтын мүлікті бағалауда шығындық тәсілдерді қолдану ерекшеліктері

5В090800 - Бағалау мамандығы бойынша

Орындағандар:
5В090800 Бағалау _________ Қ.Қ. Әлиасқар
мамандығының 4-курс студенттері _________ Б.М. Төлегенов
_________ З.Е. Ахмет

Ғылыми жетекшісі
аға оқытушы________ Қасымова Ж.С.

Алматы, 2019
АҢДАТПА

Жобаның зерттелу объектісі. Ғылыми жұмыстың зерттеу объектісі болып Алматы қаласы, Наурызбай ауданы, Шугыла ықшам ауданы, Жуалы көшесі, үй. 20 пәтер. 12 орналасқан бір бөлмелі пәтер болып табылады.
Жобаның кіріспе бөлімінде тақырыпта қарастырылған өзекті мәселелер, міндеттері мен мақсаты, қаржылық қызмет жағдайын талдаудың ерекшеліктері, қаржылық және нарықтық тұрақтылығын өркендету бағыттары көрсетілген.
Жобаның бірінші бөлімде жылжымайтын мүлікті бағалау әдісінің принциптері мен талаптары және шығындық тәсілдің ерекшеліктері мен жалпы сипаттамасы зерттелді.
Екінші бөлімде Наурызбай аудандағы 1 бөлмелі үйді үш тәсілмен бағалай отырып,біздің дипломдық жобаға сәйкес шығындық тәсілін басқа тәсілдермен салыстыру қарастырылды.
Үшінші бөлімде Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалаудың мәселелері және оның шешу жолдары көрсетілді.

МАЗМҰНЫ

КІРІСПЕ 3

1ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУДА ШЫҒЫНДЫҚ ТӘСІЛІДІҢ ЖАЛПЫ СИПАТТАМАСЫ
1.1 Жылжымайтын мүлікті бағалау әдісінің принциптері мен талаптары 6
1.2 Шығындық тәсілдің жалпы сипаттамасы 8
1.3 Шығындық тәсілдің ерекшеліктері ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...11

2 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУ ТӘСІЛДЕРІ ЖӘНЕ ОЛАРДЫҢ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІН СИПАТТАУ(НАУРЫЗБАЙ АУДАНДАҒЫ 1 БӨЛМЕЛІ ҮЙДІ БАҒАЛАУМЫСАЛЫНДА)
2.1Cалыстырмалы тәсілмен бағалау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 13
2.2Шығындық тәсілмен бағалау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 17
2.3Табыстықтәсілмен бағалау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 20

3ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫЖЫЛЖЫМАЙТЫНМҮЛІКТЕ РДІ БАҒАЛАУДЫҢ МӘСЕЛЕЛЕРІ ЖӘНЕ ОНЫ ШЕШУ ЖОЛДАРЫ
3.1. Жылжымайтын мүлікті бағалауда туындайтын мәселелер ... ... ... ... ... ... .. .24
3.2. Мәліметтер базасын құрастыру жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 28
3.3. Геоақпараттық жүйе технологиясы негізіндегі мәліметтер базасы ... ... ... ..32

ҚОРЫТЫНДЫ 35

ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ 36

КІРІСПЕ

Дипломдық жобаның өзектілігі. Бүгінгі күні жылжымайтын мүлікті бағалау мәселесі өзекті болып табылады. Өйткені жылжымайтын мүлік кез келген қоғамның экономикалық және әлеуметтік-мәдени өмірінде ерекше рөл атқарады.Бұл маңызды экономикалық ресурс ретінде және кез келген адам қызметі жүзеге асырылатын кеңістіктік ортаның рөлін ойнайды. Жылжымайтын мүлік-әлемнің барлық елдерінің ұлттық байлығының құрамдас бөліктерінің бірі. Елдің индустриялық және зияткерлік даму деңгейі қаншалықты жоғары болса да, жер барлық жерде ұлттық байлықтың салмақты бөлігін құрайды. Бұл жалпы жылжымайтын мүлік үлесіне әлемдік байлықтың 50% - дан астамы келеді.Жылжымайтын мүлікті бағалаудың шығындық тәсілі, оның құнын ғимараттар мен жер учаскесінің қалдық құнының сомасы ретінде анықтайды.Табысты және салыстырмалы тәсілдерге ұқсас шығын салыстырмалы талдауға негізделеді.Бұл жағдайда бағаланатын объектінің нақты көшірмесін ұсынатын немесе оны мақсаты бойынша алмастыратын жылжымайтын мүлік объектісін қайта құру үшін қажетті шығындарды айқындауға мүмкіндік береді.Есептелген шығындар бағаланатын объектінің нақты пайдалану мерзіміне, жай-күйіне және пайдалылығына түзетеді.
Дипломдық жұмыстың мақсаты. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың шығындық тәсілінің мәнін зерттеу.
Осы мақсатты іске асыру үшін келесі міндеттерді шешу қажет:
- жылжымайтын мүлікті бағалаудың шығындық тәсілінің мәнін зерттеу;
- жылжымайтын мүлікті бағалау кезеңдерін қарастыру;
-жылжымайтын мүлікті бағалаудың шығындық тәсілінің артықшылықтары мен кемшіліктерін талдау;
- шығындарды есептеу әдістерін сипаттау.
Диплом жобаның міндеттері.Қарастырылған мақсаттардан пайда болған шешімдерді табуға қажетті төмендегі шарттар орнатылып отыр:
1)шамалы тозуы бар және учаскені неғұрлым тиімді пайдалануға жауап беретін жаңа немесе салыстырмалы жаңа құрылыстардың нарықтық құнын айқындау;
2)тозуды есептеу үшін сенімді ақпарат болған жағдайда ескі жылжымайтын мүлік объектілерінің нарықтық құнын анықтау;
3)құрылыс жобаларының нарықтық құнын айқындау, арнайы мақсаттағы объектілердің нарықтық құнын айқындау;
4)нарықтық мәмілелер сирек жасалатын объектілердің нарықтық құнын айқындау;
5) кіріс тәсілі әдістерімен бағалауға келмейтін жылжымайтын мүлік объектілерінің нарықтық құнын айқындау.
Тақырыптың зерттелу дәрежесі.ҚР бағалау туралы заңы, ҚР Ұлттық бағалау стандарттары, Қазақстан Республикасының Жер Кодексі, "MAXARS" ЖШС мүлігінің құжаттары, сонымен қатар еліміздің және шетелдік ғалымдардың зерттеушлік жұмыстары бойынша зерттелді.Олардың ішінде Есипов В.Е,Маховикова Г.А,ТереховаВ.В, Симионова Н.Е, Подред. А.Г, Грязновой,М.А.Федотовой еңбектері қолданылды.
Дипломдық жобаның әдістемедік негіздері.Жобаны орындау барысында жылжымайтын мүліктің құнын анықтау үшін есептеулер, кестелер, графиктер, Excel, "Справочник оценщика" қолданылды.
Диплом жобаның пәні мен объектісі. Үш тәсілмен жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық және тәжірбиелік әдіснамаларының жиынтығы.Бағалау обьектісі Алматы қаласы, Наурызбай ауданы, Шуғыла ықшам ауданы, Жуалы көшесі, үй - 20 пәтер, 12орналасқан бір бөлмелі пәтер болып табылады.
Жобаның көлемі мен құрылымы.Жоба негізгі үш бөлімнен тұрады.
Бірінші бөлімде жылжымайтын мүлікті бағалау әдісінің принциптері мен талаптары және шығындық тәсілдің ерекшеліктері мен жалпы сипаттамасы.
Екінші бөлімде Наурызбай аудандағы 1 бөлмелі үйді үш тәсілмен бағалай отырып,біздің дипломдық жобаға сәйкес шығындық тәсілін басқа тәсілдермен салыстырдық.Соңына есепті қорынтыладық.
Үшінші бөлімде Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүліктерді бағалаудың мәселелерін және оның шешу жолдарын талқылап,бақыладық.
Дипломдықжобаны орындаушылар. Дипломдық жобаның 1.1, 1.2, 1.3 бөлімшелерін орындаған - Қ.Қ. Әлиасқар. 2.1, 2.2, 2.3, бөлімшелерін орындаған - Б.М. Төлегенов.3.1, 3.2, 3.3, бөлімшелерін орындаған - З.Е. Ахмет.
1ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУДЫҢ ШЫҒЫНДЫҚ ТӘСІЛІНІҢ ЖАЛПЫ СИПАТТАМАСЫ

1.1Жылжымайтын мүлікті бағалау әдісінің принциптері мен талаптары

Түрлі игіліктер (заттар, мүліктер) мемлекеттің, заңды және жеке тұлғалардың белгілі бір қажеттіліктерін қанағаттандыру үшін, сондай-ақ оларды иелену мен пайдаланудан пайда алу үшін жасалады, сатылады және сатып алынады. Қандай да бір меншік объектісінің қолда бар қажеттіліктерді қанағаттандыру мүмкіндігіне және одан әрі осы объектіге ие болуды әкелетін артықшылықтарға оның құндылығы, демек құны байланысты болады. Жылжымайтын мүлікпен жасалатын барлық операциялар мен мәмілелер меншік объектісінің құнын білуді талап етеді. Нарықтық жағдайларда жылжымайтын мүліктің құны жалпы қоғам экономикасы мен өміріндегі факторларға, үрдістерге және өзгерістерге байланысты.
Бағалау әдiстерiн таңдау және қолдану кезiнде бағалаушы мынадай талаптарды сақтайды:
-бағалау мақсаты мен айқындалатын құн түрiн сәйкестендiреді;
-жылжымалы мүлiктi бағалауды жүргiзу кезiнде пайдаланылатын ақпараттың шынайылығын қамтамасыз етеді;
-құқықтық талдау жүргiзеді, мүлiктiк құқықтар мен ауыртпалықтарды сәйкестендiреді;
- бағалау тәсілдері мен әдiстерiн таңдауды негiздейді;
-бағалау әдістері туралы есептерді шынайы деректердi, есеп айырысу көрсеткiштерін, ұқсастардың құндарына түзетулерді және оларды екiұшты түсiндiруге жол бермейтiн негiзделген нәтижелердi толық және әрi түсiнiктi жазуды қамтамасыз етеді.
Жылжымайтын мүлікті бағалау қажеттілігі мынадай жағдайларда туындайды:
-сатып алу-сату немесе жалға беру операциялары;
- кәсіпорындарды акционерлеу және мүліктік үлестерді қайта бөлу;
- жаңа пайшылар мен акциялардың қосымша эмиссиясын тарту;
oo жылжымайтын мүлік объектілеріне: ғимараттар мен жер учаскелеріне
oo салық салу мақсаттары үшін кадастрлық бағалау;
- жылжымайтын мүлік объектілерін сақтандыру;
- жылжымайтын мүлік объектілерін кепілге беру;
- кәсіпорындар мен ұйымдардың жарғылық капиталына салым ретінде жылжымайтын мүлік объектілерін енгізу;
- инвестициялық жобаларды әзірлеу және инвесторларды тарту;
- жылжымайтын мүлік объектілерін жою;
- мұрагерлік құқығын, сот үкімін орындау, мүліктік дауларды шешу;
- жылжымайтын мүлік объектілеріне мүліктік құқықтарды іске асыруға байланысты басқа да операциялар.
Жылжымайтын заттарға жер учаскелері, оқшауланған су объектілері және жермен тығыз байланысты барлық заттар, яғни мақсатына шамадан тыс зиян келтірмей орнын ауыстыру мүмкін болмайтын объектілер.Оның ішінде ормандар, көпжылдық екпелер, ғимараттар, құрылыстар жатады. Жылжымайтын заттарға сондай-ақ мемлекеттік тіркеуге жататын әуе және теңіз кемелері, ішкі жүзу кемелері, ғарыш объектілері жатады. Заңда жылжымайтын заттарға өзге де мүлік жатқызылуы мүмкін.
Жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде жер құны бар деп саналады, ал жақсарту-бұл құн салымы.
Жылжымайтын мүлік еркін айналымда және түрлі мәмілелерге жатады, бұл оның құндылығын бағалауға қажеттілігін тудырады, яғни, нақты уақыт кезіндегі жылжымайтын мүлік түрлерінің ақшалай эквивалентін анықтау кезінде.
Қазіргі экономикада құнның көптеген түрлері бар. Олар түрлі қажеттіліктер мен функцияларға байланысты қажет. Бұған қарыз құны, сақтандыру құны, негізделген нарықтық құны, баланстық құны, жалдау құны, тарату құны, инвестициялық құны және басқа да түрлері кіреді. Алайда, жалпы құны екі санатқа бөлінуі мүмкін: айырбастау құны және пайдалану құны.
Алмасудағы құн-бұл ұсыныс пен сұраныс факторларымен белгіленетін тепе-теңдік негізінде еркін, ашық және бәсекелі нарықта басым болатын баға. Ол кейде объективті құн деп аталады, өйткені ол нақты экономикалық факторлармен анықталады.
Пайдаланудағы құн-нақты пайдаланушы немесе пайдаланушылар тобы үшін меншік құны, яғни жұмыс істеп тұрған кәсіпорынның құрамдас бөлігі ретінде пайдаланылатын жылжымайтын мүлік құны (мысалы, зауыт пайдаланатын жылжымайтын мүлік).
Құнның барлық түрлерінің ішінде нарықтық құн - нарықтық қатынастар жағдайындағы құнның негізгі түрі неғұрлым кең таралған. Нарықтық құнды айқындау кезінде біз нарықта бұрын болған (меншік объектілері қазірдің өзінде сатылған), қазіргі уақытта бар (меншік сату үшін құрылады) және болашақта өмір сүретін болады, өйткені өткен және қазіргі нарық бұған қайшы келмейді.
Жоғарыда айтылғандарды негізге ала отырып, қорытынды жасауға болады. Нарықтың өзі ғана емес, сонымен қатар нарықта қалыптасқан, ең маңыздысы құны болып табылатын құралдар үш компонентті табиғатқа ие. Бұл позициядан құн деп айтуға болады:
- шын мәнінде құн, яғни осы нарық жағдайында ең ықтимал баға;
- шын мәнінде нарықтық, өйткені нақты объектінің құнын қамтитын нарықтық құн кеңістігі еркін, ашық және бәсекелі нарық факторларының әсерімен ғана қалыптасады;
- шын мәнінде объективті, өйткені барлық негізгі нарық субъектілерінің - өндіруші (сатушы), сатып алушы мен инвестордың пікірлерін көрсетеді, сол арқылы тараптардың нарықтық мүдделерін жоққа шығарады.
Құнды өткеннен алуға болады сатып алушы ретінде,ал қазіргі уақытта құрылысшы немесе болашқтан инвестор.Осыдан меншікті бағалауға үш негізгі тәсіл пайда болады: нарықтық, шығындық және кіріс тәсілдері.
Құнды айқындау кезіндегі негізгі міндет-бағалау объектісін иеленуден болатын болашақ пайданың санын, сапасын және ұзақтығын болжау және осы пайданы осы құнға қайта есептеу. Меншік бағалау принциптеріне сүйене отырып талданады.
Бағалау принциптері төрт топқа бөлінеді:
oo пайдаланушы ұғымдарына негізделген принциптер (пайдалылық, алмастыру және күту принциптері) ;
oo жылжымайтын мүлікті пайдалану процесінен туындайтын қағидаттар (салым, қалдық өнімділік, шекті өнімділік, теңгерімділік, экономикалық өлшем және экономикалық бөліну принциптері);
oo нарықтық ортаның әрекетімен негізделген қағидаттар (балама, өзгергіштік, тәуелділік, ұсыныс пен сұраныс, бәсекелестік және сәйкестік принциптері);
oo ең жақсы және ең тиімді пайдалану принципі-бағалаудың басты принципі.
Бұл принцип барлық басқа принциптерді біріктіреді және жылжымайтын мүлікті кез келген бағалаудың іргетасы болып табылады.Жылжымайтын мүлікті бағалаудың міндетті шарты жылжымайтын мүлік нарығының жұмыс істеу ерекшелігін есепке алу болып табылады.Өйткені жылжымайтын мүлік нарығының жай-күйі кірістер ағымына, тәуекел деңгейіне және жылжымайтын мүлік объектісін болашақта белгілі бір сәтте өткізудің ықтимал бағасына әсер етеді [1, 101 б.].

1.2 Шығындық тәсілдін жалпы сипаттамасы

Шығындық тәсіл - бұл жинақталған тозуды ескере отырып, бағалау объектісін қалпына келтіру не алмастыру үшін қажетті шығындарды айқындауға негізделген бағалау әдістерінің жиынтығы. Сатып алушы дайын объект үшін ұқсас пайдалылық объектісін құруға қарағанда артық ақы төлемейді деген болжамға негізделеді.
Неғұрлым объективті нәтижелер беретін жылжымайтын мүлікті бағалауға жұмсалатын тәсілді қолданудың оңтайлы саласы болып мыналар табылады:
- шамалы тозығы бар және учаскені неғұрлым тиімді пайдалануға жауап беретін жаңа немесе салыстырмалы жаңа құрылыстардың нарықтық құнын айқындау;
- тозуды есептеу үшін сенімді ақпарат болған жағдайда ғана кезінде ескі жылжымайтын мүлік объектілерінің нарықтық құнын айқындау;
- құрылыс жобаларының нарықтық құнын айқындау, арнайы мақсаттағы объектілердің нарықтық құнын айқындау;
- нарықтық мәмілелер сирек жасалатын объектілердің нарықтық құнын айқындау;
- кіріс тәсілі әдістерімен бағалауға келмейтін жылжымайтын мүлік объектілерінің нарықтық құнын анықтау.
Шығындық тәсілді қолдану үшін қажетті ақпарат:
- жалақы деңгейі;
- үстеме шығындардың шамасы;
- жабдыққа арналған шығындар;
- осы аймақтағы құрылысшылардың пайда нормасы;
- құрылыс материалдарының нарықтық бағасы.
Шығындық тәсілдің объектіні бағалау процесінде басқа әдістермен жанама қолдануға болады.Мысалы, қажетті нарықтық деректер болмаған кезде салыстырмалы тәсіл үшін түзету мөлшерін ізделінетін сипаттаманы қайта құруға жұмсалған шығындардың шамасы ретінде анықтауға болады. Шығындық тәсіл жер мен ғимараттардың бөлек бағалануын талап етеді, бұл сақтандыру мақсатында бағалау кезінде сақтандыруға жатпайтын элементтерді бөлуге мүмкіндік береді.
Шығындық тәсіл қосымша құрылыс салудың немесе ғимаратты қайта жаңартудың экономикалық орындылығы туралы шешім қабылдау үшін үлкен мәнге ие. Бұл үшін болжанатын шығындар кірістердің күтілетін өсуімен немесе жаңғыртылған ғимаратты сатудың ықтимал бағасымен салыстырылады.
Шығындық тәсіл құрылыстардың оңтайлы санын анықтау, ақталмаған артықшылық жою үшін қолданылады.
Құрылыстың есептік құны жер пайдалану жоспарлары негізінде инвестициялық шешімдердің техникалық-экономикалық негіздемесінің негізгі элементі болып табылады..
Егер ғимарат ескі болса немесе учаскені құрылыс салынбаған ретінде пайдаланудың неғұрлым тиімді түрін ұсынбаса, шығындық тәсілді пайдалану орынсыз. Мұндай жағдайда бағалаушыға құрылыстың физикалық, функционалдық және сыртқы тозуын шынайы бағалау қиын.
Егер кәсіпкерлік пайданы бағалау үшін деректер толық болмаса немесе біркелкі болмаса, шығындық тәсілді пайдалану қиын.
Егер жылжымайтын мүлікті бағалау инвестициялау үшін жүзеге асырылса, шығын тәсілін қолдану толықтай қалпына келтірілген ғимаратты алу кезінде уақытша айырмашылықты ескермегендіктен қиындайды.
Егер аралық есептеулер рыноктық деректермен салыстырылмаса, шығындық тәсіл нәтиженің қажетті сенімділігін қамтамасыз етпейді.
Шығындық тәсіл сөзсіз меншік құқығымен жылжымайтын мүлік объектісі құнының нәтижесін береді. Сондықтан, жалға берілген немесе басқа да ішінара мүліктік құқықтар қолданылатын жылжымайтын мүлікті бағалау үшін тиісті түзетулер жасау қажет. Бағалаушы бағалауға жататын нақты мүліктік құқықтарға, сондай-ақ жай үй-жайлар кезінде туындайтын қосымша шығыстарға түзетулер енгізеді.
Шығындық тәсілін қолдану:
oo жаңа құрылысты талдау;
oo жерді пайдалану нұсқасын анықтау;
oo ғимараттарды қайта жаңарту;
oo салық салу мақсаттары үшін бағалау;
oo сақтандыру үшін бағалау;
oo дүлей зілзалалардың салдарын бағалау;
oo арнайы ғимараттар мен құрылыстарды бағалау.
Нарықтық жағдайларға көшу жағдайында шығынды әдіс басқалармен салыстырғанда анағұрлым қолайлы болып табылады, өйткені басқа әдістерді қолдану үшін дамымаған нарыққа байланысты жоқ ауқымды нарықтық ақпарат талап етіледі. Алайда, құрылыс шығындары нарықтық құнның базисі ғана болып табылатынын және көбінесе одан да көп немесе одан аз болатынын әрдайым есте сақтаған жөн.
Шығындық тәсілдің артықшылықтары:
1.Жаңа объектілерді бағалау кезінде шығындық тәсіл неғұрлым сенімді болып табылады;
2.Бұл тәсіл келесі жағдайларда орынды немесе жалғыз мүмкін болып табылады:
- жаңа құрылыс құнын техникалық-экономикалық талдау;
- қолданыстағы объектіні жаңарту қажеттілігінің негіздемесі;
- арнайы мақсаттағы ғимараттарды бағалау;
- нарықтың "пассивті" секторларындағы объектілерді бағалау кезінде;
- жерді пайдалану тиімділігін талдау;
- объектіні сақтандыру міндеттерін шешу;
- салық салу міндеттерін шешу;
- басқа әдістермен алынған жылжымайтын мүлік объектісінің құнын келісу кезінде.
Шығындық тәсілдің кемшіліктері:
1.Шығындар әрдайым нарықтық құнға тең емес;
2.Бағалаудың неғұрлым дәл нәтижесіне қол жеткізу әрекеттері еңбек шығындарының жылдам өсуімен сүйемелденеді;
3.Бағаланатын жылжымайтын мүлік объектісін сатып алуға арналған шығындардың дәл осындай объектінің жаңа құрылысына арналған шығындарға сәйкес келмеуі, өйткені бағалау процесінде құрылыс құнынан жинақталған тозу шегеріледі;
4.Ескі құрылыстарды қалпына келтіру құнын есептеу проблематикасы;
5.Ескі құрылыстар мен құрылыстардың жинақталған тозуының шамасын анықтаудың күрделілігі;
6.Құрылыстардан жер учаскесін жеке бағалау;
7.Қазақстандағы жер учаскелерін бағалау проблематикасы.

1.3Шығындық тәсілдің ерекшеліктері

Шығындық тәсіл нақты күнге (бағалау күніне) қайта құру кезінде қажетті шығындарды есептеу негізінде жер учаскесінен және онда құрылған жақсартулардан тұратын мүліктік кешенді бағалауды көздейді. Бұл ретте әртүрлі факторлардың әсерінен пайдалану уақытымен бағаланатын жақсартулардың тозуын (құнсыздануын) ескеру қажет. Жер учаскесінің құнын есептеу "ең жақсы және неғұрлым тиімді пайдалану"қағидасы ескеріле отырып жүргізілу тиіс.
Шығындық тәсілдің негізіне "алмастыру" қағидасы алынды, оған сәйкес қолайлы сатып алушы тиісті учаскені құрылыс салуға сатып алуға және өзінің мақсаты, сапасы мен пайдалылығы жағынан ұқсас жылжымайтын мүлік объектісін тұрғызуға жұмсалатын шығындармен салыстырғанда объект үшін қымбат төлемейтін болады.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудағы қарастырылатын тәсіл, әдетте, бағаланатын объектінің тозуын кейіннен есепке ала отырып, ұқсас объектінің құрылысына жұмсалған шығындарды жеткілікті түрде дәл бағалау шартымен объективті нәтижелерге әкеледі.
Шығындық тәсілді қолдану технологиясы келесі кезеңдерді қамтиды:
1. бағаланатын ғимараттың қалпына келтіру құнын бағалау;
2. кәсіпкерлік пайда шамасын бағалау (инвестордың пайдасы);
3. анықталған тозу түрлерін есептеу;
4. жер учаскесінің нарықтық құнын бағалау;
5. кейіннен алынған шаманы жер учаскесінің құнына ұлғайта отырып, тозуын қалпына келтіру құнын түзету жолымен ,бағалау объектісінің жиынтық құнын есептеу.
Көптеген жағдайларда жылжымайтын мүлікті бағалаудағы шығындық тәсіл нарықтық құнды көрсетпейтінін де есте сақтау қажет, өйткені "шығын" және "құн"терминдеріндегі ұғымдық айырмашылықтар бар. Инвестор шеккен шығындар салыстырылатын объектілерді қайта құруға арналған шығындардағы айырмашылыққа байланысты нарықтық құн әрдайым жасалмайды және керісінше-жасалатын құн әрқашан келтірілген шығындарға барабар болмайды. Ең алдымен, бұл иелену мақсаты табыс алу болып табылатын жылжымайтын мүлік объектілеріне қатысты [2, 112 б.].
Бағаланатын объектінің нарықтық құнының шамасы туралы қорытындыны,бағалаушы әрбір нақты жағдайда неғұрлым қисынды және қолайлы деп бағалаған әдістің немесе әдістердің ерекшелігі мен басымдығын ескере отырып, әрбір пайдаланылған тәсілдердің әрқайсысы бойынша нәтижелерді мұқият салыстырмалы талдаудан кейін бағалау жасайды.
Жоғарыда айтылғандарды негізге ала отырып, шығындық тәсілді қолдану үшін қолайлы, негіздері бар мынадай жағдайларды анықтауға болады:
1.Жаңа немесе жақында салынған нысандарды бағалау.Бұл жағдайда мұндай объектілерді салу құны (инвестордың пайдасын ескере отырып), әдетте, нарықтық құнға неғұрлым жақын;
2.Жер учаскесін ең жақсы және неғұрлым тиімді пайдалануды талдау. Ең жақсы және неғұрлым тиімді пайдалану - бұл жұмыс істемейтін жер учаскесін немесе қаржылық тұрғыдан жүзеге асырылатын ,физикалық мүмкін, заңды рұқсат етілетін болып табылатын жақсартулары бар жер учаскесін пайдалану және барынша мүмкін табыс алуды қамтамасыз ету. Сарапшы жүргізген мүмкіндігінше неғұрлым тиімді (ағымдағы) пайдалану бойынша есеп айырысулар көптеген жағдайларда бағаланатын мүліктік кешеннің әлеуетті инвестордың көзінде инвестициялық тартымдылығын арттыруға мүмкіндік береді;
3.Жаңа құрылыстың техникалық-экономикалық негіздемесі.Жаңа құрылыстың техникалық-экономикалық талдауы нақты объектіні болашақта пайдаланудан түсетін табысты болжамдын деңгейі негізінде инвестицияларды салудың экономикалық орындылығы туралы қорытынды жасауға мүмкіндік береді;
4.Аяқталмаған құрылыс объектілерін бағалау.Аяқталмаған құрылыс объектілерін бағалау ерекше сипатқа ие және негізінен шығындық тәсілдеумен жүргізіледі. Ұқсас объектілер бойынша қажетті ақпараттың болмауы себебінен сатуды салыстырмалы талдау әдісі қолданылмайды. Табыс тәсілі алдыңғы жағдайда көрсетілген мақсатта қолданылуы мүмкін;
5. Салық салу объектілерін бөлу мақсатында бағалау (ғимарат, жер учаскесі).
6. Шығындық тәсіл жер учаскесін және ондағы жақсартуларды жеке бағалауды болжайтын болғандықтан, салық салу объектілерін бөлуге мүмкіндік береді;
7.Сақтандыру мақсатында бағалау. Шығындық тәсіл сақтандырылатын объектілерді (ғимараттар, жақсартулар) және сақтанбайтын (жер) құндық мәнде бөлуге мүмкіндік береді;
8. Кәсіпорындардың негізгі қорларын қайта бағалау;
9.Бағалауға басқа тәсілдерді қолдану үшін ақпараттың жетіспеушілігі. Жылжымайтын мүлікті бағалауға басқа тәсілдерді қолдану үшін ақпараттың жетіспеушілігі Жылжымайтын мүлік нарығының дамымаған немесе әлсіз белсенді сегменттері болған кезде сезіледі, бұл қазіргі уақытта Қазақстан Республикасынан көптеген өңірлеріне тән.

2 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУ ТӘСІЛДЕРІ ЖӘНЕ ОЛАРДЫҢ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІН СИПАТТАУ (НАУРЫЗБАЙ АУДАНДАҒЫ 1 БӨЛМЕЛІ ҮЙДІ БАҒАЛАУМЫСАЛЫНДА)

2.1 Салыстырмалы тәсілмен бағалау

Берілген әдіс, әрбір мүліктің құны сол сәтте ұқсас болатын мүлікке қалыптасқан бағаларға тәуелді болады деген алғышартына негізделеді. Яғни, сатуларды тікелей салыстырмалы талдау әдісі келесі қағидаларға негізделген:
Орнын басу қағидасы бойынша: егер бірнеше ұқсас мөлшерлі тауарларға, тұтыну заттарына, қызметтеріне қол жеткізілетін болса, онда бағасы ең төмен болатын зат ең жоғары сұранысты туғызады.
Сұраныс пен ұсыныс. Нарықта сатушылар мен сатып алушылар арасындағы келісім негізінде бағалар қалыптасады. Егер белгілі бір тауарға сұраныс жоғары болатын болса, онда бағалар көтерілу үрдісіне ие болады; егер сұраныс төмен болса, онда бағалар төмендейді.
Теңгерілім. Сұраныс пен ұсыныс нарықта балансты немесе теңгерілімді орнатуға тырысады. Дегенмен, тепе-теңдік нүктесіне қол жеткізу көбінесе қиынға соқтырады, сондықтан сұраныс пен ұсыныс әрқашан да өзгереді.
Берілген әдісті қолдану мүмкіндігі объектіге ұқсас болып келетін сатылымдар туралы ақпараттарды жинауға және талдауға негізделген. Ақпараттар арқылы, бағалау құнына әсер етуші факторлар үшін, түзетілімдер шамаларын анықтауға мүмкіндік туады.Ұқсас объектілерге бағалар объектілер бір-бірінен ажыратылатын белгілер бойынша түзетіледі. Бағалардың түзетілімінен кейін оларды бағаланатын объектіге қатысты қолдануға болады.
Бағаланатын объектіні, орналасқан жері мен техникалық сипаттамасы бойынша оған ұқсас болып келетін үш аналогты мысалға алып, салыстырайық. Салыстырмалы әдістің қолдану аумағы нақты және шынайы ақпараттар бар, жылжымайтын мүлік объектілері үшін ең тиімді деп саналады. Сондықтан, келтірілген әдісті қолдану, несиені ұсынғанда тимді болып саналады, себебі толығымен және аз шығын келтіріп, несие ресурстарының қайтаруын қамтамасыз етуге мүмкіндік береді. Тұрақты сатылатын объектілер үшін бұл әдіс нарықтық құнның ең дұрыс шамасын береді[3].

1-кесте - Бағалау обьектінін мәліметі

№
Бағалау объектісі:
Бір бөлмелі пәтер
1
2
3
2
Объект орналасқан орны :
г. Алматы, Наурызбайский р - н, микрорайон Шугыла, улица Жуалы, д. 20 кв. 12
3
Құн түрі:
Нарық құны
4
Бағалау мақсаты:
Сатусатып алу шарты
5
Бағалау күні:
23 наурыз 2019 жыл
6
Объектіні қарау күні:
23 наурыз 2019 жыл

1-кестенің жалғасы
1
2
3
7
Бағалау құқығы:
меншік
8
Салынған жылы:
2012
9
Ағымдағы қолдану:
тұрғын
Ескерту: кестені авторлар өз ұйымының есеп мәліметтері негізінде құрастырды

Берілген 1-кестеде,бір бөлмелі пәтерді бағалау ретінде тандап, жалпы сипаттамасын анықтап отырмыз.

2-кесте - Бағаланатын объектіге ұқсас болатын аналогтардың сипаттамалары

№
Cалыстыру сипаттамалары
Бағаланып жатқан объект
1-ші аналог
2-ші аналог
3-ші аналог
1
2
3
4
5
6
2
Тағайындалған объект
Бір бөлмелі пәтер
Бір бөлмелі пәтер
Бір бөлмелі пәтер
Бір бөлмелі пәтер
3
Аудан
Наурызбай
Наурызбай
Наурызбай
Наурызбай
4
Мекен-жайы
Жуалы
Жуалы
Жуалы
Премьера
5
Сату бағасы (тг)

10500000
11000000
12300000
6
Жалпы аумағы, кв.м
44.5
45
45
45.5
7
1 кв.м Бағасы (тг)

233333
244444
270330
8
Меншік құқығы
меншік
меншік
меншік
меншік
9
Қаржыландыру шарты
нарықтық
нарықтық
нарықтық
нарықтық
10
сатуұсыну шарты
сату
сату
сату
сату
11
Нарық шарты (сатуұсыну уақыты)
мар.11
фев.11
мар.11
фев.11
12
мекен -жай тартымдылығы
орташа
орташа
орташа
орташа
13
Транспорт қол жетімділігі
жақсы
жақсы
жақсы
жақсы
14
Cалынған жылы
2012
2013
1971
1974
15
Қабырға материалы
монолит
монолит
монолит
монолит
16
Бөлме биіктігі
2,8
2,8
2,8
2,8

17
Тұрғын аудан, кв.м
21,8
21
24
23
18
Этажэтаждылық
216
816
316
1116
19
Ас үй ауданы , кв.м
12.3
12
12.5
13
20
лоджиябалкон
лоджия
лоджия
лоджия
лоджия
21
Планировка
брежневка
брежневка
брежневка
брежневка
22
Әрленуі
Евроремонт
Евроремонт
Евроремонт
Орташа
23
Телефон
бар
бар
бар
бар
Ескерту: кестені авторлар өз ұйымының есеп мәліметтер негізінде құрастырды
Берілген 2-кестеде,бағаланатын объектіге ұқсас аналогтардың сипаттамалары көрсетілген.
Салыстырмалы әдіс бойынша жылжымайтын мүлік құнын, ұқсас объектілермен салыстыру арқылы, сонымен оның негізінде бағаланатын және салыстырылатын жылжымайтын мүлік арасында пайда болған түзетілімдерді енгізгеннен кейін анықтайды. Ірі табысты объектілерді сатқанда, экономикалық сипаттамалар және сату шарттары туралы ақпараттарға қол жеткізу мүмкін емес.Сондықтан осындай жағдайларда салыстыру әдісі нарықтық шама орналасуы мүмкін диапазонда анықтауға мүмкіндік береді.Салыстырылатын объектісінен сату шарттарының әрбір айырмашылығы талдауда ескерілуі қажет.Сондықтан салыстырмалы әдістің мәнді бір шектеуші факторы болып, ақпараттың сенімділігі табылады [4, 396 б.].

3-кесте - Бағаланатын объектіге бағалар түзетілімдер кестесі

№
Cалыстыру сипаттамалары
Бағаланып жатқан объект
1-ші аналог
2-ші аналог
3-ші аналог
1
2
3
4
5
6
2
Тағайындалған объект
Бір бөлмелі пәтер
Бір бөлмелі пәтер
Бір бөлмелі пәтер
Бір бөлмелі пәтер
3
Район
Наурызбай
Наурызбай
Наурызбай
Наурызбай
4
Мекен-жайы
Жуалы
Жуалы
Жуалы
Премьера
5
Сату бағасы (тг)

10500000
11000000
12300000
6
Жалпы аумағы, кв.м
44.5
45
45
45.5
7
1 кв.м Бағасы (тг)

233333
244444
270330
8
1. Жалпы пайыздық түзетулер
9
Меншік құқығы
меншік
меншік
меншік
меншік
10
Түзету, %

0
0
0
11
Түзетілген баға

0
0
0
12
Түзетілген сомма 1 кв.м, тг

233333
244444
270330
13
Қаржыландыру шарты
нарықтық
нарықтық
нарықтық
нарықтық
14
Түзету, %

0
0
0
15
Түзетілген баға

0
0
0
16
Түзетілген сомма 1 кв.м, тг

233333
244444
270330
17
Сатуұсыну шарты
сату
сату
сату
сату
18
Түзету, %

0
0
0
19
Түзетілген баға

0
0
0
20
Түзетілген сомма 1 кв.м, тг

233333
244444
270330

3-кестенің жалғасы
1
2
3
4
5
6
21
Мекен -жай тартымдылығы
орташа
орташа
орташа
орташа
22
Түзету, тг

0
0
0
23
Түзетілген баға

0
0
0
24
Түзетілген сомма 1 кв.м, тг

233333
244444
270330
25
Пәтер биіктігі
2,8
2,8
2,8
2,8
26
Түзету, %

0
0
0
27
Түзетілген баға

0
0
0
28
Түзетілген сомма 1 кв.м, тг

233333
244444
270330
29
Ас үй ауданы , кв.м
12.3
12
12.5
13
30
Түзету, %

0
0
0
31
Түзетілген баға

0
0
0
32
Түзетілген сомма 1 кв.м, тг

233333
244444
270330
33
Лоджиябалкон
лоджия
лоджия
лоджия
лоджия
34
Түзету, %

0
0
0
35
Түзетілген баға

0
0
0
36
Түзетілген сомма 1 кв.м, тг

233333
244444
270330
37
Планировка
брежневті
брежневті
брежневті
брежневті
38
Түзету, %

0
0
0
39
Түзетілген баға

0
0
0
40
Түзетілген сомма 1 кв.м, тг

233333
244444
270330
41
Қабырға материалы
монолит
монолит
монолит
монолит
42
Түзету, %

0
0
0
43
Түзетілген баға

0
0
0
44
Түзетілген сомма 1 кв.м, тг

233333
244444
270330
45
Этажэтаждылық
216
816
316
1116
46
Түзету, %

0
0
0
47
Түзетілген баға

0
0
0
48
Түзетілген сомма 1 кв.м, тг

233333
244444
270330
49
Сан-узел түрі
біріккен
біріккен
біріккен
біріккен
50
Түзету, %

0
0
0
51
Түзетілген баға

0
0
0
52
Түзетілген сомма 1 кв.м, тг

233333
244444
270330
53
Түзетілген орта шама
249369
54
Атауы
ауданы, кв.м.
құны 1 кв.м., тг
дөңгелектенген, тг

55
пәтер
44,5
249369
11 096 920

Ескерту: кестені авторлар өз ұйымының есеп мәліметтері бойынша есептеп шығарды

Берілген 3-кестеде, бағаланатын обьектті аналогтармен салыстыра отырып ,түзетілімдер кестелік түрде енгізілген, түзетулер ақпаратқа сай түзетілген.
Сонымен, тұрғын үйдің нарықтық әдіспен анықталған құны:

C=жалпы аудан * шаршы.м. орташа құны(1),
Мұндағы:
C- тұрғын үйдің нарықтық құны.

С = 44,5 * 249369= 11 096 920 тгнемесе С = 11 096 920 \ 378 =29 356 $(15.04.2019ж. ҚР ҰБбағамы378 теңге құрайды).
Салыстырмалы әдіс бойынша жылжымайтын мүлік құнын бағалау тиімді болып табылады.Салыстырмалы әдіс бойынша жылжымайтын мүлік құнын бағалау барысында бағаланатын объектінің ұқсас болатын аналогтарымен салыстыру және ажыратылатынына байланысты түзетілімдер енгізіледі. Жоғарыдағы формула бойынша тұрғын үйдің салыстырмалы әдіспен құны анықталады[5, 230 б.].

2.2 Шығындық тәсілмен бағалау

Бұл әдістің басты артықшылығы, белсеңділігі аз нарықтарда жылжымайтын мүліктің азды-көпті анық баға беру болып табылады. Әдістің негізінде ауыстыру қағидасы жатады.Оған сәйкес жылжымайтын мүліктің максималды құны пайдалығы жағынан ұқсас болып келетін, басқа объектісін сатып алудың ең аз бағасынан асып кетпеуі тиіс.
Құнды бағалауда негiзгi кезеңдер шығынды әдiспен анықталады.Орнын басудың құны немесе жылжымайтын мүлiктiң объектiнiң құнының қалпына келтiруiн есептеу арқылы жүргізіледі.
Тозудың барлық түрлерiн анықтау: (моралдiқ) физикалық, функционалдық, (экономикалық ) сыртқы.
Объекттiң қорытынды құнының есептеуi.
Шығын әдісі ғимараттың қалпына келу құнынан тозуды шегерген бағасын көрсетеді. Шығын әдісімен объектіні бағалау үшін алдымен объектінің жиынтық тозуға құрастырымдық элементтi тозуын үлесі есептеу қажет.

4-кесте - Құрастырымдық элементтердiң үлесімді салмақтары бойынша тозуды анықтау

Құрастырымдық элементтiң аты
Құрастырымдық элементтi үлесті салмақ ,%.
Құрастырымдық элементтi тозу
Ғимараттың жиынтық тозуға құрастырымдық элементтi тозуын үлесі
1
2
3
4
5
2
Фундамент
3
37
1,11

4-кестенің жалғасы
1
2
3
4
5
3
Қабырға және қалқалар
35
37
12,95
4
Аражабындар
15
37
5,55
5
Төбелер
3
37
1,11
6
Едендер
7
61
4,27
7
Ойықтар
12
61
7,32
8
Өңдеу жұмыстар
6
61
3,66
9
Iшкi санитарлық техникалық және электротехникалық ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.