Жалға алушы мүлікті жақсартуға құқылы

Жұмыс түрі: Материал
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 17 бет
Таңдаулыға:

КІРІСПЕ

1 МҮЛІКТІК ЖАЛДАУ ШАРТЫ

Мүліктік жалдау шартының ұғымы мен мазмұны

Мүлік жалдау қатынасы Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 29-тарауында реттелген, мүлік жалдау туралы жалпы ережелер мен мазмұндалған.
Мүлік жалдау қатынастарын реттеу тек Азаматтық кодекспен шектеліп қоймайды, олар сондай-ақ басқа да заңды актілермен реттеледі. Бұл заңнамалық шешім жалдау шарты қатынастарға бұрынғыдан гөрі көбірек тұрақтылық береді, олардың мәнін көтереді. Осының нәтижесінде мүлікті меншік құқығы негізінде иемденуге мүмкіншілігі жоқ бөтен біреудің мүлкін пайдаланған кезде, мүлікті жалдау шарты тиісті қатынастарды тыйымды реттетуге мүмкіншілік береді. Сатып алу-сату шарты сияқты мүлікті жалдау шартына жалдау нысанының шарт орнауының ерекшелігіне сондай-ақ басқа факторлардың әсерінен оның бірнеше түр-түрімен қалыптасады. Мүліктік жалдау шарты бойынша жалға беруші жалға алушыға мүлікті ақыға уақытша иеленуге және пайдалануға беруге міндеттенеді. Мүліктік жалдау шартының сатып алу-сату, рента шарттарынан айырмашылығы, ол мүлікті уақытша иеленуге беруге байланысты реттейді.

Мүліктік жалдау шарты консенсуалды, өзара, ақылы болып табылады. Басқаша айтқанда мүлікті жалдау құқығы жалға берілген мүлікке ауыртпалық тудырады. Азамат өлуімен жалға алушының құқықтарына қатысты мұрагерлік трансмиссия егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе жалпы тәртіп бойынша болады. Мүліктік жалдау шартынан туындайтын міндеттемелік құқықтық қатынастарды ажырата білу керек. Әрине міндеттемелік құқық шеңберінде бірінші кезекте аталған қатынастардың бірінші тобын қарау керек. Мүлікті жалдау заттық құқығы жеткілікті дәрежеде жан-жақты және толық заттық құқық мәселелеріне арналған еңбектерінде талданған. Сонымен қатар, мүлікті жалдаудың заттық құқығы ескерілмесе жалға алушының да жалға берушінің де құқықтық жағдайының сипаттамасы толық болмайды. Жалдаушы және жалға берушінің заттық құқықтық қатнастар негізінде қатысуын жоққа шығаруға болмайды.

Жалға беруші мүлікті жалға алушыға шарт талаптары мен мүліктің мақсатына сәйкес, келетін күйде беруге міндетті. Мүліктің күйі бірінші кезекте шартпен анықталуы тиіс. Мысалы, жалға қоймалар берілгенде, олар өрт қауіпсізідігінің талаптарына бөлмелердегі ауаның ылғалдылығына не құрғақтылығына қойылатын талаптарға және басқаларға сәйкес болуы керек екені болжануы мүмкін.

Шарттың мүліктік күйіне талаптар анықталмаса, онда олар мүліктің тағайындалуы және мүлікті пайдаланудың болжамды мүмкін күйіне талаптар туралануы мүмкін. Бірақ мүліктік жалдау шарты бойынша мүлікке талаптарды анықтау сатып алу-сату шарты бойынша заттың қажетті сапасын анықтаудан ауырға түседі. жалға берілетін мүліктік күйіне қатысты талаптар өте субъективті болып келеді. Олар жөнінде келіспеген талаптар арасында қиын жолмен шешілетін даулар пайда болуы мүмкін. Сондықтан, жалға алушы мүліктің кейбір ерекше қасиеттер бар болуын қаласа, оның бұл туралы жалға берушімен келіскені аса қажетті болады. Жалға берілетін мүліктік кемістіктері болмауы керек немесе кемістіктертікелей шарта ескертілуі керек. Бұл жасалмаса жалға беруші берілген заттардың кемістіктері үшін жауапты болады.

Кейбір жағдайларда заттың кемістіктерімен байланысты тараптардың құқықтары мен міндеттері туралы мәселе басқаша шешімін табады. Жалға берілген заттың кемістіктерін оны қараған кезде бірден табуға мүмкін болса немесе затты жалға алғанға дейін затпен пайдаланып үлгенген болса, онда жалға беруші заттың кемшіліктері үшін жауапты болмауы тиіс.

Затты тұтынудың одан құқыту мүмкін емес салдары болып оның белгілі дәрежеде нашарлауы келеді. Сондықтан бірнеше жыл пайдалануда болып келген мүліктің күйі тиісті емес тіпті қанағаттанатындай болмай шығуы мүмкін. Осыған байланысты шарттың екі тарабы бірдей белгілі бір шешімдерді қабылдайды.

Аталған міндет мүліктік жалдау шарты тараптарының арасында бөлінеді. Жалға берушінің және жалға алушының құқықтары мен міндеттерін одан әрі қарағанда осыны анық көруге болады.

Мүлікті жалдау оның барлық керек-жарақтарымен және оған қатысты құжаттарымен бірге беріледі. Сатып алу-сату шарты бойынша затқа құқықтарды растайтын құжаттар табыс етілуі мүмкін қаралып тұрған шартта негізінен әңгіме мүлікті тұтыну үшін қажетті құжаттар жөнінде жүргізіледі. Шартта құжаттар жалға беруінде қалатыны, жалдаушы олармен таныса алатыны және т. б. қарастырылуы мүмкін.

Құжаттар, керек-жарақтар берілмесе және оларсыз жалға алушы мүлікті мақсаты бойынша пайдалана алмаса немесе ол шартты жасасуы кезінде үміттенуі мүмкін болған нәрселерден едәуір дәрежеде айырылса, онда өзінің қалауы бойынша ол жалға берушіден керек-жарақтардың және құжаттардың берілуін немесе шарттың бұзылуын талап ете алады. Жалға алушыда көрсетілген жағдайға қатысты бір ғана құқығы болып келмейді. Жалға лаушы құжаттарды және керек-жарақтарды олар жалға берушімен берілмеген өзге реттерде де талап ете алады. Басқаша айтқанда, жалға алушының мүлікті пайдалану мүмкіншілігінен айырылуы, оған ұтымсыз нәтижелердің туындауы немесе туындамауы сол құқықты жүзеге асыру кезінде міндеттті түрде ескерілетін нәрсе емес.

Бірақ, әрине, жалға беруші тарабынан жасалған бұзушылықтың ауырлығы қолданылатын шараларға әсер етеді.

Жалға беруші мүлікті шартпен қарастырылған мерзімде беруі керек, егер бұл мерзім шартта қарастырылмаса, онда ол қисынды мерзімде берілуге жатады. Жалға беруші шартқа қайшылық жасап мүлікті бермесе жалдаушы бұл мүлікті Азаматтық кодекінің 355-бабына сәйкес талап ете алады немесе шарт бұзылуын талап ете алады. Екі амалды қолданған кезде де жалға алушы өзіне келтірілген шығындарды өндіріп ала алады.

Затты бергеннен кейін, меншік иесі оған меншік құқығына байланысты кейбір ауыртпалықтарды сақтап қалады. Сондықтан, меншік иесі мүлік жағдайына жауапты болады, сонымен қоса жалға алушының да заттық құқығын есептеп алып тастамау керек. Затқа қатысты құқықтар тараптар арасында бөлінген меншік иесінің ауыртпалықтары ол өзіне жататын мүлікті өзі иеленген, пайдаланған жағдайда сияқты толық болмайды.

Ертерек айтылғандай мүлік жалдау шартының т араптары арасында мүлікті күтіп ұстау ауыртпалығы бөлінеді. Жалға беруші жалға берілген мүлікке тараптармен келісілген мерзімдерде, егер заң актілерінде не шартта өзгеше көзделмесе, өз есебінен күрделі жөндеу жүргізуге міндетті. Жалға алушы жауап бермейтін мән-жайларға байланысты пайда болған шұғыл қажеттілік талап ететін жөндеуді, егер заң актілерінде немес шартта өзгеше көзделмесе, жалға беруші қисынды мерзімде өз есебінен жүргізеді.

Шарт жасасу кезінде жалға беруші жалға алушыға жалға берілетін мүлікке үшінші тұлғалардың барлық құқықтары туралы ескерту міндетті. Бұл жағдайда біз бірінші кезекте мүлікке ауыртпалық тудыратын құқықтары туралы айтамыз. Мүлікті жалға беру мүлікке үшінші тұлғалардың заттық құққытарын тоқтату не өзгерту үшін негіз болып табылмайды.

Бірақ, бірқатар жағдайда біз құқықтардың бәсекесі мәсәлесімен соқтығамыз. Бұл жағдайда, бір құқықты басқа құқық иеленушінің алдында басымдылығы туралы мәселені шешу қиынға түседі. Бір субъекті құқықтарының екінші субъекті құқықтарының алдындағы артықшылығын анқтау үшін нақты негіздері болуы қажет.

Мысалы, шарттық жағдайлар ақталса онда жалға алушының иелену құқығының жалға берушініңғ иелену құқығының алдындағы артықшылығы сөзсіз болып келеді. Өзге реттерде бір немесе өзге заттық құқықтық артықшылығын анықтаудың жанама өлшемдері болып оның алғашқы болуы, өзге заттың құқық иесінің арам шеттілігі және өзге ұқсас жағдайлар келеді.

Азаматытық кодексте бәсекеде болып келетін құқықтардың біреуінің басымдылығын анықтау ережесі толығырақ реттелген. Затты алуға бірнеше несие берушілер талпынатын болса, зат олардың біреуіне берілсе өзгелерінің талаптары жоққа шығарылады. Зат беріліп үлгермеген болса, онда басымдылыққа оның пайдасында міндеттеме ертерек туындаған несие беруші иемденеді. Бұның өзін анықтау мүмкін болмаса артықшылық талапты ертерек ұсынған тұлғада болады. Азаматтық кодекстің 355-бабында құқықтардың артықшылығы туралы тек жалпы айтылып кетеді. Қарастыруы мүмкін немесе мүлікті пайдаланған үшін ақының өзге түрлері қарастырылуы мүмкін

Егер шарттың өзінде жалдау төлемінің нақты түрі анықталмаса, онда ол ақшалай төленуге тиіс.

Бір зат жөнінде жалдаушылардың әрқайсысына затпен белгіленген уақытта тек пайдалану құқықғы беріліп бернеше мүлік жалдау шарттары жасалуы мүмкін. Оларды жалға беруші өз еркімен жасасады, осыған байланысты жалға беруші шектеуге ие басқа да қарсылықтар айтуға ешкімнің құқығы болмайды. Жалға алушылардың бірінің құқығына нұқсан келтірілетін жағдайды қоспағанда олардың ешқайсысы жалға берушіге өз талаптарын қоюға құқылы емес. Жалға берушінің негізгі құқығы берілген мүлікті пайдаланғаны үшін ақы төлеуін талап ету құқығы келеді. Осымен қатар жалға беруші жалға алушының өзге міндеттерінің орындалуын да талап етуіне құқылы болып табылады.

Жалға алушы жалға берулген мүлікті шарт жағдайларына сәйкес пайдалануға, ал егер олар шартта қарастырылмаса, мүліктің тағайындалуына сәйкес пайдалануға міндетті. Жалға алушының бұл міндетті жалға берушінің жалға берілген мүлікті күтіп ұстау міндеті орындалуына көмектеседі. Осымен қатар жалға беруші жалға алушының мүлікті пайдалануына шектеу қоюға мүдделі болуы мүмкін. Өз кезегінде осының себебі де болыды, мысалы жалға берілген жабдықтарды жоғарғы дәрежеде пайдалану орын алса, оның мерзімінен бұрын тозуының қаупі төнуі мүмкін т. б.

Жалға алушы жалға берушінің жазбаша ескертуіне қарамастан мүлікпен шартта немесе мүліктің тағайындалуына қайшы пайдаланса, онда жалға алушының шарт бұзуын және мүлік қайтарылуын талап ету құқығы пайда болады. Егер міндеттеменің бұзылуыннан туындаған залал болса, онда Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексіның 350-бабына сәйкес өтелуге жатады. Жалға беруші шығындар өтелуін жалға алушы өзінің міндеттерін бұзған өзге де жағдайларда талап ете алады. Бірақ мүліктік жалдау шартының кәсіпкерлік мінезі болмаса жалға алушының жауапкершілігі әрқашан кінәда негізделеді.

Жаңа азаматтық заңнамада жалға алушы жалданған мүлікке билік етуінің шектері туралы анықталған. Жалға берушінің келісімімен жалға алушы жалданған мүлікті қоымша жалға тапсыра алады, шарт бойынша өзінің құқықтары мен міндеттерін өзге тұлғаға бере алады. Жалға алушы жалданған мүлікті тегн пайдалануға сол сияқты кепілге бере алады. Өзгешелік заңнамалық актілерде өзгеше көзделмесе жалға алушы құқықтарын шаруашылық серіктестіктердің акционерлік қоғамдардың жарғылық капиталына салымдар немесе өндірістік кооперативке жарна ретінде сала алады. Билік ету бойынша осындай құқықтар тікелей шартта қарастырылуы мүмкін. Жалға беруші алдындағы жауапкершілікті тікелей жалға алушы көтереді. Жалпы алынған мүлікті өзге тұлғаларға беру туралы шарттар мүліктік жалдау шартының өзінің мерзімінен асатын мерзімге жасалуы мүмккін емес.

Қосымша жалдау шартының қолданылуы мүлікті жалдаудың негізгі шартына тәуелді болып келеді. Заңнамада көзделген негіздер бойынша мүлік тік жалдау шарты жарамсыз болса, онда оған сәйкес жасалған мүлікті қоымша жалдау шарты да жарамсыз болып келеді. Бұл норманың мазмұны мүлікті жалдаудың негізгі шартының қолданылуына тек қана қосымша жалдау емес, барлықөзге туында құқықтық қатынастардың мүлікті пайдаланудың, кепілдің және басқарудың күшінде болуы тәуелді болатының білдіріп отыр.

Жалға алушы өз уақытылы жалдау төлемін төлеп тұруға міндетті. Ол төлеудің тәртібін және есеп айырысудың тәртібіне, жалдау үшін төлем жасауменбайланысты өзге міндеттерді орындауға байланысты жағдайларды сақтауға міндетті. Төлемдер ақшалай болатын болса, онда Қазақстан Республикасындағы ақша айналымының ережелері сақтауы керек. Төлеудің өзге түрі қарастырылса осындай қатынастарға сатып алу-сату, мердігерлік, ақылы қызмет көрсету шарттары туралы нормаларды қолдану жаққа шығарылмайды. Бұл жалға алушының жалдау үшін төлеу бойынша міндетін реттейтін жалпы нормалардың мағынасынан көрініс тауып тұр. Заңнаманың өзінде осы мәселелерді шешетін тікелей сілтейтін нормалар қарастырылмаған және жалдау ақысын енгізідің тәртібі негізінен мүліктік жалдау шартының өзінде нақтылы бекітілуі тиіс. Шарт бойынша төлемді енгізудің тәртібі мен өзге жағдайлары келісіммен қарастырылмаса, онда басшылыққа нарықта қалыптасқан орташа баға және де өзге төлеуге қатысты басшылыққа нарықта қалыптасқан орташа баға және де өзге төлеуге қатысты талаптар алынады. қосымша екі тараптардың мүдделері ескерілуі тиіс.

Жалға берілген мүліктің барлығы біртекті, сапасы бірыңғай және сондай сияқты болғанда оны пайдалану үшін ақы бірден барлық мүлік үшін орнатылады. Мүліктің құрама бөлшектерінде ерекшеліктері болса, олар үшін бөлек жалдау ақысы орнатылады, себебі кейбір мүлікті пайдалану жалдаушыға қосымша табыс беруі мүмкін, сондықтан ол үшін жоғарырақ жалдау ақысы бекітіледі.

Сондықтан жалға алушы мүліктің жұмыс істейтіндей күйін, қамтамасыз етуге міндетті. Мысалы, автокөлік т. б. қажет моторының майын ауыстыру, механизм жұмысы ақталған соң оның тиісті бөліктері тазалануы тиіс, арнайы салқындатқыш сұйық нәрсе қолданылмаса немесе агрегат жылы жайда орналастырылмаса, онда агрегат радиоторынан су төгілуі керек және сол сияқты. Ағымдағы жөндеу, өз мазмұнында, үлкен шеңбердегі әрекеттерді қамти алады. Ол құрамындағы кейбір бөліктерді ауыстыруға бағытталуы мүмкін. Ол сумен жабдықтау жүйесінен судың пайдасыз ағып кетуін жоюға, іске аспай қалған электр қосылғыштары электр сөндіргіштерді ауыстыруға бағытталуы мүмкін. Сонымен қатар ағымды жөндеу кезінде агрегаттар, конструкциялардың негізгі буындардың кешенді ауыстыру жүргізілмейді. Осы себептен ағымды жөндеу арқылы жалға берілген тозу жойылмайды. Ағымдағы жөндеудің мақсаты мүлікті тиісті күйінде сақтау болып табылады. Шартпен жалға алушыға жалға алған мүліктің күрделі жөндеуін жүргізу міндетінде жүктелуі мүмкін. Сондай-ақ жалға алушы мүлікті күтіп ұстауға байланысты шығындарды көтеруге міндетті. Олар бірінші кезекте объетивтік себептерге тәуелді, олармен байланысты болып келеді. Мысалы, ғимаратты пайдалану электр қуатына, газға, ыстық, салықн суға, канализацияға кеткен шығындармен байланысты. Мүлікті ұстауға кеткен шығындар, оны пайдалануын қамтамасыз ететін ұйымдастыру шаралармен байланысты.

Жалға алушы жалға алған мүлікті пайдалануға барынша мүдделі болуыүшін шығындарды өзі көтеруі керек. Мысалы, ол газға, ыстық және салқын суға санаушы қойылуы туралы келісуі және мүмкін болашақта оларды үнемдеу үшін шалаларды қолдана алады. Егер шығындарды жалға беруші көтеретін болса жалға алушының үнемдеуге себебі болмауы мүмкін. Мүлікті күтіп ұстауға шығындар құрамына міндетті және қосымша шығындар кіреді. Міндеттілеріне жалға алушы мүлікті пайдаланған кезде олардан құтыла алмайтын шығындар жатады. Егер жалға алушы жалға алынған мүлікті күту үшін маманды жалға алса, мүлікті сақтандыруға шешім қабылдаса және т. б. олар қосымша шығындар болып табылады. Мүлікті ұстауы бойынша шығындарды міндеттік және қосымшаға болу маңызы мынадан да табылады, біріншісі шартта көзделеді және жалға беруші жалға алушыдан олардың өтелуін талап ете алады. Қосымша шщығындарда жалға алушы өзі көздейді және олардың әрқайсысың өзгерте алады. Жалға алушы белгіленген міндеттерді орындамағаны үшін, жалға берушінің мүддесін бұзғаны үшін жалға беруші мүліктік жалдау шартын бұзуды талап етуге құқықлы. Жалға беруші Азаматтық кодекстің 553-бабында көзделген міндеттерді орындау үшін жалға алушыға жазбаша хабарлауға міндетті және жалға алушыға міндеттерді қисынды мерзімде орындауға мүмкіншілік беруге тиіс.

Өз кезегінде жалға алушы да жалға берушіден жалға берілген мүлікті күтіп ұстау бойынша міндеттерін орындауды талап ете алады. Жалға берушінің күрделі жөндеу жөніндегі міндеттерін атқармауы жалға алушыға өз қалауы бойынша:

жөндеуді өз бетінше жүргізуіне және жөндеу құнын жалға берушіден өндіріп алуға;
жөндеу құнын шарт бойынша төлемнің есебіне есептеуге;
шарт бойынша төлемді тиісінше азайтуды талап етуге;
шарттан бас тартуға құқылы.

Жалға алушы мүлікті жақсартуға құқылы. Егер жақсартулар ажыратылатын болса, онда олар жалға берушінің келісімінсіз жасамауы мүмкін. Жалданған мүліктің жалға алушы жүргізген ажыратылатын жақсартулары, егер шартта өзгеше көзделмесе, оның меншігі болып табылады. Ажыратылатын жақсартулар ретінде мүлікке зиян келтірмен бөлініп алынуы мүмкін жақсартуды бағалауға болады. Ажыратуға болмайтын жақсартуларға мүліктің меншік иесінің келісімі қажет. Жалға алушы өз қаражаты есебінен жіне жалға берушінің келісімімен, жалданған мүлікке зиян келтірмей ажыратуға болмайтын жақсарту жүргізсе, шартта өзгеше көзделмегендіктен, оның шарт тоқтағаннан кейін осы жақсартудың құнын өтеттіріп алуға құқығы бар. Ажыратуға болмайтын жақсартуға ғимаратқа күрделі қосымша салынған құрылыс, қабырғалардың сыртын көркем жасау және т. б. енеді. Жалға алушының жалға берушінің келісімінсіз жүргізген ажыратуға болмайтын жақсартуының құны, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, өтеуге жатпайды. Мүліктік жалдау шарты тоқтатылғаннан кейін жалға алушы мүлікті алған кезіндегі күйінде, тозуын ескере отырып немесе шартта келісілген күйінде оны жалға берушіге қайтаруға міндетті.

Егер шарт мерзімі аяқталғаннан соң қайтарылатын мүліктің жайкүйі заңда нмесе шартта көрсетілген талаптарға сай келмесе, жалға алушы келтірілген шығынды жалға берушіге өтейді. Егер жалға берілген мүлік шартта көрсетілген қызмет мерзімінен бұрын істен шығып қалса, жалға алушы, егер шартта өзгеше көзделмесе, жалға берушіге мүліктің қалдық құнын өтейді. Бұл тәртәп қолданғанда мүлік жалға алушыға тәуелді болатын себептерден бұзылады, бірақ онымен мүлікке әдейі зиян келтірілмеуі керек. Осының салдарынан жалға алушы жалға берушіге мүліктің бүлінуі алдында қандай құны болоды сол құнын өтейді, жалға берушінің шығыны өтелуге жатпайды.

... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.