Несие бойынша қарыз үлесі ретінде
КІРІСПЕ
2005-2007 жылдарға арналған Қазақстан Республикасының тұрғын үй
құрылысын дамытудың Мемлекеттік бағдарламасына сәйкес, Тұрғын үй құрылысы
Қазақстанның дамуында басты бағыттарының біріне айналуда. Қазақстан
Республикасының Президенті Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаев 2007 жылғы 23
ақпандағы Парламенттегі Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан атты Қазақстан
халқына дәстүрлі жолдауында: Нарықтық жағдайда әлеуметтік саланы дамыту
үшін тұрғын үй сатып алу мәселесі мен жылжымайтын мүлік нарығының дамуы өте
маңызды... Тұрғын үй құрылысын дамытуға арналған Мемлекеттік бағдарламаны
жүзеге асырудың екі жылында ғана тұрғын үйдің 11 миллион шаршы метрі
енгізілді...Бағдарлама 30 пайызға озып, алда жүруде. Біз осы Бағдарламаны
жасап, тұрғын үйді кімнің алатынын анықтадық. Бағдарламада қолжетімді
тұрғын үй мен жылжымайтын мүлік нарығы дамуының саласындағы саясаттың
тізбектілігіне ерекше назар аударылды. Әрине бұл мәселелер Қазақстандағы
тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайына байланысты туындап
отырғаны анық[1;5 ].
Халықтың барлығына қолжетімді тұрғын үй құрылысының тұрақты дамуын
қамтамасыз ету, оның құнын арзатпайынша, тұрғын несиесі мерзімінің
ұзартылмайынша және несиелеу мөлшерлемесі төмендемейінше мүмкін емес.
Мұндай мақсатқа тек тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін дамытып,
жетілдіру арқылы ғана қол жеткізуге болады.
Ипотекалық несие – бұл тұрғын үй құрылысына инвестиция тартудың ең
тиімді тәсілі. Ипотекалық несиенің халықтың тұрғын үй жағдайының
жақсаруына, банктердің тиімді және пайдалы жұмыс жасауына, сондай–ақ
еліміздегі құрылыс кешенінің қарқынды дамуына мүмкіндік жасайтынын әлемдік
тәжірибе дәлелдеп берді.
Жылжымайтын мүлік бағасының шамадан тыс өсуіне, тұрғын үй құрылысына
инвестиция жұмсау деңгейінің төмендігі жағдайына байланысты орташа табысы
бар әлуетті қарыз алушы ипотекалық несие алу мүмкіндігінен айырылып қалуда.
Мұндай мәселелерді шешуде Қазақстан жұмыс жасап отырған қазіргі тұрғын
үй ипотекалық жүйесін дамыту мен жетілдірудің маңыздылығы теориялық және
тәжірибелік тұрғыдан арта түседі. Қазақстан Республикасының
экономикасындағы ипотекалық несиелендірудің тиімді пайдалануы барысындағы
жоғарыда аталған мәселелердің бүгінгі күнге дейін жете зерттелмей келуі,
әлемдік дәрежедегі ипотекалық дағдарыс, бұл дипломдық жұмыстың тақырыбын
таңдауға себеп болды.
Тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі мәселелерін теориялық тұрғыдан
оқып–білу, оның Қазақстандағы 2005-2007 жылдарға арналған тұрғын үй
Мемлекеттік бағдарламасын дамытуға байланысты талаптарына қаншалықты жауап
беретіні туралы өзекті мәселелер, өз кезегінде дипломдық жұмысының мақсаты
мен міндеттерін анықтап отыр.
Дипломдық жұмыстың мақсаты – Қазақстан Республикасы экономикасындағы
ипотекалық несиелеудің мәселелері мен даму перспективасына баға беру.
Көзделген мақсатқа жетуде мынадай міндеттерді шешуді қажет етеді:
• Тұрғын үйді ипотекалық несиелеуге байланысты экономист ғалымдардың
көзқарастарын зерттеу және талдау;
• Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымдық элементтерін
жүйелі түрде теориялық жағынан қарастыру;
• Шетел тәжірибесіндегі тұрғын үйді ипотекалық несиелеу үлгілерін
оқып–үйреніп, олардың тиімді жақтарын отандық тәжірибеде
пайдалануға ұсыну;
• Тұрғын үй ипотекалық несиелендіру жүйесінің жүзеге асырылуына
дейінгі ҚР тұрғын үй ахуалы;
• Ипотекалық несиелеу нарығының қазіргі жағдайы мен дамуын бағалау;
• ҚР–ғы екінші деңгейлі банктердің және ипотекалық компаниялардың
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу тәжірибесіне талдау жүргізу және
ондағы мәселелерді айқындау;
• Қазақстандағы 2005-2007 жылдарға арналған тұрғын үй Мемлекеттік
бағдарламасының жүзеге асыруына баға беру;
• Тұрғын үйді ипотекалық несиелеуді жетілдіру жолында қаржыландыру
көздерін және қаржы құралдарын қолдануға байланысты ұсыныстар
жасау.
Зерттеу нысаны – Қазақстандағы тұрғын үйді несиелендіру жүйесі.
Зерттеу пәніне Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылысын дамытудың
Мемлекеттік бағдарламасымен байланысты ипотекалық несиелеу талдаулары
жатады.
Дипломдық жұмыстың теориялық және әдістелемік негізіне қазіргі кездегі
отандық және шетелдік экономистердің тұрғын үйді ипотекалық
несиелендірудегі орын алатын мәселелері туралы және оның тиімді қызмет
етуінің әлеуметтік–экономикалық дамудағы рөлін сипаттайтын зерттеу
жұмыстары пайдаланылды.
Статистикалық және ақпараттық базасы ретінде Қазақстан Республикасы
статистика жөніндегі агенттігі, екінші деңгейлі банктер мен Қазақстан
Ипотекалық компаниясы АҚ–ның нормативтік құжаттары, ғылыми–тәжірибелік
конференция материалдары, сондай–ақ ипотекалық несиелендірудің дамуы жайлы
сұрақтарды қамтитын жергілікті және шетелдік басылымдардағы мақалалар және
т.с.с. пайдаланылды.
Құқықтық негізде ҚР Президентінің заңдар мен заң күші бар жарлықтары
және әр түрлі әдістемелік нұсқаулар жатады.
Берілген жұмыстың теориялық маңыздылығы Қазақстандағы ипотекалық
несиелендіру жүйесінің қалыптасу мен даму процессі толықтай қарастырылды.
Жұмыстың тәжірибелік маңыздылығы жұмысты орындау кезіндегі алынған
білім өте бағалы, келешекте кәсіби қызмет атқаруда пайдасы тиері анық.
Осылайша, жоғарыда айтылғандарды және ипотекалық нарық дамуының
тенденцияларын ескере отырып, мемлекетіміздің тұрақты экономикалық өсімді
қамтамасыз етуде ипотекалық несиелендірудің маңызы күннен күнге өсіп
жатқандығын белгілей аламыз.
Жұмыстың құрылымы. Жұмыс кiрiспеден, негiзгi үш бөлiмнен және
қорытындыдан тұрады. Соңында қолданылған әдебиеттер тiзiмi мен қосымшалар
келтiрiлген.
Құрылыстық жинақ жүйесiн дамытумен қатар ипотекалық несие беру жүйесiн
дамыту тұрғын үй мәселесiн шешудегi маңызды бағыттардың бiрi болып
табылады. Мұның өзi рынокта тұрғын үйдi жеке меншiкке сатып алу үшiн жағдай
жасайды және халықтың неғұрлым экономикалық белсендi бөлiгiне бағытталады.
Сонымен бiрге, бүгiнгi таңдағы ипотекалық несие беру халықтың табыстары
есебiнен тұрғын үй проблемасын шешудiң басқа да құралдарымен үйлестiрiлiе
отырып дамытылуы тиiс. Бүгiнгi таңда, бiз ипотекалық несиенiң шет елдiк
тәжiрибесiн оқып бiлiп, осы алған бiлiмдi елiмiздiң банк жүйесiнiң
практикасында қолданғанымыз абзал. Жұмысты жазу барысында қарастырылп
отырған мәселелер, атап айтқанда: ипотекалық несие беру жүйесiн дамытудың
негiзгi мақсаттары мен қағидалары; ұзақ мерзiмдi несие беру жүйесiн
ұйымдастырудың, сондай-ақ осы салаға несиелiк ресурстарды тартудың ұйымдық-
экономикалық тетiгiнiң сипаттамасы; жылжымайтын мүлiктi кепiлге қойған
халыққа несие беруге банктердiң қатысуын жандандыру есебiнен ипотекалық
несие беру жүйесi; ипотека пулдарымен қамтамасыз етiлген ипотекалық
облигацияларды шығару жолымен банктердiң қайта қаржыландыруы және де
ипотекаға қатысушылардың қаржылық тәуекелдерiн төмендету мен азаматтар үшiн
тұрғын үйге қол жеткiзу мақсатында заңнамалық базаны жетiлдiру, процесстi
нормативтiк реттеу нысандары сияқты мәселелерi Қазақстанның банк жүйесiнiң
қалыптасуы мен дамуына байланысты сұрақтарды зерттеудiң жаңа бағыты болып
табылады.
Талдау мен зерттеу жүргiзу барысында ипотекалық несие мәселелерiн ашып
көрсету үшiн, бiз әлемдiк тәжiрибеге үлкен көңiл аударып отырмыз және соның
көмегi арқылы Қазақстан Республикасында қолдануға тиiмдi де пайдалы
үлгiлерiн қарастырып, оған бейiмделу үшiн қажеттi әдiстемелердi саралап
отырмыз. Осы кешегi күнге дейiн отандық бактер үшiн ипотекалық несие беру
саласындағы басты проблема заң базасын нығайту болып саналып келдi. Бүгiнде
өзiнiң өзектiлiгiн жоғалтпай, бұл проблема өзiнiң орынын басқа проблемаға
бередi – ол ел экономикасына және халықтың әлеуметтiк жағдайына ипотекалық
несие берудiң әсерi, қаржы ресурстарын тартудың тетiктерi, ипотекалық несие
берудi жетiлдiрудiң негiзгi бағыттары проблемасы.
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Ипотека институтының пайда болу тарихы
Ипотека құқықтық институт ретінде Римде б.э. I–II ғасырларында белгілі
болған. Ең алғаш рет ипотека түсінігі Ежелгі Грецияда б.э.д.VII ғасырдың
аяғы–VI ғасырдың басында борышқордың белгіленген жер иеліктері үшін
кредитор алдыңдағы жауапкершілігін қамтамасыз етуімен байланысты пайда
болды. Терминді енгізген Солон б.э.д. VI ғасырға дейін, Солоннан кейін
Драконт б.э.д. 621 жылы қатаң реформалар жүргізді. Б.э.д. 594 жылғы
Солонның реформасы бойынша: Егер кімде–кім біреудің жеке меншігіне қол
сұқса, ол қатаң түрде жазаланған болатын.
Жер – оңай айналымды тауар болғандықтан, сатып алушылар, сондай–ақ
кредиторлар үшін меншіктің қарыздан босатылу не босатылмауы жөнінде тәуекел
болатын. Ипотека мүліктің басқа бір меншік иегеріне өтуіне кедергі
жасайтын, себебі оны қамтамасыз ету меншіктенуші тұлғаға емес, мүліктің
құнына тікелей байланысты болатын. Ипотека деп аталған бағандарда жер
иеленушінің барлық қарыздары көрсетіліп тұратын. Бастапқы кезде Афинада
қарызын өтей алмағандардың өмір бойы құлдықпен кетуі қарастырылған. Уақыт
өте келе ипотека сөзі жай ғана кепілді білдіру мақсатында қолдана
бастады.
Кейін кепіл беру мақсатында айрықша ипотекалық кітаптар да пайда болды.
Ипотеканың алғашқы түрлерін қолдану барысында–ақ Ежелгі Грецияда
белгіленген жер құнының жай–күйі жағдайын ешбір кедергісіз білетін. Сол
кездің өзінде жерге не басқа жылжымайтын мүлікке меншік құқығын ипотека
арқылы иеленуде, сатушы мен сатып алушы арасындағы келісімнен басқа олардың
осындай келісім–шартқа тұрғандығы жөнінде үшінші жақты сендіретін арнайы
ресми ашық ақпараттың болуын талап ететін. Ипотекалық несиелендіру
келісім–шарт жасасуда келесідей субъектілердің қатысуын қажет ететіні
ежелден белгілі: қаржылық ресурстары тапшылықты субъектілері, яғни халық,
бос ресурстары бар тұлғалар (банктер, қаржылық инвесторлар, кәсіпкерлер
және т.с.с.) мен үшінші жақ арнайы ресми құрылым – мемлекет.
Антоний Пий императорының билігі кезінің өзінде (б.з.б. II ғасыр)
ипотекалық банктер үшін ерекше заңдар жазылған. Ол кездің өзінде 50 банк
пен 800 өсімшілдік және айырбастық конторалар болған. Банктер
мамандандырыла бастап, әр түрлі банктік институттар дамыған: коммуналдық,
діни және де жинақ кассаларының, жинақ ассоциацияларының алғашқы түрлері
пайда болған. Мемлекет әрдайым ипотекалық несиелеуге үлкен қолдау көрсетіп
отырған. Бұл үшін арнайы әлеуметтік институттар құрылған. Мәселен, Троян
императорының маңында жесірлер мен жетімдерге 5 жылдық пайызбен ипотекалық
несиелер беретін арнайы қаржылық алиментарлық қорлар құрылған.
Ипотека - бұл ұғым әлемдiк қаржы жүйесiне Ежелгi Грециядан келген. Оны
архонт Солон бiздiң дәуiрiмiзге дейiнгi VI ғасырда енгiзген болатын.
Солонның мирасқоры – Драконт жеке меншiкке және оның қозғалатын
бөлiгiне деген кез келген қол сұғушылықты әшкерелейтiн және жазалайтын
бiрқатар заңдар енгiздi (б.д.д 621 ж). Тарихта бұл заңдар ‘’айдахар
заңдары’’ деген атаумен сақталып қалғандығы да бұл заңдардың қаталдығын
растайтындай.
Бiздiң дәуiрiмiзге дейiнгi 594 ж. Солон өзiнiң әйгiлi реформаларын
жүзеге асырады, соның iшiнде жер салықтарының күшiн жояды, мұрагерлерге
өтуi мiндеттi емес мүлiктi мұрагерлiкке беру еркiндiгiн енгiзедi. Ендiгi
жерде осы заңдарға сәйкес әрбiр мүлiк иесi өз қалауынша мұрагерлiк құқығын
таңдауға мүмкiндiк алды. Бастапқыда Афина қаласында осы iспеттес
мiндеттемелердiң кепiлi қарыз алушының жеке тұлғасы ретiнде болып отырды.
Қарызын өтей алмаған тұлға құлшылыққа кете барған. Жеке бастың
жауапкершiлiгiн мүлiктiк жауапкершiлiкке ауыстыру мақсатында Солон қарыз
алушының жерiн ағаш қазықтармен қоршап қоюға ұсыныс жасады. Ағаш қазықтарға
қағылған тақтайшада қоршалған жер белгiлi бiр сомаға талаптарды
қанағаттандырудың кепiлi болады деген жазу болған. Осындай қазықтарды
ипотека деп атайтын болған. Грек тiлiнен аударғанда “hypotetheca’’ – ағаш
қазық деген ұғымды бiлдiредi.
Ипотекалық жүйенiң басты мақсаты- жылжымайтын мүлiкке деген құқықты
белгiлеу әдiстерiмен байланысты болып келетiн қауiп-қатердiң алдын алу
болып табылады. Жер- жеңiл айналатын тауар, сондықтан да оны сатып алушылар
үшiн және қарыз берушiлер үшiн тәуекел деңгейi әркез жоғары. Ипотека
мүлiктiң басқа бiр иеленушiге заңсыз өтуiне кедергi жасап отырды. Уақыт өте
келе бұл сөз кепiлдi бiлдiру үшiн қолданыла бастады.
Әлемдiк тәжiрибеде кеңiнен қолданылатын, алайда бiздiң тәжiрибемiзде
бiрқатар тежеушi факторлардың болуына байланысты дамуы кешiгiп жатқан
несиенi қамтамасыз етудiң дәстүрлi емес формасы – ипотека болып табылады.
Бiрiншiден, ипотекалық несие- бұл қатаң түрде анықталған, кепiлге
берiлетiн ссуда. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын мүлiк сатылады
және одан түскен түсiм қарыз берушiнiң шығынын жабуға жұмсалады. Алайда,
кейбiр жылжымайтын мүлiктердiң өтiмсiздiгне байланысты, кепiлдi сату қиынға
түсiп отырады.
Екiншiден, ипотекалық несиелердiң басым бөлiгiнiң көздеген мақсаты
болады. Олар тұрғын үйлердi, өндiрiстiк ғимараттарды сатып алу, немесе
қайта құру және жер учаскелерiн игерудi қаржыландыру үшiн пайдаланылады.
Ипотека- өндiрiстiк емес және материалды өндiрiсiтiң дамуына қаржы
ресурстарын тартудың бiрден бiр әдiсi болып табылады. Ол жылжымайтын мүлiк
объектiлерiне иелiк ету құқығына шаруашылық айналымды қамтамасыз етедi.
Ипотека дағдарысты жоюға екi жол арқылы ықпал етедi. Бiрiншiден,
ипотекалық несиелеудiң оң бағытта дамуы экономиканың нақты секторында айқын
байқалып, ондағы өнеркәсiп салаларының бiрқатарында өндiрiсiтiң құлдырауын
тоқтатуға мүмкiндiк бередi.
Екiншiден, ипотекалық несиелеудiң дамуы экономикалық дағдарыстан
туындайтын әлеуметтiк тұрақсыздыққа өзiнiң оң әсерiн тигiзедi.Бiр жағынан,
ипотекалық несиелеудiң дамуы жұмыссыздық зардаптарына тосқауыл бола отырып,
құрылыс өндiрiсiне қосымша жергiлiктi еңбек ресурстарын тартады. Мұндай
жағдайда, ипотека жұмыспен қамту мәселесiн шешуге ықпалын тигiзедi. Екiншi
жағынан, әлеуметтiк тұрақтылыққа қол жеткiзудiң ең басты алғы шарты,
халықтың тұрғын үйге деген қажеттiлiгiн қанағаттандыру болып табылады. Үйi
немесе пәтерi бар адамның жанұя құруға, бала өсiруге мүмкiндiгi болады.
Жақсы тұрғын үймен, тұрмыстық жағдаймен қамтамасыз етiлген өмiр ұлтымыздың
салауаттылғын (денсаулығын) арттыра түсiп, өмiрiн ұзартады, соның
нәтижесiнде, халықтың еңбекке қабiлеттiлiг артады.
Ипотекалық несие беру жүйесiн қалыптастырудың басты мақсаты-
жылжымайтын мүлiкке деген құқықты заңсыз әдiстермен орнатумен байланысты
заңсыз әрекеттерге тосқауыл қою болып табылады.
Қазiргi кезде елiмiзде тұрғын үйдi ипотекаға алу үлкен қызығушылық
туғызып отыр, өйткенi нарықтық экономикада халықтың тұрғын үймен қамтамасыз
етiлуiнiң көрсеткiшi экономикалық өсудiң маңызды көрсеткiштерiнiң бiрi
болып табылады. Ол тұрғын халықтың болашаққа сенiмдiлiгi мен экономиканың
әртүрлi секторларының даму динамикасын көрсетедi.
Ипотекалық несие беру барысында ссуда ұзақ мерзiмге берiледi, дәлiрек
айтатын болсақ ол несинеi өтеу мерзiмiн созады және де ай сайын төленетiн
төлем мөлшерiн азайтады. Мұнда жаңадан сатып алынғалы отырған тұрғын үй
қарызды қайтарудың кепiлi болып саналады және қарыз алушы өз қарызын өтей
алмаған жағдайда банк мекемесi кепiлге қойылған мүлiктi сатып жiбередi.
Жүргізілген зерттеу жүмыстары нәтижесінде ипотека – бұл кепіл берушінің
немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде және пайдалануында болатын кепілге
салынған жылжымайтын мүлік, яғни салынған мүліктің несие берушіде емес,
қарыз алушының қолында қалатын кепілдің түрі екендігі анықталған. Ипотека
пәні болып өндірістік немесе тұрғын үй мақсатындағы құрылыстар, басқа да
жылжымайтын мүлік (жер учаскелері) не оларға құқық табылады. Терминология
бойынша ипотекалық несиелеу заңнамалық тәртіпте анықталған тізімге сәйкес
жер, өндірістік және тұрғын мақсатындағы құрылыстар, басқа да жылжымайтын
мүлікке кепіл болып белгіленген.
Ипотека институты (жылжымайтын мүлік кепілдігі) аз ғана уақыт ішінде
фидуциядан (сенімге негізделген келісім-шарт) пигнусқа (шынайы кепілдік),
одан ипотекаға дейінгі эволюцияны өтті.
Ипотека институының соңғы сатысының, яғни ипотеканың пайда болуы сол
кездегі экономикалық жағдайларымен байланысты болды: Римдегі құлиеленушілік
шаруашылық жүргізудің пайда болуы және жерлердің жалгерлерге өтуі
классикалық ипотека институының пайда болуына әкелді.
Біртіндеп ипотека ортағасырлық заң шығарушылыққа да ене бастады.
Германияда XIV ғасырдан, Францияда XVI ғасырдан бастап жариялаусыз ипотека
болған. Еуропалық елдердің заңдарында ол екі сипатта дамыды. Біріншісі – ол
тек жылжымайтын мүлікке қолданылды, екіншісі – кепілденген мүліктің сатылуы
кредитормен емес, сот арқылы жүргізілді. Ипотека мүлікке таралған және
иеленушінің ауысуына тәуелсіз болды.
Осылай ипотека антика дәуірінде пайда болып, ортағасырлардан өтіп,
қазіргі өмірімізге де жаңа экономикалық және әлеуметтік қажеттіліктерге
бейімделіп енді. Құлиеленушілік пен феодализм уақытында ипотекалық несие
“өсімқорлық” капиталдың түрін білдірді. Бұл кезде қарыздық ақшалар тек қана
кредитор үшін капитал болатын. Несиелік ресурстарға сұраныс тудырушы
қарызгерлер қолында олар басты мақсатта сатып алушылық не қарыздық құрал
ретінде, тұтынушылық мақсаттарда ғана қолданылды. Қарызгердің өзі
міндеттемені қамсыздандыру альтернативасы ретінде, яғни несиені қайтармаған
жағдайда қарызгер құл болуы ретінде туып, XXI ғасырдың басында жаңа
экономикалық формацияларда ипотека инвестиция–қаржылық қызметтің мықты
құралына, өндірістік дамыған елдер экономикасында жалпы каркасының
стержендік звеносына айналды. Яғни ипотека қарызшының міндеттерін
қамтамасыздандырудың ең сенімді нысаны ретінде шаруашылық қатынастармен
туындады.
1.2 Тұрақты экономикалық өсімді қамсыздандырудағы ипотекалық
несиелеудің орны
Мемлекеттер дамуының әлемдік тәжірибесі бойынша көптеген елдер әр түрлі
деңгейдегі дағдарысқа, экономикалық қиындықтарға ұшырады. Барлық кезеңде де
ең өміршең экономикалық механизм ретінде халықтың төлем қабілетті сұранысын
көтеру мақсатымен жоғары табыс әкелетін, жылжымайтын мүлік нарығын дамытып,
сәйкесінше экономиканы дағдарыстан алып шығатыны танылатын. Қазіргі уақытта
осындай капитал тарту үшін тиімді тұтқа ипотека болып отыр. Жаңа нарықтық
экономика ерекшелігінің бірі тартылған қаражаттарды кеңінен қолдану, соның
ішінде ұзақ мерзімді негізде тартылғандарын да. Ұзақ мерзімді несиелендіру
жылжымайтын мүлік кепілдемесі негізінде жиі іске асырылады.
Жылжымайтын мүлік ипотекасы (ипотека) – кепілге берілген жылжымайтын
мүлік немесе ондағы үлесі кепіл берушінің немесе үшінші тұлғаның иелігі мен
пайдалануында қалатын кепіл түрі.
Жылжымайтын мүлік – жер учаскелері, сондай–ақ үйлер, ғимараттар мен
жермен берік байланыстағы өзге де мүліктер, яғни ауыстырылуы, олардың
мақсатына шектен тыс зиян келтірусіз мүмкін болмайтын объектілер[2;5].
Мемлекеттік құралдардың жетіспеушілігі жағдайында басқару құрылымының
дәстүрлі міндеті бүкіл деңгейлерден тұрғын үй құрылысы саласына бюджеттен
тыс ақшалай қаражаттарды тарту болды. Жылжымайтын мүлік саласы мамандарының
"тұрғын үй мәселесінің" аса перспективті шешімі ретінде ұзақ мерзімді
ипотекалық несиелеуді санайды[9;7].
Ипотеканы экономика жүйесінің элементі ретінде қарастырғанда оның
негізгі үш сипатын атап өту қажет:
– Жылжымайтын мүлік кепілі өндірісті дамыту үшін қажетті қаржылық
ресурстарды тарту құралы рөлін атқарады;
– Ипотека объектілерге мүліктік құқықты жүзеге асыруды қамтамасыз ете
алады, берілген жерде басқа нысандар орынсыз;
– Ипотека көмегімен бағалы қағаз негізінде жалған капитал құру.
Экономикалық қатынаста ипотека – әр түрлі жобаларды жүзеге асыру үшін
қосымша қаржылық құралдарды тартуға заңнамалық не коммерциялық шектеудің
басқа формалары орындалмағанда, жылжымайтын мүлік объектілеріне мүліктік
құқық айналымының нарықтық құралы[10;5].
Ипотекалық несиелендірудің басқа несиелеу түрлеріне қарағанда
артықшылыққа ие қызметін айрықша атап өту керек.
Ипотекалық несиелеу атқаратын қызметтерін төмендегідей қалыптастыруға
болады:
– Материалдық өндіріс саласына инвестиция тартудың қаржылық
механизмінің қызметі;
– Қарыздық қаражаттарды қайтаруды қамсыздандыру функциясы;
– Жылжымайтын мүлікті қайта бөлу мен айналымын ынталандыру қызметі;
– Кепілге салу, ипотекалық бағалы қағаз түрінде көп деңгейлі жалған
капиталды қалыптастыру қызметі[11;2].
Ипотекалық несиелеудің келесі айрықша ерекшеліктерін бөлуге болады:
– Кепілмен міндетті түрде қамсыздандыру (кепіл ретінде ипотекалық
несиеге сатып алынатын жылжымайтын мүліктің өзі де белгілене алады).
– Оны қарызгер өз міндеттемелерін орындамаған жағдайында тұрғын үйді
кредитор алдындағы қарызгердің қарызын өтеу үшін сатуды іске асыру
мақсатымен өндіріп алуды жасау. Несиені өтегеннен және тұрғын үйді
өндіріп алу мен сату процедурасына кеткен шығындарды алып тастағаннан
кейінгі қалған сомма бұрынғы қарызгеріне қайтарылады. Қарызгер мен
оның жанұясындағы барлық жасөспірімдер ипотекаға алынған тұрғын үйді
өндіріп алу жағдайында босатуға нотариуспен расталған келісім береді.
– Ипотекаға алынатын тұрғын үй қандай да болмасын шектеулерден бос
болуы керек, басқа міндеттемені қамтамасыз етуге салынбауы қажет.
– Несиені беру мерзімінің ұзақтығы. Ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй
несиелері 3 не одан да көп жылға ( 37 жыл оптимальды) беріледі.
Өтеудің ұзақ мерзімі арқасында қарызгердің ай сайынғы төлемдерінің
мөлшері азаяды.
– Ипотекалық несиелердің көбі мақсатты сипатта болады.
– Ипотекалық несие салыстырмалы төмен тәуекелді банктік операция болып
саналады.
Негізгі талаптарына мыналарды жатқызуға болады:
– Несиенің мөлшері сатып алынатын тұрғын үйдің нарықтық құнының 60-
70%–ынан аспауы қажет;
– Несие бойынша ай сайынғы төлемдердің мөлшері есептеу мерзіміне сәйкес
қарызгер мен қосалқы қарыз алушының жиынтық табысының 40%–нан аспауы
керек;
– Кредитор несиені өтеу мүмкіндігін бағалау процедурасында қарызгер мен
қосалқы қарыз алушының ағымдық табыстары туралы ресми расталған
мәліметтерді қолданады.
Белгіленген стандарттар мен талаптар кредитор мен қарызгердің тәуекелін
төмендетуге бағытталған. Несиені беру мен қызмет көрсету процедурасында
нақты стандарттар мен талаптарды сақтау ипотекалық несиелеудің екіншілік
нарығының сенімді қызмет етуі және ипотекалық бағалы қағаздар мен
облигациялардың эмиссиясы арқылы осы секторға жеке инвесторлардың
қаражаттарын тарту үшін негіз болып табылады.
Ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиелендірудің дамуының басты
мақсаты – ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу мен азаматтардың жеке
қаражаттары есебінен монополизмнен еркін тұрғын үй нарығында тұрғын үйді
сатып алудың нарықтық қағидаларына негізделген орташа табысты азаматтарды
құны қол жететіндік тұрғын үймен қамсыздандыратын тиімді жұмыс жасайтын
жүйені құру. Берілген жүйені құру келесідей мүмкіндіктер береді:
– Азаматтардың төлем қабілетті сұранысын көтеру және халықтың негізгі
бөлігі үшін тұрғын үйді алуды қол жететіндей ету;
– Тұрғын үй нарығын жандандыру;
– Жекешелендірілген тұрғын үйді нақты экономикалық айналымға қосу;
– Тұрғын үй саласына халықтың жинақтары мен басқа бюджеттен тыс
қаржылық ресурстарды тарту;
– Құрылыс кешенінің дамуын қамтамасыз ету;
– Тұтастай мемлекеттің экономикасын жандандыру.
Қазақстанның ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиелеу жүйесі
ипотекалық несиелендіруді дамытудың халықаралық тәжірибесіне сүйенуі,
ұлттық заңнамалық базаға бейімделуі, макроэкономикалық жағдайларын,
халықтың төлем қабілеттілігін, мемлекеттегі инфляция деңгейін ескеруі
керек. Ипотекалық тұрғын үй несиелеу жүйесі бірінші кезекте азаматтардың,
коммерциялық банк–кредиторлардың, инвесторлардың тартылған қаржылық
ресурстарының және мемлекеттік бюджет жағынан аз мөлшерде қаржыландырылуын
тиімді қолдануына сүйенуі қажет. Аймақтарда ипотекалық тұрғын үй несиелеу
жүйесінің даму қарқыны мен масштабы аймақтағы объективті экономикалық
жағдаймен, тұрғын үйге төлем қабілетті сұраныспен және оның ұсынысымен,
сондай–ақ қажетті аймақтық нормативті–құқықтық база мен инфрақұрылымының
болуымен не жоқтығымен анықталуы қажет.
Ипотекалық несиелеу мемлекеттің экономикалық және әлеуметтік дамуының
елеулі факторы. Оның рөлі мемлекет үшін экономикалық дағдарыстан шығу
кезеңінде ерекше айқындалады. Жиынтық өндіріс және сәйкесінше жиынтық табыс
пен жиынтық тұтынудың тұрақты өсімі үшін жиынтық табыстың жинақ бөлігі
инвестиция арқылы өндірістің дамуына бағытталуы керек. Сол кезде
экономикалық көрсеткіштер өсімінің тізбектік реакциясы пайда болуы мүмкін.
Ипотека тек қана тұрғын үй мәселесін шешудің маңызды механизмі емес,
сонымен қатар инвестициялық климатты жақсартудың, тұтастай ақшалай массаны,
әлеуметтік–экономикалық прогресті реттеудің маңызды механизмі. Рузвельттің
"жаңа курсының" үй иеленушілерді несиелендірудің дамуынан басталуы жай
емес. Бұл тек қана АҚШ–та болмады, сонымен бірге экономиканың сауығуы
ипотекалық несиелеуді дамытумен жүргізілген басқа да мемлекеттерде болды
[12;10].
Тұрғын үй салу мен сатып алу үшін халықты несиелеудің прогрессивті
формасы ретінде ипотекалық несиелендіру жүйесі шығады. Қазақстан
Республикасында жылдан жылға ипотекалық несиелеу жүйесінің рөлі неғұрлым
маңызды сипатты иеленуде. Ол көріністі ипотекалық бизнестің дамуы
экономиканың нақты секторының дамуында позитивті болуынан көреміз.
Өнеркәсіптік салалардың қатарында өндіріс құлдырауының тоқтауына алып
келеді.
Құрылыс қарқынының өсімі құрылыс материалдары өндірісінің (1 кесте)
жандануына әкеледі:
1. Ағаш өңдеу саласы мен жиһаз, электр жабдықтар, металл өнімдері
және тағы да сол сияқтылар өндірісінде (2 кесте)
2. Бұл өз жағынан транспорт инфрақұрылымының дамуына жағдай
жасайды.
1 кесте – Құрылыс ұйымдары қызметінің негізгі көрсеткіштері
(нақты бағалар бойынша)
Атаулары 2006 ж 2007 ж 2008 ж 2009 ж
Құрылыс мердігерлерінің 1 441 236 527 793 817 821 156243
келісімі бойынша жасалған
жұмыс көлемі, млн.теңге
Құрылыс ұйымдарының жеке 393 1 023 496 347 756 190 124563
күшімен орындалған 082348
мердігерлік жұмыс көлемі,
млн.теңге
Қайнар көзі: Қазақстанның статистикалық жинағы Б.Т. Султанова ред.аст.
Қазақстан Республикасының Статистика жөніндегі агентігі –Алматы, 2009
жыл [8;12].
Ипотекалық несиелеу өндірісті жаңғырту мен өнімнің бәсеке қабілетті
сапасын жақсарту мүмкіндігін береді.
1 және 2 суреттерде өнеркәсіп көлемінің динамикасына құрылыс өсімінің
әсер етуін көреміз.
1 сурет – Құрылыс көлемінің қарқыны
Ипотекалық несиелеу – тұрғын үй саласына инвестиция тартудың тиімді
тәсілдерінің бірі. Ипотека ғана халықтың тұрғын үй жағдайын жақсартуы
бойынша, банктердің – тиімді, әрі табысты жұмысы, құрылыс кешенінде –
халықты ипотекалық несиелеудің кең таралуына негізделген экономикалық
өсімде қызығушылық танытқан мемлекет пен өндірістің ырғақты жүктелуі
мүдделерін ұштастыруға мүмкіндік береді[14;10].
Ипотекалық бизнесті дамыту теориясы экономиканың нақты секторының
мультипликаторы екенін көптеген ғалымдардың жұмыстарында, соның ішінде М.
Дестресстің еңбегінде келесідей көрініс табады: – Ипотека салынған
үйлердің өткізілуіне әсер етеді, құрылыстың өсімі өз кезегінде құрылыс
материалдары мен құрылыстың, жол мен құрылыс машина құрылымының, ағаш өңдеу
мен жиһаз өндіру өндірісінің жаңдануын тудырады. Өнеркәсіптік ипотекалық
несиелендіру мемлекеттің экономикалық әлеуетінің өсуіне әкелетін өнімнің
сапасы мен бәсеке қабілеттілігін жоғарылататын өндірісті жаңғырту
мүмкіндігін тудырады. Ипотекалық несиелеудің дамуы әлеуметтік тұрақсыздықты
шешуде оң әсерін тигізеді. Ипотека жұмысбастылық мәселесіне әсер етеді
(құрылыс пен басқа салаларда қосымша жұмыс орындары) және халықтың тұрғын
үйге сұранысын қанағаттандыруға көмектеседі[18;5].
Экономикасы дамыған елдердің тәжірибесінде, ипотекалық жүйе жеке
әлеуметтік базаның қалыптасуына мүмкіндік туғызады және де әлеуметтік
тұрақсыздықта, соның ішінде халықты тұрғын үйдегі қажеттіліктерін
қанағаттандыруда оң әсерін тигізеді. Жақсы тұрмыстық жағдаймен
қамсыздандыру ұлттың денсаулығын жақсартуға, халықтың еңбек өнімділігін
көтеретін, өмір сүру жасын ұзартуға алып келеді[13;4].
2 кесте – Экономикалық қызмет түрлері бойынша натуралды мәнде өнім өндірісі
Ағаш өңдеу мен ағаштан өнімдер өндіру
2006 ж 2007 ж 2008 ж 2009 ж
Шыны терезелер, 374 480 595 635
есіктер, мың шаршы
метр
Құрылыс жұмыстарының34 6 10 33
щиттік паркеті, мың
шаршы метр
Пластмассалық өнімдер өндірісі
Пластмаса құбырлары,2 134 971 5 584 890 13 905 07920 034 314
кг
Есіктер, терезелер, 6 137 936 7 675 751 11 565 10914 608 486
есік үшін жәшіктер,
жалюзи, кг
Басқа да металдық емес минералды өнімдер өндірісі
Керамикалық плита 562 694 789 493
мен плиткалар, мың
шаршы метр
Құрылыс керамикалық 376 379 465 681
кірпіштер,мың куб.
метр
Цемент, мың тонна 2 129 2 581 3 662 4 181
Бетоннан құрылыс 923 498 1 548 732 1 994 67 12 365 984
конструкциялары
Панель, плитка, 6 631 14 39 431 906 10 144 9269 965 601
қағаздар,шаршы метр
Өнеркәсіптің басқа да салалары
Отырғыш жиһазы, мың 1 074 404 1 465 985 2 346 928 2 645 799
т
Кеңселік жиһаз , 171 478 272 555 328 000 362 618
дана
Асханалық жиһаз, 14 203 42 843 96 243 109 150
дана
Линолеум мен - 9 43 64
төселімдер, шаршы
метр
Қайнар көзі: Қазақстанның статистикалық жинағы Б.Т. Султанова ред.аст.
Қазақстан Республикасының Статистика жөніндегі агентігі – Алматы, 2009 жыл
[8;2]
Еліміздің банктік жүйесінің тұрақтылығы мен тиімділігін жоғарылату
қызметінде де ипотеканың алатын маңызы зор. Банктерге қамсыздандырылған
несие неғұрлым қауіпсіз түрі болып саналады, себебі банк несие
қайтарылмаған жағдайда кепілді өткізіп, өзінің қаражаттарын қайтарады.
Ипотекалық несиелеудегі тәуекелді төмендетуде қарыз мақсаттылығының сипаты
да жоғары болады. Жылжымайтын мүлікпен операциялар коммерциялық банктердің
ағымдық несиелік операцияларымен салыстырғанда көбінесе тәуекелі аз болып
келеді.
Қазіргі уақытта Қазақстанда ипотекалық банк мәртебесін иеленуші
мамандандырылған қаржылық мекеме – Қазақстан Тұрғын үй Құрылыс Жинақтаушы
Банкі АҚ қызмет атқарады, соның нәтижесінде коммерциялық банктер
ипотекалық несиелер берді. Осыған байланысты коммерциялық банктердің
операциялар жүйесінде ипотекалық несиелеудің орнын анықтауда мақсатқа
лайықтылығы белгіленді.
Ипотекалық несиелеудің коммерциялық банк операцияларының активті, ал
несиені алушылардың пассивті бөлігі болып есептелетіні сөзсіз. Банктің
активті операциялар жүйесінде ипотекалық несиелендірудің орнын анықтау үшін
банк операцияларының құрылымын қарастырайық (2 сурет)
Берілген сурет бойынша ипотекалық несиелеуге өзінің тағайындалуы мен
қолданылуы бойынша банктермен заңды және жеке тұлғаларға берілетін орта
және ұзақ мерзімді несиелер жатқызылады. Берілген активті операция типіне
сәйкес негізгі ерекшеліктерін анықтауға болады. Ипотекалық несиелеудің
сондай ерекшеліктерінің бірі несиені пайдаланудың пайыз мөлшерлемесі
құбылмалы мәнге ие, оның мөлшері көптеген факторларға байланысты ауытқиды.
Берілген жағдайда негізгі факторларға келесілер жатады: жылжымайтын
мүлік объектісін пайдалану жағдайының өзгерісінен, оның бағалық
құндылығының өзгеруі мүмкіндігі; банктердің несиелік операцияларының
табыстылығына әсер етуші макроэкономикалық жағдайлардың өзгеруі; берілген
несие түрімен байланысты тәуекелдің өзгерісін тудырушы Ұлттық банктегі
міндетті резервте сақталу нормаларының өзгерісі.
Банкке әсер етуші басқа да маңызды ерекшелігі несиелік қоржын құрылымын
есептеп, пассивтерінің қалыптастыру саясатын жасау қажеттілігі болып
табылады. Несиелік қоржындағы ипотекалық несиелер үлесінің өсуі жағдайында
өзінің кредитор алдыңдағы банктің жауапкершілігі күшееді. Банк
пассивтерінің қалыптасу саясаты сонымен қатар банк жұмыс істеуші ипотекалық
несиелеу сұлбасына да тәуелді. Тәжірибе көрсетіп отырғандай, ипотекалық
несиелендіру – банктік қызметтің перспективті бағыты. Ипотекалық банк
салыстырмалы тұрақты және тиімді экономикалық институт болып табылады.
Сондықтан, банктік жүйеде осындай сенімді банктердің көбеюі, тұтастай
экономикалық жүйеде оның қызметін тұрақтандырады және тиімді етеді.
2 cурет – Қазақстандағы екінші деңгейлі банк операциялар жиынтығындағы
ипотекалық несиелендірудің орны
Банктік саладағы жеке экономистердің сәйкесінше қаржылық қаражаттармен
қамсыздандырылған несиенің екінші нарығының қызметімен байланысты банктік
жүйенің тұрақтылығына ипотекалық несиелеу жүйесінің әсер етуінің тағы да
бір маңызды жағы бар деген пікірлерімен келіспеуге болмайды. Бұл нарық
капиталдың неғұрлым тиімді экономиканың саласына ауысуын (банктік
капиталдың диверсификациясы), мемлекет деңгейінде капиталдың бірыңғай
бағаны қалыптастыруға көмектесетін әр түрлі географиялық аудандардағы
пайыздық мөлшерлемелер арасындағы айырманы азайтады[19;5].
Зерттеу тақырыбы аясында ипотекалық несиелендірудің қалыптасуы
ипотеканың жұмысбастылық мәселесіне және тұрғын үймен халықтың сұраныстарын
қанағаттандыруда көрініс табатын әлеуметтік тұрақсыздықты шешуде оң әсерін
тигізеді.
Жоғарыдағы аталып өткен факторлар берілген кезеңде Қазақстан үшін
мемлекеттегі нарықтық қатынастарды дамытудағы ілгері қадамы ретінде
ипотекалық несиелендіру жүйесінің дамуына үлкен назар бөлу қажет.
Мемлекет экономикасында ипотеканың мәні төмендегідей:
• Шаруашылық айналымға жылжымайтын мүлік түрінде капиталды кепіл
механизмі не кепілдік бағалы қағаздардың екінші нарығы арқылы тарту –
экономиканы сауықтырудың маңызды факторы;
• Жылжымайтын мүлік нарығы ақшалай құралдардың көптеген бөлігін
байланыстыра отыра, маңызды антиинфляциялық фактор болады. Мысалы, АҚШ-
та бір американдықтың орташа табысының 25%-ы жылжымайтын мүлік бойынша
қарыз төлеуге кетеді;
• Жылжымайтын мүлікке кететін халықтың ақшалай қаражаттары, сыртқа
кетпейді, ол нақты ауылдың, қаланың, жергілікті құрылыс кешенінің
дамуына да қосылады;
• Банктер жұмысында несиелеу технологиясын кепілге, соның ішінде
жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып игеру арқылы дүниежүзілік
қабылданған несиені қайтару кепілдігін қамсыздандыру жүйесіне қадам
жасауға мүмкіндік туғызады.
Қорытындылай келсек, Қазақстан Республикасында тұрақты экономикалық
өсімді қамсыздандыруда ипотекалық несиелеуді дамытудың объективті
қажеттілігі зор.
1.3 Ипотекалық несиелендіру нарығын жетілдірудің негізгі модельдері
Дамыған елдердегі ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың негізгі
ерекшелігі ипотекалық қарызды беру үшін ресурстарды тартудың әр түрлі
механизмдеріне байланысты.
Американдық модель бойынша мемлекет ипотекалық облигацияларды қайта
қаржыландыру үшін оларды шығару мен ипотекалық несиелерді сатып алу
механизмін ипотекалық облигациялар нарығының дамуымен байланыстырады.
Мемлекет қатысуымен құрылған ипотекалық ассоциациялар ипотекалық несиелерді
шығаруды облигацияларды кепілге салу арқылы кепілдендіреді, ол өз кезегінде
олардың өтімділігін қамтамасыз етеді. Қысқаша осы функцияларды орындау
институттарын қарастырайық (Сызба 1)
ипотекалық ипотекалық ипотекалық
несиелермен
несиені несиені
бағалы қағаздарды
беру сатып алу
сатып алу
Қарыз алушы Ипотекалық Ипотекалық
Инвесторлар банктер
делдалдар
1 Сызба – АҚШ-тың ипотекалық несиелендіру
Біріншілік нарықта ипотекалар тұрғын үйді қаржыландыратын коммерциялық
банктер, ипотекалық несиелеу компаниялары мен басқа да жергілікті мекемелер
секілді қаржылық институттармен рәсімделеді. Біріншілік кредиторлар
ипотеканың екіншілік нарығында ипотеканы инвесторларға өткізе отырып,
өзінің қарыздар қорын ылғи да толықтырып, жаңа тұрғын үй несиелерін ұсына
алады. Екінші нарықтағы инвесторларға Фанни Мэй, Фредди Мак компаниялары,
зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялар және басқа да қаржылық мекемелері
жатады. Өз кезегінде біріншілік кредиторлардан алынған ипотекаға айырбас
ретінде Фанни Мэй, Фредди Мак ипотекалық бағалық қағаздарды шығарады.
Ипотекалық бағалы қағаздар өтімді инвестициялық құралдар және де олар
бағалы қағаздар нарығында дилерлер арқылы таратылады. Сонымен бірге
инвесторлар ипотеканың екіншілік нарығында ипотекалық бағалы қағаз
иемденуші тұлғаларға біріншілік қарыз алушы мен қарыз берушілердің төлем
қабілеттілігіне тәуелсіз уақытылы пайыздық мөлшерлемені төлеуді және
облигацияларды өтеуді кепілдендіреді. Компаниялардың үшеуінің де кедей
аудандағы шағын және орта табысы бар жанұяларға тұрғын үй несиелеріне
қаражат тарту міндеті тұр.
Фанни Мэй мен Фредди Мак екінші нарықтағы 240 мың АҚШ доллардан
аспайтын тұрғын үй ипотекаларымен ғана жұмыс жасайды, оның сомасы
жылжымайтын мүліктің нарықтық құнымен сәйкес индекстелінеді. Олар несиелік
тарихы қанағаттандырылмаған, активтердегі берешегі 80%-дан асқан және басқа
да кемшіліктері бар ипотекалармен келісім–шартқа тұрмайды. Олар біріншілік
қарыз берушілерден ипотекаларды сатып алып, оларды шоғырландырып, жоғары
рейтингті жоғары өтімділікті облигациялардың, ірі ипотекалық бағалы
қағаздардың шығарылуын қалыптастырады. Фанни Мэй мен Фредди Мак мемлекеттік
құрылымдар болғанымен, Үкіметпен қаражаттандырылмайды. Екі компанияның да
мемлекеттік институт ретінде тууы мен қазіргі кезде қоғамдық мақсаттағы
жеке компания дәрежесінде дамуы елдегі біртұтас әлеуметтік–экономикалық
жай–күйімен сипатталады.
Тұрғын үй ипотекаларының тұрақтылығын қамтамасыз етуде Джинни Мэй
кепілге салу пулымен қамсыздандырылған бағалы қағаздар бойынша
кепілдемелерді ұсынады. Джинни Мэй несие талаптарына жауап беретін
Федералды тұрғын үй әкімшілігімен, Ардагерлер ісі бойынша Департаментпен
немесе Ауылдық тұрғын үй агентігімен сақтандыруға жауап беретін жеке
компаниялармен шығарылған ипотекалық бағалы қағаздардың кепілгері болады.
Джинни Мэйдің кепілдері АҚШ-тың үкіметімен толықтай бекітілген. Сондықтан
Джинни Мэйдің кепілдендірілген облигациялары ауылдық жерлерде және қалалық
кедей аудандарда тұрғын үй құрылысына қаражатты жоғары сенімді
инвестициялық құралдар тарту мүмкіндігін жасайды.
АҚШ-тың екіншілік ипотекалық нарығы көптеген басты механизмдерге
байланысты: несие қабілеттілігін тексеру, тұрғын үйге меншікті қорғау мен
сақтандыру, жылжымайтын мүлікке нарықтық және ашық бағасын анықтау, тұрақты
заңнамалық негізі.
Ипотекалық бағалы қағаздар жоғары өтімділікке иеленсе де, үлкен тәуекел
тудырмайды, сәйкесінше жоғары пайыздық мөлшерлемелерді алып келмейді. Бұл
оларға негізінен өздерінің ірі инвестиция қоржынын әртараптандыруға және
қауіпсіздендіруге бағытталған институционалды инвесторларды тартады.
Ипотеканың екіншілік нарығы ипотека мен несие нарығының өтімділігі мен
тиімділігін арттыруға негізделгенін ескеру керек.
АҚШ-та 1916 жылы жердің кепілдемесімен ұзақ мерзімді несие беру
мақсатымен 12 округте жер банктері қалыптасты. Қазіргі уақытта АҚШ-тағы
ипотекалық несиелерді негізінен қарыз жинақтаушы ассоциациялар, өзара
жинақтаушы банктер мен аймақтық мәнге ие ұсақ фермерлік банктер
ұсынады[21;10].
Осындай шарттармен жанұяның үй құрылысына не үйді сатып алуына банктік
несиені тарту қаржыландырудың негізгі тәсілі болады, ал ипотекалық
несиелендіру – банктер мен басқа да несиелік ұйымдар үшін халықты
несиелендірудің неғұрлым сенімді тәсілі. Құрылыстың өзі де коммерциялық
банктермен несиелендіріледі, ал девелопер ипотекалық несие алушы жанұяларға
объектіні сату есебінен өтейді. Нәтижесінде АҚШ–та келесі көрсеткіштер
көлеміндегі тұрғын үй нарығы қалыптасты. Американдықтар жыл сайын несиеге
жарна түрінде 450 млрд доллар төлейді; тұрғын үйді сатып алуға несие
бойынша төленбеген қарыздардың жалпы мөлшері 3 трлн долларға жуық;
мемлекетте 20 мыңға жетерлік несие–жинақтаушы банктер бар[22;5].
АҚШ–та ипотекалық қатынастарды ресімдеу технологиясы жақсы дамыған, ол
келесі екі құжаттың болуын қарастырады:
1. борыштық міндеттеме (берешекке қатысты сұрақтар тіркеледі: несие
мөлшері, төлемдердің тәртібі, мөлшерлемесі);
2. ипотека келісім–шарты (жылжымайтын мүлікті кепілдендіру шарты,
жақтардың міндеттемелері мен құқықтары), сонымен қатар негізгі
міндеттемеге сілтемелерді міндетті түрде қамтиды.
Мұндай бөлу банктің берілген қарызды сатуына жағдай жасайды, яғни
кепілзат екінші айналымға шығып, басқа да бағалы қағаздарды, мысалға
облигацияларды шығаруға мүмкіндік береді. Американдық модельдің ипотекалық
несиелендірудегі негізгі ерекшелігі, жылжымайтын мүліктің сенімді
қамсыздандыруы негізінде, ипотекалық несиелеу мақсатына маңызды
қаражаттарды тартатын алдымен ұсақ инвесторлар болып табылады.
Ипотекалық несиелеудің бүкіл процесі негізгі үш деңгейге бөлінеді: 1)
бастама (инициирование), 2) делдалдық, 3) инвестициялау.
Бастама – біріншілік ипотекалық несиені беру процедурасы, онда кепілге
берілетін жылжымайтын мүліктің өзі және несие алушынының несиелік
келісім–шарт бойынша міндеттемелерді орындау мүмкіндігі тексеріледі.
Делдалдық – ипотекалық делдалдардың ипотекалық, жинақтаушы және
коммерциялық банктерден жеке ипотекалық несиені сатып алу мен кепілге
салудың екіншілік нарығында инвесторларға сатуға ұсынылатын бағалы
қағаздарға түрлендіру процесі. Ол АҚШ–тың атақты "Фэнни Мэй" (FNMA) мен
оған ұқсас ұйымдары.
Инвестициялау – жеке және заңды тұлғалардың пайда табу мақсатымен
делдалдардың шығаратын бағалы қағаздарын сатып алу мен жинақтау процесі.
Бастаманың негізгі құраушысы – несиелік және пайыздық тәуекелді
қарастыратын, несиенің тәуекелділігін бағалау. Несиелік тәуекел қарызгердің
қарызды өтеу мүмкіндігімен және қарызгердің несиені төлей алмаған
жағдайында оны өтеу үшін мүліктік қамсыздандырылудың жеткіліктілігімен
анықталады. Ол қарызгердің табысының деңгейі мен тұрақтылығын және де оның
міндеттемелерін талдау жолымен жүзеге асырылады. АҚШ–та барлық ұзақ
мерзімді міндеттемелердің табысқа максималды қатынасы 35%–дан аспайды,
соның ішінде ипотекалық несиелеу бойынша төлемдер 28%–дан жоғары болмауы
керек. Несиелік тәуекелден қосымша қорғаныс сатып алушының үйді сатып алуға
жеке қаражаттарының есебінен алғашқы жарнасын төлеу қажеттілігі болып
саналады. Ереже бойынша, оның мөлшері тұрғын үй құнының 20%–на жақын. Бұл
жерде екі қабатты қорғаныс бар: біріншіден, қарызгердің ипотекалық несиені
төлемеу тәуекелін төмендетеді; екіншіден, қарызгер жеке қаражаттарын сала
отырып, бағаны төмендетуге тырысады, ол кезде несиенің мүліктік
қамсыздандырылу сенімділігінің деңгейі өседі.
Несиелік тәуекелмен қатар пайыздық тәуекел есептеледі – инфляция
нәтижесінде қарыз түрінде берілген қаражаттардың құнсыздану мүмкіндігі.
Ұзақ уақыт бойы АҚШ пен көптеген Батыс мемлекеттерінде пайыздық
тәуекелді болдырмаудың бір ғана дәстүрлі әдісі қолданылды: ипотекалық
несиелерді тіркелген пайыздық мөлшерлемеге екі компонентті – нақты пайыздық
мөлшерлеме мен инфляциялық күтімді есептеуші мөлшерлемені – қосатын. Бұл
тәсіл 30-жылдардан 70-жылдардың орта шамасына дейін, яғни жедел инфляция
кезеңі басталмайынша және де кредиторлар залал шекпейінше кең таралған. Сол
кезде жылжымайтын мүлікті қаржыландырудың дәстүрлі емес сызбасы пайда
болды. Оның мақсаты кредиторларды инфляция қарқынының өсуімен және оны
алдын–ала көру мүмкінсіздігімен қаржылық тәуекелдерден қорғау. Осы
тәсілдердің қатарына ипотекалық несиелеудің келесідей жаңа формалары
жатады: құбылмалы пайыздық мөлшерлемедегі ипотека, не кредитор ағымдық
табыстың бір бөлігіне немесе сатудан түскен түсімді иеленуге құқық алатын
ипотека ("қатысушы" ипотека).
АҚШ–та жер банктерінің фермерлер үшін жеңілдік шартпен ипотекалық
несиелерді беретін жүйесі таралған. Бұл банктер өз кезегінде Фермерлік
несиелік ассоциациялармен басқарылады. Қаражаттар арнайы фермерлерді
ипотекалық несиелеуге жасалған қорлардан алынады. Жерді кепілге алу түрімен
ипотекалық несиелерді коммерциялық банктер де бөледі, бірақ едәуір жоғары
пайызбен не мемлекет есебінен пайыздық мөлшерлемелердегі айырманың
төлемімен беріледі.
АҚШ–та тұрғын үй ипотекасының сызбасы келесідей (Сызба 1). Тұрғын үйді
сатып алған кезде орташа американдық бірден оның толық құнының 10-20%–ын
төлейтін ғана жағдайы бар. Қалған сомасы несиеге алынады. Кредитор
(ипотекалық банк) сатып алынатын үйдің кепілімен несие береді. Нәтижесінде
құрылыс не басқа компания тұрғызылған үй үшін қажетті сомасын алады, ал
жанұя не жеке тұлға үйдің иесі болады. Кепіл зат болып тұрғызылған үйдің
өзі табылады. Берілген жағдайда несие ешқашан құрылысқа берілмейді, кепіл
зат ретінде нақты үйдің өзі болуы қажет. Ипотекалық несие 30 жылға дейінгі
мерзімде беріледі, сол уақыт аралығында қарызгер несие өтеуге ай сайынғы
төлемді салу керек, орындамаса орнына тұрғын үйді өндіріп алады. Ипотеканың
негізгі мазмұны осы. Сондай–ақ, АҚШ–та, басқа да Батыстың дамыған
елдеріндегідей, жер уческесі мен ондағы құрылыс біртұтас етіп
қарастырылады.
Осылайша тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің сұлбасы аяқталады. Әрі
қарай ипотеканы қамсыздандырудың ипотекалық банктер мен екіншілік тұрғын үй
қарыздар нарығын реттеуші күрделі экономикалық, қаржылық және заңдық
механизмдері жүйесі күшіне енеді.
Ипотекалық несиелеудің американдық моделінің оң жақтары тұтастай
ипотекалық несиелендіру жүйесін қалыптастыратын, ипотекалық несиелеу
бойынша арнайы мекемелердің қызметі есебінен ипотекалық несиелеудің
біріншілік және екіншілік нарығының жоғары дамуы болып табылады.
Батыс Еуропада АҚШ–тағыдай жылжымайтын мүлікті тіркеудің нақты
әдістерін негізге алатын, дамыған және заңдық реттелген ипотека жүйесі
баяғыда қалыптасқан.
Ипотекалық банктер ең алғашқы Германияда ХVIII ғасырда пайда болған.
Олардың алғашқысы ірі жер иеленуші шаруашылықтарға қаржылық көмек беру
мақсатымен 1770 жылы Селизияда қалыптасқан мемлекеттік банк болатын. ХIХ
ғасырдың басында ипотекалық банктердің қызметі ұсақ жер иеліктеріне, кейін
шаруа қожалықтарына таралды. Екінші дүниежүзілік соғыстан кейін Германияда
тұрғын үй құрылысы мемлекетті қайта қалыптастырудың маңызды экономикалық
басымдылығы болды.
Неміс жүйесінде ипотекалық несиелендіру үшін арзан ұзақ мерзімді
ресурстармен қамтамасыз ету тұйық ипотекалық қаржылық нарықты құрды. Ол
мамандандырылған жинақтаушы – ипотекалық несиелік мекемелердің – құрылыс-
жинақтаушы кассалар айналасында қалыптастырылды (bausparkasse).
Кассалар өздері нарықтық мөлшерлемеден төмен мөлшерлемемен қаражаттарды
тартатындықтан, нарықтағыдан төмен мөлшерлеме бойынша несие беруге
мүмкіндіктері бар. Құрылыс-жинақтаушы ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
2005-2007 жылдарға арналған Қазақстан Республикасының тұрғын үй
құрылысын дамытудың Мемлекеттік бағдарламасына сәйкес, Тұрғын үй құрылысы
Қазақстанның дамуында басты бағыттарының біріне айналуда. Қазақстан
Республикасының Президенті Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаев 2007 жылғы 23
ақпандағы Парламенттегі Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан атты Қазақстан
халқына дәстүрлі жолдауында: Нарықтық жағдайда әлеуметтік саланы дамыту
үшін тұрғын үй сатып алу мәселесі мен жылжымайтын мүлік нарығының дамуы өте
маңызды... Тұрғын үй құрылысын дамытуға арналған Мемлекеттік бағдарламаны
жүзеге асырудың екі жылында ғана тұрғын үйдің 11 миллион шаршы метрі
енгізілді...Бағдарлама 30 пайызға озып, алда жүруде. Біз осы Бағдарламаны
жасап, тұрғын үйді кімнің алатынын анықтадық. Бағдарламада қолжетімді
тұрғын үй мен жылжымайтын мүлік нарығы дамуының саласындағы саясаттың
тізбектілігіне ерекше назар аударылды. Әрине бұл мәселелер Қазақстандағы
тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайына байланысты туындап
отырғаны анық[1;5 ].
Халықтың барлығына қолжетімді тұрғын үй құрылысының тұрақты дамуын
қамтамасыз ету, оның құнын арзатпайынша, тұрғын несиесі мерзімінің
ұзартылмайынша және несиелеу мөлшерлемесі төмендемейінше мүмкін емес.
Мұндай мақсатқа тек тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін дамытып,
жетілдіру арқылы ғана қол жеткізуге болады.
Ипотекалық несие – бұл тұрғын үй құрылысына инвестиция тартудың ең
тиімді тәсілі. Ипотекалық несиенің халықтың тұрғын үй жағдайының
жақсаруына, банктердің тиімді және пайдалы жұмыс жасауына, сондай–ақ
еліміздегі құрылыс кешенінің қарқынды дамуына мүмкіндік жасайтынын әлемдік
тәжірибе дәлелдеп берді.
Жылжымайтын мүлік бағасының шамадан тыс өсуіне, тұрғын үй құрылысына
инвестиция жұмсау деңгейінің төмендігі жағдайына байланысты орташа табысы
бар әлуетті қарыз алушы ипотекалық несие алу мүмкіндігінен айырылып қалуда.
Мұндай мәселелерді шешуде Қазақстан жұмыс жасап отырған қазіргі тұрғын
үй ипотекалық жүйесін дамыту мен жетілдірудің маңыздылығы теориялық және
тәжірибелік тұрғыдан арта түседі. Қазақстан Республикасының
экономикасындағы ипотекалық несиелендірудің тиімді пайдалануы барысындағы
жоғарыда аталған мәселелердің бүгінгі күнге дейін жете зерттелмей келуі,
әлемдік дәрежедегі ипотекалық дағдарыс, бұл дипломдық жұмыстың тақырыбын
таңдауға себеп болды.
Тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі мәселелерін теориялық тұрғыдан
оқып–білу, оның Қазақстандағы 2005-2007 жылдарға арналған тұрғын үй
Мемлекеттік бағдарламасын дамытуға байланысты талаптарына қаншалықты жауап
беретіні туралы өзекті мәселелер, өз кезегінде дипломдық жұмысының мақсаты
мен міндеттерін анықтап отыр.
Дипломдық жұмыстың мақсаты – Қазақстан Республикасы экономикасындағы
ипотекалық несиелеудің мәселелері мен даму перспективасына баға беру.
Көзделген мақсатқа жетуде мынадай міндеттерді шешуді қажет етеді:
• Тұрғын үйді ипотекалық несиелеуге байланысты экономист ғалымдардың
көзқарастарын зерттеу және талдау;
• Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымдық элементтерін
жүйелі түрде теориялық жағынан қарастыру;
• Шетел тәжірибесіндегі тұрғын үйді ипотекалық несиелеу үлгілерін
оқып–үйреніп, олардың тиімді жақтарын отандық тәжірибеде
пайдалануға ұсыну;
• Тұрғын үй ипотекалық несиелендіру жүйесінің жүзеге асырылуына
дейінгі ҚР тұрғын үй ахуалы;
• Ипотекалық несиелеу нарығының қазіргі жағдайы мен дамуын бағалау;
• ҚР–ғы екінші деңгейлі банктердің және ипотекалық компаниялардың
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу тәжірибесіне талдау жүргізу және
ондағы мәселелерді айқындау;
• Қазақстандағы 2005-2007 жылдарға арналған тұрғын үй Мемлекеттік
бағдарламасының жүзеге асыруына баға беру;
• Тұрғын үйді ипотекалық несиелеуді жетілдіру жолында қаржыландыру
көздерін және қаржы құралдарын қолдануға байланысты ұсыныстар
жасау.
Зерттеу нысаны – Қазақстандағы тұрғын үйді несиелендіру жүйесі.
Зерттеу пәніне Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылысын дамытудың
Мемлекеттік бағдарламасымен байланысты ипотекалық несиелеу талдаулары
жатады.
Дипломдық жұмыстың теориялық және әдістелемік негізіне қазіргі кездегі
отандық және шетелдік экономистердің тұрғын үйді ипотекалық
несиелендірудегі орын алатын мәселелері туралы және оның тиімді қызмет
етуінің әлеуметтік–экономикалық дамудағы рөлін сипаттайтын зерттеу
жұмыстары пайдаланылды.
Статистикалық және ақпараттық базасы ретінде Қазақстан Республикасы
статистика жөніндегі агенттігі, екінші деңгейлі банктер мен Қазақстан
Ипотекалық компаниясы АҚ–ның нормативтік құжаттары, ғылыми–тәжірибелік
конференция материалдары, сондай–ақ ипотекалық несиелендірудің дамуы жайлы
сұрақтарды қамтитын жергілікті және шетелдік басылымдардағы мақалалар және
т.с.с. пайдаланылды.
Құқықтық негізде ҚР Президентінің заңдар мен заң күші бар жарлықтары
және әр түрлі әдістемелік нұсқаулар жатады.
Берілген жұмыстың теориялық маңыздылығы Қазақстандағы ипотекалық
несиелендіру жүйесінің қалыптасу мен даму процессі толықтай қарастырылды.
Жұмыстың тәжірибелік маңыздылығы жұмысты орындау кезіндегі алынған
білім өте бағалы, келешекте кәсіби қызмет атқаруда пайдасы тиері анық.
Осылайша, жоғарыда айтылғандарды және ипотекалық нарық дамуының
тенденцияларын ескере отырып, мемлекетіміздің тұрақты экономикалық өсімді
қамтамасыз етуде ипотекалық несиелендірудің маңызы күннен күнге өсіп
жатқандығын белгілей аламыз.
Жұмыстың құрылымы. Жұмыс кiрiспеден, негiзгi үш бөлiмнен және
қорытындыдан тұрады. Соңында қолданылған әдебиеттер тiзiмi мен қосымшалар
келтiрiлген.
Құрылыстық жинақ жүйесiн дамытумен қатар ипотекалық несие беру жүйесiн
дамыту тұрғын үй мәселесiн шешудегi маңызды бағыттардың бiрi болып
табылады. Мұның өзi рынокта тұрғын үйдi жеке меншiкке сатып алу үшiн жағдай
жасайды және халықтың неғұрлым экономикалық белсендi бөлiгiне бағытталады.
Сонымен бiрге, бүгiнгi таңдағы ипотекалық несие беру халықтың табыстары
есебiнен тұрғын үй проблемасын шешудiң басқа да құралдарымен үйлестiрiлiе
отырып дамытылуы тиiс. Бүгiнгi таңда, бiз ипотекалық несиенiң шет елдiк
тәжiрибесiн оқып бiлiп, осы алған бiлiмдi елiмiздiң банк жүйесiнiң
практикасында қолданғанымыз абзал. Жұмысты жазу барысында қарастырылп
отырған мәселелер, атап айтқанда: ипотекалық несие беру жүйесiн дамытудың
негiзгi мақсаттары мен қағидалары; ұзақ мерзiмдi несие беру жүйесiн
ұйымдастырудың, сондай-ақ осы салаға несиелiк ресурстарды тартудың ұйымдық-
экономикалық тетiгiнiң сипаттамасы; жылжымайтын мүлiктi кепiлге қойған
халыққа несие беруге банктердiң қатысуын жандандыру есебiнен ипотекалық
несие беру жүйесi; ипотека пулдарымен қамтамасыз етiлген ипотекалық
облигацияларды шығару жолымен банктердiң қайта қаржыландыруы және де
ипотекаға қатысушылардың қаржылық тәуекелдерiн төмендету мен азаматтар үшiн
тұрғын үйге қол жеткiзу мақсатында заңнамалық базаны жетiлдiру, процесстi
нормативтiк реттеу нысандары сияқты мәселелерi Қазақстанның банк жүйесiнiң
қалыптасуы мен дамуына байланысты сұрақтарды зерттеудiң жаңа бағыты болып
табылады.
Талдау мен зерттеу жүргiзу барысында ипотекалық несие мәселелерiн ашып
көрсету үшiн, бiз әлемдiк тәжiрибеге үлкен көңiл аударып отырмыз және соның
көмегi арқылы Қазақстан Республикасында қолдануға тиiмдi де пайдалы
үлгiлерiн қарастырып, оған бейiмделу үшiн қажеттi әдiстемелердi саралап
отырмыз. Осы кешегi күнге дейiн отандық бактер үшiн ипотекалық несие беру
саласындағы басты проблема заң базасын нығайту болып саналып келдi. Бүгiнде
өзiнiң өзектiлiгiн жоғалтпай, бұл проблема өзiнiң орынын басқа проблемаға
бередi – ол ел экономикасына және халықтың әлеуметтiк жағдайына ипотекалық
несие берудiң әсерi, қаржы ресурстарын тартудың тетiктерi, ипотекалық несие
берудi жетiлдiрудiң негiзгi бағыттары проблемасы.
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Ипотека институтының пайда болу тарихы
Ипотека құқықтық институт ретінде Римде б.э. I–II ғасырларында белгілі
болған. Ең алғаш рет ипотека түсінігі Ежелгі Грецияда б.э.д.VII ғасырдың
аяғы–VI ғасырдың басында борышқордың белгіленген жер иеліктері үшін
кредитор алдыңдағы жауапкершілігін қамтамасыз етуімен байланысты пайда
болды. Терминді енгізген Солон б.э.д. VI ғасырға дейін, Солоннан кейін
Драконт б.э.д. 621 жылы қатаң реформалар жүргізді. Б.э.д. 594 жылғы
Солонның реформасы бойынша: Егер кімде–кім біреудің жеке меншігіне қол
сұқса, ол қатаң түрде жазаланған болатын.
Жер – оңай айналымды тауар болғандықтан, сатып алушылар, сондай–ақ
кредиторлар үшін меншіктің қарыздан босатылу не босатылмауы жөнінде тәуекел
болатын. Ипотека мүліктің басқа бір меншік иегеріне өтуіне кедергі
жасайтын, себебі оны қамтамасыз ету меншіктенуші тұлғаға емес, мүліктің
құнына тікелей байланысты болатын. Ипотека деп аталған бағандарда жер
иеленушінің барлық қарыздары көрсетіліп тұратын. Бастапқы кезде Афинада
қарызын өтей алмағандардың өмір бойы құлдықпен кетуі қарастырылған. Уақыт
өте келе ипотека сөзі жай ғана кепілді білдіру мақсатында қолдана
бастады.
Кейін кепіл беру мақсатында айрықша ипотекалық кітаптар да пайда болды.
Ипотеканың алғашқы түрлерін қолдану барысында–ақ Ежелгі Грецияда
белгіленген жер құнының жай–күйі жағдайын ешбір кедергісіз білетін. Сол
кездің өзінде жерге не басқа жылжымайтын мүлікке меншік құқығын ипотека
арқылы иеленуде, сатушы мен сатып алушы арасындағы келісімнен басқа олардың
осындай келісім–шартқа тұрғандығы жөнінде үшінші жақты сендіретін арнайы
ресми ашық ақпараттың болуын талап ететін. Ипотекалық несиелендіру
келісім–шарт жасасуда келесідей субъектілердің қатысуын қажет ететіні
ежелден белгілі: қаржылық ресурстары тапшылықты субъектілері, яғни халық,
бос ресурстары бар тұлғалар (банктер, қаржылық инвесторлар, кәсіпкерлер
және т.с.с.) мен үшінші жақ арнайы ресми құрылым – мемлекет.
Антоний Пий императорының билігі кезінің өзінде (б.з.б. II ғасыр)
ипотекалық банктер үшін ерекше заңдар жазылған. Ол кездің өзінде 50 банк
пен 800 өсімшілдік және айырбастық конторалар болған. Банктер
мамандандырыла бастап, әр түрлі банктік институттар дамыған: коммуналдық,
діни және де жинақ кассаларының, жинақ ассоциацияларының алғашқы түрлері
пайда болған. Мемлекет әрдайым ипотекалық несиелеуге үлкен қолдау көрсетіп
отырған. Бұл үшін арнайы әлеуметтік институттар құрылған. Мәселен, Троян
императорының маңында жесірлер мен жетімдерге 5 жылдық пайызбен ипотекалық
несиелер беретін арнайы қаржылық алиментарлық қорлар құрылған.
Ипотека - бұл ұғым әлемдiк қаржы жүйесiне Ежелгi Грециядан келген. Оны
архонт Солон бiздiң дәуiрiмiзге дейiнгi VI ғасырда енгiзген болатын.
Солонның мирасқоры – Драконт жеке меншiкке және оның қозғалатын
бөлiгiне деген кез келген қол сұғушылықты әшкерелейтiн және жазалайтын
бiрқатар заңдар енгiздi (б.д.д 621 ж). Тарихта бұл заңдар ‘’айдахар
заңдары’’ деген атаумен сақталып қалғандығы да бұл заңдардың қаталдығын
растайтындай.
Бiздiң дәуiрiмiзге дейiнгi 594 ж. Солон өзiнiң әйгiлi реформаларын
жүзеге асырады, соның iшiнде жер салықтарының күшiн жояды, мұрагерлерге
өтуi мiндеттi емес мүлiктi мұрагерлiкке беру еркiндiгiн енгiзедi. Ендiгi
жерде осы заңдарға сәйкес әрбiр мүлiк иесi өз қалауынша мұрагерлiк құқығын
таңдауға мүмкiндiк алды. Бастапқыда Афина қаласында осы iспеттес
мiндеттемелердiң кепiлi қарыз алушының жеке тұлғасы ретiнде болып отырды.
Қарызын өтей алмаған тұлға құлшылыққа кете барған. Жеке бастың
жауапкершiлiгiн мүлiктiк жауапкершiлiкке ауыстыру мақсатында Солон қарыз
алушының жерiн ағаш қазықтармен қоршап қоюға ұсыныс жасады. Ағаш қазықтарға
қағылған тақтайшада қоршалған жер белгiлi бiр сомаға талаптарды
қанағаттандырудың кепiлi болады деген жазу болған. Осындай қазықтарды
ипотека деп атайтын болған. Грек тiлiнен аударғанда “hypotetheca’’ – ағаш
қазық деген ұғымды бiлдiредi.
Ипотекалық жүйенiң басты мақсаты- жылжымайтын мүлiкке деген құқықты
белгiлеу әдiстерiмен байланысты болып келетiн қауiп-қатердiң алдын алу
болып табылады. Жер- жеңiл айналатын тауар, сондықтан да оны сатып алушылар
үшiн және қарыз берушiлер үшiн тәуекел деңгейi әркез жоғары. Ипотека
мүлiктiң басқа бiр иеленушiге заңсыз өтуiне кедергi жасап отырды. Уақыт өте
келе бұл сөз кепiлдi бiлдiру үшiн қолданыла бастады.
Әлемдiк тәжiрибеде кеңiнен қолданылатын, алайда бiздiң тәжiрибемiзде
бiрқатар тежеушi факторлардың болуына байланысты дамуы кешiгiп жатқан
несиенi қамтамасыз етудiң дәстүрлi емес формасы – ипотека болып табылады.
Бiрiншiден, ипотекалық несие- бұл қатаң түрде анықталған, кепiлге
берiлетiн ссуда. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын мүлiк сатылады
және одан түскен түсiм қарыз берушiнiң шығынын жабуға жұмсалады. Алайда,
кейбiр жылжымайтын мүлiктердiң өтiмсiздiгне байланысты, кепiлдi сату қиынға
түсiп отырады.
Екiншiден, ипотекалық несиелердiң басым бөлiгiнiң көздеген мақсаты
болады. Олар тұрғын үйлердi, өндiрiстiк ғимараттарды сатып алу, немесе
қайта құру және жер учаскелерiн игерудi қаржыландыру үшiн пайдаланылады.
Ипотека- өндiрiстiк емес және материалды өндiрiсiтiң дамуына қаржы
ресурстарын тартудың бiрден бiр әдiсi болып табылады. Ол жылжымайтын мүлiк
объектiлерiне иелiк ету құқығына шаруашылық айналымды қамтамасыз етедi.
Ипотека дағдарысты жоюға екi жол арқылы ықпал етедi. Бiрiншiден,
ипотекалық несиелеудiң оң бағытта дамуы экономиканың нақты секторында айқын
байқалып, ондағы өнеркәсiп салаларының бiрқатарында өндiрiсiтiң құлдырауын
тоқтатуға мүмкiндiк бередi.
Екiншiден, ипотекалық несиелеудiң дамуы экономикалық дағдарыстан
туындайтын әлеуметтiк тұрақсыздыққа өзiнiң оң әсерiн тигiзедi.Бiр жағынан,
ипотекалық несиелеудiң дамуы жұмыссыздық зардаптарына тосқауыл бола отырып,
құрылыс өндiрiсiне қосымша жергiлiктi еңбек ресурстарын тартады. Мұндай
жағдайда, ипотека жұмыспен қамту мәселесiн шешуге ықпалын тигiзедi. Екiншi
жағынан, әлеуметтiк тұрақтылыққа қол жеткiзудiң ең басты алғы шарты,
халықтың тұрғын үйге деген қажеттiлiгiн қанағаттандыру болып табылады. Үйi
немесе пәтерi бар адамның жанұя құруға, бала өсiруге мүмкiндiгi болады.
Жақсы тұрғын үймен, тұрмыстық жағдаймен қамтамасыз етiлген өмiр ұлтымыздың
салауаттылғын (денсаулығын) арттыра түсiп, өмiрiн ұзартады, соның
нәтижесiнде, халықтың еңбекке қабiлеттiлiг артады.
Ипотекалық несие беру жүйесiн қалыптастырудың басты мақсаты-
жылжымайтын мүлiкке деген құқықты заңсыз әдiстермен орнатумен байланысты
заңсыз әрекеттерге тосқауыл қою болып табылады.
Қазiргi кезде елiмiзде тұрғын үйдi ипотекаға алу үлкен қызығушылық
туғызып отыр, өйткенi нарықтық экономикада халықтың тұрғын үймен қамтамасыз
етiлуiнiң көрсеткiшi экономикалық өсудiң маңызды көрсеткiштерiнiң бiрi
болып табылады. Ол тұрғын халықтың болашаққа сенiмдiлiгi мен экономиканың
әртүрлi секторларының даму динамикасын көрсетедi.
Ипотекалық несие беру барысында ссуда ұзақ мерзiмге берiледi, дәлiрек
айтатын болсақ ол несинеi өтеу мерзiмiн созады және де ай сайын төленетiн
төлем мөлшерiн азайтады. Мұнда жаңадан сатып алынғалы отырған тұрғын үй
қарызды қайтарудың кепiлi болып саналады және қарыз алушы өз қарызын өтей
алмаған жағдайда банк мекемесi кепiлге қойылған мүлiктi сатып жiбередi.
Жүргізілген зерттеу жүмыстары нәтижесінде ипотека – бұл кепіл берушінің
немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде және пайдалануында болатын кепілге
салынған жылжымайтын мүлік, яғни салынған мүліктің несие берушіде емес,
қарыз алушының қолында қалатын кепілдің түрі екендігі анықталған. Ипотека
пәні болып өндірістік немесе тұрғын үй мақсатындағы құрылыстар, басқа да
жылжымайтын мүлік (жер учаскелері) не оларға құқық табылады. Терминология
бойынша ипотекалық несиелеу заңнамалық тәртіпте анықталған тізімге сәйкес
жер, өндірістік және тұрғын мақсатындағы құрылыстар, басқа да жылжымайтын
мүлікке кепіл болып белгіленген.
Ипотека институты (жылжымайтын мүлік кепілдігі) аз ғана уақыт ішінде
фидуциядан (сенімге негізделген келісім-шарт) пигнусқа (шынайы кепілдік),
одан ипотекаға дейінгі эволюцияны өтті.
Ипотека институының соңғы сатысының, яғни ипотеканың пайда болуы сол
кездегі экономикалық жағдайларымен байланысты болды: Римдегі құлиеленушілік
шаруашылық жүргізудің пайда болуы және жерлердің жалгерлерге өтуі
классикалық ипотека институының пайда болуына әкелді.
Біртіндеп ипотека ортағасырлық заң шығарушылыққа да ене бастады.
Германияда XIV ғасырдан, Францияда XVI ғасырдан бастап жариялаусыз ипотека
болған. Еуропалық елдердің заңдарында ол екі сипатта дамыды. Біріншісі – ол
тек жылжымайтын мүлікке қолданылды, екіншісі – кепілденген мүліктің сатылуы
кредитормен емес, сот арқылы жүргізілді. Ипотека мүлікке таралған және
иеленушінің ауысуына тәуелсіз болды.
Осылай ипотека антика дәуірінде пайда болып, ортағасырлардан өтіп,
қазіргі өмірімізге де жаңа экономикалық және әлеуметтік қажеттіліктерге
бейімделіп енді. Құлиеленушілік пен феодализм уақытында ипотекалық несие
“өсімқорлық” капиталдың түрін білдірді. Бұл кезде қарыздық ақшалар тек қана
кредитор үшін капитал болатын. Несиелік ресурстарға сұраныс тудырушы
қарызгерлер қолында олар басты мақсатта сатып алушылық не қарыздық құрал
ретінде, тұтынушылық мақсаттарда ғана қолданылды. Қарызгердің өзі
міндеттемені қамсыздандыру альтернативасы ретінде, яғни несиені қайтармаған
жағдайда қарызгер құл болуы ретінде туып, XXI ғасырдың басында жаңа
экономикалық формацияларда ипотека инвестиция–қаржылық қызметтің мықты
құралына, өндірістік дамыған елдер экономикасында жалпы каркасының
стержендік звеносына айналды. Яғни ипотека қарызшының міндеттерін
қамтамасыздандырудың ең сенімді нысаны ретінде шаруашылық қатынастармен
туындады.
1.2 Тұрақты экономикалық өсімді қамсыздандырудағы ипотекалық
несиелеудің орны
Мемлекеттер дамуының әлемдік тәжірибесі бойынша көптеген елдер әр түрлі
деңгейдегі дағдарысқа, экономикалық қиындықтарға ұшырады. Барлық кезеңде де
ең өміршең экономикалық механизм ретінде халықтың төлем қабілетті сұранысын
көтеру мақсатымен жоғары табыс әкелетін, жылжымайтын мүлік нарығын дамытып,
сәйкесінше экономиканы дағдарыстан алып шығатыны танылатын. Қазіргі уақытта
осындай капитал тарту үшін тиімді тұтқа ипотека болып отыр. Жаңа нарықтық
экономика ерекшелігінің бірі тартылған қаражаттарды кеңінен қолдану, соның
ішінде ұзақ мерзімді негізде тартылғандарын да. Ұзақ мерзімді несиелендіру
жылжымайтын мүлік кепілдемесі негізінде жиі іске асырылады.
Жылжымайтын мүлік ипотекасы (ипотека) – кепілге берілген жылжымайтын
мүлік немесе ондағы үлесі кепіл берушінің немесе үшінші тұлғаның иелігі мен
пайдалануында қалатын кепіл түрі.
Жылжымайтын мүлік – жер учаскелері, сондай–ақ үйлер, ғимараттар мен
жермен берік байланыстағы өзге де мүліктер, яғни ауыстырылуы, олардың
мақсатына шектен тыс зиян келтірусіз мүмкін болмайтын объектілер[2;5].
Мемлекеттік құралдардың жетіспеушілігі жағдайында басқару құрылымының
дәстүрлі міндеті бүкіл деңгейлерден тұрғын үй құрылысы саласына бюджеттен
тыс ақшалай қаражаттарды тарту болды. Жылжымайтын мүлік саласы мамандарының
"тұрғын үй мәселесінің" аса перспективті шешімі ретінде ұзақ мерзімді
ипотекалық несиелеуді санайды[9;7].
Ипотеканы экономика жүйесінің элементі ретінде қарастырғанда оның
негізгі үш сипатын атап өту қажет:
– Жылжымайтын мүлік кепілі өндірісті дамыту үшін қажетті қаржылық
ресурстарды тарту құралы рөлін атқарады;
– Ипотека объектілерге мүліктік құқықты жүзеге асыруды қамтамасыз ете
алады, берілген жерде басқа нысандар орынсыз;
– Ипотека көмегімен бағалы қағаз негізінде жалған капитал құру.
Экономикалық қатынаста ипотека – әр түрлі жобаларды жүзеге асыру үшін
қосымша қаржылық құралдарды тартуға заңнамалық не коммерциялық шектеудің
басқа формалары орындалмағанда, жылжымайтын мүлік объектілеріне мүліктік
құқық айналымының нарықтық құралы[10;5].
Ипотекалық несиелендірудің басқа несиелеу түрлеріне қарағанда
артықшылыққа ие қызметін айрықша атап өту керек.
Ипотекалық несиелеу атқаратын қызметтерін төмендегідей қалыптастыруға
болады:
– Материалдық өндіріс саласына инвестиция тартудың қаржылық
механизмінің қызметі;
– Қарыздық қаражаттарды қайтаруды қамсыздандыру функциясы;
– Жылжымайтын мүлікті қайта бөлу мен айналымын ынталандыру қызметі;
– Кепілге салу, ипотекалық бағалы қағаз түрінде көп деңгейлі жалған
капиталды қалыптастыру қызметі[11;2].
Ипотекалық несиелеудің келесі айрықша ерекшеліктерін бөлуге болады:
– Кепілмен міндетті түрде қамсыздандыру (кепіл ретінде ипотекалық
несиеге сатып алынатын жылжымайтын мүліктің өзі де белгілене алады).
– Оны қарызгер өз міндеттемелерін орындамаған жағдайында тұрғын үйді
кредитор алдындағы қарызгердің қарызын өтеу үшін сатуды іске асыру
мақсатымен өндіріп алуды жасау. Несиені өтегеннен және тұрғын үйді
өндіріп алу мен сату процедурасына кеткен шығындарды алып тастағаннан
кейінгі қалған сомма бұрынғы қарызгеріне қайтарылады. Қарызгер мен
оның жанұясындағы барлық жасөспірімдер ипотекаға алынған тұрғын үйді
өндіріп алу жағдайында босатуға нотариуспен расталған келісім береді.
– Ипотекаға алынатын тұрғын үй қандай да болмасын шектеулерден бос
болуы керек, басқа міндеттемені қамтамасыз етуге салынбауы қажет.
– Несиені беру мерзімінің ұзақтығы. Ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй
несиелері 3 не одан да көп жылға ( 37 жыл оптимальды) беріледі.
Өтеудің ұзақ мерзімі арқасында қарызгердің ай сайынғы төлемдерінің
мөлшері азаяды.
– Ипотекалық несиелердің көбі мақсатты сипатта болады.
– Ипотекалық несие салыстырмалы төмен тәуекелді банктік операция болып
саналады.
Негізгі талаптарына мыналарды жатқызуға болады:
– Несиенің мөлшері сатып алынатын тұрғын үйдің нарықтық құнының 60-
70%–ынан аспауы қажет;
– Несие бойынша ай сайынғы төлемдердің мөлшері есептеу мерзіміне сәйкес
қарызгер мен қосалқы қарыз алушының жиынтық табысының 40%–нан аспауы
керек;
– Кредитор несиені өтеу мүмкіндігін бағалау процедурасында қарызгер мен
қосалқы қарыз алушының ағымдық табыстары туралы ресми расталған
мәліметтерді қолданады.
Белгіленген стандарттар мен талаптар кредитор мен қарызгердің тәуекелін
төмендетуге бағытталған. Несиені беру мен қызмет көрсету процедурасында
нақты стандарттар мен талаптарды сақтау ипотекалық несиелеудің екіншілік
нарығының сенімді қызмет етуі және ипотекалық бағалы қағаздар мен
облигациялардың эмиссиясы арқылы осы секторға жеке инвесторлардың
қаражаттарын тарту үшін негіз болып табылады.
Ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиелендірудің дамуының басты
мақсаты – ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу мен азаматтардың жеке
қаражаттары есебінен монополизмнен еркін тұрғын үй нарығында тұрғын үйді
сатып алудың нарықтық қағидаларына негізделген орташа табысты азаматтарды
құны қол жететіндік тұрғын үймен қамсыздандыратын тиімді жұмыс жасайтын
жүйені құру. Берілген жүйені құру келесідей мүмкіндіктер береді:
– Азаматтардың төлем қабілетті сұранысын көтеру және халықтың негізгі
бөлігі үшін тұрғын үйді алуды қол жететіндей ету;
– Тұрғын үй нарығын жандандыру;
– Жекешелендірілген тұрғын үйді нақты экономикалық айналымға қосу;
– Тұрғын үй саласына халықтың жинақтары мен басқа бюджеттен тыс
қаржылық ресурстарды тарту;
– Құрылыс кешенінің дамуын қамтамасыз ету;
– Тұтастай мемлекеттің экономикасын жандандыру.
Қазақстанның ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиелеу жүйесі
ипотекалық несиелендіруді дамытудың халықаралық тәжірибесіне сүйенуі,
ұлттық заңнамалық базаға бейімделуі, макроэкономикалық жағдайларын,
халықтың төлем қабілеттілігін, мемлекеттегі инфляция деңгейін ескеруі
керек. Ипотекалық тұрғын үй несиелеу жүйесі бірінші кезекте азаматтардың,
коммерциялық банк–кредиторлардың, инвесторлардың тартылған қаржылық
ресурстарының және мемлекеттік бюджет жағынан аз мөлшерде қаржыландырылуын
тиімді қолдануына сүйенуі қажет. Аймақтарда ипотекалық тұрғын үй несиелеу
жүйесінің даму қарқыны мен масштабы аймақтағы объективті экономикалық
жағдаймен, тұрғын үйге төлем қабілетті сұраныспен және оның ұсынысымен,
сондай–ақ қажетті аймақтық нормативті–құқықтық база мен инфрақұрылымының
болуымен не жоқтығымен анықталуы қажет.
Ипотекалық несиелеу мемлекеттің экономикалық және әлеуметтік дамуының
елеулі факторы. Оның рөлі мемлекет үшін экономикалық дағдарыстан шығу
кезеңінде ерекше айқындалады. Жиынтық өндіріс және сәйкесінше жиынтық табыс
пен жиынтық тұтынудың тұрақты өсімі үшін жиынтық табыстың жинақ бөлігі
инвестиция арқылы өндірістің дамуына бағытталуы керек. Сол кезде
экономикалық көрсеткіштер өсімінің тізбектік реакциясы пайда болуы мүмкін.
Ипотека тек қана тұрғын үй мәселесін шешудің маңызды механизмі емес,
сонымен қатар инвестициялық климатты жақсартудың, тұтастай ақшалай массаны,
әлеуметтік–экономикалық прогресті реттеудің маңызды механизмі. Рузвельттің
"жаңа курсының" үй иеленушілерді несиелендірудің дамуынан басталуы жай
емес. Бұл тек қана АҚШ–та болмады, сонымен бірге экономиканың сауығуы
ипотекалық несиелеуді дамытумен жүргізілген басқа да мемлекеттерде болды
[12;10].
Тұрғын үй салу мен сатып алу үшін халықты несиелеудің прогрессивті
формасы ретінде ипотекалық несиелендіру жүйесі шығады. Қазақстан
Республикасында жылдан жылға ипотекалық несиелеу жүйесінің рөлі неғұрлым
маңызды сипатты иеленуде. Ол көріністі ипотекалық бизнестің дамуы
экономиканың нақты секторының дамуында позитивті болуынан көреміз.
Өнеркәсіптік салалардың қатарында өндіріс құлдырауының тоқтауына алып
келеді.
Құрылыс қарқынының өсімі құрылыс материалдары өндірісінің (1 кесте)
жандануына әкеледі:
1. Ағаш өңдеу саласы мен жиһаз, электр жабдықтар, металл өнімдері
және тағы да сол сияқтылар өндірісінде (2 кесте)
2. Бұл өз жағынан транспорт инфрақұрылымының дамуына жағдай
жасайды.
1 кесте – Құрылыс ұйымдары қызметінің негізгі көрсеткіштері
(нақты бағалар бойынша)
Атаулары 2006 ж 2007 ж 2008 ж 2009 ж
Құрылыс мердігерлерінің 1 441 236 527 793 817 821 156243
келісімі бойынша жасалған
жұмыс көлемі, млн.теңге
Құрылыс ұйымдарының жеке 393 1 023 496 347 756 190 124563
күшімен орындалған 082348
мердігерлік жұмыс көлемі,
млн.теңге
Қайнар көзі: Қазақстанның статистикалық жинағы Б.Т. Султанова ред.аст.
Қазақстан Республикасының Статистика жөніндегі агентігі –Алматы, 2009
жыл [8;12].
Ипотекалық несиелеу өндірісті жаңғырту мен өнімнің бәсеке қабілетті
сапасын жақсарту мүмкіндігін береді.
1 және 2 суреттерде өнеркәсіп көлемінің динамикасына құрылыс өсімінің
әсер етуін көреміз.
1 сурет – Құрылыс көлемінің қарқыны
Ипотекалық несиелеу – тұрғын үй саласына инвестиция тартудың тиімді
тәсілдерінің бірі. Ипотека ғана халықтың тұрғын үй жағдайын жақсартуы
бойынша, банктердің – тиімді, әрі табысты жұмысы, құрылыс кешенінде –
халықты ипотекалық несиелеудің кең таралуына негізделген экономикалық
өсімде қызығушылық танытқан мемлекет пен өндірістің ырғақты жүктелуі
мүдделерін ұштастыруға мүмкіндік береді[14;10].
Ипотекалық бизнесті дамыту теориясы экономиканың нақты секторының
мультипликаторы екенін көптеген ғалымдардың жұмыстарында, соның ішінде М.
Дестресстің еңбегінде келесідей көрініс табады: – Ипотека салынған
үйлердің өткізілуіне әсер етеді, құрылыстың өсімі өз кезегінде құрылыс
материалдары мен құрылыстың, жол мен құрылыс машина құрылымының, ағаш өңдеу
мен жиһаз өндіру өндірісінің жаңдануын тудырады. Өнеркәсіптік ипотекалық
несиелендіру мемлекеттің экономикалық әлеуетінің өсуіне әкелетін өнімнің
сапасы мен бәсеке қабілеттілігін жоғарылататын өндірісті жаңғырту
мүмкіндігін тудырады. Ипотекалық несиелеудің дамуы әлеуметтік тұрақсыздықты
шешуде оң әсерін тигізеді. Ипотека жұмысбастылық мәселесіне әсер етеді
(құрылыс пен басқа салаларда қосымша жұмыс орындары) және халықтың тұрғын
үйге сұранысын қанағаттандыруға көмектеседі[18;5].
Экономикасы дамыған елдердің тәжірибесінде, ипотекалық жүйе жеке
әлеуметтік базаның қалыптасуына мүмкіндік туғызады және де әлеуметтік
тұрақсыздықта, соның ішінде халықты тұрғын үйдегі қажеттіліктерін
қанағаттандыруда оң әсерін тигізеді. Жақсы тұрмыстық жағдаймен
қамсыздандыру ұлттың денсаулығын жақсартуға, халықтың еңбек өнімділігін
көтеретін, өмір сүру жасын ұзартуға алып келеді[13;4].
2 кесте – Экономикалық қызмет түрлері бойынша натуралды мәнде өнім өндірісі
Ағаш өңдеу мен ағаштан өнімдер өндіру
2006 ж 2007 ж 2008 ж 2009 ж
Шыны терезелер, 374 480 595 635
есіктер, мың шаршы
метр
Құрылыс жұмыстарының34 6 10 33
щиттік паркеті, мың
шаршы метр
Пластмассалық өнімдер өндірісі
Пластмаса құбырлары,2 134 971 5 584 890 13 905 07920 034 314
кг
Есіктер, терезелер, 6 137 936 7 675 751 11 565 10914 608 486
есік үшін жәшіктер,
жалюзи, кг
Басқа да металдық емес минералды өнімдер өндірісі
Керамикалық плита 562 694 789 493
мен плиткалар, мың
шаршы метр
Құрылыс керамикалық 376 379 465 681
кірпіштер,мың куб.
метр
Цемент, мың тонна 2 129 2 581 3 662 4 181
Бетоннан құрылыс 923 498 1 548 732 1 994 67 12 365 984
конструкциялары
Панель, плитка, 6 631 14 39 431 906 10 144 9269 965 601
қағаздар,шаршы метр
Өнеркәсіптің басқа да салалары
Отырғыш жиһазы, мың 1 074 404 1 465 985 2 346 928 2 645 799
т
Кеңселік жиһаз , 171 478 272 555 328 000 362 618
дана
Асханалық жиһаз, 14 203 42 843 96 243 109 150
дана
Линолеум мен - 9 43 64
төселімдер, шаршы
метр
Қайнар көзі: Қазақстанның статистикалық жинағы Б.Т. Султанова ред.аст.
Қазақстан Республикасының Статистика жөніндегі агентігі – Алматы, 2009 жыл
[8;2]
Еліміздің банктік жүйесінің тұрақтылығы мен тиімділігін жоғарылату
қызметінде де ипотеканың алатын маңызы зор. Банктерге қамсыздандырылған
несие неғұрлым қауіпсіз түрі болып саналады, себебі банк несие
қайтарылмаған жағдайда кепілді өткізіп, өзінің қаражаттарын қайтарады.
Ипотекалық несиелеудегі тәуекелді төмендетуде қарыз мақсаттылығының сипаты
да жоғары болады. Жылжымайтын мүлікпен операциялар коммерциялық банктердің
ағымдық несиелік операцияларымен салыстырғанда көбінесе тәуекелі аз болып
келеді.
Қазіргі уақытта Қазақстанда ипотекалық банк мәртебесін иеленуші
мамандандырылған қаржылық мекеме – Қазақстан Тұрғын үй Құрылыс Жинақтаушы
Банкі АҚ қызмет атқарады, соның нәтижесінде коммерциялық банктер
ипотекалық несиелер берді. Осыған байланысты коммерциялық банктердің
операциялар жүйесінде ипотекалық несиелеудің орнын анықтауда мақсатқа
лайықтылығы белгіленді.
Ипотекалық несиелеудің коммерциялық банк операцияларының активті, ал
несиені алушылардың пассивті бөлігі болып есептелетіні сөзсіз. Банктің
активті операциялар жүйесінде ипотекалық несиелендірудің орнын анықтау үшін
банк операцияларының құрылымын қарастырайық (2 сурет)
Берілген сурет бойынша ипотекалық несиелеуге өзінің тағайындалуы мен
қолданылуы бойынша банктермен заңды және жеке тұлғаларға берілетін орта
және ұзақ мерзімді несиелер жатқызылады. Берілген активті операция типіне
сәйкес негізгі ерекшеліктерін анықтауға болады. Ипотекалық несиелеудің
сондай ерекшеліктерінің бірі несиені пайдаланудың пайыз мөлшерлемесі
құбылмалы мәнге ие, оның мөлшері көптеген факторларға байланысты ауытқиды.
Берілген жағдайда негізгі факторларға келесілер жатады: жылжымайтын
мүлік объектісін пайдалану жағдайының өзгерісінен, оның бағалық
құндылығының өзгеруі мүмкіндігі; банктердің несиелік операцияларының
табыстылығына әсер етуші макроэкономикалық жағдайлардың өзгеруі; берілген
несие түрімен байланысты тәуекелдің өзгерісін тудырушы Ұлттық банктегі
міндетті резервте сақталу нормаларының өзгерісі.
Банкке әсер етуші басқа да маңызды ерекшелігі несиелік қоржын құрылымын
есептеп, пассивтерінің қалыптастыру саясатын жасау қажеттілігі болып
табылады. Несиелік қоржындағы ипотекалық несиелер үлесінің өсуі жағдайында
өзінің кредитор алдыңдағы банктің жауапкершілігі күшееді. Банк
пассивтерінің қалыптасу саясаты сонымен қатар банк жұмыс істеуші ипотекалық
несиелеу сұлбасына да тәуелді. Тәжірибе көрсетіп отырғандай, ипотекалық
несиелендіру – банктік қызметтің перспективті бағыты. Ипотекалық банк
салыстырмалы тұрақты және тиімді экономикалық институт болып табылады.
Сондықтан, банктік жүйеде осындай сенімді банктердің көбеюі, тұтастай
экономикалық жүйеде оның қызметін тұрақтандырады және тиімді етеді.
2 cурет – Қазақстандағы екінші деңгейлі банк операциялар жиынтығындағы
ипотекалық несиелендірудің орны
Банктік саладағы жеке экономистердің сәйкесінше қаржылық қаражаттармен
қамсыздандырылған несиенің екінші нарығының қызметімен байланысты банктік
жүйенің тұрақтылығына ипотекалық несиелеу жүйесінің әсер етуінің тағы да
бір маңызды жағы бар деген пікірлерімен келіспеуге болмайды. Бұл нарық
капиталдың неғұрлым тиімді экономиканың саласына ауысуын (банктік
капиталдың диверсификациясы), мемлекет деңгейінде капиталдың бірыңғай
бағаны қалыптастыруға көмектесетін әр түрлі географиялық аудандардағы
пайыздық мөлшерлемелер арасындағы айырманы азайтады[19;5].
Зерттеу тақырыбы аясында ипотекалық несиелендірудің қалыптасуы
ипотеканың жұмысбастылық мәселесіне және тұрғын үймен халықтың сұраныстарын
қанағаттандыруда көрініс табатын әлеуметтік тұрақсыздықты шешуде оң әсерін
тигізеді.
Жоғарыдағы аталып өткен факторлар берілген кезеңде Қазақстан үшін
мемлекеттегі нарықтық қатынастарды дамытудағы ілгері қадамы ретінде
ипотекалық несиелендіру жүйесінің дамуына үлкен назар бөлу қажет.
Мемлекет экономикасында ипотеканың мәні төмендегідей:
• Шаруашылық айналымға жылжымайтын мүлік түрінде капиталды кепіл
механизмі не кепілдік бағалы қағаздардың екінші нарығы арқылы тарту –
экономиканы сауықтырудың маңызды факторы;
• Жылжымайтын мүлік нарығы ақшалай құралдардың көптеген бөлігін
байланыстыра отыра, маңызды антиинфляциялық фактор болады. Мысалы, АҚШ-
та бір американдықтың орташа табысының 25%-ы жылжымайтын мүлік бойынша
қарыз төлеуге кетеді;
• Жылжымайтын мүлікке кететін халықтың ақшалай қаражаттары, сыртқа
кетпейді, ол нақты ауылдың, қаланың, жергілікті құрылыс кешенінің
дамуына да қосылады;
• Банктер жұмысында несиелеу технологиясын кепілге, соның ішінде
жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып игеру арқылы дүниежүзілік
қабылданған несиені қайтару кепілдігін қамсыздандыру жүйесіне қадам
жасауға мүмкіндік туғызады.
Қорытындылай келсек, Қазақстан Республикасында тұрақты экономикалық
өсімді қамсыздандыруда ипотекалық несиелеуді дамытудың объективті
қажеттілігі зор.
1.3 Ипотекалық несиелендіру нарығын жетілдірудің негізгі модельдері
Дамыған елдердегі ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың негізгі
ерекшелігі ипотекалық қарызды беру үшін ресурстарды тартудың әр түрлі
механизмдеріне байланысты.
Американдық модель бойынша мемлекет ипотекалық облигацияларды қайта
қаржыландыру үшін оларды шығару мен ипотекалық несиелерді сатып алу
механизмін ипотекалық облигациялар нарығының дамуымен байланыстырады.
Мемлекет қатысуымен құрылған ипотекалық ассоциациялар ипотекалық несиелерді
шығаруды облигацияларды кепілге салу арқылы кепілдендіреді, ол өз кезегінде
олардың өтімділігін қамтамасыз етеді. Қысқаша осы функцияларды орындау
институттарын қарастырайық (Сызба 1)
ипотекалық ипотекалық ипотекалық
несиелермен
несиені несиені
бағалы қағаздарды
беру сатып алу
сатып алу
Қарыз алушы Ипотекалық Ипотекалық
Инвесторлар банктер
делдалдар
1 Сызба – АҚШ-тың ипотекалық несиелендіру
Біріншілік нарықта ипотекалар тұрғын үйді қаржыландыратын коммерциялық
банктер, ипотекалық несиелеу компаниялары мен басқа да жергілікті мекемелер
секілді қаржылық институттармен рәсімделеді. Біріншілік кредиторлар
ипотеканың екіншілік нарығында ипотеканы инвесторларға өткізе отырып,
өзінің қарыздар қорын ылғи да толықтырып, жаңа тұрғын үй несиелерін ұсына
алады. Екінші нарықтағы инвесторларға Фанни Мэй, Фредди Мак компаниялары,
зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялар және басқа да қаржылық мекемелері
жатады. Өз кезегінде біріншілік кредиторлардан алынған ипотекаға айырбас
ретінде Фанни Мэй, Фредди Мак ипотекалық бағалық қағаздарды шығарады.
Ипотекалық бағалы қағаздар өтімді инвестициялық құралдар және де олар
бағалы қағаздар нарығында дилерлер арқылы таратылады. Сонымен бірге
инвесторлар ипотеканың екіншілік нарығында ипотекалық бағалы қағаз
иемденуші тұлғаларға біріншілік қарыз алушы мен қарыз берушілердің төлем
қабілеттілігіне тәуелсіз уақытылы пайыздық мөлшерлемені төлеуді және
облигацияларды өтеуді кепілдендіреді. Компаниялардың үшеуінің де кедей
аудандағы шағын және орта табысы бар жанұяларға тұрғын үй несиелеріне
қаражат тарту міндеті тұр.
Фанни Мэй мен Фредди Мак екінші нарықтағы 240 мың АҚШ доллардан
аспайтын тұрғын үй ипотекаларымен ғана жұмыс жасайды, оның сомасы
жылжымайтын мүліктің нарықтық құнымен сәйкес индекстелінеді. Олар несиелік
тарихы қанағаттандырылмаған, активтердегі берешегі 80%-дан асқан және басқа
да кемшіліктері бар ипотекалармен келісім–шартқа тұрмайды. Олар біріншілік
қарыз берушілерден ипотекаларды сатып алып, оларды шоғырландырып, жоғары
рейтингті жоғары өтімділікті облигациялардың, ірі ипотекалық бағалы
қағаздардың шығарылуын қалыптастырады. Фанни Мэй мен Фредди Мак мемлекеттік
құрылымдар болғанымен, Үкіметпен қаражаттандырылмайды. Екі компанияның да
мемлекеттік институт ретінде тууы мен қазіргі кезде қоғамдық мақсаттағы
жеке компания дәрежесінде дамуы елдегі біртұтас әлеуметтік–экономикалық
жай–күйімен сипатталады.
Тұрғын үй ипотекаларының тұрақтылығын қамтамасыз етуде Джинни Мэй
кепілге салу пулымен қамсыздандырылған бағалы қағаздар бойынша
кепілдемелерді ұсынады. Джинни Мэй несие талаптарына жауап беретін
Федералды тұрғын үй әкімшілігімен, Ардагерлер ісі бойынша Департаментпен
немесе Ауылдық тұрғын үй агентігімен сақтандыруға жауап беретін жеке
компаниялармен шығарылған ипотекалық бағалы қағаздардың кепілгері болады.
Джинни Мэйдің кепілдері АҚШ-тың үкіметімен толықтай бекітілген. Сондықтан
Джинни Мэйдің кепілдендірілген облигациялары ауылдық жерлерде және қалалық
кедей аудандарда тұрғын үй құрылысына қаражатты жоғары сенімді
инвестициялық құралдар тарту мүмкіндігін жасайды.
АҚШ-тың екіншілік ипотекалық нарығы көптеген басты механизмдерге
байланысты: несие қабілеттілігін тексеру, тұрғын үйге меншікті қорғау мен
сақтандыру, жылжымайтын мүлікке нарықтық және ашық бағасын анықтау, тұрақты
заңнамалық негізі.
Ипотекалық бағалы қағаздар жоғары өтімділікке иеленсе де, үлкен тәуекел
тудырмайды, сәйкесінше жоғары пайыздық мөлшерлемелерді алып келмейді. Бұл
оларға негізінен өздерінің ірі инвестиция қоржынын әртараптандыруға және
қауіпсіздендіруге бағытталған институционалды инвесторларды тартады.
Ипотеканың екіншілік нарығы ипотека мен несие нарығының өтімділігі мен
тиімділігін арттыруға негізделгенін ескеру керек.
АҚШ-та 1916 жылы жердің кепілдемесімен ұзақ мерзімді несие беру
мақсатымен 12 округте жер банктері қалыптасты. Қазіргі уақытта АҚШ-тағы
ипотекалық несиелерді негізінен қарыз жинақтаушы ассоциациялар, өзара
жинақтаушы банктер мен аймақтық мәнге ие ұсақ фермерлік банктер
ұсынады[21;10].
Осындай шарттармен жанұяның үй құрылысына не үйді сатып алуына банктік
несиені тарту қаржыландырудың негізгі тәсілі болады, ал ипотекалық
несиелендіру – банктер мен басқа да несиелік ұйымдар үшін халықты
несиелендірудің неғұрлым сенімді тәсілі. Құрылыстың өзі де коммерциялық
банктермен несиелендіріледі, ал девелопер ипотекалық несие алушы жанұяларға
объектіні сату есебінен өтейді. Нәтижесінде АҚШ–та келесі көрсеткіштер
көлеміндегі тұрғын үй нарығы қалыптасты. Американдықтар жыл сайын несиеге
жарна түрінде 450 млрд доллар төлейді; тұрғын үйді сатып алуға несие
бойынша төленбеген қарыздардың жалпы мөлшері 3 трлн долларға жуық;
мемлекетте 20 мыңға жетерлік несие–жинақтаушы банктер бар[22;5].
АҚШ–та ипотекалық қатынастарды ресімдеу технологиясы жақсы дамыған, ол
келесі екі құжаттың болуын қарастырады:
1. борыштық міндеттеме (берешекке қатысты сұрақтар тіркеледі: несие
мөлшері, төлемдердің тәртібі, мөлшерлемесі);
2. ипотека келісім–шарты (жылжымайтын мүлікті кепілдендіру шарты,
жақтардың міндеттемелері мен құқықтары), сонымен қатар негізгі
міндеттемеге сілтемелерді міндетті түрде қамтиды.
Мұндай бөлу банктің берілген қарызды сатуына жағдай жасайды, яғни
кепілзат екінші айналымға шығып, басқа да бағалы қағаздарды, мысалға
облигацияларды шығаруға мүмкіндік береді. Американдық модельдің ипотекалық
несиелендірудегі негізгі ерекшелігі, жылжымайтын мүліктің сенімді
қамсыздандыруы негізінде, ипотекалық несиелеу мақсатына маңызды
қаражаттарды тартатын алдымен ұсақ инвесторлар болып табылады.
Ипотекалық несиелеудің бүкіл процесі негізгі үш деңгейге бөлінеді: 1)
бастама (инициирование), 2) делдалдық, 3) инвестициялау.
Бастама – біріншілік ипотекалық несиені беру процедурасы, онда кепілге
берілетін жылжымайтын мүліктің өзі және несие алушынының несиелік
келісім–шарт бойынша міндеттемелерді орындау мүмкіндігі тексеріледі.
Делдалдық – ипотекалық делдалдардың ипотекалық, жинақтаушы және
коммерциялық банктерден жеке ипотекалық несиені сатып алу мен кепілге
салудың екіншілік нарығында инвесторларға сатуға ұсынылатын бағалы
қағаздарға түрлендіру процесі. Ол АҚШ–тың атақты "Фэнни Мэй" (FNMA) мен
оған ұқсас ұйымдары.
Инвестициялау – жеке және заңды тұлғалардың пайда табу мақсатымен
делдалдардың шығаратын бағалы қағаздарын сатып алу мен жинақтау процесі.
Бастаманың негізгі құраушысы – несиелік және пайыздық тәуекелді
қарастыратын, несиенің тәуекелділігін бағалау. Несиелік тәуекел қарызгердің
қарызды өтеу мүмкіндігімен және қарызгердің несиені төлей алмаған
жағдайында оны өтеу үшін мүліктік қамсыздандырылудың жеткіліктілігімен
анықталады. Ол қарызгердің табысының деңгейі мен тұрақтылығын және де оның
міндеттемелерін талдау жолымен жүзеге асырылады. АҚШ–та барлық ұзақ
мерзімді міндеттемелердің табысқа максималды қатынасы 35%–дан аспайды,
соның ішінде ипотекалық несиелеу бойынша төлемдер 28%–дан жоғары болмауы
керек. Несиелік тәуекелден қосымша қорғаныс сатып алушының үйді сатып алуға
жеке қаражаттарының есебінен алғашқы жарнасын төлеу қажеттілігі болып
саналады. Ереже бойынша, оның мөлшері тұрғын үй құнының 20%–на жақын. Бұл
жерде екі қабатты қорғаныс бар: біріншіден, қарызгердің ипотекалық несиені
төлемеу тәуекелін төмендетеді; екіншіден, қарызгер жеке қаражаттарын сала
отырып, бағаны төмендетуге тырысады, ол кезде несиенің мүліктік
қамсыздандырылу сенімділігінің деңгейі өседі.
Несиелік тәуекелмен қатар пайыздық тәуекел есептеледі – инфляция
нәтижесінде қарыз түрінде берілген қаражаттардың құнсыздану мүмкіндігі.
Ұзақ уақыт бойы АҚШ пен көптеген Батыс мемлекеттерінде пайыздық
тәуекелді болдырмаудың бір ғана дәстүрлі әдісі қолданылды: ипотекалық
несиелерді тіркелген пайыздық мөлшерлемеге екі компонентті – нақты пайыздық
мөлшерлеме мен инфляциялық күтімді есептеуші мөлшерлемені – қосатын. Бұл
тәсіл 30-жылдардан 70-жылдардың орта шамасына дейін, яғни жедел инфляция
кезеңі басталмайынша және де кредиторлар залал шекпейінше кең таралған. Сол
кезде жылжымайтын мүлікті қаржыландырудың дәстүрлі емес сызбасы пайда
болды. Оның мақсаты кредиторларды инфляция қарқынының өсуімен және оны
алдын–ала көру мүмкінсіздігімен қаржылық тәуекелдерден қорғау. Осы
тәсілдердің қатарына ипотекалық несиелеудің келесідей жаңа формалары
жатады: құбылмалы пайыздық мөлшерлемедегі ипотека, не кредитор ағымдық
табыстың бір бөлігіне немесе сатудан түскен түсімді иеленуге құқық алатын
ипотека ("қатысушы" ипотека).
АҚШ–та жер банктерінің фермерлер үшін жеңілдік шартпен ипотекалық
несиелерді беретін жүйесі таралған. Бұл банктер өз кезегінде Фермерлік
несиелік ассоциациялармен басқарылады. Қаражаттар арнайы фермерлерді
ипотекалық несиелеуге жасалған қорлардан алынады. Жерді кепілге алу түрімен
ипотекалық несиелерді коммерциялық банктер де бөледі, бірақ едәуір жоғары
пайызбен не мемлекет есебінен пайыздық мөлшерлемелердегі айырманың
төлемімен беріледі.
АҚШ–та тұрғын үй ипотекасының сызбасы келесідей (Сызба 1). Тұрғын үйді
сатып алған кезде орташа американдық бірден оның толық құнының 10-20%–ын
төлейтін ғана жағдайы бар. Қалған сомасы несиеге алынады. Кредитор
(ипотекалық банк) сатып алынатын үйдің кепілімен несие береді. Нәтижесінде
құрылыс не басқа компания тұрғызылған үй үшін қажетті сомасын алады, ал
жанұя не жеке тұлға үйдің иесі болады. Кепіл зат болып тұрғызылған үйдің
өзі табылады. Берілген жағдайда несие ешқашан құрылысқа берілмейді, кепіл
зат ретінде нақты үйдің өзі болуы қажет. Ипотекалық несие 30 жылға дейінгі
мерзімде беріледі, сол уақыт аралығында қарызгер несие өтеуге ай сайынғы
төлемді салу керек, орындамаса орнына тұрғын үйді өндіріп алады. Ипотеканың
негізгі мазмұны осы. Сондай–ақ, АҚШ–та, басқа да Батыстың дамыған
елдеріндегідей, жер уческесі мен ондағы құрылыс біртұтас етіп
қарастырылады.
Осылайша тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің сұлбасы аяқталады. Әрі
қарай ипотеканы қамсыздандырудың ипотекалық банктер мен екіншілік тұрғын үй
қарыздар нарығын реттеуші күрделі экономикалық, қаржылық және заңдық
механизмдері жүйесі күшіне енеді.
Ипотекалық несиелеудің американдық моделінің оң жақтары тұтастай
ипотекалық несиелендіру жүйесін қалыптастыратын, ипотекалық несиелеу
бойынша арнайы мекемелердің қызметі есебінен ипотекалық несиелеудің
біріншілік және екіншілік нарығының жоғары дамуы болып табылады.
Батыс Еуропада АҚШ–тағыдай жылжымайтын мүлікті тіркеудің нақты
әдістерін негізге алатын, дамыған және заңдық реттелген ипотека жүйесі
баяғыда қалыптасқан.
Ипотекалық банктер ең алғашқы Германияда ХVIII ғасырда пайда болған.
Олардың алғашқысы ірі жер иеленуші шаруашылықтарға қаржылық көмек беру
мақсатымен 1770 жылы Селизияда қалыптасқан мемлекеттік банк болатын. ХIХ
ғасырдың басында ипотекалық банктердің қызметі ұсақ жер иеліктеріне, кейін
шаруа қожалықтарына таралды. Екінші дүниежүзілік соғыстан кейін Германияда
тұрғын үй құрылысы мемлекетті қайта қалыптастырудың маңызды экономикалық
басымдылығы болды.
Неміс жүйесінде ипотекалық несиелендіру үшін арзан ұзақ мерзімді
ресурстармен қамтамасыз ету тұйық ипотекалық қаржылық нарықты құрды. Ол
мамандандырылған жинақтаушы – ипотекалық несиелік мекемелердің – құрылыс-
жинақтаушы кассалар айналасында қалыптастырылды (bausparkasse).
Кассалар өздері нарықтық мөлшерлемеден төмен мөлшерлемемен қаражаттарды
тартатындықтан, нарықтағыдан төмен мөлшерлеме бойынша несие беруге
мүмкіндіктері бар. Құрылыс-жинақтаушы ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz