Ипотекалық несиелеудің мәні
Мазмұны
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ..3
1. Ипотекалық несиелеудің теориялық және
құқықтық аспектілері
1.1. Ипотекалық несиелеудің мәні ... ... ... ... ... ... ... ... ...5
1.2. Ипотекалық несиелеудің құқықтық негіздері ... ... 12
2. Қазақстан банкілерінің тұрғын үй несиелеу
саласындағы тәжірибесі
2.1. Қазақстан Республикасындағы баспананы
қаржыландыру жағдайы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..21
2.2. Қазақстан Республикасында ипотекалық
несиелеу жүйесін
талдау ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ..31
2.3.Акционерлік Қоғам БанкКаспийскидің ипотекалық
несие берудің анализі ... ... ... ... 38
3.Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
несиелеудің даму мәселелері мен болашағы
3.1. Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесі ... ...53
3.2. Қазақстан Республикасында ипотекалық
несиелеудің даму стратегиясы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .59
Қортынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... .63
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... .
Кіріспе
Жақын арада Қазақстандық қаржы мамандары мен банк қызметкерлері
арасында ипотека термині әлі де беймәлім болатын. Ипотекалық
несиелендірудің іске асу механизмі туралы санаулы мамандардың ғана
жалпылама білімі болған, ал кәсіби тәжірибемен іс жүзінде ешкім
кездеспеген.
Алайда, Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының пайда болуы мен
дамуына байланысты бұл сферадағы жағдай күрт өзгерді.
Біріншіден, жылжымайтын мүлік нарығының кең көлемділігі таң
қалдырады: бүгінгі күні сатуға арналған барлық қозғалмайтын мүлік
объектілері жүздеген миллиард доллартеңгеге бағалануда.
Екіншіден, талапкердің кәсіби мамандануы өсуде. Қазір жылжымайтын
мүлік нарығының әрбір сегментінде өзінің белсенділігі мен мамандануы
арқасында бәсекелестерін басып озатын сөзсіз көшбасшылар бар.
Үшіншіден, нарықтың көпдеңгейлілігі. Бүгінгі таңда жылжымайтын мүлік
нарығында пәтерлер мен тұрмыстық емес ғимараттар, коттедждер мен офистер,
құрылысқа арналған учаскелер, аяқталмаған құрылыс объектілері мен жерді
жалға беру құқығы, бау-бақшалық учаскелер айналысқа түсуде.
Жылжымайтын мүлік нарығының жақсы дамып, жұмыс істеуі ипотекалық
несиелендірудің перспективаларын анықтайды.
Тұрғын үй мәселесі Қазақстанда кез-келген отбасын қобалжытатын
жағдай. Бұл сұрақтың шешімін Батыс елдерінде ондаған жылдар бойы пайдаланып
келе жатқан ипотекалық несиелендіру жүйесін қолдану арқылы табуға болады.
Елдегі потенциал орасан зор. Сонымен қоса, ипотекалық несиелендіруді
ұйымдастыру үшін осы дипломдық жұмыста қарастырылатын бірнеше сұрақтарды
шешу керек. Ипотека, әрқашан жылжымайтын мүлік залогымен шартталуына
байланысты, несиені қамтамасыз етудің бірден-бір сенімді әдісі болып
табылады. Нарықтық қатынастардың даму шегіне байланысты біздің елімізде
ипотекалық несиелендіруді дамыту қажеттілігі өсе түсуде.
Ипотеканың дамуы сәйкес экономикалық жағдайларсыз мүмкін емес,
мысалы: залогқа берілетін заттың иесінің болмауы, яғни жер мен жылжымайтын
мүлікті тек залогқа беретін зат иесі ғана сала алады.
Қазіргі уақытта ипотеканың нормативті-құқықтық базасы саласында
мәселелер шешіліп жатыр. Коммерциялық құрылымға қызмет етудің жаңа әдістері
мен капитал нарығында тиімді жұмыс істейтін ипотекалық несиелендіру
жүйесінің институтционалдық құрылымының оптималды формаларын қалыптастыру
бағыты бойынша ізденістер жүріп жатыр. Сондай-ақ, жеке дара тұлғаларға
қызмет көрсетуді дамыту жұмыстары да назардан тыс қалған жоқ.
Берілген мәселені зерттеу, ипотекалық несиелендіру жүйесіеің
толыққанды қызмет етуін анықтап, дамыту тек халықтың тұрғын-үй мәселелерін
ғана шешіп қоймай, сонымен бірге жалпы Республика экономикасына да оң
әсерін тигізеді. Міне, сондықтан берілетін тақырып өзекті мәселелердің бірі
болып келеді.
Дипломдық жұмыстың мақсаты – ипотекалық несиелендіру жүйесінің
теориялық және тәжірибелік аспектілерін зерттеу.
Дипломдық жұмыстың көздейтін мәселелері:
- Экономикалық құбылыс ретінде ипотекалық несиелендірудің мәнін
зерттеу;
- Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің нормативті-құқықтық
базасын қарастыру;
- Ипотеканы дамыту мақсатында дамыған елдердің тәжірибесін ашып
көрсету;
- ҚР-дағы ипотекалық несиелендіру жағдайын КаспийлікБанк АҚ-н
мысалға ала отырып зерттеу;
Зерттеу объектісі КаспийлікБанк АҚ-ы болып табылады.
Берілген жұмыстың теориялық-әдістемелік базасы ретінде ҚР-ның
заңдылық актілері, Президент жарлықтары, ипотекалық сұрақтар бойынша
отандық және шетел ғалым – экономистерінің еңбектері, сондай-ақ
периодикалық басылым мен статистикалық жинақтардан материалдар алынады.
1. Ипотекалық несиелеудің теориялық және құқықтық аспектілері.
1.1. Ипотекалық несиелеудің мәні
Ипотекалық несиелеу – жылжымалы мүлікті залогқа беру арқылы сатып
алушыға ұзақ мерзімге несие беретін банктік қызмет.
Ипотека термині алғашқы рет б.э.б. VІ ғ. Грецияда пайда болды. Ол
сол кездің өзінде – ақ несие берушінің алдында жауапкершілікті белгілі бір
жер иелігімен қамтамасыз ететін болған. Ол үшін міндеттемелер рәсімделіп,
жалға алушының территориясының шекарасында столб қойылып, онда берілген
меншік бекітілген сома бойынша несие берушінің талаптарын қамтамасыз етеді
деген жазулары болған. Ипотека деген атқа ие болған мұндай столбта жер
иесінің барлық келіп түсетін қарыздары көрсетіліп отырған. Грек тілінде
hypoteka - тіреуіш (подпорка) мағынасын білдіреді.
Кең мағынада, жүйе ретінде ипотекалық несие – ипотекалық несиені
беретін процесстің өзін, капитал нарығынан қаржылық ресурстарды тарту
механизмін, жылжымайтын мүлік нарығындағы жүргізілетін операцияларды
біріктіретін көп факторлы біртұтас механизм болып табылады. Сонымен қоса
бұл несие беруші мен қарыз алушының ғана мүдделерін ескеріп қоймай,
инвестор, роялтор, құрылысшы, сақтандыру компанияларының және нарықтың
басқа да субъектілерінің қызығушылықтарын қарастырады. Ипотеканың екінші,
кең мағынадағы анықтамасының бар болғанына және ипотекалық несие
жүйесінің басқа да блоктарының маңыздылығына қарамастан, оның негізін
несиелік қатынастар құрайды. Осыған байланысты ипотекалық несиені біз
бірнеше нарықтарда ипотекалық активтерді беру, қызмет көрсету, сату,
қауіпсіздендіру бойынша қалыптасатын қатынастардың жүйесі ретінде
қарастырғанымыз дұрыс сияқты.
Бүгінгі таңда экономикасы дамыған елдердің ипотека нарығы қалыптасып,
белсенді түрде дамып келеді.
Ипотеканың негізінде міндеттемелердің орындалуын қамтамасыз ету
жатыр, оның негізінде несие беруші залогпен қамтамасыз етілген міндеттемені
қарыз алушы орындамаған жағдайда осы мүлік иесінің (залог беруші) басқа
несие берушілер алдында салынған мүлік құнынан қанағат алуға құқығы бар.
Ипотека – салынған жылжымайтын мүлік немесе оның үлесі залог
берушінің не үшінші жақтың пайдалануында және иелігінде қалатын залогтың
бір түрі. Салынған мүліктің залог берушінің пайдалануы мен иелігінде қалуы
ипотеканың квалификациялық белгісі болып табылады.
Ипотекалық несиені беру техникасы мен жағдайлары көптеген факторларға
байланысты, бірақ басымырақ келетін фактор несиелеу объектісі – жылжымайтын
мүлік түрі болып келеді. Ипотеканың объектісі болып табылатындар:
- айналымдағы тауар залогы;
- қайта өңдеу процесіндегі тауар залогы;
- жылжымайтын мүлік;
Айналымдағы тауар залогы – бұл қарыз алушының тек қарыздың
белгілі бір бөлігін өтеген немесе шығатын (шығып отыратын) тауарларды басқа
да бірдей не одан артық сомадағы құндылықтармен ауыстырған жағдайда ғана
салынған құндылықтарды өткізуге құқығы бар екендігін білдіреді.
Қайта өңдеудегі тауар залогы - қарыз алушы өзінің өндірісінде
салынған шикізат, материал, жартылай дайын өнімдерді қайта өңдеуге құқығы
бар, бірақ мұнымен қоса залогтық құқық өндірілген жартылай дайын өнімге,
дайын өнім және тиелген тауарларға тартылады дегенді білдіреді. Алайда
залогтың кең тараған түрі жылжымайтын мүлік болып табылады. Бұлар жер
учаскелеріне залог, сонымен қоса мекеме, құрылыс және басқа да жермен
байланысты мүліктер.
Жер учаскелерінің кепілақы затына және жерді пайдалану құқығы болып
кепілақы берушінің жеке меншігіндегі жер учаскелері, сонымен қатар жалпы
жерді пайдалану мен жалпы жеке меншіктегі жер үлесі болып табылады.
Кәсіпорын немесе жалпылама ретінде басқа да мүлік кешенінің ипотекасы
оған кіретін мүліктің (жылжитын, жылжымайтын) құрамына кепілақы құқығын
береді: талап ету құқы мен басқа да құқықтар. Егер заңмен немесе келісім-
шартпен басқасы қарастырылмаса ипотека кезінде сатылып алынуға да құқы бар.
Банкрот болуына байланысты, іс қозғалған немесе тарату туралы шешім
қабылданған кәсіпорын үшін ипотека берілмейді.
Кәсіпорын ипотекасы ақшалай міндеттемелермен қамтамасыз етілуі
мүмкін, егер оның сомасы кәсіпорын активтерінің құнының жартысынан кем
болмаған жағдайда.
Ғимарат, құрылыс сияқты жыжымайтын мүліктің бөлек объектісінің
ипотекасы сол ғимарат орналасқан жер учаскесінің және сол келісім-шартының
ипотекасымен бір уақытта қарастырылған.
Тұрғын үй мен пәтердің ипотекасының да өзіне тән ерекшеліктері
болады. Тұрғын үй мен пәтерлердің ипотекасы оларға құрылыс, күрделі жөндеу
жүргізу үшін берілетін қарыздар.
Тұрғын үй мен пәтерлердің ипотекасының объектісі болып табылуы үшін
меншік иесі мен оның отбасы басқа жерде тұрып, сол ғимаратта бекітілген
нормалар бойынша тиісті тұрғын аудандары болуы шарт. Ипотека барлық ақша
міндеттемелерін қамтамасыз ету үшін соның ішінде несиелік келісімдер
бойынша міндеттемелерді қоса алғанда.
Бұрыннан келе жатқан міндеттемелерді орындауды қамтамасыз етудің
кепілдік сияқты әдістері қазіргі кезде тәжірибелік мағынасын жоғалтқан,
өйткені төлем кризисі жағдайында жақсы кепіл берушіні табу өте қиын және
несие беруші кепіл берушінің төлем қабілеттілігін тексеру мүмкіндігінен
айырылады.
Міндеттемелерді қамтамасыз ету әдісі ретінде ипотеканың сенімділігі
бірқатар артықшылықтарымен түсіндіріледі: Ипотеканың заттық-құқықтық сипаты
бар, банктік кепілді, бір адамның жауапкершілігін өз мойнына алғанда
(поручительство) несие беруші қарыз алушы тұлғаға сенеді. Ал кепілдік
міндеттемелерде қарыздарды өтеуді қарыз адам емес зат атқарады.
Бұл айырмашылық кепілдің өзінің мағынансынан туындайды. Кепілмен
қамтамасыз етілген міндеттеме басқа да несие берушілер алдында салынған
мүлік құнынан қанағат алады.
Қарыз алушы үшін міндеттемені орындау мүліктен айырылу немесе мүлік
құқығынан айырылу қорқынышы арқылы ынталанады.
Жылжымайтын мүлік несиені қамтамасыз ету үшін пайдаланылады, сонымен
бірге бір уақытта қаржыландыру объектісі болып табылады. Ипотекалық
несиенің қызмет ету мерзімі 20-35 жыл. Кепілге жылжымайтын мүлікті несиелеу
процесі басқаша ипотекалық жүйе деп те аталады. Ипотекалық жүйе өзіне
ипотека бойынша шарт жасауды, жылжымайтын мүлікті иемденгендегі жағдайын
анықтаудағы тәртіпті және ол бойынша әрбір кезеңге қарыздарды біріктіретін
экономикалық және заңдық жүйесі.
Ипотекалық несиелеу жүйесі екі бағыттан тұрады: шаруашылық
субъектілері мен халыққа ипотекалық несиелерді беру.
Екінші деңгейлі нарықтарда ипотекалық несиелерді сату, ол несиелеуге
керекті қосымша ресурстарды тартуды қамтамасыз етеді.
Бірінші бағытпен көбінесе ипотекалық банктер жұмыс істейді. Екінші
бағытпен мүлік кепілімен қамтамасыз етілген ипотекалық банктердің
активтерін сатып алатын және ипотекалық банктің базасының негізінде өз
атына құнды қағаздар (облигация) шығаратын қаржы компаниялары мен қорлары
жұмыс істейді. Құнды қағаздардың өтімділігі жоғары болады. Ипотекалық жүйе
өзіне ипотека бойынша шарт жасауды, жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген
және инвестицияға ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкіндік береді.
Кейбір қаржы компанияларының міндеттемелеріне шет елдік мемлекет
кепіл болады, ол оның сенімділігін арттырады.
Ипотекалық нарық – банк және басқа да мекемелермен тұрғын үй
мақсатында берілетін және ресурстарды тарту үшін қаржылық активтерді
нарықта орналастыру бойынша ипотекалық несие нарығы.
Ипотекалық нарық – қор нарығының ипотекалық сегментімен банктік
қызмет көрсету нарығының сегменті негізінде қалыптасады. Ипотекалық
несиелеу нарығы бірінші және екінші деңгейлі деп бөлінеді.
Бірінші деңгейлі нарықта несие беруші мен қарыз алушы бір-бірімен
сөзсіз келісім-шарт қатынастары негізінде ипотекалық несие беріледі және
сатылуы мүмкін. Мысалы, коммерциялық немесе ипотекалық банк азаматтарға
несие береді. Бірінші деңгейлі нарықтағы субъектілер арасында қатынастарды
құратын негізгі құрал-несиелік келісім-шарт болып табылады.
Бұны закладной (қарыздық міндеттеме) деп те атайды. Несиелік келісім-шартқа
қарағанда закладная терминіне пайдалану аяқталған болып есептеледі,
себебі берілген жағдайдағы жылжымайтын мүлік кепілі несиелеудің негізгі
шартына жатады. Қарыз алушы мен банктің арақатынасына, яғни қарыз алу
түріне және закладной формасына клиенттердің мүліктік жағдайы мен жалпы
әлеуметтік статусы, жылжымайтын мүліктің өзіндік ерекшеліктері, несие
клемі, қарыздық капитал нарығының жалпы жағдайы және тағы басқа көптеген
факторлар әсер етеді.
Схемалық түрде берілген нарықтық қатынастарды былай көрсетуге болады:
1 схема: Нарықтық қатнастар.
Клиент банктік несиелік келісім-шартқа отырып, несие сомасын өз
мерзімінде қайтару мен пайдаланғаны үшін пайыз төлеу бойынша өзіне
міндеттеме алған соң, ол ипотекалық жүйемен қарым-қатынас жасау
қажеттілігін азайтады.
Қарыз алушымен салыстырғанда банк туралы былай айта алмаймыз.
Банк өзінің ипотекалық нарықтағы қызметін тиімді ұйымдастырып, қамтамасыз
ету үшін біріншіден, клиенттермен екі жақты қатынастарды тиімді жүзеге
асырып, закладнойлар (қарыз-міндеттеме) портфелін толтыру болса, екіншіден,
клиенттерге ұсына алатын несие ресурстарын толықтыру.
Бұл мәселені шешу үшін банктің өзінің портфелінен ипотекалық нарықтың
маманданған басқа қатысушыларына закладнойларды (қарыз-міндеттеме)ұстаудан
басқа амалы жоқ. Басқа инвесторға өзінің закладнойларын ұсыну – бірінші
деңгейлі нарықтан екінші деңгейлі нарыққа өтетін көпір болып келеді, оның
қызметі басқа негізде ұйымдастырылады.
Екінші дейңгейлі нарық – бұл жалпы қаржы- несие
нарығының сегменті.
Екінші деңгейлі нарықта арнайы құнды қағаздарды шығару арқылы несие бойынша
пайыздық табыс алуға құқықтар сатылады. Оны сатып алу арқылы құқыққа ие
болады. Екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың негізгі субъектілеріне
жататындар:
- ипотекалық несие берумен айналысатын ипотекалық банктер мен
басқа да қаржы несиелік мекемелер;
- ірі эмиссионды – қаржылық корпорациялар. Олар банктерден
бірінші деңгейлі закладнойларды сатып алып, олардың әр түрлі
құнды қағаздарының орнына эмиссияны қолданады;
- нақты ақшаға эмиссионды – қаржылық корпорациялардан құнды
қағаздарды сатып алатын банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру
компаниялары, азаматтар кейпіндегі инвесторлар;
- ипотекалық несиені сақтандырумен айналысатын делдалдар.
Схемалық түрде екінші деңгейлі ипотекалық нарықтық қызметін былай
көрсетуге болады: Екінші деңгейлі ипотекалық нарықта айналатын құнды
қағаздардың несиелік тәуекелінің болуы, ипотекалық пулмен қамтамасыз ету
деңгейі сияқты әр түрлі сипаттамалары бар.
Берілген нарықтық қызмет ету мен ұйымдастырудың негізгі мақсаты –
соңғы тұтынушыға деген несие ресурстарының арзандауы, бұл берілген нарық
шеңберінде шешім қабылдау үшін приоритетті.
Несие ресурстарының арзандауына банктің ипотекалық несиелеу
субъектілеріне қосымша ресурстарды беру есебінен олардан ипотекалық
несиелерді қайта сатып алу жолымен қол жеткізіледі.
2 схема: Екінші деңгейлі нарықтық қызмет.
Ипотекалық нарықта тауар болып несие саналады. Ол тұрғын үй
мақсатында пайдаланатын жылжымайтын мүлікті сатып алуды қаржыландыру үшін
беріледі. Қарыз алушының несиені қайтаруына қарыз адамның болашақ табысымен
қоса кепілақы қамтамасыз етеді. Басқа да несиелер сияқты берілген тауардың
мынандай негізгі сипаттамалары бар: несиелеу мерзімі, пайыз мөлшері,
несиені өтеу жоспары, бірінші жарна бойынша талаптар.
Ипотекалық нарықтың көлемі үй шаруашылықтары тарапынан ипотекалық
несиеге төлем қабілеті бар сұраныспен анықталады. Ипотекалық нарықтағы
сұранысты отбасы тұтынушылары қалыптасырады. Үй шаруашылықтарының болашақ
табыстары- ипотекалық несиені өтеудің негізгі көзі болып табылады.
Өздерінің тұтыну стандарттары мен болашақ табыстарының деңгейіне байланысты
экономикалық белсенді отбасылар болашақ табыстарына сүйене отырып, дәл
қазір көп мөлшерде тұтынғысы келеді.
Берілген сұранысты қанағатандыру мүмкін болмаған жағдайда нарықта көп
жылдар бойы тұрғын үйге жинақтағанда пайдалану қажеттігі туатын еді.
Осылайша ипотекалық несиелеудің нарықтық қатынастар жүйесіндегі негізгі
рөлі үй шаруашылықтарының ағымдық табыстары мен жинақтауларын тұтыну
жоспары мен өмір стандарттарымен қойылатын күтулер арасындағы қарама-
қайшылықты шешу.
Тұрғын үйдің өте қымбат болуына байланысты пайда болатын ағымдық
табыстар мен тұтыну стандарттарының арасындағы сәйкессіздік шаруашылық
айналымда ипотекалық несиені пайдалануды талап етеді.
Клиент банкпен келісім-шартқа отырып, несиені қайтару мен оны
пайдаланғаны үшін пайыз төлеу міндеттілігін алған соң ол ипотекалық жүйемен
қарым-қатынас жасау қажеттілігін азайтады.
Тұрғын үйге байланысты ипотекалық несиелеудің екінші деңгейлі
нарығының қызмет етуі ипотекалық банктердің капиталының өтімділігін
қамтамасыз етіп, айналымдағы ақша массасын байланыстырып, экономикалық сала
мен аудан бойынша капиталдың қайта бөлінуіне оң әсер етіп, несие бойынша
пайыз мөлшерін тұрақтандырады.
Бұл жағдайларда ипотекалық несиелеумен айналысатын банктердің несие
ресурстары көп шектелмеген, олар екінші деңгейлі нарықта операцияларды
жүзеге асыру арқылы қайтадан жіберіп, жаңа несие беруге қажетті қосымша
қаражаттарды тартады. Берілген жүйенің тиімді қызмет етуі екінші деңгейлі
ипотекалық нарықтың жоғары дәрежеде дамуын көрсетеді.
Қазақстанда ипотекалық несиелеудің пайда болуы мен дамуы ипотека
бойынша қызмет ететін мекемелер жүйесін қалыптасырумен байланысты.
Ипотекалық несие дегеніміз шаруашылық субъектілері мен халықты
ипотекалық несиелеумен айналысатын және жылжымайтын мүлік бойынша несие
беру механизмінде қызмет ететін мекемелер жиынтығы.
Ипотека жер бойынша кадастрде ипотекаға берілетін заттың орналасу
жері бойынша тіркеледі. Кадастр – коммуналды түрдегі ұлттық территорияның,
жердің азғантай бөліктері мен ірі жердің нақты бөлінулері көрсетілген
картографиялық бейнесі. Осылайша салынған немесе салынбаған жылжымайтын
мүлікті оңай дараландырып, оны басқамен шатастырып алу мүмкіндігін азайтуға
болады.
Ипотеканы анықтағанда жер учаскелерін тіркеу закладной түрінде
жылжымайтын мүлікке кепіл құқығының пайда болуы мен доғарылуына байланысты
заңдылық рәсімдеумен жалғасады. Осылай келісімдер жер бойынша кітапқа
енгізгенде онда мыналар болуы тиіс: кепілақы құқығының түрі, қарыз адамның
аты-жөні, несие берушінің аты-жөні, несие берушінің талап ететін сомасы,
пайыздық мөлшері және тағы басқа мерзімі өткендігі үшін пайыз мөлшерін
көтеру сияқты қосымша талаптар.
Берілген материалды қарастыру негізінде біз ипотеканы жылжымайтын
мүлікпен қамтамасыз етудің бір түрі деп және мұнда кепілақы алушыға
кепілақыны берушінің міндеттерін өтелмеген жағдайда салынған жылжымайтын
мүлік есебінен қанағат алуға құқық береді.
Кепілақы объектісі ретінде жылжымайтын мүліктің артықшылығы оның
тұрақты орналасуы мен өсу тенденциясының жоғары және тұрақты бағасымен
ерекшеленеді.
Жылжымайтын мүліктің физикалық сипаты бойынша кепілақы берушінің
салынған объектіні иелігінде қалдырып, пайдалануға мүмкіндік береді.
Ипотекалық несиелеу түсінігі үш жағдайдан тұрады:
- Несиелер көбінесе көп уақыт мерзіміне беріледі: 10-30 жыл;
- Несиелеу тұрғын үй сатып алуға не салуға беріледі;
- Алынған тұрғын үй кепілақы болып есептеледі, несиені төлемеген
жағдайда меншік тәркіленіп, несиені қайтару үшін сатылады.
Ипотекалық несиелеу тәртібі оның бағасының тұрақтылығымен бірге
салынған мүліктің сақталуын (қауіпсіздігін) қамтамасыз етеді, несие беруші
банкке несиелік ресурстарды қайтармау қауіпсізідігін сақтап, ұзақ мерзімге
несиелік ресурстарды алу бойынша экономикалық база құрады.
1.2. Ипотекалық несиелеудің құқықтық негіздері
Жылжымайтын мүлікпен операцияларды жүзеге асыру үшін ипотекалық
жүйенің барлық буындарының қызметін реттейтін заңдылық нормалар қажет.
Кепілақылық құқықтың орталық көзі болып Қазақстан Республикасының
Азаматтық кодексі табылады. Қазақстан Республикасында әртүрлі ипотекалық
бағдарламаларды жүзеге асыруда ең көп тәжірибесі бар тұрғын үй құрылыс
банкі мен Лариба-банкі. Бірақ, өкінішке орай тұрғын үй құрылыс банкі
келеңсіз жағдайларға тап болуына байланысты Банк Центр Кредитке қосылып,
ипотекалық несие беруді тоқтатып, жеке мониторингпен айналысатын болды. Ал
Лариба банкі қарыз алушыларға өте қатал талап қойып, 3 жылда не бары 100
несие берген және тек банктің сеніміне кірген тұлғаларға ғана рұқсат етті.
Алайда, Тұрғын үй жинақ банкісінің арқасында Қазастан
Республикасының 23 желтоқсан 1995 жылы Қазақстан Республикасы Президентінің
Жылжымайтын мүлікті ипотекалау туралы заң күші бар жарлығы қабылданды. Ол
мүлік ипотекасын міндеттемені қамтамасыз ету әдісі ретінде қолданғанда
пайда болатын қатынастарды реттейтін Қазақстандағы негізгі нормативті акт
болып табылады.
Сол кезде келесі негізгі нормативті құжаттар қабылданған:
1). Қазақстан Республикасы Президентінің 22 желтоқсан 1995 жылы Жер
туралы заң күші бар жарлығы қабылданды. (Қазақстан Республикасы
заңдылықтарымен өзгертулер енгізілген 14.07.97ж. № 158-1, 30.06.97ж. № 139-
1-1, 01.07.98ж. № 259-1, 10.07.98ж. № 283-1, 11.05.98ж. № 381-1)
2) Қазақстан Республикасы Президентінің 22 желтоқсан 1995 жылы Жылжымайтын
мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын шарттарға құқықтарды тіркеу
туралы заң күші бар жарлығы.
3) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 6 маусым 1996 жылы Жер учаскесінің
кепілақысына тәртіп және ипотекалық несиені қамтамасыз ету үшін жерді
пайдалану құқықтары туралы Қаулысы
4) Жер учаскелеріне ипотеканың ерекшелігі, жерді пайдалануға құқықты беру
тәртібі, бұл құқықтарды беру үшін жүргізілетін акт пен келісім-шарттардың
формалары (Жер заңдылығымен қарастырылған) сондай-ақ:
а) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 6 маусым 1996 жылы № 711 Жер
учаскелеріне кепілақы тәртібін бекіту мен ипотекалық несиені қамтамасыз ету
үшін жерді пайдалану құқықтары туралы қаулысы;
б) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 7 маусым 1996 жылы № 720 Тұрғын үй
жағдайын жақсартуды қажет ететін мемлекеттік қызметкерлерге жер учаскелерін
беру тәртібі туралы қаулысы;
в) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 22 желтоқсан 1997 жылы № 1813
Кондоминимум ғимаратының меншік иелеріне жер учаскелерін беру тәртібі
туралы қаулысы.
Жерге жеке меншік құқығы түсінігінің енуі ипотеканың дамуына әсер
етеді, өйткені ипотекалық несиелеудің негізінде меншік құқығы немесе
салынатын жылжымайтын мүлікке шаруашылық иелік ету құқы жатыр.
Жерге жеке меншік азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғаларға
тиесілі жер учаскелерін пайдалануға, иеленуге және өз қалауынша жүзеге
асыруына Қазақстан Республикасы заңдылығымен бекітілген жағдайлар мен
шеңберінде құқық береді.
Азаматтардың жеке меншігінде жеке шаруашылық жүргізетін, мал
шаруашылығымен айналысуға және саяжайлық құрылыс үшін берілетін учаскелер
болуы мүмкін.
Азаматтардың және мемлекеттік емес заңды тұлғалардың жеке меншігінде
құрылысқа арналған немесе салынған өндірістік және өндірістік емес, соның
ішінде тұрғын үй ғимараттары, жерді қос алғанда, ғимараттарға қызмет етуге
арналған жер учаскелері болуы мүмкін.
Кондоминимум түсінігінде анықтама бере кеткен жөн. Кондоминимум
дегеніміз жылжымайтын мүлікке меншіктің формасы. Онда жылжымайтын мүліктің
бөлек бір бөліктері, оның ішінде жеке жер учаскелері азаматтардың заңды
тұлғалардың және мемлекеттің жекелеген меншігінде болады.
Ал бөлек меншікке кірмейтін жылжымайтын мүліктің бөліктері (үй
бойынша бөлінбейтін жер бөлігі, ортақ пайдаланудағы жерлер) ортақ меншік
құқығында жылжымайтын мүлік бөліктерінің меншік иелеріне жатқызылады. Жер
учаскесі ортақ пайдалану құқына жатуы мүмкін.
Мұндай меншік формасын қолдану, яғни пәтерлер мен тұрмыстық емес
ғимараттар пәтердің меншік иелерінікі болуы мүмкін, егер пәтерден тыс
орналасқан үйдің ортақ бөліктері, сондай-ақ үйге тиесілі жер участкесі осы
пәтерлер меншік иелеріне меншік құқығында немесе ортақ жерді пайдаланғанда
тиесілі болса (кондоминимум).
Егер жер учаскесінде ғимараттар орналасса, онда осы ғимараттарға
меншік құқығы (шаруашылық жүргізу, оперативті басқару) өзіне меншік құқығын
немесе осы ғимараттармен алынып жатқан жер учаскелерінің бөлінетін бөлігіне
тұрақты жерді пайдалану құқын береді. Жылжымайтын мүлік иесі ортақ жер
учаскелеріндегі жылжымайтын мүлікті иеленуге, пайдалануға және өз көзқарасы
бойынша жүзеге асыруға, тиісті ғимараттарды жоюға құқы бар, егер олар
заңдылық акт немесе келісім-шартпен бекітілген ортақ жер учаскелерін
пайдалану жағдайына қайшы келмесе.
Бірнеше пәтерлер мен тұрмыстық емес ғимараттар орналасқан үй бойынша
жер учаскелеріне құқық үйдің меншік иесіне беріледі.
Сервитут сөзінің де өз орны бар. Сервитут – жеке меншік құқығында
ие жерді пайдалану құқығында болып табылатын жер учаскелеріне азаматтар мен
заңды тұлғалардың шектеулі-мақсаттық пайдалануға құқылы.
Жер учаскелеріне кепілақы мен жерді пайдалану құқы бойынша ипотекалық
несиені қамтамасыз етуде кепілақы берушілер болып табылуы мүмкін:
а) жеке меншік құқығында жер учаскесі бар жеке және мемелекеттік
емес заңды тұлғалар;
ә) жер учаскесінде жерді пайдалану құқы бар жеке және мемлекеттік
емес заңды тұлғалар.
Кәсіпорын, ғимарат, пәтерлердің кепілақылары келісім-шарт жасасқан
соң күшіне енеді. Келісім-шарт жасасу, оның қатысушылары арасындағы
құқықтық байланыстарды бекітуге әкеледі, субъектілер арасында өзара
әркекеттестік тудырады, мақсаттарға жеткізеді, қатысушылардың
қызығушылықтарын қанағаттандырады, әрине онымен жасалатын тиісті
әрекеттерді жүргізу тәртібіне қойылатын талаптарды орындағанда.
Ипотекалық келісім шарт жазбаша түрде бекітіледі, кепілақы беруші мен
кепілақы ұстаушының және қарыз адамның (егер кепілақы беруші қарыз алушы
болмаса) қолы қойылады.
Ипотека құқы ипотекалық келісім-шарт тіркелген уақыттан бастап пайда
болады. Ипотекалық келісімді нотариалдық куәләндіру екі жақтың қалауына
байланысты жүзеге асырылады.
Ипотекалық келісім шарттың субъектілері болып табылатындар:
а) Ипотекалық келісім шарттың жақтары (кепілақы беруші) және
(кепілақы ұстаушы) –заңды және жеке тұлғалар;
б) Тіркейтін орын;
в) Біртекті кепілақылық реестрді ұстаушы.
Ипотекалық келісім шартта мыналар көрсетілуі қажет:
- кепілақы беруші мен кепілақы ұстаушының мекен-жайы, сондай -ақ
заттық тапсырушының, егер кепілақы беруші қарыз адам болмаса;
- негізгі міндеттемелердің мән-мағынасы, оның көлемі мен
орындалуы мерзімі;
- салынған жылжымайтын мүліктің орналасуы мен описі;
- кепілақы берушінің ипотека берілетін жылжымайтын мүлікке құқы;
- екі жақтың қайсысының болмасын арызы бойынша ипотекалық келісім-
шартта заңмен тыйым салынбаған келісімге келуі сияқты басқа
жағдайлар.
Кепілақы ұстаушы ипотека затын пайдалану арқылы алынған
табыстарын, өнімін, қарыздық міндеттемелерде басқа тәртіп көрсетілмесе өз
бетінше қалауына жұмсауына құқы бар. Кепілақы ұстаушының келісімі бойынша
кепілақы беруші ипотека затын өз бетінше пайдалануға құқы бар:
мүлікті шаруашылықты жүргізуге беру, жалға беру (егер заңмен шектелмесе)
Ипотека затын мұра бойынша беру үшін кепілақы ұстаушының келісімі
керек жоқ.
Ипотека затының зақымдануына немесе заң негізінде оған жеке меншік
құқығын доғару, сот бойынша тәркілеу жағдайында кепілақы беруші кепілақы
ұстаушының келісімімен кепілақы затын санаулы уақытта қалпына келтіруге
немесе басқа да жылжымайтын мүлікпен ауыстыруға құқы бар.
Кепілақы беруші зақымданудан ипотека затын оның толық сомасы бойынша
өз есебінен сақтандыруға міндетті; соның ішінде 1-ші тұлғалар тарапынан
талаптар мен қолсұғулардан сақтау керек. Ипотека затына шығын не зақымдану
қаупі туындағанда кешіктірмей кепілақы ұстаушыны хабардар ету керек, сондай-
ақ ипотека затын бөтен заңсыз иеліктен талап ету крек.
Кепілақы ұстаушы құжат бойынша және фактірлі ипотека затын сақтау
жағдайын, шартын, көлемін тексеруге құқы бар; ипотека затын шығын,зақым
келтіру, оның жағдайын төмендету қаупін төндіретін әрбәр тұлғадан ипотека
затына қол салуды тоқтатуды талап ете алады.
Ипотека бойынша келісім-шарт кепілақы берушінің айтарлықтай әрекет
еркіндігін қарастыруы мүмкін:
- салынған мүлікті міндеттеме бойынша қарыз алушыға аудару
мүмкіндігі;
- мүлікті жалға беру;
- кепілақы ұстаушының құқықтары ипотекалық куәлікті беру арқылы
бекітіледі. Ипотекалық куәлік заңды иесінің құқығын дәлелдейтін
ордерші құнды қағаз болып табылады;
- негізгі міндеттемелерді орындауға;
- салынған жылжымайтын мүлікке, негізгі міндеттемелерді орындау
мақсатында төлетіп алуға шақыру.
Ипотекалық куәлік бір данада құрастырылып, кепілақы ұстаушыға
беріледі. Ипотекалық келісім-шарттың барлық даналарында ипотекалық
куәліктің берілгендігі туралы белгі жасалады.
Ипотекалық куәлікті берумен оның одан әрі басқа иелерге беріліп
отырылуы үшін ипотеканың заты болып табылатын жылжымайтын мүліктің
орналасқан жеріне байланысты жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеу бойынша
бекітілген тәртіпте мемлекеттік тіркеуден өтуі қажет.
Ипотекалық куәлік бойынша құқық беру басқа адамның пайдасына
ипотекалық куәлікте беру туралы жазуларды енгізіп, ипотекалық куәлікті осы
тұлғаға беру арқылы жүзеге асырылады. Беру бойынша жазуларда ипотекалық
куәлікте көрсетілген кепілақы ұстаушының қолы болуы тиіс.
Ипотекалық куәлік оны басқа тұлғаға ипотекалық куәліктің заңды
иесімен осындай тұлғалар арасында несиелік келісім-шартты немесе басқа да
міндеттемелерді қамтамасыз ету мақсатында беру арқылы салынуы мүмкін.
Ипотекалық куәлік кепілақымен қамтамасыз етілген міндеттемені
орындамағанда ипотекалық куәліктің кепілақы ұстаушысы ипотекамен қамтамасыз
етілген негізгі міндеттеме бойынша құқықтарды оған беруін талап етуіне
болады, осындай құқықтарды аударуға бас тартқан жағдайда ипотекалық
куәліктің кепілақы ұстаушысы ол құқықтарды сот негізінде аударуды талап
етуі мүмкін.
Ипотекалық куәліктің кепілақы ұстаушысы немесе сотпен ипотекалық
куәлікке құқық аударылғанда ипотекалық куәлік шарты негізінде немесе
негізгі міндеттемелерге сәйкес ипотека затын төлетуге құқы бар.
Ипотеканы жүзеге асыру нәтижесінде алынған сомалар ипотекалық
куәліктің кепілақы ұстаушысының қарызын өтеу үшін айналымда жүреді, ал
қалған сома ипотекалық куәлікті салған тұлғаға беріледі. Ипотекалық
куәліктің кепілақы ұстаушысы мен кепілақы берушінің арасындағы келісім
бойынша ипотекалық куәлікте арнайы кепілақылық беру бойынша жазу болуы
мүмкін. Ол кепілақы ұстаушыға белгілі уақыт өткеннен кейін ипотекалық
куәлікті алынған ақшадан ипотекалық куәлікпен кепілақылық қамтамасыз
етілген міндеттеме сомасын ұстап қалу үшін сатуға құқық береді.
Қарыздық міндеттеме әрекет ету мерзімінде қарыз алушы салынған
жылжымайтын мүлікті пайдалану мүмкіндігі мен оған құқықты жоғалтпайды
Осыған байланысты оған анықталған міндеттер жүктелуі керек. Сондықтан
келісім-шарттың бұл бөлімінде қарыз алушының келесідей міндеттері
жүктеледі:
- кепілдік болып табылатын жылжымайтын мүлік бойынша барлық
салықтарды төлеу;
- салынған мүлікті сақтандыруға қолдау көрсету, несие берушінің
өрт, дауыл сияқты мүлігіне зақым келсе жапа шегуден сақтау
үшін;
- мүлікті әрқашан да жақсы қалыпта сақтау;
- мүлікке ірі өзгерістер енгізбес бұрын несие берушіден рұқсат
сұрау.
Осы міндеттемелердің қайсысын болса да орындамау қарыз алушының
қарыз міндеттемелерін орындамау болып табылады. Мұндай жағдай болғанда
қарыз алу бойынша құжаттар аз уақыт қана қызмет етеді (30 күн), осы уақыт
арасында қарыз алушы өзінің міндеттерін орындап, қарыз міндеттемелеріндегі
ауытқуларды қалпына келтіруге мүмкіндік бар. Ал, егер бұлай болмаса, несие
беруші қарыз адамды қарыздық міндеттемені қайта сатып алу мен қарыз
міндеттемелері бойынша ақша алуын шектеуге құқы бар.
Келісім-шартқа несие беруші өз несиесін қайтару мерзімін ұзарта алады
деген баптарды қосады. Бұл несие беруші қарыз алушыдан қарыздық
міндеттемелерде көрсетілген бірнеше жыл бойы бөлшектеп төлеуге қарамастан
қарыздың барлық сомасын тез арада талап ету. Егер құжаттарда мұндай
жағдайлар мен баптар көрсетілмесе, онда несие беруші төлемдерді төлеу
шарттары бұзылғанда сотқа жүгінуге тура келеді.
Қарыздық міндеттемелердің басқа жағдайлары – егер қарыз алушы қарыз
шарттарын бұзған жағдайда несие беруші салынған мүлікті өз қорына алады.
Міндеттемелерді бұзу – қарыз алушымен ағымдағы төлемдердің төленбеуі.
Қарыз алушы салықтар мен сақтандыру премияларын төлемегенде немесе
мүлікке қажетті жөндеу жұмыстарын жүргізуден бас тартқан жағдайда несие
беруші онымен берілген кепілдікті (жылжымайтын мүлік түрінде) қорғау
шараларын қолдана алады.
Мұндай ауытқуларды қалпына келтіру үшін несие берушінің кеткен
ақша қаражаттары қарыз сомасына қосылады, не болмаса тез арада қарыз
адамнан төлетіп алынады.
Көптеген несие берушілер қарыз алушылардан резервтік қорды (жабық шот
немесе 3 жақтан шот) жылжымайтын мүлікке болашақ салықтарды төлеу мен
сақтандыру премияларын төлеу үшін қамтамасыз етуді талап етеді.
Кепілақыға несие берілген кезде қарыз алушы жылжымайтын мүлікке
төленбеген салықтарды жабу үшін ақша қаражаттарын аударатын қор ашады, ол
қарыз адамның несие берушіге жылжымайтын мүлікке арест құқығын берген
күннен бастап есептелініп, ағымдағы айдың соңына дейін жалғасады.
Егер жаңа сақтаныдру полисі жаңадан сатылып алынса, сақтандыру
приемияларын төлеу үшін қор қарыз адамның салықтары мен сақтандыру қорлары
бойынша жылдық жауапкершіліктің 112 бөлігін енгізу арқылы ашылады. Сонымен
қарыз адамның несие өтеуі бойынша ай сайынғы төлемі пайыз мөлшерінен,
қарыздың негізгі мөлшерін төлеуден және салықпен сақтандыру қорларынан
тұрады.
Жылжымайтын мүлікке кепілақылық несиелеу жүзеге асырылғаннан кейін,
несие беруші мүлікті болашақ сатып алушының қарызды өз мойнына алуына жол
бермеуге тырысады, әсіресе алғашқы қарыз алушы адамның бекіткен нормасында.
Мұндай мақсатпен кейбір несие берушілер қарыздың міндеттемеге мүлікті
иесіздендіру жағдайын қарастырады. Берілген жағдай бойынша қарыз адам
мүлікті басқа адамға сатса және ол өзіне қарызды алуға келісімін берген
жағдайда несие беруші сатып алған адамнан қарыздың толық сомасын қайтаруын
немесе ағымдық пайыз мөлшері бойынша төлеуін
талап ете алады.
Көптеген қарыздық міндеттемелер бойынша құжаттарда оларды жоққа
шығару жағдайы қарастырлған.
Егер қарыз толық өтелсе, несие беруші кепілақыны босатуды рәсімдеу
керек. Бұл құжат қарыз алушыға жылжымайтын мүлікке бұрын несие
берушіге берілген барлық құқықтарын білдіреді.
Бұл құжатты тіркеу арқылы мүлік иесі бұрын салықтарды төлемегені үшін
оның мүлігіне салынған арест құқығын қайтарып алады. Егер қарыздық
міндеттеме үш жаққа тіркелген беру актісіне сәйкес берілсе кепілақыны
босату қарыздық міндеттеме және басқа да кепілақылық құжаттарды берген
тұлғамен рәсімделуі тиіс.
Несие беруші қарыз адамның қарыздық міндеттемесін қайта сатып алу
құқығынан айыруы мүмкін, егер қарыз адам қосымша кепілақы құжаттарда
қабылданған несиені өтеу бойынша міндеттемелерді не болмаса басқа
міндеттемелерді бұзған жағдайда.
Қазіргі кезде кепілақылық құжаттар бірнеше заңдылық акітлерімен
реттеледі:
- кепілақылық құқықтың орталық көзі болып Қазақстан
Республикасының Азаматтық кодексі табылады;
- кәсіпорын, ғимарат, пәтерлер кепілақылары жер учаскелері мен
басқа да жылжымайтын мүлікке құжаттар арнайы заңдылық акт
ретінде 23 желтоқсан 1993 жылғы Жылжымайтын мүлікке ипотека
туралы Заң күші бар Жарлығымен реттеледі;
- жер учаскелерінің ипотекасына ерекшеліктер мен оларға құқықтар
Қазақстан Республикасының Президентінің 22 желтоқсан 1995 жылғы
Жер туралы Заң күші бар Жарлығы;
- жылжымайтын мүлік ипотекасы да Қазақстан Республикасының
Президентінің 25 желтоқсан 1995 жылғы Жылжымайтын мүлікке
құқықтар және олармен жасалатын шарттарды мемлекеттік тіркеу
туралы Заң күші бар Жарлығы;
Кепілақылық қатынастар банк сомасында Қазақстан Республикасының
Ұлттық банкісінің заң күші бар нормативті актілерімен реттеледі, ол
Азаматтық кодекс және жылжымайтын мүлікке ипотека туралы жарлыққа сәйкес
қабылданған.
Ипотеканы несиелеуде қарызбен оны қамтамасыз ету қаражаттары бойынша
келісімдер несиенің басқа түрінен өзгешелеу (ерекше заңдылық нормаларды
қолдануды көздейді).
Оның негізгісіне қарыздары үшін мүлікті мәжбүрлеп ұстау құқығы
жатады. Бөтен жылжымайтын мүлікке заттық құқық-негізгі талапты
қанағаттандыру салынған мүлік құны бойынша мүмкіндіктен тұрады.Бұл құқықтың
мәні қарыз адам өзінің міндеттемелерін орындамағанда, мысалы қарыз
мерзімінен асып кетсе несие беруші осы талапты қанағатандыру үшін салынған
жылжымайтын мүлік құнынан алады.
Қарыздары бойынша көп уақыт пен мүлікті мәжбүрлеп қалдыру көп уақыт
пен күшті талап етсе, сонымен қоса қарыз беруші мен қарыз алушыдан шығындар
шығады.
Жылжымайтын мүлікке жек меншік құқығын беру заңдылық құжаттары арқылы
жүзеге асырылады, оны басқаша меншік құқығын беру актісі деп атайды.
Қарыздары бойынша мүлікті ұстап қалу құқы қарыз берушіге тек меншіктің
заңды иесімен беріледі.
Несие беруші ретінде банк немесе басқа несие мекемелері басқа несие
берушілер ипотекасымен салыстырғанда қарыздары бойынша бұл мүлікке арест
салу құқығының жоқ екендігіне сенімді болуы керек, мысалы, иесімен салықтар
төленбегенде. Бұл қорғаушының көмегін қажет етеді. Қорғаушы заңды иесін
анықтап, қорытынды береді. Қорытындыда осы мүлікке қатысты барлық талаптар
аталуы тиіс.
Жылжымайтын мүлікке кепілақы-бұл меншікті сатып алу әдісі емес, тек
салынған мүлік құнынан несие берушінің талаптарын қанағаттандыру формасы.
Өзінің кепілақылық құқығын жүзеге асыруын, яғни салынған мүлікті төлетіп
алуды тек сот тәртібі негізінде жүргізе алады.
Егер қарызды өтемесе, қарыз адамды салынған мүлікті қайта сатып алу
құқығынан айыру ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесінің талдауы
көрсетіп отырғандай оңай процедура емес.
Заңнамаға сәйкес қарыздық міндеттемеде көрсетілгендей қарыз адам
мүлікті қайта сатып алуға құқы бар. Ол қарыз адамға қарыздық міндеттеме
бойынша қарызды өтеуге және белгілі уақыт аралығында меншікті қайта сатып
алу мен сату құқығынан айырмай тұрған жағдайда қайта сатып алу мүмкіндігі
бар.
Ипотека жүйесі дамыған елдердің заңдарында қарыз адамның қайта сатып
алуға құқығы оны сатқаннан кейінгі 2 айдан 2 жылға дейін деп көрсетілген.
Заңдаманың тағы бір маңызды кепілақылық құқықтағы заң нормасына
кепілақылық нақтылығы жатады. Бұл норма кепілақылық құқық объектісі болып
табылады. Бұр норма заңмен нотариалдық тәртіпте жылжымайтын мүлікті тіркеу
жолымен қамтамасыз етіледі.
Жоғарыда айтылғандарды қорытындылай келе, ипотекалық міндеттемелер
нарығы жылжымайтын мүлікпен жасалатын шарттардың барлық аспектілерін
қарастыруды талап етеді. Біздің әлеуметтік-экономикалық жағдайда мүлікті
қайта сатып алу құқы мен нақты
қарастырылған меншікті қайта сатып алу құқығынан айыру процесі ерекше мәнге
ие болады. Мысалы, азаматтардың көпшілігінің тұрғын үйі біреу ғана. Заң бұл
жағдайда оны алдыңғы меншік иесінен айыра алмайды, өйткені оның тұратын
жері жоқ. Бұл жағдайда қайта сатып алу құқығынан айыру процедурасы белгісіз
уақытқа созылуы мүмкін, ол гиперинфляция жағдайында мүлік құнының өзгеруіне
әкеледі. Сонымен қоса, кепілақыны сот органдары арқылы жүзеге асыру
процедурасы толық көлемде жасалмаған. Басқа жағынан тұтынушылардың
құқықтарын қорғауды қамтамасыз ететін заңдар керек.
2. Қазақстан банктерінің тұрғын үй несиелеу саласындағы тәжірибесі
2.1.Қазақстан Республикасындағы баспананы қаржыландыру жағдайы
Қазақстан Республикасының тұрғын үй саласындағы нарықтық
қатынастардың дамуы туралы келісім 1991 жылы басталды. Сол кезде тұрғын үй
нарығының қалыптасуына себебін тигізген заң шығарушы актілер қабылданған
болатын. Тұрғын үй саласын мемлекет иелігінен алу саясатын жүргізудің
нәтижесі болып тұрғын үйлердің басым бөлігі жеке меншік иелікке беріуі
болып табылады. 1995 жылы тұрғын үйдің жалпы қорының 91,5 %-і мемлекеттен
тыс меншік түрінде болды.
Тұрғын үй қорын жекешелендіруді белсенді жүргізу мен тұрғын үй
негізінде пәтерлер иелерінің кооперативін (КСК) құрудың нәтижесінде
мемлекет, әсіресе қала әкімшілігі өз мойнынан тұрғын үй қорына қызмет
көрсетуді ұйымдастыру мен қаржыландыру жүгін түсірген болатын. Онымен енді
КСК айналысатын болады.
Қазіргі жағдайда мемлекет тұрғын үй құрылысын қаржыландыруды қойды,
ережеден тыс Қазақстан Республикасының жаңа астанасы Астана қаласының
құрылысы бола алады. Муниципалдық құрылыс мүлдем жүргізілмейді деуге
болады.
Мемлекет құрылыс секторына көмек көрсетпеуі құрылыс көлемінің
қысқаруына алып келді. Мемлекет іс жүзінде кезек тұрғандарға баспана беруді
қойды, олардың саны 46 мың адамға жетті. Қазақстан Республикасында баспана
жағдайларын жақсартуды қажет ететін адамдар саны өсіп келеді.
Қазақстан тұрғындарының баспана мәселесінің шешілуі тұрғын үйді
бюджеттен тыс қаржыландыру формаларымен, тұрғын үй нысаналарының құрылысын
банкпен несиелеудің дамуымен, азаматтарды ипотекалық тұрғын үй несиелеудің
кең жайылуына арнайы жағдай жасаумен тікелей байланысты.
Бүгінгі таңдағы ипотекалық тұрғын үй несиелеудің дамуы бірнеше
проблемаларға кездеседі. Олардың негізгілері келесі маңызға ие:
- ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеудің қаржалаық базасы
ретінде банктерде ұзақ мерзімді қорлардың (ресурстардың) болмауы; депозит
түрінде тартылған ақшалардың төмен мөлшері; көптеген банктердің шетел
инвесторларының арзан және ұзақ мерзімді ресурстарына қол жеткізе алмауы;
- ішкі қаржы нарығындағы қаржы қорларының тым жоғары
бағаға ие болуы. Ол несие бойынша жоғары пайыздықмөлшерлеме
бекітіп, оларға несиені тұтыну мүмкіндігі бар көпшіліктің қолдарының
жетпеуі;
- 1999 жылдың сәуірінде теңгенің девальвациясынан кейін
халықтың айтарлықтай нақты табысқа жетуі; доллардың өсуіне байланысты
табыстың индекстеуінің болмауы; халықтың басым көпшілігінің табысы
(70пайызға дейін) доллардан бөлек теңгемен өлшенуі;
- халықтың төмен төлем қабілеттік сұранысы;
- қозғалымсыздық нарығында қолайсыз жағдайдың болуы:
а) тұрғын үйге, Қазақстан қалаларының көпшілігінде тұрғылықсыз
қозғалымсыздық нысаналарының бағасының төмендеуі және кепілдің сәйкес
келген құнсыздануы;
ә) құрылыс ұйымдарының жаңа тұрғын үй салуға қызығушылығының, себебі
жаңа үйлердің бағасы екінші қайтара баспана нарығында біршама асады да,
нәтиже ретінде жаңадан салынған үйлердегі пәтерге деген сұраныс төмен
болады;
б) баспана құрылысының құрылымының кемшіліктері, құрылыс ұйымдары
орташа қамтамасыз етілген халық үшін арналған типтік баспана салуға емес,
элиталық ұзақ мерзімді баспана салуға бағытталуы;
в) екінші қайтара баспана нарығында сапасыз тұрғын үйдің елеулі
үлесі, бұл болашақта жаңа құрылыстың аз көлемде баспана нарығының
қысқаруына әкеледі;
г) ипотекалық нарық субъектілері үшін қозғалымсыздық мүлік туралы
стандартқа келтірілген, жіктелген, баршаға қолжетерлік ақпарат (баға,
нарық құрылымы мен сапа және т.б.);
ғ) жылжымайтын мүлікпен кепілді дербес бағалау институтының дамымауы;
д) жылжымайтын мүлікті, сонымен қатар азаматтардың өмірі мен еңбек
қабылеттілігін сақтандыру жүйесінің нашар дамуы;
е) ипотекалық несиемен жұмыс істеуге дағдыланған банк мамандарының аз
болуы.
Аталған қиындықтарға қарамастан, банктер ипотекалық несиеге назар
аударып, оны болашағы бар қызмет түрі ретінде қарастырып отыр. ҚР
Президенті соңғы жолдауында туындап отырған мәселелер жайлы айтып өткен
болатын:
Бізде тұрғын үй бағдарламасы іске асырылып жатқанына үшінші жыл
. Осы уақыт ішінде біз оның артықшылығын бағалауға толығымен көз
жеткіздік.
Тек 2005 жылы ғана қаржыландырудың барлық көздері бойынша
бағдарламада көрсетілген 3 миллион шаршы метрдің орнына 5 миллионнан астам
шаршы метр тұрғын үй пайдалануға берілді , бұл 2004 жылғы деңгейден 1,8
есеге көп .
Осы саладағы табыстар мен кемшіліктерді тыңғылықты зерделеп
Тұрғын үй бағдарламасына түзетулер енгізу керек .
Жеке тұрғын үй құрылысын кең ауқымда дамыту үшін ынталандыру
жағдайларын жасауымыз керек.
Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша тұрғын үй сатып алуға табысы
жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін одан әрі
дамыту керек .
Елімізде тұрғын үйді жалға беру рыногын әлемдік стандарттарға
сай дамытып оны мемлекет үшін ашық, бизнес үшін тартымды ету керек
Алматының бірқатар банк қызметкерлерімен кездесу Қазақстандағы
ипотекалық несиелеудің қалыптасу және даму үрдісіне банктердің әзірлігін
айқындатты. Ипотекалық неиселеудің дамуы үшін Қазақстанның экономикасындағы
бағдарланған жағымды тенденциялардан туындайтын біршама негіз қаланған.
Айта кететін жағдай, бірте-бірте ай сайын жалақысын 300-ден 1200 АҚШ
доллары құрайтын табысы бар халықтың орта табысының қалыптасуы байқалып
отыр, олар ипотекалық несиелеудің негізгі әлеуметтік тұтынушылары болып
табылады. Табыстың мұндай деңгейі шетел компанияларында, мұнай және металл
өндірісінде, энергетикамен байланыста, қаржы және консалтинг фирмаларында
қызмет етушілерге тән. Қазіргі кезде бірқатар кәсіпорындар таратылып, қайта
құрылып, кейбіреулері айтарлықтай қаржылық нәтижеге жетті. Мұндай
құрылымның қызметкерлері тұрақты табысқа ие. Бұл компания қызметкерлерімен
байланысты қауіп жоққа шығарылып, мұндай қарыз алушылар банк қызығушылығын
тудырады. Өткендегі статистика бойынша Агенттік төрағасы, ал қазіргі кезде
Экономика Министрінің бағалауынша, халықтың 5 % ипотекалық бағдарламаға
қатысу мүмкіндігі бар, өзінің табыс деңгейі бойынша төлеу қабілеттілік
критерийге сәйкес келеді. Оған сәйкес қарыз алушы отбасы табысының 30 %
ипотекалық несиеге жұмсайды.
Ипотеканың дамуының тағы бір факторы болып зейнетақы реформасының
ұтымды жүргізіле бастауы болып табылады. Оның нәтижесінде мемлекеттік емес
зейнетақы қорларының құрылу жүйесі қалыптасып, олардың ақшаларымен жұмыс
істеу (зейнетақы активтері басқару бойынша компаниялар арқылы (КУПА-ЗАБК))
жүйесі құрылды.
Үйлесімді жағдай жасалған кезде зейнетақы қорларының ақшалары (мамандардың
бағалауынша жекеменшік зейнетақы қорда 120 млн. доларға дейін ақша бар)
банктерге ұзақ мерзімді ипотеклық несиелеу үшін қажетті ұзақ мерзімді
ресурс бола алады. Мысалы, зейнетақы қорларына ипотекалық облигацияларға
активтердің жалпы сомасынан ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ..3
1. Ипотекалық несиелеудің теориялық және
құқықтық аспектілері
1.1. Ипотекалық несиелеудің мәні ... ... ... ... ... ... ... ... ...5
1.2. Ипотекалық несиелеудің құқықтық негіздері ... ... 12
2. Қазақстан банкілерінің тұрғын үй несиелеу
саласындағы тәжірибесі
2.1. Қазақстан Республикасындағы баспананы
қаржыландыру жағдайы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..21
2.2. Қазақстан Республикасында ипотекалық
несиелеу жүйесін
талдау ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ..31
2.3.Акционерлік Қоғам БанкКаспийскидің ипотекалық
несие берудің анализі ... ... ... ... 38
3.Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
несиелеудің даму мәселелері мен болашағы
3.1. Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесі ... ...53
3.2. Қазақстан Республикасында ипотекалық
несиелеудің даму стратегиясы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .59
Қортынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... .63
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... .
Кіріспе
Жақын арада Қазақстандық қаржы мамандары мен банк қызметкерлері
арасында ипотека термині әлі де беймәлім болатын. Ипотекалық
несиелендірудің іске асу механизмі туралы санаулы мамандардың ғана
жалпылама білімі болған, ал кәсіби тәжірибемен іс жүзінде ешкім
кездеспеген.
Алайда, Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының пайда болуы мен
дамуына байланысты бұл сферадағы жағдай күрт өзгерді.
Біріншіден, жылжымайтын мүлік нарығының кең көлемділігі таң
қалдырады: бүгінгі күні сатуға арналған барлық қозғалмайтын мүлік
объектілері жүздеген миллиард доллартеңгеге бағалануда.
Екіншіден, талапкердің кәсіби мамандануы өсуде. Қазір жылжымайтын
мүлік нарығының әрбір сегментінде өзінің белсенділігі мен мамандануы
арқасында бәсекелестерін басып озатын сөзсіз көшбасшылар бар.
Үшіншіден, нарықтың көпдеңгейлілігі. Бүгінгі таңда жылжымайтын мүлік
нарығында пәтерлер мен тұрмыстық емес ғимараттар, коттедждер мен офистер,
құрылысқа арналған учаскелер, аяқталмаған құрылыс объектілері мен жерді
жалға беру құқығы, бау-бақшалық учаскелер айналысқа түсуде.
Жылжымайтын мүлік нарығының жақсы дамып, жұмыс істеуі ипотекалық
несиелендірудің перспективаларын анықтайды.
Тұрғын үй мәселесі Қазақстанда кез-келген отбасын қобалжытатын
жағдай. Бұл сұрақтың шешімін Батыс елдерінде ондаған жылдар бойы пайдаланып
келе жатқан ипотекалық несиелендіру жүйесін қолдану арқылы табуға болады.
Елдегі потенциал орасан зор. Сонымен қоса, ипотекалық несиелендіруді
ұйымдастыру үшін осы дипломдық жұмыста қарастырылатын бірнеше сұрақтарды
шешу керек. Ипотека, әрқашан жылжымайтын мүлік залогымен шартталуына
байланысты, несиені қамтамасыз етудің бірден-бір сенімді әдісі болып
табылады. Нарықтық қатынастардың даму шегіне байланысты біздің елімізде
ипотекалық несиелендіруді дамыту қажеттілігі өсе түсуде.
Ипотеканың дамуы сәйкес экономикалық жағдайларсыз мүмкін емес,
мысалы: залогқа берілетін заттың иесінің болмауы, яғни жер мен жылжымайтын
мүлікті тек залогқа беретін зат иесі ғана сала алады.
Қазіргі уақытта ипотеканың нормативті-құқықтық базасы саласында
мәселелер шешіліп жатыр. Коммерциялық құрылымға қызмет етудің жаңа әдістері
мен капитал нарығында тиімді жұмыс істейтін ипотекалық несиелендіру
жүйесінің институтционалдық құрылымының оптималды формаларын қалыптастыру
бағыты бойынша ізденістер жүріп жатыр. Сондай-ақ, жеке дара тұлғаларға
қызмет көрсетуді дамыту жұмыстары да назардан тыс қалған жоқ.
Берілген мәселені зерттеу, ипотекалық несиелендіру жүйесіеің
толыққанды қызмет етуін анықтап, дамыту тек халықтың тұрғын-үй мәселелерін
ғана шешіп қоймай, сонымен бірге жалпы Республика экономикасына да оң
әсерін тигізеді. Міне, сондықтан берілетін тақырып өзекті мәселелердің бірі
болып келеді.
Дипломдық жұмыстың мақсаты – ипотекалық несиелендіру жүйесінің
теориялық және тәжірибелік аспектілерін зерттеу.
Дипломдық жұмыстың көздейтін мәселелері:
- Экономикалық құбылыс ретінде ипотекалық несиелендірудің мәнін
зерттеу;
- Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің нормативті-құқықтық
базасын қарастыру;
- Ипотеканы дамыту мақсатында дамыған елдердің тәжірибесін ашып
көрсету;
- ҚР-дағы ипотекалық несиелендіру жағдайын КаспийлікБанк АҚ-н
мысалға ала отырып зерттеу;
Зерттеу объектісі КаспийлікБанк АҚ-ы болып табылады.
Берілген жұмыстың теориялық-әдістемелік базасы ретінде ҚР-ның
заңдылық актілері, Президент жарлықтары, ипотекалық сұрақтар бойынша
отандық және шетел ғалым – экономистерінің еңбектері, сондай-ақ
периодикалық басылым мен статистикалық жинақтардан материалдар алынады.
1. Ипотекалық несиелеудің теориялық және құқықтық аспектілері.
1.1. Ипотекалық несиелеудің мәні
Ипотекалық несиелеу – жылжымалы мүлікті залогқа беру арқылы сатып
алушыға ұзақ мерзімге несие беретін банктік қызмет.
Ипотека термині алғашқы рет б.э.б. VІ ғ. Грецияда пайда болды. Ол
сол кездің өзінде – ақ несие берушінің алдында жауапкершілікті белгілі бір
жер иелігімен қамтамасыз ететін болған. Ол үшін міндеттемелер рәсімделіп,
жалға алушының территориясының шекарасында столб қойылып, онда берілген
меншік бекітілген сома бойынша несие берушінің талаптарын қамтамасыз етеді
деген жазулары болған. Ипотека деген атқа ие болған мұндай столбта жер
иесінің барлық келіп түсетін қарыздары көрсетіліп отырған. Грек тілінде
hypoteka - тіреуіш (подпорка) мағынасын білдіреді.
Кең мағынада, жүйе ретінде ипотекалық несие – ипотекалық несиені
беретін процесстің өзін, капитал нарығынан қаржылық ресурстарды тарту
механизмін, жылжымайтын мүлік нарығындағы жүргізілетін операцияларды
біріктіретін көп факторлы біртұтас механизм болып табылады. Сонымен қоса
бұл несие беруші мен қарыз алушының ғана мүдделерін ескеріп қоймай,
инвестор, роялтор, құрылысшы, сақтандыру компанияларының және нарықтың
басқа да субъектілерінің қызығушылықтарын қарастырады. Ипотеканың екінші,
кең мағынадағы анықтамасының бар болғанына және ипотекалық несие
жүйесінің басқа да блоктарының маңыздылығына қарамастан, оның негізін
несиелік қатынастар құрайды. Осыған байланысты ипотекалық несиені біз
бірнеше нарықтарда ипотекалық активтерді беру, қызмет көрсету, сату,
қауіпсіздендіру бойынша қалыптасатын қатынастардың жүйесі ретінде
қарастырғанымыз дұрыс сияқты.
Бүгінгі таңда экономикасы дамыған елдердің ипотека нарығы қалыптасып,
белсенді түрде дамып келеді.
Ипотеканың негізінде міндеттемелердің орындалуын қамтамасыз ету
жатыр, оның негізінде несие беруші залогпен қамтамасыз етілген міндеттемені
қарыз алушы орындамаған жағдайда осы мүлік иесінің (залог беруші) басқа
несие берушілер алдында салынған мүлік құнынан қанағат алуға құқығы бар.
Ипотека – салынған жылжымайтын мүлік немесе оның үлесі залог
берушінің не үшінші жақтың пайдалануында және иелігінде қалатын залогтың
бір түрі. Салынған мүліктің залог берушінің пайдалануы мен иелігінде қалуы
ипотеканың квалификациялық белгісі болып табылады.
Ипотекалық несиені беру техникасы мен жағдайлары көптеген факторларға
байланысты, бірақ басымырақ келетін фактор несиелеу объектісі – жылжымайтын
мүлік түрі болып келеді. Ипотеканың объектісі болып табылатындар:
- айналымдағы тауар залогы;
- қайта өңдеу процесіндегі тауар залогы;
- жылжымайтын мүлік;
Айналымдағы тауар залогы – бұл қарыз алушының тек қарыздың
белгілі бір бөлігін өтеген немесе шығатын (шығып отыратын) тауарларды басқа
да бірдей не одан артық сомадағы құндылықтармен ауыстырған жағдайда ғана
салынған құндылықтарды өткізуге құқығы бар екендігін білдіреді.
Қайта өңдеудегі тауар залогы - қарыз алушы өзінің өндірісінде
салынған шикізат, материал, жартылай дайын өнімдерді қайта өңдеуге құқығы
бар, бірақ мұнымен қоса залогтық құқық өндірілген жартылай дайын өнімге,
дайын өнім және тиелген тауарларға тартылады дегенді білдіреді. Алайда
залогтың кең тараған түрі жылжымайтын мүлік болып табылады. Бұлар жер
учаскелеріне залог, сонымен қоса мекеме, құрылыс және басқа да жермен
байланысты мүліктер.
Жер учаскелерінің кепілақы затына және жерді пайдалану құқығы болып
кепілақы берушінің жеке меншігіндегі жер учаскелері, сонымен қатар жалпы
жерді пайдалану мен жалпы жеке меншіктегі жер үлесі болып табылады.
Кәсіпорын немесе жалпылама ретінде басқа да мүлік кешенінің ипотекасы
оған кіретін мүліктің (жылжитын, жылжымайтын) құрамына кепілақы құқығын
береді: талап ету құқы мен басқа да құқықтар. Егер заңмен немесе келісім-
шартпен басқасы қарастырылмаса ипотека кезінде сатылып алынуға да құқы бар.
Банкрот болуына байланысты, іс қозғалған немесе тарату туралы шешім
қабылданған кәсіпорын үшін ипотека берілмейді.
Кәсіпорын ипотекасы ақшалай міндеттемелермен қамтамасыз етілуі
мүмкін, егер оның сомасы кәсіпорын активтерінің құнының жартысынан кем
болмаған жағдайда.
Ғимарат, құрылыс сияқты жыжымайтын мүліктің бөлек объектісінің
ипотекасы сол ғимарат орналасқан жер учаскесінің және сол келісім-шартының
ипотекасымен бір уақытта қарастырылған.
Тұрғын үй мен пәтердің ипотекасының да өзіне тән ерекшеліктері
болады. Тұрғын үй мен пәтерлердің ипотекасы оларға құрылыс, күрделі жөндеу
жүргізу үшін берілетін қарыздар.
Тұрғын үй мен пәтерлердің ипотекасының объектісі болып табылуы үшін
меншік иесі мен оның отбасы басқа жерде тұрып, сол ғимаратта бекітілген
нормалар бойынша тиісті тұрғын аудандары болуы шарт. Ипотека барлық ақша
міндеттемелерін қамтамасыз ету үшін соның ішінде несиелік келісімдер
бойынша міндеттемелерді қоса алғанда.
Бұрыннан келе жатқан міндеттемелерді орындауды қамтамасыз етудің
кепілдік сияқты әдістері қазіргі кезде тәжірибелік мағынасын жоғалтқан,
өйткені төлем кризисі жағдайында жақсы кепіл берушіні табу өте қиын және
несие беруші кепіл берушінің төлем қабілеттілігін тексеру мүмкіндігінен
айырылады.
Міндеттемелерді қамтамасыз ету әдісі ретінде ипотеканың сенімділігі
бірқатар артықшылықтарымен түсіндіріледі: Ипотеканың заттық-құқықтық сипаты
бар, банктік кепілді, бір адамның жауапкершілігін өз мойнына алғанда
(поручительство) несие беруші қарыз алушы тұлғаға сенеді. Ал кепілдік
міндеттемелерде қарыздарды өтеуді қарыз адам емес зат атқарады.
Бұл айырмашылық кепілдің өзінің мағынансынан туындайды. Кепілмен
қамтамасыз етілген міндеттеме басқа да несие берушілер алдында салынған
мүлік құнынан қанағат алады.
Қарыз алушы үшін міндеттемені орындау мүліктен айырылу немесе мүлік
құқығынан айырылу қорқынышы арқылы ынталанады.
Жылжымайтын мүлік несиені қамтамасыз ету үшін пайдаланылады, сонымен
бірге бір уақытта қаржыландыру объектісі болып табылады. Ипотекалық
несиенің қызмет ету мерзімі 20-35 жыл. Кепілге жылжымайтын мүлікті несиелеу
процесі басқаша ипотекалық жүйе деп те аталады. Ипотекалық жүйе өзіне
ипотека бойынша шарт жасауды, жылжымайтын мүлікті иемденгендегі жағдайын
анықтаудағы тәртіпті және ол бойынша әрбір кезеңге қарыздарды біріктіретін
экономикалық және заңдық жүйесі.
Ипотекалық несиелеу жүйесі екі бағыттан тұрады: шаруашылық
субъектілері мен халыққа ипотекалық несиелерді беру.
Екінші деңгейлі нарықтарда ипотекалық несиелерді сату, ол несиелеуге
керекті қосымша ресурстарды тартуды қамтамасыз етеді.
Бірінші бағытпен көбінесе ипотекалық банктер жұмыс істейді. Екінші
бағытпен мүлік кепілімен қамтамасыз етілген ипотекалық банктердің
активтерін сатып алатын және ипотекалық банктің базасының негізінде өз
атына құнды қағаздар (облигация) шығаратын қаржы компаниялары мен қорлары
жұмыс істейді. Құнды қағаздардың өтімділігі жоғары болады. Ипотекалық жүйе
өзіне ипотека бойынша шарт жасауды, жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген
және инвестицияға ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкіндік береді.
Кейбір қаржы компанияларының міндеттемелеріне шет елдік мемлекет
кепіл болады, ол оның сенімділігін арттырады.
Ипотекалық нарық – банк және басқа да мекемелермен тұрғын үй
мақсатында берілетін және ресурстарды тарту үшін қаржылық активтерді
нарықта орналастыру бойынша ипотекалық несие нарығы.
Ипотекалық нарық – қор нарығының ипотекалық сегментімен банктік
қызмет көрсету нарығының сегменті негізінде қалыптасады. Ипотекалық
несиелеу нарығы бірінші және екінші деңгейлі деп бөлінеді.
Бірінші деңгейлі нарықта несие беруші мен қарыз алушы бір-бірімен
сөзсіз келісім-шарт қатынастары негізінде ипотекалық несие беріледі және
сатылуы мүмкін. Мысалы, коммерциялық немесе ипотекалық банк азаматтарға
несие береді. Бірінші деңгейлі нарықтағы субъектілер арасында қатынастарды
құратын негізгі құрал-несиелік келісім-шарт болып табылады.
Бұны закладной (қарыздық міндеттеме) деп те атайды. Несиелік келісім-шартқа
қарағанда закладная терминіне пайдалану аяқталған болып есептеледі,
себебі берілген жағдайдағы жылжымайтын мүлік кепілі несиелеудің негізгі
шартына жатады. Қарыз алушы мен банктің арақатынасына, яғни қарыз алу
түріне және закладной формасына клиенттердің мүліктік жағдайы мен жалпы
әлеуметтік статусы, жылжымайтын мүліктің өзіндік ерекшеліктері, несие
клемі, қарыздық капитал нарығының жалпы жағдайы және тағы басқа көптеген
факторлар әсер етеді.
Схемалық түрде берілген нарықтық қатынастарды былай көрсетуге болады:
1 схема: Нарықтық қатнастар.
Клиент банктік несиелік келісім-шартқа отырып, несие сомасын өз
мерзімінде қайтару мен пайдаланғаны үшін пайыз төлеу бойынша өзіне
міндеттеме алған соң, ол ипотекалық жүйемен қарым-қатынас жасау
қажеттілігін азайтады.
Қарыз алушымен салыстырғанда банк туралы былай айта алмаймыз.
Банк өзінің ипотекалық нарықтағы қызметін тиімді ұйымдастырып, қамтамасыз
ету үшін біріншіден, клиенттермен екі жақты қатынастарды тиімді жүзеге
асырып, закладнойлар (қарыз-міндеттеме) портфелін толтыру болса, екіншіден,
клиенттерге ұсына алатын несие ресурстарын толықтыру.
Бұл мәселені шешу үшін банктің өзінің портфелінен ипотекалық нарықтың
маманданған басқа қатысушыларына закладнойларды (қарыз-міндеттеме)ұстаудан
басқа амалы жоқ. Басқа инвесторға өзінің закладнойларын ұсыну – бірінші
деңгейлі нарықтан екінші деңгейлі нарыққа өтетін көпір болып келеді, оның
қызметі басқа негізде ұйымдастырылады.
Екінші дейңгейлі нарық – бұл жалпы қаржы- несие
нарығының сегменті.
Екінші деңгейлі нарықта арнайы құнды қағаздарды шығару арқылы несие бойынша
пайыздық табыс алуға құқықтар сатылады. Оны сатып алу арқылы құқыққа ие
болады. Екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың негізгі субъектілеріне
жататындар:
- ипотекалық несие берумен айналысатын ипотекалық банктер мен
басқа да қаржы несиелік мекемелер;
- ірі эмиссионды – қаржылық корпорациялар. Олар банктерден
бірінші деңгейлі закладнойларды сатып алып, олардың әр түрлі
құнды қағаздарының орнына эмиссияны қолданады;
- нақты ақшаға эмиссионды – қаржылық корпорациялардан құнды
қағаздарды сатып алатын банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру
компаниялары, азаматтар кейпіндегі инвесторлар;
- ипотекалық несиені сақтандырумен айналысатын делдалдар.
Схемалық түрде екінші деңгейлі ипотекалық нарықтық қызметін былай
көрсетуге болады: Екінші деңгейлі ипотекалық нарықта айналатын құнды
қағаздардың несиелік тәуекелінің болуы, ипотекалық пулмен қамтамасыз ету
деңгейі сияқты әр түрлі сипаттамалары бар.
Берілген нарықтық қызмет ету мен ұйымдастырудың негізгі мақсаты –
соңғы тұтынушыға деген несие ресурстарының арзандауы, бұл берілген нарық
шеңберінде шешім қабылдау үшін приоритетті.
Несие ресурстарының арзандауына банктің ипотекалық несиелеу
субъектілеріне қосымша ресурстарды беру есебінен олардан ипотекалық
несиелерді қайта сатып алу жолымен қол жеткізіледі.
2 схема: Екінші деңгейлі нарықтық қызмет.
Ипотекалық нарықта тауар болып несие саналады. Ол тұрғын үй
мақсатында пайдаланатын жылжымайтын мүлікті сатып алуды қаржыландыру үшін
беріледі. Қарыз алушының несиені қайтаруына қарыз адамның болашақ табысымен
қоса кепілақы қамтамасыз етеді. Басқа да несиелер сияқты берілген тауардың
мынандай негізгі сипаттамалары бар: несиелеу мерзімі, пайыз мөлшері,
несиені өтеу жоспары, бірінші жарна бойынша талаптар.
Ипотекалық нарықтың көлемі үй шаруашылықтары тарапынан ипотекалық
несиеге төлем қабілеті бар сұраныспен анықталады. Ипотекалық нарықтағы
сұранысты отбасы тұтынушылары қалыптасырады. Үй шаруашылықтарының болашақ
табыстары- ипотекалық несиені өтеудің негізгі көзі болып табылады.
Өздерінің тұтыну стандарттары мен болашақ табыстарының деңгейіне байланысты
экономикалық белсенді отбасылар болашақ табыстарына сүйене отырып, дәл
қазір көп мөлшерде тұтынғысы келеді.
Берілген сұранысты қанағатандыру мүмкін болмаған жағдайда нарықта көп
жылдар бойы тұрғын үйге жинақтағанда пайдалану қажеттігі туатын еді.
Осылайша ипотекалық несиелеудің нарықтық қатынастар жүйесіндегі негізгі
рөлі үй шаруашылықтарының ағымдық табыстары мен жинақтауларын тұтыну
жоспары мен өмір стандарттарымен қойылатын күтулер арасындағы қарама-
қайшылықты шешу.
Тұрғын үйдің өте қымбат болуына байланысты пайда болатын ағымдық
табыстар мен тұтыну стандарттарының арасындағы сәйкессіздік шаруашылық
айналымда ипотекалық несиені пайдалануды талап етеді.
Клиент банкпен келісім-шартқа отырып, несиені қайтару мен оны
пайдаланғаны үшін пайыз төлеу міндеттілігін алған соң ол ипотекалық жүйемен
қарым-қатынас жасау қажеттілігін азайтады.
Тұрғын үйге байланысты ипотекалық несиелеудің екінші деңгейлі
нарығының қызмет етуі ипотекалық банктердің капиталының өтімділігін
қамтамасыз етіп, айналымдағы ақша массасын байланыстырып, экономикалық сала
мен аудан бойынша капиталдың қайта бөлінуіне оң әсер етіп, несие бойынша
пайыз мөлшерін тұрақтандырады.
Бұл жағдайларда ипотекалық несиелеумен айналысатын банктердің несие
ресурстары көп шектелмеген, олар екінші деңгейлі нарықта операцияларды
жүзеге асыру арқылы қайтадан жіберіп, жаңа несие беруге қажетті қосымша
қаражаттарды тартады. Берілген жүйенің тиімді қызмет етуі екінші деңгейлі
ипотекалық нарықтың жоғары дәрежеде дамуын көрсетеді.
Қазақстанда ипотекалық несиелеудің пайда болуы мен дамуы ипотека
бойынша қызмет ететін мекемелер жүйесін қалыптасырумен байланысты.
Ипотекалық несие дегеніміз шаруашылық субъектілері мен халықты
ипотекалық несиелеумен айналысатын және жылжымайтын мүлік бойынша несие
беру механизмінде қызмет ететін мекемелер жиынтығы.
Ипотека жер бойынша кадастрде ипотекаға берілетін заттың орналасу
жері бойынша тіркеледі. Кадастр – коммуналды түрдегі ұлттық территорияның,
жердің азғантай бөліктері мен ірі жердің нақты бөлінулері көрсетілген
картографиялық бейнесі. Осылайша салынған немесе салынбаған жылжымайтын
мүлікті оңай дараландырып, оны басқамен шатастырып алу мүмкіндігін азайтуға
болады.
Ипотеканы анықтағанда жер учаскелерін тіркеу закладной түрінде
жылжымайтын мүлікке кепіл құқығының пайда болуы мен доғарылуына байланысты
заңдылық рәсімдеумен жалғасады. Осылай келісімдер жер бойынша кітапқа
енгізгенде онда мыналар болуы тиіс: кепілақы құқығының түрі, қарыз адамның
аты-жөні, несие берушінің аты-жөні, несие берушінің талап ететін сомасы,
пайыздық мөлшері және тағы басқа мерзімі өткендігі үшін пайыз мөлшерін
көтеру сияқты қосымша талаптар.
Берілген материалды қарастыру негізінде біз ипотеканы жылжымайтын
мүлікпен қамтамасыз етудің бір түрі деп және мұнда кепілақы алушыға
кепілақыны берушінің міндеттерін өтелмеген жағдайда салынған жылжымайтын
мүлік есебінен қанағат алуға құқық береді.
Кепілақы объектісі ретінде жылжымайтын мүліктің артықшылығы оның
тұрақты орналасуы мен өсу тенденциясының жоғары және тұрақты бағасымен
ерекшеленеді.
Жылжымайтын мүліктің физикалық сипаты бойынша кепілақы берушінің
салынған объектіні иелігінде қалдырып, пайдалануға мүмкіндік береді.
Ипотекалық несиелеу түсінігі үш жағдайдан тұрады:
- Несиелер көбінесе көп уақыт мерзіміне беріледі: 10-30 жыл;
- Несиелеу тұрғын үй сатып алуға не салуға беріледі;
- Алынған тұрғын үй кепілақы болып есептеледі, несиені төлемеген
жағдайда меншік тәркіленіп, несиені қайтару үшін сатылады.
Ипотекалық несиелеу тәртібі оның бағасының тұрақтылығымен бірге
салынған мүліктің сақталуын (қауіпсіздігін) қамтамасыз етеді, несие беруші
банкке несиелік ресурстарды қайтармау қауіпсізідігін сақтап, ұзақ мерзімге
несиелік ресурстарды алу бойынша экономикалық база құрады.
1.2. Ипотекалық несиелеудің құқықтық негіздері
Жылжымайтын мүлікпен операцияларды жүзеге асыру үшін ипотекалық
жүйенің барлық буындарының қызметін реттейтін заңдылық нормалар қажет.
Кепілақылық құқықтың орталық көзі болып Қазақстан Республикасының
Азаматтық кодексі табылады. Қазақстан Республикасында әртүрлі ипотекалық
бағдарламаларды жүзеге асыруда ең көп тәжірибесі бар тұрғын үй құрылыс
банкі мен Лариба-банкі. Бірақ, өкінішке орай тұрғын үй құрылыс банкі
келеңсіз жағдайларға тап болуына байланысты Банк Центр Кредитке қосылып,
ипотекалық несие беруді тоқтатып, жеке мониторингпен айналысатын болды. Ал
Лариба банкі қарыз алушыларға өте қатал талап қойып, 3 жылда не бары 100
несие берген және тек банктің сеніміне кірген тұлғаларға ғана рұқсат етті.
Алайда, Тұрғын үй жинақ банкісінің арқасында Қазастан
Республикасының 23 желтоқсан 1995 жылы Қазақстан Республикасы Президентінің
Жылжымайтын мүлікті ипотекалау туралы заң күші бар жарлығы қабылданды. Ол
мүлік ипотекасын міндеттемені қамтамасыз ету әдісі ретінде қолданғанда
пайда болатын қатынастарды реттейтін Қазақстандағы негізгі нормативті акт
болып табылады.
Сол кезде келесі негізгі нормативті құжаттар қабылданған:
1). Қазақстан Республикасы Президентінің 22 желтоқсан 1995 жылы Жер
туралы заң күші бар жарлығы қабылданды. (Қазақстан Республикасы
заңдылықтарымен өзгертулер енгізілген 14.07.97ж. № 158-1, 30.06.97ж. № 139-
1-1, 01.07.98ж. № 259-1, 10.07.98ж. № 283-1, 11.05.98ж. № 381-1)
2) Қазақстан Республикасы Президентінің 22 желтоқсан 1995 жылы Жылжымайтын
мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын шарттарға құқықтарды тіркеу
туралы заң күші бар жарлығы.
3) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 6 маусым 1996 жылы Жер учаскесінің
кепілақысына тәртіп және ипотекалық несиені қамтамасыз ету үшін жерді
пайдалану құқықтары туралы Қаулысы
4) Жер учаскелеріне ипотеканың ерекшелігі, жерді пайдалануға құқықты беру
тәртібі, бұл құқықтарды беру үшін жүргізілетін акт пен келісім-шарттардың
формалары (Жер заңдылығымен қарастырылған) сондай-ақ:
а) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 6 маусым 1996 жылы № 711 Жер
учаскелеріне кепілақы тәртібін бекіту мен ипотекалық несиені қамтамасыз ету
үшін жерді пайдалану құқықтары туралы қаулысы;
б) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 7 маусым 1996 жылы № 720 Тұрғын үй
жағдайын жақсартуды қажет ететін мемлекеттік қызметкерлерге жер учаскелерін
беру тәртібі туралы қаулысы;
в) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 22 желтоқсан 1997 жылы № 1813
Кондоминимум ғимаратының меншік иелеріне жер учаскелерін беру тәртібі
туралы қаулысы.
Жерге жеке меншік құқығы түсінігінің енуі ипотеканың дамуына әсер
етеді, өйткені ипотекалық несиелеудің негізінде меншік құқығы немесе
салынатын жылжымайтын мүлікке шаруашылық иелік ету құқы жатыр.
Жерге жеке меншік азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғаларға
тиесілі жер учаскелерін пайдалануға, иеленуге және өз қалауынша жүзеге
асыруына Қазақстан Республикасы заңдылығымен бекітілген жағдайлар мен
шеңберінде құқық береді.
Азаматтардың жеке меншігінде жеке шаруашылық жүргізетін, мал
шаруашылығымен айналысуға және саяжайлық құрылыс үшін берілетін учаскелер
болуы мүмкін.
Азаматтардың және мемлекеттік емес заңды тұлғалардың жеке меншігінде
құрылысқа арналған немесе салынған өндірістік және өндірістік емес, соның
ішінде тұрғын үй ғимараттары, жерді қос алғанда, ғимараттарға қызмет етуге
арналған жер учаскелері болуы мүмкін.
Кондоминимум түсінігінде анықтама бере кеткен жөн. Кондоминимум
дегеніміз жылжымайтын мүлікке меншіктің формасы. Онда жылжымайтын мүліктің
бөлек бір бөліктері, оның ішінде жеке жер учаскелері азаматтардың заңды
тұлғалардың және мемлекеттің жекелеген меншігінде болады.
Ал бөлек меншікке кірмейтін жылжымайтын мүліктің бөліктері (үй
бойынша бөлінбейтін жер бөлігі, ортақ пайдаланудағы жерлер) ортақ меншік
құқығында жылжымайтын мүлік бөліктерінің меншік иелеріне жатқызылады. Жер
учаскесі ортақ пайдалану құқына жатуы мүмкін.
Мұндай меншік формасын қолдану, яғни пәтерлер мен тұрмыстық емес
ғимараттар пәтердің меншік иелерінікі болуы мүмкін, егер пәтерден тыс
орналасқан үйдің ортақ бөліктері, сондай-ақ үйге тиесілі жер участкесі осы
пәтерлер меншік иелеріне меншік құқығында немесе ортақ жерді пайдаланғанда
тиесілі болса (кондоминимум).
Егер жер учаскесінде ғимараттар орналасса, онда осы ғимараттарға
меншік құқығы (шаруашылық жүргізу, оперативті басқару) өзіне меншік құқығын
немесе осы ғимараттармен алынып жатқан жер учаскелерінің бөлінетін бөлігіне
тұрақты жерді пайдалану құқын береді. Жылжымайтын мүлік иесі ортақ жер
учаскелеріндегі жылжымайтын мүлікті иеленуге, пайдалануға және өз көзқарасы
бойынша жүзеге асыруға, тиісті ғимараттарды жоюға құқы бар, егер олар
заңдылық акт немесе келісім-шартпен бекітілген ортақ жер учаскелерін
пайдалану жағдайына қайшы келмесе.
Бірнеше пәтерлер мен тұрмыстық емес ғимараттар орналасқан үй бойынша
жер учаскелеріне құқық үйдің меншік иесіне беріледі.
Сервитут сөзінің де өз орны бар. Сервитут – жеке меншік құқығында
ие жерді пайдалану құқығында болып табылатын жер учаскелеріне азаматтар мен
заңды тұлғалардың шектеулі-мақсаттық пайдалануға құқылы.
Жер учаскелеріне кепілақы мен жерді пайдалану құқы бойынша ипотекалық
несиені қамтамасыз етуде кепілақы берушілер болып табылуы мүмкін:
а) жеке меншік құқығында жер учаскесі бар жеке және мемелекеттік
емес заңды тұлғалар;
ә) жер учаскесінде жерді пайдалану құқы бар жеке және мемлекеттік
емес заңды тұлғалар.
Кәсіпорын, ғимарат, пәтерлердің кепілақылары келісім-шарт жасасқан
соң күшіне енеді. Келісім-шарт жасасу, оның қатысушылары арасындағы
құқықтық байланыстарды бекітуге әкеледі, субъектілер арасында өзара
әркекеттестік тудырады, мақсаттарға жеткізеді, қатысушылардың
қызығушылықтарын қанағаттандырады, әрине онымен жасалатын тиісті
әрекеттерді жүргізу тәртібіне қойылатын талаптарды орындағанда.
Ипотекалық келісім шарт жазбаша түрде бекітіледі, кепілақы беруші мен
кепілақы ұстаушының және қарыз адамның (егер кепілақы беруші қарыз алушы
болмаса) қолы қойылады.
Ипотека құқы ипотекалық келісім-шарт тіркелген уақыттан бастап пайда
болады. Ипотекалық келісімді нотариалдық куәләндіру екі жақтың қалауына
байланысты жүзеге асырылады.
Ипотекалық келісім шарттың субъектілері болып табылатындар:
а) Ипотекалық келісім шарттың жақтары (кепілақы беруші) және
(кепілақы ұстаушы) –заңды және жеке тұлғалар;
б) Тіркейтін орын;
в) Біртекті кепілақылық реестрді ұстаушы.
Ипотекалық келісім шартта мыналар көрсетілуі қажет:
- кепілақы беруші мен кепілақы ұстаушының мекен-жайы, сондай -ақ
заттық тапсырушының, егер кепілақы беруші қарыз адам болмаса;
- негізгі міндеттемелердің мән-мағынасы, оның көлемі мен
орындалуы мерзімі;
- салынған жылжымайтын мүліктің орналасуы мен описі;
- кепілақы берушінің ипотека берілетін жылжымайтын мүлікке құқы;
- екі жақтың қайсысының болмасын арызы бойынша ипотекалық келісім-
шартта заңмен тыйым салынбаған келісімге келуі сияқты басқа
жағдайлар.
Кепілақы ұстаушы ипотека затын пайдалану арқылы алынған
табыстарын, өнімін, қарыздық міндеттемелерде басқа тәртіп көрсетілмесе өз
бетінше қалауына жұмсауына құқы бар. Кепілақы ұстаушының келісімі бойынша
кепілақы беруші ипотека затын өз бетінше пайдалануға құқы бар:
мүлікті шаруашылықты жүргізуге беру, жалға беру (егер заңмен шектелмесе)
Ипотека затын мұра бойынша беру үшін кепілақы ұстаушының келісімі
керек жоқ.
Ипотека затының зақымдануына немесе заң негізінде оған жеке меншік
құқығын доғару, сот бойынша тәркілеу жағдайында кепілақы беруші кепілақы
ұстаушының келісімімен кепілақы затын санаулы уақытта қалпына келтіруге
немесе басқа да жылжымайтын мүлікпен ауыстыруға құқы бар.
Кепілақы беруші зақымданудан ипотека затын оның толық сомасы бойынша
өз есебінен сақтандыруға міндетті; соның ішінде 1-ші тұлғалар тарапынан
талаптар мен қолсұғулардан сақтау керек. Ипотека затына шығын не зақымдану
қаупі туындағанда кешіктірмей кепілақы ұстаушыны хабардар ету керек, сондай-
ақ ипотека затын бөтен заңсыз иеліктен талап ету крек.
Кепілақы ұстаушы құжат бойынша және фактірлі ипотека затын сақтау
жағдайын, шартын, көлемін тексеруге құқы бар; ипотека затын шығын,зақым
келтіру, оның жағдайын төмендету қаупін төндіретін әрбәр тұлғадан ипотека
затына қол салуды тоқтатуды талап ете алады.
Ипотека бойынша келісім-шарт кепілақы берушінің айтарлықтай әрекет
еркіндігін қарастыруы мүмкін:
- салынған мүлікті міндеттеме бойынша қарыз алушыға аудару
мүмкіндігі;
- мүлікті жалға беру;
- кепілақы ұстаушының құқықтары ипотекалық куәлікті беру арқылы
бекітіледі. Ипотекалық куәлік заңды иесінің құқығын дәлелдейтін
ордерші құнды қағаз болып табылады;
- негізгі міндеттемелерді орындауға;
- салынған жылжымайтын мүлікке, негізгі міндеттемелерді орындау
мақсатында төлетіп алуға шақыру.
Ипотекалық куәлік бір данада құрастырылып, кепілақы ұстаушыға
беріледі. Ипотекалық келісім-шарттың барлық даналарында ипотекалық
куәліктің берілгендігі туралы белгі жасалады.
Ипотекалық куәлікті берумен оның одан әрі басқа иелерге беріліп
отырылуы үшін ипотеканың заты болып табылатын жылжымайтын мүліктің
орналасқан жеріне байланысты жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеу бойынша
бекітілген тәртіпте мемлекеттік тіркеуден өтуі қажет.
Ипотекалық куәлік бойынша құқық беру басқа адамның пайдасына
ипотекалық куәлікте беру туралы жазуларды енгізіп, ипотекалық куәлікті осы
тұлғаға беру арқылы жүзеге асырылады. Беру бойынша жазуларда ипотекалық
куәлікте көрсетілген кепілақы ұстаушының қолы болуы тиіс.
Ипотекалық куәлік оны басқа тұлғаға ипотекалық куәліктің заңды
иесімен осындай тұлғалар арасында несиелік келісім-шартты немесе басқа да
міндеттемелерді қамтамасыз ету мақсатында беру арқылы салынуы мүмкін.
Ипотекалық куәлік кепілақымен қамтамасыз етілген міндеттемені
орындамағанда ипотекалық куәліктің кепілақы ұстаушысы ипотекамен қамтамасыз
етілген негізгі міндеттеме бойынша құқықтарды оған беруін талап етуіне
болады, осындай құқықтарды аударуға бас тартқан жағдайда ипотекалық
куәліктің кепілақы ұстаушысы ол құқықтарды сот негізінде аударуды талап
етуі мүмкін.
Ипотекалық куәліктің кепілақы ұстаушысы немесе сотпен ипотекалық
куәлікке құқық аударылғанда ипотекалық куәлік шарты негізінде немесе
негізгі міндеттемелерге сәйкес ипотека затын төлетуге құқы бар.
Ипотеканы жүзеге асыру нәтижесінде алынған сомалар ипотекалық
куәліктің кепілақы ұстаушысының қарызын өтеу үшін айналымда жүреді, ал
қалған сома ипотекалық куәлікті салған тұлғаға беріледі. Ипотекалық
куәліктің кепілақы ұстаушысы мен кепілақы берушінің арасындағы келісім
бойынша ипотекалық куәлікте арнайы кепілақылық беру бойынша жазу болуы
мүмкін. Ол кепілақы ұстаушыға белгілі уақыт өткеннен кейін ипотекалық
куәлікті алынған ақшадан ипотекалық куәлікпен кепілақылық қамтамасыз
етілген міндеттеме сомасын ұстап қалу үшін сатуға құқық береді.
Қарыздық міндеттеме әрекет ету мерзімінде қарыз алушы салынған
жылжымайтын мүлікті пайдалану мүмкіндігі мен оған құқықты жоғалтпайды
Осыған байланысты оған анықталған міндеттер жүктелуі керек. Сондықтан
келісім-шарттың бұл бөлімінде қарыз алушының келесідей міндеттері
жүктеледі:
- кепілдік болып табылатын жылжымайтын мүлік бойынша барлық
салықтарды төлеу;
- салынған мүлікті сақтандыруға қолдау көрсету, несие берушінің
өрт, дауыл сияқты мүлігіне зақым келсе жапа шегуден сақтау
үшін;
- мүлікті әрқашан да жақсы қалыпта сақтау;
- мүлікке ірі өзгерістер енгізбес бұрын несие берушіден рұқсат
сұрау.
Осы міндеттемелердің қайсысын болса да орындамау қарыз алушының
қарыз міндеттемелерін орындамау болып табылады. Мұндай жағдай болғанда
қарыз алу бойынша құжаттар аз уақыт қана қызмет етеді (30 күн), осы уақыт
арасында қарыз алушы өзінің міндеттерін орындап, қарыз міндеттемелеріндегі
ауытқуларды қалпына келтіруге мүмкіндік бар. Ал, егер бұлай болмаса, несие
беруші қарыз адамды қарыздық міндеттемені қайта сатып алу мен қарыз
міндеттемелері бойынша ақша алуын шектеуге құқы бар.
Келісім-шартқа несие беруші өз несиесін қайтару мерзімін ұзарта алады
деген баптарды қосады. Бұл несие беруші қарыз алушыдан қарыздық
міндеттемелерде көрсетілген бірнеше жыл бойы бөлшектеп төлеуге қарамастан
қарыздың барлық сомасын тез арада талап ету. Егер құжаттарда мұндай
жағдайлар мен баптар көрсетілмесе, онда несие беруші төлемдерді төлеу
шарттары бұзылғанда сотқа жүгінуге тура келеді.
Қарыздық міндеттемелердің басқа жағдайлары – егер қарыз алушы қарыз
шарттарын бұзған жағдайда несие беруші салынған мүлікті өз қорына алады.
Міндеттемелерді бұзу – қарыз алушымен ағымдағы төлемдердің төленбеуі.
Қарыз алушы салықтар мен сақтандыру премияларын төлемегенде немесе
мүлікке қажетті жөндеу жұмыстарын жүргізуден бас тартқан жағдайда несие
беруші онымен берілген кепілдікті (жылжымайтын мүлік түрінде) қорғау
шараларын қолдана алады.
Мұндай ауытқуларды қалпына келтіру үшін несие берушінің кеткен
ақша қаражаттары қарыз сомасына қосылады, не болмаса тез арада қарыз
адамнан төлетіп алынады.
Көптеген несие берушілер қарыз алушылардан резервтік қорды (жабық шот
немесе 3 жақтан шот) жылжымайтын мүлікке болашақ салықтарды төлеу мен
сақтандыру премияларын төлеу үшін қамтамасыз етуді талап етеді.
Кепілақыға несие берілген кезде қарыз алушы жылжымайтын мүлікке
төленбеген салықтарды жабу үшін ақша қаражаттарын аударатын қор ашады, ол
қарыз адамның несие берушіге жылжымайтын мүлікке арест құқығын берген
күннен бастап есептелініп, ағымдағы айдың соңына дейін жалғасады.
Егер жаңа сақтаныдру полисі жаңадан сатылып алынса, сақтандыру
приемияларын төлеу үшін қор қарыз адамның салықтары мен сақтандыру қорлары
бойынша жылдық жауапкершіліктің 112 бөлігін енгізу арқылы ашылады. Сонымен
қарыз адамның несие өтеуі бойынша ай сайынғы төлемі пайыз мөлшерінен,
қарыздың негізгі мөлшерін төлеуден және салықпен сақтандыру қорларынан
тұрады.
Жылжымайтын мүлікке кепілақылық несиелеу жүзеге асырылғаннан кейін,
несие беруші мүлікті болашақ сатып алушының қарызды өз мойнына алуына жол
бермеуге тырысады, әсіресе алғашқы қарыз алушы адамның бекіткен нормасында.
Мұндай мақсатпен кейбір несие берушілер қарыздың міндеттемеге мүлікті
иесіздендіру жағдайын қарастырады. Берілген жағдай бойынша қарыз адам
мүлікті басқа адамға сатса және ол өзіне қарызды алуға келісімін берген
жағдайда несие беруші сатып алған адамнан қарыздың толық сомасын қайтаруын
немесе ағымдық пайыз мөлшері бойынша төлеуін
талап ете алады.
Көптеген қарыздық міндеттемелер бойынша құжаттарда оларды жоққа
шығару жағдайы қарастырлған.
Егер қарыз толық өтелсе, несие беруші кепілақыны босатуды рәсімдеу
керек. Бұл құжат қарыз алушыға жылжымайтын мүлікке бұрын несие
берушіге берілген барлық құқықтарын білдіреді.
Бұл құжатты тіркеу арқылы мүлік иесі бұрын салықтарды төлемегені үшін
оның мүлігіне салынған арест құқығын қайтарып алады. Егер қарыздық
міндеттеме үш жаққа тіркелген беру актісіне сәйкес берілсе кепілақыны
босату қарыздық міндеттеме және басқа да кепілақылық құжаттарды берген
тұлғамен рәсімделуі тиіс.
Несие беруші қарыз адамның қарыздық міндеттемесін қайта сатып алу
құқығынан айыруы мүмкін, егер қарыз адам қосымша кепілақы құжаттарда
қабылданған несиені өтеу бойынша міндеттемелерді не болмаса басқа
міндеттемелерді бұзған жағдайда.
Қазіргі кезде кепілақылық құжаттар бірнеше заңдылық акітлерімен
реттеледі:
- кепілақылық құқықтың орталық көзі болып Қазақстан
Республикасының Азаматтық кодексі табылады;
- кәсіпорын, ғимарат, пәтерлер кепілақылары жер учаскелері мен
басқа да жылжымайтын мүлікке құжаттар арнайы заңдылық акт
ретінде 23 желтоқсан 1993 жылғы Жылжымайтын мүлікке ипотека
туралы Заң күші бар Жарлығымен реттеледі;
- жер учаскелерінің ипотекасына ерекшеліктер мен оларға құқықтар
Қазақстан Республикасының Президентінің 22 желтоқсан 1995 жылғы
Жер туралы Заң күші бар Жарлығы;
- жылжымайтын мүлік ипотекасы да Қазақстан Республикасының
Президентінің 25 желтоқсан 1995 жылғы Жылжымайтын мүлікке
құқықтар және олармен жасалатын шарттарды мемлекеттік тіркеу
туралы Заң күші бар Жарлығы;
Кепілақылық қатынастар банк сомасында Қазақстан Республикасының
Ұлттық банкісінің заң күші бар нормативті актілерімен реттеледі, ол
Азаматтық кодекс және жылжымайтын мүлікке ипотека туралы жарлыққа сәйкес
қабылданған.
Ипотеканы несиелеуде қарызбен оны қамтамасыз ету қаражаттары бойынша
келісімдер несиенің басқа түрінен өзгешелеу (ерекше заңдылық нормаларды
қолдануды көздейді).
Оның негізгісіне қарыздары үшін мүлікті мәжбүрлеп ұстау құқығы
жатады. Бөтен жылжымайтын мүлікке заттық құқық-негізгі талапты
қанағаттандыру салынған мүлік құны бойынша мүмкіндіктен тұрады.Бұл құқықтың
мәні қарыз адам өзінің міндеттемелерін орындамағанда, мысалы қарыз
мерзімінен асып кетсе несие беруші осы талапты қанағатандыру үшін салынған
жылжымайтын мүлік құнынан алады.
Қарыздары бойынша көп уақыт пен мүлікті мәжбүрлеп қалдыру көп уақыт
пен күшті талап етсе, сонымен қоса қарыз беруші мен қарыз алушыдан шығындар
шығады.
Жылжымайтын мүлікке жек меншік құқығын беру заңдылық құжаттары арқылы
жүзеге асырылады, оны басқаша меншік құқығын беру актісі деп атайды.
Қарыздары бойынша мүлікті ұстап қалу құқы қарыз берушіге тек меншіктің
заңды иесімен беріледі.
Несие беруші ретінде банк немесе басқа несие мекемелері басқа несие
берушілер ипотекасымен салыстырғанда қарыздары бойынша бұл мүлікке арест
салу құқығының жоқ екендігіне сенімді болуы керек, мысалы, иесімен салықтар
төленбегенде. Бұл қорғаушының көмегін қажет етеді. Қорғаушы заңды иесін
анықтап, қорытынды береді. Қорытындыда осы мүлікке қатысты барлық талаптар
аталуы тиіс.
Жылжымайтын мүлікке кепілақы-бұл меншікті сатып алу әдісі емес, тек
салынған мүлік құнынан несие берушінің талаптарын қанағаттандыру формасы.
Өзінің кепілақылық құқығын жүзеге асыруын, яғни салынған мүлікті төлетіп
алуды тек сот тәртібі негізінде жүргізе алады.
Егер қарызды өтемесе, қарыз адамды салынған мүлікті қайта сатып алу
құқығынан айыру ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесінің талдауы
көрсетіп отырғандай оңай процедура емес.
Заңнамаға сәйкес қарыздық міндеттемеде көрсетілгендей қарыз адам
мүлікті қайта сатып алуға құқы бар. Ол қарыз адамға қарыздық міндеттеме
бойынша қарызды өтеуге және белгілі уақыт аралығында меншікті қайта сатып
алу мен сату құқығынан айырмай тұрған жағдайда қайта сатып алу мүмкіндігі
бар.
Ипотека жүйесі дамыған елдердің заңдарында қарыз адамның қайта сатып
алуға құқығы оны сатқаннан кейінгі 2 айдан 2 жылға дейін деп көрсетілген.
Заңдаманың тағы бір маңызды кепілақылық құқықтағы заң нормасына
кепілақылық нақтылығы жатады. Бұл норма кепілақылық құқық объектісі болып
табылады. Бұр норма заңмен нотариалдық тәртіпте жылжымайтын мүлікті тіркеу
жолымен қамтамасыз етіледі.
Жоғарыда айтылғандарды қорытындылай келе, ипотекалық міндеттемелер
нарығы жылжымайтын мүлікпен жасалатын шарттардың барлық аспектілерін
қарастыруды талап етеді. Біздің әлеуметтік-экономикалық жағдайда мүлікті
қайта сатып алу құқы мен нақты
қарастырылған меншікті қайта сатып алу құқығынан айыру процесі ерекше мәнге
ие болады. Мысалы, азаматтардың көпшілігінің тұрғын үйі біреу ғана. Заң бұл
жағдайда оны алдыңғы меншік иесінен айыра алмайды, өйткені оның тұратын
жері жоқ. Бұл жағдайда қайта сатып алу құқығынан айыру процедурасы белгісіз
уақытқа созылуы мүмкін, ол гиперинфляция жағдайында мүлік құнының өзгеруіне
әкеледі. Сонымен қоса, кепілақыны сот органдары арқылы жүзеге асыру
процедурасы толық көлемде жасалмаған. Басқа жағынан тұтынушылардың
құқықтарын қорғауды қамтамасыз ететін заңдар керек.
2. Қазақстан банктерінің тұрғын үй несиелеу саласындағы тәжірибесі
2.1.Қазақстан Республикасындағы баспананы қаржыландыру жағдайы
Қазақстан Республикасының тұрғын үй саласындағы нарықтық
қатынастардың дамуы туралы келісім 1991 жылы басталды. Сол кезде тұрғын үй
нарығының қалыптасуына себебін тигізген заң шығарушы актілер қабылданған
болатын. Тұрғын үй саласын мемлекет иелігінен алу саясатын жүргізудің
нәтижесі болып тұрғын үйлердің басым бөлігі жеке меншік иелікке беріуі
болып табылады. 1995 жылы тұрғын үйдің жалпы қорының 91,5 %-і мемлекеттен
тыс меншік түрінде болды.
Тұрғын үй қорын жекешелендіруді белсенді жүргізу мен тұрғын үй
негізінде пәтерлер иелерінің кооперативін (КСК) құрудың нәтижесінде
мемлекет, әсіресе қала әкімшілігі өз мойнынан тұрғын үй қорына қызмет
көрсетуді ұйымдастыру мен қаржыландыру жүгін түсірген болатын. Онымен енді
КСК айналысатын болады.
Қазіргі жағдайда мемлекет тұрғын үй құрылысын қаржыландыруды қойды,
ережеден тыс Қазақстан Республикасының жаңа астанасы Астана қаласының
құрылысы бола алады. Муниципалдық құрылыс мүлдем жүргізілмейді деуге
болады.
Мемлекет құрылыс секторына көмек көрсетпеуі құрылыс көлемінің
қысқаруына алып келді. Мемлекет іс жүзінде кезек тұрғандарға баспана беруді
қойды, олардың саны 46 мың адамға жетті. Қазақстан Республикасында баспана
жағдайларын жақсартуды қажет ететін адамдар саны өсіп келеді.
Қазақстан тұрғындарының баспана мәселесінің шешілуі тұрғын үйді
бюджеттен тыс қаржыландыру формаларымен, тұрғын үй нысаналарының құрылысын
банкпен несиелеудің дамуымен, азаматтарды ипотекалық тұрғын үй несиелеудің
кең жайылуына арнайы жағдай жасаумен тікелей байланысты.
Бүгінгі таңдағы ипотекалық тұрғын үй несиелеудің дамуы бірнеше
проблемаларға кездеседі. Олардың негізгілері келесі маңызға ие:
- ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеудің қаржалаық базасы
ретінде банктерде ұзақ мерзімді қорлардың (ресурстардың) болмауы; депозит
түрінде тартылған ақшалардың төмен мөлшері; көптеген банктердің шетел
инвесторларының арзан және ұзақ мерзімді ресурстарына қол жеткізе алмауы;
- ішкі қаржы нарығындағы қаржы қорларының тым жоғары
бағаға ие болуы. Ол несие бойынша жоғары пайыздықмөлшерлеме
бекітіп, оларға несиені тұтыну мүмкіндігі бар көпшіліктің қолдарының
жетпеуі;
- 1999 жылдың сәуірінде теңгенің девальвациясынан кейін
халықтың айтарлықтай нақты табысқа жетуі; доллардың өсуіне байланысты
табыстың индекстеуінің болмауы; халықтың басым көпшілігінің табысы
(70пайызға дейін) доллардан бөлек теңгемен өлшенуі;
- халықтың төмен төлем қабілеттік сұранысы;
- қозғалымсыздық нарығында қолайсыз жағдайдың болуы:
а) тұрғын үйге, Қазақстан қалаларының көпшілігінде тұрғылықсыз
қозғалымсыздық нысаналарының бағасының төмендеуі және кепілдің сәйкес
келген құнсыздануы;
ә) құрылыс ұйымдарының жаңа тұрғын үй салуға қызығушылығының, себебі
жаңа үйлердің бағасы екінші қайтара баспана нарығында біршама асады да,
нәтиже ретінде жаңадан салынған үйлердегі пәтерге деген сұраныс төмен
болады;
б) баспана құрылысының құрылымының кемшіліктері, құрылыс ұйымдары
орташа қамтамасыз етілген халық үшін арналған типтік баспана салуға емес,
элиталық ұзақ мерзімді баспана салуға бағытталуы;
в) екінші қайтара баспана нарығында сапасыз тұрғын үйдің елеулі
үлесі, бұл болашақта жаңа құрылыстың аз көлемде баспана нарығының
қысқаруына әкеледі;
г) ипотекалық нарық субъектілері үшін қозғалымсыздық мүлік туралы
стандартқа келтірілген, жіктелген, баршаға қолжетерлік ақпарат (баға,
нарық құрылымы мен сапа және т.б.);
ғ) жылжымайтын мүлікпен кепілді дербес бағалау институтының дамымауы;
д) жылжымайтын мүлікті, сонымен қатар азаматтардың өмірі мен еңбек
қабылеттілігін сақтандыру жүйесінің нашар дамуы;
е) ипотекалық несиемен жұмыс істеуге дағдыланған банк мамандарының аз
болуы.
Аталған қиындықтарға қарамастан, банктер ипотекалық несиеге назар
аударып, оны болашағы бар қызмет түрі ретінде қарастырып отыр. ҚР
Президенті соңғы жолдауында туындап отырған мәселелер жайлы айтып өткен
болатын:
Бізде тұрғын үй бағдарламасы іске асырылып жатқанына үшінші жыл
. Осы уақыт ішінде біз оның артықшылығын бағалауға толығымен көз
жеткіздік.
Тек 2005 жылы ғана қаржыландырудың барлық көздері бойынша
бағдарламада көрсетілген 3 миллион шаршы метрдің орнына 5 миллионнан астам
шаршы метр тұрғын үй пайдалануға берілді , бұл 2004 жылғы деңгейден 1,8
есеге көп .
Осы саладағы табыстар мен кемшіліктерді тыңғылықты зерделеп
Тұрғын үй бағдарламасына түзетулер енгізу керек .
Жеке тұрғын үй құрылысын кең ауқымда дамыту үшін ынталандыру
жағдайларын жасауымыз керек.
Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша тұрғын үй сатып алуға табысы
жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін одан әрі
дамыту керек .
Елімізде тұрғын үйді жалға беру рыногын әлемдік стандарттарға
сай дамытып оны мемлекет үшін ашық, бизнес үшін тартымды ету керек
Алматының бірқатар банк қызметкерлерімен кездесу Қазақстандағы
ипотекалық несиелеудің қалыптасу және даму үрдісіне банктердің әзірлігін
айқындатты. Ипотекалық неиселеудің дамуы үшін Қазақстанның экономикасындағы
бағдарланған жағымды тенденциялардан туындайтын біршама негіз қаланған.
Айта кететін жағдай, бірте-бірте ай сайын жалақысын 300-ден 1200 АҚШ
доллары құрайтын табысы бар халықтың орта табысының қалыптасуы байқалып
отыр, олар ипотекалық несиелеудің негізгі әлеуметтік тұтынушылары болып
табылады. Табыстың мұндай деңгейі шетел компанияларында, мұнай және металл
өндірісінде, энергетикамен байланыста, қаржы және консалтинг фирмаларында
қызмет етушілерге тән. Қазіргі кезде бірқатар кәсіпорындар таратылып, қайта
құрылып, кейбіреулері айтарлықтай қаржылық нәтижеге жетті. Мұндай
құрылымның қызметкерлері тұрақты табысқа ие. Бұл компания қызметкерлерімен
байланысты қауіп жоққа шығарылып, мұндай қарыз алушылар банк қызығушылығын
тудырады. Өткендегі статистика бойынша Агенттік төрағасы, ал қазіргі кезде
Экономика Министрінің бағалауынша, халықтың 5 % ипотекалық бағдарламаға
қатысу мүмкіндігі бар, өзінің табыс деңгейі бойынша төлеу қабілеттілік
критерийге сәйкес келеді. Оған сәйкес қарыз алушы отбасы табысының 30 %
ипотекалық несиеге жұмсайды.
Ипотеканың дамуының тағы бір факторы болып зейнетақы реформасының
ұтымды жүргізіле бастауы болып табылады. Оның нәтижесінде мемлекеттік емес
зейнетақы қорларының құрылу жүйесі қалыптасып, олардың ақшаларымен жұмыс
істеу (зейнетақы активтері басқару бойынша компаниялар арқылы (КУПА-ЗАБК))
жүйесі құрылды.
Үйлесімді жағдай жасалған кезде зейнетақы қорларының ақшалары (мамандардың
бағалауынша жекеменшік зейнетақы қорда 120 млн. доларға дейін ақша бар)
банктерге ұзақ мерзімді ипотеклық несиелеу үшін қажетті ұзақ мерзімді
ресурс бола алады. Мысалы, зейнетақы қорларына ипотекалық облигацияларға
активтердің жалпы сомасынан ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz