Ипотекалық несиені беру механизмі
Ипотекалық несие
МАЗМҰНЫ
Кіріспе 2
I-тарау. Ипотекалық несиелеудің теориялық негізі 4
1.1 Ипотекалық несие: мәні және қажеттілігі 4
1.2 Ипотекалық несиелеудің халықаралық тәжірибеде қолданылатын негізгі
моделдері 13
1.3 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін ұйымдастыру 23
ІІ-тарау. Қазақстан Республикасындағы ЕДБ-дің ипотекалық несиелеуді
ұйымдастыру тәжірибелері 42
2.1 Ипотекалық несиені беру механизмі 42
2.2 Екінші деңгейлі банктер берген ипотекалық несиелерді талдау 59
2.3 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің даму мәселелері 65
III-тарау. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің даму
перспективалары 82
Қорытынды 87
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі 89
Кіріспе
Тақырыптың өзектілігі. Қазақстан экономикасындағы әлеуметтік-
экономикалық мәселелердің ішіндегі ең бастысы, ол халықты баспанамен
қамтамасыз ету болып отыр.
Тұрғын үйді қаржыландырудың кеңестік жүйесі, мемлекеттік тұрғын үй
құрылысына бюджеттік ресурстарды бөлу және оны өз тұрғын үй жағдайларын
жақсартуға мұқтаж деп танылған азаматтарға тегін бөлумен сипатталды.
Нарықтық экономикаға өтумен бірге, жағдай мүлдем өзгерді. Мемлекеттің бұл
міндеті тек бюджет есебінен шешуге жағдайы жоқ.
Республиканың тұрғын үй сферасының қазіргі жағдайы келесі негізгі
факторлармен сипатталады:
- тұрғын үймен жеткіліксіз қамтамасыз етілуі;
- тұрғын үй құрылысы деңгейінің жеткіліксіздігі;
- тұрғын үй қоры бойынша қызмет көрсету сапасының төмендігі;
- тұрғын үй - коммуналдық шаруашылығын қаржыландырудың
жеткіліксіздігі;
- тұрғын үй қоры мен инженерлік коммуникацияларының тозуының жоғарғы
деңгейде болуы.
Жоғарыда қарастырылған барлық проблемаларды шешу, ҚР жүргізіліп
отырған тұрғын үй реформасының негізгі мақсаты болып отыр. Реформаның
негізгі міндеттері, республиканың әрбір азаматына, әрбір жанұясына тұрғын
үй жағдайларын жақсартудың қолайлы тәсілдерін таңдауға, сонымен бірге,
тұрғын үй коммуналдық қызметтердің сапасын сәйкесінше қамтамасыз етуге
мүмкіндік беретін, республикада тұрғын үй нарығын құруға бағытталған.
Экономикалық белсенді жанұялары өздерінің тұтынушылық стандарттары мен
болашақтағы табыстарды күту деңгейіне қарай, болашақтағы табыстарды есепке
ала отырып, қазір тұтынғысы келеді. Нарықта өз баспанасын сатып алу үшін
көп жылдық жинақтаудың қажеті туындайтын еді. Осылайша, ипотекалық
несиелеудің нарықтық қатынастар жүйесінде негізгі рөлі, ол өмір
стандарттары мен жинақтарға байланысты болатын күтулер арасындағы қарама-
қайшылықтарды шешуде болып табылады. Баспана сияқты тауар құнының жоғары
болуынан пайда болатын, ағымдағы табыстар мен тұтыну стандарттарындағы тепе-
теңсіздік, ипотекалық несиелеудің шаруашылықта айналымда жүру қажеттігін
туғызады. Халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуде АҚШ, Европа Одағы
мемлекеттерінде бірнеше жылдар бойы сәтті қолданылып жүрген ипотекалық
несиелеудің маңызы зор.
Ипотекалық несиелеу жүйесін құру, халықтың тұрғын үй жағдайын
жақсартуға байланысты маңызды әлеуметтік мәселені шешуді күрт жеңілдетіп
қана қоймай, тұрғын үй құрылысын қарқынды жүргізу арқылы, елдегі жалпы
макроэкономикалық ахуалға оңды ықпал етіп, экономиканың өрлеуіне серпін
берілуіне жәрдемдеседі. Сөйтіп, еліміз экономикасының өзге салалары үшін
өзіндік локомотив бола алады.
I-тарау. Ипотекалық несиелеудің теориялық негізі
1.1 Ипотекалық несие: мәні және қажеттілігі
Ипотека түсінігі алғаш рет б.э.д. VI ғасырдың басында Грецияда пайда
болды, және ол қарыздардың белгілі бір жер иеліктері және онымен байланысты
құрылыстар арқылы, қарыз берушіге міндеттемесін қарыз етумен қатысты болды.
Бұл үшін, міндеттемелер рәсімделген, ал қарыз алушының иелігіндегі жер
территориясының шекарасында осы көрсетілген меншік, аталған сомада қарыз
берушінің талабын қамтамасыз ету мақсатында қолданылатындығы жайлы жазылған
бағана қойылатын болған. Ипотека деп аталған мұндай бағанада жер иесінің
барлық келіп түскен қарыздары белгіленген. Кейінірек, осы мақсатта
ипотекалық деп аталатын ерекше кітаптар пайдалана бастады. Грек тілінің
hypotheca - тіреу, тұғырық деген мағынада. Ежелгі Грецияда-ақ жариялылық
қамтамасыз етілген, яғни ол әрбір мүдделі тұлғаға кедергісіз белгілі жер
меншігінің жайын анықтауға мүмкіндік береді.
Біртіндеп ипотека, ортағасырлық европалық заңдарына ене бастады.
Грецияда ол XIV жүзжылдықтан, ерте емес кезде пайда болған (бұған дейін
қарыз үшін жеке жауапкершілік принципі үстем болды). Францияда XIV ғасырдың
соңынан ашық жария) емес ипотека әрекет еткен.
Европалық мемлекеттің заңдарында ипотеканың сондай-ақ екі сипатты
белгілері болды. Біріншіден, ол жылжымайтын мүлікке ғана қатысты
қолданылған, екіншіден, кепілге қойылған иелікті сату, қарыз берушімен
емес, сот шешімімен жүзеге асырылады.
Ипотекалық несиелеу, коммерциялық және арнайы маманданған банктермен,
несие қаржы мекемелерімен, жылжымайтын мүлік кепілдігімен (жер, тұрғын үй,
өндірістік немесе коммерциялық арналымдағы жылжымайтын мүлік) берілетін
ұзақ мерзімді қарыздар болып табылады. Оған меншік құқы, несиелеу кезеңінде
кредиторға өтеді, бірақ мүлік қарыз алушының пайдалануында болады. Уақытша
меншік құқынан алу, қарыз алушының қарызды өтегенге дейін кепілге қойылған
мүлікті сата алмайтындығын және тек несиені өтегеннен соң ғана, кепілден
босатылған мүлікке баскару құқы оған қайтарылатындығын білдіреді.
Несиелеудің кепіл формасының механизмі мен процедуралары кепілдеме
міндеттемелері, кепіл болушылық және т.б. салыстырғанда күрделірек,
әсіресе, жылжымайтын мүлік жағдайында ипотекалық несиелеу механизмінің
мәні, яғни, белгіленген мерзімде қарыз алушының төлем міндеттемесін
орындамаған жағдайда (негізгі қарыз - проценттер сомасын қайтару), банктің
кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті (үй, жер) меншігіне алу құқын
растайтын кепіл міндеттемесін, қарыз алушы банк-кредиторға береді.
Ипотеканың пайда болу қажеттілігі, тауар айналымының дамуы және
жылжымайтын мүлікпен жасалатын келісімдердің көбеюімен түсіндіріледі.
Ипотекаға сәйкес міндеттеме, кепілмен қамтамасыз етіледі, және ең бастысы
ол кепіл берушінің, яғни қарыз алушының пайдалануында болады.
Кең мағынада, ипотекалық несиелеу жүйе ретінде ипотекалық несиелерді
беру процесінде капитал нарығынан қаржылық ресурстарды тарту механизмдерін
де, жылжымайтын мүлік нарығындағы операцияларды да қосатын көп факторлы
біртұтас механизм болып табылады.
Мұнда тек қарыз алушылар мен қарыз берушілердің мүдделері ғана емес,
сонымен бірге ннвесторлардың, риэлторлардың, құрылыс компанияларының,
сақтандыру компаниялары мен нарықтық-опеканың да субъектілерінің де
мүдделері ескеріледі. Ипотекалық несиелеудің негізін тікелей несиелік
қатынастар құрайды. Осыған байланысты, ипотекалық несиелеуді, бірнеше
ипотекалық нарықтарда ипотекалық активтерін беру, ол бойынша қызмет
көрсету, сату мен секьюритизацияға қатысты пайда болатын құбылыстар жүйесі
ретінде қарастыру дұрыс болады. Қазіргі жағдайларда, экономикасы дамыған
елдерде ипотекалық нарық қалыптасты және белсенді дамуда.
Ипотекалық нарық - банктермен және баска мекемелермен үй
шаруашылықтарына баспананы сатып алу мақсатында, осы үй кепілдігімен
берілетін ипотекалық несиелер және ипотекалық несиелік ресурстарды тарту
мақсатымен нарықта орналастырылатын қаржы активтерінің нарығы. Осылайша,
ипотекалық нарық қаржы нарығының ипотекалық сегментімен және ипотекалық
несиелерді ұсыну және ол бойынша қызмет көрсетумен байланысты банктік
қызметтер нарығы сегментінен калыптасады. Ипотекалық несиелер нарығы
бірінші реттегі нарық және екінші реттегі нарыққа бөлінеді.
Бірінші реттегі нарықта ипотекалық несиелер беріледі және сатылуы
мүмкін. Бұл нарықта қарыз алушы мен кредитор тікелей бір-бірімен шарттық
қатынастарға түседі. Мысалы, коммерциялық немесе ипотекалық банк
азаматтарға несие ұсынады. Бірінші реттегі нарық субъектілері арасындағы
қатынастар, несиелік шарт немесе салынған мүлік туралы актісі деп аталатын
негізгі құралдың көмегімен және ол арқылы құралады.
Салынған мүлік туралы актісі — несиені қамтамасыз етуге қарыз алушының
меншігін салуға байланысты қаржылық міндеттемесі; несие берушіге қарыз
алушының беретін жылжымайтын мүлік түріндегі кепілі туралы қарыздық куәлік.
Ипотекалық ссуда алу барысында толтырылатын салынған мүлік актісі
арнайы несиелік келісім шартты білдіреді. Салынған мүлік туралы актісінің
екінші реттегі нарығының міндеті, басқа аймақтардағы басы артық несиелік
ресурстарды, яғни оларға деген тапшы аймақтарға несиелеу мақсатында тартуды
қамтамасыз ету болып табылады.
Қарыз алушы мен банк арасындағы қатынастарға, сәйкесінше салынған
мүлік актісі формасы мен заем түріне, клиенттің жалпы әлеуметтік статусы,
және мүліктік жағдайы, жылжымайтын мүлік ерекшеліктері, несие мөлшері,
қарыз капиталы нарығындағы жалпы жағдай және басқа да факторларға әсер
етелі.
Салынған мүлік туралы актінің бірінші реттегі нарығы - нақты
жылжымайтын мүлік объектілерін кепілдікке ала отырып, жеке тұлғаларды
несиелеуге байланысты ипотекалық банктермен басқадай. қаржы мекемелерінің
қызметтерін тікелей қамтитын жалпы несие-қаржы нарығының сегментін
білдіреді. Сызба түрінде бұл нарықтық қатынастарды былайша көрсетуге
болады:
Сурет 1. Бірінші реттегі ипотекалық нарықтың субъектілері мен
құралдары
Клиент банкпен несиелік шартты жасағаннан соң ол несие сомасын уақтылы
қайтару және процентгерді төлеу, оны пайдалану бойынша өзіне
міндеттемелерді ала отырып, оның мәнісінде ипотекалық жүйемен қарым-
қатынасындағы қажеттіліктері бітеді.
Қарыз алушыға қарағанда, бұл туралы банкке қатысты айтуға болмайды.
Банк үшін, клненттермен екі жақты қарым-қатынастарды жүргізу және сәйкес
салынған мүліктің актісі портфелін толтыру, ипотека нарығындағы тиімді
қамтамасыз етудің тек бір жағы ғана болып табылады. Ипотекалық банктің
екінші маңызды жағы, клиенттерге ұсына алатын несиелік ресурстарды толтыру
болып саналады.
Бұл міндеттерді шешудің бір жағы, ол өз портфелінен салынған мүлік
актілерін ипотекалық нарықтың басқа кәсіпқой қатысушыларына сату болып
саналады. Банкпен басқа инвесторға өз салынған мүлік актісін ұсыну -
бірінші реттегі нарықтай, екінші реттегі нарыққа өтудің өзіндік көпірі
болып қарастырылады. Ал, оның қызметі басқа негізде ұйымдастырылады.
Екінші реттегі нарықта ипотекалық несие бойынша берілген салынған
мүлік актісі сатылады, яғни жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып. Несие
берген банк және компания салынған мүлік актісімен қамтамасыз етілген
бағалы қағаздар шығарады да, оларды басқа инвесторларға сатады.
Салынған мүлік актісі екінші реттегі нарығының негізгі субъектілеріне:
Ипотекалық несиелерді беруге маманданған несие қаржы мекемелері мен
ипотекалық банктер.
Қуатты эмиссиялық-қаржы корпорациялары (ЭҚК), олар банктерден бірінші
реттегі салынған мүлік актілерін сатып алады, және айырбасқа жылжымайтын
мүлікке салынған мүлік актілерімен қамтамасыз етілген әр түрлі бағалы
қағаздарды шығаруды қамтамасыз етеді, яғни ипотекалық несиелердің
секьюритизациясын жүзеге асырушы делдалдар болып бағаланады. Басқа банктер,
зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары, азаматтар және т.б. түрінде
нақты ақшаға ЭҚК-дан бағалы қағаздар сатып алатын инвесторлар. Ипотекалық
несиелерді сақтандырумен айналысатын делдалдар.
Екінші реттегі ипотекалық нарықта айналыста жүретін бағалы қағаздың әр
түрлі сипаттамалары бар, несие тәуекелінің бар болуы, ипотекалық пулмен
қамтамасыз етілуі дәрежесі сияқты. Бұл нарықты ұйымдастырудың және
қызметінің негізгі мақсаты, ақырғы тұтынушылар үшін, несиелік ресурстарды
арзандату болып табылады. Арзандату, ипотекалық несиелеу субъектілері үшін
қосымша ресурстарды ұсыну есебінен жүзеге асырылады, олардан ипотекалық
несиелерді қайта сатып алу жолымен.
1. Өтімділікті қамтамасыз ету. Салынған мүлік актілері сапасының
белгілі бір деңгейінде, инвестор немесе басқа бір ұстаушы, оларды нарықта
өткізе алады. Бұл оған, мемлекеттік бағалы қағаздарға қарағанда, әдетте,
жоғары табыстылық деңгейінде өз өтімділік қажеттіліктерін қанағаттандыруына
мүмкіндік береді.
2. Тұрғын үйді қаржыландырудың циклдігін азайту. Капитал
жетіспеушілігі жағдайында, тұрғын үй құрылысының мөлшері, әдетте, шұғыл
төмендейді. Екінші реттегі ипотекалық нарық арқылы несие мекемелерінің
қайта қаржыландыруы, жылжымайтын мүлік нарығының циклдігін төмендетеді,
бұнымен бірге, ол жылжымайтын мүлік нарығы мен капитал нарығы арасын
байланыстырушы болік ретінде рөл атқарады.
3. Капиталды аймақтар арасында бөлу. Екінші реттегі нарық капитал
артықшылығы бар аймақтардан, баспананы қаржыландыруға капитал
жетіспеушілігі байқалған аймақтарға оның құйылуын қамтамасыз етеді. Дефицит
несиеге сұраныс, жинақтардан артық болатын аймақтарда байқалады, яғни
капитал ұсынысы.
4. Несиелеу бойынша ставкалары және инвестициялық портфелінің
диверсификациясындағы өзгешеліктерді тегістеу. Капиталдың мобильділігі,
аймақтар арасындағы несиелер бойынша ставкаларындағы өзгешеліктерді
аймақтың тәуекелге қарсы инвесторлардың портфелін диверсификациялауға
мүмкіндік береді.
Ипотекалық несиенің жіктелімі: Несиелеу объектісіне қарай:
• Жер учаскелерін иемдену - жерді жеке меншікке алуды білдіреді;
• Жер учаскелерііі (бөлімшелерін) игеру - осы жер учаскесінде жасыл
желектерді отырғызу, сонымен бірге үй құрылысы;
• Тұрғын үй құрылыс - салынған және салынып жатқан үйді сатып алуға
несиені беру, және тікелей үй құрылысын қаржыландыру;
• Тұрғын үй емес құрылыс - өнеркәсіптік тұрғын үй емес объектілерінің
құрылысы. Кепілдемелерге қарай:
Сақтандырылған несиелер - әр түрлі сақтандыру компанияларымен
сақтандырылған;
• Сақтандырылмаған несиелер - осы несие бойынша ешқандай компания,
сақтандырушы ретінде болмайды;
• Басқа кепілдемелер, бұл жағдайда несиені қайтарудың кепілдемесі
болып, сақтандыру емес, үшінші тұлғалардың кепіл болушылығы табылады.
Ипотекалық облигациялардың нарығына қарай:
• Бірінші реттегі нарық - ипотекалық облигацияларын эмиссиялау;
• Екінші реттегі нарық - ипотекалық облигацияларды орналастыру және
оның әрі қарай айналысы;
Несиелеу субъектісіне қарай:
• Құрылысты жүргізушіні несиелеу - баспананың болашак иесіне тікелей
несие беру ;
• Мердігерді несиелеу - құрылыс жұмыстарын жүргізу кезеңінде,
ғимараттың ақырғы иесі белгісіз болған жағдайда, немесе ол жобаны өз
бетінше қаржыландыра алмайтын болса, немесе дайын объектіні иемденуге
мүдделі болған жағдайда ғана тәжірибеде кездеседі;
Ссуданы беру мерзіміне қарай:
• 1-жылдан - 3-жылға дейін
• 3-жылдан - 10-жылға дейін
• 10 жылдан жоғары.
Экономикалық белсенді жанұялары, өздерінің тұтынушылық стандарттары
мен болашақтағы табыстарды күту деңгейіне қарай, болашақтағы табыстарды
есепке ала отырып, қазір тұтынғысы келеді. Нарықта өз баспанасын сатып алу
үшін көп жылдық жинақтаудың қажеті туындайтын еді. Осылайша, ипотекалық
несиелеудің нарықтық қатынастар жүйесінде негізгі рөлі, ол өмір
стандарттары мен жинақтарға байланысты болатын күтулер арасындағы қарама-
қайшылықтарды шешуде болып табылады. Баспана сияқты тауар құнының жоғары
болуынан пайда болатын, ағымдағы табыстар мен тұтыну стандарттарындағы тепе-
теңсіздік, ипотекалық несиелеудін шаруашылықта айналымда жүру қажеттігін
туғызады. Халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуде, АҚШ, Европа Одағы
мемлекеттерінде бірнеше жылдар бойы сәтті қолданылып жүрген ипотекалық
несиелеудің маңызы зор.
Келесі кезекте халықаралық тәжірибеде қолданыста жүрген ипотекалық
несиелеудің негізгі классикалық модельдерін қарасытырып өтейік.
1.2 Ипотекалық несиелеудің халықаралық тәжірибеде қолданылатын негізгі
моделдері
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеудің моделдерінің жіктелінуінің
негізгі белгісі, ол салынған мүлік актісінің, екінші реттегі нарығындағы
қайтақаржыландыру тәсілдері болып табылады.
Қабылданған классификацияға сәйкес, өткізілетін - ипотекалық
облигацияларды эмиссиялауға арналған моделдер немесе салынған мүлік актісін
өткізуге арналған моделде: деп ажыратылады, белгілі варнантта бұл
сәйкесінше европалық және американдық модельдер. Атынан көрініп
тұрғанындай, европалық модель салынған мүлік актісін сатусыз ипотекалық
облигацияларын шығаруға бағытталғандығымен сипатталады, яғни, өз
портфелінде сакталуымен.
Европалық жүйенің ерекшелігінің, ипотекалық облигацияларды шығару
мәселелеріндегі ипотекалық банктерінің үлкен дербестігін, ипотекалық
несиелік мекемелерінің мамандануын және ипотекалық облигацияларын шығаруда
делдалдардың жоқтығын жатқызуға болады.
Осы модельге сәйкес ипотекалык банк ең алдымен, төмен құнмен
жылжымайтын мүлікке салымдарды қаржыландыруда қарыз алушының қажеттіліктері
мен өтімді, жоғары табысты бағалы қағаздарға инвесторлардың сұранысын
үйлестіреді. Бұл үшін, ипотекалық банк біріншіден, белгілі бір
стандарттарға сай жылжымайтын мүлік кепілдігімен қарызды береді. Қарыздар
тұтынушылық болуы мүмкін - тұрғын үй жағдайларын жақсартуға жеке тұлғаларға
берілетін және коммерциялық - жылжымайтын мүлікпен байланысты қандай да бір
жобаларды жүзеге асыру үшін заңды тұлғаларға берілетін немесе оның
кепілдігімен, не болмаса муниципалды органдарға, коммуналдық жобаларға.
Осыдан соң берілген несиелер, түріне қарай, салынған мүлік актілерінің
біртектес пулдарына біріктіріледі. Ақырғы қадам, ипотекалық облигациялардың
эмиссиясы, салынған мүлік актісінің пулымен қамтамасыз ету (secured
mortgage bond) және оларды нарықта орналастыру болып табылады. Бүнымен
қоса, салынған мүлік акті пулынан баска, эмиссия толығымен эмитенттің -
ипотекалық банктің мүлкімен кепілдендіреді. Осылайша, инвесторлар өз бас
қаражаттарын орналастыру үшін сенімді құрамды алады, ипотекалық банк өз
шығындарын қайта қаржыландырады, қарыз алушылар несиелер бойынша
жеңілдетілген шарттарын пайдаланады. Бұнымен, берілген несиелер бойынша
талап ету құқтары ипотекалық банкте қалады, салынған мүлік актісі
қамтамасыз етілген қарыз міндеттемелерін сатуға қарамастан.
Осы жүйенің тұрақты қызмет етуі үшін, көптеген шектеулер бар, осының
салдарынан ипотекалық қайтақаржыландыру жүйесі банк капиталын қолданудың ең
бір реттелген сферасы болып саналады. Бұл шектеулерді 2 топқа бөлуге
болады:
Ипотекалық несиелерге талаптар: оның сапасына және көптеген міндетті
сақталынуға тиіс пропорциялар (несие сомасының кепіл құнына қатынасы - LTV,
ratio, пулға біріктірілген кезге несиені өтеу дәрежесі);
Ипотекалық банктер мен олармен жүргізілетін операцияларға талаптар
(берілген несиелердің меншік капиталының 25 есесінен аспаған мөлшеріне
қатынасы, салынған мүлік актісі портфеліндегі шетел активтерінің үлесіне
шектеулер, банкаралық нарықтан басқа депозиттерді тартуға шектеу және
т.б.).
Сонымен бірге, ипотекалық банктерге көптеген қызмет түрлерімен
айналысуға тиым салынған, жоғары тәуекелділікке байланысты, дегенменде
оларға ипотекалық облигацияларын эмиссияларға рұқсат берілген.
Американдық модель, басқа да атпен белгілі - кеңейтілген ашық модель.
Бұл модельде ипотекалық несиелеу жүйесіне несие ресурстарының негізгі
ағымы, арнайы ұйымдастырылған жылжымайтын мүлікке салынған мүлік актісімен
қамтамасыз етілген бағалы қағаздардың екінші реттік нарығынан түседі.
Ипотекалық несиелеудің бұл жүйесі АҚШ-та Рузвельдтің жаңа бағыты кезінде
пайда болды. Ұлы депрессияның салдарымен күресе отырып, Федералды билік,
ипотекалық несиелерді қайта қаржыландыру мәселелерін шешу бойынша өздеріне
жауапкершілік алды. Бүгінде АҚШ тұрғын үйді қаржыландыру жүйесі - болып
жалпы ұлттық масштабтағы күрделі нарық мұнда мекемелердің көптеген түрлері
әрекет етеді, атап айтқанда, ипотекалық банктер, жинақ және несиелік
ассоциациялар, коммерциялық және жинақ банктері. сақтандыру компаниялары
және т.б. американдық модельнің оңды жағы, несиенің құрылыстың қандайда
белгі бір объектісіне байланбағандығында.
Азамат банкке барып, баспананы сатып алуға мақсатты несиені алу ниеті
жайлы хабарлайды. Банк өз кезегінде азаматтың несиелік тарихына тексеру
жүргізеді, мұнда банк азамат пен бұрын өзіне қабылдаған несиелік
міндеттемелерді орындағандығына басты назар аударады. Егер банк, клиентпен
қанағаттанса, соңғысы баспананы сатып алуға банктік несие алады, яғни банк
клиентке несиені өтей алатындай соманы береді. Несие сомасын анықтау
барысында, үлкен рольді клиенттің жасы, оның білімі, ағымдағы табысы мен
оның болашақта өзгеру мүмкіндіктері ойнайды. Әдетте, бұл несиені қайтару
қарыз алушының жылдық табысына және таңдап алынған ипотека типіне
байланысты, 15-30 жыл бойында жүзеге асырылады. Өсім ақы шамамен 8%-ті
құрайды. Азаматтың келесі қадамы, несие сомасы шегінде сәйкес келетін
баспананы іздеу болып табылады, іздеу өз бетінше, немесе делдал фирмалар
арқылы жүзеге асырылады. Қазіргі телекоммуникациялардың даму шағында,
дамыған елдің кез келген нүктесіндегі тұрғын үй нарығын зерттеу қиынға
соқпайды. Ипотеканың американдық схемасы, бар жылжымайтын мүлікті сатуда,
мына жағдайда да, егер клиент оны сатып алуға несиені толығымен өтемесе де
рұқсат етіледі. Мұндай жағдайларда жылжымайтын мүлікке салынған мүлік
актісі жүргізіледі.
Жоғарыда қарастырылғанның бәрі, Америкада әрекет ететін бірінші
реттегі ипотекалық нарықты сипаттады. Американдық модельдің мәні, әсіресе
екінші реттегі ипотека нарығының бар болуында және оның белсенді қызмет
етуінде болып табылады. Ипотекалық несиелердің екінші реттік нарығында,
кредитормен берілген ипотекалық несиелерді инвесторларға сату жүргізіледі,
сонымен бірге осы несиелерді инвесторлар арасында қайта сату жасалады.
Банктер ипотекалық бизнес сферасында, жеке баспанамен немесе коммерциялық
ғимараттармен қамтамасыз етілген. Ипотекалық несиелерді берумен, олар
бойынша қызмет көрсетумен және сатумен айналысады. Ипотекалық банктер мен
компаниялар қаржы делдалдары қызметін атқарады. Заемдарды бере отырып олар
оны содан соң басқа кредиторлар мен отандық немесе шетел компаниясы болып
табылатын инвесторларға сатылады. Эдетте, ипотекалық несиені сатқаннан соң,
оны берген ипотекалық банкте келісім шартта келісілген несие бойынша
Қызмет көрсетуге құқ қалады яғни, белгілі бір сыйақыға, қарыз алушымен
негізгі қарызды өтеу шотына және несие бойынша проценттерді төлеу шотына
енгізілген төлемдерді жинау құқы.
Екінші реттегі нарықта ипотекалық несиелер бірнеше формада сатыла
алады. Біріншіден, берілген несие біртұтас сатыла алады, екіншіден берілген
несиеге қатысу құқы сатылуы мүмкін, ол құқ инвесторға қайтарылатын несиемен
ол бойынша проценттердегі өз үлесін алуға мүмкіндік береді. Үшіншіден,
ипотекалық несиелер немесе олардағы үлестік қатысу пул деп аталатын
пакеттерге топтастырылуы мүмкін, ал оның негізінде осы ипотекалық
несиелермен қамтамасыздандырылған бағалы қағаздар шығарылуы мүмкін.
Ипотекалық несиелер бойынша қарыз алушылардан түсімдер, бұнымен бірге
осындай бағалы қағаздарды сатып алған инвесторларға жіберіледі. Бір уақытта
несиелермен қамтамасыз етілген бағалы қағаз эмитенті инвесторға, негізгі
қарызды проценттерді немесе белгілі бір бөліктерін, не болмаса эмиссия
проспектісінде қарастырылған жоғарыда көрсетілгендердің комбинациясын
уақтылы қайтаруына кепілдеме ұсынады. Өз кезегінде айтылған бағалы қағаздар
туынды бағалы қағаздардың негізі ретінде ипотекалық облигациялармен
қамтамасыз етілген облигациялар қолданылады. Бүгінгі кезеңде қалыптасқан
АҚШ-тағы ипотекалық несиелердің екінші реттегі нарығы, олармен қамтамасыз
етілген әртүрлі бағалы қағаздар нарығын қоса, ипотекалық бизнестің осы
сферасынын ұзақ және күрделі дамуының нәтижесі болып табылады. Айта кеткен
жөн, қарыз міндеттемелері нарығының бұл секторы онда айналымда жүретін
капитал көлемі жөнінен әлемдегі ең ірісі болып табылады.
АҚШ-тағы арнайы маманданған ұйымдардың қатарына:
• Федералды тұрғын үй администрациясы (ФТА) - оның қызметінің негізгі
бағыты- несие мекемелерімен берілетін несиелерді сақтандыру;
• Федералды ұлттық ипотекалық ассоциациасы ( ФҰИА ) - Фенни Мэй, оның
міндеті, бірінші реттегі ипотекалық қарыз берушілерден салынған мүлік
актілерін сатып алу жолымен ипотекалық несиелеу нарығындағы тұрақтылықты
қамтамасыз ету, яғни қайтақаржыландыру мен ипотекалық несиелердің екінші
реттегі нарыгын құру;
• Ипотекалық несиенің мемлекеттік ұлттық ассоциациясы - Дженни Мэй;
• Ипотекалық несиенің федералы корпорациясы (Фредди Мак) және басқа да
ұйымдар. Бұл жоғарыда аталған ұйымдар, негізінен ипотекалық несиені
қайтақаржыландырумен айналысады.
Сонымен, американдық модель, ипотекалық несиелерді сақтандыруы мен
оларды қайтақаржыландыруды жүзеге асырушы, кең инфрақұрылымды
қалыптастыруды қарастырады. Мемлекеттің қатысуымен құрылған ассоциациялар,
ұйымдастырушылармен салынған мүлік актілерімен облигацияларды шығаруына
кепілдеме береді, бұл оның өтімділігін қамтамасыз етеді. Осы модель, қаржы
нарығы дамыған өркениетті капиталистік мемлекеттерге тән.
Құрылыс жинақтарының неміс моделі. Бұл үлгі басқаша балансталған
автономды деп те аталады. Бұл үлгінің ерекше белгісі оның қызметінің жинақ
- қарыз принципіне негізделгендігінде. Мұндай принципте несие ресурстарының
жиынтық портфелі, ашық капитал нарығынан алынған қарыз қаражаттары есебінен
емес, өзара көмек кассасы принципі бойынша болашақтағы салымшылардың
жинақтарын тарту есебінен, мақсатты түрде бағыттау арқылы құрылады. Бізге
белгілі, құрылыс жинақтары, жүйесінің мақсаты мынада, яғни өз тұрғын үй
жағдайларын жақсартуға ниеттенуші азаматтар, осы мақсатта қажетті ақша
қаражаттарының бөлігін, арнайы мамандандырылған құрылыс жинақ қаржы
мекемелерінде жинақтай алады.
Құрылыс жинақ жүйесінің өзіне тән ерекшелігі — салымшы мен зайымды
алушы бір тұлғаға біріктіріледі, сондықтан жүйе жабық және осының есесінен
берілетін несиелердің арзандылығына және оларды еркін алу мүмкіндігіне қол
жеткізіледі.
Европада, соның ішінде Герман елінде, құрылыс жинақ жүйесі, баспанамен
қамтудың, сонымен бірге өз кәрілігін қамтамасыз етудің басты факторы болып
отыр. Қазірде халықтың 35%-інен аса бөлігі, банктердегі арнайы құрылыс
жинақ шоттарында ақшаларын жинайды. Осы қаражаттардың есебінен, Германияда
салынып жатқан тұрғын үйлердің 43% жуығы қаржыландырылады. 2003 жылдың
өзінде 30 млрд. евродан астам сомаға миллионға жуық жаңа құрылыс жинақ
келісім-шарттары жасалған. Европада құрылыс жинақ жүйесі, 90 ж басында ғана
кеңінен енгізіле бастады. Ол Францияда, Люксембургте, Чехияда, Словакияда,
Венгрияда және Польшада кеңінен таралған.
Тұрғын үйді қаржыландырудың неміс механизмі келесідей:
Баспананы сатып алғысы келетін клиент, арнайы маманданған банкпен
немесе құрылыс жинақ кассасымен жинақ-несие келісімін жасайды. Осылайша, 2-
10 жылға созылатын жинақтарды құру фазасы басталады, осы жылдар ішінде
клиент өз қалауына қарай салымды үнемі немесе кезектен тыс жинақ салымдары
есебінен толықтырады. Осы салымдарға әдетте 2,5%- 4,5% дейін проценттер
есептеледі, қарыз алушының әлеуметтік статусы және қарызды беру туралы
шарттың жағдайларына қарай.
Егерде салымшы белгілі бір мерзім ішінде қажетті соманың 40% - 50%
жинақтаса, онда ол заемды алу құқына ие болады. Осыдан соң, клиент
мемлекеттік дотация алу және жетіспейтін бөлікке төлемді жүргізу үшін
несиені алу құқына ие болады. Займ әдетте жинақталған сома мен қажетті сома
арасындағы айырма мөлшерінде есептеледі.
Бұл қарыз бойынша проценттік ставка, әрекет ету мерзімі бойында
тұрақты болады және төмен - шамамен 4,5%- 8,5%-ке дейін. Тарифке қарай
несиенің әрекет ету мерзімі, 6,5-30 жылға дейін ауытқиды.
Құрылыс жинақ жүйесін мемлекеттік қолдау үш бағанда ұсталынып тұр:
- Мемлекеттік сыйлық. Мемлекет меншікті капиталының қорлануын,
премияларды беру жолымен ынталандырады. 1000 маркаға дейінгі салымдарға,
үйленбегендер мен тұрмысқа шықпағандар үшін, және 2000 маркаға дейін
семьялылар үшін жыл сайын 10% премия төленеді. Осылайша, үйленбегендер мен
тұрмысқа шықпаған салымшылар жыл сайын, мемлекет тарапынан қолдау премиясы
ретінде 100 маркаға дейін, ал семьялылар 200 марк мөлшерінде ала алады.
- Мүліктік-эффективті төлемдер. Әрбір жұмысшы өз жұмыс берушісінен 936
маркаға дейінгі мөлшерде өз мүлкін толықтыру үшін ала алады. Бұл төлемдер
құрылыс жинактары туралы шартқа сәйкес, шотқа аударылуы мүмкін.
- Мүліктік - эффективті төлемдер бойынша дотация. Мүліктік -
эффективті төлемдерге, мемлекет тарапынан 936 марканың 10% көлемінде
дотация алуға болады.
Құрылыс жинақ жүйесінің мемлекет үшін тартымдылығы - жүйе қатаң
мақсатты және тұрғын үй құрылымының едәуір бөлігі халықтың инвестициясы
есебінен жедел дамиды да, жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдайды
тұрақтандыратын, инфляциялық процесті токтатады. Қаражат жинау кезінде
құрылыс жинақ салым иелерін мемлекеттік қолдау көрсету меншікті капиталдар
үлесін ұлғайтуға және елдің ішінде қаражат жинақтау үшін тиімді
экономикалық жағдай жасауға мүмкіндік береді. Субсидия бөлуге байланысты
бюджет шығыстары, тұрғын үй құрылысы және құрылыс материалдарын шығаруға
байланысты қызметті жүзеге асыратын заңды және жеке тұлғалардан бюджетке
түсетін салық түрінде өтеледі. Құрылыс жинақтары капитал нарығы шектеулі
жүйе ретінде, оның ішінде қаржыландыру процесі мен капитал жинау процесі
қатар жүреді.
Құрылыс жинақ үлгісінің басты теріс жағы, яғни қарыз алушыда несиені
алу құқы тек, егер ол осы жүйеге басынан-ақ өз уақытша бос қаражаттарын
бағыттаса ғана пайда болады, ал бұл нақты қарыз алушы үшін мүмкін болатын
жылжымайтын мүлікті сатып алу кезін уақыт бойынша ығыстырады.
Несие ресурстарын мобилизациялау процесі мен халықты несиелеу процесін
ұйымдастырудың әртүрлі амалдарын қолдануға қарамастан, американдық үлгі мен
құрылыс жинақтарының неміс үлгісіне жалпы тән нәрсе, ол олардың қызмет ету
процесіне мемлекетпен күшті және жан-жақты қолдау көрсетіледі. Жалпы,
әлемде тұрғын үй құрылысы саласында жағдай қалай қалыптасқандығын саралай
келіп, қазақстандық ипотеканың жай күйіне келесі бөлімде қарастырып өтейік.
1.3 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін ұйымдастыру
Қазақстандағы ипотекалық несиелеу 90-жылдардың ортасында пайда болды
десе болады. Ол кезде 1994 жылы Жилстрой банкі (кейін Центр Кредит
банкінің құрамына кірді) Швебил Халл қаласындағы құрылыс жинақ кассасымен
серіктестік қарым-қатынас құрып (Германия), ол тұрғын үйлік несиелеудің
моделін зерттеуге мүмкіндік берді. Бұл модель Қазақстан нарығының
ерекшеліктерін ескере келе пайдаланыла бастады. Шамамен 30 миллион теңге
сомасы бар 450 құрылым жинақтау салымдары тартылды.
Сонымен бірге Қазақстан Республикасының Президенті Жарлығы және ұзақ
мерзімдік тұрғын үй саясатының бағдарламасына сәйкес 1993 жылдан бастап
Жилстройбанкі тұрғын үй сатып алуға және салуға 30 жылға несие бере
бастады. Мұндағы негізгі мақсат табыстары орташа немесе төмен
қызметкерлерге үй жұмысын жақсарту (негізінен бюджеттегі қызметкерлер үшін)
болып табылады, олар тегін үй алу үшін 10 және одан да көп жылдай бойы
тұрган адамдар бұдан көптеп қамтылған. Тұрғын үй бағдарламасына қатысқан
2675 адам үшін несие 5% ставка бойынша 30 жылға берілген. Бұл шараның
қайырымдылық сипатына қарамастан өз құрамында нарықтық элементтері болды,
ол соңында елеулі проблемаларды туғызды. Мұнда сөз мемлекеттік банкке
несиені индексациялауды АҚШ долларымен жүргізуге құқық бергені туралы болып
отыр, ол несиені өтеуде көптеген проблемаларға әкелді. Бұл проблемалардын
шиеленісуі 1999 жылы ұлттық валютаның девальвацияға ұшырап. еркін бағамның
орнатылуы кезінде орын алды.
Бірінші жүзеге асырылмаған тәжірибе Қазакстанда ипотекалық несиелеудің
жүйесін енгізуде оны 10 жылға кейінге қалдырды. Бұл банк қызметін енгізу
2000 жылдардан басталды, ол кезде ипотекалық несиелеудің нормативтік-
құқықтық актілердің көлемі шығарылған болатын. Оның ішінде:
- 1994 жылдың 27 желтоқсанындағы Азаматтық кодексі (жалпы және негізгі
бөлім)
- 1998 жылдың 30 маусымындағы Қозғалмайтын мүлікті тіркеу туралы
Қазақстан Республикасының Заңы;
- 1995 жылдың 31 тамыздағы Қазақстан Республикасының Банктері және
банктік қызмет туралы Заң күші бар Қазақстан Республикасы Президентінің
Жарлығы;
- 1995 жылғы 23 желтоқсанда шыққан Қозғалмайтын мүлік ипотекасы
туралы Қазақстан Республикасы Президентінің Жарлығы. Онда ипотека кепіл
түрі ретінде анықталып, онда кепілденген мүлік немесе оның бөлігі кепіл
беруші немесе үшінші тұлға иелігінде және пайдалануында болады.
2000 жылдың 07 желтоқсанында шыққан ҚР тұрғынүй құрылыс жинақтары
туралы Қазақстан Республикасының №110-11 Заңы (N 483-ІІ ҚР Заңымен
енгізілген өзгертулерімен бірге 10.07.2003ж)
Берілген сатыдағы ең маңыздысы 2000 жылы 21 тамызда қабылданған
Ипотекалық несиелеудің даму жүйесінің және ұзақ мерзімді тұрғын үй
құрылысының қаржыландыру тұжырымдамасы болды. Бұл құжатта тұрғын үй
құрылысындағы жағдайдың түпкілікті сарапталынуы болып, негізгі проблемалар
анықталып, бұл жүйенің Қазақстанда дамуына негізгі іс-шаралар тағайындалды.
Сонымен бірге әлемдік модельдері қарастырылып, оның біздің мемлекетке
сәйкестігі тексерілді.
Осылайша, мемлекетте жеке жоғары капиталды мекемелер жоқ болып тұрған
кезде, жеке ипотекалық компаниялардың жоқ кезінде, мемлекеттің қайта
қаржыландыруына жүргізілетін ұйымдардың жоқ шағында бізге барынша тиімді
моделі Кагамас (ипотекалық компания аты) Малайзия моделі сәйкес келеді.
Бұл модель ЖАҚ түрінде құрылған ипотекалық компанияның жұмыс істеуімен
тығыз байланысты. Оның құрылуында Ұлттық Банк, ірі коммерциялық банктер
және басқа да қаржы ұйымдары қатысты. Бұл ипотекалық компания несие
берушілерден несиелерін сатып алды, содан кейін құнды қағаздар - ипотекалық
облигацияларды шығарады, олар алынған ипотекалардың пулдарымен қамтамасыз
етілді (қозғалмайтьш мүлікке кепілдік құқықтармен). Ипотекалық
облигацияларды сатып, корпорация ипотекалық несиелерді сатып алғандағы
шығындарын жабады, ал банктер өз кезегінде, алынған құралдар есебінен жана
ипотекалық несиелер шығарады, бұл түбінде үй құрылысының дамуына
ынталандыру береді. Бұл модель американдық модельмен ұқсас, онда Фэнни Мэй
және Фредди Мак секілді ипотекалық агенттіктері жұмыс жасайды. Алайда
малайзиялық модельдің американдық модельден ерекшелігі, американдық
модельде агенттіктер мүлік құжаттарымен қамтамасыз етілген ипотека пулдарын
құнды қағаздар нарығында Мүлік құжаттарымен қамтамасыз етілген құнды
қағаз ретінде сатады, ал малайзиялық модельде кепіл құжаттарының белгілі
сападағы пулдарын сатып алып, оны өз портфелінде сақтап, ипотекалық кепіл
құжаттарын қайта қаржыландыратын мерзімді бағалы қағаздар шығарады. Бұл
модельдің тиімділігі қарапайым және сенімділігімен көрінеді, оны мемлекет
компанияның жарғылық қорына қатысуымен қамтамасыз етеді. Ипотекалық
несиелерді сатып алу орталықтандырылған түрде ипотекалық нарықтың
субъектілерімен жүргізіледі, бұнда банк пен Кагамас арасындағы келісімнің
түріне байланысты банк агенттің алдында белгілі міндетке ие болады. Қайта
сатып алу туралы шартқа қол қойылысымен Кагамас талаптарын орындамай
бастаған несиелер қайтадан сатып алынады. Ал егер қайта сатып алу міндеті
жоқ шарт жасасқанда сәйкес тәуекел агенттікке түседі, ал банк несиеге
қызмет көрсетеді.
Ұлттық Банк - басқармасының 2000 жылдың 20 желтоқсандағы
тұжырымдамасын жүзеге асыру мақсатында ЖАҚ Қазақстандық ипотекалық
компания құрылуының шешімі қабылданды. Ол жеке қаржы институт ретінде
құрылды. (Жарғылық қоры 1 млрд. тенге). Компания несие беруші банктерден
ипотекалық несие бойынша талап ету құқтарын сатып алып, осы құқтармен
қамтамасыз етілген ипотекалық құнды қағаздарды эмиссиялайды, ҚИК негізінен
несие операцияларымен қатар факторингтік операцияларды жүйеге асырады.
Қазақстандық ипотекалық компанияның негізгі функциалары:
Ұзақ мерзімді ипотеканың несие бойынша талап ету құқтарын сатып алу
жолымен белгіленген стандарттар негізінде несие берушілерді қайта
қаржыландыру.
Сыйақыларынан белгіленген немесе қалқымалы ставкаларымен ипотекалық
құнды қағаздар шығару;
Тұрғын үй несиелендірілуіне инвесторлардың қаржыларын тарту;
Ұлттық Банкпен банк - несие берушілердің қаржылық жағдайын көрсететін
мәліметтерді алу және келісім жасау;
Банктер үшін ипотекалық несиелеуге байланысты әдістемелік ұсыныстарды
құрастыру;
Ипотекалық несиелеу сұрақтары бойынша консалтингтік қызметті көрсету
және несие берушілердің аз тәуекелді және тиімді тәжірибені ипотекалық
операцияларды енгізуді пайдалануға көмектесу;
Компанияның келесі құқтары бар:
Ипотекалық несиелеу және де несие беруші банктің мәліметтерін
сараптау.
Ипотекалық несиелердің сапасын тексеру;
Қарыз алушылардың жағдайы туралы мәліметтер алуға байланысты
мемлекеттік органдармен және басқа ұйымдармен келісім жасау;
Ипотекалық несиелеуде мамандардың біліктігін көтеру үшін, оқуды
ұйымдастыру.
Малайзиялық моделімен ұқсастығымен бірге қызмет ету принциптерінде де
ұқсастық бар. Қалай болса да нарықтық ерекшеліктері Кагамастың моделінің
көшірмесін қолдануға мүмкіндік бермейді. Қазақстанда ипотекалық компанияның
қызметін өзгертпес бұрын, мен ипотекалық облигациялардың біздің
республикамыздағы нарығын айта кетейін.
Ипотекалық облигациялар ұзақ мерзімді құнды қағаздар, олар
қозғалмайтын мүлік қамтамасыз етіліп, тұрақты табыс әкеледі. Алғашында
ипотекалық облигациялар ипотекалық банктермен шығарылды, ал қазір олардың
элементтері болып сауда-өндірістік корпорациялар, ал біздің республикамызда
- Қазақстандық ипотекалық компаниясы табылады. Қайталамалы ипотекалық
нарықтың екі моделі бар, алдында мен олар туралы сипаттама бергенмін.
Европалық модельдің модификациясы банктердің өзіндік дамуыменен және
облигация шығаруда еркіндігімен, сонымен бірге тексеруде ешқандай
агенттіктерді қажет етпейді.
Несиелеу жүйесі қарапайым. Банктер қарыз алушылардың қажеттіліктерін
қозғалмайтын мүлікті несиелеуде төменгі бағамен, ал инвесторларды секілді,
өтімді құнды қағаздармен координациялайды. Банк алдымен бірінші класты
мүлік құжаттарының қамтамасыз етілуіне несие береді, содан кейін мәліметтер
бір текті пулдарға топталды. Келесі қадам ол банктың кепіл беруімен және
бірінші класты мүлік құжаттарының қамтамасыз етілуімен ипотекалық
облигацияларды шығару. Осылайша, ипотекалық облигациялар берілген
ипотекалық несиелерді қайта қаржыландыруға қызмет етеді мұнда келесі
принциптер сақталуы қажет.
Жабу принципі - актив негізінде шығарылған оның құнының облигациялар
құнына мүлік құжаттарынын сәйкес келуі. Берілген кепіл мүліктің құны кем
дегенде шығарылған облигациялар құнына тең болу керек. Сәйкестік принципі -
тартылған қорлар мен активтер мерзімінің сәйкестігін талап етеді. Банк
актив бойынша және міндеттеме бойынша өтелу мерзімі сәйкес келуін
қадағалауы керек Американдық модель - қайталамалы ипотекалық нарықтың
екінші деңгейлі моделі. Малайзиялық модель тура осындай бірақ, қарапайым
түрде ұйымдастырылған Қазақстандық Ипотекалық Компаниясының базасында
оның қызмет етуін қарастырайын:
Компания қызметінің жүйесі келесі түрде болады.
1. Бірінші сатыда екінші деңгейдегі банктер жеке қарыз алушыларға
тұрғын үй сатып алу үшін ипотекалық несие береді. Келісім шарт жасалғаннан
кейін сатып алынған тұрғын үйдің иесі қарыз алушы болып табылады. Ал, ол
тұрғын үй кепіл болып несие берушіге қалады. Несиені қызмет етуге несие
беруші банк міндеттенеді. Ипотекалық несиенің өлшемдері алдын-ала компания
мен банк арасында келісіліп шешіледі компания облигациялары мына шарттарға
сай несиелер бойынша ғана талап ету құқығына ие болады:
- Ұлттық Банк Жүктемесіне сәйкес несие стандартты болу керек.
Несие сатып алынатын тұрғын үйдің құнының 70 процент көлемінде
беріледі.
Пәтер алушы адамның қолында тұрғын үйдің құнының 30 процент көлемінде
ақша қаражаты болуы керек.
Алынған тұрғын үй, ипотекалық несиесі бойынша кепіл болады.
Қарыз алушының өмірін, еңбекке жарамдылығын, кепілді сақтандыру керек.
Егер банк компанияға несиені сатуға шешім қабылдаса, ол несие алушыға
андеррайтинг жүргізуі мүмкін, бұл оған клиенттің несиені қайтару
мүмкіндігін, несиелік тарихын, кепіл мүліктің жағдайын білуге мүмкіндіктер
береді.
2. Екінші сатыда Компания банктерге ипотекалық несиені сатуға
мүмкіндік береді. Екінші нарықтың операторы ретінде болған компания ақылы
негізде ипотекалық куәліктерді сатып алумен талап ету құқықтарын өзіне
иеленеді. Бұнда несиеге қызмет етуге байланысты функциялар банк мойнында
қалады. Содан кейін компания бағалы қағаздар шығарады сатып алынған талап
ету пулдарымен қамтамасыз етілген ипотекалық облигациялар. Әрбір эмиссия
үшін сәйкес өлшемдері бар ипотекалық несиенің пулдары құрастырылады. Талап
ету құқықтарың қайта табыстау ағымдағы заңнамамен жүзеге асырылады. Одан
басқа банк және компания арасында сатып алынған құқықтар бойынша сенімділік
басқаруға мүмкінділік беретін келісім-шарт жасалады, ол несие берушіге
несие алушыны, оның кепіл мүлкін қадағалауға және несиеге қызмет көрсетуге
пайыз алып өзінің несиелік қызметін кеңейтуге мүмкіндік береді. Несиелік
тәуекел банктің өзінде қалады. Егер стандартна сәйкес емес несиелер шығатын
болса, банк ол жетіспеушіліктерді жоюға немесе несиені сатып алуға
міндеттенеді. Және де егер клиент айлық төлемін бере алмаған кезде де банк
жауапты болады. Егер айлық төлемдер толық өтелмей немесе төлемдер жоқ
болса, банк компанияға тәртіппен айлық төлемді беріп тұрады. Егер
ипотекалық несие сапасыз деп табылса, банк компаниядан несиені сатып алып,
қарыз алушымен оны өтеуді өзара келісіп алады. Несиені қайтару тәуекелі
банк мойнында қалады. Егер де несие мерзімінен бұрын қайтарылатын болса,
өтем құрамына кірген талап құқықтары, керекті құн жаңа несиелерге талаптар
құқығымен жүзеге асырылады, немесе шотта активтерді орналастырумен
жасалады, оларға ақша ресурстары, құнды қағаздар, Қазақстан Республикасы
Ұлттық Банкі қайта қаржылануына керекті құнды қағаздар кіруі мүмкін.
Компания екі түрлі облигация шығара алады.
1: Купондық облигациялар - өзінің номиналды құнына сәйкес әр уақытта
пайыз мөлшерлемесіне сәйкес өтейтін құнды қағаздар. Сыйакы мөлшері
белгіленген немесе қалқымалы болуы мүмкін. Номиналды құнын төлеу мерзім
аяғында болады. Айналыс мерзімі 15 жылға дейін. Қалқымалы пайыз мөлшері
жарты жыл сайын нарықтық мөлшерлемелерді ескеріліп белгіленеді. Купонды
облигацияларды мерзімінен бұрын сатып алу қарастырылған.
2. Дисконттык ипотекалық облигациялар - дисконт негізінде табыс бере
алатын құнды қағаздар - сатып алу сату бағаларының айырмасы негізінде.
Дисконттық облигацияларды барынша аз мерзімге шығаралы - 3 айдан 12 айға
дейін.
Үшінші сатыда институционалдық инвесторлар (зейнетақы қорлары,
сақтандыру компаниялары және басқалар) екінші нарықта ипотекалық
облигациялар сатып алады. Ол облигациялар талап құқтарымен қамтамасыз
етілген болғандықтан, ипотекалық нарықты қаржыландыруды жүзеге асырады және
тұрғын үй несиеленуіне ақша қаражаттарын тартады. Бірінші, екінші сатыларда
компания мерзімі 5 жылдан 10 жылға дейін қалқымалы пайыз мөлшерлемесі бар,
теңгеде, валюталық эквивалентті белгілеусіз несиелер сатып алады. Несиенің
максималды сомасы 4,5 миллион теңгеден аспауы керек (шамамен 30 мың АҚШ
доллары). Ерекше жағдайларда компания шешімі бойынша несие сомасы 100 мың
АҚШ долларына жетуі мүмкін.
2001 ж шілдесінде ҚИК мен ипотекалық несиелеуді жүзеге асыру бойынша
Алматы және Астана қалаларында пилоттық жоба жіберілді. Оның барысында екі
астананың тұрғындары қолайлы жағдайларда несиеге тұрғын үйді сатып алуына
мүмкіндік алады. Жобаны сәтті жүзеге асыру үшін, бес банкпен ынтымақтастық
туралы Бас келісімге қол қойылды - Алматы Сауда Қаржы Банкі, Банк
ТұранӘлем, Банк ЦентрКредит, Казкоммерцбанк, Көмір банк, және бір банктік
емес ұйым - Астана Финанс. Пилоттық жобаның негізгі мақсаты — тәжірибеде
андеррайтинг процедураларын, ипотекалық тұрғын үй несиелерін беру мен ол
бойынша қызмет көрсету, компанияға банктермен несиелер бойынша талап ету
құқтарын беру, сонымен бірге, ипотекалық облигацияларды эмиссиялауды өңдеу.
ҚИК өз бағдарламасын жүзеге асыру үшін, несиелеудің арнайы стандарттарын
дайындап, халықты таныстыру үшін жарнамалық шаралар жүргізді. Пилоттық жоба
Астана және Алматы қалаларында 150 млн. теңге сомасында жіберілді. Сонымен,
2003 жылдың наурызына Компанияның 2000 потенциалды қарыз алушылары рұқсат
алған, ал жалпы несиелеу сомасы 1500 млн. т. құрады.
2000 жылдан бері ҚИК өзінің әріптесі 11 банкімен шартқа отырып,
еліміздің барлық облыс орталықтарында ұзақ мерзімді ипотекалық несие беру
ісін жүзеге асырды. Енді жақын арада шағын қалаларда да ұзақ мерзімді
ипотекалық несиелендіру қолға алына бастайды. ҚИК бағдарламаны жүзеге асыру
кезінен бастап 3 жыл ішінде 9,5 млрд. теңге көлемінде ипотекалық несиелерді
берді. Бүгінде банктер өз жеке бағдарламаларымен ҚИК стандарттарына
жақындатылған несиелерді беруге тырысады. Ипотекалық тұрғын үй несиелерін
берудің міндетті талабы - сатып алынатын үйді ғана емес, сонымен бірге
қарызалушының өмірі мен еңбекқабілеттілігін де сақтандыру болып табылады.
Ипотекалық несиелерді алу тұрғын үйді ешкандай жеткілікті жинақтаусыз
сатып алуға мүмкіндік береді. Ең бастысы қарыз алушы баспананы несие
көмегімен сатып алу кезінде-ақ оның иесі атанады. Сатып алынған тұрғын үй
Банкте кепіл ретінде тұрғанымен қарызалушы бұл үйде тұра алады, және
Банктің рұқсатымен оны жалға бере алады. Тек оны басқаға сату және сыйға
беру құқығы шектеледі. Ипотекалық несиелер 3 жылдан 15 жылға, ал кейбір
банкте 20 жылға дейін ұзартылған. ҚИК бағдарламасы бойынша ипотекалық
несиелер тек ұлттық валютада беріледі. Банктер өз бағдарламалары бойынша
негізінен АҚШ долларында береді, ал ұлттық валютамен берілген несиелердің
үлесі шамалы ғана. ҚИК әр ай сайын жарияланып отыратын қалқымалы
котировкалық ставка бойынша кредиторларын қайта қаржыландырады. Оны қайта
карастырудың базалық индексі жылдық сипаттағы инфляцияның деңгейі (тұтыну
бағаларының индексі). Кредиторлар өз маржасын белгілеуге құқы бар - 4 %
аспайтын мөлшерде. Осылайша қарыз алушалар үшін ақырғы пайыздық өсім
кредитормен анықталады, және ол ҚИК котировкалық ставкасынан және банк-
серіктестің 4% аспайтын мөлшердегі маржасынан құралады. 1 желтоқсандағы ҚИК-
тің ипотекалық несиелері қарыз алушы үшін белгіленген жылдық пайыздық өсім
-12,8%. Банк-әріптестер минималды маржаны белгілеу арқылы халықка берілетін
несиенің құнын төмендете алады. ҚИК ипотекалық несиелендіру бағдарламасы
бойынша алғашқы салым сатып алынатын үй құнынан 30 пайызды құрайды. Алғашқы
салым ретінде қолда бар пәтер немесе тұрғын үй құнынан 15 пайызы (азаматтық-
құқықтық жауапкершілікті сақтандыру талабымен қоса) қабылдануы мүмкін.
Кепіл ретінде тек сатып алынатын үй қойылады.
Соңғы 3 жыл ішінде ипотекалық несиелеу жүйесінде біршама оң өзгерістер
байқалды. Бұл ретте ипотекалық облигациялар нарығының дамуы жайында айтып
кетсек. ҚР Ұлттық Банкісінің Басқармасының қаулысымен ЖАҚ Қазақстандық
ипотекалық компаниясына 2003 ж. ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
МАЗМҰНЫ
Кіріспе 2
I-тарау. Ипотекалық несиелеудің теориялық негізі 4
1.1 Ипотекалық несие: мәні және қажеттілігі 4
1.2 Ипотекалық несиелеудің халықаралық тәжірибеде қолданылатын негізгі
моделдері 13
1.3 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін ұйымдастыру 23
ІІ-тарау. Қазақстан Республикасындағы ЕДБ-дің ипотекалық несиелеуді
ұйымдастыру тәжірибелері 42
2.1 Ипотекалық несиені беру механизмі 42
2.2 Екінші деңгейлі банктер берген ипотекалық несиелерді талдау 59
2.3 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің даму мәселелері 65
III-тарау. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің даму
перспективалары 82
Қорытынды 87
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі 89
Кіріспе
Тақырыптың өзектілігі. Қазақстан экономикасындағы әлеуметтік-
экономикалық мәселелердің ішіндегі ең бастысы, ол халықты баспанамен
қамтамасыз ету болып отыр.
Тұрғын үйді қаржыландырудың кеңестік жүйесі, мемлекеттік тұрғын үй
құрылысына бюджеттік ресурстарды бөлу және оны өз тұрғын үй жағдайларын
жақсартуға мұқтаж деп танылған азаматтарға тегін бөлумен сипатталды.
Нарықтық экономикаға өтумен бірге, жағдай мүлдем өзгерді. Мемлекеттің бұл
міндеті тек бюджет есебінен шешуге жағдайы жоқ.
Республиканың тұрғын үй сферасының қазіргі жағдайы келесі негізгі
факторлармен сипатталады:
- тұрғын үймен жеткіліксіз қамтамасыз етілуі;
- тұрғын үй құрылысы деңгейінің жеткіліксіздігі;
- тұрғын үй қоры бойынша қызмет көрсету сапасының төмендігі;
- тұрғын үй - коммуналдық шаруашылығын қаржыландырудың
жеткіліксіздігі;
- тұрғын үй қоры мен инженерлік коммуникацияларының тозуының жоғарғы
деңгейде болуы.
Жоғарыда қарастырылған барлық проблемаларды шешу, ҚР жүргізіліп
отырған тұрғын үй реформасының негізгі мақсаты болып отыр. Реформаның
негізгі міндеттері, республиканың әрбір азаматына, әрбір жанұясына тұрғын
үй жағдайларын жақсартудың қолайлы тәсілдерін таңдауға, сонымен бірге,
тұрғын үй коммуналдық қызметтердің сапасын сәйкесінше қамтамасыз етуге
мүмкіндік беретін, республикада тұрғын үй нарығын құруға бағытталған.
Экономикалық белсенді жанұялары өздерінің тұтынушылық стандарттары мен
болашақтағы табыстарды күту деңгейіне қарай, болашақтағы табыстарды есепке
ала отырып, қазір тұтынғысы келеді. Нарықта өз баспанасын сатып алу үшін
көп жылдық жинақтаудың қажеті туындайтын еді. Осылайша, ипотекалық
несиелеудің нарықтық қатынастар жүйесінде негізгі рөлі, ол өмір
стандарттары мен жинақтарға байланысты болатын күтулер арасындағы қарама-
қайшылықтарды шешуде болып табылады. Баспана сияқты тауар құнының жоғары
болуынан пайда болатын, ағымдағы табыстар мен тұтыну стандарттарындағы тепе-
теңсіздік, ипотекалық несиелеудің шаруашылықта айналымда жүру қажеттігін
туғызады. Халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуде АҚШ, Европа Одағы
мемлекеттерінде бірнеше жылдар бойы сәтті қолданылып жүрген ипотекалық
несиелеудің маңызы зор.
Ипотекалық несиелеу жүйесін құру, халықтың тұрғын үй жағдайын
жақсартуға байланысты маңызды әлеуметтік мәселені шешуді күрт жеңілдетіп
қана қоймай, тұрғын үй құрылысын қарқынды жүргізу арқылы, елдегі жалпы
макроэкономикалық ахуалға оңды ықпал етіп, экономиканың өрлеуіне серпін
берілуіне жәрдемдеседі. Сөйтіп, еліміз экономикасының өзге салалары үшін
өзіндік локомотив бола алады.
I-тарау. Ипотекалық несиелеудің теориялық негізі
1.1 Ипотекалық несие: мәні және қажеттілігі
Ипотека түсінігі алғаш рет б.э.д. VI ғасырдың басында Грецияда пайда
болды, және ол қарыздардың белгілі бір жер иеліктері және онымен байланысты
құрылыстар арқылы, қарыз берушіге міндеттемесін қарыз етумен қатысты болды.
Бұл үшін, міндеттемелер рәсімделген, ал қарыз алушының иелігіндегі жер
территориясының шекарасында осы көрсетілген меншік, аталған сомада қарыз
берушінің талабын қамтамасыз ету мақсатында қолданылатындығы жайлы жазылған
бағана қойылатын болған. Ипотека деп аталған мұндай бағанада жер иесінің
барлық келіп түскен қарыздары белгіленген. Кейінірек, осы мақсатта
ипотекалық деп аталатын ерекше кітаптар пайдалана бастады. Грек тілінің
hypotheca - тіреу, тұғырық деген мағынада. Ежелгі Грецияда-ақ жариялылық
қамтамасыз етілген, яғни ол әрбір мүдделі тұлғаға кедергісіз белгілі жер
меншігінің жайын анықтауға мүмкіндік береді.
Біртіндеп ипотека, ортағасырлық европалық заңдарына ене бастады.
Грецияда ол XIV жүзжылдықтан, ерте емес кезде пайда болған (бұған дейін
қарыз үшін жеке жауапкершілік принципі үстем болды). Францияда XIV ғасырдың
соңынан ашық жария) емес ипотека әрекет еткен.
Европалық мемлекеттің заңдарында ипотеканың сондай-ақ екі сипатты
белгілері болды. Біріншіден, ол жылжымайтын мүлікке ғана қатысты
қолданылған, екіншіден, кепілге қойылған иелікті сату, қарыз берушімен
емес, сот шешімімен жүзеге асырылады.
Ипотекалық несиелеу, коммерциялық және арнайы маманданған банктермен,
несие қаржы мекемелерімен, жылжымайтын мүлік кепілдігімен (жер, тұрғын үй,
өндірістік немесе коммерциялық арналымдағы жылжымайтын мүлік) берілетін
ұзақ мерзімді қарыздар болып табылады. Оған меншік құқы, несиелеу кезеңінде
кредиторға өтеді, бірақ мүлік қарыз алушының пайдалануында болады. Уақытша
меншік құқынан алу, қарыз алушының қарызды өтегенге дейін кепілге қойылған
мүлікті сата алмайтындығын және тек несиені өтегеннен соң ғана, кепілден
босатылған мүлікке баскару құқы оған қайтарылатындығын білдіреді.
Несиелеудің кепіл формасының механизмі мен процедуралары кепілдеме
міндеттемелері, кепіл болушылық және т.б. салыстырғанда күрделірек,
әсіресе, жылжымайтын мүлік жағдайында ипотекалық несиелеу механизмінің
мәні, яғни, белгіленген мерзімде қарыз алушының төлем міндеттемесін
орындамаған жағдайда (негізгі қарыз - проценттер сомасын қайтару), банктің
кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті (үй, жер) меншігіне алу құқын
растайтын кепіл міндеттемесін, қарыз алушы банк-кредиторға береді.
Ипотеканың пайда болу қажеттілігі, тауар айналымының дамуы және
жылжымайтын мүлікпен жасалатын келісімдердің көбеюімен түсіндіріледі.
Ипотекаға сәйкес міндеттеме, кепілмен қамтамасыз етіледі, және ең бастысы
ол кепіл берушінің, яғни қарыз алушының пайдалануында болады.
Кең мағынада, ипотекалық несиелеу жүйе ретінде ипотекалық несиелерді
беру процесінде капитал нарығынан қаржылық ресурстарды тарту механизмдерін
де, жылжымайтын мүлік нарығындағы операцияларды да қосатын көп факторлы
біртұтас механизм болып табылады.
Мұнда тек қарыз алушылар мен қарыз берушілердің мүдделері ғана емес,
сонымен бірге ннвесторлардың, риэлторлардың, құрылыс компанияларының,
сақтандыру компаниялары мен нарықтық-опеканың да субъектілерінің де
мүдделері ескеріледі. Ипотекалық несиелеудің негізін тікелей несиелік
қатынастар құрайды. Осыған байланысты, ипотекалық несиелеуді, бірнеше
ипотекалық нарықтарда ипотекалық активтерін беру, ол бойынша қызмет
көрсету, сату мен секьюритизацияға қатысты пайда болатын құбылыстар жүйесі
ретінде қарастыру дұрыс болады. Қазіргі жағдайларда, экономикасы дамыған
елдерде ипотекалық нарық қалыптасты және белсенді дамуда.
Ипотекалық нарық - банктермен және баска мекемелермен үй
шаруашылықтарына баспананы сатып алу мақсатында, осы үй кепілдігімен
берілетін ипотекалық несиелер және ипотекалық несиелік ресурстарды тарту
мақсатымен нарықта орналастырылатын қаржы активтерінің нарығы. Осылайша,
ипотекалық нарық қаржы нарығының ипотекалық сегментімен және ипотекалық
несиелерді ұсыну және ол бойынша қызмет көрсетумен байланысты банктік
қызметтер нарығы сегментінен калыптасады. Ипотекалық несиелер нарығы
бірінші реттегі нарық және екінші реттегі нарыққа бөлінеді.
Бірінші реттегі нарықта ипотекалық несиелер беріледі және сатылуы
мүмкін. Бұл нарықта қарыз алушы мен кредитор тікелей бір-бірімен шарттық
қатынастарға түседі. Мысалы, коммерциялық немесе ипотекалық банк
азаматтарға несие ұсынады. Бірінші реттегі нарық субъектілері арасындағы
қатынастар, несиелік шарт немесе салынған мүлік туралы актісі деп аталатын
негізгі құралдың көмегімен және ол арқылы құралады.
Салынған мүлік туралы актісі — несиені қамтамасыз етуге қарыз алушының
меншігін салуға байланысты қаржылық міндеттемесі; несие берушіге қарыз
алушының беретін жылжымайтын мүлік түріндегі кепілі туралы қарыздық куәлік.
Ипотекалық ссуда алу барысында толтырылатын салынған мүлік актісі
арнайы несиелік келісім шартты білдіреді. Салынған мүлік туралы актісінің
екінші реттегі нарығының міндеті, басқа аймақтардағы басы артық несиелік
ресурстарды, яғни оларға деген тапшы аймақтарға несиелеу мақсатында тартуды
қамтамасыз ету болып табылады.
Қарыз алушы мен банк арасындағы қатынастарға, сәйкесінше салынған
мүлік актісі формасы мен заем түріне, клиенттің жалпы әлеуметтік статусы,
және мүліктік жағдайы, жылжымайтын мүлік ерекшеліктері, несие мөлшері,
қарыз капиталы нарығындағы жалпы жағдай және басқа да факторларға әсер
етелі.
Салынған мүлік туралы актінің бірінші реттегі нарығы - нақты
жылжымайтын мүлік объектілерін кепілдікке ала отырып, жеке тұлғаларды
несиелеуге байланысты ипотекалық банктермен басқадай. қаржы мекемелерінің
қызметтерін тікелей қамтитын жалпы несие-қаржы нарығының сегментін
білдіреді. Сызба түрінде бұл нарықтық қатынастарды былайша көрсетуге
болады:
Сурет 1. Бірінші реттегі ипотекалық нарықтың субъектілері мен
құралдары
Клиент банкпен несиелік шартты жасағаннан соң ол несие сомасын уақтылы
қайтару және процентгерді төлеу, оны пайдалану бойынша өзіне
міндеттемелерді ала отырып, оның мәнісінде ипотекалық жүйемен қарым-
қатынасындағы қажеттіліктері бітеді.
Қарыз алушыға қарағанда, бұл туралы банкке қатысты айтуға болмайды.
Банк үшін, клненттермен екі жақты қарым-қатынастарды жүргізу және сәйкес
салынған мүліктің актісі портфелін толтыру, ипотека нарығындағы тиімді
қамтамасыз етудің тек бір жағы ғана болып табылады. Ипотекалық банктің
екінші маңызды жағы, клиенттерге ұсына алатын несиелік ресурстарды толтыру
болып саналады.
Бұл міндеттерді шешудің бір жағы, ол өз портфелінен салынған мүлік
актілерін ипотекалық нарықтың басқа кәсіпқой қатысушыларына сату болып
саналады. Банкпен басқа инвесторға өз салынған мүлік актісін ұсыну -
бірінші реттегі нарықтай, екінші реттегі нарыққа өтудің өзіндік көпірі
болып қарастырылады. Ал, оның қызметі басқа негізде ұйымдастырылады.
Екінші реттегі нарықта ипотекалық несие бойынша берілген салынған
мүлік актісі сатылады, яғни жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып. Несие
берген банк және компания салынған мүлік актісімен қамтамасыз етілген
бағалы қағаздар шығарады да, оларды басқа инвесторларға сатады.
Салынған мүлік актісі екінші реттегі нарығының негізгі субъектілеріне:
Ипотекалық несиелерді беруге маманданған несие қаржы мекемелері мен
ипотекалық банктер.
Қуатты эмиссиялық-қаржы корпорациялары (ЭҚК), олар банктерден бірінші
реттегі салынған мүлік актілерін сатып алады, және айырбасқа жылжымайтын
мүлікке салынған мүлік актілерімен қамтамасыз етілген әр түрлі бағалы
қағаздарды шығаруды қамтамасыз етеді, яғни ипотекалық несиелердің
секьюритизациясын жүзеге асырушы делдалдар болып бағаланады. Басқа банктер,
зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары, азаматтар және т.б. түрінде
нақты ақшаға ЭҚК-дан бағалы қағаздар сатып алатын инвесторлар. Ипотекалық
несиелерді сақтандырумен айналысатын делдалдар.
Екінші реттегі ипотекалық нарықта айналыста жүретін бағалы қағаздың әр
түрлі сипаттамалары бар, несие тәуекелінің бар болуы, ипотекалық пулмен
қамтамасыз етілуі дәрежесі сияқты. Бұл нарықты ұйымдастырудың және
қызметінің негізгі мақсаты, ақырғы тұтынушылар үшін, несиелік ресурстарды
арзандату болып табылады. Арзандату, ипотекалық несиелеу субъектілері үшін
қосымша ресурстарды ұсыну есебінен жүзеге асырылады, олардан ипотекалық
несиелерді қайта сатып алу жолымен.
1. Өтімділікті қамтамасыз ету. Салынған мүлік актілері сапасының
белгілі бір деңгейінде, инвестор немесе басқа бір ұстаушы, оларды нарықта
өткізе алады. Бұл оған, мемлекеттік бағалы қағаздарға қарағанда, әдетте,
жоғары табыстылық деңгейінде өз өтімділік қажеттіліктерін қанағаттандыруына
мүмкіндік береді.
2. Тұрғын үйді қаржыландырудың циклдігін азайту. Капитал
жетіспеушілігі жағдайында, тұрғын үй құрылысының мөлшері, әдетте, шұғыл
төмендейді. Екінші реттегі ипотекалық нарық арқылы несие мекемелерінің
қайта қаржыландыруы, жылжымайтын мүлік нарығының циклдігін төмендетеді,
бұнымен бірге, ол жылжымайтын мүлік нарығы мен капитал нарығы арасын
байланыстырушы болік ретінде рөл атқарады.
3. Капиталды аймақтар арасында бөлу. Екінші реттегі нарық капитал
артықшылығы бар аймақтардан, баспананы қаржыландыруға капитал
жетіспеушілігі байқалған аймақтарға оның құйылуын қамтамасыз етеді. Дефицит
несиеге сұраныс, жинақтардан артық болатын аймақтарда байқалады, яғни
капитал ұсынысы.
4. Несиелеу бойынша ставкалары және инвестициялық портфелінің
диверсификациясындағы өзгешеліктерді тегістеу. Капиталдың мобильділігі,
аймақтар арасындағы несиелер бойынша ставкаларындағы өзгешеліктерді
аймақтың тәуекелге қарсы инвесторлардың портфелін диверсификациялауға
мүмкіндік береді.
Ипотекалық несиенің жіктелімі: Несиелеу объектісіне қарай:
• Жер учаскелерін иемдену - жерді жеке меншікке алуды білдіреді;
• Жер учаскелерііі (бөлімшелерін) игеру - осы жер учаскесінде жасыл
желектерді отырғызу, сонымен бірге үй құрылысы;
• Тұрғын үй құрылыс - салынған және салынып жатқан үйді сатып алуға
несиені беру, және тікелей үй құрылысын қаржыландыру;
• Тұрғын үй емес құрылыс - өнеркәсіптік тұрғын үй емес объектілерінің
құрылысы. Кепілдемелерге қарай:
Сақтандырылған несиелер - әр түрлі сақтандыру компанияларымен
сақтандырылған;
• Сақтандырылмаған несиелер - осы несие бойынша ешқандай компания,
сақтандырушы ретінде болмайды;
• Басқа кепілдемелер, бұл жағдайда несиені қайтарудың кепілдемесі
болып, сақтандыру емес, үшінші тұлғалардың кепіл болушылығы табылады.
Ипотекалық облигациялардың нарығына қарай:
• Бірінші реттегі нарық - ипотекалық облигацияларын эмиссиялау;
• Екінші реттегі нарық - ипотекалық облигацияларды орналастыру және
оның әрі қарай айналысы;
Несиелеу субъектісіне қарай:
• Құрылысты жүргізушіні несиелеу - баспананың болашак иесіне тікелей
несие беру ;
• Мердігерді несиелеу - құрылыс жұмыстарын жүргізу кезеңінде,
ғимараттың ақырғы иесі белгісіз болған жағдайда, немесе ол жобаны өз
бетінше қаржыландыра алмайтын болса, немесе дайын объектіні иемденуге
мүдделі болған жағдайда ғана тәжірибеде кездеседі;
Ссуданы беру мерзіміне қарай:
• 1-жылдан - 3-жылға дейін
• 3-жылдан - 10-жылға дейін
• 10 жылдан жоғары.
Экономикалық белсенді жанұялары, өздерінің тұтынушылық стандарттары
мен болашақтағы табыстарды күту деңгейіне қарай, болашақтағы табыстарды
есепке ала отырып, қазір тұтынғысы келеді. Нарықта өз баспанасын сатып алу
үшін көп жылдық жинақтаудың қажеті туындайтын еді. Осылайша, ипотекалық
несиелеудің нарықтық қатынастар жүйесінде негізгі рөлі, ол өмір
стандарттары мен жинақтарға байланысты болатын күтулер арасындағы қарама-
қайшылықтарды шешуде болып табылады. Баспана сияқты тауар құнының жоғары
болуынан пайда болатын, ағымдағы табыстар мен тұтыну стандарттарындағы тепе-
теңсіздік, ипотекалық несиелеудін шаруашылықта айналымда жүру қажеттігін
туғызады. Халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуде, АҚШ, Европа Одағы
мемлекеттерінде бірнеше жылдар бойы сәтті қолданылып жүрген ипотекалық
несиелеудің маңызы зор.
Келесі кезекте халықаралық тәжірибеде қолданыста жүрген ипотекалық
несиелеудің негізгі классикалық модельдерін қарасытырып өтейік.
1.2 Ипотекалық несиелеудің халықаралық тәжірибеде қолданылатын негізгі
моделдері
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеудің моделдерінің жіктелінуінің
негізгі белгісі, ол салынған мүлік актісінің, екінші реттегі нарығындағы
қайтақаржыландыру тәсілдері болып табылады.
Қабылданған классификацияға сәйкес, өткізілетін - ипотекалық
облигацияларды эмиссиялауға арналған моделдер немесе салынған мүлік актісін
өткізуге арналған моделде: деп ажыратылады, белгілі варнантта бұл
сәйкесінше европалық және американдық модельдер. Атынан көрініп
тұрғанындай, европалық модель салынған мүлік актісін сатусыз ипотекалық
облигацияларын шығаруға бағытталғандығымен сипатталады, яғни, өз
портфелінде сакталуымен.
Европалық жүйенің ерекшелігінің, ипотекалық облигацияларды шығару
мәселелеріндегі ипотекалық банктерінің үлкен дербестігін, ипотекалық
несиелік мекемелерінің мамандануын және ипотекалық облигацияларын шығаруда
делдалдардың жоқтығын жатқызуға болады.
Осы модельге сәйкес ипотекалык банк ең алдымен, төмен құнмен
жылжымайтын мүлікке салымдарды қаржыландыруда қарыз алушының қажеттіліктері
мен өтімді, жоғары табысты бағалы қағаздарға инвесторлардың сұранысын
үйлестіреді. Бұл үшін, ипотекалық банк біріншіден, белгілі бір
стандарттарға сай жылжымайтын мүлік кепілдігімен қарызды береді. Қарыздар
тұтынушылық болуы мүмкін - тұрғын үй жағдайларын жақсартуға жеке тұлғаларға
берілетін және коммерциялық - жылжымайтын мүлікпен байланысты қандай да бір
жобаларды жүзеге асыру үшін заңды тұлғаларға берілетін немесе оның
кепілдігімен, не болмаса муниципалды органдарға, коммуналдық жобаларға.
Осыдан соң берілген несиелер, түріне қарай, салынған мүлік актілерінің
біртектес пулдарына біріктіріледі. Ақырғы қадам, ипотекалық облигациялардың
эмиссиясы, салынған мүлік актісінің пулымен қамтамасыз ету (secured
mortgage bond) және оларды нарықта орналастыру болып табылады. Бүнымен
қоса, салынған мүлік акті пулынан баска, эмиссия толығымен эмитенттің -
ипотекалық банктің мүлкімен кепілдендіреді. Осылайша, инвесторлар өз бас
қаражаттарын орналастыру үшін сенімді құрамды алады, ипотекалық банк өз
шығындарын қайта қаржыландырады, қарыз алушылар несиелер бойынша
жеңілдетілген шарттарын пайдаланады. Бұнымен, берілген несиелер бойынша
талап ету құқтары ипотекалық банкте қалады, салынған мүлік актісі
қамтамасыз етілген қарыз міндеттемелерін сатуға қарамастан.
Осы жүйенің тұрақты қызмет етуі үшін, көптеген шектеулер бар, осының
салдарынан ипотекалық қайтақаржыландыру жүйесі банк капиталын қолданудың ең
бір реттелген сферасы болып саналады. Бұл шектеулерді 2 топқа бөлуге
болады:
Ипотекалық несиелерге талаптар: оның сапасына және көптеген міндетті
сақталынуға тиіс пропорциялар (несие сомасының кепіл құнына қатынасы - LTV,
ratio, пулға біріктірілген кезге несиені өтеу дәрежесі);
Ипотекалық банктер мен олармен жүргізілетін операцияларға талаптар
(берілген несиелердің меншік капиталының 25 есесінен аспаған мөлшеріне
қатынасы, салынған мүлік актісі портфеліндегі шетел активтерінің үлесіне
шектеулер, банкаралық нарықтан басқа депозиттерді тартуға шектеу және
т.б.).
Сонымен бірге, ипотекалық банктерге көптеген қызмет түрлерімен
айналысуға тиым салынған, жоғары тәуекелділікке байланысты, дегенменде
оларға ипотекалық облигацияларын эмиссияларға рұқсат берілген.
Американдық модель, басқа да атпен белгілі - кеңейтілген ашық модель.
Бұл модельде ипотекалық несиелеу жүйесіне несие ресурстарының негізгі
ағымы, арнайы ұйымдастырылған жылжымайтын мүлікке салынған мүлік актісімен
қамтамасыз етілген бағалы қағаздардың екінші реттік нарығынан түседі.
Ипотекалық несиелеудің бұл жүйесі АҚШ-та Рузвельдтің жаңа бағыты кезінде
пайда болды. Ұлы депрессияның салдарымен күресе отырып, Федералды билік,
ипотекалық несиелерді қайта қаржыландыру мәселелерін шешу бойынша өздеріне
жауапкершілік алды. Бүгінде АҚШ тұрғын үйді қаржыландыру жүйесі - болып
жалпы ұлттық масштабтағы күрделі нарық мұнда мекемелердің көптеген түрлері
әрекет етеді, атап айтқанда, ипотекалық банктер, жинақ және несиелік
ассоциациялар, коммерциялық және жинақ банктері. сақтандыру компаниялары
және т.б. американдық модельнің оңды жағы, несиенің құрылыстың қандайда
белгі бір объектісіне байланбағандығында.
Азамат банкке барып, баспананы сатып алуға мақсатты несиені алу ниеті
жайлы хабарлайды. Банк өз кезегінде азаматтың несиелік тарихына тексеру
жүргізеді, мұнда банк азамат пен бұрын өзіне қабылдаған несиелік
міндеттемелерді орындағандығына басты назар аударады. Егер банк, клиентпен
қанағаттанса, соңғысы баспананы сатып алуға банктік несие алады, яғни банк
клиентке несиені өтей алатындай соманы береді. Несие сомасын анықтау
барысында, үлкен рольді клиенттің жасы, оның білімі, ағымдағы табысы мен
оның болашақта өзгеру мүмкіндіктері ойнайды. Әдетте, бұл несиені қайтару
қарыз алушының жылдық табысына және таңдап алынған ипотека типіне
байланысты, 15-30 жыл бойында жүзеге асырылады. Өсім ақы шамамен 8%-ті
құрайды. Азаматтың келесі қадамы, несие сомасы шегінде сәйкес келетін
баспананы іздеу болып табылады, іздеу өз бетінше, немесе делдал фирмалар
арқылы жүзеге асырылады. Қазіргі телекоммуникациялардың даму шағында,
дамыған елдің кез келген нүктесіндегі тұрғын үй нарығын зерттеу қиынға
соқпайды. Ипотеканың американдық схемасы, бар жылжымайтын мүлікті сатуда,
мына жағдайда да, егер клиент оны сатып алуға несиені толығымен өтемесе де
рұқсат етіледі. Мұндай жағдайларда жылжымайтын мүлікке салынған мүлік
актісі жүргізіледі.
Жоғарыда қарастырылғанның бәрі, Америкада әрекет ететін бірінші
реттегі ипотекалық нарықты сипаттады. Американдық модельдің мәні, әсіресе
екінші реттегі ипотека нарығының бар болуында және оның белсенді қызмет
етуінде болып табылады. Ипотекалық несиелердің екінші реттік нарығында,
кредитормен берілген ипотекалық несиелерді инвесторларға сату жүргізіледі,
сонымен бірге осы несиелерді инвесторлар арасында қайта сату жасалады.
Банктер ипотекалық бизнес сферасында, жеке баспанамен немесе коммерциялық
ғимараттармен қамтамасыз етілген. Ипотекалық несиелерді берумен, олар
бойынша қызмет көрсетумен және сатумен айналысады. Ипотекалық банктер мен
компаниялар қаржы делдалдары қызметін атқарады. Заемдарды бере отырып олар
оны содан соң басқа кредиторлар мен отандық немесе шетел компаниясы болып
табылатын инвесторларға сатылады. Эдетте, ипотекалық несиені сатқаннан соң,
оны берген ипотекалық банкте келісім шартта келісілген несие бойынша
Қызмет көрсетуге құқ қалады яғни, белгілі бір сыйақыға, қарыз алушымен
негізгі қарызды өтеу шотына және несие бойынша проценттерді төлеу шотына
енгізілген төлемдерді жинау құқы.
Екінші реттегі нарықта ипотекалық несиелер бірнеше формада сатыла
алады. Біріншіден, берілген несие біртұтас сатыла алады, екіншіден берілген
несиеге қатысу құқы сатылуы мүмкін, ол құқ инвесторға қайтарылатын несиемен
ол бойынша проценттердегі өз үлесін алуға мүмкіндік береді. Үшіншіден,
ипотекалық несиелер немесе олардағы үлестік қатысу пул деп аталатын
пакеттерге топтастырылуы мүмкін, ал оның негізінде осы ипотекалық
несиелермен қамтамасыздандырылған бағалы қағаздар шығарылуы мүмкін.
Ипотекалық несиелер бойынша қарыз алушылардан түсімдер, бұнымен бірге
осындай бағалы қағаздарды сатып алған инвесторларға жіберіледі. Бір уақытта
несиелермен қамтамасыз етілген бағалы қағаз эмитенті инвесторға, негізгі
қарызды проценттерді немесе белгілі бір бөліктерін, не болмаса эмиссия
проспектісінде қарастырылған жоғарыда көрсетілгендердің комбинациясын
уақтылы қайтаруына кепілдеме ұсынады. Өз кезегінде айтылған бағалы қағаздар
туынды бағалы қағаздардың негізі ретінде ипотекалық облигациялармен
қамтамасыз етілген облигациялар қолданылады. Бүгінгі кезеңде қалыптасқан
АҚШ-тағы ипотекалық несиелердің екінші реттегі нарығы, олармен қамтамасыз
етілген әртүрлі бағалы қағаздар нарығын қоса, ипотекалық бизнестің осы
сферасынын ұзақ және күрделі дамуының нәтижесі болып табылады. Айта кеткен
жөн, қарыз міндеттемелері нарығының бұл секторы онда айналымда жүретін
капитал көлемі жөнінен әлемдегі ең ірісі болып табылады.
АҚШ-тағы арнайы маманданған ұйымдардың қатарына:
• Федералды тұрғын үй администрациясы (ФТА) - оның қызметінің негізгі
бағыты- несие мекемелерімен берілетін несиелерді сақтандыру;
• Федералды ұлттық ипотекалық ассоциациасы ( ФҰИА ) - Фенни Мэй, оның
міндеті, бірінші реттегі ипотекалық қарыз берушілерден салынған мүлік
актілерін сатып алу жолымен ипотекалық несиелеу нарығындағы тұрақтылықты
қамтамасыз ету, яғни қайтақаржыландыру мен ипотекалық несиелердің екінші
реттегі нарыгын құру;
• Ипотекалық несиенің мемлекеттік ұлттық ассоциациясы - Дженни Мэй;
• Ипотекалық несиенің федералы корпорациясы (Фредди Мак) және басқа да
ұйымдар. Бұл жоғарыда аталған ұйымдар, негізінен ипотекалық несиені
қайтақаржыландырумен айналысады.
Сонымен, американдық модель, ипотекалық несиелерді сақтандыруы мен
оларды қайтақаржыландыруды жүзеге асырушы, кең инфрақұрылымды
қалыптастыруды қарастырады. Мемлекеттің қатысуымен құрылған ассоциациялар,
ұйымдастырушылармен салынған мүлік актілерімен облигацияларды шығаруына
кепілдеме береді, бұл оның өтімділігін қамтамасыз етеді. Осы модель, қаржы
нарығы дамыған өркениетті капиталистік мемлекеттерге тән.
Құрылыс жинақтарының неміс моделі. Бұл үлгі басқаша балансталған
автономды деп те аталады. Бұл үлгінің ерекше белгісі оның қызметінің жинақ
- қарыз принципіне негізделгендігінде. Мұндай принципте несие ресурстарының
жиынтық портфелі, ашық капитал нарығынан алынған қарыз қаражаттары есебінен
емес, өзара көмек кассасы принципі бойынша болашақтағы салымшылардың
жинақтарын тарту есебінен, мақсатты түрде бағыттау арқылы құрылады. Бізге
белгілі, құрылыс жинақтары, жүйесінің мақсаты мынада, яғни өз тұрғын үй
жағдайларын жақсартуға ниеттенуші азаматтар, осы мақсатта қажетті ақша
қаражаттарының бөлігін, арнайы мамандандырылған құрылыс жинақ қаржы
мекемелерінде жинақтай алады.
Құрылыс жинақ жүйесінің өзіне тән ерекшелігі — салымшы мен зайымды
алушы бір тұлғаға біріктіріледі, сондықтан жүйе жабық және осының есесінен
берілетін несиелердің арзандылығына және оларды еркін алу мүмкіндігіне қол
жеткізіледі.
Европада, соның ішінде Герман елінде, құрылыс жинақ жүйесі, баспанамен
қамтудың, сонымен бірге өз кәрілігін қамтамасыз етудің басты факторы болып
отыр. Қазірде халықтың 35%-інен аса бөлігі, банктердегі арнайы құрылыс
жинақ шоттарында ақшаларын жинайды. Осы қаражаттардың есебінен, Германияда
салынып жатқан тұрғын үйлердің 43% жуығы қаржыландырылады. 2003 жылдың
өзінде 30 млрд. евродан астам сомаға миллионға жуық жаңа құрылыс жинақ
келісім-шарттары жасалған. Европада құрылыс жинақ жүйесі, 90 ж басында ғана
кеңінен енгізіле бастады. Ол Францияда, Люксембургте, Чехияда, Словакияда,
Венгрияда және Польшада кеңінен таралған.
Тұрғын үйді қаржыландырудың неміс механизмі келесідей:
Баспананы сатып алғысы келетін клиент, арнайы маманданған банкпен
немесе құрылыс жинақ кассасымен жинақ-несие келісімін жасайды. Осылайша, 2-
10 жылға созылатын жинақтарды құру фазасы басталады, осы жылдар ішінде
клиент өз қалауына қарай салымды үнемі немесе кезектен тыс жинақ салымдары
есебінен толықтырады. Осы салымдарға әдетте 2,5%- 4,5% дейін проценттер
есептеледі, қарыз алушының әлеуметтік статусы және қарызды беру туралы
шарттың жағдайларына қарай.
Егерде салымшы белгілі бір мерзім ішінде қажетті соманың 40% - 50%
жинақтаса, онда ол заемды алу құқына ие болады. Осыдан соң, клиент
мемлекеттік дотация алу және жетіспейтін бөлікке төлемді жүргізу үшін
несиені алу құқына ие болады. Займ әдетте жинақталған сома мен қажетті сома
арасындағы айырма мөлшерінде есептеледі.
Бұл қарыз бойынша проценттік ставка, әрекет ету мерзімі бойында
тұрақты болады және төмен - шамамен 4,5%- 8,5%-ке дейін. Тарифке қарай
несиенің әрекет ету мерзімі, 6,5-30 жылға дейін ауытқиды.
Құрылыс жинақ жүйесін мемлекеттік қолдау үш бағанда ұсталынып тұр:
- Мемлекеттік сыйлық. Мемлекет меншікті капиталының қорлануын,
премияларды беру жолымен ынталандырады. 1000 маркаға дейінгі салымдарға,
үйленбегендер мен тұрмысқа шықпағандар үшін, және 2000 маркаға дейін
семьялылар үшін жыл сайын 10% премия төленеді. Осылайша, үйленбегендер мен
тұрмысқа шықпаған салымшылар жыл сайын, мемлекет тарапынан қолдау премиясы
ретінде 100 маркаға дейін, ал семьялылар 200 марк мөлшерінде ала алады.
- Мүліктік-эффективті төлемдер. Әрбір жұмысшы өз жұмыс берушісінен 936
маркаға дейінгі мөлшерде өз мүлкін толықтыру үшін ала алады. Бұл төлемдер
құрылыс жинактары туралы шартқа сәйкес, шотқа аударылуы мүмкін.
- Мүліктік - эффективті төлемдер бойынша дотация. Мүліктік -
эффективті төлемдерге, мемлекет тарапынан 936 марканың 10% көлемінде
дотация алуға болады.
Құрылыс жинақ жүйесінің мемлекет үшін тартымдылығы - жүйе қатаң
мақсатты және тұрғын үй құрылымының едәуір бөлігі халықтың инвестициясы
есебінен жедел дамиды да, жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдайды
тұрақтандыратын, инфляциялық процесті токтатады. Қаражат жинау кезінде
құрылыс жинақ салым иелерін мемлекеттік қолдау көрсету меншікті капиталдар
үлесін ұлғайтуға және елдің ішінде қаражат жинақтау үшін тиімді
экономикалық жағдай жасауға мүмкіндік береді. Субсидия бөлуге байланысты
бюджет шығыстары, тұрғын үй құрылысы және құрылыс материалдарын шығаруға
байланысты қызметті жүзеге асыратын заңды және жеке тұлғалардан бюджетке
түсетін салық түрінде өтеледі. Құрылыс жинақтары капитал нарығы шектеулі
жүйе ретінде, оның ішінде қаржыландыру процесі мен капитал жинау процесі
қатар жүреді.
Құрылыс жинақ үлгісінің басты теріс жағы, яғни қарыз алушыда несиені
алу құқы тек, егер ол осы жүйеге басынан-ақ өз уақытша бос қаражаттарын
бағыттаса ғана пайда болады, ал бұл нақты қарыз алушы үшін мүмкін болатын
жылжымайтын мүлікті сатып алу кезін уақыт бойынша ығыстырады.
Несие ресурстарын мобилизациялау процесі мен халықты несиелеу процесін
ұйымдастырудың әртүрлі амалдарын қолдануға қарамастан, американдық үлгі мен
құрылыс жинақтарының неміс үлгісіне жалпы тән нәрсе, ол олардың қызмет ету
процесіне мемлекетпен күшті және жан-жақты қолдау көрсетіледі. Жалпы,
әлемде тұрғын үй құрылысы саласында жағдай қалай қалыптасқандығын саралай
келіп, қазақстандық ипотеканың жай күйіне келесі бөлімде қарастырып өтейік.
1.3 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін ұйымдастыру
Қазақстандағы ипотекалық несиелеу 90-жылдардың ортасында пайда болды
десе болады. Ол кезде 1994 жылы Жилстрой банкі (кейін Центр Кредит
банкінің құрамына кірді) Швебил Халл қаласындағы құрылыс жинақ кассасымен
серіктестік қарым-қатынас құрып (Германия), ол тұрғын үйлік несиелеудің
моделін зерттеуге мүмкіндік берді. Бұл модель Қазақстан нарығының
ерекшеліктерін ескере келе пайдаланыла бастады. Шамамен 30 миллион теңге
сомасы бар 450 құрылым жинақтау салымдары тартылды.
Сонымен бірге Қазақстан Республикасының Президенті Жарлығы және ұзақ
мерзімдік тұрғын үй саясатының бағдарламасына сәйкес 1993 жылдан бастап
Жилстройбанкі тұрғын үй сатып алуға және салуға 30 жылға несие бере
бастады. Мұндағы негізгі мақсат табыстары орташа немесе төмен
қызметкерлерге үй жұмысын жақсарту (негізінен бюджеттегі қызметкерлер үшін)
болып табылады, олар тегін үй алу үшін 10 және одан да көп жылдай бойы
тұрган адамдар бұдан көптеп қамтылған. Тұрғын үй бағдарламасына қатысқан
2675 адам үшін несие 5% ставка бойынша 30 жылға берілген. Бұл шараның
қайырымдылық сипатына қарамастан өз құрамында нарықтық элементтері болды,
ол соңында елеулі проблемаларды туғызды. Мұнда сөз мемлекеттік банкке
несиені индексациялауды АҚШ долларымен жүргізуге құқық бергені туралы болып
отыр, ол несиені өтеуде көптеген проблемаларға әкелді. Бұл проблемалардын
шиеленісуі 1999 жылы ұлттық валютаның девальвацияға ұшырап. еркін бағамның
орнатылуы кезінде орын алды.
Бірінші жүзеге асырылмаған тәжірибе Қазакстанда ипотекалық несиелеудің
жүйесін енгізуде оны 10 жылға кейінге қалдырды. Бұл банк қызметін енгізу
2000 жылдардан басталды, ол кезде ипотекалық несиелеудің нормативтік-
құқықтық актілердің көлемі шығарылған болатын. Оның ішінде:
- 1994 жылдың 27 желтоқсанындағы Азаматтық кодексі (жалпы және негізгі
бөлім)
- 1998 жылдың 30 маусымындағы Қозғалмайтын мүлікті тіркеу туралы
Қазақстан Республикасының Заңы;
- 1995 жылдың 31 тамыздағы Қазақстан Республикасының Банктері және
банктік қызмет туралы Заң күші бар Қазақстан Республикасы Президентінің
Жарлығы;
- 1995 жылғы 23 желтоқсанда шыққан Қозғалмайтын мүлік ипотекасы
туралы Қазақстан Республикасы Президентінің Жарлығы. Онда ипотека кепіл
түрі ретінде анықталып, онда кепілденген мүлік немесе оның бөлігі кепіл
беруші немесе үшінші тұлға иелігінде және пайдалануында болады.
2000 жылдың 07 желтоқсанында шыққан ҚР тұрғынүй құрылыс жинақтары
туралы Қазақстан Республикасының №110-11 Заңы (N 483-ІІ ҚР Заңымен
енгізілген өзгертулерімен бірге 10.07.2003ж)
Берілген сатыдағы ең маңыздысы 2000 жылы 21 тамызда қабылданған
Ипотекалық несиелеудің даму жүйесінің және ұзақ мерзімді тұрғын үй
құрылысының қаржыландыру тұжырымдамасы болды. Бұл құжатта тұрғын үй
құрылысындағы жағдайдың түпкілікті сарапталынуы болып, негізгі проблемалар
анықталып, бұл жүйенің Қазақстанда дамуына негізгі іс-шаралар тағайындалды.
Сонымен бірге әлемдік модельдері қарастырылып, оның біздің мемлекетке
сәйкестігі тексерілді.
Осылайша, мемлекетте жеке жоғары капиталды мекемелер жоқ болып тұрған
кезде, жеке ипотекалық компаниялардың жоқ кезінде, мемлекеттің қайта
қаржыландыруына жүргізілетін ұйымдардың жоқ шағында бізге барынша тиімді
моделі Кагамас (ипотекалық компания аты) Малайзия моделі сәйкес келеді.
Бұл модель ЖАҚ түрінде құрылған ипотекалық компанияның жұмыс істеуімен
тығыз байланысты. Оның құрылуында Ұлттық Банк, ірі коммерциялық банктер
және басқа да қаржы ұйымдары қатысты. Бұл ипотекалық компания несие
берушілерден несиелерін сатып алды, содан кейін құнды қағаздар - ипотекалық
облигацияларды шығарады, олар алынған ипотекалардың пулдарымен қамтамасыз
етілді (қозғалмайтьш мүлікке кепілдік құқықтармен). Ипотекалық
облигацияларды сатып, корпорация ипотекалық несиелерді сатып алғандағы
шығындарын жабады, ал банктер өз кезегінде, алынған құралдар есебінен жана
ипотекалық несиелер шығарады, бұл түбінде үй құрылысының дамуына
ынталандыру береді. Бұл модель американдық модельмен ұқсас, онда Фэнни Мэй
және Фредди Мак секілді ипотекалық агенттіктері жұмыс жасайды. Алайда
малайзиялық модельдің американдық модельден ерекшелігі, американдық
модельде агенттіктер мүлік құжаттарымен қамтамасыз етілген ипотека пулдарын
құнды қағаздар нарығында Мүлік құжаттарымен қамтамасыз етілген құнды
қағаз ретінде сатады, ал малайзиялық модельде кепіл құжаттарының белгілі
сападағы пулдарын сатып алып, оны өз портфелінде сақтап, ипотекалық кепіл
құжаттарын қайта қаржыландыратын мерзімді бағалы қағаздар шығарады. Бұл
модельдің тиімділігі қарапайым және сенімділігімен көрінеді, оны мемлекет
компанияның жарғылық қорына қатысуымен қамтамасыз етеді. Ипотекалық
несиелерді сатып алу орталықтандырылған түрде ипотекалық нарықтың
субъектілерімен жүргізіледі, бұнда банк пен Кагамас арасындағы келісімнің
түріне байланысты банк агенттің алдында белгілі міндетке ие болады. Қайта
сатып алу туралы шартқа қол қойылысымен Кагамас талаптарын орындамай
бастаған несиелер қайтадан сатып алынады. Ал егер қайта сатып алу міндеті
жоқ шарт жасасқанда сәйкес тәуекел агенттікке түседі, ал банк несиеге
қызмет көрсетеді.
Ұлттық Банк - басқармасының 2000 жылдың 20 желтоқсандағы
тұжырымдамасын жүзеге асыру мақсатында ЖАҚ Қазақстандық ипотекалық
компания құрылуының шешімі қабылданды. Ол жеке қаржы институт ретінде
құрылды. (Жарғылық қоры 1 млрд. тенге). Компания несие беруші банктерден
ипотекалық несие бойынша талап ету құқтарын сатып алып, осы құқтармен
қамтамасыз етілген ипотекалық құнды қағаздарды эмиссиялайды, ҚИК негізінен
несие операцияларымен қатар факторингтік операцияларды жүйеге асырады.
Қазақстандық ипотекалық компанияның негізгі функциалары:
Ұзақ мерзімді ипотеканың несие бойынша талап ету құқтарын сатып алу
жолымен белгіленген стандарттар негізінде несие берушілерді қайта
қаржыландыру.
Сыйақыларынан белгіленген немесе қалқымалы ставкаларымен ипотекалық
құнды қағаздар шығару;
Тұрғын үй несиелендірілуіне инвесторлардың қаржыларын тарту;
Ұлттық Банкпен банк - несие берушілердің қаржылық жағдайын көрсететін
мәліметтерді алу және келісім жасау;
Банктер үшін ипотекалық несиелеуге байланысты әдістемелік ұсыныстарды
құрастыру;
Ипотекалық несиелеу сұрақтары бойынша консалтингтік қызметті көрсету
және несие берушілердің аз тәуекелді және тиімді тәжірибені ипотекалық
операцияларды енгізуді пайдалануға көмектесу;
Компанияның келесі құқтары бар:
Ипотекалық несиелеу және де несие беруші банктің мәліметтерін
сараптау.
Ипотекалық несиелердің сапасын тексеру;
Қарыз алушылардың жағдайы туралы мәліметтер алуға байланысты
мемлекеттік органдармен және басқа ұйымдармен келісім жасау;
Ипотекалық несиелеуде мамандардың біліктігін көтеру үшін, оқуды
ұйымдастыру.
Малайзиялық моделімен ұқсастығымен бірге қызмет ету принциптерінде де
ұқсастық бар. Қалай болса да нарықтық ерекшеліктері Кагамастың моделінің
көшірмесін қолдануға мүмкіндік бермейді. Қазақстанда ипотекалық компанияның
қызметін өзгертпес бұрын, мен ипотекалық облигациялардың біздің
республикамыздағы нарығын айта кетейін.
Ипотекалық облигациялар ұзақ мерзімді құнды қағаздар, олар
қозғалмайтын мүлік қамтамасыз етіліп, тұрақты табыс әкеледі. Алғашында
ипотекалық облигациялар ипотекалық банктермен шығарылды, ал қазір олардың
элементтері болып сауда-өндірістік корпорациялар, ал біздің республикамызда
- Қазақстандық ипотекалық компаниясы табылады. Қайталамалы ипотекалық
нарықтың екі моделі бар, алдында мен олар туралы сипаттама бергенмін.
Европалық модельдің модификациясы банктердің өзіндік дамуыменен және
облигация шығаруда еркіндігімен, сонымен бірге тексеруде ешқандай
агенттіктерді қажет етпейді.
Несиелеу жүйесі қарапайым. Банктер қарыз алушылардың қажеттіліктерін
қозғалмайтын мүлікті несиелеуде төменгі бағамен, ал инвесторларды секілді,
өтімді құнды қағаздармен координациялайды. Банк алдымен бірінші класты
мүлік құжаттарының қамтамасыз етілуіне несие береді, содан кейін мәліметтер
бір текті пулдарға топталды. Келесі қадам ол банктың кепіл беруімен және
бірінші класты мүлік құжаттарының қамтамасыз етілуімен ипотекалық
облигацияларды шығару. Осылайша, ипотекалық облигациялар берілген
ипотекалық несиелерді қайта қаржыландыруға қызмет етеді мұнда келесі
принциптер сақталуы қажет.
Жабу принципі - актив негізінде шығарылған оның құнының облигациялар
құнына мүлік құжаттарынын сәйкес келуі. Берілген кепіл мүліктің құны кем
дегенде шығарылған облигациялар құнына тең болу керек. Сәйкестік принципі -
тартылған қорлар мен активтер мерзімінің сәйкестігін талап етеді. Банк
актив бойынша және міндеттеме бойынша өтелу мерзімі сәйкес келуін
қадағалауы керек Американдық модель - қайталамалы ипотекалық нарықтың
екінші деңгейлі моделі. Малайзиялық модель тура осындай бірақ, қарапайым
түрде ұйымдастырылған Қазақстандық Ипотекалық Компаниясының базасында
оның қызмет етуін қарастырайын:
Компания қызметінің жүйесі келесі түрде болады.
1. Бірінші сатыда екінші деңгейдегі банктер жеке қарыз алушыларға
тұрғын үй сатып алу үшін ипотекалық несие береді. Келісім шарт жасалғаннан
кейін сатып алынған тұрғын үйдің иесі қарыз алушы болып табылады. Ал, ол
тұрғын үй кепіл болып несие берушіге қалады. Несиені қызмет етуге несие
беруші банк міндеттенеді. Ипотекалық несиенің өлшемдері алдын-ала компания
мен банк арасында келісіліп шешіледі компания облигациялары мына шарттарға
сай несиелер бойынша ғана талап ету құқығына ие болады:
- Ұлттық Банк Жүктемесіне сәйкес несие стандартты болу керек.
Несие сатып алынатын тұрғын үйдің құнының 70 процент көлемінде
беріледі.
Пәтер алушы адамның қолында тұрғын үйдің құнының 30 процент көлемінде
ақша қаражаты болуы керек.
Алынған тұрғын үй, ипотекалық несиесі бойынша кепіл болады.
Қарыз алушының өмірін, еңбекке жарамдылығын, кепілді сақтандыру керек.
Егер банк компанияға несиені сатуға шешім қабылдаса, ол несие алушыға
андеррайтинг жүргізуі мүмкін, бұл оған клиенттің несиені қайтару
мүмкіндігін, несиелік тарихын, кепіл мүліктің жағдайын білуге мүмкіндіктер
береді.
2. Екінші сатыда Компания банктерге ипотекалық несиені сатуға
мүмкіндік береді. Екінші нарықтың операторы ретінде болған компания ақылы
негізде ипотекалық куәліктерді сатып алумен талап ету құқықтарын өзіне
иеленеді. Бұнда несиеге қызмет етуге байланысты функциялар банк мойнында
қалады. Содан кейін компания бағалы қағаздар шығарады сатып алынған талап
ету пулдарымен қамтамасыз етілген ипотекалық облигациялар. Әрбір эмиссия
үшін сәйкес өлшемдері бар ипотекалық несиенің пулдары құрастырылады. Талап
ету құқықтарың қайта табыстау ағымдағы заңнамамен жүзеге асырылады. Одан
басқа банк және компания арасында сатып алынған құқықтар бойынша сенімділік
басқаруға мүмкінділік беретін келісім-шарт жасалады, ол несие берушіге
несие алушыны, оның кепіл мүлкін қадағалауға және несиеге қызмет көрсетуге
пайыз алып өзінің несиелік қызметін кеңейтуге мүмкіндік береді. Несиелік
тәуекел банктің өзінде қалады. Егер стандартна сәйкес емес несиелер шығатын
болса, банк ол жетіспеушіліктерді жоюға немесе несиені сатып алуға
міндеттенеді. Және де егер клиент айлық төлемін бере алмаған кезде де банк
жауапты болады. Егер айлық төлемдер толық өтелмей немесе төлемдер жоқ
болса, банк компанияға тәртіппен айлық төлемді беріп тұрады. Егер
ипотекалық несие сапасыз деп табылса, банк компаниядан несиені сатып алып,
қарыз алушымен оны өтеуді өзара келісіп алады. Несиені қайтару тәуекелі
банк мойнында қалады. Егер де несие мерзімінен бұрын қайтарылатын болса,
өтем құрамына кірген талап құқықтары, керекті құн жаңа несиелерге талаптар
құқығымен жүзеге асырылады, немесе шотта активтерді орналастырумен
жасалады, оларға ақша ресурстары, құнды қағаздар, Қазақстан Республикасы
Ұлттық Банкі қайта қаржылануына керекті құнды қағаздар кіруі мүмкін.
Компания екі түрлі облигация шығара алады.
1: Купондық облигациялар - өзінің номиналды құнына сәйкес әр уақытта
пайыз мөлшерлемесіне сәйкес өтейтін құнды қағаздар. Сыйакы мөлшері
белгіленген немесе қалқымалы болуы мүмкін. Номиналды құнын төлеу мерзім
аяғында болады. Айналыс мерзімі 15 жылға дейін. Қалқымалы пайыз мөлшері
жарты жыл сайын нарықтық мөлшерлемелерді ескеріліп белгіленеді. Купонды
облигацияларды мерзімінен бұрын сатып алу қарастырылған.
2. Дисконттык ипотекалық облигациялар - дисконт негізінде табыс бере
алатын құнды қағаздар - сатып алу сату бағаларының айырмасы негізінде.
Дисконттық облигацияларды барынша аз мерзімге шығаралы - 3 айдан 12 айға
дейін.
Үшінші сатыда институционалдық инвесторлар (зейнетақы қорлары,
сақтандыру компаниялары және басқалар) екінші нарықта ипотекалық
облигациялар сатып алады. Ол облигациялар талап құқтарымен қамтамасыз
етілген болғандықтан, ипотекалық нарықты қаржыландыруды жүзеге асырады және
тұрғын үй несиеленуіне ақша қаражаттарын тартады. Бірінші, екінші сатыларда
компания мерзімі 5 жылдан 10 жылға дейін қалқымалы пайыз мөлшерлемесі бар,
теңгеде, валюталық эквивалентті белгілеусіз несиелер сатып алады. Несиенің
максималды сомасы 4,5 миллион теңгеден аспауы керек (шамамен 30 мың АҚШ
доллары). Ерекше жағдайларда компания шешімі бойынша несие сомасы 100 мың
АҚШ долларына жетуі мүмкін.
2001 ж шілдесінде ҚИК мен ипотекалық несиелеуді жүзеге асыру бойынша
Алматы және Астана қалаларында пилоттық жоба жіберілді. Оның барысында екі
астананың тұрғындары қолайлы жағдайларда несиеге тұрғын үйді сатып алуына
мүмкіндік алады. Жобаны сәтті жүзеге асыру үшін, бес банкпен ынтымақтастық
туралы Бас келісімге қол қойылды - Алматы Сауда Қаржы Банкі, Банк
ТұранӘлем, Банк ЦентрКредит, Казкоммерцбанк, Көмір банк, және бір банктік
емес ұйым - Астана Финанс. Пилоттық жобаның негізгі мақсаты — тәжірибеде
андеррайтинг процедураларын, ипотекалық тұрғын үй несиелерін беру мен ол
бойынша қызмет көрсету, компанияға банктермен несиелер бойынша талап ету
құқтарын беру, сонымен бірге, ипотекалық облигацияларды эмиссиялауды өңдеу.
ҚИК өз бағдарламасын жүзеге асыру үшін, несиелеудің арнайы стандарттарын
дайындап, халықты таныстыру үшін жарнамалық шаралар жүргізді. Пилоттық жоба
Астана және Алматы қалаларында 150 млн. теңге сомасында жіберілді. Сонымен,
2003 жылдың наурызына Компанияның 2000 потенциалды қарыз алушылары рұқсат
алған, ал жалпы несиелеу сомасы 1500 млн. т. құрады.
2000 жылдан бері ҚИК өзінің әріптесі 11 банкімен шартқа отырып,
еліміздің барлық облыс орталықтарында ұзақ мерзімді ипотекалық несие беру
ісін жүзеге асырды. Енді жақын арада шағын қалаларда да ұзақ мерзімді
ипотекалық несиелендіру қолға алына бастайды. ҚИК бағдарламаны жүзеге асыру
кезінен бастап 3 жыл ішінде 9,5 млрд. теңге көлемінде ипотекалық несиелерді
берді. Бүгінде банктер өз жеке бағдарламаларымен ҚИК стандарттарына
жақындатылған несиелерді беруге тырысады. Ипотекалық тұрғын үй несиелерін
берудің міндетті талабы - сатып алынатын үйді ғана емес, сонымен бірге
қарызалушының өмірі мен еңбекқабілеттілігін де сақтандыру болып табылады.
Ипотекалық несиелерді алу тұрғын үйді ешкандай жеткілікті жинақтаусыз
сатып алуға мүмкіндік береді. Ең бастысы қарыз алушы баспананы несие
көмегімен сатып алу кезінде-ақ оның иесі атанады. Сатып алынған тұрғын үй
Банкте кепіл ретінде тұрғанымен қарызалушы бұл үйде тұра алады, және
Банктің рұқсатымен оны жалға бере алады. Тек оны басқаға сату және сыйға
беру құқығы шектеледі. Ипотекалық несиелер 3 жылдан 15 жылға, ал кейбір
банкте 20 жылға дейін ұзартылған. ҚИК бағдарламасы бойынша ипотекалық
несиелер тек ұлттық валютада беріледі. Банктер өз бағдарламалары бойынша
негізінен АҚШ долларында береді, ал ұлттық валютамен берілген несиелердің
үлесі шамалы ғана. ҚИК әр ай сайын жарияланып отыратын қалқымалы
котировкалық ставка бойынша кредиторларын қайта қаржыландырады. Оны қайта
карастырудың базалық индексі жылдық сипаттағы инфляцияның деңгейі (тұтыну
бағаларының индексі). Кредиторлар өз маржасын белгілеуге құқы бар - 4 %
аспайтын мөлшерде. Осылайша қарыз алушалар үшін ақырғы пайыздық өсім
кредитормен анықталады, және ол ҚИК котировкалық ставкасынан және банк-
серіктестің 4% аспайтын мөлшердегі маржасынан құралады. 1 желтоқсандағы ҚИК-
тің ипотекалық несиелері қарыз алушы үшін белгіленген жылдық пайыздық өсім
-12,8%. Банк-әріптестер минималды маржаны белгілеу арқылы халықка берілетін
несиенің құнын төмендете алады. ҚИК ипотекалық несиелендіру бағдарламасы
бойынша алғашқы салым сатып алынатын үй құнынан 30 пайызды құрайды. Алғашқы
салым ретінде қолда бар пәтер немесе тұрғын үй құнынан 15 пайызы (азаматтық-
құқықтық жауапкершілікті сақтандыру талабымен қоса) қабылдануы мүмкін.
Кепіл ретінде тек сатып алынатын үй қойылады.
Соңғы 3 жыл ішінде ипотекалық несиелеу жүйесінде біршама оң өзгерістер
байқалды. Бұл ретте ипотекалық облигациялар нарығының дамуы жайында айтып
кетсек. ҚР Ұлттық Банкісінің Басқармасының қаулысымен ЖАҚ Қазақстандық
ипотекалық компаниясына 2003 ж. ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz