Ипотекалық несие түсінігі
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
1. Ипотекалық несиелендіру ұғымы.
1. Ипотекалық несиелендірудің бағыттары және
түрлері ... ... ... ... ... ... 5
2. Ипотекалық несиелендіру, оның құқылық қатынасы және ипотекалық
несиелендіруді
жетілдіру ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ...9
2. Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-да ипотекалық
несиелендірудің іске асырылуы және оны жетілдіру бағыттары.
2.1 Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі
АҚ ... ... ... ... ... ... 16
2.2 Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның
бағдарламаларына
шолу ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
..22
2.3 Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-нда ипотекалық
несиелендіру
механизмі ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... 29
3. Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің дамуы.
3.1 Ипотекалық несиелеудің даму
перспективасы ... ... ... ... ... .. ... ... ... ...34
3.2 Қазақстандағы ипотекалық несиелеуің экономикалық мәні,
қажеттілігі және даму
жағдайы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... 36
3.3 Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің дамуының рөлі,
мәселесі мен алғы-
шарттары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
.42
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... .49
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН
ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
51
КІРІСПЕ
Ипотека дегеніміз б.з.д. І-ІІ ғ. Рим шекарасында белгілі болған.
Ипотека термин ретінде б.з.д. VІ ғ. Пайда болды. Ипотека грек тілінен
аударғанда кепілдік деген мағына береді.
Қазіргі кезде ипотекалық банктер экономикада екі мағына береді,
біріншісі, әлеуметтік институттар, олар ұзақ мерзімді жер несиесін
қамтамасыз ету және қосымша құжаттардың эмитенті ретінде процент әкелетін
капиталдың қорғаушы құралдары. Екіншіден, капитал салымы және несие
делдалы. Жалпы ипотекалық банктер әртүлі коммуналдық, қоғамдық құрылымдарға
қарыз береді. Бұл жағдайда қарыз ипотекамен қамтамасыз етілмейді, ол
салықтан түскен қаржыдан қамтамасыз етіледі. Ипотекалық банк қызметтері
негізінен бағала қағаздарға салым салу, кепіл ретінде бағалы қағаздарды
алып қарыз беру және басқа қаржылық қызмет көрсету болып табылады.
Курстық жұмыста ипотекалық несиелендіру шарттары, құқылық қатынастары,
несиелендіру жүйесі, механизмі мен тәртіптері келтірілген. Сондай-ақ оның
дүниежүзілік тәжірибелеріндегі үлгілері бойынша талдау көрсетілген, оның
біздің экономикамызға тиімді жақтары қарастырылған.
Мемлекеттің тұрақтылығы және даму көрсеткіші ретінде әлеуметтік
тұлғаның деңгейі және өзінің баспанамен қамтамасыз етілуі маңызды фактор
болып табылады.
Әлемдегі әрбір дамушы мемелекеттің ипотекалық несиелендіру жүйесі
әлеуметтік тұлғаның нақты табысын көздей отырып оны тұрғын үймен қамтамасыз
етуге бағытталған.
Қазақстан республикасында ипотекалық несиелендіру бастамасы ҚР
Президентінің 1995 жылғы 23-желтоқсанда №2723 Жылжымайтын мүлік ипотекасы
туралы заңдық күші бар Жарлығынан бастап қолға алынды. Бұл жарлық бойынша
ипотека жылжымайтын мүлік кепіл ретінде анықталған және ұзақ мерзімге
берілетін несие түрі болып саналады.
Қазақстанда ипотекалық несиелеу меншік туралы Кеңес Үкіметінің заңы
қабылданғаннан кейін мүмкін бола бастады. Ал бүгінгі таңда коммерциялық
банктердің дәстүрлі базалық қызметі – экономиканы және халықты
несиелендіру. Бұл қызмет банктік қызмет көрсету аясындағы маңыздыларға және
банкінің актив операцияларына жатады. Көптеген елдерде ипотекалық
несиелендірудің халықты тұрғын үймен қамтамасыз етудегі ролі баршаға
белгілі. Шағын болса да тұрақты табысы бар халық топтары үшін тұрғын үй
сатып алуға жағдайлар жасаумен қоймай, ипотекалық несие құрылыс саласына
инвестициялар тартуға мүмкіндік беріп, қор рыногының жаңа сегменті -
ипотекалық құнды қағаздар рыногының әрекет етуіне септігін тигізді.
Осының барлығы тақырыптың өзектілігін, зерттеу объектісін және мәнін,
сондай-ақ оның мақсаттары мен міндеттерін таңдауға негіз болды.
Курстық жұмыстың басты мақсаты - Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
несиелендірудің қажеттілігін, оның экономикамыздағы атқаратын қызметі мен
ролін және ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту жөніндегі мәселелерді
қарастыру, сонымен қатар Қазақстанда ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру
жолдарын жүзеге асыру болып табылады.
Курстық жұмыстың міндеттері:
• Ипотекалық несие түсінігі.
• Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-да ипотекалық
несиелендірудің іске асырылуы және оны жетілдіру бағыттары.
• Қазақстандағы ипотекалық несиенің дамуы.
Халықтың барлығына қолжетімді тұрғын үй құрылысының тұрақты дамуын
қамтамасыз ету, оның құнын арзатпайынша, тұрғын несиесі мерзімінің
ұзартылмайынша және несиелеу мөлшерлемесі төмендемейінше мүмкін емес.
Мұндай мақсатқа тек тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін дамытып,
жетілдіру арқылы ғана қол жеткізуге болады.
Ипотекалық несие – бұл тұрғын үй құрылысына инвестиция тартудың ең тиімді
тәсілі. Ипотекалық несиенің халықтың тұрғын үй жағдайының жақсаруына,
банктердің тиімді және пайдалы жұмыс жасауына, сондай–ақ еліміздегі құрылыс
кешенінің қарқынды дамуына мүмкіндік жасайтынын әлемдік тәжірибе дәлелдеп
берді.
Жылжымайтын мүлік бағасының шамадан тыс өсуіне, тұрғын үй құрылысына
инвестиция жұмсау деңгейінің төмендігі жағдайына байланысты орташа табысы
бар әлуетті қарыз алушы ипотекалық несие алу мүмкіндігінен айырылып қалуда.
Мұндай мәселелерді шешуде Қазақстан жұмыс жасап отырған қазіргі тұрғын
үй ипотекалық жүйесін дамыту мен жетілдірудің маңыздылығы теориялық және
тәжірибелік тұрғыдан арта түседі. Қазақстан Республикасының
экономикасындағы ипотекалық несиелендірудің тиімді пайдалануы барысындағы
жоғарыда аталған мәселелердің бүгінгі күнге дейін жете зерттелмей келуі,
әлемдік дәрежедегі ипотекалық дағдарыс, бұл дипломдық жұмыстың тақырыбын
таңдауға себеп болды.
Алғашқы кезеңдері Қазақстанда тұрғын үй реформасының жалпы
ипотекалық моделін құру өте бәсең жүрді, себебі тұрғын нарығының реформасы
несие-қаржы механизмдермен қамтамасыз етілмеді. Көбінесе ипотекаға сұраныс
Алматы және Астана қалаларында болды.
Қазақстанда ипотекалық несиелендірумен мемлекттің арнайы Қазақстандық
ипотекалық компания және Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ айналысады.
Қазақстандық ипотекалық компания 2001 жылдың басында Ұлттық банкпен
құрылған, ол АҚШ-тың Fannie Mae және Кіші Азияның Cagamas Berhad атты
атақты компанияларына сәйкес өз жұмысын бастады. Қазақстандық ипотекалық
компания тұрғындарға ипотекалық несиелендіруде аралық буын болып табылады..
1 Ипотекалық несиелендіру ұғымы.
1.1 Ипотекалық несиелендірудің бағыттары мен түрлері.
Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде меншіктегі жерді де, кепілге қоюмен
және сол арқылы мәмілені сенімді етіп берілетін ипотекалық несие
несиелендірудің нарық экономикасында белсенді қолданылатын нысандарының
біріне жатады. Жерге деген меншік құқығы нарықтық несиелік қатынастар
аясына меншігінде жекешелендірілген пәтерлері, жер телімдері, тұрғын үй
қорлары бар кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмалары, халықты тартады.
Ипотекалық несие кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын үй
құрылысының қажеттіліктерін мемлекет тарапынан қаржыландыру көздерін
банк несиесімен алмастыруда үлкен роль атқарады. Оның алға басуы
шаруашылық ететін субъектілердің ұзақ мерзімді сипаттағы несиелік
ресурстардың тапшылығы, инфляцияның жоғары қарқындылығы жағдайында
инвестициялық белсенділігін ұлғайтуға әсер етеді.
Ипотекалық несилендіру жүйесі екі бағыттан тұрады:
• ипотекалық несиелердің шаруашылық ететін субъектілерге және
халыққа тікелей берілуі;
• ипотекалық несилерді (несиелік міндеттемелерді) несилендіруге
ресурстардың қосымша тартылуын қамтамасыз ететін екінші рынокта
сату.
Бірінші бағытымен негізінен ипотекалық банктер айналысып келсе,
екіншісімен - ипотекалық банктердің мүлікті кепілге қоюмен қамтамасыз
етілген активтерін сатып алатын және кейін оларды өз атынан олардың
базасында құнды қағаздар (облигациялар) шығаратын қаржы компаниялары,
қорлар айналысады. Құнды қағаздар ликвидті болып келеді, себебі олар
жылжымайтын мүлікпен қамсыздандырылған, және олар инвестициялар арқасында
ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкіндік береді.
Кейбір қаржы компанияларының міндеттемелері бойынша шетелде кепілгер
ретінде мемлекет белгіленеді, ол болса, олардың сенімділігін арттырады.
Ипотекалық несиелер жылжымайтын мүлікті кепліге қою - ипотекаға
негізделеді. 1
Ипотеканы кепіл заты иегерінің болуысыз дамыту мүмкін емес,
өйткені жер мен жылжымайтын мүлікті кепілге тек кепіл затының иегері
ғана қоя алады, сондай-ақ осы иегердің оның меншігіндегі жылжымайтын
мүлікті еркін шеттету құқығынсыз да мүмкін емес.
Бұл жағдайда ғимараттардың ипотекасы ол орналасқан жер телімінің
ипотекасымен бірге ресімделеді. Қазақстанда жылжымайтын мүлікпен және
жермен операцияларды жүзеге асыруға жағдай жасайтын нормативтік құқықтық
база әзірленуде. Қазақстан Республикасының Конституциясында жерге деген
меншік құқығын және оны сату-сатып алу, кепілге қою, жалға беру және
т.б. операцияларды заңдастыратын бірқатар құқықтық нормалар
қалыптастырылды. Кепіл туралы, банктар мен банк қызмет туралы,
жекешелендіру туралы заңдар қабылданды. Тұрғын үй саласын қаржыландыру ,
ипотекалық несилендіруді дамыту жөнінде бірқатар қосымша шаралар
көзделген Президентің бірқатар жарлықтары мен үкіметтің қаулылары
қабылданды.
Қазақстаннның заңнамасында ипотека болып жермен тікелей байланысты
кәсіпорынды, ғимаратты немесе өзге де объектіні оған тиесілі жер
телімімен бірге немесе оны пайдалану құқығымен кепілге қою танылады.
Ипотека - міндеттемені жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әдістерінің
біріне жатады. Және, бұл ретте кепілзат иесі кепілгер міндететмесін
орындамаған жағдайда кепілге қойылған жылжымайтын мүлік арқылы
қанағаттануы мүмкін. Ипотека кез келген ақшалай міндеттемені қамтамасыз
етуде қолданылуы мүмкін, сондай-ақ ол несилеік келісімге қатысты да
міндеттемені қамтамасыз етуге пайдаланылады.
Жылжымайтын мүлік санатына жер немесе онымен тікелей байланысты
объектілер (кәсіпорындар, тұрғын және тұрғын емес үйлер, жолдар) жатады.
Ипотекалық несиелендіруде мәмілелерді құқықтық түрді рәсімдеудің
маңызы зор, себебі бұл мәмілелердің негізін кепілге қойылатын
жылжымайтын мүлікке деген меншік құқықығы немесе шаруашылық иемдену
құқығы қалайды. Заңнамада ипотекалық несиелендірудің нақты бір тәртібі
көзделген. 2
Кепілзат туралы келісімнің субъектілері болып мыналар табылады:
• кепіл туралы келісімнің тараптары (кепілгер және кепілге қойылған
затты ұстаушы) заңды және жеке тұлғалар;
• біртұтас кепіл реестрін ұстаушы.
Ипотека туралы келісім жазбаша түрде жасалып, нотариалды түрде
куәландырылуы тиіс. Ипотекалық келісім кепілгердің әрекет етуінің едәуір
еркіндігін көздеуі мүмкін, атап айтқанда онда келесідей мүмкіншіліктер
көзделуі мүмкін:
• кепілге қойылған мүлікті міндеттеме бойынша қарызды сатып алушыға
ауыстырып шеттету;
• мүлікті жалға беру;
• мүлікке жаңа қарыздар жүгін түсіру және т.б. мүмкіндіктер.
Кепілзаттың бір түріне заклад (кепілге салу) жатады. Бұл жағдайда
кепілге салынған мүлік кепілзат ұстаушының иелігіне осы мүлікпен
қамтамасыз етілетін несие бойынша міндеттеме орындалғанша беріледі.
Кәсіпорынның ипотекасы оның бүкіл мүлігіне, оның ішінде негізгі
қорларына және айналым қаражатына, сондай-ақ, егер заңмен немесе
келісіммен басқаша белгіленбесе, кәсіпорынның жеке балансында
көрсетілген өзге де құнды заттарға қолданылады.
Ипотека туралы келісімде келесідей деректер көрсетілуі тиіс:
• кепілгердің және кепілзатын ұстаушының атауы және олардың
орналасқан жерлері;
• орындалуы осы кепілге салу шартымен қамтамасыз етілетін несиелік
келісімнің немесе өзге де міндеттеменің атауы, келісімді жасау
күні және орны;
• ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеменің сомасы;
• ипотекамен қамтамасыз етілген сомаларды төлеу мерзімдері;
• кепілге қойылған жылжымайтын мүліктің сипаты және оның ақшалай
құны, орналасқан жері;
• иегердің кепілге қойылған мүлікке деген құқығын растайтын құжаттардың
атауы;
• кепілге қойылған мүлікке өзге міндеттемелер салынбағандығы туралы
сілтеме;
• кепілгер мен кепілзатты ұстаушының қолтаңбалары;
• ипотеканы тіркеген органның атауы, тіркелген күні мен жері.
Тараптардың келісімі бойынша кепіл шартына өзге де жағдайлар
енгізілуі мүмкін.
Ипотека кепілзатты ұсташыға негізгі қарыз сомасының және ол бойынша
проценттердің төленуін, несиелік ресурстарды пайдаланумен байланысты
шығындардың өтелуін, және қажет болған жағдайда ипотека затын сатуға
жұмсалатын шығындардың өтелуін қамтамасыз етуі тиіс. Ипотека
кәсіпорынның, құрылыстың, ғимараттың немесе өзге де объектінің
орналасқан жеріндегі тиісті органдарда міндетті түрде тіркелуге жатады.
Ипотека затына меншік құқығы ауысқан кезде өзге тұлға ипотека қай
жерде тіркелген болса, сол жерде ол да тіркелуі тиіс.
Несиелендіру субъектісіне қарай тұрғын үй құрылысына берілетін
ипотекалық ссудалар осы үйдің болашақ иегеріне берілетін несиеге және
мердігерлерге берілетін ссудаларға бөлінеді.
Тұрғын үй құрылысына несие құрылыс салушыға белгіленген тәртіппен
жер телімінің бөлініп берілуімен және тиісті органдардың тұрғын үй
салуға берген рұқсаты болғанда беріледі.
Тұрғын үйді салуға (реконструкциялауға) несие жобалармен және
құрылыс-монтаждық жұмыстарды жүзеге асыруға мердігерлік келісімдермен
көзделген құрылыстың (реконструкциялаудың) мерзімдері мен құны аясында
беріледі.
Несиелендіру объектілеріне мыналар жатады:
• тұрғын үй құрылысына жер сатып алу және оны жайластыру;
• тұрғын үй салу (реконструкциялау);
• тұрғын үй сатып алу.
Несиелендіру объектісіне қарай банктер тұрғын үй несиелерінің үш
түрін ұсынады:
• жерге берілетін несие;
• құрылысқа берілетін несие;
• тұрғын үй сатып алуға берілетін несие.
Тұрғын үй несиелері туралы ережеде тұрғын үй құрылысына несиелер
несиелік желі ашу арқылы жүзеге асырылады деп атап көрсетілген. Бұл ретте
ссуда қарызданушыға, құрылыс-монтаждау жұмыстары кезеңдерінің құнына
сәйкес келетін бөлшектермен беріледі.
Құрылысты қаржыландыру процесінде банк ақшалай қаражаттың мақсатты
жұмсалуына және құрылыс графигінің сақталуына бақылау жүргізіп отырады.
3
Банк беретін несиенің сомасы әдетте жер сатып алу және оны
жайластыру құнының, тұрғын үйді салудың (реконструкциялаудың) немесе
кепіл шартында белгіленген оны сатып алу құнының 70 процентінен аспауы
тиіс, ал шығындардың қалған бөлігін қарызданушы өз қаражаты есебінен
жұмсауы шарт.
Құрылысқа несие беру туралы шешімді несие беруші банк қарыз
алушының несиелік тапсырысы негізінде қабылдайды.
Несиені пайдаланудың мақсаты мен мерзімі, оны қамтамасыз ету нысаны
көрсетілетін ссуда бөлу туралы өтінішпен қатар, тапсырысқа мыналар
кіреді:
• заңды тұлға қырз алушылар үшін – құрылтай және тіркелу құжаттары:
кәсіпорынның бухгалтерлік балансы; табыстардың және міндетті
төлемдердің түсу графигі; ссуда қамтамасыз етілетінін растайтын
құжаттар; несиені пайдаланудың техникалық-экономикалық негіздемесі
және несиеленетін шығындардың болжамды өтелімділігін есептеу;
құрылыс салынатын жер учаскесіне деген құқықты растайтын құжаттар;
белгіленген тәртіппен бекітілген жобалық-сметалық құжаттама;
мердігерлік құрылыс жұмыстарын жүзеге асыруға берілген келісім-
шарттардың көшірмелері; несие беруші талап етуі мүмкін өзге де
құжаттар.
• жеке тұлғалар үшін – құрылыс салу учаскесіне құқығын растайтын
құжаттар; құрылыс салуға рұқсат қағаз; белгіленген тәртіппен
келісілген жобалық-сметалық құжаттама; қарыз алушының төлем
қабеліттілігін анықтауға қажетті құжаттар; банк талап етуі мүмкін
өзге де құжаттар. Несиені қамтамасыз ету үшін кепілзат мен
кепілдіктер беріледі.
Тапсырысты қарау кезеңінде несие беруші қарыз алушының төлем
қабілеттілігін және қаржылай тұрақтығын зерттейді, құрылыстың бюджетін
(қаржыландыру көздері және салынған тұрғын үйді пайдалану жоспарлары –
сату, жалға беру) бағалайды, құрылыс орналасқан жердегі тұрғын үй
рыногының сұраныстарын зерттейді.
Ссуда беру кезінде банк пен қарыз алушының қарым-қатынастарын
белгілейтін негізгі құжаттарға несиелік келісім мен кепілзат (ипотека)
туралы шарт жатады
Несиелік келісімде: ссуданы алудың мақсаты, несиенің көлемі мен
мерзімдері, несиені беру және өтеу тәртібі, проценттік ставка, оның
өзгеруінің шарттары мен кезеңділігі, қарыз алушының несиелік
міндеттемесінің қамтамасыз етілуі, ссуданы сақтандыру шарттары,
несиенің қамтамасыз етілуін және мақсатты пайдаланылуын тексеру
нысандары, несиені мақсаттан тыс пайдалану және ссуданы дер кезінде
қайтармау үшін қолданылатын санкциялар, айыппұлдар төлеу тәртібі,
келісімді бұзу тәртібі, несие беруші мен қарыз алушының келісімі бойынша
өзге де шарттар.
Негізгі қарыздың және ссуда бойынша проценттердің толығымен өтелуіне
дейін қарыз алушының банктің жазбаша келісімінсіз жылжымайтын мүлікке
деген мүліктік құқықтарын үшінші тұлғаға сатуға немесе шегінім жасап
беруге құқығы жоқ.
Қарыз алушының несиені қайтаруға мүмкіндігі болмаған жағдайда,
банктің шығындарын өтеу үшін, кепілге қойылған мүлікті өндіріп алу
және сату жүргізіледі.
Тұрғын үй сатып алуға несиелер берудің сұлбасы мен шарттарын банк
қарыз алушымен мақұлдасу арқылы белгілейді. Несилендіру құралы ретінде
ауыспалы проценттік ставканы қолдану, негізгі қарыздың сомасын
индекстеу, қарыз алушының төлемдерін кейінге қалдыру шаралары
қолданылуы мүмкін. Несиенің түріне қарай, кепілзат (ипотека) туралы
келісімде несиені қамтамасыз етудің нысаны, мөлшері және тәртібі
көрсетіледі
Әрбір ипотекалық банк ипотекалық несиелер берудің өзіндік сұлбасын
қолданады. Олар несиелендіру объектілері мен субъектілері, ресуртарды
шоғырландыру әдістері, негізгі қарыз бен проценттерді өндіріп алу
әдістері бойынша сан алуан болып келеді. 4. 574б.
1.2 Ипотекалық несиелендіру оның құқылық қатынасы және ипотекалық
несиелендіруді жетілдіру
Қазақстандағы бұрынғы тұрғын үйді қаржыландыру саясаты дәстүрлік
кеңестік жүйе негізінде орталықтандырылған бюджет ресурстарын құрылысқа
бөлу арқылы қалыптасқан. Сондықтан Қазақстанда экономикалық реформа
бастамасында тұрғындардың өз бетімен тұрғын үй мәселесін шешуде нарықтық
механизмнің жоқтығынан елде келеңсіз жағдайлар өріс алды.
Тұрғын үй құрылысындағы басты мәселе-оны қаржыландыру. Егер 1990 жыл
басында тұрғын үй құрылысына негізгі капиталға инвестиция көлемінен 20 %
құрса, ал 1998 жылы ол тек 8 % ғана құрады. Әлемдік тәжірибеде
көрсетілгендей бұл мәселені шешу экономикалық өркендеу кезеңінен бұрын
басталған.
Германияда бұл үдеріс 1930 жыл ортасынан басталды.АҚШ-та Рузвельттің
Жаңа курсы үй иеленушілерді несиелендіруден бастап дамыды. Қазіргі кезде
АҚШ-та ипотека нарығында жылына 3 трлн. доллардан жоғары көлемде қомақты
қаржы айналыста жүруде.
Қытайда дағдарыстан шығудың басты әдісі тұрғындар табысына салықты
көбейтуден емес, 1-кезекте тұрғын үй сатып алушылар арасында ынталандыру
шараларын өткізу болып табылады. 2000 жылы Қытайдың 2-деңгейлі банктері
ұзақ мезімді тұрғын үй сатып алуға 36,14 млрд доллар қаржы жұмсады.
Бастапқы кезеңдегі тұрғын үй нарығындағы реформалар қаржылық-несиелік
механизм тұрғысынан тиімсіз болды.Қазақстанда тұрғын үй құрылысы 2004 жылы
2005 жылмен салыстырғанда 8 есе кеміген, ал 2007 жылы ол бірте-бірте
көтеріле бастаған.Осы уақыт аралығында Қазқстан Республикасында мемлекеттік
емес секторлардың, яғни жеке құрылысшылардың тұрғын үй салуы көбейе
бастады. 2008жылдан бастап олардың үлес салмағы 90,4% дейін жетті. Сонымен
2008 жылы тұрғын үйді қаржыландыру саласындағы жағдай келесідей өрбіді:
• бюджет ресурстарының шектеулі көлемі, ұзақ мерзімді несиелендірудегі
процент көрсеткіштің жоғары тәуекелділігі және инфляцияның тұрақсыздық
қарқыны;
• несиені төлей алмаған жағдайдағы кепілге алынған мүліктің айналымдағы
жоғары несиелік тәуекелі;
• тұрғын үйдің қымбат бағасын орташа жалақы алатын тұрғындардың қалтасы
көтермейді, сонымен қатар оған қажетті қаражаттың жинақталуының қиынға
түсуі.
Осыған байланысты Қазақстан Республикасының Үкіметі тұрғын қаржыландыру
саласын құрылыс жұмыстарына, жөндеу жұмыстарына, пәтер алуға ипотекалық
несие ұсынумен байланысты жаңа саяси бағыт алуына себеп болды.
Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырудың негізгі бағыттары
әлемде қабылданған ипотекалық несиелендіру мен құрылыстық жинақтау жүйесі
болып табылады. Сол себептен ипотекалық несиелендіру мен құрылыстық
жинақтау жүйесі Қазақстандағы тұрғын үй саясатын жүргізудегі басты бағыт
болып табылады. Жаңа тұрғын үй саясаты келесі негізгі жағдаймен
көрсетіледі:
1) Банк қызметінің тәуекелін төмендететін және тұрғындарға несие алу
мүмкіндігін жоғарылататын ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің
нарықтық жүйесін қалыптастыру;
2) Басты мақсатты жүзеге асыру үшін несиені қамтамасыз ету мақсатында
кепілзатты қолдану, егер қарыз міндеттемесі орындалмаған жағдайда
кепілге салынған мүліктің айналымына қолайлы жағдай туғызу;
3) Инфляциясы жоғары және құбылмалы деңгейдегі экономикада
несиелендірудің балама құралын енгізу;
4) Проценттік көрсеткіштерді субсидиялаудан гөрі орташа және төмен
деңгейде жалақы алатын тұрғындарға ипотекаға бастапқы салымын өтеу
сомасын субсидиялаудың тиімді жүйесіне ауысу.
Ипотекалық несиелендіруді дамыту көптеген мемлекеттердің ұлттық
әлеуметтік-экономикалық даму бағдарламасының негізі болып табылады.
Ипотеканың құқылық реттеу қатынастарын өңдеу келесі жағдай үшін қажет:
• біріншіден, ипотекалық операциямен байланысты ұйымдардың құқықтық
уақыт тәртібінде (регламентация);
• екіншіден, бір иегердің ғимараты келесі иегердің жерінде орналасқан
жағдайдағы қосымша құқықтық уақыт тәртібінде;
• үшіншіден, ипотекалық сенімді және тиімді болу мүмкіндігін
жоғарылататын заңдылықтарды бекіту, яғни меншік иегерінің құқығын
қорғау мақсатында;
• төртіншіден, жылжымайтын мүлік кепілін дәстүрлі нысанда, сонымен қатар
кепілзат нысанындағы бағалы қағаздар түрінде нақты процедураларын
құру. 5, 456б.
Ипотека жөніндегі заңдылықтар келесілерді қамтиды: Біріншіден,
ипотекалық қатынастарға қатысты барлық нормативтік құжаттарды оңтайландыру;
Екіншіден, ипотекалық бағалы қағаздарды қолдану; Үшіншіден, ипотекалық
құқылық қатынастарға байланысты толық заңды анықтама беру.
Ипотекалық несиелендіруді және оның нарығын анықтайтын бірнеше
қатынастар бар, мұнда ипотекаға сұраныс пен ұсыныс қалыптасады. Ипотекалық
несиелендіру терминін анықтайтын болсақ, ол тұтыну несиесінің бір түрі,
яғни ол қарыз нарығының сегменті болып табылады. Жалпы алғанда ипотека
бүтіндей бір құрылым , ол қарыз беруші мен алушының мүддесін ғана емес, ол
инвесторлық, риэлторлық, құрылыс,сақтандыру компанияларын және нарықтың
басқа да субъектілерін енгізеді. Екінші жағдайда, ипотекалық несиелендіру
жүйесі-бұл ипотеканы бері процесін капитал нарығынан қаржылық ресурстарды
тартатын механизмін және жылжымайтын мүлік нарығындағы операцияны толықтай
енгізетін көп салалы үлгі болып табылады. Осыған байланысты ипотекалық
несиені бірнеше арлық нарықтарда олардың активтерін беру, қызмет ету, сату
және қорғауда пайдаланатын қатынастар жүйесінде қарастыруға болады.
Ипотеканы дәл осындай кешенді түрде қарастыру бүгінгі күнгі ипотекалық
нарықтың даму деңгейін көрсетеді. Қазіргі кезде экономикасы дамыған елдерде
ипотекалық нарық қалыптасып қарқынды дамып жатыр.
Қазіргі жағдайда көптеген елдерде ипотеканы азаматтардың тұрғын үй
мәселесін шешетін тиімді құрал ретінде пайдаланады. Сонымен қатар
халықаралық тәжірибе көрсеткендей ипотекалық несиелендіруді дамыту жалпы
Ұлттық экономиканы оңтайландырады. Нарықтық экономикаға көшкеннен бері
біздің елде ипотеканы алу мүмкіндігі жоғарылады. №2723 Жылжымайтын мүлік
ипотекасы туралы Қазақстан Республикасы Президентінің заңдық күші бар
жарлығы Қазақстандық ипотеканың даму бастамасы болды. Бұл заңдық жарлық
1995 жылы 23-желтоқсанда қабылданды.
Тұрғын құрылысын қаржыландыру механизмін құру, тұрғындардың үй
мәселесін шешу, тұрғын үй құнын төмендету үшін және оның құрылысын
ынталандыру мақсатында Қазақстан Республикасы Үкіметінің қаулысы бойынша
2000 жылы 21-тамызда №1290 Тұрғын құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру
және Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту
концепциясы шықты. Концепцияға сәйкес Ұлттық банкпен ипотекалық
несиелендірудің екінші нарық операторын құруы шешілді, ол тұрғындарға ұзақ
мерзімді ипотекалық несие беретіндерді қайта қаржыландырады. Мұндай
оператор ролін Қазақстандық ипотекалық компания (ҚИК) алды. ҚИК негізгі
қызметтеріне келесілер жатады:
• Ипотекалық несиелендіру процедурасында қолданылатын талаптар мен
стандарттар негізінде несиелендірушіні қайта қаржыландыру;
• Ипотекалық бағалы қағаздар шығару;
• Тұрғын үй кешенін несиелендіруге инвесторларды тарту;
• Ипотекалық несиелендіру операциясында несие берушіге және алушыға
неғұрлым тиімді тәуекелсіз тәжірибе орнату.
Ипотекалық несиелендіруде қолданылатын заңдылықтар мен шектеулер Грек
мен Римдік құқықтары бойынша негізделіп алынған. Шаруашылық субъектілердің
ипотекалық несиелендірудегі кепілі ретінде келесілер бола алады:
• кәсіпорын, сонымен қатар кәсіпкерлік қызметке қолданатын ғимараттар
мен басқа да мүліктер;
• жер телімдері;
• әуе, теңіз, және ішкі суларда қолданатын көліктер ағарыш объектілері;
• аяқталмаған құрылыс және жылжымайтын мүлік. 4.44-бет
Ипотека кепілзаты қарыз алушының толық меншік иелігінде болуы қажет,
онсыз бұл кепілзат бола алмайды.
Қазақстан Республикасы Президентінің 1995 жылғы 23-желтоқсанындағы
№2723 Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы жарлығы мен 1997 жылғы 11-
шілдеде және 2000 жылы 8-қарашада енгізілген өзгертулер мен толықтыруларға
сәйкес ондағы терминдер мен анықтамаларға тоқталайық:
1) сенім білдірген тұлға-соттан тыс тәртіппен ипотеканы өткізуді
жүргізетін тұлға;
2) кепіл беруші- жылжымайтын мүлкі немесе ондағы үлесі ипотеканың мәні
болып табылатын тұлға;
3) кепіл ұстаушы-негізгі міндеттеме бойынша мүдделері ипотекамен
қамтамасыз етілген тұлға;
4) жылжымайтын мүлік ипотекасы-кепілге берілген жылжымайтын мүлік немесе
ондағы үлесі кепіл берушінің немесе 3-тұлғаның иелігімен пайдалануында
қалатын кепіл түрі;
5) ипотекалық шарт-негізгі міндеттемені айқындау туралы тараптардың
келісімі;
6) жылжымайтын мүлік-жер учаскелері, сондай-ақ үйлер, ғимараттар және
жермен берік байланысты өзге де мүліктер;
7) негізгі міндеттеме-ипотекамен толық немесе ішінара қамтамасыз етілген
борыштық немесе өзге де міндеттеме;
8) ипотеканы өткізу- ипотеканың мәні болып табылатын мүлікті өткізу.
Ипотека несие шарты немесе өзге де міндеттеме бойынша кепіл ұстаушыға
қарыздың негізгі сомасының толық немесе ипотека шартында көзделегн
бөлігінде төленуін қамтамасыз етеді. Егер шартта көзделмесе ипотека кепіл
ұстаушының талаптарын оларды қанағаттандыру көлеміне қарай:
• негізгі міндеттеменің орындалмауынан, мерзімі кешіктірілуінен немесе
өзге келтірілген шығындарды өтеуді;
• орындалмағаны үшін тиісінше айыппұл төлеуді;
• негізгі міндеттемеде не заң актілерінде көзделген бөгде адамның
ақшасын заңсыз пайдаланғаны үшін айыпақыны қоса өтеуі.
Ипотека келісім-шартының 4 нысаны бар:
1) ипотека шарты жазбаша нысанда жазылып, оған кепіл беруші мен кепіл
ұстаушы, сондай-ақ кепіл беруші борышкер болмаса борышқор да қол
қояды;
2) ипотека шарты мемлекеттік тіркеуге жатады. Ипотека құқығы ипотека
шарты тіркелгеннен басталады.;
3) ипотека шартын нотариалдық куәландыру тараптардың қалауы бойынша
жүзеге асырылады;
4) Кепіл берушінің құқықтары ипотека куәлігін беру арқылы расталады.
Кепіл беруші мен кепіл алушы арасында міндетті түрде келісім-шарт
толтырылады.
Ипотека келісім-шартында келесілер көрсетілуі тиіс:
• кепіл беруші мен кепіл ұстаушының аты-жөні және мекен-жайы;
• негізгі міндеттеменің мәні, оның мөлшері мен орындалу мерзімі;
• кепілге берілген жылжымайтын мүліктің тізбесі мен мекен-жайы;
• кепіл берушінің меншігі болып табылатын құқықтың атауы (меншік құқығы,
шаруашылық жүргізу құқығы);
• тараптардың кез келгенінің өтініші бойынша ипотека шартында келісімге
қол жеткізілуге тиіс және заңдарда тыйым салынбаған өзге де шарттар.
Ипотека куәлігі оның заңды иесінің негізгі міндеттеме бойынша
орындалуды алу мақсатында кепілге берілген жылжымайтын мүліктен айыпақы
өндіріп алу құқығын куәландыратын ордерлік бағалы қағаз болып табылады.
Ипотека куәлігі бір данада жасалады және кепіл ұстаушыға беріледі. Ипотека
шартының барлық данасында ипотека куәлігінің берілгені туралы белгі
соғылады. Куәлікте келесілер көрсетілуі тиіс:
• құжаттың атауына енгізілген Ипотека куәлігі сөздері;
• кепіл берушінің аты-жөні және мекен-жайы;
• борышқордың аты-жөні, мекен-жайы;
• ипотека шарты жасалған күні мен орны;
• егер олар төленуге тиіс болса, негізгі міндеттеменің сомасы мен
процентінің мөлшерін көрсету;
• негізгі міндеттеменің сомасы мен процентін төлеу мерзімін көрсету. Бұл
сома немесе процент бөлініп төленуге тиіс болса, тиісті төлемдердің
мерзімі мен кезеңділігін, оның мөлшерін және оларды айқындауға
мүмкіндік беретін шарттарды көрсету;
• кепілге берілген жылжымайтын мүліктің тізбесі мен мекен-жайы;
• ипотеканың мәні болып табылатын мүліктің кепіл берушінің меншігі болып
табылатынын айқындайтын құқықтың атауы;
• кепіл ұстаушының аты-жөні және мекен-жайы;
• жылжымайтын мүлікке басқа да ипотека куәліктері бар екенін,бұл
жылжымайтын мүлік жалға берілген бе немесе оның өзгеше ауыртпашылығы
бар екенін немесе жоқ екенін көрсету;
• кепіл берушінің қолы;
• ипотека куәлігінің берілу күні.
Ипотека куәлігінің күші одан туындайтын құқықтар жүзеге асырылған
ретте, кепіл берушіге ерікті берілгенде, егер одан туындайтын талаптар
негізгі міндеттеме бойынша борышқорларға негізгі міндеттемені орындау
мерзімі басталғаннан кейін бір ай өткенге дейін қойылмаса, ипотеканың мәні
жоғалған жағдайда тоқтатылады. 6, 253 б.
Борышқор негізгі міндеттемені орындамаған жағдайда кепіл ұстьаушы өз
талаптарын ипотеканы сот тәртібімен өткізеді, егер бұл заң актілерінде
немесе ипотека шартында көзделген болса,ипотеканы соттан тыс тәртіппен
өткізеді.
Ипотека Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 322-бабында
көрсетілген негіздер бойынша тоқтатылуы мүмкін. Бұл ретте борышқордың
негізгі міндеттемені орындауы нәтижесінде ипотека тоқтатылған, сондай-ақ
кепілге берілген жылжымайтын мүлікті сату арқылы да, оны кепіл ұстаушының
меншігіне айналдыру арқылы ипотека шарты орындалған жағдайда, кепіл ұстаушы
аталған іс-әрекеттер жасалғаннан кейін 15 күн ішінде кепіл берушіге ипотека
шарты тіркелген органда тіркелген ипотеканың тоқтатылғаны туралы
айғақтайтынжазбаша құжатты береді.
Соттан тыс тәртіппен сауда-саттыққа кепілге берілген мүлік негізгі
міндеттемедегі сомадан төмен бағамен сатылған ретте , сондай-ақ кепілге
берілген мүлік кепіл ұстаушының меншігіне көшкен кезде ипотеканың
тоқтатылуымен бір мезгілде негізгі міндеттеме де тоқтатылады.
Бүгінгі күнгі Қазақстандағы ипотека құрылыс және сақтандыру
компаниялары, банктер , риэлторлық және бағалау агенттіктері, жылжымайтын
мүлікті сатушы және сатып алушы қатысатын дамыған жүйе болып табылады.
Ипотекалық несиелендіру жүйесі келесі элементтер арқылы ипотека нарығын
дамытады:
• Азаматтардың төлем қабілеттігінің сұранысын жоғарылату;
• Жер нарығын дамыту;
• Халық жинағын тұрғын құрылысын дамытуға қаражаттарын тарту арқылы база
құру;
• Экономикалық жылжымайтын мүлік айналымы үшін ипотека механизмі арқылы
тұрғын үй деңгейін жоғарылату.
Ипотекалық несиелендіру жүйесінің ұйымдастырылуын бірқалыпқа келтіру
мемлекеттің қазіргі кездегі тұрғын саясатының басты мәселесі болып
табылады.Ипотекаға байланысты банктің мемлекеттік және корпоративтік
капитал жер қорының едәуір бөлігіне бақылау жасауға көмектеседі. Бір
мезгілде ипотекалық экономиканың түрлі салаларына капиталдың салым ретінде
маңызды жолы болып табылады. 6, 253 б.
2 Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-да ипотекалық
несиелендірудің іске асырылуы және оны жетілдіру бағыттары
2.1 Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі акционерлік қоғамы
Қазақстан Республикасы Үкметінің шешімі бойынша жарғылық капиталына
мемлекеттің 100% қатысуымен 2003 жылы сәуір айында құрылды және қазырғы
кезде Қазақстандағы жалғыз тұрғын үй құрылыс жинақ банкі болып табылады.
Банк Қазақстан республикасы халқының тұрғын үйге қол жеткізу мүмкіндігін
арттыру, тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімге қаржыландырудың тиімділігін
көтеру және азаматтарға тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін ақша қаражаттарын
мақсатты түрде жинақтауға мүмкіндік беру үшін құрылған. Бұл ретте, Банктің
қызметі Қазақстан мемлекетінің әлеуметтік және демографиялық мәселелерін
шешуге, қазырғы заманғы қоғамның өскелең ұрпағы – балалардың болашағын
жарқын етуге де қосымша ықпал етуі тиіс, себебі тұрғын үй мәселесінің дұрыс
жолға қойылуы – қоғамдағы кедейлік індетінің төмендеуінің, Қазақстандағы
демократиялық және еркін бастаулардың дамуының сенімді кепілі.
Банк клиенттер жарналарының тұрғын үй құрылысы жинақ ақшаларына
еңгізілуін жүзеге асырады, Қазақстан Республикасы Қаржы нарығын және қаржы
ұйымдарын реттеу мен қадағалау агенттігінің берген лицензиясына және
Қазақстан Республикасының 2000 жылғы 07 желтоқсанындағы Қазақстан
Республикасындағы тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесі туралы Заңдарына
және Қазақстан Республикасының басқа да нормативтік құқықтық актілеріне
сәйкес тұрғын үй заемдарын беріп, басқа да операцияларды жүзеге асырады.
Жеке ақшасын жинақтауға негізделген тұрғын үйді сатып алудың тиімді
механизмін құра отырып, тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесі Қазақстан
халқының тұрғын үй жағдайларын жақсарту жөніндегі іс – шараларды
кредиттеудің сапалы жаңа жүйесі болып табылады. Тұрғын үй құрылысы жинақ
ақшасы жүйесінің мақсаты – тұрғын үйді, жер телімін сатып алу, тұрғын үй
салу, айырбастау, жөндеу жүргізу және жаңғыртуды қоса алғанда тұрғын үй
жағдайын жақсарту үшін заемдар беру. Банктің ұсынатын өнімдеріне сай, сатып
алынатын (салынатын) тұрғын үйге немесе жөндеуге, жаңғыртуға қажетті
соманың 50% мөлшерін жинақтаған жағдайда, Банк салымшыларына төмен пайыздық
мөлшерлемемен соманың қалған жетпей тұрған 50% тұрғын үй заемын береді. Бұл
ретте, тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы клиенттің жарнасының, оның жинақ
ақшасына Банктің есептеген сыйақысының және мемлекеттің
сыйлықақысыныңсомасын құрайды.
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ заемдарының негізгі
тартымдылығы – заем берілетін бүкіл мерзім бойына сыйақылардың төмен
мөлшерлемесіне берілетін кепілдік. Банк несиелік капиталдан тыс қызмет
атқарады, сәйкесінше, Банктің қаржылық нарықтағы сыйақы мөлшерлемесі
коньюктурасына тәуелсіз пайыздық саясатты ұстануы оған кредиттерді төмен
пайыздық мөлшерлемемен беруіне мүмкіндік береді. 11
Банктің құрылымы
Басқару органдары
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ екі деңгейлік құрылым:
атқарушы кеңестен және бақылау кеңесінен тұрады.
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-да бұл деңгейлер құрамы
оның Жалғыз акционері белгілейтін Банктің басқармасынан және Директорлар
Кеңесінен тұрады.
Қазақстан Республикасы Үкметінің атынан Қазақстан Республикасының Қаржы
министірлігі - Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның жалғыз
акционері Банктің жоғары органы болып табылады.
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның Директорлар кеңесі
Банктің қызметіне жалпы басшылық жасайтын басқару органы болып табылады.
Банктің ағымдағы қызметіне басшылық жасап, оның атынан әрекет ететін,
оның ішінде Банктің мүддесін білдіріп, оның атынан мәмілелер жасайтын Банк
Басқармасы Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның атқарушы
органы болып табылады.
Ұйымдық құрылымы
Банктің төмендегідей ішкі ұйымдық құрылымы бар:
1. Басқарма;
2. Тұрақты қызмет ететін комитеттер және комиссиялар;
3. Орталық аппарат;
4. Аймақтық бөлімшелер.
Банктің аймақтық желісі бүгінгі күні мынадай бөлімшелерді қамтиды:
1. Орталық филиал (Астана қаласы)
2. Ақтөбе облыстық филиалы (Ақтөбе қаласы)
3. Атырау облыстық филиалы (Атырау қаласы)
4. Шығыс Қазақстан облыстық филиалы (Өскемен қаласы)
5. Жамбыл облыстық филиалы (Тараз қаласы)
6. Батыс Қазақстан облыстық филиалы (Орал қаласы)
7. Қарағанды облыстық филиалы (Қарағанды қаласы)
8. Қостанай облыстық филиалы (Қостанай қаласы)
9. Қызылорда облыстық филиалы (Қызылорда қаласы)
10. Маңғыстау облыстық филиалы (Ақтау қаласы)
11. Павлодар облыстық филиалы (Павлодар қаласы)
12. Солтүстік Қазақстан облыстық филиалы (Петропавл қаласы)
13. Оңтүстік Қазақстан облыстық филиалы (Шымкент қаласы)
14. Семей облыстық филиалы (Семей қаласы)
15. №1 есеп-касса бөлімі (Талдықорған қаласы)
16. №2 есеп-касса бөлімі (Көкшетау қаласы)
Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесін банктік қызмет көрсету
нарығындағы ерекше және дара сипаттағы қызмет түрі ретінде қарастыратын
болсақ, Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның тікелей
бәсекелестері жоқ. Бұл ретте, тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесі
жинақтау да, кредиттеу де элементтерінен құралған. Осыған орай, көпшілік
халықтың Банк көрсететін қызметтерге деген сұранысы жоғары деңгейдегі
бәсекелестікпен сипатталатын белгілі бір бөлшек салымдар мен заемдардың
нарықтағы ахуалына тәуелді.
Банктің өткен жылдардағы өнімдері
Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың 2008 – 2009
жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасын іске асыру және Банк өнімдері
мен қызметінің бәсекеге қабілеттілігін және тартымдылығын арттыру
мақсатында Банк 2008 жылы жаңа тарифтік бағдарламаларын енгізді:
1. 2575 мемлекеттік (Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын
дамытудың 2008-2009 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасының
қатысушылары үшін), негізгі талаптары: жинақтау мерзімі – 3 жыл, ең
төменгі жинақтау мөлшері – шарттық соманың 25%, сыйақы мөлшерлемесі
салым бойынша - 3% және тұрғын үй заемы бойынша – 5,5%, заем мерзімі –
25 жылға дейін;
2. 2575, негізгі талаптары: жинақтау мерзімі – 3 жыл, жинақ ақшаның ең
төменгі мөлшері – шарттық соманың 25%, сыйақы мөлшерлемесі салым
бойынша - 3%, тұрғын үй заемы бойынша – 6%, заем мерзімі – 7 жылға
дейін;
3. 5050-А, 5050-Б және 5050-В, негізгі талаптары тиісінше:
жинақтау мерзімдері – 5, 8 және 12 жыл, ең төменгі жинақтау мөлшері –
шарттық соманың 50%, сыйақы мөлшерлемесі салым бойынша - 3%, 2% және
2%, тұрғын үй заемы бойынша – 5%, 4,5% және 3,5%, заем мерзімі – 10,
15 және 20 жылға дейін;
4. Жинақ, негізгі талаптары: жинақтау мерзімі – 5 жыл және салым
бойынша сыйақы мөлшерлемесі – 5,5%.
Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесін дамыту мемлекеттік бағдарламада
аталған ұзақ мерзімді тұрғын үй құрылысын дамытудың басты бағыттарының бірі
болып табылады.
Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесін халық арасына жаппай тарату
мақсатында Мемлекеттік бағдарлама іске асырылғаннан бастап тұрғын үй
құрылысы жинақ ақшасы жүйесінің әлеуетті қатысушылары болып табылатын
азаматтарға арнап жүйенің тартымды шарттары ұсынылады.
Осыған байланысты, жоғарыда көрсетілгендей, Қазақстан Республикасының
Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесі туралы
2005 жылы 21 сәуірде күшіне енген Заңына өзгертулер мен толықтырулар
еңгізілді. Осы өзгертулердің негізінде қажетті жинақ ақшаның ең төменгі
мөлшері тұрғын үй құнының 25%-на дейін төмендеді, мемлекет ынталан дыратын
салым сомасы 200 АЕК-ке дейін ұлғайды және кредиттеудің ең жоғары мерзімі
25 жылға дейін ұзартылды. Бұл талаптар Банкпен 2007-2008 жылдары шарт
жасасқан салымшыларға да қатысты.
2008 жылы Мемлекеттік бағдарлама шеңберінде жалпы шарттық сомасы 715,1
млн. Теңге болатын 461 шарт жасалды. 2009 жылғы 01 қаңтардағы жағдай
бойынша Мемлекеттік бағдарлама шеңберінде салынған тұрғын үйді сатып алуға
Банк жылына 7,2%-бен жалпы сомасы 18,6 млн. Теңгеге аралық тұрғын үй заемын
берді. Заем сомалары Қазақстан Республикасының Қаржы министірлігі
Қазынашылық комитетінің арнайы шотына есептелді.
Мұнан басқа, Мемлекеттік бағдарламаны іске асыру тиімділігін арттыру
мақсатында Банк жергілікті органдармен, оның ішінде қалалық Әкімдіктермен
және Тұрғын үй департаменттерімен бірлесе қызмет атқаруда.
Білікті мамандар командасын ұйымдастыру және Банктің зияткерлік
капиталын құру мақсатында Банк бүгіннің өзінде қызметкерлердің біліктілігін
көтеру арқылы жарқын болашағына жол салуда. 2008 жылы Банктің қызметкерлері
Қазақстанның және ТМД елдерінің оқу орталықтарында кәсіби біліктерін
көтерді. Бұдан басқа, тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесін дамытудың
алдыңғы қатарлы технологиясымен танысу және тәжірибе алмасу мақсатында 1993
жылы Швэбиш Халь (Германия) құрылыс жинақ кассасы мен Чех елінің әмбебаб
банктерінің бірімен бірлескен кәсіпорны ретінде Чехия құрылыс жинақ
банкімен кездесулер ұйымдастырылды. Сондай-ақ тәжірибе алмасу аясында Банк
құрылған сәттен бастап оның тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасыжүйесі бойынша
негізгі мәселелеріне орай бизнес-кеңесші болып табылатын Швэбиш Халь
құрылыс жинақ кассасына және Қаржы ұйымдарын қадағалау жөніндегі Федералды
мекемеге (Германия) іссапарлар ұйымдастырылды.
Корпаративтік мәдениетті дамыта келе, Банк өз қызметкерлерінің
корпаративтік рухты нығайтып, дамытуда жаңашылдыққа құштар қысқа мерзімді
және ұзақ мерзімді жобаларын іске асырудағы бастамаларын қолдап қана
қоймай, сонымен бірге жас мамандарды іске баулып, оларды өздері жетік
меңгерген әдіс - тәжірибелерге үйретуге деген ұмтылыстарына қолдау
көрсетеді. Осыған орай, 2008 жылы банктің өз ішінде оқыту тәжірибесі
енгізілді. 15
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақбанкі АҚ 2003 жылы 10 шілдеде
акционерлік қоғам ретінде ұйымдастырылды. Банк Қазақстан Республикасы
Үкіметінің 2003 жылғы 16 сәуірдегі Тұрғын үй құрылыс жинақ банкін құру
туралы №364 қаулысына және Қазақстан Республикасының Қазақстан
Республикасындағы тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы туралы 2000 жылғы 07
желтоқсандағы №110 Заңына сәйкес құрылды.
Банк 2003 жылы 15 қыркүйекте Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің
банктік қызмет операцияларын теңгемен ғана жүзеге асыруға рұқсат беретін
№254 бас лицензиясын алды. Қазақстан Республикасы Қаржы нарығын және қаржы
ұйымдарын реттеу мен қадағалау жөніндегі агенттігінің 2005 жылғы 26
қарашадағы банктер жүзеге асыратын банктік және өзге операцияларды жүзеге
асыруға берген №254 лицензиясына сәйкес Қазақстанның тұрғын үй құрылыс
жинақ банкі акционерлік қоғамы операцияларды ұлттық және шетел валютасында
жүзеге асыруға құқылы.
Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесін
іске асыруға, клиенттерді тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасын жинақтауға
тартуға және Қазақстан тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін тұрғын үй және
аралық тұрғын үй заемдарын беруге қатысу Банктің негізгі қызметі болып
табылады.
Банк Қазақстан Республикасы жеке тұлғаларының салымдарына міндетті
ұжымдық кепілдік беру жүйесіне қатысады және осы қатысуын растайтын 2000
жылғы 06 қазандағы №025 куәлігі бар.
2005 жылғы 26 қарашада Банк бағалы қағаз нарығында дилерлік қызметпен
айналысуға лицензия алды. 2005 жылғы желтоқсанда Банк Қазақстанның қор
биржасына шетел валютасымен, биржаның ресми тізіміне еңгізілген
мемлекеттік және мемлекеттік емес эмиссиялық бағалы қағаздармен суда –
саттыққа қатысу құқығымен В, К және Р санаттары бойынша мүшелікке
қабылданды.
Банктің бас кеңсесі мына мекен-жайда тіркелген: Қазақстан Республикасы,
Алматы қаласы, Абылай хан даңғылы, 91-үй. Банктің Қазақстан Республикасының
Астана, Ақтөбе, Павлодар, Шымкент, Өскемен, Қызылорда, Қостанай, Қарағанды,
Тараз, Ақтау, Петропавл қалаларында 11 филиалы, Талдықорған және Көкшетау
қалаларында есеп-кассабөлімдері бар.
Тәуекелдерді басқару саясаты
Тәуекелді басқару қызметі банк саласында шешуші маңызға ие және Банк
жүргізетін операциялардың негізгі элементтерінің бірі болып табылады.
Банктің қызметіне тән негізгі тәуекел сыйақы мөлшерлемелерінің өтімділігіне
және өзгерулеріне байланысты болатын тәуекелдер, кредиттік және операциялық
тәуекелдер болып табылады. Төменде Банктің тәуекелдерді басқаруға қатысты
саясаты көрсетілген.
Кредиттік тәуекел
Кредиттік тәуекел заемшының немесе басқа тараптың Банк алдындағы
міндеттемелерін орындамауы нәтижесінде орын алатын қаржылық жоғалтуларын
білдіреді. 2008 жылы клиенттеріне кредит бере бастаған Банк кредиттік
тәуекелге бел байлады.
Банк ішкі кредиттік саясаты туралы ережелерін және кредиттік тәуекелді
басқаратын Кредиттік комитет құрып, кредиттік қызметті бақылауды жүзеге
асыру саясаты мен ресімдемелерін әзірледі.
Нарықтық тәуекел
Банк нарықтың жалпы және айрықша құбылуларына бой ұратын, пайыздық
мөлшерлемелер бойынша өзінің дара ашық бағытының болуына байланысты
нарықтық тәуекелдерге де бой ұрады. Банк нарық коньюктурасындағы теріс
өзгерістердің нәтижесінде әлеуетті зияндарын кезектесе бағалау арқылы
нарықтық тәуекелді басқару бойынша, сондай-ақ ықтимал зияндардың шамасына
орынды шектеулерін анықтап, қолдау іс-шараларын қолдануға бар күш жігерін
сала бастады.
Валюталық тәуекел
Банк шетел валютасының қолданыстағы айырбастау бағамдарының құбылуының
салдарынан туындайтын тәуекелдерге бел бумайды, себебі Банктің есеп беру
кезінде жүргізген барлық сомалары және мәмілелері теңгемен берілген. Банк
есеп беру жылында шетел валютасында операцияларды жүзеге асырған жоқ.
Сыйақы мөлшерлемесімен байланысты тәуекел
Сыйақы мөлшерлемесінің өзгеруіне байланысты тәуекел сыйақы
мөлшерлемелері өзгеруінің әсерінен қаржы құралдары құнының өзгеруінен болуы
мүмкін жағдайлардың салдарынан туындайды.
Өтімділік тәуекелі
Банк төлеу мерзімінің келуіне орай, клиенттік шоттардан қаражаттарды
беру бойынша және басқа қаржы құралдары бойыншабарлық ақшалай
міндеттемелерін өтеу үшін қолма-қол қаражаттардың тұрақты болуын қамту
мақсатында ақша өтімділігін басқаруды жүзеге асырады. Банк өтімділік
тәуекелін басқару үшін, клиенттік және банктік операциялар бойынша
активтері мен міндеттемелерін басқарудың жалпы процесінің шеңберінде ақша
қаражаттарының болжамды өлшемдерін ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
1. Ипотекалық несиелендіру ұғымы.
1. Ипотекалық несиелендірудің бағыттары және
түрлері ... ... ... ... ... ... 5
2. Ипотекалық несиелендіру, оның құқылық қатынасы және ипотекалық
несиелендіруді
жетілдіру ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ...9
2. Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-да ипотекалық
несиелендірудің іске асырылуы және оны жетілдіру бағыттары.
2.1 Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі
АҚ ... ... ... ... ... ... 16
2.2 Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның
бағдарламаларына
шолу ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
..22
2.3 Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-нда ипотекалық
несиелендіру
механизмі ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... 29
3. Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің дамуы.
3.1 Ипотекалық несиелеудің даму
перспективасы ... ... ... ... ... .. ... ... ... ...34
3.2 Қазақстандағы ипотекалық несиелеуің экономикалық мәні,
қажеттілігі және даму
жағдайы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... 36
3.3 Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің дамуының рөлі,
мәселесі мен алғы-
шарттары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
.42
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... .49
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН
ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
51
КІРІСПЕ
Ипотека дегеніміз б.з.д. І-ІІ ғ. Рим шекарасында белгілі болған.
Ипотека термин ретінде б.з.д. VІ ғ. Пайда болды. Ипотека грек тілінен
аударғанда кепілдік деген мағына береді.
Қазіргі кезде ипотекалық банктер экономикада екі мағына береді,
біріншісі, әлеуметтік институттар, олар ұзақ мерзімді жер несиесін
қамтамасыз ету және қосымша құжаттардың эмитенті ретінде процент әкелетін
капиталдың қорғаушы құралдары. Екіншіден, капитал салымы және несие
делдалы. Жалпы ипотекалық банктер әртүлі коммуналдық, қоғамдық құрылымдарға
қарыз береді. Бұл жағдайда қарыз ипотекамен қамтамасыз етілмейді, ол
салықтан түскен қаржыдан қамтамасыз етіледі. Ипотекалық банк қызметтері
негізінен бағала қағаздарға салым салу, кепіл ретінде бағалы қағаздарды
алып қарыз беру және басқа қаржылық қызмет көрсету болып табылады.
Курстық жұмыста ипотекалық несиелендіру шарттары, құқылық қатынастары,
несиелендіру жүйесі, механизмі мен тәртіптері келтірілген. Сондай-ақ оның
дүниежүзілік тәжірибелеріндегі үлгілері бойынша талдау көрсетілген, оның
біздің экономикамызға тиімді жақтары қарастырылған.
Мемлекеттің тұрақтылығы және даму көрсеткіші ретінде әлеуметтік
тұлғаның деңгейі және өзінің баспанамен қамтамасыз етілуі маңызды фактор
болып табылады.
Әлемдегі әрбір дамушы мемелекеттің ипотекалық несиелендіру жүйесі
әлеуметтік тұлғаның нақты табысын көздей отырып оны тұрғын үймен қамтамасыз
етуге бағытталған.
Қазақстан республикасында ипотекалық несиелендіру бастамасы ҚР
Президентінің 1995 жылғы 23-желтоқсанда №2723 Жылжымайтын мүлік ипотекасы
туралы заңдық күші бар Жарлығынан бастап қолға алынды. Бұл жарлық бойынша
ипотека жылжымайтын мүлік кепіл ретінде анықталған және ұзақ мерзімге
берілетін несие түрі болып саналады.
Қазақстанда ипотекалық несиелеу меншік туралы Кеңес Үкіметінің заңы
қабылданғаннан кейін мүмкін бола бастады. Ал бүгінгі таңда коммерциялық
банктердің дәстүрлі базалық қызметі – экономиканы және халықты
несиелендіру. Бұл қызмет банктік қызмет көрсету аясындағы маңыздыларға және
банкінің актив операцияларына жатады. Көптеген елдерде ипотекалық
несиелендірудің халықты тұрғын үймен қамтамасыз етудегі ролі баршаға
белгілі. Шағын болса да тұрақты табысы бар халық топтары үшін тұрғын үй
сатып алуға жағдайлар жасаумен қоймай, ипотекалық несие құрылыс саласына
инвестициялар тартуға мүмкіндік беріп, қор рыногының жаңа сегменті -
ипотекалық құнды қағаздар рыногының әрекет етуіне септігін тигізді.
Осының барлығы тақырыптың өзектілігін, зерттеу объектісін және мәнін,
сондай-ақ оның мақсаттары мен міндеттерін таңдауға негіз болды.
Курстық жұмыстың басты мақсаты - Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
несиелендірудің қажеттілігін, оның экономикамыздағы атқаратын қызметі мен
ролін және ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту жөніндегі мәселелерді
қарастыру, сонымен қатар Қазақстанда ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру
жолдарын жүзеге асыру болып табылады.
Курстық жұмыстың міндеттері:
• Ипотекалық несие түсінігі.
• Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-да ипотекалық
несиелендірудің іске асырылуы және оны жетілдіру бағыттары.
• Қазақстандағы ипотекалық несиенің дамуы.
Халықтың барлығына қолжетімді тұрғын үй құрылысының тұрақты дамуын
қамтамасыз ету, оның құнын арзатпайынша, тұрғын несиесі мерзімінің
ұзартылмайынша және несиелеу мөлшерлемесі төмендемейінше мүмкін емес.
Мұндай мақсатқа тек тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін дамытып,
жетілдіру арқылы ғана қол жеткізуге болады.
Ипотекалық несие – бұл тұрғын үй құрылысына инвестиция тартудың ең тиімді
тәсілі. Ипотекалық несиенің халықтың тұрғын үй жағдайының жақсаруына,
банктердің тиімді және пайдалы жұмыс жасауына, сондай–ақ еліміздегі құрылыс
кешенінің қарқынды дамуына мүмкіндік жасайтынын әлемдік тәжірибе дәлелдеп
берді.
Жылжымайтын мүлік бағасының шамадан тыс өсуіне, тұрғын үй құрылысына
инвестиция жұмсау деңгейінің төмендігі жағдайына байланысты орташа табысы
бар әлуетті қарыз алушы ипотекалық несие алу мүмкіндігінен айырылып қалуда.
Мұндай мәселелерді шешуде Қазақстан жұмыс жасап отырған қазіргі тұрғын
үй ипотекалық жүйесін дамыту мен жетілдірудің маңыздылығы теориялық және
тәжірибелік тұрғыдан арта түседі. Қазақстан Республикасының
экономикасындағы ипотекалық несиелендірудің тиімді пайдалануы барысындағы
жоғарыда аталған мәселелердің бүгінгі күнге дейін жете зерттелмей келуі,
әлемдік дәрежедегі ипотекалық дағдарыс, бұл дипломдық жұмыстың тақырыбын
таңдауға себеп болды.
Алғашқы кезеңдері Қазақстанда тұрғын үй реформасының жалпы
ипотекалық моделін құру өте бәсең жүрді, себебі тұрғын нарығының реформасы
несие-қаржы механизмдермен қамтамасыз етілмеді. Көбінесе ипотекаға сұраныс
Алматы және Астана қалаларында болды.
Қазақстанда ипотекалық несиелендірумен мемлекттің арнайы Қазақстандық
ипотекалық компания және Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ айналысады.
Қазақстандық ипотекалық компания 2001 жылдың басында Ұлттық банкпен
құрылған, ол АҚШ-тың Fannie Mae және Кіші Азияның Cagamas Berhad атты
атақты компанияларына сәйкес өз жұмысын бастады. Қазақстандық ипотекалық
компания тұрғындарға ипотекалық несиелендіруде аралық буын болып табылады..
1 Ипотекалық несиелендіру ұғымы.
1.1 Ипотекалық несиелендірудің бағыттары мен түрлері.
Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде меншіктегі жерді де, кепілге қоюмен
және сол арқылы мәмілені сенімді етіп берілетін ипотекалық несие
несиелендірудің нарық экономикасында белсенді қолданылатын нысандарының
біріне жатады. Жерге деген меншік құқығы нарықтық несиелік қатынастар
аясына меншігінде жекешелендірілген пәтерлері, жер телімдері, тұрғын үй
қорлары бар кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмалары, халықты тартады.
Ипотекалық несие кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын үй
құрылысының қажеттіліктерін мемлекет тарапынан қаржыландыру көздерін
банк несиесімен алмастыруда үлкен роль атқарады. Оның алға басуы
шаруашылық ететін субъектілердің ұзақ мерзімді сипаттағы несиелік
ресурстардың тапшылығы, инфляцияның жоғары қарқындылығы жағдайында
инвестициялық белсенділігін ұлғайтуға әсер етеді.
Ипотекалық несилендіру жүйесі екі бағыттан тұрады:
• ипотекалық несиелердің шаруашылық ететін субъектілерге және
халыққа тікелей берілуі;
• ипотекалық несилерді (несиелік міндеттемелерді) несилендіруге
ресурстардың қосымша тартылуын қамтамасыз ететін екінші рынокта
сату.
Бірінші бағытымен негізінен ипотекалық банктер айналысып келсе,
екіншісімен - ипотекалық банктердің мүлікті кепілге қоюмен қамтамасыз
етілген активтерін сатып алатын және кейін оларды өз атынан олардың
базасында құнды қағаздар (облигациялар) шығаратын қаржы компаниялары,
қорлар айналысады. Құнды қағаздар ликвидті болып келеді, себебі олар
жылжымайтын мүлікпен қамсыздандырылған, және олар инвестициялар арқасында
ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкіндік береді.
Кейбір қаржы компанияларының міндеттемелері бойынша шетелде кепілгер
ретінде мемлекет белгіленеді, ол болса, олардың сенімділігін арттырады.
Ипотекалық несиелер жылжымайтын мүлікті кепліге қою - ипотекаға
негізделеді. 1
Ипотеканы кепіл заты иегерінің болуысыз дамыту мүмкін емес,
өйткені жер мен жылжымайтын мүлікті кепілге тек кепіл затының иегері
ғана қоя алады, сондай-ақ осы иегердің оның меншігіндегі жылжымайтын
мүлікті еркін шеттету құқығынсыз да мүмкін емес.
Бұл жағдайда ғимараттардың ипотекасы ол орналасқан жер телімінің
ипотекасымен бірге ресімделеді. Қазақстанда жылжымайтын мүлікпен және
жермен операцияларды жүзеге асыруға жағдай жасайтын нормативтік құқықтық
база әзірленуде. Қазақстан Республикасының Конституциясында жерге деген
меншік құқығын және оны сату-сатып алу, кепілге қою, жалға беру және
т.б. операцияларды заңдастыратын бірқатар құқықтық нормалар
қалыптастырылды. Кепіл туралы, банктар мен банк қызмет туралы,
жекешелендіру туралы заңдар қабылданды. Тұрғын үй саласын қаржыландыру ,
ипотекалық несилендіруді дамыту жөнінде бірқатар қосымша шаралар
көзделген Президентің бірқатар жарлықтары мен үкіметтің қаулылары
қабылданды.
Қазақстаннның заңнамасында ипотека болып жермен тікелей байланысты
кәсіпорынды, ғимаратты немесе өзге де объектіні оған тиесілі жер
телімімен бірге немесе оны пайдалану құқығымен кепілге қою танылады.
Ипотека - міндеттемені жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әдістерінің
біріне жатады. Және, бұл ретте кепілзат иесі кепілгер міндететмесін
орындамаған жағдайда кепілге қойылған жылжымайтын мүлік арқылы
қанағаттануы мүмкін. Ипотека кез келген ақшалай міндеттемені қамтамасыз
етуде қолданылуы мүмкін, сондай-ақ ол несилеік келісімге қатысты да
міндеттемені қамтамасыз етуге пайдаланылады.
Жылжымайтын мүлік санатына жер немесе онымен тікелей байланысты
объектілер (кәсіпорындар, тұрғын және тұрғын емес үйлер, жолдар) жатады.
Ипотекалық несиелендіруде мәмілелерді құқықтық түрді рәсімдеудің
маңызы зор, себебі бұл мәмілелердің негізін кепілге қойылатын
жылжымайтын мүлікке деген меншік құқықығы немесе шаруашылық иемдену
құқығы қалайды. Заңнамада ипотекалық несиелендірудің нақты бір тәртібі
көзделген. 2
Кепілзат туралы келісімнің субъектілері болып мыналар табылады:
• кепіл туралы келісімнің тараптары (кепілгер және кепілге қойылған
затты ұстаушы) заңды және жеке тұлғалар;
• біртұтас кепіл реестрін ұстаушы.
Ипотека туралы келісім жазбаша түрде жасалып, нотариалды түрде
куәландырылуы тиіс. Ипотекалық келісім кепілгердің әрекет етуінің едәуір
еркіндігін көздеуі мүмкін, атап айтқанда онда келесідей мүмкіншіліктер
көзделуі мүмкін:
• кепілге қойылған мүлікті міндеттеме бойынша қарызды сатып алушыға
ауыстырып шеттету;
• мүлікті жалға беру;
• мүлікке жаңа қарыздар жүгін түсіру және т.б. мүмкіндіктер.
Кепілзаттың бір түріне заклад (кепілге салу) жатады. Бұл жағдайда
кепілге салынған мүлік кепілзат ұстаушының иелігіне осы мүлікпен
қамтамасыз етілетін несие бойынша міндеттеме орындалғанша беріледі.
Кәсіпорынның ипотекасы оның бүкіл мүлігіне, оның ішінде негізгі
қорларына және айналым қаражатына, сондай-ақ, егер заңмен немесе
келісіммен басқаша белгіленбесе, кәсіпорынның жеке балансында
көрсетілген өзге де құнды заттарға қолданылады.
Ипотека туралы келісімде келесідей деректер көрсетілуі тиіс:
• кепілгердің және кепілзатын ұстаушының атауы және олардың
орналасқан жерлері;
• орындалуы осы кепілге салу шартымен қамтамасыз етілетін несиелік
келісімнің немесе өзге де міндеттеменің атауы, келісімді жасау
күні және орны;
• ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеменің сомасы;
• ипотекамен қамтамасыз етілген сомаларды төлеу мерзімдері;
• кепілге қойылған жылжымайтын мүліктің сипаты және оның ақшалай
құны, орналасқан жері;
• иегердің кепілге қойылған мүлікке деген құқығын растайтын құжаттардың
атауы;
• кепілге қойылған мүлікке өзге міндеттемелер салынбағандығы туралы
сілтеме;
• кепілгер мен кепілзатты ұстаушының қолтаңбалары;
• ипотеканы тіркеген органның атауы, тіркелген күні мен жері.
Тараптардың келісімі бойынша кепіл шартына өзге де жағдайлар
енгізілуі мүмкін.
Ипотека кепілзатты ұсташыға негізгі қарыз сомасының және ол бойынша
проценттердің төленуін, несиелік ресурстарды пайдаланумен байланысты
шығындардың өтелуін, және қажет болған жағдайда ипотека затын сатуға
жұмсалатын шығындардың өтелуін қамтамасыз етуі тиіс. Ипотека
кәсіпорынның, құрылыстың, ғимараттың немесе өзге де объектінің
орналасқан жеріндегі тиісті органдарда міндетті түрде тіркелуге жатады.
Ипотека затына меншік құқығы ауысқан кезде өзге тұлға ипотека қай
жерде тіркелген болса, сол жерде ол да тіркелуі тиіс.
Несиелендіру субъектісіне қарай тұрғын үй құрылысына берілетін
ипотекалық ссудалар осы үйдің болашақ иегеріне берілетін несиеге және
мердігерлерге берілетін ссудаларға бөлінеді.
Тұрғын үй құрылысына несие құрылыс салушыға белгіленген тәртіппен
жер телімінің бөлініп берілуімен және тиісті органдардың тұрғын үй
салуға берген рұқсаты болғанда беріледі.
Тұрғын үйді салуға (реконструкциялауға) несие жобалармен және
құрылыс-монтаждық жұмыстарды жүзеге асыруға мердігерлік келісімдермен
көзделген құрылыстың (реконструкциялаудың) мерзімдері мен құны аясында
беріледі.
Несиелендіру объектілеріне мыналар жатады:
• тұрғын үй құрылысына жер сатып алу және оны жайластыру;
• тұрғын үй салу (реконструкциялау);
• тұрғын үй сатып алу.
Несиелендіру объектісіне қарай банктер тұрғын үй несиелерінің үш
түрін ұсынады:
• жерге берілетін несие;
• құрылысқа берілетін несие;
• тұрғын үй сатып алуға берілетін несие.
Тұрғын үй несиелері туралы ережеде тұрғын үй құрылысына несиелер
несиелік желі ашу арқылы жүзеге асырылады деп атап көрсетілген. Бұл ретте
ссуда қарызданушыға, құрылыс-монтаждау жұмыстары кезеңдерінің құнына
сәйкес келетін бөлшектермен беріледі.
Құрылысты қаржыландыру процесінде банк ақшалай қаражаттың мақсатты
жұмсалуына және құрылыс графигінің сақталуына бақылау жүргізіп отырады.
3
Банк беретін несиенің сомасы әдетте жер сатып алу және оны
жайластыру құнының, тұрғын үйді салудың (реконструкциялаудың) немесе
кепіл шартында белгіленген оны сатып алу құнының 70 процентінен аспауы
тиіс, ал шығындардың қалған бөлігін қарызданушы өз қаражаты есебінен
жұмсауы шарт.
Құрылысқа несие беру туралы шешімді несие беруші банк қарыз
алушының несиелік тапсырысы негізінде қабылдайды.
Несиені пайдаланудың мақсаты мен мерзімі, оны қамтамасыз ету нысаны
көрсетілетін ссуда бөлу туралы өтінішпен қатар, тапсырысқа мыналар
кіреді:
• заңды тұлға қырз алушылар үшін – құрылтай және тіркелу құжаттары:
кәсіпорынның бухгалтерлік балансы; табыстардың және міндетті
төлемдердің түсу графигі; ссуда қамтамасыз етілетінін растайтын
құжаттар; несиені пайдаланудың техникалық-экономикалық негіздемесі
және несиеленетін шығындардың болжамды өтелімділігін есептеу;
құрылыс салынатын жер учаскесіне деген құқықты растайтын құжаттар;
белгіленген тәртіппен бекітілген жобалық-сметалық құжаттама;
мердігерлік құрылыс жұмыстарын жүзеге асыруға берілген келісім-
шарттардың көшірмелері; несие беруші талап етуі мүмкін өзге де
құжаттар.
• жеке тұлғалар үшін – құрылыс салу учаскесіне құқығын растайтын
құжаттар; құрылыс салуға рұқсат қағаз; белгіленген тәртіппен
келісілген жобалық-сметалық құжаттама; қарыз алушының төлем
қабеліттілігін анықтауға қажетті құжаттар; банк талап етуі мүмкін
өзге де құжаттар. Несиені қамтамасыз ету үшін кепілзат мен
кепілдіктер беріледі.
Тапсырысты қарау кезеңінде несие беруші қарыз алушының төлем
қабілеттілігін және қаржылай тұрақтығын зерттейді, құрылыстың бюджетін
(қаржыландыру көздері және салынған тұрғын үйді пайдалану жоспарлары –
сату, жалға беру) бағалайды, құрылыс орналасқан жердегі тұрғын үй
рыногының сұраныстарын зерттейді.
Ссуда беру кезінде банк пен қарыз алушының қарым-қатынастарын
белгілейтін негізгі құжаттарға несиелік келісім мен кепілзат (ипотека)
туралы шарт жатады
Несиелік келісімде: ссуданы алудың мақсаты, несиенің көлемі мен
мерзімдері, несиені беру және өтеу тәртібі, проценттік ставка, оның
өзгеруінің шарттары мен кезеңділігі, қарыз алушының несиелік
міндеттемесінің қамтамасыз етілуі, ссуданы сақтандыру шарттары,
несиенің қамтамасыз етілуін және мақсатты пайдаланылуын тексеру
нысандары, несиені мақсаттан тыс пайдалану және ссуданы дер кезінде
қайтармау үшін қолданылатын санкциялар, айыппұлдар төлеу тәртібі,
келісімді бұзу тәртібі, несие беруші мен қарыз алушының келісімі бойынша
өзге де шарттар.
Негізгі қарыздың және ссуда бойынша проценттердің толығымен өтелуіне
дейін қарыз алушының банктің жазбаша келісімінсіз жылжымайтын мүлікке
деген мүліктік құқықтарын үшінші тұлғаға сатуға немесе шегінім жасап
беруге құқығы жоқ.
Қарыз алушының несиені қайтаруға мүмкіндігі болмаған жағдайда,
банктің шығындарын өтеу үшін, кепілге қойылған мүлікті өндіріп алу
және сату жүргізіледі.
Тұрғын үй сатып алуға несиелер берудің сұлбасы мен шарттарын банк
қарыз алушымен мақұлдасу арқылы белгілейді. Несилендіру құралы ретінде
ауыспалы проценттік ставканы қолдану, негізгі қарыздың сомасын
индекстеу, қарыз алушының төлемдерін кейінге қалдыру шаралары
қолданылуы мүмкін. Несиенің түріне қарай, кепілзат (ипотека) туралы
келісімде несиені қамтамасыз етудің нысаны, мөлшері және тәртібі
көрсетіледі
Әрбір ипотекалық банк ипотекалық несиелер берудің өзіндік сұлбасын
қолданады. Олар несиелендіру объектілері мен субъектілері, ресуртарды
шоғырландыру әдістері, негізгі қарыз бен проценттерді өндіріп алу
әдістері бойынша сан алуан болып келеді. 4. 574б.
1.2 Ипотекалық несиелендіру оның құқылық қатынасы және ипотекалық
несиелендіруді жетілдіру
Қазақстандағы бұрынғы тұрғын үйді қаржыландыру саясаты дәстүрлік
кеңестік жүйе негізінде орталықтандырылған бюджет ресурстарын құрылысқа
бөлу арқылы қалыптасқан. Сондықтан Қазақстанда экономикалық реформа
бастамасында тұрғындардың өз бетімен тұрғын үй мәселесін шешуде нарықтық
механизмнің жоқтығынан елде келеңсіз жағдайлар өріс алды.
Тұрғын үй құрылысындағы басты мәселе-оны қаржыландыру. Егер 1990 жыл
басында тұрғын үй құрылысына негізгі капиталға инвестиция көлемінен 20 %
құрса, ал 1998 жылы ол тек 8 % ғана құрады. Әлемдік тәжірибеде
көрсетілгендей бұл мәселені шешу экономикалық өркендеу кезеңінен бұрын
басталған.
Германияда бұл үдеріс 1930 жыл ортасынан басталды.АҚШ-та Рузвельттің
Жаңа курсы үй иеленушілерді несиелендіруден бастап дамыды. Қазіргі кезде
АҚШ-та ипотека нарығында жылына 3 трлн. доллардан жоғары көлемде қомақты
қаржы айналыста жүруде.
Қытайда дағдарыстан шығудың басты әдісі тұрғындар табысына салықты
көбейтуден емес, 1-кезекте тұрғын үй сатып алушылар арасында ынталандыру
шараларын өткізу болып табылады. 2000 жылы Қытайдың 2-деңгейлі банктері
ұзақ мезімді тұрғын үй сатып алуға 36,14 млрд доллар қаржы жұмсады.
Бастапқы кезеңдегі тұрғын үй нарығындағы реформалар қаржылық-несиелік
механизм тұрғысынан тиімсіз болды.Қазақстанда тұрғын үй құрылысы 2004 жылы
2005 жылмен салыстырғанда 8 есе кеміген, ал 2007 жылы ол бірте-бірте
көтеріле бастаған.Осы уақыт аралығында Қазқстан Республикасында мемлекеттік
емес секторлардың, яғни жеке құрылысшылардың тұрғын үй салуы көбейе
бастады. 2008жылдан бастап олардың үлес салмағы 90,4% дейін жетті. Сонымен
2008 жылы тұрғын үйді қаржыландыру саласындағы жағдай келесідей өрбіді:
• бюджет ресурстарының шектеулі көлемі, ұзақ мерзімді несиелендірудегі
процент көрсеткіштің жоғары тәуекелділігі және инфляцияның тұрақсыздық
қарқыны;
• несиені төлей алмаған жағдайдағы кепілге алынған мүліктің айналымдағы
жоғары несиелік тәуекелі;
• тұрғын үйдің қымбат бағасын орташа жалақы алатын тұрғындардың қалтасы
көтермейді, сонымен қатар оған қажетті қаражаттың жинақталуының қиынға
түсуі.
Осыған байланысты Қазақстан Республикасының Үкіметі тұрғын қаржыландыру
саласын құрылыс жұмыстарына, жөндеу жұмыстарына, пәтер алуға ипотекалық
несие ұсынумен байланысты жаңа саяси бағыт алуына себеп болды.
Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырудың негізгі бағыттары
әлемде қабылданған ипотекалық несиелендіру мен құрылыстық жинақтау жүйесі
болып табылады. Сол себептен ипотекалық несиелендіру мен құрылыстық
жинақтау жүйесі Қазақстандағы тұрғын үй саясатын жүргізудегі басты бағыт
болып табылады. Жаңа тұрғын үй саясаты келесі негізгі жағдаймен
көрсетіледі:
1) Банк қызметінің тәуекелін төмендететін және тұрғындарға несие алу
мүмкіндігін жоғарылататын ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің
нарықтық жүйесін қалыптастыру;
2) Басты мақсатты жүзеге асыру үшін несиені қамтамасыз ету мақсатында
кепілзатты қолдану, егер қарыз міндеттемесі орындалмаған жағдайда
кепілге салынған мүліктің айналымына қолайлы жағдай туғызу;
3) Инфляциясы жоғары және құбылмалы деңгейдегі экономикада
несиелендірудің балама құралын енгізу;
4) Проценттік көрсеткіштерді субсидиялаудан гөрі орташа және төмен
деңгейде жалақы алатын тұрғындарға ипотекаға бастапқы салымын өтеу
сомасын субсидиялаудың тиімді жүйесіне ауысу.
Ипотекалық несиелендіруді дамыту көптеген мемлекеттердің ұлттық
әлеуметтік-экономикалық даму бағдарламасының негізі болып табылады.
Ипотеканың құқылық реттеу қатынастарын өңдеу келесі жағдай үшін қажет:
• біріншіден, ипотекалық операциямен байланысты ұйымдардың құқықтық
уақыт тәртібінде (регламентация);
• екіншіден, бір иегердің ғимараты келесі иегердің жерінде орналасқан
жағдайдағы қосымша құқықтық уақыт тәртібінде;
• үшіншіден, ипотекалық сенімді және тиімді болу мүмкіндігін
жоғарылататын заңдылықтарды бекіту, яғни меншік иегерінің құқығын
қорғау мақсатында;
• төртіншіден, жылжымайтын мүлік кепілін дәстүрлі нысанда, сонымен қатар
кепілзат нысанындағы бағалы қағаздар түрінде нақты процедураларын
құру. 5, 456б.
Ипотека жөніндегі заңдылықтар келесілерді қамтиды: Біріншіден,
ипотекалық қатынастарға қатысты барлық нормативтік құжаттарды оңтайландыру;
Екіншіден, ипотекалық бағалы қағаздарды қолдану; Үшіншіден, ипотекалық
құқылық қатынастарға байланысты толық заңды анықтама беру.
Ипотекалық несиелендіруді және оның нарығын анықтайтын бірнеше
қатынастар бар, мұнда ипотекаға сұраныс пен ұсыныс қалыптасады. Ипотекалық
несиелендіру терминін анықтайтын болсақ, ол тұтыну несиесінің бір түрі,
яғни ол қарыз нарығының сегменті болып табылады. Жалпы алғанда ипотека
бүтіндей бір құрылым , ол қарыз беруші мен алушының мүддесін ғана емес, ол
инвесторлық, риэлторлық, құрылыс,сақтандыру компанияларын және нарықтың
басқа да субъектілерін енгізеді. Екінші жағдайда, ипотекалық несиелендіру
жүйесі-бұл ипотеканы бері процесін капитал нарығынан қаржылық ресурстарды
тартатын механизмін және жылжымайтын мүлік нарығындағы операцияны толықтай
енгізетін көп салалы үлгі болып табылады. Осыған байланысты ипотекалық
несиені бірнеше арлық нарықтарда олардың активтерін беру, қызмет ету, сату
және қорғауда пайдаланатын қатынастар жүйесінде қарастыруға болады.
Ипотеканы дәл осындай кешенді түрде қарастыру бүгінгі күнгі ипотекалық
нарықтың даму деңгейін көрсетеді. Қазіргі кезде экономикасы дамыған елдерде
ипотекалық нарық қалыптасып қарқынды дамып жатыр.
Қазіргі жағдайда көптеген елдерде ипотеканы азаматтардың тұрғын үй
мәселесін шешетін тиімді құрал ретінде пайдаланады. Сонымен қатар
халықаралық тәжірибе көрсеткендей ипотекалық несиелендіруді дамыту жалпы
Ұлттық экономиканы оңтайландырады. Нарықтық экономикаға көшкеннен бері
біздің елде ипотеканы алу мүмкіндігі жоғарылады. №2723 Жылжымайтын мүлік
ипотекасы туралы Қазақстан Республикасы Президентінің заңдық күші бар
жарлығы Қазақстандық ипотеканың даму бастамасы болды. Бұл заңдық жарлық
1995 жылы 23-желтоқсанда қабылданды.
Тұрғын құрылысын қаржыландыру механизмін құру, тұрғындардың үй
мәселесін шешу, тұрғын үй құнын төмендету үшін және оның құрылысын
ынталандыру мақсатында Қазақстан Республикасы Үкіметінің қаулысы бойынша
2000 жылы 21-тамызда №1290 Тұрғын құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру
және Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту
концепциясы шықты. Концепцияға сәйкес Ұлттық банкпен ипотекалық
несиелендірудің екінші нарық операторын құруы шешілді, ол тұрғындарға ұзақ
мерзімді ипотекалық несие беретіндерді қайта қаржыландырады. Мұндай
оператор ролін Қазақстандық ипотекалық компания (ҚИК) алды. ҚИК негізгі
қызметтеріне келесілер жатады:
• Ипотекалық несиелендіру процедурасында қолданылатын талаптар мен
стандарттар негізінде несиелендірушіні қайта қаржыландыру;
• Ипотекалық бағалы қағаздар шығару;
• Тұрғын үй кешенін несиелендіруге инвесторларды тарту;
• Ипотекалық несиелендіру операциясында несие берушіге және алушыға
неғұрлым тиімді тәуекелсіз тәжірибе орнату.
Ипотекалық несиелендіруде қолданылатын заңдылықтар мен шектеулер Грек
мен Римдік құқықтары бойынша негізделіп алынған. Шаруашылық субъектілердің
ипотекалық несиелендірудегі кепілі ретінде келесілер бола алады:
• кәсіпорын, сонымен қатар кәсіпкерлік қызметке қолданатын ғимараттар
мен басқа да мүліктер;
• жер телімдері;
• әуе, теңіз, және ішкі суларда қолданатын көліктер ағарыш объектілері;
• аяқталмаған құрылыс және жылжымайтын мүлік. 4.44-бет
Ипотека кепілзаты қарыз алушының толық меншік иелігінде болуы қажет,
онсыз бұл кепілзат бола алмайды.
Қазақстан Республикасы Президентінің 1995 жылғы 23-желтоқсанындағы
№2723 Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы жарлығы мен 1997 жылғы 11-
шілдеде және 2000 жылы 8-қарашада енгізілген өзгертулер мен толықтыруларға
сәйкес ондағы терминдер мен анықтамаларға тоқталайық:
1) сенім білдірген тұлға-соттан тыс тәртіппен ипотеканы өткізуді
жүргізетін тұлға;
2) кепіл беруші- жылжымайтын мүлкі немесе ондағы үлесі ипотеканың мәні
болып табылатын тұлға;
3) кепіл ұстаушы-негізгі міндеттеме бойынша мүдделері ипотекамен
қамтамасыз етілген тұлға;
4) жылжымайтын мүлік ипотекасы-кепілге берілген жылжымайтын мүлік немесе
ондағы үлесі кепіл берушінің немесе 3-тұлғаның иелігімен пайдалануында
қалатын кепіл түрі;
5) ипотекалық шарт-негізгі міндеттемені айқындау туралы тараптардың
келісімі;
6) жылжымайтын мүлік-жер учаскелері, сондай-ақ үйлер, ғимараттар және
жермен берік байланысты өзге де мүліктер;
7) негізгі міндеттеме-ипотекамен толық немесе ішінара қамтамасыз етілген
борыштық немесе өзге де міндеттеме;
8) ипотеканы өткізу- ипотеканың мәні болып табылатын мүлікті өткізу.
Ипотека несие шарты немесе өзге де міндеттеме бойынша кепіл ұстаушыға
қарыздың негізгі сомасының толық немесе ипотека шартында көзделегн
бөлігінде төленуін қамтамасыз етеді. Егер шартта көзделмесе ипотека кепіл
ұстаушының талаптарын оларды қанағаттандыру көлеміне қарай:
• негізгі міндеттеменің орындалмауынан, мерзімі кешіктірілуінен немесе
өзге келтірілген шығындарды өтеуді;
• орындалмағаны үшін тиісінше айыппұл төлеуді;
• негізгі міндеттемеде не заң актілерінде көзделген бөгде адамның
ақшасын заңсыз пайдаланғаны үшін айыпақыны қоса өтеуі.
Ипотека келісім-шартының 4 нысаны бар:
1) ипотека шарты жазбаша нысанда жазылып, оған кепіл беруші мен кепіл
ұстаушы, сондай-ақ кепіл беруші борышкер болмаса борышқор да қол
қояды;
2) ипотека шарты мемлекеттік тіркеуге жатады. Ипотека құқығы ипотека
шарты тіркелгеннен басталады.;
3) ипотека шартын нотариалдық куәландыру тараптардың қалауы бойынша
жүзеге асырылады;
4) Кепіл берушінің құқықтары ипотека куәлігін беру арқылы расталады.
Кепіл беруші мен кепіл алушы арасында міндетті түрде келісім-шарт
толтырылады.
Ипотека келісім-шартында келесілер көрсетілуі тиіс:
• кепіл беруші мен кепіл ұстаушының аты-жөні және мекен-жайы;
• негізгі міндеттеменің мәні, оның мөлшері мен орындалу мерзімі;
• кепілге берілген жылжымайтын мүліктің тізбесі мен мекен-жайы;
• кепіл берушінің меншігі болып табылатын құқықтың атауы (меншік құқығы,
шаруашылық жүргізу құқығы);
• тараптардың кез келгенінің өтініші бойынша ипотека шартында келісімге
қол жеткізілуге тиіс және заңдарда тыйым салынбаған өзге де шарттар.
Ипотека куәлігі оның заңды иесінің негізгі міндеттеме бойынша
орындалуды алу мақсатында кепілге берілген жылжымайтын мүліктен айыпақы
өндіріп алу құқығын куәландыратын ордерлік бағалы қағаз болып табылады.
Ипотека куәлігі бір данада жасалады және кепіл ұстаушыға беріледі. Ипотека
шартының барлық данасында ипотека куәлігінің берілгені туралы белгі
соғылады. Куәлікте келесілер көрсетілуі тиіс:
• құжаттың атауына енгізілген Ипотека куәлігі сөздері;
• кепіл берушінің аты-жөні және мекен-жайы;
• борышқордың аты-жөні, мекен-жайы;
• ипотека шарты жасалған күні мен орны;
• егер олар төленуге тиіс болса, негізгі міндеттеменің сомасы мен
процентінің мөлшерін көрсету;
• негізгі міндеттеменің сомасы мен процентін төлеу мерзімін көрсету. Бұл
сома немесе процент бөлініп төленуге тиіс болса, тиісті төлемдердің
мерзімі мен кезеңділігін, оның мөлшерін және оларды айқындауға
мүмкіндік беретін шарттарды көрсету;
• кепілге берілген жылжымайтын мүліктің тізбесі мен мекен-жайы;
• ипотеканың мәні болып табылатын мүліктің кепіл берушінің меншігі болып
табылатынын айқындайтын құқықтың атауы;
• кепіл ұстаушының аты-жөні және мекен-жайы;
• жылжымайтын мүлікке басқа да ипотека куәліктері бар екенін,бұл
жылжымайтын мүлік жалға берілген бе немесе оның өзгеше ауыртпашылығы
бар екенін немесе жоқ екенін көрсету;
• кепіл берушінің қолы;
• ипотека куәлігінің берілу күні.
Ипотека куәлігінің күші одан туындайтын құқықтар жүзеге асырылған
ретте, кепіл берушіге ерікті берілгенде, егер одан туындайтын талаптар
негізгі міндеттеме бойынша борышқорларға негізгі міндеттемені орындау
мерзімі басталғаннан кейін бір ай өткенге дейін қойылмаса, ипотеканың мәні
жоғалған жағдайда тоқтатылады. 6, 253 б.
Борышқор негізгі міндеттемені орындамаған жағдайда кепіл ұстьаушы өз
талаптарын ипотеканы сот тәртібімен өткізеді, егер бұл заң актілерінде
немесе ипотека шартында көзделген болса,ипотеканы соттан тыс тәртіппен
өткізеді.
Ипотека Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 322-бабында
көрсетілген негіздер бойынша тоқтатылуы мүмкін. Бұл ретте борышқордың
негізгі міндеттемені орындауы нәтижесінде ипотека тоқтатылған, сондай-ақ
кепілге берілген жылжымайтын мүлікті сату арқылы да, оны кепіл ұстаушының
меншігіне айналдыру арқылы ипотека шарты орындалған жағдайда, кепіл ұстаушы
аталған іс-әрекеттер жасалғаннан кейін 15 күн ішінде кепіл берушіге ипотека
шарты тіркелген органда тіркелген ипотеканың тоқтатылғаны туралы
айғақтайтынжазбаша құжатты береді.
Соттан тыс тәртіппен сауда-саттыққа кепілге берілген мүлік негізгі
міндеттемедегі сомадан төмен бағамен сатылған ретте , сондай-ақ кепілге
берілген мүлік кепіл ұстаушының меншігіне көшкен кезде ипотеканың
тоқтатылуымен бір мезгілде негізгі міндеттеме де тоқтатылады.
Бүгінгі күнгі Қазақстандағы ипотека құрылыс және сақтандыру
компаниялары, банктер , риэлторлық және бағалау агенттіктері, жылжымайтын
мүлікті сатушы және сатып алушы қатысатын дамыған жүйе болып табылады.
Ипотекалық несиелендіру жүйесі келесі элементтер арқылы ипотека нарығын
дамытады:
• Азаматтардың төлем қабілеттігінің сұранысын жоғарылату;
• Жер нарығын дамыту;
• Халық жинағын тұрғын құрылысын дамытуға қаражаттарын тарту арқылы база
құру;
• Экономикалық жылжымайтын мүлік айналымы үшін ипотека механизмі арқылы
тұрғын үй деңгейін жоғарылату.
Ипотекалық несиелендіру жүйесінің ұйымдастырылуын бірқалыпқа келтіру
мемлекеттің қазіргі кездегі тұрғын саясатының басты мәселесі болып
табылады.Ипотекаға байланысты банктің мемлекеттік және корпоративтік
капитал жер қорының едәуір бөлігіне бақылау жасауға көмектеседі. Бір
мезгілде ипотекалық экономиканың түрлі салаларына капиталдың салым ретінде
маңызды жолы болып табылады. 6, 253 б.
2 Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-да ипотекалық
несиелендірудің іске асырылуы және оны жетілдіру бағыттары
2.1 Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі акционерлік қоғамы
Қазақстан Республикасы Үкметінің шешімі бойынша жарғылық капиталына
мемлекеттің 100% қатысуымен 2003 жылы сәуір айында құрылды және қазырғы
кезде Қазақстандағы жалғыз тұрғын үй құрылыс жинақ банкі болып табылады.
Банк Қазақстан республикасы халқының тұрғын үйге қол жеткізу мүмкіндігін
арттыру, тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімге қаржыландырудың тиімділігін
көтеру және азаматтарға тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін ақша қаражаттарын
мақсатты түрде жинақтауға мүмкіндік беру үшін құрылған. Бұл ретте, Банктің
қызметі Қазақстан мемлекетінің әлеуметтік және демографиялық мәселелерін
шешуге, қазырғы заманғы қоғамның өскелең ұрпағы – балалардың болашағын
жарқын етуге де қосымша ықпал етуі тиіс, себебі тұрғын үй мәселесінің дұрыс
жолға қойылуы – қоғамдағы кедейлік індетінің төмендеуінің, Қазақстандағы
демократиялық және еркін бастаулардың дамуының сенімді кепілі.
Банк клиенттер жарналарының тұрғын үй құрылысы жинақ ақшаларына
еңгізілуін жүзеге асырады, Қазақстан Республикасы Қаржы нарығын және қаржы
ұйымдарын реттеу мен қадағалау агенттігінің берген лицензиясына және
Қазақстан Республикасының 2000 жылғы 07 желтоқсанындағы Қазақстан
Республикасындағы тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесі туралы Заңдарына
және Қазақстан Республикасының басқа да нормативтік құқықтық актілеріне
сәйкес тұрғын үй заемдарын беріп, басқа да операцияларды жүзеге асырады.
Жеке ақшасын жинақтауға негізделген тұрғын үйді сатып алудың тиімді
механизмін құра отырып, тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесі Қазақстан
халқының тұрғын үй жағдайларын жақсарту жөніндегі іс – шараларды
кредиттеудің сапалы жаңа жүйесі болып табылады. Тұрғын үй құрылысы жинақ
ақшасы жүйесінің мақсаты – тұрғын үйді, жер телімін сатып алу, тұрғын үй
салу, айырбастау, жөндеу жүргізу және жаңғыртуды қоса алғанда тұрғын үй
жағдайын жақсарту үшін заемдар беру. Банктің ұсынатын өнімдеріне сай, сатып
алынатын (салынатын) тұрғын үйге немесе жөндеуге, жаңғыртуға қажетті
соманың 50% мөлшерін жинақтаған жағдайда, Банк салымшыларына төмен пайыздық
мөлшерлемемен соманың қалған жетпей тұрған 50% тұрғын үй заемын береді. Бұл
ретте, тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы клиенттің жарнасының, оның жинақ
ақшасына Банктің есептеген сыйақысының және мемлекеттің
сыйлықақысыныңсомасын құрайды.
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ заемдарының негізгі
тартымдылығы – заем берілетін бүкіл мерзім бойына сыйақылардың төмен
мөлшерлемесіне берілетін кепілдік. Банк несиелік капиталдан тыс қызмет
атқарады, сәйкесінше, Банктің қаржылық нарықтағы сыйақы мөлшерлемесі
коньюктурасына тәуелсіз пайыздық саясатты ұстануы оған кредиттерді төмен
пайыздық мөлшерлемемен беруіне мүмкіндік береді. 11
Банктің құрылымы
Басқару органдары
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ екі деңгейлік құрылым:
атқарушы кеңестен және бақылау кеңесінен тұрады.
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-да бұл деңгейлер құрамы
оның Жалғыз акционері белгілейтін Банктің басқармасынан және Директорлар
Кеңесінен тұрады.
Қазақстан Республикасы Үкметінің атынан Қазақстан Республикасының Қаржы
министірлігі - Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның жалғыз
акционері Банктің жоғары органы болып табылады.
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның Директорлар кеңесі
Банктің қызметіне жалпы басшылық жасайтын басқару органы болып табылады.
Банктің ағымдағы қызметіне басшылық жасап, оның атынан әрекет ететін,
оның ішінде Банктің мүддесін білдіріп, оның атынан мәмілелер жасайтын Банк
Басқармасы Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның атқарушы
органы болып табылады.
Ұйымдық құрылымы
Банктің төмендегідей ішкі ұйымдық құрылымы бар:
1. Басқарма;
2. Тұрақты қызмет ететін комитеттер және комиссиялар;
3. Орталық аппарат;
4. Аймақтық бөлімшелер.
Банктің аймақтық желісі бүгінгі күні мынадай бөлімшелерді қамтиды:
1. Орталық филиал (Астана қаласы)
2. Ақтөбе облыстық филиалы (Ақтөбе қаласы)
3. Атырау облыстық филиалы (Атырау қаласы)
4. Шығыс Қазақстан облыстық филиалы (Өскемен қаласы)
5. Жамбыл облыстық филиалы (Тараз қаласы)
6. Батыс Қазақстан облыстық филиалы (Орал қаласы)
7. Қарағанды облыстық филиалы (Қарағанды қаласы)
8. Қостанай облыстық филиалы (Қостанай қаласы)
9. Қызылорда облыстық филиалы (Қызылорда қаласы)
10. Маңғыстау облыстық филиалы (Ақтау қаласы)
11. Павлодар облыстық филиалы (Павлодар қаласы)
12. Солтүстік Қазақстан облыстық филиалы (Петропавл қаласы)
13. Оңтүстік Қазақстан облыстық филиалы (Шымкент қаласы)
14. Семей облыстық филиалы (Семей қаласы)
15. №1 есеп-касса бөлімі (Талдықорған қаласы)
16. №2 есеп-касса бөлімі (Көкшетау қаласы)
Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесін банктік қызмет көрсету
нарығындағы ерекше және дара сипаттағы қызмет түрі ретінде қарастыратын
болсақ, Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның тікелей
бәсекелестері жоқ. Бұл ретте, тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесі
жинақтау да, кредиттеу де элементтерінен құралған. Осыған орай, көпшілік
халықтың Банк көрсететін қызметтерге деген сұранысы жоғары деңгейдегі
бәсекелестікпен сипатталатын белгілі бір бөлшек салымдар мен заемдардың
нарықтағы ахуалына тәуелді.
Банктің өткен жылдардағы өнімдері
Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың 2008 – 2009
жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасын іске асыру және Банк өнімдері
мен қызметінің бәсекеге қабілеттілігін және тартымдылығын арттыру
мақсатында Банк 2008 жылы жаңа тарифтік бағдарламаларын енгізді:
1. 2575 мемлекеттік (Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын
дамытудың 2008-2009 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасының
қатысушылары үшін), негізгі талаптары: жинақтау мерзімі – 3 жыл, ең
төменгі жинақтау мөлшері – шарттық соманың 25%, сыйақы мөлшерлемесі
салым бойынша - 3% және тұрғын үй заемы бойынша – 5,5%, заем мерзімі –
25 жылға дейін;
2. 2575, негізгі талаптары: жинақтау мерзімі – 3 жыл, жинақ ақшаның ең
төменгі мөлшері – шарттық соманың 25%, сыйақы мөлшерлемесі салым
бойынша - 3%, тұрғын үй заемы бойынша – 6%, заем мерзімі – 7 жылға
дейін;
3. 5050-А, 5050-Б және 5050-В, негізгі талаптары тиісінше:
жинақтау мерзімдері – 5, 8 және 12 жыл, ең төменгі жинақтау мөлшері –
шарттық соманың 50%, сыйақы мөлшерлемесі салым бойынша - 3%, 2% және
2%, тұрғын үй заемы бойынша – 5%, 4,5% және 3,5%, заем мерзімі – 10,
15 және 20 жылға дейін;
4. Жинақ, негізгі талаптары: жинақтау мерзімі – 5 жыл және салым
бойынша сыйақы мөлшерлемесі – 5,5%.
Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесін дамыту мемлекеттік бағдарламада
аталған ұзақ мерзімді тұрғын үй құрылысын дамытудың басты бағыттарының бірі
болып табылады.
Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесін халық арасына жаппай тарату
мақсатында Мемлекеттік бағдарлама іске асырылғаннан бастап тұрғын үй
құрылысы жинақ ақшасы жүйесінің әлеуетті қатысушылары болып табылатын
азаматтарға арнап жүйенің тартымды шарттары ұсынылады.
Осыған байланысты, жоғарыда көрсетілгендей, Қазақстан Республикасының
Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесі туралы
2005 жылы 21 сәуірде күшіне енген Заңына өзгертулер мен толықтырулар
еңгізілді. Осы өзгертулердің негізінде қажетті жинақ ақшаның ең төменгі
мөлшері тұрғын үй құнының 25%-на дейін төмендеді, мемлекет ынталан дыратын
салым сомасы 200 АЕК-ке дейін ұлғайды және кредиттеудің ең жоғары мерзімі
25 жылға дейін ұзартылды. Бұл талаптар Банкпен 2007-2008 жылдары шарт
жасасқан салымшыларға да қатысты.
2008 жылы Мемлекеттік бағдарлама шеңберінде жалпы шарттық сомасы 715,1
млн. Теңге болатын 461 шарт жасалды. 2009 жылғы 01 қаңтардағы жағдай
бойынша Мемлекеттік бағдарлама шеңберінде салынған тұрғын үйді сатып алуға
Банк жылына 7,2%-бен жалпы сомасы 18,6 млн. Теңгеге аралық тұрғын үй заемын
берді. Заем сомалары Қазақстан Республикасының Қаржы министірлігі
Қазынашылық комитетінің арнайы шотына есептелді.
Мұнан басқа, Мемлекеттік бағдарламаны іске асыру тиімділігін арттыру
мақсатында Банк жергілікті органдармен, оның ішінде қалалық Әкімдіктермен
және Тұрғын үй департаменттерімен бірлесе қызмет атқаруда.
Білікті мамандар командасын ұйымдастыру және Банктің зияткерлік
капиталын құру мақсатында Банк бүгіннің өзінде қызметкерлердің біліктілігін
көтеру арқылы жарқын болашағына жол салуда. 2008 жылы Банктің қызметкерлері
Қазақстанның және ТМД елдерінің оқу орталықтарында кәсіби біліктерін
көтерді. Бұдан басқа, тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесін дамытудың
алдыңғы қатарлы технологиясымен танысу және тәжірибе алмасу мақсатында 1993
жылы Швэбиш Халь (Германия) құрылыс жинақ кассасы мен Чех елінің әмбебаб
банктерінің бірімен бірлескен кәсіпорны ретінде Чехия құрылыс жинақ
банкімен кездесулер ұйымдастырылды. Сондай-ақ тәжірибе алмасу аясында Банк
құрылған сәттен бастап оның тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасыжүйесі бойынша
негізгі мәселелеріне орай бизнес-кеңесші болып табылатын Швэбиш Халь
құрылыс жинақ кассасына және Қаржы ұйымдарын қадағалау жөніндегі Федералды
мекемеге (Германия) іссапарлар ұйымдастырылды.
Корпаративтік мәдениетті дамыта келе, Банк өз қызметкерлерінің
корпаративтік рухты нығайтып, дамытуда жаңашылдыққа құштар қысқа мерзімді
және ұзақ мерзімді жобаларын іске асырудағы бастамаларын қолдап қана
қоймай, сонымен бірге жас мамандарды іске баулып, оларды өздері жетік
меңгерген әдіс - тәжірибелерге үйретуге деген ұмтылыстарына қолдау
көрсетеді. Осыған орай, 2008 жылы банктің өз ішінде оқыту тәжірибесі
енгізілді. 15
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақбанкі АҚ 2003 жылы 10 шілдеде
акционерлік қоғам ретінде ұйымдастырылды. Банк Қазақстан Республикасы
Үкіметінің 2003 жылғы 16 сәуірдегі Тұрғын үй құрылыс жинақ банкін құру
туралы №364 қаулысына және Қазақстан Республикасының Қазақстан
Республикасындағы тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы туралы 2000 жылғы 07
желтоқсандағы №110 Заңына сәйкес құрылды.
Банк 2003 жылы 15 қыркүйекте Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің
банктік қызмет операцияларын теңгемен ғана жүзеге асыруға рұқсат беретін
№254 бас лицензиясын алды. Қазақстан Республикасы Қаржы нарығын және қаржы
ұйымдарын реттеу мен қадағалау жөніндегі агенттігінің 2005 жылғы 26
қарашадағы банктер жүзеге асыратын банктік және өзге операцияларды жүзеге
асыруға берген №254 лицензиясына сәйкес Қазақстанның тұрғын үй құрылыс
жинақ банкі акционерлік қоғамы операцияларды ұлттық және шетел валютасында
жүзеге асыруға құқылы.
Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесін
іске асыруға, клиенттерді тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасын жинақтауға
тартуға және Қазақстан тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін тұрғын үй және
аралық тұрғын үй заемдарын беруге қатысу Банктің негізгі қызметі болып
табылады.
Банк Қазақстан Республикасы жеке тұлғаларының салымдарына міндетті
ұжымдық кепілдік беру жүйесіне қатысады және осы қатысуын растайтын 2000
жылғы 06 қазандағы №025 куәлігі бар.
2005 жылғы 26 қарашада Банк бағалы қағаз нарығында дилерлік қызметпен
айналысуға лицензия алды. 2005 жылғы желтоқсанда Банк Қазақстанның қор
биржасына шетел валютасымен, биржаның ресми тізіміне еңгізілген
мемлекеттік және мемлекеттік емес эмиссиялық бағалы қағаздармен суда –
саттыққа қатысу құқығымен В, К және Р санаттары бойынша мүшелікке
қабылданды.
Банктің бас кеңсесі мына мекен-жайда тіркелген: Қазақстан Республикасы,
Алматы қаласы, Абылай хан даңғылы, 91-үй. Банктің Қазақстан Республикасының
Астана, Ақтөбе, Павлодар, Шымкент, Өскемен, Қызылорда, Қостанай, Қарағанды,
Тараз, Ақтау, Петропавл қалаларында 11 филиалы, Талдықорған және Көкшетау
қалаларында есеп-кассабөлімдері бар.
Тәуекелдерді басқару саясаты
Тәуекелді басқару қызметі банк саласында шешуші маңызға ие және Банк
жүргізетін операциялардың негізгі элементтерінің бірі болып табылады.
Банктің қызметіне тән негізгі тәуекел сыйақы мөлшерлемелерінің өтімділігіне
және өзгерулеріне байланысты болатын тәуекелдер, кредиттік және операциялық
тәуекелдер болып табылады. Төменде Банктің тәуекелдерді басқаруға қатысты
саясаты көрсетілген.
Кредиттік тәуекел
Кредиттік тәуекел заемшының немесе басқа тараптың Банк алдындағы
міндеттемелерін орындамауы нәтижесінде орын алатын қаржылық жоғалтуларын
білдіреді. 2008 жылы клиенттеріне кредит бере бастаған Банк кредиттік
тәуекелге бел байлады.
Банк ішкі кредиттік саясаты туралы ережелерін және кредиттік тәуекелді
басқаратын Кредиттік комитет құрып, кредиттік қызметті бақылауды жүзеге
асыру саясаты мен ресімдемелерін әзірледі.
Нарықтық тәуекел
Банк нарықтың жалпы және айрықша құбылуларына бой ұратын, пайыздық
мөлшерлемелер бойынша өзінің дара ашық бағытының болуына байланысты
нарықтық тәуекелдерге де бой ұрады. Банк нарық коньюктурасындағы теріс
өзгерістердің нәтижесінде әлеуетті зияндарын кезектесе бағалау арқылы
нарықтық тәуекелді басқару бойынша, сондай-ақ ықтимал зияндардың шамасына
орынды шектеулерін анықтап, қолдау іс-шараларын қолдануға бар күш жігерін
сала бастады.
Валюталық тәуекел
Банк шетел валютасының қолданыстағы айырбастау бағамдарының құбылуының
салдарынан туындайтын тәуекелдерге бел бумайды, себебі Банктің есеп беру
кезінде жүргізген барлық сомалары және мәмілелері теңгемен берілген. Банк
есеп беру жылында шетел валютасында операцияларды жүзеге асырған жоқ.
Сыйақы мөлшерлемесімен байланысты тәуекел
Сыйақы мөлшерлемесінің өзгеруіне байланысты тәуекел сыйақы
мөлшерлемелері өзгеруінің әсерінен қаржы құралдары құнының өзгеруінен болуы
мүмкін жағдайлардың салдарынан туындайды.
Өтімділік тәуекелі
Банк төлеу мерзімінің келуіне орай, клиенттік шоттардан қаражаттарды
беру бойынша және басқа қаржы құралдары бойыншабарлық ақшалай
міндеттемелерін өтеу үшін қолма-қол қаражаттардың тұрақты болуын қамту
мақсатында ақша өтімділігін басқаруды жүзеге асырады. Банк өтімділік
тәуекелін басқару үшін, клиенттік және банктік операциялар бойынша
активтері мен міндеттемелерін басқарудың жалпы процесінің шеңберінде ақша
қаражаттарының болжамды өлшемдерін ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz