Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін ұйымдастыру

Жұмыс түрі: Реферат
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 15 бет
Таңдаулыға:

ЖОСПАР

Кіріспе 3
I-тарау. Ипотекалық несиелеудің теориялық негізі 5
1.1 Ипотекалық несие: мәні және қажеттілігі 5
1.2 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін ұйымдастыру 11
1.3 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің даму мәселелері 12
Қорытынды 15
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі 17

Кіріспе

Қазақстан экономикасындағы әлеуметтік-экономикалық мәселелердің
ішіндегі ең бастысы, ол халықты баспанамен қамтамасыз ету болып отыр.
Тұрғын үйді қаржыландырудың кеңестік жүйесі, мемлекеттік тұрғын үй
құрылысына бюджеттік ресурстарды бөлу және оны өз тұрғын үй жағдайларын
жақсартуға мұқтаж деп танылған азаматтарға тегін бөлумен сипатталды.
Нарықтық экономикаға өтумен бірге, жағдай мүлдем өзгерді. Мемлекеттің бұл
міндеті тек бюджет есебінен шешуге жағдайы жоқ.
Республиканың тұрғын үй сферасының қазіргі жағдайы келесі негізгі
факторлармен сипатталады:
- тұрғын үймен жеткіліксіз қамтамасыз етілуі;
- тұрғын үй құрылысы деңгейінің жеткіліксіздігі;
- тұрғын үй қоры бойынша қызмет көрсету сапасының төмендігі;
- тұрғын үй - коммуналдық шаруашылығын қаржыландырудың
жеткіліксіздігі;
- тұрғын үй қоры мен инженерлік коммуникацияларының тозуының жоғарғы
деңгейде болуы.
Жоғарыда қарастырылған барлық проблемаларды шешу, ҚР жүргізіліп
отырған тұрғын үй реформасының негізгі мақсаты болып отыр. Реформаның
негізгі міндеттері, республиканың әрбір азаматына, әрбір жанұясына тұрғын
үй жағдайларын жақсартудың қолайлы тәсілдерін таңдауға, сонымен бірге,
тұрғын үй коммуналдық қызметтердің сапасын сәйкесінше қамтамасыз етуге
мүмкіндік беретін, республикада тұрғын үй нарығын құруға бағытталған.
Экономикалық белсенді жанұялары өздерінің тұтынушылық стандарттары мен
болашақтағы табыстарды күту деңгейіне қарай, болашақтағы табыстарды есепке
ала отырып, қазір тұтынғысы келеді. Нарықта өз баспанасын сатып алу үшін
көп жылдық жинақтаудың қажеті туындайтын еді. Осылайша, ипотекалық
несиелеудің нарықтық қатынастар жүйесінде негізгі рөлі, ол өмір
стандарттары мен жинақтарға байланысты болатын күтулер арасындағы қарама-
қайшылықтарды шешуде болып табылады. Баспана сияқты тауар құнының жоғары
болуынан пайда болатын, ағымдағы табыстар мен тұтыну стандарттарындағы тепе-
теңсіздік, ипотекалық несиелеудің шаруашылықта айналымда жүру қажеттігін
туғызады. Халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуде АҚШ, Европа Одағы
мемлекеттерінде бірнеше жылдар бойы сәтті қолданылып жүрген ипотекалық
несиелеудің маңызы зор.
Ипотекалық несиелеу жүйесін құру, халықтың тұрғын үй жағдайын
жақсартуға байланысты маңызды әлеуметтік мәселені шешуді күрт жеңілдетіп
қана қоймай, тұрғын үй құрылысын қарқынды жүргізу арқылы, елдегі жалпы
макроэкономикалық ахуалға оңды ықпал етіп, экономиканың өрлеуіне серпін
берілуіне жәрдемдеседі. Сөйтіп, еліміз экономикасының өзге салалары үшін
өзіндік локомотив бола алады.

I-тарау. Ипотекалық несиелеудің теориялық негізі

1.1 Ипотекалық несие: мәні және қажеттілігі

Ипотека түсінігі алғаш рет б.э.д. VI ғасырдың басында Грецияда пайда
болды, және ол қарыздардың белгілі бір жер иеліктері және онымен байланысты
құрылыстар арқылы, қарыз берушіге міндеттемесін қарыз етумен қатысты болды.
Бұл үшін, міндеттемелер рәсімделген, ал қарыз алушының иелігіндегі жер
территориясының шекарасында осы көрсетілген меншік, аталған сомада қарыз
берушінің талабын қамтамасыз ету мақсатында қолданылатындығы жайлы жазылған
бағана қойылатын болған. Ипотека деп аталған мұндай бағанада жер иесінің
барлық келіп түскен қарыздары белгіленген. Кейінірек, осы мақсатта
ипотекалық деп аталатын ерекше кітаптар пайдалана бастады. Грек тілінің
hypotheca - тіреу, тұғырық деген мағынада. Ежелгі Грецияда-ақ жариялылық
қамтамасыз етілген, яғни ол әрбір мүдделі тұлғаға кедергісіз белгілі жер
меншігінің жайын анықтауға мүмкіндік береді.
Біртіндеп ипотека, ортағасырлық европалық заңдарына ене бастады.
Грецияда ол XIV жүзжылдықтан, ерте емес кезде пайда болған (бұған дейін
қарыз үшін жеке жауапкершілік принципі үстем болды). Францияда XIV ғасырдың
соңынан ашық жария) емес ипотека әрекет еткен.
Европалық мемлекеттің заңдарында ипотеканың сондай-ақ екі сипатты
белгілері болды. Біріншіден, ол жылжымайтын мүлікке ғана қатысты
қолданылған, екіншіден, кепілге қойылған иелікті сату, қарыз берушімен
емес, сот шешімімен жүзеге асырылады.
Ипотекалық несиелеу, коммерциялық және арнайы маманданған банктермен,
несие қаржы мекемелерімен, жылжымайтын мүлік кепілдігімен (жер, тұрғын үй,
өндірістік немесе коммерциялық арналымдағы жылжымайтын мүлік) берілетін
ұзақ мерзімді қарыздар болып табылады. Оған меншік құқы, несиелеу кезеңінде
кредиторға өтеді, бірақ мүлік қарыз алушының пайдалануында болады. Уақытша
меншік құқынан алу, қарыз алушының қарызды өтегенге дейін кепілге қойылған
мүлікті сата алмайтындығын және тек несиені өтегеннен соң ғана, кепілден
босатылған мүлікке баскару құқы оған қайтарылатындығын білдіреді.
Несиелеудің кепіл формасының механизмі мен процедуралары кепілдеме
міндеттемелері, кепіл болушылық және т.б. салыстырғанда күрделірек,
әсіресе, жылжымайтын мүлік жағдайында ипотекалық несиелеу механизмінің
мәні, яғни, белгіленген мерзімде қарыз алушының төлем міндеттемесін
орындамаған жағдайда (негізгі қарыз - проценттер сомасын қайтару), банктің
кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті (үй, жер) меншігіне алу құқын
растайтын кепіл міндеттемесін, қарыз алушы банк-кредиторға береді.
Ипотеканың пайда болу қажеттілігі, тауар айналымының дамуы және
жылжымайтын мүлікпен жасалатын келісімдердің көбеюімен түсіндіріледі.
Ипотекаға сәйкес міндеттеме, кепілмен қамтамасыз етіледі, және ең бастысы
ол кепіл берушінің, яғни қарыз алушының пайдалануында болады.
Кең мағынада, ипотекалық несиелеу жүйе ретінде ипотекалық несиелерді
беру процесінде капитал нарығынан қаржылық ресурстарды тарту механизмдерін
де, жылжымайтын мүлік нарығындағы операцияларды да қосатын көп факторлы
біртұтас механизм болып табылады.
Мұнда тек қарыз алушылар мен қарыз берушілердің мүдделері ғана емес,
сонымен бірге ннвесторлардың, риэлторлардың, құрылыс компанияларының,
сақтандыру компаниялары мен нарықтық-опеканың да субъектілерінің де
мүдделері ескеріледі. Ипотекалық несиелеудің негізін тікелей несиелік
қатынастар құрайды. Осыған байланысты, ипотекалық несиелеуді, бірнеше
ипотекалық нарықтарда ипотекалық активтерін беру, ол бойынша қызмет
көрсету, сату мен секьюритизацияға қатысты пайда болатын құбылыстар жүйесі
ретінде қарастыру дұрыс болады. Қазіргі жағдайларда, экономикасы дамыған
елдерде ипотекалық нарық қалыптасты және белсенді дамуда.
Ипотекалық нарық - банктермен және баска мекемелермен үй
шаруашылықтарына баспананы сатып алу мақсатында, осы үй кепілдігімен
берілетін ипотекалық несиелер және ипотекалық несиелік ресурстарды тарту
мақсатымен нарықта орналастырылатын қаржы активтерінің нарығы. Осылайша,
ипотекалық нарық қаржы нарығының ипотекалық сегментімен және ипотекалық
несиелерді ұсыну және ол бойынша қызмет көрсетумен байланысты банктік
қызметтер нарығы сегментінен калыптасады. Ипотекалық несиелер нарығы
бірінші реттегі нарық және екінші реттегі нарыққа бөлінеді.
Бірінші реттегі нарықта ипотекалық несиелер беріледі және сатылуы
мүмкін. Бұл нарықта қарыз алушы мен кредитор тікелей бір-бірімен шарттық
қатынастарға түседі. Мысалы, коммерциялық немесе ипотекалық банк
азаматтарға несие ұсынады. Бірінші реттегі нарық субъектілері арасындағы
қатынастар, несиелік шарт немесе салынған мүлік туралы актісі деп аталатын
негізгі құралдың көмегімен және ол арқылы құралады.
Салынған мүлік туралы актісі — несиені қамтамасыз етуге қарыз алушының
меншігін салуға байланысты қаржылық міндеттемесі; несие берушіге қарыз
алушының беретін жылжымайтын мүлік түріндегі кепілі туралы қарыздық куәлік.
Ипотекалық ссуда алу барысында толтырылатын салынған мүлік актісі
арнайы несиелік келісім шартты білдіреді. Салынған мүлік туралы актісінің
екінші реттегі нарығының міндеті, басқа аймақтардағы басы артық несиелік
ресурстарды, яғни оларға деген тапшы аймақтарға несиелеу мақсатында тартуды
қамтамасыз ету болып табылады.
Қарыз алушы мен банк арасындағы қатынастарға, сәйкесінше салынған
мүлік актісі формасы мен заем түріне, клиенттің жалпы әлеуметтік статусы,
және мүліктік жағдайы, жылжымайтын мүлік ерекшеліктері, несие мөлшері,
қарыз капиталы нарығындағы жалпы жағдай және басқа да факторларға әсер
етелі.
Салынған мүлік туралы актінің бірінші реттегі нарығы - нақты
жылжымайтын мүлік объектілерін кепілдікке ала отырып, жеке тұлғаларды
несиелеуге байланысты ипотекалық банктермен басқадай. қаржы мекемелерінің
қызметтерін тікелей қамтитын жалпы несие-қаржы нарығының сегментін
білдіреді. Сызба түрінде бұл нарықтық қатынастарды былайша көрсетуге
болады:

Сурет 1. Бірінші реттегі ипотекалық нарықтың субъектілері мен
құралдары
Клиент банкпен несиелік шартты жасағаннан соң ол несие сомасын уақтылы
қайтару және проценттерді төлеу, оны пайдалану бойынша өзіне
міндеттемелерді ала отырып, оның мәнісінде ипотекалық жүйемен қарым-
қатынасындағы қажеттіліктері бітеді.
Қарыз алушыға қарағанда, бұл туралы банкке қатысты айтуға болмайды.
Банк үшін, клненттермен екі жақты қарым-қатынастарды жүргізу және сәйкес
салынған мүліктің актісі портфелін толтыру, ипотека нарығындағы тиімді
қамтамасыз етудің тек бір жағы ғана болып табылады. Ипотекалық банктің
екінші маңызды жағы, клиенттерге ұсына алатын несиелік ресурстарды толтыру
болып саналады.
Бұл міндеттерді шешудің бір жағы, ол өз портфелінен салынған мүлік
актілерін ипотекалық нарықтың басқа кәсіпқой қатысушыларына сату болып
саналады. Банкпен басқа инвесторға өз салынған мүлік актісін ұсыну -
бірінші реттегі нарықтай, екінші реттегі нарыққа өтудің өзіндік көпірі
болып қарастырылады. Ал, оның қызметі басқа негізде ұйымдастырылады.
Екінші реттегі нарықта ипотекалық несие бойынша берілген салынған
мүлік актісі сатылады, яғни жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып. Несие
берген банк және компания салынған мүлік актісімен қамтамасыз етілген
бағалы қағаздар шығарады да, оларды басқа инвесторларға сатады.
Салынған мүлік актісі екінші реттегі нарығының негізгі субъектілеріне:
Ипотекалық несиелерді беруге маманданған несие қаржы мекемелері мен
ипотекалық банктер.
Қуатты эмиссиялық-қаржы корпорациялары (ЭҚК), олар банктерден бірінші
реттегі салынған мүлік актілерін сатып алады, және айырбасқа жылжымайтын
мүлікке салынған мүлік актілерімен қамтамасыз етілген әр түрлі бағалы
қағаздарды шығаруды қамтамасыз етеді, яғни ипотекалық несиелердің
секьюритизациясын жүзеге асырушы делдалдар болып бағаланады. Басқа банктер,
зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары, азаматтар және т.б. түрінде
нақты ақшаға ЭҚК-дан бағалы қағаздар сатып алатын инвесторлар. Ипотекалық
несиелерді сақтандырумен айналысатын делдалдар.
Екінші реттегі ипотекалық нарықта айналыста жүретін бағалы қағаздың әр
түрлі сипаттамалары бар, несие тәуекелінің бар болуы, ипотекалық пулмен
қамтамасыз етілуі дәрежесі сияқты. Бұл нарықты ұйымдастырудың және
қызметінің негізгі мақсаты, ақырғы тұтынушылар үшін, несиелік ресурстарды
арзандату болып табылады. Арзандату, ипотекалық несиелеу субъектілері үшін
қосымша ресурстарды ұсыну есебінен жүзеге асырылады, олардан ипотекалық
несиелерді қайта сатып алу жолымен.
1. Өтімділікті қамтамасыз ету. Салынған мүлік актілері сапасының
белгілі бір деңгейінде, инвестор немесе басқа бір ұстаушы, оларды нарықта
өткізе алады. Бұл оған, мемлекеттік бағалы қағаздарға қарағанда, әдетте,
жоғары табыстылық деңгейінде өз өтімділік қажеттіліктерін қанағаттандыруына
мүмкіндік береді.
2. Тұрғын үйді қаржыландырудың циклдігін азайту. Капитал
жетіспеушілігі жағдайында, тұрғын үй құрылысының мөлшері, әдетте, шұғыл
төмендейді. Екінші реттегі ипотекалық нарық арқылы несие мекемелерінің
қайта қаржыландыруы, жылжымайтын мүлік нарығының циклдігін төмендетеді,
бұнымен бірге, ол жылжымайтын мүлік нарығы мен капитал нарығы арасын
байланыстырушы бөлік ретінде рөл атқарады.
3. Капиталды аймақтар арасында бөлу. Екінші реттегі нарық капитал
артықшылығы бар аймақтардан, баспананы қаржыландыруға капитал
жетіспеушілігі байқалған аймақтарға оның құйылуын қамтамасыз етеді. Дефицит
несиеге сұраныс, жинақтардан артық болатын аймақтарда байқалады, яғни
капитал ұсынысы.
4. Несиелеу бойынша ставкалары және инвестициялық портфелінің
диверсификациясындағы өзгешеліктерді тегістеу. Капиталдың мобильділігі,
аймақтар арасындағы несиелер бойынша ставкаларындағы өзгешеліктерді
аймақтың тәуекелге қарсы инвесторлардың портфелін диверсификациялауға
мүмкіндік береді.
Ипотекалық несиенің жіктелімі: Несиелеу объектісіне қарай:
• Жер учаскелерін иемдену - жерді жеке меншікке алуды білдіреді;
• Жер учаскелерін (бөлімшелерін) игеру - осы жер учаскесінде жасыл
желектерді отырғызу, сонымен бірге үй құрылысы;
• Тұрғын үй құрылыс - салынған және салынып жатқан үйді сатып алуға
несиені беру, және тікелей үй құрылысын қаржыландыру;
• Тұрғын үй емес құрылыс - өнеркәсіптік тұрғын үй емес объектілерінің
құрылысы. Кепілдемелерге қарай:
Сақтандырылған несиелер - әр түрлі сақтандыру компанияларымен
сақтандырылған;
• Сақтандырылмаған несиелер - осы несие бойынша ешқандай компания,
сақтандырушы ретінде болмайды;
• Басқа кепілдемелер, бұл жағдайда несиені қайтарудың кепілдемесі
болып, сақтандыру емес, үшінші тұлғалардың кепіл болушылығы табылады.
Ипотекалық облигациялардың нарығына қарай:
• Бірінші реттегі нарық - ипотекалық облигацияларын эмиссиялау;
• Екінші реттегі нарық - ипотекалық облигацияларды орналастыру және
оның әрі қарай айналысы;
Несиелеу субъектісіне қарай:
• Құрылысты жүргізушіні несиелеу - баспананың болашақ иесіне тікелей
несие беру ;
• Мердігерді несиелеу - құрылыс жұмыстарын жүргізу кезеңінде,
ғимараттың ақырғы иесі белгісіз болған жағдайда, немесе ол жобаны өз
бетінше қаржыландыра алмайтын болса, немесе дайын объектіні иемденуге
мүдделі болған ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.