Ипотекалық несиелендірудің американдық моделі

Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 42 бет
Таңдаулыға:

МАЗМҰНЫ:

Кіріспе 4
I бөлім. Ипотекалық несиенің мазмұны және эволюциясы 7
1.1. Ипотека ұғымы, маңызы мен экономикалық мәні 7
1.2. Тұрғын үй құрылыс жинақтарын жүзеге асырудың әлемдік тәжірибесі 12
1.3. ҚР-ның ипотекалық несиелендіру жүйесі және оның қызметі 17
1.4. Ипотекалық несиелеу және оның есебі 21
II бөлім. Қазақстан Республикасының қаржылық құрылымының ипотекалық
несиелендіруді жүргізу механизмі 25
2.1. Тұрғын үй құрылыс жинақ банк қызметтері 25
2.2. Қазақстандық ипотекалық компания міндеттері мен функциялары 31
2.3. Ипотекалық салымдарды кепілдендіру қорының мәні 38
III бөлім. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді дамыту
перспективасы мен мәселелері 46
Қорытынды 52
Қолданылған әдебиет 54

Кіріспе

Батыста ипотекалық несиелендіру тұрақты және дәстүрлі болып келсе,
Қазақстанда ипотека құрылу сатысынан енді ғана дамуда. Ипотекалық
несиелендіру жүйесінің бастапқы белсенді қадамы Қазақстан Республикасы
Үкіметінің 2000 жылы тамызда Тұрғын үй құрылысының ұзақ мерзімді
қаржыландыру концепциясы мен Қазақстан Республикасында ипотекалық
несиелендіруді дамыту жүйесін қабылдау болып табылады.
Қазақстан қазір бүкіл ТМД елдерінен ипотекалық несиелендіру жүйесін
орындау қарқынымен ең бірінші кезектерінде. Бұл - дамудың басты кезеңдері
және де бұл даму қадамдары жылдам және үздіксіз жүруде.
Ипотеканың басты даму себептері болып біріншіден, ипотеканың нарықтағы
географиялық экспансиясы, яғни ипотекалық несиелендірудің Қазақстан
Республикасының азаматтарының сұранысы. Мысалы, бұрын ипотека тек Алматы
мен Астана қалаларында жүргізілетін болса, қазір ипотеканы Қазақстанның
барлық қала мен қалашықтарынан алуға болады және де географиялық экспансия
себебі болып азаматтардың қалаларға көшуі табылады, яғни тұрғын үйді керек
етуі. Екіншіден, тұрғын жағдайларының жақсаруы, яғни халықтың табысы мен
қызығушылығының артуы. Үшінші себеп болып тұрғын үйдің қымбаттауы табылады.
Мысалы, 4 жыл бұрын ипотекалық несие мөлшері 5-6 мың долларды құраған
болса, қазір ол 15 мыңға дейін өсті. 4 жыл бұрын мың қарыз алушыға қызмет
етіп, бір портфель көлемін құрайтын болған, ал қазір сол мың қарыз алушыға
қызмет етіп, банктер 2-3 есе жоғары көлемді портфель құрады. Осының бәрі
ипотекалық несиелендіру мәселесінің өзекті бағыттары болып табылады.
Ипотекалық несиелендірудің басқа несиелендіру түрлерінен басты
ерекшелігі оның мерзімі саналады. 20-30 жыл қарыз туралы айтсақ, әр түрлі
ерекшеліктер көзге түседі. Бұл ұзақ мерзімде несиегер мен қарыз алушы
арасында ерекше ұзақ қарым-қатынастар қалыптасады. Әрине тәуекелшілік
жағдайлары да біршама орын алады, 20 жылда не болатынын кім біледі?
Сәйкесінше әр несиелік мекемеге бұл білмегенсіздік қосымша тәуекелшілік
туғызады. Егер де стандартты 2-3 жылдық несиелердің көзі болып мерзімді
депозиттер саналса, 20 жылға берілетін несиелер сенімді болмайды, себебі 20
жылға депозитке салым салатын халық саны әрине аз. Сондықтан, ипотекалық
несиелендірудің басты қорлары бағалы қағаздар нарығы, сәйкесінше осы
нарықта қатысатын ұзақ мерзімді инвесторлар болып табылады. Ұзақ мерзімді
инвесторлар қатарына зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары (көбіне
адам өмірін сақтандыратын) және басқа да осындай ұзақ мерзімді ақша
ресурстары бар инвесторлар жатады.
Ипотекалық несиелендіру Қазақстан Республикасының Президентінің 2005-
2007 жылдарға арналған тұрғын үй құрылыс мәселесіне байланысты жолдауында
басты бағыттардың бірі болып табылады. Ипотека мен тұрғын үй сөздері бір
бірімен тығыз байланысты болғандықтан, ҚР-ның екінші деңгейлі банктерінде
және де ҚР-ң Ұлттық Банкінде тұрғын үй жағдайын шешу мәселесі басты орын
алуда. Халықтың тұрғын үйге деген сұранысын жоғарлату мақсатымен әр түрлі
жолдар ізденуде.
Әр мемлекет үшін өзінің азаматтарын қазіргі стандарттарға сәйкес
және қымбат емес тұрғын үймен қамтамасыз ету мәселесі әлеуметтік саясаттың
басты сұрағы болып тұр. Сондықтан мемлекет бұл мәселені шешу үшін әр түрлі
әдістер мен тәсілдерді қарастырады. Әрине, ипотекалық несиелендіру жүйесі
бұл жағдайда ең қолайлы да, тиімді жолдың бірі. Қазақстан экономикасын
көтеру, халықтың басым бөлігінінің өз тұрғын үй жағдайларын жақсартуға
ұмтылысы республикада тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиеге алудың
өзектілігіне себепші болды. Менің ойымша, тұрғын үй құрылыс мәселесі және
де ипотека мәселесі Қазақстанның 2030 жылға дейінгі даму стратегиясына
әсері үлкен және ол жалпы ұлттық сипаттағы неғұрлым маңызды міндеттерінің
бірі болып танылады.
Бұл тақырыпты зерттеу мақсаты болып Қазақстанда тұрғын үй секторының
нарықтық қатынастарға өтуі және тұрғын үй саясатының басты мақсаты несие
берудің жағымды нысандарын дамыту арқылы халықтың тұрғын үй сатып алуға
және салуға көшуі үшін жағдайлар жасау мәселесі табылады.
Тақырыптың әдістемелік негізі – ипотекалық несиелендіру бойынша
нормативтік актілер, заң актілері, газет-журналдар, оқулықтар және интернет
сайттары қолданылған.
Ипотекалық несиелендірудің зерттеу объектілері – халық, мемлекет және
банктер. Яғни халықтың тұрғын үй және әлеуметтік жағдайын жақсарту, ал бұл
мәселені шешуде мемлекет негізгі орындардың бірін алады, ал мемлекет өз
кезегінде бұл мәселені банктер және басқа да қаржылық ұйымдар арқылы
шешеді. Нәтижесінде, азаматтардың баспанасы және жұмыс орындар артады,
сонымен қатар халықтың банкке деген сенімі және қызығушылығы артады.
Ипотекалық несие тақырыбының өзектілігі – тұрғын үй саласына
инвестициялар тартудың ең тиімді тәсілі болуы. Ипотека халықтың тұрғын үй
жағдайларын жақсарту, банктердің тиімді немесе пайдалы жұмыс істеу, құрылыс
кешенінің өңдірісті ырғақты жұмыспен жіктеу және халыққа ипотекалық несие
беруді кең қолдануға жәрдемдесетін экономикалық өсуге, ынталы мемлекеттің
мүдделерін үйлестіруге мүмкіндік береді.

I бөлім. Ипотекалық несиенің мазмұны және эволюциясы

1.1. Ипотека ұғымы, маңызы мен экономикалық мәні

Ипотека термині алғашқы рет б.э.д.VI ғасыр басында Грецияда пайда
болды. Оны Солон архонты енгізді. Ипотека сөзі бұл заманда берілген жер
меншіктерімен (Афиныда кепіл ретінде қарыз алушының басы қойылды,
міндеттемені орындамаған жағдайда құлдық қаупіне төнеді) несиегер алдындағы
қарыз алушының жауапкершілігін қамтамасыз етуді білдірген-ді.
Бұл үшін міндеттемелер безендірілді. Содан кейін алушының жерінің
шекарасында бағана қойылып, оған бұл берілген жердің қамту формасы екені
және оның несиегер алдындағы аталғаг сомасы көрсетіледі. Мұндай бағананы
ипотека деп атаған. Ипотекада жер иесінің барлық қарыздары көрсетілген.
Уақыт өте бере бұл мақсаттарға бағаналар емес, арнайы ипотекалық кітапшалар
қолдана бастады. Сол ежелгі Грецияда әр жер меншігі туралы мәлімет алуға
болатын.
Рим империясында ипотека институты даму жолына түсті. Б.э. I ғасырда
жеке тұлғаларға кепіл меншігіне несиелер ұсынатын ипотекалық мекемелер
ашыла бастады. Император Антоний Пийдің (б.э. II ғасыр) басқаруында
ипотекалық банктерге заңдылық шығарылды. Ипотекалық банктер қатарына
несиелік мекемелер – жинақ кассалары мен жинақ ассоциацияларынан да қойған.

Ипотекалық несиелендіруге мемлекет үлкен көмек көрсетті. Мысалға,
Траян императорының басқаруы кезінде жетім-жесірлерге көмек ретінде арнайы
қорлар құрылды. Бұл қорлар жетім-жесірлерге жылдық 5%-бен ипотекалық несие
берді. Ресейде осыған ұқсас жүйелер XIX ғасырда болған, бірақ көмек
дворяндар сословиесіне көрсетілген.
Ипотека институты аздаған уақытта эволюция жолын фидуциядан (латын
тілінен fiducia – сенім мәмілесі) одан да дамыған деңгейге – пигнус
деңгейіне дейін (латын тілінен pignus – формальді емес кепіл), ал одан
ипотекаға дейін жетті. Фидуция келісімінде кепіл объектісі несиегер
меншігіне өтетін. Сонымен қатар несиегер келісімнің орындалуымен
жылжымайтын мүлікті қарыз алушыға қайтарып беруге немесе ақша талаптарынан
бас тартып мүлікті сатып жіберуге құқығы бар. Пигнус келісімінің негізі –
жылжымайтын мүлікті меншікке беру емес, несиелік міндеттеменің кепілдемесі
ретінде қолдануға берген-ді. Несиегер кепіл затты өзіне қалдыруға құқығы
болмады. Ал сату мүмкіндігі тек қарыз алушы өзінің міндеттерін орындамаған
жағдайда ғана болды. Бұл жағдайдың өзінде несиегер сату құны мен қарыз
алушының қарызының қалдығының айырмасын қайтару керек еді.
Ипотеканың классикалық институтының құрылуы сол кездегі саяси
экономикалық жағдайларының өзгеруімен байланысты: құлиеленушілік
шарашылықтың әлсіреуі және жер меншіктерінің жалға алушыларға жаппай
ауысуы. Ипотека кезінде мүлік қарыз алушы меншігінде қалады, ал несиегердің
кепілденген затты сатыа алуға құқығы болды. Қазір кепілдеу жүйесі осыған
ұқсастау жүргізіледі, сонымен бірге басқа да түрлі заңды ипотекалар
жүргізілді. Мысалға, инвестордың инвестицияға ипотекасы, салық төлемеген
тұлғаның мүлігіне ипотека, қамқоршы мүлігіне ипотека, күйеуінің мүлігіне
әйелінің ипотексы, т.б.
Ипотекалық мәмілелердегі қатысушылар құқығының орындалуында
мемлекеттің рөлі үлкен болды. Құрылымына байланысты біршама күрделі
мәмілелерде бақылау мен қадағалауды және нақты, дұрыс тіркеу жүйесін керек
етті. Осы мемлекеттік қызметтердің әлсіреуінен Ежелгі әлемде ипотека
институты бірнеше ғасырлар бойы өзінің өмір сүруін тоқтатты. Содан
ипотеканы біз ортағасырдағы еуропалық заңдылықтарында кездестіреміз.
Германияда ипотека XIV ғасырда ерте шықпаған, Францияда XVI ғасырдың
соңынан бастап жабық ипотека жүргізілген: ипотека негізінен жылжымайтын
мүлікке қатысты болды және сол кездің өзінде сенімді заттық құқық болып
саналды.
Жинақтарға тоқталсақ, тұтас жинақтардың шығу идеясы жаңалық емес және
ол ежелгі көздер бойынша б.э.д. 200 жылдарда Хан династиясының басқаруында
пайда болды. Осы Понг Кунг деген жоғары қызметтегі төре Ли Ви атты сенімде
қайырымдылық қорын ашып, жинақтар жинаған. Ли Ви дегеніміз – шамамен
қызмет және жауапты қызмет немесе қарыз алып, қайта көрісу деген
мағыннаны білдіреді. Ал Еуропада тұрғын үй жинақ жүйесінің бастауын 1775
жылы Бирмингемдегі (Англия) тұрғын үй құрылыс қоғамы Kettley’s building
society алды. Бұл қоғамның мүшелері айлық жинақ салымдардан ақша қорын
құра отырып, тұрғын үй құрылысқа несие алуға мүмкіндіктері пайда болды.
Германияда бірінші Бәріне арналған құрылыс жинақ кассасы 1885 жылы
Билефильд қаласында Фридрих фон Бодельшвинг деген пастор ықыласы рқылы
ашылды. Бірақ Германияның құрылыс жинақ жүйесінің алтын ғасыры болып
Бірінші дүниежүзілік соғыстан кейі келді, яғни гиперинфляция мен жаңа ақша
бірлігі – рейхсмарканы шығарған кезеңде. Бұл уақытта экономиканы қалпына
келтіру мақсатында тұрғын үй құрылысына деген несиелік құралдардың мүлдем
жоқ болуы пайда болды. 1921-1929 жылдар аралығында тұрғын үй дағдарысын
жеңу мақсатымен көптеген жеке меншік және қоғамдық құрылыс жинақ кассалары
ашылды.
Екінші дүниежүзілік соғыс аяқталуымен және 1948 жылы ақша реформасын
жүргізілуімен, құрылыс жинақ кассалары экономикалық дамумен бірге қарқынды
жүре бастады. Тұрғын үйге деген қажеттілік 5-6 млн. пәтерді құрды.
Экономиканың орташа қарқынымен дамуында тұрғын үй секторын қалпына келтіру
үшін 20 жыл керек болушы еді. Құрылыс жинақтарының саны 1948 жылы – 306000,
ал 1972 жылы 12,5 млн., 1998 жыл соңында саны 32 млн.-ға дейін жетті.
Біздің республикамызға да мұндай жүйе жаңалық емес. 1994 жылы
Мемлекеттік тұрғын үй құрылыс банкі Швебиш халл герман құрылыс жинақ
кассасының тәжірибесін қолдана бастады. Бірақ бұл кезде бағдарлама керекті
дамудан өтпеді. Мәліметтерге жүгінсек, 450 құрылыс жинақ салымдары 30 млн.
теңге сомасында ынталандырылды.
Ипотекалық несие дегеніміз – несиелендірудің бір нысаны. Ол жер
меншігімен бірге қозғалмайтын мүлікті кепіл ретінде беретін несие түрі және
нарықтық экономикада кең қолданылады, сонымен қатар келісім шартқа сенім
білдіретін несие. Ипотекалық несие сенімді негізде кәсіпорын, фирма және
тұрғын үй құрылысты мемлекеттік құрау көздерімен қаржыландыруда үлкен рөл
атқарады. Оның дамуы ұзақ мерзімді несиелік ресурстардың тапшылығы және
инфляцияның жоғары қарқыны жағдайынан шаруашылық субъектілердің
инвестициялауды аса қолдануына әкеледі.
Ипотекалық несиелендіру жүйесі екі бағытқа таралады:
1. Халық пен шаруашылық субъектілерге ипотекалық несиелерді ұсыну
2. Ипотекалық несиелерді(ипотекалық міндеттемелерді) қайталама нарықта
сату. Бұл несиелендіруді несиелік ресурстармен қамтамасыз етеді.
Бірінші бағытпен негізінен ипотекалық банктер жұмыс істейді,
екіншісімен – қаржылық компаниялар, қорлар. Ол ипотекалық банктердің
активтерін сатып алып, содан кейін өз аттарынан бағалы қағаздар, яғни
ипотекалық облигациялар шығарады. Бұл бағалы қағаздар өтімді болып
саналады, өйткені олар жылжымайтын мүлікпен қамтылған және инвестицияларға
тұрақты және ұзақ мерзімді кіріс алуға мүмкіндік туғызады.
Тұрғын үй ипотекалық несиенің қайталама нарыққа шығуы ипотекалық
банктердің капиталының өтімділігін қамтиды, ақша массасын айналымға
жібереді және пайыздық ставканы тұрақтандыратын капиталдың ел аумақтары мен
экономикалық аяларына қайта таратуға болады.
Ипотекалық несиелендірумен жұмыс істейтін банктер несиелік
ресурстармен шектелмеген, себебі қайталама нарықта операциялар орындай
отырып, олар қосымша айналымға жіберетін құралдар алады. Ол қаржыларды жаңа
несиелерге жұмсайды. Берілген жүйенің тиімді жүргізілуі дамыған қайталама
нарықтың болуын көздейді.
Банктік негізгі өнімі мен тауары болып қызмет ету болып саналады.
Қазір екінші деңгейлі банктер кең қолданудағы қызмет болып ипотекалық
несиелендіру табылады. Ипотека ( гректің hypotheka –кепіл, кепілзат) – бұл
қарыз берушінің, яғни кепіл ұстаушының қарыз алушыға, яғни кепіл берушіге
ақша талабы ретіндегі жылжымайтын кепіл мүлігі.
Ипотекалық несие кепіл ретінде жылжымайтын мүлікті – жер, тұрғын үй
құрылыстары, шаруашылық ғимараттарды салып, ұзақ мерзімге берілетін қарыз.
Бұл қарыздарды коммерциялық банктер, арнайы ипотекалық несиелендірумен
айналысатын банктер және басқа да қаржы-несие институттары ұсынады. Кең
мағынада ипотекалық несиелендіру тұтас механизм болып табылады және ол
қарыз берушілер мен қарыз алушылардың ынталарын ғана емес, сонымен бірге
инвесторлар, сақтандыру компаниялар, риэлторлар және басқа да ипотекалық
нарық қатысушыларының қызығушылығын туғызады. Ипотекалық несиелендірудің
негізін несиелік қарым-қатынастар құрайды. Осыдан ипотекалық несиелендіруді
қарым-қатынастар жүйесі деп қарауға тиіспіз және олар ипотекалық активтерді
ұсыну, сату және қорғаумен байланысты шектес нарықта пайда болады.

1.2. Тұрғын үй құрылыс жинақтарын жүзеге асырудың әлемдік тәжірибесі

Ипотекалық тұрғын үй несиелендіру жүйесін енгізу үшін арзан қаржы
ресурстарының болуы маңызды. Әлемдік тәжірибені талдауда біз олардың
жүргізілуі екі жолмен жүретінін көреміз:
1. ипотекалық банктердің ұсынған ипотекалық несиелерін сатып алу үшін
арзан қаржы ресурстарын шығарады және сол арқылы ипотека бастапқы
нарығын қайта қаржыландырады.
2. ипотека ұсынатын банктер несиелік міндеттемелермен қамтылған бағалы
қағаздар, облигациялар шығара отырып, өздері қайта қаржыландыруды
қамтамасыз етеді.
Бірінші жолды американдық модельмен қарастыруға болады. Ипотеканың
дамуымен ол кепілмен қамтылған бағалы қағаздарды шығара отырып, қайта
қаржыландыруды жүргізеді. Бірақ бұл модель тек дамыған қайталама нарықтың
болуында ғана мүмкін.
Екінші жол ипотекалық несиелендірудің неміс жоспары болып келеді. Бұл
бір дегейлі жоспар болып келеді және ол бойынша арнайы ипотекалық банктер
өздері кепілмен қамтылған бағалы қағаздар шығарады. Бұл модель тек дамыған
ипотекалық бағалы қағаздар нарығының болуында және оларға сұраныстың
болуында жүзеге асырылады.
Малайзиялық модель функциясы болып арнайы ипотекалық компанияны құру
табылады. Бұл арнайы компанияға коммерциялық банктер ипотекалық
облигацияларын сатуға мүмкіндіктері болады және тартылған ақша құралдарына
ары қарай тұрғын үйге несиелер ұсынумен айналыса алады. Неміс моделіне
қарағанда жылжымайтын мүлікті алу уақыты мерзімімен ауыспайды.
Шет ел және өзіміздің тәжірибені талдауда ипотекалық несиенің келесі
жалпы қағидаларын белгілейді:
- меншік құқықтарын шектеу шарттарымен несие алушы иелігінде жылжымайтын
мүлікті қалдыру;
- кепілдің бөлігі түрінде несиенің мөлшерін анықтау;
- қосымша ипотекалық қарыздармен бір жылжымайтын мүлікті кепіл ретінде
алу;
- сақтандыру есебімен несие ұсыну;
- несиені мерзімімен төлемеу жағдайында басқа тұлғаға аудару немесе
жылжымайтын мүліктен айрылу.
Американдық модельдің мәні болып белгілі бір кірісі бар тұлғаның дайын
тұрғын үйді ипотеканы безендірісімен алуы табылады. Ережеге сәйкес ол
ипотеканың бір бөлігін нақты ақшамен, ал қалған соманы – қарыз құралдарымен
ипотекалық банк қамтамасыз етеді. Бұл құралдар алынып жатқан жылжымайтын
мүлікке кепіл немесе клиенттің иелігіндегі мүлікке кепіл ретінде беріледі.
Мұндай несиенің қайтару мерзімі клиенттің кірісіне байланысты және несиенің
түріне байланысты 15-30 жылға дейінгі мерзімді қамтиды.

Ипотекалық несиелендірудің американдық моделі

АҚШ-та қайталама нарықты құрайтын ірі компанияларының бірі федералды
ұлттық ипотекалық ассоциация Фенни Мэй болып табылады. Ол 1938 жылдан
бері қызмет етуде. Бұл компания пулға біріктірілген жылжымайтын мүлікпен
кепілдендірілген ипотекалық несиені сатып алумен айналысады. Содан кейін
ипотекалардың пулдары бойынша өтімділігі жоғары бағалы қағаздар шығарып,
оларды қаржы нарығында айналымға жібереді. Бұл өз кезегінде ипотекалық
бизнес аясындағы қаржылық ресурстардың үздіксіз айналысына әкеледі.
Бұл компания 20жыл бойы федералды ресурстармен қамтамасыз ету
көмегімен бастапқы нарықты қайта қаржыландырған. Бірақ ХХ ғасырдың 60-
жылдары кепілмен қамтылған бағалы қағаздарды сату арқылы шынайы қайта
қаржыландыруды жүзеге асыра бастады.
Ал мысалға Фредди Мей және Джинни Мэй сияқты компаниялар
мемлекеттік ресурстармен несиелерді қаржыландырумен айналысады, сонымен
қатар Сэлли Мэй компаниясы студенттерді ипотекалық несиелермен қамтамасыз
етеді.
Германияда әйгілі контрактты жинақтардың бірі қолданылады,
яғни құрылыс жинақ кассалары (BAUSPAR). Бұл жүйе XVII ғасыр соңында шахтер
поселкелерінде пайда болды. Оның қарапайым қағидасы: Егер бір үйді салуға
10 мың ақша бірлігі керек болса, ал әр үйді керек еткен адам жылына мың
ақша бірлігін үнемдей алатын болса, онда сәйкесінше 10 жылдан кейін ғана үй
салынар еді. Ал егер осындай үйді керек ететін 10 адам қосылса, біреусі бір
жылдан кейін, екіншісі екі жылдан кейін т.с.с. үй алар еді. Осылай бұл
жүйеде барлық қатысушылар ұтады. Уақытымен берілген жинақ қағидасы қазіргі
тұрғын үй құрылыс жинақтар жүйесін құрды. Бірінші дүниежүзілік соғыстан
кейін Германия елі тұрғын үйге үлкен қажеттілік етті. 800000-дай неміс
отбасылары шаңырақсыз қалды. Бірақ мемлекетте де, халықта да құрылысқа
қаржы болмады. Сондықтан 1924 жылы Германия құрылыс жинақ жүйесі бекітіліп,
бірінші құрылыс жинақ банкі ашылды.
Тұрғын үй алғысы келген азамат қаржы-несие жүйесіне үйді алатын кезде
байланыспайды, ол одан да ерте 2-10 жыл бұрын қатысады.
Қазіргі құрылыс жинақ кассалары – Германияның тұрғын үй аясын
инвестициялау институттарының негізгілерінің бірі болып табылады. Қазір ¾
тұрғын үйі құрылыс жинақ жүйесінің қатысуымен қаржыландырылады.
Баушпар-кестесі бойынша клиенттерге ұзақ мерзімді несиені тұрақты
нарық ставкасынан төмен пайызбен береді. Бұл оңашаланған, өзін-өзі
қаржыландыратын жүйе болып табылады. Оған қаржылардың көп бөлігі жинақ
келісім шарттардан түседі.
Баушпар келісім шарттары арнайы мекемелермен, яғни құрылыс жинақ
кассаларымен (құрылысшылар ассоциациялары және қарыз берушілер) жүзеге
асырылады. Бұл жеке тұрғын үй құрылысын қаржыландыратын жоғары
ұйымдастырылатын ұйым.
Осы арнайы несие берушілер саны -21, осының үшеуі коммерциалық
банктер, мемлекеттік – 13.
Құрылыс жинақ касса қоры жинақ келісім шарттарынан, активті
операциялар бойынша ақша қозғалысынан (несиелер амортизациясы және ол
бойынша сый-ақы) және басқа да несиелік құралдардан, оның ішінде банктік
депозиттер. Инвестициялау басты бағыттары болып тұрғын үй құрылыс жинақ
келісім шарттары, аралық несиелер, мемлекеттік бағалы қағаздар және банктік
депозиттер табылады. Жалпы түрде тұрғын үй құрылыс жинақтарының 81%-ын
активтер, ал пассивтер 73%-ын құрайды.
Германияның оңашаланған тұрғын үй құрылыс жинақ келісім шарттар
моделінің келесі артықшылықтары бар:
1. капитал нарығын қаржыландыруға әсер етпейді;
2. пайыздық ставка процесс басында бекітіледі және ол өте төмен болады,
сондықтан салымшыға тәуекелділік туғызбайды, себебі пайыздық ставка
өзгеріп тұрады;
3. қарыз берушінің төлем көлемі процесс басында нақты белгіленеді;
4. несие бойынша ставканың жоғары болған жағдайларында да салымшылардың
төлем қабілеті жоғалмайды;
5. жоғары жүйелі төлемдердің жүргізілуі тұрғын үй аясының дамуына
әкеледі.
Берілген модель тұрғын үй құрылыс жинақ жүйелерінің классикалық түрі
болып табылады және бұл жүйені көптеген мемлекеттер негізге алған.

Тұрғын үй құрылыс жинақтарының неміс моделі

1.3. ҚР-ның ипотекалық несиелендіру жүйесі және оның қызметі

Қазақстан банктерінің көбісінде үш ипотекалық жүйе қалыптасты.
Біріншісі – жеңілдікті ипотека, яғни мемлекеттік бағдарлама бойынша;
екіншісі – Қазақстандық ипотекалық компаниясының жүйесі бойынша
несиелендіру және үшіншісі – банктің өзіндік бағдарламасы. Қазақстандық
ипотекалық компания бірінші кезекте тиімдірек болғанымен, қазір екінші
деңгейлі банктер пайыздық ставканың төмендеуінен клиенттерді ынталандыру
жолында. Банктер пайыздық ставканың екі түрін белгілейді:
1. тең бөліктермен
2. аннуитет.
Біріншісі тиімдірек, ал екіншісі бюджетті жоспарлауға қолайлы болып
келеді. Бірақ бастысы клиент өзі таңдайды.
Бүкіл әлемде тұрғын үйді алуға алуан түрлі қаржылық құралдар бар.
Бірақ олардың ішіндегі тұрғын үй сатып алып, оның иесі болудың ең кең
қолданылатын және қолайлы түрлерінің бірі – ипотека. Әлемдік тәжірибеде
тұрғын үй сатып алудың екі негізгі кең таралған әдістері кездеседі:
ипотекалық несиелендіру және тұрғын үй құрылыс жинақтар жүйесі. Екеуі де
белгілі азаматтар тізіміне арналған. Бірақ ипотеканың ерекшелігі - несие
келісім шартына тұрысымен жылжымайтын мүліктің иесі болып шығуы.
Қазіргі кезде ипотека Қазақстанда қолжетімді ғана емес, сонымен бірге
қазақстандықтар арасында әйгілі несиелендірудің бірі болып тұр. Сондықтан
Қазақстанның қаржылық ұйымдары ипотеканың әр түрлі әдістерін ұсынады.
Негізінен барлық шарттары үлкен ерекшелікпен байқалмайды, бірақ кейбір
жағдайларды да қарастыру керек және де білу кедергі жасамайды.
Жылдық пайыздық ставка ма әлде жылына пайыздық ставка ма?
Қарапайым мысал:
Тұрғын үй құны - $ 20000
Бастапқы салым - $ 3000
Несие сомасы - $ 17000
Несие мерзімі – 15 жыл (180 ай)
9,5 % жылдық ставка бағдарламасымен пәтер $ 41 225 қаржыға түседі, ал
15 % бағдарламасымен - $ 40 751. Сондықтан ипотекалық несиені алар алдында
банктің ұсынатын барлық шарттарын ескеру керек.
Ай Жылына 9,5% бағдарламасы Жылдық 14% стандартты бағдарламасы
№
Ай басына негізгі Ай сайынғы төлем Шотқа төлем %
қарыз қалдығы
1 нұсқа 2 нұсқа 3 нұсқа
Тұрғын үй құрылыс3 жыл 3-5 жыл 5-10 жыл 10 жылдан жоғары
жинақтарын
жинақтау мерзімі
Тұрғын үй құрылысЖылдық Жылдық Жылдық 2-4% Жылдық1,5-4,5%
жинақтарына 2,5-3% 2,5-3,5%
салымдар бойынша
сый-ақы ставкасы
Тұрғын үй Жылдық Жылдық Жылдық 4,5-6,5% Жылдық 3,5-6,5%
қарыздары бойынша5,5-6% 2,3-6,3%
сый-ақы ставкасы
Несиелендіру 10 жылға 10 жылға 15 жылға дейін 20 жылға дейін
мерзімі дейін дейін
Қарыздарды өшіру Ай сайын Ай сайын Ай сайын Ай сайын
және салымдарды
жүргізу графигі
Комиссиондық Келіскен Келіскен Келіскен сомадан Келіскен сомадан
жинақ сомадан сомадан 0,24 % 0,24 %
0,24 % 0,24 %

Тұрғын үй құрылыс жинақтар жүйесін жаппай іске қосу мақсатында 2005-
2007 жылдарға арналған Бағдарламаның қолданысы кезеңінде тұрғын үй құрылыс
жинақтары жүйесінің ықтимал қатысушылары болып табылатын азаматтар үшін
барынша тартымды жағдайлар жасау ұсынылады:
- тұрғын үй құрылыс жинақ банкіндегі қажетті қорлану мөлшерін
сатып алатын тұрғын үй құнынан 25%-ға дейін төмендету;
- қорлану мерзіміне қарай несие мерзімін 25 жылға дейін ұлғайту;
- мемлекет көтермелейтін салым сомасының мөлшерін 200 айлық
есептік көрсеткішке дейін ұлғайту.
Мемлекет бұл шараларды тұрғын үй құрылыс жинақтарының жүйесін таяу
арада енгізу үшін, атап айтқанда тұрғын үй құрылыс жинақтар жүйесіне ақша
қаражатын салу арқылы тұрғын үй мәселесін шешетін тұрғындар санын ұлғайту
үшін қолданып отыр. Бұл ретте аталмыш шарттар 2003-2004 жылдарда ТҮЖБ-мен
(Тұрғын үй жинақ банкі) шарт жасасқан салымшыларға қатысты болады. Бұдан
әрі тұрғын үй құрылысы салымдары жүйесін бұқаралық ететін салымшылардың
белгілі бір санына жеткен кезде жүйе жұмысының негізгі шарттары қайта
қаралатын болады.
Көрсетілген міндетке қол жеткізу және тұрғын үй құрылысы жинақтары
жүйесін дамытуға мынадай іс-шаралар өткізу есебінен жүзеге асырылады:
• Тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесінің ұзақ уақытылы тұрақтылығы
мақсатында ТҮЖБ-ті 12,26 млрд. теңге мөлшерінде капиталдандыру;
• 1,9 млрд. теңге мөлшерінде ТҮЖБ-ке ұзақ мерзімді бюджет несиелерін
беру. Банк үшін қарыз алу бағасын төмендетумен қатар, бұл ТҮЖБ-нің
несиелік мерзімдері мен қарыз қоржындары арасындағы алшақтықты
қысқартуды қамтамасыз етеді.
• ТҮЖБ-нің ұзақ мерзімді қарыздар тартуы;
• Аймақтарда салымшыларды тарту үшін жағдайлар жасау, ТҮЖБ-нің өкілдік
торабын кеңейту;
• Қажетті соманың 25%-ы қорланған кезде ТҮЖБ жүйесі бойынша рұқсат
етілетін несие мөлшерін 5 млн. теңге деңгейінде шектеу. Бұл тұрғын
үйді кейін тұру үшін сатып алуға емес, ал капиталды тиімді орналастыру
ретінде жеңілдікті несие ресурстарын және салымдар бойынша сыйақы алу
болып табылатын жүйеге қатысушыларды шығарып тастай отырып, жүйені
неғұрлым мақсатты етеді;
• ТҮЖБ-ке салымдар бойынша сыйлықтар төлеуге 2,34 млрд. теңге мөлшерінде
бюджет қаржатын бөлу;
• Бұл ретте ҚР-ның қолданыстағы заңнамасының қажетті қорланудың ең аз
мөлшерін төмендету және мемлекет көтермелейтін салым мөлшерін 200
айлық есептік көрсеткішке дейін ұлғайту бөлігінде өзгерістер енгізу.
Бағдарламаны іске асыру нәтижесінде болжам бойынша құрылыс жинақтары
жүйесін перспективада ең аз дегенде 100 мың салымшы қолдана алады.

2.2. Қазақстандық ипотекалық компания міндеттері мен функциялары

2000 жылдың тамыз айында Қазақстанда жаңа қаржы-кредиттік
механизмдердің – тұрғын үй жинақ ақшасы мен ипотеканы ендіруді көздейтін
ұзақ мерзімді тұрғын құрылысын қарастыру және ипотекалық кредиттеу жүйесін
дамыту тұжырымдамасы қабылданды. Егер тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы
жүйесі әзірге ендіру сатысында болса, ипотекалық несиелеу жүйесі толық
қарқынмен даму үстінде.
Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру жүйесінің тарихы қысқа болғанына
қарамастан, бұл саладағы ілгері басу байқалып отыр. Халыққа ипотекалық
несиелерді беретін банктер мен банктік емес ұйымдар саны артуда, несиелеу
тетігі жетілдіру үстінде, оның мерзімдері ұлғайып, ставкалары төмендеуде.
Елдегі жалпы экономикалық өсу жағдайында ипотеканы ендіру құрылыс саласын
дамытуға ынтаны арттырады, тұрғын үйге халық сұранысы, сол сияқты шағын
және орта бизнестің коммерциялық жылжымайтын мүлік объектілеріне сұранысы
артты.
Ипотекалық несиелендіру нарығында банктер асқан белсенділік танытуда,
ал мамандандырылған институттар әзірге әлуеті төмен банктік емес ұйымдар
арқылы көрінуде. Банктер міндеттемелерінің едәуір бөлгігі қысқа және орта
мерзімді сипатта болғандықтан, олар ипотекалық несиелерді де мерзімдері
бойынша ұқсас етіп ұсынады.
Сондықтан ипотеканы қарастыруды дамытуда ипотекалық бағалы қағаздарды
шығаруға негізделген жүйе ерекше орын алады. Бұл үшін 2001 жылдың басында
Ұлттық Банк қайталама нарықтың операциялары болған мамандандырылған қаржы
институтын – Қазақстан Ипотекалық Компаниясы акционерлік қоғамын құрды.
Қазақстандық үлгінің негізінде Fannie Mae (АҚШ) және Camagas Berhad
(Малайзия) сияқты белгілі компаниялардың тәжірибесі жатыр. Банктердің және
банктік емес ұйымдардың тұрақты ұзақ мерзімді ресурстары болмаған
жағдайларда Қазақстан Ипотекалық Компания инвестицияларды ипотекалық
несиелендіруге бағыттайтын аралық буын болады (1 кесте).
Қазақстандық ипотекалық несиелендіру жүйесі екі деңгейлі болып
табылады. Бірінші деңгейде бастапқы кредиторлар (банктер және банктік емес
ұйымдар) ипотекалық несиелерді тұрғын үй сатып алуға және оны күрделі
жөндеуге береді. Келесі сатыда Қазақстан Ипотекалық Компания осындай
несиелерді сатып алады (қайта қаржыландыру).
Қазақстан Ипотекалық Компания қызметінің принципі банктер мен банктік
емес ұйымдардан ипотекалық несиелерді тек ұлттық валютада ғана қайта
қаржыландыру болып табылады, ал оның ипотекалық несиелендіру бағдарламасы
республиканың бүкіл аумағын қамтиды.
Қазіргі кезде банктер дербес бағдарламалар бойынша да Қазақстан
Ипотекалық Компанияның стандарттарына жақындатылған несиелер беруге
талпынып отыр. Сонымен бірге ипотекалық тұрғын үй несиесін берудің міндетті
шарты ретінде тек сатып алынатын тұрғын үйді ғана емес, сол сияқты қарыз
алушының өмірі мен еңбек ету қабілеттілігін сақтандыру болып отыр. Сол
арқылы ипотеканы дамыту сақтандыру қызметін көрсету нарығын дамытуды
ынталандырады.
Сонымен, ипотекалық несиелендіру жүйесі қарыз алушы үшін қандай
артықшылықтар ұсынады?
Ипотекалық несиені алу қарыз алушыға жеткілікті жинағы болмай отырып,
тұрғын үй сатып алуға мүмкіндік береді. Ең басты нәрсе, қарыз алушы
пәтердің банктің кепілінде несие бойынша міндеттемелерді толық өтегенге
дейін болатынына қарамастан, пәтерді сатып алу сәтінде меншік иесі болады.
Бұл қарыз алушының өз пәтерінде өзі тұра алатынын білдіреді, алайда оны
сату немесе біреуге сыйлау құқығында шектеулі болады.
Ипотекалық несиелер 3 жылдан 15 жылға дейінгі мерзімге беріледі, ал
банктердің кейбір бағдарламалары бойынша 20 жылға дейін де беріледі.
Осылайша, қарыз алушы ұзақ уақыт бойы шамалы сомамен өз борышын өтей
береді, бұл оның отбасылық бюджетініне аса әсер ете қоймайды. Несиені өтеу
процесі тұрғын үйді сатып алу үшін қаражат жинақтауға ұқсас екендігін атап
өтуге болады, алайда қарыз алушыға пәтер сатып алуға жеткілікті ақшаны
жылдар бойы жинаудың қажеті болмайды.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясының ипотекалық несиелендіру
бағдарламасы бойынша алғашқы жарна сатып алынатын тұрғын үй құнының 15 %-ын
құрайды. Ипотекалық несие кезінде сатып алынатын тұрғын үйдің өзі ғана
кепіл бола алады.
Бастапқы жарна ретінде басқа да тұрғын үй немесе бастапқы жарнаның
қалған бөлігін, яғни 15 %-ға дейін салу бөлігінде азаматтық-құқықтық
жауапкершілікті сақтандыру (іс жүзінде – қаржы тәуекелін сақтандыру)
шартымен сатып алынатын тұрғын үй құнының 15 %-ы алынуы мүмкін.
Ипотекалық несиелер ұлттық, сол сияқты шетел валютасында да беріледі.
Қазақстан Ипотекалық Компания бағдарламасы бойынша ипотекалық несиелер тек
теңгемен ғана беріледі, ал банктер өз бағдарламалары бойынша көбінесе АҚШ
долларымен несиелейді, теңге несиелерінің үлесі елеусіз қалады.
Қазақстан Ипотекалық Компания әр айда жария етілетін өзгермелі баға
белгілеу ставкасы бойынша несиегерлерді қайта қаржыландырады. Оны қайта
қарау үшін базистік индекс жылдық көріністегі инфляция деңгейі (тұтыну
бағаларының индексі) болып табылады. Несиегерлердің 4%-дан аспайтын өз
маржасын белгілеу құқығы. Осылайша, қарыз алушылар үшін сый-ақының
түпкілікті ставкасын несиегер айқындайды, сондықтан да несиегер – банкке
байланысты өзгеруі мүмкін. Бұл жағдай несиегерлер арасындағы бәсекені
ынталандырады және нәтижесінде нарық талаптарына сәйкес келетін деңгейге
дейін ставкалардың төмендеуіне әкеп соғады.
Баға белгілеу ставкасы ауыспалы бөліктен (жылына екі рет: 1 сәуірде
және 1 қазанда қайта қаралады) – базистік индекстен (өткен 12 айдағы жылдық
көріністегі инфляция) және белгіленген өлшемнен – ипотекалық облигациялар
бойынша инвесторлардың маржасынан құралатын Компанияның спрэдінен,
ипотекалық облигацияларды шығару бойынша Қазақстан Ипотекалық Компанияның
шығыстарынан және оның өз маржасынан тұрады.
2004 жылы 1 қаңтарда баға белгілеу ставкасы 9,8 %, оның ішінде
инфляция – 6,8%, Компания спрэді – 3,0 % болды.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясының әріптес банктері 1 сәуірде және 1
қазанда қайта қарау мерзімдерімен өзгермелі ставка бойынша халыққа
ипотекалық несиелер береді. Қарыз алушы үшін түпкілікті ставка мынадай есеп
айырысудан қалыптасады: Қазақстан Ипотекалық Компаниясының баға белгілеу
ставкасы және 4 %-дан аспайтын әріптес банк маржасы.
Қарыз алушы үшін Қазақстан Ипотекалық ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.