Жылжымайтын мүлікті бағалаудың әлемдегі қалыптасқан әдістері

Жұмыс түрі: Материал
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 24 бет
Таңдаулыға:

МАЗМҰНЫ

Кіріспе

Негізгі бөлім
1. Жердің атқаратын міндеттері және оны бағалаудың қажеттілігі

2. Жер учаскесінің нарық құны және оның түсінігі

3. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың әлемдегі қалыптасқан әдістері

4. Еліміздегі қазіргі кезде қолданылатын ауылшаруашылық алқаптарды бағалау
әдістемесі

Қорытынды

Қолданылған әдебиеттер

КІРІСПЕ
Бүгінгі күнде жерді бағалаудың қажеттілігі жер қатынастарының
өзгеруіне байланысты, жерді және жерді пайдалану құқықтығын сату–сатып алу
мүмкіншілігінің пайда болуына байланысты, өсуде.
Ауылшаруашылық жерлерді тиімді пайдалануды ұйымдастыру негізінде
жерді экономикалық бағалау, жалпы мемлекеттік жер кадастрының құрам бөлігі
ретінде, жатады.
Жер учаскелері әртүрлі сапалы болғандықтан, олардың әрқайсысына
енгізілген бірдей көлемдегі еңбек әртүрлі өндірістік нәтиже береді. Бұл
жағдай ауылшаруашылық мекемесінің шаруашылық жүргізу көсеткіштеріне әсерін
тигізеді. Содықтан жер – кез келген өндіріс құралы сияқты - өзінің
өндірістік қабілетіне қарай бағалануға тиіс.
Жерді бағалау нәтижелері іс жүзінде нақтылы мәселелерді шешуде, жерді
тиімді пайдалануды талдау мен жоспарлауда; жер пайдаланулардың оптимальды
мөлшерлерін анықтауда; ауыспалы егіс аймақтарын ұйымдастыруда; егіс
алқаптарын орналастыруда; жер төлемдерін реттеуде; жерді пайдалануды және
қорғауды бақылауда; жерді бұрынғы пайдаланушыдан қайтарып алуда және
қайтадан бөлуде, төтенші жағдайларда шығындарды қайтаруда және т. б.
жағдайларда, атқаратын міндеті зор.

1. ЖЕРДІҢ АТҚАРАТЫН МІНДЕТТЕРІ ЖӘНЕ ОНЫ БАҒАЛАУДЫҢ ҚАЖЕТТІЛІГІ.
Қазіргі кезде жерді бағалаудың кез келген жағдайда пайдалануға
болатын тәсілі жоқ. Жер халық шаруашылығында әртүрлі роль атқарады,
мақсатқа байланысты жерді әр тұрғыдан бағалауға болады. Соған орай бағалау
әдістері де әр түрлі болады. Мемлекеттің әр даму сатысында әр елде жерлерді
бағалаудың әр түрлі жүйелері пайда болып дамыған. Кеңестік Қазақстанда
жерді бағалауда топырақтарды бонитеттеу, республика аумағын
табиғи–ауылшаруашылық және топырақтық–климаттық аймақтау, жерлерді
экономикалық бағалау жұмыстары жүргізілген. Осы жұмыстар нәтижелері
ауылшаруашылық салаларын орналастыруда, жоспарлауда, ауылшаруашылық
өнімдерінің сату бағаларын жіктеуде, жерлердің пайдалануын салыстырмалы
талдауда пайдаланады.
Мысалы:
- ауыл шаруашылығында жер – негізгі өндіріс құралы болып қаралады, бұл
жағдайда ауыл шаруашылығы алқаптарының көлем бірліктерінен алынатын жалпы
кірісті, оларға келетін шығындарды, таза пайданы анықтау және капиталдау
коэффициенті (банкілік пайыз + тәуекел ету) арқылы жердің нормативтік
бағасын есептеу бойынша жердің құны анықталады;
- жер қалалар және елді мекендер үшін, құрылыс, өндіріс, байланыс үшін және
т.б. – орналасу базисі. Бұл ретінде, жердің нормативтік бағасы – оны
пайдалану мақсатына, салынатын объектінің бағасына, алынатын өнімінен
түсетін кіріске, орналасуына, инфраструктурасының дамуына, табиғи
жағдайына және т.б. факторларға байланысты анықталады;
- ерекше қорғалатын объектілерде, жер – ерекше қорғалатын территориялардың
объектісі – биосфералық және табиғи қорықтар, ұлтық паркілер, мәдени және
дем алу паркілері және тағы басқалары. Бұл жерлерді бағалау негіздеріне
қорғалатын топырақтардың, өсімдіктер және жануарлар әлемінің құндылығын
және олардың қоршаған ортаға, адамдардың денсаулығына тигізетін әсерлерін
белгілейтін факторлар алынады. Бағалау салыстырмалы, сандық, сапалы және
ақшалай көрсеткіштермен анықталуы мүмкін. Бұл әлі толық зерттемеген
сұрақ.
- орман қоры жерлері өндіріс құралы және ерекше қорғалатын территория
ретінде бағаланады;
- су қоры жерлері де әртүрлі бағаланады: су ресурстары - сумен қамтамасыз
ету мақсатында; товарлық өндіріс, фауна мен флораны сақтау, қорғаныс
мақсатында және т.б. бағаланады;
- жер қоры – оның табиғи қасиетіне, суару ғимараттарының, өзен, көл, жолдың
барлығына, орналасуына байланысты бағаланады.
Жер табиғат байлықтарының: мұнай, көмір, әр түрлі қазба байлықтары,
су, құрылыс материалдарының қоймасы болып табылады. Бұл жерлерді бағалауда
жердің құндылығы ғана есепке алынып қоймай, оларды пайдалануда өсімдік
жамылғысына, қоршаған ортаға, ландшафтқа, геологиялық құрылымға және
гидрогеологияға келтірілетін зияндарына байланысты аз зерттелген
мәселелерді есепке алу қажет.
Жерді экономикалық бағалауда оның орналасқан орны да есепке алынады.
Ыңғайсыз орналасқан орны: базардан, сату және жабдықтандыру орындарынан
алыс болуы, аймақтың игерілмегендігі, өндірістік және қоғамдық
инфраструктурасының дамымағандығы, топырақ құнарлылығымен бірге жердің
құнын анықтағанда шешуші факторлар болады.
Қазіргі кездегі жер бағасын анықтау әдістері және республикамыздың әр
аймағында әртүрлі санаттардағы жерлердің бағасы бойынша ұсыныстар және
әдістемелер жерді нарық айналымына енгізу мүмкіндігін беріп отырған жоқ.
Бұл әдістемеліктер тек ауылшаруашылықтық жерлерді бағалауға бағытталған, ал
басқа санаттардағы жерлерге қолдануға жарамайды. Жерді бағалау әдісі және
бағыты қоғамның даму деңгейіне, жеке және заңды тұлғалардың, мемлекеттің
жер ресустарын пайдалану қажеттілігіне және мазмұнына байланысты.
Ауыл шаруашылық жерлерді бағалаудың негізгі көрсеткіштері:
- жердің өнімділігі:
а) жалпы бағалау көрсеткіші ретінде – 1 га алынатын жалпы өнімнің
ақшалай құны (ЖҚ тгга);
б) жеке бағалауда - натуралды түрде – негізгі ауылшаруашылық
дақылдарының түсімділігі (ДТ, цга), малдардың өнімділігі (МӨ, цга) және
оларды ақшалай бағалағандағы 1 га келетін жалпы өнімнің құны (тгга).
- шығындардың өтеуленуі (ШӨ) - натуралдық және ақшалай түрде есептелінетін
жеке және жалпы бағалау көрсеткіші және шығындардың бірлігіне келетін өнім
мөлшерімен есептелінеді.
- дифференциалық пайда (ДП) – жақсы жерлерден алынатын салыстырмалы қосымша
өнім мөлшерін көрсететін таза пайданың бөлігі.
Жерлерді жеке және жалпы бағалаудағы белгілі сападағы жерлердің
ауданының бірлігіне келетін нормадан артық қосымша пайданы көрсетеді:
ДП = ЖҚ – Ш – Пт
онда: ЖҚ - өнімдердің жалпы құны;
Ш - шығындар;
Пт - қажетті таза пайда.
Жерді бағалау ауданы (ЖБА) табиғи-ауылшаруашылық аудандастырудың ең
кіші бірлігі болып табылады. ЖБА шегінде жерді бағалау ақпараттары өнделіп,
қорытындыланады және бағалау шкаласы жасалынады. Қазақстан Республикасы
аймағын жер бағалық аудандастыру және оларға кіретін шаруашылықтардың
тізімін құру жерді бағалаудың 3–туры мағлұматтары бойынша жүргізілген.
Мамандардың ойынша мұндай аудандастыру тәсілі ескірді, сондықтан оны
жаңарту керек. ЖБА жеткілікті мөлшерде статистикалық өндеуге салынатын
бақылау бірліктерінен тұруы керек. Объектілер (қожалықтар) саны бірнеше
рет өскенмен, бағалық есептеу үшін керекті ақпараттардың дұрыстығы және
оларды жинақтау мүмкіндігі өте күмәнді. Себебі, жеке құрылымда, мемлекеттік
кәсіпорындардағы сияқты қажетті көлемде есеп жүргізілмейді. Сондықтан
ақпараттарды алу әдістерін өзгертіп, жерді бағалаудың басқа әдістерін тарту
керек. Бағаланатын объектінің топырақ жамылғылары ондаған топырақ
түрлерінен тұрады, сондықтан жұмысты жеңілдету үшін ақпаратты жинау және
өндеу топырақтардың агроөндірістік топтары бойынша жүргізіледі. Табиғи мал
азақтық алқаптар жерлерін топтастыруда геоботаникалық зерттеу мағлұматтарын
қорытындылауда, жерлерді мемлекеттік есепке алуда, жерге орналастыруда және
жер кадастрын жүргізуде қолданылатын 1987 ж. КСРО мемагроөндірісі жасаған
Шабындықтар мен жайылымдарды бүкілодақтық топтастыру қолданады.
Жоспарлақ экономика кезінде жерді бағалау нәтижелері
(ауылшаруашылықтық-экономикалық бағалау) ауылшаруашылық өнімдерін сатып алу
бағасын дифференциалдау, мемлекеттік жоспарларды, тапсырмаларды ғылыми
негіздеу, ауылшаруашылық кәсіпорындарының шаруашылық қызметін салыстырмалы
талдау мақсаттарында қолданылған. Жер учаскелері, ғимараттар, үйлер, басқа
жылжымайтын мүліктерді бағалау аз көлемде, қарапайым әдіс бойынша
жүргізілген, оның үстіне жер учаскесі жылжымайтын мүлікке жатпайтын,
сондықтан оны бағалау қажеттілігі болмаған.

2. ЖЕР УЧАСКЕСІНІҢ НАРЫҚ ҚҰНЫ ЖӘНЕ ОНЫҢ ТҮСНІГІ

Жер учаскесінің бағасы нарық жағдайында сатушымен сатып алушы
арасындағы жеке қатынаспен себептеледі. Жерді бағалауда екі жақ сатылатын
учаскенің бағасына әсерін тигізуші факторлар жиынтығына көңіл бөледі.
Бғалаушының ең бірінші міндеті болып бағаланатын жердің меншіктеу
құқықтарын қарастыру болып табылады. Жылжымайтын меншікке жер учаскесі,
үйлер, ңимараттар, қосымша құрылғылар сияқты заттар жатады. Осы құқық
жиынтығының қайсысы бағаланатының іріктеп алу керек. Жылжымайтын мүлікті
жеке иеленуде келесі құқықтар қарастырылады:
1. пайдалану
2. сату
3. жалдау
4. объекттен кіріп, шығу
5. беру, сыйға тарту
6. барқұқықтардан бас тарут.

Барлық жағдайда жылжымайтын меншік сатылуда немесе бағалануда
құқықтардың бар жиынтығы берілмейді.
Жер учаскесінің нарық бағасы оны экономикалық тұрғыда тиімді пайдалану
жағынан қарастырылып, белгіленеді. Жер және оның ретіндегі барлық меншік
пайда түсіру керек. Сондықтан жерді бағалауда жердің құны, ал оны жақсарты
сол құнның үлесі екенін ескеру керек. Жердің бағасы барлық меншіктің
құнынан артық немесе тең болуы мүмкін.
"Жер" және "жер учаскесі" түсініктерді айыра білу керек. Егер жер
аумағының бір бөлігі пайдалану мақсатында алдын ала жабдықталып,
пайдалануға дайын болса, онда сол бөлікті жер учаскесі атайды. Жер
учаскесін құру барысында жақсартулар жүргізіледі. Осы жақсартулар сыртқы
және ішкі деп бөлінеді. Сыртқы жақсаптуларға көшелерді, тротуарларды,
инженерлік желісін орналастыру жатады. Ішкі жақсартуларға пландау,
көгалдандыру, асфальттау сияқты жұмыстар жатқызылады.
Бос жерді немесе жақсартылған жерлерді сатып алуда сол жер учаскесі
бағаны көтеру қандай мүмкіндігі бар екенін білу керек. Мұнда келесі
факторлар ескеріледі:
1. сол жердің болашағы;
2. сол жерге деген сұраныс;
3. жақсартудағы заңдық нормалары;
4. учаскенің физикалық сипаты;
5. жобаның қаржылық негізделінуі.

➢ Учаскенің орналасуы оның бағасын себептеуші ең негізгі көрсеткіш болып
табылады. Мұнда учаскенің құрылыс түрі, болашақта пайдалану сипаты және
сол жерге келу-кету ыңғайлығы ескеріледі.
➢ Сол жерге сұраныстың жағдайы оның пайдалану жолын себептейді. Мұнда
ұсынылған және сатып алынған учаскелер қатынасы анықталу керек.
➢ Осы нарықта байқалатын заң нормативтері негізінде шектеу сипатында
әсерін тигізеді. Көзделінген жақсартулар заң нормаларына сәйкес болмаса,
айып төлеуге немесе ірі шығындарға тіреу мүмкін.
➢ Учаскерің физикалық сипаты сол жерді жақсартуға мүмкіндік жасау
қабілетін себептейді. Мысалы: топография, геологиялық, гидрологиялық
сипаттар, экологиялық параметрлер.
➢ Жобаның қаржылық негізделінуі сол нақты жобаны жүзеге асыру барысында
ақшаның түсу, жұмсау мөлшерлері және уақыттарын байланысты болады.

2-сұрақ
жер учаскесінің нарық бағасы дегеніміз – ол бәсекесі және ашық
нарықта сатушымен сатып алушылардың мүддесінде ең мүмкін сату бағасы
(ешқандай қысымсыз, өз есінде жүргізілген ұтымды әрекет жасауда және толық
ақпаратты болуда) жер учаскесінің нарық құнын бағалау үшін келесі ақпарат:
а) меншік титулы және жер учаскесі бойынша тіркеу мәліметтері;
б) учаскенің физмкалық сипаттамасы;
в) учаскенің айналасымен өзара байланысы туралы мәліметтер;
г) учаскені сипаттаушы экономикалық факторлар;

3-сұрақ
жер учаскесінің нарық бағаларын анықтау үшін келесі әдістер
қолданылады:
1. сатылған жерлердің бағаларын салыстыру;
2. аудару;
3. жер рентасын капиталдандыру
4. жер үшін қалдық техникасы;
5. жер учаскесін дамыту

1. салыстыру әдісінде (соңғы 3-6 айдағы мәліметтер бойынша) жер
учаскелері келесі көрсеткіштер арқылы салыстырылды:
а) – салыстыру элементтері бойынша
б) – салыстыру бірліктері бойынша (тенгега,
тенгем2, тенге м ... )
Цр = Цн * К1* К2 * К3 ... . * Кл

2. Адару әдісінде жердің құны құрылстанған учаскесінің жалпы құнын
қатынасынескеріледі

1. Жердің бағасы оның беретін пайда мөлшерімен себептеледі.
%

3. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУДЫҢ ӘЛЕМДЕГІ ҚАЛЫПТАСҚАН ӘДІСТЕРІ
Қазіргі уақытта республикамызда жылжымайтын мүлік нарығының негізі
қалануда, сондықтан жылжымайтын мүлікті бағалаудың әлемдегі қалыптасқан
әдістерін білген жөн. Жалпы түрде объектіні бағалауда екі жақ та (сатушы
және сатып алушы) бағаға әсер етуші факторлар жиынтығын басшылыққа алады.
Жылжымайтын мүлік объектісін экономикалық бағалау екі сатыда жүргізіледі.
Бірінші сатыда аймақтық және жергілікті жер нарығындағы экономикалық жағдай
зерттеледі. Соның нәтижесінде, нақты уақыт кезеңінде, тұтынушылардың жалпы
қалауы бойынша, бағаланатын жылжымайтын мүлік объектісін пайдаланудың ең
жақсы, әрі тиімді түрі туралы қорытынды алынады. Сол ең жақсы вариант
белгілі уақыт аралығында ең жоғарғы жиынтық таза пайда беру керек.
Жылжымайтын мүлікті пайдаланудың ең жақсы варианты таңдалғаннан кейін
бағалаудың екінші сатысы жүргізіледі. Жалпы түрде батыс экономикалық
тәжірибесінде жылжымайтын мүлік объектісін бағалауда үш негізгі әдіс
пайдаланылады: сатылған заттарды салыстыру; шығындық; кірісті
капиталдандыру.
Сатылған заттарды салыстыру бағалау әдісіне - елеулі сипаттамалары
ұқсас жылжымайтын мүлік объектісінің сауда–саттық бағаларын кейінгі
талдаудың негізі ретінде пайдаланылады. Нақты меншіктің сату бағасы ұсыныс
және сұраныс арасындағы тепе–тендікті бейнелейді және егер жылжымайтын
мүлік нарығындағы жағдайлар өзгермесе, онда сипаттамалары бойынша бірдей
объектілер бірдей бағамен бағаланады деп ұйғарылады. Сипаттамалары бойынша
абсолютті бірдей жылжымайтын мүлік объектісі болмайтындықтан, негізгі
алынған объектімен бағаланатын объектінің кейбір ауқымды айырмашылығымен
(пішіні, орналасуы, бедері, қашықтығы) белгіленетін сату бағасына тиісті
түзеттемелер еңгізіледі. Осы кезге дейін республикамызда жер учаскелерін
сатудың болмағандығынан бұл, нарық талабына сай, әдісті қолдану
мүмкіншілігі болмаған.
Шығындық әдісін - күрделі құрылымды жылжымайтын мүлік объектілерін
бағалау үшін пайдаланады. Әдістің идеясы - жер учаскесінің бағасына тиісті
сипаттамадағы ғимаратты салу шығындарын қосу арқылы жылжымайтын мүлік
объектісін бағалау. Мүлікті сатып алушының алдында ғимараты бар жер
учаскесін немесе жаңадан құрылыс жүргізуге болатын мүмкіншілігі бар жер
учаскесін таңдаудан тұрады. Бұл әдісті үйлерді, ғимараттарды, өнеркәсіп,
сауда объекттері үшін берілетін жер учаскелерін бағалауда толық қолдануға
болады.
Кірісті капиталдандыру әдісінде - жылжымайтын мүлік объектісінің
келтіретін пайдасы бағаланады және бағалау уақытында оның құнын
капиталдандыру ескіріледі. Мүлікті сатып алушы оны пайдаланудан пайда
табуды жорамалдайды. Бұнда объект бағасы сол ауқымға капитал салудың
пайдалық дәрежесіне байланысты есептелінеді. Мүлікпен байланысты емес
инвестициялар табыстылығының өсуі немесе пайыз ставкасының өсуі пайда
беретін мүліктің сұранысын төмендетеді. Осы әдіс негізінде келесі
арақатынас жатыр: объектінің бағасы мүлікті пайдаланғаннан алынған пайданың
капиталдандыру ставкасына қатынасы ретінде алынады:
Бжу = П Р
онда, Бжу – объектінің (жер учаскесінің) бағасы;
П - объектіні пайдаланғаннан түсетін пайда;
Р - капиталдау ставкасы, қауіп–қатер дәрежедесі бірдей ұқсас
салаға капитал салудағы инвестрлердің ставкаларына тең.
Бұл әдістің кемшілігі: объектіні бағалау дәлдігінің төмендігі.
Кірісті капиталдандыру әдісі - пайда табу үшін сатып алынған жылжымайтын
мүлікті бағалауға (жалға берілетін үйлер, ғимараттар және т.б.) арналған.

4. ЕЛІМІЗДЕГІ ҚАЗІРГІ КЕЗДЕ ҚОЛДАНЫЛАТЫН АУЫЛШАРУАШЫЛЫҚ АЛҚАПТАРДЫ БАҒАЛАУ
ӘДІСТЕМІСІ
Бұл әдістеме бойынша ауылшаруашылық алқаптардың бағалары нормативтік
бағалар арқылы есептелінеді. Жерді бағалау жұмыстарын жүргізгенде әкімшілік
ауданның территориясы ең оптимальді жер аумағының бірлігі. Ауданның
территориясы, ауылшаруашылық алқаптары бойынша, топырақ сапасына,
өсімдіктеріне және мал шаруашылығының мамандандырылуына байланысты бағалау
учаскелеріне, контурларға бөлінеді.
Математикалық есептеу жұмыстары арқылы фактілі деректер мен
топырақтың табиғи қасиеттері арасындағы тығыз корреляциялық байланыстар
анықталған. Ауылшаруашылық дақылдардың өнімділігі, табиғи мал азықтық
алқаптардың типтері топырақ параметрлеріне байланысты болған.
Аудан бойынша бағалық зоналау - территорияны құндылығына қарай
егістіктер, жайылымдар және шабындықтар бойынша түбегейлі дифференцациялау
мүмкіншілігін береді.
Қызыл-орда облысы Жаңақорған ауданының ауылшаруашылықтық алқаптары
Қазақстан Республикасында қазіргі кезде қолданылатын жалпы мемлекеттік
жерді бағалау әдістемісі арқылы бағалық зоналарға бөлінеді. Бұл
ауылшаруашылық алқаптарын зоналық бағалау жұмыстарында жерді экономикалық
бағалаудың III турының, Қызылорда облысы бойынша негізгі ауыл шаруашылық
дақылдарының өнімділігі және олардың ауыспалы егістегі үлестері жайында
мәліметтер пайдаланылған.
Жерді бағалық зоналауда аудан бойынша ауа-райы, топырақ және,
геобатаникалық зерттеулер мен ізденіс жұмыстарының материалдары түбегейлі
зерттеліп, бағалау негізі ретінде алынған.

Егістік алқаптарын бағалау
Егістік алқаптарын бағалау және егістіктің нормативтік бағасын
анықтау негізіне егістік алқаптарының құрамына кіретін топырақтың
өндірістік қабілетіне байланысты алынған жалпы өнімнің мөлшері мен
нормативтік кірісті капитализациялау көрсеткіштері алынған.
Жердің құнын анықтаудағы ең ыңғайлы және ең төменгі бірлік -
топырақ контуры.
Әр контур бойынша, оның тұздылығы мен механикалық құрамына
байланысты, орташа салмақтық өнімділігі центнергектармен (цга) және 1 га
егістіктің құны - теңгемен анықталады.
Бағалық контурға ауыспалы егістің бағасы бірдей
немесе ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.