Бағалау принциптері

Жұмыс түрі: Реферат
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 17 бет
Таңдаулыға:

ЖОСПАР
Кіріспе 3
І Бағалаудың мәні, объектісі, мақсаты 4
1.1 Бағалау сертификатының сапасы 4
1.2 Бағалау объектісінің ерекшелігі мен сипаттамасы 6
1.3 Бағалаудың жалпы сұрақтары 8
2. Жылжымайтын мүлікті бағалау үшін қолданылатын тәсілдер 10
2.1 Кіріс тәсілі 10
2.2 Шығын әдісін қолдану 15
2.3 Салыстыру тәсілдемесі 17
3. Нарықтық тәсілдеме әдісімен бағалау 20
Қорытынды 21
Пайдаланған әдебиеттер тізімі 22

Кіріспе

Қазақстан Республикасының Қазақстан Республикасындағы бағалау
қызметі туралы заңына сәйкес бағалау қызметі – бұл бағалау қызметінің
субъектілерімен жүзеге асырылатын, және егер басқасы заңмен қарастырылмаған
жағдайда, бағлау объектісіне қатысты нарықтық немесе өзге құнын белгілі бір
мезгілде орнатуға бағытталған қызмет.
Бағалау – бұл:
1) Бағалаушының (Бағалаушылардың) бағалау объектісінің құны туралы ғылыми
тұрақталған ой – пікірі.
2) Бағалау объектісінің мүмкін нарықтық немесе өзге құнын нықтау.
Бғалаушылар – бағалауда және бағалау туралы есептеме құрғанда
қатысатын, өзіне білікті түрде жұмыс істеуге, бағалаудың кәсіптік
стандартын сақтауға, өзінің жұмыс барысында заңға қарсы, этикасыз немесе
біліксіздік әрекет жасамауға, бағалауға өзінің мүддесіне байланысты
мәселелерді енгізусіз орындау міндетін өзіне алған мамандар тобы.
Тапсырыс беруші – конкурстық басқарушы түрінде бағалау келісім –
шартының бір жағы болып табылатын, Кайреденов С.М. азамат.
Бағалаушы – орындаушы – бағалауды жүргізетін және бағалау келісім –
шартын орындағаны үшін жаупты, бағалау шартының екінші жағы болып табылады.
Бағалау күні – бағалау объектісінің мүмкін нарықтық немесе өзге құны
анықталатын күн немесе уақыт аралығы.
Бағалау мақсаты – бағалау объектісінің нарықтық құнын анықтау.
Бағалау жөнінде есеп беру – бағалаушының бағалау нәтижесі туралы
өкілетті органмен орнатылған, және ҚР-ғы бағалау қызметі туралы заңының
талаптарына сәйкес келетін тапсырыс берушіге берілетін жазу түріндегі есеп.

І Бағалаудың мәні, объектісі, мақсаты

1.1 Бағалау сертификатының сапасы

Бағалаушы фирма төмендегіні куәландырады:
1. Бағалау есебіндегі фактілер дұрыс және шындыққа сай екендігі.
2. Бағалау есебіндегі Бағалаушылардың пікірлері, талдауы мен қорытындылары
және есептің бір бөлігі болып табылатын қтаң шектелген шарттар мен
болжамдар нақты болып табылатынын.
3. Не Бағалаушы – фирма, не Бағалаушылар бағаланып отырған объектке деген
не қазіргі, не күтілетін қызығушылығы жоқ, және қатысушы тұлғаларға қарым –
қатынасы бойынша алдын – ала сендірусіз әрекет етеді.
4. Бағалау жүргізгені үшін сыйақы қорытынды бағалау құнына, сонымен қатар
бағалау есептемесіндегі тапсырыс беруші немесе үшінші тұлғалардың тұжырым
және қорытындыны пайдалану нәтижесінде болуы мүмкін оқиғаларға тәуелді
емес.
5. Бғалау жүргізілді, ал бағалау жөніндегі есептеме ҚР-ғы бағалау қызметі
туралы заңына сәйкес орындалды, ары қарай – заң және оның нәтижелері
Халықаралық Бағалау Стандарттарының (ХБС) 1-4 (MKCOU-tiavsc), бағалау
қызметінің ережелеріне, сонымен бірге бағалау тәжірибесінің ережелеріне сай
келетінін.
Негізгі болжамдар және шектейтін шарттар:
1. Бағалау жөніндегі есептеме тек толық көлемде және ондағы
көрсетілген мақсатта ғана дұрыс.
2. Бағалаушы – фирма және Бағалаушылар бағаланып отырған меншік
құқығының заңды сипаттамасы үшін немесе меншік құқығын қарастыруға
байланысты сұрақтар үшін жауапкершілік алмайды. Бғаланып отырған меншік
есептемеде ескерілгендерден басқа, қандай да бір шарттар мен шектеулерден
еркін болып есептеледі.
3. Бағалаушылар бағаланып отырған мүлік объектісі бойынша шолу
материалдарын (жобалар, суреттер, чертеждар және т.с.с.) келтіруге міндетті
емес.
4. Бағалаушылар бағалау нәтижесіне, меншік жағдайына әсер ететін
қандай да бір жасырын фактілердің жоқтығын жорамалдайды. Бағалаушы – фирма
не осындай жасырын фактілердің қолда барына, не осындай фактілерді анықтау
қажеттігіне жауапты емес.
5. Бағалаушылармен алынған және бағалау жөніндегі есептемесіндегі
мәліметтер сенімді болып есептеледі. Бірақ, Бағалаушылар ақпараттың барынша
дәлдігіне кепілдік бере алмайды, сондықтан барлық мәліметтер үшін ақпарат
көздеріне сілтеме жасалады.
6. Не тапсырыш беруші, не Бағалаушы – фирма бағалау жөніндегі
есептемені келісім – шартта алдын – ала қарастырылғаннан басқаша пайдалана
алмайды.
7. Бағалаушының жүргізілген бағалау мәселесі бойынша басқа тәсілмен
куәгер болу, немесе соттың ресми шақыруы, не тапсырыс берушімен келісуі
бойынша сотқа келуі талап етілмейді.
8. Бағалау объектісінің нарықтық құнына қатысты Бағалаушылар пікірі
тек бағалау күніне жарамды. Осыған сбайланысты Бағалаушы – фирма және
Бағалаушылар осы күннен кейін болуы мүмкін және жағдайға, артынша бағалау
объектісінің анықталатын құн түріне әсер етуі мүмкін экономикалық, заңды
және басқа факторлардың өзгерісіүшін өздеріне ешқандай жаупкершілік
алмайды.
9. Бағалау жөніндегі есептеме бағалау объектісінің нарықтық құнына
қатысты Бағалаушылардың кәсіптік пікірін құрайды және осы есептемеде
көрсетілген құнға тең баға бойынша міндетті түрде көпшілік саудасы арқылы,
не ашық нарықта келесі кезеңдерде сатылатынына кепілдік бере алмайды.

1.2 Бағалау объектісінің ерекшелігі мен сипаттамасы

Тұрғын үй пәтері Қазақстан Республикасы Алматы қаласы, Алмалы ауданы,
Мұқанов көшесі 10-үй, 21-пәтерде орналасқан. Басты көшелерге жақын
орналасқан. Балаларға арналған аула бар, подъезге аула ішінен кіреді.
Сонымен қатар, үй маңында қызмет көрсету орындары (оның ішінде,
Қазақтелеком, Халыққа қызмет көрсету орталығы, ойын – сауық орталығы City
Center, дүкен, дәріхана, спортклубы, сұлулық салоны және т.б) орналасқан.
Пәтер меншік иесі Сырттанбеков М.К. 09.03.1994 ж. жекешелендіріліп алынды.
Тұрғын үй пәтері Алматы қаласы бойынша Жылжымайтын мүлік жөніндегі
орталықта №215 бойынша тіркелген техникалық құжатымен куәландырылады.
Тұрған үй пәтері Алматы қаласында барлық коммуналдық қызметтермен
қамтамасыздандырылған. Бағалау объектісі электр – энергиясы мен РЭС желісі
бойынша және канализация мен сумен жабдықтау Қала су құбыры желісімен
жабдықталған.
Пәтер 9-қабатты кірпіш үйдің төртінші қабатында орналасқан, үй 1988
жылы тұрғызылған. Пәтерге соңғы жөндеу жұмыстары 2001 жылы жүргізілген,
подъездің техникалық жай – күйі, шатыры, шаңырағы және инженерлік
коммуникациясы жақсы. 2001 ж. пәтердің сантехникалық құбырлары мен
жабдықтары толықтай ауыстырылған .

Пәтердің сипаттамасы

№ Сипаттамалар Көрсеткіштер
1. Пәтер қабаты 4 (9)
2. Бөлмелер саны 2
3. Жоспардың түрі немесе категориясы қарапайым
4. Пәтердің орналасуы ортасында
5. Бөлмелердің орналасуы жекелеген
6. Сж ерекшелігі Жекелеген
7. Жалпы ауданы, м2 49
8. Тұрғын жай, м2 28,4
9. Ас үй ауданы, м2 8
10. Пәтерге жөндеу жұмыстары жүргізілген жыл 2001
11. Телефон бөлек
12. Балкон әйнектелмеген
13. Пәтердің техникалық жай – күйі
- терезелері металлопластик Жақсы
- есіктері: ішкі-ағаш, сыртқы-металл Жақсы
- қабырғалардың әрленуі: сж және ас Жақсы
үйде-кафель,бөлмелерде-левкас,сулы
эмульсия
- төбелесі: сулы эмульсия,левкас Жақсы
- еден: сж-керамика,бөлмелерде-паркет, асжақсы
үйде-ленолеум
14. Техникалық жай-күйі сантехникалық Жаңа
жабдықтар: шетелдік өндірістен
- мойка: шетелдік өндірістен Жаңа
- қол жуғыш: шетелдік өндірістен Жаңа
- ванна: отандық өндірістен Жақсы

1.3 Бағалаудың жалпы сұрақтары

Бағалау принциптері. Бғалаудың негізгі принциптері Бағалаушылар үшін
бағалау объектісінің спецификасы бойынша анықталады.
Бағалау мақсаты мен анықталатын құн түрі:
1) Шекті өнімділік салым принципі, объект құнының өсу немесе кему сомасымен
салыстырылады немесе қосымша салым болуынан (болмауынан) меншік иесінің
таза кірісіне негізделеді.
2) Теңгестірімділік принципі, бағалау объектісінің құнының өзгеруі, еркін
нарықтағы бәсекелестіктің дамуы мен уақыт кезеңіндегі және өзге де
тенденциялардың ұсыныс пен сұраныс, тағы басқалардың теңелуі.
3) Орынбасу принципі ең жоғарғы және ең төменгі бағасы немесе құны, тура
осы объектке ұқсас объект – аналогтың баламалы пайдалылығына сәйкес болуы
шарт. Бұл принцип бағалаудың үш негізгі әдісіне негізделеді, яғни ақылды
сатып алушы бағаланатын объектті дәл осындай объект – аналогтың баламалы
пайдалығынан жоғарыбағаға сатып алмайды.
4) Күту принципі меншікті пайдалану арқылы болашақтағы кірістердің ағымдағы
құнын және өзге түсімдерді белгілеу болып табылады. Бұл принцип бағалаудағы
кіріс әдісінің негізгі базисі ретінде қолданылады.
5) Пайдалылық принципі бағалау объектісінің белгілі бір уақыт кезеңінде
тұтынушының қажеттілігін қанағаттандыру болып табылады. Бағалау объектісі
белгілі бір шаруашылық қызметті (бизнес) іске асыру және пайдалы болуы
шарт және иелену арқылы меншік иесінің қажеттілігін қанағаттандыруға
қабілетті болуы немесе оған өзге тиімділіктерді әкелуі қажет, яғни оның
нарықтық құны анықталуы мүмкін.
Зерттеу көлемі мен этаптары. Бағаланатын объектті бағалау:
- Анықталатын құн түрі мен бағалау мақсатының ерекшелігіне қарай бағалау
жүргізуге келісімшартты бекітеді;
- Алматы қаласындағы тұрғын үй нарығын талдау мен ақпаратты жинау;
- Бағалау объектісі орналасқан жері бойынша оны талдау мен анықтауды
зерттеу жүргізу, ғимаратқа техникалық инвентаризация жүргізу және
меншік иесіне сұхбат алу;
- Объект – аналогтарды іздеу және зерделеу;
- Бағалау тәсілдемелері мен әдістерін таңдау, есептеулер жүргізу;
- Бағалаудың түрлі тәсілдемелері мен әдістерін пайдаланып, бағалау
объектісінің нарықтық құнын анықтау;
- Өзінің кәсіптік білімі мен тәжірибесі негізінде бағалаудың түрлі
әдістерін пайдалану арқылы алынған баға шамасын келістіру жолымен
бағалау объектісінің қорытынды бағасын анықтау;
- Орнатылған нысан бойынша бағалау жөніндегі есептемені ресімдеу және
Тапсырыс берушіге табыстау.

2. Жылжымайтын мүлікті бағалау үшін қолданылатын тәсілдер

2.1 Кіріс тәсілі

Жылжымыйтын мүлік объектісінің бағалау кезінде кіріс тәсілі екі
әдістен тұрады:
- кірістерді капитализациялау әдісі;
- ақша ағымдарын дисконттау әдісі.
1. Кірісті капитализациялау әдісі.
Бұл әдіс жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде мүлік иесіне кіріс
келтірген жағдайда қолданылады. Жылжымайтын мүлік иеленуден түсетін
кірістерді ағымдық және болашақ түсімдерге бөлуге болады. Яғни оны жалға
беру арқылы анықтауға болады. Кірісті капитализациялау әдісі арқылы бағалау
этаптары.
Бірінші кезең. Әлеуетті жалпы кіріс бағаланады. Объектілерді
салыстыру үшін жылжымайтын мілік нарығында тарифтер мен ағымдық
мөлшерлемелерді талдау жүргізіледі. ӘЖҚ-жылжымайтын мүлікті 100%-ға дейін
пайдалану кезінде барлық жоғалулар мен шығындарды есептемегендегі
түсімдерді айтамыз. ӘЖҚ бағаланатын объект көлемімен қабылданған арендалық
мөлшерлемеге тәуелді болады. Ол келесі формула бойынша есептелінеді:
ӘЖҚ=S*Ca
Мұндағы S-жалға берілген аудан, м2
Са –арендалық мөлшерлеме 1м2 үшін.
Ереже ретінде арендалық мөлшерлеме объектінің орналасуына оның физикалық
жай-күйіне, коммуникациялық болуына, аренда мерзіміне, тағы сол сияқты
тәуелді анықталады.
Екінші кезең. Жылжымайтын мүлік объектісін толық пайдаланбауда
болжанған жоғалулар – шығындар мен төлемдерді жинау кезіндегі жоғалулар
бағаланады. ӘЖҚ-ң төмендеуі жоғалу шамасына және мөлшеріне нақты жалпы
кіріс мөлшерін береді:
НЖҚ=ӘЖҚ-Шығындар
Үшінші кезең. Бағаланатын жылжымайтын мүлікті пайдалану кезіндегі
болжанған шығындар есептеледі. Объектінің қалыпты қызмет ететін кезеңдік
шығындар мен кірістерді қайта өндіру операциялық шығындар деп аталады.
Операциялық шығындар:
- шартты тұрақты шығындар;
- шартты айнымалы немесе эксплуатациялық шығындар;
- орын басуға кеткен немесе резервтік шығындар болып бөлінеді.
Шартты тұрақты шығындарға қызмет көрсету кезіндегі шығындар жатады (мысалы
сақтандыру төлемдері).
Шартты – айнымалы шығындарға объектіге эксплуатациялық жүктелген дәрежесіне
тәуелді көлемі мен қызмет көрсету деңгейіндегі шығындар жатады. ШАШ
комуналды шығындар, территорияға кеткен, басқаруға кеткен және басқарушы
персоналға кеткен шығындар болып табылады.
Орын – басуға кеткен шығындар ғимаратты жақсарту үшін тез тозатын
компаненттерді ауыстыруға кеткен шығындар жатады.
Төртінші кезең. Операциялық шығындар мөлшерінде НЖК-нің төмендеуі көмегімен
ТОК (ЧОД) анықталады. Бұл жерден шығатыны ТОК=НЖК-ОШ.
Бесінші кезең. Капиталдандыру мөлшерлемесі есептеледі. Оны анықтаудың
бірнеше әдістері бар:
- кумулятивті құрылым әдісі;
- капиталды шығындарды өтеу есебімен капиталдандыру мөлшерлемесін
анықтау әдісі;
- тікелей капитализациялау әдісі.
2. Кумулятивті құрылым әдісі.
Капитализация мөлшерлемесі жылжымайтын мүлік бағалауда элементтер
сомасы ретінде шығарып тасталады;
➢ инвестиция кірісінің мөлшерлемесі (капитал кірісінің мөлшерлемесі).
Нақты инвестициямен болады. Тәуекел және өзгеде факторлар мен уақыт
факторларының есебімен ақша құнарлығы үшін инвесторға төленетін
төлемдер;
➢ капиталды өтеу нормасы. Капиталды қайтару бастапқы салымдарды өтеу
сомасымен түсіндіріледі. Капиталдың мөлшерінің бұл элементі тек тозу
жағдайында ғана қолданылады, ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.