Ипотекалық несиенің әсерін жоғарылату жолдары
К І Р І С П Е
I тарау. Нарықтық экономикаға көшу кезеңіндегі ипотеканың дамуы
1.1. Ипотеканың тарихы
1.2. Нарықтық экономикаға көшу кезеңіндегі ипотекалық несиенің
атқаратын рөлі
1.3. Ипотекалық институттың дүниеге келуі, дамуы
1.4. Қазақстан республикасындағы тұрғын үй нарығы
II тарау. ҚР ипотекалық несиенің қазіргі кездегі жағдайы мен дамуы
2.1. ҚР-ғы ипотекалық баспана несиесі жүйесінің жүзеге асуына
дейінгі тұрғын үй мәселесі
2.2. ҚР-на ипотекалық несиенің енуі мен дамуы
2.3. Соңғы жылдардағы ҚР-ғы тұрғын үй қаржысының жүйесін
дамытуға арналған
құқықтық және ұйымдастыру базасының қазіргі жағдайы
2.4. Ипотекалық несиенің әсерін жоғарылату жолдары
III тарау. ҚР ипотекалық несие нарығындағы БТА ипотека және
Астана-финанс акционерлік қоғамдарының қызметтері
3.1. Компания жайындағы жалпы ақпарат пен оның қызметінің
негізгі бағыттары
3.2. Коммерциялық жылжымайтын мүліктің экономикалық аспектілері
3.3. Компанияның Астана қаласындағы тұрғын үй құрылысының
ипотекалық несиелеу бағдарламасына қатысуы
3.4. Қалалық тұрғын үй құрылысының ипотекалық несиелеу бағдарламасы
негізінде баспана сатып алу үшін ипотекалық қарызды құжаттау рәсімі
Қорытынды
Әдебиеттер тізімі
Қосымша
I тарау
Нарықтық экономикаға көшу кезеңіндегі ипотеканың дамуы
1. Ипотеканың тарихы
Рим мемлекетінде міндеттемелерді орындауға кепілдік беретін бірнеше
институттар мен арнайы ережелер болған. Міндеттемелерді ауызша бекітуден
бөлек (мысалы, ант), зат жүзінде кепілдемелер ұсынылған. Оларға аманат пен
кепілгерлік жататын. Алғашқысы адамгершілік сипатта болса, соңғысы зат
жүзінде кепілдік беру сипатына ие. Азаматтық айналымның даму мөлшеріне
қарай, Рим жерінде міндеттемелерді бекітудің ең қолайлы және сенімді тәсілі
ретінде көбіне аманаттан гөрі заттай кепілдікті қолдану кеңінен өріс жайды.
Рим жерінде кепілдіктің үш түрі қолданылды: fiducia, pignus,
hypotheca.
Рим мемлекетінде міндеттемелерді қамтамасыз ету жүйесінің дамуы несие
берушінің уақытша қарыздың орнына қызмет атқаратын затты меншік құқына
иеленуіне негізделген институтынан (fiducia) басталды. Осы қалыпта
бекітілген кепілзат кепілдемешінің толық қамтамасыздығына енетін, себебі
кепілдегі зат оның жеке меншігіне айналатын. “Бір уақытта кепілдеменің
пайда болуына себепші болған, заттың меншікті иесіне айналған кепілдемеші
қолындағы затты иемденуге, пайдалануға және өз қалауы бойынша қолдануға,
тіпті, талаптың орындалу уақытын күтпей, қарыз адамның келісімінсіз-ақ,
затты біреуге беруге құқылы болатын”
Сондықтан қарыз адам ешбір пайдасыз, қиын жағдайда қалатын, ол
кепілдегі затты меншіктеу құқынан, сол себепті кепілдегі заттың берген
жемісінен де, сонымен қатар үшінші тарапқа сол затты іздету құқынан да
айрылатын. Тіпті, кепілдемешінің талаптарын орындай отырып, қарыз адам өз
мүлкін қайтарып алуға сенімсіз болатын, себебі, кепілзат кепілдемешінің
қолында болмауы, басқа біреудің пайдасына кетуі мүмкін еді. Жеке меншік
құқынан айрылғанымен қоймай, затының төлемақысын қайтарып алу үшін ұятсыз
кепілдемешіге қарсы талап қорғанысын жүзеге асыратын қажетті амалдар
таппайтын. Мәдениет құқы заттай қуыным ғана емес, қарызгердің жеке басының
кепілдемешіге қоятын талабын да қарастырмаған.
Демек, фидуция институты, атауында көрсетіліп тұрғандай (fiducia –
сенімділік, сенім), қарызгердің кепілдемешіге (actio fiducia) деген толық
сенімділігіне құрылған. Уақыт өте келе преторлық құқық қарызгердің
кепілдемешіге деген талабын мойындай бастады. Бірақ, бұнымен қарызгердің
жағдайы жеңілдей қоймады, себебі, несие беруші кепілдегі затты үшінші
біреуге сатып жіберген болса, ол қарызгерге кері қайтарылмайтын, оның
қойған ұуыным, талаптары да ешгбір нәтижесіз қалатын.
Фидуция институтының жетілмеуі преторлық құқық аясында кепілдің басқа
түрі- pignusтың дамуына себеп болды. Бұл жүйе бойынша, кепілзат несие
берушінің иелігіне уақытша өтіп, қарызгер қанағатынан кейін өзіне
қайтарылуға тиіс болды. Қарызгер өз міндетін орындай алмаса да, бастапқы
уақытта несие беруші кепілзатты өз қалауы бойынша қолдана алмайтын.
Кепілдеменің осы түрінің де өзіндік кемшіліктері болды, ол мыналарға
байланысты еді: біріншіден, несие беруші кепілзаттың иесі болып
саналғанымен, өз құқын қорғайтындай заттай талап жасай алмайтын, яғни,
кепілдік мүлікті үшінші тараптан іздей алмайтын; екіншіден, несие беруші
өзін қанағаттандыру мақсатымен кепілзатты сатып жібере алмайтын. Ондай
құққа несие беруші тек кепілдік қатынастардың даму барысында ғана қол
жеткізді, яғни, арнайы кепілдік талаппен қорғалған заттық құқыққа (actio
pigneraticia) ие болды.
Сонымен қатар, fiducia мен pignusтың ең алдымен кепілді бекітуде
қарызгердің несие берушіге мүлікті беруімен байланысты туындаған бірнеше
ортақ кемшіліктері болатын. Л.В.Гантвер былайша бөліп қарайтын: 1. “кепілге
қарызгердің мүлкі қойылған қарыз қанша аз мөлшерде болса да, сол мүліктің
несиелік қабілеті мүлдем жоғалатын”; 2. “несие берушіге кепілдемені өткізу
арқылы, әсіресе, ол зат қозғалмайтын мүлік сипатында болса, қарызгер өзі
мен отбасын асырайтын жалғыз табыс көзінен және осы заттан түсетін өнім
арқылы қарызынан құтылатын мүмкіндіктен айрылатын”.1
Экономикалық айналымның талаптары, қарызгер кепілдегі затты иемденуге
және қолдануға болатындай, міндеттемелерді заттай қамтамасыз етудің басқа
да түрлерін жасап шығаруды қажет етті. Ең алдымен, бұл бір мезгілде несиені
қаматамасыз етуге қызмет ететін жер мен басқа да жылжымайтын мүлікке
қатысты еді. Қамтамасыз етудің ипотека деп аталатын бұл түрі ең алдымен
Ежелгі Грецияда б.э.д. 7 ғасырдың соңы мен 6-ғасырдың басында пайда болды
және қарызгердің жер қожалығына ие несие берушінің алдындағы
жауапкершілігін қамтамасыз етумен байланысты болды. Б.э.д. 621-жылы
Драконттың енгізген тәртібі бойынша, жеке меншік иелігі мен оның жылжымалы
мүлкіне қол салу қатаң түрде жазаланатын. Оның өзі мен қатаң тәртібінің
соңынан “аждаhалы заң” анықтамасы тарихта тегін қалмаған. Б.э.д. 594-жылы
аттары аңызға айналған “жеті данышпанның” бірі – Солон өзінің атақты
реформаларын жүзеге асырады – жер қарызын жояды, артта қалған мүліктің өз
ұрпағына тікелей қалуы міндетті емес мұра қалдыру еркіндігін енгізеді. Енді
әркім өз қалауынша “меншікті” мирас ету құқына ие болды. Афиныда алғашында
кепілдікке қарызгердің жеке тұлғасы қойылатын, қарызын өтей алмаған
жағдайда, оның мойнына құлдық қамыты киілетін. Жеке тұлғалық міндеттемені
заттық түрге ауыстыру үшін Солон қарызгердің атына “белгілі бір мөлшердегі
қарызды қайтаруға қызмет ететін жер” деп жазылған бөрене қоюды ұсынды.
“Hypotheca” (іріктеу) деген атқа ие болған бұндай бөренеге жер иесінің
мойнына келіп түскен барлық қарыздыр белгіленіп отыратын.
Жер – жеңіл қолданылатын тауар, яғни, бұл меншіктің қарыздан
құтылмаған немесе кепілдікке беру қаупі (сатып алушыға ғана емес, несие
берушіге де) бар. Ипотека мүліктің басқаның иелігіне өтуіне кедергі болды,
себебі, қамтамасыздық меншік иесінің жеке тұлғасына емес, мүліктің құнына
байланысты еді. Уақыт өте келе, ипотека сөзі кепілдеме мағынасында
қолданылды.
Келе-келе осы мақсатта ипотекалық деп аталатын аса ерекше кітаптар
шығарыла бастады. Ипотеканың ең алғашқы түрін қолданудың өзінде Ежелгі
Грецияда әр қызығушы тұлғаға ешбір кедергісіз жер құнының белгілі жағдайына
көз жеткізу мүмкіндігін беретін ашықтық қамтамасыз етілді. Сол кездің
өзінде-ақ, жерді немесе басқа да жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін
жүргізілетін ипотека кезінде сатушы мен сатып алушының арасындағы бір
келісім ғана жеткіліксіз болатын, сонымен қатар үшінші тараптың көзі
жететіндей арнайы ресми түрдегі қол жететін ақпараттың болуы талап етілді.
Ежелгі Римде ипотекалық несиелеу қажетті қасиеттер – арнайылық пен
ашықтыққа ие емес еді, сондықтан да несие берушіні сенімділікпен
қамтамасыз етпейтін. Римдіктер ипотеканың заңдық аясын кеңейтеді. Оны
қарызгердің барлық мүлкіне бекітуге болатын. Бір жағынан, бұл несие
берушіні нақты қамтамасыздықтан айыратын, себебі, сенімділік үшін кепіл
белгілі және нақты бір мүлікке жүргізілуі тиіс. Екінші жағынан, римдік заң
кейбір тұлғаларға (несие берушінің оған деген ерекше қатынасына немесе
қарыздың ерекше түріне байланысты), жасалған шарттан бөлек, ипотекалық
құқық беретін. Бұл, басқаша айтқанда, заңды ипотека болатын, құпиялы және
жариясыз. Несие беруші қарызгердің мүлкіне шартты ипотека бекіту кезінде,
осы мүлік арқылы өз ипотекалық құқымен сайысқа түсетін, тіпті, одан асып
түсетін жариясыз басқа бір талаптың қойылмауына сенімді болмайтын.
Біртіндеп ипотека орта ғасырлық еуропалық экономикаға енеді.
Германияда ол 18-ғасырдан пайда болады. Бірінші ипотекалық банктің негізі
1770-жылы Силезияда қаланады. Бұл үлкен поместьялық шаруашылыққа қаржылай
көмек көрсететін мемлекеттік банк еді. Құралдарды қамту үшін банк
кепілзаттарды (ипотекалық құнды қағаздардың әр түрін) шығара бастады. 19-
ғасырдың басынан ипотекалық банктің қызметі ұсақ поместье иелеріне, содан
кейін шаруа қожалықтарына жайыла бастады.
1916-жылы АҚШ-тың 12 аймағында фермерлердің жерлерін кепілдікке ала
отырып, ұзақ уақыттық қарыздар беру үшін федералды жер банктері ашылды.
Ипотекалық банктер ұсақ аймақтық банктер арқылы танылды.
Франциядағы ірі жер банкі (Креди фонсье де Франс) және оның филиалы
– Кәсіпкерлер конторы (Контуар дез натрепенер) тұрғын үй және өнеркәсіптік
құрылыс компаниялары мен жер иелеріне қарыз беретін. Ипотекалық операциялар
орташа және ұзақ уақыттық ипотекалық қарыздар берумен байланысты, ол
негізінен ірі құрылыс компаниялары мен тұрғын үй және өнеркәсіптік құрылыс
жасайтын жер иелеріне 3 жылдан 20 жылға дейінгі аралыққа берілетін.
Канададағы ипотекалық банктер несие институттарының дәстүрлі түрі
болып табылады. Негізінен олар жылжымайтын мүлікті несиелеу
операцияларымен, сонымен қатар мемлекет пен кәсіпорындардың құнды
қағаздарына ұзақ уақытқа қаржы салымын жүргізумен айналысады. Басында,
олардың қызмет объектілері жерді кепілдікке ала отырып, ауыл шаруашылығын
несиелеу болды, соңынан ол тұрғын үй құрылысын несиелеуге ұласты.
Пруссияда қорытындыланған ипотекалық жүйе 1783 және 1872-жылдардағы
қаулылармен, Австрияда – 1811-жылғы азаматтық тәртіп және 1871-жылғы
қаулымен, Саксонияда – 1843-жылғы қаулы және 1863-жылғы кодекспен
бекітілген.
Еуропалық мемлекеттердің экономикасында ипотека екі түрлі сипатқа ие:
біріншіден, ол тек қана жылжымайтын мүлікке жүргізіледі, екіншіден,
кепілзатты сату несие берушінің өзімен емес, сот арқылы жүргізіледі.
Ипотеканың тек қана жылжымайтын мүлікке жүргізілу себебін Л.В.Гантовер
жылжымалы мүліктің қасиеттерімен түсіндіреді, нақтырақ айтқанда, оларды
қарызгер оңай түрде жойып жіберуі, жасырып немесе үшінші біреуге беріп
жіберуі мүмкін, сондықтан кепілдегі затты қарызгердің қолынан алып алмаса,
несие берушінің өз қамтамасыздығынан айрылу қаупі бар.2 Несие берушілер
үшін ипотека өз иелігіне қарызгердің затын алмай-ақ және басқа несие
берушілермен ешбір жарысқа түспей-ақ, қарыздар арқылы қаржыланудың ең
сенімді тәсілі.
Ипотеканың шын мәнінде сенімді экономикалық ынталандырмаға айналуы
ерекше кітапқа ипотека жайлы арнайы жазбаның енуінен кейін ғана жүзеге
асты. Орта ғасырлық кодекстер мынадай анықтаманы ұстанды: енгізілген
ипотека өз табиғаты бойынша бөлінбейді, ол қамтамасыздықты жүзеге асыру
құқына негізделген. Берілген міндеттеменің бір бөлігі болсын орындалмаған
болса, қамтамасыздық құқы кепілдікке қойылған толық зат арқылы жүргізіледі.
Бір бөлікке жүргізілген жеке сауда несие берушіні қарызды толығымен
қайтаруды талап ету құқынан айырмайды. Ипотека мүлік иесінің ауысуына
қарамастан, кепілдегі жылжымайтын мүлікке жүргізіле беретін.
Рим мемлекетінде ипотека талапқа және ипотека мен несие берушіні
қанағаттандыру мақсатында одан ұсталатын пайызға тұтас жүргізілетін. 18-19
жүз жылдықтардағы бірқатар елдердегі ипотекалық заңға сәйкес, талапты
қанағаттандырудың капиталды сомасы жариялылықпен, пайыздың өсуімен толыққан
оның көлемімен анықталатын, егер ол жазба кітабында белгіленген болса.
Рим мемлекетінің рецепциясы кезінде ипотека еуропалық экономикаға
ауысты. Революцияға дейінгі Ресейде ипотека несиенің бір түрі ретінде тек
кітапқа жазба енгізу сәтінен бастап қана іске асты. Несие беруші қарызгер
өз міндетін атқармаған жағдайда, кімнің қолында болмасын, кепілге қойылған
заттан өз талабын қанағаттандыруға құқылы.
Көбінде ипотека АҚШ, Канада, Ұлыбритания, Германия, Франция және
Швецияда дамыған. Ал СССР-де пролетариат диктатурасының қағидасы
нәтижесінде, жеке меншіктегі жер мен жылжымайтын мүлікті тарату немесе
шектеу негізінде ипотека қызметін орнату базасы жойылды, алдында жиналып
қалған біраз тәжірибе де жоғалды.
Қазіргі құқықта ипотека институтының түрі өзгерді, бірақ, Рим
заңгерлерінің қалап кеткен оның негізі сақталды. Рим мемлекетінде
орнатылған қағидалар континенттік экономикалық жүйемен ғана емес, сонымен
қатар ағылшын-американдық экономикасымен де қабылданды.
Сонымен, ипотека – кепілге қалдырылған зат кепілдемешінің иелігінде
қалатын кепілдің түрі. Кепілдемелік құқық өз тарапына бекітілген несие
беруші кепілзаттың иесі емес, сол зат арқылы қарызды қанағаттандыру құқына
ие тұлға болып табылады яғни ол иқарызгер өз міндетін атқармаған жағдайда,
кімнің қолынан болса да кепілзатты талап етіп, оны сату арқылы содан түскен
қаржымен қарызгерге қойған талабын қайтарып алуға құқылы.
1.2. Нарықтық экономикаға көшу
жағдайындағы ипотекалық несиелеудің рөлі
Ипотекалық несиелеу – банктен қарыз алу кезінде несие берушіге
қарызгер тарапына кепілдегі заттың бағасы көлемінде қоятын өз талаптарын
қанағаттандыру құқын беретін жылжымайтын мүлік кепілі.3
Ипотекалық несие – жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып, банктердің
ұзақ мерзімге беретін несиесі. Жылжымайтын мүлік өз иесінің қолдануында
қалса да, несиені жабу уақыты аралығында оның иелік құқы несие берушіге
өтеді.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несие – дайын баспананы (пәтер немесе жер үй)
сатып алу мақсатында жеке тұлғаға банктің беретін несиесі. Ол сатып алынған
баспананың өзін кепілге ала отырып, 3 немесе одан да көп мерзімге беріледі.
Ипотекалық несиелеу мемлекет экономикасы мен әлеуметі дамуында белгілі
бір фактор болып табылады. Оның атқаратын рөлі мемлекеттің экономикалық
кедергіден өту кезеңінде аса білінеді. Тұтас өндірістің үнемі дамуы үшін,
сонымен қатар кіріс пен шығыстың біртұтастығы үшін кіріс жиынтығының бір
бөлігін инвестиция арқылы өндірістің дамуына жұмсау қажет. Сонда ғана
экономикалық көрсеткіш өсімінің сатылы нәтижесінің пайда болуы мүмкін.
Аса маңызды мәселелердің біріне материалды белсенділіктердің құнды
қағаздарға, жеке және депозитті құралдарға конверттелу мәселесі жатады.
Сондай конверттелудің аса маңызды механизміне жылжымайтын мүлік
түсінігіне енетін ипотека және жылжымайтын мүліктің керемет қасиеті –
шекарадан өту қабілетсіздігі жатады. Ипотека баспана мәселесін шешетін ең
бір маңызды жол ғана емес, инвестициялық жағдайды жақсартудың, ақша
айналымын реттеудің, жалпы әлеуметтік-экономикалық жетістікке жетудің де
оңтайлы амалы болып табылады.
Рузвельттің жаңа курсты баспана иелеріне (баспана ипоткасы) несие
беруді дамытудан бастауы кездейсоқ емес. Экономиканың көтерілуі негізінен
осы ипотекалық несиелеудің дамуымен байланысты АҚШ-тан басқа да бірқатар
мемлекеттерде осындай жүйе жүргізілді.
Ипотекалық бизнестің дамуы экономика саласының өркендеуіне тікелей
әсер етеді. Ипотека салынған үйлердің тезірек сатылуын жүзеге асырады, ал
құрылыстың көбеюі құрылыс өндірісін дамытады: құрылыс материалдары мен оны
құрау, жол және құрылыс машиналарын жөндеу, ағаш өңдеу мен жиhаз жасау
өндірісі жанданады. Өндірістік ипотекалық несиелеу өндірісті
модернизациялауға мүмкіндік береді, ол өнім сапасын арттырып, оны сайысқа
түсетіндей қабілетке жеткізеді – бұның барлығы мемлекеттің экономикалық
дәрежесін көтереді.4
Ипотекалық несиелеудің дамуы әлеуметтік тұрақсыздықты жоюға көп
көмегін тигізеді.5 Ипотека үнемі жұмыспен айналысуды (құрылыс пен басқа да
салаларда қосымша жұмыс орындары пайда болады) талап теді және тұрғындарды
баспанамен қамтамасыз етуге көмектеседі.
Мемлекеттегі банктік жүйе қызметінің сапалылығы мен тұрақтылығына қол
жеткізуде де ипотеканың атқаратын маңызы зор. Қамтамасыз етілген несиелер
банктер үшін аса қауіпсіз (бланктік несиемен салыстырғанда), себебі несие
қайтарылмаған жағдайда, банк кепілдегі затты сатады да, өз қаражатын
қайтарып алады. (Бұл үшін ипотека жағдайында, әрине, жылжымайтын мүліктің
дұрыс бағалануы мен дамыған жылжымайтын мүлік нарығы қажет). Ипотекалық
несиелеу кезіндегі қауіптің азаюына қарыздың мақсатты сипатының әсері бар.
Жылжымайтын мүлікке жүргізілетін операциялар, коммерциялық банктердің
ағымдағы несиелік операцияларына қарағанда , көбіне қауіпсіз болып келеді.
Ипотекалық несиелеудің банктік қызметтегі тиімді бағыт екені даусыз.
Ипотекалық банк тұрақты және рентабельді экономикалық институт болып
табылады. Сондықтан, банк жүйесінде сенімді банктер неғұрлым көбірек болса,
оның жалпы экономикалық жүйедегі қызметі соғұрлым нәтижелі де тұрақты бола
түседі.
Ипотекалық банкттер ұлттық деңгейде, негізінен бірлестіктер құрайды.
Ипотекалық банкттер бірлестігінің аясында қор сақтауға кепілдік беретін
қосымша қордың жиналуы банкттік жүйені одан сайын нығайта түседі.
Ипотекалық несиелеу жүйесінің банк жүйесінің тұрақтылығына әсер ететін
тағы бір маңызды тұсы бар. Ол қор арқылы қамтамасыз етілетін қарызды екінші
рет беру қызметімен байланысты. Бұндай нарық қордың анағұрлым экономикалық
тиімті салаға айналуына (банктік қордың диверсификациясы) әсер етеді,
сонымен қатар әр түрлі аймақтық аудандардағы пайыз мөлшерінің айырмашылығын
азайтады, ол мемлекет ішіндегі қордың бірдей деңгейде жиналуын
қалыптастырады.
Сондықтан да Қазақстан Республикасы дамуының дәл қазіргі кезеңінде
ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуына қажетті көңіл бөлінуі тиіс. Себебі,
аталған жүйенің жетілуі – Қазақстандағы нарықтық қатынастардың дамуына
қарай жасалатын кезекті қадам.
Сонымен, ипотеканың мемлекет экономикасына тигізетін оң әсерін
төмендегідей жүйелеуге болады:
- шаруашылық айналымға кепіл беру арқылы, қордағы құнды қағаздарды екінші
қайтара сату арқылы жылжымайтын мүлік түрінде қор жинау – экономиканы
дамытудың тиімді тәсілі;
- жылжымайтын мүлік нарығы ақшалай қаражаттың белгілі бөлігін
байланыстырады және сонысымен инфляцияға қарсы негізгі фактор болып
табылады. Мысалы, АҚШ-та орта жағдайлы американдық азамат жалақысының 25%-
ы жылжымайтын мүлікке қарызын төлеуге жұмсалады;
- тұрғындардың жылжымайтын мүлікке төленетін ақшалай қаражаты текке емес
(мысалы, шетелдік тауарларды сатып алу арқылы шетелдік өнім шығарушыларды
қамтамасыз ету), негізінен ауыл, қала, жергілікті құрылыс кешендерін
дамытуға, жұмыс орындарын құру мен оларға көмек көрсетуге жіберіледі;
- банк қызметінде несиелеуді жүргізу технологиясын меңгеру қолданылады,
әсіресе, кепілге жылжымайтын мүлікті қою жалпы әлемде қолданылатын
несиені қайтарып алу үшін кепілді қамтамасыз ету жүйесіне қарай қадам
жасауға мүмкіндік береді.
Жоғарыда айтылғанның барлығы Қазақстанда ипотеканы (жылжымайтын мүлік
кепілін) дамыту қажеттілігін талап етеді.
3. Ипотекалық институттың дүниеге келуі
Барлық дерлік мемлекеттің әр түрлі дәрежеде сәтсіздіктерге ұшырап,
экономикалық қиындықтарды басынан кешіргеніне мемлекет өркендеуінің әлемдік
тәжірибесі куә болады. Тұрғындардың төлей алу қабілетін арттыратын барлық
кездегі экономикалық механизмнің ең бір өміршең түрі қомақты пайда
түсіретін, жылжымайтын мүлік нарығын дамытатын, демек, экономиканы
шыңыраудын алып шығатын механизм болып табылады. Сондай қаражат қорын
молайтудың ең бір тиімді көзіне айналған және қазір де сол дәрежесінен
таймаған тәсіл – ипотека.
Ипотека - көпшіліктің ойлағанындай, дамыған капитализм мемлекеттерінен
келген жаңа сөз емес. Ипотекалық несиелеу тарихы өркениеттің сонау
бастамасынан нәр алады. Ипотека ең алғаш б.э.д. VI ғасырда Грецияда дами
бастады. Алғаш рет қарыз беруші қарызгердің иелігіндегі жерді қарыздың
орнын толтыру мақсатында кепілге қойды: қарыз адамның меншігіндегі жер
аймағына арнайы бөрене тұрғызылып, онда осы жердің белгілі бір сомаға және
белгілі бір мерзімге кепілге алынғаны жайлы жазылды. Аталған бөрене гректің
тосу мағынасындағы ипотека сөзімен аталды.
Ежелгі римдіктер ипотекалық несиелеу институтын грек колонияларынан
қабылдады, кейіннен Рим империясында ипотекалық несиелеу институты жаңаша
дами бастайды. Б.э.д. I ғасырда жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып,
жеке тұлғаларға несие бере бастаған ипотекалық институттар ашылды. Антония
Пия императорының (б.з. II ғасыры) билігі кезінде ипотекалық банктерге
арнап арнайы заң шығарылды. Сол кездің өзінде 50-ге жуық банктер мен 800-ге
тарта айырбас конторлары жұмыс істеген.
Біртіндеп ипотека орта ғасырлық еуропа заңдарына да ене бастайды.
Германияда ол XIV ғасырдан, ал Францияда – XVI ғасырдың соңынан бастап етек
жаяды. Бұл ипотеканың бой алуының екінші айқын белгісі еді. Сол кезде
итальяндық Медичи банкирлері мен неміс Вейзерлері несие жүйесі арқылы өз
қорларын молайтып алған.
Екі жақ тарапқа да қаупі аз осы сипаттағы несиелік қатынастар
революцияға дейінгі Ресей жерінде де жүргізілетін.
Ипотека жайлы сөз қозғағанда, Америка, атап айтқанда, азаматтардың
баспана мәселесін шешіп қана қоймай, сонымен қатар ипотекалық жүйені
қалыптастырған, демек, мемлекетті терең экономикалық тоқырау кезеңінен алып
шыққан оның 60 жылдық тәжірибесі ойға оралады. Бүгінгі таңда Американың
орташа жағдайлы тұрғындары түгелдей орнығып, ипотекалық несиелеу енді
кірісі аз төмен жағдайдағы тұрғындарға қызмет көрсетуде деп айтуға болады.
1920-1930-жылдардағы терең экономикалық тоқырау кезінде АҚШ-тың
баспана қаржылай салымы саласында реформа жүргізу жолымен экономиканы
көтеру тәжірибесі нақты бір қызығушылық тудырады. Бұл реформа төмен түсіп
кеткен қатты тоқырау кезеңінен бірқалыпты, жоғары дамыған экономикалық
жағдайдағы сатыға көтерілуге мүмкіндік берді. Кеңес өкіметі құлағаннан
кейін бұрынғы кеңестік мемлекеттерде де ипотекалық несиелеу белсенді түрде
дами бастады.6
Қазіргі таңда Қазақстанның банктік жүйесі ең үлкен және тез дамыған,
халықаралақ ұйымдардың мойындауы бойынша, ТМД елдері арасында ең жылдам
өркен жайып бара жатқан сала болып табылады.
Соңғы жылдары банктердің ресурстық базалары мен белсенділігінің
мақсатты түрде өркендеуінің нәтижесінде несиелеу операцияларының көлемі
ұлғаюда.
Соңғы 2 жылдың ішінде азаматтардың тұтыну мақсатында алған
несиелерінің мөлшері - 5 есеге, ал ипотекалық несие – 15 есеге артқан.
Қазақстанның банк жүйесіндегі несиелеу қаупінің мөлшері банктердің
несиелік қоржынының қалыпты диверсификациясына байланысты. Екінші
деңгейдегі банк қоржынының қаржылық қарызының үш бөлігін (36.96 %)
құрылысқа алынған ипотекалық несие алады.
2005-жылдың басындағы жағдай бойынша, заңды және жеке тұлғаларға
берілген ипотекалық қарыздың көлемі 503,5 млр. теңгені құрайды.
Жылжымайтын мүлікке берілетін қарыз мөлшерінің тез өсуі тікелей банк
қоржынына деген қауіпті ұлғайтады. Ипотекалық несиелеуге байланысты қауіп
түрлерінің ішінен қарызгердің төлеу мүмкіндігінің аздығын, баспана
бағасының күрт төмендеуін, нарықтық пайыз мөлшерлемесінің өзгерісін,
банктің жабылуын атап айтуға болады.
Қазақстан Республикасының Ұлттық банкі мен ҚР Агенттігі қаржы нарығы
мен қаржы ұйымдарын бақылау мен реттеу бойынша оны халықаралық стандартқа
сай қылу және ТМД елдерімен қабылданған үлгіге жақындату мақсатында
қаржылық ұйымдарды реттеуді жалғастыру ниетінде.
Қазіргі коммерциялық банктердің басты мәселесі, көбіне, несиелеу
процесіндегі тәуекелдің болуына байланысты туындайды. Несиелік тәуекел –
бұл қарыз алушының алған негізгі қарызы мен оған есптелетін пайызды тиісті
уақытында несие берушіге төлей алмай қалуы ықтималдығын білдіреді.
Сондықтан да, несиелік тәуекелдің алдын алу үшін банктер қарыз алушылардан
несиенің қандай да бір тұрақты қамтамасыз ету формасын талап етеді. Әлемдік
тәжірибеде кеңінен қолданылатын, бірақ біздің тәжірибемізде бірқатар
тежеуші факторлардың болуына байланысты, дамуы кешігіп жатқан несиені
қамтамасыз етудің дәстүрлі формасы – ипотека болып табылады.
Ипотека – ипотекалық қарыз алу мақсатында жылжымайтын мүлікті кепілге
қою болып табылады. Классикалық түсінік бойынша, ипотека – мүлікті кепілге
қойып несие алу ғана емес, сондай-ақ, салынған мүлік туралы актілердің
құнымен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды шығару арқылы банкке қосымша
несиелік ресурстар тарту тәсілін білдіреді.
Ипотека термині алғаш рет Грецияда пайда болған. Бүгінгі күні
ипотека АҚШ-та, Германияда, Францияда, Англияда және Швецияда кең көлемде
дамып келеді. Кейбір елдерде жылжымайтын мүлікпен сауда-саттық бойынша
ресми мекемелерден, ипотекалық несиелеуді жүзеге асыратын банктер және
басқадай несиелік институттардан, қажеткерлердің несиелік қабілеттері
туралы ақпаратпен жабдықтаушы несиелік агенттіктерден, сондай-ақ, кепілге
салынған мүлікті қарыз көлемі бойынша төлемеген жағдайда алуға маманданған
компаниялардан құрылатын біртұтас ипотекалық несиелеу жүйесі қалыптасқан.
Әлемдік банк шаруашылығының даму заңдылықтары тұрғысынан қарағанда,
ипотекалық несиелеу нарық экономикасының ажырамас бөлігі болып табылады.
Халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуде ипотекалық несиелеу маңызды рөл
атқарады. Кейінгі кезде бұған біздің елімізде де көбірек назар аударыла
бастады. Үкімет 2000-жылғы тамызда республикада тұрғын үй құрылысын ұзақ
мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту
тұжырымдамасын бекітті. Сондай-ақ, Қазақстан Республикасында Ұлттық Банк
құрған Қазақстан ипотекалық компаниясы АҚ Астана және Алматы қалаларында
ипотекалық несиелеу жөніндегі алғашқы пилоттық жобаны секе асыруда.
Жалпы тұрғын үй ипотекалық несиелеуінің біртұтас нарықтық жүйесін құру
міндеттерін айқындаған кезде, ең алдымен тиімді қаржы тетіктеріне
бағдарланған ішкі ресурстарды пайдалануға бағытталған және Қазақстанның
өзіндік ерекшелігі алынатын тұрғын үймен қаржыландыру кестесін қолдану
мүмкіндігін ескеру қажет. Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін
қалыптастыру мен құрудың өтпелі жағдайларында мұндай кестелер халықтың
белгілі бір бөлігінің тұрғын үй мәселесін шешуге жәрдемдесе алады.
Республика азаматтарын тұрғын үймен қамтамасыз ету мәселелерін шешуде
тек қана несиенің жылдам және төмен пайыздық өсумен берілуіне иек артып
қана қоймай, нарықтық базадағы жаңа нұсқаларын немесе қор биржасында
ипотекалық құнды қағаздар шығару жолдарын іздестірудің Қазақстан
экономикасының болашағы үшін өлшеусіз маңызы бар. Тұрғын үймен жеткілікті
қамтамасыз етілмеу мәселесі жаңа буынның елімізде жүргізіліп жатқан
экономикалық реформаларға көзқарасына әсер ететін өткір әлеуметтік мәселе
болып қалуда.
Тәуелсіздік алғаннан кейінгі еліміздегі тұрғын үй мәселесі жабайы
комерциядан бүршік жарған бүгінгі бүтінделген бизнес сияқты осы уақытқа
дейін нарық айдынында бей-берекет стихиялы жағдайда жүзіп, енді ғана
экономикалық механизмдері жүйеленген секторға айналды. Соған сәйкес,
әуелгіде тұрғын үй бағасы да республика халқының әлеуметтік қабілетінің
деңгейіне сәйкес табиғи жағдайда реттелініп отырды. Бірақ, экономиканың осы
маңызды сегменттерінің бірі мүлдем тізгінсіз кетті деу асырып айтқандық
болар еді. 1993-жылы мемлекет басшысы Нұрсұлтан Назарбаев еліміздегі жаңа
тұрғын үй саясаты жөніндегі жарлыққа қол қойып, оны жүзеге асырудың
тетіктері құрылған болатын. Осы құнды құжат бізді бұдан бұрын ешбір жерде
естіп білмеген ипотека сөзімен құлақтандырды (ипотека дегеніміз –
қарапайым тілмен айтқанда, қарыз ақшаға үй сатып алу екенін енді ғана
түсіне батадық). Аталмыш жарлықта еліміздегі тұрғын үй саласы бойынша
қалыптасқан мәселелерді оңтайлы шешудің жолдары жан-жақты
қарастырылғанымен, 1993-жылдағы экономикалық тоқырау ипотекалық жүйені
жүзеге асыруға еш мүмкіндік бермеді. Мамандар ипотеканың бірінші кезеңінің
нәтижесіз аяқталуын тұрғын үй құрылысына қажетті айналым қаржысының қандай
жолмен өндірілетіндігі дәл айқындалмағанынан дейді. мемлекет, банктер және
коммерциялық құрылыс компаниялары арасындағы ипотеканың құлағын қайсысы
деген мәселенің туындауы тәжірибенің белсенділігін төмендетті. Әуел баста
басымдық құрылыс компанияларына берілгенімен, несиелік қорды қолына ұстап
отырған банктер көрпені өздеріне қарай көп тартуға талпынды. Соңынан сала
жұмысын үйлестіруші мемлекеттік орган - Құрылыс Министрлігінің таратылуы,
банктердің дербес шешім қабылдауына қауқарсыздығы ипотеканың алғашқы
тәжірибесін апатқа алып келді. Мұндай ары тарт та, бері тарт алауыздықтың
туындауына ең бастысы әркімнің міндеті мен жауапкершілігін жіктеп
жіліктейтін заңнамалық құжаттың болмауынан еді.
Бұл олқылықтың орны араға жеті жыл салып толтырылды. 2000-жылғы 7-
желтоқсанда күшіне енген Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысы
жинақтамалары туралы заң осы сала саясатындағы сеңнің қозғалуына септігін
тигізді. Аталмыш мемлекеттік құжаттың арқасында осыдан екі жыл бұрын
елімізде енгізілген тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі АҚШ және Малайзия
елдері тәжірибесі негізінде әзірленді. Қос деңгейлі жобаның біріншісі
ипотекалық несиелеумен тікелей айналысатын банктер мен банктік емес ұйымдар
арқылы жүзеге асырылса, ал екіншісі ипотекалық несие берушілер ұсынатын
талаптар мен кепілдік құқықтарды сатып алу арқылы қызмет көрсететін қайта
қаржыландыру ұйымдары болып табылады. Бұндай ұйым қызметін қазір Қазақстан
ипотекалық компаниясы атқарып келеді.
Қазақстанда ипотека дағдарысты жоюға екі жолмен ықпал етеді.
Біріншіден, ипотекалық несиелеудің позитивті дамуы экономиканың нақты
секторында тереңдей байқалып, ондағы өнеркәсіптің бірқатар салаларында
өндірістің құлдырауын тоқтатуға мүмкіндік береді.
Екіншіден, ипотекалық несиелеудің дамуы экономикалық дағдарыстан
туындайтын әлеуметтік тұрақсыздыққа жағымды ықпал етеді.
Бір жағынан, ипотекалық несиелеудің дамуы жұмыссыздық зардаптарына
тосқауыл бола отырып, құрылыс өндірісінде қосымша жергілікті еңбек
ресурстарын тартады. Сондай-ақ, жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып
несиелеу еңбек ресурстарының қажеттігін туындатады. Ипотекалық несиелеу
дамымаған елдерде тұрғылықты жерді еркін таңдаудың да болуы мүкін емес.
Осындай жағдайда, ипотеканың жұмыспен қамту мәселесін шешуге ықпалы болады.
Екінші жағынан, әлеуметтік тұрақтылыққа қол жеткізудің ең маңызды алғы
шарты халықтың тұрғын үйге деген қажеттілігін қанағаттандыру болып
табылады. Үйі немесе пәтері бар адамның жанұя құруға, бала өсіруге
мүмкіндігі болады. Халықтың жақсы тұрғын үймен, тұрмыстық жағдайлармен
қамтамасыз етілуі ұлттың салауаттылығын (денсаулығын) арттыра түсіп, өмірін
ұзартады, соның нәтижесінде, халықтың еңбекке қабілеттілігі жоғарылайды.
Бұл елбасымыздың қабылдаған Стратегия - 2030 бағдарламасына сай қолдау
тауып, елдің экономикалық дамуында көрініс табумен қатар, қазіргі Қазақстан
экономикасының тұрақтануы және өсуіне тұрақты ынталандырушы ретінде
ипотекалық несиелеудің дамуын талап етеді.
4. Қазақстан республикасындағы тұрғын үй нарығы
Тұрғын үй нарығындағы бағалардың деңгейі туралы іріктеп зерттеу
қорытындысының көрсетуі бойынша, соңғы үш жылда республикада тұрғын
үйлердің қымбаттау үрдісі бірінші және екінші тұрғын үй нарығында
байқалған. Сонымен, 2005-жылғы қаңтарда тұрғын үйлердің 1 шаршы метрінің
бағасы республика бойынша орташа 82,3 мың теңгені құрады, ол 2004-жылдың
қаңтарымен салыстырғанда, 5,2%-ға, мәртебелі аудандарда, тиісінше – 98,6
мың теңге және 4,6%-ға, алыстағы (тыныш) аудандарда – 71,1 мың теңге және
5,4%-ға көбейген. Тұрғын үйлердің ең жоғары бағасы 2005-жылдың қаңтарныда
Алматы қаласында тіркелген, ондағы мәртебелі аудандарда оның 1 шаршы метрі
160,3 мың теңгені, ал тыныш аудандарда 177 мың теңгені құрады, ол тиісінше
2004-жылдың осы күнімен салыстырғанда 6,8% және 5,4%-ға қымбат. Аты аталған
тұрғын үйлердің ең төменгі бағасы Тараз қаласының мәртебелі аудандарында –
25,5 мың теңгеге, ал тыныш аудандарында – 12,8 мың теңгеге қалыптасты.
Бастапқа тұрғын үй нарығындағы ең төменгі және ең жоғары баға деңгейінің
арасындағы айырмашылық өңірлердің мәртебелі аудандарында 6 есені, тыныш
аудандарда – 9 есені құрады.
2005-жылдың қаңтарында қайталама нарықтағы тұрғын үй 2004-жылдың
қаңтарымен салыстырғанда 1 шаршы метрінің бағасы 1,7 есеге өсіп, 46,9 мың
теңгені құрады. Типтік пәтерлер 73%-ға қымбаттады, оладың 1 шаршы метрі
43,4 мың теңге (2004-жылдың қаңтарында 28,6 теңге), жайлылығы жоғарылар –
тиісінше, 70% және 50,2 мың теңге (34,5 мың теңге), элиталы үйлер - 35%
және 69,0 мың теңге (54,7 мың теңге) тұрды. Бәрінен бұрын көп пәтерлі
тұрғын үйлердегі типтік және жайлылығы жоғары пәтерлердің бағасы өсті
(тиісінше 85% және 77%), ал соған ұқсас бір пәтерлі тұрғын үйлердегі
пәтерлердің бағасы төмен болды (40% және 47%). Осы кезең ішінде бір пәтерлі
элиталы тұрғын үйлер - 40%-ға, көп пәтерлі элиталы тұрғын үйлер - 34%-ға
қымбаттады.
2005-жылдың қаңтарында Астана және Алматы қалаларында қайталама
нарықтағы тұрғын үй бағасының елеулі өсуі байқалды, онда 1 шаршы метрдің
бағасы 2004-жылдың қаңтарымен салыстырғанда 35% және 59%-ға өсті., тиісінше
мәртебелі аудандарда 121-ден 141 мың теңгеге, ал тыныш аудандарда – 100-ден
104 мың теңгеге түрленеді. Осыған ұқсас тұрғын үйлердің ең арзаны Қарағанды
қаласында болды, ондағы оның бағасы тыныш аудандарда –9,9 мың теңгені,
мәртебелі аудандарда – 19,7 мың теңгені, ал тиісінше Көкшетауда – 17,4 және
23,3 мың теңгені құрады. Қайталама тұрғын үйлердің ең төменгі және ең
жоғары баға деңгейінің арасындағы айырмашылық өңірлерде тұрғын үйлердің
типіне, қабырғаларының материалдарыына және аудандардың орналасуына
қарамастан, 5-10 есені құрады.
II тарау
ҚР ипотекалық несиенің қазіргі кездегі жағдайы мен дамуы
2.1. ҚР-ғы ипотекалық баспана несиесі жүйесінің
жүзеге асуына дейінгі тұрғын үй мәселесі
Қазақстанда экономикалық құрылыс бастау алғаннан-ақ, тұрғын үй
реформасы, аса маңыздылығына қарамастан, өте баяу үрдіспен жүргізілді.
Қазақстанның тұрғын үй саласындағы нарықтық қатынастар Мемлекеттену мен
жекешелендіру жөніндегі және Жеке меншік жөніндегі Заңдар қабылданғаннан
кейін 1991-жылы қалыптаса бастады. Соңынан салық жөніндегі, жекешелендіру
қызметі жөніндегі заңнамалық актілер қабылданды, жаңа Азаматтық кодекс,
Жылжымайтын мүлікті несиелеу жөніндегі және Жылжымайтын мүлік пен оған
жасалатын шартқа берілетін құқықты мемлекеттік тіркеуден өткізу жөніндегі
заңдық күші бар Қазақстан Республикасы Президентінің Жарлықтары, Қазақстан
Республикасының Тұрғын үй қатынастары жөніндегі Заңы енгізілді, купонды
түрде жекешелендіру жөніндегі ережелер жасалынды.7
Жаңадан салынған үйлерге деген тұрғындардың көпшілік бөлігінің
айтарлықтай жоғары дәрежедегі емес төлем талаптары жағдайында, сонымен
қатар дайын баспананы сатып алуға несиенің берілмеуі, реформа кезеңінің
алғашқы жылдарындағы баспана нарығы несиелі-қаржылық қормен қамтамасыз
етілмеген болып шықты. Әйтпегенде, ол дайын баспананы сатып алуға деген
тұрғындардың төлеу қабілеттіліктеріне қолдау көрсетер еді.
1993-жылы баспана реформасында маңызды қадам жасалады. Қазақстан
Республикасы Президентінің № 1344-Жарлығымен Жаңа баспана саясаты мен оны
жүзеге асырудың мемлекеттік бағдарламасы қабылданады. Ол бағдарлама
мемлекет саясатындағы баспана саласында мынадай бірқатар маңызды
стратегиялық қадамдар жасауды қарастырды: тұрғын үй саласына қатысы бар
құқықтық норма жүйесіне қажетті өзгерістер мен толықтыруларды енгізу;
тұрғын үй құрылысы мен тұрғынды-коммуналды шаруашылықты қаржыландыру
жүйесін реформалау; демонополизация; тұрғындарға арнап тұрғын үй
құрылысының құнын азайту және арзандату мөлшерлік кешенін жасау; құрылыс
ісіне барынша көбірек жеке азаматтар мен заңды тұлғаларды тарту мақсатында
тұрғын үй құрылысы мен оны пайдаға асыру барысына қатысушыларға жасалатын
жеңілдік жүйесін құру; тұрғын үй саласындағы жалға беру жүйесін кеңейту
мөлшерін жүзеге асыру; құрылыс өнеркәсібі базасының модернизациясы; тұрғын
үй құрылысына арналған жер бөліктерін бөлу мен тіркеу ісін жеңілдету жолын
жасау; әлеуметтік, инженерлік және көліктік инфрақұрылыстарын тұрғын үй
құрылыстары жүріп жатқан аудандарда кешенді түрде кеңейту; мемлекеттік
тұрғын үй саясатын жүзеге асыру үшін оң нәтижесін беретін ұтымды ұйымдарды
құру; жалпы жылжымайтын мүлік пен тұрғын үй нарығының инфрақұрылысын
дамыту.8
Жоғарыдағы жарлықта жарияланған стратегиялық мәселелердің көпшілігінің
іске асырылмағанына қарамастан, аталған құжат мемлекет үшін және тұрғын үй
саясатының мемлекет қызметінің беделді бағыттары қатарына енуі үшін тұрғын
үй мәселелерінің маңыздылығын көрсететін. Бұл тұжырым тұрғын үй саласын
одан ары дамыту мен оны қаржыландыру жүйесін жүзеге асыруға болатын
мүмкіндіктерді сараптау үшін аса мәнді.
Бірқатар жылдар ағымында мемлекетке қосылып жатқан тұрғын үй көлемі,
мөлшермен алғанда, қолдағы бар тұрғын үй қорының 0,5 %-ын құрайды және
ескі, сонымен қатар апатты үй құрылыстарының аумағымен теңеседі. Тұрғын үй
қорының осы үрдісте жылдам жаңаруы тұрғын үйлердің салыну сапасыздығы
қаупін тудырады. Егер салынған үйлердің көпшілігінің табиғи апатты жерлерде
тұрғанын ескеретін болсақ, онда тұрғын үй құрылысын дамытудың осы бір
жаңаша жылдам саясатның соңы ауыр апатқа әкеп соғуы мүмкін.
Құрылыс саласындағы жекешелендіру белсенділігінің құлдырауы бірқатар
ұйымдардың экономикалық жағдайларына ауыр әсер етті. Соның нәтижесінде
құрылыс саласындағы адамдар саны азая бастады. Мұндай жағдайда, құрылыс
саласына бюджеттен тыс амалдар арқылы тиімді жаңа механизмдердің ашылуы
артығырақ мәнге ие болса керек. Оған, сонымен қатар ипотекалық тұрғын үй
несиесінің әсері болады, себебі, ол шын мәнінде құрылыс саласындағы
тоқырауды тоқтатуға көмек беріп, көпшілікті жұмыспен қамтамасыз етіп, жалпы
әлеуметтік сипаттағы бірқатар мәселелерді шешіп бере алады.
Қазақстандағы талап пен сұраныс кезеңі мен құрылысы, сонымен қатар
тұрғын үй жылжымайтын мүлкі бағасының қалыптасуы бірқатар ерекшеліктерге
ие, ипотекалық несиелеу нарығын қалыптастыру тиімділігін бағалау кезінде
сол ерекшеліктерді ескеру қажет болатын.
Жалпы республика бойынша тұрғын үйге деген сұраныс төмен болды. Бұл
қалалардың көпшілігі мен барлық ауылдық жерге қатысты. Баспана мүлкіне
сұраныс беретін саусақпен санап алар екі-ақ жер бар, ол – еліміздің бас
ордасы - Астана мен оңтүстік астанамыз – Алматы қалалары. Бұл жерлерде,
бұрынғысынша, республикамыздың бизнес-элитасы ғана емес, көпшілік көлемдегі
шенеуніктер, шетелдіктермен қосып санағанда, шоғырланған. Сонымен қатар
қазба байлықтары алынатын және өнімді қайта өңдейтін өнеркәсіп орталықтары
бар кейбір қалалар ғана тұрғын үйге сұраныс бере алады.
Сұраныс беру мүмкіндігінің негізгі факторына бюджеттік шектеу, жекелей
алғанда, отбасылық кіріс жатады. Қазақстандағы отбасылық кірістің орташа
деңгейі, көрші мемлекеттердің көрсеткішінен асып тұрса да, жоғары дәрежеде
емес. Қазақстан Республикасы статистика Агенттігінің көрсеткішіне сай, 1999-
жылдың шілде айындағы қалып бойынша, тұрғындардың ақшалай кірісінің орташа
деңгейі 3224 теңгені немесе АҚШ-тың 23 долларын құрайды. Ал Алматы мен
Астана қалаларындағы 1999-жылдың шілде айындағы қалып бойынша, тұрғындардың
ақшалай кірісінің орташа деңгейі 5486 теңгені немесе АҚШ-тың 39 долларын
құрайды. Қазақстандағы үй шаруашылығымен айналысатындардың санын ортамен
3,5 адам құрайтынын ескерсек, республика бойынша үй шаруашылығынан түсетін
орташа айлық жалақысы шілде айында 11284 теңгені (80 доллар), ал Алматы мен
Астана қалаларында – 19201 теңгені (137 доллар) құрады. тұрғындардың
белгілі бір бөлігінің нақты бір қорға ие емес екендігін және барлық
кірісінін толығымен күнделікті тұрмысқа жұмсайтынын атап өткен жөн. Қор
жинау мөлшерінің деңгейі, 1999-2000 жылдары көбейе бастағанымен,
бұрынғысынша төмен қалпын сақтауда.
Халықтың тұрғын үйге деген сұранысы, негізінен, жаңа отбасылардың отау
құруы, миграция деңгейі, үй шаруашылығының ауыр түрінің мөлшері сияқты
демографиялық көрсеткіштерге сай анықталады. Қазақстанда сәбидің дүниеге
келу жалпы санының азаюы мен жалпы өлім санының көбею тенденциясы, соған
сәйкес, жалпы адам саны өсімінің азаюы байқалады. Ал 1999-жылы керісінше
тенденция бой алып еді. Баланың туылу санының азаюы қазіргі кездегі және
болашақтағы отбасылық жұптар санын да азайтады, яғни, құрылыстың болашағы
мен үй шаруашылығының саны қазіргімен салыстырғанда айтарлықтай өзгеше
болады, ол өз нәтижесінде тұрғын үйге деген сұранысты азайтады.
1997-жылғы мемлекетіміздің астанасын Алматы қаласынан Астанаға көшіру
сұраныс көлемін айтарлықтай өзгеріске әкелді, сонымен қатар жылжымайтын
мүліктің бағасы да өзгерді. Алматы қаласында 1999-2000-жылдары тұрғын үй
мүлкімен қатар коммерциялық мүліктің бағасы да мөлшермен, долларлық
эквивалент бойынша, 10-15 %-ға төмендеді. Астана қаласында қазіргі кезде де
баспананың жетіспеу мәселесі байқалып тұр, тұрғын үйдің бағасы 1998-жыл мен
2000-жылдардағы үлкен секірістен кейін біраз төмендеп, Алматыдан қарағанда
20-30 %-ға төмендеді.
Егер облыс орталықтарындағы жағдайды қарастырсақ, онда мынадай
жағдайды байқауға болады. Жоғарыда аталып өткендей, баспана мүлкіне жоғары
сұраныс беретін Астана мен Алматы қалалары, сонымен қатар қазба байлықтары
алынатын және өнімді қайта өңдейтін өнеркәсіп орталықтары бар қалалар.
Оларға еңбекақысы жоғары төленетін мынадай қалалар жатады: Қостанай,
Атырау, Павлодар, Өскемен. Керісінше, заңды түрде, жұмыссыздық деңгейі
жоғары дәрежеде тұрған қалаларда тұрғын үйге деген сұраныс саны өте төмен.
1998-2000-жылдары ерекше құрылған (қаладан тыс барлық жағдайымен
салынған жеке үйлер) жекелей тұрғын үйлерге, көп пәтерлі үйлерден өңделіп,
қайта салынған, кеңейтілген түрдегі пәтерлерге сұраныс артты. Коммуналды
қызмет құнының өсуіне байланысты жағдайы барынша аз жасалған (кірісі аз
отбасылар үшін) пәтерлерге деген сұраныс тенденциясының пайда болуы
мүмкін.Баспана ұсынысына қатысты айтар болсақ, республиканың барлық
аймағында дерлік мөлшермен біркелкі жағдайды елестетеміз. Көптеген ескі
тұрғын үйлер екінші қайтара нарыққа салынды, ол кезде жаңа тұрғын үй
құрылыс нарығы өте баяу дамып жатқан еді. Құрылыс саласындағы жағдай төлеу
қабілеттілігіне ие сұраныстың жеткіліксіздгінен соңғы жылдары айтарлықтай
төмендеп кетті. Бұған әсер еткен тенденциялардың бірі жаңа құрылыс
көлемінің апатты түрдегі азаюы салдарынан алғашқы нарықтағы ұсыныстың
тарылуы болды.
1998-жылы тұрғын үй құрылысының көлемі 1990-жылмен салыстырғанда 7
есеге азайды және осы тенденцияның осы тұрғысында жалғасуы мүмкін.
Сонымен, құрылыс саласындағы жалпы жағымсыз көріністің сипатында
статистика көрсеткіші жағымды деп қарастыруға болатын екі түрлі тенденцияны
айқындады. Оның алғашқысы – мемлекеттік емес саламен құрылған тұрғын үй
салмағының үнемі өсуі, яғни, ең алдымен жеке құрылыс жүргізушілер санының
артуы. Егер 1990-жылы тұрғын үй санының 78 %-н мемлекеттік кәсіпорындар мен
ұйымдар салған болса, 1998-жылы бұл жағдай мүлдем өзгерді, сөйтіп 85 %-ға
дейінгі жаңадан салынған тұрғын үйлер жеке секторлардың үлесіне тиді.
Екінші жағымды тенденция, біріншімен салыстырғанда аса маңызды болмаса
да, ол – салынып жатқан пәтерлердің орташа көлемінің кеңеюі. Бұл жеке
сектордың, тарату тарапынан алғанда, экономикалық айналымға енгізуге
болатын тұрғын үй мүлкінің жақсы жағын қарастыратындығын нұсқайды.
2000-жылы алғашқы нарықтағы тұрғын үй құны екінші нарық бағасынан 1,5-
2,5 есеге артық болды.
Жақын арада жетістікке жету мақсатында тұрғын үйді несиелеу көлемінің
өсу мүмкіндігіне барынша терең талдау жасау үшін біріншіден, тұрғындардың
баспанаға және тұрғын үй несиесіне қол жеткізу мүмкіндігін, екіншіден,
төлеу қабілеттілігіне ие сұраныс мөлшерін анықтау қажет болды.
Ресми көрсеткіштерге сәйкес, орта есеппен алғанда, 1999-жылдың шілде
айындағы айлық кіріс адам басына шаққанда 3224 теңгеге немесе 24,34
долларға теңесті. Осындай төмен табыс Қазақстанның барлық облыстарында да
тұрғын үйді несиелеу ісінің жүруіне негіз бере алмады. Тұрғын үйді
ипотекалық несиелеу нарығындағы негізгі мақсатты көз болып табылатын қала
халқына баса назар аудару қажет болды. Алматы мен Астана қалалары
мемлекеттік нарықты дамытудағы ең негізгі мақсатты көз болып табылды.
Алматы мен Астана қалалары тұрғындарының 1999-жылдың шілде айындағы айлық
кірісі адам басына шаққанда 5486 теңгеге немесе АҚШ-тың 41,42 долларына
теңесті.
Тұрғын үйді сатып алу мақсатында ипотекалық несие алу мүмкіндігіне қол
жеткізу үшін қарыз алушы тұлға белгілі бір жеке қаражатқа ие болуы шарт.
Көпшілік азаматтардың жекешелендіру арқылы өз меншігіне айналдырып алған
баспанасы жеке қаражатының негізгі көзі болып табылады. Қазақстандағы бір
бөлмелі пәтердің орташа бағасы (жоғарыда аталғандай, нарығы жоғары дамыған
Алматы мен Астана қалаларында) 1999-жылы АҚШ-тың 8000 долларына тең болса,
екі бөлмелі пәтер - АҚШ-тың 13000 долларына, үш бөлмелі пәтер - АҚШ-тың
20000 долларына тең. Көрсетіліп отырған тұрғын үй бағасы деңгейінің жақын
көршілес мемлекеттермен ғана емес, жалпы жағдайлары Қазақстан жағдайынан
әлдеқайда жоғары Шығыс Еуропа және Түркия елдерімен салыстырғанда да
айтарлықтай жоғары дәрежеде екендігін атап өткеніміз жөн. Халықтың жеке
қаражатының жеке көзіне банктік салымдар мен депозиттер, ақшалай қорлар,
бағалы заттар, гараж, автокөлік және т.б. жатады.
Жалпы алғанда, тұрғын үй ипотекалық несиесіне сұранысқа деген төлеу
қабілеттілігі Қазақстанда қалыптасқан жағдайлар ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
I тарау. Нарықтық экономикаға көшу кезеңіндегі ипотеканың дамуы
1.1. Ипотеканың тарихы
1.2. Нарықтық экономикаға көшу кезеңіндегі ипотекалық несиенің
атқаратын рөлі
1.3. Ипотекалық институттың дүниеге келуі, дамуы
1.4. Қазақстан республикасындағы тұрғын үй нарығы
II тарау. ҚР ипотекалық несиенің қазіргі кездегі жағдайы мен дамуы
2.1. ҚР-ғы ипотекалық баспана несиесі жүйесінің жүзеге асуына
дейінгі тұрғын үй мәселесі
2.2. ҚР-на ипотекалық несиенің енуі мен дамуы
2.3. Соңғы жылдардағы ҚР-ғы тұрғын үй қаржысының жүйесін
дамытуға арналған
құқықтық және ұйымдастыру базасының қазіргі жағдайы
2.4. Ипотекалық несиенің әсерін жоғарылату жолдары
III тарау. ҚР ипотекалық несие нарығындағы БТА ипотека және
Астана-финанс акционерлік қоғамдарының қызметтері
3.1. Компания жайындағы жалпы ақпарат пен оның қызметінің
негізгі бағыттары
3.2. Коммерциялық жылжымайтын мүліктің экономикалық аспектілері
3.3. Компанияның Астана қаласындағы тұрғын үй құрылысының
ипотекалық несиелеу бағдарламасына қатысуы
3.4. Қалалық тұрғын үй құрылысының ипотекалық несиелеу бағдарламасы
негізінде баспана сатып алу үшін ипотекалық қарызды құжаттау рәсімі
Қорытынды
Әдебиеттер тізімі
Қосымша
I тарау
Нарықтық экономикаға көшу кезеңіндегі ипотеканың дамуы
1. Ипотеканың тарихы
Рим мемлекетінде міндеттемелерді орындауға кепілдік беретін бірнеше
институттар мен арнайы ережелер болған. Міндеттемелерді ауызша бекітуден
бөлек (мысалы, ант), зат жүзінде кепілдемелер ұсынылған. Оларға аманат пен
кепілгерлік жататын. Алғашқысы адамгершілік сипатта болса, соңғысы зат
жүзінде кепілдік беру сипатына ие. Азаматтық айналымның даму мөлшеріне
қарай, Рим жерінде міндеттемелерді бекітудің ең қолайлы және сенімді тәсілі
ретінде көбіне аманаттан гөрі заттай кепілдікті қолдану кеңінен өріс жайды.
Рим жерінде кепілдіктің үш түрі қолданылды: fiducia, pignus,
hypotheca.
Рим мемлекетінде міндеттемелерді қамтамасыз ету жүйесінің дамуы несие
берушінің уақытша қарыздың орнына қызмет атқаратын затты меншік құқына
иеленуіне негізделген институтынан (fiducia) басталды. Осы қалыпта
бекітілген кепілзат кепілдемешінің толық қамтамасыздығына енетін, себебі
кепілдегі зат оның жеке меншігіне айналатын. “Бір уақытта кепілдеменің
пайда болуына себепші болған, заттың меншікті иесіне айналған кепілдемеші
қолындағы затты иемденуге, пайдалануға және өз қалауы бойынша қолдануға,
тіпті, талаптың орындалу уақытын күтпей, қарыз адамның келісімінсіз-ақ,
затты біреуге беруге құқылы болатын”
Сондықтан қарыз адам ешбір пайдасыз, қиын жағдайда қалатын, ол
кепілдегі затты меншіктеу құқынан, сол себепті кепілдегі заттың берген
жемісінен де, сонымен қатар үшінші тарапқа сол затты іздету құқынан да
айрылатын. Тіпті, кепілдемешінің талаптарын орындай отырып, қарыз адам өз
мүлкін қайтарып алуға сенімсіз болатын, себебі, кепілзат кепілдемешінің
қолында болмауы, басқа біреудің пайдасына кетуі мүмкін еді. Жеке меншік
құқынан айрылғанымен қоймай, затының төлемақысын қайтарып алу үшін ұятсыз
кепілдемешіге қарсы талап қорғанысын жүзеге асыратын қажетті амалдар
таппайтын. Мәдениет құқы заттай қуыным ғана емес, қарызгердің жеке басының
кепілдемешіге қоятын талабын да қарастырмаған.
Демек, фидуция институты, атауында көрсетіліп тұрғандай (fiducia –
сенімділік, сенім), қарызгердің кепілдемешіге (actio fiducia) деген толық
сенімділігіне құрылған. Уақыт өте келе преторлық құқық қарызгердің
кепілдемешіге деген талабын мойындай бастады. Бірақ, бұнымен қарызгердің
жағдайы жеңілдей қоймады, себебі, несие беруші кепілдегі затты үшінші
біреуге сатып жіберген болса, ол қарызгерге кері қайтарылмайтын, оның
қойған ұуыным, талаптары да ешгбір нәтижесіз қалатын.
Фидуция институтының жетілмеуі преторлық құқық аясында кепілдің басқа
түрі- pignusтың дамуына себеп болды. Бұл жүйе бойынша, кепілзат несие
берушінің иелігіне уақытша өтіп, қарызгер қанағатынан кейін өзіне
қайтарылуға тиіс болды. Қарызгер өз міндетін орындай алмаса да, бастапқы
уақытта несие беруші кепілзатты өз қалауы бойынша қолдана алмайтын.
Кепілдеменің осы түрінің де өзіндік кемшіліктері болды, ол мыналарға
байланысты еді: біріншіден, несие беруші кепілзаттың иесі болып
саналғанымен, өз құқын қорғайтындай заттай талап жасай алмайтын, яғни,
кепілдік мүлікті үшінші тараптан іздей алмайтын; екіншіден, несие беруші
өзін қанағаттандыру мақсатымен кепілзатты сатып жібере алмайтын. Ондай
құққа несие беруші тек кепілдік қатынастардың даму барысында ғана қол
жеткізді, яғни, арнайы кепілдік талаппен қорғалған заттық құқыққа (actio
pigneraticia) ие болды.
Сонымен қатар, fiducia мен pignusтың ең алдымен кепілді бекітуде
қарызгердің несие берушіге мүлікті беруімен байланысты туындаған бірнеше
ортақ кемшіліктері болатын. Л.В.Гантвер былайша бөліп қарайтын: 1. “кепілге
қарызгердің мүлкі қойылған қарыз қанша аз мөлшерде болса да, сол мүліктің
несиелік қабілеті мүлдем жоғалатын”; 2. “несие берушіге кепілдемені өткізу
арқылы, әсіресе, ол зат қозғалмайтын мүлік сипатында болса, қарызгер өзі
мен отбасын асырайтын жалғыз табыс көзінен және осы заттан түсетін өнім
арқылы қарызынан құтылатын мүмкіндіктен айрылатын”.1
Экономикалық айналымның талаптары, қарызгер кепілдегі затты иемденуге
және қолдануға болатындай, міндеттемелерді заттай қамтамасыз етудің басқа
да түрлерін жасап шығаруды қажет етті. Ең алдымен, бұл бір мезгілде несиені
қаматамасыз етуге қызмет ететін жер мен басқа да жылжымайтын мүлікке
қатысты еді. Қамтамасыз етудің ипотека деп аталатын бұл түрі ең алдымен
Ежелгі Грецияда б.э.д. 7 ғасырдың соңы мен 6-ғасырдың басында пайда болды
және қарызгердің жер қожалығына ие несие берушінің алдындағы
жауапкершілігін қамтамасыз етумен байланысты болды. Б.э.д. 621-жылы
Драконттың енгізген тәртібі бойынша, жеке меншік иелігі мен оның жылжымалы
мүлкіне қол салу қатаң түрде жазаланатын. Оның өзі мен қатаң тәртібінің
соңынан “аждаhалы заң” анықтамасы тарихта тегін қалмаған. Б.э.д. 594-жылы
аттары аңызға айналған “жеті данышпанның” бірі – Солон өзінің атақты
реформаларын жүзеге асырады – жер қарызын жояды, артта қалған мүліктің өз
ұрпағына тікелей қалуы міндетті емес мұра қалдыру еркіндігін енгізеді. Енді
әркім өз қалауынша “меншікті” мирас ету құқына ие болды. Афиныда алғашында
кепілдікке қарызгердің жеке тұлғасы қойылатын, қарызын өтей алмаған
жағдайда, оның мойнына құлдық қамыты киілетін. Жеке тұлғалық міндеттемені
заттық түрге ауыстыру үшін Солон қарызгердің атына “белгілі бір мөлшердегі
қарызды қайтаруға қызмет ететін жер” деп жазылған бөрене қоюды ұсынды.
“Hypotheca” (іріктеу) деген атқа ие болған бұндай бөренеге жер иесінің
мойнына келіп түскен барлық қарыздыр белгіленіп отыратын.
Жер – жеңіл қолданылатын тауар, яғни, бұл меншіктің қарыздан
құтылмаған немесе кепілдікке беру қаупі (сатып алушыға ғана емес, несие
берушіге де) бар. Ипотека мүліктің басқаның иелігіне өтуіне кедергі болды,
себебі, қамтамасыздық меншік иесінің жеке тұлғасына емес, мүліктің құнына
байланысты еді. Уақыт өте келе, ипотека сөзі кепілдеме мағынасында
қолданылды.
Келе-келе осы мақсатта ипотекалық деп аталатын аса ерекше кітаптар
шығарыла бастады. Ипотеканың ең алғашқы түрін қолданудың өзінде Ежелгі
Грецияда әр қызығушы тұлғаға ешбір кедергісіз жер құнының белгілі жағдайына
көз жеткізу мүмкіндігін беретін ашықтық қамтамасыз етілді. Сол кездің
өзінде-ақ, жерді немесе басқа да жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін
жүргізілетін ипотека кезінде сатушы мен сатып алушының арасындағы бір
келісім ғана жеткіліксіз болатын, сонымен қатар үшінші тараптың көзі
жететіндей арнайы ресми түрдегі қол жететін ақпараттың болуы талап етілді.
Ежелгі Римде ипотекалық несиелеу қажетті қасиеттер – арнайылық пен
ашықтыққа ие емес еді, сондықтан да несие берушіні сенімділікпен
қамтамасыз етпейтін. Римдіктер ипотеканың заңдық аясын кеңейтеді. Оны
қарызгердің барлық мүлкіне бекітуге болатын. Бір жағынан, бұл несие
берушіні нақты қамтамасыздықтан айыратын, себебі, сенімділік үшін кепіл
белгілі және нақты бір мүлікке жүргізілуі тиіс. Екінші жағынан, римдік заң
кейбір тұлғаларға (несие берушінің оған деген ерекше қатынасына немесе
қарыздың ерекше түріне байланысты), жасалған шарттан бөлек, ипотекалық
құқық беретін. Бұл, басқаша айтқанда, заңды ипотека болатын, құпиялы және
жариясыз. Несие беруші қарызгердің мүлкіне шартты ипотека бекіту кезінде,
осы мүлік арқылы өз ипотекалық құқымен сайысқа түсетін, тіпті, одан асып
түсетін жариясыз басқа бір талаптың қойылмауына сенімді болмайтын.
Біртіндеп ипотека орта ғасырлық еуропалық экономикаға енеді.
Германияда ол 18-ғасырдан пайда болады. Бірінші ипотекалық банктің негізі
1770-жылы Силезияда қаланады. Бұл үлкен поместьялық шаруашылыққа қаржылай
көмек көрсететін мемлекеттік банк еді. Құралдарды қамту үшін банк
кепілзаттарды (ипотекалық құнды қағаздардың әр түрін) шығара бастады. 19-
ғасырдың басынан ипотекалық банктің қызметі ұсақ поместье иелеріне, содан
кейін шаруа қожалықтарына жайыла бастады.
1916-жылы АҚШ-тың 12 аймағында фермерлердің жерлерін кепілдікке ала
отырып, ұзақ уақыттық қарыздар беру үшін федералды жер банктері ашылды.
Ипотекалық банктер ұсақ аймақтық банктер арқылы танылды.
Франциядағы ірі жер банкі (Креди фонсье де Франс) және оның филиалы
– Кәсіпкерлер конторы (Контуар дез натрепенер) тұрғын үй және өнеркәсіптік
құрылыс компаниялары мен жер иелеріне қарыз беретін. Ипотекалық операциялар
орташа және ұзақ уақыттық ипотекалық қарыздар берумен байланысты, ол
негізінен ірі құрылыс компаниялары мен тұрғын үй және өнеркәсіптік құрылыс
жасайтын жер иелеріне 3 жылдан 20 жылға дейінгі аралыққа берілетін.
Канададағы ипотекалық банктер несие институттарының дәстүрлі түрі
болып табылады. Негізінен олар жылжымайтын мүлікті несиелеу
операцияларымен, сонымен қатар мемлекет пен кәсіпорындардың құнды
қағаздарына ұзақ уақытқа қаржы салымын жүргізумен айналысады. Басында,
олардың қызмет объектілері жерді кепілдікке ала отырып, ауыл шаруашылығын
несиелеу болды, соңынан ол тұрғын үй құрылысын несиелеуге ұласты.
Пруссияда қорытындыланған ипотекалық жүйе 1783 және 1872-жылдардағы
қаулылармен, Австрияда – 1811-жылғы азаматтық тәртіп және 1871-жылғы
қаулымен, Саксонияда – 1843-жылғы қаулы және 1863-жылғы кодекспен
бекітілген.
Еуропалық мемлекеттердің экономикасында ипотека екі түрлі сипатқа ие:
біріншіден, ол тек қана жылжымайтын мүлікке жүргізіледі, екіншіден,
кепілзатты сату несие берушінің өзімен емес, сот арқылы жүргізіледі.
Ипотеканың тек қана жылжымайтын мүлікке жүргізілу себебін Л.В.Гантовер
жылжымалы мүліктің қасиеттерімен түсіндіреді, нақтырақ айтқанда, оларды
қарызгер оңай түрде жойып жіберуі, жасырып немесе үшінші біреуге беріп
жіберуі мүмкін, сондықтан кепілдегі затты қарызгердің қолынан алып алмаса,
несие берушінің өз қамтамасыздығынан айрылу қаупі бар.2 Несие берушілер
үшін ипотека өз иелігіне қарызгердің затын алмай-ақ және басқа несие
берушілермен ешбір жарысқа түспей-ақ, қарыздар арқылы қаржыланудың ең
сенімді тәсілі.
Ипотеканың шын мәнінде сенімді экономикалық ынталандырмаға айналуы
ерекше кітапқа ипотека жайлы арнайы жазбаның енуінен кейін ғана жүзеге
асты. Орта ғасырлық кодекстер мынадай анықтаманы ұстанды: енгізілген
ипотека өз табиғаты бойынша бөлінбейді, ол қамтамасыздықты жүзеге асыру
құқына негізделген. Берілген міндеттеменің бір бөлігі болсын орындалмаған
болса, қамтамасыздық құқы кепілдікке қойылған толық зат арқылы жүргізіледі.
Бір бөлікке жүргізілген жеке сауда несие берушіні қарызды толығымен
қайтаруды талап ету құқынан айырмайды. Ипотека мүлік иесінің ауысуына
қарамастан, кепілдегі жылжымайтын мүлікке жүргізіле беретін.
Рим мемлекетінде ипотека талапқа және ипотека мен несие берушіні
қанағаттандыру мақсатында одан ұсталатын пайызға тұтас жүргізілетін. 18-19
жүз жылдықтардағы бірқатар елдердегі ипотекалық заңға сәйкес, талапты
қанағаттандырудың капиталды сомасы жариялылықпен, пайыздың өсуімен толыққан
оның көлемімен анықталатын, егер ол жазба кітабында белгіленген болса.
Рим мемлекетінің рецепциясы кезінде ипотека еуропалық экономикаға
ауысты. Революцияға дейінгі Ресейде ипотека несиенің бір түрі ретінде тек
кітапқа жазба енгізу сәтінен бастап қана іске асты. Несие беруші қарызгер
өз міндетін атқармаған жағдайда, кімнің қолында болмасын, кепілге қойылған
заттан өз талабын қанағаттандыруға құқылы.
Көбінде ипотека АҚШ, Канада, Ұлыбритания, Германия, Франция және
Швецияда дамыған. Ал СССР-де пролетариат диктатурасының қағидасы
нәтижесінде, жеке меншіктегі жер мен жылжымайтын мүлікті тарату немесе
шектеу негізінде ипотека қызметін орнату базасы жойылды, алдында жиналып
қалған біраз тәжірибе де жоғалды.
Қазіргі құқықта ипотека институтының түрі өзгерді, бірақ, Рим
заңгерлерінің қалап кеткен оның негізі сақталды. Рим мемлекетінде
орнатылған қағидалар континенттік экономикалық жүйемен ғана емес, сонымен
қатар ағылшын-американдық экономикасымен де қабылданды.
Сонымен, ипотека – кепілге қалдырылған зат кепілдемешінің иелігінде
қалатын кепілдің түрі. Кепілдемелік құқық өз тарапына бекітілген несие
беруші кепілзаттың иесі емес, сол зат арқылы қарызды қанағаттандыру құқына
ие тұлға болып табылады яғни ол иқарызгер өз міндетін атқармаған жағдайда,
кімнің қолынан болса да кепілзатты талап етіп, оны сату арқылы содан түскен
қаржымен қарызгерге қойған талабын қайтарып алуға құқылы.
1.2. Нарықтық экономикаға көшу
жағдайындағы ипотекалық несиелеудің рөлі
Ипотекалық несиелеу – банктен қарыз алу кезінде несие берушіге
қарызгер тарапына кепілдегі заттың бағасы көлемінде қоятын өз талаптарын
қанағаттандыру құқын беретін жылжымайтын мүлік кепілі.3
Ипотекалық несие – жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып, банктердің
ұзақ мерзімге беретін несиесі. Жылжымайтын мүлік өз иесінің қолдануында
қалса да, несиені жабу уақыты аралығында оның иелік құқы несие берушіге
өтеді.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несие – дайын баспананы (пәтер немесе жер үй)
сатып алу мақсатында жеке тұлғаға банктің беретін несиесі. Ол сатып алынған
баспананың өзін кепілге ала отырып, 3 немесе одан да көп мерзімге беріледі.
Ипотекалық несиелеу мемлекет экономикасы мен әлеуметі дамуында белгілі
бір фактор болып табылады. Оның атқаратын рөлі мемлекеттің экономикалық
кедергіден өту кезеңінде аса білінеді. Тұтас өндірістің үнемі дамуы үшін,
сонымен қатар кіріс пен шығыстың біртұтастығы үшін кіріс жиынтығының бір
бөлігін инвестиция арқылы өндірістің дамуына жұмсау қажет. Сонда ғана
экономикалық көрсеткіш өсімінің сатылы нәтижесінің пайда болуы мүмкін.
Аса маңызды мәселелердің біріне материалды белсенділіктердің құнды
қағаздарға, жеке және депозитті құралдарға конверттелу мәселесі жатады.
Сондай конверттелудің аса маңызды механизміне жылжымайтын мүлік
түсінігіне енетін ипотека және жылжымайтын мүліктің керемет қасиеті –
шекарадан өту қабілетсіздігі жатады. Ипотека баспана мәселесін шешетін ең
бір маңызды жол ғана емес, инвестициялық жағдайды жақсартудың, ақша
айналымын реттеудің, жалпы әлеуметтік-экономикалық жетістікке жетудің де
оңтайлы амалы болып табылады.
Рузвельттің жаңа курсты баспана иелеріне (баспана ипоткасы) несие
беруді дамытудан бастауы кездейсоқ емес. Экономиканың көтерілуі негізінен
осы ипотекалық несиелеудің дамуымен байланысты АҚШ-тан басқа да бірқатар
мемлекеттерде осындай жүйе жүргізілді.
Ипотекалық бизнестің дамуы экономика саласының өркендеуіне тікелей
әсер етеді. Ипотека салынған үйлердің тезірек сатылуын жүзеге асырады, ал
құрылыстың көбеюі құрылыс өндірісін дамытады: құрылыс материалдары мен оны
құрау, жол және құрылыс машиналарын жөндеу, ағаш өңдеу мен жиhаз жасау
өндірісі жанданады. Өндірістік ипотекалық несиелеу өндірісті
модернизациялауға мүмкіндік береді, ол өнім сапасын арттырып, оны сайысқа
түсетіндей қабілетке жеткізеді – бұның барлығы мемлекеттің экономикалық
дәрежесін көтереді.4
Ипотекалық несиелеудің дамуы әлеуметтік тұрақсыздықты жоюға көп
көмегін тигізеді.5 Ипотека үнемі жұмыспен айналысуды (құрылыс пен басқа да
салаларда қосымша жұмыс орындары пайда болады) талап теді және тұрғындарды
баспанамен қамтамасыз етуге көмектеседі.
Мемлекеттегі банктік жүйе қызметінің сапалылығы мен тұрақтылығына қол
жеткізуде де ипотеканың атқаратын маңызы зор. Қамтамасыз етілген несиелер
банктер үшін аса қауіпсіз (бланктік несиемен салыстырғанда), себебі несие
қайтарылмаған жағдайда, банк кепілдегі затты сатады да, өз қаражатын
қайтарып алады. (Бұл үшін ипотека жағдайында, әрине, жылжымайтын мүліктің
дұрыс бағалануы мен дамыған жылжымайтын мүлік нарығы қажет). Ипотекалық
несиелеу кезіндегі қауіптің азаюына қарыздың мақсатты сипатының әсері бар.
Жылжымайтын мүлікке жүргізілетін операциялар, коммерциялық банктердің
ағымдағы несиелік операцияларына қарағанда , көбіне қауіпсіз болып келеді.
Ипотекалық несиелеудің банктік қызметтегі тиімді бағыт екені даусыз.
Ипотекалық банк тұрақты және рентабельді экономикалық институт болып
табылады. Сондықтан, банк жүйесінде сенімді банктер неғұрлым көбірек болса,
оның жалпы экономикалық жүйедегі қызметі соғұрлым нәтижелі де тұрақты бола
түседі.
Ипотекалық банкттер ұлттық деңгейде, негізінен бірлестіктер құрайды.
Ипотекалық банкттер бірлестігінің аясында қор сақтауға кепілдік беретін
қосымша қордың жиналуы банкттік жүйені одан сайын нығайта түседі.
Ипотекалық несиелеу жүйесінің банк жүйесінің тұрақтылығына әсер ететін
тағы бір маңызды тұсы бар. Ол қор арқылы қамтамасыз етілетін қарызды екінші
рет беру қызметімен байланысты. Бұндай нарық қордың анағұрлым экономикалық
тиімті салаға айналуына (банктік қордың диверсификациясы) әсер етеді,
сонымен қатар әр түрлі аймақтық аудандардағы пайыз мөлшерінің айырмашылығын
азайтады, ол мемлекет ішіндегі қордың бірдей деңгейде жиналуын
қалыптастырады.
Сондықтан да Қазақстан Республикасы дамуының дәл қазіргі кезеңінде
ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуына қажетті көңіл бөлінуі тиіс. Себебі,
аталған жүйенің жетілуі – Қазақстандағы нарықтық қатынастардың дамуына
қарай жасалатын кезекті қадам.
Сонымен, ипотеканың мемлекет экономикасына тигізетін оң әсерін
төмендегідей жүйелеуге болады:
- шаруашылық айналымға кепіл беру арқылы, қордағы құнды қағаздарды екінші
қайтара сату арқылы жылжымайтын мүлік түрінде қор жинау – экономиканы
дамытудың тиімді тәсілі;
- жылжымайтын мүлік нарығы ақшалай қаражаттың белгілі бөлігін
байланыстырады және сонысымен инфляцияға қарсы негізгі фактор болып
табылады. Мысалы, АҚШ-та орта жағдайлы американдық азамат жалақысының 25%-
ы жылжымайтын мүлікке қарызын төлеуге жұмсалады;
- тұрғындардың жылжымайтын мүлікке төленетін ақшалай қаражаты текке емес
(мысалы, шетелдік тауарларды сатып алу арқылы шетелдік өнім шығарушыларды
қамтамасыз ету), негізінен ауыл, қала, жергілікті құрылыс кешендерін
дамытуға, жұмыс орындарын құру мен оларға көмек көрсетуге жіберіледі;
- банк қызметінде несиелеуді жүргізу технологиясын меңгеру қолданылады,
әсіресе, кепілге жылжымайтын мүлікті қою жалпы әлемде қолданылатын
несиені қайтарып алу үшін кепілді қамтамасыз ету жүйесіне қарай қадам
жасауға мүмкіндік береді.
Жоғарыда айтылғанның барлығы Қазақстанда ипотеканы (жылжымайтын мүлік
кепілін) дамыту қажеттілігін талап етеді.
3. Ипотекалық институттың дүниеге келуі
Барлық дерлік мемлекеттің әр түрлі дәрежеде сәтсіздіктерге ұшырап,
экономикалық қиындықтарды басынан кешіргеніне мемлекет өркендеуінің әлемдік
тәжірибесі куә болады. Тұрғындардың төлей алу қабілетін арттыратын барлық
кездегі экономикалық механизмнің ең бір өміршең түрі қомақты пайда
түсіретін, жылжымайтын мүлік нарығын дамытатын, демек, экономиканы
шыңыраудын алып шығатын механизм болып табылады. Сондай қаражат қорын
молайтудың ең бір тиімді көзіне айналған және қазір де сол дәрежесінен
таймаған тәсіл – ипотека.
Ипотека - көпшіліктің ойлағанындай, дамыған капитализм мемлекеттерінен
келген жаңа сөз емес. Ипотекалық несиелеу тарихы өркениеттің сонау
бастамасынан нәр алады. Ипотека ең алғаш б.э.д. VI ғасырда Грецияда дами
бастады. Алғаш рет қарыз беруші қарызгердің иелігіндегі жерді қарыздың
орнын толтыру мақсатында кепілге қойды: қарыз адамның меншігіндегі жер
аймағына арнайы бөрене тұрғызылып, онда осы жердің белгілі бір сомаға және
белгілі бір мерзімге кепілге алынғаны жайлы жазылды. Аталған бөрене гректің
тосу мағынасындағы ипотека сөзімен аталды.
Ежелгі римдіктер ипотекалық несиелеу институтын грек колонияларынан
қабылдады, кейіннен Рим империясында ипотекалық несиелеу институты жаңаша
дами бастайды. Б.э.д. I ғасырда жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып,
жеке тұлғаларға несие бере бастаған ипотекалық институттар ашылды. Антония
Пия императорының (б.з. II ғасыры) билігі кезінде ипотекалық банктерге
арнап арнайы заң шығарылды. Сол кездің өзінде 50-ге жуық банктер мен 800-ге
тарта айырбас конторлары жұмыс істеген.
Біртіндеп ипотека орта ғасырлық еуропа заңдарына да ене бастайды.
Германияда ол XIV ғасырдан, ал Францияда – XVI ғасырдың соңынан бастап етек
жаяды. Бұл ипотеканың бой алуының екінші айқын белгісі еді. Сол кезде
итальяндық Медичи банкирлері мен неміс Вейзерлері несие жүйесі арқылы өз
қорларын молайтып алған.
Екі жақ тарапқа да қаупі аз осы сипаттағы несиелік қатынастар
революцияға дейінгі Ресей жерінде де жүргізілетін.
Ипотека жайлы сөз қозғағанда, Америка, атап айтқанда, азаматтардың
баспана мәселесін шешіп қана қоймай, сонымен қатар ипотекалық жүйені
қалыптастырған, демек, мемлекетті терең экономикалық тоқырау кезеңінен алып
шыққан оның 60 жылдық тәжірибесі ойға оралады. Бүгінгі таңда Американың
орташа жағдайлы тұрғындары түгелдей орнығып, ипотекалық несиелеу енді
кірісі аз төмен жағдайдағы тұрғындарға қызмет көрсетуде деп айтуға болады.
1920-1930-жылдардағы терең экономикалық тоқырау кезінде АҚШ-тың
баспана қаржылай салымы саласында реформа жүргізу жолымен экономиканы
көтеру тәжірибесі нақты бір қызығушылық тудырады. Бұл реформа төмен түсіп
кеткен қатты тоқырау кезеңінен бірқалыпты, жоғары дамыған экономикалық
жағдайдағы сатыға көтерілуге мүмкіндік берді. Кеңес өкіметі құлағаннан
кейін бұрынғы кеңестік мемлекеттерде де ипотекалық несиелеу белсенді түрде
дами бастады.6
Қазіргі таңда Қазақстанның банктік жүйесі ең үлкен және тез дамыған,
халықаралақ ұйымдардың мойындауы бойынша, ТМД елдері арасында ең жылдам
өркен жайып бара жатқан сала болып табылады.
Соңғы жылдары банктердің ресурстық базалары мен белсенділігінің
мақсатты түрде өркендеуінің нәтижесінде несиелеу операцияларының көлемі
ұлғаюда.
Соңғы 2 жылдың ішінде азаматтардың тұтыну мақсатында алған
несиелерінің мөлшері - 5 есеге, ал ипотекалық несие – 15 есеге артқан.
Қазақстанның банк жүйесіндегі несиелеу қаупінің мөлшері банктердің
несиелік қоржынының қалыпты диверсификациясына байланысты. Екінші
деңгейдегі банк қоржынының қаржылық қарызының үш бөлігін (36.96 %)
құрылысқа алынған ипотекалық несие алады.
2005-жылдың басындағы жағдай бойынша, заңды және жеке тұлғаларға
берілген ипотекалық қарыздың көлемі 503,5 млр. теңгені құрайды.
Жылжымайтын мүлікке берілетін қарыз мөлшерінің тез өсуі тікелей банк
қоржынына деген қауіпті ұлғайтады. Ипотекалық несиелеуге байланысты қауіп
түрлерінің ішінен қарызгердің төлеу мүмкіндігінің аздығын, баспана
бағасының күрт төмендеуін, нарықтық пайыз мөлшерлемесінің өзгерісін,
банктің жабылуын атап айтуға болады.
Қазақстан Республикасының Ұлттық банкі мен ҚР Агенттігі қаржы нарығы
мен қаржы ұйымдарын бақылау мен реттеу бойынша оны халықаралық стандартқа
сай қылу және ТМД елдерімен қабылданған үлгіге жақындату мақсатында
қаржылық ұйымдарды реттеуді жалғастыру ниетінде.
Қазіргі коммерциялық банктердің басты мәселесі, көбіне, несиелеу
процесіндегі тәуекелдің болуына байланысты туындайды. Несиелік тәуекел –
бұл қарыз алушының алған негізгі қарызы мен оған есптелетін пайызды тиісті
уақытында несие берушіге төлей алмай қалуы ықтималдығын білдіреді.
Сондықтан да, несиелік тәуекелдің алдын алу үшін банктер қарыз алушылардан
несиенің қандай да бір тұрақты қамтамасыз ету формасын талап етеді. Әлемдік
тәжірибеде кеңінен қолданылатын, бірақ біздің тәжірибемізде бірқатар
тежеуші факторлардың болуына байланысты, дамуы кешігіп жатқан несиені
қамтамасыз етудің дәстүрлі формасы – ипотека болып табылады.
Ипотека – ипотекалық қарыз алу мақсатында жылжымайтын мүлікті кепілге
қою болып табылады. Классикалық түсінік бойынша, ипотека – мүлікті кепілге
қойып несие алу ғана емес, сондай-ақ, салынған мүлік туралы актілердің
құнымен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды шығару арқылы банкке қосымша
несиелік ресурстар тарту тәсілін білдіреді.
Ипотека термині алғаш рет Грецияда пайда болған. Бүгінгі күні
ипотека АҚШ-та, Германияда, Францияда, Англияда және Швецияда кең көлемде
дамып келеді. Кейбір елдерде жылжымайтын мүлікпен сауда-саттық бойынша
ресми мекемелерден, ипотекалық несиелеуді жүзеге асыратын банктер және
басқадай несиелік институттардан, қажеткерлердің несиелік қабілеттері
туралы ақпаратпен жабдықтаушы несиелік агенттіктерден, сондай-ақ, кепілге
салынған мүлікті қарыз көлемі бойынша төлемеген жағдайда алуға маманданған
компаниялардан құрылатын біртұтас ипотекалық несиелеу жүйесі қалыптасқан.
Әлемдік банк шаруашылығының даму заңдылықтары тұрғысынан қарағанда,
ипотекалық несиелеу нарық экономикасының ажырамас бөлігі болып табылады.
Халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуде ипотекалық несиелеу маңызды рөл
атқарады. Кейінгі кезде бұған біздің елімізде де көбірек назар аударыла
бастады. Үкімет 2000-жылғы тамызда республикада тұрғын үй құрылысын ұзақ
мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту
тұжырымдамасын бекітті. Сондай-ақ, Қазақстан Республикасында Ұлттық Банк
құрған Қазақстан ипотекалық компаниясы АҚ Астана және Алматы қалаларында
ипотекалық несиелеу жөніндегі алғашқы пилоттық жобаны секе асыруда.
Жалпы тұрғын үй ипотекалық несиелеуінің біртұтас нарықтық жүйесін құру
міндеттерін айқындаған кезде, ең алдымен тиімді қаржы тетіктеріне
бағдарланған ішкі ресурстарды пайдалануға бағытталған және Қазақстанның
өзіндік ерекшелігі алынатын тұрғын үймен қаржыландыру кестесін қолдану
мүмкіндігін ескеру қажет. Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін
қалыптастыру мен құрудың өтпелі жағдайларында мұндай кестелер халықтың
белгілі бір бөлігінің тұрғын үй мәселесін шешуге жәрдемдесе алады.
Республика азаматтарын тұрғын үймен қамтамасыз ету мәселелерін шешуде
тек қана несиенің жылдам және төмен пайыздық өсумен берілуіне иек артып
қана қоймай, нарықтық базадағы жаңа нұсқаларын немесе қор биржасында
ипотекалық құнды қағаздар шығару жолдарын іздестірудің Қазақстан
экономикасының болашағы үшін өлшеусіз маңызы бар. Тұрғын үймен жеткілікті
қамтамасыз етілмеу мәселесі жаңа буынның елімізде жүргізіліп жатқан
экономикалық реформаларға көзқарасына әсер ететін өткір әлеуметтік мәселе
болып қалуда.
Тәуелсіздік алғаннан кейінгі еліміздегі тұрғын үй мәселесі жабайы
комерциядан бүршік жарған бүгінгі бүтінделген бизнес сияқты осы уақытқа
дейін нарық айдынында бей-берекет стихиялы жағдайда жүзіп, енді ғана
экономикалық механизмдері жүйеленген секторға айналды. Соған сәйкес,
әуелгіде тұрғын үй бағасы да республика халқының әлеуметтік қабілетінің
деңгейіне сәйкес табиғи жағдайда реттелініп отырды. Бірақ, экономиканың осы
маңызды сегменттерінің бірі мүлдем тізгінсіз кетті деу асырып айтқандық
болар еді. 1993-жылы мемлекет басшысы Нұрсұлтан Назарбаев еліміздегі жаңа
тұрғын үй саясаты жөніндегі жарлыққа қол қойып, оны жүзеге асырудың
тетіктері құрылған болатын. Осы құнды құжат бізді бұдан бұрын ешбір жерде
естіп білмеген ипотека сөзімен құлақтандырды (ипотека дегеніміз –
қарапайым тілмен айтқанда, қарыз ақшаға үй сатып алу екенін енді ғана
түсіне батадық). Аталмыш жарлықта еліміздегі тұрғын үй саласы бойынша
қалыптасқан мәселелерді оңтайлы шешудің жолдары жан-жақты
қарастырылғанымен, 1993-жылдағы экономикалық тоқырау ипотекалық жүйені
жүзеге асыруға еш мүмкіндік бермеді. Мамандар ипотеканың бірінші кезеңінің
нәтижесіз аяқталуын тұрғын үй құрылысына қажетті айналым қаржысының қандай
жолмен өндірілетіндігі дәл айқындалмағанынан дейді. мемлекет, банктер және
коммерциялық құрылыс компаниялары арасындағы ипотеканың құлағын қайсысы
деген мәселенің туындауы тәжірибенің белсенділігін төмендетті. Әуел баста
басымдық құрылыс компанияларына берілгенімен, несиелік қорды қолына ұстап
отырған банктер көрпені өздеріне қарай көп тартуға талпынды. Соңынан сала
жұмысын үйлестіруші мемлекеттік орган - Құрылыс Министрлігінің таратылуы,
банктердің дербес шешім қабылдауына қауқарсыздығы ипотеканың алғашқы
тәжірибесін апатқа алып келді. Мұндай ары тарт та, бері тарт алауыздықтың
туындауына ең бастысы әркімнің міндеті мен жауапкершілігін жіктеп
жіліктейтін заңнамалық құжаттың болмауынан еді.
Бұл олқылықтың орны араға жеті жыл салып толтырылды. 2000-жылғы 7-
желтоқсанда күшіне енген Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысы
жинақтамалары туралы заң осы сала саясатындағы сеңнің қозғалуына септігін
тигізді. Аталмыш мемлекеттік құжаттың арқасында осыдан екі жыл бұрын
елімізде енгізілген тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі АҚШ және Малайзия
елдері тәжірибесі негізінде әзірленді. Қос деңгейлі жобаның біріншісі
ипотекалық несиелеумен тікелей айналысатын банктер мен банктік емес ұйымдар
арқылы жүзеге асырылса, ал екіншісі ипотекалық несие берушілер ұсынатын
талаптар мен кепілдік құқықтарды сатып алу арқылы қызмет көрсететін қайта
қаржыландыру ұйымдары болып табылады. Бұндай ұйым қызметін қазір Қазақстан
ипотекалық компаниясы атқарып келеді.
Қазақстанда ипотека дағдарысты жоюға екі жолмен ықпал етеді.
Біріншіден, ипотекалық несиелеудің позитивті дамуы экономиканың нақты
секторында тереңдей байқалып, ондағы өнеркәсіптің бірқатар салаларында
өндірістің құлдырауын тоқтатуға мүмкіндік береді.
Екіншіден, ипотекалық несиелеудің дамуы экономикалық дағдарыстан
туындайтын әлеуметтік тұрақсыздыққа жағымды ықпал етеді.
Бір жағынан, ипотекалық несиелеудің дамуы жұмыссыздық зардаптарына
тосқауыл бола отырып, құрылыс өндірісінде қосымша жергілікті еңбек
ресурстарын тартады. Сондай-ақ, жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып
несиелеу еңбек ресурстарының қажеттігін туындатады. Ипотекалық несиелеу
дамымаған елдерде тұрғылықты жерді еркін таңдаудың да болуы мүкін емес.
Осындай жағдайда, ипотеканың жұмыспен қамту мәселесін шешуге ықпалы болады.
Екінші жағынан, әлеуметтік тұрақтылыққа қол жеткізудің ең маңызды алғы
шарты халықтың тұрғын үйге деген қажеттілігін қанағаттандыру болып
табылады. Үйі немесе пәтері бар адамның жанұя құруға, бала өсіруге
мүмкіндігі болады. Халықтың жақсы тұрғын үймен, тұрмыстық жағдайлармен
қамтамасыз етілуі ұлттың салауаттылығын (денсаулығын) арттыра түсіп, өмірін
ұзартады, соның нәтижесінде, халықтың еңбекке қабілеттілігі жоғарылайды.
Бұл елбасымыздың қабылдаған Стратегия - 2030 бағдарламасына сай қолдау
тауып, елдің экономикалық дамуында көрініс табумен қатар, қазіргі Қазақстан
экономикасының тұрақтануы және өсуіне тұрақты ынталандырушы ретінде
ипотекалық несиелеудің дамуын талап етеді.
4. Қазақстан республикасындағы тұрғын үй нарығы
Тұрғын үй нарығындағы бағалардың деңгейі туралы іріктеп зерттеу
қорытындысының көрсетуі бойынша, соңғы үш жылда республикада тұрғын
үйлердің қымбаттау үрдісі бірінші және екінші тұрғын үй нарығында
байқалған. Сонымен, 2005-жылғы қаңтарда тұрғын үйлердің 1 шаршы метрінің
бағасы республика бойынша орташа 82,3 мың теңгені құрады, ол 2004-жылдың
қаңтарымен салыстырғанда, 5,2%-ға, мәртебелі аудандарда, тиісінше – 98,6
мың теңге және 4,6%-ға, алыстағы (тыныш) аудандарда – 71,1 мың теңге және
5,4%-ға көбейген. Тұрғын үйлердің ең жоғары бағасы 2005-жылдың қаңтарныда
Алматы қаласында тіркелген, ондағы мәртебелі аудандарда оның 1 шаршы метрі
160,3 мың теңгені, ал тыныш аудандарда 177 мың теңгені құрады, ол тиісінше
2004-жылдың осы күнімен салыстырғанда 6,8% және 5,4%-ға қымбат. Аты аталған
тұрғын үйлердің ең төменгі бағасы Тараз қаласының мәртебелі аудандарында –
25,5 мың теңгеге, ал тыныш аудандарында – 12,8 мың теңгеге қалыптасты.
Бастапқа тұрғын үй нарығындағы ең төменгі және ең жоғары баға деңгейінің
арасындағы айырмашылық өңірлердің мәртебелі аудандарында 6 есені, тыныш
аудандарда – 9 есені құрады.
2005-жылдың қаңтарында қайталама нарықтағы тұрғын үй 2004-жылдың
қаңтарымен салыстырғанда 1 шаршы метрінің бағасы 1,7 есеге өсіп, 46,9 мың
теңгені құрады. Типтік пәтерлер 73%-ға қымбаттады, оладың 1 шаршы метрі
43,4 мың теңге (2004-жылдың қаңтарында 28,6 теңге), жайлылығы жоғарылар –
тиісінше, 70% және 50,2 мың теңге (34,5 мың теңге), элиталы үйлер - 35%
және 69,0 мың теңге (54,7 мың теңге) тұрды. Бәрінен бұрын көп пәтерлі
тұрғын үйлердегі типтік және жайлылығы жоғары пәтерлердің бағасы өсті
(тиісінше 85% және 77%), ал соған ұқсас бір пәтерлі тұрғын үйлердегі
пәтерлердің бағасы төмен болды (40% және 47%). Осы кезең ішінде бір пәтерлі
элиталы тұрғын үйлер - 40%-ға, көп пәтерлі элиталы тұрғын үйлер - 34%-ға
қымбаттады.
2005-жылдың қаңтарында Астана және Алматы қалаларында қайталама
нарықтағы тұрғын үй бағасының елеулі өсуі байқалды, онда 1 шаршы метрдің
бағасы 2004-жылдың қаңтарымен салыстырғанда 35% және 59%-ға өсті., тиісінше
мәртебелі аудандарда 121-ден 141 мың теңгеге, ал тыныш аудандарда – 100-ден
104 мың теңгеге түрленеді. Осыған ұқсас тұрғын үйлердің ең арзаны Қарағанды
қаласында болды, ондағы оның бағасы тыныш аудандарда –9,9 мың теңгені,
мәртебелі аудандарда – 19,7 мың теңгені, ал тиісінше Көкшетауда – 17,4 және
23,3 мың теңгені құрады. Қайталама тұрғын үйлердің ең төменгі және ең
жоғары баға деңгейінің арасындағы айырмашылық өңірлерде тұрғын үйлердің
типіне, қабырғаларының материалдарыына және аудандардың орналасуына
қарамастан, 5-10 есені құрады.
II тарау
ҚР ипотекалық несиенің қазіргі кездегі жағдайы мен дамуы
2.1. ҚР-ғы ипотекалық баспана несиесі жүйесінің
жүзеге асуына дейінгі тұрғын үй мәселесі
Қазақстанда экономикалық құрылыс бастау алғаннан-ақ, тұрғын үй
реформасы, аса маңыздылығына қарамастан, өте баяу үрдіспен жүргізілді.
Қазақстанның тұрғын үй саласындағы нарықтық қатынастар Мемлекеттену мен
жекешелендіру жөніндегі және Жеке меншік жөніндегі Заңдар қабылданғаннан
кейін 1991-жылы қалыптаса бастады. Соңынан салық жөніндегі, жекешелендіру
қызметі жөніндегі заңнамалық актілер қабылданды, жаңа Азаматтық кодекс,
Жылжымайтын мүлікті несиелеу жөніндегі және Жылжымайтын мүлік пен оған
жасалатын шартқа берілетін құқықты мемлекеттік тіркеуден өткізу жөніндегі
заңдық күші бар Қазақстан Республикасы Президентінің Жарлықтары, Қазақстан
Республикасының Тұрғын үй қатынастары жөніндегі Заңы енгізілді, купонды
түрде жекешелендіру жөніндегі ережелер жасалынды.7
Жаңадан салынған үйлерге деген тұрғындардың көпшілік бөлігінің
айтарлықтай жоғары дәрежедегі емес төлем талаптары жағдайында, сонымен
қатар дайын баспананы сатып алуға несиенің берілмеуі, реформа кезеңінің
алғашқы жылдарындағы баспана нарығы несиелі-қаржылық қормен қамтамасыз
етілмеген болып шықты. Әйтпегенде, ол дайын баспананы сатып алуға деген
тұрғындардың төлеу қабілеттіліктеріне қолдау көрсетер еді.
1993-жылы баспана реформасында маңызды қадам жасалады. Қазақстан
Республикасы Президентінің № 1344-Жарлығымен Жаңа баспана саясаты мен оны
жүзеге асырудың мемлекеттік бағдарламасы қабылданады. Ол бағдарлама
мемлекет саясатындағы баспана саласында мынадай бірқатар маңызды
стратегиялық қадамдар жасауды қарастырды: тұрғын үй саласына қатысы бар
құқықтық норма жүйесіне қажетті өзгерістер мен толықтыруларды енгізу;
тұрғын үй құрылысы мен тұрғынды-коммуналды шаруашылықты қаржыландыру
жүйесін реформалау; демонополизация; тұрғындарға арнап тұрғын үй
құрылысының құнын азайту және арзандату мөлшерлік кешенін жасау; құрылыс
ісіне барынша көбірек жеке азаматтар мен заңды тұлғаларды тарту мақсатында
тұрғын үй құрылысы мен оны пайдаға асыру барысына қатысушыларға жасалатын
жеңілдік жүйесін құру; тұрғын үй саласындағы жалға беру жүйесін кеңейту
мөлшерін жүзеге асыру; құрылыс өнеркәсібі базасының модернизациясы; тұрғын
үй құрылысына арналған жер бөліктерін бөлу мен тіркеу ісін жеңілдету жолын
жасау; әлеуметтік, инженерлік және көліктік инфрақұрылыстарын тұрғын үй
құрылыстары жүріп жатқан аудандарда кешенді түрде кеңейту; мемлекеттік
тұрғын үй саясатын жүзеге асыру үшін оң нәтижесін беретін ұтымды ұйымдарды
құру; жалпы жылжымайтын мүлік пен тұрғын үй нарығының инфрақұрылысын
дамыту.8
Жоғарыдағы жарлықта жарияланған стратегиялық мәселелердің көпшілігінің
іске асырылмағанына қарамастан, аталған құжат мемлекет үшін және тұрғын үй
саясатының мемлекет қызметінің беделді бағыттары қатарына енуі үшін тұрғын
үй мәселелерінің маңыздылығын көрсететін. Бұл тұжырым тұрғын үй саласын
одан ары дамыту мен оны қаржыландыру жүйесін жүзеге асыруға болатын
мүмкіндіктерді сараптау үшін аса мәнді.
Бірқатар жылдар ағымында мемлекетке қосылып жатқан тұрғын үй көлемі,
мөлшермен алғанда, қолдағы бар тұрғын үй қорының 0,5 %-ын құрайды және
ескі, сонымен қатар апатты үй құрылыстарының аумағымен теңеседі. Тұрғын үй
қорының осы үрдісте жылдам жаңаруы тұрғын үйлердің салыну сапасыздығы
қаупін тудырады. Егер салынған үйлердің көпшілігінің табиғи апатты жерлерде
тұрғанын ескеретін болсақ, онда тұрғын үй құрылысын дамытудың осы бір
жаңаша жылдам саясатның соңы ауыр апатқа әкеп соғуы мүмкін.
Құрылыс саласындағы жекешелендіру белсенділігінің құлдырауы бірқатар
ұйымдардың экономикалық жағдайларына ауыр әсер етті. Соның нәтижесінде
құрылыс саласындағы адамдар саны азая бастады. Мұндай жағдайда, құрылыс
саласына бюджеттен тыс амалдар арқылы тиімді жаңа механизмдердің ашылуы
артығырақ мәнге ие болса керек. Оған, сонымен қатар ипотекалық тұрғын үй
несиесінің әсері болады, себебі, ол шын мәнінде құрылыс саласындағы
тоқырауды тоқтатуға көмек беріп, көпшілікті жұмыспен қамтамасыз етіп, жалпы
әлеуметтік сипаттағы бірқатар мәселелерді шешіп бере алады.
Қазақстандағы талап пен сұраныс кезеңі мен құрылысы, сонымен қатар
тұрғын үй жылжымайтын мүлкі бағасының қалыптасуы бірқатар ерекшеліктерге
ие, ипотекалық несиелеу нарығын қалыптастыру тиімділігін бағалау кезінде
сол ерекшеліктерді ескеру қажет болатын.
Жалпы республика бойынша тұрғын үйге деген сұраныс төмен болды. Бұл
қалалардың көпшілігі мен барлық ауылдық жерге қатысты. Баспана мүлкіне
сұраныс беретін саусақпен санап алар екі-ақ жер бар, ол – еліміздің бас
ордасы - Астана мен оңтүстік астанамыз – Алматы қалалары. Бұл жерлерде,
бұрынғысынша, республикамыздың бизнес-элитасы ғана емес, көпшілік көлемдегі
шенеуніктер, шетелдіктермен қосып санағанда, шоғырланған. Сонымен қатар
қазба байлықтары алынатын және өнімді қайта өңдейтін өнеркәсіп орталықтары
бар кейбір қалалар ғана тұрғын үйге сұраныс бере алады.
Сұраныс беру мүмкіндігінің негізгі факторына бюджеттік шектеу, жекелей
алғанда, отбасылық кіріс жатады. Қазақстандағы отбасылық кірістің орташа
деңгейі, көрші мемлекеттердің көрсеткішінен асып тұрса да, жоғары дәрежеде
емес. Қазақстан Республикасы статистика Агенттігінің көрсеткішіне сай, 1999-
жылдың шілде айындағы қалып бойынша, тұрғындардың ақшалай кірісінің орташа
деңгейі 3224 теңгені немесе АҚШ-тың 23 долларын құрайды. Ал Алматы мен
Астана қалаларындағы 1999-жылдың шілде айындағы қалып бойынша, тұрғындардың
ақшалай кірісінің орташа деңгейі 5486 теңгені немесе АҚШ-тың 39 долларын
құрайды. Қазақстандағы үй шаруашылығымен айналысатындардың санын ортамен
3,5 адам құрайтынын ескерсек, республика бойынша үй шаруашылығынан түсетін
орташа айлық жалақысы шілде айында 11284 теңгені (80 доллар), ал Алматы мен
Астана қалаларында – 19201 теңгені (137 доллар) құрады. тұрғындардың
белгілі бір бөлігінің нақты бір қорға ие емес екендігін және барлық
кірісінін толығымен күнделікті тұрмысқа жұмсайтынын атап өткен жөн. Қор
жинау мөлшерінің деңгейі, 1999-2000 жылдары көбейе бастағанымен,
бұрынғысынша төмен қалпын сақтауда.
Халықтың тұрғын үйге деген сұранысы, негізінен, жаңа отбасылардың отау
құруы, миграция деңгейі, үй шаруашылығының ауыр түрінің мөлшері сияқты
демографиялық көрсеткіштерге сай анықталады. Қазақстанда сәбидің дүниеге
келу жалпы санының азаюы мен жалпы өлім санының көбею тенденциясы, соған
сәйкес, жалпы адам саны өсімінің азаюы байқалады. Ал 1999-жылы керісінше
тенденция бой алып еді. Баланың туылу санының азаюы қазіргі кездегі және
болашақтағы отбасылық жұптар санын да азайтады, яғни, құрылыстың болашағы
мен үй шаруашылығының саны қазіргімен салыстырғанда айтарлықтай өзгеше
болады, ол өз нәтижесінде тұрғын үйге деген сұранысты азайтады.
1997-жылғы мемлекетіміздің астанасын Алматы қаласынан Астанаға көшіру
сұраныс көлемін айтарлықтай өзгеріске әкелді, сонымен қатар жылжымайтын
мүліктің бағасы да өзгерді. Алматы қаласында 1999-2000-жылдары тұрғын үй
мүлкімен қатар коммерциялық мүліктің бағасы да мөлшермен, долларлық
эквивалент бойынша, 10-15 %-ға төмендеді. Астана қаласында қазіргі кезде де
баспананың жетіспеу мәселесі байқалып тұр, тұрғын үйдің бағасы 1998-жыл мен
2000-жылдардағы үлкен секірістен кейін біраз төмендеп, Алматыдан қарағанда
20-30 %-ға төмендеді.
Егер облыс орталықтарындағы жағдайды қарастырсақ, онда мынадай
жағдайды байқауға болады. Жоғарыда аталып өткендей, баспана мүлкіне жоғары
сұраныс беретін Астана мен Алматы қалалары, сонымен қатар қазба байлықтары
алынатын және өнімді қайта өңдейтін өнеркәсіп орталықтары бар қалалар.
Оларға еңбекақысы жоғары төленетін мынадай қалалар жатады: Қостанай,
Атырау, Павлодар, Өскемен. Керісінше, заңды түрде, жұмыссыздық деңгейі
жоғары дәрежеде тұрған қалаларда тұрғын үйге деген сұраныс саны өте төмен.
1998-2000-жылдары ерекше құрылған (қаладан тыс барлық жағдайымен
салынған жеке үйлер) жекелей тұрғын үйлерге, көп пәтерлі үйлерден өңделіп,
қайта салынған, кеңейтілген түрдегі пәтерлерге сұраныс артты. Коммуналды
қызмет құнының өсуіне байланысты жағдайы барынша аз жасалған (кірісі аз
отбасылар үшін) пәтерлерге деген сұраныс тенденциясының пайда болуы
мүмкін.Баспана ұсынысына қатысты айтар болсақ, республиканың барлық
аймағында дерлік мөлшермен біркелкі жағдайды елестетеміз. Көптеген ескі
тұрғын үйлер екінші қайтара нарыққа салынды, ол кезде жаңа тұрғын үй
құрылыс нарығы өте баяу дамып жатқан еді. Құрылыс саласындағы жағдай төлеу
қабілеттілігіне ие сұраныстың жеткіліксіздгінен соңғы жылдары айтарлықтай
төмендеп кетті. Бұған әсер еткен тенденциялардың бірі жаңа құрылыс
көлемінің апатты түрдегі азаюы салдарынан алғашқы нарықтағы ұсыныстың
тарылуы болды.
1998-жылы тұрғын үй құрылысының көлемі 1990-жылмен салыстырғанда 7
есеге азайды және осы тенденцияның осы тұрғысында жалғасуы мүмкін.
Сонымен, құрылыс саласындағы жалпы жағымсыз көріністің сипатында
статистика көрсеткіші жағымды деп қарастыруға болатын екі түрлі тенденцияны
айқындады. Оның алғашқысы – мемлекеттік емес саламен құрылған тұрғын үй
салмағының үнемі өсуі, яғни, ең алдымен жеке құрылыс жүргізушілер санының
артуы. Егер 1990-жылы тұрғын үй санының 78 %-н мемлекеттік кәсіпорындар мен
ұйымдар салған болса, 1998-жылы бұл жағдай мүлдем өзгерді, сөйтіп 85 %-ға
дейінгі жаңадан салынған тұрғын үйлер жеке секторлардың үлесіне тиді.
Екінші жағымды тенденция, біріншімен салыстырғанда аса маңызды болмаса
да, ол – салынып жатқан пәтерлердің орташа көлемінің кеңеюі. Бұл жеке
сектордың, тарату тарапынан алғанда, экономикалық айналымға енгізуге
болатын тұрғын үй мүлкінің жақсы жағын қарастыратындығын нұсқайды.
2000-жылы алғашқы нарықтағы тұрғын үй құны екінші нарық бағасынан 1,5-
2,5 есеге артық болды.
Жақын арада жетістікке жету мақсатында тұрғын үйді несиелеу көлемінің
өсу мүмкіндігіне барынша терең талдау жасау үшін біріншіден, тұрғындардың
баспанаға және тұрғын үй несиесіне қол жеткізу мүмкіндігін, екіншіден,
төлеу қабілеттілігіне ие сұраныс мөлшерін анықтау қажет болды.
Ресми көрсеткіштерге сәйкес, орта есеппен алғанда, 1999-жылдың шілде
айындағы айлық кіріс адам басына шаққанда 3224 теңгеге немесе 24,34
долларға теңесті. Осындай төмен табыс Қазақстанның барлық облыстарында да
тұрғын үйді несиелеу ісінің жүруіне негіз бере алмады. Тұрғын үйді
ипотекалық несиелеу нарығындағы негізгі мақсатты көз болып табылатын қала
халқына баса назар аудару қажет болды. Алматы мен Астана қалалары
мемлекеттік нарықты дамытудағы ең негізгі мақсатты көз болып табылды.
Алматы мен Астана қалалары тұрғындарының 1999-жылдың шілде айындағы айлық
кірісі адам басына шаққанда 5486 теңгеге немесе АҚШ-тың 41,42 долларына
теңесті.
Тұрғын үйді сатып алу мақсатында ипотекалық несие алу мүмкіндігіне қол
жеткізу үшін қарыз алушы тұлға белгілі бір жеке қаражатқа ие болуы шарт.
Көпшілік азаматтардың жекешелендіру арқылы өз меншігіне айналдырып алған
баспанасы жеке қаражатының негізгі көзі болып табылады. Қазақстандағы бір
бөлмелі пәтердің орташа бағасы (жоғарыда аталғандай, нарығы жоғары дамыған
Алматы мен Астана қалаларында) 1999-жылы АҚШ-тың 8000 долларына тең болса,
екі бөлмелі пәтер - АҚШ-тың 13000 долларына, үш бөлмелі пәтер - АҚШ-тың
20000 долларына тең. Көрсетіліп отырған тұрғын үй бағасы деңгейінің жақын
көршілес мемлекеттермен ғана емес, жалпы жағдайлары Қазақстан жағдайынан
әлдеқайда жоғары Шығыс Еуропа және Түркия елдерімен салыстырғанда да
айтарлықтай жоғары дәрежеде екендігін атап өткеніміз жөн. Халықтың жеке
қаражатының жеке көзіне банктік салымдар мен депозиттер, ақшалай қорлар,
бағалы заттар, гараж, автокөлік және т.б. жатады.
Жалпы алғанда, тұрғын үй ипотекалық несиесіне сұранысқа деген төлеу
қабілеттілігі Қазақстанда қалыптасқан жағдайлар ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz
Реферат
Курстық жұмыс
Диплом
Материал
Диссертация
Практика
Презентация
Сабақ жоспары
Мақал-мәтелдер
1‑10 бет
11‑20 бет
21‑30 бет
31‑60 бет
61+ бет
Негізгі
Бет саны
Қосымша
Іздеу
Ештеңе табылмады :(
Соңғы қаралған жұмыстар
Қаралған жұмыстар табылмады
Тапсырыс
Антиплагиат
Қаралған жұмыстар
kz