Кәсіпорынның меншік обьектісінің жалпы құнын есептеу
МАЗМҰНЫ
Кіріспе 3
1 Бизнесті бағалау кезіндегі қолданылатын құн түрлерінің 6
тұжырымдамалық негізі.
1.1 Бизнесті бағалау кезіндегі қолданылатын құн түрлеріне 6
қатысты түсініктемелер
1.2 Бизнеті бағалау мақсаты мен қолданылатын құн түрлері 9
1.3 Бизнесті бағалау кезіндегі қолданылатын құн түрлерінің 15
тұжырымдамалық негізінің әдістемелік негізі.
2 Тәуелсіз ЖК Сауранбай С.Б. бағалау компанияның 38
көрсеткіштері және бизнесті бағалау жүргізу тәжірибесі
2.1 Тәуелсіз ЖК Сауранбай С.Б. бағалау компаниясында 38
қолданылатын бағалау қызметінің қағидалары
2.2 Тәуелсіз ЖК Сауранбай С.Б. бағалау компаниясының 42
техникалық – экономикалық көрсеткіштері
2.3 Кәсіпорын құнына әдістемелік тәсілдермен бағалау жүргізу 54
тәжірибесі
3 Қазақстан республикасындағы - кәсіпорын құнын бағалаудағы 66
жетілдіру жолдары
3.1 Қазақстан Республикасындағы – кәсіпорын құнын бағалаудағы66
әдістемелік тәсілдерін жетілдіру жолдары
3.2 Кәсіпорынның экономикалық қосылған құн әдісі 68
3.3 Кәсіпорының құнын бағалау жүйелерiнiң қолдануының шетел 73
және отандық тәжірибесі
Қорытынды 80
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі 82
Қосымшалар 83
КІРІСПЕ
Тақырыпты зерттеу өзектілігі. Дипломдық жұмыстың тақырыбы
Кәсіпорынның құнын бағалаудағы әдістемелік тәсілдер туралы. Кәсіпорынның
экономикалық көрсеткіштерінің жақсы жетістіктерге жету мақсатында,
тәжірибелік және ізденіс жүйесі меншікті басқару факторының негізі ретінде
бағалау қызметі қолданылады. ҚР бағалау қызметі туралы заңына сәйкес
нарықтық экономикада бiздің елдiң өткелi ғылым және тәжiрибенiң жаңа
облыстарының қатардың терең дамытуы талап еттi. мемлекеттік меншікті
жекелендіру кезінде, басқаруды сенімділікке беру немесе жалға беру, сату,
сатып алу, жарғылық қордың салымы ретінде ипотекалық несиенің жүргізілуі
кезінде қоғамдық бағалау үлкен роль атқарады. Сонымен қатар мүлік туралы
мәміле кезінде міндеттелген бағалау жүргізіледі.
Бағалау процессі - құны соңғы тұжырыдама жасау үшін бағалаудың белгілі
тәсілдері мен әдістерін пайдалана отырып алға қойған есепті логикалық
неізделген және жүйелендірілген тізбектей шешудің процедурасы.
Кәсiпорынның нарықтық құнының анықтауындағы қажеттi сауда саттықтың
операцияларымен бірге бітпейді. Сондықтан оның дамытуының шарттарының
барлық тиiстi iшкi және сыртқы есепке алумен капиталды кешендi баға қажет.
Кәсіпорын бизнесін бағалау әр түрлі және мүліктің құқықтық құнын -
акциялау кезінде күрделi iске асыру нұсқаларын талап етулер өседі: мүлiктi
сақтандыру, жаңа жарнашылардың тартуы, қосымша акциялардың шығарылымы,
мүлiктi сақтандыру, мүліктің кепiлақылы қарызды алу, салықты есептеу,
мұрагер болу және тағы басқалар қолдануды көрсетеді.
Кәсiпорын құнының бағасы сенiмдi және дәл болу үшін бағалау
технологиясын қатал сақтау керек. Технология бiртiндеп кезеңдерден тұрады:
ең жақсы және объекттiң өте тиiмдi қолдану әдiсi, жиын және талдау
мақсаттар және бағаның функциясы, объекттiң бағасының жоспарлауы, мәлiметті
анықтау қажет. Кәсiпорын құнының бағасы дәлдiгi бағаның әдiстерiнiң
қолданудың дұрыстығынан сонымен бiрге тәуелдi болады.
Зерттеу мақсаттары мен міндеттері. Дипломдық жұмыстың негізгі мақсаты
ЖК Сауранбай С.Б. тәуелсіз бағалау компаниясы тәжірибиесі негізінде
кәсіпорын құнын бағалау әдістерін теорялық және тәжірибиелік тұрғыдан
үйрету болып табылады.
Алға қойылған мақсатқа сәйкес осы жұмыста келесідей мәселелер
қарастырылыған:
- Кәсіпорын құнын бағалаудың әдістемелік тәсілдеріне теориялық
сұрақтары қарастырылған;
- Кәсіпорын құнына негізгі ерекшеліктері зерттелген;
- Кәсіпорын құнына әдістемелік тәсілмен бағалау тәжірибеде
көрсетілген;
- Кәсіпорын құнын бағалаудың негізгі ерекшеліктері зерттелген;
- Қазақстан республикасындағы - кәсіпорын құнын бағалаудағы жетілдіру
жолдары.
Зерттеу обьектісі ЖК Сауранбай С.Б. тәуелсіз бағалау компаниясы
болып табылады.
Зерттеу пәні ЖК Сауранбай С.Б. тәуелсіз бағалау компаниясы
тәжірибиесі кәсіпорын құнын әдістемелік тәсілдермен бағалау болып табылады.
Теориялық және әдістемелік негізі. Отандық және шетелдік ғалымдар,
бағалаушылар құрастырған бағалау қызметінде қолданылатын бағалау тәсілдері
мен қағидалары сипатталған.
Талданған жұмыста бағалау қызметі саласында қолданылатын қазақстандық
нормативті заң актілері, сонымен қатар мерзімді басылымдары мен әдебиеттері
қолданылды.
Дипломдық жұмыс ЖК Сауранбай С.Б. тәуелсіз бағалау компаниясының
тәжірибиесіне негізделіп жазылған.
Жұмыс құрылымы. Осы дипломдық жұмыс кіріспеден, үш бөлімнен,
қорытындыдан, кестелерден, суреттерден, қолданылған әдебиеттер мен
қосымшалардан тұрады. Дипломдық жұмыстың құрылымы зерттеу мақсаттары мен
міндеттерімен анықталып, диплом тақырыбын толығымен ашып көрсетуге өз
септігін тигізеді.
Осы мәселенің өзектілігі жалпы теориялық сипатқа ие. Дипломдық жұмыстың
бірінші бөлімінде кәсіпорын құнын бағалаудағы әдістемелерінің тәсілдермен
теориялық негізі сипатталған.
Егер өткен уақыттарда кәсіпорындар, ұйымдар, азаматтар, меншік иелері
немесе сатып алушылар көлік құралдарын сатып алу немесе пайдалану кезінде
оның құнына әсер ететін факторлардың бар екендігін ескермесе, бүгінгі таңда
кәсіпорын жетекшілері, кәсіпорын өздерінің тәуекел деңгейін төмендету үшін
көлік құралдарын пайдалану алдында отандық және шетелдік бағалаушылар
бағалау тәжірибесінде қолданатын тәсілдерді пайдалана бастады.
Бұл жұмыстың өзектілігі - кәсіпорын бағалау деңгейі тікелей ғылыми-
техникалық прогреске әсер етуімен байланысты. Кәсіпорын бизнесінің өндірісі
бір жағынан, - материалды, еңбек және қаржы ресурстарының ірі тұтынушысы
болып табылса, екінші жағынан, өнеркәсіп өнімдерін негізгі өндірушісі болып
табылады. Сол себепті, ол ұлттық экономиканың даму деңгейін сипаттайды.
Кәсiпорынның нарықтық құнының анықтауы бәсекелестiк нарықтағы тiрi қалуға
күреске оның әзiрлеуiне мүмкiндiк туғызады, кәсiпорынның потенциалдық
мүмкiндiктерi туралы реалистiк ұсынысты бередi. Оның стратегиясының өндiруi
негiз болу кәсiпорындардың бизнесті бағалау процессi. Демек, ол талғаулы
жолдарды айқындайды және қалай олардың iшiнде максимал тиiмдiлiгiн
серiктестiкпен қамтамасыз еткенiн анықтайды, және жоғары нарық бағасын
қояды. Бiздің елдегi тәуелсiз кәсiпорынның иелерi және фирмалар көрiнiп
қалады, барлық олардың капиталын нарықтық құнның анықтауындағы қажеттiлігі
өткiрлеу болып қалыптасады. Олар тек қана меншiктiң жасауына шығын iс
жүзiнде бағалайтындығынан, тәжiрибесi сонымен бiрге не көрсетедi, олардың
мүліктің жетiлмеген құндары бойынша кәсiпорындарының бағасының әдiстерiн
бiз елiнде қазiр қолданылады.
Бұл жұмыстың тәжірибелік маңызы да бар.
Жұмыстың екінші бөлімі кәсіпорын құнын бағалау тәжірибесіне
негізделген. Бағалау объектісі болып мүліктік кешенің - Жауапкершiлiгi
Шектеулi Серiктестiк Теңгір болып табылады және объектіні үш тәсілмен
бағалап тәжірибе жүзінде көрсеттім. Егер өткен уақыттарда кәсіпорындар,
ұйымдар, азаматтар – сатып алушы және сатушылар кәсіпорын сатып алу, сату
кезінде күтілетін тәуекелдер жөнінде ойланбаса, қазіргі кезде мемлекет
жаһандану нарығына ену жағдайында шығындар мен тәуекелдерді төмендету үшін
шетелдік бағалау тәжірибесінде жетілдірілген бағалау әдістерін қолдану
қажеттілігі туындады.
Осы жұмыстық үшінші бөлімінде Қазақстан Республикасындағы кәсіпорын
құнын бағалаудағы әдістемелік тәсілдермен бағалау жөніндегі жетілдіру
жолдары ұсынылған.
1 Кәсіпорын құнына жалпы сипаттама және бағалаудағы әдістемелік тәсілдер
1.1 Кәсіпорын бизнесін бағалау құнына қатысты түсініктемелер
Кәсіпорын ресурстарын, бүгінгі уақыт шарттарына сай, шаруашылықты
жүйемен басқару және адекватты құру мақсатында нарықтардың инфрақұрылымының
пайда болуы мен бағалау қызметін жетілдіру, келесі негізгі жағдайларды
қажет етеді.
Біріншіден, Қазақстан экономикасының мемлекеттік сектордағы елеулі
үлесі, құрылымдық қайта құру үрдістерінің ұзақтығы мен күрделілігін
объективті шарттайды.
Екіншіден, өнеркәсіпті қайта құру үшін инвестициялық ресурстарды
тарту, кәсіпорындардың бәсекеге қабілетілігі мен тиімділігін жоғарлату
мүмкіндігін арттырады. Сонымен бірге меншік иесін ауыстыру жолымен ғана
емес (мысалы, мемлекеттік немесе муниципалды мүлікті жекешелендіру үрдісі),
меншік түріне тәуелді емес мүлікпен операциялар жолымен жүргізіледі.
Сурет 1 – Кәсіпкерлік қызметтің бағыттары
Аталған қарама - қарсы тенденциялар өзіндік артықшылықтары мен
кемшіліктері бар негіздерге ие. Әлемдік тәжірибеде, меншік түрлеріне
тәуелді емес, кәсіпорындар ресурстарының қайталама нарықтарының мақсаттарын
тиімді пайдаланатын шаруашылық қызметтің жоғары нәтижелерінің куәлары бар.
Бірақ Қазақстанның заңнамасы және мүліктік кешендерімен қатынастарды
реттейтін нормативтік база, отандық ерекшеліктерді белгілейді. Ал бұл
мемлекеттің елеулі қатысуымен ойлап табылған және жасанды өнеркәсіптік
ресурстар нарығының бөлінуіне байланысты, бастапқыға арналған және
қайталама, кәсіпорындар ресурстарының қайталама нарығының болмауымен
сипатталады. Сондықтан олардың инфрақұрылымы жоқ. Кәсіпорындар
ресурстарының операцияларын мемлекеттік құқықтық реттеу жүйесі, әлі де,
бағалау қызметіне қатысты орналасу кезеңінде. Нарықтардың тиісті
инфрақұрылымын, оның орталық бөлімшесі - бағалау қызметін құру шарты
негізінде, кәсіпорындардың ресурстарымен және мүлікпен операцияларды жасау
ғана инвестициялық активтілікті тірілте алатын механизм болып табылады.
Кәсіпорын ресурстарының операциялары ұйымдардың (заңды тұлғалардың)
жойылуы мен дамуы, ресурстардың бағалау құнын құру үрдісімен ғана
байланысты емес, ол, мәміле құнының бағалауымен, сонымен бірге,
кәсіпорындарды жекешелендіру мен банкротқа ұшырауына, конкурстарды,
аукциондарды, жалды, сенімділік басқаруды, кепіл затты, ипотекаларды және
басқа операцияларды жүргізуімен де байланысты.
Нарық жағдайында ресурстармен операциялар жасау, басқару шешімдерінің
мүмкін болатын сәйкестіктер, кәсіпорынның ресурстарын басқару келесі
кестеде көрсетілгендей, шартты кеңістік түрінде қарастырылады.
Кәсіпорын ресурстарымен операциялар жасау және оның нарықтық құнын
бағалау кезінде анықтаушы жағдай болып, аталған кеңістіктегі әрбір ресурс
бойынша, тиімді басқару шешімін қабылдау операцияларына қатысатын сатушы
мен сатып алушы және бағалаушының құқықтық қатынастары негізінде
анықталады.
Мүліктік құқықтар - бағалау объектілерінің құқық жиынтығы болып
табылады да, олардың кейбірі мүліктің иемденушісі немесе заң бойынша
оқшаулануы мүмкін. Нәтижесінде кейбір құқықтар мен міндеттемелер мәміленің
басқа жағына беріледі де, әрбір жаққа мүлікке деген белгілі жиынтық
құқықтар қалады. Бұл құқықтар мынадай болуы мүмкін: кәсіпорын ресурстарымен
белгілі операциялар жүргізу үшін, иелік ету немесе жеке ресурстарды қолдану
құқығын уақытша шектеу, сонымен қатар олардың қайта құрылымы туады.
Құқықтардың әрбір шектеуі (ауыртпалығы) және оларды қолдану тәсілі,
кәсіпорын мен ресуртарды бағалау құнына әсер етеді.
Нормативтік база шегіндегі бағалау технологиясының нарықтарында
кәсіпорын бизнесін бағалау 3 тәсіл бойынша жүргізіледі: нарықтық, табыстық
және шығындық.
Бизнес - бұл заңды, жеке тұлғалардың нақты қызметі.
Мұнда заңды тұлға - кәсіпорын, азаматтық құқықтардың объектісі
болып табылады да, кәсіпкерлік қызмет үшін қолданылатын мүліктік кешен
ретінде қарастырыладыМүліктік кешен жер - телімдері, ғимараттар мен
кұрылыстарды, машина мен кұрал-жабдықтарды, шикізат пен өнімдерді,
материалдық емес активтерді және мүліктік міндеттемелерді құрайды.
Бизнесті бағалаудың бірінші концепциясы: бірінші концепция мүліктік
кешеннің құрамдастарын бағалаумен байланысты. Кәсіпорын бизнесін бағалау
мүліктік кешеннің құрамдастарын бағалауына әкеледі: нарықтық, табыстық және
шығындық тәсілдерді қолданып, негізгі қаражаттардың мүліктік құқықтар
құнының есебінсіз бағалауға болады.
Мұнда, бір-бірінен жекеше бағаланатын (орындық, компьютер, ғимарат,
станок, бассейн, жер телімі және т.б.), мүліктік кешеннің құрамдастарын
бағалау жөнінде айтылып отыр. Мүліктік кешеннің құрамдастарын бөлек
бағалау, мүліктік кешен жиынтығы түрінде бола алатын қосымша құнды
анықтаумен байланысты және олардың кейінгі аккумуляциясын болжамайды.
Сурет 2 – Кәсіпорын ресурстарын басқару кеңістігі
Бизнесті бағалаудың екінші концепциясы: екінші концепция, кәсіпорын
бизнесін бағалағандағы пайда болатын қосымша құнның анықталуымен тікелей
байланысты [1, 12б].
Кәсіпорын бизнесін жүйе ретінде қарастырсақ, құрамына тауар
нарығының секторын бақылауға рұқсат ететін, оның мүліктік кешені мен құқық
жүйесі немесе қоржыны кірсе, мүліктік кешеннің жиынтығында қосымша құнның
пайда болуы мүмкін.
Құқық жүйесі немесе қоржыны, кәсіпорынға бизнес жүйе ретінде тауар
нарықтарында тиімді бәсекелесуге рұқсат етеді.
Құқықтар жүйесі немесе қоржыны өзіне мыналарды қосуы қажет:
кәсіпкерлік қызметті іске асыратын, кәсіпорынға республикалық және
атқарушы жергілікті билік органдары беретін лицензиялардан,
сертификаттардан және тағы басқалардан пайда болатын нарықта
жұмыс істеу құқығы;
кәсіпорынға табыс әкелетін жал құқығы, субжал, кепіл және т.б;
бизнес бойынша әріптестердің келісім-шарт жүйелерінен пайда болатын
құқықтар (материалдар мен шикізатты жеткізу келісім-шарттары, тауарлық
өнімдерді сатып өткізу келісім-шарттары және т.б.);
кәсіпорын акцияларының бақылау пакеттерінен пайда болатын құқықтар;
материалдық емес активтерді қалыптастыратын артықшылығы бар құқықтар;
Жоғарыда аталғандарды ескере отырып, кәсіпорынның бизнесін бағалаудың
объектілері мыналар болуы керек:
- кәсіпорынның мүліктік кешені;
кәсіпорынға (фирмаға) нарықтың секторын бақылауға рұқсат ететін құқықтар
жүйесі немесе қоржыны;
кәсіпорынның (фирманың) тауар нарықтарында бәсекелесуге қабілетілігі.
Сөйтіп, кәсіпорын (фирма) бизнесін бағалау екі концепцияны қолдану
арқылы жүзеге асырылады [2, 24б].
1.2 Кәсіпорын бизнесін бағалау мақсаты мен құн түрлері
Бағалау мақсаты – кәсіпорынның нарықтық құнын есеп айырысуымен
негіздеу. Кәсіпорындарды бағалау белгілі бір нақты міндеттің орындалуы
бағынады. Бағалаушы, жасалып жатқан бағалаудың міндетін білгіленен кейін
ғана керекті әдістемені дұрыс таңдай алады.
Кәсіпорынның құнын бағалау көбінесе келесі жағдайлардан туындайды:
кәсіпорынды сату;
кәсіпорын мүлігінің бөлігін сату (жер телімі, ғимараттар, құрылыстар);
ұйымды қайта құру немесе кәсіпорыңды тарату (қосылу, бөліну, сіңісу
жәнет.б.), және кәсіпорынның банкротқа ұшырағандағы төрелік сот және
меншік иелерінің шешімі бойынша жүргізіледі;
бағалы қағаздар нарықтарында кәсіпорын акцияларын сатып алу және сату
(акционерлік меншіктегі кәсіпорындарды немесе оның бөлігін сатып алу);
жауапкершілігі шектеулі қоғамда немесе серістестіктің жарғылық қорының
үлесін сатып алу және сату (үлес ақша бірлігімен бағаланады);
кәсіпорынды жалға беру. Құнды бағалау жал төлемін белгілеу үшін маңызды;
кәсіпорынды жетілдіру мақсатында инвестициялық жобаның орындалуы мен оның
негізделуі кезінде кәсіпорын құнын білу қажет;
9) несие алу үшін кәсіпорын мүлігін кепілге беру;
10) кәсіпорын мүлігін сақтандыру;
11) мүлікке салық салу үшін, оның салық базасын анықтау;
12) негізгі қорларды қайта бағалау.
Құн түрлері: кез келген мүліктің құнын, бір-бірімен тығыз байланысты
екі тәсілмен анықтауға болады: біріншіден, осы мүлікті басқа бір мүліктің
кейбір санына (ақша эквиваленті мағынасында) алмастыруы. Екіншіден, мүлік
иесі болашақта алатын табыстардың ағымды құнын анықтауы [3, 56б].
Құн, шығындар және баға түсініктемелері бойынша айырмашылықтарды
білу қажет. Құн - алушының (инвестор) бағаланатын меншікті алуға жұмсайтын
төлемнің мөлшері. Шығындар - бағаланатын ұқсас меншік объектісін құру үшін
қажет болатын шығын мөлшері. Бұл шығындар сатып алушы төлеуге дайын сомадан
айырмашылығы болмауы мүмкін. Баға бірдей объектілер мен басқа сатып
алушылардың активтілігін және сатып алушылардың қажеттіліктерін қоса
алғанда, бұл шығындар бағалау күнімен салыстырғанда өз құнынан жоғары
немесе төмен болуы мүмкін. Тек қана жетілген нарық жағдайында, құн және
баға бір-бірімен тең болады. Мүлікке қатысты құн, өзімен нақты шарттардың
нәтижесі болатын бағаны ұсынады. Баға - өткен мәмілелердегі ұқсас
объектілерді сатып алуға қанша жұмсалғанын көрсететін факт. Бағалаушы
талдау жасағаннан кейін ғана, мүлік құнының ағымдағы төленген немесе
алынған бағасы бола алатындығы туралы айта алады.
Құн негізінен төрт шарттан туындайды: сұраныс, пайдалылық,
тапшылық және меншік құқықтарын беру мүмкіндігі.
Сұраныс. Сұраныс — белгілі бір уақыт үшінде нарықта сатып алатын тауар
(қызмет) саны немесе меншік объектілері. Сұраныстың өсуі бағалардың өсуіне
алып келеді.
Пайдалылық. Адамдардың белгілі бір қажеттіліктерін қанағаттандыратын,
тауарлар мен меншік объектілерінің қабілетін - пайдалылық деп атайды.
Берілген зат неғұрлым көбірек қажеттіліктерді
қанағаттандыруға қабілетті болса, соғұрлым оған сұраныс жоғары болады.
Пайдалылықтың өсуі көбіне бағаның өсімімен сәйкес жүреді.
Тапшылық. Үлкен сұраныс пен жоғары пайдалылыққа қарамастан, ешбір мүлік
тапшы болмағанша құны болмайды.
Меншік құқығын біреуге беру мүмкіндігі. Кез келген зат меншік құқықтарын
біреуге беру мүмкіндігі бар болған жағдайда тауар болып саналады. Мысалы,
берілген заңнамамен жердің белгілі
бір түрлеріне сату рұқсат етілмесе, онда олардың құндылығы болмайды.
Дегенмен, бұл жерлердің жал құқықтарының нарық құнын бағалауға болады.
Тәжірибеде бағалаушы келесідей негізгі құндардың түрлерін
қолданады:
Негізделген нарықтық құн - ашық және бәсеке нарығындағы мүлік түріне
берілетін баға. Экономикалық рационалды, мәмілеге ерікті баратын және қажет
ақпаратпен қамтамасыз етілген сатушы мен сатып алушы арасында еркін
бәсекені көрсетеді. Қаржыландырудың ерекше шарттарына сәйкес, сатып алу мен
сатудың жағдайлары, екі жақтың жеткіліксіз ақпараттануы, нарық деформациясы
және т.б. факторлардың әсерінен, тәжірибеде нақты мәмілелердің бағалары
нарықтық құннан айырмашылығы болады. Нарықтық емес құн ретінде, мысалы,
нормативті есептелетін құн бола алады [14, 41б].
Нормативті есептелетін құн - нормативтер мен әдістер басқару
органдарын бекіту негізінде есептелетін мүліктік кешеннің құны.
Қарастырылып отырған мүліктік кешеннің түрлері үшін нормативтердің
(ставкалардың, коэффициенттердің) бірлік шкалалары қолданылады.
Бухгалтерлік есеп жүйесі баланстық құнды бастапқы, қалпына келтіру
және қалдық құны деп бөледі.
Баланстық құн - кәсіпорынның балансында белгіленген, құрылысқа
кеткен шығындар немесе оның өзіндік негізгі қаражаттарына элемент алу.
Бастапқы құн - белгілі кәсіпорын объектілерінің эксплуатацияға :
енгізілген кезіндегі есептік құжаттарда тіркелген баға. Эксплуатацияға
берілген мүлік объектісі бастапқы құн бойынша, не оларды модернизациялау
мен реконструкциялаудан кейін немесе қорды ресми қайта бағалау белгіленген
уақыттан есептейді.
Қалпына келтіру құны - бұрын анықталған негізгі қаржыларды қазіргі
талаптарға сай қайта өндіру құны. Бағалаушы қор элементі құнының толық
калпына келуін салыстыру арқылы қазіргі заманға сәйкес нарықтық құнын
есептейді.
Қалдық құн - егер баланстық құннан, эксплуатация кезеңінде
жинақталған тозу сомасын алып тастасақ, онда қалдық құнды аламыз, ал қалдық
құнның бағалануын қайталама нарығының бағасы бойынша жүргізсе, онда ол
нарықтық сипаттама алады. Яғни, бағалауға тәуелді қайта өндіру мен орнын
басу құнын белгілейді.
Қайта өндіру құны - қазіргі нарыққа сай сатып алу немесе қайта
өндіру құнын бағалау мүліктің тура сол сияқты обьектінің құны барабар
шама.Қайта өндіру құнын анықтау көбінесе технологиялар, материалдар,
шикізаттар, стандарттар және тағы басқа өзгерулерінен мүмкін болмайды.
Сондықтан тәжірибеде орнын басу құны қолданылады.
Орнын басу құны - бағаланатын объектінің пайдалылығы бойынша
эквивалентті, меншіктің барабар обьектіні өндірудің ағымды құны. Жойылу
кұны мүлігін сатушы келісуге мәжбүр болатын бағаны айтады. Кәсіпорынның
жойылу құны бағалау кезінде анықталады. Мысалы, оның банкротқа ұшырауы
кезінде немесе аукционда ашық көтере сату кезінде. Бағалаудың әр түрлі
жағдайларына тәуелді құндардың бірнеше түрін ажыратады: инвестициялық,
тұтынушылық, сақтандырулық, утилизациялық.
Инвестициялық құн - егер оны белгілі бір инвестициялық жобаны іске
асыру үшін инвестициялық салым ретінде қарастырсақ, онда оны мүліктік
кешеннің құны деп айтуға болады. Нарықтық құнға қарағанда, инвестициялық
құн нақты және белгілі бір жобамен және оның инвесторымен байланысы.
Инвестациялық құн, берілген инвестициялық кешені мен нәтижелері бойынша
мүліктік кешеннің нарықтық құнының өсуі ретінде қарастырылады.
Тұтыну құны. Объектінің құнын немесе маңыздылығын сипаттайды.
Пайдалылық кезіндегі құн тұтынушылардың экономикалық тауарлық құны ретінде
анықталады және оны пайдалану тиімділігіне негізделген (табыс, пайда, ыңғай
түрінде).
Пайдалану кезіндегі құн міндетті түрде нарықтық құнын көрсетпейді. Тұтыну
кұны туралы мәліметтер, бағаланатын мүліктік кешеннің, әртүрлі сапасы мен
пайдасы бар ұқсас объектілермен салыстыру үшін керек.
Сақтандыру құны - сақтандыру шартында (полисінде) көрсетілген және
сақтандыру мақсаттары үшін анықталатын объектілердің нарықтық құны.
Сақтандыру құны сақтандыруды қайта қалпына келтіруді бағалау үшін қажет
элементі бойынша есептеледі.
Көбінесе сақтандыру құны орнын басу құны сияқты анықталады. Өйткені
сақтану жағдайларынан кейін сақтанушыға өзінің мүлігін қайтадан қалпына
келтіруге мәжбүр болады.
Утилизациялық құн - өзінің бастапқы пайдалылығынан айырылған және
төтенше жағдайда немесе толық тозудың жағдайына жеткен утилизациялық
материалдың активтердің құны. Утилизациялық кұн-бұл салмақты материалдардан
тұратын бағаланатын обьектілердің қайталама құны.
Бағалау құнының қағидалары: Бағалау қызметі ғылымының негізіқце,
бағалау бойынша кез келген тапсырманы орындау үрдісін қадағалайтын,
бірқатар қағидалары бар.
Кәсіпорынның мүліктік кешен құнын бағалау кезіндегі қажет негізгі
экономикалық ортақ қағидаларын қарастырайық.
Олар мыналармен байланысты және 3 топ қағидалар жүйелеріне келтіруге
болады:
Иесінің мүлік туралы көзқарасымен;
Нарықтық ортамен;
Мүлікті эксплуатациялаумен.
Иесінің мүлік туралы көзкарасымен байланысты қағидалар - бұл топ
мынандай қағидаларға ие:
Пайдалылық қағидасы. Меншік объекілерініңтиемденуге қабілеті жоқ
болса,онда олардың құны болмауы мүмкін.Сондықтан потенциалды меншіктенушіге
пайдалы болған кезде ғана мүліктік кешеннің құны болады.
Кағиданың анықталуы: пайдалылық - берілген уақыт периодтарында және
берілген жерде меншік объектісі иесінің қателіктерін қанағаттандыру
қабілеті.
Орнын басу қағидасы. Иесінің қажеттіліктерін қанағаттандыра алатын жэне
табыс әкеле алатын барлық меншік объектілері, өзінің әр түрлілігіне
қарамастан, бір - бірімен байланысты. Меншік объектісі үшін оны қалпына
келтіруге кететін шығындардың сомасынан көп ешкім төлемейді. Егер екі
меншік объектілерінің қабілеті бірдей болса, онда біз бағаның төменін
аламыз .
Қағидалардың анықталуы: меншіктің максималды құны ең төмен бағамен
немесе құнмен анықталады.
Сөйтіп орнын басу құны бағаланатын мүлік құнының жоғарғы шегін
анықтауға мүмкіндік береді.
Күту қағидасы. Инвестор объектіге қаражатты салып, ол меншік
объектілерінен болашақта табыс күтеді. Бағаланатын құн - болашақтағы барлық
табыстардың ағымды құны.
Қағиданың анықталуы: күту - болашақта меншікті иелік етуден түсетін
табыстардың ағымды құнының орнатылуы.
Нарықтық ортамен байланысты қағидалар - бұл топ келесі қағидалардан
тұрады: сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік, бәсеке, құнның өзгеруі
[5, 23б].
Сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік қағидасы. Мүлікке деген бағаның
өзгеруі сұраныс пен ұсыныс шамаларының өзгеруіне тәуелді.
Негізгі заңдылықтар:
Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс ұлғайса, онда бағалар төмендейді;
Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс төмендесе, онда бағалар көтеріледі;
Егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс өссе, онда бағалар өседі;
Егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс төмендесе, онда бағалар төмендейді.
Егер нарықта сұраныс пен ұсыныс арасында сәйкестік орнатылса, бағалар
тұрақты болады.
Қағиданың анықталуы: ұсыныс - құрамындағы белгілі баға бойынша тауарлар
саны, сұраныс - белгілі баға бойынша қажетті тауарлар саны. Сұраныс пен
ұсыныс арасындағы өзара іс-қимыл бағасын анықтайды.
Бәсеке қағидасы. Жал шарты немесе мүлікті сатып алу не сату мәмілелерін
жасайтын жалгер мен жал берушілер, сатушылар мен сатып алушылар арасында,
жылжымайтын мүлік нарықтарында бәсеке пайда болады. Әрбір объекті бәсекеде
болады. Пайда бәсекені туғызады, ал артық пайда күйреген бәсекені
ынталандыру тенденциясы бар. Бәсекенің болмауы монополиялық жағдайды
туғызады.
Қағиданың анықталуы: нарықтағы пайда, өндіріс факторларын өтеу үшін
қажетті деңгейден асып кетсе, онда берілген нарықта таза табыстардың орташа
деңгейінің төмеңдеуіне алып келетін бәсеке өрлей бастайды.
Құнның өзгеру кағидасы. Мүлік объектілері әр уақытта өзгерістерге
ұшырайды. Жерді пайдалану мақсаты мемлекет пен жекеше сектордың әсерінен
өзгереді және олар тозады, техника, технология және шикізат базасы
өзгереді. Экономикалық шарттар жаңа мүмкіндіктерді туғызады, ақша
массасының көлемі мен пайыздық ставкалары толқиды. Адамдардың талғамы мен
ынталары өзгереді. Обьектінің орналасу ортасы өсу, түсу, тоқырау мен жаңару
фазаларынан өтеді. Барлық бұл өзгерістер берілген жердегі мүлік
объектілерінің пайдалылық дәрежесіне әсер етуі мүмкін.
Қағиданың анықталуы: мүлік объектілерінің құны көбінесе тұрақты болып
қалмайды, ол уақыт ағымымен өзгеріп тұрады.
Эксплуатациядағы мүлікпен байланысты қағидасы - берілген топ мынадай
факторлар қағидасын ұсынады: өндірістік, қалдық өнімділік, салымдық,
баланстандырылған, неғүрлым тиімді пайдалану.
Өндіріс факторларының қағидасы. Мүліктік кешен өңдірістік жүйе болып
табылады. Оның табыстылығы 4 фактормен анықталады: менеджментпен, еңбекпен,
капиталмен және жермен. Таза табыс - осы барлық төрт фактордың нәтижесі
болып табылады. Сондықтан табысты бағалау негізінде барлық жүйелердің құны
анықталады. Мүліктік кешенді бағалау үшін барлық жүйелердің табысын
құрудағы әрбір фактордың үлесін білу қажет.
Қалдық өнімділіктің қағидасы. Жердің құнын бағалау негізінде оның
қалдық өнімділігі жатыр. Экономикалық қызметтің кез келген түрі келесідей
факторлардың болуын қажет етеді: менеджмент, еңбек, капитал және жер. Әрбір
фактор берілген қызметпен жасалатын таза табыстардан төленуі тиіс. Өйткені
жер жылжымайды, сондықтан еңбек, капитал және кәсіпкерлік оған бейімделуі
керек. Біріншіден, үш фактор төленеді, ал сосын табыс қалдығы жер
иемденушісіне рента түрінде төленеді. Өндірістің барлық басқа факторларының
төленуінен кейін қалдығы болса, онда жердің бағалылығы болады.
Сөйтіп, қалдық өнімділігі, еңбек пен капитал эксплуатациясына және
менеджменттің шығындары өтелгеннен кейін, жер теліміне қосылған таза
табыспен анықталады.
Салым қағидасы. Салым - кез келген бір жаңа факторды ендіру
нәтижесінде шаруашылық объект құнының өсім сомасы. Кейбір факторлар
кәсіпорынның мүліктік кешенінің құнын ұлғайтады, ал кейбіреулері
төмендетеді. Мысалы, үйдің сыртын жаңадан сырлау сыртқы түрін жақсартады,
ал егер бояудың түсі нарықтық стандарттарға сай болмаса, онда үйдің құны
төмендетілуі мүмкін.
Салымның анықталуы: шаруашылық объектілерінің құнының ұлғаймалы не
месе төмен сомасы.
Сөйтіп, мүліктік кешенге қосымша активтерді қосу тиімді бола-ды, егер
олар мүліктік кешеннің нарықгық бағасынан жоғары болса. Мүліктік кешенге
кез келген қосылған элементтер өтеледі, егер мүліктік кешен құнының өсімі,
бұл элементтерді алуға кеткен шы-ғындардан жоғары болған жағдайда.
Баланстандырылған (пропорционалды) кағидасы. Өндіріс факторлары
экономикалық баланстандырылған болса, онда меншік объектісінің қүны
максималды болады немесе сақгалады. Меншік объектілерінің кұнытөрт
элементгердің баланстандырылуына тәуелді: рентаға, еңбекке (еңбек ақы),
капиталға (инвестиция, салым), басқа-ру координациясына (менеджментіне). Ең
жоғарғытабысты қамтама-сыз ететін әрбір меншік объектісі үшін
теореггикалықтепе-теңдік нүктесі бар.
Қағиданың анықгалуы: кез келген меншпік объектісіне өндірістің әр
түрлі факторларының оптималды сомасы сәйкес келеді. Олардың бір-біріне сай
болуы арқылы мүліктің максималды құны пайда болады.
Сөйтіп, әр түрлі мінездеме бойынша, мүліктік кешенді құрайтын үлестер бір-
бірімен келісуі керек. Мүліктік кешенге кез келген бір элементті қосу,
берілген принципті бұзу, оның құнының өсуіне алып келмейді.
Неғұрлым тиімді пайдалану қағидасы - барлық қарастырылған үш қағиданың
синтезі мүмкін болатын варианттардың ішінен жеткілікті негізделген мүліктік
кешеннің функционалды мүмкіндіктерін неғұрлым толығымен орындайтын және
объектінің ең жоғарғы құнына алып келетін, мүліктік кешен неғұрлым тиімді
пайдалану варианты таңдалады. Құнды бағалау үшін осы вариант қолданылады.
Аталған қағидалар жалпы түрде әмбебап және мүліктің барлық түрлеріне
қолданылады. Олардың құрамы объектінің ерекшеліктеріне тәуелді өзгеріп
отыруы мүмкін [17, 11б].
1.3 Кәсіпорын бизнесін бағалауда әдістемелік тәсілдер
Табыстық тәсіл. Табыстық тәсілдегі маңызды түсініктің бірі болып,
табыстың капитализациясы болып табылады. Ол объект құнының потенциалды
табыс әкелу мүмкіндігі негізінде бағаланатын, әдістер мен тәсілдер
жиынтықтарын көрсетеді. Табыстық тәсілді қолдана отырып бағалаушы
жылжымайтын мүлікті иемденуден болашақта алатын табыстың ағымдағы құнын
өлшейді. Иемдену мерзімі кезіндегі табыстар ағымы мен мүлікті қайта сатудан
түсетін табыстар капитализация коэффициенті көмегімен ағымдағы құнға
капиталдандырылады.Капитализация коэффициентінің екі түрі бар:
Капитализация ставкасы және пайда нормасы.Капитализация ставкасы
мүліктің жыл сайынғы әкелетін табысы мен сол мүлік кұнының арасындағы өзара
байланысты көрсетеді.
Таза табыс көрсеткіштері мен мүлік құнына байланысты, капитализация
ставкасының келесідей түрлерін ажыратады:
Жалпы капитализация ставкасы. Таза операциялық табыстың жалпы объект
құнына қатынасымен есептеледі.
Меншік қаражаттары үшін капитализация ставкасы. Ақша қаражат ағымдарының
(салық салынғанға дейінгі), сатып алынған мүлікке салынған меншік
қаражаттарына қатысты қатынасы ретінде анықталады.
Қарыз қаражаттары үшін капитализация ставкасы. Несие бойынша жыл сайынға
төлемнің несие сомасы қатынасымен анықталады.
Мүлікті иемдену кезіндегі барлық артықшылықтарын ескеретін (яғни, ақша
қаражатының ағымы) мүліктік табыстылық көрсеткіштері ретінде пайда нормасы
анықталады. Тәжірибедегі пайда нормасының құндылығы болып, келесі
мүмкіндіктер қарастырылады:
ақша қаражаттарының ағымын дисконттау әдісімен құнды бағалау кезіндегі
дисконттау ставкасы;
инвестициялық жобаның әртүрлі деңгейдегі бастапқы капитал салымдары мен
кезекті табыстарын салыстыру кездегі салыстыратын көрсеткіштер.
Пайда нормасының түрлері:
1. Ішкі пайда нормасы - бұл ақша қаражат ағымының нәтижесінен (оң жэне
теріс) алынатын инвестордың салым қаражаттарынан түскен әр жылғы пайда
нормасы.
2. Меншік қаражаттарына пайда нормасы (инвестицияның пайда нормасы). Бұл
көрсеткіш ішкі пайда нормасы көрсеткіштеріне ұқсас болып келеді. Оны
есептеу кезінде несиені өтеу бойынша объектіні сатудан түскен табыс пен
несиені төлегеннен соң қалған табысты, обьектіні сатып алуға жұмсалатын
меншік қаражаттары қолданылған [11, 74б].
3. Қарыз қаражаттарына пайда нормасы. Бұл көрсеткіш ішкі пайда
нормасына ұқсас болып келеді. Осы көрсеткішті есептеу кезінде банкпен
берілген несие, уақытылы табыс пен несиені мерзімінен бұрын өтеу жағдайында
негізгі сома бойынша (қарыз қалдығын алу) ақша қаражаттарының ағымдары
қолданылады.
Капитализация ставкасы мен пайда нормасы арасында өзара байланыс
бар:
Капитализация ставкасы пайда нормасына тең. Объект құны немесе табыс
уақыт өтуімен байланысты өзгермейді. Уақытылы алынатын табыс қаражаттарға
салынған пайданы көрсетеді. Бастапқыда салынатын қаражаттардың толық
қайтарылуы, реверсия мезетінде болады.
Капитализация ставкасы пайда нормасынан көп. Объект құны немесе табыс,
иелік ету мерзімі кезінде төмендейді. Яғни, бастапқыда салынатын
қаражаттардың толық қайтарылуы, реверсия мезетінде
мүмкін болмай қалады. Реверсия мезетіне дейін, белгіленген бастапқыда
қаражаттар салымының үлесі уақытылы табыс түсімдерімен бірге қайтарылуы
қажет.
3. Пайда нормасы капитализация ставкасынан асады. Обьект (табыс) кұны
иелік ету мерзімі кезінде өседі. Жыл сайынғы табыс көлемі салынатын
қаражаттар пайда нормасын қамтамасыз ете алмайды, өйткені бұл пайда бөлігі
реверсия мезетінде ғана алынады.
Әлемдік тәжірибеде табыстың тәсілмен анықтағанда бағалаудың екі
әдісі қолданылады: тікелей капитализация әдісі және ақша ағымдарын
дисконттау әдісі. Бұл кәсіпорын мүлкінің әртүрлі түрлердің құнын
бағалаудағы неғұрлым әмбебап әдістер болып табылады.
Тікелей капитализация әдісі Осы әдіспен, кәсіпорынның мүліктік
комплексінің ағымдағы құнын есептеу үш этаптан тұрады.
Жылдық таза табыстың есебі: Таза операциялық табыс бүл күтілетін жылдық
таза табыстың есептелген тұрақты мөлшерін айтамыз. Оны ипотекалық несие
бойынша қарызға қажет етуге және амортизациялық аударымдарды есепке алғанға
дейінгі, барлық операциялық шығындар мен резервтерді бағаланатын мүліктен
алып тастағаннан кейінгі сома. Таза операциялық табысты анықтағанда, ол
мүлікті жалға беру төлеміне беріледі деген болжамға негізделеді.
Таза операциялық табысты есептеу кезінде алдымен потендиалды жалпы
табысты анықтап алу қажет. Оны нарықтық жал төлемінің жиынтық мөлшері мен
жыл ішіндегі соңғы бағалау күніне дейінгі басқа да табыстары түрінде
көрсетіледі. Потенциалды жалпы табысты алу үшін оның жалға беруге болатынын
және бос болған деген болжамға негізделеді. Потенциалды жалпы табысты
есептеу кезінде, бағалаушы бағаланатын мүліктің жалға беру нарығына
жататынын білуі қажет. Бағалаушы бағаланатын мүлікті басқа да ұқсас жалға
берілетін меншік объектілерімен салыстыра отырып және олардың арасындағы
ерекшеліктерге түзетулер енгізуі қажет.
Түзету мөлшерін нарықтық мәліметтермен дәлелдеуге мүмкіндік
болжаған жағдайда, бағалаушы оны сараптық (сараптамалық) жолмен анықтайды.
Мүлік иесі жал төлемі түріндегі табыстан басқа да қаражаттар алуы мүмкін.
Олар мүлікті иемдену үрдісі кезінде, мынадай түрде алынады:
автотұрақ пен гаражды пайдаланғаны үшін төлемдер;
жарнаманы орнатқаны үшін төлемдер;
стационарлық антенна үшін төлемдер және т.б.
Потенциалды жалпы табыс мөлшерін анықтау үшін, бағалаушы мүлікті
иемденуден түсетін табыстар мен нарыктық жал төлемінің жиынтық мөлшерін
қосу қажет.
Сонымен, тиімді жалпы табысты алу үшін жалға алушының ауысуы мен жал
төлемінің төленбеуінің болжанған шығындары потенциалды жалпы табыстан
алынып тасталынады.
Таза операциялық табыс алу үшін бағалаушы шығындар талдауы арқылы
жүргізеді. Мүліктік кешен иесінің шығындары үш топқа бөлінеді: тұрақты
(тіркелген шығындар), операциялық (эксплуатациялық) шығындар және орын
басуға резервтер.
Тұрақты шығындарға мүліке салық пен сақтандыру бойынша шығындар
жатады. Бұл шығындар тіркелген шығындар ретінде анықталады және олар меншік
объектісінің пайдалану деңгейіне байланыссыз болып келеді [23, 25б].
Операциялық шығындар мүлікті ұстау, жалға алушыларға қызмет көрсету
және табыс ағымын ұстап тұру үшін шығындар жатады,
Меншік объектілері бойынша құрылған операцияық шығындар тізімін
қарастырайық:
Басқару бойынша көрсетілген қызметтерге төлем;
Коммуналдық қызметтер: электр қуаты, газ, жылу-отын, көмір,телефон, су,
канализация, су құбырлары;
Қоқыс пен қалдықтарды шығару;
Еңбекақы;
Еңбекақыға салық;
Қызметкерлерге жәрдемақы;
Жөндеу мен ұстау;
Келісімді қызметтер: от сөндіру жүйесі, лифт, телефон, күзет және т.б.
Сыртқы бейін мен түс (егер ол ғимарат, құрылыс);
Кеңсені ұстау, оны жинау және т.б.
Банктік төлемдер;
Зандық қызметтер үшін төлем;
Жарнама;
Бухгалтерлік қызметтер үшін төлем;
Автокөліктерге шығындар.
Егер табыс көрсеткіштері ретінде таза ақша ағымы алынатын болса, онда
ол келесідей формуламен есептеледі:
Таза ақша ағымы = Таза пайда + Амортизация (тозу) + ¥зақ
мерзімді қарыздардың өсімі - Меншік айналым
капиталының өсімі - Капиталдық салымдар. (1)
Кәсіпорын мүлкін бағалау тәжірибесінде келесідей табыстардың
көрсеткіштерін пайдаланады:
* жалпы мүліктік кешен құрамында болатын, жеке меншік объектілері
үшін - таза операциялық табыс;
тез тозатын, ескірген мүліктер үшін - таза пайда;
тұрақты баланстық құны бар мүліктік кешен үшін - таза ақша ағымы.
Капитализация ставкасын есептеу:
капитализация ставкасын алудың бірнеше тәсілдері бар. Олардың ішіндегі
қарапайымы болып, мәліметтер нарығында жинаған ақпараттар көмегімен
анықталуы.
Капитализация ставкасы = ТОТ Мүлік құны
(2)
Мұндай жолмен анықталған, капитализация ставкасы жалпы ставка деп
аталады. Бағалаушы капитализация ставкасын тек бір ғана жиынтық мәліметтер
негізінде анықтауға тырыспауы қажет. Капитализация ставкасын анықтағанда ең
тиімді мәліметтер көзі болып, ол бағаланатын мүлікке сәйкес келетін басқа
мүлік бағалауы жатады. Сондықтан қазіргі бар әдістердің ішіндегі ең
тиімдісі салыстырмалы сатуды талдау әдісі болып табылады. Ұқсас табысты
мүлік объектілері бойынша қажетті мәліметтер болған жағдайда ғана
салыстырмалы сату тәсілінен капитализация ставкасын алады [9, 25б].
Салыстырмалы объектілер бағаланатын объект пен өзінің функционалды
қызметі мен болжанған мөлшердегі табысын ала алмау тәуекелділік деңгейіне
немесе мүлікті сатып алуға жұмсалған қаражаттар шығындарына сәйкес келуі
қажет. Және оған келесідей жағдайларға мүмкіндігі бар болғанша сәйкестік
қажет:
табыстар мөлшері бойынша;
жалпы табыс пен эксплуатациялық шығындар арасындағы қатынас;
физикалық ұқсастықтары бойынша;
орналасу жері бойынша;
күтілетін құн өзгерісі.
Әрбір салыстырылатын объект бойынша келесідей мәліметгер жиналуы қажет:
сату бағасы;
таза табыс;
эксплуатациялық шығындар коэффициенті;
мәмілені қаржыландыру шарттары;
мәміле жасау кезіндегі нарық жағдайы.
Мүлік бағалауында қолданылатын соңғы капитализация ставкасын таңдау
үшін, келесі шарттарды орындау қажет:
- барлық салыстырылатын объектілер сипаттамалары сәйкес келуі
қажет;
- салыстырмалы объектілер бойынша мәліметтер сенімді болуы қажет.
Кәсіпорын мүлігінің ағымдағы құнын есептеу: Табыстық тәсіл
көзқарасы бойынша, 3-ші этап болып, бағалау күніне болжанған таза
операциялық табыстың мөлшерін мүлік құнына аудару болып табылады. Бұл үрдіс
капитализация деп аталады және оны таза операциялық табысты капитализация
ставкасына бөлу жолымен анықталады.
Тікелей капитализация әдісінің теориясын қолдана отырып, кейбір
меншік объектілерінің бағалауын жүргізейік.
Ақша ағымын дисконттау әдісі. Кәсіпорын меншік құқықтарын бағалаған
кезде,кәсіпорынның уақыт өте табыс әкелу мүмкіншілігі негізгі көрсеткіш
болып табылады. Оны капитализация формуласы арқылы анықтаймыз:
V = IK,
(3)
Мұндағы V - ағымдағы құн;
I - кезеңдік табыс;
K – капитализация коэффициенті.
Табыстық тәсілдің негізгі қағидасы болып, күті қағида жатады.
Болашақ табыстарды дисконттау әдісі - бұл әдіс, объекті иемденгеннен,
болашақта алынатын табыстардың ағымдағы құны ретінде, табысты жылжымайтын
мүлікті бағалау үшін қолданылады.
Жылжымайтын мүлікпен жүргізілген операциялардың болашақтағы
артықшылықтары болып, иемдену мерзімі кезіндегі болашақ табыстар түріндегі
уақытылы түсімдер мен реверсияны, яғни иемдену мерзімі біткен кездегі
объекті сатудан түскен пайданы көрсетеді [23, 36б].
Дисконттау әдістерін қолдану кезектілігі келесідей:
1. Табыс алу мерзімінің ұзақтығын белгілеу;
2. Әр иемдену жылының мерзімі бойынша ақша қаражаттарын ағымының
Ақша қаражаттарының ағымы дегеніміз негізгі функционалды қызметімен
байланысты, кәсіпорынның жыл сайынғы қызмет қоры-тындысы. Ақша
қаражаттарының ағымын дисконттау үрдісінің алғашқы мәліметтер болып:
табыс өлшемі және оның өзгеру сипаты;
табысты алудың кезектілігі (ай сайын, квартал сайын, жарты жылдық,);
табысты алудың болжанған кездегі мерзімнің ұзақтығы.
Ақша каражаттарының ағымын дисконттау, уақыт ішіндегі ақша құны теориясын
пайдалануға негізделген, әрбір болашақ мерзіміне ақша
қаражаттарының ағымының, ағымдағы құнын анықтау мен бар-
лық ағымдағы құндарының жиынтығы негізінде анықталады.
Бағалаушы алдында тұрған мәселеге байланысты, ақша қаражаттар ағымын
дисконтау.
таза операциялық табыс;
салық салынғанға дейінгі инвестицияның табысы;
салық салынғаннан кейінгі инвестицияның табысы;
берілген несие бойынша банк табысы;
жал келісім шарты бойынша жалға берушінің табысы.
Дисконттау ставкасы орташа пайда нормасы ретінде анықталады. Пайда нормасы
тура пропорционалды тәуекелділікке байланысты. Неғұрлым тәуекел деңгейі
жоғары болса, соғұрлым дисконттау ставкасы да
жоғары болады, соған сәйкес болашақ табыстың ағымдағы құны төмен болады.
Дисконттау әдісі иемдену мерзімінің соңында жылжымайтын: мүлік объектісін
сатудан түскен пайдасын есептеуді және оны дисконттау ставкасы арқылы
ағымдағы құнға келтіруін болжайды.
Табыс ағымдарының ағымдағы құны мен сатудан (реверсия); түскен табыстарды
қосу.
Кәсіпорын құнын - бірнеше жыл ішіндегі табыстар сомасы мен тартылған қарыз
қаражаттарының сомаларының арасындағы айырымы ретінде есептеу. Болашақ
табыстар мен шығындар ақша қаражаттарының ағымын қальптастырады.
Бұл әдістегі негізгі көрсеткіші таза ақша ағымы болып табылады.
Cash flow бағытын сипаттайтьш түсініктер бар - ақша кірісі және ақша
шығысы.
Таза ақша ағымы белгіленген уақыттағы ақша қаражаттарының кірісі
мен шығысы арасындағы айырым ретінде анықталады.
Кәсіпорын жұмыс жасау кезінде үш қызмет түрін іске асырады:
операциялық, инвестициялық және қаржылық.
Болашақ табыстарды дисконттау әдісімен кәсіпорын құнын бағалау
үшін, ақша қаражаттарының кірісі мен шығысын бағалау қажет.
Операциялық және инвестициялық қызметтегі олардың арасындағы
айырым, нақты ақша ағымы деп аталады.
Нақты ақша сальдосы - бұл кәсіпорын қызметінің үш түрінен түскен
барлық ақша қаражаттарының кірісі мен шығысының арасындағы айырым.
Кәсіпорындағы ақша қаражаттарының кірісі мен шығысының сызбасы көрсетілген.
Операциялық және инвестициялық қызметі бойынша
Қаржылық қызметі бойынша
Сурет – 3 Ақша кіріс мен шығыс операцияларын жүргізу бойынша қызметтері
Амортизацияны есептеу әдісі
1. Бір қалыпты тікелей әдіс
АО (1ж) = Н * ПС;
АО (1ж) = ПС:қызмет мерзімі;
АО (1ж) = (ПС - ЛС): қызмет мерзімі;
Н = 100 : қызмет мерзімі - өндіріс қаражаттары,
(4)
Мұндағы АО - амортизациялық аударым;
Н - амортизациялық аударымның жылдық нормасы;
ПС - бастапқы құн;
ЛС - жойылу құны.
3.Өндірістік әдіс (өнімдерді шығару көлемі бойынша)
АО (1ж) = Н * W
(5)
H=ПС-ЛСV,
(6)
Мұндағы Н - жылдық амортизациялық аударымның нормасы;
W - жыл ішіндегі өнімдерді шығару көлемі;
V - құрал-жабдықтар қызметінің мерзімі ішіндегі өнімділігі шығару көлемі.
Салық салынғаннан кейінгі ақша ағымы (инвестор табысы) -бұл салықтарды
төлегеннен кейін қалатын, таза операциялық табыстың бөлігі.
Берілген несие бойынша банк табысы.
6. Жал келісім-шарты бойынша жалға берушінің табысы.
Ақша ағымы меншік айналым капиталдың кірісі мен жетіспеушілігіне міндетті
түрде енгізу қажет. Ақша ағымына мысал:
Салық төлегеннен кейінгі таза пайда;
амортизация;
- меншік айналым капиталының азаюы (өсімі);
- негізгі қаражаттарға капитал салымының азаюы;
- ұзақ мерзімдегі міндетінің өсімі.
Болжау мерзімінің соңындағы кәсіпорынды сатудан түскен пайда
(реверсия): реверсия ақша ағымының тікелей капитализациясы арқылы
есептеледі. Капитализация коэффициенті кәсіпорындар нарықтарының жағдайына
қарап таңдалады.
Егер g темпінің өсуімен, табыстың болжамын болжап, ал алғашқы жылдың
соңындағы ақша түсімінің мөлшері РМТ болса, онда ағымдағы құнның формуласы
төменгідей анықталады:
РV=РМТiі-g,
(7)
Бұл теңдік - Гордон моделі.
Бұл модельді: ақша ағымы тұрақты және бірдей қарқынмен өскен кезде
ғана қолдануға болады. Гордон моделі әділетті болады, егер g өсу қарқыны
дисконттау коэффициентінен кіші болса.
Алынған кәсіпорынның қорытынды құнына 2 түзету енгізеді. Біріншісі
-
операциялық қызметтеті жарамсыз активтердің құны косылады. Екіншісі -
меншік айналым қаражаттарына артықшылықка (+) жетіспеушілігі.
Меншік капиталының қайтарым нормасы бойынша капитализация: Кәсіпорын
өзінің меншік қаржы қаражаттары есебімен қаржыландырылған жағдайын
қарастырайық.
Қаржы ресурстарының экономикалық мәні мынада. Оларды қай көзден
алса да, қаржы қаражаттарын пайдаланғаны үшін төлем төлеу қажет: меншік
қаражаттары үшін дивидендтер түрінде немесе қарыз қаражаттары үшін пайыздық
аударымдар түрі.
Кәсіпорын капиталының құны мен капитал салымның пайдалылық
нормасы. Капитал құны деп - өздерін ақтау үшін салынған жаңа капиталды
салымдар алып келетін табыс. Капитал кұны - капитал сомасынан пайыздық
ставка түрінде анықталады. Инвестор болып несие беруші, кәсіпорын акционері
немесе кәсіпорынның өзі бола алады. Капиталды пайдаланғаны үшін төлеу қажет
және сол төлемнің өлшемі болып капиталдың қүлы болып табылады. Демек,
капитал құны - бұл альтернативті құн, яғни капиталды салудан инвесторлардың
күтетін табысы.
\
Сурет 4 – Меншік қаржы қаражаттарын келесідей түрде көрсетуге болады
Ішкі ресурстардың мобилизация сомасы:
М=А-НК
(8)
Мұндағы А - жоспарланған мерзімдегі айналым активтерінің бар болуы;
Н - мерзім ішіндегі айналым активтерінің жосларланған қажеттілігі;
К - жыл ішіндегі несиелік қарыздардың өзгерісі.
Мобилизация мәні мынада: айналым қаражаттарьшың бір бөлігі негізгі
қызметтен алынып, толық құрылысты қаржыландыруға жіберіледі [11, 13б].
Кәсіпорынды бағалағандағы капитал құны дисконт ставкасы қызметін
аткарады. Дисконт ставкасы - бұл қайтарымның пайыздық ставкасы. Оны
кәсіпорын қызмет істеу процессінде тапқан қаржы қаражаттарын алуды
жоспарлайды. Кәсіпорын өзінің инвестициялық қызметін жүргізе отырып, өзінің
қаржы ресурстарының тиімді салу жолдарын таба алатынына сенімді болмайды.
Бірақ сол ақшасын өзінің бизнесіне салып, капитал құнына тең болатын
қайтарым ала алады. Сонымен, кәсіпорын капиталының құны - бұл қызмет жасау
барысында тапқан қаржы қаражаттарының салымының минималды пайдалылық
нормасы.
Шығындық тәсіл - Шығындық әдіспен бағалау мақсаты. Мемлекет
мүлігін шығындық әдіспен бағалау - бұл бағаланатын обьектінің қайта калпына
келтіру құны есебі кезіндегі ағымдағы құнын және бағалау күніне сәйкес
функционалды, физикалық және техникалық жағдайын анықтау. Обьектінің
ағымдағы құнын жаңа құрылыс құнымен тозу есебінің жойылу құнының айырымы
есебімен жүргізеді. Обьектінің ағымдағы құнына тек қана мердігердің табысы
ғана емес, сонымен қатар тапсырыс беруші инвестор немесе кәсіпкерлік
табысын косады.
Алдында айтылғандай, қайта ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе 3
1 Бизнесті бағалау кезіндегі қолданылатын құн түрлерінің 6
тұжырымдамалық негізі.
1.1 Бизнесті бағалау кезіндегі қолданылатын құн түрлеріне 6
қатысты түсініктемелер
1.2 Бизнеті бағалау мақсаты мен қолданылатын құн түрлері 9
1.3 Бизнесті бағалау кезіндегі қолданылатын құн түрлерінің 15
тұжырымдамалық негізінің әдістемелік негізі.
2 Тәуелсіз ЖК Сауранбай С.Б. бағалау компанияның 38
көрсеткіштері және бизнесті бағалау жүргізу тәжірибесі
2.1 Тәуелсіз ЖК Сауранбай С.Б. бағалау компаниясында 38
қолданылатын бағалау қызметінің қағидалары
2.2 Тәуелсіз ЖК Сауранбай С.Б. бағалау компаниясының 42
техникалық – экономикалық көрсеткіштері
2.3 Кәсіпорын құнына әдістемелік тәсілдермен бағалау жүргізу 54
тәжірибесі
3 Қазақстан республикасындағы - кәсіпорын құнын бағалаудағы 66
жетілдіру жолдары
3.1 Қазақстан Республикасындағы – кәсіпорын құнын бағалаудағы66
әдістемелік тәсілдерін жетілдіру жолдары
3.2 Кәсіпорынның экономикалық қосылған құн әдісі 68
3.3 Кәсіпорының құнын бағалау жүйелерiнiң қолдануының шетел 73
және отандық тәжірибесі
Қорытынды 80
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі 82
Қосымшалар 83
КІРІСПЕ
Тақырыпты зерттеу өзектілігі. Дипломдық жұмыстың тақырыбы
Кәсіпорынның құнын бағалаудағы әдістемелік тәсілдер туралы. Кәсіпорынның
экономикалық көрсеткіштерінің жақсы жетістіктерге жету мақсатында,
тәжірибелік және ізденіс жүйесі меншікті басқару факторының негізі ретінде
бағалау қызметі қолданылады. ҚР бағалау қызметі туралы заңына сәйкес
нарықтық экономикада бiздің елдiң өткелi ғылым және тәжiрибенiң жаңа
облыстарының қатардың терең дамытуы талап еттi. мемлекеттік меншікті
жекелендіру кезінде, басқаруды сенімділікке беру немесе жалға беру, сату,
сатып алу, жарғылық қордың салымы ретінде ипотекалық несиенің жүргізілуі
кезінде қоғамдық бағалау үлкен роль атқарады. Сонымен қатар мүлік туралы
мәміле кезінде міндеттелген бағалау жүргізіледі.
Бағалау процессі - құны соңғы тұжырыдама жасау үшін бағалаудың белгілі
тәсілдері мен әдістерін пайдалана отырып алға қойған есепті логикалық
неізделген және жүйелендірілген тізбектей шешудің процедурасы.
Кәсiпорынның нарықтық құнының анықтауындағы қажеттi сауда саттықтың
операцияларымен бірге бітпейді. Сондықтан оның дамытуының шарттарының
барлық тиiстi iшкi және сыртқы есепке алумен капиталды кешендi баға қажет.
Кәсіпорын бизнесін бағалау әр түрлі және мүліктің құқықтық құнын -
акциялау кезінде күрделi iске асыру нұсқаларын талап етулер өседі: мүлiктi
сақтандыру, жаңа жарнашылардың тартуы, қосымша акциялардың шығарылымы,
мүлiктi сақтандыру, мүліктің кепiлақылы қарызды алу, салықты есептеу,
мұрагер болу және тағы басқалар қолдануды көрсетеді.
Кәсiпорын құнының бағасы сенiмдi және дәл болу үшін бағалау
технологиясын қатал сақтау керек. Технология бiртiндеп кезеңдерден тұрады:
ең жақсы және объекттiң өте тиiмдi қолдану әдiсi, жиын және талдау
мақсаттар және бағаның функциясы, объекттiң бағасының жоспарлауы, мәлiметті
анықтау қажет. Кәсiпорын құнының бағасы дәлдiгi бағаның әдiстерiнiң
қолданудың дұрыстығынан сонымен бiрге тәуелдi болады.
Зерттеу мақсаттары мен міндеттері. Дипломдық жұмыстың негізгі мақсаты
ЖК Сауранбай С.Б. тәуелсіз бағалау компаниясы тәжірибиесі негізінде
кәсіпорын құнын бағалау әдістерін теорялық және тәжірибиелік тұрғыдан
үйрету болып табылады.
Алға қойылған мақсатқа сәйкес осы жұмыста келесідей мәселелер
қарастырылыған:
- Кәсіпорын құнын бағалаудың әдістемелік тәсілдеріне теориялық
сұрақтары қарастырылған;
- Кәсіпорын құнына негізгі ерекшеліктері зерттелген;
- Кәсіпорын құнына әдістемелік тәсілмен бағалау тәжірибеде
көрсетілген;
- Кәсіпорын құнын бағалаудың негізгі ерекшеліктері зерттелген;
- Қазақстан республикасындағы - кәсіпорын құнын бағалаудағы жетілдіру
жолдары.
Зерттеу обьектісі ЖК Сауранбай С.Б. тәуелсіз бағалау компаниясы
болып табылады.
Зерттеу пәні ЖК Сауранбай С.Б. тәуелсіз бағалау компаниясы
тәжірибиесі кәсіпорын құнын әдістемелік тәсілдермен бағалау болып табылады.
Теориялық және әдістемелік негізі. Отандық және шетелдік ғалымдар,
бағалаушылар құрастырған бағалау қызметінде қолданылатын бағалау тәсілдері
мен қағидалары сипатталған.
Талданған жұмыста бағалау қызметі саласында қолданылатын қазақстандық
нормативті заң актілері, сонымен қатар мерзімді басылымдары мен әдебиеттері
қолданылды.
Дипломдық жұмыс ЖК Сауранбай С.Б. тәуелсіз бағалау компаниясының
тәжірибиесіне негізделіп жазылған.
Жұмыс құрылымы. Осы дипломдық жұмыс кіріспеден, үш бөлімнен,
қорытындыдан, кестелерден, суреттерден, қолданылған әдебиеттер мен
қосымшалардан тұрады. Дипломдық жұмыстың құрылымы зерттеу мақсаттары мен
міндеттерімен анықталып, диплом тақырыбын толығымен ашып көрсетуге өз
септігін тигізеді.
Осы мәселенің өзектілігі жалпы теориялық сипатқа ие. Дипломдық жұмыстың
бірінші бөлімінде кәсіпорын құнын бағалаудағы әдістемелерінің тәсілдермен
теориялық негізі сипатталған.
Егер өткен уақыттарда кәсіпорындар, ұйымдар, азаматтар, меншік иелері
немесе сатып алушылар көлік құралдарын сатып алу немесе пайдалану кезінде
оның құнына әсер ететін факторлардың бар екендігін ескермесе, бүгінгі таңда
кәсіпорын жетекшілері, кәсіпорын өздерінің тәуекел деңгейін төмендету үшін
көлік құралдарын пайдалану алдында отандық және шетелдік бағалаушылар
бағалау тәжірибесінде қолданатын тәсілдерді пайдалана бастады.
Бұл жұмыстың өзектілігі - кәсіпорын бағалау деңгейі тікелей ғылыми-
техникалық прогреске әсер етуімен байланысты. Кәсіпорын бизнесінің өндірісі
бір жағынан, - материалды, еңбек және қаржы ресурстарының ірі тұтынушысы
болып табылса, екінші жағынан, өнеркәсіп өнімдерін негізгі өндірушісі болып
табылады. Сол себепті, ол ұлттық экономиканың даму деңгейін сипаттайды.
Кәсiпорынның нарықтық құнының анықтауы бәсекелестiк нарықтағы тiрi қалуға
күреске оның әзiрлеуiне мүмкiндiк туғызады, кәсiпорынның потенциалдық
мүмкiндiктерi туралы реалистiк ұсынысты бередi. Оның стратегиясының өндiруi
негiз болу кәсiпорындардың бизнесті бағалау процессi. Демек, ол талғаулы
жолдарды айқындайды және қалай олардың iшiнде максимал тиiмдiлiгiн
серiктестiкпен қамтамасыз еткенiн анықтайды, және жоғары нарық бағасын
қояды. Бiздің елдегi тәуелсiз кәсiпорынның иелерi және фирмалар көрiнiп
қалады, барлық олардың капиталын нарықтық құнның анықтауындағы қажеттiлігі
өткiрлеу болып қалыптасады. Олар тек қана меншiктiң жасауына шығын iс
жүзiнде бағалайтындығынан, тәжiрибесi сонымен бiрге не көрсетедi, олардың
мүліктің жетiлмеген құндары бойынша кәсiпорындарының бағасының әдiстерiн
бiз елiнде қазiр қолданылады.
Бұл жұмыстың тәжірибелік маңызы да бар.
Жұмыстың екінші бөлімі кәсіпорын құнын бағалау тәжірибесіне
негізделген. Бағалау объектісі болып мүліктік кешенің - Жауапкершiлiгi
Шектеулi Серiктестiк Теңгір болып табылады және объектіні үш тәсілмен
бағалап тәжірибе жүзінде көрсеттім. Егер өткен уақыттарда кәсіпорындар,
ұйымдар, азаматтар – сатып алушы және сатушылар кәсіпорын сатып алу, сату
кезінде күтілетін тәуекелдер жөнінде ойланбаса, қазіргі кезде мемлекет
жаһандану нарығына ену жағдайында шығындар мен тәуекелдерді төмендету үшін
шетелдік бағалау тәжірибесінде жетілдірілген бағалау әдістерін қолдану
қажеттілігі туындады.
Осы жұмыстық үшінші бөлімінде Қазақстан Республикасындағы кәсіпорын
құнын бағалаудағы әдістемелік тәсілдермен бағалау жөніндегі жетілдіру
жолдары ұсынылған.
1 Кәсіпорын құнына жалпы сипаттама және бағалаудағы әдістемелік тәсілдер
1.1 Кәсіпорын бизнесін бағалау құнына қатысты түсініктемелер
Кәсіпорын ресурстарын, бүгінгі уақыт шарттарына сай, шаруашылықты
жүйемен басқару және адекватты құру мақсатында нарықтардың инфрақұрылымының
пайда болуы мен бағалау қызметін жетілдіру, келесі негізгі жағдайларды
қажет етеді.
Біріншіден, Қазақстан экономикасының мемлекеттік сектордағы елеулі
үлесі, құрылымдық қайта құру үрдістерінің ұзақтығы мен күрделілігін
объективті шарттайды.
Екіншіден, өнеркәсіпті қайта құру үшін инвестициялық ресурстарды
тарту, кәсіпорындардың бәсекеге қабілетілігі мен тиімділігін жоғарлату
мүмкіндігін арттырады. Сонымен бірге меншік иесін ауыстыру жолымен ғана
емес (мысалы, мемлекеттік немесе муниципалды мүлікті жекешелендіру үрдісі),
меншік түріне тәуелді емес мүлікпен операциялар жолымен жүргізіледі.
Сурет 1 – Кәсіпкерлік қызметтің бағыттары
Аталған қарама - қарсы тенденциялар өзіндік артықшылықтары мен
кемшіліктері бар негіздерге ие. Әлемдік тәжірибеде, меншік түрлеріне
тәуелді емес, кәсіпорындар ресурстарының қайталама нарықтарының мақсаттарын
тиімді пайдаланатын шаруашылық қызметтің жоғары нәтижелерінің куәлары бар.
Бірақ Қазақстанның заңнамасы және мүліктік кешендерімен қатынастарды
реттейтін нормативтік база, отандық ерекшеліктерді белгілейді. Ал бұл
мемлекеттің елеулі қатысуымен ойлап табылған және жасанды өнеркәсіптік
ресурстар нарығының бөлінуіне байланысты, бастапқыға арналған және
қайталама, кәсіпорындар ресурстарының қайталама нарығының болмауымен
сипатталады. Сондықтан олардың инфрақұрылымы жоқ. Кәсіпорындар
ресурстарының операцияларын мемлекеттік құқықтық реттеу жүйесі, әлі де,
бағалау қызметіне қатысты орналасу кезеңінде. Нарықтардың тиісті
инфрақұрылымын, оның орталық бөлімшесі - бағалау қызметін құру шарты
негізінде, кәсіпорындардың ресурстарымен және мүлікпен операцияларды жасау
ғана инвестициялық активтілікті тірілте алатын механизм болып табылады.
Кәсіпорын ресурстарының операциялары ұйымдардың (заңды тұлғалардың)
жойылуы мен дамуы, ресурстардың бағалау құнын құру үрдісімен ғана
байланысты емес, ол, мәміле құнының бағалауымен, сонымен бірге,
кәсіпорындарды жекешелендіру мен банкротқа ұшырауына, конкурстарды,
аукциондарды, жалды, сенімділік басқаруды, кепіл затты, ипотекаларды және
басқа операцияларды жүргізуімен де байланысты.
Нарық жағдайында ресурстармен операциялар жасау, басқару шешімдерінің
мүмкін болатын сәйкестіктер, кәсіпорынның ресурстарын басқару келесі
кестеде көрсетілгендей, шартты кеңістік түрінде қарастырылады.
Кәсіпорын ресурстарымен операциялар жасау және оның нарықтық құнын
бағалау кезінде анықтаушы жағдай болып, аталған кеңістіктегі әрбір ресурс
бойынша, тиімді басқару шешімін қабылдау операцияларына қатысатын сатушы
мен сатып алушы және бағалаушының құқықтық қатынастары негізінде
анықталады.
Мүліктік құқықтар - бағалау объектілерінің құқық жиынтығы болып
табылады да, олардың кейбірі мүліктің иемденушісі немесе заң бойынша
оқшаулануы мүмкін. Нәтижесінде кейбір құқықтар мен міндеттемелер мәміленің
басқа жағына беріледі де, әрбір жаққа мүлікке деген белгілі жиынтық
құқықтар қалады. Бұл құқықтар мынадай болуы мүмкін: кәсіпорын ресурстарымен
белгілі операциялар жүргізу үшін, иелік ету немесе жеке ресурстарды қолдану
құқығын уақытша шектеу, сонымен қатар олардың қайта құрылымы туады.
Құқықтардың әрбір шектеуі (ауыртпалығы) және оларды қолдану тәсілі,
кәсіпорын мен ресуртарды бағалау құнына әсер етеді.
Нормативтік база шегіндегі бағалау технологиясының нарықтарында
кәсіпорын бизнесін бағалау 3 тәсіл бойынша жүргізіледі: нарықтық, табыстық
және шығындық.
Бизнес - бұл заңды, жеке тұлғалардың нақты қызметі.
Мұнда заңды тұлға - кәсіпорын, азаматтық құқықтардың объектісі
болып табылады да, кәсіпкерлік қызмет үшін қолданылатын мүліктік кешен
ретінде қарастырыладыМүліктік кешен жер - телімдері, ғимараттар мен
кұрылыстарды, машина мен кұрал-жабдықтарды, шикізат пен өнімдерді,
материалдық емес активтерді және мүліктік міндеттемелерді құрайды.
Бизнесті бағалаудың бірінші концепциясы: бірінші концепция мүліктік
кешеннің құрамдастарын бағалаумен байланысты. Кәсіпорын бизнесін бағалау
мүліктік кешеннің құрамдастарын бағалауына әкеледі: нарықтық, табыстық және
шығындық тәсілдерді қолданып, негізгі қаражаттардың мүліктік құқықтар
құнының есебінсіз бағалауға болады.
Мұнда, бір-бірінен жекеше бағаланатын (орындық, компьютер, ғимарат,
станок, бассейн, жер телімі және т.б.), мүліктік кешеннің құрамдастарын
бағалау жөнінде айтылып отыр. Мүліктік кешеннің құрамдастарын бөлек
бағалау, мүліктік кешен жиынтығы түрінде бола алатын қосымша құнды
анықтаумен байланысты және олардың кейінгі аккумуляциясын болжамайды.
Сурет 2 – Кәсіпорын ресурстарын басқару кеңістігі
Бизнесті бағалаудың екінші концепциясы: екінші концепция, кәсіпорын
бизнесін бағалағандағы пайда болатын қосымша құнның анықталуымен тікелей
байланысты [1, 12б].
Кәсіпорын бизнесін жүйе ретінде қарастырсақ, құрамына тауар
нарығының секторын бақылауға рұқсат ететін, оның мүліктік кешені мен құқық
жүйесі немесе қоржыны кірсе, мүліктік кешеннің жиынтығында қосымша құнның
пайда болуы мүмкін.
Құқық жүйесі немесе қоржыны, кәсіпорынға бизнес жүйе ретінде тауар
нарықтарында тиімді бәсекелесуге рұқсат етеді.
Құқықтар жүйесі немесе қоржыны өзіне мыналарды қосуы қажет:
кәсіпкерлік қызметті іске асыратын, кәсіпорынға республикалық және
атқарушы жергілікті билік органдары беретін лицензиялардан,
сертификаттардан және тағы басқалардан пайда болатын нарықта
жұмыс істеу құқығы;
кәсіпорынға табыс әкелетін жал құқығы, субжал, кепіл және т.б;
бизнес бойынша әріптестердің келісім-шарт жүйелерінен пайда болатын
құқықтар (материалдар мен шикізатты жеткізу келісім-шарттары, тауарлық
өнімдерді сатып өткізу келісім-шарттары және т.б.);
кәсіпорын акцияларының бақылау пакеттерінен пайда болатын құқықтар;
материалдық емес активтерді қалыптастыратын артықшылығы бар құқықтар;
Жоғарыда аталғандарды ескере отырып, кәсіпорынның бизнесін бағалаудың
объектілері мыналар болуы керек:
- кәсіпорынның мүліктік кешені;
кәсіпорынға (фирмаға) нарықтың секторын бақылауға рұқсат ететін құқықтар
жүйесі немесе қоржыны;
кәсіпорынның (фирманың) тауар нарықтарында бәсекелесуге қабілетілігі.
Сөйтіп, кәсіпорын (фирма) бизнесін бағалау екі концепцияны қолдану
арқылы жүзеге асырылады [2, 24б].
1.2 Кәсіпорын бизнесін бағалау мақсаты мен құн түрлері
Бағалау мақсаты – кәсіпорынның нарықтық құнын есеп айырысуымен
негіздеу. Кәсіпорындарды бағалау белгілі бір нақты міндеттің орындалуы
бағынады. Бағалаушы, жасалып жатқан бағалаудың міндетін білгіленен кейін
ғана керекті әдістемені дұрыс таңдай алады.
Кәсіпорынның құнын бағалау көбінесе келесі жағдайлардан туындайды:
кәсіпорынды сату;
кәсіпорын мүлігінің бөлігін сату (жер телімі, ғимараттар, құрылыстар);
ұйымды қайта құру немесе кәсіпорыңды тарату (қосылу, бөліну, сіңісу
жәнет.б.), және кәсіпорынның банкротқа ұшырағандағы төрелік сот және
меншік иелерінің шешімі бойынша жүргізіледі;
бағалы қағаздар нарықтарында кәсіпорын акцияларын сатып алу және сату
(акционерлік меншіктегі кәсіпорындарды немесе оның бөлігін сатып алу);
жауапкершілігі шектеулі қоғамда немесе серістестіктің жарғылық қорының
үлесін сатып алу және сату (үлес ақша бірлігімен бағаланады);
кәсіпорынды жалға беру. Құнды бағалау жал төлемін белгілеу үшін маңызды;
кәсіпорынды жетілдіру мақсатында инвестициялық жобаның орындалуы мен оның
негізделуі кезінде кәсіпорын құнын білу қажет;
9) несие алу үшін кәсіпорын мүлігін кепілге беру;
10) кәсіпорын мүлігін сақтандыру;
11) мүлікке салық салу үшін, оның салық базасын анықтау;
12) негізгі қорларды қайта бағалау.
Құн түрлері: кез келген мүліктің құнын, бір-бірімен тығыз байланысты
екі тәсілмен анықтауға болады: біріншіден, осы мүлікті басқа бір мүліктің
кейбір санына (ақша эквиваленті мағынасында) алмастыруы. Екіншіден, мүлік
иесі болашақта алатын табыстардың ағымды құнын анықтауы [3, 56б].
Құн, шығындар және баға түсініктемелері бойынша айырмашылықтарды
білу қажет. Құн - алушының (инвестор) бағаланатын меншікті алуға жұмсайтын
төлемнің мөлшері. Шығындар - бағаланатын ұқсас меншік объектісін құру үшін
қажет болатын шығын мөлшері. Бұл шығындар сатып алушы төлеуге дайын сомадан
айырмашылығы болмауы мүмкін. Баға бірдей объектілер мен басқа сатып
алушылардың активтілігін және сатып алушылардың қажеттіліктерін қоса
алғанда, бұл шығындар бағалау күнімен салыстырғанда өз құнынан жоғары
немесе төмен болуы мүмкін. Тек қана жетілген нарық жағдайында, құн және
баға бір-бірімен тең болады. Мүлікке қатысты құн, өзімен нақты шарттардың
нәтижесі болатын бағаны ұсынады. Баға - өткен мәмілелердегі ұқсас
объектілерді сатып алуға қанша жұмсалғанын көрсететін факт. Бағалаушы
талдау жасағаннан кейін ғана, мүлік құнының ағымдағы төленген немесе
алынған бағасы бола алатындығы туралы айта алады.
Құн негізінен төрт шарттан туындайды: сұраныс, пайдалылық,
тапшылық және меншік құқықтарын беру мүмкіндігі.
Сұраныс. Сұраныс — белгілі бір уақыт үшінде нарықта сатып алатын тауар
(қызмет) саны немесе меншік объектілері. Сұраныстың өсуі бағалардың өсуіне
алып келеді.
Пайдалылық. Адамдардың белгілі бір қажеттіліктерін қанағаттандыратын,
тауарлар мен меншік объектілерінің қабілетін - пайдалылық деп атайды.
Берілген зат неғұрлым көбірек қажеттіліктерді
қанағаттандыруға қабілетті болса, соғұрлым оған сұраныс жоғары болады.
Пайдалылықтың өсуі көбіне бағаның өсімімен сәйкес жүреді.
Тапшылық. Үлкен сұраныс пен жоғары пайдалылыққа қарамастан, ешбір мүлік
тапшы болмағанша құны болмайды.
Меншік құқығын біреуге беру мүмкіндігі. Кез келген зат меншік құқықтарын
біреуге беру мүмкіндігі бар болған жағдайда тауар болып саналады. Мысалы,
берілген заңнамамен жердің белгілі
бір түрлеріне сату рұқсат етілмесе, онда олардың құндылығы болмайды.
Дегенмен, бұл жерлердің жал құқықтарының нарық құнын бағалауға болады.
Тәжірибеде бағалаушы келесідей негізгі құндардың түрлерін
қолданады:
Негізделген нарықтық құн - ашық және бәсеке нарығындағы мүлік түріне
берілетін баға. Экономикалық рационалды, мәмілеге ерікті баратын және қажет
ақпаратпен қамтамасыз етілген сатушы мен сатып алушы арасында еркін
бәсекені көрсетеді. Қаржыландырудың ерекше шарттарына сәйкес, сатып алу мен
сатудың жағдайлары, екі жақтың жеткіліксіз ақпараттануы, нарық деформациясы
және т.б. факторлардың әсерінен, тәжірибеде нақты мәмілелердің бағалары
нарықтық құннан айырмашылығы болады. Нарықтық емес құн ретінде, мысалы,
нормативті есептелетін құн бола алады [14, 41б].
Нормативті есептелетін құн - нормативтер мен әдістер басқару
органдарын бекіту негізінде есептелетін мүліктік кешеннің құны.
Қарастырылып отырған мүліктік кешеннің түрлері үшін нормативтердің
(ставкалардың, коэффициенттердің) бірлік шкалалары қолданылады.
Бухгалтерлік есеп жүйесі баланстық құнды бастапқы, қалпына келтіру
және қалдық құны деп бөледі.
Баланстық құн - кәсіпорынның балансында белгіленген, құрылысқа
кеткен шығындар немесе оның өзіндік негізгі қаражаттарына элемент алу.
Бастапқы құн - белгілі кәсіпорын объектілерінің эксплуатацияға :
енгізілген кезіндегі есептік құжаттарда тіркелген баға. Эксплуатацияға
берілген мүлік объектісі бастапқы құн бойынша, не оларды модернизациялау
мен реконструкциялаудан кейін немесе қорды ресми қайта бағалау белгіленген
уақыттан есептейді.
Қалпына келтіру құны - бұрын анықталған негізгі қаржыларды қазіргі
талаптарға сай қайта өндіру құны. Бағалаушы қор элементі құнының толық
калпына келуін салыстыру арқылы қазіргі заманға сәйкес нарықтық құнын
есептейді.
Қалдық құн - егер баланстық құннан, эксплуатация кезеңінде
жинақталған тозу сомасын алып тастасақ, онда қалдық құнды аламыз, ал қалдық
құнның бағалануын қайталама нарығының бағасы бойынша жүргізсе, онда ол
нарықтық сипаттама алады. Яғни, бағалауға тәуелді қайта өндіру мен орнын
басу құнын белгілейді.
Қайта өндіру құны - қазіргі нарыққа сай сатып алу немесе қайта
өндіру құнын бағалау мүліктің тура сол сияқты обьектінің құны барабар
шама.Қайта өндіру құнын анықтау көбінесе технологиялар, материалдар,
шикізаттар, стандарттар және тағы басқа өзгерулерінен мүмкін болмайды.
Сондықтан тәжірибеде орнын басу құны қолданылады.
Орнын басу құны - бағаланатын объектінің пайдалылығы бойынша
эквивалентті, меншіктің барабар обьектіні өндірудің ағымды құны. Жойылу
кұны мүлігін сатушы келісуге мәжбүр болатын бағаны айтады. Кәсіпорынның
жойылу құны бағалау кезінде анықталады. Мысалы, оның банкротқа ұшырауы
кезінде немесе аукционда ашық көтере сату кезінде. Бағалаудың әр түрлі
жағдайларына тәуелді құндардың бірнеше түрін ажыратады: инвестициялық,
тұтынушылық, сақтандырулық, утилизациялық.
Инвестициялық құн - егер оны белгілі бір инвестициялық жобаны іске
асыру үшін инвестициялық салым ретінде қарастырсақ, онда оны мүліктік
кешеннің құны деп айтуға болады. Нарықтық құнға қарағанда, инвестициялық
құн нақты және белгілі бір жобамен және оның инвесторымен байланысы.
Инвестациялық құн, берілген инвестициялық кешені мен нәтижелері бойынша
мүліктік кешеннің нарықтық құнының өсуі ретінде қарастырылады.
Тұтыну құны. Объектінің құнын немесе маңыздылығын сипаттайды.
Пайдалылық кезіндегі құн тұтынушылардың экономикалық тауарлық құны ретінде
анықталады және оны пайдалану тиімділігіне негізделген (табыс, пайда, ыңғай
түрінде).
Пайдалану кезіндегі құн міндетті түрде нарықтық құнын көрсетпейді. Тұтыну
кұны туралы мәліметтер, бағаланатын мүліктік кешеннің, әртүрлі сапасы мен
пайдасы бар ұқсас объектілермен салыстыру үшін керек.
Сақтандыру құны - сақтандыру шартында (полисінде) көрсетілген және
сақтандыру мақсаттары үшін анықталатын объектілердің нарықтық құны.
Сақтандыру құны сақтандыруды қайта қалпына келтіруді бағалау үшін қажет
элементі бойынша есептеледі.
Көбінесе сақтандыру құны орнын басу құны сияқты анықталады. Өйткені
сақтану жағдайларынан кейін сақтанушыға өзінің мүлігін қайтадан қалпына
келтіруге мәжбүр болады.
Утилизациялық құн - өзінің бастапқы пайдалылығынан айырылған және
төтенше жағдайда немесе толық тозудың жағдайына жеткен утилизациялық
материалдың активтердің құны. Утилизациялық кұн-бұл салмақты материалдардан
тұратын бағаланатын обьектілердің қайталама құны.
Бағалау құнының қағидалары: Бағалау қызметі ғылымының негізіқце,
бағалау бойынша кез келген тапсырманы орындау үрдісін қадағалайтын,
бірқатар қағидалары бар.
Кәсіпорынның мүліктік кешен құнын бағалау кезіндегі қажет негізгі
экономикалық ортақ қағидаларын қарастырайық.
Олар мыналармен байланысты және 3 топ қағидалар жүйелеріне келтіруге
болады:
Иесінің мүлік туралы көзқарасымен;
Нарықтық ортамен;
Мүлікті эксплуатациялаумен.
Иесінің мүлік туралы көзкарасымен байланысты қағидалар - бұл топ
мынандай қағидаларға ие:
Пайдалылық қағидасы. Меншік объекілерініңтиемденуге қабілеті жоқ
болса,онда олардың құны болмауы мүмкін.Сондықтан потенциалды меншіктенушіге
пайдалы болған кезде ғана мүліктік кешеннің құны болады.
Кағиданың анықталуы: пайдалылық - берілген уақыт периодтарында және
берілген жерде меншік объектісі иесінің қателіктерін қанағаттандыру
қабілеті.
Орнын басу қағидасы. Иесінің қажеттіліктерін қанағаттандыра алатын жэне
табыс әкеле алатын барлық меншік объектілері, өзінің әр түрлілігіне
қарамастан, бір - бірімен байланысты. Меншік объектісі үшін оны қалпына
келтіруге кететін шығындардың сомасынан көп ешкім төлемейді. Егер екі
меншік объектілерінің қабілеті бірдей болса, онда біз бағаның төменін
аламыз .
Қағидалардың анықталуы: меншіктің максималды құны ең төмен бағамен
немесе құнмен анықталады.
Сөйтіп орнын басу құны бағаланатын мүлік құнының жоғарғы шегін
анықтауға мүмкіндік береді.
Күту қағидасы. Инвестор объектіге қаражатты салып, ол меншік
объектілерінен болашақта табыс күтеді. Бағаланатын құн - болашақтағы барлық
табыстардың ағымды құны.
Қағиданың анықталуы: күту - болашақта меншікті иелік етуден түсетін
табыстардың ағымды құнының орнатылуы.
Нарықтық ортамен байланысты қағидалар - бұл топ келесі қағидалардан
тұрады: сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік, бәсеке, құнның өзгеруі
[5, 23б].
Сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік қағидасы. Мүлікке деген бағаның
өзгеруі сұраныс пен ұсыныс шамаларының өзгеруіне тәуелді.
Негізгі заңдылықтар:
Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс ұлғайса, онда бағалар төмендейді;
Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс төмендесе, онда бағалар көтеріледі;
Егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс өссе, онда бағалар өседі;
Егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс төмендесе, онда бағалар төмендейді.
Егер нарықта сұраныс пен ұсыныс арасында сәйкестік орнатылса, бағалар
тұрақты болады.
Қағиданың анықталуы: ұсыныс - құрамындағы белгілі баға бойынша тауарлар
саны, сұраныс - белгілі баға бойынша қажетті тауарлар саны. Сұраныс пен
ұсыныс арасындағы өзара іс-қимыл бағасын анықтайды.
Бәсеке қағидасы. Жал шарты немесе мүлікті сатып алу не сату мәмілелерін
жасайтын жалгер мен жал берушілер, сатушылар мен сатып алушылар арасында,
жылжымайтын мүлік нарықтарында бәсеке пайда болады. Әрбір объекті бәсекеде
болады. Пайда бәсекені туғызады, ал артық пайда күйреген бәсекені
ынталандыру тенденциясы бар. Бәсекенің болмауы монополиялық жағдайды
туғызады.
Қағиданың анықталуы: нарықтағы пайда, өндіріс факторларын өтеу үшін
қажетті деңгейден асып кетсе, онда берілген нарықта таза табыстардың орташа
деңгейінің төмеңдеуіне алып келетін бәсеке өрлей бастайды.
Құнның өзгеру кағидасы. Мүлік объектілері әр уақытта өзгерістерге
ұшырайды. Жерді пайдалану мақсаты мемлекет пен жекеше сектордың әсерінен
өзгереді және олар тозады, техника, технология және шикізат базасы
өзгереді. Экономикалық шарттар жаңа мүмкіндіктерді туғызады, ақша
массасының көлемі мен пайыздық ставкалары толқиды. Адамдардың талғамы мен
ынталары өзгереді. Обьектінің орналасу ортасы өсу, түсу, тоқырау мен жаңару
фазаларынан өтеді. Барлық бұл өзгерістер берілген жердегі мүлік
объектілерінің пайдалылық дәрежесіне әсер етуі мүмкін.
Қағиданың анықталуы: мүлік объектілерінің құны көбінесе тұрақты болып
қалмайды, ол уақыт ағымымен өзгеріп тұрады.
Эксплуатациядағы мүлікпен байланысты қағидасы - берілген топ мынадай
факторлар қағидасын ұсынады: өндірістік, қалдық өнімділік, салымдық,
баланстандырылған, неғүрлым тиімді пайдалану.
Өндіріс факторларының қағидасы. Мүліктік кешен өңдірістік жүйе болып
табылады. Оның табыстылығы 4 фактормен анықталады: менеджментпен, еңбекпен,
капиталмен және жермен. Таза табыс - осы барлық төрт фактордың нәтижесі
болып табылады. Сондықтан табысты бағалау негізінде барлық жүйелердің құны
анықталады. Мүліктік кешенді бағалау үшін барлық жүйелердің табысын
құрудағы әрбір фактордың үлесін білу қажет.
Қалдық өнімділіктің қағидасы. Жердің құнын бағалау негізінде оның
қалдық өнімділігі жатыр. Экономикалық қызметтің кез келген түрі келесідей
факторлардың болуын қажет етеді: менеджмент, еңбек, капитал және жер. Әрбір
фактор берілген қызметпен жасалатын таза табыстардан төленуі тиіс. Өйткені
жер жылжымайды, сондықтан еңбек, капитал және кәсіпкерлік оған бейімделуі
керек. Біріншіден, үш фактор төленеді, ал сосын табыс қалдығы жер
иемденушісіне рента түрінде төленеді. Өндірістің барлық басқа факторларының
төленуінен кейін қалдығы болса, онда жердің бағалылығы болады.
Сөйтіп, қалдық өнімділігі, еңбек пен капитал эксплуатациясына және
менеджменттің шығындары өтелгеннен кейін, жер теліміне қосылған таза
табыспен анықталады.
Салым қағидасы. Салым - кез келген бір жаңа факторды ендіру
нәтижесінде шаруашылық объект құнының өсім сомасы. Кейбір факторлар
кәсіпорынның мүліктік кешенінің құнын ұлғайтады, ал кейбіреулері
төмендетеді. Мысалы, үйдің сыртын жаңадан сырлау сыртқы түрін жақсартады,
ал егер бояудың түсі нарықтық стандарттарға сай болмаса, онда үйдің құны
төмендетілуі мүмкін.
Салымның анықталуы: шаруашылық объектілерінің құнының ұлғаймалы не
месе төмен сомасы.
Сөйтіп, мүліктік кешенге қосымша активтерді қосу тиімді бола-ды, егер
олар мүліктік кешеннің нарықгық бағасынан жоғары болса. Мүліктік кешенге
кез келген қосылған элементтер өтеледі, егер мүліктік кешен құнының өсімі,
бұл элементтерді алуға кеткен шы-ғындардан жоғары болған жағдайда.
Баланстандырылған (пропорционалды) кағидасы. Өндіріс факторлары
экономикалық баланстандырылған болса, онда меншік объектісінің қүны
максималды болады немесе сақгалады. Меншік объектілерінің кұнытөрт
элементгердің баланстандырылуына тәуелді: рентаға, еңбекке (еңбек ақы),
капиталға (инвестиция, салым), басқа-ру координациясына (менеджментіне). Ең
жоғарғытабысты қамтама-сыз ететін әрбір меншік объектісі үшін
теореггикалықтепе-теңдік нүктесі бар.
Қағиданың анықгалуы: кез келген меншпік объектісіне өндірістің әр
түрлі факторларының оптималды сомасы сәйкес келеді. Олардың бір-біріне сай
болуы арқылы мүліктің максималды құны пайда болады.
Сөйтіп, әр түрлі мінездеме бойынша, мүліктік кешенді құрайтын үлестер бір-
бірімен келісуі керек. Мүліктік кешенге кез келген бір элементті қосу,
берілген принципті бұзу, оның құнының өсуіне алып келмейді.
Неғұрлым тиімді пайдалану қағидасы - барлық қарастырылған үш қағиданың
синтезі мүмкін болатын варианттардың ішінен жеткілікті негізделген мүліктік
кешеннің функционалды мүмкіндіктерін неғұрлым толығымен орындайтын және
объектінің ең жоғарғы құнына алып келетін, мүліктік кешен неғұрлым тиімді
пайдалану варианты таңдалады. Құнды бағалау үшін осы вариант қолданылады.
Аталған қағидалар жалпы түрде әмбебап және мүліктің барлық түрлеріне
қолданылады. Олардың құрамы объектінің ерекшеліктеріне тәуелді өзгеріп
отыруы мүмкін [17, 11б].
1.3 Кәсіпорын бизнесін бағалауда әдістемелік тәсілдер
Табыстық тәсіл. Табыстық тәсілдегі маңызды түсініктің бірі болып,
табыстың капитализациясы болып табылады. Ол объект құнының потенциалды
табыс әкелу мүмкіндігі негізінде бағаланатын, әдістер мен тәсілдер
жиынтықтарын көрсетеді. Табыстық тәсілді қолдана отырып бағалаушы
жылжымайтын мүлікті иемденуден болашақта алатын табыстың ағымдағы құнын
өлшейді. Иемдену мерзімі кезіндегі табыстар ағымы мен мүлікті қайта сатудан
түсетін табыстар капитализация коэффициенті көмегімен ағымдағы құнға
капиталдандырылады.Капитализация коэффициентінің екі түрі бар:
Капитализация ставкасы және пайда нормасы.Капитализация ставкасы
мүліктің жыл сайынғы әкелетін табысы мен сол мүлік кұнының арасындағы өзара
байланысты көрсетеді.
Таза табыс көрсеткіштері мен мүлік құнына байланысты, капитализация
ставкасының келесідей түрлерін ажыратады:
Жалпы капитализация ставкасы. Таза операциялық табыстың жалпы объект
құнына қатынасымен есептеледі.
Меншік қаражаттары үшін капитализация ставкасы. Ақша қаражат ағымдарының
(салық салынғанға дейінгі), сатып алынған мүлікке салынған меншік
қаражаттарына қатысты қатынасы ретінде анықталады.
Қарыз қаражаттары үшін капитализация ставкасы. Несие бойынша жыл сайынға
төлемнің несие сомасы қатынасымен анықталады.
Мүлікті иемдену кезіндегі барлық артықшылықтарын ескеретін (яғни, ақша
қаражатының ағымы) мүліктік табыстылық көрсеткіштері ретінде пайда нормасы
анықталады. Тәжірибедегі пайда нормасының құндылығы болып, келесі
мүмкіндіктер қарастырылады:
ақша қаражаттарының ағымын дисконттау әдісімен құнды бағалау кезіндегі
дисконттау ставкасы;
инвестициялық жобаның әртүрлі деңгейдегі бастапқы капитал салымдары мен
кезекті табыстарын салыстыру кездегі салыстыратын көрсеткіштер.
Пайда нормасының түрлері:
1. Ішкі пайда нормасы - бұл ақша қаражат ағымының нәтижесінен (оң жэне
теріс) алынатын инвестордың салым қаражаттарынан түскен әр жылғы пайда
нормасы.
2. Меншік қаражаттарына пайда нормасы (инвестицияның пайда нормасы). Бұл
көрсеткіш ішкі пайда нормасы көрсеткіштеріне ұқсас болып келеді. Оны
есептеу кезінде несиені өтеу бойынша объектіні сатудан түскен табыс пен
несиені төлегеннен соң қалған табысты, обьектіні сатып алуға жұмсалатын
меншік қаражаттары қолданылған [11, 74б].
3. Қарыз қаражаттарына пайда нормасы. Бұл көрсеткіш ішкі пайда
нормасына ұқсас болып келеді. Осы көрсеткішті есептеу кезінде банкпен
берілген несие, уақытылы табыс пен несиені мерзімінен бұрын өтеу жағдайында
негізгі сома бойынша (қарыз қалдығын алу) ақша қаражаттарының ағымдары
қолданылады.
Капитализация ставкасы мен пайда нормасы арасында өзара байланыс
бар:
Капитализация ставкасы пайда нормасына тең. Объект құны немесе табыс
уақыт өтуімен байланысты өзгермейді. Уақытылы алынатын табыс қаражаттарға
салынған пайданы көрсетеді. Бастапқыда салынатын қаражаттардың толық
қайтарылуы, реверсия мезетінде болады.
Капитализация ставкасы пайда нормасынан көп. Объект құны немесе табыс,
иелік ету мерзімі кезінде төмендейді. Яғни, бастапқыда салынатын
қаражаттардың толық қайтарылуы, реверсия мезетінде
мүмкін болмай қалады. Реверсия мезетіне дейін, белгіленген бастапқыда
қаражаттар салымының үлесі уақытылы табыс түсімдерімен бірге қайтарылуы
қажет.
3. Пайда нормасы капитализация ставкасынан асады. Обьект (табыс) кұны
иелік ету мерзімі кезінде өседі. Жыл сайынғы табыс көлемі салынатын
қаражаттар пайда нормасын қамтамасыз ете алмайды, өйткені бұл пайда бөлігі
реверсия мезетінде ғана алынады.
Әлемдік тәжірибеде табыстың тәсілмен анықтағанда бағалаудың екі
әдісі қолданылады: тікелей капитализация әдісі және ақша ағымдарын
дисконттау әдісі. Бұл кәсіпорын мүлкінің әртүрлі түрлердің құнын
бағалаудағы неғұрлым әмбебап әдістер болып табылады.
Тікелей капитализация әдісі Осы әдіспен, кәсіпорынның мүліктік
комплексінің ағымдағы құнын есептеу үш этаптан тұрады.
Жылдық таза табыстың есебі: Таза операциялық табыс бүл күтілетін жылдық
таза табыстың есептелген тұрақты мөлшерін айтамыз. Оны ипотекалық несие
бойынша қарызға қажет етуге және амортизациялық аударымдарды есепке алғанға
дейінгі, барлық операциялық шығындар мен резервтерді бағаланатын мүліктен
алып тастағаннан кейінгі сома. Таза операциялық табысты анықтағанда, ол
мүлікті жалға беру төлеміне беріледі деген болжамға негізделеді.
Таза операциялық табысты есептеу кезінде алдымен потендиалды жалпы
табысты анықтап алу қажет. Оны нарықтық жал төлемінің жиынтық мөлшері мен
жыл ішіндегі соңғы бағалау күніне дейінгі басқа да табыстары түрінде
көрсетіледі. Потенциалды жалпы табысты алу үшін оның жалға беруге болатынын
және бос болған деген болжамға негізделеді. Потенциалды жалпы табысты
есептеу кезінде, бағалаушы бағаланатын мүліктің жалға беру нарығына
жататынын білуі қажет. Бағалаушы бағаланатын мүлікті басқа да ұқсас жалға
берілетін меншік объектілерімен салыстыра отырып және олардың арасындағы
ерекшеліктерге түзетулер енгізуі қажет.
Түзету мөлшерін нарықтық мәліметтермен дәлелдеуге мүмкіндік
болжаған жағдайда, бағалаушы оны сараптық (сараптамалық) жолмен анықтайды.
Мүлік иесі жал төлемі түріндегі табыстан басқа да қаражаттар алуы мүмкін.
Олар мүлікті иемдену үрдісі кезінде, мынадай түрде алынады:
автотұрақ пен гаражды пайдаланғаны үшін төлемдер;
жарнаманы орнатқаны үшін төлемдер;
стационарлық антенна үшін төлемдер және т.б.
Потенциалды жалпы табыс мөлшерін анықтау үшін, бағалаушы мүлікті
иемденуден түсетін табыстар мен нарыктық жал төлемінің жиынтық мөлшерін
қосу қажет.
Сонымен, тиімді жалпы табысты алу үшін жалға алушының ауысуы мен жал
төлемінің төленбеуінің болжанған шығындары потенциалды жалпы табыстан
алынып тасталынады.
Таза операциялық табыс алу үшін бағалаушы шығындар талдауы арқылы
жүргізеді. Мүліктік кешен иесінің шығындары үш топқа бөлінеді: тұрақты
(тіркелген шығындар), операциялық (эксплуатациялық) шығындар және орын
басуға резервтер.
Тұрақты шығындарға мүліке салық пен сақтандыру бойынша шығындар
жатады. Бұл шығындар тіркелген шығындар ретінде анықталады және олар меншік
объектісінің пайдалану деңгейіне байланыссыз болып келеді [23, 25б].
Операциялық шығындар мүлікті ұстау, жалға алушыларға қызмет көрсету
және табыс ағымын ұстап тұру үшін шығындар жатады,
Меншік объектілері бойынша құрылған операцияық шығындар тізімін
қарастырайық:
Басқару бойынша көрсетілген қызметтерге төлем;
Коммуналдық қызметтер: электр қуаты, газ, жылу-отын, көмір,телефон, су,
канализация, су құбырлары;
Қоқыс пен қалдықтарды шығару;
Еңбекақы;
Еңбекақыға салық;
Қызметкерлерге жәрдемақы;
Жөндеу мен ұстау;
Келісімді қызметтер: от сөндіру жүйесі, лифт, телефон, күзет және т.б.
Сыртқы бейін мен түс (егер ол ғимарат, құрылыс);
Кеңсені ұстау, оны жинау және т.б.
Банктік төлемдер;
Зандық қызметтер үшін төлем;
Жарнама;
Бухгалтерлік қызметтер үшін төлем;
Автокөліктерге шығындар.
Егер табыс көрсеткіштері ретінде таза ақша ағымы алынатын болса, онда
ол келесідей формуламен есептеледі:
Таза ақша ағымы = Таза пайда + Амортизация (тозу) + ¥зақ
мерзімді қарыздардың өсімі - Меншік айналым
капиталының өсімі - Капиталдық салымдар. (1)
Кәсіпорын мүлкін бағалау тәжірибесінде келесідей табыстардың
көрсеткіштерін пайдаланады:
* жалпы мүліктік кешен құрамында болатын, жеке меншік объектілері
үшін - таза операциялық табыс;
тез тозатын, ескірген мүліктер үшін - таза пайда;
тұрақты баланстық құны бар мүліктік кешен үшін - таза ақша ағымы.
Капитализация ставкасын есептеу:
капитализация ставкасын алудың бірнеше тәсілдері бар. Олардың ішіндегі
қарапайымы болып, мәліметтер нарығында жинаған ақпараттар көмегімен
анықталуы.
Капитализация ставкасы = ТОТ Мүлік құны
(2)
Мұндай жолмен анықталған, капитализация ставкасы жалпы ставка деп
аталады. Бағалаушы капитализация ставкасын тек бір ғана жиынтық мәліметтер
негізінде анықтауға тырыспауы қажет. Капитализация ставкасын анықтағанда ең
тиімді мәліметтер көзі болып, ол бағаланатын мүлікке сәйкес келетін басқа
мүлік бағалауы жатады. Сондықтан қазіргі бар әдістердің ішіндегі ең
тиімдісі салыстырмалы сатуды талдау әдісі болып табылады. Ұқсас табысты
мүлік объектілері бойынша қажетті мәліметтер болған жағдайда ғана
салыстырмалы сату тәсілінен капитализация ставкасын алады [9, 25б].
Салыстырмалы объектілер бағаланатын объект пен өзінің функционалды
қызметі мен болжанған мөлшердегі табысын ала алмау тәуекелділік деңгейіне
немесе мүлікті сатып алуға жұмсалған қаражаттар шығындарына сәйкес келуі
қажет. Және оған келесідей жағдайларға мүмкіндігі бар болғанша сәйкестік
қажет:
табыстар мөлшері бойынша;
жалпы табыс пен эксплуатациялық шығындар арасындағы қатынас;
физикалық ұқсастықтары бойынша;
орналасу жері бойынша;
күтілетін құн өзгерісі.
Әрбір салыстырылатын объект бойынша келесідей мәліметгер жиналуы қажет:
сату бағасы;
таза табыс;
эксплуатациялық шығындар коэффициенті;
мәмілені қаржыландыру шарттары;
мәміле жасау кезіндегі нарық жағдайы.
Мүлік бағалауында қолданылатын соңғы капитализация ставкасын таңдау
үшін, келесі шарттарды орындау қажет:
- барлық салыстырылатын объектілер сипаттамалары сәйкес келуі
қажет;
- салыстырмалы объектілер бойынша мәліметтер сенімді болуы қажет.
Кәсіпорын мүлігінің ағымдағы құнын есептеу: Табыстық тәсіл
көзқарасы бойынша, 3-ші этап болып, бағалау күніне болжанған таза
операциялық табыстың мөлшерін мүлік құнына аудару болып табылады. Бұл үрдіс
капитализация деп аталады және оны таза операциялық табысты капитализация
ставкасына бөлу жолымен анықталады.
Тікелей капитализация әдісінің теориясын қолдана отырып, кейбір
меншік объектілерінің бағалауын жүргізейік.
Ақша ағымын дисконттау әдісі. Кәсіпорын меншік құқықтарын бағалаған
кезде,кәсіпорынның уақыт өте табыс әкелу мүмкіншілігі негізгі көрсеткіш
болып табылады. Оны капитализация формуласы арқылы анықтаймыз:
V = IK,
(3)
Мұндағы V - ағымдағы құн;
I - кезеңдік табыс;
K – капитализация коэффициенті.
Табыстық тәсілдің негізгі қағидасы болып, күті қағида жатады.
Болашақ табыстарды дисконттау әдісі - бұл әдіс, объекті иемденгеннен,
болашақта алынатын табыстардың ағымдағы құны ретінде, табысты жылжымайтын
мүлікті бағалау үшін қолданылады.
Жылжымайтын мүлікпен жүргізілген операциялардың болашақтағы
артықшылықтары болып, иемдену мерзімі кезіндегі болашақ табыстар түріндегі
уақытылы түсімдер мен реверсияны, яғни иемдену мерзімі біткен кездегі
объекті сатудан түскен пайданы көрсетеді [23, 36б].
Дисконттау әдістерін қолдану кезектілігі келесідей:
1. Табыс алу мерзімінің ұзақтығын белгілеу;
2. Әр иемдену жылының мерзімі бойынша ақша қаражаттарын ағымының
Ақша қаражаттарының ағымы дегеніміз негізгі функционалды қызметімен
байланысты, кәсіпорынның жыл сайынғы қызмет қоры-тындысы. Ақша
қаражаттарының ағымын дисконттау үрдісінің алғашқы мәліметтер болып:
табыс өлшемі және оның өзгеру сипаты;
табысты алудың кезектілігі (ай сайын, квартал сайын, жарты жылдық,);
табысты алудың болжанған кездегі мерзімнің ұзақтығы.
Ақша каражаттарының ағымын дисконттау, уақыт ішіндегі ақша құны теориясын
пайдалануға негізделген, әрбір болашақ мерзіміне ақша
қаражаттарының ағымының, ағымдағы құнын анықтау мен бар-
лық ағымдағы құндарының жиынтығы негізінде анықталады.
Бағалаушы алдында тұрған мәселеге байланысты, ақша қаражаттар ағымын
дисконтау.
таза операциялық табыс;
салық салынғанға дейінгі инвестицияның табысы;
салық салынғаннан кейінгі инвестицияның табысы;
берілген несие бойынша банк табысы;
жал келісім шарты бойынша жалға берушінің табысы.
Дисконттау ставкасы орташа пайда нормасы ретінде анықталады. Пайда нормасы
тура пропорционалды тәуекелділікке байланысты. Неғұрлым тәуекел деңгейі
жоғары болса, соғұрлым дисконттау ставкасы да
жоғары болады, соған сәйкес болашақ табыстың ағымдағы құны төмен болады.
Дисконттау әдісі иемдену мерзімінің соңында жылжымайтын: мүлік объектісін
сатудан түскен пайдасын есептеуді және оны дисконттау ставкасы арқылы
ағымдағы құнға келтіруін болжайды.
Табыс ағымдарының ағымдағы құны мен сатудан (реверсия); түскен табыстарды
қосу.
Кәсіпорын құнын - бірнеше жыл ішіндегі табыстар сомасы мен тартылған қарыз
қаражаттарының сомаларының арасындағы айырымы ретінде есептеу. Болашақ
табыстар мен шығындар ақша қаражаттарының ағымын қальптастырады.
Бұл әдістегі негізгі көрсеткіші таза ақша ағымы болып табылады.
Cash flow бағытын сипаттайтьш түсініктер бар - ақша кірісі және ақша
шығысы.
Таза ақша ағымы белгіленген уақыттағы ақша қаражаттарының кірісі
мен шығысы арасындағы айырым ретінде анықталады.
Кәсіпорын жұмыс жасау кезінде үш қызмет түрін іске асырады:
операциялық, инвестициялық және қаржылық.
Болашақ табыстарды дисконттау әдісімен кәсіпорын құнын бағалау
үшін, ақша қаражаттарының кірісі мен шығысын бағалау қажет.
Операциялық және инвестициялық қызметтегі олардың арасындағы
айырым, нақты ақша ағымы деп аталады.
Нақты ақша сальдосы - бұл кәсіпорын қызметінің үш түрінен түскен
барлық ақша қаражаттарының кірісі мен шығысының арасындағы айырым.
Кәсіпорындағы ақша қаражаттарының кірісі мен шығысының сызбасы көрсетілген.
Операциялық және инвестициялық қызметі бойынша
Қаржылық қызметі бойынша
Сурет – 3 Ақша кіріс мен шығыс операцияларын жүргізу бойынша қызметтері
Амортизацияны есептеу әдісі
1. Бір қалыпты тікелей әдіс
АО (1ж) = Н * ПС;
АО (1ж) = ПС:қызмет мерзімі;
АО (1ж) = (ПС - ЛС): қызмет мерзімі;
Н = 100 : қызмет мерзімі - өндіріс қаражаттары,
(4)
Мұндағы АО - амортизациялық аударым;
Н - амортизациялық аударымның жылдық нормасы;
ПС - бастапқы құн;
ЛС - жойылу құны.
3.Өндірістік әдіс (өнімдерді шығару көлемі бойынша)
АО (1ж) = Н * W
(5)
H=ПС-ЛСV,
(6)
Мұндағы Н - жылдық амортизациялық аударымның нормасы;
W - жыл ішіндегі өнімдерді шығару көлемі;
V - құрал-жабдықтар қызметінің мерзімі ішіндегі өнімділігі шығару көлемі.
Салық салынғаннан кейінгі ақша ағымы (инвестор табысы) -бұл салықтарды
төлегеннен кейін қалатын, таза операциялық табыстың бөлігі.
Берілген несие бойынша банк табысы.
6. Жал келісім-шарты бойынша жалға берушінің табысы.
Ақша ағымы меншік айналым капиталдың кірісі мен жетіспеушілігіне міндетті
түрде енгізу қажет. Ақша ағымына мысал:
Салық төлегеннен кейінгі таза пайда;
амортизация;
- меншік айналым капиталының азаюы (өсімі);
- негізгі қаражаттарға капитал салымының азаюы;
- ұзақ мерзімдегі міндетінің өсімі.
Болжау мерзімінің соңындағы кәсіпорынды сатудан түскен пайда
(реверсия): реверсия ақша ағымының тікелей капитализациясы арқылы
есептеледі. Капитализация коэффициенті кәсіпорындар нарықтарының жағдайына
қарап таңдалады.
Егер g темпінің өсуімен, табыстың болжамын болжап, ал алғашқы жылдың
соңындағы ақша түсімінің мөлшері РМТ болса, онда ағымдағы құнның формуласы
төменгідей анықталады:
РV=РМТiі-g,
(7)
Бұл теңдік - Гордон моделі.
Бұл модельді: ақша ағымы тұрақты және бірдей қарқынмен өскен кезде
ғана қолдануға болады. Гордон моделі әділетті болады, егер g өсу қарқыны
дисконттау коэффициентінен кіші болса.
Алынған кәсіпорынның қорытынды құнына 2 түзету енгізеді. Біріншісі
-
операциялық қызметтеті жарамсыз активтердің құны косылады. Екіншісі -
меншік айналым қаражаттарына артықшылықка (+) жетіспеушілігі.
Меншік капиталының қайтарым нормасы бойынша капитализация: Кәсіпорын
өзінің меншік қаржы қаражаттары есебімен қаржыландырылған жағдайын
қарастырайық.
Қаржы ресурстарының экономикалық мәні мынада. Оларды қай көзден
алса да, қаржы қаражаттарын пайдаланғаны үшін төлем төлеу қажет: меншік
қаражаттары үшін дивидендтер түрінде немесе қарыз қаражаттары үшін пайыздық
аударымдар түрі.
Кәсіпорын капиталының құны мен капитал салымның пайдалылық
нормасы. Капитал құны деп - өздерін ақтау үшін салынған жаңа капиталды
салымдар алып келетін табыс. Капитал кұны - капитал сомасынан пайыздық
ставка түрінде анықталады. Инвестор болып несие беруші, кәсіпорын акционері
немесе кәсіпорынның өзі бола алады. Капиталды пайдаланғаны үшін төлеу қажет
және сол төлемнің өлшемі болып капиталдың қүлы болып табылады. Демек,
капитал құны - бұл альтернативті құн, яғни капиталды салудан инвесторлардың
күтетін табысы.
\
Сурет 4 – Меншік қаржы қаражаттарын келесідей түрде көрсетуге болады
Ішкі ресурстардың мобилизация сомасы:
М=А-НК
(8)
Мұндағы А - жоспарланған мерзімдегі айналым активтерінің бар болуы;
Н - мерзім ішіндегі айналым активтерінің жосларланған қажеттілігі;
К - жыл ішіндегі несиелік қарыздардың өзгерісі.
Мобилизация мәні мынада: айналым қаражаттарьшың бір бөлігі негізгі
қызметтен алынып, толық құрылысты қаржыландыруға жіберіледі [11, 13б].
Кәсіпорынды бағалағандағы капитал құны дисконт ставкасы қызметін
аткарады. Дисконт ставкасы - бұл қайтарымның пайыздық ставкасы. Оны
кәсіпорын қызмет істеу процессінде тапқан қаржы қаражаттарын алуды
жоспарлайды. Кәсіпорын өзінің инвестициялық қызметін жүргізе отырып, өзінің
қаржы ресурстарының тиімді салу жолдарын таба алатынына сенімді болмайды.
Бірақ сол ақшасын өзінің бизнесіне салып, капитал құнына тең болатын
қайтарым ала алады. Сонымен, кәсіпорын капиталының құны - бұл қызмет жасау
барысында тапқан қаржы қаражаттарының салымының минималды пайдалылық
нормасы.
Шығындық тәсіл - Шығындық әдіспен бағалау мақсаты. Мемлекет
мүлігін шығындық әдіспен бағалау - бұл бағаланатын обьектінің қайта калпына
келтіру құны есебі кезіндегі ағымдағы құнын және бағалау күніне сәйкес
функционалды, физикалық және техникалық жағдайын анықтау. Обьектінің
ағымдағы құнын жаңа құрылыс құнымен тозу есебінің жойылу құнының айырымы
есебімен жүргізеді. Обьектінің ағымдағы құнына тек қана мердігердің табысы
ғана емес, сонымен қатар тапсырыс беруші инвестор немесе кәсіпкерлік
табысын косады.
Алдында айтылғандай, қайта ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz