Ипотекалық несие нарығының субъектілері


Жұмыс түрі:  Дипломдық жұмыс
Тегін:  Антиплагиат
Көлемі: 79 бет
Таңдаулыға:   
Бұл жұмыстың бағасы: 1900 теңге
Кепілдік барма?

бот арқылы тегін алу, ауыстыру

Қандай қате таптыңыз?

Рақмет!






МАЗМҰНЫ

КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 5
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ
АСПЕКТІСІ ... ... ... ... ... ... .. ... ... .8
1.1 Тұрғын үй мәселесін шешудегі ипотекалық несиенің алатын
орны ... ... ... ... 8
1.2 Ипотекалық несие нарығының
құрылымы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 24
1.3 Ипотекалық несиені қолданудың шетелдік
тәжірибесі ... ... ... ... ... ... . ... ... ..29
2 ИПОТЕКАЛЫҚ ҰЙЫМ БТА ИПОТЕКА АҚ – ның ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ҚАРЖЫ
ЖҮЙЕСІНДЕ АЛАТЫН ОРНЫ ... ... ... ... ... 35
2.1 Ипотекалық ұйым БТА Ипотека АҚ Қазақстандағы ірі жеке ипотекалық
Компания ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .35
2.2 Ипотекалық ұйым БТА Ипотека АҚ қаржылық жағдайын талдау ... ... .42
2.3 Ипотекалық ұйым БТА Ипотека АҚ – дағы ипотекалық несиелеу – тұрғын
үй құрылысын ұзақ мерзімді несиелеу түрі
ретінде ... ... ... ... ... ... ... ... .55
3 ИПОТЕКАЛЫҚ ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫНЫҢ ҚАЛЫПТАСУЫНДАҒЫ ШЕТЕЛ ТӘЖІРИБЕЛЕРІ ЖӘНЕ
ОНЫ ҚАЗАҚСТАНДА ҚОЛДАНУ МҮМКІНДІГІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .60
3.1 Шетел экономикасындағы ипотекалық несиелеу жүйесінің экономикалық
ұйымдастыру параметрлері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ..60
3.2 Ипотекалық несиелеудің қазақстандық және американдық үлгілері ... ... ...65
3.3 Әлемдік қаржы дағдарысы жағдайындағы Қазақстандағы тұрғын үй нарығын
реттеудің өзекті мәселелерін шешу жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... .72
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .82
ӘДЕБИЕТТЕР
ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... .85
ҚОСЫМШАЛАР ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ..88

КІРІСПЕ

Кез келген қоғамның тұрақты дамуына қажетті экономикаға және
әлеуметтік салаға жеткілікті және дер кезінде салынған құралдар міндетті
шарты болып келеді. Экономиканы дағдарыстан шығару кезеңінде заттық
өндірісті инвестициялау басым болады. Бірақ экономика прогресивті даму
үшін, әлеуметтік саланы тиісті деңгейінде ұстау, дамудың өте маңызды
аспектісі болатын тұрғын үй құрылысысыз мүмкін болмайды.
Ипотека – жылжымайтын дүние мүлік кепілдігі, ол кәсіпорын, құрылым,
ғимарат және құрылыс, және де жермен, белгілі бөлімдермен немесе пайдалану
құқығы бар несие алу үшін басқа объектілер. Ипотека нарықтық қатынас
жүйесіндегі қазіргі өнер табысы емес.
Тақырыптың маңыздылығы Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу
нарығын дамытудағы шетелдік ипотекалық несиелеу үлгілерін салыстыру арқылы
Қазақстанда қолданудың тиімділігін, өзекті мәселелерін талдау болып
табылады.
Ипотекалық несиелеудің басты мақсаты – халықтың өзінің және несие
қаржысы есебінен еркін нарықта дайын тұрғын үй сатып алуына жәрдемдесу
болып табылады. Тұрғын үй ипотекалық несиесі – бұл банктің тапсырыс
берушілерге тұрғын үй сатып алуға арнап беретін ақшалай қаражаты. Тапсырыс
беруші өз кезегінде мұндай несиені пайдаланғаны үшін банкке сыйақы төлеуі,
сондай-ақ, ай сайын белгіленген көлемде қарыз қаржысын қайтарып отыруы
тиіс.
Ипотекалық несиенің ең басты артықшылығы – сіз өзіңіздің меншікті
тұрғын үйіңізге бүгіннің өзінде-ақ ие боласыз да, ал ақшасын бірнеше жылға
созып, бірте – бірте төлеп құтыласыз. Ипотекалық несиені алу үшін сатып
алынатын тұрғын үйден басқа қандай да бір қосымша кепілзат талап
етілмейтіні де маңызды. Ипотека – несиеге үй сатып алу деген сөз.
Ипотекалық несиелендіру, қаржыландыру нысаны негізінде, тұрғын үй
құрылыс саласында, ең көкейкесті, тұрғын үй – нарықтық экономикада өсім
индикаторының өкілеттісі болады, экономиканың әртүрлі саласының даму
динамикасын қөрсетіп және мемлекет болашағы жалпы және өз болашағында
халықтық сенімділігін суреттейді.
Ипотекалық несие дамыған елдерде өте кең таралған және тұрақтылықты
жоғарлату мен өсімін ынталандыра, ажырамас қаржылық құралы болып
экономикаға әсерін тигізеді. Ипотекалық құнды қағаздар сияқты элементті
қоса алғанда ипотекалық қатынас жүйесі инвестициялық ресурстарды
мобильдендіруге, сол сияқты оларда ең тиімді бағыттарға қолдануға рұқсат
етеді. Бүгінгі күні ипотека АҚШ – та, Германияда, Францияда, Англияда және
Швецияда кең көлемде дамып отыр.
Жұмыстың мақсаты. Ипотекалық тұрғын үй нарығының қалыптасуындағы
шетелдік тәжірибелері және оны Қазақстан Республикасында қолдану
мүмкіндігін көрсету болып табылады.
Қазақстан Республикасында ипотекалық несие жүйесі екі деңгейлі болып
келеді. Қазақстандық модельдің негізін қалаған кезде АҚШ – тың Фэнни Мэй
және Малайзияның Cagamas Berghad сияқты белгілі компанияларының
тәжірибесіне негізделген. Ипотекалық несиелеудің қазақстандық үлгісі
ипотекалық несиелеудің американдық үлгісімен салыстырғанда ол банктік
несиелердің негізінде құралады. Барлық қалған жағынан үлгілер біркелкі,
әсіресе ипотекалық несие белгілі бір құрылыс объектісімен
байланыстылығында. Қазіргі кезде қазақстандық банктер бұл үлгінің жеке
параметрлерімен ипотекалық несиелеудің аясына сүйенеді. Қазақстандық
қаржылық нарық сонымен қатар даму үшін он жыл шегінде несиелерді жабудағы
сәтті біріктірілетін малайзиялық үлгінің меншікті ипотекалық элементтерін
де ескерді.
Бүгінгі таңда ипотекалық несие беруді қаражат қорларын көптеп
тарататын және жылжымайтын мүлік нарығындағы облигацияларды тиімді
жүргізуді қамтитын тетік десек болады. Бұл үрдіс – қарызалушыдан басқа,
құрылыс және сауықтандыру компанияларын, риэлторлық кеңселерді,
инвесторларды қамтитын тұтастай жүйе. Ипотекалық несие арқылы нарық
субъектілері қосымша тұрғын үй құрылысын өрістете түсті. Ұзақ мерзімді
ипотекалық несиені дамытудың басты мақсаты орташа табысты Қазақстан
азаматтарының тұрғын үй құнына қол жеткізуді қамтамасыз ету жүйесінің
жұмысын құру болады да, ол ұзақ мерзімді ипотекалық несие мен азаматтардың
өз жеке каражаттарының тұрғын үй нарығын монополиядан босатылған тұрғын
үйді сатып алу нарығының принциптеріне негізделген.
Зерттеу объектісі. Ипотекалық ұйым БТА Ипотека АҚ.
Зерттеу құралы. Ипотекалық несиелеудің шетелдік үлгісін қарастыра
отырып, өзекті мәселелерінің шешу жолдарын ұсыну.
Жұмыс көлемі мен құрылымы. Жұмыс бөлімдерінде ипотекалық несиелеудің
теориялық аспектілері, мұндағы ипотекалық несие нарығының құрылымы
көрсетілген. Сонымен қатар ипотекалық несиені қолданудың шетелдік
тәжірибесі, соның ішінде АҚШ елдерінің тәжірибесі зерттелген. Осы елдің
тәжірибесіне сүйене отырып келешектегі ипотекалық несиені дамытудың ұсынысы
келтірілген. Сонымен бірге Ипотекалық ұйым БТА Ипотека АҚ – ның
ипотекалық несие нарығы зерттелген.
Зерттеу жұмысының теориялық және тәжірибелік мәні. Шетелдік тәжірибені
толық қолдану Қазақстан экономикасының ерекшелігі мен нарықтық
қатынастардың толық орындалмауы салдарынан қиындатылған. Оған қарамастан,
тұрғын үй ипотекалық несие тәжірибесіне сүйене отырып, оның тәжірибелік
қолдануының мүмкіндігін куәландырады. Экономикалық нарығының кейінгі
тұрақтандыруының дамуында жаңа мәселелер туындап, оларды шешу үшін тұрғын
үй ипотекалық несиелерді бағалаудың жаңа тәсілдемесінің туындауына әкеледі.

1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІСІ

1.1 Тұрғын үй мәселесін шешудегі ипотекалық несиенің алатын орны

Нарықтық қатынастардың дамуы мемлекет экономикасындағы жылжымайтын
дүние мүлік ролін бағалау мен адамдар өмірінде елеулі өзгерістерге әкелді.
Бұл жағдайда жылжымайтын дүние мүлік нарығының құру әдістері, жолдарды
негіздеу және мәселені анықтау тұр, ол нарық субъектілерінің
қажеттіліктерінің әсерін қанағаттандыруды қамтамасыз етуші еді.
Жылжымайтын дүние мүлік нарығы сегментінің ең дамыған түрі тұрғын үй
нарығы болып табылады. Нарықтық экономика жағдайында мемлекет үшін құрылыс
кешеніне инвестициялық процессті реттеу мәселесі маңызды. Құрылыс
кешеніндегі инвестициялық процесстерді жүргізу мен ұйымдастыру механизмі
нарықтық экономика талаптарына баламалылық және нарық ойынының заңдарын
инвесторлар (заңды тұлға), банктер, тапсырыс беруші және құрылысшыларды
ескеру қажет. Шетелдік тәжірибені толық қолдану Қазақстан экономикасының
ерекшелігі мен нарықтық қатынастардың толық орындалмауы салдарынан
қиындатылған. Оған қарамастан, тұрғын үй ипотекалық несие тәжірибесіне
сүйене отырып, оның тәжірибелік қолдануының мүмкіндігін куәландырады.
Сату объектілері мен жылжымайтын дүние мүлік нарығының қатысушылар
қызметінің белгісін нақты белгілеу мүмкін емес, яғни тұрлаусыздық және
пәтерді сату саласындағы нарықта коммерциялық тәуекелдің тым үлкен болуы.
Бірақ, жетістікке жетуге болады, егер сату объектілері ретінде жылжымайтын
дүние мүлікті бағалаудың әдістерін максималды қолдансақ, риэлторлардың
практикалық жинақталған тәжірибесі, банктер мен құрылыс ұйымдары арасында
ипотекалық несие талдауын жүргізуге мүмкіндік береді [1, 9 б.].
Қазіргі коммерциялық банктердің басты мәселесі көбіне несиелеу
процесіндегі тәуекелдің болуына байланысты туындайды. Несиелік тәуекел –
бұл қарыз алушының алған негізгі қарызы мен оған есептелетін пайызды тиісті
уақытында несиегерге төлей алмай қалу ықтималдығы. Несиелік тәуекелдің
алдын алу үшін банктер қарыз алушылардан несиенің тұрақты қамтамасыз етілу
формасын талап етеді. Несиені қамтамасыз етудің дәстүрлі емес формасы
ипотека болып табылады. Бұл әлемдік тәжірибеде кеңінен қолданылады.
Қазақстан экономикасын көтеру, сондай-ақ халықтың басым бөлігінің өз
тұрғын үй жағдайларын жақсартуға ұмтылысы республикада тұрғын үй
құрылысының өзектілігіне себепші болды. Қазақстан Республикасының
Президенті Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаевтың халыққа жолдауында [2, 5 б.]:
Баспанаң болмайынша, түтін түтетіп, бала өсіру қиын. Тұрғын үй құрылысы –
біздің экономикамызды алға, сүйреуші күш – деп келешекте орындауға
міндетті үлкен мақсат қойғаны да белгілі. Тұрғын үй құрлысы Қазақстанның
2030 жылға дейінгі даму стратегиясының басым бағыттарының бірі болып
танылды және ол жалпы ұлттық сипаттағы неғұрлым маңызды міндеттерінің бірі
болып табылады.
Жалпы ұлттық сипаттағы неғұрлым маңызды міндеттерінің бірі болып
табылған тұрғын үй сферасының қазіргі жағдайы келесідей факторларымен
сипатталады:
- тұрғын үймен жеткілікті деңгейде қамтамасыз етілмеуі;
- тұрғын үй құрылысының жеткіліксіздігі;
- тұрғын үй қоры бойынша қызмет көрсету сапасының төмендігі;
- тұрғын үй қоры мен инженерлік коммуникацияларының тозуының жоғарғы
деңгейінде болуы.
Осыған байланысты Қазақстан Республикасында тұрғын үй дамытудың 2005 –
2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасының (бұдан әрі – Бағдарлама)
негізгі бағыттары тұрғын үйдің құнын арзандату арқылы халықтың қалын жігі
үшін қол жетімді тұрғын үй құрылысының тұрақты өсу қарқынын қамтамасыз ету,
тұрғын үйге несие беру мерзімдерін ұзарту, несие берудің бастапқы жарнасы
мен ставкаларын азайту болып табылады.
Ипотека деген термин ең алғаш рет біздің эрамызға дейінгі 1 – 2
ғасырларда Рим қаласының территориясында пайда болған. Ежелгі Грецияда
біздің эрамызға дейінгі 6 ғасырларда пайда болды. Ипотека термині
(hyrotheke) – кепілдік, кепіл зат немесе кепілге салу деген мағынаны
білдіреді. 2002 жылы 1 – ші қыркүйектегі жылжымайтын мүлік ипотекасы
туралы Қазақстан Республикасының заңына сәйкес ипотекалық несие дегеніміз
– кепілге берілген жылжымайтын мүлік немесе ондағы үлесі кепіл берушінің
немесе үшінші тұлғаның иелігімен пайдалануда қалатын кепіл түрі.
Жылжымайтын мүлік – жер учаскілері үйлер, ғимараттар және жермен берік
байланыстағы өзгедегі мүліктер, яғни ауыстырылуы олардың мақсатарына шектен
тыс зиян келтірусіз мүмкін болмайтын объектілер. Қарапайым тілмен айтқанда,
ипотекалық несие дегеніміз – бұл қозғалмайтын мүліктерді кепілге алып, ұзақ
мерзімге берілетін несие [3, 12б.]. Ипотека термині АҚШ, Канада,
Ұлыбритания, Франция елдерінде жақсы дамыған. Мәселен, Ұлыбританиядағы
несиелер көлемі – жылдық жалпы ішкі өнімнің (ЖІӨ) 60%-ын, ал Германияда ЖІӨ-
нің 50%-дан астам құрайды. Ал АҚШ-тың ипотекалық несие нарығы әлем бойынша
ең ірі болып табылады. 1930 жылдан бері 1970 жылға дейінгі аралықта АҚШ-ғы
қарапайым ипотекалық қарыз тұрақты пайыздық мөлшерлемелі, ұзақ мерзімді (30
жыл) болған. Қазіргі кезде жылына жалпы сомасы 3 – 4 млрд. долларға 5 млн-
нан астам ипотекалық мәміле жасалады. 1933 жылы құралған тұрғын үй
Федералдық тұрғын үй әкімшілігі жергілікті халықтың табысы аса жоғары
топтар емес үшін тиісті өкіметтік бағдарламалар әзірлеп отырады.
Қазақстан Республикасында ипотекалық несие жүйесі екі деңгейлі болып
келеді. Бірінші деңгейінде ипотекалық несие беретін банктер мен банкілік
емес ұйымдар түріндегі бастапқы кредиторлар, екіншісі осы кредиторлар
берген ипотекалық несиелер бойынша талап құқықтары мен кепілдік құқықтарын
сатып алуды жүзеге асыратын қайта қаржыландырушы ұйым. Еліміздегі мұндай
ұйым – Ұлттық Банк Басқармасының №469 қаулысына (2000 жылғы 20 желтоқсан)
сәйкес құрылған Қазақстан Ипотекалық Компаниясы АҚ (ҚИК АҚ).
Қазақстандық модельдің негізін қалаған кезде АҚШ-тың Фанни Мэй
(Federal Home Loan Mortgage Association “Fannie Mae”) және Малайзияның
Cagamas Berghad сияқты белгілі компанияларының тәжірибесіне негізделген [4,
8 б.]. Қазақстан Ипотекалық компаниясының негізгі мақсаты – қаржы
нарығында несие алу жолымен ипотекалық несие берген екінші деңгейдегі
банктердің қайта қаржыландыруды, ипотекалық облигациялар шығару және тарату
арқылы ипотекалық нарыққа инвестиция таратуды жүзеге асыру. Аталмыш ұйым
қызметін 2001 жылдың 2-ші жартысынан бастап жүзеге асыра бастады.
Қазақстан Ипотекалық компаниясының несиелеу нарығында екінші деңгейдегі
банктер мен несие беруге лицензиясы бар ұйымдарды біртұтас жүйеге
біріктіруге мүмкіншілік береді. Ипотекалық несие нарығынды компания арзан
қаражат көзі және ипотекалық бизнесті қаржыландырудың сенімді көзі болып
табылады. Қазіргі кезде үй құрылысының қаражат жүйесі Словакияда, Чехияда,
Венгрияда, Польшада, Францияда, Люксембургта және тағы басқа елдерде жақсы
жүргізіліп келеді.
Бүгінгі таңда ипотекалық несие беруді қаражат қорларын көптеп
тарататын және жылжымайтын мүлік нарығындағы облигацияларды тиімді
жүргізуді қамтитын тетік десек болады. Бұл үрдіс – қарыз алушыдан басқа,
құрылыс және сауықтандыру компанияларын, риэлторлық кеңселерді,
инвесторларды қамтитын тұтастай жүйе. Ипотекалық несие арқылы нарық
субъектілері қосымша тұрғын үй құрылысын өрістете түсті. Ипотекалық несие
беру жүйесін дамыту екі кезеңде жүзеге асырылады және төлемге қабілетті
сұраныстың уақытынан бұрын жоғарылауын, сондай-ақ тұрғын үй нарығындағы
баға мен уақыт арасындағы ауытқушылықтарды болдырмау мақсатында тұрғын үй
құнын төмендетуге бағытталып қолданылған шаралармен қатар жүруге тиіс [5, 5
б.]. Ипотекалық несие беру жүйесін дамытудың негізгі міндеттері мыналар
болып табылады: ипотекалық несиелер бойынша ставкаларды төмендетуге
мүмкіндік беретін инфляция деңгейін төмендету жөнінде шаралар қолдану;
бенч-марканы ұстап тұру үшін ұзақ мерзімді мемлекеттік құнды қағаздар
шығару; ипотекалық несиелерге кепілдік беру жүйесін дамыту. Бұл мақсатта
КИК – ны одан әрі қорландыруы жүруі мүмкін. Ипотекалық несиелердің
қолжетімділігін ұлғайту мақсатында ипотекалық несие беру параметрлерін
өзгерту жөнінде шаралар қолданылады.
Ипотекалық несие – бұл Қазақстанның кез келген азаматы үшін сатып
алынатын пәтерді кепілге қойып, тұрғын үйді сатып алуға несие алудың бірден-
бір мүмкіншілігі. Жай сөзбен айтқанда, сіз жаңа пәтеріңізге қоныстанып,
тұрғын үйіңіз үшін несиені бірте-бірте өтеп тұрасыз. Азаматтарымыздың өз
тұрғын үй мәселелерін Қазақстанның ипотекалық несиелерге кепілдік беру
қорымен шешуге мүмкіндігі пайда болады [6, 3 б.].
Ипотека – жылжымайтын дүние мүлік кепілдігі, ол кәсіпорын, құрылым,
ғимарат және құрылыс, және де жермен, белгілі бөлімдермен немесе пайдалану
құқығы бар несие алу үшін басқа объектілер. Ипотека түпдерегі заттар
құқығының ұғымы пайда болған уақытқа байланысты, олар өз кезегіндегі
әртүрлі тарихи дәуірде кең қолданылған санат санына жатады.
Ипотека ұғымы (грек тілінен hypotheke – кепілдік (кепіл зат)) б.э.д.
6 ғасырдың басында Грецияда пайда болып, белгілі жер иелікпен несиегерге
борышқордың жауапкершілікпен қамтамасыз етумен байланысты болды. Бұл
міндеттемені рәсімдеуде қарызгердің жер территориясында жазуы бар бағана
қойылды, көрсетілген меншік аталған сома несиегердің кінәратын
қамтамасыздандыру. Бұл бағана, ипотека деген атқа ие болып, жер меншігіне
түскен қарыз белгіленді. Кейінірек ол мақсатқа арнайы ипотекалық деп
аталатын кітаптар пайда болды. Ежелгі Грецияда ипотеканың алғашқы
нысандарын қолдану жария болды, яғни хабарланған жер меншігінің жағдайы
туралы әрбір мүдделі адам еш қиындықсыз біле алу мүмкіндігі болды.
Ипотекалық несие феодолизм кезінде де дамып, несие ісі ретінде қазіргі
жағдайда туындады. Ипотекалық банктердің классикалық мемлекеті болып
Германия саналады. 1770 ж. Бреславлде Пруссия ханы Фридрих 2-мен алғашқы
ипотекалық банк – Селездік несие қоғамы құрылды. Бұл мемлекеттік дворяндық
банкі помещик шаруашылығына қаржылық қолдау көрсетіп, 19 ғасырдың
ортасынан, оның қызметі крестьян шаруашылығына таралды. 18 ғасырдың ақырғы
үштігінде Германияда тағы да бес земстволық несие банктері құрылып, 19
ғасырдың екінші жартысында қалалық жылжымайтын дүние мүлікті несиелеу
банктері пайда болды. Алғашқы жеке меншік акционерлік банкі таза
ипотекалық 1862 жылы Франкфуртте құрылды. Қазір Германияда бірнеше ондық
банктер саналады, олардың екіден үші акционерлік, ал үштен бірі –
мемлекеттік.
Еуропа мен Американың басқа мемлекеттерінде нақты ипотекалық
банктердің бөлінуі жоқ, ал жылжымайтын дүние мүлік несиесімен негізінен
несие – жинақ қауымдастығы, өзара жинақ банктері, аймақтық федерал банктері
мен сақтандыру компаниялары айналысады.
Ресейде алғашқы дворяндық мемлекеттік ипотекалық банктер Мәскеу мен
Петербургте 1874 жылы құрылды. Ал мемлекеттік емес акционерлік жер банкі
1864 жылы Одессада. Барлығы Ресейде 1917 жылы 21 жер банкі, олардың үшеуі
мемлекеттік, қалған 18 жеке меншік банктер қызмет атқарады. Мемлекеттік
банктер үлесіне жалпы несие санының ¾ келеді, жеке меншік үлесіне – ¼.
Революциядан кейін 1917 жылы жылжымайтын дүние мүлік пен жерге жеке
меншікті таратқаннан кейін, ипотекалық банктер де таралды [7, 13 б.].
Ресейде революцияға дейін актілердің маңызды бөлігі, жер иелігі не
жылжымайтын мүлік иелігі жайлы әртүрлі жарияланымдарда бейнеленді, мысалы,
сенат тізімдемесінде. Бірақ осындай жарияланымдардың көп және жүйесіз болуы
нақты иелік ісінде, жағдайды бағалауға мүмкіндік бермеді. Ежелгі Греция
мысалындағы ипотекалық кітаптар, жарияланымдардан тиімді ерекшеленеді,
олар жылжымайтын дүние мүлікке құқығы бар барлық заңды қатынастардың әрбір
нақты уақытын бейнеледі. Ипотекалық жүйе арқылы жылжымайтын дүние мүлік
сатып алушысы қарыз саны мен мөлшерді білген, иеленген құқық нақтылығында
куәланған, сонымен қатар, оның орналасуы құқығы мен құндылықтарын
анықтаған. Ипотекалық кітапта иеліктің бір иегерден екіншіге өтуі, жер
иелігінде құрылымның өзгеруі, мүліктің тарихы мен статистикасы, яғни оның
барлық қатынастары сипатталды. Белгілі жылжымайтын дүние мүлікке иегер
құқығын анықтауға мүмкіндік беретін ипотекалық жүйе кезінде, осы
жылжымайтын дүние мүліктерді кепілзат ретінде сенімді ұзақ мерзімді несие
беру шарты құралады. Бұл ипотекалық несие артықшылығы оны басқа ұзақ
мерзімді несиелерден ерекшелендіреді. Ипотекалық тәртіп салынған мүліктің
сақтануы мен бағалардың тұрақтылығын қамтамасыз етіп, банк – несиелерге
қарызгердің несиені қайтармау қаупіне негіз бермей, несие қорларын ұзақ
мерзімге берудің экономикалық базасын құрады. Ипотекалық тәртіп несие алушы
үшін де қолайлы. Салынған жылжымайтын дүние мүліктерінің сатып алу құқығын
алуға бағытталып, олар несиені өшіру үшін барлығын жасап, нәтижесінде өз
төлем қабілеттілігімен қаржылық жағдайын бекітеді.
Бүгінгі күні ипотека АҚШ – та, Германияда, Францияда, Англияда және
Швецияда кең көлемде дамып отыр.
Әлемдік банк шаруашылығының даму заңдылықтары тұрғысынан қарағанда
ипотекалық несиелеу нарық экономикасының ажырамас элементі болып табылады.
Ипотеканың өзіндік ерекшеліктері бар [8, 2 б.].
Біріншіден, ипотекалық несие – бұл қатаң түрде анықталған кепіл затқа
берілетін несие. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын дүние мүлік
сатылады және одан түскен түсім несиегердің қарызын жабуға бағытталады.
Екіншіден, ипотекалық несиелердің басым бөлігінің көздеген мақсаты
болады. Олар тұрғын үйлерді, сол сияқты, өндірістік ғимараттарды сатып алу,
салу немесе қайта құру және бөлімшелерін игеруді қаржыландыру үшін
пайдаланылады.
Ипотекалық несие нарығында 4 негізгі субъектілер қызмет атқарады [9,
56 б.]: қарызгер, несиегер, инвестор (салымын), үкімет және көптеген екінші
деңгейлі қатысушылар, олар: тұрғын үй сатушылары, ипотекалық несиенің
қайталама нарығының операторлары, жылжымайтын дүние мүлік мәселесі мен оның
құқығын тіркейтін мемлекеттік органдар, сақтандыру компаниялары, бағалаушы,
риэлтерлық фирмалар осы қатысушылардың рольдерін нақтырақ ұғу үшін,
атқаратын қызметтерін 1 – ші суретте қарастырайық:

Сурет 1 – Ипотекалық несие нарығының субъектілері

Ипотекалық несие нарығының қатысушылары бүгін осы немесе басқа
мөлшерде нарыққа жұмыстарын атқаруда. Басты мақсат, мүмкіндіктерді кеңейту
мақсатында тиімді өзара іс-қимылды жасау олардың мүдделіктерін
қамтамасыздандыру үшін.
Ипотека дамыған нарықта экономика елдерінде, ең алдымен АҚШ пен
Еуропада кеңінен тараған. Бұл ипотекалық несиенің басқа несие түрлерімен
салыстырғанда елеулі артықшылығы бар екендігімен байланысты. Ипотекалық
несие екі жақтың да тәуекел деңгейін азайтады [10, 22 б.]. Тапсырыскер
несиені едәуір ұзақ мерзімге ала отырып, кепілге қойылған жылжымайтын дүние
мүлікті, яғни тұрғын үйді өзінің иелігіде сақтап қалады. Ал, несие беруші
берілген несиенің орнын толықтырудың қай жағынан да ұтылыссыз нұсқасына ие
болады.
Ипотекалық несиелеудің басты мақсаты – халықтың өзінің және несие
қаржысы есебінен еркін нарықта дайын тұрғын үй сатып алуына жәрдемдесу
болып табылады. Тұрғын үй ипотекалық несиесі – бұл банктің тапсырыскерге
тұрғын үй сатып алуға арнап беретін ақшалай қаражаты. Тапсырыскер өз
кезегінде мұндай несиені пайдаланғаны үшін банкке сыйақы төлеуі, сондай-ақ,
ай сайын белгіленген көлемде қарыз қаржысын қайтарып отыруы тиіс.
Ипотекалық несиенің ең басты артықшылығы – сіз өзіңіздің меншікті
тұрғын үйіңізге бүгіннің өзінде-ақ ие боласыз да, ал ақшасын бірнеше жылға
созып, бірте – бірте төлеп құтыласыз. Ипотекалық несиені алу үшін сатып
алынатын тұрғын үйден басқа қандай да бір қосымша кепілзат талап
етілмейтіні де маңызды. Ипотека – несиеге үй сатып алу деген сөз.
Ипотекалық несиелендіру, қаржыландыру нысаны негізінде, тұрғын үй
құрылыс саласында, ең көкейкесті, тұрғын үй – нарықтық экономикада өсім
индикаторының өкілеттісі болады, экономиканың әртүрлі саласының даму
динамикасын көрсетіп және мемлекет болашағы жалпы және өз болашағында
халықтық сенімділігін суреттейді.
Қазақстанда ипотеканың дамуы Республика Президентінің 1995 жылғы 23
желтоқсандағы Жылжымайтын дүние мүлік ипотекасы туралы заң күші бар
Жарлығынан бастау алады.
Қазіргі уақытта бірқатар қазақстандық банктер жеке тұлғаларға тұрғын
үй сатып алу үшін ипотекалық несиені беруде. Бірақ солардың қызметінде
жұртты алаңдаттыратын бір нәрсе – несие мерзімінің қалағандай ұзақ болмауы
мен жоғары пайыздық ставкаға байланысты болып отыр. Мұның себебі түсінікті
де, халық әзірге ақшасын қысқа мерзімді депозитке салады, соған сәйкес
банктер де несиені ұзақ мерзімге бере алмайды. Қаржыгерлер тілімен
айтқанда, елімізде ұзын ақша жетіспейді. Бүгінде Қазақстан Ипотекалық
компаниясы ипотекалық несиеге халықтың әр түрлі тобының қолы жететіндей
болу үшін жұмыс жасауда [11, 13 б.].
Ипотекалық несие дамыған елдерде өте кең таралған және тұрақтылықты
жоғарлату мен өсімін ынталандыра, ажырамас қаржылық құралы болып
экономикаға әсерін тигізеді. Ипотекалық құнды қағаздар сияқты элементті
қоса алғанда ипотекалық қатынас жүйесі инвестициялық ресурстарды
мобильдендіруге, сол сияқты оларда ең тиімді бағыттарға қолдануға рұқсат
етеді.
Тәжірибе көрсеткендей, ең алдымен секьюритизация көмегімен оны қайта
қаржыландырудың өз экономикасының тиімді жүйесінің шегінде ұйымдастырылған
елдерде ипотекалық несие ең үлкен масштабына жетеді. Дәл осындай сияқты
механизмдерді қолдану өз кезегіндегі әр түрлі елдердегі банктік жүйедегі
ұзақ деп аталатын ақша ағымын әкеледі, нәтижесінде ипотекалық несиелеудің
көлемін кеңейтті, өтімділігін және осы банктер жүйесінің сенімділігін
жоғарлатты. Сонымен қатар, қайта қаржыландыру жүйесінің негізгі спецификасы
болып экономика дамуының ұзақ мерзімді белсенділігі үшін өте маңызды көп
табысты емес нарықтардың болуы, бірақ инвестициялау үшін аз тәуелді құнды
қағаз табылады.
Әр елде ипотекалық несие институттардың институционалды құрылым жүйесі
дифференцианалды болып келеді. Әлемдік тәжірибеге қарап, ипотекалық несие
институттардың келесідей ерекшеленетін белгілерін бөліп көрсетуге болады
[12, 12 б.]:
- жүйе шегінде ипотекалық иституттардың меншікті әр түрлі түрінде
берілген (мемлекеттік, жалпы – меншіктік) және де мемлекеттік ипотекалық
несие институттардың рөлі біртіндеп төмендеп барады;
- банктік және банктік емес ипотекалық институттар бар;
- ипотекалық операцияларымен айналысатын мамандырылған және де әмбебап
сияқты банктер;
- кейбір ипотекалық институттар ипотекалық несиелеудің тек бір
бағытында ғана мамандырылады, басқалары ипотекалық несиелердің барлық
нарықтарына арқа сүйенеді;
- ипотекалық несиелеу нарығындағы ипотекалық институттардың жеке
тобының үлесі, көбінде қалыптасқан бәсекелеспен жылжымайтын мүлік нарығының
субъектілер қажеттіліктерімен, сонымен қатар мемлекеттік приоритеттерімен
анықталатын осы нарықтағы операциялардың дамуы;
- қазіргі кезде ипотекалық институттар мен басқа қаржылардың, соның
ішінде сақтандыруымен, мекемелермен арасындағы байланыс пен қарым-қатынас
өсіп келеді, бірлестік қызметтер мен өзара операциялардың саны өсуде;
- соңғы онжылдықта ипотекалық несиелеу нарығында әр ел үшін дәстүрлі
ипотекалық несиелеумен және осы нарыққа келетін жаңа ипотекалық нарықтардың
арасында бәсекелестік күрестің күшеюі байқалып отыр, нәтижесінде кейбір
ипотекалық ссудалардың құнының төмендеуіне әкеледі және де ипотекалық
несиелеу институттардың түсім нормасы қысқартылды (қазіргі таңда шамамен
1,5% құрайды).
Көп елде мемлекеттің рөлі ипотекалық несиелеу жүйесінің жалпы даму
стратегиясына, ипотекалық нарық субъектілерінің қызметіне бақылау мен
қадағалау қызметінің орындалуына әкеледі [13, 20 б.].
Ипотекалық неселеу ұйымының жалпы үлгісіне келетін болсақ, оның үш
негізгі мәні бар және олар ең алдымен ипотекалық несиелеу үшін ресурстарын
қалыптастыру қағидаттарымен ерекшеленеді:
- депозиттік механизм (жинақтау жүйесі);
- банк өз бетімен закладтық парақтарды (облигация типіндегі бағалы
қағаздар) шығару есебінен ипотекалық несиені қаржыландырған кездегі
бірдеңгейлі үлгі;
- коллективті кепілдігі бар ипотекалық бағалы қағаздарды эмиссиялау
жолымен қайта қаржыландыратын үлгі.
Депозиттік механизмінің (жинақтау жүйесі) ерекшеленетін маңызды
белгісі болып қалыптастыру қағидаты табылады. Осындай қағидатта несие
ресурстарының жалпы портфелі ашық капитал нарығында байланыспайды,
керісінше, депозиттік жинақтау қағидаты бойынша құрылыс келешек қарыз
алушылардың жинағын тарту есебінен мақсатты бағытта қалыптасады.
Құрылыс жинағының жүйесі үшін ресурстардың көзі болып азаматтардың
салымы, тұрғын – үй займдарын қолданғаны үшін қарыз алушылардың төлемі,
сонымен қатар салымшы белгілі бір уақыт кезеңінде өз шотына белгілі сомада
салым салу шарты бойынша құрылыс жинағы туралы шартпен сәйкес төленетін
мемлекеттік сыйақы табылады (жинақтау шартының классикалық түрі – ол
құрылыс жинақтау кассалары). Пайыздық ставкасы (салымға сияқты, несиеге де)
шартының жүзеге асырудың барлық уақытына бекітілген. Касса нарықтан төмен
ставкалары бойынша несиелер бере алатын мүмкіндігі бар, себебі өздері
көбірек төменгі пайыздардағы қаражаттарды тартады. Құрылыс – жинақтау
кассаның салымшылары мен қарыз алушылары болып сол бір адамдар – касса
мүшелері табылады. Депозиттің төменгі табысы – ипотекалық несиені төменгі
ставкасы бойынша алатын құқығы үшін өз кезегіндегі төлем. Несие бойынша ай
сайынғы төленетін пайыздық соманың жоғарғы емес ставкалары үшін шамамен ай
сайынғы жинақтау салымы сияқты болып келеді.
Сонымен бірге, несиелер беру үшін қаржыландыратын қаражаттар тарту
келесідей негізделеді [14, 28 б.]:
- қаржыландыру капитал нарығынан тәуелді емес;
- ссуда бойынша пайыздық ставка ең басында қойылады және жоғарылау
емес болып келеді, сондықтан салымшылар үшін пайыз тербелісінен туындалатын
тәуекел туғызбайды;
- несиегер төлемінің көлемін ең басында нақты бекітеді.
Закладтық парақтар (ипотекалық облигация) – ипотекалық несие
институттардың ұзақ мерзімді міндеттемелерін көрсететін, оларға жылжымайтын
мүлікті кепілге беруімен қамтамасыз етілген ұзақ мерзімді бағалы қағаздар.
Закладтық парақтар жүйесі үшін закладтық парақтар бір түрде (ипотекалық
банк) және ипотекалық несие қызмет көрсету бойынша компанияны басқарушыны,
несиегерді, закладтық парақтардың эмитенттік қызметін байланыстыру тән. Осы
жүйенің тиімділігін қамтамасыз ету осы құрастыру және қызметтеу келесі
негізгі қағидаттарынан тәуелді [15, 27 б.]:
- закладтық парақты эмиссиялау үшін арнайы лицензия қажет, алушыға
белгілі талаптарды талап етеді;
- ипотекалық институтпен шығарылған закладтық парақтың барлық көлемі
кез – келген уақытта ипотекалық ссудалар арқылы жабылуы тиіс;
- кепілдендірілген мүліктің тек 60 – 70% ғана закладтық парақты жабу
үшін тартылуы мүмкін;
- закладтық парақты жабу есебінде қызмет ететін барлық активтер арнайы
тізімге енгізілуі тиіс;
- кепілдендірілген қағазды ұстаушы эмитенттің тоқырауы кезінде өзінің
міндеттемелері бойынша төлеуге құқығы бар;
- активтер, пассивтер және қызметтер ипотекалық несие операцияларымен
және закладтық парақты шығарумен байланысты;
- бағалы қағаздардың жоғарғы өтімділігін қамтамасыз ету шегіндегі
закладтық екінші нарықтың болуы, олардың инвесторлар үшін қол жетерлігі.
Оның құрылу және қызметтеудің маңызды қағидаттарын сақтау кезіндегі
закладтық парақтар жүйесі сенімді қатынас болып табылады. Мұндай жүйелер
Еуропада – Данияда, Швецияда, Канада, Германияда, Австрияда, Нидерландияда,
Ұлыбританияда, Финляндияда, Францияда және Испанияда қолданылады.
Германияда 1999 жылда ипотекалық банктер туралы заң қабылдағаннан бастап,
бірде – бір осы институттардың тоқырауы тіркелген емес.
Ипотекалық облигация ішкі және халықаралық нарықта айналысқа түседі,
бастаушы биржаларда бағаланады, сонымен қатар сақтандыру компаниялары мен
басқа қаржылық институттардың инвестициялық портфеліндегі мәнді үлесін
құрайды. Бағалы қағаздарды эмиссиялау жолымен ипотекалық ссудаларды қайта
қаржыландыру үрдісі секъюритизация деп аталды және алғашқы рет АҚШ-та
қолданылып, қазіргі кезде қолданыста болып келеді. Секъюритизация механизмі
ереже бойынша ипотекалық несиелер мен бағалы қағаздардың эмитентінің
қызметіне шек қоюын қарастырады [16, 8 б.]. Секъюритизация стандартты
сипаттағы бір типті ипотекалық ссудаларға жатады. Соңғы онжылдықтарда
секъюритизация механизмі әлемдік тәжірибеде көбірек кең таралды.
Секъюритизация арқылы екінші нарық шегіндегі ипотекалық несиелерді қайта
қаржыландыру ипотекалық несие институттарының активтерді басқарудың
рационалды әдістемесі болып табылады. Бірақта, белгілі объективті шегі
болады. Сонымен, осы қайта қаржыландыру механизмін қолдану:
- стандартты емес ипотекалық ссудалар қатынасындағы мүмкін еместігі;
- ипотекалық нарықтардың кеңейтілген құрылымын құру шарты кезінде
ереже бойынша мемлекеттің белгілі қатысуы кезінде және сол сияқты екінші
нарықтан айналысқа түсетін бағалы қағаздарды эмиссиялау үшін біртіндеп оның
бақылау кезінде қамтамасыз етіледі;
- ипотекалық тұрақтылық, сенімді несие – қаржылық, жоғарғы дамыған
нарығындағы, мемлекеттің қолдауы кезіндегі мүмкіндігі.
Өзінің несиелеу ұйымы мен ресурстарды несиелеу мобилизациясының
үрдісіне әр түрлі қағидатты тәсіліне қарамастан, қарастырылған жоғарғыдағы
үлгілер үшін жалпы олардың қатты және жан-жақты тәжірибелік қызметтер
үрдісін мемлекеттік гаранттарды бере отырып, осы қызметтің құқықтық,
лицензиялық, қаржылық жүйесін қоса алғанда мемлекетпен қолдап отыруы керек.
Әлемдік тәжірибе көрсеткендей, ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуы мен
қалыптасуы облысындағы ипотекалық саясатта жүргізу әдістемесіне келесідей
әдістемелік тәсілдерді бөлуге болады [17, 12 б.]:
1) жалпы реттеу деп, өз кезегінде олар мынандай әдістемелерге
бөлінеді:
- ақша – несие саясаты – жалпы өндіріс көлемін реттеу мақсатымен
ақшалай ұсыныстың өзгерісі, қайта қаржыландыру ставкаларын делдалдық реттеу
құнының деңгейі және жұмысбастылық, мемлекеттік бағалы қағаздармен ашық
нарықта операцияларды жүргізу, коммерциялық банктер резервтерінің нормасын
реттеу;
- салықтық саясат – ипотекалық қағаздағы инвесторлармен,
несиегерлермен және ипотекалық қарыз алушылармен оепрациялар жүргізудің
ынталандыруға бағытталған және салық бөлімдерін төмендету немесе алып
тастауға бекітіледі.
2) тек ипотекалық несиелеу нарығы үшін ғана тән арнайы әдістемелер,
соның ішінде:
- арнайы ұйымның құрылуын ынталандыру – оның даму мақсатымен екінші
нарықтың операторлары (АҚШ, Канада). Арнайы статусы бар және мемлекеттік
кепілдікті қолданатын арнайы агенттер. Оларды жеке меншіктермен
салыстырғанда ипотекалық несиелеуді қайта қаржыландыру үшін көбірек арзан
қорларды тартады. Сонымен қатар, олар бюджеттік қаражаттарды қолдана алады;
- мамандырылған несиегерді ынталандыру – негізгі активтері болып
закладтар табылатын, мамандырылған несиелік мекемелердің қызметін реттейтін
арнайы заңдарды құру (Германия, Дания, Франция және басқалары);
- біркелкі стандарт бойынша берілген несиелерді қамтамасыз етумен
шығарылған ипотекалық құнды қағаздарға сенімді жоғарлатуға
мақсаттандырылған, ипотекалық несиелерді беру талаптарын мемлекеттік
стандарттау (АҚШ, Германия, Канада, Дания және т.б.);
- мемлекеттік сақтандыру бағдарламасы арқылы алғашқы және екінші
нарықтың закладтарын ынталандыру (АҚШ, Канада және т.б.);
- пайыздық қойылымдарды тура реттеу;
- несие есебінен қарыз алушыларды ынталандыру: ипотекалық несие
бойынша ставканы субсидиялау, алғашқы салым төлеміне субсидия, жинақталған
қаражаттар бойынша сыйақылар (Германия, Франция, Австрия, және т.б.);
- бюджеттік қаражаттар есебінен ипотекалық несиелеу бағдарламасын
орындау (Испания, Индия және т.б.).
Қазақстан әлемдік қаржылық жүйеге сүйене отырып және әлемдік бизнес –
қауымдастығының тең құқылы мүшесі бола отыра бизнестің Батыс түрінде дамып
келеді [18, 4 б.].
Ипотекалық несиелеудегі қаражаттарды тартудың депозиттік механизм
тәжірибесі Қазақстанның Тұрғын үй Құрылыс Жинақтау Банкінің құрылуымен
сәйкес Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылыс жинағы туралы
Қазақстан Республикасының Заңында орын алды. Қазіргі кездегі тұрғын құрылыс
жинақтау жүйесі банктік салымдарды заңды және жеке тұлғалардың тартылған
қаражаттарына және осы жинақтың есебінен салымшыларға ссудалардың беруіне
негізделген тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың жабық жүйесін көрсетеді.
Құрылыс – жинақтау жүйесі, дамыған қаржылық нарығының болуын талап етпейді
және орташа төмен табыстарымен халық тобынада бағытталған және де құрылыс
жинақтауы дәстүрлі ипотекалық несиелеуге қарағанда жоғары инфляция кезінде
өз орынын алады.
Ипотекалық ссудаларды қайта қаржыландыру 2000 жылдың тамызында
Қазақстан Республикасының Үкіметімен мақұлданған, Қазақстан
Республикасындағы ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуы мен тұрғын үй
құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру тұжырымдамасымен сәйкес құрылған
Қазақстандық ипотекалық компаниясы АҚ-ы орындайды. Оның құрылуы
стандартты ипотекалық несиелерді қамту соның ішінде меншікті ипотекалық
бағалы қағаздарды шығару есебі жолынан ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу
шартындағы банктердің өтімділік сұрақтарын шешуге рұқсат берді. Ипотекалық
несиелерді алып беру қызметі басқа несие түрлері сияқты белгілі бір
тәуекелдермен кездеседі. Төмендетудің тиімді жолының бірі сақтандыру болып
табылады.
Ипотекалық несиелерді сақтандыру қарызалушылар үшін де, сол сияқты
несиегерлер үшін де айрықша және тиімді шарт болып келеді. Бұл алғашқы
салым төлемінің төмендетілуі, яғни ипотекалық несиелеудің қол жетерлігін
жоғарлату есебінен төлемқабілеттілігн кеңейтілуін ескертеді. Ипотекалық
несиелердің кепілдендіру жүйесі (сақтандыру) ипотекалық несиелеу механизмін
қалыптастырудың негізгі элементтерінің бірі болып табылады. Осыған
байланысты Қазақстан 2003 жылы ипотекалық несиелерді кепілдендіру қорын
құрды.

1.2 Ипотекалық несие нарығының құрылымы

Ипотекалық нарықтың негізгі тағайындауы, ипотекалық механизмге
кепілзат ретінде салынған жылжымайтын дүние мүлік кепілі, міндеттердің кең
көлемді орындауды қамтамасыздандыру қызметі, үлкен потенциалды
мүмкіндікдерді тәжірибеде өткізуді жасаудан құрылады.
Ипотекалық нарықтың екі деңгейлікті сипаты бар, себебі әрбіреуінің
өзінің тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің өзіндік ерекшелігі бар болып,
өзіндік процестерден өтеді. Осыған сәйкес ипотекалық нарықты бастапқы және
қайталама деп бөлуге болады. Негізінде, бастапқы ипотекалық несие нарығы
ипотекалық нарық сегментін көрсетеді. 2-ші суретте көрсетілгендей
процедураны іске асыру көптеген жағдайда, қарызгердің тұрғын үй ипотекалық
несие қатынастарында қатыспау жағдайында борышқордың несиегермен өзара
қатынастарының қажеттілігі аяқталады. Банк үшін жеке дара немесе мәнді екі
жақты қатынас, қарызгер мен несие қоржынын бір жақты толтыру ипотекалық
нарықты ойдағыдай қызметпен қамтамасыздандырады. Банктің тағы да бір
қызметінің маңызды жағы кезекті қарызгерге жаңа ұзақ мерзімді ипотекалық
несие түрінде беруге дайын болған, жаңғырту несие қоры болып табылады.
Сәйкесінше міндетті өзара қатынастарға баратын, борышқор мен несиегер
қызметінің барлық жиынын қамтиды. Ол кезде борышқор кепілдік беруші
міндетті орындау әдісі ретінде ұсынып, ол несиегер (кепілзат иесі дүние
мүлікті) жылжымайтын кепілдік ретінде алады [19, 12 б.].

Ипотека шартының құқығы
Міндет құқығы

Несиегер кепілхатты өзінде
Несиегер кепілхатты нарықта
сақтайды
айналымға жібереді

Сурет 2 – Бастапқы ипотекалық несие нарығының субъектілері мен
құралдары

Қайталама ипотекалық несие нарығы – ипотекалық нарық сегменті. Онда
несие міндеттері бойынша дербестендірілген құқықтарды түрлендіру арқасында
ипотекалық жүйенің несие портфелінің жиынын құру жасалады және иесізденген
пайдалы қағаздар (облигациялар) ипотекалық шартында және ұзақ мерзімді
инвесторлар арасында орналастырылады. Қайталама ипотекалар несие нарығының
субъектілері мен құралдары 3 – ші суретте көрсетілген. Осыдан, қайталама
нарық инвестор мен несиегерді бастапқы ипотекалық нарықта байланыстырушы
тобы болып, ипотекалық несиеге қаржылық ағынын бағыттау (облигацияларды
шығарып оларды қаржылық нарықта орналастыру арқылы) мен инвесторлардын ақша
құралдарының шоғырлануын қамтамасыз етеді.

Сурет 3 – Қайталама ипотекалық несие нарығының
субъектілері мен құралдары

Осыған сәйкес қайталама нарығының маңызды мақсаты инвесторға салынған
құралдарына қосымша кепілдік беру, себебі олар кепілхатпен
қамтамасыздандырылған.
Тұрғын үй ипотекалық несие жүйесі бастапқы және қайталама ипотекалық
нарықтарын біріктіреді.
Қазіргі уақытта ипотекалық несиенің көптеген үлгілері әзірленген. Олар
беру кестелері, өтеу және қызмет көрсетуі бойынша айырылады. Ипотекалық
несиенің негізгі үлгілері [20, 35 б.]:
1) тұрақты ипотекалық несие, оның басты алуан түрлілігі өзін-өзі
амортизациялайтын несие болып табылады;
2) айнымалы төлеммен несие, оның алуан түрлілігі келесілер болады:
- шартты төлемімен, ол келесі несиеге бөлінеді: мерзімнің өтуіне дейін
оқшауландырылған пайыз төлемдері; пайыздардың төлеуімен ғана; ішінара
амортизация мен жиынды шартты төлеммен;
- серпінді немесе негізгі соманың тіркелген (бекітілген) төлемімен;
- қатысумен: пайда; құнның өсімінде;
- өспелі төлемімен;
- кері аннуитетпен;
- ауыспалы ставкамен;
- канадалық ролл-овер (жаңартылып отыратын несие);
- қорытындылаушы ипотека;
- қосылған пайызбен төлем.
Тұрақты ипотекалық несие – несиенің ең қарапайым нысаны. Ол төменгі
инфляциясы бар, несиелеудің ұзақ мерзімді және бірдей уақыт мерзімінде
бірдей амортизацияны төлеу мемлекеттеріне тән сипат. Сондықтан мұндай
несиелер өзін-өзі амортизациялау түріне жатады. Амортизация бұл жағдайда
негізгі қарызды өтеу мен несиені пайдалану үшін пайыздарды төлеу процесін
білдіреді.
Айнымалы төлеммен несиелер. Өзін-өзі амортизациялайтындарға жатпайды
және негізгі қарызбен пайыздарды өтеу кезеңдерінің әртүрлілігі, сонымен
басқа қосымша шарттар. Ондай несие түрлеріне шартты төлеммен несие жатады,
оған бір жолғы (шартты) төлем жатады. Ақырғысы келесіге бөлінеді:
- мерзімнің өтеуіне дейін оқшауландырылған пайыз төлемдері, негізгі
қарызды өтеу мен сонымен мерзімді пайыздарды төлеуді қарастырмайды. Несиені
өтеу мен капиталдандырылған пайыздар мерзім аяғында жасалады. Мұндай несие
түрін пайдалану жеткілікті шектеулі;
- пайыздарды төлеумен ғана несиелер – шартты төлемнің алуан түрлілігі;
мерзім аяғында негізгі соманның шартты төлемін қарастырады, ал пайыздар
несие уақыт мерзімінде тұрақты төленеді;
- ішінара амортизация мен жиынды шартты төлеммен несие – олар да
шартты төлемнің алуан түрлілігі болып табылады, несие мерзімінің аяғына
дейін ішінара амортизацияны қарастырады.
Серпінділік несиелер негізгі қарыз өтеуіне тұрақты бірдей төлемдерді
қарастырады.
Қатысумен несиелер пайдалы жылжымайтын дүние мүлікті қаржыландыруда
қолданады. Бұл несие өзін-өзі амортизацияланғанға жуық, бірақ ол
несиегердің тұрақты негізгі қарызбен оның пайызын алып, объектінің
пайдасында қатысуды көрсетеді. Несиегердің қатысуы әртүрлі болуы мүмкін: ол
рентаның асыру бөлігіне таза операциондық пайданың шектен шығу бөлігіне
(несие пайдада қатысуымен), капитал өсімінің бөлігіне немесе жылжымайтын
дүние мүлікті сатудан алынған, табыс бөлігіне (құнның өсімінде қатысу
несиесі) үміткер болады және т.б.
Өспелі төлеммен несие (өспелі аннуитетпен) барлық мерзімде біркелкі
өзгермелі төлемдер қарастырылып және төлемдер жыл сайын өседі деген
есебімен, жылжымайтын дүние мүлік жалға беру несімен қолданылады (не басқа
кезеңмен). Мұндай несиелер қарызгер пайдасы несие мерзім аяғына қарағанда
төмен болғанда пайдаланылады.
Кері аннуитетпен несиелер, керісінше, мерзім соңында несие төлемінің
азаюын не бітуін білдіреді. Бұл тұрғыда, олар тыйым салынған несиелермен
салыстырмалы.
Ауыспалы ставкамен несиелер, көбінде ақша нарығының инфляция, валюта
және т.б. бір индекстеріне байланған. Несиені минималды не максималды
шамасының шекті ауыспалы ставкасымен төлеуге мүмкіндік береді. Ставкалардың
өзгеруі несие мерзіміне әсер етеді.
Канадтық ролл-овер алдын-ала белгіленген уақыт арасы арқылы ауыспалы
ставка пайызымен сипатталады. Бұл несие түрінің алуан түрлілігі – несие
керілсөз ставкасымен, оның айырмашылығы: кезеңдік төлемнен басқа пайыздық
ставканың шегі алдын – ала келісілген.
Аяқталған ипотеканың бірнеше алуан түрлілігі бар және өздері
қаржыландырудың қайталама (кішісі) жеке жағдайы болады. Бұл несие түрінің
мәні, бірінші несиені жабуға бағытталған төлемдерді екінші несиеге
аккредитивті жылжымайтын дүние мүлікке беріледі. Мұндай несие ставкасы,
бірінші несиеге қарағанда жоғары.
Қосылған пайыз ставкасының несиелері негізгі қарызға пайыздарды
есептеуді қарастырады, ал келесі төлем шамасын анықтау үшін нәтижесі жабу
кезеңінің санына бөлінеді. Бұл несиелерді жеке меншікті (автокөлік және
т.б.) несиелеуге пайдаланып және несиені төлеудің мерзімнен бұрын
мүмкіндігін қарастырады.
Сонымен мұндай несиелерді жерді иелену не жаңа құрылысқа да береді.
Бұл несие түрлерінің айырмашылығы оларды беру жерді иелену немесе
құрылыстың жаңа этаптарын аяқтау мөлшерінде бөлшектеп беріледі. Пайыз
төлемдері несие қалдығына жинақталады. Несиені жабу жерді кезде немесе жаңа
ғимарат игергенде мүмкін болады.

1.3 Ипотекалық несиені қолданудың шетелдік тәжірибесі

Нарықтық қатынастары дамыған елдерде ипотекалық несиенің алуан түрлері
тәжірибеленді. Олар әртүрлі сипаттары бойынша сипатталады. Несиелеу
объектісі, несиені қайтару кепілінің қамтамасыздандыру тәсілі, ипотекалық
облигациялар нарығының сипаты және несиелеу субъектілері бойынша. Несиелеу
объектілері жер учаскелерін сатып алу, жер учаскелерін иелену, тұрғын үй
құрылысы және тұрғын үйге жатпайтын құрылыс. Кепілдіктер: сақтандырылған
несиелер, сақтандырылмаған несиелер, басқа да кепілдіктер. Ипотекалық
облигациялар нарығы: бастапқы нарық, қайталама нарық. Несиелеу
субъектілері: құрылыс салушы несиесі, мердігер несиесі. Ипотекалық несиенің
несиелеу объектілері бойынша келесі несиелерге бөледі: жер учаскелерін алу
үшін; тұрғын үй құрылысына; жер учаскелерін иелену; тұрғын үйге жатпайтын
құрылыс.
Несиені қайтару кепілі бойынша сақтандыру ұйымы мен қамтамасыздандыру
деңгейі, яғни сақтандыру қорғанысына байланысты сыныпталады. АҚШ – та
кепілхаттық қағазбен несиелер белгіленеді: федералдық тұрғын үй
әкімшілігімен сақтандырылған, ардагер ісінің басқармасы,
сақтандырылмағанмен. Ипотекалық облигациялар нарығының сипаты бойынша
ипотекалық қағаздардың бастапқы және қайталама нарықтарын айырады. АҚШ – та
кепілзатқа салынып қамсыздандырылған ипотекалық облигациялар шығарылып, бос
ақшалары бардарға сатады, олар зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары
және жеке тұлғалар. Ипотекалық облигациялар нарық көлемі АҚШ – та
американдық корпорациялар акция нарығының көлемінен едеуір көп. 1930 жылдан
бастап АҚШ – та американдықтарды өз жеке үйлерін сатып алу үшін ақшаны
қарызға алу заңы дами бастады. Тұрғын үйді алуға ұсынылған несиелер және
халықтың салымдарын жинақтауға Англияда өзара несиелендірудің құрылыс
қоғамдары мысалында, несие – жинақ ұйымдары (жинақтау банктері) құрылған
болатын. Сонымен қатар, қарызгерге депозиттерді тегін сақтандыру және
кепілзаты бойынша салынатын салық пайдасының пайыздар соммасын қысқартуға
мүмкіндіктер ұсынылды. Ол кепілзаты бойынша пайыздардың төмендеуіне әкелді
[21, 75 б.].
АҚШ – та ипотекаға үкімет, тапсырысымен қамқор жасайтын ұйымдар бар:
- Джинни Мэй – үкіметтік ұлттық ипотекалық ассоциациясы;
- Фредди Мак – тұрғын үй ипотекалық несиенің федералдық
корпарациясы;
- Фринни Мэй – федералдық ұлттық ипотекалық ассоциациясы.
Джинни Мэй мөртаңбасымен бағалы қағаздар, мысалға, АҚШ-тың Қазына
мекеме қағаздарының деңгейіне дейін өзінің несие өтеу қабілетімен жетті.
Барлық мүмкін болатын дағдарыстарда корпорация акциялары биржада құлап, АҚШ
үкіметі олардың тұрақты пайда беретіне кепіл беріп және барлық тәуекелді 20
– 30 жылға өзіне алады.
Нарықтық экономикасы дамыған елдерде ипотека несие түрінде әр түрлі
нысандарда өмір сүруде. Төменде шетел елдің ең жиі кездесетін ипотекалық
несиенің үлгілері қарастырылған.
Жартылай – ашық ипотекалық несиелеу үлгісі. Ипотекалық несие
үлгісінің ең қарапайым және сол уақытта мүлтіксіз (кәмілсіз) болып,
жартылай – ашық үлгісін айтуға болады. Бұл үлгі негізінен ... жалғасы
Ұқсас жұмыстар
Банк қызметіне қаржылық талдау
Ипотекалық несие тәуекелдігі
Ипотекалық несие нарығының құрылымы
Қаржы нарығының теориялық негiздерi және оның ұғымы
Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін ұйымдастыру
Нарық жағдайындағы ипотекалық несиелендіру
Ипотекалық несиенің теориялық аспектілері мен тәжірибесі
Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы
Ипотекалық несиенің мәні және қажеттілігі
Қ.Р. қаржы нарығы
Пәндер