Жылжымайтын мүлікті шығындық әдіспен бағалау
Жоспар
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
1. Бөлім. Жылжымайтын мүлікті шығындық әдіспен бағалау.
1.1. Шығындық әдістің
сипаттамасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...7
2. Құнның қалпына келтіру есебінің
әдісі ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... .8
3. Құрылыстың құнды
есебі ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... .11
4. Жылжымайтын мүлік,үйлер мен ғимараттардың халықаралық есепті
стандарты ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..16
5. Жылжымайтын мүліктік объектісінің тозу
анықтамасы ... ... ... ... ... ...42
6. Жер телімінің нарықтық құнын анықтау
әдісі ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... 52
7. Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы Заңнамасы...53
2. Бөлім. Шығын әдісінің қолдануы мен анализі.
2.1. Real Pricе ЖШС-гі жөнінде қысқаша
ақпарат ... ... ... ... ... ... ... ... ...54
2.2. Real Pricе ЖШС-нің шығын әдісін
қолдануы ... ... ... ... ... ... ... ... ... .55
2.3. Шығын әдісінің
анализі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ...56
3. Бөлім. Шығын әдісі бойынша жаңартулар мен өзгерістер.
3.1. Шығын әдісінің қолдануының
кемшіліктері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .61
3.2. Жаңартулар мен
өзгерістер ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ...
Қорытынды.
Қосымша көрсеткіштер.
Қолданылған әдебиеттер.
Кіріспе
Тәуелсіз мемлекеттер ұйымының бұрынғы елдерде, Қазақстанды қоса алғанда
нарықтық қатынастардың қалыптасуы дәуірі кезеңінде еңбек нарығы әрекет
етті, тәуелсіз Қазақстанның қызмет етуінің соңғы он жылдық кезеңінде,
экономикалық өзгерістер басталғанда елімізде капитал нарығы тез қалыптасты.
Екі нарықтық елде ақшаның шығуы, төмен еңбек ақы Валютамен және бағалы
қағаздармен, сауда-саттық операциялары сияқты көптеген жағымсыз үрдістерді
тудырып тәуелсіз әрекет етеді. Еңбек пен капитал бірігуі үшін өндірістің
негізгі құралдары, жер телімдері және жылжымайтын мүлік айналысқа
түскендіктен үшінші нарық қажет. Жылжымайтын мүлік нарығында жаңғырту
қаражаттарды нақты объектілерге және нақты дамуға салу мен жүретін
экономикалық көтерудің басталуының дұрыс белгісі болып табылады.
Елдегі болған мемлекеттік кәсіпорындар, тұрғын үйлерді жекешелендіру
және кәсіпкерліктің түрлі ұйымдастырушылық құқықтың нысандарының пайда
болуы қаржы нарығының сапалы жаңаруына және дербес сегментті жылжымайтын
мүлік шығуына әкеледі.
Жылжымайтын мүлік нарығында ипотеканы жылжымайтын мүлікті коммерциялық
бағалау, және аралас қаржы құрылымдары дамуда.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың мақсаты мемлекеттік нарықтың қатынастар
саласында түрлі операцияларды: сату-сатып алу, сақтандыруда, меншікке
инвестициялауда, негізгі қорды қайта бағалауда, жарғылық капиталды қайта
үлесі бөлінгенде, кәсіпорынның бірігуіне және жұмылуында, эмисияланатын
акцияларды орналастыру бағасын белгілеу, мұралық құқығын орналастыруды сот
өкімін орындауда объектінің бағасын анықтау болып табылады.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың міндеттері болып олардың құндарының
объективті және нақты нарықтық бағасы белгілеу болып табылады.
Сондықтан қазіргі кезде жылжымайтын мүліктің түрлі объектілерін бағалау
бойынша әдістемелік тәсілдерді қарастыру жөнінде мәселе ие көкейтөсті болып
көрінеді.
Ресей және ТМД-ң басқа елдерде, Қазақстанда да қазіргі жылжымайтын
мүлік нарығы 1991 жылы қалыптаса бастады. Нарықтық факторларды есепке алып,
жылжымайтын мүлікті бағалау қадамдары ТМД елдерінің үкіметімен, олардың
сәйкес құжаттарында көрініс тауып, және риэлторлық және бағалаушы
фирмалармен жасалды.
Қазақстан Республикасында елдің экономмкасының дамуының нарықтық
жағдайларына көшуінің барлық уақытында жылжымайтын мүлікті бағалау туралы
заңды құқықтық актілердің нормаларында көрсетілген нормативті базасы
әзірленді.
Қазіргі кезде жылжымайтын мүлікті бағалау үшін, соның ішінде табыс
әкелетін мүлікті де, шығындық әдіс қолданылады. Ол құрылысқа кеткен, тозуды
қоса, шығын мен жердің нарықтық бағасының сомасы жылжымайтын мүліктің құны
бола алатынына негізделеді. Объектіні тозусыз салуға кеткен шығындардың
сомасы сол объектінің нарықтық құнына деген түсінік шығынды әдісте
қолданылады. Бірақ ол әр қашанда дұрыс бола бермейді, ерекше объектінің
тұрған жер телімін ең жақсы және тиімді қолданылмаса, онда объект салу
шығындары оның нарықтық құнымен сәйкес болмайды. Бұған қарай, шығынды
әдісінің негізі болатын қағида бұзылады. Шығынды әдістің тағы да бір
ерекшілігі сараптаушы-бағалаушының ауыстыру құны мен қайта өндіру құнының
ерекшіліктерін қалай түсінетініне.
Қайта өндірудің құны бағаланатын объектінің тура мысалының қазіргі
бағалар бойынша және тура сондай материалдарды, құрылыс стандарттарын,
дизайнның және жұмыс сапаларын (барлық кемші-ліктермен) қолдана отырып
құрылыстың құнын анықтау.
Алмастырудың құны – объектіні бағалау объектісінің пайда-лылығына сай,
сол бағалар бойынша бірақ қазіргі күнгі стандартқа, дизайнге және
жоспарлауға сай құрылыстың құны.
Соныменен, қайта өндіру құны – объектінің тура мысалын қайта өндіруге
кеткен шығындармен айқындалады, ол ауыстыру құны объект – аналогты құруға
кеткен шығындармен анықталады.
Бұл әдістердің қайсысын қолдануды сараптаушы – бағалаушы берілген
жағдайға сай екі әдістің қолдану мүмкіншілігіне сай қарай шешеді.
Шығынды әдісті қазіргі кезде жеке тұлғалар мүлігіне салық салу үшін
және жылжымайтын мүлік объектілеріне қамау салынатын бөлігін
анықтау үшін.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудағы шығынды әдістің элементтері пайдаға
салу үшін қолданылады, өйткені жылжымайтын мүлік объек-тілерінің тозуы
түсімдердің көлемін азайтады, сол объектіден алынатын.
Ауыстырудың толық құн сомасын жиі бағаланатын объект құнының ең жоғары
деңгейі ретінде қолданылады, өйткені ойланып сатып алушы ешқандай ғимарат
үшін жаңа және қазіргі жағдайға сай ғимарат салу сомасынан көп төлемейді.
Бұл анықтамадан ерекшелік ретінде, сатып алушы асығып тұрса және оның жаңа
ғимаратты салуға уақыты болмаса, немесе сатып алушы тәуекелділіктен аулақ
болғысы келсе.
Шығынды әдісті келесі жағдайларда қолданады:
1. Жаңа құрылысты техникалық – экономикалық негіздеу үшін.
2. Жер телімін қолданудың ең жақсы және тиімді жағдайын табу.
3. Жылжымайтын мүлік объектісінің профилін табу үшін.
4. Әр түрлі әдістермен алынған жылжымайтын мүлік объектісінің
бағасын сәйкестендіру үшін.
5. Арнайы мақсаттарға арналған құрылыстарды бағалау.
6. Нарықтың пассивті секторлардағы жылжымайтын мүлік объек-тілерін
бағалау .
7. Сақтандыру үшін.
Шығынды әдісті қолдану келесі кезеңдерді іске асырадан тұрады.
1. Жылжымайтын мүлік объектісін орналасқан жер учаскесінің құ-нын
анықтау;
2. Жылжымайтын мүлік объектісін қайта салудың немесе алмас-тырудың
құнын анықтау. Бағалау туралы есеп беруде міндетті түрде қай әдіс қолдануы
туралы ескертуі болуы керек.
3. Жылжымайтын мүлік объектісінің тозудың барлық түрлері есеп-
теледі;
4. Жылжымайтын мүлік объектісінің жалпы тозуы оның құайта өн-
діруге немесе алмастыруға кеткен шығындарынан шегеріледі.
5. Жылжымайтын мүлік объектісі мен жер телімінің толық құны оларды
сомалау арқылы есептелінеді.
Жер телімінің құнын анықтау. Жер телімінің нарқтық бағасын бағалау үшін
келесі ақпараттар керек:
- меншік атағы мен жер телімі бойынша тіркелу мәліметтері;
- телімнің физикалық сипаттамалары;
- телімнің ортамен байланыстары туралы мәліметтер;
- телімді сипаттайтын экономикалық факторлар.
Бұл мәліметтердің қайнар көзі болып қалалық, аймақтық және ауылдық жер
комитеттері мен комиссиялары, ол жерде жер телімдерімен жасалатын мәмілелер
тіркеледі, риэлторлық фирмалар жер телімдерімен жасалатын мәмілелерге
маманданған, ипотекалық несие ұйымдары, бағалау фирмалары мен мерзімдік
баспалар қызмет етеді.
1. Бөлім. Жылжымайтын мүлікті шығындық әдіспен бағалау.
1. Шығындық әдістің сипаттамасы.
Шығындық әдістің жалпы түсінігіне кіретіндер:
• Комплексті мүліктік бағалау жер учаскесімен және салынған салымдармен
белгілі бір мерзімге дайындалады;
• әр түрлі факторлардың әсерінен эксплуатацияны жақсарту;
• орын басу принципі.
Шығындық әдістің қолдану шарты- бағаланатын объектінің келесідей
санаулары мен шығынды түпкіліктей бағалау.
Шығындық әдістің негізгі этаптарын қолдану:
1. бағаланатын ғимараттың қайта құру бағасы;
2. құру бағасы;
3. инвестордың түсімі;
4. жер телімінің нарықтық бағасы;
5. қайта құру шығынының жер телімінен алып, объектінің қорытынды
бағасынан түзетіледі.
Ескеру керек, шығындық әдіс нарық бағасына ешқандай әсер етпейді, әғни
инвестордың шығыны нарық бағасында келесідей құрылатын объектінің
үстамдарынан көрсетпейді, және керісінше құрылатын баға еш уақытта керетін
шығындарды ақтамайды. Бұл табыс әкелетін объектіге тікелей қатысты.
Қорыта келгенде бағалаушы нарық бағасын салыстырмалы және басқада
әдістерді қарастырған кейін олардың қаншалықты қолданымды екенін анықтайды.
Кейбір жағдайында шығындық әдістің жалғыз мүмкіндікпен қолдануы айрықша
болып келеді.
1. Жаңа және жүырда салынған объектілерді бағалау кезі.
☻Осындай объектілердің құрылыс бағасы (инвенстордың табыс көзі) нарық
бағасына жақын.
2. Жер телімінің қаншалықты жақсы және тиімді екенін анализдеу.
Бос тұрған жер телімі немесе жақсартылған жер телімінің заңды
тиімділігі табысты растайды.
Эсперттің көптеген анализдері көрсеткендей болашақта
инвестиция тартымдылығын инвестордардың алдында аса түседі.
3. Жаңа құрылысты бастаудағы техника экономикалылығы.
4. Салып бітірілген объектінің бағасы.
5. Салықты төлеу кезіндегі бағаны бөліп көрсету
ғимараттармен жер телімдері).
6. Сақтандыру мақсатындағы бағалау.
7. Кәсіпорының негізгі қорын қайта бағалау.
8. Егерде әдістерді қолдану үшін мәлеметтер аз болса.
Шығындық әдістің толық қайта құру бағасын көрсету немесе бағаланатын
объектінің толықтай физикалық бағасы, яғни моральды және экономикалық
тозуын көрсетеді. Алынған баға жер телімінің нарық бағасын көрсетеді.
Шығындық әдістің ең күрделісі тозуды анықтау. Тозу – бұл қолдануға
келмейтінін білдіреді.
2. Құнның қалпына келтіру есебінің әдісі.
Қалпына келтіру құны – бағаланған күнен бастап тозудың жаңа ағымдағы
құны жылжымайтын мүлік объектісінің ғимаратты бағалауында
есептелінеді.
Ол қайта өңдеу бағасымен орын басу бағасына сенеді. Көрсетілген сандық
көрсеткіштер көптеген факторлар мен дәлелділікті қажет етеді: бағалаудың
мақсаты, жиналған мәлеметтердің сапасы мен көлемі, физикалық мінездемесі
және т.б.
Қайта өңдеу құны – құрылыс шығынының ағымдағы күнен берілген бағасын
ғимараттың нақты көшірмесімен құрылыс материалдары да стандартты жобамен
қолданылады.
Орын басу құны – құрылыс шығынының ағымдағы күнен берілген күннің
бағасына қазіргі уақыттағы материалдардың біркелкі стандартты,
архитектурлы, қаулылары мен жобалары қолданылады.
Ең қалаулы құн қайта өңдеу, өйткені, кейбір жағдайда салынған
ғимараттардың көптеген көрсекткіштері ерекше болып бағаланылады. Бұл кезде
болатын айырмашылық, салыстырмалы ғимараттар субъекті.
Таңдаған құн орын басу болатын болса, онда ол дәлелденген, яғни
бағаланатын ғимараттың функционалды тозуы белгіленсе, онда оның
коммерциялық тартылымдығы төмендейді.
Толық қалпына келтіру құны-балансты құнда көрсетілгендей эксплуатация
активтерін бастау үшін серік болу есепті қалпына келтіру құнының қорына
жүгенеді.
Негізінде қалпына келтіқу құнында шығын жатыр, яғни құрылыс
аяқталысымен тапсыруға беріледі. Осы шығын ғимараттың өзіндік құныныа
байланычты тура және жанама болып бөлінеді.
Тікелей шығындар – олар құрылысқа қатысты шығындар, оларға жа-татындар:
- коммуналдық қызмет құны;
- материалдарды сақтау мен апарып беру құны;
- құрылыс материалдар, құрал-жабдықтар, бұйымдар;
- жұмысшылар жалақысы;
- инженерлік желілер, ғимараттар құрылысына сәйкес құн.
Жанама шығындар – бұл құрылысқа жатпайтын шығындар, олар:
- жерге инвестиция құны;
- құрылыс кезіндегі жарнамалық, маркетингтік, сақтандыр төлемдер;
- кеңесшіге, заңгерге,құрылысшыларға жұмсалынатын шығындар;
- жанама шығындар архитекторлардың қызметі.
Бағалаудың мақсаттылығының тәуелділігі, және нақты есептеудің
қажеттілігінде қалпына келтіру құнын анықтаудың бірнеше әдістері бар:
- салыстырма бірлігінің әдісі;
- бөліктерді бөлу әдісі;
- көлемділігін тексеру әдісі.
Әрі қарай қалпына келтіру құнынның әдістерін қарастыамыз.
Салыстырма бірлік әдісі. Ғимараттың салыстырмалы белгісінің құрылыс
бағасын ұқсастығын (1м², 1м³) көрсетеді. Салыстырмалы объектілерде
айырмашылығы түзетілулі болу керек (жобасы, құрал жабдықтар, меншіктігі
және т.б.).
Бағаланатын объектінің толық құнын есептеу үшін, салыстырылма
бірлігінің құнны түзетіліп, салыстырылатын бірлік көлеміне көбейтіледі.
Шығынның үлкен көлемділігін анықтау үшін, нормативтік материалдар мен әр
түрлі анықтамалық қолданылады.
Мысал ретінде жылжымайтын мүлік объектісінің құнының есебін
қарастырайық, салыстырмалы бірлік ретінде кәдімгі үймереттің 1 м2 құнын
алайық.
Со = С1 м2 *Sо * Кп *Kн * Км* Кв * Кпз *Кндс
(15)
мұндағы: Co – бағаланатын объектінің құны;
Cм2 – базалық күні, кәдімгі үймереттің 1 м2 құны;
Sо – бағаланатын объектінің ауданы;
Кп – құрылыс ауданы мен объект ауданындағы кейбір сәйкес
келмейтіннің коэффициенті (Кп = 1,1 – 1,2);
Кн – таңдалған кәдімгі үймереттің және бағаланатын
объект
арасындағы кейбір сәйкес келмеушілік коэффициенті (Кн
-1);
Км – объектінің орналасқан жерінің есептелуінің коэффициенті;
Кв – базалық күні мен бағаланатын күні кезіндегі құрастырылу
құнының ерекшелігі, уақыт коэффициенті;
Кпз – құрастырушының табысын есептейтін коэффициент;
Кндс – ҚҚС есептейтін коэффициент, (%).
Бұл әдісті қолданғанда негізгі кезеңі болып объектіні таңдау болып
саналады:
- біртұтас қызметтің сайланған;
- физикалық мінездемесінің жақындығы;
- салыстырылатын объектінің хронологиялық жасының салыстыры-лымы;
- басқада мінездемелер.
Құрама бөлшектерге бөлу әдісі. Алдыңғы әдіспен ерекшелігі әрбір
бөлімдер жек қарастырылады, яғни функционалды қызметі, қабырғасы, төбесі
және т.б.
Әрбір компоненттің бағасы тура және жанама шығыннан шығарылыды:
n
Сзд = [ΣVj * Cj ] * Кн
(2)
1
мұндағы: Сзд – ғимараттың толығымен құрылысының құны;
Сj – аудан бірлігінің құны;
Vj – j ауданының бөліктері;
n – ғимараттың бөліктеріне бөлінген көлемі.
Бөлу компонентінің бірнеше әдістері қолданылыды:
• Субмердігер;
• Бөлу бағдарының жұмысы;
• Шығыннң айрықшалығы.
Субмердігер әдіс. генпорядчик субқатаршыларды, сапалы және тез
орындайтын құрылысты орындау үшін жалдайды. Сосын барлық субмердігерлерден
сомалық шығындарымен есептеседі.
Бөлу бағдарының жұмысы. Субмердігер әдісіне ұқсас, бірақ бұған басқа да
мамандар қосылады (плотниктер, сылақшы, кірпіш, тас қалаушылар және т.б.).
Шығыннң айрықшалығы. Шығындарды шығару әдісі ғимараттардың әр
түрлі объектілерін бағалаудағы әр түрлі салыстырмалы бірлігін қолдануды
көрсетеді, сосын кейінгі бағалар соммаланады.
Сандық тексеру. Әртүрлі компонентті бөлшектерден және жалпы ғимаратты
монтаждар құныан тұратын тура құннан басқада жанама құндарды керек ететін
яғни бағаланатын объектінің толық жүйесін қосқанда.
3. Құрылыстың құндық есебі.
Инвестицияның ауқымы арқылы ғимараттардың құрылысы арқылы анықталады.
Құрылыстың құны жобананың алдында айқындалады.
Құрылыстың сметалық құны. Ғимараттар мен үймереттер құны болып- жобаның
жүзеге асыру керекті ақша қаражаты.
Сметалық құнға байланысты капиталды салымдардың өмірлігі яғни ұрылысты
қаражаттандыру және тәуелсіз құрылыс жабдықтарының бағасын енгізу.
Құрылыстың сметалық құнының базасы:
• Жоба және жұмыс құжаттары;
• Істеп жатқан сметалық норматив (соның ішінде ресурстар), жабдықтардың
демалыс бағасы, жихаз және мүлік;
• Мемлекеттік басқарма органдары және басқа да қатысушылар.
Нормативті-мәліметтік базаның керекті сметалық нормативі жоқ болса онда
жеке сметалық норма құруға болады.
Құрылыстың сметалық құнының элементтері келесідей:
• Құрылысты жұмыс;
• Құралдың монтажды жұмысы;
• Құралдың дайындау шығыны, жихаздар мен мүліктер;
• Басқа да шығындар.
Құрылыстың сметалық құнын анықтау үшін құжаттар қолданады, яғни
локальды сметалық объекті сметалық сандарыбөлек шығын түрінде құрылыстың
бос сметалық саны және де басқа құжаттардан тұрады.
Локальды смета- бірінші сметалық құжат,ғимараттар мен үймереттер
шығындары мен көлік жұмыс түрлерінен тұратын және жалпы тұрғын ауданынан
бөлек болатын құжат.
Сметалық объект- құрылыс жабдықтарының бағасын тәуелді берілген сметада
орнатуына жол ашады.
Құрылыс құнының сметалық құрамы 12 тараудан және сметалық объектілер
санынан тұрады:
1. құрылыс территориясын дайындау;
2. құрылыстың негізгі объектісі;
3. объектінің қызмет көрсету және қосалқы бөліктері;
4. байланыс және транспортты шаруашылық объектісі;
5. қуат көзінің шаруашылық объектісі;
6. қоршаулар мен сыртқы байланысы;
7. құрылыс территориясының орны;
8. уақытша ғимараттар мен қоршаулар;
9. шығындар мен басқа да жұмыстар;
10. төрағалардың бақылауы;
11. эксплуатациялық мамандарды даярлау;
12. жобалы және жоғары сапалы жұмыстар.
Құрылыстың уақытылы смета саны нормативті-мәліметтік базасынынң баға
белгілеуіне құрылыс нормасы мен басқа да сметалық ережелі құжаттары
берілген. Ең басты тағайындалған смета нормативтерден тұрады, яғни
нормативті санды ресурстар белгілі бір жұмысты атқару және көрсетілген
құндарды анықтайды.
Сметадан құрылатын толық шығынның әдісінің анықтамасы. Инвестор мен
тапсырыс берушілер арасында көптеген әдістер болады, яғни ортақ
экономикалық жағдайлары мен келісім шарттарына байланысты.
Инвестордың құрылыс бағалауында сметалық құжаттарын екі кезеңмен
жүргізіледі:
• Базисті деңгей- сол арада жасалған сметалық нормативті баға;
• Келесі немесе болжамды деңгейі негіз болады, яғни смета құрылған кезде
немесе құрылған кезінде немесе болжам уақыты.
Инвестициялық процесстің құрылыс кезіндегі әр түрлі дағдарысты анықтау,
яғни болжамды бағаның деңгейі, ағымдағы жобамен болжамды индексті қолдану
және құрылыс өнімдерін нығайту үшінқаражаттандыру.
Шығындық есеп әдісі. Инвестор мен тапсырыс беруші арасында
альтернативті келісім арқылы келесідей шығындық есеп әдістері қолданылады:
• Ресурсты;
• Ресурсты-индексті;
• Бизнесті- индексті;
• Бизнесті-өтем ақы ережеде қолданылған немесе жобаланған объектілерді
банк мәліметтер тіркеулерінен алынады.
Ресурсты әдіс- ресурстардың тарифті болжанған есепті бағасы,
құралдардың сұранысынан алынады, яғни конструкция, құрылыс жүріп жатқан
жерге алып келу, құрылыс көліктерінің эксплуатациялық шығыны мен жұмысшылар
шығыны.
Ресурс әдісінің сметалық құны шығындық әдіс бойынша құын қарастырайық.
1. Монтажды-құрылыс жұмысытары
1.1. Құрылыс жабдықтарының құны, көтерме бағаларменконструкциялар
менқұралдардың ақшалай көрсеткіші жобалық құжаттарда бағалау кезіндегі
күнмен берілген;
1.2. Негізгі жұмысшылардың жалақысы-берілген аудандағы құрылыс
жабдықтардың орта статистикалық бағасынан бөлінетін пайыздық төлем;
1.3. Эксплуатациялық шығын- коммуналды қызмет құны, механизмдер мен
көліктердің эксплуатациясы, сақтау және құралдарды алып келу және т.б.;
1.4. Қосалқы бөлшектердің салынған уақытша қоршаулары мен инженерлі
желісі;
Тура шығын
5. Қапталған құн;
Тапсырыс берушінің шығыны
6. Тапсырыс берушінің түсімі.
Тапсырыс берушінің бағасы (құрылыс жабдықтардың қалпына келтіру құны)
2. Инженерлі құралдардың құны
3. Инвестордың жанама шығыны
3.1. Жерге қаржы салу
3.2. Жобал-сызбалы серіктестігі берілетін төлем
3.3. Маркетингті, жарнамалы, сақтандыру шығыны
3.4. Құрылыстың біту арасындағы шығын мен объектіні сату
3.5.басқа да шығындар
3.6.салық
Инвестордың шығыны бәрі
4. Инвестордың түсімі
Қалпына келтіру құны.
Ресурсты-индексті әдісі- бұл ресурты әдіс системалық индексті ресурсқа
ұқсауы, құрылыста қолданылады.
Индексті баға- қайта есептеу жалпы көрсеткіш, ағымдағы құн көрсеткіші
базалық құнның номенклатуралық құнына ұқсас.
Базисті-индексті баға- индекстің көмегі арқылы ағымдағы көрсеткіш
бағасына базисті деңгейіне сметалық жолдары арқылы шығындарды қайта
есептеу.
Мысалы:тура шығын, бизнесті деңгей бағасы 1991 жылдан 1999жылға
келесідей шығарылады:
ПЗ″99=М″91*КМ″99+ЗП″91*Кзп″99+ЭМ және М″91*КЭМ және М″99
Мұндағы:
ПЗ″99 – тура шығын, 1999 жылдан келтірілген;
М″91 – 1991 жылдың құралдардың бағасы;
КМ″99 – 1999 жылда берілетін материалды индексті деңгейі;
ЗП″91 – 1991жылдың жалақысы;
Кзп″99 – 1999 жылдың жалақы деңгейі;
ЭМ және М″91 – 1991 жылдың көлік эксплуатациясы мен механизмдері;
КЭМ және и М″99 – 1999 саналған индексі.
Базисті-компенсациялық әдісі- компенсациялық әдісті қосу, сметалық
бағағабазисті деңгейде салынған және қосымша шығындармен есептегенде,
құрылыс кезіндегі тарифтің қолдануында өзгеруі.
☻Есте сақтау жөн, экономикалық жағдайдың дұрысталған кезінде нарықтық
структураның орнығындағы қолайлылығыболып сметалық құн мен ресурсты-индекс
болып табылады. Тәжірибеде эксперт базисті-индекс әдісі арқылы атақты
болды.
1.4. Жылжымайтын мүлік,үйлер мен ғимараттардың халықаралық есепті
стандарты.
Осы Cтандарттың мақсаты қаржы есептілігін пайдаланушылар ұйымның
жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар инвестициялары және ондай
инвестициялардағы өзгерістер туралы ақпарат алуы үшін жылжымайтын мүлік,
үйлер мен жабдықтар есебінің тәртібін анықтау болып табылады. Жылжымайтын
мүлік, үйлер мен жабдықтар есебінің негізгі мәселелері активтерді тану,
олардың баланстық құнын және осыларға байланысты танылуға тиісті
амортизациялық аударымдар мен құнсызданудан болған шығындарды анықтау болып
табылады.
Осы стандарт, басқа Халықаралық қаржы есептілігі стандарты басқа есепке
алу тәртібін талап ететін немесе рұқсат ететін реттерді қоспағанда,
жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтарды есепке алу үшін қолданылуға тиіс.
Осы Стандарт мыналарға қатысты қолданылмайды:
(а) Сатуға арналған ұзақ мерзімді активтер және тоқтатылған қызмет
IFRS Халықаралық стандартына сәйкес сатуға арналу ретінде сыныпталған
жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтарға;
b) ауылшаруашылық қызметіне байланысты биологиялық активтерге;
c) минералдық ресурстарды барлау және бағалау жөніндегі активтерді
тануға және бағалауға; және
d) минералдық ресурстарға және мұнай, табиғи газ және соған ұқсас
қалпына келтірілмейтін ресурстар сияқты минералдық ресурстар
босалқыларына құқықтарға.
Алайда осы Стандарт (b) - (d) тармақтарда келтірілген активтерді
әзірлеу және қамтамасыз ету үшін пайдаланылатын жылжымайтын мүлік, үйлер
мен жабдықтарға қатысты қолданылады.
Басқа Стандарттар осы Стандартта көзделгеннен өзгеше тәсілдеме
жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың сол немесе басқа баптарын тануды
талап етуі мүмкін. Мысалы, 17-Жалдау IAS Халықаралық стандарты ұйымнан
тәуекелдер мен пайдалардың жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың
жалданатын объектісін тану белгісі ретінде берілуін қолдануды талап етеді.
Алайда, мұндай жағдайларда, амортизацияны қоса, осы активтер үшін есепке
алу тәртібінің қалған аспектілерінің барлығы осы Стандарттың талаптарымен
анықталады.
Ұйым осы Стандартты инвестициялық жылжымайтын мүлік ретінде одан әрі
пайдалану мақсатымен салу немесе даму сатысындағы, бірақ 40-Инвестициялық
жылжымайтын мүлік IAS стандартында айтылған инвестициялық жылжымайтын
мүлік анықтамасына әлі сай келмейтін жылжымайтын мүлікті есепке алу үшін
қолдануға міндетті. Салу немесе даму аяқталғаннан кейін жылжымайтын мүлік
инвестициялық жылжымайтын мүлікке айналады, және сол кезде ұйым 40 IAS
қолдануға міндетті. 40 IAS Стандарты сондай-ақ инвестициялық жылжымайтын
мүлік ретінде болашақта одан әрі пайдалану үшін жаңадан даму сатысындағы
инвестициялық жылжымайтын мүлікке де қолданылады. 40 IAS сәйкес
инвестициялық жылжымайтын мүлікті есепке алудың шығындық үлгісін
пайдаланатын ұйым осы Стандартта көзделген шығын үлгісін пайдалануға тиіс.
АНЫҚТАМАЛАР
Мына терминдер осы Стандартта төменде көрсетілген мәнінде
қолданылады:
Баланстық құн – кез келген жинақталған амортизация және құнсызданудан
жинақталған залал шегерілгеннен кейін актив танылатын сома.
Өзіндік құн – бұл активті сатып алу үшін немесе тұрғызу кезінде
берілген төленген ақша қаражаттарының немесе ақша қаражаты баламаларының
сомасы немесе өзге қарсылама берудің әділ құны, не бұл қолданылатын жерде
мұндай активті басқа Халықаралық стандарттардың, мысалы, 2-Үлестік
құралдар негізіндегі төлемдер IFRS нақты талаптарына сәйкес оны бастапқы
тану кезіндегі бағалау сомасы.
Амортизацияланатын құн – жойылу құны шегерілген, активтің бастапқы құны
немесе бастапқы құнының орнына көрсетілген басқа сома.
Амортизация – активтің амортизацияланатын құнын оның пайдалы қызмет
мерзімінің ішінде жүйелі түрде бөлу.
Нақты ұйымға арналған айрықша құн – ұйымның болжамына сәйкес қандай да
бір активті пайдалануға және оның пайдалы қызмет мерзімінің соңында шығып
қалуына байланысты, не қандай да бір міндеттемені өтеуге байланысты пайда
болатын ақшалай қаражаттар тасқынының дисконтталған құны.
Әділ құн – жақсы хабардар, осындай мәміле жасағысы келетін және бір-
біріне тәуелсіз тараптардың арасында мәміле жасаған кезде активті
айырбастауға болатын сома.
Құнсызданудан болған залал - активтің баланстық құнының оның өтелетін
сомасынан асып түсетін сома.
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар мынадай материалдық активтерді
білдіреді:
(а) тауарлар мен қызмет көрсетулерді өндіруде немесе жеткізуде
пайдалануға, үшінші тұлғаларға жалға өткізуге, немесе әкімшілік мақсаттарға
арналған;
(b) бір кезеңнен астам уақыттың ішінде пайдалану көзделетін.
Өтелетін сома – екі мәннің ішіндегі үлкені: активті таза сату бағасы
және оны пайдалану құндылығы.
Активтің жойылу құны – егер осы актив, болжауға болатындай, пайдалы
қызмет соңында болатын мерзімге және жағдайға жететін болса, шығып қалуға
болжанып отырған шығындарды шегеріп, активті өткізуден ағымдағы кезеңде
ұйым алатындай есептік сома.
Пайдалы қызмет мерзімі - бұл:
(а) ұйымның активті пайдалануы күтілетін уақыт кезеңі; не
(b) активті пайдаланудан ұйым алады деп болжанып отырған өндіріс
бірлігінің немесе сол сияқты бірліктердің мөлшері.
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің өзіндік құны
мынадай жағдайда ғана актив ретінде танылуға тиіс, егер:
(а) осы активке байланысты болашақ экономикалық пайдалардың ұйымға
келіп түсуі ықтимал болса;
(b) осы объектінің өзіндік құнын сенімді түрде бағалау мүмкін
болса.
Босалқы бөлшектер немесе сервистік қызмет көрсету әдетте босалқылар
ретінде ескеріледі және пайдада немесе залалда оның пайдаланылуына қарай
танылады. Алайда, ірі босалқы бөлшектер және резервтік жабдық, егер ұйым
оларды бір кезеңнен астам мерзім ішінде пайдалануды ұйғарса, жылжымайтын
мүлік, үйлер мен жабдықтар ретінде сыныпталады. Осы сияқты, егер босалқы
бөлшектер және сервистік қызмет көрсету жылжымайтын мүлік, үйлер мен
жабдықтар объектісін пайдалануға беруге байланысты пайдаланылуы мүмкін
болса, олар жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар ретінде ескеріледі.
Осы Стандарт тану бірлігін, яғни жылжымайтын мүлік, үйлер мен
жабдықтар объектісі нені құрайтынына ұйғарым жасамайды. Осыған байланысты
ұйымдағы нақты міндеттемелерді тану өлшемдерін қолдану білікті пайымдауды
талап етеді. Кейбір жағдайларда жекелеген шағын объектілерді, мысалы,
үлгілерді, құралдарды және мөртаңбаларды біріктіріп, осы өлшемдерді олардың
жалпы құнына қолдануға болады.
Осы тану принципіне сәйкес ұйым жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар
бойынша өзінің барлық шығындарын оларды шеккен кезде бағалайды. Бұл
шығындар жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін сатып алуға
немесе салуға байланысты шеккен шығындарды, сондай-ақ кейіннен үстелумен,
ішінара алмастырумен немесе осындай объектіге қызмет көрсетумен шеккен
шығындарды қамтиды.
Бастапқы шығындар
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісі қауіпсіздікті
қамтамасыз ету үшін немесе қоршаған ортаны қорғау мақсаттарында сатып
алынуы мүмкін. Осындай жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтарды сатып алу
қолда бар нақты жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін
пайдаланудан алынатын болашақ экономикалық пайдалардың ұлғаюына тікелей
байланысты болмаса да, ұйымға тиесілі басқа активтерді пайдаланудан
алынатын болашақ экономикалық пайдаларды ұйымның алуы үшін қажет болуы
мүмкін. жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың осындай активтері
активтер ретінде танылуы мүмкін, өйткені, егер осы объектілер сатып
алынбаған болса, алынуы мүмкін болатындардан тыс тиісті активтерден ұйымның
болашақ экономикалық пайдалар алуын қамтамасыз етеді. Мысалы, химия
компаниясы қауіпті химиялық заттарды өндіру немесе сақтау кезінде
экологиялық нормалардың сақталуын қамтамасыз ететін жаңа технологиялар
енгізе алады; технологиялар мен жабдықтарды жетілдіру жөніндегі тиісті
шаралар актив ретінде танылады, себебі компания оларсыз химикаттарды
өндіріп, сата алмайды. Солай бола тұрса да, ондай активтің және осыған
байланысты активтердің баланстық құнының жиынтық мәні 36-Активтердің
құнсыздануы IAS Халықаралық стандартына сәйкес құнсыздану мәніне
байланысты тексерілуге тиіс.
Келесі шығындар
Алдағы параграфта айтылған тану принципіне сәйкес, ұйым жылжымайтын
мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің баланстық құнында осы объектіге
күнделікті қызмет көрсетуге арналған шығындарды танымайды. Оның орнына,
ондай шығындар пайдалар мен залалдар шегу жағдайына қарай сонда танылады.
Күнделікті қызмет көрсетуге арналған шығындар негізінен жұмыс күшіне және
шығыс материалдарына жұмсалған шығындардан тұрады, сондай-ақ жиынтықтаушы
бөліктер сатып алуға шығатын шығындарды қамтуы мүмкін. Бұл шығыстардың
мақсаты көп жағдайларда жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін
жөндеу және ағымдағы қызмет көрсету ретінде көрсетіледі.
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың кейбір объектілерінің
элементтері ұдайы ауыстырып отыруды талап етуі мүмкін. Мысалы, белгілі бір
жұмыс уақыты өткеннен кейін пеш футеровкасын өзгертуді, немесе ұшақтың ішкі
жабдығы, мысалы, орындық және борттағы асүй, фюзелаждың қызмет мерзімі
ішінде бірнеше рет ауыстыруды талап етуі мүмкін. Жылжымайтын мүлік, үйлер
мен жабдықтар объектілері сондай-ақ ауыстыру арасындағы аралықты, мысалы,
үйдің ішкі қалқаларын ұлғайту үшін, немесе ауыстыруды талап етпейтін
конструкция элементін салу үшін сатып алынуы мүмкін. 7-параграфта айтылған
тану принципіне сәйкес, ұйым тану өлшемдері сақталған жағдайда, осы
шығындарды шеккен кезде мұндай объектіні ішінара ауыстыруға шыққан
шығындарды жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің баланстық
құнында таниды. Ауыстырылған бөліктердің баланстық құнын тану, осы
Стандарттың тануды тоқтатуға қатысты ережелеріне сәйкес тоқтатылуға тиіс.
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін одан әрі пайдалану
шарттары (мысалы, әуе кемесін), бұл жағдайда бөлшектер ауыстырылғанына
немесе ауыстырылмағанына қарамастан, ақаулардың бар-жоғын ұдайы ірі
техникалық тексеруден өткізу болуы мүмкін. Осындай әрбір тексерістен кейін
оған шыққан шығындар, тану өлшемдері сақталған жағдайда, жылжымайтын мүлік,
үйлер мен жабдықтар объектісінің баланстық құнында танылады. Баланстық
құнда басқа алдыңғы тексеруге шыққан кез келген шығындар сомасы
(бөлшектерді нақты ауыстыруға шыққан шығыстардан өзгеше) есептен шығарылуға
тиіс. Бұл жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін сатып алу
немесе салу жөніндегі операцияда, алдыңғы тексеруге шыққан шығындар болған-
болмағанына қарамастан, жасалады. Қажет болған жағдайда, осы сияқты
тексеруді өткізуге жұмсалатын болжамды шығындар болашақта жылжымайтын
мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін сатып алу немесе салу кезінде
баланстық құнның құрамдас бөлігі болған, тексеруге шыққан шығындар
сомасының көрсеткіші болуы мүмкін.
Актив ретінде танылуы мүмкін жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар
объектісі бастапқы құн бойынша бағалануға тиіс.
Бастапқы құнның элементтері
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің бастапқы құны
мыналарды қамтиды:
(а) импорттық бажды, сатып алуға шығатын өтелмейтін салықты
қоса және сауда жеңілдіктері мен қайтаруларды шегеріп сатып алу бағасы.
(b) активті керек жерге жеткізуге және үйым басшылығының
ниетіне сәйкес оның жұмыс істеуін қамтамасыз ететін күйге келтіруге тікелей
жатқызылған кез келген шығындар.
(с) Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін
бөлшектеуге және жоюға және өздері тұратын учаскеде табиғат ресурстарын
қалпына келтіруге шыққан шығындарды бастапқы бағалау, бұған қатысты
міндетті, осы объектіні сатып алған кезде, не осы кезең ішінде босалқылар
өндіруге байланысты емес мақсаттарда белгілі бір уақыт кезеңі бойы оны
пайдалану нәтижесінде ұйым өз мойнына алады.
Тікелей шығындарға жатқызу мысалдары мыналар болып табылады:
(а) жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін салуға
немесе сатып алуға тікелей байланысты туындайтын, қызметкерлерге сыйақы
төлеуге арналған шығындар;
b) алаңды әзірлеуге арналған шығындар;
c) жеткізуге және түсіруге арналған бастапқы шығындар;
d) орнатуға және жинастыруға арналған шығындар;
e) активті керек жеріне жеткізу және оны қажетті күйге келтіру
(мысалы, жабдықты сынақтан өткізген кезде алынған үлгілер)
процесінде жүргізілген, кез келген объектілерді сатудан алынған
таза түсім шегерілгеннен кейін активтің тиісінше жұмыс істеуін
тексеруге шыққан шығындар;
(f) білікті қызмет көрсетулердің құны.
Ұйым 2-Босалқылар IAS стандартын объектіні бөлшектеуге, жоюға және
өзі тұратын учаскеде табиғи ресурстарды қалпына келтіруге шыққан, бұл
объектіні осы кезең ішінде босалқылар өндіру үшін пайдалану нәтижесінде
белгілі бір кезең бойында шеккен шығындарға қолданады. 2 IAS немесе 16 IAS
стандарттарға сәйкес ескерілетін шығындарға қатысты осы міндеттер 37-
Бағалау міндеттемелері, шартты міндеттемелер және шартты активтер IAS
стандартына сәйкес танылады және бағаланады.
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісіне жұмсалатын
шығындарға жатқызылмайтын шығындардың мысалдары мыналар болып табылады:
(а) жаңа өндірістік немесе техникалық құрылыстар ашуға арналған
шығындар;
b) жаңа өнімді немесе қызмет көрсетулерді енгізуге арналған
шығындар (жарнамаға және өнімді жылжытуға арналған шығындарды
қоса);
c) жаңа орында немесе клиенттердің жаңа санатына шаруашылық
қызметті жүргізуге арналған шығындар (қызметкерлерді даярлауға
және оқытуға арналған шығындарды қоса);
d) әкімшілік және басқа жалпы үстеме шығындар.
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің баланстық құнына
шығындарды тану, ондай объект керек жерге жеткізіліп, ұйым басшылығының
ниетіне сәйкес оның жұмыс істеуін қамтамасыз ететін күйге келтірілген
кезде, тоқтатылады. Сөйтіп, жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар
объектісін пайдалану немесе қоныс аудару барысында шеккен шығындар осы
объектінің баланстық құнына қосылмайды. Мысалы, мына шығындар жылжымайтын
мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің баланстық құнына қосылмайды:
(а) ұйым басшылығының ниетіне сәйкес жұмыс істей алатын объект
әлі пайдаланылмайтын немесе толық қуатында жұмыс істемейтін кезеңде шеккен
шығындар;
b) мысалы, осы объект өндіретін өнімге сұраныстың өсу процесінде
шеккен бастапқы операциялық залалдар;
c) компанияның ішінара немесе толық қоныс аударуға немесе қызметін
қайта ұйымдастыруға арналған шығындары.
Кейбір операциялар жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін
салуға немесе дамытуға байланысты жүзеге асырылады, бірақ осы объектіні
керек жеріне жеткізу және ұйым басшылығының ниетіне сәйкес оның жұмыс
істеуін қамтамасыз ететін қажетті күйге келтіру үшін қажет болып
табылмайды. Осы қосымша операциялар салу немесе дамыту жөніндегі жұмыстар
басталғанға дейін немесе соның барысында жүзеге асырылуы мүмкін. Мысалы,
құрылыс алаңын құрылыс басталғанға дейін автоаялдама ретінде пайдаланудан
кіріс алуға болады. Қосымша операциялар объектіні керек жерге жеткізу және
ұйым басшылығының ниетіне сәйкес оның жұмыс істеуін қамтамасыз ететін керек
жағдайға келтіру үшін қажет болып табылмайтындықтан, кіріс және осындай
операцияларға тиісті шығыстар пайда немесе залал ретінде танылуға және
кіріс пен шығыстың тиісті баптарына енгізілуге тиіс.
Өз күшімен құрылған активтің бастапқы құны тап солай сатып алынған
актив құнының принциптері негізінде анықталады. Егер ұйым өзінің әдеттегі
қызметінің барысында сату үшін сондай активтерді құратын болса, ондай
активтің бастапқы құны, әдетте, сату үшін актив өндіру құнына тең (2 IAS
қараңыз). Сөйтіп, мұндай активтерді есептеген кезде кез келген ішкі
пайдалар алып тасталады. Тап сол сияқты шикізаттың, еңбектің немесе активті
өз күшімен құру кезінде шеккен басқа ресурстардың нормадан тыс шығындары
оның бастапқы құнына қосылмайды. 23-Қарыздар бойынша шығындар IAS
Халықаралық стандарты пайызды өз күшімен құрылған жылжымайтын мүлік, үйлер
мен жабдықтар объектісінің баланстық құнының компоненті ретінде тану
өлшемдерін белгілейді.
Бастапқы құнды бағалау
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің бастапқы құны тану
күніне ақшалай қаражаттар баламасындағы оның бағасы болып табылады. Кредит
берудің әдеттегі талаптарынан асатын кезеңге төлемді кейінге қалдыру орын
алатын болса, ақшалай қаражаттар баламасындағы баға мен жалпы төлем сомасы
арасындағы айырма, егер 23 IAS стандартында көзделген есепке алудың
баламалы тәртібіне сәйкес ондай пайыз жылжымайтын мүлік, үйлер мен
жабдықтар объектісінің баланстық құнында танылмайтын болса, кредит беру
кезеңі үшін пайыз ретінде танылады.
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың бір немесе одан көп
объектісі сенімсіз активке немесе активтерге айырбасталып, не ақшалай
немесе ақшалай емес активтерге ұштастырылып сатып алынуы мүмкін. Төменде
айтылған пайымдаулардың сенімсіз бір активті екіншісіне айырбастауға ғана
емес, сонымен бірге осының алдындағы сөйлемде сөз болған барлық
айырбастауларға да қатысы бар. Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың
осындай объектісінің бастапқы құны әділ құн бойынша бағаланады, бұған (а)
айырбастау операциясының коммерциялық мазмұны жоқ, немесе (b) алынған да,
берілген де активтің әділ құны нақты бағалауға келмейтін реттер кірмейді.
Сатып алынған объект, тіпті ұйым өзі берген активті тануды дереу тоқтата
алмаса да, тап осылайша бағаланады. Егер сатып алынған объект әділ құн
бойынша бағаланбаса, оның бастапқы құны берілген активтің баланстық құны
бойынша бағаланады.
Ұйым айырбастау операциясында осы операцияны жасау нәтижесінде ақшалай
қаражаттардың болашақ тасқындарының күтілетін өзгерістерінің деңгейі
бойынша коммерциялық мазмұнның бар-жоғын анықтайды. Айырбастау
операциясында коммерциялық мазмұн, егер:
(а) алынған активтен пайда болған ақшалай қаражаттардың пішімі
(тәуекел, мерзімдер және сома) берілген активтен пайда болатын ақша
тасқындарының пішімінен өзгеше болады;
b) ұйым үшін қызметінің осы операция ықпал ететін бөлігіне тән құны
айырбастау нәтижесінде өзгереді;
(с) (а) немесе (b) айырма айырбастаудың мәні болған активтердің әділ
құнымен салыстырғанда елеулі шаманы құрайды.
Айырбастау операциясында коммерциялық мәннің бар екендігін анықтау
мақсаттарында қызметтің осы операция ықпал ететін бөлігінің ұйымға тән құны
міндетті түрде ақшалай қаражаттардың салықтан кейінгі тасқындарын көрсетуге
тиіс. Ондай талдаудың нәтижелері ұйым тарапынан егжей-тегжейлі
есептеулерсіз істің мәнін түсіндіре алады.
Салыстырмалы рыноктық операциялары жоқ активтің әділ құны, егер (а)
осы активке қолданылатын әділ құнның негізделген бағалар диапазонының
түрленуі елеулі болмаса, немесе (b) осы диапазонның ішіндегі әр түрлі
бағалау мүмкіндіктері әділ құнды бағалау кезінде негізді түрде айқындалуы
және пайдаланылуы мүмкін болса, шынайы бағалауға келеді. Егер ұйым не
алынған, не берілген активтің әділ құнын шынайы анықтауға қабілетті болса,
онда алынған активтің бастапқы құнын анықтау үшін берілген активтің әділ
құны пайдаланылады, бұған алынған активтің әділ құны неғұрлым анық болатын
реттер кірмейді.
Қаржылық жалдау шарты бойынша жалдаушының қарауындағы жылжымайтын
мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің бастапқы құны 17-Жалдау IAS
стандартына сәйкес анықталады.
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің баланстық құны 20-
Мемлекеттік субсидияларды есепке алу және мемлекеттік көмек туралы
ақпаратты ашып көрсету IAS стандартына сәйкес алынған мемлекеттік
субсидиялар сомасына кемітілуі мүмкін.
Ұйым өзінің есеп саясаты ретінде 30-параграфқа сәйкес не бастапқы құн
бойынша есепке алу үлгісін, не 31-параграфқа сәйкес қайта бағалау үлгісін
таңдауға тиіс және таңдап алған есеп саясатын жылжымайтын мүлік, үйлер мен
жабдықтардың барлық тобына қолдануға міндетті.
Бастапқы құн бойынша есепке алу үлгісі
Актив ретінде бастапқы танудан кейін жылжымайтын мүлік, үйлер мен
жабдықтар объектісі, жинақталған амортизация және құнсызданудан жинақталған
залалдар шегеріліп, оның бастапқы құны бойынша ескерілуге тиіс.
Қайта бағалау үлгісі
Актив ретінде таныла отырып, әділ құны нақты бағалауға келетін
жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісі, кейіннен жинақталған кез
келген амортизация және кейіннен құнсызданудан жинақталған кез келген
шығындар шегеріліп, қайта бағалау күнгі оның әділ құнына тең қайта бағалау
шамасы бойынша есепке алынуға тиіс. Қайта бағалаулар есепті күні әділ құнды
пайдалану кезінде анықталатын баланстық құннан елеулі түрде өзгеше болуына
жол бермеу үшін жеткілікті түрде жүйелілікпен жүргізілуге тиіс.
Жер учаскелері мен ғимараттардың әділ құны, әдетте, білікті
бағалаушылар жүргізетін бағалау арқылы нарықтық индикаторлардың негізінде
анықталады. Машиналар мен жабдықтардың әділ құны, әдетте, бағалау жолымен
анықталатын олардың нарықтық құны болып табылады.
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің ерекше сипатына
байланысты және ондай активтер жұмыс істеп тұрған барлық кәсіпорыннан бөлек
сирек сатылатын болғандықтан, әділ құнның нарықтық индикаторлары жоқ
болғанда, сатып алушы-ұйымнан, бәлкім, әділ құнды кіріске немесе
амортизациялық қалпына келтіру құнына сүйеніп бағалау талап етілетін болар.
Қайта бағалау жасау жиілігі жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың
әділ құнындағы өзгерістерге байланысты болады. Егер қайта бағаланған
активтің әділ құны оның баланстық құнынан елеулі түрде өзгеше болса,
қосымша қайта бағалау қажет болады. Кейбір жылжымайтын мүлік, үйлер мен
жабдықтар объектілерінің әділ құны елеулі және туынды ауытқулардың мәні
болуы мүмкін, сондықтан олар жыл сайын қайта бағалап отыруды талап етеді.
Мұндай жиі қайта бағалаулар әділ құны шамалы өзгерістерге ұшыраған
жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектілері үшін талап етілмейді.
Осындай объектілерді қайта бағалау қажеттігі үш немесе бес жылда бір рет
пайда болуы мүмкін.
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін қайта бағалағаннан
кейін қайта бағалау күніне жинақталған кез келген амортизация мына
тәсілдердің бірімен ескеріледі:
(а) активтің жалпы баланстық құнының өзгеруіне қайта
бағаланғаннан кейін активтің баланстық құны оның пайыздық құнына тең
болатындай етіп қайтадан тепе-тең қайта бағаланады. Актив индекстеу арқылы
амортизацияланған қалпына келтіру құнына дейін қайта бағаланған кезде бұл
актив жиі пайдаланылады.
(b) жалпы баланстық құнға қарсы алып тасталады, ал таза мөлшер
активтің қайта бағаланған өлшеміне дейін қайта есептеледі. Бұл әдіс
көбінесе ғимараттарға қатысты қолданылады.
Жинақталған амортизацияны тепе-тең қайта бағалау немесе оны есептен
шығару кезінде туындайтын түзету мөлшері баланстық құнды ұлғайтудың немесе
кемітудің жалпы сомасының бір бөлігін құрайды, ол 39 және 40-параграфтарға
сәйкес есепте көрсетіледі.
Егер жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың жеке объектісі қайта
бағаланса, онда осы актив жатқызылған жылжымайтын мүлік, үйлер мен
жабдықтардың барлық тобы да қайта бағалануға тиіс.
Ұйымның операцияларында оларды пайдалану мазмұны мен сипаты бойынша
бірдей активтер тобы жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар тобы деп
аталады. Төменде жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың жекелеген
топтарына мысалдар келтірілген:
(а) жер учаскелері;
(b) жер учаскелері және ғимараттар;
(c) машиналар мен жабдықтар;
(d) су кемелері;
(е) әуе кемелері;
(f) автокөлік құралдары;
(g) жиһаз және инженерлік жабдықтың салынатын элементтері;
(h) кеңсе жабдығы.
Объектілерді жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың бір тобының
ішінде қайта бағалау активтерді таңдап қайта бағалауды, сондай-ақ қаржы
есептілігіне шығындар мен әр күнгі құндардың қосындысы болып табылатын
сомалардың қаржы есептілігіне енуін болғызбау мақсатымен бір мезгілде
жүргізіледі. Алайда, егер қайта бағалау қысқа уақыт ішінде жүргізілетін
болса, және нәтижелер ұдайы жаңартылып отыратын болса, активтер тобы
сырғымалы кесте бойынша қайта бағалануы мүмкін.
Егер активтің баланстық құны қайта бағалау нәтижесінде ұлғаятын болса,
осы ұлғаю қайта бағалаудан болған өсім деген тақырыппен капиталдың өзінде
көрсетілуге тиіс. Алайда бұл ұлғаю пайдада немесе залалда бұрын пайдада
немесе залалда танылған сол активті қайта бағалаудан залалды реверстейтін
дәрежеде танылуға тиіс.
Егер активтің баланстық құны қайта бағалау нәтижесінде кемитін болса,
бұл кему пайдада немесе залалда танылуға тиіс. Алайда, қайта бағалаудан
болған кему тап сол активке қатысты қайта бағалаудан болған өсімде кез
келген кредиттік сальдо болған жағдайда қайта бағалаудан болған өсім
деген тақырыппен тікелей капиталға дебеттелуге тиіс.
Активті тану тоқтатылған жағдайда жылжымайтын мүлік, үйлер мен
жабдықтар объектісіне қатысты капиталға енгізілген, оны қайта бағалаудан
болған өсім тікелей бөлінбеген пайдаға аударылуы мүмкін. ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
1. Бөлім. Жылжымайтын мүлікті шығындық әдіспен бағалау.
1.1. Шығындық әдістің
сипаттамасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...7
2. Құнның қалпына келтіру есебінің
әдісі ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... .8
3. Құрылыстың құнды
есебі ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... .11
4. Жылжымайтын мүлік,үйлер мен ғимараттардың халықаралық есепті
стандарты ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..16
5. Жылжымайтын мүліктік объектісінің тозу
анықтамасы ... ... ... ... ... ...42
6. Жер телімінің нарықтық құнын анықтау
әдісі ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... 52
7. Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы Заңнамасы...53
2. Бөлім. Шығын әдісінің қолдануы мен анализі.
2.1. Real Pricе ЖШС-гі жөнінде қысқаша
ақпарат ... ... ... ... ... ... ... ... ...54
2.2. Real Pricе ЖШС-нің шығын әдісін
қолдануы ... ... ... ... ... ... ... ... ... .55
2.3. Шығын әдісінің
анализі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ...56
3. Бөлім. Шығын әдісі бойынша жаңартулар мен өзгерістер.
3.1. Шығын әдісінің қолдануының
кемшіліктері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .61
3.2. Жаңартулар мен
өзгерістер ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ...
Қорытынды.
Қосымша көрсеткіштер.
Қолданылған әдебиеттер.
Кіріспе
Тәуелсіз мемлекеттер ұйымының бұрынғы елдерде, Қазақстанды қоса алғанда
нарықтық қатынастардың қалыптасуы дәуірі кезеңінде еңбек нарығы әрекет
етті, тәуелсіз Қазақстанның қызмет етуінің соңғы он жылдық кезеңінде,
экономикалық өзгерістер басталғанда елімізде капитал нарығы тез қалыптасты.
Екі нарықтық елде ақшаның шығуы, төмен еңбек ақы Валютамен және бағалы
қағаздармен, сауда-саттық операциялары сияқты көптеген жағымсыз үрдістерді
тудырып тәуелсіз әрекет етеді. Еңбек пен капитал бірігуі үшін өндірістің
негізгі құралдары, жер телімдері және жылжымайтын мүлік айналысқа
түскендіктен үшінші нарық қажет. Жылжымайтын мүлік нарығында жаңғырту
қаражаттарды нақты объектілерге және нақты дамуға салу мен жүретін
экономикалық көтерудің басталуының дұрыс белгісі болып табылады.
Елдегі болған мемлекеттік кәсіпорындар, тұрғын үйлерді жекешелендіру
және кәсіпкерліктің түрлі ұйымдастырушылық құқықтың нысандарының пайда
болуы қаржы нарығының сапалы жаңаруына және дербес сегментті жылжымайтын
мүлік шығуына әкеледі.
Жылжымайтын мүлік нарығында ипотеканы жылжымайтын мүлікті коммерциялық
бағалау, және аралас қаржы құрылымдары дамуда.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың мақсаты мемлекеттік нарықтың қатынастар
саласында түрлі операцияларды: сату-сатып алу, сақтандыруда, меншікке
инвестициялауда, негізгі қорды қайта бағалауда, жарғылық капиталды қайта
үлесі бөлінгенде, кәсіпорынның бірігуіне және жұмылуында, эмисияланатын
акцияларды орналастыру бағасын белгілеу, мұралық құқығын орналастыруды сот
өкімін орындауда объектінің бағасын анықтау болып табылады.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың міндеттері болып олардың құндарының
объективті және нақты нарықтық бағасы белгілеу болып табылады.
Сондықтан қазіргі кезде жылжымайтын мүліктің түрлі объектілерін бағалау
бойынша әдістемелік тәсілдерді қарастыру жөнінде мәселе ие көкейтөсті болып
көрінеді.
Ресей және ТМД-ң басқа елдерде, Қазақстанда да қазіргі жылжымайтын
мүлік нарығы 1991 жылы қалыптаса бастады. Нарықтық факторларды есепке алып,
жылжымайтын мүлікті бағалау қадамдары ТМД елдерінің үкіметімен, олардың
сәйкес құжаттарында көрініс тауып, және риэлторлық және бағалаушы
фирмалармен жасалды.
Қазақстан Республикасында елдің экономмкасының дамуының нарықтық
жағдайларына көшуінің барлық уақытында жылжымайтын мүлікті бағалау туралы
заңды құқықтық актілердің нормаларында көрсетілген нормативті базасы
әзірленді.
Қазіргі кезде жылжымайтын мүлікті бағалау үшін, соның ішінде табыс
әкелетін мүлікті де, шығындық әдіс қолданылады. Ол құрылысқа кеткен, тозуды
қоса, шығын мен жердің нарықтық бағасының сомасы жылжымайтын мүліктің құны
бола алатынына негізделеді. Объектіні тозусыз салуға кеткен шығындардың
сомасы сол объектінің нарықтық құнына деген түсінік шығынды әдісте
қолданылады. Бірақ ол әр қашанда дұрыс бола бермейді, ерекше объектінің
тұрған жер телімін ең жақсы және тиімді қолданылмаса, онда объект салу
шығындары оның нарықтық құнымен сәйкес болмайды. Бұған қарай, шығынды
әдісінің негізі болатын қағида бұзылады. Шығынды әдістің тағы да бір
ерекшілігі сараптаушы-бағалаушының ауыстыру құны мен қайта өндіру құнының
ерекшіліктерін қалай түсінетініне.
Қайта өндірудің құны бағаланатын объектінің тура мысалының қазіргі
бағалар бойынша және тура сондай материалдарды, құрылыс стандарттарын,
дизайнның және жұмыс сапаларын (барлық кемші-ліктермен) қолдана отырып
құрылыстың құнын анықтау.
Алмастырудың құны – объектіні бағалау объектісінің пайда-лылығына сай,
сол бағалар бойынша бірақ қазіргі күнгі стандартқа, дизайнге және
жоспарлауға сай құрылыстың құны.
Соныменен, қайта өндіру құны – объектінің тура мысалын қайта өндіруге
кеткен шығындармен айқындалады, ол ауыстыру құны объект – аналогты құруға
кеткен шығындармен анықталады.
Бұл әдістердің қайсысын қолдануды сараптаушы – бағалаушы берілген
жағдайға сай екі әдістің қолдану мүмкіншілігіне сай қарай шешеді.
Шығынды әдісті қазіргі кезде жеке тұлғалар мүлігіне салық салу үшін
және жылжымайтын мүлік объектілеріне қамау салынатын бөлігін
анықтау үшін.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудағы шығынды әдістің элементтері пайдаға
салу үшін қолданылады, өйткені жылжымайтын мүлік объек-тілерінің тозуы
түсімдердің көлемін азайтады, сол объектіден алынатын.
Ауыстырудың толық құн сомасын жиі бағаланатын объект құнының ең жоғары
деңгейі ретінде қолданылады, өйткені ойланып сатып алушы ешқандай ғимарат
үшін жаңа және қазіргі жағдайға сай ғимарат салу сомасынан көп төлемейді.
Бұл анықтамадан ерекшелік ретінде, сатып алушы асығып тұрса және оның жаңа
ғимаратты салуға уақыты болмаса, немесе сатып алушы тәуекелділіктен аулақ
болғысы келсе.
Шығынды әдісті келесі жағдайларда қолданады:
1. Жаңа құрылысты техникалық – экономикалық негіздеу үшін.
2. Жер телімін қолданудың ең жақсы және тиімді жағдайын табу.
3. Жылжымайтын мүлік объектісінің профилін табу үшін.
4. Әр түрлі әдістермен алынған жылжымайтын мүлік объектісінің
бағасын сәйкестендіру үшін.
5. Арнайы мақсаттарға арналған құрылыстарды бағалау.
6. Нарықтың пассивті секторлардағы жылжымайтын мүлік объек-тілерін
бағалау .
7. Сақтандыру үшін.
Шығынды әдісті қолдану келесі кезеңдерді іске асырадан тұрады.
1. Жылжымайтын мүлік объектісін орналасқан жер учаскесінің құ-нын
анықтау;
2. Жылжымайтын мүлік объектісін қайта салудың немесе алмас-тырудың
құнын анықтау. Бағалау туралы есеп беруде міндетті түрде қай әдіс қолдануы
туралы ескертуі болуы керек.
3. Жылжымайтын мүлік объектісінің тозудың барлық түрлері есеп-
теледі;
4. Жылжымайтын мүлік объектісінің жалпы тозуы оның құайта өн-
діруге немесе алмастыруға кеткен шығындарынан шегеріледі.
5. Жылжымайтын мүлік объектісі мен жер телімінің толық құны оларды
сомалау арқылы есептелінеді.
Жер телімінің құнын анықтау. Жер телімінің нарқтық бағасын бағалау үшін
келесі ақпараттар керек:
- меншік атағы мен жер телімі бойынша тіркелу мәліметтері;
- телімнің физикалық сипаттамалары;
- телімнің ортамен байланыстары туралы мәліметтер;
- телімді сипаттайтын экономикалық факторлар.
Бұл мәліметтердің қайнар көзі болып қалалық, аймақтық және ауылдық жер
комитеттері мен комиссиялары, ол жерде жер телімдерімен жасалатын мәмілелер
тіркеледі, риэлторлық фирмалар жер телімдерімен жасалатын мәмілелерге
маманданған, ипотекалық несие ұйымдары, бағалау фирмалары мен мерзімдік
баспалар қызмет етеді.
1. Бөлім. Жылжымайтын мүлікті шығындық әдіспен бағалау.
1. Шығындық әдістің сипаттамасы.
Шығындық әдістің жалпы түсінігіне кіретіндер:
• Комплексті мүліктік бағалау жер учаскесімен және салынған салымдармен
белгілі бір мерзімге дайындалады;
• әр түрлі факторлардың әсерінен эксплуатацияны жақсарту;
• орын басу принципі.
Шығындық әдістің қолдану шарты- бағаланатын объектінің келесідей
санаулары мен шығынды түпкіліктей бағалау.
Шығындық әдістің негізгі этаптарын қолдану:
1. бағаланатын ғимараттың қайта құру бағасы;
2. құру бағасы;
3. инвестордың түсімі;
4. жер телімінің нарықтық бағасы;
5. қайта құру шығынының жер телімінен алып, объектінің қорытынды
бағасынан түзетіледі.
Ескеру керек, шығындық әдіс нарық бағасына ешқандай әсер етпейді, әғни
инвестордың шығыны нарық бағасында келесідей құрылатын объектінің
үстамдарынан көрсетпейді, және керісінше құрылатын баға еш уақытта керетін
шығындарды ақтамайды. Бұл табыс әкелетін объектіге тікелей қатысты.
Қорыта келгенде бағалаушы нарық бағасын салыстырмалы және басқада
әдістерді қарастырған кейін олардың қаншалықты қолданымды екенін анықтайды.
Кейбір жағдайында шығындық әдістің жалғыз мүмкіндікпен қолдануы айрықша
болып келеді.
1. Жаңа және жүырда салынған объектілерді бағалау кезі.
☻Осындай объектілердің құрылыс бағасы (инвенстордың табыс көзі) нарық
бағасына жақын.
2. Жер телімінің қаншалықты жақсы және тиімді екенін анализдеу.
Бос тұрған жер телімі немесе жақсартылған жер телімінің заңды
тиімділігі табысты растайды.
Эсперттің көптеген анализдері көрсеткендей болашақта
инвестиция тартымдылығын инвестордардың алдында аса түседі.
3. Жаңа құрылысты бастаудағы техника экономикалылығы.
4. Салып бітірілген объектінің бағасы.
5. Салықты төлеу кезіндегі бағаны бөліп көрсету
ғимараттармен жер телімдері).
6. Сақтандыру мақсатындағы бағалау.
7. Кәсіпорының негізгі қорын қайта бағалау.
8. Егерде әдістерді қолдану үшін мәлеметтер аз болса.
Шығындық әдістің толық қайта құру бағасын көрсету немесе бағаланатын
объектінің толықтай физикалық бағасы, яғни моральды және экономикалық
тозуын көрсетеді. Алынған баға жер телімінің нарық бағасын көрсетеді.
Шығындық әдістің ең күрделісі тозуды анықтау. Тозу – бұл қолдануға
келмейтінін білдіреді.
2. Құнның қалпына келтіру есебінің әдісі.
Қалпына келтіру құны – бағаланған күнен бастап тозудың жаңа ағымдағы
құны жылжымайтын мүлік объектісінің ғимаратты бағалауында
есептелінеді.
Ол қайта өңдеу бағасымен орын басу бағасына сенеді. Көрсетілген сандық
көрсеткіштер көптеген факторлар мен дәлелділікті қажет етеді: бағалаудың
мақсаты, жиналған мәлеметтердің сапасы мен көлемі, физикалық мінездемесі
және т.б.
Қайта өңдеу құны – құрылыс шығынының ағымдағы күнен берілген бағасын
ғимараттың нақты көшірмесімен құрылыс материалдары да стандартты жобамен
қолданылады.
Орын басу құны – құрылыс шығынының ағымдағы күнен берілген күннің
бағасына қазіргі уақыттағы материалдардың біркелкі стандартты,
архитектурлы, қаулылары мен жобалары қолданылады.
Ең қалаулы құн қайта өңдеу, өйткені, кейбір жағдайда салынған
ғимараттардың көптеген көрсекткіштері ерекше болып бағаланылады. Бұл кезде
болатын айырмашылық, салыстырмалы ғимараттар субъекті.
Таңдаған құн орын басу болатын болса, онда ол дәлелденген, яғни
бағаланатын ғимараттың функционалды тозуы белгіленсе, онда оның
коммерциялық тартылымдығы төмендейді.
Толық қалпына келтіру құны-балансты құнда көрсетілгендей эксплуатация
активтерін бастау үшін серік болу есепті қалпына келтіру құнының қорына
жүгенеді.
Негізінде қалпына келтіқу құнында шығын жатыр, яғни құрылыс
аяқталысымен тапсыруға беріледі. Осы шығын ғимараттың өзіндік құныныа
байланычты тура және жанама болып бөлінеді.
Тікелей шығындар – олар құрылысқа қатысты шығындар, оларға жа-татындар:
- коммуналдық қызмет құны;
- материалдарды сақтау мен апарып беру құны;
- құрылыс материалдар, құрал-жабдықтар, бұйымдар;
- жұмысшылар жалақысы;
- инженерлік желілер, ғимараттар құрылысына сәйкес құн.
Жанама шығындар – бұл құрылысқа жатпайтын шығындар, олар:
- жерге инвестиция құны;
- құрылыс кезіндегі жарнамалық, маркетингтік, сақтандыр төлемдер;
- кеңесшіге, заңгерге,құрылысшыларға жұмсалынатын шығындар;
- жанама шығындар архитекторлардың қызметі.
Бағалаудың мақсаттылығының тәуелділігі, және нақты есептеудің
қажеттілігінде қалпына келтіру құнын анықтаудың бірнеше әдістері бар:
- салыстырма бірлігінің әдісі;
- бөліктерді бөлу әдісі;
- көлемділігін тексеру әдісі.
Әрі қарай қалпына келтіру құнынның әдістерін қарастыамыз.
Салыстырма бірлік әдісі. Ғимараттың салыстырмалы белгісінің құрылыс
бағасын ұқсастығын (1м², 1м³) көрсетеді. Салыстырмалы объектілерде
айырмашылығы түзетілулі болу керек (жобасы, құрал жабдықтар, меншіктігі
және т.б.).
Бағаланатын объектінің толық құнын есептеу үшін, салыстырылма
бірлігінің құнны түзетіліп, салыстырылатын бірлік көлеміне көбейтіледі.
Шығынның үлкен көлемділігін анықтау үшін, нормативтік материалдар мен әр
түрлі анықтамалық қолданылады.
Мысал ретінде жылжымайтын мүлік объектісінің құнының есебін
қарастырайық, салыстырмалы бірлік ретінде кәдімгі үймереттің 1 м2 құнын
алайық.
Со = С1 м2 *Sо * Кп *Kн * Км* Кв * Кпз *Кндс
(15)
мұндағы: Co – бағаланатын объектінің құны;
Cм2 – базалық күні, кәдімгі үймереттің 1 м2 құны;
Sо – бағаланатын объектінің ауданы;
Кп – құрылыс ауданы мен объект ауданындағы кейбір сәйкес
келмейтіннің коэффициенті (Кп = 1,1 – 1,2);
Кн – таңдалған кәдімгі үймереттің және бағаланатын
объект
арасындағы кейбір сәйкес келмеушілік коэффициенті (Кн
-1);
Км – объектінің орналасқан жерінің есептелуінің коэффициенті;
Кв – базалық күні мен бағаланатын күні кезіндегі құрастырылу
құнының ерекшелігі, уақыт коэффициенті;
Кпз – құрастырушының табысын есептейтін коэффициент;
Кндс – ҚҚС есептейтін коэффициент, (%).
Бұл әдісті қолданғанда негізгі кезеңі болып объектіні таңдау болып
саналады:
- біртұтас қызметтің сайланған;
- физикалық мінездемесінің жақындығы;
- салыстырылатын объектінің хронологиялық жасының салыстыры-лымы;
- басқада мінездемелер.
Құрама бөлшектерге бөлу әдісі. Алдыңғы әдіспен ерекшелігі әрбір
бөлімдер жек қарастырылады, яғни функционалды қызметі, қабырғасы, төбесі
және т.б.
Әрбір компоненттің бағасы тура және жанама шығыннан шығарылыды:
n
Сзд = [ΣVj * Cj ] * Кн
(2)
1
мұндағы: Сзд – ғимараттың толығымен құрылысының құны;
Сj – аудан бірлігінің құны;
Vj – j ауданының бөліктері;
n – ғимараттың бөліктеріне бөлінген көлемі.
Бөлу компонентінің бірнеше әдістері қолданылыды:
• Субмердігер;
• Бөлу бағдарының жұмысы;
• Шығыннң айрықшалығы.
Субмердігер әдіс. генпорядчик субқатаршыларды, сапалы және тез
орындайтын құрылысты орындау үшін жалдайды. Сосын барлық субмердігерлерден
сомалық шығындарымен есептеседі.
Бөлу бағдарының жұмысы. Субмердігер әдісіне ұқсас, бірақ бұған басқа да
мамандар қосылады (плотниктер, сылақшы, кірпіш, тас қалаушылар және т.б.).
Шығыннң айрықшалығы. Шығындарды шығару әдісі ғимараттардың әр
түрлі объектілерін бағалаудағы әр түрлі салыстырмалы бірлігін қолдануды
көрсетеді, сосын кейінгі бағалар соммаланады.
Сандық тексеру. Әртүрлі компонентті бөлшектерден және жалпы ғимаратты
монтаждар құныан тұратын тура құннан басқада жанама құндарды керек ететін
яғни бағаланатын объектінің толық жүйесін қосқанда.
3. Құрылыстың құндық есебі.
Инвестицияның ауқымы арқылы ғимараттардың құрылысы арқылы анықталады.
Құрылыстың құны жобананың алдында айқындалады.
Құрылыстың сметалық құны. Ғимараттар мен үймереттер құны болып- жобаның
жүзеге асыру керекті ақша қаражаты.
Сметалық құнға байланысты капиталды салымдардың өмірлігі яғни ұрылысты
қаражаттандыру және тәуелсіз құрылыс жабдықтарының бағасын енгізу.
Құрылыстың сметалық құнының базасы:
• Жоба және жұмыс құжаттары;
• Істеп жатқан сметалық норматив (соның ішінде ресурстар), жабдықтардың
демалыс бағасы, жихаз және мүлік;
• Мемлекеттік басқарма органдары және басқа да қатысушылар.
Нормативті-мәліметтік базаның керекті сметалық нормативі жоқ болса онда
жеке сметалық норма құруға болады.
Құрылыстың сметалық құнының элементтері келесідей:
• Құрылысты жұмыс;
• Құралдың монтажды жұмысы;
• Құралдың дайындау шығыны, жихаздар мен мүліктер;
• Басқа да шығындар.
Құрылыстың сметалық құнын анықтау үшін құжаттар қолданады, яғни
локальды сметалық объекті сметалық сандарыбөлек шығын түрінде құрылыстың
бос сметалық саны және де басқа құжаттардан тұрады.
Локальды смета- бірінші сметалық құжат,ғимараттар мен үймереттер
шығындары мен көлік жұмыс түрлерінен тұратын және жалпы тұрғын ауданынан
бөлек болатын құжат.
Сметалық объект- құрылыс жабдықтарының бағасын тәуелді берілген сметада
орнатуына жол ашады.
Құрылыс құнының сметалық құрамы 12 тараудан және сметалық объектілер
санынан тұрады:
1. құрылыс территориясын дайындау;
2. құрылыстың негізгі объектісі;
3. объектінің қызмет көрсету және қосалқы бөліктері;
4. байланыс және транспортты шаруашылық объектісі;
5. қуат көзінің шаруашылық объектісі;
6. қоршаулар мен сыртқы байланысы;
7. құрылыс территориясының орны;
8. уақытша ғимараттар мен қоршаулар;
9. шығындар мен басқа да жұмыстар;
10. төрағалардың бақылауы;
11. эксплуатациялық мамандарды даярлау;
12. жобалы және жоғары сапалы жұмыстар.
Құрылыстың уақытылы смета саны нормативті-мәліметтік базасынынң баға
белгілеуіне құрылыс нормасы мен басқа да сметалық ережелі құжаттары
берілген. Ең басты тағайындалған смета нормативтерден тұрады, яғни
нормативті санды ресурстар белгілі бір жұмысты атқару және көрсетілген
құндарды анықтайды.
Сметадан құрылатын толық шығынның әдісінің анықтамасы. Инвестор мен
тапсырыс берушілер арасында көптеген әдістер болады, яғни ортақ
экономикалық жағдайлары мен келісім шарттарына байланысты.
Инвестордың құрылыс бағалауында сметалық құжаттарын екі кезеңмен
жүргізіледі:
• Базисті деңгей- сол арада жасалған сметалық нормативті баға;
• Келесі немесе болжамды деңгейі негіз болады, яғни смета құрылған кезде
немесе құрылған кезінде немесе болжам уақыты.
Инвестициялық процесстің құрылыс кезіндегі әр түрлі дағдарысты анықтау,
яғни болжамды бағаның деңгейі, ағымдағы жобамен болжамды индексті қолдану
және құрылыс өнімдерін нығайту үшінқаражаттандыру.
Шығындық есеп әдісі. Инвестор мен тапсырыс беруші арасында
альтернативті келісім арқылы келесідей шығындық есеп әдістері қолданылады:
• Ресурсты;
• Ресурсты-индексті;
• Бизнесті- индексті;
• Бизнесті-өтем ақы ережеде қолданылған немесе жобаланған объектілерді
банк мәліметтер тіркеулерінен алынады.
Ресурсты әдіс- ресурстардың тарифті болжанған есепті бағасы,
құралдардың сұранысынан алынады, яғни конструкция, құрылыс жүріп жатқан
жерге алып келу, құрылыс көліктерінің эксплуатациялық шығыны мен жұмысшылар
шығыны.
Ресурс әдісінің сметалық құны шығындық әдіс бойынша құын қарастырайық.
1. Монтажды-құрылыс жұмысытары
1.1. Құрылыс жабдықтарының құны, көтерме бағаларменконструкциялар
менқұралдардың ақшалай көрсеткіші жобалық құжаттарда бағалау кезіндегі
күнмен берілген;
1.2. Негізгі жұмысшылардың жалақысы-берілген аудандағы құрылыс
жабдықтардың орта статистикалық бағасынан бөлінетін пайыздық төлем;
1.3. Эксплуатациялық шығын- коммуналды қызмет құны, механизмдер мен
көліктердің эксплуатациясы, сақтау және құралдарды алып келу және т.б.;
1.4. Қосалқы бөлшектердің салынған уақытша қоршаулары мен инженерлі
желісі;
Тура шығын
5. Қапталған құн;
Тапсырыс берушінің шығыны
6. Тапсырыс берушінің түсімі.
Тапсырыс берушінің бағасы (құрылыс жабдықтардың қалпына келтіру құны)
2. Инженерлі құралдардың құны
3. Инвестордың жанама шығыны
3.1. Жерге қаржы салу
3.2. Жобал-сызбалы серіктестігі берілетін төлем
3.3. Маркетингті, жарнамалы, сақтандыру шығыны
3.4. Құрылыстың біту арасындағы шығын мен объектіні сату
3.5.басқа да шығындар
3.6.салық
Инвестордың шығыны бәрі
4. Инвестордың түсімі
Қалпына келтіру құны.
Ресурсты-индексті әдісі- бұл ресурты әдіс системалық индексті ресурсқа
ұқсауы, құрылыста қолданылады.
Индексті баға- қайта есептеу жалпы көрсеткіш, ағымдағы құн көрсеткіші
базалық құнның номенклатуралық құнына ұқсас.
Базисті-индексті баға- индекстің көмегі арқылы ағымдағы көрсеткіш
бағасына базисті деңгейіне сметалық жолдары арқылы шығындарды қайта
есептеу.
Мысалы:тура шығын, бизнесті деңгей бағасы 1991 жылдан 1999жылға
келесідей шығарылады:
ПЗ″99=М″91*КМ″99+ЗП″91*Кзп″99+ЭМ және М″91*КЭМ және М″99
Мұндағы:
ПЗ″99 – тура шығын, 1999 жылдан келтірілген;
М″91 – 1991 жылдың құралдардың бағасы;
КМ″99 – 1999 жылда берілетін материалды индексті деңгейі;
ЗП″91 – 1991жылдың жалақысы;
Кзп″99 – 1999 жылдың жалақы деңгейі;
ЭМ және М″91 – 1991 жылдың көлік эксплуатациясы мен механизмдері;
КЭМ және и М″99 – 1999 саналған индексі.
Базисті-компенсациялық әдісі- компенсациялық әдісті қосу, сметалық
бағағабазисті деңгейде салынған және қосымша шығындармен есептегенде,
құрылыс кезіндегі тарифтің қолдануында өзгеруі.
☻Есте сақтау жөн, экономикалық жағдайдың дұрысталған кезінде нарықтық
структураның орнығындағы қолайлылығыболып сметалық құн мен ресурсты-индекс
болып табылады. Тәжірибеде эксперт базисті-индекс әдісі арқылы атақты
болды.
1.4. Жылжымайтын мүлік,үйлер мен ғимараттардың халықаралық есепті
стандарты.
Осы Cтандарттың мақсаты қаржы есептілігін пайдаланушылар ұйымның
жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар инвестициялары және ондай
инвестициялардағы өзгерістер туралы ақпарат алуы үшін жылжымайтын мүлік,
үйлер мен жабдықтар есебінің тәртібін анықтау болып табылады. Жылжымайтын
мүлік, үйлер мен жабдықтар есебінің негізгі мәселелері активтерді тану,
олардың баланстық құнын және осыларға байланысты танылуға тиісті
амортизациялық аударымдар мен құнсызданудан болған шығындарды анықтау болып
табылады.
Осы стандарт, басқа Халықаралық қаржы есептілігі стандарты басқа есепке
алу тәртібін талап ететін немесе рұқсат ететін реттерді қоспағанда,
жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтарды есепке алу үшін қолданылуға тиіс.
Осы Стандарт мыналарға қатысты қолданылмайды:
(а) Сатуға арналған ұзақ мерзімді активтер және тоқтатылған қызмет
IFRS Халықаралық стандартына сәйкес сатуға арналу ретінде сыныпталған
жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтарға;
b) ауылшаруашылық қызметіне байланысты биологиялық активтерге;
c) минералдық ресурстарды барлау және бағалау жөніндегі активтерді
тануға және бағалауға; және
d) минералдық ресурстарға және мұнай, табиғи газ және соған ұқсас
қалпына келтірілмейтін ресурстар сияқты минералдық ресурстар
босалқыларына құқықтарға.
Алайда осы Стандарт (b) - (d) тармақтарда келтірілген активтерді
әзірлеу және қамтамасыз ету үшін пайдаланылатын жылжымайтын мүлік, үйлер
мен жабдықтарға қатысты қолданылады.
Басқа Стандарттар осы Стандартта көзделгеннен өзгеше тәсілдеме
жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың сол немесе басқа баптарын тануды
талап етуі мүмкін. Мысалы, 17-Жалдау IAS Халықаралық стандарты ұйымнан
тәуекелдер мен пайдалардың жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың
жалданатын объектісін тану белгісі ретінде берілуін қолдануды талап етеді.
Алайда, мұндай жағдайларда, амортизацияны қоса, осы активтер үшін есепке
алу тәртібінің қалған аспектілерінің барлығы осы Стандарттың талаптарымен
анықталады.
Ұйым осы Стандартты инвестициялық жылжымайтын мүлік ретінде одан әрі
пайдалану мақсатымен салу немесе даму сатысындағы, бірақ 40-Инвестициялық
жылжымайтын мүлік IAS стандартында айтылған инвестициялық жылжымайтын
мүлік анықтамасына әлі сай келмейтін жылжымайтын мүлікті есепке алу үшін
қолдануға міндетті. Салу немесе даму аяқталғаннан кейін жылжымайтын мүлік
инвестициялық жылжымайтын мүлікке айналады, және сол кезде ұйым 40 IAS
қолдануға міндетті. 40 IAS Стандарты сондай-ақ инвестициялық жылжымайтын
мүлік ретінде болашақта одан әрі пайдалану үшін жаңадан даму сатысындағы
инвестициялық жылжымайтын мүлікке де қолданылады. 40 IAS сәйкес
инвестициялық жылжымайтын мүлікті есепке алудың шығындық үлгісін
пайдаланатын ұйым осы Стандартта көзделген шығын үлгісін пайдалануға тиіс.
АНЫҚТАМАЛАР
Мына терминдер осы Стандартта төменде көрсетілген мәнінде
қолданылады:
Баланстық құн – кез келген жинақталған амортизация және құнсызданудан
жинақталған залал шегерілгеннен кейін актив танылатын сома.
Өзіндік құн – бұл активті сатып алу үшін немесе тұрғызу кезінде
берілген төленген ақша қаражаттарының немесе ақша қаражаты баламаларының
сомасы немесе өзге қарсылама берудің әділ құны, не бұл қолданылатын жерде
мұндай активті басқа Халықаралық стандарттардың, мысалы, 2-Үлестік
құралдар негізіндегі төлемдер IFRS нақты талаптарына сәйкес оны бастапқы
тану кезіндегі бағалау сомасы.
Амортизацияланатын құн – жойылу құны шегерілген, активтің бастапқы құны
немесе бастапқы құнының орнына көрсетілген басқа сома.
Амортизация – активтің амортизацияланатын құнын оның пайдалы қызмет
мерзімінің ішінде жүйелі түрде бөлу.
Нақты ұйымға арналған айрықша құн – ұйымның болжамына сәйкес қандай да
бір активті пайдалануға және оның пайдалы қызмет мерзімінің соңында шығып
қалуына байланысты, не қандай да бір міндеттемені өтеуге байланысты пайда
болатын ақшалай қаражаттар тасқынының дисконтталған құны.
Әділ құн – жақсы хабардар, осындай мәміле жасағысы келетін және бір-
біріне тәуелсіз тараптардың арасында мәміле жасаған кезде активті
айырбастауға болатын сома.
Құнсызданудан болған залал - активтің баланстық құнының оның өтелетін
сомасынан асып түсетін сома.
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар мынадай материалдық активтерді
білдіреді:
(а) тауарлар мен қызмет көрсетулерді өндіруде немесе жеткізуде
пайдалануға, үшінші тұлғаларға жалға өткізуге, немесе әкімшілік мақсаттарға
арналған;
(b) бір кезеңнен астам уақыттың ішінде пайдалану көзделетін.
Өтелетін сома – екі мәннің ішіндегі үлкені: активті таза сату бағасы
және оны пайдалану құндылығы.
Активтің жойылу құны – егер осы актив, болжауға болатындай, пайдалы
қызмет соңында болатын мерзімге және жағдайға жететін болса, шығып қалуға
болжанып отырған шығындарды шегеріп, активті өткізуден ағымдағы кезеңде
ұйым алатындай есептік сома.
Пайдалы қызмет мерзімі - бұл:
(а) ұйымның активті пайдалануы күтілетін уақыт кезеңі; не
(b) активті пайдаланудан ұйым алады деп болжанып отырған өндіріс
бірлігінің немесе сол сияқты бірліктердің мөлшері.
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің өзіндік құны
мынадай жағдайда ғана актив ретінде танылуға тиіс, егер:
(а) осы активке байланысты болашақ экономикалық пайдалардың ұйымға
келіп түсуі ықтимал болса;
(b) осы объектінің өзіндік құнын сенімді түрде бағалау мүмкін
болса.
Босалқы бөлшектер немесе сервистік қызмет көрсету әдетте босалқылар
ретінде ескеріледі және пайдада немесе залалда оның пайдаланылуына қарай
танылады. Алайда, ірі босалқы бөлшектер және резервтік жабдық, егер ұйым
оларды бір кезеңнен астам мерзім ішінде пайдалануды ұйғарса, жылжымайтын
мүлік, үйлер мен жабдықтар ретінде сыныпталады. Осы сияқты, егер босалқы
бөлшектер және сервистік қызмет көрсету жылжымайтын мүлік, үйлер мен
жабдықтар объектісін пайдалануға беруге байланысты пайдаланылуы мүмкін
болса, олар жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар ретінде ескеріледі.
Осы Стандарт тану бірлігін, яғни жылжымайтын мүлік, үйлер мен
жабдықтар объектісі нені құрайтынына ұйғарым жасамайды. Осыған байланысты
ұйымдағы нақты міндеттемелерді тану өлшемдерін қолдану білікті пайымдауды
талап етеді. Кейбір жағдайларда жекелеген шағын объектілерді, мысалы,
үлгілерді, құралдарды және мөртаңбаларды біріктіріп, осы өлшемдерді олардың
жалпы құнына қолдануға болады.
Осы тану принципіне сәйкес ұйым жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар
бойынша өзінің барлық шығындарын оларды шеккен кезде бағалайды. Бұл
шығындар жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін сатып алуға
немесе салуға байланысты шеккен шығындарды, сондай-ақ кейіннен үстелумен,
ішінара алмастырумен немесе осындай объектіге қызмет көрсетумен шеккен
шығындарды қамтиды.
Бастапқы шығындар
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісі қауіпсіздікті
қамтамасыз ету үшін немесе қоршаған ортаны қорғау мақсаттарында сатып
алынуы мүмкін. Осындай жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтарды сатып алу
қолда бар нақты жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін
пайдаланудан алынатын болашақ экономикалық пайдалардың ұлғаюына тікелей
байланысты болмаса да, ұйымға тиесілі басқа активтерді пайдаланудан
алынатын болашақ экономикалық пайдаларды ұйымның алуы үшін қажет болуы
мүмкін. жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың осындай активтері
активтер ретінде танылуы мүмкін, өйткені, егер осы объектілер сатып
алынбаған болса, алынуы мүмкін болатындардан тыс тиісті активтерден ұйымның
болашақ экономикалық пайдалар алуын қамтамасыз етеді. Мысалы, химия
компаниясы қауіпті химиялық заттарды өндіру немесе сақтау кезінде
экологиялық нормалардың сақталуын қамтамасыз ететін жаңа технологиялар
енгізе алады; технологиялар мен жабдықтарды жетілдіру жөніндегі тиісті
шаралар актив ретінде танылады, себебі компания оларсыз химикаттарды
өндіріп, сата алмайды. Солай бола тұрса да, ондай активтің және осыған
байланысты активтердің баланстық құнының жиынтық мәні 36-Активтердің
құнсыздануы IAS Халықаралық стандартына сәйкес құнсыздану мәніне
байланысты тексерілуге тиіс.
Келесі шығындар
Алдағы параграфта айтылған тану принципіне сәйкес, ұйым жылжымайтын
мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің баланстық құнында осы объектіге
күнделікті қызмет көрсетуге арналған шығындарды танымайды. Оның орнына,
ондай шығындар пайдалар мен залалдар шегу жағдайына қарай сонда танылады.
Күнделікті қызмет көрсетуге арналған шығындар негізінен жұмыс күшіне және
шығыс материалдарына жұмсалған шығындардан тұрады, сондай-ақ жиынтықтаушы
бөліктер сатып алуға шығатын шығындарды қамтуы мүмкін. Бұл шығыстардың
мақсаты көп жағдайларда жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін
жөндеу және ағымдағы қызмет көрсету ретінде көрсетіледі.
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың кейбір объектілерінің
элементтері ұдайы ауыстырып отыруды талап етуі мүмкін. Мысалы, белгілі бір
жұмыс уақыты өткеннен кейін пеш футеровкасын өзгертуді, немесе ұшақтың ішкі
жабдығы, мысалы, орындық және борттағы асүй, фюзелаждың қызмет мерзімі
ішінде бірнеше рет ауыстыруды талап етуі мүмкін. Жылжымайтын мүлік, үйлер
мен жабдықтар объектілері сондай-ақ ауыстыру арасындағы аралықты, мысалы,
үйдің ішкі қалқаларын ұлғайту үшін, немесе ауыстыруды талап етпейтін
конструкция элементін салу үшін сатып алынуы мүмкін. 7-параграфта айтылған
тану принципіне сәйкес, ұйым тану өлшемдері сақталған жағдайда, осы
шығындарды шеккен кезде мұндай объектіні ішінара ауыстыруға шыққан
шығындарды жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің баланстық
құнында таниды. Ауыстырылған бөліктердің баланстық құнын тану, осы
Стандарттың тануды тоқтатуға қатысты ережелеріне сәйкес тоқтатылуға тиіс.
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін одан әрі пайдалану
шарттары (мысалы, әуе кемесін), бұл жағдайда бөлшектер ауыстырылғанына
немесе ауыстырылмағанына қарамастан, ақаулардың бар-жоғын ұдайы ірі
техникалық тексеруден өткізу болуы мүмкін. Осындай әрбір тексерістен кейін
оған шыққан шығындар, тану өлшемдері сақталған жағдайда, жылжымайтын мүлік,
үйлер мен жабдықтар объектісінің баланстық құнында танылады. Баланстық
құнда басқа алдыңғы тексеруге шыққан кез келген шығындар сомасы
(бөлшектерді нақты ауыстыруға шыққан шығыстардан өзгеше) есептен шығарылуға
тиіс. Бұл жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін сатып алу
немесе салу жөніндегі операцияда, алдыңғы тексеруге шыққан шығындар болған-
болмағанына қарамастан, жасалады. Қажет болған жағдайда, осы сияқты
тексеруді өткізуге жұмсалатын болжамды шығындар болашақта жылжымайтын
мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін сатып алу немесе салу кезінде
баланстық құнның құрамдас бөлігі болған, тексеруге шыққан шығындар
сомасының көрсеткіші болуы мүмкін.
Актив ретінде танылуы мүмкін жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар
объектісі бастапқы құн бойынша бағалануға тиіс.
Бастапқы құнның элементтері
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің бастапқы құны
мыналарды қамтиды:
(а) импорттық бажды, сатып алуға шығатын өтелмейтін салықты
қоса және сауда жеңілдіктері мен қайтаруларды шегеріп сатып алу бағасы.
(b) активті керек жерге жеткізуге және үйым басшылығының
ниетіне сәйкес оның жұмыс істеуін қамтамасыз ететін күйге келтіруге тікелей
жатқызылған кез келген шығындар.
(с) Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін
бөлшектеуге және жоюға және өздері тұратын учаскеде табиғат ресурстарын
қалпына келтіруге шыққан шығындарды бастапқы бағалау, бұған қатысты
міндетті, осы объектіні сатып алған кезде, не осы кезең ішінде босалқылар
өндіруге байланысты емес мақсаттарда белгілі бір уақыт кезеңі бойы оны
пайдалану нәтижесінде ұйым өз мойнына алады.
Тікелей шығындарға жатқызу мысалдары мыналар болып табылады:
(а) жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін салуға
немесе сатып алуға тікелей байланысты туындайтын, қызметкерлерге сыйақы
төлеуге арналған шығындар;
b) алаңды әзірлеуге арналған шығындар;
c) жеткізуге және түсіруге арналған бастапқы шығындар;
d) орнатуға және жинастыруға арналған шығындар;
e) активті керек жеріне жеткізу және оны қажетті күйге келтіру
(мысалы, жабдықты сынақтан өткізген кезде алынған үлгілер)
процесінде жүргізілген, кез келген объектілерді сатудан алынған
таза түсім шегерілгеннен кейін активтің тиісінше жұмыс істеуін
тексеруге шыққан шығындар;
(f) білікті қызмет көрсетулердің құны.
Ұйым 2-Босалқылар IAS стандартын объектіні бөлшектеуге, жоюға және
өзі тұратын учаскеде табиғи ресурстарды қалпына келтіруге шыққан, бұл
объектіні осы кезең ішінде босалқылар өндіру үшін пайдалану нәтижесінде
белгілі бір кезең бойында шеккен шығындарға қолданады. 2 IAS немесе 16 IAS
стандарттарға сәйкес ескерілетін шығындарға қатысты осы міндеттер 37-
Бағалау міндеттемелері, шартты міндеттемелер және шартты активтер IAS
стандартына сәйкес танылады және бағаланады.
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісіне жұмсалатын
шығындарға жатқызылмайтын шығындардың мысалдары мыналар болып табылады:
(а) жаңа өндірістік немесе техникалық құрылыстар ашуға арналған
шығындар;
b) жаңа өнімді немесе қызмет көрсетулерді енгізуге арналған
шығындар (жарнамаға және өнімді жылжытуға арналған шығындарды
қоса);
c) жаңа орында немесе клиенттердің жаңа санатына шаруашылық
қызметті жүргізуге арналған шығындар (қызметкерлерді даярлауға
және оқытуға арналған шығындарды қоса);
d) әкімшілік және басқа жалпы үстеме шығындар.
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің баланстық құнына
шығындарды тану, ондай объект керек жерге жеткізіліп, ұйым басшылығының
ниетіне сәйкес оның жұмыс істеуін қамтамасыз ететін күйге келтірілген
кезде, тоқтатылады. Сөйтіп, жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар
объектісін пайдалану немесе қоныс аудару барысында шеккен шығындар осы
объектінің баланстық құнына қосылмайды. Мысалы, мына шығындар жылжымайтын
мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің баланстық құнына қосылмайды:
(а) ұйым басшылығының ниетіне сәйкес жұмыс істей алатын объект
әлі пайдаланылмайтын немесе толық қуатында жұмыс істемейтін кезеңде шеккен
шығындар;
b) мысалы, осы объект өндіретін өнімге сұраныстың өсу процесінде
шеккен бастапқы операциялық залалдар;
c) компанияның ішінара немесе толық қоныс аударуға немесе қызметін
қайта ұйымдастыруға арналған шығындары.
Кейбір операциялар жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін
салуға немесе дамытуға байланысты жүзеге асырылады, бірақ осы объектіні
керек жеріне жеткізу және ұйым басшылығының ниетіне сәйкес оның жұмыс
істеуін қамтамасыз ететін қажетті күйге келтіру үшін қажет болып
табылмайды. Осы қосымша операциялар салу немесе дамыту жөніндегі жұмыстар
басталғанға дейін немесе соның барысында жүзеге асырылуы мүмкін. Мысалы,
құрылыс алаңын құрылыс басталғанға дейін автоаялдама ретінде пайдаланудан
кіріс алуға болады. Қосымша операциялар объектіні керек жерге жеткізу және
ұйым басшылығының ниетіне сәйкес оның жұмыс істеуін қамтамасыз ететін керек
жағдайға келтіру үшін қажет болып табылмайтындықтан, кіріс және осындай
операцияларға тиісті шығыстар пайда немесе залал ретінде танылуға және
кіріс пен шығыстың тиісті баптарына енгізілуге тиіс.
Өз күшімен құрылған активтің бастапқы құны тап солай сатып алынған
актив құнының принциптері негізінде анықталады. Егер ұйым өзінің әдеттегі
қызметінің барысында сату үшін сондай активтерді құратын болса, ондай
активтің бастапқы құны, әдетте, сату үшін актив өндіру құнына тең (2 IAS
қараңыз). Сөйтіп, мұндай активтерді есептеген кезде кез келген ішкі
пайдалар алып тасталады. Тап сол сияқты шикізаттың, еңбектің немесе активті
өз күшімен құру кезінде шеккен басқа ресурстардың нормадан тыс шығындары
оның бастапқы құнына қосылмайды. 23-Қарыздар бойынша шығындар IAS
Халықаралық стандарты пайызды өз күшімен құрылған жылжымайтын мүлік, үйлер
мен жабдықтар объектісінің баланстық құнының компоненті ретінде тану
өлшемдерін белгілейді.
Бастапқы құнды бағалау
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің бастапқы құны тану
күніне ақшалай қаражаттар баламасындағы оның бағасы болып табылады. Кредит
берудің әдеттегі талаптарынан асатын кезеңге төлемді кейінге қалдыру орын
алатын болса, ақшалай қаражаттар баламасындағы баға мен жалпы төлем сомасы
арасындағы айырма, егер 23 IAS стандартында көзделген есепке алудың
баламалы тәртібіне сәйкес ондай пайыз жылжымайтын мүлік, үйлер мен
жабдықтар объектісінің баланстық құнында танылмайтын болса, кредит беру
кезеңі үшін пайыз ретінде танылады.
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың бір немесе одан көп
объектісі сенімсіз активке немесе активтерге айырбасталып, не ақшалай
немесе ақшалай емес активтерге ұштастырылып сатып алынуы мүмкін. Төменде
айтылған пайымдаулардың сенімсіз бір активті екіншісіне айырбастауға ғана
емес, сонымен бірге осының алдындағы сөйлемде сөз болған барлық
айырбастауларға да қатысы бар. Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың
осындай объектісінің бастапқы құны әділ құн бойынша бағаланады, бұған (а)
айырбастау операциясының коммерциялық мазмұны жоқ, немесе (b) алынған да,
берілген де активтің әділ құны нақты бағалауға келмейтін реттер кірмейді.
Сатып алынған объект, тіпті ұйым өзі берген активті тануды дереу тоқтата
алмаса да, тап осылайша бағаланады. Егер сатып алынған объект әділ құн
бойынша бағаланбаса, оның бастапқы құны берілген активтің баланстық құны
бойынша бағаланады.
Ұйым айырбастау операциясында осы операцияны жасау нәтижесінде ақшалай
қаражаттардың болашақ тасқындарының күтілетін өзгерістерінің деңгейі
бойынша коммерциялық мазмұнның бар-жоғын анықтайды. Айырбастау
операциясында коммерциялық мазмұн, егер:
(а) алынған активтен пайда болған ақшалай қаражаттардың пішімі
(тәуекел, мерзімдер және сома) берілген активтен пайда болатын ақша
тасқындарының пішімінен өзгеше болады;
b) ұйым үшін қызметінің осы операция ықпал ететін бөлігіне тән құны
айырбастау нәтижесінде өзгереді;
(с) (а) немесе (b) айырма айырбастаудың мәні болған активтердің әділ
құнымен салыстырғанда елеулі шаманы құрайды.
Айырбастау операциясында коммерциялық мәннің бар екендігін анықтау
мақсаттарында қызметтің осы операция ықпал ететін бөлігінің ұйымға тән құны
міндетті түрде ақшалай қаражаттардың салықтан кейінгі тасқындарын көрсетуге
тиіс. Ондай талдаудың нәтижелері ұйым тарапынан егжей-тегжейлі
есептеулерсіз істің мәнін түсіндіре алады.
Салыстырмалы рыноктық операциялары жоқ активтің әділ құны, егер (а)
осы активке қолданылатын әділ құнның негізделген бағалар диапазонының
түрленуі елеулі болмаса, немесе (b) осы диапазонның ішіндегі әр түрлі
бағалау мүмкіндіктері әділ құнды бағалау кезінде негізді түрде айқындалуы
және пайдаланылуы мүмкін болса, шынайы бағалауға келеді. Егер ұйым не
алынған, не берілген активтің әділ құнын шынайы анықтауға қабілетті болса,
онда алынған активтің бастапқы құнын анықтау үшін берілген активтің әділ
құны пайдаланылады, бұған алынған активтің әділ құны неғұрлым анық болатын
реттер кірмейді.
Қаржылық жалдау шарты бойынша жалдаушының қарауындағы жылжымайтын
мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің бастапқы құны 17-Жалдау IAS
стандартына сәйкес анықталады.
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің баланстық құны 20-
Мемлекеттік субсидияларды есепке алу және мемлекеттік көмек туралы
ақпаратты ашып көрсету IAS стандартына сәйкес алынған мемлекеттік
субсидиялар сомасына кемітілуі мүмкін.
Ұйым өзінің есеп саясаты ретінде 30-параграфқа сәйкес не бастапқы құн
бойынша есепке алу үлгісін, не 31-параграфқа сәйкес қайта бағалау үлгісін
таңдауға тиіс және таңдап алған есеп саясатын жылжымайтын мүлік, үйлер мен
жабдықтардың барлық тобына қолдануға міндетті.
Бастапқы құн бойынша есепке алу үлгісі
Актив ретінде бастапқы танудан кейін жылжымайтын мүлік, үйлер мен
жабдықтар объектісі, жинақталған амортизация және құнсызданудан жинақталған
залалдар шегеріліп, оның бастапқы құны бойынша ескерілуге тиіс.
Қайта бағалау үлгісі
Актив ретінде таныла отырып, әділ құны нақты бағалауға келетін
жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісі, кейіннен жинақталған кез
келген амортизация және кейіннен құнсызданудан жинақталған кез келген
шығындар шегеріліп, қайта бағалау күнгі оның әділ құнына тең қайта бағалау
шамасы бойынша есепке алынуға тиіс. Қайта бағалаулар есепті күні әділ құнды
пайдалану кезінде анықталатын баланстық құннан елеулі түрде өзгеше болуына
жол бермеу үшін жеткілікті түрде жүйелілікпен жүргізілуге тиіс.
Жер учаскелері мен ғимараттардың әділ құны, әдетте, білікті
бағалаушылар жүргізетін бағалау арқылы нарықтық индикаторлардың негізінде
анықталады. Машиналар мен жабдықтардың әділ құны, әдетте, бағалау жолымен
анықталатын олардың нарықтық құны болып табылады.
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің ерекше сипатына
байланысты және ондай активтер жұмыс істеп тұрған барлық кәсіпорыннан бөлек
сирек сатылатын болғандықтан, әділ құнның нарықтық индикаторлары жоқ
болғанда, сатып алушы-ұйымнан, бәлкім, әділ құнды кіріске немесе
амортизациялық қалпына келтіру құнына сүйеніп бағалау талап етілетін болар.
Қайта бағалау жасау жиілігі жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың
әділ құнындағы өзгерістерге байланысты болады. Егер қайта бағаланған
активтің әділ құны оның баланстық құнынан елеулі түрде өзгеше болса,
қосымша қайта бағалау қажет болады. Кейбір жылжымайтын мүлік, үйлер мен
жабдықтар объектілерінің әділ құны елеулі және туынды ауытқулардың мәні
болуы мүмкін, сондықтан олар жыл сайын қайта бағалап отыруды талап етеді.
Мұндай жиі қайта бағалаулар әділ құны шамалы өзгерістерге ұшыраған
жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектілері үшін талап етілмейді.
Осындай объектілерді қайта бағалау қажеттігі үш немесе бес жылда бір рет
пайда болуы мүмкін.
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін қайта бағалағаннан
кейін қайта бағалау күніне жинақталған кез келген амортизация мына
тәсілдердің бірімен ескеріледі:
(а) активтің жалпы баланстық құнының өзгеруіне қайта
бағаланғаннан кейін активтің баланстық құны оның пайыздық құнына тең
болатындай етіп қайтадан тепе-тең қайта бағаланады. Актив индекстеу арқылы
амортизацияланған қалпына келтіру құнына дейін қайта бағаланған кезде бұл
актив жиі пайдаланылады.
(b) жалпы баланстық құнға қарсы алып тасталады, ал таза мөлшер
активтің қайта бағаланған өлшеміне дейін қайта есептеледі. Бұл әдіс
көбінесе ғимараттарға қатысты қолданылады.
Жинақталған амортизацияны тепе-тең қайта бағалау немесе оны есептен
шығару кезінде туындайтын түзету мөлшері баланстық құнды ұлғайтудың немесе
кемітудің жалпы сомасының бір бөлігін құрайды, ол 39 және 40-параграфтарға
сәйкес есепте көрсетіледі.
Егер жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың жеке объектісі қайта
бағаланса, онда осы актив жатқызылған жылжымайтын мүлік, үйлер мен
жабдықтардың барлық тобы да қайта бағалануға тиіс.
Ұйымның операцияларында оларды пайдалану мазмұны мен сипаты бойынша
бірдей активтер тобы жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар тобы деп
аталады. Төменде жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың жекелеген
топтарына мысалдар келтірілген:
(а) жер учаскелері;
(b) жер учаскелері және ғимараттар;
(c) машиналар мен жабдықтар;
(d) су кемелері;
(е) әуе кемелері;
(f) автокөлік құралдары;
(g) жиһаз және инженерлік жабдықтың салынатын элементтері;
(h) кеңсе жабдығы.
Объектілерді жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың бір тобының
ішінде қайта бағалау активтерді таңдап қайта бағалауды, сондай-ақ қаржы
есептілігіне шығындар мен әр күнгі құндардың қосындысы болып табылатын
сомалардың қаржы есептілігіне енуін болғызбау мақсатымен бір мезгілде
жүргізіледі. Алайда, егер қайта бағалау қысқа уақыт ішінде жүргізілетін
болса, және нәтижелер ұдайы жаңартылып отыратын болса, активтер тобы
сырғымалы кесте бойынша қайта бағалануы мүмкін.
Егер активтің баланстық құны қайта бағалау нәтижесінде ұлғаятын болса,
осы ұлғаю қайта бағалаудан болған өсім деген тақырыппен капиталдың өзінде
көрсетілуге тиіс. Алайда бұл ұлғаю пайдада немесе залалда бұрын пайдада
немесе залалда танылған сол активті қайта бағалаудан залалды реверстейтін
дәрежеде танылуға тиіс.
Егер активтің баланстық құны қайта бағалау нәтижесінде кемитін болса,
бұл кему пайдада немесе залалда танылуға тиіс. Алайда, қайта бағалаудан
болған кему тап сол активке қатысты қайта бағалаудан болған өсімде кез
келген кредиттік сальдо болған жағдайда қайта бағалаудан болған өсім
деген тақырыппен тікелей капиталға дебеттелуге тиіс.
Активті тану тоқтатылған жағдайда жылжымайтын мүлік, үйлер мен
жабдықтар объектісіне қатысты капиталға енгізілген, оны қайта бағалаудан
болған өсім тікелей бөлінбеген пайдаға аударылуы мүмкін. ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz