Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау тәсілдері
МАЗМҰНЫ
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
1. Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалаудың теориялық негіздері
1. Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау жүйесі және
әдістемесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
2. Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау
тәсілдері ... ... ... ... ... ... .. ... ..
2. ЖК Сауранбай С.Б. тәуелсіз бағалау компаниясының көрсеткіштері және
кәсіпорынның жылжымайтын мүлік объектілеріне бағалау жүргізу тәжірибесі
2.1. ЖК Сауранбай С.Б. тәуелсіз бағалау компаниясы және оның техникалық
– экономикалық көрсеткіштері ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ...
2.3. Жылжымайтын мүлік объектілерін әр түрлі мақсаттарда бағалау жүргізу
тәжірибесі ... ... ... ...
3. Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүлікті бағалау механизмін
жетілдіру жолдары
3.1. Шет елдердің жылжымайтын мүлікті бағалаудаңы іс-
тәжірибесі ... ... ... ...
3.2. Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүлікті бағалау механизмін
жетілдіру
жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... .
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ...
Қолданған әдебиеттер
тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
Қосымшалар ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
Кіріспе
Меншікке экономикалық және заңдық категория ретінде ғылыми тұрғыдан
талдау жасау кәсіпкерлікті нарықтық шаруашылықтың ажырамас элементі
екендігін дәлелдеп отыр.
Меншік тек экономикалық мағынада емес ,құқылық формада да даму алады.
Ал меншіктің дамуымен қатар, әртүрлі экономикалық қатынастар да дами
бастайды. Мысал келтіретін болсақ, кез келген меншіктің құны болады, ол
құнды анықтау үшін бағалаушының көмегі қажет.
Қазақстандағы нарықтық экономикалық дамуының қазіргі кездегі сатысында
кез келген тауар мен қызметтің құнын бағалау маңызды және қажетті.
Құнды бағалаудың, мәміленің негізделген бағасын анықтау кезінде,
потенциалды сатушы мен сатып алушы үшін, ипотекалық несие беру туралы шешім
қабылдау кезінде, несиеші үшін, сақтандыру компаниялары үшін маңызды.
Осыған байланысты құнның түрлері де әртүрлі болады. Бағалау реттелген,
мақсатты процесс болып табылады.
Қазақстандағы және халықаралық стандарттарға сәйкес, әртүрлі құнды
бағалау кезінде, көпшілікпен қабылданған, үш тәсіл және олардың әдістерін
қолдану ұсынылады. Олар – шығындық, табыстық және салыстырмалы.
Қазақстан Республикасында бұл мамандық жаңа болып саналады, сондықтан
жетілдіріп зерттелмеген. Осыған орай әдебиеттер саны да аз.
Қазақстан Республикасында жүргізіліп жатқан реформалардың мақсаты,
адамзаттық қоғамның құқықтық мемлекеттің, нарықтық қатынастардың негізінде
мемлекеттің жаңа механизмінің қалыптасуы болып табылады.
Құқықтық мемлекетті құру және даму мәселелеріне, қоғамның барлық
мүшелерін тең құқықпен қамтамасыз ету бойынша шаралар кешені, осы
құқықтарды әділетті бағалау үшін, олардың мүліктік құқықтарын қорғау және
кепілдікпен қамтамасыз ету.
Осылайша, тәуелсіз бағалаудың арнайы қызмет түрі ретінде дамуы және
қалыптасуы, экономиканы реформалаудың жалпы процесінің құраушы бөлігімен
құқықтық демократиялық мемлекетті құру болып табылады.
Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнының көлемі туралы объективті,
негізделген қорытындысы, сату - сатып алу немесе арендаға тапсыру
операциясы кезінде, кәсіпорынды акционерлеу және мүліктің бөлімді қайта
бөлу, жылжымайтын мүлікке салық салу және сақтандыру кезінде, мүлікті
кепілге беру арқылы несиелеужәне инвесторларды қызықтыру кезінде, мүліктік
құқықтарды іске асыру кезінде қажетті. Жылжымайтын мүлік объектісінің жеке
коллективті иеленушілері, банктер және басқа қаржылық компаниялары -
потенциалды инвесторлар, сақтандыру компаниялары, құқықтық ұйымдар, мүлік
және банкротство бойынша комитеттер, жер реформалары туралы, салықтық
қызметтер және басқа басқарушылық органдар-бұл операциялардың субъектілері
болып табылады.
Берілген дипломдық жұмыстың тақырыбы – Әр түрлі мақсаттар үшін
жылжымайтын мүліктің бағалау ерекшеліктері (Мысал ретінде ЖК Сауранбай
С.Б. Тәуелсіз бағалау компаниясы). Бүгінгі күнде бұл тақырып
маңыздылардың бірі болып табылады, себебі қазіргі таңда жылжымайтын мүлік
объектілерін бағалау тек қана сатып алу – сату мақсатында ғана емес,
сонымен қатар, оларды сақтандыру, кепілдікке ұсыну, оның қалпына келтіру
құнын анықтау мақсатында бағалау қызметі жүргізіледі.
Жеке мүліктің құқықтар негізінде жылжымайтын мүлік меншігі жатыр.
Меншіктенулер еместерге қарағанда, иеленушілердің мүдделері қорғалған, олар
өзінің меншігінің құқығының құнын басқаруға ұмтылады. Сол үшін көптеген
жұмыстар жасалады.
Ерікті нарықтық функционалуы үшін, құнды жасайтын, факторларды түсіну,
маңызды шарт болып табылады. Берілген факторлар, сатушы мен сатып алушының
мотивациясын, меншікті өндіруді және оны қоршаған ортаның жағдайын қосады.
Жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін факторлар табиғи, қаржылық-
экономикалық, әлеуметтік және саяси-құқықтық.
Берілген дипломдық жұмыстың негізгі мақсаты - жылжымайтын мүлік
объектілерінәр түрлі мақсаттарға байланысты құнды анықтау. Яғни бағалаудың,
көп тараған, үш тәсілін де қолдана отырып, құндарды табу. Олардың ішінен
оптималдысын таңдау.
Дипломдық жұмыстың мақсатынан келесі міндеттер туындайды:
- Жылжымалы мүлікті бағалаудың негізгі принциптері мен әдістерін
негіздеу.
- Берілген бағалау объектісінің мінездемесіне, меншік құқығына
сипаттама беру.
- Жылжымайтын мүлік объектісін бағалаудың негізгі тәсілдерін қолдана
отырып, объектіні бағалау.
- Жылжымайтын мүлік нарығының түрлері және оның ерекшеліктері.
1. Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалаудың теориялық негіздері
1. Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау жүйесі және
әдістемесі
Кез келген мүліктің құнын, бір-бірімен тығыз байланысты екі тәсілмен
анықтауға болады: біріншіден, осы мүлікті басқа бір мүліктің кейбір санына
(ақша эквиваленті мағынасында) алмастыруы. Екіншіден, мүлік иесі болашақта
алатын табыстардың ағымды құнын анықтауы.
Құн, шығындар және баға түсініктемелері бойынша айырмашылықтарды білу
қажет. Құн - алушының (инвестор) бағаланатын меншікті алуға жұмсайтын
төлемнің мөлшері. Шығындар - бағаланатын ұқсас меншік объектісін құру үшін
қажет болатын шығын мөлшері. Бұл шығындар сатып алушы төлеуге дайын сомадан
айырмашылығы болмауы мүмкін. Баға бірдей объектілер мен басқа сатып
алушылардың активтілігін және сатып алушылардың қажеттіліктерін қоса
алғанда, бұл шығындар бағалау күнімен салыстырғанда өз құнынан жоғары
немесе төмен болуы мүмкін. Тек қана жетілген нарық жағдайында, құн және
баға бір - бірімен тең болады. Мүлікке қатысты құн, өзімен нақты шарттардың
нәтижесі болатын бағаны ұсынады.
Баға - өткен мәмілелердегі ұқсас объектілерді сатып алуға қанша
жұмсалғанын көрсететін факт. Бағалаушы талдау жасағаннан кейін ғана, мүлік
құнының ағымдағы төленген немесе алынған бағасы бола алатындығы туралы айта
алады.
Бағалаудың тағайындалуына тәуелді мүлік әр түрлі құнға ие болады.
Тәжірибеде бағалаушы келесідей негізгі құндардың түрлерін қолданады:
Нарықтық құн — жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау кезінде
қолданылатын негізгі құн түрлерінің бірі. ҚР-ның 2000жылы 30 қарашасында
қабылдаған ҚР-ғы бағалау қызметі туралы заңына сәйкес нарықтық құн -
мәмiле жасаушы тараптар бағалау объектiсi туралы мүмкiн болатын барлық
ақпаратты иелене отырып әрекет жасайтын, бәсекелестiк жағдайындағы
мәмiленiң негiзiнде сол объектiнi иелiктен шығаруға болатын неғұрлым
ықтимал баға, ал мәмiленiң бағасына қандай да болсын төтенше жағдайлар әсер
етпейдi, яғни:
• мәмiле жасаушы тараптардың бiрi бағалау объектiсiн иелiктен
шығаруға, ал екiншi бiр тарап сатып алуға мiндеттi болмайды;
• мәмiле жасаушы тараптар мәмiле нысанасы туралы жақсы хабардар
бола отырып, өз мүдделерiне сай әрекет жасайтын болады;
• мәмiленiң бағасы бағалау объектiсi үшiн берiлетiн ақшалай
сыйақының эквивалентi болып табылады және мәмiле жасаушы тараптарға қандай
да болсын тараптан мәжбүрлеу болмайды.
Баланстық құн. Кәсіпорынның балансында белгіленген, құрылысқа кеткен
шығындар немесе оның өзіндік негізгі қаражаттарына элемент алу.
Бастапқы құн. Белгілі кәсіпорын объектілерінің эксплуатацияға:
енгізілген кезіндегі есептік құжаттарда тіркелген баға. Эксплуатацияға
берілген мүлік объектісі бастапқы құн бойынша, не оларды модернизациялау
мен реконструкциялаудан кейін немесе қорды ресми қайта бағалау белгіленген
уақыттан есептейді.
Қалпына келтіру құны. Бұрын анықталған негізгі қаржыларды қазіргі
талаптарға сай қайта өндіру құны. Бағалаушы қор элементі құнының толық
калпына келуін салыстыру арқылы қазіргі заманға сәйкес нарықтық құнын
есептейді.
Қалдық құн. Егер баланстық құннан, эксплуатация кезеңінде жинақталған
тозу сомасын алып тастасақ, онда қалдық құнды аламыз, ал қалдық құнның
бағалануын қайталама нарығының бағасы бойынша жүргізсе, онда ол нарықтық
сипаттама алады. Яғни, бағалауға тәуелді қайта өндіру мен орнын басу құнын
белгілейді.
Қайта өндіру құны. Қазіргі нарыққа сай сатып алу немесе қайта өндіру
құнын бағалау мүліктің тура сол сияқты обьектінің құны барабар шама. Қайта
өндіру құнын анықтау көбінесе технологиялар, материалдар, шикізаттар,
стандарттар және тағы басқа өзгерулерінен мүмкін болмайды. Сондықтан
тәжірибеде орнын басу құны қолданылады.
Орнын басу құны. Бағаланатын объектінің пайдалылығы бойынша
эквивалентті, меншіктің барабар обьектіні өндірудің ағымды құны.
Мүліктік кешеннің кұны. Мәміле жасағаннан кейін табыс әкелетін және
қызмет жасай алатын объектінің кұны. Мысалы, инвестор кәсіпорын акцияларын
алғанда және олардың құнын бағалау кезінде, кәсіпорын-эмитент - бұл
болашақта табыс әкелетін және тиімді қызмет жасайтын объект деп
қарастырылады.
Жойылу кұны мүлігін сатушы келісуге мәжбүр болатын бағаны айтады.
Кәсіпорынның жойылу құны бағалау кезінде анықталады. Мысалы, оның банкротқа
ұшырауы кезінде немесе аукционда ашық көтере сату кезінде.
Бағалаудың әр түрлі жағдайларына тәуелді құндардың бірнеше түрін ажыратады:
инвестициялық, тұтынушылық, сақтандырулық, утилизациялық.
Инвестициялық құн. Егер оны белгілі бір инвестициялық жобаны іске
асыру үшін инвестициялық салым ретінде қарастырсақ, онда оны мүліктік
кешеннің құны деп айтуға болады.
Нарықтық құнға қарағанда, инвестициялық құн нақты және белгілі бір
жобамен және оның инвесторымен байланысы. Инвестациялық құн, берілген
инвестициялық кешені мен нәтижелері бойынша мүліктік кешеннің нарықтық
құнының өсуі ретінде қарастырылады.
Тұтыну құны. Объектінің құнын немесе маңыздылығын сипаттайды.
Пайдалылық кезіндегі құн тұтынушылардың экономикалық тауарлық құны ретінде
анықталады және оны пайдалану тиімділігіне негізделген (табыс, пайда, ыңғай
түрінде).
Пайдалану кезіндегі құн міндетті түрде нарықтық құнын көрсетпейді.
Тұтыну кұны туралы мәліметтер, бағаланатын мүліктік кешеннің, әртүрлі
сапасы мен пайдасы бар ұқсас объектілермен салыстыру үшін керек.
Сақтандыру құны. Сақтандыру шартында (полисінде) көрсетілген және
сақтандыру мақсаттары үшін анықталатын объектілердің нарықтық құны.
Сақтандыру құны сақтандыруды қайта қалпына келтіруді бағалау үшін қажет
элементі бойынша есептеледі. Көбінесе сақтандыру құны орнын басу құны
сияқты анықталады. Өйткені сақтану жағдайларынан кейін сақтанушыға өзінің
мүлігін қайтадан қалпына келтіруге мәжбүр болады.
Утилизациялық құн. Өзінің бастапқы пайдалылығынан айырылған және
төтенше жағдайда немесе толық тозудың жағдайына жеткен утилизациялық
материалдың активтердің құны. Утилизациялық кұн-бұл салмақты материалдардан
тұратын бағаланатын обьектілердің қайталама құны.
Жылжымайтын мүліктің құнын анықтау күрделі аналитикалық процесс болып
табылады. Бұл процесс бағалау объектісінің өзара байланысының ішкі және
сыртқы барлық спектірін қамтиды.
Нарықтық құнды есептеудің барлық әдістері, процедурасы және техникасы
егерде олар нарықтық көрсеткіштерге негізделіп, дұрыс қолданылса, бір
нарықтық құнда көрсетеді12.
Еркін бәсекелестік нарықта сату үшін барлық қажетті жағдай сақталса,
меншік объектісін сату кезіндегі ықтималды бағаның қалыптасуы нарықтық
құнды білдіреді. Қажетті жағдай болып, сатушы мен сатып алушы шешім
қабылдау үшін ақпаратпен толық қамтамасыздандырылған және бағдарлай әрекет
жасайды. Қатысушылардың еш қайсысы сату-сатып алу келісімшартына еріксіз
қатыспайды14.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың процедурасы мен әрекетін түсіну үшін,
жылжымайтын мүлікті бағалаудың қағидаларының экономикалық мағынасын білу
қажет.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың қағидалары келесі төрт жалпы
қабылданған топқа бірлескен:
• қолданушының пікіріне негізделген қағидалар;
• жермен, ғимараттармен және құрылымдармен байланысты
қағидалар;
• нарықтық ортамен байланысты қағидалар;
• ең тиімді және ең нәтижелі қолдану қағидалар14.
Бұл қағидалар өзара байланысты. Анықталған меншікті сараптау кезінде
бірнеше қағида бір мезгілде іске қосылуы мүмкін. Сонымен қатар, айта
кететін жай ол қағидалар бағалаудың барлық міндетінде қолданыла бермейді.
Бір қағидаға екіншісінің арқасында үлкен мән берілу мүмкін, ол нақты
жағдаймен немесе қызығушылық білдірген жақпен анықталады. Жылжымайтын мүлік
нарығының функциялау жетік болмауы мүмкін, қағидалардың біреуінің толық
көлемде (реализациялануы) іске асуына, мемлекеттік органдардың араласуы,
кедергі жасау мүмкін. Осы себептермен ___________________
12 КорастелевС.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М.;1998
14 Оценка недвижимости: Учебник.Под ред. А.г.Грязновой, М.А. Федотовой. –
М.:Финансы и статистика,2001
аталған қағидалар адамдардың экономикалық мінез-құлқының тенденциясын
ғана көрсетеді, алайда бұндай мінез-құлқына кепіл бермейді.
Қолданушының пікіріне негізделген қағидалар келесілерді қосады:
пайдалылық, орын басушылық және күту.
Пайдалылықтың анықтамасы: пайдалылық- жылжымайтын мүліктің ағымдағы
берілген уақыт периодында және берілген орында пайдаланушының қажеттілігін
қанағаттандыру қабілеттілігі меншіктің табыс әкелетін жағдайында
қажеттіліктерді қанағаттандыру ретінде кіріс болып табылады. Меншіктенуші –
пайдаланушы үшін бұл кіріс бекітілген рента ретінде есепке алынады. Яғни,
бір адам екінші адамға объектінің арендасы үшін қанша төлейді? Бұл жинақтар
солай саналады.меншікке бекітілген шынында қолдан қолға өтпесе де.
Орынбасудың анықтамасы: Орынбасу қағидасы бойынша меншіктің максималды
құны пайдалылығы эквиавлентті басқа меншіктің ең төмен құны немесе
бағасымен иемдену мүмкіншілігімен анықталады.
Бұл қағида бағалау процесіндегі қолданылатын, құнды анықтайтын,
дәстүрлі үш тәсілдің негізінде жатыр.
Орынбасу қағидасы мен альтернативті шығын түсінігі ұқсас болып
табылады.
Инвестордың қор салудың альтернативті варианттарынан бас тартып, және
берілген екемеге инвестиция сала отырғандығы шыққан шығындарын
альтернативті шығындар дейді.
Күтудің анықтамасы күту - ол кірістің және басқа да пайданың ағымдағы
құнын белгілеу.
Ақша пайыз әкелетіндіктен, болашақта алынатын бір доллардың құны
қазіргі кездегі доллардың құнынан төмен болады. Бұл жерде ақшаның уақыт
ағымының ішіндегі құны туралы айтылған. Болашақтағы долларды ағымдағы
құнына келтіру процессін дисконттау деп аталады. Жылжымайтын мүлікті
иемденуден күтілетін болашақтағы қаражатты дұрыс бағалау үшін, уақыт
ішіндегі құнға болашақта болжамалы түсімдерді түзету өте маңызды.
Бұл қағидалардың ішіне кіретіндер: қалдырмалы өнімділік, салым (немесе
қазына), өспелі және кемімелі кіріс, экономикалық көлем және экономикалық
бөлініс.
Қалдырмалы өнімділіктің анықтамасы: еңбек, капитал және кәсіпкерлік
қызметтің шығындары төленгеннен кейін, қалдырмалы өнімділік жерге қатысты
таза кіріспен өлшенеді. Жер пайдаланушыға табысты көбейту, шығынды азайту,
кез-келген ыңғайлы жағдай қажеттілігін қанағаттандыру немесе осы үш шарттың
бірлесуіне қол жеткізу мүмкіншілігін береді, сондықтан қалдырмалы
мүмкіншіліктің орны бар. Төменде сәйкес мысалдар келтірілген.
Максималды түсім - шаруашылық тауарлар дүкеннің иеленушісі сатып
алушылардың көбінің қолы жеңіл жететін және көзге көп түсетін жер учаскесі
үшін көбірек ақы төлейді.
Минималды шығындар - автокөлік өндірушісі қала орталағындағы іскер
бөлімінде орналасқан учаскеге қарағанда, темірбетон саласының қасында
орналасқан учаске үшін көбірек ақы төлейді.
Қолайлылықтағы қажеттілікті қанағаттандыру – тұрғын-пайдаланушы әдемі
көрініс ашылатын жер үшін көбірек төлейді.
Салым (предельная продуктивность). Салым-факторға шыққан фактілік
шығындар емес, кез-келген жаңа факторға енгізу нәтижесінде шаруашылық
объектісінің құнының өсімінің сомасы. Кейбір факторлар, олармен байланысты
шығындарға қарағанда, жылжымайтын мүліктің құнын үлкен көлемге көбейтеді,
алайда кейбіреулері құнды фактілі түрде төмендетеді.
Салым - бұл кез-келген қосымша өндіріс факторының бар немесе жоқ болу
нәтижесіндегі шаруашылық объектісінің құны немесе таза кірістің өсу не кему
сомасы.
Өспелі және кемімелі кіріс. Жер меншіктенуші мына сұраққа жауап беру
керек. Иеленген жеріне қаншалықты интенсивті түрде құрылыс құру қажет?
Тепе-теңділіктің анықтамасы: жерді пайдаланудың кез-келген типіне,
өзара келіскен жағдайда, жердің максималды құнына жеткізілетін, әртүрлі
өндіріс факторларының оптималды сомалары сәйкес.
Экономикалық көлем. Жер учаскесінде құрылыстарды тұрғызудың оптималды
масштабтары нарықтағы бәсекелестік және тұтынушылардың қажеттілігімен
анықталады. Қоршаған ортасы жақсы жерде орналасқан участоктың көлемі
мүмкіншілікті тұтынушылар үшін өте үлкен немесе кіші болса, оның нарықтағы
құны төмендеп қалуы мүмкін. Экономикалық шама қағидасы - бұл басқа
кеңістікте қарастырып келген тепе-теңділік принципі6.
Экономикалық шама-берілген орында нарықтық жағдайға сәйкес, жерді
пайдаланудың оптималды масштабына жету үшін, қажетті жер көлемі.
Экономикалық бөлініс. Мүліктік заңнама жерге деген мүліктік құқықты
бөліп және бөлігімен сатуға рұқсат береді.
Экономикалық бөліністің анықтамасы: егер жылжымайтын мүлік меншігі бір
немесе бірнеше мүліктік қызығушылықтарға бөлінуі мүмкін болса, нәтижесінде
объектінің жалпы құны өседі. Осындай жағдайда экономикалық бөлініс орынды
болады.
Нарықтық жағдаймен байланысты принциптердің ішіне кіретіндер
тәуелділік, сәйкестік, үсыныс пен сұраныс, бәсекелестікпен өзгеріс.
Тәуелділік. Жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін маңызды фактордың
бірі - оның орналасу жері болып табылады. Орналасу жерінің сапасы учаскенің
табиғи параметрлерінің, берілген аудандағы қабылданған, жерді пайдалану
типіне қаншалықты сәйкестігімен, экономикалық аймаққа қаншалықты жақын
орналасқандығымен байланысты. Біріккенде осы екі мінездеме ситусты құрайды,
немесе жылжымайтын мүліктің экономикалық орнласуы жері.
___________________
6 Гранов И.В. Оценка недвижимости – СПб: Питер,2001
Ситусты ең болмаса, төрт деңгейде, экономикалық аймақпен жер
пайдаланудың нақты варианттының арақатынасымен анықталады. Бұл төрт деңгейі
концентрлік шеңбермен белгіленген. Олар, жақын жатқан территорияны, жақын
аралықтағы жерлер, сауда зонасын және бүкіл романды білдіреді. Мысалға,
өңдеу өнеркәсіппен айналысатын мекемелер
үшін жерді пайдалану типінің тәуекелділік деңгейлері жалпы халықтық немесе
мемлекетаралық масштабта болуы мүмкін.
Егер жер пайдаланудың қоршаған жүйесінде, не жылжымайтын мүліктің
экономикалық аумағында өзгерістер болып жатса, оның құнына әсер етуі
мүмкін. Жерді пайдаланудың қоршаған жүйесіндегі өзгерістердің бөлек
мысалдары мыналарды қосады: объектіге жақын жерден сауда орталығын салу,
көлдің жасалуы немесе мектептің салынуы. Бұл өзгерістер объектінің
құнына негативті. Сонымен қатар позитивті де әсерін тигізу мүмкін. Бұл жаңа
варианттарының масштабтарымен және соңғыларының бағаланатын объектімен ара
қатынасымен анықталады.
Байланыс шығынымен өлшенеді: Бағаланатын объектінің кез-келген бір
нақты мақсатқа жету жанындағы, оған қызмет ететін объектілерге жету үшін,
шығатын шығын. Байланыс уақыт шығынымен, ара қашықтықпен немесе ақша
шығынымен өлшенуі мүмкін. Осы байланыстың кейбіреулерін өлшеу қиынға
түседі. Мысалы, егер бір учаскенің тамаша көрінісі болса, ол қалай
өлшенеді? Берілген байланыс көрінісі тамаша және көрінісі тамаша емес
учаскелердің құндарының айырмасы ретінде бағалануы мүмкін.
Кіріс ағымдары, көбіне көп, орналасу жерінен тұтынушы нарығынан қалай
байланысты екендігіне тәуелді. Мысалы, жол салу нәтижесінде немесе
бәсекелес үшін байланыстың бұзылуы, өзінің орналасқан жерінің арқасында,
мүмкіншілікті клиенттерді тартып алуға, бөлшектеп сатушының табысын едәуір
азайтуға мүмкіншілік береді.
Сәйкестілік. Нарықтық стандартқа сәйкес келмейтін проект қаржылық ара
қатынаста ұтылады. Жылжымайтын мүлікті салу проектілері сәйкес ауданның
жерді пайдалану типіне сай келуі қажет. Бұл барлық үйлер бір сәулеттік
стильде салынуы керек дегенді білдірмейді. Дегенмен де сәулеттік стиль
жерді пайдалану типіне сәйкес болуы керек. Сәйкестілік-берілген жердегі
құрылысқа ұсыныстың сәулеттілік стилінің қолайлылықтың және қызмет көрсету
деңгейінің қандай дәрежеде, жылжымайтын мүлік нарығының қажеттіліктерімен
күтімен, сай болатындығы.
Сәйкестілік қағидасымен регрессия және прогрессия қағидалары
байланысты, берілген нарықтың жағдайы есебімен жер учаскесіндегі
құрылыстардың аса көбейуі кезінде регрессия орынды болады.
Бағаланатын меншіктің құнымен, көршілес орналасқан объектілердің
жоғары құнына байланысты, өсуі. Бұл жағдайда прогрессия орынды.
Жылжымайтын мүлік нарығы жетілмеген болғандықтан, меншіктенушінің
ауысуы болатын бағаны сұраныс пен ұсыныс орната бермейді. Сатылым бағасының
орнатылуына басқа да әртүрлі факторлар әсер етеді.
Ол факторларға, сатылым процесінің шарттарын дұрыс орната білу,
қатысушылардың саны мен ынтасы, эмоциялары және қаржыландыру құны сияқтылар
жатады.
Ұзақ мерзімді жоспарда, баға өзгерісінің бағытын анықтауда сұраныс пен
ұсыныс тиімді фактор болып саналады. Алайда жылжымайтын мүлік нарығында
уақыттың қысқа мерзімде сұраныс пен ұсыныс факторлары өзінің тиімділігін
жоғалтады. Жеке меншіктенушілердің жерге деген монопольді бақылауы
негізінде нарықтағы өзгерістер болуы мүмкін. Сонымен қатар, нарықтарға
мемлекеттік бақылау механизмдері әсерін тигізеді. Мысалға, жергілікті
басқарма органдары нарықтың өсуін немесе арендалық төлем деңгейін ұстап
қалуы мүмкін11.
Және басқа да көптеген тәсілдермен нарықтық механизміне өзгерістер
енгізуі мүмкін.
Егер нарықтағы сұраныс көлемі жетіспей немесе тұтыну көлемі артығымен
болса, бағалардың деңгейі мен арендалық төлемдер төмендейді. Қысқа мерзімді
жоспарда жылжымайтын мүлікті ұсыну икемсіз болып табылады. Яғни, бұл
ұсынысты көбейту үшін ұзақ мерзімге жоспарлауды қажет етеді: баға тез
көтерілсе де ұсынысты тез көбейтуге болмайды. Жылжымайтын мүліктің ұсынысын
азайту да қиынға түседі. Бір нақты типті объектілердің аз болып жасалынуы,
уақыттың ұзақ мерзімінде, жүктелу деңгейінің төмен болып қала беруіне
әкеледі. Бұл жағдай саудаласудың қуғыншыларына қолайлы мүмкіншілік жасайды.
Себебі бағалар төмен болып қалып, немесе одан әрі төмендейді.
Ұсыныс жеткіліксіз немесе сұраныс жоғары болған жағдайда бағаға деген
қарама-қарсы қысым орынды болады. Сұраныс ұсынысқа қарағанда өте өзгермелі.
Бағаның өзгеруіне ол жеңіл әрекет жасайды. Ақша масса көлемінің өзгеруі,
пайыздық ставкалар, қорқыныш және басқа да факторлар сұраныс мінезіне, кез-
келген берілген уақытша әсер ете алады.
Сұраныс пен ұсыныстың анықтамасы: ұсыныс-анықталған баға бойынша қолда
бар тауарлар саны; сұраныс-анықталған бағамен ықыласты тауарлар саны.
Сұраныс пен ұсыныстың ара қатынасы бағаларды анықтайды.
Бәсекелестіктің өрлеуі, аудандағы жылжымайтын мүлік ұсынысының өсуіне
әкеледі. Бұл жағдайда сұраныс өспесе, берілген түрдегі барлық жылжымайтын
мүліктен алынатын таза кіріс төмендей түседі. Бәсекелестік деңгейі тым
жоғары болған жағдайда, пайда көлемі төмендеп, немесе жоғалып кетуі мүмкін.
Бәсекелестіктің анықтамасы: бәсекелестіктің өрлей түсуі, таза кірістің
орташа деңгейінің төмендеуіне апарады.
Бұл қағида, нарықтық нормадан асатын кіріс ағымының құнын бағалауға
тырысып отырған, сараптаушы үшін маңызды. Егер аса пайданың түсімі ұзақ
мерзімді аренда немесе басқа себептермен байланысты болмаса, кіріс ағымы
абайлап қарастырылуы қажет. Көптеген жағдайда сараптаушы
___________________
11 Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике
Казахстан. – Алматы: Жети Жаргы, 2001
екі тәсілдің бірін қолданылады. Біріншіден, артық пайда жай пайдадан
бөлініп, бөлек кіріс ағымы ретінде қарастырылуы мүмкін. Екіншіден, жай
ағымға қарағанда, барлық таза кіріс ағымы тәуекелшіл болып қарастырылуы
мүмкін. Сонымен қатар, ол өте жоғары ставкамен капиталдануы мүмкін.
Өзгерудің анықтамасы: жылжымайтын мүлік объектінің құны бір қалыпты
болып қала бермей, уақыт өтісімен өзгереді. Жылжымайтын мүлікке ейлінше
әсер ету мүмкіншілігі бар оқиғаларды аналитиктер бақылауы қажет. Бұрын
болған шарттардың болашақта сақталуы міндетті емес. Жылжымайтын мүлік
объектісінің болашақтағы кірісін дұрыс бағалу үшін, болжамалы табыс пен
шығындарға байланысты базалық болжамдарды анықтау қажет. Уақиғалар мен
шарттар тұрақты болмағандықтан, бағалаушылар кәсіби стандартты ұстанады,
яғни бағалау мерзімі тұрақты бекітілмеген.
Ең жақсы және ең тиімді пайдалану қағидасы - бұл, жоғарыда
қарастырылған, барлық үш топтың қағидаларының синтезі. Осы қағиданың,
бағалаушылар арасында, ең көп тараған анықтамасы:
Объектінің бағалаудың тиімді мерзімінде анықталған өте жоғары ағымдағы
құнмен қамтамасыздандыратын, қолданудың есті және мүмкіншілікті варианты.
Басқа сөзбен айтқанда есті мүмкіншілікті және заңды альтернативті
варианттардан таңдалған пайдалану варианты.
Ең жақсы және ең тиімді қолдану қағидасы, учаскенің құнына әсер етуші
факторларды сараптау үшін, концептуалды моделі береді, бұл қағида
жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін, табиғи, заңды, әлеуметтік және
экономикалық сипаттағы, факторларды ескереді. Сонымен қатар, ол бағалаудың,
пайдалылық, орынбасу, күту, қалдырмалы өнімділік, салым, өспелі және
кемімелі кірістер, тепе-теңділік, экономикалық көлем, экономикалық бөлініс,
тәуелділік, сәйкестілік, сұраныс пен ұсыныс, бәсекелестік пен өзгеріс
сияқты, қағидаларының өзара байланыстыратын көпірдің ролін атқарады.
Жылжымайтын мүлік объектілерінің құнына әсер ететін факторлар.
Кез-келген жылжымайтын мүлік объектілерінің құны бағалау үрдісін
жүргізу кезінде пайда болатын бірқатар факторларға тәуелді болады. Бұл
факторлар әртүрлі үш иерархиялық деңгейге қатысты болуы мүмкін.
Бірінші деңгей (аумақтық) – нақты жылжымайтын мүлік объектілеріне
қатысы жоқ, бірақ жанама түрде бағалау объектісіне әсер ететін факторларды
сипаттайды.
Екінші деңгей (жергілікті) – негізінен қала немесе қалалық аудан
деңгейіндегі факторлар жатады. Бұл факторлар тікелей бағалау және ұқсас
аналогтар объектілерінің таладуына әсер етеді.
Үшінші деңгей (қоршаған ортасы) –көп жағдайда жылжымайтын мүлік
объектісімен және оның сипатымен байланысты факторалар жатады.
Факторлардың әсері бір уақытта әр түрлі деңгейді болуы мүмкін.
Бағалаушы қорытынды құнға әсер ететін әр бір факторды жеке және жиынтығын
ескеру қажет. Одан кейін жылжымайтын мүлік объектісінің құны туралы
негізделген қорытынды жасау керек.
Бірінші деңгейге келесі төрт факторлар тобы жатады:
• әлеуметтік:
- жылжымайтын мүлiк объекттерiн алуындағы негiзгi қажеттiктер, олардың
қолдануының вариантында; қоршаған, көршi объекттерге және олардың иелерiне
қатынас, меншiктiң сезiмiмен қарым-қатынасындағы негiздi қажеттiктер
- халық санынның өзгерiсi, оның жасаруы немесе қартаюы, жанұяның өлшемi,
тығыздығы және т.б. тенденциялары;
- бiлiм беретiн деңгейдiң өзгерiсi, мәдениеттiң деңгейi, қылмыстылық
деңгейiнiң тенденциялары;
- өмір сүру деңгейі.
• экономикалық:
- әлемдік экономиканың жалпы жағдайы; мемлекеттік, аймақтық, жергілікті
деңгейдегі экономикалық тұрақтылық; кәсіпорынның қаржылық жағдайы;
- сұраныс факторлары:халықтың жұмыспен қамтылу, табыс деңгейі және төлем,
несиелік ресурстардың қолжетімділігі қабілеттілігі оның өзгеру тенденциясы,
пайыздық және жалдық төлем ставкалары, сатылу қалыптастыру кезіндегі
шығындар, халықты қоғамдық мақсаттағы объектілерімен қамтамасыз ету және
т.б.
- ұсыныс факторлары: құрылысты және жөндеу жұмыстарын қаржыландыру көздері
мен және шарттар, сатылымға шығарылған объектілер саны, құрылыс-монтаж
жұмыстарына кеткен шығындар мен олардың өзгеру тенденциясы, салықтар.
• физикалық:
- климаттық жағдайлар, табиғи ресурстар және шикізат көздері, рельеф,
топография және т.б.
- экология;
- сейсмикалық факторлар.
• саясаттық (әкімшілік):
- саясаттық тұрақтылық, қауіпсіздік;
- салық саясаты, қаржыдық саясат, әртүрлі жеңілдіктеді ұсыну;
- зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;
- құрылыс нормалары мен ережелері: шектеулі немесе либералды;
- муниципалды қызметтер: жолдар, абаттандыру, инженерлі құрылғылар,
қоғамдық көліктер, мектептер,өртке қарсы қызметтер;
- заңнамалардың бар болуы және оларды жетілдіру ( ипотека, меншік,
жылжымайтын мүлік объектілермін жасалатын операциялар, экология
саласындағы, кепілдік, қрылыс, несиелік саясат және т.б.), риэлторлық және
бағалау қызметін лицензиялау.
Екінші деңгейге жататын факторлар:
• орналасу орны:
- іскерлік орталық, тұрғын шекара, автожолдарға, темір жолға, коммуналды
ұйымдарға жақындығы;
- коммуникацияның бар болуы және жағдайы;
- әлеуметтік-мәдени мақсаттағы объектілердің бар болуы;
- қала (аудан) жобасындағы объектілердің орналасуы.
• сатылу шарты:
- мәміле жасаудың ерекше шарттары; сатушылар мен сатып алушар мотивы;
- қаржыландыру шарттары: несиелендіру шарттары; пайыздық ставкалары.
Үшінші деңгейге келесідей факторлар жатады:
• физикалық сипаттамалар:
- физикалық параметрлер: аудан, өлшемдері, формасы, салынған материалдардың
түрлері, салынған жылы, қабаттылығы және т.б.;
- құрылыс және пайдалану сапасы;
- коммуналды қызметтердің бар болуы;
- функционалды жарамдылығы;
- тартылымдығы,ыңғайлылығы.
• Сәулет-құрылыстық сипаттамалары:
- стиль, жоспарлау, құрылыс және т.б.
- көлемді-жоспарлы көрсеткіітер жіне т.б.
• Қаржылық-эксплуатациялық сипаттамалары:
- эксплуатациялық шығындар;
- құрылыс құны;
- жылжымайтын мүлiк объектілерімен шығарылатын табыстар.
Жылжымайтын мүлік объектілерінің құны бірқатар факторлардың әсерін
ескере отырып анықталады (орналасу орны, инфрақұрылымның бар болуы және
сапасы, физикалық сипаттамалар және т.б.). Жылжымайтын мүлік объектілерінің
құнын есептеу кезінде барлық факторлдарды есептеу үшін әртүрлі бағалау
тәсілдері мен әдістері қолданылады23.
Бағалаушылардың шешетін мәселелерінің негізгісі-құнды бағалау. Бағалау
объектісіне ұқсас меншік объектісін тұрғызуға қажетті шығатын шығын
мөлшерін шығын деп атайды.
1.2.Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау тәсілдері
Шығындық тәсіл
Құнды анықтау кезінде, жалпы жылжымайтын мүлік нарығына, сонымен қатар
қарастырылып отырған меншіктің құндылығына әсер ететін, барлық факторлар
есепке алынады. Жылжымайтын мүліктің құнын анықтау кезінде негізгі үш
тәсілді қолданылады:
• шығындық тәсіл;
• сатылымалы тәсіл;
___________________
14 Оценка недвижимости: Учебник.Под ред. А.г.Грязновой, М.А. Федотовой. –
М.:Финансы и статистика,2001
23 www. valuer.ru
• табыстық тәсіл.
Осы тәсілдердің әрқайсысы, жылжымайтын мүлік объектісінің, бағалық
мінездемесінің әртүрлі болуына әкеледі14 Әрі қарай жүргізілетін
салыстырмалы сарап, қолданылған әдістердің әрқайсысының, жетістіктері мен
жетіспеушіліктері таразылауға мүмкіншілік береді. Сонымен қатар, сенімді
болып табылған әдістердің берілгендердің негізінде объектінің ақырғы
бағасын бекіту.
Ескертетін жай: төменде келтірілген бұл әдістердің классикалық
процедуралары, бағалау процесінде қажеттілік бойынша, шамалы өзгеріске
ұшыраған. Бұл процесс, қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығына тән
мәселелерді шешу мақсатында жасалған.
Шығындық тәсілін қолдану үшін, жылжымайтын мүлікті шығын тәсілімен
бағалау кезіндегі қолданылатын қағидаларға көз жүгірту қажет.
Орынбасу қағидасы. Бұл қағида, ақылды сатып алушының, еш кешігусіз
және сапасы бірдей құрылыс ұйымдастыру немесе ұқсас объект сатып алуға
кеткен шығыннан, меншік үшін, артық төлемейтіндігін пайымдайды. Бағалау
күшіне табылған нарықтық құнның логикалық бағалауына ұқсас объектінің
құрылысының құнын және жер учаскесінің құнының соммасы жатады.
Сұраныс пен ұсыныс қағидасы. Сұраныс пен ұсыныста болатын қозғалыстар
бағаның көтеріліп не төмендеуіне әкеліп соқтырады. Сонымен, бір меншік,
ағымдағы уақытқа тәуекелді, әртүрлі құнға иеленуі мүмкін. Шығынның өзгерісі
баға өзгерісіне пропорционалды болмаса, ғимараттың құрылысы сәйкесінше аз
пайдалы болады және бар, салынған ғимараттың құны сәйкесінше не жоғарылап ,
не төмендей түседі.
Баланс қағидасы. Оптималды бағаға жету немесе оны қалыпты жағдайда
ұстау үшін, өндіріс факторлары мен меншіктің әртүрлі компонентері өзара
дұрыс ара-қатынаста болу керектігі - баланс қағидасының мәні.
Тәуелділік және өзгеріс қағидасы (сыртқы факторлар). Сыртқы жағдайлар
мен оқиғалардың нәтижесінде, меншік өзінің құнын өсіріп не жоғалтуы мүмкін.
Сыртқы факторлардың әсерінен болған құнның қосылуы немесе жоғалуы, не
жердің, не құрылымдардың есесіне түсуі мүмкін. Құрылыстың құнының өсуі,
жаңа, сонымен қатар ескі құрылыстардың, бағалау құнының, нарықтық құнына
қатты әсерін тигізуі мүмкін.
Шығындық тәсілінде, сыртқы себептердің нәтижесінде ғимараттардың
құнының төмендеуін сыртқы тозудың салдарына жатқызады.
Жаңа ғимараттың құрылысының құны оның нарықтық құнынан жоғары не төмен
болуының себептерінің бірі - сыртқы жағдайлар. Бағаланатын құн түрі сирек
немесе жаңа салыстырмалы меншікті салу қиынға түсетін болса, онда қайтадан
салынған құрылымның құны, оның құрылыс құнынан жоғары болуы мүмкін. Екінші
жағынан алатын болсақ, егер әртүрлі жағдайларға байланысты, анықталған бір
түрдегі құрылыс сомы артығымен ұсынылса, сәйкесінше оның құрылыс құны
төмендей түседі.
Шығындық тәсіліндегі бағалау қағидасыларын дұрыс қолдану, қажетті
шешім құруына жол береді, яғни құрылыс құнымен нарықтық құн мүлдем бөлек
түсініктер. Осыны дәлелдейтін классикалық мысал ретінде мынаны айтуға
болады: құрғақ және мұнайы бар скважиналарды бұрғылауға және нарықтық
құнының шыққан шығындарын салыстыру.
Жылжымайтын мүлік облысында, шығындық тәсілін қолдану кезінде
нарықтық құн анықтала береді. Алайда, ақырғы нарықтық құнды анықтау
процесіне, шығындық тәсілімен жасалған бағалаудың нәтижелері құраушы ролін
атқарады. Бұл тәсіл жаңа немесе қолданыс мерзімі кішкене болған
объектілерге ерекше қатысты, себебі олардың нарықтық құнының көлемі құрылыс
құнының көлеміне өте жақын. Сонымен қатар, бір қатар жағдайларда шығындық
тәсілінің әдістерін қолдану ең дұрыс және ең қолайлы болады, яғни басқа
тәсілдер орынсыз болатын жағдайлар. Мұндай жағдайларға мыналарды жатқызуға
болады:
Шығындық тәсілін құнды анықтауда қолдану кезінде, бағалаушылар қайта
құру және орын ауыстыру құны терминдерін қолданады.
Теориялық көзқараспен қарағанда, шығын тәсілмен анықталған бағалау
құны - құрылыс копиясын шын мерзімде тұрғызу болып табылады.
Бар ғимараттар өздерінің, бүгінгі күнде қолданыстан шыққан,
материалдарын, құрылыс технологияларын және проектілерінің элементтерін
біріктіріп, алайда қайта құрылуы мүмкін емес. Құрылымның ішінде, құрылыстың
ағымдағы стандарттарына сәйкес келмейтін, элементтердің комбинациялары
болуы мүмкін. Бұл жағдайда жалпы қабылданған бағалау тәжірбиесі -
салыстырмалы пайдалылықты қамтамасыз ететін, құрылымды тұрғызу құнын
бағалау. Бұл орын ауыстыру құнының бағасын береді.
Орын ауыстыру немесе орын толтыру құнының қайсысы пайдалануына
байланысты бағалау, құны өзгеріп тұруы мүмкін. Нақты бағалау үшін
таңдалынатын концепция, есеп беруде анық негізделуі қажет.
Шығындық тәсілді қолдану үшін қажетті ақпараттар:
• еңбекақының деңгейi;
• қосымша шығындарды көлемі;
• жабдықтауға кеткен шығындар;
• осы аудандағы құрылысышылардың табыс нормасы;
• құрылыс материалдарының нарықтық бағалары..
Шығындық тәсілдің артықшылықтары:
1. Жаңа объектілерді бағалау кезінде шығындық тәсілмен алынған нәтижелер
анағұрлым сенімді болып есептеледі.
2. Бұл әдіс келесі жағдайларда пайдалану мақсатты болады:
• жаңа құрылыстың құнын техникалық-экономикалық талдау;
• жұмыс iстейтiн объекттiң жаңартуын қажеттiлiктiң дәлелдеуi;
• арнайы мақсатта пайдаланылатын ғимараттарды бағалау;
• жерді тиміді пайдалануын талдау;
• объектінің сақтандыру мәселелерін шешу;
• салық салу мәселелерін шешу;
• нарықтың пассивті секторларындағы объекттерiнiң бағасының
анықтау кезінде;
• басқа әдiспен алған жылжымайтын мүлiктердiң объектiнiң
құндарының келiсуiнде.
Шығындық тәсілдің кемшіліктері:
1. Шығындары әрдайым нарықтық құнға балама келмейді.
2. Бағаның дәлiрек нәтижесiнiң табысының талпыныстары еңбек шығындарының
тез өсулерiмен сәйкес келеді.
3. Объект дәл сондай жаңа құрылысқа шығындарға жылжымайтын мүлiктiң
бағаланатын объектiнiң алуына шығындарының сәйкессiздiгi, өйткенi
құрылыстың құнынан бағаның процессiнде жиналған тозуды шегередi..
4. Ескі ғимараттар мен құрылыс нысандарының жинақталған тозуын анықтау.
5. Жере телімдерін ғимараттардан жеке бағалау.
Жылжымайтын мүлiктiң бағасына шығындық тәсілді қолдану кезінде келесi
кезеңдерден тұрады:
• Жер телімінің нарықтық құнын анықтау;
• Бағаланып жатқан ғимараттың қалпына келтіру (орын басу) құнын
анықтау;
• Кәсіпкерлік табыстың көлемін анықтау;
• Анықталған тозуларды есепету;
• Түзетулер ензізу жолдарымен бағалау объектісінің қорытынды
құнын есептеу;
• Жер телiмiнiң құнына алған шаманың келесi үлкеюiмен тозуға
қалпына келтiру құнын анықтау.
Жылжымайтын мүлік құрамына кіретін жер телімнің құнын шығындық
тәсілмен бағалау құрылыстан еркін түрінде бағалау оны Ең жақсы және өте
тиiмдi қолдану ұсынысына негізделген.
Салыстырмалы бірлік әдісі
Салыстырмалы бірлік әдісі аудан құнының салыстыруына немесе
бағаланатын объектінің көлем бірлігімен аудан бірлігінің құнына
салыстыруына немесе ұқсас типтік құрылымның көлем бірлігінің салыстыруына
негізделген. Типтік объектінің нарық жағдайында және табиғи
айырмашылығындағы құнын түзетулерінің нәтижесінде нарықтық құнының өлшемі
анықталады. Типтік құрылым ретінде, контрактік бағасы белгілі, жақын арада
салынған, ұқсас құрылымды алу дұрыс болады. Сонымен қатар, контрактқа қол
қою мезгілі мен бағалау мезгілінің арасындағы айырмашылыққа түзетулер
енгізу қажет.
Контракт бағасы туралы мәліметтің жоқ болуы кезінде, құн көрсеткішін,
ұқсас, жақын арада салынған объектілердің сатылуы туралы ақпараттан, алуға
болады.
Көптеген жағдайда, берілген әдісті, арнайы анықтамалар мен
ценниктерден алынған, бірлік құнның көрсеткіштерінде қолданылады. Бұндай
анықтамалар ретті түрде шығарылып, бағалау институттарымен ұсынылған,
статистикалық мәліметтерді қамтиды. Типтік немесе базалық ғимараттардың
бірлік құндары, көлемі анықталмаған құрылымдар үшін келтіріледі, сондықтан
олардың нақты габариттеріне түзетулер енгізу қажет. Осыған орай,
зерттелетін ғимарат базалық ғимараттан үлкен болса, бірлік баға төмен
болады және керісінше.
Бірлік құн базалық ғимараттың бағалау мерзіміне және зерттелетін
ғимараттың бағалау мезгіліне, баға деңгейінің кез-келген өзгерісін көрсетуі
қажеті. Сонымен қатар, бірлік бағаға уақыттың өтісімен тұрақты түрде өсіп
отыратын, құрал-жабдықтардың құнының әсерін есепке алу керек. Бірлік
құндары дәл түзету үшін әр позицияны кезекті дәлелдеумен құрама
элементтерге бөлшектеуді қолданады.
Мына бір фактіні атап өту керек, бір қарағанда бұл әдістің қарапайым
болып көрінуі тәжірибесіз маманды шатастыру мүмкін. Адекватты бастапқы
мәліметті алу және оларды түзету көп еңбекті қажет ететін процесс.
Компонент бойынша бөлшектеу әдісі.
Берілген әдістің мәні болып, барлық құрылысының құны құрылыс
компоненттерінің-фундаменттердің, қабырғалардың, қоршаулар, жабындар және
басқалары, құндарының соммалары ретінде анықталады. Әр компоненттің құнын
оның бірлік құнына негізделіп алады, яғни бірлік көлемді орналастыру үшін
қажетті шығын соммалары.
Әр компоненттің көлемін және оның бірлік құнын біле тұра, барлық
құрылымның құнын табады. Бұл жағдайда кәсіпкердің пайдасы бірлік құнда
есептеліп немесе бөлек есептелінеді.
Ғимараттар мен құрылымдардың құрылысының сметалық құны дегеніміз-
проектік материалдарға сәйкес оның жүзеге асуына қажетті ақша қаражатының
соммасы.
Бірлік құнның калькуляциясы үшін мәлімет базасның бар болуы. Берілген
әдіс қайта құру және орын ауыстыру құнының жеткілікті дәл бағасымен
қамтамасыз етеді.
Жоғарыда айтылғанды қорытындылайтын болсақ, компонент бойынша
бөлшектеу әдісі, бірлік бағалардың жинағының негізінде құрылыс-монтажды
жұмыстардың сметалық құнын анықтау технологиясына толығымен сәйкес келеді.
Сандық тексеріс әдісі.
Бұл әдіс ең дәл сонымен қатар еңбекті көп қажет ететін әдіс болып
табылады. Оның мәні, құрылымның салынуына қатысты барлық позицияларды
абсолютті дәл, сапалық анықтауында. Әдістің дәлдігін шектемесе, онда әр
шегенің, кірпіштің және жұмыс уақытының әр минутының есебін жүргізу керек.
Барлық материалдық санын және еңбек шығынының мөлшерін біле тұра, тікелей
шығындарды анықтаймыз. Содан соң, кәсіпкердің жанама шығыны мен пайдасын
анықтайды. Бұл әдіс бағаланатын жақсарулардың толық құндық анализін
бергенімен, ақша мен уақыттың көптілігін және тәжірбиелі бағалаушыларды
қажет етеді. Сол себептен күнделікті тәжірибеде бұл әдісті сирек қолданады.
Жылжымайтын мүлік объектісінің тозуын анықтау.
Кез келген ғимарат пен құрылым анықталған эксплуатациялық сапасымен,
герметикалығымын, дыбыс шығармайтын мүмкіншілігі және тағы басқалармен
сипатталады. Бұл параметрлер, ғимараттар мен құрылымдардың эксплуатациялық
жарамдылығын анықтайтын, төрт топқа біріктірілуі мүмкін.
Бұл жағдайда, табиғи тозуды (эксплуатациялық сапаның жоғалуы),
функционалды және моральді ескіруді (ғылыми – техникалық прогреске
байланысты технологиялық сәйкестілікпен құнның жоғалтуы), сыртқы және
экономикалық тозуды (сыртқы ортаның көзқарасының өзгерісінен объектінің
таратылымдығының өзгеру), ажырата білу қажет. Осы тозудың барлығы
жинақталған тозуды құрайды.
Жинақталған тозу - бұл табиғи бұзылудың нәтижесінде болатын қайта құру
немесе орын ауыстырудың жақсарту құнының төмендеуі, сыртқы ескірудің
функционалды ескіруі немесе осы көздердің комбинациялары.
Шығын тәсілінде тозу ағымдағы орын ауыстыру немесе қайта құру құнынан
есептеліп шығарылады.Дегенмен, құнның жоғалтуы нарықпен анықталғанша, тозу
жоғалту болып табылады. Ескі ғимараттар үшін құнның жоғалуы қатысты
ұсыныстың уақытша аздығымен немесе тарихи - саулетті мағынасымен орны
толтырылады.
Ағымдағы құнды бағалаудың негізі етіп, орын ауыстыру құнын қолданса,
ғимаратталған тозу есепке алынады Алайда, бұл жағдайда функционалды тозудың
кейбір түрлері автоматты түрде алынып тасталады.
Жинақталған тозуды бағалаудың әдістері.
Жинақталған тозуды бағалау үшін бірнеше әдісті қолдануға болады.
Бастысы, абайлы ақпаратпен қамтамасыздандырылған сатып алушының құрылыстың
қалпына көз қарасының жүйелілігімен логикалығын көрсету керек.
1. Экономикалық қайтарылым әдісі.
Берілген формуламен бұл әдіс жинақталған тозудың көлемінанықтайды:
AB=EA—TELxCN; (1)
Мұндағы:
AB-жинақталған тозу;
EA- тиімді жас (құрылымның қалпы мен пайдалылығымен көрсетілетін жас);
TEL-жалпы экономикалық өмір (жылжымайтын мүліктің жақсаруы меншіктің
құнына қосымша салым жасайтын уақыт периоды);
CN-жаңа құрылыстың құны (қайта құру немесе орын ауыстырушы);
Бұл әдісте оның пайдалануына шектеу жасайтын жағдайлар бар:
1. Жалпы экономикалық өмір мен тиімді жастың жалпы көлемін жеткілікті
субъективті анықталады.
1. Тозу түрлеріне айырмашылық жасамайды.
2. Құрылымның бөлек элементтерінің жалпы экономикалық өмірі мен
табиғи өмірінің мөлшерлерінің айырмашылықтары ескерілмейді.
1. Сатылымдарды салыстыру әдісі
Ұқсас объектілерді сату және бос жер учаскелердің сатылымдары туралы
дұрыс мәліметтің болуы-қажетті шарт. Кез-келген түзетулер нарықтық
негізделген болуы тиіс.
Еске сала кететін жайдың бірі-салыстырмалы сатылымдар, меншіктің
толық құқығы бар, ашық нарықта іске асуы керек. Жер учаскесінің құны
нарықта негізделген болуы қажет. Олай болмаса, берілген әдіс аз
қолданылмалы.
2. Бөлшектеу әдісі.
Бөлшектеу әдісінің мәні, оның нақты қарастыруында және тозудың барлық
себептері мен түрлерін есепке алуында. Оның ішінде:
• жойылатын және жойылмайтын табиғи тозу;
• жойылатын және жойылмайтын функционалды тозу;
• сыртқы және экономикалық тозу;
Егер қоспалы шығынның құны түзетуге шыққан шығыннан артық болса, тозу
жойылмалы болып саналады. Түзету шығыны қоспалы құннан артық болса, тозу
жылжымайтын болып саналады.
Табиғи тозудың анықтамасы.
Конструкциялардың, элементтердің, инженерлік жабдықтардың жүйесінің
(әрі қарай жүйе) және жалпы ғимараттың табиғи-климаттық факторлар мен
адамдардың әсері нәтижесінде оның, бастапқы технико-экономикалық сапасының
жоғалуы. Бағалау сәтіне табиғи тозу, конструкцияның, жүйе элементінің
немесе жалпы ғимараттың бұзылуын жоятын жөндеу мерекелерінің объективті
қажетті құнның және олардың қайта құру құнының арақатынасымен анықталады.
Объектіні табиғи тозуды анықтау үшін, тексеру кезінде дефектілердің
мәлімет тізімі жүргізіледі.
Табиғи тозу, әрі алып қойған жөндеу жұмыстары бойынша жойылатын
позиция түрінде анықталуы мүмкін және экономикалық көзқарастан жөнсіз болып
саналатын жөндеу жұмыстарын жойылмайтын позиция болады.
Жойылатын табиғи тозу
Жойылатын табиғи тозуды нашар эксплуатацияның есебіне жатқызады,
сондықтан да оны кей жағдайда әрі алып қойылған жөндеу жұмыстары деп
аталады. Құрылымның дұрыс эксплуатациялық сипаттамаларын көпке созбай,
жасай бастайды деп болжалады. Сонымен қатар, элементтер жаңа күйге немесе
жаңаға жақын күйге дейін қайта құрылады деп болжалады.
Жойылатын табиғи тозудың ақшалай анықтамасы-,,жөндеу жұмысының құны -
объектіні бастапқы қалпының эквивалентін жеткізуге кеткен шығындар.
Жойылмайтын табиғи тозу.
Жоғарыда айтылғандай, жойылмайтын табиғи тозу, қазіргі кезде
тәжірбиелі түрде мүмкін бола алмайтын немесе экономикалық тұрғыдан жөнсіз
болатын позицияға сәйкес келеді. Бұл тозудың типін толық қайта құру немесе
орын ауыстыру құны мен жойылатын табиғи тозудың сомасының қатынасы
негізінде анықтайды.
Жойылмайтын табиғи тозған құрылым элементтерін тәжірбиеде, ұзақ өмір
сүретін және қысқа өмір сүретін деп екіге бөледі: қысқа өмір сүретін
элементтің, барлық құрылымдарға қарағанда, қалмады экономикалық өмірі
қысқа. Ұзақ өмір сүретін элементтердің күтілетін өмірі барлық құрылымның
қалмалы экономикалық өмірінен сәйкес келеді.
Өмір жасы қысқа, элемеенттермен шартталған табиғи тозу-(бүкіл
объектінің қызмет ету мерзімінен кіші), осы тез тозғанын компоненттерді
қайта құруға кеткен шығын.
Қысқа өмір сүретін элементтердегі жойылмайтын тозуды бағалау үшін,
элементтің толық қайта құруының немесе орын ауыстыруының құны мен
элементтің жойылатын тозының соммасының айырмасын элементтің жалпы табиғи
өміріне дәл жасының қатынасына көбейтіндісін аламыз.
Ұзақ өмір сүрумен шартталған (бүкіл объектінің қызмет ету мерзіміне
тең не адамда ұзақ) элементтердің жойылмайтын табиғи тозуы-осы
компоненттерді қайта құруға кеткен шығын.
Ереже бойынша, бұл-ғимараттар мен құрылымдардың конструктивті негізгі
элементтері (фундамент, қабырға және т.б.), яғни олардың функционалды
қалпын қайта құру үшін бүкіл объектінің күрделі жөндеу жұмыстарын жүргізу
қажет.
Функционалды тозуды анықтау.
Функционалды тозу немесе функционалды ескіру конструктивті шешімнің
қазіргі стандарттарына сәйкес келмеуінің нәтижесінде болады.
Берілген бағалаудың міндеттерін шешу үшін, функционалды тозу
-проектілердің жетіспеушіліктерінің, сонымен қатар қолданылған
материалдардың жетіспеушілігінің нәтижесінде объектінің құнының жоғалуы деп
анықталады.
Жойылатын функционалды тозу.
Табиғи тозуға ұқсас функционалды тозуды жойылатын және жойылмайтын
деп екіге бөледі. Жойылатын табиғи тозуға ұқсас, жойылатын табиғи тозу да
оның ескіру құнымен өлшенеді.
Сараптаманың мақсаттары үшін жойылатын функционалды тозудың құнын,
объектінің эксплуатациясынан болашақта алынатын кіріске салынатын қордың
көз қарасынан жөнсіз болып саналатын реконструкцияға шығатын шығын ретінде
анықтайды.
Функционалды тозудың себептері деп:
• ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
1. Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалаудың теориялық негіздері
1. Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау жүйесі және
әдістемесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
2. Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау
тәсілдері ... ... ... ... ... ... .. ... ..
2. ЖК Сауранбай С.Б. тәуелсіз бағалау компаниясының көрсеткіштері және
кәсіпорынның жылжымайтын мүлік объектілеріне бағалау жүргізу тәжірибесі
2.1. ЖК Сауранбай С.Б. тәуелсіз бағалау компаниясы және оның техникалық
– экономикалық көрсеткіштері ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ...
2.3. Жылжымайтын мүлік объектілерін әр түрлі мақсаттарда бағалау жүргізу
тәжірибесі ... ... ... ...
3. Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүлікті бағалау механизмін
жетілдіру жолдары
3.1. Шет елдердің жылжымайтын мүлікті бағалаудаңы іс-
тәжірибесі ... ... ... ...
3.2. Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүлікті бағалау механизмін
жетілдіру
жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... .
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ...
Қолданған әдебиеттер
тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
Қосымшалар ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
Кіріспе
Меншікке экономикалық және заңдық категория ретінде ғылыми тұрғыдан
талдау жасау кәсіпкерлікті нарықтық шаруашылықтың ажырамас элементі
екендігін дәлелдеп отыр.
Меншік тек экономикалық мағынада емес ,құқылық формада да даму алады.
Ал меншіктің дамуымен қатар, әртүрлі экономикалық қатынастар да дами
бастайды. Мысал келтіретін болсақ, кез келген меншіктің құны болады, ол
құнды анықтау үшін бағалаушының көмегі қажет.
Қазақстандағы нарықтық экономикалық дамуының қазіргі кездегі сатысында
кез келген тауар мен қызметтің құнын бағалау маңызды және қажетті.
Құнды бағалаудың, мәміленің негізделген бағасын анықтау кезінде,
потенциалды сатушы мен сатып алушы үшін, ипотекалық несие беру туралы шешім
қабылдау кезінде, несиеші үшін, сақтандыру компаниялары үшін маңызды.
Осыған байланысты құнның түрлері де әртүрлі болады. Бағалау реттелген,
мақсатты процесс болып табылады.
Қазақстандағы және халықаралық стандарттарға сәйкес, әртүрлі құнды
бағалау кезінде, көпшілікпен қабылданған, үш тәсіл және олардың әдістерін
қолдану ұсынылады. Олар – шығындық, табыстық және салыстырмалы.
Қазақстан Республикасында бұл мамандық жаңа болып саналады, сондықтан
жетілдіріп зерттелмеген. Осыған орай әдебиеттер саны да аз.
Қазақстан Республикасында жүргізіліп жатқан реформалардың мақсаты,
адамзаттық қоғамның құқықтық мемлекеттің, нарықтық қатынастардың негізінде
мемлекеттің жаңа механизмінің қалыптасуы болып табылады.
Құқықтық мемлекетті құру және даму мәселелеріне, қоғамның барлық
мүшелерін тең құқықпен қамтамасыз ету бойынша шаралар кешені, осы
құқықтарды әділетті бағалау үшін, олардың мүліктік құқықтарын қорғау және
кепілдікпен қамтамасыз ету.
Осылайша, тәуелсіз бағалаудың арнайы қызмет түрі ретінде дамуы және
қалыптасуы, экономиканы реформалаудың жалпы процесінің құраушы бөлігімен
құқықтық демократиялық мемлекетті құру болып табылады.
Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнының көлемі туралы объективті,
негізделген қорытындысы, сату - сатып алу немесе арендаға тапсыру
операциясы кезінде, кәсіпорынды акционерлеу және мүліктің бөлімді қайта
бөлу, жылжымайтын мүлікке салық салу және сақтандыру кезінде, мүлікті
кепілге беру арқылы несиелеужәне инвесторларды қызықтыру кезінде, мүліктік
құқықтарды іске асыру кезінде қажетті. Жылжымайтын мүлік объектісінің жеке
коллективті иеленушілері, банктер және басқа қаржылық компаниялары -
потенциалды инвесторлар, сақтандыру компаниялары, құқықтық ұйымдар, мүлік
және банкротство бойынша комитеттер, жер реформалары туралы, салықтық
қызметтер және басқа басқарушылық органдар-бұл операциялардың субъектілері
болып табылады.
Берілген дипломдық жұмыстың тақырыбы – Әр түрлі мақсаттар үшін
жылжымайтын мүліктің бағалау ерекшеліктері (Мысал ретінде ЖК Сауранбай
С.Б. Тәуелсіз бағалау компаниясы). Бүгінгі күнде бұл тақырып
маңыздылардың бірі болып табылады, себебі қазіргі таңда жылжымайтын мүлік
объектілерін бағалау тек қана сатып алу – сату мақсатында ғана емес,
сонымен қатар, оларды сақтандыру, кепілдікке ұсыну, оның қалпына келтіру
құнын анықтау мақсатында бағалау қызметі жүргізіледі.
Жеке мүліктің құқықтар негізінде жылжымайтын мүлік меншігі жатыр.
Меншіктенулер еместерге қарағанда, иеленушілердің мүдделері қорғалған, олар
өзінің меншігінің құқығының құнын басқаруға ұмтылады. Сол үшін көптеген
жұмыстар жасалады.
Ерікті нарықтық функционалуы үшін, құнды жасайтын, факторларды түсіну,
маңызды шарт болып табылады. Берілген факторлар, сатушы мен сатып алушының
мотивациясын, меншікті өндіруді және оны қоршаған ортаның жағдайын қосады.
Жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін факторлар табиғи, қаржылық-
экономикалық, әлеуметтік және саяси-құқықтық.
Берілген дипломдық жұмыстың негізгі мақсаты - жылжымайтын мүлік
объектілерінәр түрлі мақсаттарға байланысты құнды анықтау. Яғни бағалаудың,
көп тараған, үш тәсілін де қолдана отырып, құндарды табу. Олардың ішінен
оптималдысын таңдау.
Дипломдық жұмыстың мақсатынан келесі міндеттер туындайды:
- Жылжымалы мүлікті бағалаудың негізгі принциптері мен әдістерін
негіздеу.
- Берілген бағалау объектісінің мінездемесіне, меншік құқығына
сипаттама беру.
- Жылжымайтын мүлік объектісін бағалаудың негізгі тәсілдерін қолдана
отырып, объектіні бағалау.
- Жылжымайтын мүлік нарығының түрлері және оның ерекшеліктері.
1. Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалаудың теориялық негіздері
1. Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау жүйесі және
әдістемесі
Кез келген мүліктің құнын, бір-бірімен тығыз байланысты екі тәсілмен
анықтауға болады: біріншіден, осы мүлікті басқа бір мүліктің кейбір санына
(ақша эквиваленті мағынасында) алмастыруы. Екіншіден, мүлік иесі болашақта
алатын табыстардың ағымды құнын анықтауы.
Құн, шығындар және баға түсініктемелері бойынша айырмашылықтарды білу
қажет. Құн - алушының (инвестор) бағаланатын меншікті алуға жұмсайтын
төлемнің мөлшері. Шығындар - бағаланатын ұқсас меншік объектісін құру үшін
қажет болатын шығын мөлшері. Бұл шығындар сатып алушы төлеуге дайын сомадан
айырмашылығы болмауы мүмкін. Баға бірдей объектілер мен басқа сатып
алушылардың активтілігін және сатып алушылардың қажеттіліктерін қоса
алғанда, бұл шығындар бағалау күнімен салыстырғанда өз құнынан жоғары
немесе төмен болуы мүмкін. Тек қана жетілген нарық жағдайында, құн және
баға бір - бірімен тең болады. Мүлікке қатысты құн, өзімен нақты шарттардың
нәтижесі болатын бағаны ұсынады.
Баға - өткен мәмілелердегі ұқсас объектілерді сатып алуға қанша
жұмсалғанын көрсететін факт. Бағалаушы талдау жасағаннан кейін ғана, мүлік
құнының ағымдағы төленген немесе алынған бағасы бола алатындығы туралы айта
алады.
Бағалаудың тағайындалуына тәуелді мүлік әр түрлі құнға ие болады.
Тәжірибеде бағалаушы келесідей негізгі құндардың түрлерін қолданады:
Нарықтық құн — жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау кезінде
қолданылатын негізгі құн түрлерінің бірі. ҚР-ның 2000жылы 30 қарашасында
қабылдаған ҚР-ғы бағалау қызметі туралы заңына сәйкес нарықтық құн -
мәмiле жасаушы тараптар бағалау объектiсi туралы мүмкiн болатын барлық
ақпаратты иелене отырып әрекет жасайтын, бәсекелестiк жағдайындағы
мәмiленiң негiзiнде сол объектiнi иелiктен шығаруға болатын неғұрлым
ықтимал баға, ал мәмiленiң бағасына қандай да болсын төтенше жағдайлар әсер
етпейдi, яғни:
• мәмiле жасаушы тараптардың бiрi бағалау объектiсiн иелiктен
шығаруға, ал екiншi бiр тарап сатып алуға мiндеттi болмайды;
• мәмiле жасаушы тараптар мәмiле нысанасы туралы жақсы хабардар
бола отырып, өз мүдделерiне сай әрекет жасайтын болады;
• мәмiленiң бағасы бағалау объектiсi үшiн берiлетiн ақшалай
сыйақының эквивалентi болып табылады және мәмiле жасаушы тараптарға қандай
да болсын тараптан мәжбүрлеу болмайды.
Баланстық құн. Кәсіпорынның балансында белгіленген, құрылысқа кеткен
шығындар немесе оның өзіндік негізгі қаражаттарына элемент алу.
Бастапқы құн. Белгілі кәсіпорын объектілерінің эксплуатацияға:
енгізілген кезіндегі есептік құжаттарда тіркелген баға. Эксплуатацияға
берілген мүлік объектісі бастапқы құн бойынша, не оларды модернизациялау
мен реконструкциялаудан кейін немесе қорды ресми қайта бағалау белгіленген
уақыттан есептейді.
Қалпына келтіру құны. Бұрын анықталған негізгі қаржыларды қазіргі
талаптарға сай қайта өндіру құны. Бағалаушы қор элементі құнының толық
калпына келуін салыстыру арқылы қазіргі заманға сәйкес нарықтық құнын
есептейді.
Қалдық құн. Егер баланстық құннан, эксплуатация кезеңінде жинақталған
тозу сомасын алып тастасақ, онда қалдық құнды аламыз, ал қалдық құнның
бағалануын қайталама нарығының бағасы бойынша жүргізсе, онда ол нарықтық
сипаттама алады. Яғни, бағалауға тәуелді қайта өндіру мен орнын басу құнын
белгілейді.
Қайта өндіру құны. Қазіргі нарыққа сай сатып алу немесе қайта өндіру
құнын бағалау мүліктің тура сол сияқты обьектінің құны барабар шама. Қайта
өндіру құнын анықтау көбінесе технологиялар, материалдар, шикізаттар,
стандарттар және тағы басқа өзгерулерінен мүмкін болмайды. Сондықтан
тәжірибеде орнын басу құны қолданылады.
Орнын басу құны. Бағаланатын объектінің пайдалылығы бойынша
эквивалентті, меншіктің барабар обьектіні өндірудің ағымды құны.
Мүліктік кешеннің кұны. Мәміле жасағаннан кейін табыс әкелетін және
қызмет жасай алатын объектінің кұны. Мысалы, инвестор кәсіпорын акцияларын
алғанда және олардың құнын бағалау кезінде, кәсіпорын-эмитент - бұл
болашақта табыс әкелетін және тиімді қызмет жасайтын объект деп
қарастырылады.
Жойылу кұны мүлігін сатушы келісуге мәжбүр болатын бағаны айтады.
Кәсіпорынның жойылу құны бағалау кезінде анықталады. Мысалы, оның банкротқа
ұшырауы кезінде немесе аукционда ашық көтере сату кезінде.
Бағалаудың әр түрлі жағдайларына тәуелді құндардың бірнеше түрін ажыратады:
инвестициялық, тұтынушылық, сақтандырулық, утилизациялық.
Инвестициялық құн. Егер оны белгілі бір инвестициялық жобаны іске
асыру үшін инвестициялық салым ретінде қарастырсақ, онда оны мүліктік
кешеннің құны деп айтуға болады.
Нарықтық құнға қарағанда, инвестициялық құн нақты және белгілі бір
жобамен және оның инвесторымен байланысы. Инвестациялық құн, берілген
инвестициялық кешені мен нәтижелері бойынша мүліктік кешеннің нарықтық
құнының өсуі ретінде қарастырылады.
Тұтыну құны. Объектінің құнын немесе маңыздылығын сипаттайды.
Пайдалылық кезіндегі құн тұтынушылардың экономикалық тауарлық құны ретінде
анықталады және оны пайдалану тиімділігіне негізделген (табыс, пайда, ыңғай
түрінде).
Пайдалану кезіндегі құн міндетті түрде нарықтық құнын көрсетпейді.
Тұтыну кұны туралы мәліметтер, бағаланатын мүліктік кешеннің, әртүрлі
сапасы мен пайдасы бар ұқсас объектілермен салыстыру үшін керек.
Сақтандыру құны. Сақтандыру шартында (полисінде) көрсетілген және
сақтандыру мақсаттары үшін анықталатын объектілердің нарықтық құны.
Сақтандыру құны сақтандыруды қайта қалпына келтіруді бағалау үшін қажет
элементі бойынша есептеледі. Көбінесе сақтандыру құны орнын басу құны
сияқты анықталады. Өйткені сақтану жағдайларынан кейін сақтанушыға өзінің
мүлігін қайтадан қалпына келтіруге мәжбүр болады.
Утилизациялық құн. Өзінің бастапқы пайдалылығынан айырылған және
төтенше жағдайда немесе толық тозудың жағдайына жеткен утилизациялық
материалдың активтердің құны. Утилизациялық кұн-бұл салмақты материалдардан
тұратын бағаланатын обьектілердің қайталама құны.
Жылжымайтын мүліктің құнын анықтау күрделі аналитикалық процесс болып
табылады. Бұл процесс бағалау объектісінің өзара байланысының ішкі және
сыртқы барлық спектірін қамтиды.
Нарықтық құнды есептеудің барлық әдістері, процедурасы және техникасы
егерде олар нарықтық көрсеткіштерге негізделіп, дұрыс қолданылса, бір
нарықтық құнда көрсетеді12.
Еркін бәсекелестік нарықта сату үшін барлық қажетті жағдай сақталса,
меншік объектісін сату кезіндегі ықтималды бағаның қалыптасуы нарықтық
құнды білдіреді. Қажетті жағдай болып, сатушы мен сатып алушы шешім
қабылдау үшін ақпаратпен толық қамтамасыздандырылған және бағдарлай әрекет
жасайды. Қатысушылардың еш қайсысы сату-сатып алу келісімшартына еріксіз
қатыспайды14.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың процедурасы мен әрекетін түсіну үшін,
жылжымайтын мүлікті бағалаудың қағидаларының экономикалық мағынасын білу
қажет.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың қағидалары келесі төрт жалпы
қабылданған топқа бірлескен:
• қолданушының пікіріне негізделген қағидалар;
• жермен, ғимараттармен және құрылымдармен байланысты
қағидалар;
• нарықтық ортамен байланысты қағидалар;
• ең тиімді және ең нәтижелі қолдану қағидалар14.
Бұл қағидалар өзара байланысты. Анықталған меншікті сараптау кезінде
бірнеше қағида бір мезгілде іске қосылуы мүмкін. Сонымен қатар, айта
кететін жай ол қағидалар бағалаудың барлық міндетінде қолданыла бермейді.
Бір қағидаға екіншісінің арқасында үлкен мән берілу мүмкін, ол нақты
жағдаймен немесе қызығушылық білдірген жақпен анықталады. Жылжымайтын мүлік
нарығының функциялау жетік болмауы мүмкін, қағидалардың біреуінің толық
көлемде (реализациялануы) іске асуына, мемлекеттік органдардың араласуы,
кедергі жасау мүмкін. Осы себептермен ___________________
12 КорастелевС.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М.;1998
14 Оценка недвижимости: Учебник.Под ред. А.г.Грязновой, М.А. Федотовой. –
М.:Финансы и статистика,2001
аталған қағидалар адамдардың экономикалық мінез-құлқының тенденциясын
ғана көрсетеді, алайда бұндай мінез-құлқына кепіл бермейді.
Қолданушының пікіріне негізделген қағидалар келесілерді қосады:
пайдалылық, орын басушылық және күту.
Пайдалылықтың анықтамасы: пайдалылық- жылжымайтын мүліктің ағымдағы
берілген уақыт периодында және берілген орында пайдаланушының қажеттілігін
қанағаттандыру қабілеттілігі меншіктің табыс әкелетін жағдайында
қажеттіліктерді қанағаттандыру ретінде кіріс болып табылады. Меншіктенуші –
пайдаланушы үшін бұл кіріс бекітілген рента ретінде есепке алынады. Яғни,
бір адам екінші адамға объектінің арендасы үшін қанша төлейді? Бұл жинақтар
солай саналады.меншікке бекітілген шынында қолдан қолға өтпесе де.
Орынбасудың анықтамасы: Орынбасу қағидасы бойынша меншіктің максималды
құны пайдалылығы эквиавлентті басқа меншіктің ең төмен құны немесе
бағасымен иемдену мүмкіншілігімен анықталады.
Бұл қағида бағалау процесіндегі қолданылатын, құнды анықтайтын,
дәстүрлі үш тәсілдің негізінде жатыр.
Орынбасу қағидасы мен альтернативті шығын түсінігі ұқсас болып
табылады.
Инвестордың қор салудың альтернативті варианттарынан бас тартып, және
берілген екемеге инвестиция сала отырғандығы шыққан шығындарын
альтернативті шығындар дейді.
Күтудің анықтамасы күту - ол кірістің және басқа да пайданың ағымдағы
құнын белгілеу.
Ақша пайыз әкелетіндіктен, болашақта алынатын бір доллардың құны
қазіргі кездегі доллардың құнынан төмен болады. Бұл жерде ақшаның уақыт
ағымының ішіндегі құны туралы айтылған. Болашақтағы долларды ағымдағы
құнына келтіру процессін дисконттау деп аталады. Жылжымайтын мүлікті
иемденуден күтілетін болашақтағы қаражатты дұрыс бағалау үшін, уақыт
ішіндегі құнға болашақта болжамалы түсімдерді түзету өте маңызды.
Бұл қағидалардың ішіне кіретіндер: қалдырмалы өнімділік, салым (немесе
қазына), өспелі және кемімелі кіріс, экономикалық көлем және экономикалық
бөлініс.
Қалдырмалы өнімділіктің анықтамасы: еңбек, капитал және кәсіпкерлік
қызметтің шығындары төленгеннен кейін, қалдырмалы өнімділік жерге қатысты
таза кіріспен өлшенеді. Жер пайдаланушыға табысты көбейту, шығынды азайту,
кез-келген ыңғайлы жағдай қажеттілігін қанағаттандыру немесе осы үш шарттың
бірлесуіне қол жеткізу мүмкіншілігін береді, сондықтан қалдырмалы
мүмкіншіліктің орны бар. Төменде сәйкес мысалдар келтірілген.
Максималды түсім - шаруашылық тауарлар дүкеннің иеленушісі сатып
алушылардың көбінің қолы жеңіл жететін және көзге көп түсетін жер учаскесі
үшін көбірек ақы төлейді.
Минималды шығындар - автокөлік өндірушісі қала орталағындағы іскер
бөлімінде орналасқан учаскеге қарағанда, темірбетон саласының қасында
орналасқан учаске үшін көбірек ақы төлейді.
Қолайлылықтағы қажеттілікті қанағаттандыру – тұрғын-пайдаланушы әдемі
көрініс ашылатын жер үшін көбірек төлейді.
Салым (предельная продуктивность). Салым-факторға шыққан фактілік
шығындар емес, кез-келген жаңа факторға енгізу нәтижесінде шаруашылық
объектісінің құнының өсімінің сомасы. Кейбір факторлар, олармен байланысты
шығындарға қарағанда, жылжымайтын мүліктің құнын үлкен көлемге көбейтеді,
алайда кейбіреулері құнды фактілі түрде төмендетеді.
Салым - бұл кез-келген қосымша өндіріс факторының бар немесе жоқ болу
нәтижесіндегі шаруашылық объектісінің құны немесе таза кірістің өсу не кему
сомасы.
Өспелі және кемімелі кіріс. Жер меншіктенуші мына сұраққа жауап беру
керек. Иеленген жеріне қаншалықты интенсивті түрде құрылыс құру қажет?
Тепе-теңділіктің анықтамасы: жерді пайдаланудың кез-келген типіне,
өзара келіскен жағдайда, жердің максималды құнына жеткізілетін, әртүрлі
өндіріс факторларының оптималды сомалары сәйкес.
Экономикалық көлем. Жер учаскесінде құрылыстарды тұрғызудың оптималды
масштабтары нарықтағы бәсекелестік және тұтынушылардың қажеттілігімен
анықталады. Қоршаған ортасы жақсы жерде орналасқан участоктың көлемі
мүмкіншілікті тұтынушылар үшін өте үлкен немесе кіші болса, оның нарықтағы
құны төмендеп қалуы мүмкін. Экономикалық шама қағидасы - бұл басқа
кеңістікте қарастырып келген тепе-теңділік принципі6.
Экономикалық шама-берілген орында нарықтық жағдайға сәйкес, жерді
пайдаланудың оптималды масштабына жету үшін, қажетті жер көлемі.
Экономикалық бөлініс. Мүліктік заңнама жерге деген мүліктік құқықты
бөліп және бөлігімен сатуға рұқсат береді.
Экономикалық бөліністің анықтамасы: егер жылжымайтын мүлік меншігі бір
немесе бірнеше мүліктік қызығушылықтарға бөлінуі мүмкін болса, нәтижесінде
объектінің жалпы құны өседі. Осындай жағдайда экономикалық бөлініс орынды
болады.
Нарықтық жағдаймен байланысты принциптердің ішіне кіретіндер
тәуелділік, сәйкестік, үсыныс пен сұраныс, бәсекелестікпен өзгеріс.
Тәуелділік. Жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін маңызды фактордың
бірі - оның орналасу жері болып табылады. Орналасу жерінің сапасы учаскенің
табиғи параметрлерінің, берілген аудандағы қабылданған, жерді пайдалану
типіне қаншалықты сәйкестігімен, экономикалық аймаққа қаншалықты жақын
орналасқандығымен байланысты. Біріккенде осы екі мінездеме ситусты құрайды,
немесе жылжымайтын мүліктің экономикалық орнласуы жері.
___________________
6 Гранов И.В. Оценка недвижимости – СПб: Питер,2001
Ситусты ең болмаса, төрт деңгейде, экономикалық аймақпен жер
пайдаланудың нақты варианттының арақатынасымен анықталады. Бұл төрт деңгейі
концентрлік шеңбермен белгіленген. Олар, жақын жатқан территорияны, жақын
аралықтағы жерлер, сауда зонасын және бүкіл романды білдіреді. Мысалға,
өңдеу өнеркәсіппен айналысатын мекемелер
үшін жерді пайдалану типінің тәуекелділік деңгейлері жалпы халықтық немесе
мемлекетаралық масштабта болуы мүмкін.
Егер жер пайдаланудың қоршаған жүйесінде, не жылжымайтын мүліктің
экономикалық аумағында өзгерістер болып жатса, оның құнына әсер етуі
мүмкін. Жерді пайдаланудың қоршаған жүйесіндегі өзгерістердің бөлек
мысалдары мыналарды қосады: объектіге жақын жерден сауда орталығын салу,
көлдің жасалуы немесе мектептің салынуы. Бұл өзгерістер объектінің
құнына негативті. Сонымен қатар позитивті де әсерін тигізу мүмкін. Бұл жаңа
варианттарының масштабтарымен және соңғыларының бағаланатын объектімен ара
қатынасымен анықталады.
Байланыс шығынымен өлшенеді: Бағаланатын объектінің кез-келген бір
нақты мақсатқа жету жанындағы, оған қызмет ететін объектілерге жету үшін,
шығатын шығын. Байланыс уақыт шығынымен, ара қашықтықпен немесе ақша
шығынымен өлшенуі мүмкін. Осы байланыстың кейбіреулерін өлшеу қиынға
түседі. Мысалы, егер бір учаскенің тамаша көрінісі болса, ол қалай
өлшенеді? Берілген байланыс көрінісі тамаша және көрінісі тамаша емес
учаскелердің құндарының айырмасы ретінде бағалануы мүмкін.
Кіріс ағымдары, көбіне көп, орналасу жерінен тұтынушы нарығынан қалай
байланысты екендігіне тәуелді. Мысалы, жол салу нәтижесінде немесе
бәсекелес үшін байланыстың бұзылуы, өзінің орналасқан жерінің арқасында,
мүмкіншілікті клиенттерді тартып алуға, бөлшектеп сатушының табысын едәуір
азайтуға мүмкіншілік береді.
Сәйкестілік. Нарықтық стандартқа сәйкес келмейтін проект қаржылық ара
қатынаста ұтылады. Жылжымайтын мүлікті салу проектілері сәйкес ауданның
жерді пайдалану типіне сай келуі қажет. Бұл барлық үйлер бір сәулеттік
стильде салынуы керек дегенді білдірмейді. Дегенмен де сәулеттік стиль
жерді пайдалану типіне сәйкес болуы керек. Сәйкестілік-берілген жердегі
құрылысқа ұсыныстың сәулеттілік стилінің қолайлылықтың және қызмет көрсету
деңгейінің қандай дәрежеде, жылжымайтын мүлік нарығының қажеттіліктерімен
күтімен, сай болатындығы.
Сәйкестілік қағидасымен регрессия және прогрессия қағидалары
байланысты, берілген нарықтың жағдайы есебімен жер учаскесіндегі
құрылыстардың аса көбейуі кезінде регрессия орынды болады.
Бағаланатын меншіктің құнымен, көршілес орналасқан объектілердің
жоғары құнына байланысты, өсуі. Бұл жағдайда прогрессия орынды.
Жылжымайтын мүлік нарығы жетілмеген болғандықтан, меншіктенушінің
ауысуы болатын бағаны сұраныс пен ұсыныс орната бермейді. Сатылым бағасының
орнатылуына басқа да әртүрлі факторлар әсер етеді.
Ол факторларға, сатылым процесінің шарттарын дұрыс орната білу,
қатысушылардың саны мен ынтасы, эмоциялары және қаржыландыру құны сияқтылар
жатады.
Ұзақ мерзімді жоспарда, баға өзгерісінің бағытын анықтауда сұраныс пен
ұсыныс тиімді фактор болып саналады. Алайда жылжымайтын мүлік нарығында
уақыттың қысқа мерзімде сұраныс пен ұсыныс факторлары өзінің тиімділігін
жоғалтады. Жеке меншіктенушілердің жерге деген монопольді бақылауы
негізінде нарықтағы өзгерістер болуы мүмкін. Сонымен қатар, нарықтарға
мемлекеттік бақылау механизмдері әсерін тигізеді. Мысалға, жергілікті
басқарма органдары нарықтың өсуін немесе арендалық төлем деңгейін ұстап
қалуы мүмкін11.
Және басқа да көптеген тәсілдермен нарықтық механизміне өзгерістер
енгізуі мүмкін.
Егер нарықтағы сұраныс көлемі жетіспей немесе тұтыну көлемі артығымен
болса, бағалардың деңгейі мен арендалық төлемдер төмендейді. Қысқа мерзімді
жоспарда жылжымайтын мүлікті ұсыну икемсіз болып табылады. Яғни, бұл
ұсынысты көбейту үшін ұзақ мерзімге жоспарлауды қажет етеді: баға тез
көтерілсе де ұсынысты тез көбейтуге болмайды. Жылжымайтын мүліктің ұсынысын
азайту да қиынға түседі. Бір нақты типті объектілердің аз болып жасалынуы,
уақыттың ұзақ мерзімінде, жүктелу деңгейінің төмен болып қала беруіне
әкеледі. Бұл жағдай саудаласудың қуғыншыларына қолайлы мүмкіншілік жасайды.
Себебі бағалар төмен болып қалып, немесе одан әрі төмендейді.
Ұсыныс жеткіліксіз немесе сұраныс жоғары болған жағдайда бағаға деген
қарама-қарсы қысым орынды болады. Сұраныс ұсынысқа қарағанда өте өзгермелі.
Бағаның өзгеруіне ол жеңіл әрекет жасайды. Ақша масса көлемінің өзгеруі,
пайыздық ставкалар, қорқыныш және басқа да факторлар сұраныс мінезіне, кез-
келген берілген уақытша әсер ете алады.
Сұраныс пен ұсыныстың анықтамасы: ұсыныс-анықталған баға бойынша қолда
бар тауарлар саны; сұраныс-анықталған бағамен ықыласты тауарлар саны.
Сұраныс пен ұсыныстың ара қатынасы бағаларды анықтайды.
Бәсекелестіктің өрлеуі, аудандағы жылжымайтын мүлік ұсынысының өсуіне
әкеледі. Бұл жағдайда сұраныс өспесе, берілген түрдегі барлық жылжымайтын
мүліктен алынатын таза кіріс төмендей түседі. Бәсекелестік деңгейі тым
жоғары болған жағдайда, пайда көлемі төмендеп, немесе жоғалып кетуі мүмкін.
Бәсекелестіктің анықтамасы: бәсекелестіктің өрлей түсуі, таза кірістің
орташа деңгейінің төмендеуіне апарады.
Бұл қағида, нарықтық нормадан асатын кіріс ағымының құнын бағалауға
тырысып отырған, сараптаушы үшін маңызды. Егер аса пайданың түсімі ұзақ
мерзімді аренда немесе басқа себептермен байланысты болмаса, кіріс ағымы
абайлап қарастырылуы қажет. Көптеген жағдайда сараптаушы
___________________
11 Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике
Казахстан. – Алматы: Жети Жаргы, 2001
екі тәсілдің бірін қолданылады. Біріншіден, артық пайда жай пайдадан
бөлініп, бөлек кіріс ағымы ретінде қарастырылуы мүмкін. Екіншіден, жай
ағымға қарағанда, барлық таза кіріс ағымы тәуекелшіл болып қарастырылуы
мүмкін. Сонымен қатар, ол өте жоғары ставкамен капиталдануы мүмкін.
Өзгерудің анықтамасы: жылжымайтын мүлік объектінің құны бір қалыпты
болып қала бермей, уақыт өтісімен өзгереді. Жылжымайтын мүлікке ейлінше
әсер ету мүмкіншілігі бар оқиғаларды аналитиктер бақылауы қажет. Бұрын
болған шарттардың болашақта сақталуы міндетті емес. Жылжымайтын мүлік
объектісінің болашақтағы кірісін дұрыс бағалу үшін, болжамалы табыс пен
шығындарға байланысты базалық болжамдарды анықтау қажет. Уақиғалар мен
шарттар тұрақты болмағандықтан, бағалаушылар кәсіби стандартты ұстанады,
яғни бағалау мерзімі тұрақты бекітілмеген.
Ең жақсы және ең тиімді пайдалану қағидасы - бұл, жоғарыда
қарастырылған, барлық үш топтың қағидаларының синтезі. Осы қағиданың,
бағалаушылар арасында, ең көп тараған анықтамасы:
Объектінің бағалаудың тиімді мерзімінде анықталған өте жоғары ағымдағы
құнмен қамтамасыздандыратын, қолданудың есті және мүмкіншілікті варианты.
Басқа сөзбен айтқанда есті мүмкіншілікті және заңды альтернативті
варианттардан таңдалған пайдалану варианты.
Ең жақсы және ең тиімді қолдану қағидасы, учаскенің құнына әсер етуші
факторларды сараптау үшін, концептуалды моделі береді, бұл қағида
жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін, табиғи, заңды, әлеуметтік және
экономикалық сипаттағы, факторларды ескереді. Сонымен қатар, ол бағалаудың,
пайдалылық, орынбасу, күту, қалдырмалы өнімділік, салым, өспелі және
кемімелі кірістер, тепе-теңділік, экономикалық көлем, экономикалық бөлініс,
тәуелділік, сәйкестілік, сұраныс пен ұсыныс, бәсекелестік пен өзгеріс
сияқты, қағидаларының өзара байланыстыратын көпірдің ролін атқарады.
Жылжымайтын мүлік объектілерінің құнына әсер ететін факторлар.
Кез-келген жылжымайтын мүлік объектілерінің құны бағалау үрдісін
жүргізу кезінде пайда болатын бірқатар факторларға тәуелді болады. Бұл
факторлар әртүрлі үш иерархиялық деңгейге қатысты болуы мүмкін.
Бірінші деңгей (аумақтық) – нақты жылжымайтын мүлік объектілеріне
қатысы жоқ, бірақ жанама түрде бағалау объектісіне әсер ететін факторларды
сипаттайды.
Екінші деңгей (жергілікті) – негізінен қала немесе қалалық аудан
деңгейіндегі факторлар жатады. Бұл факторлар тікелей бағалау және ұқсас
аналогтар объектілерінің таладуына әсер етеді.
Үшінші деңгей (қоршаған ортасы) –көп жағдайда жылжымайтын мүлік
объектісімен және оның сипатымен байланысты факторалар жатады.
Факторлардың әсері бір уақытта әр түрлі деңгейді болуы мүмкін.
Бағалаушы қорытынды құнға әсер ететін әр бір факторды жеке және жиынтығын
ескеру қажет. Одан кейін жылжымайтын мүлік объектісінің құны туралы
негізделген қорытынды жасау керек.
Бірінші деңгейге келесі төрт факторлар тобы жатады:
• әлеуметтік:
- жылжымайтын мүлiк объекттерiн алуындағы негiзгi қажеттiктер, олардың
қолдануының вариантында; қоршаған, көршi объекттерге және олардың иелерiне
қатынас, меншiктiң сезiмiмен қарым-қатынасындағы негiздi қажеттiктер
- халық санынның өзгерiсi, оның жасаруы немесе қартаюы, жанұяның өлшемi,
тығыздығы және т.б. тенденциялары;
- бiлiм беретiн деңгейдiң өзгерiсi, мәдениеттiң деңгейi, қылмыстылық
деңгейiнiң тенденциялары;
- өмір сүру деңгейі.
• экономикалық:
- әлемдік экономиканың жалпы жағдайы; мемлекеттік, аймақтық, жергілікті
деңгейдегі экономикалық тұрақтылық; кәсіпорынның қаржылық жағдайы;
- сұраныс факторлары:халықтың жұмыспен қамтылу, табыс деңгейі және төлем,
несиелік ресурстардың қолжетімділігі қабілеттілігі оның өзгеру тенденциясы,
пайыздық және жалдық төлем ставкалары, сатылу қалыптастыру кезіндегі
шығындар, халықты қоғамдық мақсаттағы объектілерімен қамтамасыз ету және
т.б.
- ұсыныс факторлары: құрылысты және жөндеу жұмыстарын қаржыландыру көздері
мен және шарттар, сатылымға шығарылған объектілер саны, құрылыс-монтаж
жұмыстарына кеткен шығындар мен олардың өзгеру тенденциясы, салықтар.
• физикалық:
- климаттық жағдайлар, табиғи ресурстар және шикізат көздері, рельеф,
топография және т.б.
- экология;
- сейсмикалық факторлар.
• саясаттық (әкімшілік):
- саясаттық тұрақтылық, қауіпсіздік;
- салық саясаты, қаржыдық саясат, әртүрлі жеңілдіктеді ұсыну;
- зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;
- құрылыс нормалары мен ережелері: шектеулі немесе либералды;
- муниципалды қызметтер: жолдар, абаттандыру, инженерлі құрылғылар,
қоғамдық көліктер, мектептер,өртке қарсы қызметтер;
- заңнамалардың бар болуы және оларды жетілдіру ( ипотека, меншік,
жылжымайтын мүлік объектілермін жасалатын операциялар, экология
саласындағы, кепілдік, қрылыс, несиелік саясат және т.б.), риэлторлық және
бағалау қызметін лицензиялау.
Екінші деңгейге жататын факторлар:
• орналасу орны:
- іскерлік орталық, тұрғын шекара, автожолдарға, темір жолға, коммуналды
ұйымдарға жақындығы;
- коммуникацияның бар болуы және жағдайы;
- әлеуметтік-мәдени мақсаттағы объектілердің бар болуы;
- қала (аудан) жобасындағы объектілердің орналасуы.
• сатылу шарты:
- мәміле жасаудың ерекше шарттары; сатушылар мен сатып алушар мотивы;
- қаржыландыру шарттары: несиелендіру шарттары; пайыздық ставкалары.
Үшінші деңгейге келесідей факторлар жатады:
• физикалық сипаттамалар:
- физикалық параметрлер: аудан, өлшемдері, формасы, салынған материалдардың
түрлері, салынған жылы, қабаттылығы және т.б.;
- құрылыс және пайдалану сапасы;
- коммуналды қызметтердің бар болуы;
- функционалды жарамдылығы;
- тартылымдығы,ыңғайлылығы.
• Сәулет-құрылыстық сипаттамалары:
- стиль, жоспарлау, құрылыс және т.б.
- көлемді-жоспарлы көрсеткіітер жіне т.б.
• Қаржылық-эксплуатациялық сипаттамалары:
- эксплуатациялық шығындар;
- құрылыс құны;
- жылжымайтын мүлiк объектілерімен шығарылатын табыстар.
Жылжымайтын мүлік объектілерінің құны бірқатар факторлардың әсерін
ескере отырып анықталады (орналасу орны, инфрақұрылымның бар болуы және
сапасы, физикалық сипаттамалар және т.б.). Жылжымайтын мүлік объектілерінің
құнын есептеу кезінде барлық факторлдарды есептеу үшін әртүрлі бағалау
тәсілдері мен әдістері қолданылады23.
Бағалаушылардың шешетін мәселелерінің негізгісі-құнды бағалау. Бағалау
объектісіне ұқсас меншік объектісін тұрғызуға қажетті шығатын шығын
мөлшерін шығын деп атайды.
1.2.Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау тәсілдері
Шығындық тәсіл
Құнды анықтау кезінде, жалпы жылжымайтын мүлік нарығына, сонымен қатар
қарастырылып отырған меншіктің құндылығына әсер ететін, барлық факторлар
есепке алынады. Жылжымайтын мүліктің құнын анықтау кезінде негізгі үш
тәсілді қолданылады:
• шығындық тәсіл;
• сатылымалы тәсіл;
___________________
14 Оценка недвижимости: Учебник.Под ред. А.г.Грязновой, М.А. Федотовой. –
М.:Финансы и статистика,2001
23 www. valuer.ru
• табыстық тәсіл.
Осы тәсілдердің әрқайсысы, жылжымайтын мүлік объектісінің, бағалық
мінездемесінің әртүрлі болуына әкеледі14 Әрі қарай жүргізілетін
салыстырмалы сарап, қолданылған әдістердің әрқайсысының, жетістіктері мен
жетіспеушіліктері таразылауға мүмкіншілік береді. Сонымен қатар, сенімді
болып табылған әдістердің берілгендердің негізінде объектінің ақырғы
бағасын бекіту.
Ескертетін жай: төменде келтірілген бұл әдістердің классикалық
процедуралары, бағалау процесінде қажеттілік бойынша, шамалы өзгеріске
ұшыраған. Бұл процесс, қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығына тән
мәселелерді шешу мақсатында жасалған.
Шығындық тәсілін қолдану үшін, жылжымайтын мүлікті шығын тәсілімен
бағалау кезіндегі қолданылатын қағидаларға көз жүгірту қажет.
Орынбасу қағидасы. Бұл қағида, ақылды сатып алушының, еш кешігусіз
және сапасы бірдей құрылыс ұйымдастыру немесе ұқсас объект сатып алуға
кеткен шығыннан, меншік үшін, артық төлемейтіндігін пайымдайды. Бағалау
күшіне табылған нарықтық құнның логикалық бағалауына ұқсас объектінің
құрылысының құнын және жер учаскесінің құнының соммасы жатады.
Сұраныс пен ұсыныс қағидасы. Сұраныс пен ұсыныста болатын қозғалыстар
бағаның көтеріліп не төмендеуіне әкеліп соқтырады. Сонымен, бір меншік,
ағымдағы уақытқа тәуекелді, әртүрлі құнға иеленуі мүмкін. Шығынның өзгерісі
баға өзгерісіне пропорционалды болмаса, ғимараттың құрылысы сәйкесінше аз
пайдалы болады және бар, салынған ғимараттың құны сәйкесінше не жоғарылап ,
не төмендей түседі.
Баланс қағидасы. Оптималды бағаға жету немесе оны қалыпты жағдайда
ұстау үшін, өндіріс факторлары мен меншіктің әртүрлі компонентері өзара
дұрыс ара-қатынаста болу керектігі - баланс қағидасының мәні.
Тәуелділік және өзгеріс қағидасы (сыртқы факторлар). Сыртқы жағдайлар
мен оқиғалардың нәтижесінде, меншік өзінің құнын өсіріп не жоғалтуы мүмкін.
Сыртқы факторлардың әсерінен болған құнның қосылуы немесе жоғалуы, не
жердің, не құрылымдардың есесіне түсуі мүмкін. Құрылыстың құнының өсуі,
жаңа, сонымен қатар ескі құрылыстардың, бағалау құнының, нарықтық құнына
қатты әсерін тигізуі мүмкін.
Шығындық тәсілінде, сыртқы себептердің нәтижесінде ғимараттардың
құнының төмендеуін сыртқы тозудың салдарына жатқызады.
Жаңа ғимараттың құрылысының құны оның нарықтық құнынан жоғары не төмен
болуының себептерінің бірі - сыртқы жағдайлар. Бағаланатын құн түрі сирек
немесе жаңа салыстырмалы меншікті салу қиынға түсетін болса, онда қайтадан
салынған құрылымның құны, оның құрылыс құнынан жоғары болуы мүмкін. Екінші
жағынан алатын болсақ, егер әртүрлі жағдайларға байланысты, анықталған бір
түрдегі құрылыс сомы артығымен ұсынылса, сәйкесінше оның құрылыс құны
төмендей түседі.
Шығындық тәсіліндегі бағалау қағидасыларын дұрыс қолдану, қажетті
шешім құруына жол береді, яғни құрылыс құнымен нарықтық құн мүлдем бөлек
түсініктер. Осыны дәлелдейтін классикалық мысал ретінде мынаны айтуға
болады: құрғақ және мұнайы бар скважиналарды бұрғылауға және нарықтық
құнының шыққан шығындарын салыстыру.
Жылжымайтын мүлік облысында, шығындық тәсілін қолдану кезінде
нарықтық құн анықтала береді. Алайда, ақырғы нарықтық құнды анықтау
процесіне, шығындық тәсілімен жасалған бағалаудың нәтижелері құраушы ролін
атқарады. Бұл тәсіл жаңа немесе қолданыс мерзімі кішкене болған
объектілерге ерекше қатысты, себебі олардың нарықтық құнының көлемі құрылыс
құнының көлеміне өте жақын. Сонымен қатар, бір қатар жағдайларда шығындық
тәсілінің әдістерін қолдану ең дұрыс және ең қолайлы болады, яғни басқа
тәсілдер орынсыз болатын жағдайлар. Мұндай жағдайларға мыналарды жатқызуға
болады:
Шығындық тәсілін құнды анықтауда қолдану кезінде, бағалаушылар қайта
құру және орын ауыстыру құны терминдерін қолданады.
Теориялық көзқараспен қарағанда, шығын тәсілмен анықталған бағалау
құны - құрылыс копиясын шын мерзімде тұрғызу болып табылады.
Бар ғимараттар өздерінің, бүгінгі күнде қолданыстан шыққан,
материалдарын, құрылыс технологияларын және проектілерінің элементтерін
біріктіріп, алайда қайта құрылуы мүмкін емес. Құрылымның ішінде, құрылыстың
ағымдағы стандарттарына сәйкес келмейтін, элементтердің комбинациялары
болуы мүмкін. Бұл жағдайда жалпы қабылданған бағалау тәжірбиесі -
салыстырмалы пайдалылықты қамтамасыз ететін, құрылымды тұрғызу құнын
бағалау. Бұл орын ауыстыру құнының бағасын береді.
Орын ауыстыру немесе орын толтыру құнының қайсысы пайдалануына
байланысты бағалау, құны өзгеріп тұруы мүмкін. Нақты бағалау үшін
таңдалынатын концепция, есеп беруде анық негізделуі қажет.
Шығындық тәсілді қолдану үшін қажетті ақпараттар:
• еңбекақының деңгейi;
• қосымша шығындарды көлемі;
• жабдықтауға кеткен шығындар;
• осы аудандағы құрылысышылардың табыс нормасы;
• құрылыс материалдарының нарықтық бағалары..
Шығындық тәсілдің артықшылықтары:
1. Жаңа объектілерді бағалау кезінде шығындық тәсілмен алынған нәтижелер
анағұрлым сенімді болып есептеледі.
2. Бұл әдіс келесі жағдайларда пайдалану мақсатты болады:
• жаңа құрылыстың құнын техникалық-экономикалық талдау;
• жұмыс iстейтiн объекттiң жаңартуын қажеттiлiктiң дәлелдеуi;
• арнайы мақсатта пайдаланылатын ғимараттарды бағалау;
• жерді тиміді пайдалануын талдау;
• объектінің сақтандыру мәселелерін шешу;
• салық салу мәселелерін шешу;
• нарықтың пассивті секторларындағы объекттерiнiң бағасының
анықтау кезінде;
• басқа әдiспен алған жылжымайтын мүлiктердiң объектiнiң
құндарының келiсуiнде.
Шығындық тәсілдің кемшіліктері:
1. Шығындары әрдайым нарықтық құнға балама келмейді.
2. Бағаның дәлiрек нәтижесiнiң табысының талпыныстары еңбек шығындарының
тез өсулерiмен сәйкес келеді.
3. Объект дәл сондай жаңа құрылысқа шығындарға жылжымайтын мүлiктiң
бағаланатын объектiнiң алуына шығындарының сәйкессiздiгi, өйткенi
құрылыстың құнынан бағаның процессiнде жиналған тозуды шегередi..
4. Ескі ғимараттар мен құрылыс нысандарының жинақталған тозуын анықтау.
5. Жере телімдерін ғимараттардан жеке бағалау.
Жылжымайтын мүлiктiң бағасына шығындық тәсілді қолдану кезінде келесi
кезеңдерден тұрады:
• Жер телімінің нарықтық құнын анықтау;
• Бағаланып жатқан ғимараттың қалпына келтіру (орын басу) құнын
анықтау;
• Кәсіпкерлік табыстың көлемін анықтау;
• Анықталған тозуларды есепету;
• Түзетулер ензізу жолдарымен бағалау объектісінің қорытынды
құнын есептеу;
• Жер телiмiнiң құнына алған шаманың келесi үлкеюiмен тозуға
қалпына келтiру құнын анықтау.
Жылжымайтын мүлік құрамына кіретін жер телімнің құнын шығындық
тәсілмен бағалау құрылыстан еркін түрінде бағалау оны Ең жақсы және өте
тиiмдi қолдану ұсынысына негізделген.
Салыстырмалы бірлік әдісі
Салыстырмалы бірлік әдісі аудан құнының салыстыруына немесе
бағаланатын объектінің көлем бірлігімен аудан бірлігінің құнына
салыстыруына немесе ұқсас типтік құрылымның көлем бірлігінің салыстыруына
негізделген. Типтік объектінің нарық жағдайында және табиғи
айырмашылығындағы құнын түзетулерінің нәтижесінде нарықтық құнының өлшемі
анықталады. Типтік құрылым ретінде, контрактік бағасы белгілі, жақын арада
салынған, ұқсас құрылымды алу дұрыс болады. Сонымен қатар, контрактқа қол
қою мезгілі мен бағалау мезгілінің арасындағы айырмашылыққа түзетулер
енгізу қажет.
Контракт бағасы туралы мәліметтің жоқ болуы кезінде, құн көрсеткішін,
ұқсас, жақын арада салынған объектілердің сатылуы туралы ақпараттан, алуға
болады.
Көптеген жағдайда, берілген әдісті, арнайы анықтамалар мен
ценниктерден алынған, бірлік құнның көрсеткіштерінде қолданылады. Бұндай
анықтамалар ретті түрде шығарылып, бағалау институттарымен ұсынылған,
статистикалық мәліметтерді қамтиды. Типтік немесе базалық ғимараттардың
бірлік құндары, көлемі анықталмаған құрылымдар үшін келтіріледі, сондықтан
олардың нақты габариттеріне түзетулер енгізу қажет. Осыған орай,
зерттелетін ғимарат базалық ғимараттан үлкен болса, бірлік баға төмен
болады және керісінше.
Бірлік құн базалық ғимараттың бағалау мерзіміне және зерттелетін
ғимараттың бағалау мезгіліне, баға деңгейінің кез-келген өзгерісін көрсетуі
қажеті. Сонымен қатар, бірлік бағаға уақыттың өтісімен тұрақты түрде өсіп
отыратын, құрал-жабдықтардың құнының әсерін есепке алу керек. Бірлік
құндары дәл түзету үшін әр позицияны кезекті дәлелдеумен құрама
элементтерге бөлшектеуді қолданады.
Мына бір фактіні атап өту керек, бір қарағанда бұл әдістің қарапайым
болып көрінуі тәжірибесіз маманды шатастыру мүмкін. Адекватты бастапқы
мәліметті алу және оларды түзету көп еңбекті қажет ететін процесс.
Компонент бойынша бөлшектеу әдісі.
Берілген әдістің мәні болып, барлық құрылысының құны құрылыс
компоненттерінің-фундаменттердің, қабырғалардың, қоршаулар, жабындар және
басқалары, құндарының соммалары ретінде анықталады. Әр компоненттің құнын
оның бірлік құнына негізделіп алады, яғни бірлік көлемді орналастыру үшін
қажетті шығын соммалары.
Әр компоненттің көлемін және оның бірлік құнын біле тұра, барлық
құрылымның құнын табады. Бұл жағдайда кәсіпкердің пайдасы бірлік құнда
есептеліп немесе бөлек есептелінеді.
Ғимараттар мен құрылымдардың құрылысының сметалық құны дегеніміз-
проектік материалдарға сәйкес оның жүзеге асуына қажетті ақша қаражатының
соммасы.
Бірлік құнның калькуляциясы үшін мәлімет базасның бар болуы. Берілген
әдіс қайта құру және орын ауыстыру құнының жеткілікті дәл бағасымен
қамтамасыз етеді.
Жоғарыда айтылғанды қорытындылайтын болсақ, компонент бойынша
бөлшектеу әдісі, бірлік бағалардың жинағының негізінде құрылыс-монтажды
жұмыстардың сметалық құнын анықтау технологиясына толығымен сәйкес келеді.
Сандық тексеріс әдісі.
Бұл әдіс ең дәл сонымен қатар еңбекті көп қажет ететін әдіс болып
табылады. Оның мәні, құрылымның салынуына қатысты барлық позицияларды
абсолютті дәл, сапалық анықтауында. Әдістің дәлдігін шектемесе, онда әр
шегенің, кірпіштің және жұмыс уақытының әр минутының есебін жүргізу керек.
Барлық материалдық санын және еңбек шығынының мөлшерін біле тұра, тікелей
шығындарды анықтаймыз. Содан соң, кәсіпкердің жанама шығыны мен пайдасын
анықтайды. Бұл әдіс бағаланатын жақсарулардың толық құндық анализін
бергенімен, ақша мен уақыттың көптілігін және тәжірбиелі бағалаушыларды
қажет етеді. Сол себептен күнделікті тәжірибеде бұл әдісті сирек қолданады.
Жылжымайтын мүлік объектісінің тозуын анықтау.
Кез келген ғимарат пен құрылым анықталған эксплуатациялық сапасымен,
герметикалығымын, дыбыс шығармайтын мүмкіншілігі және тағы басқалармен
сипатталады. Бұл параметрлер, ғимараттар мен құрылымдардың эксплуатациялық
жарамдылығын анықтайтын, төрт топқа біріктірілуі мүмкін.
Бұл жағдайда, табиғи тозуды (эксплуатациялық сапаның жоғалуы),
функционалды және моральді ескіруді (ғылыми – техникалық прогреске
байланысты технологиялық сәйкестілікпен құнның жоғалтуы), сыртқы және
экономикалық тозуды (сыртқы ортаның көзқарасының өзгерісінен объектінің
таратылымдығының өзгеру), ажырата білу қажет. Осы тозудың барлығы
жинақталған тозуды құрайды.
Жинақталған тозу - бұл табиғи бұзылудың нәтижесінде болатын қайта құру
немесе орын ауыстырудың жақсарту құнының төмендеуі, сыртқы ескірудің
функционалды ескіруі немесе осы көздердің комбинациялары.
Шығын тәсілінде тозу ағымдағы орын ауыстыру немесе қайта құру құнынан
есептеліп шығарылады.Дегенмен, құнның жоғалтуы нарықпен анықталғанша, тозу
жоғалту болып табылады. Ескі ғимараттар үшін құнның жоғалуы қатысты
ұсыныстың уақытша аздығымен немесе тарихи - саулетті мағынасымен орны
толтырылады.
Ағымдағы құнды бағалаудың негізі етіп, орын ауыстыру құнын қолданса,
ғимаратталған тозу есепке алынады Алайда, бұл жағдайда функционалды тозудың
кейбір түрлері автоматты түрде алынып тасталады.
Жинақталған тозуды бағалаудың әдістері.
Жинақталған тозуды бағалау үшін бірнеше әдісті қолдануға болады.
Бастысы, абайлы ақпаратпен қамтамасыздандырылған сатып алушының құрылыстың
қалпына көз қарасының жүйелілігімен логикалығын көрсету керек.
1. Экономикалық қайтарылым әдісі.
Берілген формуламен бұл әдіс жинақталған тозудың көлемінанықтайды:
AB=EA—TELxCN; (1)
Мұндағы:
AB-жинақталған тозу;
EA- тиімді жас (құрылымның қалпы мен пайдалылығымен көрсетілетін жас);
TEL-жалпы экономикалық өмір (жылжымайтын мүліктің жақсаруы меншіктің
құнына қосымша салым жасайтын уақыт периоды);
CN-жаңа құрылыстың құны (қайта құру немесе орын ауыстырушы);
Бұл әдісте оның пайдалануына шектеу жасайтын жағдайлар бар:
1. Жалпы экономикалық өмір мен тиімді жастың жалпы көлемін жеткілікті
субъективті анықталады.
1. Тозу түрлеріне айырмашылық жасамайды.
2. Құрылымның бөлек элементтерінің жалпы экономикалық өмірі мен
табиғи өмірінің мөлшерлерінің айырмашылықтары ескерілмейді.
1. Сатылымдарды салыстыру әдісі
Ұқсас объектілерді сату және бос жер учаскелердің сатылымдары туралы
дұрыс мәліметтің болуы-қажетті шарт. Кез-келген түзетулер нарықтық
негізделген болуы тиіс.
Еске сала кететін жайдың бірі-салыстырмалы сатылымдар, меншіктің
толық құқығы бар, ашық нарықта іске асуы керек. Жер учаскесінің құны
нарықта негізделген болуы қажет. Олай болмаса, берілген әдіс аз
қолданылмалы.
2. Бөлшектеу әдісі.
Бөлшектеу әдісінің мәні, оның нақты қарастыруында және тозудың барлық
себептері мен түрлерін есепке алуында. Оның ішінде:
• жойылатын және жойылмайтын табиғи тозу;
• жойылатын және жойылмайтын функционалды тозу;
• сыртқы және экономикалық тозу;
Егер қоспалы шығынның құны түзетуге шыққан шығыннан артық болса, тозу
жойылмалы болып саналады. Түзету шығыны қоспалы құннан артық болса, тозу
жылжымайтын болып саналады.
Табиғи тозудың анықтамасы.
Конструкциялардың, элементтердің, инженерлік жабдықтардың жүйесінің
(әрі қарай жүйе) және жалпы ғимараттың табиғи-климаттық факторлар мен
адамдардың әсері нәтижесінде оның, бастапқы технико-экономикалық сапасының
жоғалуы. Бағалау сәтіне табиғи тозу, конструкцияның, жүйе элементінің
немесе жалпы ғимараттың бұзылуын жоятын жөндеу мерекелерінің объективті
қажетті құнның және олардың қайта құру құнының арақатынасымен анықталады.
Объектіні табиғи тозуды анықтау үшін, тексеру кезінде дефектілердің
мәлімет тізімі жүргізіледі.
Табиғи тозу, әрі алып қойған жөндеу жұмыстары бойынша жойылатын
позиция түрінде анықталуы мүмкін және экономикалық көзқарастан жөнсіз болып
саналатын жөндеу жұмыстарын жойылмайтын позиция болады.
Жойылатын табиғи тозу
Жойылатын табиғи тозуды нашар эксплуатацияның есебіне жатқызады,
сондықтан да оны кей жағдайда әрі алып қойылған жөндеу жұмыстары деп
аталады. Құрылымның дұрыс эксплуатациялық сипаттамаларын көпке созбай,
жасай бастайды деп болжалады. Сонымен қатар, элементтер жаңа күйге немесе
жаңаға жақын күйге дейін қайта құрылады деп болжалады.
Жойылатын табиғи тозудың ақшалай анықтамасы-,,жөндеу жұмысының құны -
объектіні бастапқы қалпының эквивалентін жеткізуге кеткен шығындар.
Жойылмайтын табиғи тозу.
Жоғарыда айтылғандай, жойылмайтын табиғи тозу, қазіргі кезде
тәжірбиелі түрде мүмкін бола алмайтын немесе экономикалық тұрғыдан жөнсіз
болатын позицияға сәйкес келеді. Бұл тозудың типін толық қайта құру немесе
орын ауыстыру құны мен жойылатын табиғи тозудың сомасының қатынасы
негізінде анықтайды.
Жойылмайтын табиғи тозған құрылым элементтерін тәжірбиеде, ұзақ өмір
сүретін және қысқа өмір сүретін деп екіге бөледі: қысқа өмір сүретін
элементтің, барлық құрылымдарға қарағанда, қалмады экономикалық өмірі
қысқа. Ұзақ өмір сүретін элементтердің күтілетін өмірі барлық құрылымның
қалмалы экономикалық өмірінен сәйкес келеді.
Өмір жасы қысқа, элемеенттермен шартталған табиғи тозу-(бүкіл
объектінің қызмет ету мерзімінен кіші), осы тез тозғанын компоненттерді
қайта құруға кеткен шығын.
Қысқа өмір сүретін элементтердегі жойылмайтын тозуды бағалау үшін,
элементтің толық қайта құруының немесе орын ауыстыруының құны мен
элементтің жойылатын тозының соммасының айырмасын элементтің жалпы табиғи
өміріне дәл жасының қатынасына көбейтіндісін аламыз.
Ұзақ өмір сүрумен шартталған (бүкіл объектінің қызмет ету мерзіміне
тең не адамда ұзақ) элементтердің жойылмайтын табиғи тозуы-осы
компоненттерді қайта құруға кеткен шығын.
Ереже бойынша, бұл-ғимараттар мен құрылымдардың конструктивті негізгі
элементтері (фундамент, қабырға және т.б.), яғни олардың функционалды
қалпын қайта құру үшін бүкіл объектінің күрделі жөндеу жұмыстарын жүргізу
қажет.
Функционалды тозуды анықтау.
Функционалды тозу немесе функционалды ескіру конструктивті шешімнің
қазіргі стандарттарына сәйкес келмеуінің нәтижесінде болады.
Берілген бағалаудың міндеттерін шешу үшін, функционалды тозу
-проектілердің жетіспеушіліктерінің, сонымен қатар қолданылған
материалдардың жетіспеушілігінің нәтижесінде объектінің құнының жоғалуы деп
анықталады.
Жойылатын функционалды тозу.
Табиғи тозуға ұқсас функционалды тозуды жойылатын және жойылмайтын
деп екіге бөледі. Жойылатын табиғи тозуға ұқсас, жойылатын табиғи тозу да
оның ескіру құнымен өлшенеді.
Сараптаманың мақсаттары үшін жойылатын функционалды тозудың құнын,
объектінің эксплуатациясынан болашақта алынатын кіріске салынатын қордың
көз қарасынан жөнсіз болып саналатын реконструкцияға шығатын шығын ретінде
анықтайды.
Функционалды тозудың себептері деп:
• ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz