Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесіне қойылатын талаптар
Ипотекалық несиенің ақпарат жүйесін тұрғызу
Мазмұны
Кіріспе 3
1 Тарау ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ АҚПАРАТТЫҚ ЖҮЙЕСІН 8
ТҰРҒЫЗУДЫ НЕГІЗДЕУ 8
1.1. БТА Ипотека акционерлік қоғамының сипаттамасы және басқару
жүйесінің болуы 8
1.2. Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесінің тағайындалуы және мақсаты 25
1.3. Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесіне қойылатын талаптар 27
1.4. Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесінің құрылымына талаптар 27
1.5. Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесінің қорларына талаптар 28
1.6 Концептуалды схема 35
2 Тарау ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНІҢ АҚПАРАТТЫҚ ЖҮЙЕСІН ЖОБАЛАУ 43
2.1. Ипотекалық несиеле ақпараттық жүйесінің есеп орны 43
2.2. Есептің қойылымы 45
2.3. Кіріс ақпараты 47
2.4. Шығыс ақпараты 48
2.5. Ақпараттық қор 49
2.7. Есеп шығару алгоритмін бейнелеу 52
2.8. Есеп кешенін жүзеге асыруда қолданылатын программалар жабдығының
сипаттамасы 53
2.9 Программалық қамтамасыз етудің құрылымы 55
2.10. Пайдаланушыға нұсқау 58
2.11. Бақылау мысалы 59
3 Тарау Ақпараттық жүйе деңгейін бағалау және оны пайдалану мүмкін болатын
сала 60
3.1. Ипотекалық несие ақпараттық жүйесін тұрғызуға кететін шығындарды
бағалау 60
3.2. Нәтижелерді талдау және ақпараттық өнімді коммерциялық іске асыру
бойынша ұсыныстар 67
3.3. Есептер кешенін ақпараттық технологияларының жақсарту бойынша
нұсқаулар 68
Қорытынды 69
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ 72
Кіріспе
Қазіргі кезде тоқсаныншы жылдардың ортасында Қазақстанға ипотекалық
несиелеу жүйесін ендіру үлкен табыстарға жетті деп толық сеніммен айта
аламыз. Алматыны ерекше атап айтуға болады, өйткені жыл сайын алынған несие
көлемі осы қалада өсуде. Статистикаға үңілсек, алматылықтар ипотека және
жылжымайтын мүлікпен операциялар жасау мүмкін екеніне сене бастады. Егер де
2001 жылы 1485 жылжымайтын кепілдігінің келісім шарты тіркелсе, 2002 жылы
ол 6694 дейін өсті, ал өткен жылмен салыстырсақ екі есеге өсті, яғни 1449-
ға.
Республикадағы ипотекалық несиелеудің жүйесі банкке жылжымайтын
мүлікті кепілдікке қойып, ұзақ мерзімді несие алу болып табылады.
Несиелеудің объектісі болып учаскелерді сатып алу және тұрғын үйлерді салу,
қайта тұрғызу болып табылады және де жылжитын мүлік негізінде көлік
құралдарын, айналымдағы тауарларды, болашақта алынатын өнімдерді ескере
отырып, ауыл шаруашылық егістігін және тағы басқаларды алуға болады.
Қазіргі уақытта ипотекалық несиелеу капитал нарығынан ресурстарды
тарту және жылжымайтын мүлік нарығындағы ұтымды операциялардың көп салалы
механизмдерін құрайтын толық жүйенің бірі болып табылады. Ипотекалық
несиелеудің дамуы тек несие алушы мен несие берушінің мүдделерін
қарастырады деуге болмайды, өйткені бұл механизмге құрылыс, сақтандыру
компаниялары, риэлторлар, инвесторлар және тағы басқалар кіреді. Ипотекалық
несиелеу жүйесінің дамуына байланысты әрбір субъект нарықта қосымша
инвестиция ала алады. Мысалы, Қазақстанның құрылыс компаниялары халықтың
әртүрлі қажеттіліктерін қанағаттандыру үшін құрылыс салу көлемін өсіру
мүмкіндігін алады, ал банктер өзінің ақша массасын тарату және несиелік
ресурстарды орналастырудан алынатын табыс мүмкіндігін алады.
Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің даму процесіне
тұрақтылық және саясаттық режимдер жатады. Сонымен қатар, ипотекалық
несиелеу өз қызметіне мемлекет тарапынан қолдау тапты. Тәжірибеде
ипотекалық несиені беру үрдісі қиын емес. Қолданылып жүрген процедура
Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі, Жылжымайтын мүлік ипотекасы
заңы, Банктер және банктік қызметтер туралы заңдар негізінде жасалады.
Банктің пайыздық мөлшерлеме жөнінде талдауының нәтижесі келесіні
көрсетті, яғни қазіргіі кезде пайыздық мөлшерлеме орта есеппен жылдық 15-20
% құрайды. Бұл орта топтағы, яғни бюджеттік мекемеде жұмыс істейтін
адамдарға қанағаттанарлықсыз жағдай. Көбіне 2-3 бөлмелі кіші аудандардағы
панелді ескі үйлерден алынады. Ипотеканың жалпы көлемінің 1-2 пайызын
таңдаулы үйлер құрайды.
БТА Ипотека акционерлік қоғамы Қазақстан Республикасының ипотекалық
несиелеу нарығындағы ең үлкен оператор болып табылады. Компания Қазақстан
Республикасының екінші дәрежелі банктер арасындағы көшбастаушылардың бірі
болып табылатын ТұранӘлемБанкінде 2000 жылы қараша айында құрылған. БТА
Ипотека акционерлік қоғамының негізгі қызметі жеке және заңды тұлғаларға
жылжымайтын мүлікті сатып алуға, салуға және жөндеуге ұзақ мерзімді
ипотекалық несиені беру болып табылады. Бұл несиелендіру жылжымайтын
мүліктің, соның ішінде тұрғын үйдің, сонымен қатар коммерциялық сектордың
жобасын қаржыландыру үшін жасалған. Компания Қазақстанның нарығында алғаш
рет ипотекалық пакеттер, яғни халықтың әрбір категориялы қажеттілігін және
коммерциялық құрылымының өзгеше ерекшелігін ескеретін, несие
параметрлерінің белгілі жиынтығын көрсететін түсінікті енгізді. Бұл
Акционерлік Қоғам Қазақстанда бірінше рет клиенттердің алғашқы және
сырттай квалификация, яғни клиенттерге алдын ала өз үміттерін бағалауға
мүмкіндік беретін жүмыстарын жүргізе бастады.
БТА Ипотека акционерлік қоғамы Қазақстанның ипотекалық
нарығында үлесті компания болып табылады және де осы уақытқа дейін жеткен
жетістіктерінде тоқтап қалмай, жаңа ипотекалық өнімдерді жасау және жалпы
ипотекалық нарықтық дамуында көптеген жұмыстар атқаруда.
Дипломдық жұмыстың зерттеу объектісі болып БТА Ипотека акционерлік
қоғамы және Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесі табылады.
Дипломдық жұмыстың мақсаты жеке тұлғаларды ипотекалық несиелеу
жағдайларын анықтайтын ақпараттық жүйе жасау болып табылады.
Дипломдық жұмыс кіріспеден, Ипотекалық несиелеу ақпараттық
жүйесінің жасалу негіздемесінен, ақпараттық жүйенің деңгейін және оның
мүмкін болатын пайдалану аймақтарын бағалаудан, қорытындыдан, пайдаланылған
әдебиеттер көздерінің тізімінен, қосымшадан және программа мәтінінен
тұрады.
Бірінші бөлімде– жеке тұлғаларды ипотекалық несиелеу ақпараттық
жүйесін жасау негіздемесінде тақырыптық облыс сипатталады, яғни ақпараттық
жүйе ұғымы енгізіледі, БТА Ипотека акционерлік қоғамының ұйымдық
құрылымының сипаттамасы беріледі, ақпараттық жүйенің жасалуының арналуы мен
мақсаты анықталады. Талаптар келесілерге қойылады:
- жеке тұлғаларды ипотекалық несиелеу шарттарын анықтайтын ақпараттық
жүйенің құрылымына: есептердің өзара байланысының схемасы.
- ресурстарға: программалық, ұйымдық, техникалық, ақпаратпен
қамтамасыз ету. Жеке тұлғаларды ипотекалық несиелеудің шарттарын
анықтайтын ақпараттық жүйенің концептуалды схемасы жасап шығарылған.
Екінші бөлімде – ақпараттық жүйені жобалауда жасалып шығарылған
ақпараттық жүйенің жобалау шешімдері келтірілген. Бұл бөлімде ақпараттық
жүйенің құрамына кіретін есептер кешені сипатталады, басты есептің орны
анықталып, оның сипаттамасы беріледі. Ақпараттық жүйенің жұмыс жасауы үшін
қажетті кіріс және шығыс ақпараттары сипатталады. Ақпараттық база жіктеу
және кодтау жүйелерін, нормативті-анықтама құжаттарын, жедел ақпаратты
қамтитын сыртқы машиналық, сондай–ақ ақпараттық жүйеде пайдаланылатын жеке
деректер базасының жиынтығы болып табылатын ішкі машиналық ретінде
қарастырылады.
Сонымен қатар, бұл бөлімде есептің математикалық қамтамасыз етілуі
қарастырылады, яғни есепті шешу алгоритмінің сипаттамасы келтіріледі.
Программалық қамтамасыз етуді есепті шешуде пайдаланылуы мүмкін
программалық құралдарға сипаттама беріледі: программалық қамтамасыз етудің
құрылымы, мұнда есептер кешенін іске асыру үшін таңдалған деректер
базасының тілі– МББЖ MS ACCESS және Жеке тұлғаларды ипотекалық несиелеу
қолданбалы программалар пакеті сипатталады.
Пайдаланушыға нұсқау жасалған және мәселелік есептің жұмысын
көрсететін бақылау мысалы келтірілген.
Дипломдық жұмыстың үшінші бөлімінде ақпараттық жүйенің деңгейін және
оны пайдаланушының мүмкін облыстарын бағалауда ақпараттық жүйені жасауға
шығатын шығындар бағаланады. Жаңа технологияларды пайдалану басқаруды
жақсартудың бір тәсілі болып табылады, ол басқа тәсілдермен салыстырғанда
негізінен техникалық құралдарды орнату мен пайдалану және есептің автоматты
жүйесінің жобасын жасаумен байланысты шығындардың көп шығуын талап етеді.
Сондықтан ақпараттық жүйені жасау қажеттілігі туралы сұрақты шешкенде
жүйені енгізу кезінде алынатын тиімділікті бағалауға үлкен назар
аударылады.
Ақпараттық өнімнің іске асырылуының нәтижесін талдау кезінде жүйенің
өз арналуына сәйкестік дәрежесі анықталады, яғни ең жақсы икемділікті
қамтамасыз ету мақсатымен таңдалған есептеу процесін және сұраныстарды
қалыптастыруды ұйымдастырудың дұрыстығы, оның техникалық-методикалық
жақсылығы және экономикалық тиімділігі.
Бұл бөлімде сондай-ақ есептер кешенінің ақпараттық технологиясын
жақсарту бойынша нұсқаулар беріледі.
Дипломдық жұмыста жасалған жұмыс бойынша қорытынды, пайдаланылған
әдебиеттер көздерінің тізімі және программа мәтіні келтіріледі.
1 Тарау ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ АҚПАРАТТЫҚ ЖҮЙЕСІН
ТҰРҒЫЗУДЫ НЕГІЗДЕУ
1.1. БТА Ипотека акционерлік қоғамының сипаттамасы және басқару
жүйесінің болуы
Ақпараттық кеңістігі болып саналатын ақпараттық объектілер жиынтығынан
тұратын әр ақпараттық жүйенің пәндік саласы болады. Дипломдық жұмыста
ипотекалық несиелеудің ақпараттық жүйесін дамыту қарастырылады.
Дүние жүзінде, соның ішінде кейінгі кездері Қазақстанда да ипотекалық
несие банктің қызметін жан-жақты дамытуда. Кейбір дамыған елдерде несиеге
берудің бұл түрі 13 бөлікті құрайды. Бұл мәселенің көлеміне келсек,
мысалы, Америка Құрама Штатында нарықтық несиенің сыйымдылығы триллион
доллармен бағаланады, ал бізде (доллармен есептегенде) ең жоғарғы көрсеткіш
10-100 миллион болады.
Тұрғын үй ипотекалық несиенің басқа несиелерден айырмашылығы оның ұзақ
мерзімге берілуінде (15 жылға дейінгі мерзімді бағдарламалар жұмыс істейді,
ал перспективалары 25 жылға дейін), осындай уақыт ішінде иемделінген
пәтерлер банктің бөлген қаржысынан 2 есеге дейін көтерілуі мүмкін. Нарықтық
экономиканың негізгі мақсатының бірі– халық қорын инвестициялап, нақты
сектор экономикасына айналдыру. Ипотека халықтың жинаған қорын әрі қарай
дамытуға үлкен үлес қосады және инвесторлардың қаражаттануына, әсіресе
тұрғын үйлердің салынуына, сонымен қатар шаруашылық саласының дамуында да
маңызы зор.
Қазақстандағы ипотекалық несиенің тәжірибелік көрсеткіші бойынша,
ипотеканың қарызға берілуі кем дегенде төрт мәртебелі мультипликативті
әсерді, яғни несиенің әрбір теңгесі халық қаржысының шаруашылық айналымына
4 теңгеге дейін артып отырады. Сондықтан, ипотеканың арқасында үлкен
қаржылық мәселелерді шешуге болады, яғни халықтың қолында сақталынған шетел
валюталары және республикамыздың мемлекеттік бюджетімен салыстыруын
жалғастырады.
Бір уақыттарда, комерциялық банктерге сенімдерін арттырып, яғни
банктен несие алушы азаматтар заң бойынша сол жерде өз депозиттерін және
есептеу бөлімін аштыруға болады. Халықты ақша қаражатымен қамтамасыз ететін
ипотекалық банктер, мекемелер, қаржы мәселесін банктерге және құрылыс
индустриялық кәсіпорындарға қайта бөліп беріп отырады.
Қазіргі уақытта тұрғын үй ипотекалық несиесі мемлекеттің
негізгі саясатының біріне айналып отыр.
2000 жылдың желтоқсан айының аяғында құрылған қазақтың ипотекалық
компаниясы– ҚИК жабық акционерлік қоғамы барлық бүгінгі банктерді қаржы
жағынан қамтамасыз етіп отыр. Қазіргі уақытта ҚИК жабық акционерлік
қоғамының жалғыз акционері Қазақстан Ұлттық Банкі болып отыр. Компания
екінші дәрежедегі банктер– Казкоммерцбанк, Банк Центркредит, Альянс банк,
БТА ипотека, Нұрбанк партнерлері арқылы жұмыс істейді . Қазіргі
кезде ҚИК жабық акционерлік қоғамы заң шығарушы базаларға және
нормативтенген ипотекалық несиені қалыпқа келтіруге ерекше үлес қосып
отыр.
Бүгінде банктің ипотекалық несиелерін алу мүмкіндіктерін шектейтін
елеулі кедергілердің бірі пайыздық үстемелер болып табылады. Практика
көрсеткендей, халыққа несие беруді бұқаралық сипатқа айналдыруға мүмкіндік
беретін ставкалар валютамаен есептегенде жылдық 10 пайыздан аспауға тиіс.
Алайда банкілерге сырттан тартылған ресурстар әдетте қымбат. Бұл жағдайда
Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі елеулі рөл атқаруға тиіс.
Нақ осы Ұлттық Банктің қолынан ғана ипотекалық несиелеу бойынша
үстемелерді төмендету үшін жағдайлар жасау келеді. Мұндай жағдайларға
несие беруді қамтамасыз етуді бағалау өлшемінің өзгерісі, резервтердің
көлемін өзгерту, міндетті резервтер қорына ақша аударудың нормасын кеміту
жатады.
Алайда қаржы нарығының құрылымын ұзақ мерзімде ресурстардың үлесін
ұлғайтуға қарай түбегейлі өзгерту, шығарылған және орналастырылған
ипотекалық бағалы қағаздар нарығын дамыту арқасында болуы мүмкін. ҚИК
жабық акционерлік қоғамы 2002 жылдың күзінде бірінші ипотекалық
облигациялар эмиссиясын ойдағыдай шығарды.
2002 жылдың 18 – қарашасында 3 миллион теңге тұратын облигациялардың
бірінші шығарылуын БанкЦентркредит консорциумы мен КИБ Ассет Менеджмент
жауапкершілігі шектелген серіктестіктің активтерін басқару жөніндегі
брокерлік– диллерлік компаниясы сатып алды.
Өткен ғасырдың 90-жылдарының бас кезінде Қазақстан Республикасында
ипотеканы дамытудың алғашқы қадамдары жасалды. 1991 жылы Кепілдік туралы,
Инвестициялық қызмет туралы, Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы, Қарым-
қатынастар туралы заңдар қабылданды, олар ипотекалық несиелеуді дамыту
үшін бастапқы құқықтық база құрды. 1993 жылы Мемлекеттік жаңа тұрғын үй
саясатының бағдарламасы және оны жүзеге асыру механизмдері туралы заң
қабылданды. Бағдарлама мемлекеттің тұрғын үй саясаты саласындағы бірқатар
аса маңызды қадамдар жасауын көздеді.
Ипотекалық қаржыландыру төмендегідей механизмге негізделген:
- банк өзіне мөлшерлеме, мерзім, қосымша қызмет көрсетулерді қосады;
- клиенттің төлем қабілетін бағалау және несиенің ең көп кол жететін
сомасы анықталады.
Клиенттің төлем қабілеті бірнеше өлшем бойынша бағаланады:
- ай сайынғы төлем сомасы және төлем мөлшеріне байланысты, отбасының
ай сайынғы таза жиынтық табысының 35 пайызынан 60 пайызына дейінгі
аралықта болуы тиіс.
Отбасының жалпы ең аз шығыны, коммуналдық төлемдерді, басқа да
шығындарды қосқанда табыстың 90 пайызына дейін болуы тиіс.
Несие бойынша қамтамасыз етуді бағалау кепілдік сома мен активтердің
міндеттемелерге арақатынасымен анықталады. Несие беру түрлері үшін 50
пайызға дейін жол беріледі.
Жер учаскесі бар сатып алынатын немесе жөнделетін тұрғын үй немесе
жөнделетін тұрғын үй немесе жылжымайтын мүлік несиені алуда кепілдік бола
алады.
Кепілдік өтімділігі бойынша бірқатар талаптар (кепілдің жағдайы, оның
нарықтық бағасы) бар. Осы талаптарды және жылжымайтын мүлікті бағалау
әдістемесін ескере отырып, объектінің кепілдік құнын анықтауға болады.
Несие беру кезіндегі компенсациялық факторлардың ең негізгілерінің бірі
несиенің қамтамасыз етілуі болып табылады. Есептеулер кезінде көрнекілік
пен қолайлылық үшін екі көрсеткіш– К3 және LTV пайдаланылады. Олар несие
беру кезінде несиені қамтамасыз етуді сипаттай алады.
К3 – клиенттің материалдық активтері мен оның міндеттемелері
жиынтығының арақатынасын сипаттайтын коэффициент.
Клиенттің активтері мыналар:
- жылжымайтын (тұрғын үй және коммерциялық жай) оның ішінде алынған;
- заңды тұлғалардың– жұмыс берушілердің кепілдіктері;
- коммерциялық (кәсіпкерлік) тәуекелдерді сақтандыру;
- автомашина;
1. ақша, депозиттер, банктердегі алымдар;
- бағалы қағаздар;
- меншікке жататын өзге де жылжымайтын заттар және мүлік.
Басқа банкілердің алдындағы міндеттемелерде ағымдағы отбасы
шығынындағы ай сайынғы төлемі бойынша шығындар ескеріледі. Мұндай қарыз
(заем) бойынша негізгі қарыз қалдығы кепілдік коэффициенттерінің
арақатынасына әсер етпейді. Өйткені ол әдетте басқа кепілдікпен қамтамасыз
етілген. Несиені жабу үшін төлем төлеуде қиындықтар туған жағдайда өндіріп
алу үшін бірінші кезекте кепілдікті қамтамасыз етуге үміт артады.
LTV – кепілдікті қамтамасыз ету мен клиенттің міндеттемелері
арақатынасын сипаттайтын коэффициент.
Бұл коэффициентті анықтаған кезде тек несие беруші мекеменің
пайдасындағы активтер есептелінеді, яғни сатып алынатын тұрғын үй,
жылжымайтын мүлік түріндегі қосымша кепілдік, жұмыс берушінің және депозит
кепілдігі жатады.
Ипотекалық қаржыландыру кезінде жылжымайтын мүлік негізінен қамтамасыз
етіледі. Бұл жағдайда кепілдік құнының көлеміне ықпал ететін факторларға
және сатып алынатын нысанға қойылатын талаптарды қарастыру қажет.
Жылжымайтын мүліктің аса маңызды сипаттамасы оның өтімділігі болып
табылады. Өтімділік көптеген факторларға:
- жылжымайтын мүліктің орналасқан ауданына;
- жалпы (тұратын) ауданына;
- қаланбаған қабырғасының материалына;
- құрылыстың салынған жылына ;
- жоспарлау типі;
- үйдің және пәтердің қабатына;
- үйдегі пәтердің орналасуына (мәселен, ол үйдің бұрыш жағында болуы
мүмкін);
- қосымша жақсартылғанына байланысты.
Үйдің қабырғасы бойынша – каркасты-қамысты, шпалды, кірпіштен салынған
үйлер. Осы күнгі кірпішті және панелді үйлермен салыстырғанда, сейсмикалық
беріктігі шектелген 1950 жылдан кейін тұрғызылған тозығы жеткен үйлер.
Орналасқан ауданы бойынша – қала аумағынан тыс (Алматы құрылысының бас
жоспарына сай болашағы зор, дамыған аудандарды қосқанда) және алыстағы
аудандар, атап айтқанда, Тұрар Рысқұлов даңғылының төменгі жағындағы,
Дружба жолының батысындағы, Медеу ауданындағы Горький демалыс бағының
сыртындағы аудандар. Тау бөктеріндегі аудандарда жеке тұрғын үй құрылысын
жүргізу үшін және үй салуға рұқсат қағаз алу үшін таңдау кезінде тау етегі
жерінің көшу қаупі, аймақтың сейсмикалығы ескерілуі қажет.
Үйдің құнын елеулі түрде арттыратын факторлар:
- қабырғаның кірпіш материалынан болуы;
- Көне орталық, Самал, Көктем және басқа таңдаулы аудандарда
орналасуы;
- пәтердің орналасқан қабаты;
- пәтердің үйдің орталық бөлігінде (бұрышта емес) болуы;
- лоджия, балкон, гараждардың болуы.
Барлық факторларды ескере отырып, жылжымайтын мүлікті бағалау
әдістемесі бар. Тәуелсіз бағалаушы мүлікті бағалау әдісін пайдаланып,
шектеулерді ескере отырып, жылжымайтын мүлікті бағалауды іске асырады.
Объект жићазымен, тұрмыстық техникасымен және басқа мүлкімен қоса сатып
алынған жағдайда, бұл заттар жылжымайтын мүліктің сыртқы түрі, тұтастығы
бұзылмай алынуы мүмкін. Алайда бұл факторлар есепке қабылданбайды.
Коммерциялық жылжымайтын мүлік құрал-жабдығымен, жићазымен, тұрмыстық
техникасымен, не дайын бизнесімен сатып алынған кезде бұл факторлар да
ескерілмейді. Коммерциялық жылжымайтын мүліктің профилін немесе осы нысанда
жүзеге асырылатын қызметтің түрі бойынша немесе жеңіл ауыстыру
мүмкіндігінің себебі бойынша тікелей сатып алынған аудан бағаланады.
Кепілдеменің кепілдік құнын анықтау үшін бағалаудың үш әдісі бар:
- сатылатын заттарды тікелей салыстыру әдісі;
- шығындық әдіс;
- табыстық әдіс.
Жер учаскесінің құны құрылыстың орналасқан жеріне, жер бедеріне
байланысты анықталады. Мүліктің құнын барынша төмендетілген өтімділік
бойынша шектеулерге, бастапқы талаптарға баса назар аудару қажет.
Осының салдарынан Алматы қаласы бойынша оларды қабылдау мүмкіндіктері
шектелуі мүмкін.
Банк тарапынан несие бойынша есептеулердің тұрақтылығына келтірілген
жағдайда банкке қарыздар адамның міндеттемелеріне қамту ретінде банкке
қосымша кепілдік ұсынылады. Қосымша кепілдікті пайдалану кезінде бағалау
әдеттегіндей жылжымайтын мүліктің нарықтық құны бойынша жүргізіледі, бірақ
нысананың кепілдік құны нарық құнынан 30 пайызға төмен болады. Бұл банк
тәуекелділігін елеулі түрге келтіреді, өтімділігін арттырады, өйткені
мүліктің өз құнының 23-не сату әрі тез, әрі оңай. Несиені талдау және
рәсімдеу кезінде қосымша кепілдік құны нарық бағасының 70 пайыз түрінде
қабылданады, нақ осы баға кепілдік шартында, бағалау туралы есепте
көрсетіледі.
Қосымша кепілдікті тіркеу үшін қажетті құжаттар:
1. нысананы құқықтық анықтау құжаттары;
2. үйдің жоспары;
3. үйдің қарызы жоқ екендігі туралы анықтама;
4. жұбайының, отбасының кәмелетке толған мүшелерінің кепілдікке қою
жөніндегі нотариалдық келісім қағаздары;
5. қамқорлық етуші органдардың (кәмелетке толмаған балалардың болу
жағдайынды) келісімі.
Жеке адамдардың кепілдік беруі кепілдікті қамтамасыз ету болып
табылмайды, клиенттің қосымша активі деп есептелінеді. Бұл кепілдік
берушінің, қарыз алушының несие бойынша қарызын өтеуге қатысуы
міндеттемесі.
Тұрғын үйді сатып алу кезіндегі міндетті шарт оның міндетті төлемдері
бойынша қарызының бар-жоғын тексеру болып табылады. Қандай да бір қиғаштар
табылған жағдайда оларды түзету үшін шаралар қолданылады. Ипотекалық
қаржыландырудың тағы бір шарты– жылжымайтын мүлік құнының 15-тен 70
пайызына дейінгі мөлшерде бастапқы жарнасын төлеу болып табылады.
Біріншіден, бұл сатып алушының шын ниетін растау. Екіншіден, бұл
несиенің қайтарымдылығы шотындағы тәуекелділікті азайту. Үшіншіден,бұл
қаржыны пайдаланғаны үшін банкінің жалпы сый ақысы мен ай сайынғы төлемінің
ең төменгі деңгейі.
Ипотекалық қаржыландырудың қажетті шарты сатып алынған жылжымайтын
мүлік пен қарыз алушының өмірін сақтандыру болып табылады. Сақтандыру
оқиғасы немесе қарыз алушы еңбек ету қабілетін жоғалтқан жағдайда
сақтандыру компаниясы күллі қарызын өтейді, ал мүлік не қалдырған өсиеті
бойынша, не тікелей мұрагерлеріне беріледі. Банк несие беруге келісім
бергеннен кейін тұрғын үй тексеріліп, сақтандыру жасалып, қарыз алушының
бастапқы жарнасы салынғаннан кейін жылжымайтын мүлікті сатып алу–сату
мәселесі рәсімделеді. Сол күні банк бастапқы жарнаға несие сомасын қосады
және сатып алушыға нысананың толық құнын төлейді. Бұдан әрі жылжымайтын
мүлік сатып алушының атына рәсімделеді, ол ай сайын несиені тең үлеспен
өтейді. Бұл төлемге банктің алатын сый ақысы және ағымдағы қарыз бойынша
төлем кіреді. Біздің құқығымызда кепілдік беру институты біраздан бері
тәуелсіздік алып, біртіндеп экономикамыз даму жолына түскен жылдарда бұл
институт екінші рет өмірге қайта келді. Кешгі жоспарлы экономикалық
жағдайында коммерциялық несие беру болмаған заманда кепілдік беру тиісінше
дами алмады. Сондықтан кіші ҚСРО кезеңінде кепілдік болды, алайда шын
мәнінде аз болды.
90-жылдардың бірінші жартысында реформалардың басталуымен бірге жағдай
түбегейлі өзгерді. Нарық қатынастарының дамуы баламасыз құқықтық базасыз
мүмкін емес. Осыған байланысты міндеттемелік құқықтар, оның ішінде
міндеттемелердің орындалуын қамтамасыз ету тәсілдерінің рөлі едәуір артады.
Міндеттемелердің орындалуын қамтамасыз ету тәсілдері деп несие берушілердің
талаптарын қанағаттандырудың қосымша кепілдіктерін орнату жолымен қарыз
алушылардың тиісті міндеттемелерінің орындалуын ынталандыратын мүліктік
сипаттағы, заңмен немесе келісім шартпен көзделген арнайы шаралар деп
түсінеміз.
Жылжымайтын мүлік кепілдігі (ипотека) несиені қамтамасыз етудің
анағұрлым кең таралған түрі болып табылады. Бұл жылжымайтын мүліктің ақшаға
айналу қабілетімен, жоғары бағалылығымен, ұзақ уақыт тұтынуға
болатындығымен байланысты негізгі регламент ететін құжат заңды күші бар
Қазақстан Республикасы Президентінің 1995 жылдың 23-желтоқсанында шыққан
Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы жарлығы болды. Азаматтық кодексте
қамтамасыз етудің бұл түріне 299-328-баптар арналған. Бір тараптан,
кепілдік-әмбебап қамтамасыз ету, басқа тараптан, өндірісті алу үшін
процедура, конституцияның (6-бап, 1-тармағы) баптарында әрбір азамат
жекеменшікке ие болу керектігі 13-бап, 1- тармақта соттың тәртібімен өз
құқықтарын қорғауға құқылы екендігі, 25-бапта тұрғын үйге қол
сұғылмайтындығы жазылған. Ипотеканы рәсімдеу кезінде кепілдік шартын жасау
міндетті шарт болып табылады. Кепілдік туралы шарт тараптардың міндеттері
мен құқықтарын туғызады. Міндеттемені орындау мерзімі туғанға дейін,
жылжымайтын мүлік кепілдік берушунің қолында қалып отырған жағдайда
кепілдік ұстаушы кепілдік затының сақталуы үшін қажетті шараларды қолдануға
кепілдік беруден талап етуге құқылы.
Нысананың (объектінің) тозуын анықтау:
Жалпы тозу сомасы мынаған тең:
U3= Uтаб+ Uфунк+ Uсыртқы,
Мұндағы
Uтаб– табиғи тозу сомасы
Uфунк–функционалды тозу сомасы
Uсыртқы – сыртқы тозу сомасы.
Функционалды тозу көлемді жоспарлы немесе конструктивтік шешімнің осы
заманғы стандарттарға сәйкес келмеуі ретінде анықталады, басқа сөзбен
айтқанда, функционалды тозу бағаланған объектінің уақыт рухына сай
келмеуін білдіреді. Сәйкес келмеудің себебі бір нәрсенің жетіспеушілігі,
не артық болушылығы. функционалды тозуды жою үшін қайта құру қажет, бұл
үшін қаржы керек. Сыртқы тозу сыртқы ортаның әсерінен болады. Олар
мыналар: нарық жағдайы, қоршаған инфрақұрылымның өзгеруі, сейсмикалық
және экологиялық жағдай.
Объектінің бағасын табыс тәсілімен анықтауға болады. Олар мыналар:
1. объектіні пайдалану кезінде кіріс көзі ретінде клиенттер қаралады
(коммерциялық жылжымайтын мүлік, келесі жалға беру үшін тұрғын үйді
сатып алу);
2. Объектілерді салу, қайта салу не жөндеу кезінде олар кіріс көзі
ретінде пайдаланылуы мүмкін;
3. Бағалауға басқа кірістерді пайдалану үшін ақпараттың жеткіліксіздігі
сезіледі. Бұл әдістің принципі белгілі бір мерзімге жалға беру
жағдайында жылжымайтын мүліктің мүмкін болатын өзін-өзі ақтау есеп
арқылы құнын анықтауға әкеліп салды. Күллі әдісті есепке ала отырып,
бағалаушы объектінің бағасын анықтағаннан кейін нәтижелерді үйлестіре
жүргізеді, объектінің бағасына біржолата түзетулер енгізіп, объектінің
бағалау құнын шығарады.
Мүлік кепілдігі кезінде қамтамасыз ету кепілдігін дұрыс және нақты
бағалау аса маңызды сәт болып табылыды. Шартты түрде жылжымайтын мүлік төрт
топқа бөлінеді:
1. құны АҚШ-тың 50 мың долларына дейінгі тұрғын үй жылжымайтын мүлкі;
2. құны АҚШ-тың 50 мың долларынан астам тұрғын үй жылжымайтын мүлкі;
3. құны АҚШ-тың 50 мың долларына дейінгі коммерциялық жылжымайтын мүлкі;
4. құны АҚШ-тың 50 мың долларына астам коммерциялық жылжымайтын мүлкі;
Әртүрлі әдіспен объект бағаларын есептеу спецификасы, кейбір
жағдайларда бағаға әсер ететін әртүрлі коэффициентті пайдалану нысаны
мақсат бойынша болуды туғызып отыр. Шамамен алғанда құны 50 мың долларынан
астам объектіні бағалау кезінде барынша дәл неғұрлым еңбекті көп қажет
ететін әдістерді пайдалану қажет. Бағалауды қарау кезінде құқықтық тұрғыдан
ешқандай сезім туғызбайтын құжаттар қабылданады.
Бағалаудың негізгі принциптері:
1. Пайдалылық принципі- жылжымайтын мүлік объектісі меншік иесінің
қажеттілігін қанағаттандырған сайын, соғұрлым оның пайдалылығы,
құндылығы арта түседі;
2. Орын ауыстыру принципі- пайдалылығы немесе табыстылығы бойынша
біртекті жылжымайтын мүлік объектілер нысанын анықтау кезінде бағасы
қымбат емес объектілер жоғары сұраныспен пайдаланылуы мүмкін.
3. Күту принципі (негізінде коммерциялық жылжымайтын мүлік үшін қолданады
) – жылжымайтын объектіні пайдаланудан әлеуетті меншік иесі қандай
табыс немесе қандай пайда күтуді анықтайды.
4. Үлес принципі- объектінің құнын анықтауүшін, әрбір фактордың, оның аса
маңызды элементтерінің үлесін анықтап, объектінің құны мен
пайдалылығын қалыптастыру қажет.
0. Тепе-теңдік принципі– әрбір жер пайдалану типі үшін, белгілі бір
объективтіліктің компоненттері қажет, олардың оңтайлы бірігуі
жылжымайтын мүліктің ең жоғарғы құнын қамтамасыз етеді.
0. Сұраныс пен ұсыныс принципі– бұл жылжымайтын мүлік бағасы сұраныс пен
ұсыныстың өзара іс-қимыл нәтижесінде өзгеретінін білдіреді.
0. Сәйкестік принципі– архитектуралық біркелкіліктің парасатты деңгейі
және жер пайдаланудың ортақ сипаты бар жерде жылжымайтын мүлік
объектісінің құны жоғары болады.
БТА Ипотека акционерлік қоғамының компаниясы бірінші 100 пайыздық
жеке меншік компания болып табылады және де ипотека нарығында екі жылдан
астам жұмыс істеуде. Қазіргі уақытта компания үш ірі және арнайы ипотекалық
компаниялардың бірі және Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкінің қарызға
беру операцияларын жүргізуге болатын лицензияға ие. Компания Қазақстан
Республикасының Ұлттық Банкінің банктік заңдамаларында көрсетілген
операцияларды теңгемен жүргізуге 2001 жылы 20 желтоқсанда №27 құжатын
алған. Ол лицензия келесі операцияларды жүргізуге құқығын береді:
1.Банктік операцияларды теңгемен жүргізу:
0. қарыз операциялары: ақылы, тездетілген және қайтарымды шарттарға
сәйкес несиелерді ақшалы формада беру;
0. сенімділік (трасталық) операциялар: Қазақстан Ипотекалық
компания жабық акционерлік қоғамы – кепілдік берушінің тапсырысы
мен мүддесі бойынша, ақшалар мен бағалы қағаздарды басқару;
2.Банктік заңдамаларда көзделген басқа да операцияларды жүргізу:
0. факторингтік операциялар: төлей алмау тәуекелдігін ескере отырып,
сатып алушыдан тауарлардың құнын төлеу құқықтарын алу.
Қазіргі кезде БТА Ипотека акционерлік қоғамының жарғылық капиталының
көлемі 01.01.2002 жылдың көрсеткіші бойынша, 40 миллион теңгені құрайды,
яғни 100 теңге номиналындағы 400000 жай акциялары. БТА Ипотека
акционерлік қоғамы ТұранАлем Секьюритиз жауапкершілігі шектеулі
серіктестіктің дочернее компаниясының бірі болып табылады. ТұранАлем
Секьюритиз жауапкершілігі шектеулі серіктестіктің жарғылық капиталы 28
миллион теңгені құрайды.
Компанияның жалпы қызметіне сипаттама беретін болсақ, ол екі бағытта
жүреді:
0. тұрғын үй мүлкін несиелеу;
0. коммерциялық мүлікті несиелеу.
Төменде бұл қызмет түрлеріне толығырақ тоқталып кетсек деймін.
Компания өз қызметін ипотекалық несиелеуде, яғни тұрғын үй мүлкін (пәтер,
жер учаскесімен бірге жеке үйлер) сатып алуға, жөндеуге немесе салуда
көрсетеді. Компанияның клиенттері мен жеке тұлғалар, жеке кәсіпкерлер
немесе заңды тұлғалар бола алады. Соңғы жағдайда бұл категорияға тек
жұмысшыларына баспана алатын заңды тұлғалар ғана жатады. Қазақстанда
табысты қызметті жүргізу үшін, компания клиенттеріне коммерциялық мүлікті
сатып алу, жөндеу және салуға несие береді. Клиенттері кәсіпкерлік
қызметпен айналысатын жеке және заңды тұлғалар бола алады. Коммерциялық
және тұрғын үй қарызы компанияның меншік немесе қарыздық, яғни
ТұранАлемБанкінен немесе басқа да қаржылық мекемелердің қаражатынан
алынады. Жалпы компания қызметін қаржыландыратын амалдарды алатын болсақ,
олар:
0. қор нарығында ипотекалық облигацияларды тарату;
0. ссудалық капитал– ТұранАлемБанк банкаралық нарығынан несие
қаражаттарын қарызға алу;
0. акционерленген капитализация – ТұранАлем Секьюритиз қатысушы
партнерлерді тарту;
0. пұлдарды қалыптастыру және ипотекалық куәліктерге ЕББР және Темірбанк
кепілдеме беру;
0. БТА, ҚИК шарттарына байланысты несиелерді сату және ҚИК талаптарын
беру құқықтарын ҚИК-тен сатылған несиелер баланстан шығарылады, бірақ
несиені толық өтемегенше шартты түрде қалады.
БТА Ипотека акционерлік қоғамы Қазақстан Республдикасының ипотекалық
несиелеудің нарығындағы ең үлкен операторының бірі болып табылады. Әр түрлі
бағалауға сәйкес, компания қызметінің нәтижесіне қарасақ, беріліп жатқан
тұрғын үй ипотекалық несиелеудің 30-40 пайызын құрайды екен. БТА
Ипотека акционерлік қоғамы аймақтық дамуға ерекше көңіл бөледі.
Компанияның даму стратегиясының ішіндегі ең маңыздысы болып саналады.
Қазіргі кезде Алматыда басты офисі қызмет көрсетеді, ал компанияның
елшіліктері Астана, Атырау, Қостанай, Көкшетау, Павлодар, Петропавл, Орал,
Ақтөбе, Өскемен, Семей, Тараз, Қарағанды, Шымкент қалаларында. Жақын
уақытта компания мемлекеттің барлық басты аймақтарында өзінің елшіліктерін
ашуды жоспарлап отыр.
Компания жүйелі және тереңдетілген мониторинг, аймақтық маркетингтік
зерттеулер жүргізеді. Осы жылы компания аймақтық желіні көбейтуді
жоспарлауда.
Жоғарыда айтып кеткендей, БТА Ипотека акционерлік қоғамының басты
қызметтерінің бірі ипотекалық несиелеу болғандықтан, несиені беру
шарттарына кесте түрінде тоқталып кетсек.
1-Кесте. Несиені беру шарттары
Клиент Жеке немесе заңды тұлға– резидент 60 жастан жоғары болмау
керек. 60 жастан жоғары болсанесие алуға компаниядан
рұқсат алуы керек.
Жеке тұлға– резидент емес билігі бар органдарда тіркелуі
қажет және де мүлікті алу үшін тұрғын үй департаментінен
рұқсат алуы қажет.
Заңды тұлға– Қазақстан Республикасының заңына сәйкес
республика территориясында орналасқан және тіркелген
кәсіпорындар несие алуға құқылы.
Валюта Теңге, доллар
Қаржыны беру Қолма қол және қолма қол емес
Несиені төлеу Ай сайынғы төлемдер келесі формуламен есептеледі:
реті Ай сайынғы төленетін сома = кредит*i1-(1+i)-п дәрежесі,
Мұндағы i– сыйақы мөлшерлемесі;п– периодтар мөлшері
Мақсаты, Қаржыландыру көп қабатты үйлерден пәтерлерді 1 немесе 2
територия жәненарықтан сатып алу, жаңа үйді салу, жөндеу жұмыстарына
объект беріледі. Объект тек Қазақстан Республикасының
территориясында болу қажет.
Клиентке 1 төлемді төлеу үшін меншік қаражатының болуы;
қойылатын тұрақты табыс көзінің болуы;
міндетті мүлік түріндегі қосымша кепілдіктің болуы;
талаптар жұмыс берушінің кепілдігінің болуы;
ақша қаражаты және екінші дәрежелі банктегі депонирленген
қаражатының болуы;
қажет жағдайда үшінші тұлғаның кепілдігінің болуы.
Сақтандыру Өмірде клиенттің жұмысқа жарамдылық қабілетін анықтау және
мүлікті сақтандыру қызметі клиенттің өз қаражатынан
қаржыландырады.
Несиелік портфельге мониторинг жасау:
0. - несиелік портфельге мониторинг жасау тәуекелділікті минималдау
және портфельдің жоғарғы сапасын сақтаудың келесі кезеңі болып
табылады. Мониторинг құқықтық бөліммен есеп және талдау ретінде іске
асырылады. Бөлім төлеуден жалтаратын клиенттерді тауып, ақпараттық
құқықтық бөлімге бағыттайды. Ол өз алдына клиенттермен жұмыс
жасайды;
0. - несиелік портфельге мониторинг жасаумен қатар компания портфельді
мерзімдік түгендеуге тексеру жүргізеді және тәуекелділікке кіретін
топтағы несиелерді жояды;
0. - Тәуекелділікке кіретін топтағы несиелер риэлторлармен басты
қарыздың қалдық құнымен жүзеге асырылады. Компания несие қаражатын
қайтарады, сонымен қатар жеке несие портфелі жоғарғы өтімділік
сақтап қалады.
Жетістіктері:
БТА Ипотека компаниясының ең табысты да көрнекті дамуы несиелік
портфельдің экспансиясының динамикасы болып табылады:
0. 500 миллион теңге сомаға ипотекалық облигацияларды сату, тарату және
листинг В компаниясына ендіру;
ЕБРР жағынан компанияның қаржылық қызметіне несиелеу туралы жобаны
жасау және оны қарқынды түрде жүзеге асыру;
ЕБРР жағынан тексеру несиелеу көлемін әрі де кеңейту жөнінде жобаны
дайындау және ЕБРР капиталын жарғылық капиталға ендіру;
Қазақстандағы ипотекалық несиелеу нарығының 20-25 пайызын сақтап қалу
және нарықтағы алдыңғы қатарлы компанияның бірі болу.
Дамудың басты бағыттары:
0. -бағалы қағаздар нарығында ипотекалық облигацияларды әлі де тарату.
Компания көктемде 1 млрд. теңгеге ипотекалық облигация шығаруды
жоспарлап отыр;
0. -шетелдік инвесторларды компанияның жарғылық капиталына тарту:
0. несиелік экспансияны өсіру мақсатында тартылған қордың көлемін
көбейту және соған байланысты халыққа деген несиелік мөлшерлемені
азайту.
Қызметті қаржыландырудың амалдары:
0. -ссуданың капиталы БТА банк аралық нарығынан несие қаражаттарын
қарызға алу;
0. -қор нарығында ипотекалық облигацияларды тарату;
0. -акционерленген капитализация– қатысушы партнерлерді ТұранАлем
Секьюритиз қатысушы партнерлерді тарту;
0. -пұлдарды қалыптастыру және ипотекалық куәліктерге ЕББР және
Темірбанк кепілдеме беру;
0. -БТА, ҚИК шарттарына байланысты несиелерді сату және ҚИК талаптарын
беру құқықтарын ҚИК-тен сатылған несиелер баланстан шығарылады,
бірақ несиені толық өтемегенше шартты түрде қалады. Клиент
тарапынан несие өтелмей қалатын болса, қайта сатып алу міндеттесі
жүзеге асырылады.
ЦентрАудит жауапкершілігі шектеулі серіктестігі Қазақстандағы ірі
аудиторлық компания болып саналады, ол БТА Ипотека акционерлік қоғамына
2001жылы және 2002 жылы аудит жүргізді. 2003-2004 жылдары компанияның
қаржылық аудитін жүргізу үшін БТА Ипотека акционерлік қоғамы Е+4
компаниясының көмегін пайдалануды жоспарлауда.
Нарықта негізгі операторлар болып табылатын келесі несиелік
кәсіпорындар:
0. -Казкоммерцбанк 2000 жылдың көктемінде программаны дамытты;
0. -Лариба банк– 1995 жылдан бастап программаны дамытты;
0. -Астана – финанс – 1999 жылдан бастап программаны дамытты;
0. -ҚИК – 2001 жылдың тамызынан бастап жұмыс істеуде;
0. -БТА ипотека– 2001 жылдың басында программаны дамытты.
БТА Ипотека акционерлік қоғамы несиелеу нарығында жетекшілердің бірі
болып табылады. Бұл ипотекалық несиелеу нарығындағы экспоненциалды өсу
компоненттерінің активтері мен пассивтерінің өсуінде көрінеді. Компанияның
активтері мен пассивтерінің өзгеруі компанияның даму үрдісінде екенін
көрсетеді.
1.2. Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесінің тағайындалуы және мақсаты
Ақпараттық жүйе (АЖ)– бұл қолданушылардың талаптары бойынша ақпаратты
жинау, сақтау, іздеу, өңдеу және беруге арналған жүйе. Ақпараттық жүйе
программалық құралдар кешенін тікелей шешетін есептерді қамтиды.
Қазіргі кезде ақпараттық жүйенің пайдалану аймағына, жасалу
тәсілдеріне, техникалық базасына, байланысты қолдау аппаратына тәуелсіз
мақсаты болып толық, шынайы және уақтылы ақпаратты беру табылады.
Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесінің жасалу мақсаты әрбір
клиент бойынша қаржылық ақпаратты жинау, сақтау, өңдеу, іздеу және беруді
автоматтандыру болып табылады.
Экономикалық ақпараттық жүйесін жасаудың негізгі мақсатына сәйкес
ақпараттық жүйенің мәселелері болып келесілер табылады:
10. -жұмыстың жеделдігі және ипотекалық несиелеу бөлімі қызметкерлерінің
еңбегінің өнімділігі;
11. берілетін деректердің шынайылығы;
12. -клиент сұранысы бойынша филиалдар туралы деректерді алу жеделдігі;
13. -берілетін ақпараттың сенімділігі мен қорғалуы бойынша талаптар
кешенін орындау.
Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесінің тағайындалуы болып
қаржылық, атап айтқанда есептер, қалдықтар және корпоративті клиенттердің
операциялары жөніндегі ақпараттың қалыптасуы, бақылануы, беруін иелерінің
талаптары бойынша жұмыстарды автоматтандыру.
Жүйенің функционалды және ақпараттық құрылымы әрі қарай дамытуға және
қосымша есептер кешенін қосуға ашық болуы керек.
Қолданушы үшін жүйе ыңғайлы, достық интерфейске және санкцияланбаған
әрекеттерден қорғауға ие болуы керек.
Компьютермен жұмыс кезіндегі достық интерфейс қызметкерлер жұмысының
өнімділігі мен сапасын ұлғайтуға мүмкіндік береді.
Несиелеу бөлімінде жұмысшылардың жұмыс орнын автоматты түрде құру
немесе ақпаратты пайдалану және эксплуатацияға дербес компьютерді енгізу
Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесін өңдеудің тағайындалуы болып
табылады. Бұл құжаттық қағазды қысқартады және дұрыстығын бақылауға кеткен
қосымша шығындарды жояды.
Ақпараттық жүйенің функционалдық жіне ақпараттық құрылымының әрі қарай
дамуы ашық түрде болуы керек және қосымша кешендік есептерді қосады.
Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесін эксплуатациялау шешімі
бойынша жүйе модернизациясы қаралады: жаңа мәліметтер базасын қосу
мүмкіндігі; программалық модульді ақпараттық жүйеге енгізу мүмкіндігі.
1.3. Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесіне қойылатын талаптар
Банктік жүйеде ақпарат конфеденциалды және құпия болып табылады,
сондықтан барлық жүйе әр түрлі бұзылулардан, санкцияланбаған қол сұғудан,
қол жеткізуді шектеу және жүйенің сапалық мазмұнын жақсарту арқылы қорғалуы
тиіс.
1.4. Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесінің құрылымына талаптар
Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесінің есептер тізімі:
- енгізу және редакциялау
- борышқорларды қарап шығу
- есеп беру
- икемдеу
Есептердің өзара байланыс схемасы 1-суретте көрсетілген.
1-сурет. Есептердің өзара байланыс схемасы
8 Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесінің қорларына талаптар
Ақпараттық жүйенің құрылымы– бұл ақпараттық жүйенің элементтері мен
ішкі жүйелерінің өзара байланыстарының ішкі кеңістіктегі уақытша тұрақты
бір тәртіппен құрылуының арқасында, сол ішкі жүйелердің функционалдық
міндетінің анықтала түсуі және олардың сыртқы ортамаен байланысы.
Ақпараттық ресурстар дегеніміз бір фирмаға құндылық және материалдық
ресурстар болып табылатын мәліметтер жиынтығын айтамыз, оған ішкі жадыда
сақталатын негізгі көмекші мәліметтер массиві және кіру қүжаттары
жатады.
Ақпараттық жүйе ресурстарына келесі талаптар қойылады: ұйымдастырумен
жабдықтауға қойылатын талаптар, математикалық жабдықтауға қойылатын
талаптар, программалық жабдықтауға қойылатын талаптар, техникалық
жабдықтауға қойылатын талаптар, ақпаратпен жабдықтауға қойылатын
талаптар.
Ұйымдастырумен жабдықтау дегеніміз АЖ-ны тұрғызу (жобалау) мен жұмыс
істеуге арналған шаралардың, әдістері мен жабдықтардың жиынтығы. Жұмыс
істеу жағдайына ақпараттық жүйе персоналының қызмет етуін регламентациялау,
ұйымдастырумен жабдықтау құжаттар жиынтығына кіргізуі керек:
- басқару құрылымының ұйымдастырылуы;
- қызмет инструкциясы;
- жеке шарт;
- техникалық тапсырмалардың тізімі;
- операторға нұсқау;
- АЖ функциясының орындалуын бейнелеу.
Есептерді шығару үшін ұйымдастырумен жабдықтау АЖ–ны функцияландандыру
және енгізу үшін келесі талаптарға жауап беру керек:
- есеп шығару процесінде пайдаланушылар мен техникалық құралдардың бір-
бірімен өзара әрекетте болуы;
- авторластырылған мамандарға есеп шығаруға кіруді қаматамасыз ету;
- сенімді және нақты болуы;
- қолайлы және көрнекі болуы.
Сонымен қатар келесі сұрақтардың шығарылуын қарастыру:
- пайдаланушылар инструкциясы негізінде персоналды оқытуға
ұйымдастыру;
- автоматтандырылған объектіні енгізуге жауаптыларды енгізу.
Математикалық жабдықтау– ақпаратты өңдеудің алгоритмінің үлгісі
және математикалық әдістердің жиынтығы. Ипотекалық несиелеу математикалық
жабдықтауының ақпараттық жүйесі нақты есептерді шығару үшін программаларды
өңдеу мүмкіндігін қамтамасыз ету. Математикалық жабдықтаудың АЖ–н кіргізу
керек:
2. типтік және өндірілген методикалар, жинау алгоритмі және ақпаратты
өңдеу (ЭЕМ–на мәліметтерді енгізу, шынайылықты басқару және т.б.);
3. алгоритмдерді іздеу және мәліметтерді сұрыптау.
Математикалық жабдықтаудың ақпараттық жүйесінің негізгі талаптары
келесілер болып табылады:
4. математикалық әдістер мен алгоритмдерді қолдану;
5. шешімнің тұтастылығын және бір мағыналығын қамтамасыз ету;
6. программалау тілінде есеп шешімінің алгоритмдерін бейнелеуге
максималды қолдану мүмкіндігі;
7. есептердің функционалды өзара байланысын қамтамасыз ету.
Техникалық жабдықтау–бұл ақпараттық жүйені жұмыс істетуде қолданылатын
техникалық жабдықтар жиынтығы. Ақпараттық технологиялардың негізгі
этаптарына сәйкес барлық техникалық құралдарды келесі функционалдық
топтарға бөлуге болады:
- ақпаратты дайындау, жинау және тіркеу құралдары;
- ақпаратты тапсыру құралдары;
- ақпаратты өңдеу құралдары;
- ақпаратты беру құралдары.
Техникалық жабдықтаудың ақпараттық жүйесі келесі талаптарды
қанағаттандыруы керек:
- ақпараттық есептерді максималды автоматтандыру;
- мәліметтерді іздеу, жылдам енгізу және жоғары өнімділікті қамтамасыз
ету;
- функционалды сенімді болу;
- сұхбаттық режимде ақпаратты өндіру;
- программамен қамтамасыз етуді өңдеуді және техникамен қызмет
көрсетуді жеңілдететін бір типті және сериялық болып шығарылатын
техника құралдары өзіне комплекстерді және құрылысын кіргізу керек.
Техникалық және программалық құралдардың құрамы келесілерді орындауға
міндетті:
1. мәліметтерге еркін кіруді қамтамасыз ету, максималды
процесін өңдеу, ақпаратты сақтау, басқа техникалық
жабдықтар кешенінің элементтерінің құрылымнан
шыққанда жүйеде таралуы;
2. құпия өңделген ақпаратты қамтамасыз ету.
Өндірілген мәліметтерді технологиялық процессте іске асыру үшін
техникалық жабдықтаудағы есептер жеткілікті болуы тиіс. Ақпараттық жүйеде
таралған барлық жұмысшылардың ақпараттары көп көлемде техникалық құралды
пайдаланатын қолданушылардың келесі талаптарын қанағаттандыруы керек:
видеоадаптер VGA немесе SVGA;
14 дюймдық диагональ мөлшердегі монитор;
1. стандартты 108-клавишалы клавиатура;
2. 2 кнопкалы тышқан;
3. процессор Pentium Pro және жоғары;
4. 80 Гбайтты көлемдегі қатты магниттік диск;
5. оқуды ұйымдастыру– компакт-дисктерді жазып алу;
6. 256 Мбайт жедел сақтайтын құрал;
7. факс–56к хаттама модемі;
8. лазерлі принтер (lLaserJet 1100Lj) немесе басқа жүз пайыздық бірге
қосылатын принтер;
9. үздіксіз қоректену блогы;
10. факс;
көшірме құралы;
Программалық жабдықтау деп техникалық жабдықтау жабдығын жұмыс
істетуді жабдықтайтын, АЖ–ң қызметін жүзеге асыратын программаның бірігуін
ұғуға болады, ол математикалық жабдықтау негізінде құрастырылып және оның
нақты жұмыс істейтін пішіні болады.
Жалпы программалық жабдықтау– бұл жабдықтаудың кең көлемдегі
қолданушыларға есептелген және ақпаратты өңдеу есебінде жиі кездесетін
есептеу кезеңінің және–немесе шешімін ұйымдастыруға арналған
программалардың бірігуін бейнелейтін ақпараттық жүйенің программалық
жабдықтаудың бөлімі.
Программалық жабдықтау келесі талаптарды қанағаттандыруы керек:
1. программалық жабдықтаудың ең маңызды талаптары болып табылатын
сенімділік, әрбір ақпаратты максималды қорғау, жүйенің құрылымнан
шығуға минималды мүмкіндігі;
2. қолайлылығы, яғни программалық жабдықтау компьютерлік программалармен
жұмыс істей алатын пайдаланушыларға есептелген;
3. жеңіл меңгерілуі, жұмыс жасауға қолайлы, интерфейс;
4. жүйелермен қосылушылық.
Пакетті тиімді және ыңғайлы эксплуатациялау үшін келесі мүмкіндіктерді
қарастыру керек:
– мәліметтер базасының ақпараттарына ыңғайлы және жылдам кіру
мүмкіндігін іске асыру;
– пайдаланушыдан түскен ақпаратты бақылау;
– диалогтік режим жұмысы, диалогтік икемділігі;
– мәліметтерді енгізуді автоматтандыру;
– анықтама жүйесіне әр уақытта қайта айналу мүмкіндігі;
– меню командаларына кіруді қамтамасыз ету.
Басқа мәліметтер қорын басқару жүйесі мәліметтер қорының байланысын
және сервистерін әрі қарай қамтамасыз ету үшін қолданылатын программалық
құралдар келесі минималды талаптарды қанағаттандыруы тиіс:
• операциялық жүйе: Windows 98 немесе жоғары;
• Microsoft Office–тің программалық пакеті: MS Excel, Word, Access.
Ақпаратты қорғау деп, мәліметтер жүйесінде сақталатын программаларды,
қол жеткізулерді қамтамасыз ететін әдістер жиынтығы. Ақпаратты қорғау
келесі әрекеттерді қамтиды:
• ақпаратты қорғауды ұйымдастырумен жабдықтау;
• ақпаратпен жұмыс істеу әдістерімен қолданушыларды оқыту;
• директорий ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Мазмұны
Кіріспе 3
1 Тарау ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ АҚПАРАТТЫҚ ЖҮЙЕСІН 8
ТҰРҒЫЗУДЫ НЕГІЗДЕУ 8
1.1. БТА Ипотека акционерлік қоғамының сипаттамасы және басқару
жүйесінің болуы 8
1.2. Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесінің тағайындалуы және мақсаты 25
1.3. Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесіне қойылатын талаптар 27
1.4. Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесінің құрылымына талаптар 27
1.5. Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесінің қорларына талаптар 28
1.6 Концептуалды схема 35
2 Тарау ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНІҢ АҚПАРАТТЫҚ ЖҮЙЕСІН ЖОБАЛАУ 43
2.1. Ипотекалық несиеле ақпараттық жүйесінің есеп орны 43
2.2. Есептің қойылымы 45
2.3. Кіріс ақпараты 47
2.4. Шығыс ақпараты 48
2.5. Ақпараттық қор 49
2.7. Есеп шығару алгоритмін бейнелеу 52
2.8. Есеп кешенін жүзеге асыруда қолданылатын программалар жабдығының
сипаттамасы 53
2.9 Программалық қамтамасыз етудің құрылымы 55
2.10. Пайдаланушыға нұсқау 58
2.11. Бақылау мысалы 59
3 Тарау Ақпараттық жүйе деңгейін бағалау және оны пайдалану мүмкін болатын
сала 60
3.1. Ипотекалық несие ақпараттық жүйесін тұрғызуға кететін шығындарды
бағалау 60
3.2. Нәтижелерді талдау және ақпараттық өнімді коммерциялық іске асыру
бойынша ұсыныстар 67
3.3. Есептер кешенін ақпараттық технологияларының жақсарту бойынша
нұсқаулар 68
Қорытынды 69
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ 72
Кіріспе
Қазіргі кезде тоқсаныншы жылдардың ортасында Қазақстанға ипотекалық
несиелеу жүйесін ендіру үлкен табыстарға жетті деп толық сеніммен айта
аламыз. Алматыны ерекше атап айтуға болады, өйткені жыл сайын алынған несие
көлемі осы қалада өсуде. Статистикаға үңілсек, алматылықтар ипотека және
жылжымайтын мүлікпен операциялар жасау мүмкін екеніне сене бастады. Егер де
2001 жылы 1485 жылжымайтын кепілдігінің келісім шарты тіркелсе, 2002 жылы
ол 6694 дейін өсті, ал өткен жылмен салыстырсақ екі есеге өсті, яғни 1449-
ға.
Республикадағы ипотекалық несиелеудің жүйесі банкке жылжымайтын
мүлікті кепілдікке қойып, ұзақ мерзімді несие алу болып табылады.
Несиелеудің объектісі болып учаскелерді сатып алу және тұрғын үйлерді салу,
қайта тұрғызу болып табылады және де жылжитын мүлік негізінде көлік
құралдарын, айналымдағы тауарларды, болашақта алынатын өнімдерді ескере
отырып, ауыл шаруашылық егістігін және тағы басқаларды алуға болады.
Қазіргі уақытта ипотекалық несиелеу капитал нарығынан ресурстарды
тарту және жылжымайтын мүлік нарығындағы ұтымды операциялардың көп салалы
механизмдерін құрайтын толық жүйенің бірі болып табылады. Ипотекалық
несиелеудің дамуы тек несие алушы мен несие берушінің мүдделерін
қарастырады деуге болмайды, өйткені бұл механизмге құрылыс, сақтандыру
компаниялары, риэлторлар, инвесторлар және тағы басқалар кіреді. Ипотекалық
несиелеу жүйесінің дамуына байланысты әрбір субъект нарықта қосымша
инвестиция ала алады. Мысалы, Қазақстанның құрылыс компаниялары халықтың
әртүрлі қажеттіліктерін қанағаттандыру үшін құрылыс салу көлемін өсіру
мүмкіндігін алады, ал банктер өзінің ақша массасын тарату және несиелік
ресурстарды орналастырудан алынатын табыс мүмкіндігін алады.
Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің даму процесіне
тұрақтылық және саясаттық режимдер жатады. Сонымен қатар, ипотекалық
несиелеу өз қызметіне мемлекет тарапынан қолдау тапты. Тәжірибеде
ипотекалық несиені беру үрдісі қиын емес. Қолданылып жүрген процедура
Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі, Жылжымайтын мүлік ипотекасы
заңы, Банктер және банктік қызметтер туралы заңдар негізінде жасалады.
Банктің пайыздық мөлшерлеме жөнінде талдауының нәтижесі келесіні
көрсетті, яғни қазіргіі кезде пайыздық мөлшерлеме орта есеппен жылдық 15-20
% құрайды. Бұл орта топтағы, яғни бюджеттік мекемеде жұмыс істейтін
адамдарға қанағаттанарлықсыз жағдай. Көбіне 2-3 бөлмелі кіші аудандардағы
панелді ескі үйлерден алынады. Ипотеканың жалпы көлемінің 1-2 пайызын
таңдаулы үйлер құрайды.
БТА Ипотека акционерлік қоғамы Қазақстан Республикасының ипотекалық
несиелеу нарығындағы ең үлкен оператор болып табылады. Компания Қазақстан
Республикасының екінші дәрежелі банктер арасындағы көшбастаушылардың бірі
болып табылатын ТұранӘлемБанкінде 2000 жылы қараша айында құрылған. БТА
Ипотека акционерлік қоғамының негізгі қызметі жеке және заңды тұлғаларға
жылжымайтын мүлікті сатып алуға, салуға және жөндеуге ұзақ мерзімді
ипотекалық несиені беру болып табылады. Бұл несиелендіру жылжымайтын
мүліктің, соның ішінде тұрғын үйдің, сонымен қатар коммерциялық сектордың
жобасын қаржыландыру үшін жасалған. Компания Қазақстанның нарығында алғаш
рет ипотекалық пакеттер, яғни халықтың әрбір категориялы қажеттілігін және
коммерциялық құрылымының өзгеше ерекшелігін ескеретін, несие
параметрлерінің белгілі жиынтығын көрсететін түсінікті енгізді. Бұл
Акционерлік Қоғам Қазақстанда бірінше рет клиенттердің алғашқы және
сырттай квалификация, яғни клиенттерге алдын ала өз үміттерін бағалауға
мүмкіндік беретін жүмыстарын жүргізе бастады.
БТА Ипотека акционерлік қоғамы Қазақстанның ипотекалық
нарығында үлесті компания болып табылады және де осы уақытқа дейін жеткен
жетістіктерінде тоқтап қалмай, жаңа ипотекалық өнімдерді жасау және жалпы
ипотекалық нарықтық дамуында көптеген жұмыстар атқаруда.
Дипломдық жұмыстың зерттеу объектісі болып БТА Ипотека акционерлік
қоғамы және Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесі табылады.
Дипломдық жұмыстың мақсаты жеке тұлғаларды ипотекалық несиелеу
жағдайларын анықтайтын ақпараттық жүйе жасау болып табылады.
Дипломдық жұмыс кіріспеден, Ипотекалық несиелеу ақпараттық
жүйесінің жасалу негіздемесінен, ақпараттық жүйенің деңгейін және оның
мүмкін болатын пайдалану аймақтарын бағалаудан, қорытындыдан, пайдаланылған
әдебиеттер көздерінің тізімінен, қосымшадан және программа мәтінінен
тұрады.
Бірінші бөлімде– жеке тұлғаларды ипотекалық несиелеу ақпараттық
жүйесін жасау негіздемесінде тақырыптық облыс сипатталады, яғни ақпараттық
жүйе ұғымы енгізіледі, БТА Ипотека акционерлік қоғамының ұйымдық
құрылымының сипаттамасы беріледі, ақпараттық жүйенің жасалуының арналуы мен
мақсаты анықталады. Талаптар келесілерге қойылады:
- жеке тұлғаларды ипотекалық несиелеу шарттарын анықтайтын ақпараттық
жүйенің құрылымына: есептердің өзара байланысының схемасы.
- ресурстарға: программалық, ұйымдық, техникалық, ақпаратпен
қамтамасыз ету. Жеке тұлғаларды ипотекалық несиелеудің шарттарын
анықтайтын ақпараттық жүйенің концептуалды схемасы жасап шығарылған.
Екінші бөлімде – ақпараттық жүйені жобалауда жасалып шығарылған
ақпараттық жүйенің жобалау шешімдері келтірілген. Бұл бөлімде ақпараттық
жүйенің құрамына кіретін есептер кешені сипатталады, басты есептің орны
анықталып, оның сипаттамасы беріледі. Ақпараттық жүйенің жұмыс жасауы үшін
қажетті кіріс және шығыс ақпараттары сипатталады. Ақпараттық база жіктеу
және кодтау жүйелерін, нормативті-анықтама құжаттарын, жедел ақпаратты
қамтитын сыртқы машиналық, сондай–ақ ақпараттық жүйеде пайдаланылатын жеке
деректер базасының жиынтығы болып табылатын ішкі машиналық ретінде
қарастырылады.
Сонымен қатар, бұл бөлімде есептің математикалық қамтамасыз етілуі
қарастырылады, яғни есепті шешу алгоритмінің сипаттамасы келтіріледі.
Программалық қамтамасыз етуді есепті шешуде пайдаланылуы мүмкін
программалық құралдарға сипаттама беріледі: программалық қамтамасыз етудің
құрылымы, мұнда есептер кешенін іске асыру үшін таңдалған деректер
базасының тілі– МББЖ MS ACCESS және Жеке тұлғаларды ипотекалық несиелеу
қолданбалы программалар пакеті сипатталады.
Пайдаланушыға нұсқау жасалған және мәселелік есептің жұмысын
көрсететін бақылау мысалы келтірілген.
Дипломдық жұмыстың үшінші бөлімінде ақпараттық жүйенің деңгейін және
оны пайдаланушының мүмкін облыстарын бағалауда ақпараттық жүйені жасауға
шығатын шығындар бағаланады. Жаңа технологияларды пайдалану басқаруды
жақсартудың бір тәсілі болып табылады, ол басқа тәсілдермен салыстырғанда
негізінен техникалық құралдарды орнату мен пайдалану және есептің автоматты
жүйесінің жобасын жасаумен байланысты шығындардың көп шығуын талап етеді.
Сондықтан ақпараттық жүйені жасау қажеттілігі туралы сұрақты шешкенде
жүйені енгізу кезінде алынатын тиімділікті бағалауға үлкен назар
аударылады.
Ақпараттық өнімнің іске асырылуының нәтижесін талдау кезінде жүйенің
өз арналуына сәйкестік дәрежесі анықталады, яғни ең жақсы икемділікті
қамтамасыз ету мақсатымен таңдалған есептеу процесін және сұраныстарды
қалыптастыруды ұйымдастырудың дұрыстығы, оның техникалық-методикалық
жақсылығы және экономикалық тиімділігі.
Бұл бөлімде сондай-ақ есептер кешенінің ақпараттық технологиясын
жақсарту бойынша нұсқаулар беріледі.
Дипломдық жұмыста жасалған жұмыс бойынша қорытынды, пайдаланылған
әдебиеттер көздерінің тізімі және программа мәтіні келтіріледі.
1 Тарау ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ АҚПАРАТТЫҚ ЖҮЙЕСІН
ТҰРҒЫЗУДЫ НЕГІЗДЕУ
1.1. БТА Ипотека акционерлік қоғамының сипаттамасы және басқару
жүйесінің болуы
Ақпараттық кеңістігі болып саналатын ақпараттық объектілер жиынтығынан
тұратын әр ақпараттық жүйенің пәндік саласы болады. Дипломдық жұмыста
ипотекалық несиелеудің ақпараттық жүйесін дамыту қарастырылады.
Дүние жүзінде, соның ішінде кейінгі кездері Қазақстанда да ипотекалық
несие банктің қызметін жан-жақты дамытуда. Кейбір дамыған елдерде несиеге
берудің бұл түрі 13 бөлікті құрайды. Бұл мәселенің көлеміне келсек,
мысалы, Америка Құрама Штатында нарықтық несиенің сыйымдылығы триллион
доллармен бағаланады, ал бізде (доллармен есептегенде) ең жоғарғы көрсеткіш
10-100 миллион болады.
Тұрғын үй ипотекалық несиенің басқа несиелерден айырмашылығы оның ұзақ
мерзімге берілуінде (15 жылға дейінгі мерзімді бағдарламалар жұмыс істейді,
ал перспективалары 25 жылға дейін), осындай уақыт ішінде иемделінген
пәтерлер банктің бөлген қаржысынан 2 есеге дейін көтерілуі мүмкін. Нарықтық
экономиканың негізгі мақсатының бірі– халық қорын инвестициялап, нақты
сектор экономикасына айналдыру. Ипотека халықтың жинаған қорын әрі қарай
дамытуға үлкен үлес қосады және инвесторлардың қаражаттануына, әсіресе
тұрғын үйлердің салынуына, сонымен қатар шаруашылық саласының дамуында да
маңызы зор.
Қазақстандағы ипотекалық несиенің тәжірибелік көрсеткіші бойынша,
ипотеканың қарызға берілуі кем дегенде төрт мәртебелі мультипликативті
әсерді, яғни несиенің әрбір теңгесі халық қаржысының шаруашылық айналымына
4 теңгеге дейін артып отырады. Сондықтан, ипотеканың арқасында үлкен
қаржылық мәселелерді шешуге болады, яғни халықтың қолында сақталынған шетел
валюталары және республикамыздың мемлекеттік бюджетімен салыстыруын
жалғастырады.
Бір уақыттарда, комерциялық банктерге сенімдерін арттырып, яғни
банктен несие алушы азаматтар заң бойынша сол жерде өз депозиттерін және
есептеу бөлімін аштыруға болады. Халықты ақша қаражатымен қамтамасыз ететін
ипотекалық банктер, мекемелер, қаржы мәселесін банктерге және құрылыс
индустриялық кәсіпорындарға қайта бөліп беріп отырады.
Қазіргі уақытта тұрғын үй ипотекалық несиесі мемлекеттің
негізгі саясатының біріне айналып отыр.
2000 жылдың желтоқсан айының аяғында құрылған қазақтың ипотекалық
компаниясы– ҚИК жабық акционерлік қоғамы барлық бүгінгі банктерді қаржы
жағынан қамтамасыз етіп отыр. Қазіргі уақытта ҚИК жабық акционерлік
қоғамының жалғыз акционері Қазақстан Ұлттық Банкі болып отыр. Компания
екінші дәрежедегі банктер– Казкоммерцбанк, Банк Центркредит, Альянс банк,
БТА ипотека, Нұрбанк партнерлері арқылы жұмыс істейді . Қазіргі
кезде ҚИК жабық акционерлік қоғамы заң шығарушы базаларға және
нормативтенген ипотекалық несиені қалыпқа келтіруге ерекше үлес қосып
отыр.
Бүгінде банктің ипотекалық несиелерін алу мүмкіндіктерін шектейтін
елеулі кедергілердің бірі пайыздық үстемелер болып табылады. Практика
көрсеткендей, халыққа несие беруді бұқаралық сипатқа айналдыруға мүмкіндік
беретін ставкалар валютамаен есептегенде жылдық 10 пайыздан аспауға тиіс.
Алайда банкілерге сырттан тартылған ресурстар әдетте қымбат. Бұл жағдайда
Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі елеулі рөл атқаруға тиіс.
Нақ осы Ұлттық Банктің қолынан ғана ипотекалық несиелеу бойынша
үстемелерді төмендету үшін жағдайлар жасау келеді. Мұндай жағдайларға
несие беруді қамтамасыз етуді бағалау өлшемінің өзгерісі, резервтердің
көлемін өзгерту, міндетті резервтер қорына ақша аударудың нормасын кеміту
жатады.
Алайда қаржы нарығының құрылымын ұзақ мерзімде ресурстардың үлесін
ұлғайтуға қарай түбегейлі өзгерту, шығарылған және орналастырылған
ипотекалық бағалы қағаздар нарығын дамыту арқасында болуы мүмкін. ҚИК
жабық акционерлік қоғамы 2002 жылдың күзінде бірінші ипотекалық
облигациялар эмиссиясын ойдағыдай шығарды.
2002 жылдың 18 – қарашасында 3 миллион теңге тұратын облигациялардың
бірінші шығарылуын БанкЦентркредит консорциумы мен КИБ Ассет Менеджмент
жауапкершілігі шектелген серіктестіктің активтерін басқару жөніндегі
брокерлік– диллерлік компаниясы сатып алды.
Өткен ғасырдың 90-жылдарының бас кезінде Қазақстан Республикасында
ипотеканы дамытудың алғашқы қадамдары жасалды. 1991 жылы Кепілдік туралы,
Инвестициялық қызмет туралы, Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы, Қарым-
қатынастар туралы заңдар қабылданды, олар ипотекалық несиелеуді дамыту
үшін бастапқы құқықтық база құрды. 1993 жылы Мемлекеттік жаңа тұрғын үй
саясатының бағдарламасы және оны жүзеге асыру механизмдері туралы заң
қабылданды. Бағдарлама мемлекеттің тұрғын үй саясаты саласындағы бірқатар
аса маңызды қадамдар жасауын көздеді.
Ипотекалық қаржыландыру төмендегідей механизмге негізделген:
- банк өзіне мөлшерлеме, мерзім, қосымша қызмет көрсетулерді қосады;
- клиенттің төлем қабілетін бағалау және несиенің ең көп кол жететін
сомасы анықталады.
Клиенттің төлем қабілеті бірнеше өлшем бойынша бағаланады:
- ай сайынғы төлем сомасы және төлем мөлшеріне байланысты, отбасының
ай сайынғы таза жиынтық табысының 35 пайызынан 60 пайызына дейінгі
аралықта болуы тиіс.
Отбасының жалпы ең аз шығыны, коммуналдық төлемдерді, басқа да
шығындарды қосқанда табыстың 90 пайызына дейін болуы тиіс.
Несие бойынша қамтамасыз етуді бағалау кепілдік сома мен активтердің
міндеттемелерге арақатынасымен анықталады. Несие беру түрлері үшін 50
пайызға дейін жол беріледі.
Жер учаскесі бар сатып алынатын немесе жөнделетін тұрғын үй немесе
жөнделетін тұрғын үй немесе жылжымайтын мүлік несиені алуда кепілдік бола
алады.
Кепілдік өтімділігі бойынша бірқатар талаптар (кепілдің жағдайы, оның
нарықтық бағасы) бар. Осы талаптарды және жылжымайтын мүлікті бағалау
әдістемесін ескере отырып, объектінің кепілдік құнын анықтауға болады.
Несие беру кезіндегі компенсациялық факторлардың ең негізгілерінің бірі
несиенің қамтамасыз етілуі болып табылады. Есептеулер кезінде көрнекілік
пен қолайлылық үшін екі көрсеткіш– К3 және LTV пайдаланылады. Олар несие
беру кезінде несиені қамтамасыз етуді сипаттай алады.
К3 – клиенттің материалдық активтері мен оның міндеттемелері
жиынтығының арақатынасын сипаттайтын коэффициент.
Клиенттің активтері мыналар:
- жылжымайтын (тұрғын үй және коммерциялық жай) оның ішінде алынған;
- заңды тұлғалардың– жұмыс берушілердің кепілдіктері;
- коммерциялық (кәсіпкерлік) тәуекелдерді сақтандыру;
- автомашина;
1. ақша, депозиттер, банктердегі алымдар;
- бағалы қағаздар;
- меншікке жататын өзге де жылжымайтын заттар және мүлік.
Басқа банкілердің алдындағы міндеттемелерде ағымдағы отбасы
шығынындағы ай сайынғы төлемі бойынша шығындар ескеріледі. Мұндай қарыз
(заем) бойынша негізгі қарыз қалдығы кепілдік коэффициенттерінің
арақатынасына әсер етпейді. Өйткені ол әдетте басқа кепілдікпен қамтамасыз
етілген. Несиені жабу үшін төлем төлеуде қиындықтар туған жағдайда өндіріп
алу үшін бірінші кезекте кепілдікті қамтамасыз етуге үміт артады.
LTV – кепілдікті қамтамасыз ету мен клиенттің міндеттемелері
арақатынасын сипаттайтын коэффициент.
Бұл коэффициентті анықтаған кезде тек несие беруші мекеменің
пайдасындағы активтер есептелінеді, яғни сатып алынатын тұрғын үй,
жылжымайтын мүлік түріндегі қосымша кепілдік, жұмыс берушінің және депозит
кепілдігі жатады.
Ипотекалық қаржыландыру кезінде жылжымайтын мүлік негізінен қамтамасыз
етіледі. Бұл жағдайда кепілдік құнының көлеміне ықпал ететін факторларға
және сатып алынатын нысанға қойылатын талаптарды қарастыру қажет.
Жылжымайтын мүліктің аса маңызды сипаттамасы оның өтімділігі болып
табылады. Өтімділік көптеген факторларға:
- жылжымайтын мүліктің орналасқан ауданына;
- жалпы (тұратын) ауданына;
- қаланбаған қабырғасының материалына;
- құрылыстың салынған жылына ;
- жоспарлау типі;
- үйдің және пәтердің қабатына;
- үйдегі пәтердің орналасуына (мәселен, ол үйдің бұрыш жағында болуы
мүмкін);
- қосымша жақсартылғанына байланысты.
Үйдің қабырғасы бойынша – каркасты-қамысты, шпалды, кірпіштен салынған
үйлер. Осы күнгі кірпішті және панелді үйлермен салыстырғанда, сейсмикалық
беріктігі шектелген 1950 жылдан кейін тұрғызылған тозығы жеткен үйлер.
Орналасқан ауданы бойынша – қала аумағынан тыс (Алматы құрылысының бас
жоспарына сай болашағы зор, дамыған аудандарды қосқанда) және алыстағы
аудандар, атап айтқанда, Тұрар Рысқұлов даңғылының төменгі жағындағы,
Дружба жолының батысындағы, Медеу ауданындағы Горький демалыс бағының
сыртындағы аудандар. Тау бөктеріндегі аудандарда жеке тұрғын үй құрылысын
жүргізу үшін және үй салуға рұқсат қағаз алу үшін таңдау кезінде тау етегі
жерінің көшу қаупі, аймақтың сейсмикалығы ескерілуі қажет.
Үйдің құнын елеулі түрде арттыратын факторлар:
- қабырғаның кірпіш материалынан болуы;
- Көне орталық, Самал, Көктем және басқа таңдаулы аудандарда
орналасуы;
- пәтердің орналасқан қабаты;
- пәтердің үйдің орталық бөлігінде (бұрышта емес) болуы;
- лоджия, балкон, гараждардың болуы.
Барлық факторларды ескере отырып, жылжымайтын мүлікті бағалау
әдістемесі бар. Тәуелсіз бағалаушы мүлікті бағалау әдісін пайдаланып,
шектеулерді ескере отырып, жылжымайтын мүлікті бағалауды іске асырады.
Объект жићазымен, тұрмыстық техникасымен және басқа мүлкімен қоса сатып
алынған жағдайда, бұл заттар жылжымайтын мүліктің сыртқы түрі, тұтастығы
бұзылмай алынуы мүмкін. Алайда бұл факторлар есепке қабылданбайды.
Коммерциялық жылжымайтын мүлік құрал-жабдығымен, жићазымен, тұрмыстық
техникасымен, не дайын бизнесімен сатып алынған кезде бұл факторлар да
ескерілмейді. Коммерциялық жылжымайтын мүліктің профилін немесе осы нысанда
жүзеге асырылатын қызметтің түрі бойынша немесе жеңіл ауыстыру
мүмкіндігінің себебі бойынша тікелей сатып алынған аудан бағаланады.
Кепілдеменің кепілдік құнын анықтау үшін бағалаудың үш әдісі бар:
- сатылатын заттарды тікелей салыстыру әдісі;
- шығындық әдіс;
- табыстық әдіс.
Жер учаскесінің құны құрылыстың орналасқан жеріне, жер бедеріне
байланысты анықталады. Мүліктің құнын барынша төмендетілген өтімділік
бойынша шектеулерге, бастапқы талаптарға баса назар аудару қажет.
Осының салдарынан Алматы қаласы бойынша оларды қабылдау мүмкіндіктері
шектелуі мүмкін.
Банк тарапынан несие бойынша есептеулердің тұрақтылығына келтірілген
жағдайда банкке қарыздар адамның міндеттемелеріне қамту ретінде банкке
қосымша кепілдік ұсынылады. Қосымша кепілдікті пайдалану кезінде бағалау
әдеттегіндей жылжымайтын мүліктің нарықтық құны бойынша жүргізіледі, бірақ
нысананың кепілдік құны нарық құнынан 30 пайызға төмен болады. Бұл банк
тәуекелділігін елеулі түрге келтіреді, өтімділігін арттырады, өйткені
мүліктің өз құнының 23-не сату әрі тез, әрі оңай. Несиені талдау және
рәсімдеу кезінде қосымша кепілдік құны нарық бағасының 70 пайыз түрінде
қабылданады, нақ осы баға кепілдік шартында, бағалау туралы есепте
көрсетіледі.
Қосымша кепілдікті тіркеу үшін қажетті құжаттар:
1. нысананы құқықтық анықтау құжаттары;
2. үйдің жоспары;
3. үйдің қарызы жоқ екендігі туралы анықтама;
4. жұбайының, отбасының кәмелетке толған мүшелерінің кепілдікке қою
жөніндегі нотариалдық келісім қағаздары;
5. қамқорлық етуші органдардың (кәмелетке толмаған балалардың болу
жағдайынды) келісімі.
Жеке адамдардың кепілдік беруі кепілдікті қамтамасыз ету болып
табылмайды, клиенттің қосымша активі деп есептелінеді. Бұл кепілдік
берушінің, қарыз алушының несие бойынша қарызын өтеуге қатысуы
міндеттемесі.
Тұрғын үйді сатып алу кезіндегі міндетті шарт оның міндетті төлемдері
бойынша қарызының бар-жоғын тексеру болып табылады. Қандай да бір қиғаштар
табылған жағдайда оларды түзету үшін шаралар қолданылады. Ипотекалық
қаржыландырудың тағы бір шарты– жылжымайтын мүлік құнының 15-тен 70
пайызына дейінгі мөлшерде бастапқы жарнасын төлеу болып табылады.
Біріншіден, бұл сатып алушының шын ниетін растау. Екіншіден, бұл
несиенің қайтарымдылығы шотындағы тәуекелділікті азайту. Үшіншіден,бұл
қаржыны пайдаланғаны үшін банкінің жалпы сый ақысы мен ай сайынғы төлемінің
ең төменгі деңгейі.
Ипотекалық қаржыландырудың қажетті шарты сатып алынған жылжымайтын
мүлік пен қарыз алушының өмірін сақтандыру болып табылады. Сақтандыру
оқиғасы немесе қарыз алушы еңбек ету қабілетін жоғалтқан жағдайда
сақтандыру компаниясы күллі қарызын өтейді, ал мүлік не қалдырған өсиеті
бойынша, не тікелей мұрагерлеріне беріледі. Банк несие беруге келісім
бергеннен кейін тұрғын үй тексеріліп, сақтандыру жасалып, қарыз алушының
бастапқы жарнасы салынғаннан кейін жылжымайтын мүлікті сатып алу–сату
мәселесі рәсімделеді. Сол күні банк бастапқы жарнаға несие сомасын қосады
және сатып алушыға нысананың толық құнын төлейді. Бұдан әрі жылжымайтын
мүлік сатып алушының атына рәсімделеді, ол ай сайын несиені тең үлеспен
өтейді. Бұл төлемге банктің алатын сый ақысы және ағымдағы қарыз бойынша
төлем кіреді. Біздің құқығымызда кепілдік беру институты біраздан бері
тәуелсіздік алып, біртіндеп экономикамыз даму жолына түскен жылдарда бұл
институт екінші рет өмірге қайта келді. Кешгі жоспарлы экономикалық
жағдайында коммерциялық несие беру болмаған заманда кепілдік беру тиісінше
дами алмады. Сондықтан кіші ҚСРО кезеңінде кепілдік болды, алайда шын
мәнінде аз болды.
90-жылдардың бірінші жартысында реформалардың басталуымен бірге жағдай
түбегейлі өзгерді. Нарық қатынастарының дамуы баламасыз құқықтық базасыз
мүмкін емес. Осыған байланысты міндеттемелік құқықтар, оның ішінде
міндеттемелердің орындалуын қамтамасыз ету тәсілдерінің рөлі едәуір артады.
Міндеттемелердің орындалуын қамтамасыз ету тәсілдері деп несие берушілердің
талаптарын қанағаттандырудың қосымша кепілдіктерін орнату жолымен қарыз
алушылардың тиісті міндеттемелерінің орындалуын ынталандыратын мүліктік
сипаттағы, заңмен немесе келісім шартпен көзделген арнайы шаралар деп
түсінеміз.
Жылжымайтын мүлік кепілдігі (ипотека) несиені қамтамасыз етудің
анағұрлым кең таралған түрі болып табылады. Бұл жылжымайтын мүліктің ақшаға
айналу қабілетімен, жоғары бағалылығымен, ұзақ уақыт тұтынуға
болатындығымен байланысты негізгі регламент ететін құжат заңды күші бар
Қазақстан Республикасы Президентінің 1995 жылдың 23-желтоқсанында шыққан
Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы жарлығы болды. Азаматтық кодексте
қамтамасыз етудің бұл түріне 299-328-баптар арналған. Бір тараптан,
кепілдік-әмбебап қамтамасыз ету, басқа тараптан, өндірісті алу үшін
процедура, конституцияның (6-бап, 1-тармағы) баптарында әрбір азамат
жекеменшікке ие болу керектігі 13-бап, 1- тармақта соттың тәртібімен өз
құқықтарын қорғауға құқылы екендігі, 25-бапта тұрғын үйге қол
сұғылмайтындығы жазылған. Ипотеканы рәсімдеу кезінде кепілдік шартын жасау
міндетті шарт болып табылады. Кепілдік туралы шарт тараптардың міндеттері
мен құқықтарын туғызады. Міндеттемені орындау мерзімі туғанға дейін,
жылжымайтын мүлік кепілдік берушунің қолында қалып отырған жағдайда
кепілдік ұстаушы кепілдік затының сақталуы үшін қажетті шараларды қолдануға
кепілдік беруден талап етуге құқылы.
Нысананың (объектінің) тозуын анықтау:
Жалпы тозу сомасы мынаған тең:
U3= Uтаб+ Uфунк+ Uсыртқы,
Мұндағы
Uтаб– табиғи тозу сомасы
Uфунк–функционалды тозу сомасы
Uсыртқы – сыртқы тозу сомасы.
Функционалды тозу көлемді жоспарлы немесе конструктивтік шешімнің осы
заманғы стандарттарға сәйкес келмеуі ретінде анықталады, басқа сөзбен
айтқанда, функционалды тозу бағаланған объектінің уақыт рухына сай
келмеуін білдіреді. Сәйкес келмеудің себебі бір нәрсенің жетіспеушілігі,
не артық болушылығы. функционалды тозуды жою үшін қайта құру қажет, бұл
үшін қаржы керек. Сыртқы тозу сыртқы ортаның әсерінен болады. Олар
мыналар: нарық жағдайы, қоршаған инфрақұрылымның өзгеруі, сейсмикалық
және экологиялық жағдай.
Объектінің бағасын табыс тәсілімен анықтауға болады. Олар мыналар:
1. объектіні пайдалану кезінде кіріс көзі ретінде клиенттер қаралады
(коммерциялық жылжымайтын мүлік, келесі жалға беру үшін тұрғын үйді
сатып алу);
2. Объектілерді салу, қайта салу не жөндеу кезінде олар кіріс көзі
ретінде пайдаланылуы мүмкін;
3. Бағалауға басқа кірістерді пайдалану үшін ақпараттың жеткіліксіздігі
сезіледі. Бұл әдістің принципі белгілі бір мерзімге жалға беру
жағдайында жылжымайтын мүліктің мүмкін болатын өзін-өзі ақтау есеп
арқылы құнын анықтауға әкеліп салды. Күллі әдісті есепке ала отырып,
бағалаушы объектінің бағасын анықтағаннан кейін нәтижелерді үйлестіре
жүргізеді, объектінің бағасына біржолата түзетулер енгізіп, объектінің
бағалау құнын шығарады.
Мүлік кепілдігі кезінде қамтамасыз ету кепілдігін дұрыс және нақты
бағалау аса маңызды сәт болып табылыды. Шартты түрде жылжымайтын мүлік төрт
топқа бөлінеді:
1. құны АҚШ-тың 50 мың долларына дейінгі тұрғын үй жылжымайтын мүлкі;
2. құны АҚШ-тың 50 мың долларынан астам тұрғын үй жылжымайтын мүлкі;
3. құны АҚШ-тың 50 мың долларына дейінгі коммерциялық жылжымайтын мүлкі;
4. құны АҚШ-тың 50 мың долларына астам коммерциялық жылжымайтын мүлкі;
Әртүрлі әдіспен объект бағаларын есептеу спецификасы, кейбір
жағдайларда бағаға әсер ететін әртүрлі коэффициентті пайдалану нысаны
мақсат бойынша болуды туғызып отыр. Шамамен алғанда құны 50 мың долларынан
астам объектіні бағалау кезінде барынша дәл неғұрлым еңбекті көп қажет
ететін әдістерді пайдалану қажет. Бағалауды қарау кезінде құқықтық тұрғыдан
ешқандай сезім туғызбайтын құжаттар қабылданады.
Бағалаудың негізгі принциптері:
1. Пайдалылық принципі- жылжымайтын мүлік объектісі меншік иесінің
қажеттілігін қанағаттандырған сайын, соғұрлым оның пайдалылығы,
құндылығы арта түседі;
2. Орын ауыстыру принципі- пайдалылығы немесе табыстылығы бойынша
біртекті жылжымайтын мүлік объектілер нысанын анықтау кезінде бағасы
қымбат емес объектілер жоғары сұраныспен пайдаланылуы мүмкін.
3. Күту принципі (негізінде коммерциялық жылжымайтын мүлік үшін қолданады
) – жылжымайтын объектіні пайдаланудан әлеуетті меншік иесі қандай
табыс немесе қандай пайда күтуді анықтайды.
4. Үлес принципі- объектінің құнын анықтауүшін, әрбір фактордың, оның аса
маңызды элементтерінің үлесін анықтап, объектінің құны мен
пайдалылығын қалыптастыру қажет.
0. Тепе-теңдік принципі– әрбір жер пайдалану типі үшін, белгілі бір
объективтіліктің компоненттері қажет, олардың оңтайлы бірігуі
жылжымайтын мүліктің ең жоғарғы құнын қамтамасыз етеді.
0. Сұраныс пен ұсыныс принципі– бұл жылжымайтын мүлік бағасы сұраныс пен
ұсыныстың өзара іс-қимыл нәтижесінде өзгеретінін білдіреді.
0. Сәйкестік принципі– архитектуралық біркелкіліктің парасатты деңгейі
және жер пайдаланудың ортақ сипаты бар жерде жылжымайтын мүлік
объектісінің құны жоғары болады.
БТА Ипотека акционерлік қоғамының компаниясы бірінші 100 пайыздық
жеке меншік компания болып табылады және де ипотека нарығында екі жылдан
астам жұмыс істеуде. Қазіргі уақытта компания үш ірі және арнайы ипотекалық
компаниялардың бірі және Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкінің қарызға
беру операцияларын жүргізуге болатын лицензияға ие. Компания Қазақстан
Республикасының Ұлттық Банкінің банктік заңдамаларында көрсетілген
операцияларды теңгемен жүргізуге 2001 жылы 20 желтоқсанда №27 құжатын
алған. Ол лицензия келесі операцияларды жүргізуге құқығын береді:
1.Банктік операцияларды теңгемен жүргізу:
0. қарыз операциялары: ақылы, тездетілген және қайтарымды шарттарға
сәйкес несиелерді ақшалы формада беру;
0. сенімділік (трасталық) операциялар: Қазақстан Ипотекалық
компания жабық акционерлік қоғамы – кепілдік берушінің тапсырысы
мен мүддесі бойынша, ақшалар мен бағалы қағаздарды басқару;
2.Банктік заңдамаларда көзделген басқа да операцияларды жүргізу:
0. факторингтік операциялар: төлей алмау тәуекелдігін ескере отырып,
сатып алушыдан тауарлардың құнын төлеу құқықтарын алу.
Қазіргі кезде БТА Ипотека акционерлік қоғамының жарғылық капиталының
көлемі 01.01.2002 жылдың көрсеткіші бойынша, 40 миллион теңгені құрайды,
яғни 100 теңге номиналындағы 400000 жай акциялары. БТА Ипотека
акционерлік қоғамы ТұранАлем Секьюритиз жауапкершілігі шектеулі
серіктестіктің дочернее компаниясының бірі болып табылады. ТұранАлем
Секьюритиз жауапкершілігі шектеулі серіктестіктің жарғылық капиталы 28
миллион теңгені құрайды.
Компанияның жалпы қызметіне сипаттама беретін болсақ, ол екі бағытта
жүреді:
0. тұрғын үй мүлкін несиелеу;
0. коммерциялық мүлікті несиелеу.
Төменде бұл қызмет түрлеріне толығырақ тоқталып кетсек деймін.
Компания өз қызметін ипотекалық несиелеуде, яғни тұрғын үй мүлкін (пәтер,
жер учаскесімен бірге жеке үйлер) сатып алуға, жөндеуге немесе салуда
көрсетеді. Компанияның клиенттері мен жеке тұлғалар, жеке кәсіпкерлер
немесе заңды тұлғалар бола алады. Соңғы жағдайда бұл категорияға тек
жұмысшыларына баспана алатын заңды тұлғалар ғана жатады. Қазақстанда
табысты қызметті жүргізу үшін, компания клиенттеріне коммерциялық мүлікті
сатып алу, жөндеу және салуға несие береді. Клиенттері кәсіпкерлік
қызметпен айналысатын жеке және заңды тұлғалар бола алады. Коммерциялық
және тұрғын үй қарызы компанияның меншік немесе қарыздық, яғни
ТұранАлемБанкінен немесе басқа да қаржылық мекемелердің қаражатынан
алынады. Жалпы компания қызметін қаржыландыратын амалдарды алатын болсақ,
олар:
0. қор нарығында ипотекалық облигацияларды тарату;
0. ссудалық капитал– ТұранАлемБанк банкаралық нарығынан несие
қаражаттарын қарызға алу;
0. акционерленген капитализация – ТұранАлем Секьюритиз қатысушы
партнерлерді тарту;
0. пұлдарды қалыптастыру және ипотекалық куәліктерге ЕББР және Темірбанк
кепілдеме беру;
0. БТА, ҚИК шарттарына байланысты несиелерді сату және ҚИК талаптарын
беру құқықтарын ҚИК-тен сатылған несиелер баланстан шығарылады, бірақ
несиені толық өтемегенше шартты түрде қалады.
БТА Ипотека акционерлік қоғамы Қазақстан Республдикасының ипотекалық
несиелеудің нарығындағы ең үлкен операторының бірі болып табылады. Әр түрлі
бағалауға сәйкес, компания қызметінің нәтижесіне қарасақ, беріліп жатқан
тұрғын үй ипотекалық несиелеудің 30-40 пайызын құрайды екен. БТА
Ипотека акционерлік қоғамы аймақтық дамуға ерекше көңіл бөледі.
Компанияның даму стратегиясының ішіндегі ең маңыздысы болып саналады.
Қазіргі кезде Алматыда басты офисі қызмет көрсетеді, ал компанияның
елшіліктері Астана, Атырау, Қостанай, Көкшетау, Павлодар, Петропавл, Орал,
Ақтөбе, Өскемен, Семей, Тараз, Қарағанды, Шымкент қалаларында. Жақын
уақытта компания мемлекеттің барлық басты аймақтарында өзінің елшіліктерін
ашуды жоспарлап отыр.
Компания жүйелі және тереңдетілген мониторинг, аймақтық маркетингтік
зерттеулер жүргізеді. Осы жылы компания аймақтық желіні көбейтуді
жоспарлауда.
Жоғарыда айтып кеткендей, БТА Ипотека акционерлік қоғамының басты
қызметтерінің бірі ипотекалық несиелеу болғандықтан, несиені беру
шарттарына кесте түрінде тоқталып кетсек.
1-Кесте. Несиені беру шарттары
Клиент Жеке немесе заңды тұлға– резидент 60 жастан жоғары болмау
керек. 60 жастан жоғары болсанесие алуға компаниядан
рұқсат алуы керек.
Жеке тұлға– резидент емес билігі бар органдарда тіркелуі
қажет және де мүлікті алу үшін тұрғын үй департаментінен
рұқсат алуы қажет.
Заңды тұлға– Қазақстан Республикасының заңына сәйкес
республика территориясында орналасқан және тіркелген
кәсіпорындар несие алуға құқылы.
Валюта Теңге, доллар
Қаржыны беру Қолма қол және қолма қол емес
Несиені төлеу Ай сайынғы төлемдер келесі формуламен есептеледі:
реті Ай сайынғы төленетін сома = кредит*i1-(1+i)-п дәрежесі,
Мұндағы i– сыйақы мөлшерлемесі;п– периодтар мөлшері
Мақсаты, Қаржыландыру көп қабатты үйлерден пәтерлерді 1 немесе 2
територия жәненарықтан сатып алу, жаңа үйді салу, жөндеу жұмыстарына
объект беріледі. Объект тек Қазақстан Республикасының
территориясында болу қажет.
Клиентке 1 төлемді төлеу үшін меншік қаражатының болуы;
қойылатын тұрақты табыс көзінің болуы;
міндетті мүлік түріндегі қосымша кепілдіктің болуы;
талаптар жұмыс берушінің кепілдігінің болуы;
ақша қаражаты және екінші дәрежелі банктегі депонирленген
қаражатының болуы;
қажет жағдайда үшінші тұлғаның кепілдігінің болуы.
Сақтандыру Өмірде клиенттің жұмысқа жарамдылық қабілетін анықтау және
мүлікті сақтандыру қызметі клиенттің өз қаражатынан
қаржыландырады.
Несиелік портфельге мониторинг жасау:
0. - несиелік портфельге мониторинг жасау тәуекелділікті минималдау
және портфельдің жоғарғы сапасын сақтаудың келесі кезеңі болып
табылады. Мониторинг құқықтық бөліммен есеп және талдау ретінде іске
асырылады. Бөлім төлеуден жалтаратын клиенттерді тауып, ақпараттық
құқықтық бөлімге бағыттайды. Ол өз алдына клиенттермен жұмыс
жасайды;
0. - несиелік портфельге мониторинг жасаумен қатар компания портфельді
мерзімдік түгендеуге тексеру жүргізеді және тәуекелділікке кіретін
топтағы несиелерді жояды;
0. - Тәуекелділікке кіретін топтағы несиелер риэлторлармен басты
қарыздың қалдық құнымен жүзеге асырылады. Компания несие қаражатын
қайтарады, сонымен қатар жеке несие портфелі жоғарғы өтімділік
сақтап қалады.
Жетістіктері:
БТА Ипотека компаниясының ең табысты да көрнекті дамуы несиелік
портфельдің экспансиясының динамикасы болып табылады:
0. 500 миллион теңге сомаға ипотекалық облигацияларды сату, тарату және
листинг В компаниясына ендіру;
ЕБРР жағынан компанияның қаржылық қызметіне несиелеу туралы жобаны
жасау және оны қарқынды түрде жүзеге асыру;
ЕБРР жағынан тексеру несиелеу көлемін әрі де кеңейту жөнінде жобаны
дайындау және ЕБРР капиталын жарғылық капиталға ендіру;
Қазақстандағы ипотекалық несиелеу нарығының 20-25 пайызын сақтап қалу
және нарықтағы алдыңғы қатарлы компанияның бірі болу.
Дамудың басты бағыттары:
0. -бағалы қағаздар нарығында ипотекалық облигацияларды әлі де тарату.
Компания көктемде 1 млрд. теңгеге ипотекалық облигация шығаруды
жоспарлап отыр;
0. -шетелдік инвесторларды компанияның жарғылық капиталына тарту:
0. несиелік экспансияны өсіру мақсатында тартылған қордың көлемін
көбейту және соған байланысты халыққа деген несиелік мөлшерлемені
азайту.
Қызметті қаржыландырудың амалдары:
0. -ссуданың капиталы БТА банк аралық нарығынан несие қаражаттарын
қарызға алу;
0. -қор нарығында ипотекалық облигацияларды тарату;
0. -акционерленген капитализация– қатысушы партнерлерді ТұранАлем
Секьюритиз қатысушы партнерлерді тарту;
0. -пұлдарды қалыптастыру және ипотекалық куәліктерге ЕББР және
Темірбанк кепілдеме беру;
0. -БТА, ҚИК шарттарына байланысты несиелерді сату және ҚИК талаптарын
беру құқықтарын ҚИК-тен сатылған несиелер баланстан шығарылады,
бірақ несиені толық өтемегенше шартты түрде қалады. Клиент
тарапынан несие өтелмей қалатын болса, қайта сатып алу міндеттесі
жүзеге асырылады.
ЦентрАудит жауапкершілігі шектеулі серіктестігі Қазақстандағы ірі
аудиторлық компания болып саналады, ол БТА Ипотека акционерлік қоғамына
2001жылы және 2002 жылы аудит жүргізді. 2003-2004 жылдары компанияның
қаржылық аудитін жүргізу үшін БТА Ипотека акционерлік қоғамы Е+4
компаниясының көмегін пайдалануды жоспарлауда.
Нарықта негізгі операторлар болып табылатын келесі несиелік
кәсіпорындар:
0. -Казкоммерцбанк 2000 жылдың көктемінде программаны дамытты;
0. -Лариба банк– 1995 жылдан бастап программаны дамытты;
0. -Астана – финанс – 1999 жылдан бастап программаны дамытты;
0. -ҚИК – 2001 жылдың тамызынан бастап жұмыс істеуде;
0. -БТА ипотека– 2001 жылдың басында программаны дамытты.
БТА Ипотека акционерлік қоғамы несиелеу нарығында жетекшілердің бірі
болып табылады. Бұл ипотекалық несиелеу нарығындағы экспоненциалды өсу
компоненттерінің активтері мен пассивтерінің өсуінде көрінеді. Компанияның
активтері мен пассивтерінің өзгеруі компанияның даму үрдісінде екенін
көрсетеді.
1.2. Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесінің тағайындалуы және мақсаты
Ақпараттық жүйе (АЖ)– бұл қолданушылардың талаптары бойынша ақпаратты
жинау, сақтау, іздеу, өңдеу және беруге арналған жүйе. Ақпараттық жүйе
программалық құралдар кешенін тікелей шешетін есептерді қамтиды.
Қазіргі кезде ақпараттық жүйенің пайдалану аймағына, жасалу
тәсілдеріне, техникалық базасына, байланысты қолдау аппаратына тәуелсіз
мақсаты болып толық, шынайы және уақтылы ақпаратты беру табылады.
Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесінің жасалу мақсаты әрбір
клиент бойынша қаржылық ақпаратты жинау, сақтау, өңдеу, іздеу және беруді
автоматтандыру болып табылады.
Экономикалық ақпараттық жүйесін жасаудың негізгі мақсатына сәйкес
ақпараттық жүйенің мәселелері болып келесілер табылады:
10. -жұмыстың жеделдігі және ипотекалық несиелеу бөлімі қызметкерлерінің
еңбегінің өнімділігі;
11. берілетін деректердің шынайылығы;
12. -клиент сұранысы бойынша филиалдар туралы деректерді алу жеделдігі;
13. -берілетін ақпараттың сенімділігі мен қорғалуы бойынша талаптар
кешенін орындау.
Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесінің тағайындалуы болып
қаржылық, атап айтқанда есептер, қалдықтар және корпоративті клиенттердің
операциялары жөніндегі ақпараттың қалыптасуы, бақылануы, беруін иелерінің
талаптары бойынша жұмыстарды автоматтандыру.
Жүйенің функционалды және ақпараттық құрылымы әрі қарай дамытуға және
қосымша есептер кешенін қосуға ашық болуы керек.
Қолданушы үшін жүйе ыңғайлы, достық интерфейске және санкцияланбаған
әрекеттерден қорғауға ие болуы керек.
Компьютермен жұмыс кезіндегі достық интерфейс қызметкерлер жұмысының
өнімділігі мен сапасын ұлғайтуға мүмкіндік береді.
Несиелеу бөлімінде жұмысшылардың жұмыс орнын автоматты түрде құру
немесе ақпаратты пайдалану және эксплуатацияға дербес компьютерді енгізу
Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесін өңдеудің тағайындалуы болып
табылады. Бұл құжаттық қағазды қысқартады және дұрыстығын бақылауға кеткен
қосымша шығындарды жояды.
Ақпараттық жүйенің функционалдық жіне ақпараттық құрылымының әрі қарай
дамуы ашық түрде болуы керек және қосымша кешендік есептерді қосады.
Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесін эксплуатациялау шешімі
бойынша жүйе модернизациясы қаралады: жаңа мәліметтер базасын қосу
мүмкіндігі; программалық модульді ақпараттық жүйеге енгізу мүмкіндігі.
1.3. Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесіне қойылатын талаптар
Банктік жүйеде ақпарат конфеденциалды және құпия болып табылады,
сондықтан барлық жүйе әр түрлі бұзылулардан, санкцияланбаған қол сұғудан,
қол жеткізуді шектеу және жүйенің сапалық мазмұнын жақсарту арқылы қорғалуы
тиіс.
1.4. Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесінің құрылымына талаптар
Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесінің есептер тізімі:
- енгізу және редакциялау
- борышқорларды қарап шығу
- есеп беру
- икемдеу
Есептердің өзара байланыс схемасы 1-суретте көрсетілген.
1-сурет. Есептердің өзара байланыс схемасы
8 Ипотекалық несиелеу ақпараттық жүйесінің қорларына талаптар
Ақпараттық жүйенің құрылымы– бұл ақпараттық жүйенің элементтері мен
ішкі жүйелерінің өзара байланыстарының ішкі кеңістіктегі уақытша тұрақты
бір тәртіппен құрылуының арқасында, сол ішкі жүйелердің функционалдық
міндетінің анықтала түсуі және олардың сыртқы ортамаен байланысы.
Ақпараттық ресурстар дегеніміз бір фирмаға құндылық және материалдық
ресурстар болып табылатын мәліметтер жиынтығын айтамыз, оған ішкі жадыда
сақталатын негізгі көмекші мәліметтер массиві және кіру қүжаттары
жатады.
Ақпараттық жүйе ресурстарына келесі талаптар қойылады: ұйымдастырумен
жабдықтауға қойылатын талаптар, математикалық жабдықтауға қойылатын
талаптар, программалық жабдықтауға қойылатын талаптар, техникалық
жабдықтауға қойылатын талаптар, ақпаратпен жабдықтауға қойылатын
талаптар.
Ұйымдастырумен жабдықтау дегеніміз АЖ-ны тұрғызу (жобалау) мен жұмыс
істеуге арналған шаралардың, әдістері мен жабдықтардың жиынтығы. Жұмыс
істеу жағдайына ақпараттық жүйе персоналының қызмет етуін регламентациялау,
ұйымдастырумен жабдықтау құжаттар жиынтығына кіргізуі керек:
- басқару құрылымының ұйымдастырылуы;
- қызмет инструкциясы;
- жеке шарт;
- техникалық тапсырмалардың тізімі;
- операторға нұсқау;
- АЖ функциясының орындалуын бейнелеу.
Есептерді шығару үшін ұйымдастырумен жабдықтау АЖ–ны функцияландандыру
және енгізу үшін келесі талаптарға жауап беру керек:
- есеп шығару процесінде пайдаланушылар мен техникалық құралдардың бір-
бірімен өзара әрекетте болуы;
- авторластырылған мамандарға есеп шығаруға кіруді қаматамасыз ету;
- сенімді және нақты болуы;
- қолайлы және көрнекі болуы.
Сонымен қатар келесі сұрақтардың шығарылуын қарастыру:
- пайдаланушылар инструкциясы негізінде персоналды оқытуға
ұйымдастыру;
- автоматтандырылған объектіні енгізуге жауаптыларды енгізу.
Математикалық жабдықтау– ақпаратты өңдеудің алгоритмінің үлгісі
және математикалық әдістердің жиынтығы. Ипотекалық несиелеу математикалық
жабдықтауының ақпараттық жүйесі нақты есептерді шығару үшін программаларды
өңдеу мүмкіндігін қамтамасыз ету. Математикалық жабдықтаудың АЖ–н кіргізу
керек:
2. типтік және өндірілген методикалар, жинау алгоритмі және ақпаратты
өңдеу (ЭЕМ–на мәліметтерді енгізу, шынайылықты басқару және т.б.);
3. алгоритмдерді іздеу және мәліметтерді сұрыптау.
Математикалық жабдықтаудың ақпараттық жүйесінің негізгі талаптары
келесілер болып табылады:
4. математикалық әдістер мен алгоритмдерді қолдану;
5. шешімнің тұтастылығын және бір мағыналығын қамтамасыз ету;
6. программалау тілінде есеп шешімінің алгоритмдерін бейнелеуге
максималды қолдану мүмкіндігі;
7. есептердің функционалды өзара байланысын қамтамасыз ету.
Техникалық жабдықтау–бұл ақпараттық жүйені жұмыс істетуде қолданылатын
техникалық жабдықтар жиынтығы. Ақпараттық технологиялардың негізгі
этаптарына сәйкес барлық техникалық құралдарды келесі функционалдық
топтарға бөлуге болады:
- ақпаратты дайындау, жинау және тіркеу құралдары;
- ақпаратты тапсыру құралдары;
- ақпаратты өңдеу құралдары;
- ақпаратты беру құралдары.
Техникалық жабдықтаудың ақпараттық жүйесі келесі талаптарды
қанағаттандыруы керек:
- ақпараттық есептерді максималды автоматтандыру;
- мәліметтерді іздеу, жылдам енгізу және жоғары өнімділікті қамтамасыз
ету;
- функционалды сенімді болу;
- сұхбаттық режимде ақпаратты өндіру;
- программамен қамтамасыз етуді өңдеуді және техникамен қызмет
көрсетуді жеңілдететін бір типті және сериялық болып шығарылатын
техника құралдары өзіне комплекстерді және құрылысын кіргізу керек.
Техникалық және программалық құралдардың құрамы келесілерді орындауға
міндетті:
1. мәліметтерге еркін кіруді қамтамасыз ету, максималды
процесін өңдеу, ақпаратты сақтау, басқа техникалық
жабдықтар кешенінің элементтерінің құрылымнан
шыққанда жүйеде таралуы;
2. құпия өңделген ақпаратты қамтамасыз ету.
Өндірілген мәліметтерді технологиялық процессте іске асыру үшін
техникалық жабдықтаудағы есептер жеткілікті болуы тиіс. Ақпараттық жүйеде
таралған барлық жұмысшылардың ақпараттары көп көлемде техникалық құралды
пайдаланатын қолданушылардың келесі талаптарын қанағаттандыруы керек:
видеоадаптер VGA немесе SVGA;
14 дюймдық диагональ мөлшердегі монитор;
1. стандартты 108-клавишалы клавиатура;
2. 2 кнопкалы тышқан;
3. процессор Pentium Pro және жоғары;
4. 80 Гбайтты көлемдегі қатты магниттік диск;
5. оқуды ұйымдастыру– компакт-дисктерді жазып алу;
6. 256 Мбайт жедел сақтайтын құрал;
7. факс–56к хаттама модемі;
8. лазерлі принтер (lLaserJet 1100Lj) немесе басқа жүз пайыздық бірге
қосылатын принтер;
9. үздіксіз қоректену блогы;
10. факс;
көшірме құралы;
Программалық жабдықтау деп техникалық жабдықтау жабдығын жұмыс
істетуді жабдықтайтын, АЖ–ң қызметін жүзеге асыратын программаның бірігуін
ұғуға болады, ол математикалық жабдықтау негізінде құрастырылып және оның
нақты жұмыс істейтін пішіні болады.
Жалпы программалық жабдықтау– бұл жабдықтаудың кең көлемдегі
қолданушыларға есептелген және ақпаратты өңдеу есебінде жиі кездесетін
есептеу кезеңінің және–немесе шешімін ұйымдастыруға арналған
программалардың бірігуін бейнелейтін ақпараттық жүйенің программалық
жабдықтаудың бөлімі.
Программалық жабдықтау келесі талаптарды қанағаттандыруы керек:
1. программалық жабдықтаудың ең маңызды талаптары болып табылатын
сенімділік, әрбір ақпаратты максималды қорғау, жүйенің құрылымнан
шығуға минималды мүмкіндігі;
2. қолайлылығы, яғни программалық жабдықтау компьютерлік программалармен
жұмыс істей алатын пайдаланушыларға есептелген;
3. жеңіл меңгерілуі, жұмыс жасауға қолайлы, интерфейс;
4. жүйелермен қосылушылық.
Пакетті тиімді және ыңғайлы эксплуатациялау үшін келесі мүмкіндіктерді
қарастыру керек:
– мәліметтер базасының ақпараттарына ыңғайлы және жылдам кіру
мүмкіндігін іске асыру;
– пайдаланушыдан түскен ақпаратты бақылау;
– диалогтік режим жұмысы, диалогтік икемділігі;
– мәліметтерді енгізуді автоматтандыру;
– анықтама жүйесіне әр уақытта қайта айналу мүмкіндігі;
– меню командаларына кіруді қамтамасыз ету.
Басқа мәліметтер қорын басқару жүйесі мәліметтер қорының байланысын
және сервистерін әрі қарай қамтамасыз ету үшін қолданылатын программалық
құралдар келесі минималды талаптарды қанағаттандыруы тиіс:
• операциялық жүйе: Windows 98 немесе жоғары;
• Microsoft Office–тің программалық пакеті: MS Excel, Word, Access.
Ақпаратты қорғау деп, мәліметтер жүйесінде сақталатын программаларды,
қол жеткізулерді қамтамасыз ететін әдістер жиынтығы. Ақпаратты қорғау
келесі әрекеттерді қамтиды:
• ақпаратты қорғауды ұйымдастырумен жабдықтау;
• ақпаратпен жұмыс істеу әдістерімен қолданушыларды оқыту;
• директорий ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz