Нарықтық экономика жағдайындағы ипотекалық несиелендіру жүйесі
Мазмұны
Кіріспе
1.бөлім. Нарықтық экономика жағдайындағы ипотекалық несиелендіру жүйесінің мәні
1.1. Нарықтық экономика жағдайындағы ипотекалық несиелендірудің ролі
1.2. ҚР.ғы тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасын жүзеге асыруда Қазақстандық ипотекалық компанияның рөлі
1.3. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді енгізу және дамыту
1.4. Ғалымдар мен тәжірибешілердің көзқарастары мен ой.пікірлері
2.бөлім. Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелендіру нарығындағы «Қазақстанның Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ.ның ұйымдастырушылық.экономикалық құрылымы және қызметтері
2.1. «Қазақстанның Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ қызметінің негізгі бағыттары мен оның ұйымдастырушылық.экономикалық құрылымына сипаттама
2.2. «Қазақстанның Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ.ның стратегиясы 2.3. «Қазақстанның Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ.ның тұрғындарды тұрғын үймен қамтудағы бағдарламалары мен шарттары
3.бөлім. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің
даму жағдайы және шетелдік тәжірибе
3.1. Ипотекалық несиелендіру жүйесінің жүзеге асырылуына дейінгі Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй мәселесі
3.2. Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру және ипотекалық несиелендірудің дамуы. . ҚР.ғы ипотекалық несиелендіруді мемлекеттік реттеу
3.4. Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру жүйесін дамытуда шетелдік тәжірибені қолдану
Қорытынды
Қолданылған әдебиеттер тізімі
Кіріспе
1.бөлім. Нарықтық экономика жағдайындағы ипотекалық несиелендіру жүйесінің мәні
1.1. Нарықтық экономика жағдайындағы ипотекалық несиелендірудің ролі
1.2. ҚР.ғы тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасын жүзеге асыруда Қазақстандық ипотекалық компанияның рөлі
1.3. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді енгізу және дамыту
1.4. Ғалымдар мен тәжірибешілердің көзқарастары мен ой.пікірлері
2.бөлім. Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелендіру нарығындағы «Қазақстанның Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ.ның ұйымдастырушылық.экономикалық құрылымы және қызметтері
2.1. «Қазақстанның Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ қызметінің негізгі бағыттары мен оның ұйымдастырушылық.экономикалық құрылымына сипаттама
2.2. «Қазақстанның Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ.ның стратегиясы 2.3. «Қазақстанның Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ.ның тұрғындарды тұрғын үймен қамтудағы бағдарламалары мен шарттары
3.бөлім. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің
даму жағдайы және шетелдік тәжірибе
3.1. Ипотекалық несиелендіру жүйесінің жүзеге асырылуына дейінгі Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй мәселесі
3.2. Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру және ипотекалық несиелендірудің дамуы. . ҚР.ғы ипотекалық несиелендіруді мемлекеттік реттеу
3.4. Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру жүйесін дамытуда шетелдік тәжірибені қолдану
Қорытынды
Қолданылған әдебиеттер тізімі
Тарихтың қай кезеңінде болса да, несие алуан түрлі экономикалық және қоғамдық ойшылдардың назарын аударатын. Экономика ғылымы өзінің пайда болған күнінен бастап несиенің мәселелерімен шұғылданып келеді. Ал, қазіргі нарық кезеңінде, несиеге экономикалық санат ретінде аса көп көңіл бөлініп отыр. Өйткені нарық кезінде несиелік қарым-қатынас ең жоғарғы ресімделуіне жетеді, сөйтіп, несие төңірегіндегі алуан түрлі тәжірибелік және теориялық сауалдардың шиеленіскен түйініне айналады.
Несиенің түпкі тамыры тауарлық өндірістің пайда болған кезінде жатыр. Содан кейін экономикалық даму сатыларының әр қайсысында да несиенің маңызы зор болды. Тарихтың өткен дәуірлерінің бәрінде де дамытпалы несие, барлық қоғамдық қатынасты жаңартудың және түрлерінің революциялық қозғаушы күші болды. Ол жеке тауар өндірісінің мүлде ақиқат байланыс орнатты, олардың мүдделерін қосып бекітті және қоғамдық өндіргіш күштерін қайта бөлудің ұтымды әдісі болды.
Несиенің түбірін тауарлы өндірістің пайда болған кезінен іздеу керек, тікелей айтқанда, тауар айырбастау, оның бір қолдан екінші қолға ауысуы, несиелік қатынастың дәл шыққан жері деуге болады.
Несиенің белсенді дамыған түрі ипотекалық несие.
Ипотека (грек тілінен hipotheka – кепіл) несие берушінің несие алушыға ақшаны қайтаруды қамтамасыз ететін қозғалмайтын мүлік кепілі. Банктер ипотекалық несиелер бергенде ұзақ мерзімге ссудалар береді. Олар коммерциялық, мамандандырылған банктермен және несие қаржы мекемелерімен қозғалмайтын мүлікті кепілге беру арқылы береді. Қозғалмайтын мүлікке жер, тұрғын үй құрылысы, өндірістік ғимарат және толық мүліктік комплекс жатады. Ипотекалық несиелендіру бір сөзбен айтқанда, банктермен жеке және заңды тұлғаларға қайтарымдылық, төлемдік, мерзімдік шарттармен берілетін ақша қаражаттары.
Елдер дамуының әлемдік тәжірибесі көрсеткендей, барлық елдер құлдырауға ұшырады, экономикалық қиыншылықтарды өткерді. Барлық
Несиенің түпкі тамыры тауарлық өндірістің пайда болған кезінде жатыр. Содан кейін экономикалық даму сатыларының әр қайсысында да несиенің маңызы зор болды. Тарихтың өткен дәуірлерінің бәрінде де дамытпалы несие, барлық қоғамдық қатынасты жаңартудың және түрлерінің революциялық қозғаушы күші болды. Ол жеке тауар өндірісінің мүлде ақиқат байланыс орнатты, олардың мүдделерін қосып бекітті және қоғамдық өндіргіш күштерін қайта бөлудің ұтымды әдісі болды.
Несиенің түбірін тауарлы өндірістің пайда болған кезінен іздеу керек, тікелей айтқанда, тауар айырбастау, оның бір қолдан екінші қолға ауысуы, несиелік қатынастың дәл шыққан жері деуге болады.
Несиенің белсенді дамыған түрі ипотекалық несие.
Ипотека (грек тілінен hipotheka – кепіл) несие берушінің несие алушыға ақшаны қайтаруды қамтамасыз ететін қозғалмайтын мүлік кепілі. Банктер ипотекалық несиелер бергенде ұзақ мерзімге ссудалар береді. Олар коммерциялық, мамандандырылған банктермен және несие қаржы мекемелерімен қозғалмайтын мүлікті кепілге беру арқылы береді. Қозғалмайтын мүлікке жер, тұрғын үй құрылысы, өндірістік ғимарат және толық мүліктік комплекс жатады. Ипотекалық несиелендіру бір сөзбен айтқанда, банктермен жеке және заңды тұлғаларға қайтарымдылық, төлемдік, мерзімдік шарттармен берілетін ақша қаражаттары.
Елдер дамуының әлемдік тәжірибесі көрсеткендей, барлық елдер құлдырауға ұшырады, экономикалық қиыншылықтарды өткерді. Барлық
1. ҚР Конституциясы (негізгі Заң)
2. “ҚР Ұлттық Банкі туралы” ҚР-ның Заңы
3. “Банк және банк қызметі туралы” ҚР-ның Заңы
4. “Темірбанк” АҚ-ның есеп саясаты Алматы, 2003
5. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000.
6. Бохаева А.Н. Экономика негіздерін мектепте, колледжде және ЖОО-да оқыту. №3 2005 29-б.
7. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос. - Эксперт.- 2000 г. - № 12
8. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учеб. Пособие, С.-Петерб. Гос. ун-т экономики и финансов. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999
9. Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование - Деньги и кредит. - 1995. - № 8. — С.49
10. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. - Финансы.-2002. -№6
11. Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000
12. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2001
13. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие. -Новосибирск: НГАЭиУ, 1996.
14. Иконников А. “Нужна ли нам ипотека?”-Континент №12(74) 12, 25 июня 2002 г.
15. “Ипотека становится доступной”. Эксперт-Казахстан № 8 (10), 26 апреля 2004 г.
16. Калянина Л. Ипотека в ожидании третьего пути. Эксперт, 1999г
17. Марченко Григорий. “Казахстан на пороге запуска ипотечного рынка” - Банковское дело в Москве”, N7(79), 2001 г.
18. Г. Марченко “Казахстанская ипотека: год спустя” - Банковское дело в Москве", август 2002 г.
19. “Нестабильность мешает развитию ипотечного кредитования”. Автор: “КОМКОН-2 Евразия”- Интернет-газета "Навигатор", 14 августа 2002г.
20. Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года N 1290 “О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования”
21. Рубченко М. Наша задача–создать ликвидный рынок ипотечных бумаг. Эксперт, 2002 г. -№ 37
22. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития. Деньги и кредит, 1997. №3.- С. 54.
23. Сейтқасымов Қ.С Ақша.Несие.Банктер.
24. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях. Финансист. -2002,№1
25. Цылигина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М.: Экономика, 2001
26. //Аль Пари. 2005, №1 Искакова Р.А “Специфика маркетинга в сфере ипотечного кредитования” 64-б.
27. //Банки Казахстана 2003, №12 “Основным субьектом ипотечного кредитования в Казахстане является банковская система” 9-б.
28. //Ваш капитал 2004г, сентябрь “Тонкости ипотечных кредитов”
29. //Егемен Қазақстан. 28 қаңтар, 2006 жыл. №25-26(24279) “Ипотека қажетімді болады”
30. //Егемен Қазақстан. 21 қыркүйек, 2005 жыл. №214(24171) “Ипотекалық несие: бұл бағытта нендей өзгерістер бар”
31. //Егемен Қазақстан. 3 қыркүйек, 2005 жыл. №203(24160) “Ипотекалық несие тұрғын үй алудың нақты мүмкіндігі”
32. //Егемен Қазақстан. 28 қазан, 1995 жыл. Жанымбет Б. “Бағдары айқын банк: “Темірбанк”
33. //Егемен Қазақстан. 2 наурыз, 2006 жыл. №52(24305) “ҚР-ның Президенті Н.Назарбаевтың Қазақстан халқына жолдауы”
34. //Қаржы қаражат. №2, 2005ж. Молдабекова А. “Үй шаруашылығының секторында несиелендіруді кеңейту” 32-35-б.
35. // Қаржы қаражат №4, 2005ж. “Развитие ипотечного кредитования” С.-36
36. //Қаржы-қаражат. №3, 1997ж. Калиева Г.Т “Несиелік іс” 17-б.
37. // Мир финансов. 2005г, июнь. Абдрахманова А. “Риск кредитования недвижимости” 15-с.
38. //Мир финансов. 2005г, ноябрь. Бахмутова Е. “Ипотечное кредитование и его регулирование в РК” 3-б.
39. //Орал өңірі. 6 сәуір, 2004ж.
40. // Рынок ценных бумаг Казахстана. №8. 2001ж. Токобаев Н. “Развитие ипотечного кредитования и создание рынка ипотечных облигации в РК” 20-28-с.
41. //Транзитная экономика. №3, 2003г. Утин Т. “Финансирование жилищного строительства и развитие ипотечного кредитования” 158-с.
42. //Финансы кредиты.№11, 2004г. Сагиндыкова М. “Роль казахстанской ипотечной компании в реализации Государственной программы развития жилищного строительства в РК” 11-б.
43. mhtml:file://A:\TEMIRBANK1.mht
44. mhtml:file://A:\TEMIRBANK2.mht
45. mhtml:file://A:\TEMIRBANK3.mht
46. mhtml:file://A:\TEMIRBANK4.mht
47. mhtml:file://A:\TEMIRBANK5.mht
48. mhtml:file://A:\TEMIRBANK6.mht
2. “ҚР Ұлттық Банкі туралы” ҚР-ның Заңы
3. “Банк және банк қызметі туралы” ҚР-ның Заңы
4. “Темірбанк” АҚ-ның есеп саясаты Алматы, 2003
5. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000.
6. Бохаева А.Н. Экономика негіздерін мектепте, колледжде және ЖОО-да оқыту. №3 2005 29-б.
7. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос. - Эксперт.- 2000 г. - № 12
8. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учеб. Пособие, С.-Петерб. Гос. ун-т экономики и финансов. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999
9. Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование - Деньги и кредит. - 1995. - № 8. — С.49
10. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. - Финансы.-2002. -№6
11. Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000
12. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2001
13. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие. -Новосибирск: НГАЭиУ, 1996.
14. Иконников А. “Нужна ли нам ипотека?”-Континент №12(74) 12, 25 июня 2002 г.
15. “Ипотека становится доступной”. Эксперт-Казахстан № 8 (10), 26 апреля 2004 г.
16. Калянина Л. Ипотека в ожидании третьего пути. Эксперт, 1999г
17. Марченко Григорий. “Казахстан на пороге запуска ипотечного рынка” - Банковское дело в Москве”, N7(79), 2001 г.
18. Г. Марченко “Казахстанская ипотека: год спустя” - Банковское дело в Москве", август 2002 г.
19. “Нестабильность мешает развитию ипотечного кредитования”. Автор: “КОМКОН-2 Евразия”- Интернет-газета "Навигатор", 14 августа 2002г.
20. Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года N 1290 “О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования”
21. Рубченко М. Наша задача–создать ликвидный рынок ипотечных бумаг. Эксперт, 2002 г. -№ 37
22. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития. Деньги и кредит, 1997. №3.- С. 54.
23. Сейтқасымов Қ.С Ақша.Несие.Банктер.
24. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях. Финансист. -2002,№1
25. Цылигина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М.: Экономика, 2001
26. //Аль Пари. 2005, №1 Искакова Р.А “Специфика маркетинга в сфере ипотечного кредитования” 64-б.
27. //Банки Казахстана 2003, №12 “Основным субьектом ипотечного кредитования в Казахстане является банковская система” 9-б.
28. //Ваш капитал 2004г, сентябрь “Тонкости ипотечных кредитов”
29. //Егемен Қазақстан. 28 қаңтар, 2006 жыл. №25-26(24279) “Ипотека қажетімді болады”
30. //Егемен Қазақстан. 21 қыркүйек, 2005 жыл. №214(24171) “Ипотекалық несие: бұл бағытта нендей өзгерістер бар”
31. //Егемен Қазақстан. 3 қыркүйек, 2005 жыл. №203(24160) “Ипотекалық несие тұрғын үй алудың нақты мүмкіндігі”
32. //Егемен Қазақстан. 28 қазан, 1995 жыл. Жанымбет Б. “Бағдары айқын банк: “Темірбанк”
33. //Егемен Қазақстан. 2 наурыз, 2006 жыл. №52(24305) “ҚР-ның Президенті Н.Назарбаевтың Қазақстан халқына жолдауы”
34. //Қаржы қаражат. №2, 2005ж. Молдабекова А. “Үй шаруашылығының секторында несиелендіруді кеңейту” 32-35-б.
35. // Қаржы қаражат №4, 2005ж. “Развитие ипотечного кредитования” С.-36
36. //Қаржы-қаражат. №3, 1997ж. Калиева Г.Т “Несиелік іс” 17-б.
37. // Мир финансов. 2005г, июнь. Абдрахманова А. “Риск кредитования недвижимости” 15-с.
38. //Мир финансов. 2005г, ноябрь. Бахмутова Е. “Ипотечное кредитование и его регулирование в РК” 3-б.
39. //Орал өңірі. 6 сәуір, 2004ж.
40. // Рынок ценных бумаг Казахстана. №8. 2001ж. Токобаев Н. “Развитие ипотечного кредитования и создание рынка ипотечных облигации в РК” 20-28-с.
41. //Транзитная экономика. №3, 2003г. Утин Т. “Финансирование жилищного строительства и развитие ипотечного кредитования” 158-с.
42. //Финансы кредиты.№11, 2004г. Сагиндыкова М. “Роль казахстанской ипотечной компании в реализации Государственной программы развития жилищного строительства в РК” 11-б.
43. mhtml:file://A:\TEMIRBANK1.mht
44. mhtml:file://A:\TEMIRBANK2.mht
45. mhtml:file://A:\TEMIRBANK3.mht
46. mhtml:file://A:\TEMIRBANK4.mht
47. mhtml:file://A:\TEMIRBANK5.mht
48. mhtml:file://A:\TEMIRBANK6.mht
Мазмұны
Кіріспе
1-бөлім. Нарықтық экономика жағдайындағы ипотекалық несиелендіру жүйесінің
мәні
1. Нарықтық экономика жағдайындағы ипотекалық несиелендірудің ролі
2. ҚР-ғы тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасын жүзеге
асыруда Қазақстандық ипотекалық компанияның рөлі
3. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді енгізу және
дамыту
4. Ғалымдар мен тәжірибешілердің көзқарастары мен ой-пікірлері
2-бөлім. Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелендіру нарығындағы
Қазақстанның Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның ұйымдастырушылық-
экономикалық құрылымы және қызметтері
1. Қазақстанның Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ қызметінің негізгі
бағыттары мен оның ұйымдастырушылық–экономикалық құрылымына сипаттама
2. Қазақстанның Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның стратегиясы 2.3.
Қазақстанның Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның тұрғындарды
тұрғын үймен қамтудағы бағдарламалары мен шарттары
3-бөлім. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің
даму жағдайы және шетелдік тәжірибе
3.1. Ипотекалық несиелендіру жүйесінің жүзеге асырылуына дейінгі Қазақстан
Республикасындағы тұрғын үй мәселесі
3.2. Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру және ипотекалық несиелендірудің
дамуы. . ҚР-ғы ипотекалық несиелендіруді мемлекеттік реттеу
3.4. Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру жүйесін дамытуда шетелдік
тәжірибені қолдану
Қорытынды
Қолданылған әдебиеттер тізімі
Кіріспе
Тарихтың қай кезеңінде болса да, несие алуан түрлі экономикалық және
қоғамдық ойшылдардың назарын аударатын. Экономика ғылымы өзінің пайда
болған күнінен бастап несиенің мәселелерімен шұғылданып келеді. Ал, қазіргі
нарық кезеңінде, несиеге экономикалық санат ретінде аса көп көңіл бөлініп
отыр. Өйткені нарық кезінде несиелік қарым-қатынас ең жоғарғы ресімделуіне
жетеді, сөйтіп, несие төңірегіндегі алуан түрлі тәжірибелік және теориялық
сауалдардың шиеленіскен түйініне айналады.
Несиенің түпкі тамыры тауарлық өндірістің пайда болған кезінде жатыр.
Содан кейін экономикалық даму сатыларының әр қайсысында да несиенің маңызы
зор болды. Тарихтың өткен дәуірлерінің бәрінде де дамытпалы несие, барлық
қоғамдық қатынасты жаңартудың және түрлерінің революциялық қозғаушы күші
болды. Ол жеке тауар өндірісінің мүлде ақиқат байланыс орнатты, олардың
мүдделерін қосып бекітті және қоғамдық өндіргіш күштерін қайта бөлудің
ұтымды әдісі болды.
Несиенің түбірін тауарлы өндірістің пайда болған кезінен іздеу керек,
тікелей айтқанда, тауар айырбастау, оның бір қолдан екінші қолға ауысуы,
несиелік қатынастың дәл шыққан жері деуге болады.
Несиенің белсенді дамыған түрі ипотекалық несие.
Ипотека (грек тілінен hipotheka – кепіл) несие берушінің несие алушыға
ақшаны қайтаруды қамтамасыз ететін қозғалмайтын мүлік кепілі. Банктер
ипотекалық несиелер бергенде ұзақ мерзімге ссудалар береді. Олар
коммерциялық, мамандандырылған банктермен және несие қаржы мекемелерімен
қозғалмайтын мүлікті кепілге беру арқылы береді. Қозғалмайтын мүлікке жер,
тұрғын үй құрылысы, өндірістік ғимарат және толық мүліктік комплекс жатады.
Ипотекалық несиелендіру бір сөзбен айтқанда, банктермен жеке және заңды
тұлғаларға қайтарымдылық, төлемдік, мерзімдік шарттармен берілетін ақша
қаражаттары.
Елдер дамуының әлемдік тәжірибесі көрсеткендей, барлық елдер
құлдырауға ұшырады, экономикалық қиыншылықтарды өткерді. Барлық уақытта
тұрғындардың төлемқабілеттілік сұранысын көтерудің экономикалық механизмі-
көрнекті табыс әкелетін, қозғалмайтын мүлік нарығын дамытатын, бір сөзбен
айтқанда, экономиканы шұңқырдан шығаратын болуы керек. Мұндай капиталды
тартудың әсерлі тетігі қазіргі кезде ипотека болып табылады.
Ипотека– бұл көбі ойлайтындай капитализмі дамыған елдерден келген сөз
емес, ол біз үшін жаңа сөз емес. Ипотекалық несиелендіру тарихы ертеден
келеді. Ипотека біздің эрамыздан бұрын VI ғасырда алғаш Грецияда дами
бастаған. Сонда алғаш несие беруші берген қарызын қамтамасыз ету негізінде
қарыз алушыдан жер учаскесін алған. Қарыз алушының жер учаскесінің
шекарасында баған орнатылған, ол бағанда осы жер учаскесі белгілі бір
сомаға және белгіленген уақытта кепілге алынғаны жазылған. Бұл баған грек
сөзімен ипотека деп аталған. Ертедегі римдіктер ипотекалық несиелендіру
институтынын грек колонияларынан алған, содан кейін өзінің жаңа дамуын
ипотека институты Рим империясынан алады. Біздің эрамыздан бұрынғы I
ғасырда ипотекалық институттар құрыла бастады, олар кепілге мүлік салу
арқылы жеке тұлғаларға несиелер береді. Император Антония Пияның басқарған
кезінде ( б.э.д II ғасыр ) ипотеклық банктер үшін ерекше заңнама
шығарылған. Сол кездің өзінде 50 банк және 800-ден көп жеткізуші және
айырбастау мекемелері жұмыс істеген. Ептеп ипотека ортағасырлық еуропалық
заңнамаға да кірді. Германияда XIV ғасырда, Францияда XVI ғасырдың аяғында
көрінді. Бұл ипотека дамуының екінші серпілісі болды. Сол кезде
несиелендіру арқылы итальяндық банк иелері өздеріне байлық жинады. Екі
жақтың да тәуекел деңгейі төмен болатын несие қатынасының мұндай формасы
революциядан бұрынғы Ресей территориясында да жүзеге асырылады1. Ипотеканы
айтқанда бірден Америка есімізге түседі, тұрғындардың пәтер сұрақтарын
шешу бойынша ғана емес, сонымен қатар өз кезегінде елді терең экономикалық
құлдыраудан алып шыққан ипотекалық жүйенің қалыптасуы бойынша 60-жылдық
тәжірибесі бар. Бүгінгі күні Америка төмен табысты халықтың әр түрлі
салаларын ипотекалық несиелендіруді қолға алды. Тұрғын үй саласын
инвестициялау реформасын жүргізу арқылы АҚШ-тың терең экономикалық
құлдыраудан (1920-1930 жж) шығу тәжірибесі қызығушылық тудырады. Бұл
созылған құлдырау жағдайынан тұрақты, жоғары дамыған экономикаға өтуге, оны
жүзеге асыруға мүмкіндік берді. КСРО ыдырағаннан кейін бұрынғы кеңес
республикалары аймағында да ипотекалық несиелендіру өзекті дамып келеді.
Дипломдық жұмыс тақырыбының өзектілігі. Жеке тұрғын үй алу әр жанұя
үшін ең бірінші қажеттілік. Қазақстандағы тұрғын ұй қаржыландырудың
дәстүрлі кестесі- мемлекеттік тұрғын үй құрылысы үшін бюджет ресурстарының
орталықтан таралуы және өзінің тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін кезекте
тұрған азаматтар арасында ақысыз таралуы түрінде болды. Бұл кесте Қазақстан
тәуелсіздік алғаннан кейін және нарықтық экономикаға көшуде өзінің
тұрақсыздығын көрсетті. Құрылысты бюджеттен қаржыландыруды қысқарту және
халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету шаралары бойынша тұрғын үй алудың
негізгі көзі-халықтың өз қаражаттары, сонымен қатар әлемнің экономикалық
дамыған елдеріндегідей банк несиелері. Бұл шарттар тұрғын үй құрылысы үшін
халыққа ұзақ мерзімді несиелер беру қажеттілігін тудырады. Ол төменгі
инфляция және уақытылы қайтарымдылығымен қамтамасыз етілген болуы қажет.
Тауарлы-материалдық құндылықтар кепілімен қамтамасыз етілген
ипотекалық несие нақ осы шарттарға жауап береді. Көптеген шет елдердің
тәжірибесі көрсеткендей мемлекеттік саясаттың дұрыс атқарылуы және
жүргізілуі барысында ипотека тұрғын үй нарығының қалыптасуын анықтайтын
және қамтамасыз ететін, өзін-өзі қаржыландыратын жүйеге айналады. Халық
жағынан төлем қабілеттілік, сұраныстың өсуі жаңа құрылыстың дамуына,
құрылыс материалдарының шығарылымының көбеюіне, мамандандырылған техника,
жаңа жақсартылған архитектуралық жобалардың шығуына, экономиканың көптеген
аралас салаларының жылдамырақ дамуына әкеледі.
Соңғы бірнеше жылда қазақстандықтар үшін бастапқыда үйреншікті емес
ипотека деген ұғым дағдылы өмірден берік орын алды. Бүгінгі күні ол
жүздеген мың адамдар үшін жеке меншік тұрғын үй алудың нақты мүмкіндігіне
айналды.
Нарықтық жағдайлардағы ипотека- тұрғын үй саласына инвестициялар
тартудың ең тиімді тәсілдерінің бірі.
Ең бастысы, ипотекалық несие механизмі экономика салаларын дамытуда да,
халықты тұрғын үймен қамту мәселелерін шешуде де жетілген әдістердің
қатарына еніп отыр. Облыс бойынша 2005 жылдың бірінші жартысында тұрғын үй
құрылысына 9,4 млрд.теңге қаржы жұмсалған, бұл өткен жылдың сәйкес
кезеңінен 7,2 пайызға жоғары.
Облыс аумағындағы банктер мен ипотекалық компаниялардың филиалдары 2004
жылы жер және жылжымайтын мүлікті кепілдікке ала отырып, 12,8 млрд.
теңгенің ипотекалық несиесін берген. Оның 9,6 млрд. теңгесі немесе 75,2
пайызы ұзақ және орта мерзімге берілуі- несиенің құрылыс жұмыстарын
инвестициялауға тартылып отырғаны дәлел. Осы қарқын 2005 жылдың бірінші
жартысында сақталып, оның қорытындысы бойынша ипотекалық несиенің жалпы
көлемі 9,5 млрд. теңгені құрады. Бұл өткен жылдың бірінші жартысынан 21,0
пайызға жоғары болып отыр.
Ипотекалық несиенің кең қолданысқа ие болуына бірнеше себептер әсер
етуде. Оның ең бастылары- тұрғындардың банк жүйесіне сенімінің өсуі,
банктердің халыққа ұсынатын қызмет түрлерінің көбеюі, сонымен қатар,
халықтың өз әлеуметтік жағдайын жақсартуына құштарлығының артуы.
Үстіміздегі жылдың алты айында облыстағы банк филиалдары заңды және
жеке тұлғаларға 29,7 млрд. теңгенің несиесін берген, өткен жылға қарағанда
өсім-22,6 пайыз. Тұрғын үй ипотекасы халықтың әл-ауқатының да айтарлықтай
жоғарылағанын көрсетіп отыр. Облыстағы орташа еңбекақы қазіргі уақытта 64,8
мың теңгені құрап (өткен жыл деңгейінен 23,4% жоғары)
халықтың біраз бөлігінің тек тұтыну қажеттігін қамтамасыз ету емес, ұзақ
мерзімді және ауқымды қаражат жұмсау мүмкіндігінің бар екенін көрсетуде.
Ипотекалық несие халық арасында көп сұранысқа ие бола тұра, оны
тұтынушылардың талап тілегіне орай әрі қараай жетілдіру қажеттілігі де
туындауда. Мысалға, ең алдымен несиені пайдалану пайызын төмендету. Ол үшін
ипотекалық несие беруде бәсекелестікті күшейту қажет. Қазіргі кезде облыста
ипотекалық несиелеу нарығында ипотекалық компаниялар филиалдарын
қоспағанда, неғұрлым белсенділері банктер болып табылады. Осы ретте,
банктерге бәсекелестік туғызатын банктік емес ұйымдар құрылса, тұтынушы
үшін көп жеңілдік болар еді.
Сонымен қатар, несиені дайындау, құжаттандыру операцияларын тездету
жұмыстарын компьютерлік жүйемен жүргізу технологиясында жетілдіре түсу
қажеттілігі туындап отыр.
Қазіргі кезде банктер тарапынан консультациялық кеңес беруге, несиелік
комитеттің қарағаны үшін берілетін заемдық қаржыны қолма-қол ақшаға
айналдырғаны үшін алынатын төлемдердің өздері несие алушыларға қосымша
кедергі келтіруде. Бұған кепілдікке қойылатын мүлікті қайта бағалау, оларды
сақтандыру қаржыларын қосса, ипотекалық несиені заңдастырудың өзі қандай
шығындармен байланысты екенін көруге болады.
Осы тұрғыда, ипотекалық несиелеуді шындығында да мұқтаж адамдардың
қолын жеткізердей, оларды әлеуметтік көтермелеу механизмі ретінде
ұйымдастыру- мемлекетіміздің алдыңғы қатарлы мәселелерінің бірі екендігін
атап кеткен жөн.
Дипломдық жұмыстың мақсаты- Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
несиелендірудің өзіндік жағдайы мен дамуына баға беру. Қойылған мақсатқа
жету келесі міндеттерді шешу қажетілігінде көрінеді:
1. транзиттік экономика жағдайында құлдыраудың алдын алатын құрал ретінде
ипотекалық несиелендіру жүйесін мінездеу;
2. ипотека институтының пайда болуын қарастыру;
3. шетел тәжірибесінің негізінде Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру
жүйесінің мүмкін болатын үлгілерін қарастыру;
4. тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру жүйесінің жүзеге асырылуына
дейінгі Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй жағдайын сипаттау;
5. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің дамуы мен
жүргізілу процесіне талдау жасау;
6. ипотекалық несиелендіру нарығындағы ипотекалық компаниялардың
қызметіне талдау жасау (Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі
АҚ қызметі негізінде).
Қойылған тапсырмалар дипломдық жұмыс құрылымын қамтиды. Дипломдық
жұмыс кіріспеден, үш бөлімнен, қорытындыдан, қолданылған әдебиеттерден және
5 қосымшадан, 2 кестеден, 1 диаграммадан тұрады.
Дипломдық жұмыстың бірінші бөлімінде- нарықтық экономика жағдайындағы
ипотекалық несиелендіру жүйесінің мәні, нарықтық экономика жағдайындағы
ипотекалық несиелендірудің рөлі, Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
несиелендіруді енгізу және дамыту мәселесі қарастырылады.
Дипломдық жұмыстың екінші бөлімінде–Қазақстан Республикасының
ипотекалық несиелендіру нарығындағы Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ
банкі АҚ-ның қызметі, яғни банк қызметінің негізгі бағыттары мен оның
ұйымдастырушылық–экономикалық құрылымына сипаттама, банктегі ипотекалық
несиелендіруді ұйымдастырылуы және “Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ
банкі” АҚ-ның стратегиясы және оның жүзеге асырылуы туралы айтылады.
Ал үшінші бөлімде–Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
несиелендірудің дамуы мен оның қазіргі жағдайы және шетелдік тәжірибе:
ипотекалық несиелендіру жүйесінің жүзеге асырылуына дейінгі ҚР-ғы тұрғын үй
мәселесі, Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді
мемелекеттік реттеу және сонымен қатар Қазақстандағы ипотекалық
несиелендіру жүйесін дамытудағы шетелдік тәжірибені қолдану баяндалады.
Жұмыстың теориялық маңыздылығы мынадан көрінеді: онда Қазақстандағы
ипотекалық несиелендірудің қалыптасуы мен дамуы, оның пайда болған кезден
бастап бүгінгі күнге дейінгі жағдайы толық қарастырылған, яғни Қазақстан
Республикасының ипотекалық несиелендіру жүйесінің 3 жылғы нәтижесін
көрсетуге талпыныс жасалған.
Жұмыстың тәжірибелік маңыздылығы мынада: жұмысты осы тақырыпты одан
әрі болашақта оқуға қолдану мүмкіндігі, сонымен қатар, жұмыстың орындалуы
барысында алынған білім өте құнды және ол болашақта мамандық бойынша
қызмет етуде көмектеседі.
Дипломдық жұмысты жазудың ерекшелігі болып ҚР-ның ипотекалық
несиелендіру жүйесіндегі банктердің, ипотекалық компаниялардың қызметтерін
реттеуші құқықтық және нормативтік актілер толық қолданылды.
1-бөлім. Нарықтық экономика жағдайындағы ипотекалық несиелендіру жүйесінің
мәні
1.1. Нарықтық экономика жағдайындағы ипотекалық несиелендірудің ролі
Ипотекалық несиелендіру-банк займын ала отырып, қозғалмайтын мүлікті
кепілге беру.
Ипотекалық несие- бұл жылжымайтын мүліктерді, жерді өндіріс және
тұрған ғимараттарды, үйлерді, пәтерлерді кепілдікке алып ұзақ мерзімге
берілетін ақшалы несие. Мүліктердің кепілдікке алынғаны туралы ипотекалық
банк несие алушыға қарыздар куәлігін көрсетеді. Ипотекалық несиенің ақшалы
қоры, негізінен, банктер мен корпорациялардың ипотекалық облигациялар
шығарып, сатудан түскен қаржыдан құралады.
Ипотекалық несие-банктермен қозғалмайтын мүлікті кепілге қою арқылы
берілетін ұзақ мерзімді несие. Несиелендіру кезінде меншік құқығы несие
берушіге көшкенімен, мүлік несие алушының қолданылуында болады.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несие- банктермен жеке тұлғаларға дайын
тұрғын үй (пәтер) алу мақсатымен үш және одан да көп жылға, несие алушының
міндетін қамтамасыз ету үшін алынғалы отырған тұрғын үйді кепілге салу
арқылы берілетін несие.
Ипотекалық несиелендіру-елдің экономикалық және әлеуметтік дамуында
маңызды фактор болып келеді. Оның орны елдің экономикалық құлдыраудан шығу
кезеңінде аса көрінеді. Жалпы өндірістің үнемі өсіп отыруы үшін, сонымен
қатар жалпы табыс пен жалпы қолдануды қосқанда, жалпы табыстан жинақтардың
бір бөлігі инвестиция арқылы өндіріс дамуына бағытталуы керек. Сол кезде
ғана экономикалық көрсеткіштерді көтерудің тізбекті қосындысы тууы мүмкін2.
Барынша маңызды мәселелердің бірі болып материалдық активтердің қолма-
қол және депозиттік қаражаттарға, бағалы қағаздарға айналуы (айырбасталуы)
табылады. Мұндай “айналудың” маңызды механизмі болып “жылжымайтын” деген
түсінікке жататын капитал үшін ипотека, және шекара арқылы орналасуға
қабілетсіздіктің болуы табылады. Ипотека-бұл тек тұрғын үй мәселесін
шешудегі маңызды механизм емес, сонымен қатар инвестициялық климатты
жақсарту, ақша массасын реттеу, жалпы әлеуметтік-экономикалық прогрессте де
маңызды механизм болып табылады.
Рузвельттің жаңа бағамының үй иелерін несиелендіруді дамытумен
басталуы кездейсоқтық емес. Бұл тек АҚШ-та ғана емес, ипотекалық
несиелендіруді дамытумен экономикасы сауықтандырылған көптеген елдерде де
болды.
Ипотекалық бизнестің дамуы экономиканың нақты секторының дамуымен
түсіндіріледі.
Ипотека салынған үйді (жүзеге асырумен) сатуға қабілетті, құрылыстың
өсуі құрылыс материалдарының өндірісінде, құрылыстық және жол машина-
құрылысында, ағаш өндірісінде және жиһаз өндірісінде және тағы басқада
серпілісті (қозғалысты) тудырады. Өнеркәсіптік ипотекалық несиелендіру-
өндірісті модернизациялауға мүмкіндік береді, бұл өнім сапасының және
бәсеке қабілеттілігінің жоғарылауына әкеледі- осының бәрі елдің
экономикалық потенциалының көбеюіне әкеледі.
Ипотекалық несиелендірудің дамуы әлеуметтік тұрақсыздықты жеңуге оң
әсерін тигізеді.
Ипотека жұмыссыздық мәселесіне әсер етеді ( құрылыста және басқа
салаларда қосымша жұмыс орындарын ашу) және тұрғын үй арқылы халықтың
қажеттілігін қанағаттандыруға көмектеседі.
Елдің банк жүйесін қалыптастыруда және тұрақтылығын көтеруде үлкен
орынды алады. Банк үшін қамтамасыз етілген несиелер қатерсіз болып келеді,
несие қайтарылмаған жағдайда кепілді жүзеге асыру арқылы өзінің
қаражаттарын қайтарып алады. (Ипотека жағдайында бұл үшін қозғалмайтын
мүлікті, сонымен қатар дамыған қозғалмайтын мүлік нарығына дұрыс баға беру
қажет).
Ипотекалық несиелендіруде тәуекелдің төмендеуіне сонымен бірге
ссуданың мақсатты сипаты да қабілетті. Қозғалмайтын мүлікпен операциялар
коммерциялық банктердің ағымдағы несие операцияларымен салыстырғанда төмен
тәуекелді болып келеді.
Ипотекалық несиелендіру, сөзсіз, банк қызметінің белсенді бағыты.
Ипотекалық банк- рентабельді тұрақты ипотекалық институт болып табылады.
Сондықтан да банк жүйесінде мұндай сенімді банктердің көп болғаны сайын,
оның экономикалық жүйедегі қызметі тұтастай алғанда тұрақты және тиімді.
Ипотекалық банктер ұлттық деңгейде әдетте ассоциацияларға бірігеді.
Ипотекалық несиелендіру жүйесінің банк жүйесінің тұрақтылығына әсер
етуші тағы бір маңызды жағы кепілмен қамтамасыз етілген ссуданың екінші
нарығының қызметімен байланысты. Бұл нарық капиталдың экономиканың барынша
рентабельді саласына құйылуына әсер етеді ( банк капиталының
диверсификациясы), сонымен қатар әр түрлі географиялық аудандардағы процент
ставкаларының арасындағы айырмашылықты азайтады, бұл ел аумағында
капиталдың бірыңғай бағасын қалыптастырады.
Сондықтан, Қазақстан Республикасының дамуының нақты кезеңінде
ипотекалық несиелендіру жүйесінің дамуына аса көп көңіл бөлу қажет.
Қаншалықты осы жүйенің дамуы- Қазақстандағы нарық қатынастарының дамуындағы
кезекті қадам.
Сонымен, ел экономикасы үшін ипотеканың мәні мыналардан көрінеді:
- кепіл механизмі арқылы шаруашылық айналымына қозғалмайтын мүлік
түрінде капиталдың тартылуы, салынған құнды қағаздардың екінші нарығы
арқылы- экономиканы сауықтандырудың маңызды факторы;
- қозғалмайтын мүлік нарығы ақша қаражаттарының басым бөлігін
байланыстырады, сол арқылы маңызды антиинфляциялық фактор болып
табылады. Мысалы, АҚШ-та орташа американдықтың 25% табысы қозғалмайтын
мүлік бойынша қарыздарды төлеуге кетеді.
- қозғалмайтын мүлікке қосылған халықтың ақша қаражаттары ауылды,
қаланы, жергілікті құрылыс комплексін салуға, жұмыс орындарын құруға
қосылады, олар далаға кетпейді. (Мысалы, қымбат тұтынатын тауарларды
сатып алу үшін шетел өндірушілерін қаржыландыруға).
- кепілге қозғалмайтын мүлік беру арқылы несиелендіру әлемде жалпы
қабылданған несиенің қайтарымдылығын қамтамасыз ету жүйесін жол ашуға
мүмкіндік береді.
1.2. ҚР-ғы тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасын
жүзеге асыруда Қазақстандық ипотекалық компанияның ролі
Біздің мемлекетіміздің Елбасысымен жүргізіліп отырған табысты
саясатының нәтижесі болып ипотекалық нарықтың дамуы табылады. Соңғы
жылдардағы экономикалық курстың бағыттарының бірі болып- тұрғындарды тұрғын
үймен қамту табылады.
Бұл мәселенің шешілуі өндірістің көптеген салаларының, қызмет көрсету
секторының, сонымен қатар, қаржылық сектордың дамуына серпіліс береді.
Тұрғын үй құрылысына инвестициялар шетелдерге ағылмайтын, капиталдың ішкі
ұсынылуымен болады.
I. Қазақстандық ипотекалық компания жоғарыда тұрған мәселелерді шешуде
өзінің қызметін мына әлеуметтік жолдармен жүзеге асырады:
- тұрғындардың ипотекалық несие арқылы тұрғын үйге қол жеткізуі;
- тұрғын үй сияқты ұлттық байлықтың жинақталуын жылдамдату;
Бұл жолдар арқылы банк-әріптестер инвесторлармен жұмыстың қағидаларын
анықтайды.
Ипотекалық несиелендіру жүйесі “Қазақстандық ипотекалық компания” АҚ-
ның қатысуымен қалыптасты, өзін жақсы жағынан көрсетіп, 24 млрд.теңге
көлеміне қол жеткізді, еліміздің барлық аймақтарына танылған. Қазақстанда
шығарылған облигациялар түріндегі ипотекалық қағаздар көлемінің 90%-ы
Қазақстандық ипотекалық компаниямен шығарылған4.
Қазіргі уақытта ипотекалық несиелерді сақтандыру қоры негізінен несие
мерзімі үш жылдан жиырма жылға дейін ұзартылды, пайыздық ставкалары 24%-дан
14%-ға төмендеді, алғашқы төлем 30%-дан 10%-ға дейін төмендеді.
Бұл құрылған жүйе нарықтық мінезімен айқындалады және ипотекалық
несиелендіру жүйесінің қатысушылары-банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру
компаниялары ең алдымен өзінің коммерциялық көзқарасын жүзеге асырады.
Қазіргі уақытта “Қазақстандық ипотекалық компания” АҚ 2005-2007 жылдар
аралығында тұрғын үй құрылысын дамыту бойынша мемлекеттік бағдарламаны
жүзеге асыруға кірісті. Олардың алдында аталған үш жылдың ішінде 12 млн.
шаршы метр тұрғын үй салу мәселесі тұр.
Айта кететін болсақ, тұрғындардың үйлерінің көп бөлігі ипотекалық несие
арқылы алынады. Бұл несиеге сұраныстың өсуіне әкеледі. Кейбір есептеулер
бойынша 2005-2007 жылдар аралығындағы ипотекалық несие нарығы 127
млрд.теңгеден 600 млрд.теңгеге немесе 4,5 есеге өсуі мүмкін. Сонымен
жағымды шаралардың жүзеге асырылуы сақталса, бұл нарық жылына бір
млрд.долларға өсіп отырады.
II. Қазақстанда ипотекалық несиенің қарқынды дамуына қарамастан
мәселелі сұрақтар туындай бастады:
1) қазіргі уақыттағы ішкі жинақтар, депозиттер мен зейнетақы активтерін
қосқанда, ішкі инвестиция ипотека көлемінің жоғарғыөсу темпін қолдауға
жеткіліксіз болып келеді.
Сыртқы қаражаттарды тарту ипотекалық несиелендіру сияқты ішкі секторға
қарама-қарсы әсер етеді. Шетел валютасындағы ұзақ мерзімді ссудалар несие
алушыларға, жалпы ел үшін де қатерлі болып келеді.
Бұл мәселенің мүмкін шешімі ретінде Қазақстандық ипотекалық компания
Үкіметке арнайы мемлекеттік ішкі облигациялар шығаруын ұсынды. Компанияның
шығарылған ресурстары банк ипотекалық несиелендіру жүйесіне бағытталуы
мүмкін.
2) Келесі үлкен сұрақ ипотеканы алу үшін несие қабілеттілік деңгейі
тұрғындар санын көбейту қажеттілігімен байланысты. Тұрғындардың сатып алу
қабілеттілігін жоғарылату шараларының бірі- жұмысшылардың ипотекалық несие
бойынша қарызын жабу кәсіпорын шығындарын қарастыру болып табылады.
3) Ипотекалық несиелендіру қызметін көрсету аймағында банк жүйесінің
маңыздылығын көтеру туралы сұрақтар туады:
- әкімшілік шығындарының жоғарғы деңгейі банктердің жоғарғы операциялық
маржаларына әсер етеді, кейбір мамандардың бағалауы бойынша тәуекел 25-30%-
ды құрайды. Банктің әкімшілік шығындарын қысқарту есебінен ипотекалық несие
бойынша пайыздық ставканы төмендету тұрғындардың ипотекалық несиеге қол
жеткізу деңгейін жоғарылатады;
- соңғы жылдары банк саласындағы жоғары концентрация әсерінен отандық
технологияның төменгі маңыздылығы айқындалады. Несие мекемелерінің “үлкен
экономика ” үшін, ірі кәсіпорындар үшін үлкен табысын ескере отырып, шағын
бәсекелі нарықтың тұрғындарға құны және сапасы жағынан қарама-қарсы қызмет
көрсетуі мүмкіндігін айта кеткен жөн. Әсіресе мұндай жағдай шағын қалаларда
және шағын тұрғын аудандарында кездеседі;
- қазіргі банк жүйесінің жоғарғы деңгейін сақтай отырып, несие алушылар
санының тез өсуін қадағалау қиынға соғады. Қазіргі қазақстандық ипотекалық
жүйені ипотекалық несиелендірудің жоғарғы көлеміне дайындап қою қажет5.
Бұл мәселелердің шешілуі қаржылық мекемелердің банктік емес
институттарының дамуына қолайлы жол болып табылады, ол өз кезегінде нарықта
бәсекенің өсуіне әкеледі.
Сонымен қатар, компьютерлік технологиялардың қазіргі заманғы деңгейі
біріккен арнайы мамандандырылған мекемелер мен бөлімшелерді құру жолымен
банктерге операциялық процесстер қатарын біріктіруге мүмкіндік береді.
Қазақстандық ипотекалық компанияның бұл салада тәжірибесі бар.
Ипотекалық несиелендірудің шығындарын төмендетуге көмектесетін ақпараттарды
өңдеу орталығы іске кірісті.
Қазақстанда ипотекалық нарықтың дамуы жолында туындаған сұрақтар шешім
табатынын айта кеткен жөн.
1.3. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді енгізу және
дамыту
1999 жылдың аяғында Қазақстанның Ұлттық Банкі ипотекалық несиелендіру
жүйесін енгізудің нормативтік-құқықтық базасын қарастырады. Нәтижесінде
республиканың Үкіметі Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіру
жүйесін дамыту және тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру
Концепциясын қабылдады. Концепция толық ипотекалық несиелендіру жүйесін
құруды ойластырады, онда ұзақ мерзімді ипотекалық несиелерді банктер және
басқа несие берушілер азамат несие алушыларға береді, сонымен қатар
несиелендіру үшін несие берушілерді керекті ұзақ мерзімді ресурстармен
қамтамасыз ететін механизм кіреді. 2000 жылдың аяғында бұл жүйені енгізу
басталды.
Қазақстан ипотекалық несиелендіру жүйесінің малайзиялық үлесін
таңдады. Оның негізінде батыстық ноу-хау жатыр. Нарық құрылымының
екідеңгейлілігі, оның көмегімен банктер бағалы қағаздар нарығында ипотекаға
арналған ұзақ мақсаттық ақшаларды реттейді және ұзақ және жұмсақ
(төмен пайызбен) тұрғын үй несиелерін беру мүмкіндіктері бар. Бірінші
деңгейлі несиелердің өзі, ал екінші арнайы ипотекалық бағалы қағаздар
(облигациялар, кепілдеме). 2000 жылдың желтоқсан айының аяғында Қазақстан
РЕспубликасының Ұлттық Банкімен жабық акционерлік қоғам Қазақстандық
ипотекалық компания құрылды, ол малайзиялық Кагамас Берхард ипотекалық
компаниясының үлгісімен құрылды. Ол елде ипотекалық бағалы қағаздар нарығын
қалыптастыру мақсатымен арнайы құрылды. Ол өзінің банк-шарттарының атынан
халықпен жұмыс істеуі керек, екінші нарықта ипотекалық облигацияларды
сатып, сол ақшаға банктерден ипотекалық несие алып, оны тұрғындарға ұсыну
керек. Солай, ипотекалық компания бірінші нарықта коммерциялық банктер
арқылы жұмыс жасайды, ал екінші нарықта оператордың функцияларын орындайды,
ол екінші деңгейлі банктерді реқаржыландыруды олардан ипотекалық несиелер
алу және ипотекалық облигацияларды шығару жолымен жүзеге асырады.
2001 жылдың тамыз айында ЖАҚ Қазақстандық ипотекалық компания ААҚ
Астана-финанс пен бірігіп, екінші нарықта тұрғындарға тұрғын үй алу үшін
ипотекалық несиелендіру бойынша ұшқыштық жобаны жүзеге асыруға кірісті.
Жобаға қатысушылардың негізгі мақсаты–тұрғын үй нарығында қоғамның әр түрлі
салаларының сұранысын қанағаттандыру үшін жағымды жағдайлар туғызу. Нақты
жоба Астана және Алматы қаларында жүзеге асырылады. Жобада осы қалалардың
тұрғындары үшін ұзақ мерзімді несиелерді 3 жылдан 10 жылға дейінгі мерзімде
теңгемен беру қарастырылды. Теңге эквивалентімен несиенің минималды көлемі
3 мың доллар, максималды көлемі 30 мың доллар. Жоба 8 ай жүзеге асырылады.
(2001 жылдың тамызынан 2002 жылдың сәуіріне дейін). Бағдарлама Астана және
Алматы қалаларында жеңісті жүргізілді. Жобаның жүзеге асырылу барысында
Қазақстандық ипотекалық компания ипотекалық тұрғын үй несиелері бойынша 30
млн. теңге сомасында 230-дан астам құқық қажеттілігін сатып алды. Несиенің
орташа көлемі 1 млн. теңгені құрады. (эквиваленттегі 7 мың АҚШ доллары).
Орташа табысты (200$-300$) жанұяға үлесі несие алушылардың жалпы санынан 85
%-ды құрады.
Ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту мақсатымен Астана қаласы
маслихатының № 12326- 25.12.2001 жылы Астана қаласындағы тұрғын үй
құрылысы және ипотекалық несиелердің даму бағдарламасы қабылданды, оны ААҚ
Астана-финанс жүзеге асырады. Нақты бағдарлама республиканың астанасы
ретінде Астана қаласының болуымен, қаланың көз алдымызда өсіп отыруымен
байланыстырылды8.
Бағдарламаның негізгі мәселелелері мен мақсаттары:
- тұрғын үй нарығын қалыптастыру және тұрғын үй құрылысының дамуы.
- Астана қаласының тұрғындарына жаңа өмір деңгейімен сәйкестендірілген,
бағасы және төлем формалары бойынша қолжетіледі, сапалы тұрғын үйге
қажеттілігін қанағаттандыру.
- клиенттер үшін тартымды жүйе құру;
- мемлкеттік коммуналдық тұрғын үй қоры категориясына бағытталған тұрғын
үйді тегін беру тәжірибесінен, азаматтардың жеке қаражаттары есебінен
алынатын коммерциялық тұрғын үй тәжірибесіне көшу.
2002 жылы Астана қаласында тұрғын үй көлемінің 230 мың шаршы метрден
астамы енгізілді. Оның ішінде 30 пайызы ипотекалық несиелендіру
бағдарламасы бойынша жүзеге асырылды.
Ұзақ мерзімге теңгемен берілетін ипотекалық несиелерге тұрғындардың
қажеттілігі туды. Бірақ, теңгемен несиелендіру- тәуекелді хеджирлеу
мақсатындағы қалқымалы пайыз мөлшерлемесін орнатумен байланысты мәселелерді
тудырады. Өз кезегінде несие алушылар болашақта пайыздық ставкалар өсімінен
айтарлықтай қорықты.
Қазақстандық ипотекалық компания несие алушыларды қамтамасыз ететін
кестелерді іздеу бойынша үлкен жұмыс жүргізді. Негізінен, сар сыйақы
мөлшерлемесін шектеудегі әлемдік тәжірибені қолдады. Бұл шектеулерді
қолданудың жалпы үлесі мынандай. Мысалы, инфляцияның өсуі немесе теңге
девальвация қарқынының өсуі теңгелік ипотекалық несие бойынша қалқымалы
сыйақы мөлшерлемесі алдын ала қойылған максималды мән-шектеуінен асып
кетті. Бұл жағдайда есептеу асып кеткен мөлшерлемеге қарамастан, шектеу
қойылған мөлшерлеме бойынша жүргізіледі. Бұл жобаны Ұлттық Банк қолдаған
Алғашында компания ипотекалық тұрғын үй несиелерін реқаржыландыру бойынша
соңғы, әрі нақты сыйақы мөлшерлемесін орнатты, оған банк несие берушілердің
несие тәуекелі үшін маржалар және операциялық қызмет көрсету кіреді. Бірақ,
өткізілген жұмыс талдауы банктердің реқаржыландыру саясатын қайта
қарастырды. Қазір компания банк-несие берушілерді реқаржыландыруды
жүргізумен бірге ай сайын сыйақы мөлшерлемесін айтып отырады. Өз кезегінде
банктер де белгіленген көлем шектеуімен тәуелсіз жеке маржаны орната алады.
Несие алушы-жеке тұлғалар үшін сыйақы мөлшерлемесі әр банкте әр түрлі. Бұл
олардың арасында бәсекелестікті тудырып, нарық қажеттілігіне сай деңгейге
дейін пайыздың төмендеуіне әкеледі.
Ипотекалық тұрғын үй несиелері бойынша сыйақы мөлшерлемесі қалқымалы
болғандықтан, олар үшін базалық индексті қарастыру өзекті болды. Ол жылдың
мағынадағы ( соңғы 12 ай) инфляция индексі болды.
Қазақстандық ипотекалық компания қызметінің басында заңнамалық база
негізінен құрылғанымен, кейбір шешілмеген мәселелер туындады:
- Заңмен орнатылған қозғалмайтын мүлікпен келісім тіркелімінің
тұрақсыздығы тұрғындар үшін несиелердің қымбаттауына әкеледі (мысалы,
тіркеу төлемінің жоғарылығы);
- несиеге тұрғын үй алудағы азаматтар үшін салық жеңілдіктерінің
жоқтығы;
- Заңды тұлғаның құлдырауында кепіл мүлігін конкустық (сайыстық) массаға
қосу.
Осыған байланысты Қазақстанның Ұлттық банкімен жұмыс тобы құрылды, ол
кейбір заңнамалық актілерге өзгерістер мен қосымшалар енгізуді қарастырады.
Бірақ басты мәселе ипотекалық несиелендіру саласына қаражаттарды
тарту болып лтыр.
Бұл қаражаттар ішкі нарықта ипотекалық облигацияларды шығару жолымен
тартылады деп қарастырылған. Негізгі отандық институтционалдық
инвесторлар–жинақтаушы зейнетақы қорлары және сақтандыру компаниялары.
Отандық қор нарығында корпорациялық облигациялар бойынша жоғары
табыстылық жағдайында, инвесторлар күткен табыстылық бойынша жалпы шарттар
негізінде ипотекалық облигацияларды шығару ипотекалық тұрғын үй несиелері
бойынша пайыздық күрт өсуіне әкелуі мүмкін. Егер облигациялар бойынша
нарықтан төмен табыстылық орнатылса, ипотекалық қағаздардың сыймау тәуекелі
өседі.
Әлемдік тәжірибе және жағдайды талдаудан кейін мынандай шешім
қабалданды: бірінші этапта ипотекалық облигацияларға белгіленген
преференция берілуі қажет. Содан кейін, егер қаржы құралдары сияқты нарық
тығыздығы үлкен болса, жүйеге қатер келтірмей преферецияны нөлдеуге болады.
2002 жылы ипотекалық несиелендіру жүйесі шегінде Қазақстандық
ипотекалық компания екінші деңгейдегі 4 банкпен және 2 банктік емес
мекемелермен бірге жұмыс жөнінде келісімге қол қойған. 2002 жылдың 1
шілдесінде реқаржыландыру көлемі 320 млн. теңгені құрады. Бұл жеке
тұлғаларға берілген 280-нен астам ипотекалық тұрғын үй несиелері. 1 мамырда
Қазақстан банктерінің жеке тұлғаларға тұрғын үй алу үшін займ көлемі 5,3
млрд. теңгені құрады.
Әлемдік қажеттіліктерге сай ипотекалық тұрғын үй несиелендіру
стандарттары құрылып, жақсы қолданылды. Қазақстандық ипотекалық компания
Центр-Кредит банкінің аймақтық бөлімшелерімен бірге республиканың барлық
аймақтарына өзінің бағдарламасын орнатты: Алматы және Алматы облысында,
Астана, Ақтау, Атырау, Ақтөбе, Жезқазған, Қарағанды, Көкшетау, Павлодар,
Орал, Семей және Шымкетте. Ипотекалық несиелендіру жүйесі тұтынушылық
несиелендіру нарығының белсенді сегменті.
Біздің қоғамға жаңа болып көрінетін тұрғын үй сатып алу
формасына адамдар қаншалықты дайын? 2002 жылдың тамыз айында Алматы
қаласында 1КОМКОН-2 Евразия компаниясының жүргізген сауалнамасында
ипотекалық несиелендіру жарнамасына қарамастан ипотека деген не сұрақ
қойылды? Ипотека дегенді білетіндер 43%, яғни жартысынан төмен. Келесі
сұрақтар ипотека не екенін білетіндерге қойылды. Бірінші сұрақтан кейін 696
адамның 300 қалды. Сұралғандардың 5 % ипотекалық несиені қолданған. Қалған
95%-на ипотекаға деген қатынас туралы сұрақтар қойылды. Нәтижеге қарай 40%
өзінің тұрғын үйімен қанағаттанады (қанағаттанбайтындардың көбі 30-39 жас
аралығында), бірақ көбі өзінің тұрғын үй жағдайын жақсартуға талпынбайды.
32%, яғни өзінің тұрғын үй жағдайын жақсартқысы келетіндер ипотека
қызметін қолданғалы жатыр. Ипотекалық несиені алмаудың негізгі себептері
тұрақты ақшалай табыстың жоқтығы, жалақы көлемінің төмендігі және әр
уақытта жұмыс болады деген сенімділіктің жоқтығы (кесте-2).
кесте-2
Ипотекалық несиені алмауға әкелетін негізгі қиыншылықтар (%)
Тұрақты ақшалай табыстың жоқтығы 28,3
Несиені өтеу мүмкіндігінің жоқтығы 21,7
Әр уақытта жұмыс болады деген сенімділіктің жоқтығы 19,6
Ипотекалық несие алуда не істеу керек екендігін 10,9
білмеймін
Жалақы қысқармайды деген сенімділіктің жоқтығы 4,4
Басқа 2,2
Жауап беруге қиынсынамын 13,0
Сонымен, сауалнама жүргізілген кезде тұрғындар арасында ипотекалық
несиелендіру көп танымал емес, тұрақты жұмыстың және тұрақты ақшалай
табыстың жоқтығымен, өте аз бағдарланғандығымен байланысты.
2003 жылы ипотекалық несиелердің дамуы жақсы жағынан көрінді. 2002
жылы Қазақстандық ипотекалық компанияның бағасы бойынша Алматы қаласында
айына орташа есеппен 250-300 ипотекалық несиелер берілген, яғни тұрғын үйді
сату-сатып алу бойынша жалпы келісім санынан 10-13% болса, 2003 жылы
ипотекалық қатысуымен келісімдер күрт өсті, айына 600-700 келісім, яғни 25-
30%. Ипотекалық несие ставкасы 2001 жылы 20-24% және мерзімі 5 жыл болды,
2002 жылы ставкалар 16-19% деңгейіне төмендеді, ал мерзімі 10 жылға ұзарды,
2003 жылы несиелерді жылдық 12,5%-бен және 20 жыл мерзіміне дейін алуға
қолжеткіздік. Несиенің мерзімінің ұзаруы көп ештеңе шешпейді. Мысалға, 20
жылға жылдық 12%-бен 10000 ш.б. алсақ, ай сайынғы төлем 110 ш.б. құрайды.
Нақ осыны 25 жылға алсақ, ай сайынғы төлем 105 шартты бірлікті құрайды, тек
қана 5 шартты бірлікке кем, ал мерзімі 5 жылға ұзағырақ. 2003 жылы
аймақтарда банктер қатты дамымады. Ипотекалық дамуы қозғалмайтын мүлікке
бағаның жағымды орнауымен байланысты, көбінесе мына қалаларда: Алматы,
Астана, Атырау. 2003 жылы жағдай күрт өзгерді. Ипотекалық несиелер мына
қалаларда көп беріледі: Ақтау, Шымкент, Ақтөбе, Орал, Семей, Қарағанды,
Павлодар. Банктер аймақтар бойынша жақсы жұмыс жасай бастады. Бұл
Қазақстанның үлкен қалаларының өсуімен байланыстырылады. Сонымен қатар,
Қазақстанда ипотекалық несиелендірудің дамуы ТМД елдеріне үлгі болды,
әсіресе Украина үшін. 2003 жылдың тамыз айының аяғында Қазақстан
Республикасындағы Сергей Тигипко бастаған украиндық делегация келді. Олар
ипотекалық несиелендіру жүйесін құру және қалыптастыру тәжірибесін үйрену
мақсатымен келген.
2004 жылы Қазақстанның ипотекалық несиелендіру нарығының көрсеткіштері
Қазақстан республикасының Үкіметінің тұрғын үй бағдарламасында көзделген
көрсеткіштерге жақындайды.
Мұндай сөзді 14 сәуір күні Үкімет отырысында Қазақстан
Республикасының бюджеттік жоспарлау және экономика министрі Қайрат
Келімбетов айтқан: Несиенің берілу мерзімі, алғашқы төлем көлемі және
пайыздық ставкалар сияқты параметрлер бойынша, нарықтың өзі біздің тұрғын
үй бағдарламасында көзделген көрсеткіштерге жетуде,- деді Қ.Келімбетов.
Оның айтуынша, қазіргі жағдайда ипотекалық несиелендіру жүйесі бойынша
Қазақстандық ипотекалық компаниясында 2-ші деңгейлі 8 банк және 2 компания:
БТА-Ипотека және Астана-финанс қатысады. Министрдің көрсеткіштері
бойынша берілетін несие мерзімі 15-20 жыл, алғашқы төлем көлемі-15-тен 30%-
ға дейін, пайыздық ставкасы 12-13%. Қайрат Келімбетовтың сөзі бойынша
Үкіметтің тұрғын үй бағдарламасы мынандай көрсеткіштерге жетуге
бағытталған: пайыздық ставка 9-10%, алғашқы төлем көлемі 10% (тұрғын үй
құнынан) және мерзімі 20 жыл. Еліміздің ипотекалық несиелендіру шарттары
жылдан жылға өзгеріп жатыр. 1998 жылы бұл жүйе өзінің жұмысын бастағанда
несие ставкасы 20%, алғашқы төлем 40-50%, несие мерзімі–10 жыл болды, ол
қаржы ресурстарының дефицитімен байланыстырылды, - деп бюджеттік жоспарлау
және экономика министрі өз сөзін аяқтады.
Осы жылдың 14 сәуірінде Қазақстан Республикасының Үкіметі 2005-2007
жылғы тұрғын үй құрылысының дамуы бойынша мемлекеттің бағдарлама жобасын
қолдады. Бағдарламаға сәйкес 2005-2007 жылдар аралығында 12 млн. шаршы метр
тұрғын үй құрылысын енгізуді қамтамасыз ету мәселесі аяға қойылды. Соның
ішінде 2005 жылы–3 млн, 2006 жылы-4 млн, 2007 жылы-5 млн. шаршы метр.
Үкіметте есептелгендей бағдарламны жүзеге асыру Қазақстанның барлық
аймақтарында тұрғын үйдің бір шаршы метрі 300$, тұрғындардың табысы үлкен
Астана және Алматы қалаларын қоспағанда. Алматы әкімшілігінің көрсеткіштері
бойынша бұл қалада мемлекеттік бағдарламада көрсетілгендей 1 шаршы метр
орташа есеппен 450$. Бағдарламада ипотекалық несиелендіру жүйесінде
несиенің мерзімін 20 жылға, процент (пайыз) ставкаларын 13%- дан 9-10%-ға
және алғашқы төлем тұрғын үй құнының 10%-на төмендету көзделген. 2003 жылы
Қазақстан банктерімен берілген ипотекалық займ сомасы–259,4 млрд. теңгені,
соның ішінде қозғалмайтын мүлік кепілімен-229 млрд. тенгені құрайды.
Халық банкінің жариялауы бойынша, 1-ші сәуірден бастап еліміздің 3
аймағында Астана, Алматы, Қарағанды ол жаңа Ипотека Lights бағдарламасын
енгізді. Несие алушы алынғалы тұрған тұрғын үй құнының 100%-ын АҚШ
долларымен немесе евромен жылдық 7 және 11 пайызбен ала алады. Максималды
несие мерзімі 15 жыл. Несиелендіру шарттары ыңғайлы несиелендіру сомасы
бойынша шектеулер қойылмайды, банк несие алушының төлемқабілеттігін
тексермейді, ал керекті құжаттар тек жеке куәлік және салық төлеушінің
тіркеу нөмірі.
Ипотека Lights бағдарламасының шарттары бойынша несені қамтамасыз
ететін алынған тұрғын үй және Халық банкінде қозғалмайтын мүлік құнының 15-
50%-ға дейінгі ақшалай салымы. Халық банкінің пресс-қызметінің жетекшісі
Динара Алпысбаева айтқандай несие бойынша сыйақы мөлшерлемесі несие
сомасына байланысты. Ипотеканы жүзеге асыру орталық персоналдық сервис
прқылы жүргізіледі және 3 күннен кешіктірілмейді. Ипотека Lights ол тек
бірлік акция емес, ол ипотекалық несиелендіру бағдарламасы сияқты алғашқы
төлеммен және максималды несиелендіру мерзімі 20 жылға жүргізіледі.
Ұлттық Банк ақпараттары бойынша 2003 жылы 2-ші деңгейлі банктермен
3,7 млрд. АҚШ доллары сомасында займдар таратылған, ол 2002 жылмен
салыстырғанда 2 есе көп. Кейін ипотекалық бағдарламалары жұмыс істесін деп
жүрген 2-ші деңгейлі коммерциялық банктер өздерінің клиенттеріне осындай
шарттарды ұсынады. Бірақ мұндай шарттар үлкен несие тәуекелін тудырады.
Арнайы көрсеткіштер бойынша 1 ақпанға елдің ипотекалық несие бойынша жеке
тұлғалардың қарыздары 31,5 млрд.теңге, ал сенімсіз және күдікті несие 35-
40%-ды құрайды.
2004 жылы 16 сәуірдегі Қазақстан Республикасының Үкіметінің
отырысында тұрғын үй құрылысының дамуы бойынша мемлекеттік бағдарламаны
қолдады. Индустрия және сауда министрі Адильбек Джаксыбековтың айтуынша, 3
жылда республикада тұрғын үйдің жалпы көлемі 12 млн. шаршы метрді құрайды,
ал ондағы құрылыс 45 мың қазақстандықтарды жұмысқа тартады. Үкімет ойлап
тапқан қазақстандықтар үшін жаңа тұрғын үйлер тек сан жағынан ғана емес,
сапасы, ыңғайлылығы және архитектуралық көркемдігі жағынан да көрнекті
болуы керек. Жаңа қазақстандық тұрғын үйлер қалаларды әдемілеп тұруы керек.
Мұндай үйден 1 шаршы метр 350$. Бұрынғы және қазіргі астаналарда және мұнай
байлықтары дамыған Ақтау және Атырау қалаларында 1 шаршы метр 450$. Жалпы,
министр Джаксыбековтың ойынша, үкіметпен ұсынылған бағамдар бойынша барлық
аймақтарда жақсы үйлер салуға болады. 3 жылғы бағдарламаны қаржыландыруға
138 млрд. тенге бөлінеді, инфрақұрылымдар мен инженерлік торларды әкімшілік
өзіне алады.
Прьемер–министр Даниал Ахметовтың айтуынша, 2005 жылдан бастап
ипотекалық несиелендіру мерзімі 10-15 тен 20 жылға ұзартылады, алғашқы
төлем 10%, ал ставкасы 9%%түседі9. Сонымен қатар, АҚ Қазақстанның тұрғын
үй құрылысы жинақтаушы Банкі алғашқы жинақ көлемін тұрғын үй құнынан 50%-
дан 25%%түсіреді және несие қайтарымдылығы мерзімін 25 жылға көбейтеді.
Халықтың әр түрлі салалары үшін тұрғын үй құрылысына қол жетімді болатын
тұнық және ашық үлгі қарастырылады,- деді Д.Ахметов. Осы халықтың әр түрлі
салалары үшін қандай салдарға қол жетімді?. Жаңа астаналық үйде 3 бөлмелі
пәтер 28000$. Сонымен, Адильбек Джаксыбековтың есебі бойынша мұндай пәтерге
несие арқылы қол жеткізу жалпы айлық табысы 97000 теңгені құрайтын жанұяға
тән. Мұндайтабыс Астана, Алматы және мұнай орталықтарының әр жанұясына тән
емес, бірақ бағасымен салыстырғанда қазіргі тұрғын үй нарығында қол жеткізе
алатындар көбейді. Жаңа тұрғын үй алғысы келетіндерге таңдау мүмкіндігі
туады. Бюджетті жоспарлау және экономика министрі Қайрат Келімбетовтың сөзі
бойынша, қазақстандықтар тұрғын үй нарығында өздері таңдау жасайды, тұрғын
үйді қалай алуға болады- ипотекалық несие, тұрғын үй құрылыс жинақтау
жүйесі, әлде әкімшілік арқылы пәтер сатып алу. Аймақтық атқарушы органдар
заңнамаға және үкімет шығарған механизм арқылы құрылыс жұмыстарын анықтап,
банк несиелендіру келісімін жүргізеді.
2004 жылдың 25 мамырында Астана қаласында Қазақстан Республикасының
қаржы министірлігі, ЖАҚ Қазақстандық ипотекалық компания, және 2-ші
деңгейлі багктер- Альянс Банк, Астана - Финанс, БТА-Ипотека,
НҰРБАНК, Темірбанк, Texakbank, Цеснабанк, Казкоммерцбанк, Центр
кредит Банкі, Халық Банкі, АТФ банк 2005-2007 жылдардағы тұрғын үй
құрылысын дамыту бойынша мемлекеттік бағдарламаны жүзеге асыруға келісім
жасасты. Әңгіме ипотекалық несиелендірудің жаңа сегментінде жатыр. Үкімет
тек бір ойды ұстаған – жалпақ халыққа қымбат емес тұрғын үй беру-деді
Қазақстан Республикасының қаржы министрі Арман Дунаев. Мұнда 7 пункт бар. 1-
ші пунктке сәйкес: сыйақы мөлшерлемесі жылына 9-10%, алғашқы төлем көлемі
10%, мерзімі 20 жыл. Сонымен қатар екі жақ ЖАҚ Қазақстандық ипотекалық
компанияның арнайы бағдарламасы бойынша банк маржасының көлемін2-2,2%-ға
түсіру. Банктердің ставкаларды түсіруі олардың жаңа тұрғын үй саясатына
үлкен қадамы-деді А.Дунаев.
2004 жылдың 5 маусымынан бастап ипотекалық несиелерді мемлекеттік
сақтандыру қоры жұмыс жасай бастады. Мұны қордың негізгі жұмысы ипотекалық
несиелендірумен айналысатын коммерциялық банктерді сақтандыру. Қор қызметі
несиені төлеу уақытын ұзартады деуге болады.
Қазақстандық ипотекалық несиелендіру жүйесінде алдағы 3 жылда
түбегейлі өзгерістер болады. Өзгерістер үшін жұмыс бүгін басталуда.
Реформатор ретінде–ипотекалық несиелерді сақтандыру қоры. Қазақстандықтар
енді несиелерін 15 жылда емсе, 25 жылда қайтара алады. Сонымен қатар
алғашқы төлем 10%-ға дейін төмендейді. Ал банктер тұрғын үй сатып алу үшін
бергенде қордан арнайы сақтандыру алады. Ипотекалық несиелерді сақтандыру
қорының қызметі жалпы мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасына кіреді. Сонда да
реформаның құлауында қорқыныш жоқ.
Аивар Сайденовтың айтуынша: Бағдарламамен қатар тұрғын үйлер
өздері құрылуда. Ұлттық Банк те бұл реформамен айналысады. Тек заңнама
негізінде. Капиталды шетелге шығаруды қысқартатын заң жобасы жайында.
Валюталық режимнің жаңа либерилизация концепциясы халыққа ешқандай
шектеусіз шетел банктерінде шот ашуға жол ашты. Ал отандық қаржыгерлерде
шетел жұмыстарымен ұзақ мерзімді келісім жасауға мүмкіндік береді.
Нәтижесінде, бұл тәртіп теңгені толығымен айырбасталатын валютаға
айналдырады.
1.4. Ғалымдар мен тәжірибешілердің пікірлері мен көзқарастары
2-бөлім. Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелендіру нарығындағы
Темірбанк Акционерлік Қоғамының қызметі
3. Банк қызметінің негізгі бағыттары мен оның ұйымдастырушылық–
экономикалық құрылымына сипаттама
Темірбанк ашық акционерлік қоғамы (кейін Банк) заңды тұлға болып
табылады және өзінің қызметін ортақ акционерлер жиналысында
тұрақтандырылған устав (қаулы) негізінде жүзеге асырады. Банк қаулысы
Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкімен келісілген және Қазақстан
Республикасының юстиция министрлігінде тіркелген.
Банктің өзінің жеке балансы бар, Қазақстан Республикасының Ұлттық
Банкінде және басқа банктерде корреспонденттік шоттары бар, сонымен қатар
өзінің атымен және таңбасымен мөрі бар.
Банк қызметінің мақсаты–банктің, оның акционерлері мен
салымшыларының–жеке және заңды тұлғалар, жалпы мемлекеттік көзқарастарды
сақтау есебімен шаруашылық субъектілерінің қызметі, әр түрлі жеке меншік
формалары және барлық экономика салаларының шаруашылық субъектілеріне
комплекстік қызмет көрсету, сонымен қатар жеке тұлғалардың көзқарастарының
келісуін максималды қамтамасыз ету арқылы табыс табу.
Банк Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкімен берілген теңгемен және
шетел валютасымен банк операцияларын жүргізуге лицензия бойынша
бухгалтерлік есеп операцияларын жүзеге асырады.
Темірбанк Акцинерлік Қоғамы-өз клиентерінің игілігі үшін қызмет
етуші коммерциялық банк және Қазақстан Республикасындағы сенімді қаржылық
құрылымдардың бірі.
Темірбанк ашық акционерлік қоғамы Қазақстанда теміржол саласындағы
қызметтерді көсету үшін мамандандырылған банк ретінде 1992 жылы 26-шы
наурызда құрылған.
1996 жылдың 21- наурызында Банк Қазақстан Республикасының заңдарына
сәйкес ашық акционерлік қоғам болып құрылды. Банк Қазақстан Республикасының
Ұлттық Банкінің теңгемен, шетел валютасымен операцияларды жүзеге асыру үшін
берген жалпы банктік лицензиясы негізінде және бағалы металдармен
операцияларды жүзеге асыру үшін берген лицензиясы негізінде қызмет етеді.
Банк өзінің банктік қызметін Қазақстан Республикасының заңнамасы
негізінде жүзеге асыруға құқылы.
Банктегі операциялардың, банк қызметін орындауда Қазақстан Республикасының
заңнамасы сақтау және бухгалтерлік есепті ұйымдастыруға жауапкершілікті
Банк басқармасының Төрағасы алады.
Банктің бас бухгалтері мынаған жауапты:
* бухгалтерлік есепті жүргізу- басқармалық есеп беру, салықтық, реттеушілік
және қаржылық есеп беруді құру негізі;
* ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе
1-бөлім. Нарықтық экономика жағдайындағы ипотекалық несиелендіру жүйесінің
мәні
1. Нарықтық экономика жағдайындағы ипотекалық несиелендірудің ролі
2. ҚР-ғы тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасын жүзеге
асыруда Қазақстандық ипотекалық компанияның рөлі
3. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді енгізу және
дамыту
4. Ғалымдар мен тәжірибешілердің көзқарастары мен ой-пікірлері
2-бөлім. Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелендіру нарығындағы
Қазақстанның Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның ұйымдастырушылық-
экономикалық құрылымы және қызметтері
1. Қазақстанның Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ қызметінің негізгі
бағыттары мен оның ұйымдастырушылық–экономикалық құрылымына сипаттама
2. Қазақстанның Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның стратегиясы 2.3.
Қазақстанның Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның тұрғындарды
тұрғын үймен қамтудағы бағдарламалары мен шарттары
3-бөлім. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің
даму жағдайы және шетелдік тәжірибе
3.1. Ипотекалық несиелендіру жүйесінің жүзеге асырылуына дейінгі Қазақстан
Республикасындағы тұрғын үй мәселесі
3.2. Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру және ипотекалық несиелендірудің
дамуы. . ҚР-ғы ипотекалық несиелендіруді мемлекеттік реттеу
3.4. Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру жүйесін дамытуда шетелдік
тәжірибені қолдану
Қорытынды
Қолданылған әдебиеттер тізімі
Кіріспе
Тарихтың қай кезеңінде болса да, несие алуан түрлі экономикалық және
қоғамдық ойшылдардың назарын аударатын. Экономика ғылымы өзінің пайда
болған күнінен бастап несиенің мәселелерімен шұғылданып келеді. Ал, қазіргі
нарық кезеңінде, несиеге экономикалық санат ретінде аса көп көңіл бөлініп
отыр. Өйткені нарық кезінде несиелік қарым-қатынас ең жоғарғы ресімделуіне
жетеді, сөйтіп, несие төңірегіндегі алуан түрлі тәжірибелік және теориялық
сауалдардың шиеленіскен түйініне айналады.
Несиенің түпкі тамыры тауарлық өндірістің пайда болған кезінде жатыр.
Содан кейін экономикалық даму сатыларының әр қайсысында да несиенің маңызы
зор болды. Тарихтың өткен дәуірлерінің бәрінде де дамытпалы несие, барлық
қоғамдық қатынасты жаңартудың және түрлерінің революциялық қозғаушы күші
болды. Ол жеке тауар өндірісінің мүлде ақиқат байланыс орнатты, олардың
мүдделерін қосып бекітті және қоғамдық өндіргіш күштерін қайта бөлудің
ұтымды әдісі болды.
Несиенің түбірін тауарлы өндірістің пайда болған кезінен іздеу керек,
тікелей айтқанда, тауар айырбастау, оның бір қолдан екінші қолға ауысуы,
несиелік қатынастың дәл шыққан жері деуге болады.
Несиенің белсенді дамыған түрі ипотекалық несие.
Ипотека (грек тілінен hipotheka – кепіл) несие берушінің несие алушыға
ақшаны қайтаруды қамтамасыз ететін қозғалмайтын мүлік кепілі. Банктер
ипотекалық несиелер бергенде ұзақ мерзімге ссудалар береді. Олар
коммерциялық, мамандандырылған банктермен және несие қаржы мекемелерімен
қозғалмайтын мүлікті кепілге беру арқылы береді. Қозғалмайтын мүлікке жер,
тұрғын үй құрылысы, өндірістік ғимарат және толық мүліктік комплекс жатады.
Ипотекалық несиелендіру бір сөзбен айтқанда, банктермен жеке және заңды
тұлғаларға қайтарымдылық, төлемдік, мерзімдік шарттармен берілетін ақша
қаражаттары.
Елдер дамуының әлемдік тәжірибесі көрсеткендей, барлық елдер
құлдырауға ұшырады, экономикалық қиыншылықтарды өткерді. Барлық уақытта
тұрғындардың төлемқабілеттілік сұранысын көтерудің экономикалық механизмі-
көрнекті табыс әкелетін, қозғалмайтын мүлік нарығын дамытатын, бір сөзбен
айтқанда, экономиканы шұңқырдан шығаратын болуы керек. Мұндай капиталды
тартудың әсерлі тетігі қазіргі кезде ипотека болып табылады.
Ипотека– бұл көбі ойлайтындай капитализмі дамыған елдерден келген сөз
емес, ол біз үшін жаңа сөз емес. Ипотекалық несиелендіру тарихы ертеден
келеді. Ипотека біздің эрамыздан бұрын VI ғасырда алғаш Грецияда дами
бастаған. Сонда алғаш несие беруші берген қарызын қамтамасыз ету негізінде
қарыз алушыдан жер учаскесін алған. Қарыз алушының жер учаскесінің
шекарасында баған орнатылған, ол бағанда осы жер учаскесі белгілі бір
сомаға және белгіленген уақытта кепілге алынғаны жазылған. Бұл баған грек
сөзімен ипотека деп аталған. Ертедегі римдіктер ипотекалық несиелендіру
институтынын грек колонияларынан алған, содан кейін өзінің жаңа дамуын
ипотека институты Рим империясынан алады. Біздің эрамыздан бұрынғы I
ғасырда ипотекалық институттар құрыла бастады, олар кепілге мүлік салу
арқылы жеке тұлғаларға несиелер береді. Император Антония Пияның басқарған
кезінде ( б.э.д II ғасыр ) ипотеклық банктер үшін ерекше заңнама
шығарылған. Сол кездің өзінде 50 банк және 800-ден көп жеткізуші және
айырбастау мекемелері жұмыс істеген. Ептеп ипотека ортағасырлық еуропалық
заңнамаға да кірді. Германияда XIV ғасырда, Францияда XVI ғасырдың аяғында
көрінді. Бұл ипотека дамуының екінші серпілісі болды. Сол кезде
несиелендіру арқылы итальяндық банк иелері өздеріне байлық жинады. Екі
жақтың да тәуекел деңгейі төмен болатын несие қатынасының мұндай формасы
революциядан бұрынғы Ресей территориясында да жүзеге асырылады1. Ипотеканы
айтқанда бірден Америка есімізге түседі, тұрғындардың пәтер сұрақтарын
шешу бойынша ғана емес, сонымен қатар өз кезегінде елді терең экономикалық
құлдыраудан алып шыққан ипотекалық жүйенің қалыптасуы бойынша 60-жылдық
тәжірибесі бар. Бүгінгі күні Америка төмен табысты халықтың әр түрлі
салаларын ипотекалық несиелендіруді қолға алды. Тұрғын үй саласын
инвестициялау реформасын жүргізу арқылы АҚШ-тың терең экономикалық
құлдыраудан (1920-1930 жж) шығу тәжірибесі қызығушылық тудырады. Бұл
созылған құлдырау жағдайынан тұрақты, жоғары дамыған экономикаға өтуге, оны
жүзеге асыруға мүмкіндік берді. КСРО ыдырағаннан кейін бұрынғы кеңес
республикалары аймағында да ипотекалық несиелендіру өзекті дамып келеді.
Дипломдық жұмыс тақырыбының өзектілігі. Жеке тұрғын үй алу әр жанұя
үшін ең бірінші қажеттілік. Қазақстандағы тұрғын ұй қаржыландырудың
дәстүрлі кестесі- мемлекеттік тұрғын үй құрылысы үшін бюджет ресурстарының
орталықтан таралуы және өзінің тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін кезекте
тұрған азаматтар арасында ақысыз таралуы түрінде болды. Бұл кесте Қазақстан
тәуелсіздік алғаннан кейін және нарықтық экономикаға көшуде өзінің
тұрақсыздығын көрсетті. Құрылысты бюджеттен қаржыландыруды қысқарту және
халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету шаралары бойынша тұрғын үй алудың
негізгі көзі-халықтың өз қаражаттары, сонымен қатар әлемнің экономикалық
дамыған елдеріндегідей банк несиелері. Бұл шарттар тұрғын үй құрылысы үшін
халыққа ұзақ мерзімді несиелер беру қажеттілігін тудырады. Ол төменгі
инфляция және уақытылы қайтарымдылығымен қамтамасыз етілген болуы қажет.
Тауарлы-материалдық құндылықтар кепілімен қамтамасыз етілген
ипотекалық несие нақ осы шарттарға жауап береді. Көптеген шет елдердің
тәжірибесі көрсеткендей мемлекеттік саясаттың дұрыс атқарылуы және
жүргізілуі барысында ипотека тұрғын үй нарығының қалыптасуын анықтайтын
және қамтамасыз ететін, өзін-өзі қаржыландыратын жүйеге айналады. Халық
жағынан төлем қабілеттілік, сұраныстың өсуі жаңа құрылыстың дамуына,
құрылыс материалдарының шығарылымының көбеюіне, мамандандырылған техника,
жаңа жақсартылған архитектуралық жобалардың шығуына, экономиканың көптеген
аралас салаларының жылдамырақ дамуына әкеледі.
Соңғы бірнеше жылда қазақстандықтар үшін бастапқыда үйреншікті емес
ипотека деген ұғым дағдылы өмірден берік орын алды. Бүгінгі күні ол
жүздеген мың адамдар үшін жеке меншік тұрғын үй алудың нақты мүмкіндігіне
айналды.
Нарықтық жағдайлардағы ипотека- тұрғын үй саласына инвестициялар
тартудың ең тиімді тәсілдерінің бірі.
Ең бастысы, ипотекалық несие механизмі экономика салаларын дамытуда да,
халықты тұрғын үймен қамту мәселелерін шешуде де жетілген әдістердің
қатарына еніп отыр. Облыс бойынша 2005 жылдың бірінші жартысында тұрғын үй
құрылысына 9,4 млрд.теңге қаржы жұмсалған, бұл өткен жылдың сәйкес
кезеңінен 7,2 пайызға жоғары.
Облыс аумағындағы банктер мен ипотекалық компаниялардың филиалдары 2004
жылы жер және жылжымайтын мүлікті кепілдікке ала отырып, 12,8 млрд.
теңгенің ипотекалық несиесін берген. Оның 9,6 млрд. теңгесі немесе 75,2
пайызы ұзақ және орта мерзімге берілуі- несиенің құрылыс жұмыстарын
инвестициялауға тартылып отырғаны дәлел. Осы қарқын 2005 жылдың бірінші
жартысында сақталып, оның қорытындысы бойынша ипотекалық несиенің жалпы
көлемі 9,5 млрд. теңгені құрады. Бұл өткен жылдың бірінші жартысынан 21,0
пайызға жоғары болып отыр.
Ипотекалық несиенің кең қолданысқа ие болуына бірнеше себептер әсер
етуде. Оның ең бастылары- тұрғындардың банк жүйесіне сенімінің өсуі,
банктердің халыққа ұсынатын қызмет түрлерінің көбеюі, сонымен қатар,
халықтың өз әлеуметтік жағдайын жақсартуына құштарлығының артуы.
Үстіміздегі жылдың алты айында облыстағы банк филиалдары заңды және
жеке тұлғаларға 29,7 млрд. теңгенің несиесін берген, өткен жылға қарағанда
өсім-22,6 пайыз. Тұрғын үй ипотекасы халықтың әл-ауқатының да айтарлықтай
жоғарылағанын көрсетіп отыр. Облыстағы орташа еңбекақы қазіргі уақытта 64,8
мың теңгені құрап (өткен жыл деңгейінен 23,4% жоғары)
халықтың біраз бөлігінің тек тұтыну қажеттігін қамтамасыз ету емес, ұзақ
мерзімді және ауқымды қаражат жұмсау мүмкіндігінің бар екенін көрсетуде.
Ипотекалық несие халық арасында көп сұранысқа ие бола тұра, оны
тұтынушылардың талап тілегіне орай әрі қараай жетілдіру қажеттілігі де
туындауда. Мысалға, ең алдымен несиені пайдалану пайызын төмендету. Ол үшін
ипотекалық несие беруде бәсекелестікті күшейту қажет. Қазіргі кезде облыста
ипотекалық несиелеу нарығында ипотекалық компаниялар филиалдарын
қоспағанда, неғұрлым белсенділері банктер болып табылады. Осы ретте,
банктерге бәсекелестік туғызатын банктік емес ұйымдар құрылса, тұтынушы
үшін көп жеңілдік болар еді.
Сонымен қатар, несиені дайындау, құжаттандыру операцияларын тездету
жұмыстарын компьютерлік жүйемен жүргізу технологиясында жетілдіре түсу
қажеттілігі туындап отыр.
Қазіргі кезде банктер тарапынан консультациялық кеңес беруге, несиелік
комитеттің қарағаны үшін берілетін заемдық қаржыны қолма-қол ақшаға
айналдырғаны үшін алынатын төлемдердің өздері несие алушыларға қосымша
кедергі келтіруде. Бұған кепілдікке қойылатын мүлікті қайта бағалау, оларды
сақтандыру қаржыларын қосса, ипотекалық несиені заңдастырудың өзі қандай
шығындармен байланысты екенін көруге болады.
Осы тұрғыда, ипотекалық несиелеуді шындығында да мұқтаж адамдардың
қолын жеткізердей, оларды әлеуметтік көтермелеу механизмі ретінде
ұйымдастыру- мемлекетіміздің алдыңғы қатарлы мәселелерінің бірі екендігін
атап кеткен жөн.
Дипломдық жұмыстың мақсаты- Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
несиелендірудің өзіндік жағдайы мен дамуына баға беру. Қойылған мақсатқа
жету келесі міндеттерді шешу қажетілігінде көрінеді:
1. транзиттік экономика жағдайында құлдыраудың алдын алатын құрал ретінде
ипотекалық несиелендіру жүйесін мінездеу;
2. ипотека институтының пайда болуын қарастыру;
3. шетел тәжірибесінің негізінде Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру
жүйесінің мүмкін болатын үлгілерін қарастыру;
4. тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру жүйесінің жүзеге асырылуына
дейінгі Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй жағдайын сипаттау;
5. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің дамуы мен
жүргізілу процесіне талдау жасау;
6. ипотекалық несиелендіру нарығындағы ипотекалық компаниялардың
қызметіне талдау жасау (Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі
АҚ қызметі негізінде).
Қойылған тапсырмалар дипломдық жұмыс құрылымын қамтиды. Дипломдық
жұмыс кіріспеден, үш бөлімнен, қорытындыдан, қолданылған әдебиеттерден және
5 қосымшадан, 2 кестеден, 1 диаграммадан тұрады.
Дипломдық жұмыстың бірінші бөлімінде- нарықтық экономика жағдайындағы
ипотекалық несиелендіру жүйесінің мәні, нарықтық экономика жағдайындағы
ипотекалық несиелендірудің рөлі, Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
несиелендіруді енгізу және дамыту мәселесі қарастырылады.
Дипломдық жұмыстың екінші бөлімінде–Қазақстан Республикасының
ипотекалық несиелендіру нарығындағы Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ
банкі АҚ-ның қызметі, яғни банк қызметінің негізгі бағыттары мен оның
ұйымдастырушылық–экономикалық құрылымына сипаттама, банктегі ипотекалық
несиелендіруді ұйымдастырылуы және “Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ
банкі” АҚ-ның стратегиясы және оның жүзеге асырылуы туралы айтылады.
Ал үшінші бөлімде–Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
несиелендірудің дамуы мен оның қазіргі жағдайы және шетелдік тәжірибе:
ипотекалық несиелендіру жүйесінің жүзеге асырылуына дейінгі ҚР-ғы тұрғын үй
мәселесі, Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді
мемелекеттік реттеу және сонымен қатар Қазақстандағы ипотекалық
несиелендіру жүйесін дамытудағы шетелдік тәжірибені қолдану баяндалады.
Жұмыстың теориялық маңыздылығы мынадан көрінеді: онда Қазақстандағы
ипотекалық несиелендірудің қалыптасуы мен дамуы, оның пайда болған кезден
бастап бүгінгі күнге дейінгі жағдайы толық қарастырылған, яғни Қазақстан
Республикасының ипотекалық несиелендіру жүйесінің 3 жылғы нәтижесін
көрсетуге талпыныс жасалған.
Жұмыстың тәжірибелік маңыздылығы мынада: жұмысты осы тақырыпты одан
әрі болашақта оқуға қолдану мүмкіндігі, сонымен қатар, жұмыстың орындалуы
барысында алынған білім өте құнды және ол болашақта мамандық бойынша
қызмет етуде көмектеседі.
Дипломдық жұмысты жазудың ерекшелігі болып ҚР-ның ипотекалық
несиелендіру жүйесіндегі банктердің, ипотекалық компаниялардың қызметтерін
реттеуші құқықтық және нормативтік актілер толық қолданылды.
1-бөлім. Нарықтық экономика жағдайындағы ипотекалық несиелендіру жүйесінің
мәні
1.1. Нарықтық экономика жағдайындағы ипотекалық несиелендірудің ролі
Ипотекалық несиелендіру-банк займын ала отырып, қозғалмайтын мүлікті
кепілге беру.
Ипотекалық несие- бұл жылжымайтын мүліктерді, жерді өндіріс және
тұрған ғимараттарды, үйлерді, пәтерлерді кепілдікке алып ұзақ мерзімге
берілетін ақшалы несие. Мүліктердің кепілдікке алынғаны туралы ипотекалық
банк несие алушыға қарыздар куәлігін көрсетеді. Ипотекалық несиенің ақшалы
қоры, негізінен, банктер мен корпорациялардың ипотекалық облигациялар
шығарып, сатудан түскен қаржыдан құралады.
Ипотекалық несие-банктермен қозғалмайтын мүлікті кепілге қою арқылы
берілетін ұзақ мерзімді несие. Несиелендіру кезінде меншік құқығы несие
берушіге көшкенімен, мүлік несие алушының қолданылуында болады.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несие- банктермен жеке тұлғаларға дайын
тұрғын үй (пәтер) алу мақсатымен үш және одан да көп жылға, несие алушының
міндетін қамтамасыз ету үшін алынғалы отырған тұрғын үйді кепілге салу
арқылы берілетін несие.
Ипотекалық несиелендіру-елдің экономикалық және әлеуметтік дамуында
маңызды фактор болып келеді. Оның орны елдің экономикалық құлдыраудан шығу
кезеңінде аса көрінеді. Жалпы өндірістің үнемі өсіп отыруы үшін, сонымен
қатар жалпы табыс пен жалпы қолдануды қосқанда, жалпы табыстан жинақтардың
бір бөлігі инвестиция арқылы өндіріс дамуына бағытталуы керек. Сол кезде
ғана экономикалық көрсеткіштерді көтерудің тізбекті қосындысы тууы мүмкін2.
Барынша маңызды мәселелердің бірі болып материалдық активтердің қолма-
қол және депозиттік қаражаттарға, бағалы қағаздарға айналуы (айырбасталуы)
табылады. Мұндай “айналудың” маңызды механизмі болып “жылжымайтын” деген
түсінікке жататын капитал үшін ипотека, және шекара арқылы орналасуға
қабілетсіздіктің болуы табылады. Ипотека-бұл тек тұрғын үй мәселесін
шешудегі маңызды механизм емес, сонымен қатар инвестициялық климатты
жақсарту, ақша массасын реттеу, жалпы әлеуметтік-экономикалық прогрессте де
маңызды механизм болып табылады.
Рузвельттің жаңа бағамының үй иелерін несиелендіруді дамытумен
басталуы кездейсоқтық емес. Бұл тек АҚШ-та ғана емес, ипотекалық
несиелендіруді дамытумен экономикасы сауықтандырылған көптеген елдерде де
болды.
Ипотекалық бизнестің дамуы экономиканың нақты секторының дамуымен
түсіндіріледі.
Ипотека салынған үйді (жүзеге асырумен) сатуға қабілетті, құрылыстың
өсуі құрылыс материалдарының өндірісінде, құрылыстық және жол машина-
құрылысында, ағаш өндірісінде және жиһаз өндірісінде және тағы басқада
серпілісті (қозғалысты) тудырады. Өнеркәсіптік ипотекалық несиелендіру-
өндірісті модернизациялауға мүмкіндік береді, бұл өнім сапасының және
бәсеке қабілеттілігінің жоғарылауына әкеледі- осының бәрі елдің
экономикалық потенциалының көбеюіне әкеледі.
Ипотекалық несиелендірудің дамуы әлеуметтік тұрақсыздықты жеңуге оң
әсерін тигізеді.
Ипотека жұмыссыздық мәселесіне әсер етеді ( құрылыста және басқа
салаларда қосымша жұмыс орындарын ашу) және тұрғын үй арқылы халықтың
қажеттілігін қанағаттандыруға көмектеседі.
Елдің банк жүйесін қалыптастыруда және тұрақтылығын көтеруде үлкен
орынды алады. Банк үшін қамтамасыз етілген несиелер қатерсіз болып келеді,
несие қайтарылмаған жағдайда кепілді жүзеге асыру арқылы өзінің
қаражаттарын қайтарып алады. (Ипотека жағдайында бұл үшін қозғалмайтын
мүлікті, сонымен қатар дамыған қозғалмайтын мүлік нарығына дұрыс баға беру
қажет).
Ипотекалық несиелендіруде тәуекелдің төмендеуіне сонымен бірге
ссуданың мақсатты сипаты да қабілетті. Қозғалмайтын мүлікпен операциялар
коммерциялық банктердің ағымдағы несие операцияларымен салыстырғанда төмен
тәуекелді болып келеді.
Ипотекалық несиелендіру, сөзсіз, банк қызметінің белсенді бағыты.
Ипотекалық банк- рентабельді тұрақты ипотекалық институт болып табылады.
Сондықтан да банк жүйесінде мұндай сенімді банктердің көп болғаны сайын,
оның экономикалық жүйедегі қызметі тұтастай алғанда тұрақты және тиімді.
Ипотекалық банктер ұлттық деңгейде әдетте ассоциацияларға бірігеді.
Ипотекалық несиелендіру жүйесінің банк жүйесінің тұрақтылығына әсер
етуші тағы бір маңызды жағы кепілмен қамтамасыз етілген ссуданың екінші
нарығының қызметімен байланысты. Бұл нарық капиталдың экономиканың барынша
рентабельді саласына құйылуына әсер етеді ( банк капиталының
диверсификациясы), сонымен қатар әр түрлі географиялық аудандардағы процент
ставкаларының арасындағы айырмашылықты азайтады, бұл ел аумағында
капиталдың бірыңғай бағасын қалыптастырады.
Сондықтан, Қазақстан Республикасының дамуының нақты кезеңінде
ипотекалық несиелендіру жүйесінің дамуына аса көп көңіл бөлу қажет.
Қаншалықты осы жүйенің дамуы- Қазақстандағы нарық қатынастарының дамуындағы
кезекті қадам.
Сонымен, ел экономикасы үшін ипотеканың мәні мыналардан көрінеді:
- кепіл механизмі арқылы шаруашылық айналымына қозғалмайтын мүлік
түрінде капиталдың тартылуы, салынған құнды қағаздардың екінші нарығы
арқылы- экономиканы сауықтандырудың маңызды факторы;
- қозғалмайтын мүлік нарығы ақша қаражаттарының басым бөлігін
байланыстырады, сол арқылы маңызды антиинфляциялық фактор болып
табылады. Мысалы, АҚШ-та орташа американдықтың 25% табысы қозғалмайтын
мүлік бойынша қарыздарды төлеуге кетеді.
- қозғалмайтын мүлікке қосылған халықтың ақша қаражаттары ауылды,
қаланы, жергілікті құрылыс комплексін салуға, жұмыс орындарын құруға
қосылады, олар далаға кетпейді. (Мысалы, қымбат тұтынатын тауарларды
сатып алу үшін шетел өндірушілерін қаржыландыруға).
- кепілге қозғалмайтын мүлік беру арқылы несиелендіру әлемде жалпы
қабылданған несиенің қайтарымдылығын қамтамасыз ету жүйесін жол ашуға
мүмкіндік береді.
1.2. ҚР-ғы тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасын
жүзеге асыруда Қазақстандық ипотекалық компанияның ролі
Біздің мемлекетіміздің Елбасысымен жүргізіліп отырған табысты
саясатының нәтижесі болып ипотекалық нарықтың дамуы табылады. Соңғы
жылдардағы экономикалық курстың бағыттарының бірі болып- тұрғындарды тұрғын
үймен қамту табылады.
Бұл мәселенің шешілуі өндірістің көптеген салаларының, қызмет көрсету
секторының, сонымен қатар, қаржылық сектордың дамуына серпіліс береді.
Тұрғын үй құрылысына инвестициялар шетелдерге ағылмайтын, капиталдың ішкі
ұсынылуымен болады.
I. Қазақстандық ипотекалық компания жоғарыда тұрған мәселелерді шешуде
өзінің қызметін мына әлеуметтік жолдармен жүзеге асырады:
- тұрғындардың ипотекалық несие арқылы тұрғын үйге қол жеткізуі;
- тұрғын үй сияқты ұлттық байлықтың жинақталуын жылдамдату;
Бұл жолдар арқылы банк-әріптестер инвесторлармен жұмыстың қағидаларын
анықтайды.
Ипотекалық несиелендіру жүйесі “Қазақстандық ипотекалық компания” АҚ-
ның қатысуымен қалыптасты, өзін жақсы жағынан көрсетіп, 24 млрд.теңге
көлеміне қол жеткізді, еліміздің барлық аймақтарына танылған. Қазақстанда
шығарылған облигациялар түріндегі ипотекалық қағаздар көлемінің 90%-ы
Қазақстандық ипотекалық компаниямен шығарылған4.
Қазіргі уақытта ипотекалық несиелерді сақтандыру қоры негізінен несие
мерзімі үш жылдан жиырма жылға дейін ұзартылды, пайыздық ставкалары 24%-дан
14%-ға төмендеді, алғашқы төлем 30%-дан 10%-ға дейін төмендеді.
Бұл құрылған жүйе нарықтық мінезімен айқындалады және ипотекалық
несиелендіру жүйесінің қатысушылары-банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру
компаниялары ең алдымен өзінің коммерциялық көзқарасын жүзеге асырады.
Қазіргі уақытта “Қазақстандық ипотекалық компания” АҚ 2005-2007 жылдар
аралығында тұрғын үй құрылысын дамыту бойынша мемлекеттік бағдарламаны
жүзеге асыруға кірісті. Олардың алдында аталған үш жылдың ішінде 12 млн.
шаршы метр тұрғын үй салу мәселесі тұр.
Айта кететін болсақ, тұрғындардың үйлерінің көп бөлігі ипотекалық несие
арқылы алынады. Бұл несиеге сұраныстың өсуіне әкеледі. Кейбір есептеулер
бойынша 2005-2007 жылдар аралығындағы ипотекалық несие нарығы 127
млрд.теңгеден 600 млрд.теңгеге немесе 4,5 есеге өсуі мүмкін. Сонымен
жағымды шаралардың жүзеге асырылуы сақталса, бұл нарық жылына бір
млрд.долларға өсіп отырады.
II. Қазақстанда ипотекалық несиенің қарқынды дамуына қарамастан
мәселелі сұрақтар туындай бастады:
1) қазіргі уақыттағы ішкі жинақтар, депозиттер мен зейнетақы активтерін
қосқанда, ішкі инвестиция ипотека көлемінің жоғарғыөсу темпін қолдауға
жеткіліксіз болып келеді.
Сыртқы қаражаттарды тарту ипотекалық несиелендіру сияқты ішкі секторға
қарама-қарсы әсер етеді. Шетел валютасындағы ұзақ мерзімді ссудалар несие
алушыларға, жалпы ел үшін де қатерлі болып келеді.
Бұл мәселенің мүмкін шешімі ретінде Қазақстандық ипотекалық компания
Үкіметке арнайы мемлекеттік ішкі облигациялар шығаруын ұсынды. Компанияның
шығарылған ресурстары банк ипотекалық несиелендіру жүйесіне бағытталуы
мүмкін.
2) Келесі үлкен сұрақ ипотеканы алу үшін несие қабілеттілік деңгейі
тұрғындар санын көбейту қажеттілігімен байланысты. Тұрғындардың сатып алу
қабілеттілігін жоғарылату шараларының бірі- жұмысшылардың ипотекалық несие
бойынша қарызын жабу кәсіпорын шығындарын қарастыру болып табылады.
3) Ипотекалық несиелендіру қызметін көрсету аймағында банк жүйесінің
маңыздылығын көтеру туралы сұрақтар туады:
- әкімшілік шығындарының жоғарғы деңгейі банктердің жоғарғы операциялық
маржаларына әсер етеді, кейбір мамандардың бағалауы бойынша тәуекел 25-30%-
ды құрайды. Банктің әкімшілік шығындарын қысқарту есебінен ипотекалық несие
бойынша пайыздық ставканы төмендету тұрғындардың ипотекалық несиеге қол
жеткізу деңгейін жоғарылатады;
- соңғы жылдары банк саласындағы жоғары концентрация әсерінен отандық
технологияның төменгі маңыздылығы айқындалады. Несие мекемелерінің “үлкен
экономика ” үшін, ірі кәсіпорындар үшін үлкен табысын ескере отырып, шағын
бәсекелі нарықтың тұрғындарға құны және сапасы жағынан қарама-қарсы қызмет
көрсетуі мүмкіндігін айта кеткен жөн. Әсіресе мұндай жағдай шағын қалаларда
және шағын тұрғын аудандарында кездеседі;
- қазіргі банк жүйесінің жоғарғы деңгейін сақтай отырып, несие алушылар
санының тез өсуін қадағалау қиынға соғады. Қазіргі қазақстандық ипотекалық
жүйені ипотекалық несиелендірудің жоғарғы көлеміне дайындап қою қажет5.
Бұл мәселелердің шешілуі қаржылық мекемелердің банктік емес
институттарының дамуына қолайлы жол болып табылады, ол өз кезегінде нарықта
бәсекенің өсуіне әкеледі.
Сонымен қатар, компьютерлік технологиялардың қазіргі заманғы деңгейі
біріккен арнайы мамандандырылған мекемелер мен бөлімшелерді құру жолымен
банктерге операциялық процесстер қатарын біріктіруге мүмкіндік береді.
Қазақстандық ипотекалық компанияның бұл салада тәжірибесі бар.
Ипотекалық несиелендірудің шығындарын төмендетуге көмектесетін ақпараттарды
өңдеу орталығы іске кірісті.
Қазақстанда ипотекалық нарықтың дамуы жолында туындаған сұрақтар шешім
табатынын айта кеткен жөн.
1.3. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді енгізу және
дамыту
1999 жылдың аяғында Қазақстанның Ұлттық Банкі ипотекалық несиелендіру
жүйесін енгізудің нормативтік-құқықтық базасын қарастырады. Нәтижесінде
республиканың Үкіметі Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіру
жүйесін дамыту және тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру
Концепциясын қабылдады. Концепция толық ипотекалық несиелендіру жүйесін
құруды ойластырады, онда ұзақ мерзімді ипотекалық несиелерді банктер және
басқа несие берушілер азамат несие алушыларға береді, сонымен қатар
несиелендіру үшін несие берушілерді керекті ұзақ мерзімді ресурстармен
қамтамасыз ететін механизм кіреді. 2000 жылдың аяғында бұл жүйені енгізу
басталды.
Қазақстан ипотекалық несиелендіру жүйесінің малайзиялық үлесін
таңдады. Оның негізінде батыстық ноу-хау жатыр. Нарық құрылымының
екідеңгейлілігі, оның көмегімен банктер бағалы қағаздар нарығында ипотекаға
арналған ұзақ мақсаттық ақшаларды реттейді және ұзақ және жұмсақ
(төмен пайызбен) тұрғын үй несиелерін беру мүмкіндіктері бар. Бірінші
деңгейлі несиелердің өзі, ал екінші арнайы ипотекалық бағалы қағаздар
(облигациялар, кепілдеме). 2000 жылдың желтоқсан айының аяғында Қазақстан
РЕспубликасының Ұлттық Банкімен жабық акционерлік қоғам Қазақстандық
ипотекалық компания құрылды, ол малайзиялық Кагамас Берхард ипотекалық
компаниясының үлгісімен құрылды. Ол елде ипотекалық бағалы қағаздар нарығын
қалыптастыру мақсатымен арнайы құрылды. Ол өзінің банк-шарттарының атынан
халықпен жұмыс істеуі керек, екінші нарықта ипотекалық облигацияларды
сатып, сол ақшаға банктерден ипотекалық несие алып, оны тұрғындарға ұсыну
керек. Солай, ипотекалық компания бірінші нарықта коммерциялық банктер
арқылы жұмыс жасайды, ал екінші нарықта оператордың функцияларын орындайды,
ол екінші деңгейлі банктерді реқаржыландыруды олардан ипотекалық несиелер
алу және ипотекалық облигацияларды шығару жолымен жүзеге асырады.
2001 жылдың тамыз айында ЖАҚ Қазақстандық ипотекалық компания ААҚ
Астана-финанс пен бірігіп, екінші нарықта тұрғындарға тұрғын үй алу үшін
ипотекалық несиелендіру бойынша ұшқыштық жобаны жүзеге асыруға кірісті.
Жобаға қатысушылардың негізгі мақсаты–тұрғын үй нарығында қоғамның әр түрлі
салаларының сұранысын қанағаттандыру үшін жағымды жағдайлар туғызу. Нақты
жоба Астана және Алматы қаларында жүзеге асырылады. Жобада осы қалалардың
тұрғындары үшін ұзақ мерзімді несиелерді 3 жылдан 10 жылға дейінгі мерзімде
теңгемен беру қарастырылды. Теңге эквивалентімен несиенің минималды көлемі
3 мың доллар, максималды көлемі 30 мың доллар. Жоба 8 ай жүзеге асырылады.
(2001 жылдың тамызынан 2002 жылдың сәуіріне дейін). Бағдарлама Астана және
Алматы қалаларында жеңісті жүргізілді. Жобаның жүзеге асырылу барысында
Қазақстандық ипотекалық компания ипотекалық тұрғын үй несиелері бойынша 30
млн. теңге сомасында 230-дан астам құқық қажеттілігін сатып алды. Несиенің
орташа көлемі 1 млн. теңгені құрады. (эквиваленттегі 7 мың АҚШ доллары).
Орташа табысты (200$-300$) жанұяға үлесі несие алушылардың жалпы санынан 85
%-ды құрады.
Ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту мақсатымен Астана қаласы
маслихатының № 12326- 25.12.2001 жылы Астана қаласындағы тұрғын үй
құрылысы және ипотекалық несиелердің даму бағдарламасы қабылданды, оны ААҚ
Астана-финанс жүзеге асырады. Нақты бағдарлама республиканың астанасы
ретінде Астана қаласының болуымен, қаланың көз алдымызда өсіп отыруымен
байланыстырылды8.
Бағдарламаның негізгі мәселелелері мен мақсаттары:
- тұрғын үй нарығын қалыптастыру және тұрғын үй құрылысының дамуы.
- Астана қаласының тұрғындарына жаңа өмір деңгейімен сәйкестендірілген,
бағасы және төлем формалары бойынша қолжетіледі, сапалы тұрғын үйге
қажеттілігін қанағаттандыру.
- клиенттер үшін тартымды жүйе құру;
- мемлкеттік коммуналдық тұрғын үй қоры категориясына бағытталған тұрғын
үйді тегін беру тәжірибесінен, азаматтардың жеке қаражаттары есебінен
алынатын коммерциялық тұрғын үй тәжірибесіне көшу.
2002 жылы Астана қаласында тұрғын үй көлемінің 230 мың шаршы метрден
астамы енгізілді. Оның ішінде 30 пайызы ипотекалық несиелендіру
бағдарламасы бойынша жүзеге асырылды.
Ұзақ мерзімге теңгемен берілетін ипотекалық несиелерге тұрғындардың
қажеттілігі туды. Бірақ, теңгемен несиелендіру- тәуекелді хеджирлеу
мақсатындағы қалқымалы пайыз мөлшерлемесін орнатумен байланысты мәселелерді
тудырады. Өз кезегінде несие алушылар болашақта пайыздық ставкалар өсімінен
айтарлықтай қорықты.
Қазақстандық ипотекалық компания несие алушыларды қамтамасыз ететін
кестелерді іздеу бойынша үлкен жұмыс жүргізді. Негізінен, сар сыйақы
мөлшерлемесін шектеудегі әлемдік тәжірибені қолдады. Бұл шектеулерді
қолданудың жалпы үлесі мынандай. Мысалы, инфляцияның өсуі немесе теңге
девальвация қарқынының өсуі теңгелік ипотекалық несие бойынша қалқымалы
сыйақы мөлшерлемесі алдын ала қойылған максималды мән-шектеуінен асып
кетті. Бұл жағдайда есептеу асып кеткен мөлшерлемеге қарамастан, шектеу
қойылған мөлшерлеме бойынша жүргізіледі. Бұл жобаны Ұлттық Банк қолдаған
Алғашында компания ипотекалық тұрғын үй несиелерін реқаржыландыру бойынша
соңғы, әрі нақты сыйақы мөлшерлемесін орнатты, оған банк несие берушілердің
несие тәуекелі үшін маржалар және операциялық қызмет көрсету кіреді. Бірақ,
өткізілген жұмыс талдауы банктердің реқаржыландыру саясатын қайта
қарастырды. Қазір компания банк-несие берушілерді реқаржыландыруды
жүргізумен бірге ай сайын сыйақы мөлшерлемесін айтып отырады. Өз кезегінде
банктер де белгіленген көлем шектеуімен тәуелсіз жеке маржаны орната алады.
Несие алушы-жеке тұлғалар үшін сыйақы мөлшерлемесі әр банкте әр түрлі. Бұл
олардың арасында бәсекелестікті тудырып, нарық қажеттілігіне сай деңгейге
дейін пайыздың төмендеуіне әкеледі.
Ипотекалық тұрғын үй несиелері бойынша сыйақы мөлшерлемесі қалқымалы
болғандықтан, олар үшін базалық индексті қарастыру өзекті болды. Ол жылдың
мағынадағы ( соңғы 12 ай) инфляция индексі болды.
Қазақстандық ипотекалық компания қызметінің басында заңнамалық база
негізінен құрылғанымен, кейбір шешілмеген мәселелер туындады:
- Заңмен орнатылған қозғалмайтын мүлікпен келісім тіркелімінің
тұрақсыздығы тұрғындар үшін несиелердің қымбаттауына әкеледі (мысалы,
тіркеу төлемінің жоғарылығы);
- несиеге тұрғын үй алудағы азаматтар үшін салық жеңілдіктерінің
жоқтығы;
- Заңды тұлғаның құлдырауында кепіл мүлігін конкустық (сайыстық) массаға
қосу.
Осыған байланысты Қазақстанның Ұлттық банкімен жұмыс тобы құрылды, ол
кейбір заңнамалық актілерге өзгерістер мен қосымшалар енгізуді қарастырады.
Бірақ басты мәселе ипотекалық несиелендіру саласына қаражаттарды
тарту болып лтыр.
Бұл қаражаттар ішкі нарықта ипотекалық облигацияларды шығару жолымен
тартылады деп қарастырылған. Негізгі отандық институтционалдық
инвесторлар–жинақтаушы зейнетақы қорлары және сақтандыру компаниялары.
Отандық қор нарығында корпорациялық облигациялар бойынша жоғары
табыстылық жағдайында, инвесторлар күткен табыстылық бойынша жалпы шарттар
негізінде ипотекалық облигацияларды шығару ипотекалық тұрғын үй несиелері
бойынша пайыздық күрт өсуіне әкелуі мүмкін. Егер облигациялар бойынша
нарықтан төмен табыстылық орнатылса, ипотекалық қағаздардың сыймау тәуекелі
өседі.
Әлемдік тәжірибе және жағдайды талдаудан кейін мынандай шешім
қабалданды: бірінші этапта ипотекалық облигацияларға белгіленген
преференция берілуі қажет. Содан кейін, егер қаржы құралдары сияқты нарық
тығыздығы үлкен болса, жүйеге қатер келтірмей преферецияны нөлдеуге болады.
2002 жылы ипотекалық несиелендіру жүйесі шегінде Қазақстандық
ипотекалық компания екінші деңгейдегі 4 банкпен және 2 банктік емес
мекемелермен бірге жұмыс жөнінде келісімге қол қойған. 2002 жылдың 1
шілдесінде реқаржыландыру көлемі 320 млн. теңгені құрады. Бұл жеке
тұлғаларға берілген 280-нен астам ипотекалық тұрғын үй несиелері. 1 мамырда
Қазақстан банктерінің жеке тұлғаларға тұрғын үй алу үшін займ көлемі 5,3
млрд. теңгені құрады.
Әлемдік қажеттіліктерге сай ипотекалық тұрғын үй несиелендіру
стандарттары құрылып, жақсы қолданылды. Қазақстандық ипотекалық компания
Центр-Кредит банкінің аймақтық бөлімшелерімен бірге республиканың барлық
аймақтарына өзінің бағдарламасын орнатты: Алматы және Алматы облысында,
Астана, Ақтау, Атырау, Ақтөбе, Жезқазған, Қарағанды, Көкшетау, Павлодар,
Орал, Семей және Шымкетте. Ипотекалық несиелендіру жүйесі тұтынушылық
несиелендіру нарығының белсенді сегменті.
Біздің қоғамға жаңа болып көрінетін тұрғын үй сатып алу
формасына адамдар қаншалықты дайын? 2002 жылдың тамыз айында Алматы
қаласында 1КОМКОН-2 Евразия компаниясының жүргізген сауалнамасында
ипотекалық несиелендіру жарнамасына қарамастан ипотека деген не сұрақ
қойылды? Ипотека дегенді білетіндер 43%, яғни жартысынан төмен. Келесі
сұрақтар ипотека не екенін білетіндерге қойылды. Бірінші сұрақтан кейін 696
адамның 300 қалды. Сұралғандардың 5 % ипотекалық несиені қолданған. Қалған
95%-на ипотекаға деген қатынас туралы сұрақтар қойылды. Нәтижеге қарай 40%
өзінің тұрғын үйімен қанағаттанады (қанағаттанбайтындардың көбі 30-39 жас
аралығында), бірақ көбі өзінің тұрғын үй жағдайын жақсартуға талпынбайды.
32%, яғни өзінің тұрғын үй жағдайын жақсартқысы келетіндер ипотека
қызметін қолданғалы жатыр. Ипотекалық несиені алмаудың негізгі себептері
тұрақты ақшалай табыстың жоқтығы, жалақы көлемінің төмендігі және әр
уақытта жұмыс болады деген сенімділіктің жоқтығы (кесте-2).
кесте-2
Ипотекалық несиені алмауға әкелетін негізгі қиыншылықтар (%)
Тұрақты ақшалай табыстың жоқтығы 28,3
Несиені өтеу мүмкіндігінің жоқтығы 21,7
Әр уақытта жұмыс болады деген сенімділіктің жоқтығы 19,6
Ипотекалық несие алуда не істеу керек екендігін 10,9
білмеймін
Жалақы қысқармайды деген сенімділіктің жоқтығы 4,4
Басқа 2,2
Жауап беруге қиынсынамын 13,0
Сонымен, сауалнама жүргізілген кезде тұрғындар арасында ипотекалық
несиелендіру көп танымал емес, тұрақты жұмыстың және тұрақты ақшалай
табыстың жоқтығымен, өте аз бағдарланғандығымен байланысты.
2003 жылы ипотекалық несиелердің дамуы жақсы жағынан көрінді. 2002
жылы Қазақстандық ипотекалық компанияның бағасы бойынша Алматы қаласында
айына орташа есеппен 250-300 ипотекалық несиелер берілген, яғни тұрғын үйді
сату-сатып алу бойынша жалпы келісім санынан 10-13% болса, 2003 жылы
ипотекалық қатысуымен келісімдер күрт өсті, айына 600-700 келісім, яғни 25-
30%. Ипотекалық несие ставкасы 2001 жылы 20-24% және мерзімі 5 жыл болды,
2002 жылы ставкалар 16-19% деңгейіне төмендеді, ал мерзімі 10 жылға ұзарды,
2003 жылы несиелерді жылдық 12,5%-бен және 20 жыл мерзіміне дейін алуға
қолжеткіздік. Несиенің мерзімінің ұзаруы көп ештеңе шешпейді. Мысалға, 20
жылға жылдық 12%-бен 10000 ш.б. алсақ, ай сайынғы төлем 110 ш.б. құрайды.
Нақ осыны 25 жылға алсақ, ай сайынғы төлем 105 шартты бірлікті құрайды, тек
қана 5 шартты бірлікке кем, ал мерзімі 5 жылға ұзағырақ. 2003 жылы
аймақтарда банктер қатты дамымады. Ипотекалық дамуы қозғалмайтын мүлікке
бағаның жағымды орнауымен байланысты, көбінесе мына қалаларда: Алматы,
Астана, Атырау. 2003 жылы жағдай күрт өзгерді. Ипотекалық несиелер мына
қалаларда көп беріледі: Ақтау, Шымкент, Ақтөбе, Орал, Семей, Қарағанды,
Павлодар. Банктер аймақтар бойынша жақсы жұмыс жасай бастады. Бұл
Қазақстанның үлкен қалаларының өсуімен байланыстырылады. Сонымен қатар,
Қазақстанда ипотекалық несиелендірудің дамуы ТМД елдеріне үлгі болды,
әсіресе Украина үшін. 2003 жылдың тамыз айының аяғында Қазақстан
Республикасындағы Сергей Тигипко бастаған украиндық делегация келді. Олар
ипотекалық несиелендіру жүйесін құру және қалыптастыру тәжірибесін үйрену
мақсатымен келген.
2004 жылы Қазақстанның ипотекалық несиелендіру нарығының көрсеткіштері
Қазақстан республикасының Үкіметінің тұрғын үй бағдарламасында көзделген
көрсеткіштерге жақындайды.
Мұндай сөзді 14 сәуір күні Үкімет отырысында Қазақстан
Республикасының бюджеттік жоспарлау және экономика министрі Қайрат
Келімбетов айтқан: Несиенің берілу мерзімі, алғашқы төлем көлемі және
пайыздық ставкалар сияқты параметрлер бойынша, нарықтың өзі біздің тұрғын
үй бағдарламасында көзделген көрсеткіштерге жетуде,- деді Қ.Келімбетов.
Оның айтуынша, қазіргі жағдайда ипотекалық несиелендіру жүйесі бойынша
Қазақстандық ипотекалық компаниясында 2-ші деңгейлі 8 банк және 2 компания:
БТА-Ипотека және Астана-финанс қатысады. Министрдің көрсеткіштері
бойынша берілетін несие мерзімі 15-20 жыл, алғашқы төлем көлемі-15-тен 30%-
ға дейін, пайыздық ставкасы 12-13%. Қайрат Келімбетовтың сөзі бойынша
Үкіметтің тұрғын үй бағдарламасы мынандай көрсеткіштерге жетуге
бағытталған: пайыздық ставка 9-10%, алғашқы төлем көлемі 10% (тұрғын үй
құнынан) және мерзімі 20 жыл. Еліміздің ипотекалық несиелендіру шарттары
жылдан жылға өзгеріп жатыр. 1998 жылы бұл жүйе өзінің жұмысын бастағанда
несие ставкасы 20%, алғашқы төлем 40-50%, несие мерзімі–10 жыл болды, ол
қаржы ресурстарының дефицитімен байланыстырылды, - деп бюджеттік жоспарлау
және экономика министрі өз сөзін аяқтады.
Осы жылдың 14 сәуірінде Қазақстан Республикасының Үкіметі 2005-2007
жылғы тұрғын үй құрылысының дамуы бойынша мемлекеттің бағдарлама жобасын
қолдады. Бағдарламаға сәйкес 2005-2007 жылдар аралығында 12 млн. шаршы метр
тұрғын үй құрылысын енгізуді қамтамасыз ету мәселесі аяға қойылды. Соның
ішінде 2005 жылы–3 млн, 2006 жылы-4 млн, 2007 жылы-5 млн. шаршы метр.
Үкіметте есептелгендей бағдарламны жүзеге асыру Қазақстанның барлық
аймақтарында тұрғын үйдің бір шаршы метрі 300$, тұрғындардың табысы үлкен
Астана және Алматы қалаларын қоспағанда. Алматы әкімшілігінің көрсеткіштері
бойынша бұл қалада мемлекеттік бағдарламада көрсетілгендей 1 шаршы метр
орташа есеппен 450$. Бағдарламада ипотекалық несиелендіру жүйесінде
несиенің мерзімін 20 жылға, процент (пайыз) ставкаларын 13%- дан 9-10%-ға
және алғашқы төлем тұрғын үй құнының 10%-на төмендету көзделген. 2003 жылы
Қазақстан банктерімен берілген ипотекалық займ сомасы–259,4 млрд. теңгені,
соның ішінде қозғалмайтын мүлік кепілімен-229 млрд. тенгені құрайды.
Халық банкінің жариялауы бойынша, 1-ші сәуірден бастап еліміздің 3
аймағында Астана, Алматы, Қарағанды ол жаңа Ипотека Lights бағдарламасын
енгізді. Несие алушы алынғалы тұрған тұрғын үй құнының 100%-ын АҚШ
долларымен немесе евромен жылдық 7 және 11 пайызбен ала алады. Максималды
несие мерзімі 15 жыл. Несиелендіру шарттары ыңғайлы несиелендіру сомасы
бойынша шектеулер қойылмайды, банк несие алушының төлемқабілеттігін
тексермейді, ал керекті құжаттар тек жеке куәлік және салық төлеушінің
тіркеу нөмірі.
Ипотека Lights бағдарламасының шарттары бойынша несені қамтамасыз
ететін алынған тұрғын үй және Халық банкінде қозғалмайтын мүлік құнының 15-
50%-ға дейінгі ақшалай салымы. Халық банкінің пресс-қызметінің жетекшісі
Динара Алпысбаева айтқандай несие бойынша сыйақы мөлшерлемесі несие
сомасына байланысты. Ипотеканы жүзеге асыру орталық персоналдық сервис
прқылы жүргізіледі және 3 күннен кешіктірілмейді. Ипотека Lights ол тек
бірлік акция емес, ол ипотекалық несиелендіру бағдарламасы сияқты алғашқы
төлеммен және максималды несиелендіру мерзімі 20 жылға жүргізіледі.
Ұлттық Банк ақпараттары бойынша 2003 жылы 2-ші деңгейлі банктермен
3,7 млрд. АҚШ доллары сомасында займдар таратылған, ол 2002 жылмен
салыстырғанда 2 есе көп. Кейін ипотекалық бағдарламалары жұмыс істесін деп
жүрген 2-ші деңгейлі коммерциялық банктер өздерінің клиенттеріне осындай
шарттарды ұсынады. Бірақ мұндай шарттар үлкен несие тәуекелін тудырады.
Арнайы көрсеткіштер бойынша 1 ақпанға елдің ипотекалық несие бойынша жеке
тұлғалардың қарыздары 31,5 млрд.теңге, ал сенімсіз және күдікті несие 35-
40%-ды құрайды.
2004 жылы 16 сәуірдегі Қазақстан Республикасының Үкіметінің
отырысында тұрғын үй құрылысының дамуы бойынша мемлекеттік бағдарламаны
қолдады. Индустрия және сауда министрі Адильбек Джаксыбековтың айтуынша, 3
жылда республикада тұрғын үйдің жалпы көлемі 12 млн. шаршы метрді құрайды,
ал ондағы құрылыс 45 мың қазақстандықтарды жұмысқа тартады. Үкімет ойлап
тапқан қазақстандықтар үшін жаңа тұрғын үйлер тек сан жағынан ғана емес,
сапасы, ыңғайлылығы және архитектуралық көркемдігі жағынан да көрнекті
болуы керек. Жаңа қазақстандық тұрғын үйлер қалаларды әдемілеп тұруы керек.
Мұндай үйден 1 шаршы метр 350$. Бұрынғы және қазіргі астаналарда және мұнай
байлықтары дамыған Ақтау және Атырау қалаларында 1 шаршы метр 450$. Жалпы,
министр Джаксыбековтың ойынша, үкіметпен ұсынылған бағамдар бойынша барлық
аймақтарда жақсы үйлер салуға болады. 3 жылғы бағдарламаны қаржыландыруға
138 млрд. тенге бөлінеді, инфрақұрылымдар мен инженерлік торларды әкімшілік
өзіне алады.
Прьемер–министр Даниал Ахметовтың айтуынша, 2005 жылдан бастап
ипотекалық несиелендіру мерзімі 10-15 тен 20 жылға ұзартылады, алғашқы
төлем 10%, ал ставкасы 9%%түседі9. Сонымен қатар, АҚ Қазақстанның тұрғын
үй құрылысы жинақтаушы Банкі алғашқы жинақ көлемін тұрғын үй құнынан 50%-
дан 25%%түсіреді және несие қайтарымдылығы мерзімін 25 жылға көбейтеді.
Халықтың әр түрлі салалары үшін тұрғын үй құрылысына қол жетімді болатын
тұнық және ашық үлгі қарастырылады,- деді Д.Ахметов. Осы халықтың әр түрлі
салалары үшін қандай салдарға қол жетімді?. Жаңа астаналық үйде 3 бөлмелі
пәтер 28000$. Сонымен, Адильбек Джаксыбековтың есебі бойынша мұндай пәтерге
несие арқылы қол жеткізу жалпы айлық табысы 97000 теңгені құрайтын жанұяға
тән. Мұндайтабыс Астана, Алматы және мұнай орталықтарының әр жанұясына тән
емес, бірақ бағасымен салыстырғанда қазіргі тұрғын үй нарығында қол жеткізе
алатындар көбейді. Жаңа тұрғын үй алғысы келетіндерге таңдау мүмкіндігі
туады. Бюджетті жоспарлау және экономика министрі Қайрат Келімбетовтың сөзі
бойынша, қазақстандықтар тұрғын үй нарығында өздері таңдау жасайды, тұрғын
үйді қалай алуға болады- ипотекалық несие, тұрғын үй құрылыс жинақтау
жүйесі, әлде әкімшілік арқылы пәтер сатып алу. Аймақтық атқарушы органдар
заңнамаға және үкімет шығарған механизм арқылы құрылыс жұмыстарын анықтап,
банк несиелендіру келісімін жүргізеді.
2004 жылдың 25 мамырында Астана қаласында Қазақстан Республикасының
қаржы министірлігі, ЖАҚ Қазақстандық ипотекалық компания, және 2-ші
деңгейлі багктер- Альянс Банк, Астана - Финанс, БТА-Ипотека,
НҰРБАНК, Темірбанк, Texakbank, Цеснабанк, Казкоммерцбанк, Центр
кредит Банкі, Халық Банкі, АТФ банк 2005-2007 жылдардағы тұрғын үй
құрылысын дамыту бойынша мемлекеттік бағдарламаны жүзеге асыруға келісім
жасасты. Әңгіме ипотекалық несиелендірудің жаңа сегментінде жатыр. Үкімет
тек бір ойды ұстаған – жалпақ халыққа қымбат емес тұрғын үй беру-деді
Қазақстан Республикасының қаржы министрі Арман Дунаев. Мұнда 7 пункт бар. 1-
ші пунктке сәйкес: сыйақы мөлшерлемесі жылына 9-10%, алғашқы төлем көлемі
10%, мерзімі 20 жыл. Сонымен қатар екі жақ ЖАҚ Қазақстандық ипотекалық
компанияның арнайы бағдарламасы бойынша банк маржасының көлемін2-2,2%-ға
түсіру. Банктердің ставкаларды түсіруі олардың жаңа тұрғын үй саясатына
үлкен қадамы-деді А.Дунаев.
2004 жылдың 5 маусымынан бастап ипотекалық несиелерді мемлекеттік
сақтандыру қоры жұмыс жасай бастады. Мұны қордың негізгі жұмысы ипотекалық
несиелендірумен айналысатын коммерциялық банктерді сақтандыру. Қор қызметі
несиені төлеу уақытын ұзартады деуге болады.
Қазақстандық ипотекалық несиелендіру жүйесінде алдағы 3 жылда
түбегейлі өзгерістер болады. Өзгерістер үшін жұмыс бүгін басталуда.
Реформатор ретінде–ипотекалық несиелерді сақтандыру қоры. Қазақстандықтар
енді несиелерін 15 жылда емсе, 25 жылда қайтара алады. Сонымен қатар
алғашқы төлем 10%-ға дейін төмендейді. Ал банктер тұрғын үй сатып алу үшін
бергенде қордан арнайы сақтандыру алады. Ипотекалық несиелерді сақтандыру
қорының қызметі жалпы мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасына кіреді. Сонда да
реформаның құлауында қорқыныш жоқ.
Аивар Сайденовтың айтуынша: Бағдарламамен қатар тұрғын үйлер
өздері құрылуда. Ұлттық Банк те бұл реформамен айналысады. Тек заңнама
негізінде. Капиталды шетелге шығаруды қысқартатын заң жобасы жайында.
Валюталық режимнің жаңа либерилизация концепциясы халыққа ешқандай
шектеусіз шетел банктерінде шот ашуға жол ашты. Ал отандық қаржыгерлерде
шетел жұмыстарымен ұзақ мерзімді келісім жасауға мүмкіндік береді.
Нәтижесінде, бұл тәртіп теңгені толығымен айырбасталатын валютаға
айналдырады.
1.4. Ғалымдар мен тәжірибешілердің пікірлері мен көзқарастары
2-бөлім. Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелендіру нарығындағы
Темірбанк Акционерлік Қоғамының қызметі
3. Банк қызметінің негізгі бағыттары мен оның ұйымдастырушылық–
экономикалық құрылымына сипаттама
Темірбанк ашық акционерлік қоғамы (кейін Банк) заңды тұлға болып
табылады және өзінің қызметін ортақ акционерлер жиналысында
тұрақтандырылған устав (қаулы) негізінде жүзеге асырады. Банк қаулысы
Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкімен келісілген және Қазақстан
Республикасының юстиция министрлігінде тіркелген.
Банктің өзінің жеке балансы бар, Қазақстан Республикасының Ұлттық
Банкінде және басқа банктерде корреспонденттік шоттары бар, сонымен қатар
өзінің атымен және таңбасымен мөрі бар.
Банк қызметінің мақсаты–банктің, оның акционерлері мен
салымшыларының–жеке және заңды тұлғалар, жалпы мемлекеттік көзқарастарды
сақтау есебімен шаруашылық субъектілерінің қызметі, әр түрлі жеке меншік
формалары және барлық экономика салаларының шаруашылық субъектілеріне
комплекстік қызмет көрсету, сонымен қатар жеке тұлғалардың көзқарастарының
келісуін максималды қамтамасыз ету арқылы табыс табу.
Банк Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкімен берілген теңгемен және
шетел валютасымен банк операцияларын жүргізуге лицензия бойынша
бухгалтерлік есеп операцияларын жүзеге асырады.
Темірбанк Акцинерлік Қоғамы-өз клиентерінің игілігі үшін қызмет
етуші коммерциялық банк және Қазақстан Республикасындағы сенімді қаржылық
құрылымдардың бірі.
Темірбанк ашық акционерлік қоғамы Қазақстанда теміржол саласындағы
қызметтерді көсету үшін мамандандырылған банк ретінде 1992 жылы 26-шы
наурызда құрылған.
1996 жылдың 21- наурызында Банк Қазақстан Республикасының заңдарына
сәйкес ашық акционерлік қоғам болып құрылды. Банк Қазақстан Республикасының
Ұлттық Банкінің теңгемен, шетел валютасымен операцияларды жүзеге асыру үшін
берген жалпы банктік лицензиясы негізінде және бағалы металдармен
операцияларды жүзеге асыру үшін берген лицензиясы негізінде қызмет етеді.
Банк өзінің банктік қызметін Қазақстан Республикасының заңнамасы
негізінде жүзеге асыруға құқылы.
Банктегі операциялардың, банк қызметін орындауда Қазақстан Республикасының
заңнамасы сақтау және бухгалтерлік есепті ұйымдастыруға жауапкершілікті
Банк басқармасының Төрағасы алады.
Банктің бас бухгалтері мынаған жауапты:
* бухгалтерлік есепті жүргізу- басқармалық есеп беру, салықтық, реттеушілік
және қаржылық есеп беруді құру негізі;
* ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz