Жылжымайтын мүлік объектілерін жалға берудің проблемалары

Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 31 бет
Таңдаулыға:

Жылжымайтын мүлік объектілерін жалға беру-алу

Мазмұны
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ..
1 Жылжымайтын мүліктің жалға – алу берудің теориялық негізі ... 4
1.1Жылжымайтын мүліктің жалға – алу беру түсінігі мен даму
тарихы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 4
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... .
1.2Жылжымайтын мүліктің жалға – алу беру түрлері мен
ерекшеліктері ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... 5
... ... ... ... ... ... ... ... .. ...
1.3Жылжымайтын мүлік объектілерінің жалға алу – беру шет
елдерде ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 8
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... .
2 ҚР жылжымайтын мүлік объектілерінің жалға беру – 10
алу ... ... ...
2.1ҚР жылжымайтын мүлік объектілерін жалға беру – алуының қазіргі
жағдайы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 10
... ... ... ... ... ... ... ..
2.2Жылжымайтын мүлік объектілерін жалға берудің
проблемалары ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... 13
... ... ... ... ... ... ... ... .. ...
2.3Жылжымайтын мүлік объектілерін жалға беру және алудың
заңнамалық 15
негіздері ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ..
3 Жылжымайтын мүліктің даму 21
көрсеткіштері ... ... ... ... ... . ... ... ... ..
3.1ҚР жылжымайтын мүлік объектілерін жалға беру – алуының қазіргі
жағдайын 21
жақсарту ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ...
... ... ...
3.2Жылжымайтын мүлікті жалға беру және алудың проблемаларын шешу
жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 25
... ... ... ... ... ... ... ..
Қорытынды ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... 29
... ... ... ... ... ... ... ... .. ...
Қолданылған әдебнеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 31

Кіріспе

Зерттеудің маңыздылығы:
Зерттеудің объектісі:
Зерттеудің мақсаты: Жылжымайтын мүлік объектілерін жалға беру алудың
теориялық негіздерін,түсінігін ашып,ерекшеліктері мен түрлерін анықтау.Оның
шетелдердегі тарауы мен,ҚР-ғы даму жағдайын көрсетіп, жылжымайтын мүлік
объектілерін жалға беру алудың болашағын айқындау.
Зерттеудің міндеті:
-Жылжымайтын мүліктің жалға алу-берудің теориялық негізі .
-ҚР жылжымайтын мүлік объектілерін жалға беру-алу.
-Жылжымайтын мүлік объектілерін жалға беру және алудың даму
көрсеткіштері.
Зерттеу әдістемесі:
Курстық жұмыстың құрылымы: Курстық жұмыс кіріспеден, үш үлкен тараудан
және оның тарамдарынан, қорытынды және қолданған әдебиеттерден тұрады.

1 Жылжымайтын мүліктің жалға – алу берудің теориялық негізі

1.1 Жылжымайтын мүліктің жалға – алу беру түсінігі мен даму тарихы

Экономикалық реформалардың бірінші кезеңінде Ресейдегі(1988-1992ж.ж)
арендалық қарым-қатынастар кәсіпкерлік қызметті дамыту формасында ғана
емес,сондай-ақ мемлекттік мүліктерді жекешелендіру мақсаттарын да
көздеді.Жалға беру және жекшелендіру өзара тығыз байланысты,олардың мән-
мағынасы,түсінігі өзара сәйкес.
Кезекті арендалық даму қатынастары заңға сәйкес үш фундаментальдық
процеспен анықталады:
-Меншік объектілерін пайдалану және олардың құқықтық басқарулары
бойынша бөлінуі,иеліктің функциясының бөлімшесінің құқықты болулары
бөлінулері;
-Коммерциялану,мемлекет меншігінен шығарулар және кәсіпорындардың
жекешелендірілуі;
-Меншік иесінің біртіндеп ауысымы.
Аренданың басты мағынасы бір жеке формадан басқа формаға ауысуынан
құрылады.
Арендалық қызметтің мерзім жасалған өндірістік қорлардың өсуі мүдде
арасында нарықтық экономикаға өткелінде ең үлкен келесі ұсынатын әр-түрлі
ұйымдастыру – қожалық ресімдеулер ала алады:
-Жекменшік кәсіпорынның кеңейтілуі аренданың кең көлемді тарауының
қаражатынан төленеді;
-Ұжымның маңғазданылған еңбектік меншігінің жалға алған мемлекеттік
мүлітің ұжымдық жолымен икемділік орынын басуларында кәсіпорынның үлестік
қор және өрнектенуіне үлестің оның еңбегімен сәйкес әрбір қызметкерді
өсімше құнның бөлігінің акциялауы.
-Жалға алған мемлекттік мүлікті сатап алу немесе оның жалгерлеріне тегін
беру.
Жалға алу (мүліктік несие) келісімшарты бойынша жалдау туралы жалпы
ережелерге сәйкес жалға беруші жалға алушыға мүлікті уақытша пайдалану
немесе уақытша иелену және пайдалануға беруге міндетті. Келісімшартқа
сәйкес жалға алушының жалға алынған мүлікті пайдалану барысында алынған
жемісі, өнімі және табысы оның өз меншігі болып саналады. Сонымен жалға алу
дегеніміз жылжымалы және жылжымайтын мүлікті, өндіріс құралдарын келісім
шартта бекітілген мерзімге мүлікті уақытша пайдалану немесе уақытша иелену
және пайдалану мақсатымен жалға алу болып табылады.
Меншікті жалға беру сол меншікті иелену актісі болып табылады. Жалға
беруші боп заң бойынша немесе иеленуші атынан меншікті жалға беруге
уәкілетті тұлға саналады. Кәсіп орындар мен меншікті оперативті басқару
немесе шаруашылықты жүргізу құқығы негізінде иеленген мекемелер немесе
арнайы уәкілетті органдар мемлекеттік немесе муниципалдық меншік
объектілерін жалға беруші бола алады.[1,261-265]

1.2 Жылжымайтын мүліктің жалға-алу беру түрлері мен ерекшеліктері

Жалгерлердің ұйымдарына бірінші жоспарға өндірістің коммерциялануын
қажеттілікті сөз сөйлегенде басында нарықтық реформалар ұжымдарға олардың
еңбек иесінің мемлекттік кәсіпорындарын жалдауға берілуі
ескерілді.Жалдауға дәл қазір кез-келген жеке меншік түрінің кәсіпорыны
алып беруге болады,соның ішінде бөлімдері,мемлекттік және
муниципалдық,сонымен бірге қоғамдық ұйымдар.Кәсіпорындар тікелей
жалгерлермен жұмыс атқарады.
Аренда келісім-шарты жасалу мерзіміне байланысты арендалық
операциялардың үш түрі бар:
- Қысқа мерзімді аренда (рентинг) – бір күннен бір жылға дейін;
- Орта мерзімді аренда (хайринг) – бір жылдан үш жылға дейін;
- Ұзақ мерзімді аренда (лизинг) – үш жылдан жиырма жылға дейін.
Кәсіпорындарды жалдаудың келесі ерекшеліктері болады:
1)жалданатын зат-ол кәсіпорын негізі,кәсіпкерлік үшін қолданылатын
мүліктік кешен;
2)жалдаудың мақсаты-кәсіпорынның шаруашылық және коммерциялық
пайдаланудың жалғасы;
3)жалдаушы төлемге уақытша иелік және пайдалануға алып береді:
-барлық негізгі қорлар, соның ішінде жер телімі,ғимарат,ғимарат және
жабдық ;
-шикізат,отынның қорлары,материалдар және басқа
пайдаланудағы,айналымдағы ақшалар шартқа және келісім шарт қойылған
шектердегі;
-табиғи қорлар,ғимараттар мен және жабдық пен тағы басқалар,топырақпен
суды иеленуқұқықтары жалдаушыда заңды негіз болады;
-ерекше құқық тағы басқалар кәсіпорынның қызмет индивидуализациялық
белгі құқықтары;
-несие берушілер шарттық міндеттеме шығатын талаптар және кәсіпорынның
парыздары құқықтар келісімімен.
4) Жалдаушының нақтылы қызмет жүргізудің рұқсат беруі лицензия негізінде
алған құқықтары жалгерлерге берілуіне жатпайды.Керісінше,егер берілетін
кәсіпорынның жалдауының құрамына оның лицензиясы жалгермен орындалу мүмкін
болғандықтан міндеттеме жалдаушы несие берушілердің алдында міндеттемелерін
орындау керек;
5) Егер басқасы кәсіпорынның жалдау келісім шарты,жалгер ескерілмеген
уақытша пайдалануға жалдаушының келісімсіз сатып,ілігу құқығына немесе
жалға алған кәсіпорынның дүниесінің құрамына кіретін заттық құндар қарызға
болса,олардың субжалдауына берілуі және мұндай басқа тқлғаға
құндылықтарының қатынасында жалдау келісім шарты бойынша өз құқықтары және
міндет не шарт кезінде бұл алынған кәсіпорынның құнының кішірейтуін
ілестірмейді және кәсіпорынның жалдау келісім шартының басқа жағдайларын
болмайды.Көрсетілген заң ретінде ескерілген табиғи қорлар тағы басқа
қатынастарда жерді қолданылмайды,сонымен бірге өзге жағдайлар боса да;
6) Егер басқа келiсiм шартында жоқ болса жалгер жалға алған мүлiктiк
кешеннiң құрамына өзгерiсiн жалдаушының келiсiмiсiз кiргiзiп, оның қалпына
келтiруi, кеңейту, оның құн өршiтушi техникалық қайта жабдықтау өткiзуге
құқықты;
7) Егер басқа кәсiпорынның жалдау келiсiмшартымен ескерiлмесе
кәсiпорынның жалгерi мұндай жақсартуларға жалдаушының шешуiнен тәуелсiзге
жалға алған дүниенiң ажырағысыз жақсартуларын құнның онына орнын толтыруға
құқығы болады.[2,132-142]
Егер жақсарту жалгердiң шығыны бұл шамалас емес оның сапасының
жақсартуына жалға алған дүниенiң құны және қолдану кезiндегi қасиеттердi
жоғарылататынын немесе адалдық және ақылдылықтың қағидаларын мұндай
жақсартуларды жүзеге асыруда бұзылғанын дәлелдесе мiндеттен сотпен жалдаушы
мұндай жақсартуларды құнды жалгерге төлеуге босатыла алады.
Қорғау мақсатындағы дұрыс айтылуы және жалдаушының несие берушілердің
мүдделерi жалдауға алдағы кәсiпорынды тапсыру туралы олар жазбаша
хабарландыруы керек. Жалдауға кәсiпорынды тапсыру туралы ескертудi алуды
күннен үш айлар iшiнде тоқтатылу талап етеді немесе құқықты борышты
ауыстыруға өз келiсiмi туралы жалдаушыға жазбаша хабарламайды.
Жалдаушы және жалгерi жалдауға кәсiпорынды тапсырулардан кейiн тапсырған
кәсiпорынның құрам қосылған жалгерде несие берушының келiсiмiсiз ауыстырған
парыздар бойынша тiлектес жауапкершiлiгiн алып жүредi.
Кәсiпорынның жалдауын шарт күшi мерзiм бойы кәсiпорынның жалгерi тиiстi
техникалық күйдегi кәсiпорын қолдауға мiндеттi, соның iшiнде жөндеу оның
ағымдағы және iргелiсiн жүзеге асыру.
Егер басқа келiсiм шартымен ескерiлмесе, жалгерде жалға алған кәсiпорын
пайдалануға қатысты шығындарды, сонымен бiрге жалға алған дүниенiң
сақтандыруына үшiн төлеулерiн төлеумен тапсырылады. Кәсiпорынның жалдау
келiсiмшарты бiр құжаттың құрастыруы жолымен жазбаша болады және
мемлекеттiк тiркеуден кейiн күшiне енедi.
Кәсiпорын баланс шағылған түгендеулердiң қорытындылары бойынша алған
мәлiметтердiң негiзiнде қорытынды жасалатын берiлiс акт бойынша жалгерге
берiледi. Актте жалдау берiлетiн кәсiпорындар құрам кiретiн барлық
объекттер атап көрсетуi керек тозуды олардың баланстық құны, пайыз және
қалдық құн көрсетiлген. Бұдан басқа жалдаушыға iшiне алынған келiсiм
шарттары бойынша құқық және мiндеттiң жалгер берiлетiн тәуелдi санап шығу
керек. Берiлiс акт жiберушi және қабылдаушы тараппен қол қояды -
жалдаушымен және жалгермен. Берiлуге кәсiпорынның әзiрлеуi бойынша
мiндеттер, қол қоюға берiлiс акттiң құрастыруы және ұсынысты қоса,
жалдаушыларда тапсырылады. Егер тарап берiлу және тиiстi шығындардың
үлестiрiлуiн басқа реттер келiспесе ол осы шығындардан сабақтас болып алып
жүредi.[3,34-62]
Мүдде араларында ең үлкен заң және экономикалық формалардың екi түрін
ұсынады: үлестiң дербес еңбектің әрбiр қызметкердiң еншiсiн анықтауы бар
акционерлiк жеке меншiк түрiне өсiмше құнның арендалық қызметiнiң
процессiнде бөлiктiң айналуы, және ұжым, жалға алған дүниенiң сатып алуын
қайта жасалынған еңбек меншiгiн жалға алған мемлекеттiк мүлiктi жолымен
бiртiндеп орнын басудың еңбекшiлер қауымдастығының ұжым меншiгiне жалгерлiк
кәсiпорынды өрнектеу немесе ұжымдарға жалгерлiк кәсiпорындары тегiн беру.
Жалдамалы зат - объекттердiң қажеттерiнiң әр түрлi түрлерi басқа
тұлғаларға және уақытша пайдалануға олардың иелерiнiң берiлудi шарттарында
маңызды ықпалы туады. Жалдау функционалдық тағайындауға байланысты
жылжымайтын мүлiктер соңғы жыл сонымен бiрге мерзiмдi федералды деңгейде,
және өлкелердегi де анықтайтын арнайы заң анықталатын ерекше
ерекшелiктердiң жиыны алады. Жалдауды өзi мән шығатын маңызды жағдайлар
бiрақ тиiстi салада барлық жерде жұмыс iстейдi. Олардың қысқаша
мазмұндамасында қарап шығамыз.
Жалдану және тұрғын-үй саласындағы жалдау уақытша және мерзiмсiз иелiк
және пайдалануға тұрғын үйлердiң берiлудi төрт түрiн танып бiлiнуге
қазiр кезде қабылданған: әлеуметтiк жалдану, коммерциялық жалдану, жалдау
және қосалқы жалдану. Өмiрде де, кәсiпкерлiкте де көп ортақ, бiртұтас
жағдайлар және қасиеттердiң оларында, бiрақ бұл және адамдарды пайдалы
бiлiп есепке алынатын ерекшелiк.
Әлеуметтiк жалдауды келiсiм шарты бойынша азаматтардың мерзiмсiз тұруы
үшiн қойылған норманың мемлекеттiк және муниципалдық қорлардыдан шекке
тұрғын үйлер жеткiзiлiп берiледi. Әлеуметтiк жалдауды түгенделмейтiн
объектпен тек қана шеттетiлген тұрғын үй бола алады, жеке пәтердiң тұрақты
түрде тұруы немесе тиiстi қаланың шарттарына қарай санитарлық және
техникалық нормаларға әлеуметтiк қолданудың тұрғын қор берiлетiн сәйкес
келетiн жақсы жабдықталған оның бөлiктерi үшiн жарамды.
Тұрғын үй және тұрғын үйлердiң тұрақты тұруы үшiн жарамдылықтар
анықтауда олардың тозуы, көтерушi құралымдарды бұзылу, орналастыру және
iшкi сәулеттендiрудi деңгейдiң кемшiлiктерi, сонымен бiрге санитарлық
талаптарды есепке алынады. Тұрғын үйлер тұрақты тұру үшiн жарамдылық
еместерге жатады: артық тозумен тас үйлерi 70% - артық жергiлiктi
материалдардан ағаш үйлер және қабырғалары бар үйi, сонымен бiрге тозуы бар
мансарда 65%.[4,236-343]

1.3 Жылжымайтын мүлік объектілерінің жалға алу-беру шет елдерде

Екінші дүниежүзілік соғыстан кейін дамыған мемлекеттердің қоғам
құрылысындағы әлеуметтік-экономикалық өзгерістер, халық табысының
өсуі,жылжымайтын мүлік объектілерін жалға алу-беру мен сатудың дамуына
түрткі болды.
Жылжымайтын мүлік объектілерін жалға беру идеясы жас емес. Пайда алу
мақсатында мүліктің иесі болуы міндетті емес, осы мүлікті пайдалану құқығы
болу керек, соның нәтижесінде пайда алу мүмкін болады дейді.Жалға беру
ертеде тек белгілі бір меншік түрлерін жалға алумен шектелген жоқ. Тарихи
мәліметтер бойынша, ауылшаруашылық техниканың түрлері және шеберлік
құрылғылар, сонымен қатар әскери техника да жалға алынды.
Венецияда 11 ғасырда жылжымайтын мүлікті жалға беруге мәмілелер
жасалынды: венециандықтар сол уақытта өте қымбат болған якорьларды
саудагерлер мен сауда қайықтарын жалға берді. Жүзі аяқталғаннан соң
якорьлар өз иелеріне қайтарылған және қайтадан жалға берілді.
Ұлыбританияда жалға беругк ұқсас қатынастарды реттейтін алғашқы нормативтік
акт болған 1284 жылы Уэльс заңы болды (Statute of Wales).
1572 жылы Ұлыбританияда тек қана нақты жалға алынған объектілерді
қолдануға рұқсат беретін заң актісі шығарылды. Осы заңның мәні: осы уақытта
келісім-шарт жасасқан жақтардың мүліктің нақты иесі кім екені жасырылды, ол
несие берушілерді адастыру мақсатында жүргізілді, сондықтан оны реттеу үшін
қолданылды.
1930 жылдары Генри Форд өз автокөліктерін өткізу мақсатында жалға беруді
кеңінен қолданды. Бірақ автокөліктік жалға берудің бизнестің бастамашысы
ретінде Золли Фрэнкті есептейді. Ол 1940 жылдары алғаш рет автокөліктерді
ұзақ мерзімді жалға беруді ұсынушы сауда агенті болды.
Жалға беру қатынастарында болатын құбылысты Америкада 1950 жылы
революция деп атауға болады. Осы уақытта өндірістің көптеген құралдары
жалға берілді: технологиялық құрылғылар, машиналар мен механизмдер,
кемелер, ұшақтар, т.б.. АҚШ Үкіметі осы құбылысты бағалап, оны
ынталандыратын мемлекеттік бағдарламаны жедел түрде әзірледі және жүзеге
асырды.
Сан-Францискода белгілі болған “United States Leasing Corporation”
американ компаниясы 1952 жылы жалға беру операциялар іскерліктің негізгі
болған алғашқы акционерлік қоғам болып саналады. Сонымен, АҚШ жаңа
бизнестің отаны болды. 60 жылдардың ортасында 1 млрд.$, ал 80 жылдары
олар110 млрд.$-дан асып түсті. Осындай жоғары қарқынды темптің болу себебі
лизингтік мәміле бойынша серіктестктер ала алатын артықшылықтарға
байланысты болды. Жалға беру операциялар өте тез АҚШ шекарасынан өтіп,
халықаралық лизингке айналды.
АҚШ-та жалға беру экономикалық бизнестің негізгі түрлерінің бірі болып
табылады. Өз қызметтерінің кең спектрін ұсынған жаңа жалға беру компания-
лар санының өсуі, және лизингтік келісім-шарттарының үлкен модифи- кациясы
экономиканың әртүрлі сфераларында кәсіпкерлердің инвестициялық қаражаттарын
алудың әртүрлі нұсқаларын анықтады.
Мысалы, алғашқы француз лизингтік компания “Локафранс” 1982 жылы
құрылды. Ал төрт жылдан кейін лизингтік компаниялардың жалпы саны 30 тең
болды. 1987 жылы елде жылжыйтын мүлікпен айналысатын 56 лизингтік компания
жұмыс істеді, олардың жылдық келісім-шарттар саны 57 тең болды. Ал
жылжымайтын мүлікпен айналысатын компаниялар саны 94-ке тең болды. Франция
мемлекетінің ірі компаниялары “Локафранс”, “Слибай”, “Локабай”,
“Софимобай”, “Слиминико”, т.б..
Италияда алғашқы лизингтік компания 1963 жылы құрылды, бірақ та
лизингтік бизнестің кең өріс кезеңі 70-80 ж.ж. болды. Олардың ішінен 50 ең
ірі компаниялар “Ассима” ұлттық ассоциациясының мүшелері болып табылады.
осы уақытта он ірі лизингтік компаниялардыңлизингтік операциялар санының
жалпы үлесі 80%-ға тең болды.
60 жылдары лизингтік бизнес Азия континентінде дами бастады. Қазіргі
уақытта қызметтерің негізгі бөлігі “АҚШ – Батыс Еуропа - Жапония”
мемлекеттерінде шоғырланды. Батыс Еуропада лизинг берушілер ретінде,
көбінесе, арнайы лизингтік компаниялар бола алады. Осы лизингтік
компанияларды 75-80%-ға жуық банктер немесе оларды еншілес қоғамдар
бақылайды. Жапония үшін сипатты белгі ретінде лизингтік операциялардың
қаржыландырудан “қызметтер пакетіне” дейін ұлғайтты.
КСРО-да жалға беру бизнестің дамуы 1989 жылы басталды. Жалға беру
қолданудың бастапқы ережелерінің белгілі құбылысы ретінде жалға беру туралы
23 қарашаның 1989 жылы № 810-1 КСРО заңнаманың және 16 ақпанның 1990 жылы
қабылданған, лизингті бухгалтерлік есепте көрініс табу тәртібі көрсетілген
№ 270 “бухгалтерлік есеп шоттарының жоспары” КСРО Мемлекеттік Банктің хаты
негізі болды.
1991 жылдың маусым айында халықаралық кеңес-неміс жалға беру компания
“Евролизинг”құрылып, ал желтоқсан айынан бастап өз қызметін жүзеге асырды.
Оның құрылтайшылары болып, кеңес жағынан КСРО-ның Сыртқы экономикалық банк,
КеңесМорфлот және КСРО-ның Госснаб болды, ал француз жағынан – Еуропаның
бір ірі лизингтік компаниясы “ Насиональ де Пари Банкісі”, ал неміс жағынан
– Батыс Германияның ірі лизингтік компания - “Митфинанц ГмбХ” болды.[5,452-
518]

2 ҚР жылжымайтын мүлік объектілерінің жалға беру-алу

2.1 ҚР жылжымайтын мүлік объектілерін жалға беру- алуының
қазіргі жағдайы

Уақытша және мерзiмсiз жалға алу және беру тұрғын үйлердiң берiлудi төрт
түрi танып бiлiнуге дәл қазiр қабылданған: әлеуметтiк жалдану, коммерциялық
жалдану, жалдау және қосалқы жалдану. Өмiрде де, кәсiпкерлiкте де көп
ортақ, бiртұтас жағдайлар және қасиеттердiң оларында, бiрақ бұл және
адамдарды пайдалы бiлiп есепке алынатын ерекшелiк.
Әлеуметтiк жалдауды келiсiм шарты бойынша азаматтардың мерзiмсiз тұруы
үшiн қойылған норманың мемлекеттiк және муниципалдық қорлардыдан шекке
тұрғын үйлер жеткiзiлiп берiледi. Әлеуметтiк жалдауды түгенделмейтiн
объектпен тек қана шеттетiлген тұрғын үй бола алады, жеке пәтердiң тұрақты
түрде тұруы немесе (ауыл ) тиiстi қаланың шарттарына қарай санитарлық және
техникалық нормаларға әлеуметтiк қолданудың тұрғын қор берiлетiн сәйкес
келетiн жақсы жабдықталған оның (бөлме) бөлiктерi үшiн жарамды. (Олардың
iргелiлiгiн топтан тәуелсiз) тұрғын үй және тұрғын үйлердiң тұрақты тұруы
үшiн жарамдылықтар анықтауда олардың тозуы, көтерушi құралымдарды бұзылу,
орналастыру және iшкi сәулеттендiрудi деңгейдiң кемшiлiктерi, сонымен бiрге
санитарлық требования1лердi есепке алынады. Тұрғын үйлер тұрақты тұру үшiн
жарамдылық еместерге жатады: . - артық тозумен тас үйлерi 70% - артық
жергiлiктi материалдардан ағаш үйлер және қабырғалары бар үйi, сонымен
бiрге тозуы бар мансарда 65%.[6,193-211]
Тұруға жарамсыз тозған тәуелсiз тұрғын үйлерге жататындар:
-қорғайтын, және өнеркәсiптiк кәсiпорындардың жарылысқа қауiптi
аймақтары, көлiк, ерекше шарттармен санитарлық нормалар және ережемен
құрылыс ошақ тыйым салынған тағы басқа аймақтардың инженерлiк тораптарын
орналасқаны шектерiндегi;
-орналасқаны қауiптi аймақтардағы көмiр, сландық шахталары және байыту
фабрикаларының жынысы үйiндi; көшкiндер, сел ағыны және құрылыс ошағы және
ғимараттардың пайдалануына қатер төндiруге жасай алатын қар көшкiндерiнiң
аймақтары; тасқын су жыл сайын басылатын аумақтарда;
-жүк көтергiш (деформациялар, бұзылулар, берiктiктiң төмендетуi және
көтеру қабiлетi) құрылыс құралымдарының шектi тозуы немесе ғимараттың
негiздiктiң деформациясы артынан (қирау ) апатқа қатер төндiретiн тұрғын
үйлер;
-егер қалпына келтiргiш жұмыстардың өткiзуi экономикалық көзқарастан
мүмкiн емес немесе орынсыз техникалық болса апаттар, өрт, дүлей апаттан
кейiн - сол жағдайда;
-техникалық пайдалануы мүмкiн емес тұрғын үйлер. Тұрғын үйлер тұрақты
тұру үшiн жарамдылық еместерге әкетедi.
а ) тұру үшiн жарамдылық емес танылған тұрғын үйлердегi тұрғын үйлер;
в) кәсiпорын, мекеме және пайдалануы санитарлық тыйым салынған жабдық
болар едi тұрғын үйлердегi тұрғын үйлер норма және ережелермен, дiрiлдеу
тұрғын үйлерiндегi, норма артық шулар сонымен бiрге ластануға пайда болуға
алып келетiндiгi аумақтар және тұрғын құрылыс ошағының ауасы немесе пайда
болуға; өрт қауiбi, соның iшiнде егер емес ғимараттан көрcетiлген
өндiрiстерiн шығару болуы мүмкiн көрiнедi.[6,319-331]
Жалға алу дегеніміз - Жылжымайтын Мүлік Қорынан тұрғын үйді
уақытша иеленіп, пайдалануға болады. Бұл бойынша келісім-шарт кемінде бір
жылға түзіледі. Ал жалға пәтер алғандағы төлейтін ақшаңыз, сол пәтерді
жалға алатын барлық мерзімге бірдей етіп белгіленеді. Екі жақтың келісіміне
сәйкес, жалға алу келісім-шартының мерзімі ұзартылып отырады.
Ереже қағидаттары негізінде жылжымайтын мүлік қорының тетіктері арқылы
пәтерлер тек төлем төлеуге қабілетті, тұрғын үйі жоқ немесе тұрғын-үй жағда-
йын жақсартуды қажетсінетін адамдарға ғана беріледі. Сондай-ақ, бұл Ереже
тұрғын үй нарығында алыпсатарлыққа тұсау бол-ғалы отыр. Жалдау арқылы сатып
алу кезінде жалгер бастапқы 5 жыл бойы пәтерді мерзімінен бұрын сатып ала
алмайды. Сонымен бірге Ереже бір өтінім берушінің бір ғана пәтер алуын
көздейді. Пәтерді жалға алу туралы сөз болғалы бұл бастама біраз жұрттың
қызуғышылығын тудырып, оның арнайы ережесі бекітілуін күтіп жүргендері де
шындық. Осыған орай біз Самұрық-Қазына жылжымайтын мүлік қоры АҚ
баспасөз қызметінің мәліметтері бойынша көпшілік оқырман білгісі келетін
негізгі сұрақтарға жауап іздеп көрдік.
Қазіргі күні Қазақстанда тұрғын үйді жалға берудің 2 бағдарламасы бар:
жергілікті атқарушы органдар (әкімшіліктер) арқылы және Самұрық-Қазына АҚ
еншілес ұйымы Самұрық-Қазына Жылжымайтын Мүлік Қоры АҚ арқылы;
Төлем қабілеті пәтердің құнын төлеп тұруға мүмкіндік беретін тұрғындарға
Самұрық-Қазына Жылжымайтын Мүлік Қоры АҚ тиесілі пәтерлер береді,
себебі, тұрғын үйді жалға беру құны – Жылжымайтын Мүлік Қорының құрылысы
аяқталмаған үйден сатып алған пәтердің құнына байланысты.Ал жергілікті
атқарушы органдар (әкімшіліктер) арқылы жалға берілетін пәтерлерді алушылар
негізінен, әлеуметтік аз қамтыл-ған азаматтар, сондықтан да оларға жалға
берілетін пәтерлердің құны төмен.
Ережеге сәйкес жылжымайтын мүлік қоры бизнес, эконом және әлеумет
кластағы тұрғын үйлерді екі жолмен –жалдау және жалдау арқылы сатып алу
тәсілімен бөлетін болады. Ережеге сәйкес сату шартымен жеке тұлғаларға тек
паркингтер ғана беріледі. Ал коммерциялық жылжымайтын мүлікті жалдау,
жалдау арқылы сатып алу және тікелей сату шартымен өткізу туралы шешім
қабылданған. Сонымен қатар, тұрғын үйлерді жалға беру нарығын дамыту
мақсатында жалдау арқылы сатып алу ең тиімді құрал деп белгіленген.[7,98-
109]
Самұрық-Қазына Жылжымайтын Мүлік Қоры АҚ тұрғын үйді тек жалға береді
немесе ке-йіннен сатып алу құқығымен қоса жалға береді;
Алғашқы схема бойынша, пәтерлер кәдімгі классикалық үлгідегідей жалға
беріледі. Жалға алушы азамат пәтерді уақытша пайдаланғаны үшін ақы төлейді.
Пәтерді жалға алу мерзімі аяқталғанда сатып алу құқығына ие болады немесе
пәтерді мерзімінен бұрын сатып алады.
Жалға алу дегеніміз – Жылжымайтын Мүлік Қорынан тұрғын үйді уақытша
иеленіп, пайдалануға алатын кез. Бұл бо-йынша келісім-шарт кемінде бір
жылға түзіледі. Ал жалға пәтер алғандағы төлейтін ақшаңыз, сол пәтерді
жалға алатын барлық мерзімге бірдей етіп белгіленеді. Екі жақтың келісіміне
сәйкес, жалға алу келісім-шартының мерзімі ұзартылып отырады.
Кейіннен сатып алу құқығымен қоса жалға алу – пәтердің жалға беру мерзімі
аяқталған кезде оның иелену құқығына ие болу немесе пәтерді мерзімінен
бұрын сатып алу. Бұл бойынша келісім-шарт 13 жылға жасалынады. Жал-ға алушы
азамат пәтерді тек 5 жылдан кейін ғана сатып ала алады. Азамат жалға алу
келісім-шартын түзген кезде, немесе ал-ғашқы 5 жыл ішінде алғашқы жарна
құйып немесе тұрғын үй құнының белгілі бір бөлігін алдын- ала төлеп тастай
алады.
Бірақ, алдын-ала төлем пәтер құнының 50 пайызынан аспауы тиіс.
Сондай-ақ, жалға алынған немесе сатып алу құқығымен бірге жалға алған
пәтерлерді екінші қайтара жалға беруге болмайды, өйткені, жалға алушылар
пәтерді мақсатты түрде пайдалануы тиіс, ол пәтерді үшінші бір адамға жалға
беруге болмайды.
Жалға алу келісім–шартын төлеп болғаннан кейін, өтініш беруші азамат 4
ай көлемінде жалға алудың кепілдік сомасын, немесе кемінде 1 млн. теңгені
төлейді. Кепілдік төлем Қордың шығындарын жабады, яғни, мәселен, жалға
алушы азамат өз төлемдерін төлемегенде, міндеттемелерін орындамағанда
(төлем төлеудің уақытын кешіктіргенде, Қордың мүлкіне залал келтірген
кезде) қамтамасыз етеді, ол келісім-шарттың барлық мерзімі кезінде
сақталынып тұрады. Яғни, кепілдік төлем – мәселен, жалға алушы азамат
пәтерді дұ-рыстап қарамаса, төлемақысын дұрыстап төлемесе, басқарушы
компанияның өз ыңғайына пайдалана алатын кепілдік сомасы. Пәтердің бүлінген
жерін Өтініш иесі өзі жөндеуі тиіс. Ал Жылжымайтын Мүлік Қоры пәтерді
пайдалануға бергенде оны таза, дайын, тұра беруге болатындай қалпында
береді.
Пәтерді кейіннен сатып алу құқығымен қоса жалға алған кезде кепілдік
сомасы 4 ай мерзімге төленген жалға алу сомасы есебінен алынады. Ал тек
ғана жалға алу кезінде ол қаржы келісім-шарт аяқталғаннан кейін жалдап
алушының өзіне қайтарылып береді.
Ең алдымен, жалға алуға өтініш білдіретін жанның бәрі де өздерінің төлем
қабілетін дәлелдеуі керек. Ал төлем қабілеті Тұрғын Үй Құрылыс Жинақбанкі
нақтылайтын Жалға алудың Ең Жоғарғы сомасына сай есептеледі. Сіздің
төлейтін алғашқы жарнаңыз көп болса, онда ай сайынғы төлейтін төлем сомасы
азайтылады. Пәтерді кейіннен сатып алу құқығымен қоса жалға алу үшін тек
Қазақстан Республикасы азаматтары ғана тілек білдіре алады. Ал шетелдіктер,
немесе ҚР азаматы емес азаматтар тек ғана пәтерді жалға ала алады.
Өз пәтері жоқ (соңғы 1 жыл көлемінде пәтері болмауы тиіс) және үй
жағдайын жақсартқысы келетін (пәтердегі шаршы метр әр адамға 18 шаршы
метрден аз болуы тиіс) азаматтарға пәтер өздері өтініш берген аймақта
беріледі.[8,201-256]

2.2 Жылжымайтын мүлік объектілерін жалға берудің проблемалары

Жалға беру секторын дамытпай, баспанамен қамтуда да тиімділік болмайды.
Қазақстанның тұрғын үй нарығы мемлекеттік қолдауға аса зәру әрі жылдар бойы
қордаланған проблемалардың салдарынан біршама тұралап қалған саланың бірі.
Құрылыс саласы экономиканың елеулі жүгін көтеріп тұрған жылдардың өзінде
халықты қолжетімді баспанамен қамтамасыз ету мәселесі аяғына дейін жүзеге
аспағаны белгілі. Ал әлемдік дағдарыс құрылыс саласына үлкен кесірін
тигізіп қана қойған жоқ, бұндағы жылдар бойы қордаланған проблемаларды да
ашық көрсетті.
Рас, дағдарыстан бұрын шарықтап кеткен үй бағасы қазіргі күні біршама
құлдырады, бірақ бұдан да еш пайда болмай отыр. Өйткені, азаматтардың
ипотекалық кредит алу мүмкіндігі де нашарлады.
Сонымен бірге, осыдан үш жыл бұрын басталған ипотекалық дағдарыстың
екпіні коммерциялық тұрғын үй құрылысына соққы бола отырып, мемлекеттің
мойнына да үлкен салмақ артты. Яғни, бұған дейін жұртшылықты қолжетімді
баспанамен қамтамасыз ету туралы бас қатырып келген Үкімет, бұнымен бірге
үйсіз қалған үлескерлердің проблемасын шешуге кірісті. Әрине, бұндай
Үкіметтік қолдау арқасында үлескерлер қатысқан бірқатар нысандардың
проблемасы шешімін тапты, қалғанын да толық аяқтауға билік сөз беріп отыр.
Ал халықты қолжетімді баспанамен қамтамасыз ету мәселесі жылдан жылға
күрмеуі қиын проблемаға айналып келеді.
Осы бағытта ағымдағы жылдан бастап жаңа - баспананы жалға беретін тетік
жүзеге аса бастағаны белгілі. Жалпы, бірқатар деректерге сүйенсек, қазіргі
таңда бүкіл қазақстандықтардың тек 15 пайызының ғана ресми түрдегі табысы
пәтер сатып алу үшін ипотеканы рәсімдеуге жетеді, яғни олардың табысы бұған
мүмкіндік береді екен. Ендеше жақын аралықта қарапайым, табысы төмен
жұртшылықтың ипотекаға иек артып, өз алдына баспаналы болып кетуі екіталай.
Сондықтан да, халықтың қалың жігін баспанамен қамтамасыз етудегі
тиімділікті арттыру үшін мемлекет жалға берілетін тұрғын үй секторын
дамытуды қолға алып отыр.[9,116-123]
Жалпы әлемдік тәжірибеге сүйенетін болсақ, жер бетінде азаматтарын
баспанамен қамту мәселесін толық, жүз пайызға шешіп тастаған мемлекет жоқ.
Дегенмен, тұрғын үймен қамтамасыз етуге қатысты проблеманы шешіп беруде әр
мемлекеттің ұстанған бағдары әртүрлі. Бұның дамыған мемлекеттерде кеңінен
тараған озық үлгісі де осы - пәтерлерді жалға беру. Бұнымен қоса, көптеген
елдерде тұрғын үй проблемаларын шешу, ең бастысы табысы төмен санаттағы
азаматтарды үймен қамту жалға беретін секторды дамыту арқылы жүзеге асқаны
белгілі. Бұндай үйлер кезінде әлеуметтік тұрғын үйлер деп те аталды.
Сонымен қатар, мемлекет жалға берілетін секторды дамыта отырып, бұдан ел
қазынасына қарай қаржы тартатын тетікті де дамытты. Статистикаға жүгінсек,
бүгінгі күні жалға берілетін тұрғын үй секторының үлесі Германияда - 60
пайызға жуық, Данияда - 44 пайызды, Жапония мен АҚШ-та - 34 пайызды құрайды
екен. Бұндай көрсеткіш Францияда 56 пайызға, Австрияда - 57, Испанияда 81
пайызға жеткен. Ал Финляндияның астанасы Хельсинки қаласына келетін болсақ
- бұндағы барлық үйлердің жартысына жуығы жалға беріледі екен. Жалпы
мемлекеттің бұл саладағы үлестік көрсеткіші 30 пайызды құраған.
Сарапшылардың пікірлеріне сүйенсек, тұрғын үй нарығындағы тиімділік
жоғары болуы үшін жалға берілетін үйлердің жалпы үлесі 30 пайыздан кем
болмауы, ал мемлекеттік немесе муниципальды тұрғын үй 8-10 пайыз шамасында
болуы тиіс екен. Ал дамыған еуропалық деңгейге ұмтылу үшін жалпы нарықтағы
тұрғын үйлердің жартысына жуығы жалға берілетін болуы шарт.
Дегенмен, егер шетелде баспананы жалға беру бұрыннан қанға сіңген
қарапайым тәжірибе әрі кез-келген азамат үшін қолжетімді дүние болса, бұл
тәжірибені енді ғана еңсеруді қолға алған Қазақстан мен қазақстандықтар
үшін машақаты көп дүние секілді көрінеді. Бұған бірнеше себептер де
баршылық. Біріншіден, көпшілік азаматтар жалға берілетін үй деген аттың
өзінен үркеді. Әрине, бұндай артықшылық Үкіметтің ұсынған жалдайтын үй
бағасының төмендігінде, яки берілетін жеңілдіктеріне қатысты болуы шарт.
Дегенмен, әуел бастан қазақтың өмірге келген соң орындауға ұмтылатын
міндеттерінің бастысы - үй тұрғызу, баспаналы болу. Одан кейін барып -
ұрпақ тәрбиелеу мен ағаш егуді ойланады. Яғни, қазақ үшін үйді жалға алу
дегеніңіз баспаналы болу дегенді еш білдірмейді. Ал еуропалықтар секілді
өле-өлгенше бір пәтерді жалдап өтермін деген оймен ешкім де алданбайды.
Оның үстіне кеңестік кезеңнің де баспанаға қатысты басты ұраны - әр
отбасыға жеке пәтер болатын. Ендеше баспаналы болғысы келетін қазақты
осындай өз үйім-өлең төсегім деген менталитеттен айыру оңайға соқпайтыны
айқын. Дегенмен, әр заманның өзі амалы болады. Өйтпесе, дүние дамуы да
болмас еді. Сондықтан да, бүгінгі күні қарапайым баспанасыз, ипотекалық
мүмкіндігі төмен қазақстандықтар үшін баспаналы болудың алғышарты бәрібір
жалға беретін секторды дамыту арқылы келетінін түсінетін кез жетті.
Самұрық-Қазына Жылжымайтын Мүлік Қоры АҚ тұрғын үйді тек жалға
береді немесе кейіннен сатып алу құқығымен қоса жалға береді; Алғашқы
нұсқа бойынша, пәтерлер кәдімгі классикалық үлгідегідей жалға беріледі.
Жалға алушы азамат пәтерді уақытша пайдаланғаны үшін ақы төлейді. Ал,
екінші нұсқада - пәтерді жалға алу мерзімі аяқталғанда сатып алу құқығына
ие болады немесе пәтерді мерзімінен бұрын сатып алады.
Жалға алушы азаматтардың төлем қабілеті деген мәселе өте маңызды,
себебі Жылжымайтын Мүлік Қоры пайдаланып отырған қаржы Ұлттық Қордың
қаржысы. Ол қаржы толық күйінде міндетті түрде мемлекет қазынасына
қайтарылуы тиіс.
Үй мәселесін дағдарысқа дейін шешкісі келіп, бірақ, дағдарыстың
кесірінен үйлері салынбай қалған үлесшілердің мәселесін шешу үшін осы
Ұлттық Қор қаржысы бөлінген еді. Мемлекет азаматтарын қолдау мақсатында
құрылыс объектілерін аяқтау үшін 240 млрд. теңге бөлді. Қаржы Қордың
иелігіндегі пәтерлер мен коммерциялық ғимараттарды айналымға шығару
есебінен ол қаржы кері қайтарылмақ. Ал ол пәтерлер жалға берілмек немесе
пәтерді кейіннен сатып алу құқығымен қоса жалға берілмек.
Осылайша, Жылжымайтын Мүлік Қоры жалға беру үшін пәтер салып жатқан
жоқ, қайта үлесшілердің мәселесін шешу үшін құрылысын аяқтаған үйлердегі
пәтерлерді жалға береді. Ал ол пәтерлердің барлығы бірдей эконом-класс
пәтерлері ғана емес, арасында бизнес-класс тобына да жататын пәтерлер бар.
Демек, құны жоғары. Ал ондай пәтерлердің құнын төлем қабілеті төмен
азаматтар төлей алмайды.[10,75-85]

2.3 Жылжымайтын мүлік объектілерін жалға беру және алудың заңнамалық
негіздері

Қазақстан Республикасының заңы мемлекеттік мүліктің құқықтық режимін,
мемлекеттік мүлікті басқарудың құқықтық негіздерін, оның ішінде мемлекеттік
заңды тұлғаларға бекітілген мүлікті және жарғылық капиталдағы мемлекетке
тиесілі акциялар мен үлестерге, мемлекеттің ұлттық холдингтерге, ұлттық
компаниялар мен стратегиялық объектілерге ықпалының аясын айқындайды. Заң
мемлекеттің мемлекеттік мүлікке меншік иесі ретінде де және басқа да құқық
иеленушісі ретінде де құқықтарының тиімді жүзеге асырылуын қамтамасыз
етуге; мемлекеттік мүлікті басқаруды жүзеге асыратын мемлекеттік
органдардың құзыретінің аражігін айқын ажыратуға және осы органдар мен
олардың басшыларының мемлекеттік мүлікті басқару саласында мемлекеттің
саясатын жүргізуге жауапкершілігін арттыруға; ұлттық холдингтер мен
ұлттық компаниялар арқылы мемлекеттік мүлікті корпоративтік басқарудың
құқықтық негіздерін бекітуге, олардың мемлекеттік органдармен нақты іс-
қимылын және олардың мемлекеттік мүлікті басқару саласында мемлекеттің
саясатын жүргізуді қамтамасыз етуге жауапкершілігін айқындауға бағытталған.

1) жылжымайтын мүлік – жер учаскелері, ғимараттар, құрылыстар және
жермен тығыз байланысты өзге де мүлік, яғни мақсатына шамадан тыс зиян
келтірілмей көшірілуі мүмкін болмайтын объектілер;
2) жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді
мемлекеттік тіркеу (бұдан әрі – мемлекеттік тіркеу) – осы Заң мен өзге де
заңдарда белгіленген тәртіппен және мерзімдерде жылжымайтын мүлікке
құқықтардың (құқықтар ауыртпалықтарының) туындауын, өзгеруін немесе
тоқтатылуын және құқықтық кадастрдағы мемлекеттік тіркеудің өзге де
объектілерін мемлекеттің тануы мен растауының міндетті рәсімі;
3) жылжымайтын мүліктің бастапқы объектісі – әр түрлі функционалдық
мақсаттағы ғимараттар және құрылыстар, сондай-ақ ерекше реттеу және қала
құрылысын регламенттеу объектілері;
4) жылжымайтын мүліктің кейінгі объектісі – құқықтарды тіркеу мақсатында
меншіктің жеке (бөлек) құқық (өзге де заттық құқық) объектілері ретінде
оларға кадастрлық нөмірлер берілетін тұрғын және тұрғын емес үй-жайлар;
5) жылжымайтын мүлікке құқық ауыртпалығы – Қазақстан Республикасының
заңдарында немесе тараптардың келісімімен көзделген тәртіппен туындаған
және құқық иесінің жылжымайтын мүлікке иелік ету, пайдалану және (немесе)
билік ету құқығын шектеуде көрінетін жылжымайтын мүлікке құқықты кез келген
шектеу;
6) жылжымайтын мүлік объектісін қалыптастыру – жылжымайтын мүлік
объектісінің бірегей сәйкестендіру сипаттамаларын белгілеу және оған
кадастрлық нөмір беру процесі;
7) қызмет ететін жылжымайтын мүлік объектісі – сервитутпен ауыртпалық
салынған жылжымайтын мүлік объектісі;
8) жылжымайтын мүлік объектісінің сәйкестендіру сипаттамалары –
жылжымайтын мүліктің орналасқан жерін, түрін, кадастрлық нөмірін, меншік
нысанын, құрамдастарының санын, жерлерінің санаттарын, бөлінуін, нысаналы
мақсатын, қабатын, ауданын (жалпы, тұрғын, пайдалы) қоса алғанда,
жылжымайтын мүлік объектісі туралы құқықтық кадастрды жүргізу мақсатына
қажетті мәліметтер.
Заңнамалық негіздердің қолданылу аясы:
1. Осы Заң жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын
мәмілелерді мемлекеттік тіркеу жөніндегі қатынастарға қолданылады.
2. Азаматтық әуе кемелеріне, теңіз кемелеріне, ішкі суда жүзу
кемелеріне, “өзен-теңіз” жүзу кемелеріне құқықтарды (ауыртпалықтарды)
жылжымайтын мүлікке теңестірілген объектілер ретінде тіркеу тәртібі
Қазақстан Республикасының азаматтық авиация, сауда мақсатында теңізде жүзу,
ішкі су көлігі саласындағы заңдарымен реттеледі.
Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді
мемлекеттік тіркеу
Жылжымайтын мүлікке мынадай құқықтар құқықтық кадастрда мемлекеттік
тіркеуге жатады:
1) меншік құқығы;
... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.