Мүліктік кешеннің құны

Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 35 бет
Таңдаулыға:

Жоспар

КІРІСПЕ . . . 3

І. БИЗНЕСТІ БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ ӘДІСТЕМЕЛІК НЕГІЗДЕРІ

1. 1. Бизнесті бағалау түсінігі, оның мақсаттары мен құн түрлері . . . 5

1. 2. Бизнесті бағалау қағидалары мен тәсілдері . . . 11

1. 3. Бизнесті бағалауда көлік құралдарын шығындық тәсілмен бағалау . . . 22

II. БИЗНЕСТІ БАҒАЛАУДА КӨЛІК ҚҰРАЛДАРЫН БАҒАЛАУ ТӘЖІРИБЕСІ

2. 1. Бизнесті бағалауда көлік құралдарын шығындық тәсілмен бағалаудың отандық тәжірибесі . . . 24

2. 2. Бизнесті бағалауда көлік құралдарын шығындық тәсілмен бағалаудың шетелдік тәжірибесі . . . 30

III бөлім ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ БИЗНЕСТІ БАҒАЛАУДА КӨЛІК ҚҰРАЛДАРЫН ШЫҒЫНДЫҚ ТӘСІЛМЕН БАҒАЛАУ КЕЗІНДЕ ТУЫНДАЙТЫН МӘСЕЛЕЛЕР МЕН ШЕШУ ЖОЛДАРЫ

3. 1. Бизнесті бағалауда көлік құралдарын шығындық тәсілмен бағалау кезінде туындайтын мәселелер оларды шешу жолдары . . . 37

ҚОРЫТЫНДЫ . . . 48

ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ . . . 51

КІРІСПЕ

Қазақстан Республикасы нарықтық экономикаға көшу барысында елімізде көптеген жаңа мамандықтар мен қызмет көрсетулер салалары пайда бола бастады. Солардың бірі - бағалау қызметі болып табылады.

Бағалау қызметі қарапайым тілмен айтқанда, белгілі -бір мүліктің нарықтық немесе басқа құнын анықтау. Бұл қызмет түрі бізден елге 2000 жылы 30 қарашада келіп жетті. Яғни, бағалау қызметімен айналысу үшін арнайы нормативтік базамен жабдықталды. Осыған орай «Бағалау қызметі туралы»(Қазақстан Республикасы Парламентiнiң Жаршысы, 2000 ж., N 20, 381-құжат; 2001 ж., N 24, 338-құжат) заңы жұмыс істей бастады[2] .

Аталған заң осы он жылдың көлемінде бірнеше өзгерістерге ұшырады. Бірақ, басты мақсаты мен міндеттері бастапқы қалпы сақтап қалды. Соңғы рет 2010 жылы 19 наурызда өзгерістер мен толықтыруларға ие болды. Аталған толықтырулардың басты назарына бағалаушылар палатасы болды. Палатаға кіру талаптары атап көрсетілді.

Жалпы алғанда машиналар, құрылғылар мен құрал-жабдықтарды бағалау және оның құнын анықтау әр түрлі жағдайлар кезінде ұсынылған әдістерді пайдалану барысында есебінің шешімі барысында анықталады, яғни:

- кәсіпорындағы көлік құралдарын негізгі қор ретінде немесе көлік құралын жалға беру және сату үшін бағаны анықтау кезінде;

- сенімді басқаруға өткізу немесе жекешелендіру мақсатында;

- мүліктік дау шешімдерін реттеу үшін;

- салық салу есебін жүргізу үшін.

Машина, құрылғылар мен құрал-жабдықтарды бағалау бірнеше

кезеңдерден тұрады.

Бағалаудың бірінші кезеңінде бағалаушы мен бағалауға тапсырыс берушінің кездесуі, демек көлемі құралының иесі немесе оның сенімді тұлғасы. Сонымен қатар көлік құралына тапсырыс беруші болып, заңды немесе жеке тұлғалар да қызығушылық білдіретін ұйым, яғни банктер, сауда немесе сақтандыру компаниясы, салық, сот, құқықты қорғау органы болып табылады.

Кейбір кезде бағалаушы жанжалды шешуге және оған қатысуға мұқтаж етіледі. Мұндай жағдайда: жол-көлік қатынастар оқиғасының нәтижесінде зардап шеккендер және соттық дау шешімдері үшін көлік құралдарының құнын анықтайды. Екінші кезеңде көлікті толықтай қарап, онымен танысып бағалау жұмысын жүргізеді.

Көліктер мен жабдықтар бағалауында кіріс тәсілі шектеулі қолданылады. Өйткені, бағаланатын жабдықтың бірлігінен әкелетін және жалпы өндіріс жүйесінен әкелетін кірісті сипаттау қиынға түседі. Шаруашылықты жүргізудің нарықтық жүйесінің қазіргі даму жағдайында бағалау қызметі соның ішінде жұмыс істеп тұрған кәсіпорындарды бағалау (бизнесті бағалау) Қазақстанда белсенді дамуда.

1. БИЗНЕСТІ БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ ӘДІСТЕМЕЛІК НЕГІЗДЕРІ

1. 1. Бизнесті бағалау түсінігі, оның мақсаттары мен құн түрлері

Нормативтік база шегіндегі бағалау технологиясының нарықтарында кәсіпорын бизнесін бағалау 3 тәсіл бойынша жүргізіледі: нарықтык, табыстық және шығындық.

Бизнес - бұл заңды, жеке түлғалардың нақты қызметі[1] .

Мұнда заңды тұлға - кәсіпорын, азаматтық құқықтардың объектісі болып табылады да, кәсіпкерлік қызмет үшін қолданылатын мүліктік кешен ретінде қарастырылады.

Мүліктік кешен жер телімдері, ғимараттар мен кұрылыстарды, машина мен құрал-жабдықтарды, шикізат пен өнімдерді, материалдық емес активтерді және мүліктік міндетгемелерді қүрайды.

Бірінші концепция мүліктік кешеннің құрамдастарын бағалауменбайланысты.

Кәсіпорын бизнесін бағалау мүліктік кешеннің құрамдастарын бағалауына әкеледі: нарықтық, табыстық және шығындық тәсілдерді қолданып, негізгі қаражаттардың мүліктік құқықтар құнының есебінсіз бағалауға болады [14, 79 б] .

Мұнда, бір-бірінен жекеше бағаланатын (орындық, компьютер, ғимарат, станок, бассейн, жер телімі жэне т. б. ), мүліктік кешеннің құрамдастарын бағалау жөнінде айтылып отыр. Мүліктік кешеннің кұрамдастарын бөлек бағалау, мүліктік кешен жиынтығы түрінде бола алатын қосымша құнды анықтаумен байланысты және олардың кейінгі аккумуляциясын болжамайды.

Екінші концепция, кәсіпорын бизнесін бағалағандағы пайда болатын қосымша құнның анықталуымен тікелей байланысты.

Кәсіпорын бизнесін жүйе ретінде қарастырсақ, құрамына тауар нарығының секторын бакылауға рұқсат ететін, оның мүліктік кешені мен құқық жүйесі немесе қоржыны кірсе, мүліктік кешеннің жиынтығында қосымша құнның пайда болуы мүмкін.

Құқық жүйесі немесе қоржыны, кәсіпорынға бизнес жүйе ретінде тауар нарықтарында тиімді бәсекелесуге рұқсат етеді.

Құқықтар жүйесі немесе қоржыны өзіне мыналарды қосуы қажет:

- кәсіпкерлік қызметті іске асыратын, кәсіпорынға республикалық және атқарушы жергілікті билік органдары беретін лицензиялардан, сертификаттардан және тағы басқалардан пайда болатын нарықтажұмыс істеу құқығы;

- кәсіпорынға табыс әкелетін жал құқығы, субжал, кепіл және т. б;

- бизнес бойынша әріптестердің келісім-шарт жүйелерінен пайда болатын құқықтар (материалдар мен шикізатты жеткізу келісім-шарттары, тауарлық өнімдерді сатып өткізу келісім-шарттары және т. б. ) [15, 132 б] .

Құн негізінен төрт шарттан туындайды: сұраныс, пайдалылық, тапшылық және меншік қүдылықтарын беру мүмкіндігі.

1. Сұраныс. Сұраныс - белгілі бір уақыт ішінде нарықта сатып алатын тауар (қызмет) саны немесе меншік объектілері. Сұраныстың өсуі бағалардың өсуіне алып келеді.

2. Пайдалылық. Адамдардың белгілі бір қажеттіліктерін қанағаттандыратын, тауарлар мен меншік объектілерінің қабілетін - пайдалылық деп атайды. Берілген зат неғұрлым көбірек кажеттіліктерді қанағаттандыруға қабілетті болса, соғұрлым оған сұраныс жоғары болады. Пайдалылықтың өсуі көбіне бағаның өсімімен сәйкес жүреді.

3. Тапшылық. Үлкен сұраныс пен жоғары пайдалылыққа қарамастан, ешбір мүлік тапшы болмағанша құны болмайды.

4. Меншік құқығын біреуге беру мүмкіндігі. Кез келген зат меншік кұқықтарын біреуге беру мүмкіндігі бар болған жағдайда тауар болып саналады. Мысалы, берілген заңнамамен жердің белгілі бір түрлеріне сату рұқсат етілмесе, онда олардың құндылығы болмайды. Дегенмен, бұл жерлердің жал құндылықтарының нарық кұнын бағалауға болады.

Мүліктің құнын бағалау нақты бір мақсатпен жүргізіледі (сатудың бағасын анықтау, ипотекалық несиені алу, мүлікті сақтандыру және т. б. ) . Бұл мақсат, бағалаудың тағайындалуы деп аталады. Құнның әр түрлі анықтауларын қолданғанда, мүліктің құны әр түрлі болады. Мысалы, оттан сақтандыру мақсатындағы құнның бағалануы, ипотекалық несие мақсатындағы құнның бағалануынан ерекшеленеді. Бірінші жағдайда, құнның мөлшері құрылғылардың элементтеріне кеткен шығындармен, ал екінші жағдайда, ипотекалық несие бойынша төлемдердің тоқтатылу жағдайында, объектіні сату үшін нарықтағы мүмкін болатын бағамен анықталады[16, 147 б] .

Сөйтіп, бағалаудың тағайындалуына тәуелді мүлік әр түрлі құнға ие болады.

Тәжірибеде бағалаушы келесідей негізгі құралдардың түрлерін қолданады:

Негізделген нарықтық құн - ашық және бәсеке нарығындағымүлік түріне берілетін баға. Экономикалық рационалды, мәмілеге ерікті баратын және қажет ақпаратпен қамтамасыз етілген сатушы мен сатып алушы арасында еркін бәсекені көрсетеді. Қаржыландырудың ерекше шарттарына сәйкес, сатып алу мен сатудың жағдайлары, екі жақтың жеткіліксіз ақпараттануы, нарық деформациясы және т. б. факторлардың әсерінен, тәжірибеде нақты мәмілелердің бағалары нарықтық қүннан айырмашылығы болады. Нарыктық емес құн ретінде, мысалы, нормативті есептелетін құн бола алады.

Нормативті есептелетін құн - нормативтер мен әдістер басқару органдарын бекіту негізінде ес

ептелетін мүліктік кешеннің құны. Қарастырылып отырған мүліктік кешеннің түрлері үшін нормативтердің (ставкалардың, коэффициенттердің) бірлік шкалалары қодданылады. Нормативті есептелетін құн ретінде, мысалы, кәсіпорын мүлігінің салық салу құны болып табылады. Кәсіпорын мүлігіне салық салу үшін салықтық база ретінде негізгі қаражаттардың, материалдық емес активтердің, қорлар мен шығындардың орташа жылдық қалдық құны жатады. Салық салу құнын есептеу үшін кәсіпорын мүлігінің бухгалтерлік есебінің баланстық активіндегі қалдықтар алынады. Нормативті есептелетін құнның тағы бірі, жерге салық салу үшін, жер телімінің құнын анықтау болып табылады.

Мүліктік кешеннің нормативті есептелетін кұнының көрсеткішін салық салу және мүлікті мемлекеттік сақтандыру органдары тәжірибеде пайдаланылады. Бұл көрсеткішті талаптар бойынша зақымды бағалау үшін сот органдары да қолданады.

Бухгалтерлік есеп жүйесі баланстық құнды бастапқы, қалпына келтіру және қалдық құны деп бөледі.

Баланстық құн - кәсіпорынның балансында белгіленген, құрылысқа кеткен шығындар немесе оның өзіндік негізгі қаражаттарына элемент алу.

Бастапқы құн - белгілі кәсіпорын объектілерінің эксплуатацияға енгізілген кезіндегі есептік құжаттарда тіркелген баға. Эксплуатацияға берілген мүлік объектісі бастапқы құн бойынша, не оларды модернизациялау мен реконструкциялаудан кейін немесе қорды ресми қайта бағалау белгіленген уақыттан есептейді.

Қалпына келтіру құны - бұрын анықталған негізгі қаржыларды қазіргі талаптарға сай қайта өндіру құны. Бағалаушы қор элементі құнының толық қалпына келуін салыстыру арқылы қазіргі заманға сәйкес нарықтық құнын есептейді.

Қалдық құн. Егер баланстық кұннан, эксплуатация кезеңінде жинақталған тозу сомасын алып тастасақ, онда қалдық күнды аламыз, ал қалдық құнның бағалануын кайталама нарығының бағасы бойынша жүргізсе, онда ол нарықтық сипаттама алады. Яғни, бағалауға тәуелді қайта өндіру мен орнын басу кұнын белгілейді.

Қайта өндіру құны - қазіргі нарыққа сай сатып алу немесе қайта өндіру құнын бағалау мүліктің тура сол сияқты объектінің кұны барабар шама. Қайта өндіру қүнын анықтау көбінесе технологиялар, материалдар, шикізаттар, стандарттар және тағы басқа өзгерулерінен мүмкін болмайды. Сондықтан тәжірибеде орнын басу құны қолданылады.

Орнын басу кұны - бағаланатын объектінің пайдалылығы бойынша эквивалентті, меншіктің барабар объектіні өндірудің ағымды құны.

Тағы да мүліктік кешеннің құны мен жойылу құны туралы айтуға болады.

Мүліктік кешеннің құны. Мәміле жасағаннан кейін табыс әкелетін және қызмет жасай алатын объектінің құны.

1. 2 Бизнесті бағалау қағидалары мен тәсілдері

Бағалау қызметі ғылымының негізінде, бағалау бойынша кез келген тапсырманы орындау үрдісін қадағалайтын, бірқатар қағидалары бар.

Кәсіпорынның мүліктік кешен құнын бағалау кезіндегі қажет негізгі экономикалық ортақ қағидаларын қарастырайық.

Олар мыналармен байланысты және 3 топ қағидалар жүйелеріне келтіруге болады:

Иесінің мүлік туралы көзқарасымен;

Нарықтық ортамен;

Мүлікті эксплуатациялаумен.

Иесінің мүлік туралы көзқарасымен байланысты кағидаларБұл топ мынандай қағидаларға ие: пайдалылық, орнын басу, күту. Пайдалылық қағидасы. Меншік объектілерінің иемденугеқабілеті жоқ болса, онда олардың құны болмауы мүмкін. Сондықтанпотенциалды меишіктенушіге пайдалы болған кезде ғана мүліктік кешеннің кұны болады. Қағиданың аныкталуы: пайдалылық берілген уақыт периодтарында және берілген жерде меншік объектісі иесінің кателіктерін қанағаттандыру қабілеті.

Орнын басу қағидасы. Иесінің қажеттіліктерін қанағаттандыра алатын және табыс әкеле алатын барлық меншік объектілері, өзінің әр түрлілігіне карамастан, бір-бірімен байланысты. Меншік объектісі үшін оны қалпына келтіруге кететін шығындардың сомасынан көп ешкім төлемейді. Егер екі меншік объектілерінің қабілеті бірдей болса, онда біз бағаның төменін аламыз. Қағидалардың анықталуы: меншіктің максималды құны ең төмен бағамен немесе құнмен анықталады. Сөйтіп орнын басу құны бағаланатын мүлік құнының жоғарғы шегін анықтауға мүмкіндік береді.

Күту кағидасы. Инвестор объектіге қаражатты салып, ол меншік объектілерінен болашақта табыс күтеді. Бағаланатын құн - болашақтағы барлық табыстардың ағымды құны [18, 97 б] .

Қағиданың анықталуы: күту - болашақта меншікті иелік етуден түсетін табыстардың ағымды құнының орнатылуы.

Нарықтық ортамен байланысты қағидалар

Бұл топ келесі қағидалардан тұрады: сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік, бәсеке, құнның өзгеруі.

Сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік қағидасы. Мүлікке деген бағаның өзгеруі сұраныс пен ұсыныс шамаларының өзгеруіне тәуелді.

Негізгі заңдылықтар:

Әрбір фактор берілген қызметпен жасалатын таза табыстардан төленуі тиіс. Өйткені жер жылжымайды, сондықган еңбек, капитал және кәсіпкерлік оған бейімделуі керек. Біріншіден, үш фактор төленеді, ал сосын табыс қалдығы жер иемденушісіне рента түрінде төленеді. Өндірістің барлық басқа факторларының төленуінен кейін қалдығы болса, онда жердің бағалылығы болады.

Сөйтіп, қалдық өнімділігі, еңбек пен капитал эксплуатациясына және менеджменттің шығындары өтелгеннен кейін, жер теліміне қосылған таза табыспен анықталады.

Салым қағидасы. Салым - кез келген бір жаңа факторды ендіру нәтижесінде шаруашылық объект құнының өсім сомасы. Кейбір факторлар кәсіпорынның мүліктік кешенінің құнын ұлғайтады, ал кейбіреулері төмендетеді. Мысалы, үйдің сыртын жаңадан сырлау сыртқы түрін жақсартады, ал егер бояудың түсі нарықтық стандарттарға сай болмаса, онда үйдің құны төмендетілуі мүмкін.

Салымның анықталуы: шаруашылық объектілерінің құнының ұлғаймалы немесе төмен сомасы.

Сөйтіп, мұліктік кешенге қосымша активтерді қосу тиімді болады, егер олар мүліктік кешеннің нарықтық бағасынан жоғары болса. Мүліктік кешенге кез келген косылған элементтер өтеледі, егер мүліктік кешен құнының өсімі, бұл элементтерді алуға кеткен шығындардан жоғары болған жағдайда.

Баланстандырылған (пропорционалды) қағидасы. Өндіріс факторлары экономикалық баланстандырылған болса, онда меншік объектісінің құны максималды болады немесе сақталады. Меншік объектілерінің кұны төрт элементтердің баланстандырылуына тәуелді: рентаға, еңбекке (еңбек ақы), капиталға (инвестиция, салым), басқару координациясына (менеджментіне) . Ең жоғарғы табысты қамтамасыз ететін әрбір меншік объектісі үшін теоретикалық тепе-теңдік нүктесі бар.

Қағиданың анықталуы: кез келген меншік объектісіне өндірістің әр түрлі факторларының оптималды сомасы сәйкес келеді. Олардың бір-біріне сай болуы арқылы мүліктің максималды құны пайда болады.

Сөйтіп, әр түрлі мінездеме бойынша, мүліктік кешенді құрайтын үлестер бір-бірімен келісуі керек. Мүліктік кешенге кез келген бір элементті косу, берілген принципті бұзу, оның құнының өсуіне алып келмейді.

Неғұрлым тиімді пайдалану қағидасы - барлық қарастырылған үш қағиданың синтезі мүмкін болатын варианттардың ішінен жеткілікті негізделген мүліктік кешеннің функционалды мүмкіндіктерін неғұрлым толығымен орындайтын және объектінің ең жоғарғы құнына алып келетін, мүліктік кешен неғұрлым тиімді пайдалану варианты таңдалады. Құнды бағалау үшін осы вариант қолданылады.

Аталған қағидалар жалпы түрде әмбебап және мүліктің барлық түрлеріне қолданылады. Олардың құрамы объектінің ерекшеліктеріне тәуелді өзгеріп отыруы мүмкін.

Құнды бағалау ғылым ретінде экономикалық теория мен шектес ғылымдардың бірқатар негізгі ережелеріне негізделеді. Құнды бағалағанда міндетті түрде есепке алынатын постулаттар нысанындағы бұл ережелерді бағалаудың жалпы экономикалық қағидалары деп атайды. Осы қағидаларды ең бірінші болып қалыптастырған американдық жылжымайтын мүлікті бағалайтын мамандар Дж. Фридман и Н. Ордуэй. Бағалаудың жалпы экономикалық қағидалары мазмұнды аспектісінде мүліктің барлық түрлеріне бірыңғай болып табылады, бірақ сол уақытта машиналар, жабдықтар мен көлік құралдарына қолдануға сәйкес олардың тәжірибелік түсіндірілуі жылжымайтын мүліктен өзгеше өзгеріледі [19, 139 б] .

Бағалау қағидаларын үш топқа бөлуге болады::

1) мүлік иесінің көзқарасына негізделген қағидалар;

2) объекттің қызмет ету және де мүліктің басқа да объектілерімен байланысына негізделген қағидалар;

3) нарықтық ортамен байланысты қағидалар.

Бірінші топқа мүлік иесінің көзқарасына негізделген қағидалар жатады.

Пайдалылық қағидасы объект құнының негізгі критерийсі болып оның пайдалығы табылады, яғни адамдардың қандай да бір қажеттіліктерін қанағаттандыру қабілеті. Оны қысқаша былай келтіруге болады: пайдалылық бар болса - құн бар, пайдалылық жоқ болса - құн жоқ. Бағаланатын объект пайдалылығын зерттеу - кім үшін, қандай мақсаттарға және қандай қасиеттерге байланысты осы объект қызығушылықты тудыратынын, кім оның мүмкін сатып алушысы (инвестор), болашақта объект пайдалылығы калай өзгеруі және қандай себептерге байланысты екенін анықтау.

Орнын басу қағидасы мүмкін болатын сатып алушы ұсынуға дайын объект бағасы нарықта қалыптасқан арналуы мен тұтынушылық қасиеттері ұқсас объект бағаларынан артпайтын деген тұжырымнан шығады. Осы қағида негізінде бағалау тәжірибесінде кең таралған салыстырмалы тәсіл (ұқсас және пара-пар объектілердің нарықтық бағаларымен салыстыру арқылы құнды анықтағанда) қалыптасқан.

Күту қағидасы сатып алушының (инвестор) болашақта осы объектіні иеленуден табыс (пайда) алуды күтетін өзінің қаражатын объектіні сатып алуға немесе өндіруге жұмсауы. Осы қағида болашақта объектіні қолданудан алатын табыстар және сатып алушы (инвестор) салған капиталынан түсетін табыс нормасына негізделген объект құнын ағымды уақыт аралығында анықтауға мүмкіндік береді. Сол арқылы бағалаудың табыс тәсілін іске асыру әдістемелік негізі қалыптасады.

Екінші топқа объекттің қызмет ету және де мүліктің басқа да объектілерімен байланысына негізделген қағидалар жатады.

Өндіріс факторлары әсерінен құнның қалыптасу қағидасы келесіге негізделеді. Бағаланатын машина кешені, оның көмегімен қандай да бір өнім өндіріледі немесе қандай да бір жұмыс орындалатын кәсіпорын өндіріс жүйесіндегі ішкі жүйе ретінде қарастырылады.

Ең жақсы және ең тиімді пайдалану қағидасының анықтамасын келесі түрде беруге болады: тиімді бағалау уақытына объектіні пайдаланудан ең жоғарғы ағымды құн алуды қамтамасыз ету.

«Бағалау қызметі туралы» заңға сәйкес, бағалау нысанының нарықтық құны деп мыналар түсініледі: « . . . анағұрлым ықтимал бағасы, ол бойынша аталған бағалау нысаны бәсекелестік жағдайында ашық нарықта иеліктен шығарыла алады, мәміле тараптары орынды әрекет етіп, барлық қажетті ақпаратты білсе, ал мәміле бағасының шамасында қандай да бір төтенше жағдайлар көрініс таппаса», яғни:

мәміле тараптарының біреуі бағалау нысанын иеліктен шығаруға міндетті емес, ал екінші жағы орындауға қабылдауға міндетті емес;

мәміле тараптары мәміле заты туралы жақсы хабардар және өз мүдделерінде әрекет етеді;

бағалау нысаны көпшілік оферті түрінде ашық нарыққа ұсынылған;

мәміле бағасы бағалау нысаны үшін ақылға қонымды сыйақыны және қай жақтан болмасын, мәміле тараптары қатынасында мәміле жасауға мәжбүрлеуді білдіреді;

бағалау нысаны үшін төлем ақшалай түрде берілген».

Федералдық деңгейде қабылданған нарықтық құн анықтамасынан «баға» және «нарықтық құн» терминдерін айыра білген жөн. Баға, бір жағынан, мәміле туралы шартта тіркелген кейбір тарихи болған фактілерді білдірсе, екінші жағынан, соңғысы мәмілелердің нақты бағалары негізінде қалыптасатындықтан, баға нарықтық құн индикаторы (көрсеткіші) болып табылады. Нарықтық құн ақшалай түрдегі анағұрлым ықтимал баға болып табылады. «Шығындар» және «нарықтық құнға салымдар» терминдерін де айыра білген жөн. Шығындар жылжымайтын нысандарды қандай да бір жақсартулар жасау үшін жұмсалған ақшамен өлшенеді, ал нарықтық құндағы салым жасалған жақсартулар үшін нарық төлейтін ақшамен өлшенеді. Шығындар нарықтық құндағы салымға тең, көп немесе аз болуы мүмкін. Олардың арасындағы ара қатынас аталған жақсартулар нарығындағы сұраныспен және ұсыныспен анықталады.

Жылжымайтын дүние-мүліктің нарықтық құнын бағалаудың үш негізгі әдісін ерекшелейді:

салыстыру әдісі
шығындық әдіс
табыстарды капиталдандыру әдісі.

Сатудың салыстырмалы талдау әдісі.

Негізгі бағалау әдісі - бұл сатудың салыстырмалы талдау әдісі. Бұл әдіс нақты сатулар болғанда, нарық бағаны қалыптастырған жағдайда қолданылады. Бағалаушылардың міндеті осы нарықты талдау, осындай сатуларды салыстыру, осылайша, бағаланатын нысан құнын алу. Әдіс сатуға ұсынылған нысанды нарықтық баламасымен салыстыруға негізделген. Алайда осы жұмыс үшін жер және жылжымайтын мүліктің қалыптасқан нарығы қажет[14, 105 б] .

Сатудың салыстырмалы әдісі бағаланатынға баламалы нысандарды сатып алу-сату мәмілелері туралы рас ақпараттардың жеткілікті мөлшері болғанда қолданылады. Бұл жағдайда салыстыру нысандарын таңдауға арналған критерий баламалы ең жақсы және анағұрлым тиімді пайдалану болып табылады.

Сатудың салыстырмалы талдау әдісін қолдану тізбектілігі.