Құнның өзгеру қағидасы

Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 49 бет
Таңдаулыға:

М А З М Ұ Н Ы

КІРІСПЕ . . . 3

БИЗНЕСТІ бағалаудың теориялық негіздері . . .

1. 1 Бизнесті бағалау түсінігі мен оның ерекшелігі . . .

1. 2 Бизнесті бағалау мақсаттары мен құн түрлері . . .

ІІ. БИЗНЕСТІ ТАБЫСТЫҚ ТӘСІЛМЕН БАҒАЛАУДАҒЫ ТӘЖІРИБЕЛІК АСПЕКТІЛЕРІ

2. 1 Тікелей капитализация әдісі . . .

2. 2 Ақша ағымын дисконттау әдісі . . .

III. БИЗНЕСТІ БАҒАЛАУДАҒЫ ОТАНДЫҚ ЖӘНЕ ШЕТЕЛ ТӘЖІРИБЕСІ

III. БИЗНЕСТІ БАҒАЛАУДАҒЫ ОТАНДЫҚ ЖӘНЕ ШЕТЕЛ ТӘЖІРИБЕСІ: 3. 1 Бизнесті бағалауда қолданылатын отандық және шетелдік тәжірибе. .

ҚОРЫТЫНДЫ . . . 43

ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР . . . 45

КІРІСПЕ

Еліміз тәуелсіздік алғаннан кейін жоспарлы экономикадан нарықтық экономикаға көшу экономикалық реформалаумен қатар жаңа міндеттерді орындау қажеттілігін қойды. Ең басты міндеттің бірі шарашылықтың барлық салаларында, соның ішінде жылжымайтын мүлікті басқару сферасында нарықтық ортаны орнату табылды.

Қазақстанда жаңа экономикалық жүйенің қалыптасуы кәсіпкерлік субъектілерінің масштабтары бойынша әртүрлі өндірістік-коммерциялық әрекеттсрдің оптималды байланысы женінде сүрақтардың шешілуін талап етті.

Бизнес (ағылш. busіness - кәсіпкерлік, сауда-саттық) - пайда табуға бағытталған әрекеттің, экономикалық қызметтің бір түрі; жеке кәсіпкердің не фирманың іскерлік қызметі.

Бизнес адамның табиғи қасиеттеріне, біліміне негізделе отырып, қандай да болмасын бір істен кіріс кіргізуге, өзінің материалдық, рухани қажеттілігін қанағаттандыруға, сонымен қатар қоғамға пайда келтіруге де мүмкіндік береді. Бизнес қоғам мүшелерінің сұранысы мен ұсынысын есепке ала отырып, экономикалық жүйенің барлық саласын дамыту арқылы бизнестен түскен табыстан салық және басқа да алымдар төлеу және оларды қоғам дамуына, халық игілігіне жарату, әлеуметтік көмек көрсету нәтижесінде қалыптасады. Іскер орта көптеген әлеуметтік және басқадай проблемаларды өкімет бағдарламаларының шеңберінде, сонымен қатар дербес шешуге де қатысады.

Бағалау - материалдық және материалдық емес игіліктердің құнын анықтау мақсатында жүзіге асырылатын іс-әрекеттердің жиынтығы. Бағалау курделі экономикалық процесс. Дамыған нарықтық экономика жағдайында бағалау жер үлестерін сатуда, үй және пәтер саудасында, өндіріс қуаттарды сатып алу немесе инвестициялық жобаларды іске асыруда жиі қолданады. Бағалау қызметiнiң негiзгi принциптерi объективтiлiк және дұрыстық болып табылады.

Бизнестің экономикалық көрсеткіштердің жақсы жетістіктерге жету мақсатында, тәжірибелік және ізденіс жүйесі меншікті басқару факторының негізі ретінде бағалау қызметі қолданылады.

"Қазақстан Республикасының бағалау қызмет туралы" заңына сәйкес мемлекеттік меншікті жекешелендіру кезінде, басқаруды сенімділікке беру немесе жалға беру, сату, сатып алу, жарғылық қордың салымы ретінде ипотекалық несиенің жүргізілуі кезінде қоғамдық бағалау үлкен роль атқарады. Сонымен қатар мүлік туралы мәміле кезінде міндеттелген бағалау жүргізіледі.

Бизнесті бағалау қызметінің үрдісін кешенді тәсілдермен, мемлекеттік реттеу және бағалау қызметінің аналитикалық есебімен қамту негізінде көрсетеді. Бағалаудың әр түрлі әдістер мен амадарын қолдану арқылы ғимараттар, құрылыстар мен көлік құралдарының құнын анықтау келтірілген.

Бағалау қызметі ғылыми негізде, оның кез келген тапсырманы орындау үрдісін қадағалайтын, бір қатар қағидалар мен жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін ортаның факторларын қарастырады. Кәсiпорын құнының бағасы сенiмдi және дәл болу үшін бағалау технологиясын қатал сақтау керек. Технология бiртiндеп кезеңдерден тұрады: ең жақсы және объекттiң өте тиiмдi қолдану әдiсi, жиын және талдау мақсаттар және бағаның функциясы, объекттiң бағасының жоспарлауы, мәлiметті анықтау қажет. Кәсiпорын құнының бағасы дәлдiгi бағаның әдiстерiнiң қолданудың дұрыстығынан сонымен бiрге тәуелдi болады.

Зерттеу мақсаттары мен міндеттері. Курстық жұмыстың негізгі мақсаты кәсіпорын құнын табыстық тәсілмен бағалауды жүргізуді теорялық және тәжірибиелік тұрғыдан қарастыру.

Алға қойылған мақсатқа сәйкес осы жұмыста келесідей мәселелер қарастырылыған:

Бизнес бағалаудың әдістемелік тәсілдеріне теориясы;
Бизнес бағалаудың негізгі ерекшеліктері;
Бизнесті табыстық тәсілмен бағалау әдістері;
Бизнесті бағалаудың негізгі ерекшеліктері;
Қазақстан республикасындағы - бизнесті бағалаудағы жетілдіру жолдары.

Теориялық және әдістемелік негізі. Отандық және шетелдік ғалымдар, бағалаушылар құрастырған бағалау қызметінде қолданылатын бағалау тәсілдері мен қағидалары сипатталған.

Талданған жұмыста бағалау қызметі саласында қолданылатын қазақстандық нормативті заң актілері, сонымен қатар мерзімді басылымдары мен әдебиеттері қолданылды.

Курстық жұмыстың бірінші бөлімінде кәсіпорын құнын бағалаудағы әдістемелерінің тәсілдермен теориялық негізі, кәсіпорын құнын бағалауда қолданылатын негізгі қағидалар, құн түрлері сипатталған.

Егер өткен уақыттарда кәсіпорындар, ұйымдар, азаматтар, меншік иелері немесе сатып алушылар көлік құралдарын сатып алу немесе пайдалану кезінде оның құнына әсер ететін факторлардың бар екендігін ескермесе, бүгінгі таңда кәсіпорын жетекшілері, кәсіпорын өздерінің тәуекел деңгейін төмендету үшін көлік құралдарын пайдалану алдында отандық және шетелдік бағалаушылар бағалау тәжірибесінде қолданатын тәсілдерді пайдалана бастады.

Бизнес бір жағынан, - материалды, еңбек және қаржы ресурстарының ірі тұтынушысы болып табылса, екінші жағынан, өнеркәсіп өнімдерін негізгі өндірушісі болып табылады. Сол себепті, ол ұлттық экономиканың даму деңгейін сипаттайды. Кәсiпорынның нарықтық құнының анықтауы бәсекелестiк нарықтағы тiрi қалуға күреске оның әзiрлеуiне мүмкiндiк туғызады, кәсiпорынның потенциалдық мүмкiндiктерi туралы реалистiк ұсынысты бередi. Оның стратегиясының өндiруi негiз болу кәсiпорындардың бизнесті бағалау процессi. Демек, ол талғаулы жолдарды айқындайды және қалай олардың iшiнде максимал тиiмдiлiгiн серiктестiкпен қамтамасыз еткенiн анықтайды, және жоғары нарық бағасын қояды. Бiздің елдегi тәуелсiз кәсiпорынның иелерi және фирмалар көрiнiп қалады, барлық олардың капиталын нарықтық құнның анықтауындағы қажеттiлігі өткiрлеу болып қалыптасады. Олар тек қана меншiктiң жасауына шығын iс жүзiнде бағалайтындығынан, тәжiрибесi сонымен бiрге не көрсетедi, олардың мүліктің жетiлмеген құндары бойынша кәсiпорындарының бағасының әдiстерiн бiздің елiнде қазiр қолданылады.

БИЗНЕСТІ бағалаудың теориялық негіздері

1. 1 Бизнесті бағалау түсінігі мен оның ерекшелігі

Қазақстанда нарықтық қатынастың қарқынды дамуымен отандық кәсіпкерліктің, бизнестің бәсекеқабілеттігінің маңызды факторы- бизнестің нақты құнының өсімі, эффективті басқару жүесін құру болып табылады. Дамыған мемлекеттердің тәжербиесі көрсеткендей бизнес құнының оң динамикасы ұзақ мерзімді және тұрақты кызмет көрсетуін көрсетіп, ел әл ауқатының әлеуметтік-экономикалық көрсеткіштерінің өсуіне септігін тигізеді.

Соңғы уақытта Қазақстандағы нарықтық қатынастардың даму ерекшелігіне байланысты бизнесті бағалау технологиясын қолдану жиілей түсті.

Кез келген бағалаудың нәтижелілігі ең алдымен оның объектісін дұрыс идентификациялауға тәуелді. Объекті дұрыс танып алмай, құнды анықтау тәсілінде қате жіберу және соңында дұрыс емес мән алу қаупі үнемі тұрады. Сондықтан осы тарауда жылжымайтын мүлік түсінігі, оның түрлері және коммерциялық жылжымайтын мүліктің ерекшеліктеріне көңіл бөлінеді.

Бизнесті бүгінгі уақыт шарттарына сай, шаруашылықты жүйемен басқару және адекватты құру мақсатында нарықтардың инфрақұрылымының пайда болуы мен бағалау қызметін жетілдіру, келесі негізгі жағдайларды қажет етеді [3] .

Біріншіден, Қазақстан экономикасының мемлекеттік сектордағы елеулі үлесі, құрылымдық қайта құру үрдістерінің ұзақтығы мен күрделілігін объективті шарттайды.

Екіншіден, өнеркәсіпті қайта құру үшін инвестициялық ресурстарды тарту, кәсіпорындардың бәсекеге қабілетілігі мен тиімділігін жоғарлату мүмкіндігін арттырады. Сонымен бірге меншік иесін ауыстыру жолымен ғана емес (мысалы, мемлекеттік немесе муниципалды мүлікті жекешелендіру үрдісі), меншік түріне тәуелді емес мүлікпен операциялар жолымен жүргізіледі.

Сурет 1 - Бизнес қызметтің бағыттары

Ескерту: [5]

Аталған қарама - қарсы тенденциялар өзіндік артықшылықтары мен кемшіліктері бар негіздерге ие. Әлемдік тәжірибеде, меншік түрлеріне тәуелді емес, кәсіпорындар ресурстарының қайталама нарықтарының мақсаттарын тиімді пайдаланатын шаруашылық қызметтің жоғары нәтижелерінің куәлары бар. Бірақ Қазақстанның заңнамасы және мүліктік кешендерімен қатынастарды реттейтін нормативтік база, отандық «ерекшеліктерді» белгілейді. Ал бұл мемлекеттің елеулі қатысуымен ойлап табылған және жасанды өнеркәсіптік ресурстар нарығының бөлінуіне байланысты, бастапқыға арналған және қайталама, кәсіпорындар ресурстарының қайталама нарығының болмауымен сипатталады. Сондықтан олардың инфрақұрылымы жоқ. Кәсіпорындар ресурстарының операцияларын мемлекеттік құқықтық реттеу жүйесі, әлі де, бағалау қызметіне қатысты орналасу кезеңінде. Нарықтардың тиісті инфрақұрылымын, оның орталық бөлімшесі - бағалау қызметін құру шарты негізінде, кәсіпорындардың ресурстарымен және мүлікпен операцияларды жасау ғана инвестициялық активтілікті «тірілте» алатын механизм болып табылады [6] .

Бизнестік әрекет ұйымдардың (заңды тұлғалардың) жойылуы мен дамуы, ресурстардың бағалау құнын құру үрдісімен ғана байланысты емес, ол, мәміле құнының бағалауымен, сонымен бірге, кәсіпорындарды жекешелендіру мен банкротқа ұшырауына, конкурстарды, аукциондарды, жалды, сенімділік басқаруды, кепіл затты, ипотекаларды және басқа операцияларды жүргізуімен де байланысты. [4, 16б] .

Нарық жағдайында ресурстармен операциялар жасау, басқару шешімдерінің мүмкін болатын сәйкестіктер, кәсіпорынның ресурстарын басқару келесі кестеде көрсетілгендей, шартты «кеңістік» түрінде қарастырылады.

Бизнес операциялары және оның нарықтық құнын бағалау кезінде анықтаушы жағдай болып, аталған «кеңістіктегі» әрбір ресурс бойынша, тиімді басқару шешімін қабылдау операцияларына қатысатын сатушы мен сатып алушы және бағалаушының құқықтық қатынастары негізінде анықталады [6] .

Мүліктік құқықтар - бағалау объектілерінің құқық жиынтығы болып табылады да, олардың кейбірі мүліктің иемденушісі немесе заң бойынша оқшаулануы мүмкін. Нәтижесінде кейбір құқықтар мен міндеттемелер мәміленің басқа жағына беріледі де, әрбір жаққа мүлікке деген белгілі жиынтық құқықтар қалады. Бұл құқықтар мынадай болуы мүмкін: кәсіпорын ресурстарымен белгілі операциялар жүргізу үшін, иелік ету немесе жеке ресурстарды қолдану құқығын уақытша шектеу, сонымен қатар олардың қайта құрылымы туады. Құқықтардың әрбір шектеуі (ауыртпалығы) және оларды қолдану тәсілі, кәсіпорын мен ресуртарды бағалау құнына әсер етеді [8] .

Нормативтік база шегіндегі бағалау технологиясының нарықтарында кәсіпорын бизнесін бағалау 3 тәсіл бойынша жүргізіледі: нарықтық, табыстық және шығындық.

Бизнес - бұл заңды, жеке тұлғалардың пайда табу мақсатындағы қызметі.

Мұнда заңды тұлға - кәсіпорын, азаматтық құқықтардың объектісі болып табылады да, кәсіпкерлік қызмет үшін қолданылатын мүліктік кешен ретінде қарастырылады мүліктік кешен жер - телімдері, ғимараттар мен кұрылыстарды, машина мен кұрал-жабдықтарды, шикізат пен өнімдерді, материалдық емес активтерді және мүліктік міндеттемелерді құрайды [6] .

Бизнесті бағалаудың бірінші концепциясы: бірінші концепция мүліктік кешеннің құрамдастарын бағалаумен байланысты. Кәсіпорын бизнесін бағалау мүліктік кешеннің құрамдастарын бағалауына әкеледі: нарықтық, табыстық және шығындық тәсілдерді қолданып, негізгі қаражаттардың мүліктік құқықтар құнының есебінсіз бағалауға болады [4] .

Мұнда, бір-бірінен жекеше бағаланатын (орындық, компьютер, ғимарат, станок, бассейн, жер телімі және т. б. ), мүліктік кешеннің құрамдастарын бағалау жөнінде айтылып отыр. Мүліктік кешеннің құрамдастарын бөлек бағалау, мүліктік кешен жиынтығы түрінде бола алатын қосымша құнды анықтаумен байланысты және олардың кейінгі аккумуляциясын болжамайды.

Бизнесті бағалаудың екінші концепциясы: екінші концепция, кәсіпорын бизнесін бағалағандағы пайда болатын қосымша құнның анықталуымен тікелей байланысты [1, 12б] .

Кәсіпорын бизнесін жүйе ретінде қарастырсақ, құрамына тауар нарығының секторын бақылауға рұқсат ететін, оның мүліктік кешені мен құқық жүйесі немесе қоржыны кірсе, мүліктік кешеннің жиынтығында қосымша құнның пайда болуы мүмкін.

Құқық жүйесі немесе қоржыны, кәсіпорынға бизнес жүйе ретінде тауар нарықтарында тиімді бәсекелесуге рұқсат етеді.

Құқықтар жүйесі немесе қоржыны өзіне мыналарды қосуы қажет:

кәсіпкерлік қызметті іске асыратын, кәсіпорынға республикалық және атқарушы жергілікті билік органдары беретін лицензиялардан, сертификаттардан және тағы басқалардан пайда болатын нарықтажұмыс істеу құқығы;
кәсіпорынға табыс әкелетін жал құқығы, субжал, кепіл және т. б;
бизнес бойынша әріптестердің келісім-шарт жүйелерінен пайда болатын
құқықтар (материалдар мен шикізатты жеткізу келісім-шарттары, тауарлық өнімдерді сатып өткізу келісім-шарттары және т. б. ) ;
кәсіпорын акцияларының бақылау пакеттерінен пайда болатын құқықтар;
материалдық емес активтерді қалыптастыратын артықшылығы бар құқықтар;

Жоғарыда аталғандарды ескере отырып, кәсіпорынның бизнесін бағалаудың объектілері мыналар болуы керек:

- кәсіпорынның мүліктік кешені;

кәсіпорынға (фирмаға) нарықтың секторын бақылауға рұқсат ететін құқықтар жүйесі немесе қоржыны;
кәсіпорынның (фирманың) тауар нарықтарында бәсекелесуге қабілетілігі.

Сөйтіп, кәсіпорын (фирма) бизнесін бағалау екі концепцияны қолдану арқылы жүзеге асырылады [2, 24б] .

Бизнесті бағалау мақсаттары мен құн түрлері

Бағалау мақсаты - бизнестің нарықтық құнын есеп айырысуымен негіздеу. Бизнесті бағалау белгілі бір нақты міндеттің орындалуы бағынады. Бағалаушы, жасалып жатқан бағалаудың міндетін білгіленен кейін ғана керекті әдістемені дұрыс таңдай алады.

Бизнесті бағалау көбінесе келесі жағдайлардан туындайды:

бизнесті сату;
бизнес мүлігінің бөлігін сату (жер телімі, ғимараттар, құрылыстар) ;
ұйымды қайта құру немесе кәсіпорыңды тарату (қосылу, бөліну, сіңісу
жәнет. б. ), және кәсіпорынның банкротқа ұшырағандағы төрелік сот және меншік иелерінің шешімі бойынша жүргізіледі;
бағалы қағаздар нарықтарында кәсіпорын акцияларын сатып алу және сату (акционерлік меншіктегі кәсіпорындарды немесе оның бөлігін сатып алу) ;
жауапкершілігі шектеулі қоғамда немесе серістестіктің жарғылық қорының үлесін сатып алу және сату (үлес ақша бірлігімен бағаланады) ;
бизнесті жетілдіру мақсатында инвестициялық жобаның орындалуы мен оның негізделуі кезінде бизнес құнын білу қажет;

9) несие алу үшін бизнес мүлігін кепілге беру;

10) бизнес мүлігін сақтандыру;

11) мүлікке салық салу үшін, оның салық базасын анықтау;

12) негізгі қорларды қайта бағалау [7] .

Бағалау қызметінде құн және баға, шығындар және өзіндік құн ұғымдарын ажырата білу қажет.

Баға әдетте орындалған әрекетті білдіреді және нарықтық шарттарды айқындайтын жағдайда нақты бір тараптар мәміле жасауға дайын сома.

Шығындар белгілі бір мақсаттарда қолдануға көзделетін ресурстар көлемінің ақшалай көрінісі. Ақшалай эквиваленттегі шығындарды бағалау түрлі ресурстар мен құралдарды сомалауға мүмкіндік береді.

Өзіндік құн - оның қатысы бар құрылыстық өнімді жасау кезеңімен байланысты. Құрылыстың өзіндік құны әдетте тікелей шығындардан (жұмыскерлерге, машиналар мен материалдар үшін төлем) және қосымша шығындардан тұрады [6, 14 бет] .

Құн түсінігі бағалау қызметінде басты рөл атқарады. Ол алынатын жылжымайтын мүлік объектісі мен оның сатып алушысы арасында байланыс орнатады. Құн заттың белгілі бір қасиеттерінің көрініс алуының нәтижесі болып табылады:

-пайдалылық;

-сұраныс;

-дефициттілігі;

-өткізімділігі.

Аталған ұғымдарды айыра білу қажет. Құн мен бағаның айырмашылығы суретте берілген (кесте 1) .

Құн түрін таңдау мүлікті бағалау туралы келісімшартты жасаудың алдында жүреді және мүлікті бағалаудың арналымына, оның ерекшеліктеріне, сонымен бірге нормативті талаптарға тәуелді. Мүлікті бағалау бойынша нормативтік актілерде, келісімшартта немесе сот шешімінде бағалау нәтижесінде анықталатын құн түрі аталмаса, нарықтық құн есептеледі.

Кесте 1 - Құн мен баға ұғымдарының айырмашылығы

Құн

Баға

Құн: жылжымайтын мүлік объектісі үшін алынуы мүмкін болжамды ақша сомасы

Баға: жылжымайтын мүлік объектісі үшін төленген немесе төленуге келісілген нақты ақша сомасы

Құн: Ескерту: [1, 49 бет] негізінде автормен құрастырылған

«Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы» Заңда құнның келесі түрлері ажыратылады (2-бап) :

нарықтық құн - мәмiле жасасушы тараптар бағалау объектiсi туралы қолжетiмдi барлық ақпаратты иелене отырып әрекет ететiн, бәсекелестiк жағдайындағы мәмiленiң негiзiнде сол объектiнi иелiктен шығаруға болатын ақшалай есеп айырысу сомасы, ал мәмiленiң бағасына:

мәмiле жасасушы тараптардың бiрi бағалау объектiсiн иелiктен шығаруға, ал екiншi тарап сатып алуға мiндеттi болмағанда;

мәмiле жасасушы тараптар мәмiленiң нысанасы туралы жақсы хабардар болып, өз мүдделерiне әрекет еткенде;

мәмiленiң бағасы бағалау объектiсi үшiн ақшалай сыйақының баламасы болып табылса және мәмiле жасасушы тараптарға қатысты қандай да бiр тараптан мәмiле жасауға мәжбүрлеу болмағанда, қандай да бiр төтенше жағдайлар әсер етпейдi;

өзге құн - бағалау объектiсiнiң нарықтық құнынан басқа, түрлерi бағалау стандарттарымен белгiленетiн өзге құны [7] ;

«Құнның базалары мен типтері» бағалау стандартына сәйкес, бағалау қызметінде нарықтық құн мен оның кіші түрлері, құнның өзге түрлері, аралық есептер мен қаржылық есептілікте қолданылатын құн түрлері пайдаланылады. Аталған құн түрлері суретте берілген.

Бағалау мақсаты болып бағалау нәтижесінің болжамды пайдалануымен анықталатын және тапсырыс берушімен келісімшартта көрсетілетін құнның нақты түрінің мөлшерін анықтау табылады.

Бағалау мақсаттары:

салық салу кезінде;
бухгалтерлік есеп кезінде;
азаматтық-құқықтық мәмілелерді жасасу кезінде;
инвестициялық және девелоперлік әрекет кезінде;
аумақты басқару және аумақтық жоспарлау кезінде

қоғамның қажеттіліктеріне және мүліктік қатынастарды реттеу қажеттілігіне байланысты құнның түрлерін анықтау [8] .

Заңнама бойынша бағалаудың қағидалары болып объективтілік пен дұрыстылық табылады [7, 3-бап ] .

Ал жалпы тәжірибеде құнды бағалау кезінде объектіні кезекпен төрт позицияға біріктірілген қағидалар тұрғысынан қарастыру мен талдау қолданылады:

Пайдаланушының көзқарасын көрсететін позиция.
Меншік компоненттерінің өзара қатынасын көрсететін позиция.
Нарықтың көзқарасын көрсететін позиция.
Меншікті ең тиімді пайдалануды көрсететін позиция.

1. Пайдаланушының көзқарасын көрсететін позиция

Бұл позицияның негізінде келесідей қағидалар жатыр:

Пайдалылық қағидасы - мүліктің пайдаланушының нақты қажеттіліктерін өтеу қабілеті;
Баяулау қағидасы - жылжымайтын мүліктің максималды бағасы сондай пайдалылыққа ие, ұқсас мүлікті алуға болатын минималды сомаға тең;
Күту қағидасы. Сатып алушының болашақ табыс пен олардың нақты құнына қатысты көзқарасы [9] .

2. Меншік компоненттерінің өзара қатынасын көрсететін позиция

Қосылатын өнімділік қағидасы - мүліктен алатын пайда таза табыс, еңбекке, капиталға және басқаруға өтеулерден кейінгі сомаға тең;
Салым қағидасы - өндіріс факторының қандай да бір элементінің бар-жоқтығынан меншік құнының өзгеру сомасы;
Өсуші және кемітуші қайтарымдылық қағидасы - өндіріс факторының ресурсы көбейгенде таза қайтарымдылық басында өсіп, кейіннен кемиді;
Тепе-теңдік қағидасы - кез келген меншік типіне өндіріс факторларының қолайлы үйлесімі сәйкес келеді, оған қол жеткізгенде кезде жер максималды құнына жетеді;
Экономикалық өлшем қағидасы - кез келген нарықта меншіктің алуан түрлі типтерін тиімдірек пайдалану үшін қажет жердің қолайлы мөлшері бар;
Экономикалық бөлу қағидасы - мүліктік құқықтарды меншік құны өсетіндей етіп бөлу немесе қосу керек [9] .

3. Нарықтың көзқарасын көрсететін позиция

Тәуелділік қағидасы - құн қоршаған меншіктің сипаты мен құнына тәуелді
Сәйкестік қағидасы. Максималды құн архитектура, пайдалану сипаты нарық қажеттілігіне сай болған жағдайда пайда болады. Бұл қағида өз кезегінде екіге бөлінеді:
регрессия қағидасы (мүлік шамадан артық жақсартылса, құн төмендейді) ;
прогрессия қағидасы (жеткіліксіз жақсартылған мүліктің құны қоршаған құрылыстар есебінен өседі) ;
Ұсыныс пен сұраныс қағидасы;
Бәсекелестік қағидасы;
Өзгеріс қағидасы [9] .

4. Меншікті ең тиімді пайдалануды көрсететін позиция. Ең негізгі концепция болып саналады және жоғарыда қарастырылған үш топ қағидаларының синтезі болып келеді. Бұл позиция жағынан құнды анықтау кезінде мыналарға көңіл бөлінеді:

Нарықтық жағдайлар;
Зоналаудың нормалары;
Жылжымайтын мүлік нарығында күтілетін өзгерістер;
Мүлікті ағымдағы пайдаланудың әдісі [9, 32-38 бет] .

Құн негізінен төрт шарттан туындайды: сұраныс, пайдалылық, тапшылық және меншік құқықтарын беру мүмкіндігі.

Сұраныс. Сұраныс - белгілі бір уақыт үшінде нарықта сатып алатын тауар (қызмет) саны немесе меншік объектілері. Сұраныстың өсуі бағалардың өсуіне алып келеді.
Пайдалылық. Адамдардың белгілі бір қажеттіліктерін қанағаттандыратын, тауарлар мен меншік объектілерінің қабілетін - пайдалылық деп атайды. Берілген зат неғұрлым көбірек қажеттіліктерді қанағаттандыруға қабілетті болса, соғұрлым оған сұраныс жоғары болады. Пайдалылықтың өсуі көбіне бағаның өсімімен сәйкес жүреді.
Тапшылық. Үлкен сұраныс пен жоғары пайдалылыққа қарамастан, ешбір мүлік тапшы болмағанша құны болмайды.
Меншік құқығын біреуге беру мүмкіндігі. Кез келген зат меншік құқықтарын біреуге беру мүмкіндігі бар болған жағдайда тауар болып саналады. Мысалы, берілген заңнамамен жердің белгілібір түрлеріне сату рұқсат етілмесе, онда олардың құндылығы болмайды. Дегенмен, бұл жерлердің жал құқықтарының нарық құнын бағалауға болады [8] . Тәжірибеде бағалаушы келесідей негізгі құндардың түрлерін қолданады:

... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.