Құнның өзгеру қағидасы
М А З М Ұ Н Ы
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
I. БИЗНЕСТІ бағалаудың теориялық негіздері ...
1.1 Бизнесті бағалау түсінігі мен оның
ерекшелігі ... ... ... ... ... ... . ... ... .
1.2 Бизнесті бағалау мақсаттары мен құн
түрлері ... ... ... ... ... ... ... ... ...
ІІ. БИЗНЕСТІ ТАБЫСТЫҚ ТӘСІЛМЕН БАҒАЛАУДАҒЫ ТӘЖІРИБЕЛІК АСПЕКТІЛЕРІ
2.1 Тікелей капитализация
әдісі ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ..
2.2 Ақша ағымын дисконттау
әдісі ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... .
III. БИЗНЕСТІ БАҒАЛАУДАҒЫ ОТАНДЫҚ ЖӘНЕ ШЕТЕЛ ТӘЖІРИБЕСІ
3.1 Бизнесті бағалауда қолданылатын отандық және шетелдік тәжірибе..
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... .43
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН
ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... .45
КІРІСПЕ
Еліміз тәуелсіздік алғаннан кейін жоспарлы экономикадан нарықтық
экономикаға көшу экономикалық реформалаумен қатар жаңа міндеттерді орындау
қажеттілігін қойды. Ең басты міндеттің бірі шарашылықтың барлық
салаларында, соның ішінде жылжымайтын мүлікті басқару сферасында нарықтық
ортаны орнату табылды.
Қазақстанда жаңа экономикалық жүйенің қалыптасуы кәсіпкерлік
субъектілерінің масштабтары бойынша әртүрлі өндірістік-коммерциялық
әрекеттсрдің оптималды байланысы женінде сүрақтардың шешілуін талап етті.
Бизнес (ағылш. busіness — кәсіпкерлік, сауда-саттық) — пайда табуға
бағытталған әрекеттің, экономикалық қызметтің бір түрі; жеке кәсіпкердің не
фирманың іскерлік қызметі.
Бизнес адамның табиғи қасиеттеріне, біліміне негізделе отырып, қандай
да болмасын бір істен кіріс кіргізуге, өзінің материалдық, рухани
қажеттілігін қанағаттандыруға, сонымен қатар қоғамға пайда келтіруге де
мүмкіндік береді. Бизнес қоғам мүшелерінің сұранысы мен ұсынысын есепке ала
отырып, экономикалық жүйенің барлық саласын дамыту арқылы бизнестен түскен
табыстан салық және басқа да алымдар төлеу және оларды қоғам дамуына, халық
игілігіне жарату, әлеуметтік көмек көрсету нәтижесінде қалыптасады. Іскер
орта көптеген әлеуметтік және басқадай проблемаларды өкімет
бағдарламаларының шеңберінде, сонымен қатар дербес шешуге де қатысады.
Бағалау – материалдық және материалдық емес игіліктердің құнын анықтау
мақсатында жүзіге асырылатын іс-әрекеттердің жиынтығы. Бағалау курделі
экономикалық процесс. Дамыған нарықтық экономика жағдайында бағалау жер
үлестерін сатуда, үй және пәтер саудасында, өндіріс қуаттарды сатып алу
немесе инвестициялық жобаларды іске асыруда жиі қолданады. Бағалау
қызметiнiң негiзгi принциптерi объективтiлiк және дұрыстық болып табылады.
Бизнестің экономикалық көрсеткіштердің жақсы жетістіктерге жету
мақсатында, тәжірибелік және ізденіс жүйесі меншікті басқару факторының
негізі ретінде бағалау қызметі қолданылады.
"Қазақстан Республикасының бағалау қызмет туралы" заңына сәйкес
мемлекеттік меншікті жекешелендіру кезінде, басқаруды сенімділікке беру
немесе жалға беру, сату, сатып алу, жарғылық қордың салымы ретінде
ипотекалық несиенің жүргізілуі кезінде қоғамдық бағалау үлкен роль
атқарады. Сонымен қатар мүлік туралы мәміле кезінде міндеттелген бағалау
жүргізіледі.
Бизнесті бағалау қызметінің үрдісін кешенді тәсілдермен, мемлекеттік
реттеу және бағалау қызметінің аналитикалық есебімен қамту негізінде
көрсетеді. Бағалаудың әр түрлі әдістер мен амадарын қолдану арқылы
ғимараттар, құрылыстар мен көлік құралдарының құнын анықтау келтірілген.
Бағалау қызметі ғылыми негізде,оның кез келген тапсырманы орындау
үрдісін қадағалайтын, бір қатар қағидалар мен жылжымайтын мүлік құнына әсер
ететін ортаның факторларын қарастырады. Кәсiпорын құнының бағасы сенiмдi
және дәл болу үшін бағалау технологиясын қатал сақтау керек. Технология
бiртiндеп кезеңдерден тұрады: ең жақсы және объекттiң өте тиiмдi қолдану
әдiсi, жиын және талдау мақсаттар және бағаның функциясы, объекттiң
бағасының жоспарлауы, мәлiметті анықтау қажет. Кәсiпорын құнының бағасы
дәлдiгi бағаның әдiстерiнiң қолданудың дұрыстығынан сонымен бiрге тәуелдi
болады.
Зерттеу мақсаттары мен міндеттері. Курстық жұмыстың негізгі мақсаты
кәсіпорын құнын табыстық тәсілмен бағалауды жүргізуді теорялық және
тәжірибиелік тұрғыдан қарастыру.
Алға қойылған мақсатқа сәйкес осы жұмыста келесідей мәселелер
қарастырылыған:
• Бизнес бағалаудың әдістемелік тәсілдеріне теориясы;
• Бизнес бағалаудың негізгі ерекшеліктері;
• Бизнесті табыстық тәсілмен бағалау әдістері;
• Бизнесті бағалаудың негізгі ерекшеліктері;
• Қазақстан республикасындағы – бизнесті бағалаудағы жетілдіру жолдары.
Теориялық және әдістемелік негізі. Отандық және шетелдік ғалымдар,
бағалаушылар құрастырған бағалау қызметінде қолданылатын бағалау тәсілдері
мен қағидалары сипатталған.
Талданған жұмыста бағалау қызметі саласында қолданылатын қазақстандық
нормативті заң актілері, сонымен қатар мерзімді басылымдары мен әдебиеттері
қолданылды.
Курстық жұмыстың бірінші бөлімінде кәсіпорын құнын бағалаудағы
әдістемелерінің тәсілдермен теориялық негізі, кәсіпорын құнын бағалауда
қолданылатын негізгі қағидалар, құн түрлері сипатталған.
Егер өткен уақыттарда кәсіпорындар, ұйымдар, азаматтар, меншік иелері
немесе сатып алушылар көлік құралдарын сатып алу немесе пайдалану кезінде
оның құнына әсер ететін факторлардың бар екендігін ескермесе, бүгінгі таңда
кәсіпорын жетекшілері, кәсіпорын өздерінің тәуекел деңгейін төмендету үшін
көлік құралдарын пайдалану алдында отандық және шетелдік бағалаушылар
бағалау тәжірибесінде қолданатын тәсілдерді пайдалана бастады.
Бизнес бір жағынан, - материалды, еңбек және қаржы ресурстарының
ірі тұтынушысы болып табылса, екінші жағынан, өнеркәсіп өнімдерін негізгі
өндірушісі болып табылады. Сол себепті, ол ұлттық экономиканың даму
деңгейін сипаттайды. Кәсiпорынның нарықтық құнының анықтауы бәсекелестiк
нарықтағы тiрi қалуға күреске оның әзiрлеуiне мүмкiндiк туғызады,
кәсiпорынның потенциалдық мүмкiндiктерi туралы реалистiк ұсынысты бередi.
Оның стратегиясының өндiруi негiз болу кәсiпорындардың бизнесті бағалау
процессi. Демек, ол талғаулы жолдарды айқындайды және қалай олардың iшiнде
максимал тиiмдiлiгiн серiктестiкпен қамтамасыз еткенiн анықтайды, және
жоғары нарық бағасын қояды. Бiздің елдегi тәуелсiз кәсiпорынның иелерi
және фирмалар көрiнiп қалады, барлық олардың капиталын нарықтық құнның
анықтауындағы қажеттiлігі өткiрлеу болып қалыптасады. Олар тек қана
меншiктiң жасауына шығын iс жүзiнде бағалайтындығынан, тәжiрибесi сонымен
бiрге не көрсетедi, олардың мүліктің жетiлмеген құндары бойынша
кәсiпорындарының бағасының әдiстерiн бiздің елiнде қазiр қолданылады.
I. БИЗНЕСТІ бағалаудың теориялық негіздері
1.1 Бизнесті бағалау түсінігі мен оның ерекшелігі
Қазақстанда нарықтық қатынастың қарқынды дамуымен отандық
кәсіпкерліктің, бизнестің бәсекеқабілеттігінің маңызды факторы- бизнестің
нақты құнының өсімі, эффективті басқару жүесін құру болып табылады. Дамыған
мемлекеттердің тәжербиесі көрсеткендей бизнес құнының оң динамикасы ұзақ
мерзімді және тұрақты кызмет көрсетуін көрсетіп, ел әл ауқатының әлеуметтік-
экономикалық көрсеткіштерінің өсуіне септігін тигізеді.
Соңғы уақытта Қазақстандағы нарықтық қатынастардың даму ерекшелігіне
байланысты бизнесті бағалау технологиясын қолдану жиілей түсті.
Кез келген бағалаудың нәтижелілігі ең алдымен оның объектісін дұрыс
идентификациялауға тәуелді. Объекті дұрыс танып алмай, құнды анықтау
тәсілінде қате жіберу және соңында дұрыс емес мән алу қаупі үнемі тұрады.
Сондықтан осы тарауда жылжымайтын мүлік түсінігі, оның түрлері және
коммерциялық жылжымайтын мүліктің ерекшеліктеріне көңіл бөлінеді.
Бизнесті бүгінгі уақыт шарттарына сай, шаруашылықты жүйемен
басқару және адекватты құру мақсатында нарықтардың инфрақұрылымының пайда
болуы мен бағалау қызметін жетілдіру, келесі негізгі жағдайларды қажет
етеді [3].
Біріншіден, Қазақстан экономикасының мемлекеттік сектордағы
елеулі үлесі, құрылымдық қайта құру үрдістерінің ұзақтығы мен күрделілігін
объективті шарттайды.
Екіншіден, өнеркәсіпті қайта құру үшін инвестициялық ресурстарды
тарту, кәсіпорындардың бәсекеге қабілетілігі мен тиімділігін жоғарлату
мүмкіндігін арттырады. Сонымен бірге меншік иесін ауыстыру жолымен ғана
емес (мысалы, мемлекеттік немесе муниципалды мүлікті жекешелендіру үрдісі),
меншік түріне тәуелді емес мүлікпен операциялар жолымен жүргізіледі.
Сурет 1 – Бизнес қызметтің бағыттары
Ескерту: [5]
Аталған қарама - қарсы тенденциялар өзіндік артықшылықтары мен
кемшіліктері бар негіздерге ие. Әлемдік тәжірибеде, меншік түрлеріне
тәуелді емес, кәсіпорындар ресурстарының қайталама нарықтарының мақсаттарын
тиімді пайдаланатын шаруашылық қызметтің жоғары нәтижелерінің куәлары бар.
Бірақ Қазақстанның заңнамасы және мүліктік кешендерімен қатынастарды
реттейтін нормативтік база, отандық ерекшеліктерді белгілейді. Ал бұл
мемлекеттің елеулі қатысуымен ойлап табылған және жасанды өнеркәсіптік
ресурстар нарығының бөлінуіне байланысты, бастапқыға арналған және
қайталама, кәсіпорындар ресурстарының қайталама нарығының болмауымен
сипатталады. Сондықтан олардың инфрақұрылымы жоқ. Кәсіпорындар
ресурстарының операцияларын мемлекеттік құқықтық реттеу жүйесі, әлі де,
бағалау қызметіне қатысты орналасу кезеңінде. Нарықтардың тиісті
инфрақұрылымын, оның орталық бөлімшесі - бағалау қызметін құру шарты
негізінде, кәсіпорындардың ресурстарымен және мүлікпен операцияларды жасау
ғана инвестициялық активтілікті тірілте алатын механизм болып табылады
[6].
Бизнестік әрекет ұйымдардың (заңды тұлғалардың) жойылуы мен дамуы,
ресурстардың бағалау құнын құру үрдісімен ғана байланысты емес, ол, мәміле
құнының бағалауымен, сонымен бірге, кәсіпорындарды жекешелендіру мен
банкротқа ұшырауына, конкурстарды, аукциондарды, жалды, сенімділік
басқаруды, кепіл затты, ипотекаларды және басқа операцияларды жүргізуімен
де байланысты. [4, 16б].
Нарық жағдайында ресурстармен операциялар жасау, басқару
шешімдерінің мүмкін болатын сәйкестіктер, кәсіпорынның ресурстарын басқару
келесі кестеде көрсетілгендей, шартты кеңістік түрінде қарастырылады.
Бизнес операциялары және оның нарықтық құнын бағалау кезінде
анықтаушы жағдай болып, аталған кеңістіктегі әрбір ресурс бойынша, тиімді
басқару шешімін қабылдау операцияларына қатысатын сатушы мен сатып алушы
және бағалаушының құқықтық қатынастары негізінде анықталады [6].
Мүліктік құқықтар - бағалау объектілерінің құқық жиынтығы болып
табылады да, олардың кейбірі мүліктің иемденушісі немесе заң бойынша
оқшаулануы мүмкін. Нәтижесінде кейбір құқықтар мен міндеттемелер мәміленің
басқа жағына беріледі де, әрбір жаққа мүлікке деген белгілі жиынтық
құқықтар қалады. Бұл құқықтар мынадай болуы мүмкін: кәсіпорын ресурстарымен
белгілі операциялар жүргізу үшін, иелік ету немесе жеке ресурстарды қолдану
құқығын уақытша шектеу, сонымен қатар олардың қайта құрылымы туады.
Құқықтардың әрбір шектеуі (ауыртпалығы) және оларды қолдану тәсілі,
кәсіпорын мен ресуртарды бағалау құнына әсер етеді [8].
Нормативтік база шегіндегі бағалау технологиясының нарықтарында
кәсіпорын бизнесін бағалау 3 тәсіл бойынша жүргізіледі: нарықтық, табыстық
және шығындық.
Бизнес - бұл заңды, жеке тұлғалардың пайда табу мақсатындағы
қызметі.
Мұнда заңды тұлға - кәсіпорын, азаматтық құқықтардың объектісі
болып табылады да, кәсіпкерлік қызмет үшін қолданылатын мүліктік кешен
ретінде қарастырылады мүліктік кешен жер - телімдері, ғимараттар мен
кұрылыстарды, машина мен кұрал-жабдықтарды, шикізат пен өнімдерді,
материалдық емес активтерді және мүліктік міндеттемелерді құрайды [6].
Бизнесті бағалаудың бірінші концепциясы: бірінші концепция
мүліктік кешеннің құрамдастарын бағалаумен байланысты. Кәсіпорын бизнесін
бағалау мүліктік кешеннің құрамдастарын бағалауына әкеледі: нарықтық,
табыстық және шығындық тәсілдерді қолданып, негізгі қаражаттардың мүліктік
құқықтар құнының есебінсіз бағалауға болады [4].
Мұнда, бір-бірінен жекеше бағаланатын (орындық, компьютер,
ғимарат, станок, бассейн, жер телімі және т.б.), мүліктік кешеннің
құрамдастарын бағалау жөнінде айтылып отыр. Мүліктік кешеннің құрамдастарын
бөлек бағалау, мүліктік кешен жиынтығы түрінде бола алатын қосымша құнды
анықтаумен байланысты және олардың кейінгі аккумуляциясын болжамайды.
Бизнесті бағалаудың екінші концепциясы: екінші концепция, кәсіпорын
бизнесін бағалағандағы пайда болатын қосымша құнның анықталуымен тікелей
байланысты [1, 12б].
Кәсіпорын бизнесін жүйе ретінде қарастырсақ, құрамына тауар
нарығының секторын бақылауға рұқсат ететін, оның мүліктік кешені мен құқық
жүйесі немесе қоржыны кірсе, мүліктік кешеннің жиынтығында қосымша құнның
пайда болуы мүмкін.
Құқық жүйесі немесе қоржыны, кәсіпорынға бизнес жүйе ретінде
тауар нарықтарында тиімді бәсекелесуге рұқсат етеді.
Құқықтар жүйесі немесе қоржыны өзіне мыналарды қосуы қажет:
кәсіпкерлік қызметті іске асыратын, кәсіпорынға республикалық және
атқарушы жергілікті билік органдары беретін лицензиялардан,
сертификаттардан және тағы басқалардан пайда болатын нарықта
жұмыс істеу құқығы;
кәсіпорынға табыс әкелетін жал құқығы, субжал, кепіл және т.б;
бизнес бойынша әріптестердің келісім-шарт жүйелерінен пайда болатын
құқықтар (материалдар мен шикізатты жеткізу келісім-шарттары, тауарлық
өнімдерді сатып өткізу келісім-шарттары және т.б.);
кәсіпорын акцияларының бақылау пакеттерінен пайда болатын құқықтар;
материалдық емес активтерді қалыптастыратын артықшылығы бар құқықтар;
Жоғарыда аталғандарды ескере отырып, кәсіпорынның бизнесін бағалаудың
объектілері мыналар болуы керек:
- кәсіпорынның мүліктік кешені;
кәсіпорынға (фирмаға) нарықтың секторын бақылауға рұқсат ететін құқықтар
жүйесі немесе қоржыны;
кәсіпорынның (фирманың) тауар нарықтарында бәсекелесуге қабілетілігі.
Сөйтіп, кәсіпорын (фирма) бизнесін бағалау екі концепцияны қолдану
арқылы жүзеге асырылады [2, 24б].
Бизнесті бағалау мақсаттары мен құн түрлері
Бағалау мақсаты – бизнестің нарықтық құнын есеп айырысуымен негіздеу.
Бизнесті бағалау белгілі бір нақты міндеттің орындалуы бағынады. Бағалаушы,
жасалып жатқан бағалаудың міндетін білгіленен кейін ғана керекті әдістемені
дұрыс таңдай алады.
Бизнесті бағалау көбінесе келесі жағдайлардан туындайды:
бизнесті сату;
бизнес мүлігінің бөлігін сату (жер телімі, ғимараттар, құрылыстар);
ұйымды қайта құру немесе кәсіпорыңды тарату (қосылу, бөліну, сіңісу
жәнет.б.), және кәсіпорынның банкротқа ұшырағандағы төрелік сот және
меншік иелерінің шешімі бойынша жүргізіледі;
бағалы қағаздар нарықтарында кәсіпорын акцияларын сатып алу және сату
(акционерлік меншіктегі кәсіпорындарды немесе оның бөлігін сатып алу);
жауапкершілігі шектеулі қоғамда немесе серістестіктің жарғылық қорының
үлесін сатып алу және сату (үлес ақша бірлігімен бағаланады);
бизнесті жетілдіру мақсатында инвестициялық жобаның орындалуы мен оның
негізделуі кезінде бизнес құнын білу қажет;
9) несие алу үшін бизнес мүлігін кепілге беру;
10) бизнес мүлігін сақтандыру;
11) мүлікке салық салу үшін, оның салық базасын анықтау;
12) негізгі қорларды қайта бағалау [7].
Бағалау қызметінде құн және баға, шығындар және өзіндік құн ұғымдарын
ажырата білу қажет.
Баға әдетте орындалған әрекетті білдіреді және нарықтық шарттарды
айқындайтын жағдайда нақты бір тараптар мәміле жасауға дайын сома.
Шығындар белгілі бір мақсаттарда қолдануға көзделетін ресурстар
көлемінің ақшалай көрінісі. Ақшалай эквиваленттегі шығындарды бағалау түрлі
ресурстар мен құралдарды сомалауға мүмкіндік береді.
Өзіндік құн – оның қатысы бар құрылыстық өнімді жасау кезеңімен
байланысты. Құрылыстың өзіндік құны әдетте тікелей шығындардан
(жұмыскерлерге, машиналар мен материалдар үшін төлем) және қосымша
шығындардан тұрады [6,14 бет].
Құн түсінігі бағалау қызметінде басты рөл атқарады. Ол алынатын
жылжымайтын мүлік объектісі мен оның сатып алушысы арасында байланыс
орнатады. Құн заттың белгілі бір қасиеттерінің көрініс алуының нәтижесі
болып табылады:
-пайдалылық;
-сұраныс;
-дефициттілігі;
-өткізімділігі.
Аталған ұғымдарды айыра білу қажет. Құн мен бағаның айырмашылығы
суретте берілген (кесте 1).
Құн түрін таңдау мүлікті бағалау туралы келісімшартты жасаудың алдында
жүреді және мүлікті бағалаудың арналымына, оның ерекшеліктеріне, сонымен
бірге нормативті талаптарға тәуелді. Мүлікті бағалау бойынша нормативтік
актілерде, келісімшартта немесе сот шешімінде бағалау нәтижесінде
анықталатын құн түрі аталмаса, нарықтық құн есептеледі.
Кесте 1 – Құн мен баға ұғымдарының айырмашылығы
Құн Баға
жылжымайтын мүлік объектісі үшін жылжымайтын мүлік объектісі үшін
алынуы мүмкін болжамды ақша сомасы төленген немесе төленуге келісілген
нақты ақша сомасы
Ескерту: [1, 49 бет] негізінде автормен құрастырылған
Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы Заңда құнның
келесі түрлері ажыратылады (2-бап):
▪ нарықтық құн – мәмiле жасасушы тараптар бағалау объектiсi
туралы қолжетiмдi барлық ақпаратты иелене отырып әрекет ететiн,
бәсекелестiк жағдайындағы мәмiленiң негiзiнде сол объектiнi
иелiктен шығаруға болатын ақшалай есеп айырысу сомасы, ал
мәмiленiң бағасына:
мәмiле жасасушы тараптардың бiрi бағалау объектiсiн иелiктен шығаруға,
ал екiншi тарап сатып алуға мiндеттi болмағанда;
мәмiле жасасушы тараптар мәмiленiң нысанасы туралы жақсы хабардар
болып, өз мүдделерiне әрекет еткенде;
мәмiленiң бағасы бағалау объектiсi үшiн ақшалай сыйақының баламасы
болып табылса және мәмiле жасасушы тараптарға қатысты қандай да бiр
тараптан мәмiле жасауға мәжбүрлеу болмағанда, қандай да бiр төтенше
жағдайлар әсер етпейдi;
▪ өзге құн – бағалау объектiсiнiң нарықтық құнынан басқа, түрлерi
бағалау стандарттарымен белгiленетiн өзге құны [7];
Құнның базалары мен типтері бағалау стандартына сәйкес, бағалау
қызметінде нарықтық құн мен оның кіші түрлері, құнның өзге түрлері, аралық
есептер мен қаржылық есептілікте қолданылатын құн түрлері пайдаланылады.
Аталған құн түрлері суретте берілген.
Бағалау мақсаты болып бағалау нәтижесінің болжамды пайдалануымен
анықталатын және тапсырыс берушімен келісімшартта көрсетілетін құнның нақты
түрінің мөлшерін анықтау табылады.
Бағалау мақсаттары:
➢ салық салу кезінде;
➢ бухгалтерлік есеп кезінде;
➢ азаматтық-құқықтық мәмілелерді жасасу кезінде;
➢ инвестициялық және девелоперлік әрекет кезінде;
➢ аумақты басқару және аумақтық жоспарлау кезінде
қоғамның қажеттіліктеріне және мүліктік қатынастарды реттеу
қажеттілігіне байланысты құнның түрлерін анықтау [8].
Заңнама бойынша бағалаудың қағидалары болып объективтілік пен
дұрыстылық табылады [7, 3-бап ].
Ал жалпы тәжірибеде құнды бағалау кезінде объектіні кезекпен төрт
позицияға біріктірілген қағидалар тұрғысынан қарастыру мен талдау
қолданылады:
➢ Пайдаланушының көзқарасын көрсететін позиция.
➢ Меншік компоненттерінің өзара қатынасын көрсететін позиция.
➢ Нарықтың көзқарасын көрсететін позиция.
➢ Меншікті ең тиімді пайдалануды көрсететін позиция.
1. Пайдаланушының көзқарасын көрсететін позиция
Бұл позицияның негізінде келесідей қағидалар жатыр:
- Пайдалылық қағидасы – мүліктің пайдаланушының нақты
қажеттіліктерін өтеу қабілеті;
- Баяулау қағидасы – жылжымайтын мүліктің максималды бағасы сондай
пайдалылыққа ие, ұқсас мүлікті алуға болатын минималды сомаға
тең;
- Күту қағидасы. Сатып алушының болашақ табыс пен олардың нақты
құнына қатысты көзқарасы [9].
2. Меншік компоненттерінің өзара қатынасын көрсететін позиция
- Қосылатын өнімділік қағидасы – мүліктен алатын пайда таза табыс,
еңбекке, капиталға және басқаруға өтеулерден кейінгі сомаға тең;
- Салым қағидасы – өндіріс факторының қандай да бір элементінің бар-
жоқтығынан меншік құнының өзгеру сомасы;
- Өсуші және кемітуші қайтарымдылық қағидасы – өндіріс факторының
ресурсы көбейгенде таза қайтарымдылық басында өсіп, кейіннен
кемиді;
- Тепе-теңдік қағидасы – кез келген меншік типіне өндіріс
факторларының қолайлы үйлесімі сәйкес келеді, оған қол
жеткізгенде кезде жер максималды құнына жетеді;
- Экономикалық өлшем қағидасы – кез келген нарықта меншіктің алуан
түрлі типтерін тиімдірек пайдалану үшін қажет жердің қолайлы
мөлшері бар;
- Экономикалық бөлу қағидасы – мүліктік құқықтарды меншік құны
өсетіндей етіп бөлу немесе қосу керек [9].
3. Нарықтың көзқарасын көрсететін позиция
- Тәуелділік қағидасы – құн қоршаған меншіктің сипаты мен құнына
тәуелді
- Сәйкестік қағидасы. Максималды құн архитектура, пайдалану сипаты
нарық қажеттілігіне сай болған жағдайда пайда болады. Бұл қағида
өз кезегінде екіге бөлінеді:
- регрессия қағидасы (мүлік шамадан артық жақсартылса, құн
төмендейді);
- прогрессия қағидасы (жеткіліксіз жақсартылған мүліктің құны
қоршаған құрылыстар есебінен өседі);
- Ұсыныс пен сұраныс қағидасы;
- Бәсекелестік қағидасы;
- Өзгеріс қағидасы [9].
4. Меншікті ең тиімді пайдалануды көрсететін позиция. Ең негізгі
концепция болып саналады және жоғарыда қарастырылған үш топ қағидаларының
синтезі болып келеді. Бұл позиция жағынан құнды анықтау кезінде мыналарға
көңіл бөлінеді:
• Нарықтық жағдайлар;
• Зоналаудың нормалары;
• Жылжымайтын мүлік нарығында күтілетін өзгерістер;
• Мүлікті ағымдағы пайдаланудың әдісі [9, 32-38 бет].
Құн негізінен төрт шарттан туындайды: сұраныс, пайдалылық,
тапшылық және меншік құқықтарын беру мүмкіндігі.
Сұраныс. Сұраныс — белгілі бір уақыт үшінде нарықта сатып алатын тауар
(қызмет) саны немесе меншік объектілері. Сұраныстың өсуі бағалардың өсуіне
алып келеді.
Пайдалылық. Адамдардың белгілі бір қажеттіліктерін қанағаттандыратын,
тауарлар мен меншік объектілерінің қабілетін - пайдалылық деп атайды.
Берілген зат неғұрлым көбірек қажеттіліктерді қанағаттандыруға қабілетті
болса, соғұрлым оған сұраныс жоғары болады. Пайдалылықтың өсуі көбіне
бағаның өсімімен сәйкес жүреді.
Тапшылық. Үлкен сұраныс пен жоғары пайдалылыққа қарамастан, ешбір мүлік
тапшы болмағанша құны болмайды.
Меншік құқығын біреуге беру мүмкіндігі. Кез келген зат меншік құқықтарын
біреуге беру мүмкіндігі бар болған жағдайда тауар болып саналады. Мысалы,
берілген заңнамамен жердің белгілі
бір түрлеріне сату рұқсат етілмесе, онда олардың құндылығы болмайды.
Дегенмен, бұл жерлердің жал құқықтарының нарық құнын бағалауға болады [8].
Тәжірибеде бағалаушы келесідей негізгі құндардың түрлерін қолданады:
Негізделген нарықтық құн - ашық және бәсеке нарығындағы мүлік
түріне берілетін баға. Экономикалық рационалды, мәмілеге ерікті баратын
және қажет ақпаратпен қамтамасыз етілген сатушы мен сатып алушы арасында
еркін бәсекені көрсетеді. Қаржыландырудың ерекше шарттарына сәйкес, сатып
алу мен сатудың жағдайлары, екі жақтың жеткіліксіз ақпараттануы, нарық
деформациясы және т.б. факторлардың әсерінен, тәжірибеде нақты мәмілелердің
бағалары нарықтық құннан айырмашылығы болады. Нарықтық емес құн ретінде,
мысалы, нормативті есептелетін құн бола алады [13, 41б].
Нормативті есептелетін құн - нормативтер мен әдістер басқару
органдарын бекіту негізінде есептелетін мүліктік кешеннің құны.
Қарастырылып отырған мүліктік кешеннің түрлері үшін нормативтердің
(ставкалардың, коэффициенттердің) бірлік шкалалары қолданылады.
Бухгалтерлік есеп жүйесі баланстық құнды бастапқы, қалпына
келтіру және қалдық құны деп бөледі.
Баланстық құн - кәсіпорынның балансында белгіленген, құрылысқа
кеткен шығындар немесе оның өзіндік негізгі қаражаттарына элемент алу.
Бастапқы құн - белгілі кәсіпорын объектілерінің эксплуатацияға :
енгізілген кезіндегі есептік құжаттарда тіркелген баға. Эксплуатацияға
берілген мүлік объектісі бастапқы құн бойынша, не оларды модернизациялау
мен реконструкциялаудан кейін немесе қорды ресми қайта бағалау белгіленген
уақыттан есептейді.
Қалпына келтіру құны - бұрын анықталған негізгі қаржыларды
қазіргі талаптарға сай қайта өндіру құны. Бағалаушы қор элементі құнының
толық калпына келуін салыстыру арқылы қазіргі заманға сәйкес нарықтық құнын
есептейді.
Қалдық құн - егер баланстық құннан, эксплуатация кезеңінде
жинақталған тозу сомасын алып тастасақ, онда қалдық құнды аламыз, ал қалдық
құнның бағалануын қайталама нарығының бағасы бойынша жүргізсе, онда ол
нарықтық сипаттама алады. Яғни, бағалауға тәуелді қайта өндіру мен орнын
басу құнын белгілейді.
Қайта өндіру құны - қазіргі нарыққа сай сатып алу немесе қайта
өндіру құнын бағалау мүліктің тура сол сияқты обьектінің құны барабар
шама.Қайта өндіру құнын анықтау көбінесе технологиялар, материалдар,
шикізаттар, стандарттар және тағы басқа өзгерулерінен мүмкін болмайды.
Сондықтан тәжірибеде орнын басу құны қолданылады [9].
Орнын басу құны - бағаланатын объектінің пайдалылығы бойынша
эквивалентті, меншіктің барабар обьектіні өндірудің ағымды құны. Жойылу
кұны мүлігін сатушы келісуге мәжбүр болатын бағаны айтады. Кәсіпорынның
жойылу құны бағалау кезінде анықталады. Мысалы, оның банкротқа ұшырауы
кезінде немесе аукционда ашық көтере сату кезінде. Бағалаудың әр түрлі
жағдайларына тәуелді құндардың бірнеше түрін ажыратады: инвестициялық,
тұтынушылық, сақтандырулық, утилизациялық.
Инвестициялық құн - егер оны белгілі бір инвестициялық жобаны
іске асыру үшін инвестициялық салым ретінде қарастырсақ, онда оны мүліктік
кешеннің құны деп айтуға болады. Нарықтық құнға қарағанда, инвестициялық
құн нақты және белгілі бір жобамен және оның инвесторымен байланысы.
Инвестациялық құн, берілген инвестициялық кешені мен нәтижелері бойынша
мүліктік кешеннің нарықтық құнының өсуі ретінде қарастырылады.
Тұтыну құны. Объектінің құнын немесе маңыздылығын сипаттайды.
Пайдалылық кезіндегі құн тұтынушылардың экономикалық тауарлық құны ретінде
анықталады және оны пайдалану тиімділігіне негізделген (табыс, пайда, ыңғай
түрінде).
Пайдалану кезіндегі құн міндетті түрде нарықтық құнын көрсетпейді.
Тұтыну кұны туралы мәліметтер, бағаланатын мүліктік кешеннің, әртүрлі
сапасы мен пайдасы бар ұқсас объектілермен салыстыру үшін керек.
Сақтандыру құны - сақтандыру шартында (полисінде) көрсетілген
және сақтандыру мақсаттары үшін анықталатын объектілердің нарықтық құны.
Сақтандыру құны сақтандыруды қайта қалпына келтіруді бағалау үшін қажет
элементі бойынша есептеледі [9].
Көбінесе сақтандыру құны орнын басу құны сияқты анықталады. Өйткені
сақтану жағдайларынан кейін сақтанушыға өзінің мүлігін қайтадан қалпына
келтіруге мәжбүр болады.
Утилизациялық құн - өзінің бастапқы пайдалылығынан айырылған және
төтенше жағдайда немесе толық тозудың жағдайына жеткен утилизациялық
материалдың активтердің құны. Утилизациялық кұн-бұл салмақты материалдардан
тұратын бағаланатын обьектілердің қайталама құны [13].
1.2 Бизнесті бағалау қағидалары және тәсілдері
Бағалау қызметі ғылымының негізінде, бағалау бойынша кез келген
тапсырманы орындау үрдісін қадағалайтын, бірқатар қағидалары бар.
Кәсіпорынның мүліктік кешен құнын бағалау кезіндегі қажет негізгі
экономикалық ортақ қағидаларын қарастырайық. Олар мыналармен байланысты
және 3 топ қағидалар жүйелеріне келтіруге болады:
- иесінің мүлік туралы көзқарасымен;
- нарықтық ортамен;
- мүлікті эксплуатациялаумен [8].
Иесінің мүлкі туралы көзқарасымен байланысты қағидалар. Бұл топ
мынандай қағидаларға ие: пайдалылық, орын басу, күту.
Пайдалылық қағидасы. Меншік объектілерінің иемденуге қабілеті жоқ
болса, онда олардың құны болмауы мүмкін. Сондықтан потенциалды
меншіктенушіге пайдалы болған кезде ғана мүліктің кешеннің құны болады.
Қағиданың анықталуы: пайдалылық – берілген уақыт периодтарында және
берілген жерде меншік объектісі иесінің қателіктерін қанағаттандыру
қабілеті.
Орын басу қағидасы. Иесінің қажеттіліктерін қанағаттандыра алатын және
табыс әкеле алатын барлық меншік объектілері, өзінің әр түрлілігіне
қарамастан, бір- бірімен байланысты. Меншік объектісі үшін оны қалпына
келтіруге кететін шығындардың сомасынан көп ешкім төлемейді. Егер екі
меншік объектілерінің қабілеті бірдей болса, онда біз баға төменін аламыз.
Қағидалардың анықталуы: меншіктің максималды құны ең төмен бағамен немесе
құнмен анықталады. Сөйтіп орнын басу құны бағаланатын мүлік құнының жоғарғы
шегін анықтауға мүмкіндік береді [9].
Күту қағидасы. Инвестор объектіге қаражатты салып, ол меншік
объектілерінен болашақта табыс күтеді. Бағаланатын құн – болашақтағы барлық
табыстардың ағымдағы құны. Қағиданың анықталуы: күту – болашақта меншікті
иелік етуден түсетін табыстардың ағымдағы құнының орнатылуы [4].
Нарықтық ортамен байланысты қағидалар – бұл сұраныс пен ұсыныс
арасындағы сәйкестік, бәсеке, құнның өзгеруі.
Сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік қағидасы. Мүлікке деген бағаның
өзгеруі сұраныс пен ұсыныс шамаларының өзгеруіне тәуелді.
Негізгі заңдылықтар:
Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс ұлғайса, онда
бағалар төмендейді;
Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс төмендесе, онда бағалар
көтеріледі;
Егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс өссе, онда бағалар өседі;
Егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс төмендесе, онда бағалар
төмендейді.
Егер нарықта сұраныс пен ұсыныс арасында сәйкестік орнатылса, бағалар
тұрақты болады. Қағиданың анықталуы: ұсыныс – құрамындағы белгілі баға
бойынша тауарлар саны, сұраныс – белгілі баға бойынша қажетті тауарлар
саны. Сұраныс пен ұсыныс арасындағы өзара іс – қимыл бағасын анықтайды [4].
Бәсеке қағидасы. Жал шарты немесе мүлікті сатып алу не сату мәмілелерін
жасайтын жалгер мен жал берушілер, сатушылар мен сатып алушылар арасында,
жылжымайтын мүлік нарықтарында бәсеке пайда болады. әрбір объекті бәсекеде
болады. Пайда бәсекені туғызады, ал артық пайда күйреген бәсекені
ынталандыру тенденциясы бар. Бәсекенің болмауы монополиялық жағдайды
туғызады. Қағданың анықталуы: нарықтағы пайда, өндіріс факторларын өтеу
үшін қажетті деңгейден асып кетсе, онда ерілген нарықта таза табыстардың
орташа деңгейінің төмендеуіне алып келетін бәеке өрлей бастайды [4].
Құнның өзгеру қағидасы. Мүлік объектілері әр уақытта өзгерістерге
ұшырайды. Жерді пайдалану мақсаты мемлекет пен жекеше сектордың әсерінен
өзгереді және олар тозады, техника, технология және шикізат базасы
өзгереді. Экономикалық шарттар жаңа мүмкіндіктерді туғызады, ақша
массасының көлемі мен пайыздық ставкалары толқиды. Адамдардың талғамы мен
ынталары өзгереді. Объектінің орналасу ортасы өсу, түсу, тоқырау мен жаңару
фазаларынан өтеді. Барлық бұл өзгерістер берілген жердегі мүлік
объектілерінің пайдалылық дәрежесіне әсер етуі мүмкін. Қағиданың анықталуы:
мүлік объектілерінің құны көбінесе тұрақты болып қалмайды, ол уақыт
ағымымен өзгеріп тұрады [4].
Эксплуатациядағы мүлікпен байланысты қағидасы - берілген топ мынандай
факторлар қағидасын ұсынады: өндірістік, қалдық өнімділік, салымдық,
баластандырылған, неғұрлым тиімді пайдалану.
Өндіріс факторларының қағидасы. Мүліктік кешен өндірістік жүйе болып
табылады. Оның табыстылығы төрт фактормен анықталады: менеджментпен,
еңбекпен, капиталмен және жермен. Таза табыс – осы барлық төрт фактордың
нәтижесі болып табылады. Сондықтан табысты бағалау негізінде барық
жүйелердің құны анықталады. Мүліктік кешенді бағалау үшін барлық жүйелердің
табысын құрудағы әрбір фактордың үлесін білу қажет [1].
Қалдық өнімділіктің қағидасы. Жердің құнын бағалау негізінде оның
қалдық өнімділігі жатыр.экономикалық қызметтің кез келген түрі келесідей
факторлардың болуын қажет етеді: менеджмент, еңбек, капитал және жер. әрбір
фактор берілген қызметпен жасалатын таза табыстардан төленуі тиіс. Сөйтіп,
қалдық өнімділігі, еңбек және капитал эксплуатациясына және менеджменттің
шығындары өтелгеннен кейін, жер теліміне қосылғн таза табыспен анықталады.
Салым қағидасы – кез келген бір жаңа факторларды ендіру нәтижесінде
шаруашылық объект құнының өсім сомасы. Салымның анықталуы: шаруашылық
объектілерінің құнының ұлғаймалы немесе төмен сомасы. Сөйтіп, мүліктік
кешенге қосымша активтерді қосу тиімді болады, егер олар мүліктік кешеннің
нарықтық бағасынан жоғары болса. Мүліктік кешенге кез келген қосылған
элементтер өтеледі, егер мүліктік кешен құнының өсімі, бұл элементтерді
алуға кеткен шығындардан жоғары болған жағдайда [2].
Баланстандырылған қағидасы. өндіріс факторлары экономикалық
баланстандырылған болса, онда меншік объектісінің құны максималды болады
немесе сақталады.меншік объектілерінің құны төрт элементтердің
баланстандырылуына тәуелді: рентаға, еңбекке, капиталға, басқару
координациясына. Ең жоғарғы табысты қамтамасыз ететін әрбір меншшік
объектісі үшін теоретикалық тепе-теңдік нүктесі бар. Қағиданың анықталуы:
кез келген меншік объектісіне өндірістің әр түрлі факторларының оптималды
сомасы сәйкес келеді. Олардың бір – біріне сай болуы арқылы мүліктің
максималды құны пайда болады. Сөйтіп, әр түрлі мінездеме бойынша, мүліктік
кешенді құрайтын үлестер бір – бірімен келісуі керек. Мүліктік кешен кез
келген бір элементті қосу, берілген принципті бұзу, оның құнының өсуіне
алып келмейді [2].
Неғұрлым тиімді пайдалану қағидасы – барлық қарастырылған үш қағиданың
синтезі мүмкін болатын варианттардың ішінен жеткілікті негізделген мүліктік
кешеннің функционалды мүмкіндіктерін неғұрлым толығымен орындайтын және
объектінің ең жоғарғы құнына алып келетін, мүліктік кешен неғұрлым тиімді
пайдалану варианты таңдалады. Құнды бағалау үшін осы вариант қолданылады.
[1, 13б].
Бизнес (ағылш. busіness — кәсіпкерлік, сауда-саттық) — пайда табуға
бағытталған әрекеттің, экономикалық қызметтің бір түрі; жеке кәсіпкердің не
фирманың іскерлік қызметі. Мұнда объект - кәсіпорын, азаматтық құқықтардың
объектісі болып табылады да, кәсіпкерлік қызмет үшін қолданылатын мүліктік
кешен ретінде қарастырылады.
Мүліктік кешен жер телімдері, ғимараттар мен құрылыстарды, машииа мен
құрал-жабдықтарды, шикізат пен өнімдерді, материалдық емес активтерді және
мүліктік міндеттемелерді құрайды [2].
Кәсіпорын бизнесін бағалау мүліктік кешеннің құрамдастарын бағалауына
әкеледі: нарықтық, табыстық және шығындық тәсілдерді қолданып, негізгі
қаражаттардың мүліктік құқықтар құнының есебінсіз бағалауға болады.
Мұнда, бір-бірінен жекеше бағаланатын (орындық, компьютер, ғимарат,
станок, бассейн, жер телімі және т.б.) мүліктік кешеннің құрамдастарын
бағалау жөнінде айтылып отыр. Мүліктік кешеннің құрамдастарын бөлек
бағалау, мүліктік кешен жиынтығы түрінде бола алатьш қосымша қүвды
анықгаумен байланысты және олардың кейінгі аккумуляциясын болжамайды.
Екінші жол, кәсіпорын бизнесін бағалағандағы пайда болатын қосымша
құнның анықталуымен тікелей байланысты [1].
Кәсіпорын бизнесін жүйе ретінде қарастырсақ, құрамынатауар на-рығының
секторын бақылауға рұқсат ететін, оның мүліктік кешені мен құқық жүйесі
немесе қоржыны кірсе, мүліктік кешеннің жиынтығында қосымша құнның пайда
болуы мүмкін.
Құқық жүйесі немесе қоржыны, кәсіпорынға бизнес жүйе ретінде тауар
нарықтарында тиімді бэсекелесуге рұқсат етеді [2].
Құқықтар жүйесі немесе қоржыны өзіне мыналарды қосуы қажет:
- кәсіпкерлік қызметті іске асыратын, кәсіпорынғареспубликалық және
атқарушы жергілікті билік органдары беретін лицензиялардан,
сертификаттардан жэне тағы басқалардан пайда болатын нарықта жұмыс істеу
құқығы;
- кәсіпорынғатабыс әкелетін жал құқығы, субжал, кепіл және т.б;
- бизнес бойынша әріптестердің келісім-шарт жүйелерінен пайда болатын
құқықтар (материалдар мен шикізатты жеткізу келісім-шарттары, тауарлық
өнімдерді сатып өткізу келісім-шарттары және т.б.);
- кәсіпорын акцияларының бақылау пакеттерінен пайда болатын құқықтар;
- материалдық емес активтерді қалыптастыратын артықшылығы бар құқықтар.
Жоғарыда аталғандарды ескере отырып, кәсіпорьшның бизнесін бағалаудың
объектілері мыналар болуы керек:
- кәсіпорынның мүліктік кешені;
- кәсіпорынға (фирмаға) нарықтың секторын бақылауғарұқсат ететін
құқықтар жүйесі немесе қоржыны;
- кәсіпорынның (фирманың) тауар нарықтарында бәсекелесуге қабі-
летілігі.
Сөйтіп, кәсіпорын (фирма) бизнесін бағалау екі жолы қолдану арқылы
жүзеге асырылады.
Біріншіжол, сатып алу-сату мәміле кезіндегі кәсіпорын (фирма)
бизнесінің бағалауын болжайды. Бұл жағдайда бизнестің құныекі құрамдас
бөліктерден қалыптасады: мүліктік кешеннің құнынан және материалдық емес
активтердің құнын сипаттайтын құнға қосымша бағалануынан.
Екінші жол, бағалау кезінде тауар нарығывдағы бағала-натын сектордың
бағалау сыйымдылығын болжайды [3].
Қазақстан Республикасы заңнамасының талдауы мен нарықта не-ғұрлым
салмақты болып табьшатын табыс формуласында көрсеткендей, артықшылығы бар
құқықтардың көлемін бағалану, патенттік мо-нополиялардың шекараларын
анықтауға мүмкіндік береді. Тауар на-рығының үлкен секторлар
монополияларымен байланысьш патенттік монополизмдердің мүмкіндіктерін құқық
иеленушілер құқықтары-мен байланыстырады, атап айтқанда:
- иелігіндегі интеллектуалдық меншік объектілерін өз талабына
сайқолдану;
- олардьт пайдалануға, басқа тұлғаларға рұқсат етпеу;
- белгілі шарт негізінде, интеллектуаддық меншікті бағалауға жеке
объектілерін пайдалануға рұқсат ету [9].
Аталған ғылыми дәлелденген артықшылықтарды, құқық иеленуші өнім
нарығында жоғары технологиялық өнімдерінің көлемін ұлғайтуға мүмкіндігі бар
нарықтардың үлкен секторларын қатаң бақьшау үшін қолданылады.
Айырықша құқықтарының ірі портфелі шоғырланған технология-ларды
меңгерген жоғары технологиялық компаниялар мен корпорациялар ғылыми
дәлелденген өнім құқық иеленуші нарықтарын басқаруға, миллиардтаған
табыстар алуға белгілі мүмкіндіктер алады.
Айырықша құқықтар портфелінің көмегімен тауар нарығьшың ірі секторларын
басқару бойынша компаниялардың мүмкіндіктерін бағалау, олардың айырықша
құқықтар мен бизнесін бағалауына қосылады [9].
Табыстық тәсіл
Объектіні бағалаудың шығындық тәсілі орнын толтыру немесе қалпына
келтіру үшін қажет белгілі бір шығындар негізінде құрылатын бағалаудың
тәсілдерінің жиынтығы болып келеді, сонымен қатар жинақталған тозу есепке
алынады. Бұл тәсілдің қолданылуы объектінің иесі оны эксплуатациялаудан
түскен табыстар құнынан төмен бағамен сатпайды деген тұжырымдамаға
негізделеді. Табыстық тәсіл негізгі тәсіл ретінде табыс әкелу
қабілеттілігіне байланысты сатылатын және сатып алынатын жылжымайтын мүлік
объектілерін бағалау кезінде пайдаланылады [9].
Табыстық тәсіл әдістерінің бірін қолданған кезде бағалаушы келесідей
кезекпен әрекет жасайды:
1) болашақтағы жиынтық табысты анықтау. Кәсіпорынның соңғы үш жылдағы
табыстары мен шығындары бойынша жылдық баланстық есептерінің
мәліметтеріне сүйене отырып, бағалаушы жиынтық табысты анықтайды;
2) операциялық шығындарды алып тастау. Бағалаушы кәсіпорын балансында
көрініс алған операциялық шығындарды талдауға салады. Шығындардың
берілген түрі объектінің жиынтық табыстың түсуін қамтамасыз ететін
функционалды жарамдылығын сақтауға қажет жұмсауларды көрсетеді.
3) таза (операциялық) табысты анықтау мен түзету. Таза табысты түзету
кәсіпкердің индивидуалды сипаттамаларымен анықталады. Табыстың 70
пайызы аренда және басқа өндірістік шығындарды төлеуге жұмсалады деп
алсақ, онда кәсіпкер түскен жиынтық табыстың 30 пайызын сыйақы
ретінде ала алады. Бәсекелестіктің жоғары деңгейі жағдайында бұл
арақатынас кәсіпкердің жеке табысының азаюы есебінен өзгеруі мүмкін.
Таза табыста несилер мен амортизациялық алымдарға қызмет көрсету
бойынша сомалар ескерілмейді.
4) бағалау мен гудвилл мультипликаторы. Гудвилл сатып алушыға бизнес
сатушы өткізетін артықшылықтар; бизнес құнының жеке элементі деп
танылатын сатып алушылар немесе клиенттер тізімі деп анықталады
(ағылшын тілінің Оксфордтық сөздігі). Бухгалтерлік есеп стандарттары
бойынша халықаралық комитеттің ойынша, гудвилл деп бірыңғай жиынтық
ретіндегі бизнес құны мен оның активтерінің нарықтық бағаларының
айырмасы аталады. Анықтаманың екеуі де бизнесті жүргізудің
индивидуалды ерекшеліктерінің нәтижесінде алынған және оның
бағаланатын жылжымайтын мүлік объектісінің құнына қосылған қосымша
құнды сипаттайды.
5) мүліктің қорытынды құнын анықтау [11].
Бұл кезде келесідей әдістер қолданылады:
1. Табыстарды капитализациялау әдісі (тікелей капитализациялау әдісі);
Тікелей капитализациялау әдісі тұрақты немесе байқалмайтын темппен
өзгеретін табыстар болжанса қолданылады. Берілген әдістің негізінде
капитализация мөлшерлемесін анықтау жатыр. Ол мөлшерлеме бағаланатын
жылжымайтын мүлік объектісін эксплуатациялаудан түсетін таза табысты да,
сол объектіні сатып алуға жұмсалған капиталды өтеуді де ескереді [12].
Жалпы жағдайда капитализация мөлшерлемесі былай анықталады:
(1)
КМ – капитализация мөлшерлемесі; ЖТ – жиынтық табыс; ОШ – операциялық
шығындар; ГБ – гудвилл бағасы; ЖМОБ – жылжымайтын мүлік объектісінің
бағасы.
Ал объект құны келесі формуламен есептеледі:
(2)
мұндағы V – құн;
NOI –күтілетін операциялық жылдық табыстың репрезентативті
мөлшері
R – капитализация мөлшерлемесі [10].
2. Дисконтталған ақша ағындары әдісі
Дисконтталған ақша ағындары әдісі ақша ағындары жылжымайтын мүлік
объектісін қолданумен байланысты тәуекел деңгейіне тәуелді тез өзгеретін
және тұрақсыз түрде түсетін болғанда қолданылады.
Берілген әдісті қолдану кезінде мыналар жүзеге асырылады:
➢ Жылжымайтын мүлік объектісінен табыс алу ұзақтығын орнату.
Халықаралық бағалау тәжірибесінде қосымша шарттармен өзгеше
қарастырылмаса, орташа ұзақтық әдетте 5-10 жылға тең деп алынады.
➢ Ақша ағындарының көлемін болжау.
➢ Табыстар мен шығындар ақша ағындарының трендтерін құру;
➢ Табыс алудың периодтылығы.
➢ Дисконттау мөлшерлемесін анықтау.
Дисконттау мөлшерлемесі болашақ төлемдердің ағымдық құнын есептеуде
пайдаланылатын күрделі пайызды білдіреді.
➢ Ақша ағындарын дисконттау. Ол күрделі пайыз функцияларының
негізінде болашақ периодтардан ақша қаражаттар ағынының құнын
шығару мен барлық ағымдық құндарды сомалау жолымен іске асады.
➢ Иелену периодының соңында жылжымайтын мүлік объектісін сатудан
келген түсімді (реверсияны) есептеу және дисконттау мөлшерлемесі
арқылы оны ағымдық құнға теңестіру.
➢ Сатудан келген түсім мен табыстық ағындардың ағымдық құндарын
қосу.
➢ Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын есептік кезеңдегі табыстар
сомасы мен тартылған жалдамалы құралдар сомасының айырмасы
ретінде есептеп шығару [10, 101-104 бет].
Шығындық тәсіл
Объектінің құны оны жасауға жұмсалған шығындар негізінде анықталуы
мүмкін, жылжымайтын мүлікті бағалаудың бұл тәсілі шығындық деп аталады.
Оның мазмұны мынада: біздің пайымдауымызша, сатып алушы объекті үшін сондай
объектіні жасауға кеткен тозумен бірге алғандағы шығындар мөлшерінен артық
төлемейді, сонда егер біз объектіні жасаудың шығындарын дұрыс есептесек,
тозуды алып тастап, инвестицияланған қаражаттарға орынды пайданы қоссақ –
объектінің шығындық тәсілге сай құнын аламыз [12].
Шығындық тәсіл бағаланатын жылжымайтын мүлік объектісін толығымен қайта
өндіру немесе орнын толтыру құнын бағалап, содан кейін физикалық, моральді
және экономикалық тозудың көлемін алып тастап, осындай жолмен нәтижесінде
алынған мөлшерге аяқталмаған объект ретінде жер телімінің нарықтық құнын
қосуды қарастырады.
Шығындық тәсілді сату-сатып алу, жалға алу нарығы шектелген жылжымайтын
мүлікті, сонымен қатар мамандандырылған жылжымайтын мүлікті, оның ішінде
мәдени мұраның жылжымайтын ескерткіштерін, құрылғыларды, өткізетін
құралдарды, т.б. бағалау кезінде қолданған жөн [11].
Бұл тәсілдің әдістері меншіктің ұдайы өндірісінің тозуын алып
тастағандағы шығындарына сүйенеді:
- математикалық мөлшерлеуге негізделетін әдіс (математикалық әдіс);
- субъективті мөлшерлеуге негізделетін әдіс (субъективті әдіс).
Шығындық тәсілдің маңызды және күрделі элементі болып тозуды анықтау
табылады. Тозу – түрлі себептер әсерінен жылжымайтын мүлік объектісінің
пайдалылығын жоғалтуы мен құнының төмендеуі [10].
Бағалау қызметінде қолданылатын тозу ұғымын бухгалтерлік есепте
қолданылатын амортизация ұғымынан айыра білу қажет. Бухгалтерлік есептегі
амортизация – ағымдық құнды анықтаусыз, объектіні алумен байланысты
шығындардың қызмет етуінің бүкіл кезеңі ретіндегі таралу процесі [12].
Тозудың үш түрінің болатыны белгілі: физикалық, функционалды және
сыртқы (экономикалық).
Физикалық тозу табиғи физикалық ескіру, сыртқы жағымсыз факторлардың
әсері нәтижесіндегі жылжымайтын мүлік объектісінің жұмыс істеу
қабілеттілігінің төмендеуі. Физикалық тозу амортизациялық алымдар
нормаларында есепке алынады.
Ғимараттардың физикалық тозуын есептеу үшін төрт негізгі тәсіл
қолданылады: сараптаушылық, құндық, нормативті (немесе бухгалтерлік) және
ғимараттың өмір сүру уақытын есептеу тәсілі.
Функционалды ескіру (немесе функционалды тозу) – объектінің
функционалды пайдалылық тұрғысынан қазіргі заманғы стандарттарға сәйкес
келмеуі. Тозудың мұндай түрі (ғимараттың ескірген архитектурасы, оның
жоспарлауының қолайлылығы, инженерлік қамтамасыз ету, т.б. ретінде көрініс
ала алады) негізінде, архитектура мен құрылыс саласындағы ғылыми-техникалық
прогресспен шарттастырылған. Функционалды тозу отандық тәжірибеде моральді
тозу деген атауға ие [9].
Экономикалық тозу немесе сыртқы ықпалдық тозу – сыртқы ортасының
экономикалық, саяси, өзге факторлармен шарттастырылған негативті өзгеруі
салдарынан ғимарат құнының төмендеуі. Объект орналасқан ауданның жалпы
нашарлауы, үкіметтің немесе әкімшіліктің салық салу, сақтандыру саласындағы
әрекеттері, жұмысбастылық, демалыс, білім беру нарығындағы өзге өзгерістер
сыртқы тозудың себептері бола алады. Сыртқы тозудың мөлшеріне әсерін
тигізетін маңызды фактор болып тартымсыз табиғи немесе жасанды
объектілерге – саз-балшық, тазартқыш құралдар, мейрамханалар, би алаңдары,
жанармай бекеттері, темір жол станциялары, аурауханалар, мектептер,
өнеркәсіптік кәсіпорындарға жақын орналасу табылады [8].
Шығындық тәсіл келесідей міндетті операцияларды орындауды қамтиды:
1) жылжымайтын мүлік объектісі орналасқан жер телімінің нарықтық
құнын анықтау (оны ұқсас телімдер құнымен салыстыру немесе
мемлекеттік органдардың әдістемелік нұсқауларын пайдалану
арқылы);
2) орнын толтыру құнын анықтау;
3) бағаланатын мүліктің тозуының барлық түрлерін: физикалық,
функционалды, сыртқы тозуларын есептеп шығару және тозуды ескере
отырып орнын толтыру құнын айқындау (жылжымайтын мүлік объектісін
өндіру немесе орнын толтыруға жұмсалатын шығындардан жалпы тозу
алынады);
4) орнын толтырудың таза құнына жер телімінің нарықтық құнын қосу
арқылы жылжымайтын мүлік объектісінің жалпы құнын есептеу [10, 96
бет].
Шығындық тәсілмен құн келесі формула арқылы анықталады:
С = С1 * S * (1-И) * K1 * P
(3)
Мұндағы:
Иф = (1 – тозу коэффициенті * [(2012 – салынған жылы – 2 )100])
C – бағалау күніндегі объектінің құны
С1 – шаршы метр үшін құрылыстың құны
S – объектінің жалпы ауданы
И – панельді құрлыстар үшін тозу коэффициенті – жылына 1,7, кірпіштік
құрылыстар үшін – жылына 1,9
K1 – ғимарат фасадының архитектуралық безендірілуі ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
I. БИЗНЕСТІ бағалаудың теориялық негіздері ...
1.1 Бизнесті бағалау түсінігі мен оның
ерекшелігі ... ... ... ... ... ... . ... ... .
1.2 Бизнесті бағалау мақсаттары мен құн
түрлері ... ... ... ... ... ... ... ... ...
ІІ. БИЗНЕСТІ ТАБЫСТЫҚ ТӘСІЛМЕН БАҒАЛАУДАҒЫ ТӘЖІРИБЕЛІК АСПЕКТІЛЕРІ
2.1 Тікелей капитализация
әдісі ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ..
2.2 Ақша ағымын дисконттау
әдісі ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... .
III. БИЗНЕСТІ БАҒАЛАУДАҒЫ ОТАНДЫҚ ЖӘНЕ ШЕТЕЛ ТӘЖІРИБЕСІ
3.1 Бизнесті бағалауда қолданылатын отандық және шетелдік тәжірибе..
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... .43
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН
ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... .45
КІРІСПЕ
Еліміз тәуелсіздік алғаннан кейін жоспарлы экономикадан нарықтық
экономикаға көшу экономикалық реформалаумен қатар жаңа міндеттерді орындау
қажеттілігін қойды. Ең басты міндеттің бірі шарашылықтың барлық
салаларында, соның ішінде жылжымайтын мүлікті басқару сферасында нарықтық
ортаны орнату табылды.
Қазақстанда жаңа экономикалық жүйенің қалыптасуы кәсіпкерлік
субъектілерінің масштабтары бойынша әртүрлі өндірістік-коммерциялық
әрекеттсрдің оптималды байланысы женінде сүрақтардың шешілуін талап етті.
Бизнес (ағылш. busіness — кәсіпкерлік, сауда-саттық) — пайда табуға
бағытталған әрекеттің, экономикалық қызметтің бір түрі; жеке кәсіпкердің не
фирманың іскерлік қызметі.
Бизнес адамның табиғи қасиеттеріне, біліміне негізделе отырып, қандай
да болмасын бір істен кіріс кіргізуге, өзінің материалдық, рухани
қажеттілігін қанағаттандыруға, сонымен қатар қоғамға пайда келтіруге де
мүмкіндік береді. Бизнес қоғам мүшелерінің сұранысы мен ұсынысын есепке ала
отырып, экономикалық жүйенің барлық саласын дамыту арқылы бизнестен түскен
табыстан салық және басқа да алымдар төлеу және оларды қоғам дамуына, халық
игілігіне жарату, әлеуметтік көмек көрсету нәтижесінде қалыптасады. Іскер
орта көптеген әлеуметтік және басқадай проблемаларды өкімет
бағдарламаларының шеңберінде, сонымен қатар дербес шешуге де қатысады.
Бағалау – материалдық және материалдық емес игіліктердің құнын анықтау
мақсатында жүзіге асырылатын іс-әрекеттердің жиынтығы. Бағалау курделі
экономикалық процесс. Дамыған нарықтық экономика жағдайында бағалау жер
үлестерін сатуда, үй және пәтер саудасында, өндіріс қуаттарды сатып алу
немесе инвестициялық жобаларды іске асыруда жиі қолданады. Бағалау
қызметiнiң негiзгi принциптерi объективтiлiк және дұрыстық болып табылады.
Бизнестің экономикалық көрсеткіштердің жақсы жетістіктерге жету
мақсатында, тәжірибелік және ізденіс жүйесі меншікті басқару факторының
негізі ретінде бағалау қызметі қолданылады.
"Қазақстан Республикасының бағалау қызмет туралы" заңына сәйкес
мемлекеттік меншікті жекешелендіру кезінде, басқаруды сенімділікке беру
немесе жалға беру, сату, сатып алу, жарғылық қордың салымы ретінде
ипотекалық несиенің жүргізілуі кезінде қоғамдық бағалау үлкен роль
атқарады. Сонымен қатар мүлік туралы мәміле кезінде міндеттелген бағалау
жүргізіледі.
Бизнесті бағалау қызметінің үрдісін кешенді тәсілдермен, мемлекеттік
реттеу және бағалау қызметінің аналитикалық есебімен қамту негізінде
көрсетеді. Бағалаудың әр түрлі әдістер мен амадарын қолдану арқылы
ғимараттар, құрылыстар мен көлік құралдарының құнын анықтау келтірілген.
Бағалау қызметі ғылыми негізде,оның кез келген тапсырманы орындау
үрдісін қадағалайтын, бір қатар қағидалар мен жылжымайтын мүлік құнына әсер
ететін ортаның факторларын қарастырады. Кәсiпорын құнының бағасы сенiмдi
және дәл болу үшін бағалау технологиясын қатал сақтау керек. Технология
бiртiндеп кезеңдерден тұрады: ең жақсы және объекттiң өте тиiмдi қолдану
әдiсi, жиын және талдау мақсаттар және бағаның функциясы, объекттiң
бағасының жоспарлауы, мәлiметті анықтау қажет. Кәсiпорын құнының бағасы
дәлдiгi бағаның әдiстерiнiң қолданудың дұрыстығынан сонымен бiрге тәуелдi
болады.
Зерттеу мақсаттары мен міндеттері. Курстық жұмыстың негізгі мақсаты
кәсіпорын құнын табыстық тәсілмен бағалауды жүргізуді теорялық және
тәжірибиелік тұрғыдан қарастыру.
Алға қойылған мақсатқа сәйкес осы жұмыста келесідей мәселелер
қарастырылыған:
• Бизнес бағалаудың әдістемелік тәсілдеріне теориясы;
• Бизнес бағалаудың негізгі ерекшеліктері;
• Бизнесті табыстық тәсілмен бағалау әдістері;
• Бизнесті бағалаудың негізгі ерекшеліктері;
• Қазақстан республикасындағы – бизнесті бағалаудағы жетілдіру жолдары.
Теориялық және әдістемелік негізі. Отандық және шетелдік ғалымдар,
бағалаушылар құрастырған бағалау қызметінде қолданылатын бағалау тәсілдері
мен қағидалары сипатталған.
Талданған жұмыста бағалау қызметі саласында қолданылатын қазақстандық
нормативті заң актілері, сонымен қатар мерзімді басылымдары мен әдебиеттері
қолданылды.
Курстық жұмыстың бірінші бөлімінде кәсіпорын құнын бағалаудағы
әдістемелерінің тәсілдермен теориялық негізі, кәсіпорын құнын бағалауда
қолданылатын негізгі қағидалар, құн түрлері сипатталған.
Егер өткен уақыттарда кәсіпорындар, ұйымдар, азаматтар, меншік иелері
немесе сатып алушылар көлік құралдарын сатып алу немесе пайдалану кезінде
оның құнына әсер ететін факторлардың бар екендігін ескермесе, бүгінгі таңда
кәсіпорын жетекшілері, кәсіпорын өздерінің тәуекел деңгейін төмендету үшін
көлік құралдарын пайдалану алдында отандық және шетелдік бағалаушылар
бағалау тәжірибесінде қолданатын тәсілдерді пайдалана бастады.
Бизнес бір жағынан, - материалды, еңбек және қаржы ресурстарының
ірі тұтынушысы болып табылса, екінші жағынан, өнеркәсіп өнімдерін негізгі
өндірушісі болып табылады. Сол себепті, ол ұлттық экономиканың даму
деңгейін сипаттайды. Кәсiпорынның нарықтық құнының анықтауы бәсекелестiк
нарықтағы тiрi қалуға күреске оның әзiрлеуiне мүмкiндiк туғызады,
кәсiпорынның потенциалдық мүмкiндiктерi туралы реалистiк ұсынысты бередi.
Оның стратегиясының өндiруi негiз болу кәсiпорындардың бизнесті бағалау
процессi. Демек, ол талғаулы жолдарды айқындайды және қалай олардың iшiнде
максимал тиiмдiлiгiн серiктестiкпен қамтамасыз еткенiн анықтайды, және
жоғары нарық бағасын қояды. Бiздің елдегi тәуелсiз кәсiпорынның иелерi
және фирмалар көрiнiп қалады, барлық олардың капиталын нарықтық құнның
анықтауындағы қажеттiлігі өткiрлеу болып қалыптасады. Олар тек қана
меншiктiң жасауына шығын iс жүзiнде бағалайтындығынан, тәжiрибесi сонымен
бiрге не көрсетедi, олардың мүліктің жетiлмеген құндары бойынша
кәсiпорындарының бағасының әдiстерiн бiздің елiнде қазiр қолданылады.
I. БИЗНЕСТІ бағалаудың теориялық негіздері
1.1 Бизнесті бағалау түсінігі мен оның ерекшелігі
Қазақстанда нарықтық қатынастың қарқынды дамуымен отандық
кәсіпкерліктің, бизнестің бәсекеқабілеттігінің маңызды факторы- бизнестің
нақты құнының өсімі, эффективті басқару жүесін құру болып табылады. Дамыған
мемлекеттердің тәжербиесі көрсеткендей бизнес құнының оң динамикасы ұзақ
мерзімді және тұрақты кызмет көрсетуін көрсетіп, ел әл ауқатының әлеуметтік-
экономикалық көрсеткіштерінің өсуіне септігін тигізеді.
Соңғы уақытта Қазақстандағы нарықтық қатынастардың даму ерекшелігіне
байланысты бизнесті бағалау технологиясын қолдану жиілей түсті.
Кез келген бағалаудың нәтижелілігі ең алдымен оның объектісін дұрыс
идентификациялауға тәуелді. Объекті дұрыс танып алмай, құнды анықтау
тәсілінде қате жіберу және соңында дұрыс емес мән алу қаупі үнемі тұрады.
Сондықтан осы тарауда жылжымайтын мүлік түсінігі, оның түрлері және
коммерциялық жылжымайтын мүліктің ерекшеліктеріне көңіл бөлінеді.
Бизнесті бүгінгі уақыт шарттарына сай, шаруашылықты жүйемен
басқару және адекватты құру мақсатында нарықтардың инфрақұрылымының пайда
болуы мен бағалау қызметін жетілдіру, келесі негізгі жағдайларды қажет
етеді [3].
Біріншіден, Қазақстан экономикасының мемлекеттік сектордағы
елеулі үлесі, құрылымдық қайта құру үрдістерінің ұзақтығы мен күрделілігін
объективті шарттайды.
Екіншіден, өнеркәсіпті қайта құру үшін инвестициялық ресурстарды
тарту, кәсіпорындардың бәсекеге қабілетілігі мен тиімділігін жоғарлату
мүмкіндігін арттырады. Сонымен бірге меншік иесін ауыстыру жолымен ғана
емес (мысалы, мемлекеттік немесе муниципалды мүлікті жекешелендіру үрдісі),
меншік түріне тәуелді емес мүлікпен операциялар жолымен жүргізіледі.
Сурет 1 – Бизнес қызметтің бағыттары
Ескерту: [5]
Аталған қарама - қарсы тенденциялар өзіндік артықшылықтары мен
кемшіліктері бар негіздерге ие. Әлемдік тәжірибеде, меншік түрлеріне
тәуелді емес, кәсіпорындар ресурстарының қайталама нарықтарының мақсаттарын
тиімді пайдаланатын шаруашылық қызметтің жоғары нәтижелерінің куәлары бар.
Бірақ Қазақстанның заңнамасы және мүліктік кешендерімен қатынастарды
реттейтін нормативтік база, отандық ерекшеліктерді белгілейді. Ал бұл
мемлекеттің елеулі қатысуымен ойлап табылған және жасанды өнеркәсіптік
ресурстар нарығының бөлінуіне байланысты, бастапқыға арналған және
қайталама, кәсіпорындар ресурстарының қайталама нарығының болмауымен
сипатталады. Сондықтан олардың инфрақұрылымы жоқ. Кәсіпорындар
ресурстарының операцияларын мемлекеттік құқықтық реттеу жүйесі, әлі де,
бағалау қызметіне қатысты орналасу кезеңінде. Нарықтардың тиісті
инфрақұрылымын, оның орталық бөлімшесі - бағалау қызметін құру шарты
негізінде, кәсіпорындардың ресурстарымен және мүлікпен операцияларды жасау
ғана инвестициялық активтілікті тірілте алатын механизм болып табылады
[6].
Бизнестік әрекет ұйымдардың (заңды тұлғалардың) жойылуы мен дамуы,
ресурстардың бағалау құнын құру үрдісімен ғана байланысты емес, ол, мәміле
құнының бағалауымен, сонымен бірге, кәсіпорындарды жекешелендіру мен
банкротқа ұшырауына, конкурстарды, аукциондарды, жалды, сенімділік
басқаруды, кепіл затты, ипотекаларды және басқа операцияларды жүргізуімен
де байланысты. [4, 16б].
Нарық жағдайында ресурстармен операциялар жасау, басқару
шешімдерінің мүмкін болатын сәйкестіктер, кәсіпорынның ресурстарын басқару
келесі кестеде көрсетілгендей, шартты кеңістік түрінде қарастырылады.
Бизнес операциялары және оның нарықтық құнын бағалау кезінде
анықтаушы жағдай болып, аталған кеңістіктегі әрбір ресурс бойынша, тиімді
басқару шешімін қабылдау операцияларына қатысатын сатушы мен сатып алушы
және бағалаушының құқықтық қатынастары негізінде анықталады [6].
Мүліктік құқықтар - бағалау объектілерінің құқық жиынтығы болып
табылады да, олардың кейбірі мүліктің иемденушісі немесе заң бойынша
оқшаулануы мүмкін. Нәтижесінде кейбір құқықтар мен міндеттемелер мәміленің
басқа жағына беріледі де, әрбір жаққа мүлікке деген белгілі жиынтық
құқықтар қалады. Бұл құқықтар мынадай болуы мүмкін: кәсіпорын ресурстарымен
белгілі операциялар жүргізу үшін, иелік ету немесе жеке ресурстарды қолдану
құқығын уақытша шектеу, сонымен қатар олардың қайта құрылымы туады.
Құқықтардың әрбір шектеуі (ауыртпалығы) және оларды қолдану тәсілі,
кәсіпорын мен ресуртарды бағалау құнына әсер етеді [8].
Нормативтік база шегіндегі бағалау технологиясының нарықтарында
кәсіпорын бизнесін бағалау 3 тәсіл бойынша жүргізіледі: нарықтық, табыстық
және шығындық.
Бизнес - бұл заңды, жеке тұлғалардың пайда табу мақсатындағы
қызметі.
Мұнда заңды тұлға - кәсіпорын, азаматтық құқықтардың объектісі
болып табылады да, кәсіпкерлік қызмет үшін қолданылатын мүліктік кешен
ретінде қарастырылады мүліктік кешен жер - телімдері, ғимараттар мен
кұрылыстарды, машина мен кұрал-жабдықтарды, шикізат пен өнімдерді,
материалдық емес активтерді және мүліктік міндеттемелерді құрайды [6].
Бизнесті бағалаудың бірінші концепциясы: бірінші концепция
мүліктік кешеннің құрамдастарын бағалаумен байланысты. Кәсіпорын бизнесін
бағалау мүліктік кешеннің құрамдастарын бағалауына әкеледі: нарықтық,
табыстық және шығындық тәсілдерді қолданып, негізгі қаражаттардың мүліктік
құқықтар құнының есебінсіз бағалауға болады [4].
Мұнда, бір-бірінен жекеше бағаланатын (орындық, компьютер,
ғимарат, станок, бассейн, жер телімі және т.б.), мүліктік кешеннің
құрамдастарын бағалау жөнінде айтылып отыр. Мүліктік кешеннің құрамдастарын
бөлек бағалау, мүліктік кешен жиынтығы түрінде бола алатын қосымша құнды
анықтаумен байланысты және олардың кейінгі аккумуляциясын болжамайды.
Бизнесті бағалаудың екінші концепциясы: екінші концепция, кәсіпорын
бизнесін бағалағандағы пайда болатын қосымша құнның анықталуымен тікелей
байланысты [1, 12б].
Кәсіпорын бизнесін жүйе ретінде қарастырсақ, құрамына тауар
нарығының секторын бақылауға рұқсат ететін, оның мүліктік кешені мен құқық
жүйесі немесе қоржыны кірсе, мүліктік кешеннің жиынтығында қосымша құнның
пайда болуы мүмкін.
Құқық жүйесі немесе қоржыны, кәсіпорынға бизнес жүйе ретінде
тауар нарықтарында тиімді бәсекелесуге рұқсат етеді.
Құқықтар жүйесі немесе қоржыны өзіне мыналарды қосуы қажет:
кәсіпкерлік қызметті іске асыратын, кәсіпорынға республикалық және
атқарушы жергілікті билік органдары беретін лицензиялардан,
сертификаттардан және тағы басқалардан пайда болатын нарықта
жұмыс істеу құқығы;
кәсіпорынға табыс әкелетін жал құқығы, субжал, кепіл және т.б;
бизнес бойынша әріптестердің келісім-шарт жүйелерінен пайда болатын
құқықтар (материалдар мен шикізатты жеткізу келісім-шарттары, тауарлық
өнімдерді сатып өткізу келісім-шарттары және т.б.);
кәсіпорын акцияларының бақылау пакеттерінен пайда болатын құқықтар;
материалдық емес активтерді қалыптастыратын артықшылығы бар құқықтар;
Жоғарыда аталғандарды ескере отырып, кәсіпорынның бизнесін бағалаудың
объектілері мыналар болуы керек:
- кәсіпорынның мүліктік кешені;
кәсіпорынға (фирмаға) нарықтың секторын бақылауға рұқсат ететін құқықтар
жүйесі немесе қоржыны;
кәсіпорынның (фирманың) тауар нарықтарында бәсекелесуге қабілетілігі.
Сөйтіп, кәсіпорын (фирма) бизнесін бағалау екі концепцияны қолдану
арқылы жүзеге асырылады [2, 24б].
Бизнесті бағалау мақсаттары мен құн түрлері
Бағалау мақсаты – бизнестің нарықтық құнын есеп айырысуымен негіздеу.
Бизнесті бағалау белгілі бір нақты міндеттің орындалуы бағынады. Бағалаушы,
жасалып жатқан бағалаудың міндетін білгіленен кейін ғана керекті әдістемені
дұрыс таңдай алады.
Бизнесті бағалау көбінесе келесі жағдайлардан туындайды:
бизнесті сату;
бизнес мүлігінің бөлігін сату (жер телімі, ғимараттар, құрылыстар);
ұйымды қайта құру немесе кәсіпорыңды тарату (қосылу, бөліну, сіңісу
жәнет.б.), және кәсіпорынның банкротқа ұшырағандағы төрелік сот және
меншік иелерінің шешімі бойынша жүргізіледі;
бағалы қағаздар нарықтарында кәсіпорын акцияларын сатып алу және сату
(акционерлік меншіктегі кәсіпорындарды немесе оның бөлігін сатып алу);
жауапкершілігі шектеулі қоғамда немесе серістестіктің жарғылық қорының
үлесін сатып алу және сату (үлес ақша бірлігімен бағаланады);
бизнесті жетілдіру мақсатында инвестициялық жобаның орындалуы мен оның
негізделуі кезінде бизнес құнын білу қажет;
9) несие алу үшін бизнес мүлігін кепілге беру;
10) бизнес мүлігін сақтандыру;
11) мүлікке салық салу үшін, оның салық базасын анықтау;
12) негізгі қорларды қайта бағалау [7].
Бағалау қызметінде құн және баға, шығындар және өзіндік құн ұғымдарын
ажырата білу қажет.
Баға әдетте орындалған әрекетті білдіреді және нарықтық шарттарды
айқындайтын жағдайда нақты бір тараптар мәміле жасауға дайын сома.
Шығындар белгілі бір мақсаттарда қолдануға көзделетін ресурстар
көлемінің ақшалай көрінісі. Ақшалай эквиваленттегі шығындарды бағалау түрлі
ресурстар мен құралдарды сомалауға мүмкіндік береді.
Өзіндік құн – оның қатысы бар құрылыстық өнімді жасау кезеңімен
байланысты. Құрылыстың өзіндік құны әдетте тікелей шығындардан
(жұмыскерлерге, машиналар мен материалдар үшін төлем) және қосымша
шығындардан тұрады [6,14 бет].
Құн түсінігі бағалау қызметінде басты рөл атқарады. Ол алынатын
жылжымайтын мүлік объектісі мен оның сатып алушысы арасында байланыс
орнатады. Құн заттың белгілі бір қасиеттерінің көрініс алуының нәтижесі
болып табылады:
-пайдалылық;
-сұраныс;
-дефициттілігі;
-өткізімділігі.
Аталған ұғымдарды айыра білу қажет. Құн мен бағаның айырмашылығы
суретте берілген (кесте 1).
Құн түрін таңдау мүлікті бағалау туралы келісімшартты жасаудың алдында
жүреді және мүлікті бағалаудың арналымына, оның ерекшеліктеріне, сонымен
бірге нормативті талаптарға тәуелді. Мүлікті бағалау бойынша нормативтік
актілерде, келісімшартта немесе сот шешімінде бағалау нәтижесінде
анықталатын құн түрі аталмаса, нарықтық құн есептеледі.
Кесте 1 – Құн мен баға ұғымдарының айырмашылығы
Құн Баға
жылжымайтын мүлік объектісі үшін жылжымайтын мүлік объектісі үшін
алынуы мүмкін болжамды ақша сомасы төленген немесе төленуге келісілген
нақты ақша сомасы
Ескерту: [1, 49 бет] негізінде автормен құрастырылған
Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы Заңда құнның
келесі түрлері ажыратылады (2-бап):
▪ нарықтық құн – мәмiле жасасушы тараптар бағалау объектiсi
туралы қолжетiмдi барлық ақпаратты иелене отырып әрекет ететiн,
бәсекелестiк жағдайындағы мәмiленiң негiзiнде сол объектiнi
иелiктен шығаруға болатын ақшалай есеп айырысу сомасы, ал
мәмiленiң бағасына:
мәмiле жасасушы тараптардың бiрi бағалау объектiсiн иелiктен шығаруға,
ал екiншi тарап сатып алуға мiндеттi болмағанда;
мәмiле жасасушы тараптар мәмiленiң нысанасы туралы жақсы хабардар
болып, өз мүдделерiне әрекет еткенде;
мәмiленiң бағасы бағалау объектiсi үшiн ақшалай сыйақының баламасы
болып табылса және мәмiле жасасушы тараптарға қатысты қандай да бiр
тараптан мәмiле жасауға мәжбүрлеу болмағанда, қандай да бiр төтенше
жағдайлар әсер етпейдi;
▪ өзге құн – бағалау объектiсiнiң нарықтық құнынан басқа, түрлерi
бағалау стандарттарымен белгiленетiн өзге құны [7];
Құнның базалары мен типтері бағалау стандартына сәйкес, бағалау
қызметінде нарықтық құн мен оның кіші түрлері, құнның өзге түрлері, аралық
есептер мен қаржылық есептілікте қолданылатын құн түрлері пайдаланылады.
Аталған құн түрлері суретте берілген.
Бағалау мақсаты болып бағалау нәтижесінің болжамды пайдалануымен
анықталатын және тапсырыс берушімен келісімшартта көрсетілетін құнның нақты
түрінің мөлшерін анықтау табылады.
Бағалау мақсаттары:
➢ салық салу кезінде;
➢ бухгалтерлік есеп кезінде;
➢ азаматтық-құқықтық мәмілелерді жасасу кезінде;
➢ инвестициялық және девелоперлік әрекет кезінде;
➢ аумақты басқару және аумақтық жоспарлау кезінде
қоғамның қажеттіліктеріне және мүліктік қатынастарды реттеу
қажеттілігіне байланысты құнның түрлерін анықтау [8].
Заңнама бойынша бағалаудың қағидалары болып объективтілік пен
дұрыстылық табылады [7, 3-бап ].
Ал жалпы тәжірибеде құнды бағалау кезінде объектіні кезекпен төрт
позицияға біріктірілген қағидалар тұрғысынан қарастыру мен талдау
қолданылады:
➢ Пайдаланушының көзқарасын көрсететін позиция.
➢ Меншік компоненттерінің өзара қатынасын көрсететін позиция.
➢ Нарықтың көзқарасын көрсететін позиция.
➢ Меншікті ең тиімді пайдалануды көрсететін позиция.
1. Пайдаланушының көзқарасын көрсететін позиция
Бұл позицияның негізінде келесідей қағидалар жатыр:
- Пайдалылық қағидасы – мүліктің пайдаланушының нақты
қажеттіліктерін өтеу қабілеті;
- Баяулау қағидасы – жылжымайтын мүліктің максималды бағасы сондай
пайдалылыққа ие, ұқсас мүлікті алуға болатын минималды сомаға
тең;
- Күту қағидасы. Сатып алушының болашақ табыс пен олардың нақты
құнына қатысты көзқарасы [9].
2. Меншік компоненттерінің өзара қатынасын көрсететін позиция
- Қосылатын өнімділік қағидасы – мүліктен алатын пайда таза табыс,
еңбекке, капиталға және басқаруға өтеулерден кейінгі сомаға тең;
- Салым қағидасы – өндіріс факторының қандай да бір элементінің бар-
жоқтығынан меншік құнының өзгеру сомасы;
- Өсуші және кемітуші қайтарымдылық қағидасы – өндіріс факторының
ресурсы көбейгенде таза қайтарымдылық басында өсіп, кейіннен
кемиді;
- Тепе-теңдік қағидасы – кез келген меншік типіне өндіріс
факторларының қолайлы үйлесімі сәйкес келеді, оған қол
жеткізгенде кезде жер максималды құнына жетеді;
- Экономикалық өлшем қағидасы – кез келген нарықта меншіктің алуан
түрлі типтерін тиімдірек пайдалану үшін қажет жердің қолайлы
мөлшері бар;
- Экономикалық бөлу қағидасы – мүліктік құқықтарды меншік құны
өсетіндей етіп бөлу немесе қосу керек [9].
3. Нарықтың көзқарасын көрсететін позиция
- Тәуелділік қағидасы – құн қоршаған меншіктің сипаты мен құнына
тәуелді
- Сәйкестік қағидасы. Максималды құн архитектура, пайдалану сипаты
нарық қажеттілігіне сай болған жағдайда пайда болады. Бұл қағида
өз кезегінде екіге бөлінеді:
- регрессия қағидасы (мүлік шамадан артық жақсартылса, құн
төмендейді);
- прогрессия қағидасы (жеткіліксіз жақсартылған мүліктің құны
қоршаған құрылыстар есебінен өседі);
- Ұсыныс пен сұраныс қағидасы;
- Бәсекелестік қағидасы;
- Өзгеріс қағидасы [9].
4. Меншікті ең тиімді пайдалануды көрсететін позиция. Ең негізгі
концепция болып саналады және жоғарыда қарастырылған үш топ қағидаларының
синтезі болып келеді. Бұл позиция жағынан құнды анықтау кезінде мыналарға
көңіл бөлінеді:
• Нарықтық жағдайлар;
• Зоналаудың нормалары;
• Жылжымайтын мүлік нарығында күтілетін өзгерістер;
• Мүлікті ағымдағы пайдаланудың әдісі [9, 32-38 бет].
Құн негізінен төрт шарттан туындайды: сұраныс, пайдалылық,
тапшылық және меншік құқықтарын беру мүмкіндігі.
Сұраныс. Сұраныс — белгілі бір уақыт үшінде нарықта сатып алатын тауар
(қызмет) саны немесе меншік объектілері. Сұраныстың өсуі бағалардың өсуіне
алып келеді.
Пайдалылық. Адамдардың белгілі бір қажеттіліктерін қанағаттандыратын,
тауарлар мен меншік объектілерінің қабілетін - пайдалылық деп атайды.
Берілген зат неғұрлым көбірек қажеттіліктерді қанағаттандыруға қабілетті
болса, соғұрлым оған сұраныс жоғары болады. Пайдалылықтың өсуі көбіне
бағаның өсімімен сәйкес жүреді.
Тапшылық. Үлкен сұраныс пен жоғары пайдалылыққа қарамастан, ешбір мүлік
тапшы болмағанша құны болмайды.
Меншік құқығын біреуге беру мүмкіндігі. Кез келген зат меншік құқықтарын
біреуге беру мүмкіндігі бар болған жағдайда тауар болып саналады. Мысалы,
берілген заңнамамен жердің белгілі
бір түрлеріне сату рұқсат етілмесе, онда олардың құндылығы болмайды.
Дегенмен, бұл жерлердің жал құқықтарының нарық құнын бағалауға болады [8].
Тәжірибеде бағалаушы келесідей негізгі құндардың түрлерін қолданады:
Негізделген нарықтық құн - ашық және бәсеке нарығындағы мүлік
түріне берілетін баға. Экономикалық рационалды, мәмілеге ерікті баратын
және қажет ақпаратпен қамтамасыз етілген сатушы мен сатып алушы арасында
еркін бәсекені көрсетеді. Қаржыландырудың ерекше шарттарына сәйкес, сатып
алу мен сатудың жағдайлары, екі жақтың жеткіліксіз ақпараттануы, нарық
деформациясы және т.б. факторлардың әсерінен, тәжірибеде нақты мәмілелердің
бағалары нарықтық құннан айырмашылығы болады. Нарықтық емес құн ретінде,
мысалы, нормативті есептелетін құн бола алады [13, 41б].
Нормативті есептелетін құн - нормативтер мен әдістер басқару
органдарын бекіту негізінде есептелетін мүліктік кешеннің құны.
Қарастырылып отырған мүліктік кешеннің түрлері үшін нормативтердің
(ставкалардың, коэффициенттердің) бірлік шкалалары қолданылады.
Бухгалтерлік есеп жүйесі баланстық құнды бастапқы, қалпына
келтіру және қалдық құны деп бөледі.
Баланстық құн - кәсіпорынның балансында белгіленген, құрылысқа
кеткен шығындар немесе оның өзіндік негізгі қаражаттарына элемент алу.
Бастапқы құн - белгілі кәсіпорын объектілерінің эксплуатацияға :
енгізілген кезіндегі есептік құжаттарда тіркелген баға. Эксплуатацияға
берілген мүлік объектісі бастапқы құн бойынша, не оларды модернизациялау
мен реконструкциялаудан кейін немесе қорды ресми қайта бағалау белгіленген
уақыттан есептейді.
Қалпына келтіру құны - бұрын анықталған негізгі қаржыларды
қазіргі талаптарға сай қайта өндіру құны. Бағалаушы қор элементі құнының
толық калпына келуін салыстыру арқылы қазіргі заманға сәйкес нарықтық құнын
есептейді.
Қалдық құн - егер баланстық құннан, эксплуатация кезеңінде
жинақталған тозу сомасын алып тастасақ, онда қалдық құнды аламыз, ал қалдық
құнның бағалануын қайталама нарығының бағасы бойынша жүргізсе, онда ол
нарықтық сипаттама алады. Яғни, бағалауға тәуелді қайта өндіру мен орнын
басу құнын белгілейді.
Қайта өндіру құны - қазіргі нарыққа сай сатып алу немесе қайта
өндіру құнын бағалау мүліктің тура сол сияқты обьектінің құны барабар
шама.Қайта өндіру құнын анықтау көбінесе технологиялар, материалдар,
шикізаттар, стандарттар және тағы басқа өзгерулерінен мүмкін болмайды.
Сондықтан тәжірибеде орнын басу құны қолданылады [9].
Орнын басу құны - бағаланатын объектінің пайдалылығы бойынша
эквивалентті, меншіктің барабар обьектіні өндірудің ағымды құны. Жойылу
кұны мүлігін сатушы келісуге мәжбүр болатын бағаны айтады. Кәсіпорынның
жойылу құны бағалау кезінде анықталады. Мысалы, оның банкротқа ұшырауы
кезінде немесе аукционда ашық көтере сату кезінде. Бағалаудың әр түрлі
жағдайларына тәуелді құндардың бірнеше түрін ажыратады: инвестициялық,
тұтынушылық, сақтандырулық, утилизациялық.
Инвестициялық құн - егер оны белгілі бір инвестициялық жобаны
іске асыру үшін инвестициялық салым ретінде қарастырсақ, онда оны мүліктік
кешеннің құны деп айтуға болады. Нарықтық құнға қарағанда, инвестициялық
құн нақты және белгілі бір жобамен және оның инвесторымен байланысы.
Инвестациялық құн, берілген инвестициялық кешені мен нәтижелері бойынша
мүліктік кешеннің нарықтық құнының өсуі ретінде қарастырылады.
Тұтыну құны. Объектінің құнын немесе маңыздылығын сипаттайды.
Пайдалылық кезіндегі құн тұтынушылардың экономикалық тауарлық құны ретінде
анықталады және оны пайдалану тиімділігіне негізделген (табыс, пайда, ыңғай
түрінде).
Пайдалану кезіндегі құн міндетті түрде нарықтық құнын көрсетпейді.
Тұтыну кұны туралы мәліметтер, бағаланатын мүліктік кешеннің, әртүрлі
сапасы мен пайдасы бар ұқсас объектілермен салыстыру үшін керек.
Сақтандыру құны - сақтандыру шартында (полисінде) көрсетілген
және сақтандыру мақсаттары үшін анықталатын объектілердің нарықтық құны.
Сақтандыру құны сақтандыруды қайта қалпына келтіруді бағалау үшін қажет
элементі бойынша есептеледі [9].
Көбінесе сақтандыру құны орнын басу құны сияқты анықталады. Өйткені
сақтану жағдайларынан кейін сақтанушыға өзінің мүлігін қайтадан қалпына
келтіруге мәжбүр болады.
Утилизациялық құн - өзінің бастапқы пайдалылығынан айырылған және
төтенше жағдайда немесе толық тозудың жағдайына жеткен утилизациялық
материалдың активтердің құны. Утилизациялық кұн-бұл салмақты материалдардан
тұратын бағаланатын обьектілердің қайталама құны [13].
1.2 Бизнесті бағалау қағидалары және тәсілдері
Бағалау қызметі ғылымының негізінде, бағалау бойынша кез келген
тапсырманы орындау үрдісін қадағалайтын, бірқатар қағидалары бар.
Кәсіпорынның мүліктік кешен құнын бағалау кезіндегі қажет негізгі
экономикалық ортақ қағидаларын қарастырайық. Олар мыналармен байланысты
және 3 топ қағидалар жүйелеріне келтіруге болады:
- иесінің мүлік туралы көзқарасымен;
- нарықтық ортамен;
- мүлікті эксплуатациялаумен [8].
Иесінің мүлкі туралы көзқарасымен байланысты қағидалар. Бұл топ
мынандай қағидаларға ие: пайдалылық, орын басу, күту.
Пайдалылық қағидасы. Меншік объектілерінің иемденуге қабілеті жоқ
болса, онда олардың құны болмауы мүмкін. Сондықтан потенциалды
меншіктенушіге пайдалы болған кезде ғана мүліктің кешеннің құны болады.
Қағиданың анықталуы: пайдалылық – берілген уақыт периодтарында және
берілген жерде меншік объектісі иесінің қателіктерін қанағаттандыру
қабілеті.
Орын басу қағидасы. Иесінің қажеттіліктерін қанағаттандыра алатын және
табыс әкеле алатын барлық меншік объектілері, өзінің әр түрлілігіне
қарамастан, бір- бірімен байланысты. Меншік объектісі үшін оны қалпына
келтіруге кететін шығындардың сомасынан көп ешкім төлемейді. Егер екі
меншік объектілерінің қабілеті бірдей болса, онда біз баға төменін аламыз.
Қағидалардың анықталуы: меншіктің максималды құны ең төмен бағамен немесе
құнмен анықталады. Сөйтіп орнын басу құны бағаланатын мүлік құнының жоғарғы
шегін анықтауға мүмкіндік береді [9].
Күту қағидасы. Инвестор объектіге қаражатты салып, ол меншік
объектілерінен болашақта табыс күтеді. Бағаланатын құн – болашақтағы барлық
табыстардың ағымдағы құны. Қағиданың анықталуы: күту – болашақта меншікті
иелік етуден түсетін табыстардың ағымдағы құнының орнатылуы [4].
Нарықтық ортамен байланысты қағидалар – бұл сұраныс пен ұсыныс
арасындағы сәйкестік, бәсеке, құнның өзгеруі.
Сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік қағидасы. Мүлікке деген бағаның
өзгеруі сұраныс пен ұсыныс шамаларының өзгеруіне тәуелді.
Негізгі заңдылықтар:
Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс ұлғайса, онда
бағалар төмендейді;
Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс төмендесе, онда бағалар
көтеріледі;
Егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс өссе, онда бағалар өседі;
Егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс төмендесе, онда бағалар
төмендейді.
Егер нарықта сұраныс пен ұсыныс арасында сәйкестік орнатылса, бағалар
тұрақты болады. Қағиданың анықталуы: ұсыныс – құрамындағы белгілі баға
бойынша тауарлар саны, сұраныс – белгілі баға бойынша қажетті тауарлар
саны. Сұраныс пен ұсыныс арасындағы өзара іс – қимыл бағасын анықтайды [4].
Бәсеке қағидасы. Жал шарты немесе мүлікті сатып алу не сату мәмілелерін
жасайтын жалгер мен жал берушілер, сатушылар мен сатып алушылар арасында,
жылжымайтын мүлік нарықтарында бәсеке пайда болады. әрбір объекті бәсекеде
болады. Пайда бәсекені туғызады, ал артық пайда күйреген бәсекені
ынталандыру тенденциясы бар. Бәсекенің болмауы монополиялық жағдайды
туғызады. Қағданың анықталуы: нарықтағы пайда, өндіріс факторларын өтеу
үшін қажетті деңгейден асып кетсе, онда ерілген нарықта таза табыстардың
орташа деңгейінің төмендеуіне алып келетін бәеке өрлей бастайды [4].
Құнның өзгеру қағидасы. Мүлік объектілері әр уақытта өзгерістерге
ұшырайды. Жерді пайдалану мақсаты мемлекет пен жекеше сектордың әсерінен
өзгереді және олар тозады, техника, технология және шикізат базасы
өзгереді. Экономикалық шарттар жаңа мүмкіндіктерді туғызады, ақша
массасының көлемі мен пайыздық ставкалары толқиды. Адамдардың талғамы мен
ынталары өзгереді. Объектінің орналасу ортасы өсу, түсу, тоқырау мен жаңару
фазаларынан өтеді. Барлық бұл өзгерістер берілген жердегі мүлік
объектілерінің пайдалылық дәрежесіне әсер етуі мүмкін. Қағиданың анықталуы:
мүлік объектілерінің құны көбінесе тұрақты болып қалмайды, ол уақыт
ағымымен өзгеріп тұрады [4].
Эксплуатациядағы мүлікпен байланысты қағидасы - берілген топ мынандай
факторлар қағидасын ұсынады: өндірістік, қалдық өнімділік, салымдық,
баластандырылған, неғұрлым тиімді пайдалану.
Өндіріс факторларының қағидасы. Мүліктік кешен өндірістік жүйе болып
табылады. Оның табыстылығы төрт фактормен анықталады: менеджментпен,
еңбекпен, капиталмен және жермен. Таза табыс – осы барлық төрт фактордың
нәтижесі болып табылады. Сондықтан табысты бағалау негізінде барық
жүйелердің құны анықталады. Мүліктік кешенді бағалау үшін барлық жүйелердің
табысын құрудағы әрбір фактордың үлесін білу қажет [1].
Қалдық өнімділіктің қағидасы. Жердің құнын бағалау негізінде оның
қалдық өнімділігі жатыр.экономикалық қызметтің кез келген түрі келесідей
факторлардың болуын қажет етеді: менеджмент, еңбек, капитал және жер. әрбір
фактор берілген қызметпен жасалатын таза табыстардан төленуі тиіс. Сөйтіп,
қалдық өнімділігі, еңбек және капитал эксплуатациясына және менеджменттің
шығындары өтелгеннен кейін, жер теліміне қосылғн таза табыспен анықталады.
Салым қағидасы – кез келген бір жаңа факторларды ендіру нәтижесінде
шаруашылық объект құнының өсім сомасы. Салымның анықталуы: шаруашылық
объектілерінің құнының ұлғаймалы немесе төмен сомасы. Сөйтіп, мүліктік
кешенге қосымша активтерді қосу тиімді болады, егер олар мүліктік кешеннің
нарықтық бағасынан жоғары болса. Мүліктік кешенге кез келген қосылған
элементтер өтеледі, егер мүліктік кешен құнының өсімі, бұл элементтерді
алуға кеткен шығындардан жоғары болған жағдайда [2].
Баланстандырылған қағидасы. өндіріс факторлары экономикалық
баланстандырылған болса, онда меншік объектісінің құны максималды болады
немесе сақталады.меншік объектілерінің құны төрт элементтердің
баланстандырылуына тәуелді: рентаға, еңбекке, капиталға, басқару
координациясына. Ең жоғарғы табысты қамтамасыз ететін әрбір меншшік
объектісі үшін теоретикалық тепе-теңдік нүктесі бар. Қағиданың анықталуы:
кез келген меншік объектісіне өндірістің әр түрлі факторларының оптималды
сомасы сәйкес келеді. Олардың бір – біріне сай болуы арқылы мүліктің
максималды құны пайда болады. Сөйтіп, әр түрлі мінездеме бойынша, мүліктік
кешенді құрайтын үлестер бір – бірімен келісуі керек. Мүліктік кешен кез
келген бір элементті қосу, берілген принципті бұзу, оның құнының өсуіне
алып келмейді [2].
Неғұрлым тиімді пайдалану қағидасы – барлық қарастырылған үш қағиданың
синтезі мүмкін болатын варианттардың ішінен жеткілікті негізделген мүліктік
кешеннің функционалды мүмкіндіктерін неғұрлым толығымен орындайтын және
объектінің ең жоғарғы құнына алып келетін, мүліктік кешен неғұрлым тиімді
пайдалану варианты таңдалады. Құнды бағалау үшін осы вариант қолданылады.
[1, 13б].
Бизнес (ағылш. busіness — кәсіпкерлік, сауда-саттық) — пайда табуға
бағытталған әрекеттің, экономикалық қызметтің бір түрі; жеке кәсіпкердің не
фирманың іскерлік қызметі. Мұнда объект - кәсіпорын, азаматтық құқықтардың
объектісі болып табылады да, кәсіпкерлік қызмет үшін қолданылатын мүліктік
кешен ретінде қарастырылады.
Мүліктік кешен жер телімдері, ғимараттар мен құрылыстарды, машииа мен
құрал-жабдықтарды, шикізат пен өнімдерді, материалдық емес активтерді және
мүліктік міндеттемелерді құрайды [2].
Кәсіпорын бизнесін бағалау мүліктік кешеннің құрамдастарын бағалауына
әкеледі: нарықтық, табыстық және шығындық тәсілдерді қолданып, негізгі
қаражаттардың мүліктік құқықтар құнының есебінсіз бағалауға болады.
Мұнда, бір-бірінен жекеше бағаланатын (орындық, компьютер, ғимарат,
станок, бассейн, жер телімі және т.б.) мүліктік кешеннің құрамдастарын
бағалау жөнінде айтылып отыр. Мүліктік кешеннің құрамдастарын бөлек
бағалау, мүліктік кешен жиынтығы түрінде бола алатьш қосымша қүвды
анықгаумен байланысты және олардың кейінгі аккумуляциясын болжамайды.
Екінші жол, кәсіпорын бизнесін бағалағандағы пайда болатын қосымша
құнның анықталуымен тікелей байланысты [1].
Кәсіпорын бизнесін жүйе ретінде қарастырсақ, құрамынатауар на-рығының
секторын бақылауға рұқсат ететін, оның мүліктік кешені мен құқық жүйесі
немесе қоржыны кірсе, мүліктік кешеннің жиынтығында қосымша құнның пайда
болуы мүмкін.
Құқық жүйесі немесе қоржыны, кәсіпорынға бизнес жүйе ретінде тауар
нарықтарында тиімді бэсекелесуге рұқсат етеді [2].
Құқықтар жүйесі немесе қоржыны өзіне мыналарды қосуы қажет:
- кәсіпкерлік қызметті іске асыратын, кәсіпорынғареспубликалық және
атқарушы жергілікті билік органдары беретін лицензиялардан,
сертификаттардан жэне тағы басқалардан пайда болатын нарықта жұмыс істеу
құқығы;
- кәсіпорынғатабыс әкелетін жал құқығы, субжал, кепіл және т.б;
- бизнес бойынша әріптестердің келісім-шарт жүйелерінен пайда болатын
құқықтар (материалдар мен шикізатты жеткізу келісім-шарттары, тауарлық
өнімдерді сатып өткізу келісім-шарттары және т.б.);
- кәсіпорын акцияларының бақылау пакеттерінен пайда болатын құқықтар;
- материалдық емес активтерді қалыптастыратын артықшылығы бар құқықтар.
Жоғарыда аталғандарды ескере отырып, кәсіпорьшның бизнесін бағалаудың
объектілері мыналар болуы керек:
- кәсіпорынның мүліктік кешені;
- кәсіпорынға (фирмаға) нарықтың секторын бақылауғарұқсат ететін
құқықтар жүйесі немесе қоржыны;
- кәсіпорынның (фирманың) тауар нарықтарында бәсекелесуге қабі-
летілігі.
Сөйтіп, кәсіпорын (фирма) бизнесін бағалау екі жолы қолдану арқылы
жүзеге асырылады.
Біріншіжол, сатып алу-сату мәміле кезіндегі кәсіпорын (фирма)
бизнесінің бағалауын болжайды. Бұл жағдайда бизнестің құныекі құрамдас
бөліктерден қалыптасады: мүліктік кешеннің құнынан және материалдық емес
активтердің құнын сипаттайтын құнға қосымша бағалануынан.
Екінші жол, бағалау кезінде тауар нарығывдағы бағала-натын сектордың
бағалау сыйымдылығын болжайды [3].
Қазақстан Республикасы заңнамасының талдауы мен нарықта не-ғұрлым
салмақты болып табьшатын табыс формуласында көрсеткендей, артықшылығы бар
құқықтардың көлемін бағалану, патенттік мо-нополиялардың шекараларын
анықтауға мүмкіндік береді. Тауар на-рығының үлкен секторлар
монополияларымен байланысьш патенттік монополизмдердің мүмкіндіктерін құқық
иеленушілер құқықтары-мен байланыстырады, атап айтқанда:
- иелігіндегі интеллектуалдық меншік объектілерін өз талабына
сайқолдану;
- олардьт пайдалануға, басқа тұлғаларға рұқсат етпеу;
- белгілі шарт негізінде, интеллектуаддық меншікті бағалауға жеке
объектілерін пайдалануға рұқсат ету [9].
Аталған ғылыми дәлелденген артықшылықтарды, құқық иеленуші өнім
нарығында жоғары технологиялық өнімдерінің көлемін ұлғайтуға мүмкіндігі бар
нарықтардың үлкен секторларын қатаң бақьшау үшін қолданылады.
Айырықша құқықтарының ірі портфелі шоғырланған технология-ларды
меңгерген жоғары технологиялық компаниялар мен корпорациялар ғылыми
дәлелденген өнім құқық иеленуші нарықтарын басқаруға, миллиардтаған
табыстар алуға белгілі мүмкіндіктер алады.
Айырықша құқықтар портфелінің көмегімен тауар нарығьшың ірі секторларын
басқару бойынша компаниялардың мүмкіндіктерін бағалау, олардың айырықша
құқықтар мен бизнесін бағалауына қосылады [9].
Табыстық тәсіл
Объектіні бағалаудың шығындық тәсілі орнын толтыру немесе қалпына
келтіру үшін қажет белгілі бір шығындар негізінде құрылатын бағалаудың
тәсілдерінің жиынтығы болып келеді, сонымен қатар жинақталған тозу есепке
алынады. Бұл тәсілдің қолданылуы объектінің иесі оны эксплуатациялаудан
түскен табыстар құнынан төмен бағамен сатпайды деген тұжырымдамаға
негізделеді. Табыстық тәсіл негізгі тәсіл ретінде табыс әкелу
қабілеттілігіне байланысты сатылатын және сатып алынатын жылжымайтын мүлік
объектілерін бағалау кезінде пайдаланылады [9].
Табыстық тәсіл әдістерінің бірін қолданған кезде бағалаушы келесідей
кезекпен әрекет жасайды:
1) болашақтағы жиынтық табысты анықтау. Кәсіпорынның соңғы үш жылдағы
табыстары мен шығындары бойынша жылдық баланстық есептерінің
мәліметтеріне сүйене отырып, бағалаушы жиынтық табысты анықтайды;
2) операциялық шығындарды алып тастау. Бағалаушы кәсіпорын балансында
көрініс алған операциялық шығындарды талдауға салады. Шығындардың
берілген түрі объектінің жиынтық табыстың түсуін қамтамасыз ететін
функционалды жарамдылығын сақтауға қажет жұмсауларды көрсетеді.
3) таза (операциялық) табысты анықтау мен түзету. Таза табысты түзету
кәсіпкердің индивидуалды сипаттамаларымен анықталады. Табыстың 70
пайызы аренда және басқа өндірістік шығындарды төлеуге жұмсалады деп
алсақ, онда кәсіпкер түскен жиынтық табыстың 30 пайызын сыйақы
ретінде ала алады. Бәсекелестіктің жоғары деңгейі жағдайында бұл
арақатынас кәсіпкердің жеке табысының азаюы есебінен өзгеруі мүмкін.
Таза табыста несилер мен амортизациялық алымдарға қызмет көрсету
бойынша сомалар ескерілмейді.
4) бағалау мен гудвилл мультипликаторы. Гудвилл сатып алушыға бизнес
сатушы өткізетін артықшылықтар; бизнес құнының жеке элементі деп
танылатын сатып алушылар немесе клиенттер тізімі деп анықталады
(ағылшын тілінің Оксфордтық сөздігі). Бухгалтерлік есеп стандарттары
бойынша халықаралық комитеттің ойынша, гудвилл деп бірыңғай жиынтық
ретіндегі бизнес құны мен оның активтерінің нарықтық бағаларының
айырмасы аталады. Анықтаманың екеуі де бизнесті жүргізудің
индивидуалды ерекшеліктерінің нәтижесінде алынған және оның
бағаланатын жылжымайтын мүлік объектісінің құнына қосылған қосымша
құнды сипаттайды.
5) мүліктің қорытынды құнын анықтау [11].
Бұл кезде келесідей әдістер қолданылады:
1. Табыстарды капитализациялау әдісі (тікелей капитализациялау әдісі);
Тікелей капитализациялау әдісі тұрақты немесе байқалмайтын темппен
өзгеретін табыстар болжанса қолданылады. Берілген әдістің негізінде
капитализация мөлшерлемесін анықтау жатыр. Ол мөлшерлеме бағаланатын
жылжымайтын мүлік объектісін эксплуатациялаудан түсетін таза табысты да,
сол объектіні сатып алуға жұмсалған капиталды өтеуді де ескереді [12].
Жалпы жағдайда капитализация мөлшерлемесі былай анықталады:
(1)
КМ – капитализация мөлшерлемесі; ЖТ – жиынтық табыс; ОШ – операциялық
шығындар; ГБ – гудвилл бағасы; ЖМОБ – жылжымайтын мүлік объектісінің
бағасы.
Ал объект құны келесі формуламен есептеледі:
(2)
мұндағы V – құн;
NOI –күтілетін операциялық жылдық табыстың репрезентативті
мөлшері
R – капитализация мөлшерлемесі [10].
2. Дисконтталған ақша ағындары әдісі
Дисконтталған ақша ағындары әдісі ақша ағындары жылжымайтын мүлік
объектісін қолданумен байланысты тәуекел деңгейіне тәуелді тез өзгеретін
және тұрақсыз түрде түсетін болғанда қолданылады.
Берілген әдісті қолдану кезінде мыналар жүзеге асырылады:
➢ Жылжымайтын мүлік объектісінен табыс алу ұзақтығын орнату.
Халықаралық бағалау тәжірибесінде қосымша шарттармен өзгеше
қарастырылмаса, орташа ұзақтық әдетте 5-10 жылға тең деп алынады.
➢ Ақша ағындарының көлемін болжау.
➢ Табыстар мен шығындар ақша ағындарының трендтерін құру;
➢ Табыс алудың периодтылығы.
➢ Дисконттау мөлшерлемесін анықтау.
Дисконттау мөлшерлемесі болашақ төлемдердің ағымдық құнын есептеуде
пайдаланылатын күрделі пайызды білдіреді.
➢ Ақша ағындарын дисконттау. Ол күрделі пайыз функцияларының
негізінде болашақ периодтардан ақша қаражаттар ағынының құнын
шығару мен барлық ағымдық құндарды сомалау жолымен іске асады.
➢ Иелену периодының соңында жылжымайтын мүлік объектісін сатудан
келген түсімді (реверсияны) есептеу және дисконттау мөлшерлемесі
арқылы оны ағымдық құнға теңестіру.
➢ Сатудан келген түсім мен табыстық ағындардың ағымдық құндарын
қосу.
➢ Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын есептік кезеңдегі табыстар
сомасы мен тартылған жалдамалы құралдар сомасының айырмасы
ретінде есептеп шығару [10, 101-104 бет].
Шығындық тәсіл
Объектінің құны оны жасауға жұмсалған шығындар негізінде анықталуы
мүмкін, жылжымайтын мүлікті бағалаудың бұл тәсілі шығындық деп аталады.
Оның мазмұны мынада: біздің пайымдауымызша, сатып алушы объекті үшін сондай
объектіні жасауға кеткен тозумен бірге алғандағы шығындар мөлшерінен артық
төлемейді, сонда егер біз объектіні жасаудың шығындарын дұрыс есептесек,
тозуды алып тастап, инвестицияланған қаражаттарға орынды пайданы қоссақ –
объектінің шығындық тәсілге сай құнын аламыз [12].
Шығындық тәсіл бағаланатын жылжымайтын мүлік объектісін толығымен қайта
өндіру немесе орнын толтыру құнын бағалап, содан кейін физикалық, моральді
және экономикалық тозудың көлемін алып тастап, осындай жолмен нәтижесінде
алынған мөлшерге аяқталмаған объект ретінде жер телімінің нарықтық құнын
қосуды қарастырады.
Шығындық тәсілді сату-сатып алу, жалға алу нарығы шектелген жылжымайтын
мүлікті, сонымен қатар мамандандырылған жылжымайтын мүлікті, оның ішінде
мәдени мұраның жылжымайтын ескерткіштерін, құрылғыларды, өткізетін
құралдарды, т.б. бағалау кезінде қолданған жөн [11].
Бұл тәсілдің әдістері меншіктің ұдайы өндірісінің тозуын алып
тастағандағы шығындарына сүйенеді:
- математикалық мөлшерлеуге негізделетін әдіс (математикалық әдіс);
- субъективті мөлшерлеуге негізделетін әдіс (субъективті әдіс).
Шығындық тәсілдің маңызды және күрделі элементі болып тозуды анықтау
табылады. Тозу – түрлі себептер әсерінен жылжымайтын мүлік объектісінің
пайдалылығын жоғалтуы мен құнының төмендеуі [10].
Бағалау қызметінде қолданылатын тозу ұғымын бухгалтерлік есепте
қолданылатын амортизация ұғымынан айыра білу қажет. Бухгалтерлік есептегі
амортизация – ағымдық құнды анықтаусыз, объектіні алумен байланысты
шығындардың қызмет етуінің бүкіл кезеңі ретіндегі таралу процесі [12].
Тозудың үш түрінің болатыны белгілі: физикалық, функционалды және
сыртқы (экономикалық).
Физикалық тозу табиғи физикалық ескіру, сыртқы жағымсыз факторлардың
әсері нәтижесіндегі жылжымайтын мүлік объектісінің жұмыс істеу
қабілеттілігінің төмендеуі. Физикалық тозу амортизациялық алымдар
нормаларында есепке алынады.
Ғимараттардың физикалық тозуын есептеу үшін төрт негізгі тәсіл
қолданылады: сараптаушылық, құндық, нормативті (немесе бухгалтерлік) және
ғимараттың өмір сүру уақытын есептеу тәсілі.
Функционалды ескіру (немесе функционалды тозу) – объектінің
функционалды пайдалылық тұрғысынан қазіргі заманғы стандарттарға сәйкес
келмеуі. Тозудың мұндай түрі (ғимараттың ескірген архитектурасы, оның
жоспарлауының қолайлылығы, инженерлік қамтамасыз ету, т.б. ретінде көрініс
ала алады) негізінде, архитектура мен құрылыс саласындағы ғылыми-техникалық
прогресспен шарттастырылған. Функционалды тозу отандық тәжірибеде моральді
тозу деген атауға ие [9].
Экономикалық тозу немесе сыртқы ықпалдық тозу – сыртқы ортасының
экономикалық, саяси, өзге факторлармен шарттастырылған негативті өзгеруі
салдарынан ғимарат құнының төмендеуі. Объект орналасқан ауданның жалпы
нашарлауы, үкіметтің немесе әкімшіліктің салық салу, сақтандыру саласындағы
әрекеттері, жұмысбастылық, демалыс, білім беру нарығындағы өзге өзгерістер
сыртқы тозудың себептері бола алады. Сыртқы тозудың мөлшеріне әсерін
тигізетін маңызды фактор болып тартымсыз табиғи немесе жасанды
объектілерге – саз-балшық, тазартқыш құралдар, мейрамханалар, би алаңдары,
жанармай бекеттері, темір жол станциялары, аурауханалар, мектептер,
өнеркәсіптік кәсіпорындарға жақын орналасу табылады [8].
Шығындық тәсіл келесідей міндетті операцияларды орындауды қамтиды:
1) жылжымайтын мүлік объектісі орналасқан жер телімінің нарықтық
құнын анықтау (оны ұқсас телімдер құнымен салыстыру немесе
мемлекеттік органдардың әдістемелік нұсқауларын пайдалану
арқылы);
2) орнын толтыру құнын анықтау;
3) бағаланатын мүліктің тозуының барлық түрлерін: физикалық,
функционалды, сыртқы тозуларын есептеп шығару және тозуды ескере
отырып орнын толтыру құнын айқындау (жылжымайтын мүлік объектісін
өндіру немесе орнын толтыруға жұмсалатын шығындардан жалпы тозу
алынады);
4) орнын толтырудың таза құнына жер телімінің нарықтық құнын қосу
арқылы жылжымайтын мүлік объектісінің жалпы құнын есептеу [10, 96
бет].
Шығындық тәсілмен құн келесі формула арқылы анықталады:
С = С1 * S * (1-И) * K1 * P
(3)
Мұндағы:
Иф = (1 – тозу коэффициенті * [(2012 – салынған жылы – 2 )100])
C – бағалау күніндегі объектінің құны
С1 – шаршы метр үшін құрылыстың құны
S – объектінің жалпы ауданы
И – панельді құрлыстар үшін тозу коэффициенті – жылына 1,7, кірпіштік
құрылыстар үшін – жылына 1,9
K1 – ғимарат фасадының архитектуралық безендірілуі ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz