ЭКОНОМИКАЛЫҚ ЖҮЙЕДЕГІ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫ

Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 33 бет
Таңдаулыға:

ЖОСПАР

КІРІСПЕ . . . ……. ……3

I. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫНЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ . . . 5

Жылжымайтын мүлік нарығы түсінігі және оған әсер етуші

факторлар . . . 5

Жылжымайтын мүлік нарығының құрылымы мен ерекшеліктері . . . 10

II. ЭКОНОМИКАЛЫҚ ЖҮЙЕДЕГІ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫ

2. 1 Жылжымайтын мүлік және оның құрамы …. . . …. ………14

2. 2Жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың өзара әрекеті . . . . . . . . 15

III. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУ МАҢЫЗЫ МЕН ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ

3. 1Жылжымайтын мүлікті бағалаудың жалпы принциптері . . . 17

3. 2Жылжымайтын мүлікті бағалау әдістері және жерді бағалаудың басты элементтері . . . . . . …21

ҚОРЫТЫНДЫ . . . 29

ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР . . . 31

КІРІСПЕ

Бұл курстық жұмыста жылжымайтын мүлікке, жылжымайтын мүлік нарығына түсінікті беруге, онымен барлық операцияларын және жылжымайтын мүлікті экономикалық актив ретінде қарастыруға тырыстым.

Бірінші бөлімде жылжымайтын мүлік нарығының негізгі элементтерін қарастырдым: жылжымайтын мүлік нарығының негізгі субъектілері, функциялары, түрлері, т. с. с.

Келесі бөлімдерде жылжымайтын мүлік нарығындағы істеленетін мәмілелер, тұрғын үй нарығында жылжымайтын мүлікпен істеленетін операциялар, аукциондар мен тендерлерде мемлекеттік мүлікті сату туралы мәліметтер жазылған.

Жылжымайтын мүліктің маңызды ерекшелігі әртүрлі тұлғалар үшін әртүрлі экономикалық сапада шығуға мүмкіндігінде. Бір жылжымайтын мүліктің объекті оны пайдалану, немесе жалға беру, немесе берілген уақыт өткеннен кейін қайта сату үшін алынуы мүмкін. Экономикалық теорияда барлық активтерді екі класқа бөлінеді: реалды (ғимараттар, құрылыстар, құрал-жабдықтар) және қаржылық активтер (ақша, банктегі шоттар, бағалы қағаздар) . Біріншілер өндіріс үрдісіне тікелей тартылған және олардың өндірістік пайдалану табысты әкеледі. Екіншілері бұл үрдіске берілген салымдардың бейнесі болып табылады. Соңғы кезде жылжымайтын мүлік әртүрлі тұлғалар үшін қаржылық актив (акцияларды, облигацияларды иеленеді) және жеке және өндірістік пайдалануға арналған реалды актив ретінде келеді. Қазіргі әдебиеттерде жылжымайтын мүліктің табиғаты жөнінде пікір таластары болып отыр. Мысалы, И. Т. Балабанов жылжымайтын мүлік қаржылық актив болып табылады дейді, ал Н. Г. Волочков керісінше жылжымайтын мүлік тауарлар категориясына жататынын айтады.

Жылжымайтын мүліктің экономикалық ресурс ретінде екіжақтылығы оны сатып алудың көптеген себебіне әкеледі. Егер жылжымайтын мүлікті жалға беруден пайда алу үшін сатып алса, ол қаржылық актив ретінде, ал егер өз пайдалануы үшін алынса, онда реалды актив ретінде қарастырылады. Бір объект оны пайдалану сипатына байланысты әртүрлі құнға ие болады.

Осыған байланысты жылжымайтын мүлік нарығының алдында келесі сұрақтар тұрады:

Тиімді қызмет етуі үшін кәсіпорынға қандай жылжымайтын мүлікті сатып алуы керек?
Жылжымайтын мүлік қай жерде орналасу керек?
Жылжымайтын мүлікті пайдаланудың құқықтық мәртебесі қандай болуы керек?
Жылжымайтын мүлікті басқару қалай ұйымдасуы керек, т. б.

Қазір біздің республикамыздың экономикасы жылжымайтын мүлік нарығына, оның тиімді қызмет етуіне тәуелді болып келеді. Бұл үшін жылжымайтын мүлік нарығын реттейтін нормативтік базасының өңделуі маңызды мәселе болып отыр. Осылай қазіргі кезде мемлекеттік органдарда жер кодексін, әсіресе, ауылшаруашылық жерлерге деген меншік құқығының мәселелері туралы сұрақтар жөнінде кең таластар болып жатыр.

Экономикада мемлекеттің экономиканың қалыптасу және даму көрсеткіші капиталды құрылыстың кеңеюі екені туралы ереже бар. Қазіргі кезде мемлекеттің жекелеген аумақтарда құрылыстың тез өсуін көріп жатырмыз. Яғни, жылжымайтын мүлік нарығы қаржы қызметтердің дамыған нарығымен бірге Қазақстан Республикасының экономикасындағы ең маңыздылардың бірі болып келеді.

Курстық жұмысымның тақырыбы өте актуалды, сонымен қатар оның құрамында ерекше көңіл бөлуді қажет ететін көптеген мәселелер бар. Бұл курстық жұмыста істелінген қорытындылар болашақта кәсіби қызметімде, сонымен қатар жылжымайтын мүлік нарығы саласындағы теориялық зерттеулерімде қолданылады.

I ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫНЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ

1. 1 Жылжымайтын мүлік нарығының түсінігі және оған әсер етуші факторлар

Қазақстан Республикасында жекешелендіру туралы заң құжаттарының заңдастырылуымен жылжымайтын мүлік сферасындағы нарықтық қатынастар ресмилендіріліп, қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығы құрыла бастады. Ол өздігінен бір-бірінен құн, қауіптілік деңгейі және т. б. бойынша елеулі айырмашылықтары бар аймақтық, локальды нарық жиынтығын құрайды. Жылжымайтын мүліктің негізгі сипаты - оны бір жерден екінші жерге ешбір зақым келтірместен көшіру мүмкін емес. Жылжымайтын мүлік нарығы кез-келген ұлттық зкономиканың ең басты құрамдас бөлігі болып табылады. Ол-ұлттық байлықтың ең қомақты бөлігі және ол дүние жүзілік байлықтың 50% құрайды.

Жылжымайтын мүлік нарығы - бұл меншікке деген құқықтарды реттеуші процедуралардың құқықтық жиынтығы. Мұндай анықтама Е. И. Тарасевичтің пікірі бойынша Жылжымайтын мүліктер нарығы түсінігіне, әртүрлі тауарлар-жылжымайтын мүліктердің сатушылары мен сатып алушыларының бастарын біріктіру мақсатындағы институттар мен процедуралар жиынтығы болады.

Жылжымайтын мүлік нарығының ерекшеліктерін айтпастан бұрын «Жылжымайтын мүлік нарығы» термині негізінде біз нені түсінетінімізді анықтап алайық.

Бұндай анықтама, академиялық мүдде тарапынан ғана маңызды емес, сонымен қатар оны тәжірибе жүзінде қарастыру маңызды, өйткені ол нарықтық қатынастар субъктілерінің арасынан бірінші кезекте кімнің қызығушылығы жылжымайтын мүлікпен байланысты екенін бөліп алуға, ал қызығушылықтардың ерекшеліктерін көрсетуге, жылжымайтын мүлік нарығына тән механизмдерді ашуға, олардың өзара байланысы мен бір-біріне тәуелділігін ашып көрсету арқылы, соның негізінде өзіңнің осы нарықтағы мінез-құлығының стратегиясы мен тактикасын қалыптастыруға мүмкіндік береді.

Егер әдебиеттерге сүйенетін болсақ, оларда жылжымайтын мүлік нарығы - жылжымайтын мүлікке құқықтардың айналысы нарығы деп түсіндіреді.

Мысалы, Дж. Фридман мен П. Орлуэяның кеңінен танымал еңбегі «Жылжымайтын мүлікке пайда әкелетін анализ бен бағалауында» келесідей анықтама берілген: «Жылжымайтын мүлік нарығы - бұл нақты бір механизмдердің жиынтығы көмегімен жеке меншікке және онымен байланысты қызығушылықтарға құқықтардың берілуі, бағалардың белгіленуі мен жерді пайдаланудың түрлі бәсекелес варианттары арасындағы кеңістіктерді бөлу» .

Экономикалық болмыста жылжымайтын мүлік көп қырлы, сондай-ақ жан-жақты рөл атқарады. Ол шаруашылық жүргізудің табиғи-кеңістік негізі, кез келген кәсіпорын ктивтерінің құрамдас бөлігі, мәмілелер объектісі, дербес басқару объектісі және инвестициялық актив тағы басқа бола береді.

Жылжымайтын мүлік анықтамаларын басқа да дерек көздерінен кездестіруге болады. Мысалы, Г. Харрисонның «Жылжымайтын мүлікті бағалау» еңбегінде: «Жылжымайтын мүлік дегеніміз физикалық объект ретіндегі жер және онымен тығыз байланыстының барлығы». «Жылжымайтын мүліктің басым көпшілігіне тән белгі олардың жермен байланыста болуы…» (Р. Ф. ның Азаматтық кодексі, 1 бөлім) [13, 44-45б. ] .

Жылжымайтын мүлікті экономикалық актив ретінде қарастырғанда оның бір мезгілде әр түрлі экономикалық сапада көрінетіндігін айтуымыз қажет. Жылжымайтын мүліктің бір ғана объектісін пайдалану үшін де, жалға беру үшін де, белгілі бір уақыттан соң қайта сату үшін де сатып алуға болады.

Жылжымайтын мүлік әр түрлі тұлғалар үшін бір мезгілде қаржылық активтің бір түрі және жеке немесе өндірісте пайдаланылатын реалды активтер ретінде қарастырылып жүр. Ресейлік дерек көздерін алып қарасақ мұндай кереғар көзқарастарды іздеп табуға болады екен.

Мысалы, И. Т. Балапанов: «Жылжымайтын мүлік қаржылық актив болып табылады» деп жазса, Н. Г. Волочков «Жылжымайтын мүлік тауарлар категориясына жатады » деп көрсетеді [7, 13б. ] .

Экономикалық ресурс ретіндегі жылжымайтын мүліктің екі жақтылығы оны сатып алу себептері мен оған әсер етуші факторлардың да көптүрлілігін алға тартады. Егер жылжымайтын мүлік жалға немесе сенімді басқаруға беру арқылы табыс табу үшін сатып алынса қаржылық активтердің бір түрі ретінде қарастырылады, ал егер ол өндірістік немесе жеке тұтыну үшін сатып алынса реалды активтердің бір түрі ретінде қарастырылады. Сондықтан, жылжымайтын мүлікті кәсіпорынның қызметі үшін пайдаланған жағдайда «операциялық» жылжымайтын мүлік түсінігі қолданылады да, өндірістік қызметтен тыс пайда табу үшін алынған жылжымайтын мүлікті «инвестициялық» жылжымайтын мүлік деп атайды. Сонымен жылжымайтын мүлік : инвестициялық жылжымайтын мүлік (қаржылық активтің бір түрі) және операциялық жылжымайтын мүлік (өндірістік немесе жеке пайдалану) түрлерінде сатып алынады немесе жалға беріледі.

Жылжымайтын мүлік нарығы бірбірінен баға деңгейімен, тәуелділік деңгейімен, жылжымайтын мүлікке инвестициялардың тиімділігімен және басқа да факторлармен айырылатын аймақтық, жергілікті нарықтардың жиынтығы болып табылады.

Жылжымайтын мүлікті сату бойынша отандық тәжірибені есепке ала отырып, жылжымайтын мүлік нарығы дегеніміз-жылжымайтын мүлікпен жасасқан сауда, оның ақпараттық қамтамасыздануы, бағалау операциялары, осы жұмыс аумағын басқару мен қаржыландыру секілді іс-әрекеттердің жиынтығы. Жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу бұл тек ұзақ мерзімге пайдалануға алынған тауар ғана емес, сонымен бірге капитал қозғалысы, ол дегеніміз пайда әкелуші құн.

Кесте 1- Бағалау объектісі ретінде және Азаматтық кодекс анықтамасы бойынша жылжымайтын мүлік түсінігі

Жылжымайтын мүлік

Бағалау объектісі ретінде

Азматтық кодекс анықтамасы бойынша

Бағалау объектісі ретінде:

Жер физикалық объект ретінде және онымен барлығы тығыз байланысты

Жер учаскелері

Жер қойнаулары

Маңызды су объектілері

Ормандар

Көп жылдық отырғызулар

Ғимараттар

Құрылыстар

Азматтық кодекс анықтамасы бойынша:

Мемлекеттік тіркеу міндеттілігі

Жер учаскелері

Жер қойнаулары

Маңызды су объектілері

Ормандар

Көп жылдық отырғызулар

Ғимараттар

Құрылыстар

Теңіз кемелері

Әуе кемелері

Ішкі жүзу кемелері

Ғарыш объектілері

Алынған көзі: Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі. А. : 1999. -58-59б.

Осындай анықтамалар проблеманың маңызды негізгі құрамдас бөлігін белгілейді - яғни нарықтық механизмдер жылжымайтын мүлік құқықтардың ауысуын, жылжымайтын мүлікті қолданудың түрлі варианттары арасында жылжымайтын мүлікті бөлу мен қайта бөлуді қамтамасыз етеді.

Бірақ та бұндай анықтама негізінде жылжымайтын мүлік нарығы сферасынан жаңа жылжымайтын мүлік объектілерін тұрғызу мен оларды басқару, тұрғызылған объектілерді пайдаланумен байланысты жалпы қатынастар кешені бөлініп шығады. Ал нарықтың көптеген субъектілерінің мүдделері тікелей осы жылжымайтын мүлік процестерімен байланысты: инвесторлар қаражаттарын жылжымайтын мүлікке салғанда, сөзсіз оларды оған иелену құқығы, дәлірек айтқанда ол ондай құқық емес, керісінше жылжымайтын мүліктен алынатын табыс құқығы, оның сенімділігі қызықтырады. Сонымен қатар жылжымайтын мүлікті қолдаушыларға да олардың құқықтарының кепілдігі маңызды және де жылжымайтын мүлік объектісінің қолданылу сапасы, объктіні қолданумен байланысты шығындар көлемдерінің де маңыздылығы кем емес. Сондықтан да құқықтардың бірінші жақтан екінші жаққа көшуі - бұл жылжымайтын мүлік нарығының ядросы, бірақ әлі де болса толықтай нарық емес.

Осыған байланысты жылжымайтын мүлік нарығының дұрыс анықтамасын келесідегі сипаттауға болады: жылжымайтын мүлік нарығы - бұл жылжымайтын мүлік объектісін тұрғызуды, өткізуді, пайдалану мен қаржыландыруды қамтамасыз ететін, бір-бірімен байланысты нарықтық механизмдер жүйесін айтамыз.

Бұндай жағдайда жылжымайтын мүлік нарығының жүйесіне келесідей жағдайларда туындайтын қатынастар кіреді:

Жылжымайтын мүлік объектілерін тұрғызу негізінде - инвесторлар, құрылысшылар, мердігерлер мен жылжымайтын мүлікті пайдаланушылар арасында;
Жылжымайтын мүлікке құқықтардың бір жақтан екінші жаққа көшу процесі кезінде - сатушылар мен сатып алушылар, жалға алушы мен жалға берушілер және тағы басқалар арасында;
Жылжымайтын мүлік объектісін пайдалану процесінде - меншік иелері мен басқарушылар, басқарушылар мен пайдаланушылар және басқалар арасында.

Бұл қатынастар арасында өздерінің мазмұны бойынша елеулі түрде бір-бірінен ерекшеленеді, бірақ олардың барлығы бір бастаудың, яғни, жылжымайтын мүлік объектісінің тұсында бірікке. Бұл объектінің өзгешелігі жылжымайтын мүлік нарығының ерекшеліктерін анықтайтын басты фактор болып табылады.

Жылжымайтын мүлік объектісі өзіне тән тұрақтылық (қозғала алмаушылық) бірегейлік, ұзақ уақыттылық, салудың ұзақтығы, шектеулілік, жердің қайта өндірілмейтіндігі (қайта қалпына келмейтіндігі сияқты белгілерді иемденеді) . Бұл белгілер нарықтың бірқатар ерекшеліктерін ескертеді, соның ішіндегі бағаның құрылу дербестігі, сатушылар мен сатып алушылар санының шектеулігі, нарықтардың жергіліктігі мен одан шығатын аймақтық экономиканың және заңды-нормативтік базаның және тағы басқалардың жағдайына байланысты жылжымайтын мүлік нарығында болатын процестердің жоғарғы тәуелділігі.

«Нарық» жалпы алғанда сұраныс және ұсыныс қатынастарын реттейтін жүйе ретінде анықталады. Тар мағынада «нарық» тауарлар мен қызметтерді сату-сатып алу орны ретінде мамандармен қолданылады. Жылжымайтын мүлік нарығының ерекшелігі болып, ол арнайы сату және сатып алу орнын иемденбейді. «Жылжымайтын мүлік нарығы» түсінігі бұл түрлі жылжымайтын мүлік объектілерін сату-сатып алуды білдіреді. .

Жылжымайтын мүлік нарығы - бұл әрбір объектінің бірегейлігі, қаржыландыру жағдайы, күрделі заңдық құқықтар төменгі өтімділік (1-кесте) сияқты өзінің нақты ерекшеліктерімен байланысты жетілмеген бәсеке нарығы.

Кесте 2 - Жетілген және жетілмеген бәсеке нарықтарының сипаттамасы

Жетілген бәсеке нарығы

Жетілмеген бәсеке нарығы

Жетілген бәсеке нарығы:

Біріңғай және бөлінетін тауарлар

Қатысушылар санының көп болуынан, олардың бағалар деңгейіне әсері көрінбейді.

Барлық қатысушыларға толықтай, қол жетерліктей анық мәліметтердің болуы.

Келісімдердің жүргізілуі орталықтандырылған.

Төменгі операциондық шығындар.

Жетілмеген бәсеке нарығы:

Стандартталмаған тауарлар, өйткені әрбір объект өз бетінше бірегей.

Әрбір объектіге тән қаржыландыру мен күрделі заңдық-құқықтық жағдайлардың болуына байланысты қатысушылар санының шектеулігі.

Келісімдер туралы анық, толық, дер уақытта мәліметтерді алу қиын.

Орталықсыздандырылған саудалар.

Жоғары операциондық шығындар.

Алынған көзі: Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости. - М. : Финансы и статистика, 2008. - 31б.

Соңғы жылдары жылжымайтын мүлік нарығы жылжымайтын мүлік операцияларына мамандандырылған компаниялардың, қаржы ұйымдары мен үкіметтік агенттіктердің, бағалаушылар мен заңгерлердің көмегімен өзінің белсенділігін жоғарлатты.

Осындай жағдайларға қарамастан, қызмет етуінің елеулі ерекшеліктері салдарынан жетілген бәсеке нарығына жатқызуға болмайтын келесідей факторларға байланысты:

Жылжымайтын мүлік объектілерінің ерекшелігі;
Жылжымайтын мүлікке тән нарығының жері;
Капитал рыногының әсері;
Сұраныс және ұсыныс арасында тепе-теңдік жағдайына жету мүмкіншілігінің болмауы.

1. 2 Жылжымайтын мүлік нарығының құрылымы мен ерекшеліктері

Жылжымайтын мүлік нарығы жалпы алғанда нарық сұраныс пен ұсыныс арқатынасы арқылы реттеліп отыратын жүйе. Тар мағынада нарық түсінігі тауарлар және қызметтердiң сауда-саттығының орыны ретінде қолданылады.

Жылжымайтын мүлiктiң нарығының ерекшелiгi сауда-саттықтың нақтылы орын алуында. Жылжымайтын мүлiктiң нарығы түсінігі жылжымайтын мүлiктер әр түрлi объекттерiнің сауда-саттығын білдіреді.

Жылжымайтын мүлiктiң нарығы - бұл жетiлмеген бәсекелестiк нарығы,

маңызды шартты ерекшелiктермен: әрбiр объекттiң қайталанбаушылығы, қаржыландыру шартымен, күрделi заңды құқықтармен, төмен ликвидтылығымен айқындалады.

Жылжымайтын мүлік нарығының дамуы анықталады:

Экономикалық өсумен немесе бұндай өсуді күтуімен. Бiр жағынан нарықта қолайлы қысқа мерзiмдi шарттар жоқ болғанда өсу пайда бола алады, бірақ мұндай жағдайлар пайда болуы сирек кездеседі.

Жылжымайтын мүлікке деген қаржылық жағдайдың өсуімен. Бұл экономикалық өсу кезеңі не дағдарыс кезінде орын алатын шарт.

Нақты бір аудан үшін жылжымайтын мүлiк құны мен экономикалық перспектива аралығында өзара байланысымен. Кейбiр аудандар тоқырау жағдайында болуы мүмкін.

Жылжымайтын мүлiк нарығы елдің, сол сияқты жеке өлкелердің әлеуметтiк-экономикалық дамуы және саяси тұрақтылық факторлардың түбегейлi ықпалында болады. Жылжымайтын мүлік нарығына әсер ететiн себеп салдарлы факторлардың арақатынасын «балық сүйегі» қисығы түрінде бейнелеуге болады.

Жылжымайтын мүлік нарығына әсер етуші факторлар.

Жылжымайтын мүлiк нарығын мемлекеттiк реттеу факторлары.

Жылжымайтын мүлік нарығы күрделі, тармақталған құрылымды иемденеді және оны көптеген белгілер бойынша бөлуге болады:

1) Жылжымайтын мүліктін тауар ретіндегі үш бірлік мәнінен шыға отырып жылжымайтын мүлік нарығын 3 секторға бөлуге болады:

жылжымайтын мүліктің дамуы;
жылжымайтын мүліктің айналымы;
жылжымайтын мүлікті басқару мен пайдалану.

Әрбір сектор өзіне тән құрылымдық нақтылығын және ерекшелігін иемденеді. Олардың тартымдылығы, көлемі, динамикасы олармен байланысты қаржылық ағымдарға тәуелді. Олар келесідей бөлінеді:

капитал салымының инвистицияларына (жылжымайтын мүліктің дамуы;
тауарлық (жылжымайтын мүлікке құқық айналымын қаржыландыру)
пайдаға (жылжымайтын мүлікке салық салу) .

Жылжымайтын мүлік айналысы секторы жылжымайтын мүлік объектілеріне нарықтық бағаны қалыптастырады. Жылжыматын мүлікті басқару мен пайдалану секторы - жылжымайтын мүлік объектілерінің қандай да бір тауарлық сипатының жылжымайтын мүлік пайдалығына әсер ету дәрежесін бақылап отырады. Осыдан жылжымайтын мүлік объектілерінің пайда әкелетін түрлерін тұрғызуда даму секторына сұраныс түседі. Басқару секторының жеткіліксіз түрде дамуы (бұл процесс қазіргі уақытта отандық нарықта жүріп жатыр), даму секторына сұраныс тікелей айналыс секторынан туып отырады.

Қазіргі уақытта жылжымайтын мүлік нарығының даму белгілері болып:

бюджеттен тыс инвестициялық көздердің басымдылығы;
күштері жеткілікті инвесторларадың баламалы түрде көп болуы (жылжымайтын мүліктің ең жақсы жерлерде орналасуы бойынша және түрлі объектілерге инвестициялау бойынша ұсыныстар) ;
инвестициялық жобаны басқаратын тұлғаны іздеудің жоғарғы қиындығы (жылжымайтын мүлік объектісін қандай мақсаттарға қолдануға байланысты және оны пайдалануға өткізуге дейінгі мерзім аралығында жасалатын мәмілелер) ;
даму нарығының зерттелуінің әлсіздігі;
тиімді және үнемді құрылыстың сапалы жасалынып шығарылған технологиялардың жоқтығынан құрылыс құрал-жабдықтары мен материалдарына ұзақ мерзімді сұраныстың болмауы.

2 ) Мәмілелерді жасау әдісіне байланысты жылжымайтын мүлік нарығын бастапқы және қайталама нарықтар деп бөлуге болады.

Бастапқы нарық бұл - қайта салынған және жекешелендіріліп алынған объктілермен жасалатын мәмілелер жиынтығы.

Қайталама нарық - бұл құрылысы аяқталған немесе пайдалануға берілген объектілермен байланысты және оларды қайта сатумен байланысты немесе бір тұлғадан екіншісіне өтудің басқадай әдістері бойынша мәміле жасау.

Бастапқы және қайталама нарықтар, біріңғай жылжымайтын мүлік нарығының 2 бөлігі бола отырып, олар бір-біріне өзара әсер етеді. Мысалы, қайталама нарықтағы бағалар қалыптасқан шығын деңгейіндегі жаңа құрылыстың қаншалықты тиімді болатынына ерекше бағыт бола алады.

Жылжымайтын мүліктің бастапқы және қайталама нарықтарындағы сұраныс және ұсыныстың бірлесе әсер етуі жылжыйматын мүлікті инвестициялауға қатысты дұрыс шешімді таңдау мен айналыс сферасын талдауды елеулі түрде күрделендіретін фактор ретінде танылады. Сонымен қатар бұл жағдай жылжымайтын мүлік нарығындағы мәмілелер біз білетіндей жеке және құпиялы сипатты иемденгендіктен, керек мәліметтерді жинаудан қиындық туғызады.

Бірақ та жағдайдың бар қиындығына қарамастан ол басты болып табылмайды. Жылжымайтын мүлік нарығы экономикалық жағдайдың әсерін жалпы ұлттық және аймақтық деңгейде сезінеді. Жылжымайтын мүліктің бастапқы және қайталама нарықтарындағы бұндай жағдайлардың өзгерісіне әсері түрліше болады. Мысалы, сұраныстың төмендеуінен жылжымайтын мүліктің қайталама рыногы оған ұсыныстың төмендеуі мен бағалардың құлауымен айтарлықтай икемді түрде жауап қайтарады. Бұл жердегі бағалардың төменгі шегі келесідей 3 фактормен анықталады: объектіні сатып алу бағасы, сатушының қаржылық жағдайы мен оның жылжымайтын мүлікті ұстаудың ағымдағы шығындар деңгейіне пайда деңгейінің сәйкес келуі. Бағалардың немесе ұсыныстың төмендеу көлемі едәуір үлкен болуы мүмкін.

Бастапқы рыноктағы жағдай басқаша болып келеді. Бағалардың төменгі шегі құрылысқа кететін шығындар деңгейімен анықталады: бұл деңгейден төмендеп кеткен жағдайда объектіні салушы тікелей шығынға ұшырайды. Бұл жерде ұсынысты төмендету және жоғарлату қиынға соғады. Құрылыс прцесіне өздерінің қуаттары мен ресурстарын пайдалануға мүдделі ұйымдар қатысады да (бұл әсіресе мердігерлерге тән), құрылыс процесін лезде тоқтату мүмкін болмай қалады. Сонымен қатар ұсынысты дереу ұлғайтуда мүмкін емес, себебі жылжымайтын мүлік объектілерін тұрғызу процесі айлап, жылдап жүретіндіктен.

3) Жалпы жылжымайтын мүлік нарығы шеңберіндегі мәмілелер түрлеріне байланысты жылжымайтын мүлік нарығын келесідей бөлуге болады:

- сату-сатып алу нарығы;

- жалдау нарығы ;

- ипотека нарығы;

- заттық құқықтар (сенімді басқару) нарығы және тағы басқалар

4 ) Пайдалануға дайын дәрежесі бойынша:

- аяқталмаған құрылыс;