ЭКОНОМИКАЛЫҚ ЖҮЙЕДЕГІ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫ

Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 33 бет
Таңдаулыға:

ЖОСПАР

КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...3
I. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫНЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ
НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .5
1. Жылжымайтын мүлік нарығы түсінігі және оған әсер етуші
факторлар ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...5
2. Жылжымайтын мүлік нарығының құрылымы мен
ерекшеліктері ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ...10

II. ЭКОНОМИКАЛЫҚ ЖҮЙЕДЕГІ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫ
2.1 Жылжымайтын мүлік және оның құрамы ... ... ... ... ... ... ... ... ... .14
2.2Жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың өзара әрекеті
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 15

III. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУ МАҢЫЗЫ МЕН ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ
3.1Жылжымайтын мүлікті бағалаудың жалпы принциптері ... ... ... ... ...17
3.2Жылжымайтын мүлікті бағалау әдістері және жерді бағалаудың басты
элементтері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ..21

ҚОРЫТЫНДЫ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ...29

ҚОЛДАНЫЛҒАН
ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
31

КІРІСПЕ

Бұл курстық жұмыста жылжымайтын мүлікке, жылжымайтын мүлік нарығына
түсінікті беруге, онымен барлық операцияларын және жылжымайтын мүлікті
экономикалық актив ретінде қарастыруға тырыстым.
Бірінші бөлімде жылжымайтын мүлік нарығының негізгі элементтерін
қарастырдым: жылжымайтын мүлік нарығының негізгі субъектілері, функциялары,
түрлері, т.с.с.
Келесі бөлімдерде жылжымайтын мүлік нарығындағы істеленетін мәмілелер,
тұрғын үй нарығында жылжымайтын мүлікпен істеленетін операциялар,
аукциондар мен тендерлерде мемлекеттік мүлікті сату туралы мәліметтер
жазылған.
Жылжымайтын мүліктің маңызды ерекшелігі әртүрлі тұлғалар үшін әртүрлі
экономикалық сапада шығуға мүмкіндігінде. Бір жылжымайтын мүліктің объекті
оны пайдалану, немесе жалға беру, немесе берілген уақыт өткеннен кейін
қайта сату үшін алынуы мүмкін. Экономикалық теорияда барлық активтерді екі
класқа бөлінеді: реалды (ғимараттар, құрылыстар, құрал-жабдықтар) және
қаржылық активтер (ақша, банктегі шоттар, бағалы қағаздар). Біріншілер
өндіріс үрдісіне тікелей тартылған және олардың өндірістік пайдалану
табысты әкеледі. Екіншілері бұл үрдіске берілген салымдардың бейнесі болып
табылады. Соңғы кезде жылжымайтын мүлік әртүрлі тұлғалар үшін қаржылық
актив (акцияларды, облигацияларды иеленеді) және жеке және өндірістік
пайдалануға арналған реалды актив ретінде келеді. Қазіргі әдебиеттерде
жылжымайтын мүліктің табиғаты жөнінде пікір таластары болып отыр. Мысалы,
И.Т. Балабанов жылжымайтын мүлік қаржылық актив болып табылады дейді, ал
Н.Г. Волочков керісінше жылжымайтын мүлік тауарлар категориясына жататынын
айтады.
Жылжымайтын мүліктің экономикалық ресурс ретінде екіжақтылығы оны
сатып алудың көптеген себебіне әкеледі. Егер жылжымайтын мүлікті жалға
беруден пайда алу үшін сатып алса, ол қаржылық актив ретінде, ал егер өз
пайдалануы үшін алынса, онда реалды актив ретінде қарастырылады. Бір объект
оны пайдалану сипатына байланысты әртүрлі құнға ие болады.
Осыған байланысты жылжымайтын мүлік нарығының алдында келесі сұрақтар
тұрады:
- Тиімді қызмет етуі үшін кәсіпорынға қандай жылжымайтын мүлікті
сатып алуы керек?
- Жылжымайтын мүлік қай жерде орналасу керек?
- Жылжымайтын мүлікті пайдаланудың құқықтық мәртебесі қандай болуы
керек?
- Жылжымайтын мүлікті басқару қалай ұйымдасуы керек, т.б.
Қазір біздің республикамыздың экономикасы жылжымайтын мүлік нарығына,
оның тиімді қызмет етуіне тәуелді болып келеді. Бұл үшін жылжымайтын мүлік
нарығын реттейтін нормативтік базасының өңделуі маңызды мәселе болып отыр.
Осылай қазіргі кезде мемлекеттік органдарда жер кодексін, әсіресе,
ауылшаруашылық жерлерге деген меншік құқығының мәселелері туралы сұрақтар
жөнінде кең таластар болып жатыр.
Экономикада мемлекеттің экономиканың қалыптасу және даму көрсеткіші
капиталды құрылыстың кеңеюі екені туралы ереже бар. Қазіргі кезде
мемлекеттің жекелеген аумақтарда құрылыстың тез өсуін көріп жатырмыз. Яғни,
жылжымайтын мүлік нарығы қаржы қызметтердің дамыған нарығымен бірге
Қазақстан Республикасының экономикасындағы ең маңыздылардың бірі болып
келеді.
Курстық жұмысымның тақырыбы өте актуалды, сонымен қатар оның құрамында
ерекше көңіл бөлуді қажет ететін көптеген мәселелер бар. Бұл курстық
жұмыста істелінген қорытындылар болашақта кәсіби қызметімде, сонымен қатар
жылжымайтын мүлік нарығы саласындағы теориялық зерттеулерімде қолданылады.

I ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫНЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ

1.1 Жылжымайтын мүлік нарығының түсінігі және оған әсер етуші
факторлар

Қазақстан Республикасында жекешелендіру туралы заң құжаттарының
заңдастырылуымен жылжымайтын мүлік сферасындағы нарықтық қатынастар
ресмилендіріліп, қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығы құрыла бастады. Ол
өздігінен бір-бірінен құн, қауіптілік деңгейі және т.б. бойынша елеулі
айырмашылықтары бар аймақтық, локальды нарық жиынтығын құрайды. Жылжымайтын
мүліктің негізгі сипаты - оны бір жерден екінші жерге ешбір зақым
келтірместен көшіру мүмкін емес. Жылжымайтын мүлік нарығы кез-келген ұлттық
зкономиканың ең басты құрамдас бөлігі болып табылады. Ол-ұлттық байлықтың
ең қомақты бөлігі және ол дүние жүзілік байлықтың 50% құрайды.
Жылжымайтын мүлік нарығы - бұл меншікке деген құқықтарды реттеуші
процедуралардың құқықтық жиынтығы. Мұндай анықтама Е.И. Тарасевичтің пікірі
бойынша Жылжымайтын мүліктер нарығы түсінігіне, әртүрлі тауарлар-
жылжымайтын мүліктердің сатушылары мен сатып алушыларының бастарын
біріктіру мақсатындағы институттар мен процедуралар жиынтығы болады.
Жылжымайтын мүлік нарығының ерекшеліктерін айтпастан бұрын
Жылжымайтын мүлік нарығы термині негізінде біз нені түсінетінімізді
анықтап алайық.
Бұндай анықтама, академиялық мүдде тарапынан ғана маңызды емес,
сонымен қатар оны тәжірибе жүзінде қарастыру маңызды, өйткені ол нарықтық
қатынастар субъктілерінің арасынан бірінші кезекте кімнің қызығушылығы
жылжымайтын мүлікпен байланысты екенін бөліп алуға, ал қызығушылықтардың
ерекшеліктерін көрсетуге, жылжымайтын мүлік нарығына тән механизмдерді
ашуға, олардың өзара байланысы мен бір-біріне тәуелділігін ашып көрсету
арқылы, соның негізінде өзіңнің осы нарықтағы мінез-құлығының стратегиясы
мен тактикасын қалыптастыруға мүмкіндік береді.
Егер әдебиеттерге сүйенетін болсақ, оларда жылжымайтын мүлік нарығы –
жылжымайтын мүлікке құқықтардың айналысы нарығы деп түсіндіреді.
Мысалы, Дж. Фридман мен П. Орлуэяның кеңінен танымал еңбегі
Жылжымайтын мүлікке пайда әкелетін анализ бен бағалауында келесідей
анықтама берілген: Жылжымайтын мүлік нарығы – бұл нақты бір механизмдердің
жиынтығы көмегімен жеке меншікке және онымен байланысты қызығушылықтарға
құқықтардың берілуі, бағалардың белгіленуі мен жерді пайдаланудың түрлі
бәсекелес варианттары арасындағы кеңістіктерді бөлу .
Экономикалық болмыста жылжымайтын мүлік көп қырлы, сондай-ақ жан-жақты
рөл атқарады. Ол шаруашылық жүргізудің табиғи-кеңістік негізі, кез келген
кәсіпорын ктивтерінің құрамдас бөлігі, мәмілелер объектісі, дербес басқару
объектісі және инвестициялық актив тағы басқа бола береді.
Жылжымайтын мүлік анықтамаларын басқа да дерек көздерінен кездестіруге
болады. Мысалы, Г. Харрисонның Жылжымайтын мүлікті бағалау еңбегінде:
Жылжымайтын мүлік дегеніміз - физикалық объект ретіндегі жер және онымен
тығыз байланыстының барлығы. Жылжымайтын мүліктің басым көпшілігіне тән
белгі олардың жермен байланыста болуы... (Р. Ф.- ның Азаматтық кодексі, 1
бөлім) [13, 44-45б.].
Жылжымайтын мүлікті экономикалық актив ретінде қарастырғанда оның бір
мезгілде әр түрлі экономикалық сапада көрінетіндігін айтуымыз қажет.
Жылжымайтын мүліктің бір ғана объектісін пайдалану үшін де, жалға беру үшін
де, белгілі бір уақыттан соң қайта сату үшін де сатып алуға болады.
Жылжымайтын мүлік әр түрлі тұлғалар үшін бір мезгілде қаржылық
активтің бір түрі және жеке немесе өндірісте пайдаланылатын реалды активтер
ретінде қарастырылып жүр. Ресейлік дерек көздерін алып қарасақ мұндай
кереғар көзқарастарды іздеп табуға болады екен.
Мысалы, И. Т. Балапанов: Жылжымайтын мүлік қаржылық актив болып
табылады деп жазса, Н. Г. Волочков Жылжымайтын мүлік тауарлар
категориясына жатады деп көрсетеді [7, 13б.].

Экономикалық ресурс ретіндегі жылжымайтын мүліктің екі жақтылығы оны
сатып алу себептері мен оған әсер етуші факторлардың да көптүрлілігін алға
тартады. Егер жылжымайтын мүлік жалға немесе сенімді басқаруға беру арқылы
табыс табу үшін сатып алынса қаржылық активтердің бір түрі ретінде
қарастырылады, ал егер ол өндірістік немесе жеке тұтыну үшін сатып алынса
реалды активтердің бір түрі ретінде қарастырылады. Сондықтан, жылжымайтын
мүлікті кәсіпорынның қызметі үшін пайдаланған жағдайда операциялық
жылжымайтын мүлік түсінігі қолданылады да, өндірістік қызметтен тыс пайда
табу үшін алынған жылжымайтын мүлікті инвестициялық жылжымайтын мүлік деп
атайды. Сонымен жылжымайтын мүлік : инвестициялық жылжымайтын мүлік
(қаржылық активтің бір түрі) және операциялық жылжымайтын мүлік (өндірістік
немесе жеке пайдалану) түрлерінде сатып алынады немесе жалға беріледі.
Жылжымайтын мүлік нарығы бір-бірінен баға деңгейімен, тәуелділік
деңгейімен, жылжымайтын мүлікке инвестициялардың тиімділігімен және басқа
да факторлармен айырылатын аймақтық, жергілікті нарықтардың жиынтығы болып
табылады.
Жылжымайтын мүлікті сату бойынша отандық тәжірибені есепке ала отырып,
жылжымайтын мүлік нарығы дегеніміз-жылжымайтын мүлікпен жасасқан сауда,
оның ақпараттық қамтамасыздануы, бағалау операциялары, осы жұмыс аумағын
басқару мен қаржыландыру секілді іс-әрекеттердің жиынтығы. Жылжымайтын
мүлікті сату-сатып алу бұл тек ұзақ мерзімге пайдалануға алынған тауар ғана
емес, сонымен бірге капитал қозғалысы, ол дегеніміз пайда әкелуші құн.

Кесте 1- Бағалау объектісі ретінде және Азаматтық кодекс анықтамасы
бойынша жылжымайтын мүлік түсінігі

Жылжымайтын мүлік

Бағалау объектісі ретінде Азматтық кодекс анықтамасы бойынша

Жер физикалық объект ретінде және Мемлекеттік тіркеу міндеттілігі
онымен барлығы тығыз байланысты Жер учаскелері
Жер учаскелері Жер қойнаулары
Жер қойнаулары Маңызды су объектілері
Маңызды су объектілері Ормандар
Ормандар Көп жылдық отырғызулар
Көп жылдық отырғызулар Ғимараттар
Ғимараттар Құрылыстар
Құрылыстар Теңіз кемелері
Әуе кемелері
Ішкі жүзу кемелері
Ғарыш объектілері

Алынған көзі: Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі. А.: 1999.-58-
59б.

Осындай анықтамалар проблеманың маңызды негізгі құрамдас бөлігін
белгілейді – яғни нарықтық механизмдер жылжымайтын мүлік құқықтардың
ауысуын, жылжымайтын мүлікті қолданудың түрлі варианттары арасында
жылжымайтын мүлікті бөлу мен қайта бөлуді қамтамасыз етеді.
Бірақ та бұндай анықтама негізінде жылжымайтын мүлік нарығы сферасынан
жаңа жылжымайтын мүлік объектілерін тұрғызу мен оларды басқару, тұрғызылған
объектілерді пайдаланумен байланысты жалпы қатынастар кешені бөлініп
шығады. Ал нарықтың көптеген субъектілерінің мүдделері тікелей осы
жылжымайтын мүлік процестерімен байланысты: инвесторлар қаражаттарын
жылжымайтын мүлікке салғанда, сөзсіз оларды оған иелену құқығы, дәлірек
айтқанда ол ондай құқық емес, керісінше жылжымайтын мүліктен алынатын табыс
құқығы, оның сенімділігі қызықтырады. Сонымен қатар жылжымайтын мүлікті
қолдаушыларға да олардың құқықтарының кепілдігі маңызды және де жылжымайтын
мүлік объектісінің қолданылу сапасы, объктіні қолданумен байланысты
шығындар көлемдерінің де маңыздылығы кем емес. Сондықтан да құқықтардың
бірінші жақтан екінші жаққа көшуі – бұл жылжымайтын мүлік нарығының ядросы,
бірақ әлі де болса толықтай нарық емес.
Осыған байланысты жылжымайтын мүлік нарығының дұрыс анықтамасын
келесідегі сипаттауға болады: жылжымайтын мүлік нарығы – бұл жылжымайтын
мүлік объектісін тұрғызуды, өткізуді, пайдалану мен қаржыландыруды
қамтамасыз ететін, бір-бірімен байланысты нарықтық механизмдер жүйесін
айтамыз.
Бұндай жағдайда жылжымайтын мүлік нарығының жүйесіне келесідей
жағдайларда туындайтын қатынастар кіреді:
- Жылжымайтын мүлік объектілерін тұрғызу негізінде – инвесторлар,
құрылысшылар, мердігерлер мен жылжымайтын мүлікті
пайдаланушылар арасында;
- Жылжымайтын мүлікке құқықтардың бір жақтан екінші жаққа көшу процесі
кезінде – сатушылар мен сатып алушылар, жалға алушы мен жалға
берушілер және тағы басқалар арасында;
- Жылжымайтын мүлік объектісін пайдалану процесінде – меншік иелері мен
басқарушылар, басқарушылар мен пайдаланушылар және басқалар арасында.
Бұл қатынастар арасында өздерінің мазмұны бойынша елеулі түрде бір-
бірінен ерекшеленеді, бірақ олардың барлығы бір бастаудың, яғни,
жылжымайтын мүлік объектісінің тұсында бірікке. Бұл объектінің өзгешелігі
жылжымайтын мүлік нарығының ерекшеліктерін анықтайтын басты фактор болып
табылады.
Жылжымайтын мүлік объектісі өзіне тән тұрақтылық (қозғала алмаушылық)
бірегейлік, ұзақ уақыттылық, салудың ұзақтығы, шектеулілік, жердің қайта
өндірілмейтіндігі (қайта қалпына келмейтіндігі сияқты белгілерді
иемденеді). Бұл белгілер нарықтың бірқатар ерекшеліктерін ескертеді, соның
ішіндегі бағаның құрылу дербестігі, сатушылар мен сатып алушылар санының
шектеулігі, нарықтардың жергіліктігі мен одан шығатын аймақтық экономиканың
және заңды-нормативтік базаның және тағы басқалардың жағдайына байланысты
жылжымайтын мүлік нарығында болатын процестердің жоғарғы тәуелділігі.
Нарық жалпы алғанда сұраныс және ұсыныс қатынастарын реттейтін жүйе
ретінде анықталады. Тар мағынада нарық тауарлар мен қызметтерді сату-
сатып алу орны ретінде мамандармен қолданылады. Жылжымайтын мүлік нарығының
ерекшелігі болып, ол арнайы сату және сатып алу орнын иемденбейді.
Жылжымайтын мүлік нарығы түсінігі бұл түрлі жылжымайтын мүлік
объектілерін сату-сатып алуды білдіреді..
Жылжымайтын мүлік нарығы – бұл әрбір объектінің бірегейлігі,
қаржыландыру жағдайы, күрделі заңдық құқықтар төменгі өтімділік (1-кесте)
сияқты өзінің нақты ерекшеліктерімен байланысты жетілмеген бәсеке нарығы.

Кесте 2 - Жетілген және жетілмеген бәсеке нарықтарының сипаттамасы

Жетілген бәсеке нарығы Жетілмеген бәсеке нарығы

Біріңғай және бөлінетін тауарлар Стандартталмаған тауарлар, өйткені
әрбір объект өз бетінше бірегей.

Қатысушылар санының көп болуынан, Әрбір объектіге тән қаржыландыру мен
олардың бағалар деңгейіне әсері күрделі заңдық-құқықтық жағдайлардың
көрінбейді. болуына байланысты қатысушылар
санының шектеулігі.

Барлық қатысушыларға толықтай, қол Келісімдер туралы анық, толық, дер
жетерліктей анық мәліметтердің уақытта мәліметтерді алу қиын.
болуы.

Келісімдердің жүргізілуі Орталықсыздандырылған саудалар.
орталықтандырылған.

Төменгі операциондық шығындар. Жоғары операциондық шығындар.

Алынған көзі: Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. – М.:
Финансы и статистика, 2008.- 31б.

Соңғы жылдары жылжымайтын мүлік нарығы жылжымайтын мүлік
операцияларына мамандандырылған компаниялардың, қаржы ұйымдары мен
үкіметтік агенттіктердің, бағалаушылар мен заңгерлердің көмегімен өзінің
белсенділігін жоғарлатты.
Осындай жағдайларға қарамастан, қызмет етуінің елеулі ерекшеліктері
салдарынан жетілген бәсеке нарығына жатқызуға болмайтын келесідей
факторларға байланысты:
- Жылжымайтын мүлік объектілерінің ерекшелігі;
- Жылжымайтын мүлікке тән нарығының жері;
- Капитал рыногының әсері;
- Сұраныс және ұсыныс арасында тепе-теңдік жағдайына жету
мүмкіншілігінің болмауы.

1.2 Жылжымайтын мүлік нарығының құрылымы мен ерекшеліктері

Жылжымайтын мүлік нарығы жалпы алғанда нарық сұраныс пен ұсыныс
арқатынасы арқылы реттеліп отыратын жүйе. Тар мағынада нарық түсінігі
тауарлар және қызметтердiң сауда-саттығының орыны ретінде қолданылады.
Жылжымайтын мүлiктiң нарығының ерекшелiгi сауда-саттықтың нақтылы орын
алуында. Жылжымайтын мүлiктiң нарығы түсінігі жылжымайтын мүлiктер әр түрлi
объекттерiнің сауда-саттығын білдіреді.
Жылжымайтын мүлiктiң нарығы - бұл жетiлмеген бәсекелестiк нарығы,
маңызды шартты ерекшелiктермен: әрбiр объекттiң қайталанбаушылығы,
қаржыландыру шартымен, күрделi заңды құқықтармен, төмен ликвидтылығымен
айқындалады.
Жылжымайтын мүлік нарығының дамуы анықталады:
Экономикалық өсумен немесе бұндай өсуді күтуімен. Бiр жағынан нарықта
қолайлы қысқа мерзiмдi шарттар жоқ болғанда өсу пайда бола алады, бірақ
мұндай жағдайлар пайда болуы сирек кездеседі.
Жылжымайтын мүлікке деген қаржылық жағдайдың өсуімен. Бұл экономикалық
өсу кезеңі не дағдарыс кезінде орын алатын шарт.
Нақты бір аудан үшін жылжымайтын мүлiк құны мен экономикалық
перспектива аралығында өзара байланысымен. Кейбiр аудандар тоқырау
жағдайында болуы мүмкін.
Жылжымайтын мүлiк нарығы елдің, сол сияқты жеке өлкелердің әлеуметтiк-
экономикалық дамуы және саяси тұрақтылық факторлардың түбегейлi ықпалында
болады. Жылжымайтын мүлік нарығына әсер ететiн себеп салдарлы факторлардың
арақатынасын балық сүйегі қисығы түрінде бейнелеуге болады.

Жылжымайтын мүлік нарығына әсер етуші факторлар.
1. Жылжымайтын мүлiк нарығын мемлекеттiк реттеу факторлары.

Жылжымайтын мүлік нарығы күрделі, тармақталған құрылымды иемденеді
және оны көптеген белгілер бойынша бөлуге болады:
1) Жылжымайтын мүліктін тауар ретіндегі үш бірлік мәнінен
шыға отырып жылжымайтын мүлік нарығын 3 секторға бөлуге болады:
- жылжымайтын мүліктің дамуы;
- жылжымайтын мүліктің айналымы;
- жылжымайтын мүлікті басқару мен пайдалану.
Әрбір сектор өзіне тән құрылымдық нақтылығын және ерекшелігін
иемденеді. Олардың тартымдылығы, көлемі, динамикасы олармен байланысты
қаржылық ағымдарға тәуелді. Олар келесідей бөлінеді:
- капитал салымының инвистицияларына (жылжымайтын мүліктің дамуы;

- тауарлық (жылжымайтын мүлікке құқық айналымын қаржыландыру)
- пайдаға (жылжымайтын мүлікке салық салу).
Жылжымайтын мүлік айналысы секторы жылжымайтын мүлік объектілеріне
нарықтық бағаны қалыптастырады. Жылжыматын мүлікті басқару мен пайдалану
секторы – жылжымайтын мүлік объектілерінің қандай да бір тауарлық сипатының
жылжымайтын мүлік пайдалығына әсер ету дәрежесін бақылап отырады. Осыдан
жылжымайтын мүлік объектілерінің пайда әкелетін түрлерін тұрғызуда даму
секторына сұраныс түседі. Басқару секторының жеткіліксіз түрде дамуы (бұл
процесс қазіргі уақытта отандық нарықта жүріп жатыр), даму секторына
сұраныс тікелей айналыс секторынан туып отырады.
Қазіргі уақытта жылжымайтын мүлік нарығының даму белгілері болып:
- бюджеттен тыс инвестициялық көздердің басымдылығы;
- күштері жеткілікті инвесторларадың баламалы түрде көп болуы
(жылжымайтын мүліктің ең жақсы жерлерде орналасуы бойынша және түрлі
объектілерге инвестициялау бойынша ұсыныстар);
- инвестициялық жобаны басқаратын тұлғаны іздеудің жоғарғы қиындығы
(жылжымайтын мүлік объектісін қандай мақсаттарға қолдануға байланысты
және оны пайдалануға өткізуге дейінгі мерзім аралығында жасалатын
мәмілелер);
- даму нарығының зерттелуінің әлсіздігі;
- тиімді және үнемді құрылыстың сапалы жасалынып шығарылған
технологиялардың жоқтығынан құрылыс құрал-жабдықтары мен
материалдарына ұзақ мерзімді сұраныстың болмауы.
2) Мәмілелерді жасау әдісіне байланысты жылжымайтын мүлік нарығын
бастапқы және қайталама нарықтар деп бөлуге болады.
Бастапқы нарық бұл – қайта салынған және жекешелендіріліп алынған
объктілермен жасалатын мәмілелер жиынтығы.
Қайталама нарық – бұл құрылысы аяқталған немесе пайдалануға берілген
объектілермен байланысты және оларды қайта сатумен байланысты немесе бір
тұлғадан екіншісіне өтудің басқадай әдістері бойынша мәміле жасау.
Бастапқы және қайталама нарықтар, біріңғай жылжымайтын мүлік нарығының
2 бөлігі бола отырып, олар бір-біріне өзара әсер етеді. Мысалы, қайталама
нарықтағы бағалар қалыптасқан шығын деңгейіндегі жаңа құрылыстың қаншалықты
тиімді болатынына ерекше бағыт бола алады.
Жылжымайтын мүліктің бастапқы және қайталама нарықтарындағы сұраныс
және ұсыныстың бірлесе әсер етуі жылжыйматын мүлікті инвестициялауға
қатысты дұрыс шешімді таңдау мен айналыс сферасын талдауды елеулі түрде
күрделендіретін фактор ретінде танылады. Сонымен қатар бұл жағдай
жылжымайтын мүлік нарығындағы мәмілелер біз білетіндей жеке және құпиялы
сипатты иемденгендіктен, керек мәліметтерді жинаудан қиындық туғызады.
Бірақ та жағдайдың бар қиындығына қарамастан ол басты болып
табылмайды. Жылжымайтын мүлік нарығы экономикалық жағдайдың әсерін жалпы
ұлттық және аймақтық деңгейде сезінеді. Жылжымайтын мүліктің бастапқы және
қайталама нарықтарындағы бұндай жағдайлардың өзгерісіне әсері түрліше
болады. Мысалы, сұраныстың төмендеуінен жылжымайтын мүліктің қайталама
рыногы оған ұсыныстың төмендеуі мен бағалардың құлауымен айтарлықтай икемді
түрде жауап қайтарады. Бұл жердегі бағалардың төменгі шегі келесідей 3
фактормен анықталады: объектіні сатып алу бағасы, сатушының қаржылық
жағдайы мен оның жылжымайтын мүлікті ұстаудың ағымдағы шығындар деңгейіне
пайда деңгейінің сәйкес келуі. Бағалардың немесе ұсыныстың төмендеу көлемі
едәуір үлкен болуы мүмкін.
Бастапқы рыноктағы жағдай басқаша болып келеді. Бағалардың төменгі
шегі құрылысқа кететін шығындар деңгейімен анықталады: бұл деңгейден
төмендеп кеткен жағдайда объектіні салушы тікелей шығынға ұшырайды. Бұл
жерде ұсынысты төмендету және жоғарлату қиынға соғады. Құрылыс прцесіне
өздерінің қуаттары мен ресурстарын пайдалануға мүдделі ұйымдар қатысады да
(бұл әсіресе мердігерлерге тән), құрылыс процесін лезде тоқтату мүмкін
болмай қалады. Сонымен қатар ұсынысты дереу ұлғайтуда мүмкін емес, себебі
жылжымайтын мүлік объектілерін тұрғызу процесі айлап, жылдап жүретіндіктен.

3) Жалпы жылжымайтын мүлік нарығы шеңберіндегі мәмілелер түрлеріне
байланысты жылжымайтын мүлік нарығын келесідей бөлуге болады:
- сату-сатып алу нарығы;
- жалдау нарығы ;
- ипотека нарығы;
- заттық құқықтар (сенімді басқару) нарығы және тағы басқалар
4) Пайдалануға дайын дәрежесі бойынша:
- аяқталмаған құрылыс;
- қайта қалпына келтіруге арналған құрылыс объектілері және тағы
басқалар.
5) Меншік формасына байланысты:
- жеке меншіктегі жылжымайтын мүлік объектілері;
- мелекеттік және муниципалды жылжымайтын мүлік объектілері.
6) Салалар бойынша:
- өнеркәсіптік объектілер;
- ауыл шаруашылық объектілер;
- қоғамдық ғимараттар мен құрылыстар;
- дем алатын орындар және тағы басқалар;
7) Қызмет ету мақсатына байланысты:
- тұрғын үй;
- өндірістік ғимараттар;
- өндірістік емес ғимараттар мен орындар (офистер, қоймалар және тағы
басқалар)
- қонақ үйлер;
- сауда орындары мен қоғамдық тамақтандыру орындары және тағы басқалар;
8) Жылжымайтын мүлік объектілері түрлеріне байланысты:
- жер нарығы;
- ғимараттар мен құрылғылар;
- мүліктік кешені ретіндегі кәсіпорындар;
- кондалиниумдар;
- заттай құқықтар;
- көпжылдық көшеттер.
Жоғарыда аталған жылжымайтын мүлік нарықтары ішіндегі ең маңыздылары
жер учаскелері нарықтары, тұрғын үй және коммерциялық (адамнан басқалар
үшін салынған құрылыстар) болып табылады [7, 20-24].
Жылжымайтын мүлік нарығының келесі субъектілері айырылады: бұл ең
алдымен сатып алушылар мен инвесторлар. Екіншіден, жылжымайтын мүліктің
сатушылары – жылжымайтын мүлік иелері. Сатушылар мен сатып алушылар ретінде
кез-келген меншік түріндегі кәсіпорындар, үй шаруашылықтары, ипотекалық
банктер.
Жылжымайтын мүлікті сатушылары ішінде құрылыс ұйымдары маңызды орын
алады. Олар жаңа тұрғын үйлерді, тұрғын үй емес объектілерді салады және
оларды өздері немесе қызметтер үшін төлеп, делдал сатушылар сата алады.
Жылжымайтын мүлік объектілерін сатуды қамтамасыз ететін жылжымайтын
мүлік нарығының қатысушылары кәсіби делдалдар болып табылады: жылжымайтын
мүлік бойынша агенттер, брокерлер, риэлторлар, бағалаушылар, заңды
фирмалары, жылжымайтын мүлік қорлары, сақтандыру компаниялары, ипотекалық
несие берушілер, диллерлер, уәкілетті тұлғалар, девелоперлер, жылжымайтын
мүлікті басқару жөніндегі менеджерлер, жаппай ақпарат құралдары.
Жылжымайтын мүлік нарығының айналымының тиімділігіне мүмкіндік
туғызатын түрлі нарықтық құрылымдар қалыптасып қызмет істеуде. Бастапқы
және қайталама нарықтардағы субъектілер арасындағы өзара байланыстар мен
өзара қарым-қатынастар күрделі функционалдық құрылымды иемденеді де,
мақсаты жылжымайтын мүлік объектілеріне тұтыну сұранысын қанағаттандыру
болып табылады.
Ең тараған көзқарастардың бірі болып – бұл жылжымайтын мүлік нарығы
инвестициялық нарықтың бір түрі ретінде сипатталынып, оның инвестициялық
нарыққа құрылымдық тәуекелдіктерін дәлелдейтін бірнеше ұқсас белгілерін
бөліп көрсетеді:
- инвестор-сатып алушылар мен инвестор-сатушылардың жиынтығы – олардың
арасындағы айрбасқа алып келуі мүмкін; өзара әрекеттестігінің
нәтижесі.
- сатушылар мен сатып алушылар қызығушылықтарының келісім-құралдарын
қолдану мүмкіндігі;
- сатушылар мен сатып алушылар арасында экономикалық қатынастардың
болуы;
- осы рынокта айналыста жүрген тауарлардың құны мен тұтыну құны
арасындағы экономикалық қатынастардың көрінуі;
- нақты тауарды сатып алуға қызығушылық тудырған және осындай тауарға
нақты және әлеуетті мүмкіндіктерін құйған тұтынушылар жиынтығының
болуы;
- инвестициялаған объектілерінен табыс алуы;
- табысты алу үшін басқаруға қажеттілік.
Бірақ та жылжымайтын мүлік рыногы өзіне тән ерекшеліктерді иемденеді:
- Инвестициялар деңгейінің мейлінше жоғары болу қажеттігі.
Инвесторға өзінің қалауы бойынша жылжымайтын мүлік көлемін сатып алу,
едәуір қиындықтар тудырады. Ол үшін үлкен көлемдегі қаражат құралдары қажет
етіледі. Ол қаражатты басқа активтерді төмендету арқылы алуға болады,
екіншіден инвесторда жеткілікті қаражат болмауы да ықтимал.
Мысалы, офистік ғимараттан 5 % көлеміндегі жылжымайтын мүлікті сатып
алу айтарлықтай қиынға соқтырады және де бұндай үлесті АҚ-ға арқылы да
сатып алу қиын, ғимараттың негізінде салынған офис, инвесторға дербес
жылжымайтын мүлікті толықтай басқару мүмкіндігін бермейді.
- Басқару қажеттілігі.
Жылжымайтын мүліктің табыс көзіне айналуы үшін басқа активтермен
салыстырғанда басқаруды кеңінен қажетсінеді. Табыс деңгейі басқару
тиімділігіне тікелей байланысты. Осыдан екі қорытынды шығады:
- көптеген инвесторлар үшін жылжымайтын мүлік ивестиция объектісі
ретінде күрделі актив болып саналады.
II. ЭКОНОМИКАЛЫҚ ЖҮЙЕДЕГІ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫ

1 2.1 Жылжымайтын мүлік және оның құрамы

Жылжымайтын мүлікке жер учаскелері, үйлер мен ғимараттар, көп жылдық
екпелер және де жермен тығыз байланысты өзге мүлік, яғни, орнынан олардың
мақсатына сай емес, шығынсыз ауыстыру мүмкін емес мүліктер жатады.
Мемлекеттік тіркеуге жататын әуе және теңіз кемелері, ішкі сауда жүзу
кемесі, өзен–теңіз жүзу кемесі, ғарыштық объектілер де қозғалмайтын мүлікке
теңестіріледі. Жылжымайтын мүлікті міндетті түрде тіркеп отырады. Ал,
жылжитын, яғни, қозғалатын мүлікті тіркеу міндетті емес.

Жылжымайтын мүлік жермен тікелей және тығыз байланыстылығы оның
маңызды белгісі деумен қатар, жылжымайтын мүліктің негізгі элементтерінің
ең біріншісі де жер екендігін ұмытпауымыз керек.

Жылжымайтын мүліктің дамыған объектісі негізгі үші элементтен
тұрады. Олар: жер, жерді жетілдіру және жылжымайтын мүлік жабдықтары.
Аталған элементтер өздерінің мәні тұрғысынан адамдардың табиғатты игеру
кезеңдерін көрсетеді. Жылжымайтын мүлік объектілері өздерінің географиялық
жағдайлары болйынша бір–бірінен едәуір ерешеленіп, экономикалық сипаты
жағынан жақын болуы да мүмкін. Бұл арада іскерлік, белсенділік деңгейі,
тұрғындардың әлеуметтік құрамы туралы сөз болып отыр.
Жердің анық бір орынға байланыстырылған жылжымайтын мүлікке жақын
тұрған ғимараттың, құрылғылардың, көлік жолдарының, ауадағы экологиялық
жағдайлардың әсері болады. Сондықтан, жылжымайтын мүліктің тұрған орны —
оның бағасына, өтімділігіне, табыстылығына және т.б экономикалық
параметрлеріне мейлінше әсер ететін басты сипаттамасы.
Жер жылжымайтын мүліктің басты элементі болуына қатысты өте құнды
ереже қалыптасады. Кез–келген жылжымайтын мүлік объектісінің
сипаттамасында оның жермен байланыстылығы туралы айтылуы қажет. Кез–келген
жылжымайтын мүлік объектісіне құқық алу үшін, ең алдымен ол тұрғызылатын
жерге құқық алу қажет. Жылжымайтын мүліктің бағалығын анықтайтын маңызды
факторлардың бірі оның қоршаған орта екендігі.
Жылжымайтын мүліктің екінші құрамдас бөлігі жерді жетілдіру. Жерді
жетілдіру дегеніміз жерді мүддеге сай өзгертуге байланысты кез–келген
жұмыстар; оларға меллиорация, дренаж, құрылыс жүргізу алдындағы кешенді
инженерлік дайындықтар жатады. Жерді жетілдіру түсінігіне онда тұрғызылған
үйлер мен ғимараттар да жатады.
Жерді жақсарту жылжымайтын мүлік табиғатына тікелей әсер ететін
негізгі фактоларлардың бірі болып табылады. Оның маңыздылығын түсіну үшін
экономикалық теориядағы экономикалық процесстерді зерттеудің
алғышарттарының бірі өндіріс факторларын зерттеу екендігін еске алсақ та
жеткілікті. Онда негізінен үш фактор: жер, капитал және еңбек ерекшеленеді.
Олай болса, жерді жақсарту жылжымайтын мүлік объектісінің табиғатын сапалы
түрде өзгертеді және бұл оңды өзгеріс кем дегенде екі өндіріс факторының
өзара әрекеті, жемісі болатындығын байқау да киынға соқпайды екен .
Жылжымайтын мүліктің үшінші құрамдас бөлігі — жабдықтар. Жабдықтар
дегеніміз жылжымайтын мүлікке тіркелген және оның ажырамас бөлігі болып
табылатын, өзінің қасиеттері бойынша қозғалатын заттар. Егер өзінің сыртқы
белгілері бойынша жылжымайтын мүліктің жабдығы болып табылатын зат
келісім–шартта солай деп көрсетілмесе, онда сатушы оны жылжымайтын мүлік
элементінен бөлектеп, толық жылжитын мүлікке айналдырып жіберуге толық
құқылы болар еді. Сондықтан келісім–шарт жасаудағы маңызды нәрсе — ол
жылжымайтын мүлікті бар керек–жарақтармен дәл сипаттауға саятыны белгілі
болып қалады. Керек–жарақтардың бар немесе жоқтығын жылжымайтын мүлік
объектісінің бағасына әсер етуші фактор болатындығын естен шығармаған дұрыс
шығар.

2.2 Жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың өзара
әрекеті

Шаруашылық қызметтің кез–келген өрісі өзіне тән ерекшеліктерімен
айқындалады. Жылжымайтын мүлік нарығы дегеніміз – жылжымайтын мүлік
объектілерін тұрғызуды, өткізуді, пайдалануды және қаржыландыруды
қамтамасыз ететін нарықтық механизмдердің өзара байланысты жүйесі.
Жылжымайтын мүлік нарығы жүйесінің қызметі жағдайында мына төмендегі
қатынастар туындайды:
– жылжымайтын мүлік объектілерін жасау барысында инвестор,
құрылысшылар, мердігерлер және де жылжымайтын мүлікті
пайдаланушылардың арасында;
– жылжымайтын мүлікке құқық айналымы процесінде сатып алушылар мен
сатушылар, жалға берушілер мен жалға алушылар арасында;
– жылжымайтын мүлік объектілерін пайдалану процесінде меншік иелері
мен басқарушылар, басқарушылар мен пайдаланушылар арасында.
Жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың жағдайы мен
үрдістерін зерттеу көптеген басылымдардың елеулі бағыттарының бірі
екендігі белгілі. Бұл түсінікті де, себебі, сұраныс пен ұсыныс
арақатынасынан баға, табыстылық, тәуекелдік сияқты маңызды экономикалық
параметрлер тәуелділігі анықталынады.
Сонымен, жылжымайтын мүлік нарығындағы ұсыныс деңгейлері бірқатар
тәсілдермен ұлғайтылуы мүмкін болады екен. Есте сақтайтын бір нәрсе, жаңа
аумақтарды игеру, жылжымайтын мүліктің жаңы объектілерін салу, жаңа
материалдар мен конструкцияларды пайдалануды жүзеге асыру – ұзақ мерзімді
процесс. Сондықтан, жылжымайтын мүлікке баға өскеннен бастан, жылжымайтын
мүлік нарығындағы ұсыныс бірден жүре бермейді.
Жылжымайтын мүлік нарығындағы ұсыныстың икемді болмауының себебі,
жылжымайтын мүлік объектілерін салу процесінің ұзақтығында болса керек.
Бағаның өсуіне нарық ұсыныстың ұлғаюымен жауап беруі үшін кем дегенде 2–3
жыл уақыт қажет екен.
Жылжымайтын мүлік нарығының өзіне тән ерекшеліктері ұсыныс
ерекшеліктерімен ғана шектелмейді. Бағалар мен табыстар өзгерісіне
сұраныстың тигізетін әсері бар. Американдық зерттеулерге сәйкес тұрғын үй
нарығындағы баға бойынша сұраныс икемділігінің коэффициенті 0,6 құрайды.
Аталған зерттеулерге сәйкес табыс бойынша сұраныстың икемділігін
бағалаған зерттеушілер оның икемділігі бірлікке жақын дейді. Яғни, байлық 1
пайызға өссе, сұраныс та сондай шамаға жоғарлайды екен.
Мәселенің мәнісі мынада: жылжымайтын мүлікті, тұтынушылардың басым
бөлігінің табыстарымен жылжымайтын мүлік объектісі бағасының арақатынастары
салыстыруға келмейтін өлшемдер. Тәжірибе көрсетіп отырғандай жылжымайтын
мүліктің бағасы оны пайдаланушының жылдық табысынан бірнеше ондық есе
жоғары, сондықтан, табыс бірнеше ондық пайызға өссе де жылжымайтын мүлік
бағасының жанына да жолай алмайды. Бірақ, жылжымайтын мүлікті тұтынушыда
бар игіліктердің жалпы қоры нарықтағы жылжымайтын мүлік бағасымен
салыстыруға жарап қалады. Сондықтан, жылжымайтын мүлік нарығындағы
сұранысты қалай көбейтеміз деген сұраққа жауап – тұтынушының байлығын оның
ағымдағы төлем қабілеттілігіне айналдыратын механизм жасау керек.
Қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығында мұндай механизмдер қазірдің
өзінде де бар. Қайталама нарықта – бұл сатып алу және сатудың
–қарама–қарсы мәмілелері болса, бастапқы нарықта қолда бар тұрғын үйді
(пәтерді) тіркеу, есепке алу, игілікке жарату.
Жылжымайтын мүлікпен мәміле жасау үшін қажетті шығындар деңгейінің
жоғары болуы жылжымайтын мүлік нарығының ерекшеліктерін көрсететін елеулі
мәселе болып табылады. Мәміле шығындары дегеніміз — мәмілеге қол жеткізу
үшін сатушылар мен сатып алушылардың жұмсайтын қаражаты.

III.ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУ МАҢЫЗЫ МЕН ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ

3.1 Жылжымайтын мүлікті бағалаудың жалпы принциптері

Жылжымайтын мүлікті бағалау дегеніміз жылжымайтын мүліктің нақты
объектісін терең сараптау арқылы нарықты зерттеу. Бағалаудың мақсаты —
өзгермелі нарықтағы жылжымайтын мүліктің құндылығын анықтау болып табылады.
Ал бағалаудың нәтижесінде жылжымайтын мүлікпен операциялардың экономикалық
дәлелді шешім негізінде жүргізілуіне жол ашылады. Жылжымайтын мүлікпен
қандай да бір болмасын операциялар жүргізгенде, ол жылжымайтын мүлікті
серіктестіктің жарғылық капиталына қосу ма, жоқ, әлде жылжымайтын мүлікті
кепілдікке салу немесе жалға беру ме — барлық аталған жағдайларда
бағалаушылардың алдында: арзан немесе тым жоғары баға белгіленгеніміз жоқ
па? Қандай болмасын коммерциялық бастамаға салған үлесімізді қалай
бағалауға болады? Жылжымайтын мүлікті кепілдікке бергенде біз кредиттің
қанша сомасына үміттене аламыз деген сұрақтар анталап тұрады. Бұл
сұрақтардың барлығы жылжымайтын мүліктің бағасы қандай болу керек? – деген
негізгі мәселе төңірегіндегі сұрақтар.
Жылжымайтын мүлік нарықтағы ақпараттың жабықтығы, мәмілелер санының
шектеулігі, нарықтың шығындығы, оның жергілікті (аймақтық) экономикадан
тәуелділігі сияқты белгілер тән.
Егер жоғарыдағы қойылған сұрақтарға жауап іздейтін болсақ, онда
жылжымайтын мүлікті бағалау дегеніміз жылжымайтын мүлік объектісі құнының
дәлелді ақшалай эквивалентін табу және орнықтыру үрдісі.
Жылжымайтын мүлікті бағалау үрдісі:
— атаулы үрдіс: бағалауға құрамы мен құқықтары анық, белгілі бір ортада
орналасқан объект жатады;
— бағаланатын объектіні белгіленген операция типіне байланыстырса
қарастыратын үрдіс (сату, жалдау, кепілдік, салық салу, т.с.с);
— белгілі–бір қатысушыларға (тапсырыс беруші және бағалаушы)
байланыстырылған үрдіс;
— уақыттың белгілі бір сәтіне байланыстырылған үрдіс (бағалау нәтижесі
шектеулі кезең ішінде ғана жарамды).
Айтылғандарға қарасақ, жылжымайтын мүліктің құндылығы мыналарға
тәуелді екен:
— жылжымайтын мүліктің физикалық дене (зат) ретіндегі сипаттамасына
(орналасқан жері, техникалық сипаттары);
— берілетін ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.