Инвестицияның объектісі ретінде жылжымайтын мүліктің ерекшеліктері

Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 36 бет
Таңдаулыға:

Жоспар

Кіріспе . . . 3

I. Жылжымайтын мүлік және инвестицияның теориялық негіздері

1. 1. "Жылжымайтын мүлік" түсінігі және ерекшеліктері . . . 4

1. 2. "Инвестиция" ұғымы және мүліктің инвестициялық сипаттамалары . . . 6

1. 3. Инвестицияның объектісі ретінде жылжымайтын мүліктің ерекшеліктері . . 9

1. 4. Инвестициялау мақсатында мүліктің құнын анықтаудың негізгі принциптері . . . 11

II. Жылжымайтын мүлікке инвестиция салуды талдау

2. 1. Мүлікке инвестиция тиімділігі . . . 16

2. 2. Инвестициялаудың тәуекелі және туындау көздері . . . 21

2. 3. Инвестицияланған капиталды өтеу. Ипотекалық несиелеуде және жылжымайтын мүлікпен келісім жасауда қаржылық левередждің қолданылуы . . . 24

III. Мүлікті инвестициялаудың кемшіліктері және тәуекелді төмендету шаралары

3. 1. Инвестициялаудың шет елдік тәжірибесі . . . 27

3. 2. Жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың келеңсіз жағдайлары . . . 29

3. 3. Инвестициялау тәуекелдерін төмендету жолдары . . . 31

Қорытынды . . . 33

Пайдаланылған әдебиеттер . . . 34

Қосымшалар

Қосымша 1 . . . 35

Қосымша 2 . . . 36

КІРІСПЕ

Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексіне сәйкес жылжымайтын мүлікке: "жылжымайтын мүлік жүйесіне кіретін ғимараттар, құрылыстар, көп жылдық және басқа да жерге байланысты мүліктер, объектілер, кедергіге сәйкес орынның ауыстырылуына сәйкес келмейтін жерлер" жатады. Мүліктің инвестициялық құны - өзінің қалаулары мен жеке инвестициялық ойлардан шығатын нақты инвестор үшін бағаланатын мүлік объектісінің нақты бағасы.

Инвестиция дегеніміз - табыс алу мақсатында кәсіпкерлік және басқа да қызмет түрлері, объектілері, ақша қаражаттар технологиялар, машиналар, жабдықтар, тауарлық белгілер, несиелер, басқа да мүліктік құқықтық интеллектуалдық құндылықтар. Жылжымайтын мүлікке инвестиция - нарықтық жағдайда қаражаттарды тиімді салу, бірақ тиімділігі мен табыстылығы инвестордың барлық ақпараттар туралы хабардар болуына байланысты. Инвестициялық жобаларды іске асыру болашақта табыс алу үшін инвестордың бүгінгі күнгі қаражатынан бас тартуын талап етеді. Инвестиция салудан табысты 1 жылдан соң ғана күтуге болады. Инвестициялық жоба ең алдымен оның техникалық орындалуына, экологиялық қауіпсіздігіне және экономикалық тиімділігіне байланысты бағалануы тиіс. Инвестициялық жобаның тиімділігін бағалай отырып, тәуекелін мұқият ескеру қажет. Инвестициялардың тиімділігін талдау барысында ең маңызды сатынын болашақ табысты алуды есептеу алады. Қаржылық инвестицияларға қарағанда жылжымайтын мүлік анық материалдық формаға ие, инфляциядан қорғанудың жоғары деңгейі және объектілердің көп мақсатта қолданылу ерекшеліктері бар. Кемшіліктеріне төмен лидвидтылықты, объектілерді құруға және қызмет етуге жоғары шығынды жатқызуға болады. Бұл шарттарда маңызды бағытты жылжымайтын мүлікке инвестиция тиімділігін бағалау алады. Бағалау көптеген мақсаттарға жауап бере алады: инвестициялық саясатты анықтау, тиімділік мониторингі, қаржылық есеп, меншік орналасуын таңдау, жаңа инвесторлармен қарым-қатынастың дамуы. Бағалау жүргізудің негізіне келетін табыс көлеміне талдау жасау қойылу керек.

Бұл курстық жұмысымның мақсаты - жылжымайтын мүлік объектілеріне инвестиция салу тиімділігін, тәуекелін қарастыра отырып, инвестициялаудың тиімді жолдарын қарастыру және туындайтын тәуекел түрлерін төмендету шараларын ұсыну.

Бірінші бөлімде жылжымайтын мүлік, инвестиция ұғымдарына жан-жақты тоқталдым. Мүліктің инвестициялық объект ретіндегі ерекшеліктерін, сипаттамаларын қарастырдым. Екінші бөлімде жылжымайтын мүлікке инвестиция салу тиімділігін, тәуекелін талдадым. Инвестицияланған капиталды өтеу жолдарымен егжей-тегжейлі таныстым. Үшінші бөлімде инвестициялаудың шет елдік тәжірибесі туралы ақпараттармен таныса аласыз. Осы бөлімде инвестиция салу тәуекелін төмендету шараларын ұсындым.

I. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ЖӘНЕ ИНВЕСТИЦИЯНЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ

1. 1. "Жылжымайтын мүлік" түсінігі

Күнделікті өмірде "жылжымайтын мүлік" терминін қолданғанда, бұл сөз не туралы екенін жақсы білеміз. Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексіне сәйкес жылжымайтын мүлікке: "жылжымайтын мүлік жүйесіне кіретін ғимараттар, құрылыстар, көп жылдық және басқа да жерге байланысты мүліктер, объектілер, кедергіге сәйкес орынның ауыстырылуына сәйкес келмейтін жерлер" жатады. Сонымен қатар Қазақстан заңдылығымен ауа, су, ішкі шомылу ссудасы, космостық объектілер жылжымайтын мүліктің объектісін белгілеуі бойынша мүлік комплексі деп аталады.

Географиялық концепция жылжымайтын мүліктің физикалық, техникалық жағдайын сипаттайды:

құрылыс материалдары және конструкциясы;
пішіні;
орналасу жері;
климаты;
топырақ құнарлылығы және басқа да қоршаған ортаны жақсартатын параметрлер жатады.

Экономикалық концепция мүлікті инвестициялық тиімді объект ретінде қарастырады және табыстылықты сенімді құрал ретінде орналастырады. Заңды деңгейде жеке құқық және жалпы мүлік жиынтығы әлемдік норма және мемлекет белгілеген ерекшеліктер әлеуметтік рөл концепциясы. Жылжымайтын мүлік қоғам құрылымында орталық орын алады. Оның маңызды функциясын орындайды. Демалыс, мәдениет, өмір сүру үшін жеке заттарды қолдану және өндірістік қаражат, материалдық өндіріс және құқықтық, экономикалық, мемлекеттің әр сферасымен жылжымайтын мүлік тығыз байланысты. Жылжымайтын мүліктің негізгі базалық объектісі - жер. Елдің кәсіптік қызмет жүйесінде маңызды орын алады, бұл барлық адам өмірінде үлкен рөл атқарады. Демек, адамдар тек бір жерде тұрады, жерді бизнес ретінде пайдаланады. Нарық жүйесінде жер көп функционалды мағынаны білдіреді. Табиғат объектісі ретінде адам, жер, жер қабаты біздің планетаның жоғарғы қабаты немесе жоғарғы таралған базисі, шаруашылық объектісі, экономикалық қатарларды анықтайды. Бүгінгі күнде жылжымайтын мүлік азаматтардың жеке өмірінің негізі, шаруашылық қызметінің және барлық жеке меншік нысанының ұйымдары мен кәсіпорынның даму базасы болып шығады [8] .

Жылжымайтын мүліктің тауар ретіндегібірінші арнайы :

а) жылжымайтын мүлік тұрғынының артықшылығы, оның ең жиі және көрнекі көрсетілген сипаттамасы;

б) қиыншылығы, жылжымайтын мүлік құқығы мен оның шегін анықтауды қажет ететін - бір текті емес тауарлар.

Екінші ерекшелік- берілген тауардың инвестициялық сипаттамасы. Ол ұзақ мерзімді қолданысқа арналған (бұл объект - тауарға қатысты) . Бұл ұзақ мерзімді тауар қолдану процесінде пайдаланылмайды. Барлық өзгеріс жылжымайтын мүліктің «физикалық денесінде», бастапқы натуралды-заттық құрамы айтылады, ең бастысы, уақытша фактордың іс-әрекеті. Жылжымайтын мүліктің ұзақ мерзімділігі өзге бір қажеттіліктің сипаттамасын қанағаттандыру принципшілдігін айтамыз. Егер, мысалға, азық-түлік үнемі адамның керекті қажеттілігін қанағаттандырса, ал тұрғын үйдің қажеттілігі төлеу қабілетінің шектеулі болмауы бір-ақ рет қанағаттандыруы мүмкін, нәтижесінде жалғыз іс-әрекет - жылжымайтын мүлік тұрғынын жеке меншікке алады. Бұл да басқа жылжымайтын мүлік түріне де қатысты: көптеген зауыттар мен фабрикалар, офистер мен банктер, дүкендер мен қоймалар, қазіргі уақыттағы құрал-жабдықтардың болуы әбден мүмкін, бөлек уақыт кезеңінде салынған ғимараттағы қызметтер үшінде.
Үшінші ерекшелік- жылжымайтын мүлік объектісінін кез келген бірегейлігі. Бұл басты бірегейліктің себебі тұрғын жердің іс-әрекетіне ықпал етеді. Тіпті біртекті жобада салынған ғимарат болса да және өзіндік натуралды-заттық сипатына, сәулетті-жоспарлық және конструкторлы-техникалық шешімі тепе-тең болады, олардың тұтыну құны мүлдем ешқашан бірдей болмайды, өйткені олар бір жер телімінде орналаспайды. Құрылыс салу кезіндегі бір қатарда салынған бірдей үйлер, қабырғалары бір, оларды нақты сипаттамасына қарай ажыратуға болады. Ажыратулар маңызды шамасына әрқашан жете бермейді, бірақ жылжымайтын мүліктің әрбір объектісінің бірегейлігі берілген деректі өзгертпейді.
Төртінші ерекшелік- жылжымайтын мүлік жоғары қаржы сыйымдылығымен ажыратылады. Мұны құру кезінде жұмсалған үлкен көлемді материалды, қаржылық және еңбек ресурстарымен байланыстырады. Жылжымайтын мүлік тұрғынының басты бірлігі қаржы сыйымдылығы - басқа инвестициялық тауардың бірлік көрсеткіші осы көп қабатты пәтерлердің басым болуына әкеледі: автокөліктер, радиоэлектрониктер және т. б. Әлбетте жылжымайтын мүліктің бұл өзіндік экономикалық негізделуі - «біржолғы» құндылықтың кеңейілу сәйкестігін теңдей қажеттілігін қанағаттандырады. Бұл үлкен шығынды қажет ететін ұзақ мерзімді құндылық басқаларға да теңдей шарт қояды.

Шығыннан басқа жылжымайтын мүлік объектісін құру процесіне байланысты транзакциондық шығындар, нарықтық келісім шарты орындаған кездегі нәтижесі сатып алушыдан сатушыға тауарды беру айтарлықтай орын алады. Транзакциондық шығындардың жоғары деңгейін анықтайтын басты факторлар: жылжымайтын мүлік объектісінің әрбір бірегейлігі, келісім-шарт жасаудағы қосымша талаптары, жылжымайтын мүлік объектісінің мемлекеттік тіркеу міндеті, нарықтық келісім шарттың қиындықтары мен жалғасының кеңеюі және т. б.

Бесінші ерекшелік- жылжымайтын мүліктің өзінің өмірлік циклінің әр кезінде тауар ретінде бола алады. Бұл дегеніміз тек аяқталған ғимарат немесе құрылыс қана коммерциялық айналымға кіреді деген емес, сонымен қатар «аяқталмаған құрылыста» кіреді. Белгілі болғандай оның қажеттілігі 0-ге тең, бірақ оның көптеген жағдайда тауар деп аталуына ешқандай кедергі жоқ. Алайда жасанды тауар осындай жағдайларда жылжымайтын мүлік объектісі емес, оған деген жеке меншік құқығы болып табылады.

«Аяқталмаған құрылыс» сатып алушысының есептеуі бойынша, аяқталған құрылыс шығындарының орын толтыруы тек оның жүзеге асыру құқығына рұқсат бермей және сонымен бірге объектіні қолдану нәтижесінде пайда табу. Өз кезегінде осындай ұсыныстың қызмет етуінің негізі болып жылжымайтын мүлік объектісін ұзақ мерзімде пайдалану мүмкіндігі - немесе экономикалық құндылық ретінде немесе табыс табу көзі ретінде. Құрылысты жақсартуға қажетті қат-қабат уақыттың басым болуы осы немесе басқа да қолдану кезеңдері байланысты. Теориялық мүмкіндігінше аяқталған объектіні кейін сатуы үшін «аяқталмаған құрылысқа» жеке меншік құқығына ие болуы керек, бірақ бұл нұсқа өте жиі кездеседі ең бастысы объектінің орналасқан жеріне байланысты. Сатудан түскен табыстың жоғары болуы тек қана сұраныстың ұсыныстан жоғары болу салдарында [8] .

Мүліктің нарықтық және инвестициялық құны бұл мүлік объектісіне иелік етудің нәтижесінде анықталған қажеттіліктер, құқықтар мен артықшылықтарын қамтамасыз ету мүмкіндігі мен қабілеттілігіне себептелген мүлік объектісінің құндылығына тәуелді. Объектіні құру мен алуға кететін шығындарды есепке алғанда бұл факторлардың жиынтығы. Бұл мүліктің құнын анықтайды. Мүлікті бағалаудың теориясында мүліктің нарықтық бағасын анықтаудың келесідей қысқаша анықтамасы бар: объектінің нарықтық бағасы - гипотетикалық типті сатып алушының бағаланатын мүлікке төлей алатын шегі. Мүлікті бағалаудың теориясында баға және құн деген ұғымдар ажыратылады. Баға ретінде сатып алынған объектілер үшін бұрынғы келісімдерде төленген нақты баға, сонымен қатар, баға ретінде сатушы мүлік объектісі үшін алғысы келетін ақшалай сомма түсініледі.

Мүліктің нарықтық құны-ол баға бойынша мүліктің оны сатқысы келетін сатушының қолынан сатып алғысы келетін алушының қолына өтудің ең болжамды баға түсіндірілетін мүлікті бағалау теориясының негізгі, базалық түсінігі.
Мүліктің инвестициялық құны- өзінің қалаулары мен жеке инвестициялық ойлардан шығатын нақты инвестор үшін бағаланатын мүлік объектісінің нақты бағасы. Мүліктің инвестициялық бағасы мен нарықтық бағасының сәйкес келмеуінің бірнеше себептері бар: мүлік объектісінің кірісі барда әртүрлі инвесторлардың бағаларындағы айырмашылық, олардың бағаларындағы қауіп деңгейлерінің сәйкес келмеуі және т. б [11] .

1. 2. "Инвестиция" ұғымы және мүліктің инвестициялық сипаттамалары

"Инвестиция" латынның "инвест" (салу) деген сөзінен шыққан. Енді кім инвестор, ол не салады, не мақсатпен және қайда салады деген сұрақтарға жауап туады. Капиталды салады, оның көптеген түрі болады. Сөйтіп, нені салуға болады? Ірі банктердің қаржылық ресурстары, өнеркәсіптік фирмалардың миллиардтаған пайдалары, жай адамдардың жинаған ақшалары, кәсіпқойлық дағды мен қабілеттілік "ноу-хау", әрбір бизнесменнің денсаулығы мен уақыты. Мұнда инвестиция жөнінде кеңінен қандай да болмасын қаржыны ірі және ақша ғана болуы емес салудан кейіннен табыс, пайда алу көзделеді. Бұл - акцияны сатып алу, олармен биржадағы ойынға қатысу, бартерге жұмсау, тауарлы-материалдық запастармен сауда жасау және басқадай толып жатқан ойындар да болуы мүмкін.

Инвестиция дегеніміз- табыс алу мақсатында кәсіпкерлік және басқа да қызмет түрлері, объектілері, ақша қаражаттар технологиялар, машиналар, жабдықтар, тауарлық белгілер, несиелер, басқа да мүліктік құқықтық интеллектуалдық құндылықтар.
Инвестициялық қызмет бұл- инвестицияларды салып және инвестицияларды жүзеге асыру бойынша тәжірибелік әрекеттер жиынтығы. Инвестициялаудың тар кәсіпқойлық анықтамасы бұдан да қатты, мұнда қаржы салымы ең алдымен бизнестің материалдық бөлігіне жұмсалады: жабдықтарды сатып алу және орнату, техникаға, шикізатқа, ғимарат құрылысына. Қандай болмасын кәсіпорнынның материалдық бөлігі негізгі және айналым қаржыларын енгізеді. Теоретиктер мұның бәрін "нағыз капитал" терминіне қосып атайды. Енді қаржыны кімдер салады? Негізгі салымшылар кәсіпорындар, фирмалар, мемлекет және халық. Инвестицияны жүзеге асырушы заңды және жеке тұлғалар, бұлар коммерциялық тәуекелділікке қарай инвесторларға, кәсіпкерлерге, саудагерлерге және ойыншыларға бөлінеді.
Инвестор- бұл күрделі қаржыны қаржыландырудағы делдал. Кәсіпкер - бұл белгілі бір тәуекелділікпен өз капиталын салушы адам. Саудагер - бұл белгілі, алдын-ала есептелінген тәуекелділікке баруға дайын адам. Ойыншы - қандай да болмасын тәуекелдікке баруға дайын адам.
Инвестициялау мақсаты- табыс, пайда, кіріс. Кірісті қаржыны бизнестің материалдық бөлігіне салмай-ақ алуға болады. Бірақ белгілі жағдай, ұзақ мерзімді кәсіпорнынның әрекеттерінде, олардың тек қана қаржылық - саудагерлік іс-әрекеттермен ғана шұғылданып, негізгі қорларын жаңартуды ұмытып кететіндері де болады. Ондайлар бәсекелестерінен қалып қояды, ал мұның өзі нарықтық даму жағдайында өте қауіпті болады [1; 448-452] .

Инвестициялар бірнеше түрге бөлінеді: венчурлық, тікелей, портфельдік, аннуитеттік түрде болады.

Венчурлық капитал- бұл тәуекелділік күрделі қаржыны салуды білдіруде қолданылатын термин. Венчурлық капитал үлкен тәуекелділікпен жаңа іс-әрекет саласына салынатын инвестиция. Мысалы, жаңа акцияларды шығару түрінде. Венчурлық капитал өзара байланыстары жоқ жобаларға салынады да, салынатын қаржының тез арада орнына келуіне есептеледі. Күрделі қаржының жүзеге асуы, кәсіпорынның клиенттердің акцияларының бір бөлігін сатып алу арқылы немесе оған қарыз беріп, оның ішінде ол қарыздарын акцияға айналдыруымен жүргізіледі. Капиталды тәуекелділікпен салу жаңа технологияны енгізген ұсақ инновациялық фирмаларды қаржыландыру қажеттілігінен туады. Тәуекелділік капиталға әр түрлі капитал түрлерін үйлестіре береді: қарыздық, акционерлік, кәсіпкерлік. Ол сондай-ақ ғылыми-өнертапқыштық фирмалардың венчурлық деп аталатын құрылуына делдалдық жасайды.
Тікелей инвестициялар- бұл шаруашылық субъектісіне табыс алу үшін және осы шаруашылық субъектісінің басқару органдарына қатынасуға құқыққа ие болу үшін жарғылық капиталға өзінің салымын салу.
Портфельдік инвестиция- бұл өзінің портфелін құрап алумен байланысты және бағалы қағаздар мен басқадай активтерді сатып алу болады. Портфель - бұл әр түрлі инвестициялық құндылықтардың бірігіп жинақталғаны болады да, салым иесінің нақтылы инвестициялық мақсатқа жетуіне қызмет көрсететін құралы. Портфельге бағалы қағаздардың бір түрі немесе әр түрлі инвестициялық бағалылықтар: акциялар, облигациялар, жинақ және депозиттік сертификаттар, аманаттық куәліктер, сақтандыру полистері және басқалары кіреді.
Аннуитет- жеке адамның салған инвестициясы. Бұл зейнеткер болып кеткеннен кейін, кейбір аралықтарда оған үнемі белгілі кіріс әкеліп тұратын салымы. Бұл - негізінен сақтандыру және зейнетақы қорына салынатын қаржы. Сақтандыру компаниялары және зейнетақы қоры қарыздық міндеттемелер шығарады да, оның иелері келешекте оны аяқ астынан болып қалған шығындарын жабуға пайдалана алады. Өзін-өзі сақтандыру арқылы мезгілсіз қайтыс болған жағдайда, қаржылық қыйыншылыққа ұрынбайды. Зейнетақылық қор өз клиенттерін зейнеткерлікке шыққаннан кейін ақшалай қормен қамтамасыз етеді. Сақтандыру компаниялары өмірін қамсыздандырғандарға сақтандыру полисі бойынша бір уақытта алғысы келгендерге ақша немесе аннуитетті беруі мүмкін. Инвестицияның түрлері 1 кестеде көрсетілген [2; 184] .

1 кесте. Инвестициялардың түрлері

Ескертпе: [2; 185]

Инвестор үшін маңызды және сараптама мен есепті талап ететін мүліктің негізгі инвестициялық сипаттамаларына мыналарды жатқызамыз:

Мүлікпен операцияны іске асырудан немесе жұмыс істеуден басқа түрлердің қызметінен түскен кіріс ағымымен салыстырғандакірістер ағымының тұрақтылығымүлікке тиесілі. Инвестор есепке алуға тиісті инвестициялық менеджменттің тиімділігі мүліктің сипаттамаларының айтарлықтай бағыныштылығы да мүліктің касиеті болып табылады. Тиімді инвестициялық менеджменттің қажеттілігі мүлік басқаруға қиын объект болуымен, мүлікке инвестициялар біршама басқарушылық шығындарды талап ететіндігіне байланысты. Әсіресе бұл қосалқы мердігерлік қатынастарға негізделген құрылыс жобаларына салынған инвестицияларға қатысты. Бұдан басқа егер мүлікке инвестиция ұзақ мерзімдік сипаттамаға ие болса, мүлік объектісінің тиімді және рационалды эксплуатациясын қамтамасыз ету қажет.
Мүліктің антиинфиляциялық тұрақтылығы. Мүлік инфляцияға қатысты тұрақтылықтың айтарлықтай деңгейіне ие. Мүліктегі инвестицияның осы ерекшелігіне байланысты инвесторды инфляция және инвестициялық портфелге диверсификациядан қорғаудың тиімді әдісі болып саналады. Инфляциядан қорғанудың тұрғысынан мысалы, бағалы қағаздармен салыстырғанда, мүлік ең күшті сақтандыру ретінде қызмет ете алатынын атап өту керек.
Жоғарғы тәуекел деңгейі. Көпшілік қаржылық активтермен салыстырғанда мүлікке инвестиция үлкен белгісіздікке душар болады. Белгісіздіктің жоғарғы деңгейі капиталды салымның ұзақ мерзімдерімен, нарықтағы мүлікпен жасалған келісімдер жайды толық және сенімді ақпараттың болмауымен түсіндіріледі. Бұдан басқа, жоғарғы тәуекел деңгейі мүліктің толық ликвидталмағандығынан, иммобильділігінен де болуы мүмкін. Сыртқы ортаның мүлікке қатысты сипаттамаларының өзгеру тәуекелі мүлікке инвестиция салу жөніндегі шешімді қабылдау кезінде маңызды рөл атқарады.
Мүлікке инвестиция және қаржылық активтерге инвестициядан түсетін пайданың теріс корреляциясы. Мүлік нарығының жұмыс істеу циклділігі макроэкономикалық деңгейдегі шаруашылық өндіріс циклділігімен сәйкес келмейді. Бұл сәйкессіздік шынайы қаржылық кірістің мөлшерлемелері төмендеп жатқан кезде, өндірістік құлдырау кезіндегі кірістік мүліктің инвестициялық тартымдылығының артуымен байқалады [12] .

1. 3. Инвестицияның потенциалды объектісі ретінде жылжымайтын мүліктің ерекшеліктері

Мүлік инвестицияның потенциалды объектісі ретінде мүлікке қаражат құру жөніндегі шешімді қабылдағанда ескеру қажет болатын арнайы сипаттамаларға ие. Басқа объектілермен инвестицияларды салыстырғанда, қаржы активтеріне, мүлікке салынатын инвестициялар айтарлықтай ерекшеліктерге ие. Инвестицияның потенциалды объектісі ретіндегі мүліктің ерекшеліктерін үш топқа бөлуге болады:

Бірінші топты негізгі (фундаментальды) ерекшеліктер құрайды:

Иммобильділік. Кез келген мүлік объектісінің жер кеңістігінің нақты және географиялық белгіленген учаскесімен байланыста болғандықтан, ол физикалық жылжымайтын, орны ауыстырылмайтын мүлік болып табылады.
Бірегейлік. Жердің әр учаскесі өзіне ғана тән сипаттамаларға ие - орналасқан орны, айналасы, формасы, физикалық, химиялық, климаттық және басқа да параметрлер. Абсолютті бірдей жер учаскелері, онда орналасқан құрылыстар мен ғимараттардың болмайтындығына байланысты, мүліктің әрбір объектісі жалғыз, уникалды және қайталанбас болып табылады.
Жетіспеушілік. Жердің жетіспеушілігі, яғни мүліктің жалпы жетіспеушілігі халық санының өсуімен және жер ресурстарының шектеулігімен себептеледі.
Ұзақғұмырлық, тұрақтылық. Ғимараттар мен құрылыстардың салу мерзімдері бірнеше жылға созылуы мүмкін, бұдан басқа адам салатын объектілер ішінде қызмет ету мерзімдері бойынша ұзақғұмырлы болып табылады.