Инвестицияның объектісі ретінде жылжымайтын мүліктің ерекшеліктері


Жұмыс түрі:  Курстық жұмыс
Тегін:  Антиплагиат
Көлемі: 36 бет
Таңдаулыға:   
Бұл жұмыстың бағасы: 900 теңге
Кепілдік барма?

бот арқылы тегін алу, ауыстыру

Қандай қате таптыңыз?

Рақмет!






Жоспар
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3

I. Жылжымайтын мүлік және инвестицияның теориялық негіздері
1.1. "Жылжымайтын мүлік" түсінігі және
ерекшеліктері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .4

1.2. "Инвестиция" ұғымы және мүліктің инвестициялық сипаттамалары
... ... ... 6

1.3. Инвестицияның объектісі ретінде жылжымайтын мүліктің ерекшеліктері ..9

1.4. Инвестициялау мақсатында мүліктің құнын анықтаудың негізгі
принциптері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 11

II. Жылжымайтын мүлікке инвестиция салуды талдау
2.1. Мүлікке инвестиция тиімділігі ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..16
2.2. Инвестициялаудың тәуекелі және туындау көздері
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 21
2.3. Инвестицияланған капиталды өтеу. Ипотекалық несиелеуде және
жылжымайтын мүлікпен келісім жасауда қаржылық левередждің
қолданылуы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...24

III. Мүлікті инвестициялаудың кемшіліктері және тәуекелді төмендету
шаралары
3.1. Инвестициялаудың шет елдік
тәжірибесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .27
3.2. Жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың келеңсіз жағдайлары
... ... ...29
3.3. Инвестициялау тәуекелдерін төмендету
жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..31

Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...33

Пайдаланылған
әдебиеттер ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... 34
Қосымшалар
Қосымша
1 ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 35
Қосымша
2 ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 36

КІРІСПЕ
Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексіне сәйкес жылжымайтын
мүлікке: "жылжымайтын мүлік жүйесіне кіретін ғимараттар, құрылыстар, көп
жылдық және басқа да жерге байланысты мүліктер, объектілер, кедергіге
сәйкес орынның ауыстырылуына сәйкес келмейтін жерлер" жатады. Мүліктің
инвестициялық құны – өзінің қалаулары мен жеке инвестициялық ойлардан
шығатын нақты инвестор үшін бағаланатын мүлік объектісінің нақты бағасы.
Инвестиция дегеніміз – табыс алу мақсатында кәсіпкерлік және басқа да
қызмет түрлері, объектілері, ақша қаражаттар технологиялар, машиналар,
жабдықтар, тауарлық белгілер, несиелер, басқа да мүліктік құқықтық
интеллектуалдық құндылықтар. Жылжымайтын мүлікке инвестиция – нарықтық
жағдайда қаражаттарды тиімді салу, бірақ тиімділігі мен табыстылығы
инвестордың барлық ақпараттар туралы хабардар болуына байланысты.
Инвестициялық жобаларды іске асыру болашақта табыс алу үшін инвестордың
бүгінгі күнгі қаражатынан бас тартуын талап етеді. Инвестиция салудан
табысты 1 жылдан соң ғана күтуге болады. Инвестициялық жоба ең алдымен оның
техникалық орындалуына, экологиялық қауіпсіздігіне және экономикалық
тиімділігіне байланысты бағалануы тиіс. Инвестициялық жобаның тиімділігін
бағалай отырып, тәуекелін мұқият ескеру қажет. Инвестициялардың тиімділігін
талдау барысында ең маңызды сатынын болашақ табысты алуды есептеу алады.
Қаржылық инвестицияларға қарағанда жылжымайтын мүлік анық материалдық
формаға ие, инфляциядан қорғанудың жоғары деңгейі және объектілердің көп
мақсатта қолданылу ерекшеліктері бар. Кемшіліктеріне төмен лидвидтылықты,
объектілерді құруға және қызмет етуге жоғары шығынды жатқызуға болады. Бұл
шарттарда маңызды бағытты жылжымайтын мүлікке инвестиция тиімділігін
бағалау алады. Бағалау көптеген мақсаттарға жауап бере алады: инвестициялық
саясатты анықтау, тиімділік мониторингі, қаржылық есеп, меншік орналасуын
таңдау, жаңа инвесторлармен қарым-қатынастың дамуы. Бағалау жүргізудің
негізіне келетін табыс көлеміне талдау жасау қойылу керек.
Бұл курстық жұмысымның мақсаты – жылжымайтын мүлік объектілеріне
инвестиция салу тиімділігін, тәуекелін қарастыра отырып, инвестициялаудың
тиімді жолдарын қарастыру және туындайтын тәуекел түрлерін төмендету
шараларын ұсыну.
Бірінші бөлімде жылжымайтын мүлік, инвестиция ұғымдарына жан-жақты
тоқталдым. Мүліктің инвестициялық объект ретіндегі ерекшеліктерін,
сипаттамаларын қарастырдым. Екінші бөлімде жылжымайтын мүлікке инвестиция
салу тиімділігін, тәуекелін талдадым. Инвестицияланған капиталды өтеу
жолдарымен егжей-тегжейлі таныстым. Үшінші бөлімде инвестициялаудың шет
елдік тәжірибесі туралы ақпараттармен таныса аласыз. Осы бөлімде инвестиция
салу тәуекелін төмендету шараларын ұсындым.

I. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ЖӘНЕ ИНВЕСТИЦИЯНЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ

1.1. "Жылжымайтын мүлік" түсінігі
Күнделікті өмірде "жылжымайтын мүлік" терминін қолданғанда, бұл сөз не
туралы екенін жақсы білеміз. Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексіне
сәйкес жылжымайтын мүлікке: "жылжымайтын мүлік жүйесіне кіретін ғимараттар,
құрылыстар, көп жылдық және басқа да жерге байланысты мүліктер, объектілер,
кедергіге сәйкес орынның ауыстырылуына сәйкес келмейтін жерлер" жатады.
Сонымен қатар Қазақстан заңдылығымен ауа, су, ішкі шомылу ссудасы,
космостық объектілер жылжымайтын мүліктің объектісін белгілеуі бойынша
мүлік комплексі деп аталады.
Географиялық концепция жылжымайтын мүліктің физикалық, техникалық жағдайын
сипаттайды:
➢ құрылыс материалдары және конструкциясы;
➢ пішіні;
➢ орналасу жері;
➢ климаты;
➢ топырақ құнарлылығы және басқа да қоршаған ортаны жақсартатын
параметрлер жатады.
Экономикалық концепция мүлікті инвестициялық тиімді объект ретінде
қарастырады және табыстылықты сенімді құрал ретінде орналастырады. Заңды
деңгейде жеке құқық және жалпы мүлік жиынтығы әлемдік норма және мемлекет
белгілеген ерекшеліктер әлеуметтік рөл концепциясы. Жылжымайтын мүлік қоғам
құрылымында орталық орын алады. Оның маңызды функциясын орындайды. Демалыс,
мәдениет, өмір сүру үшін жеке заттарды қолдану және өндірістік қаражат,
материалдық өндіріс және құқықтық, экономикалық, мемлекеттің әр сферасымен
жылжымайтын мүлік тығыз байланысты. Жылжымайтын мүліктің негізгі базалық
объектісі – жер. Елдің кәсіптік қызмет жүйесінде маңызды орын алады, бұл
барлық адам өмірінде үлкен рөл атқарады. Демек, адамдар тек бір жерде
тұрады, жерді бизнес ретінде пайдаланады. Нарық жүйесінде жер көп
функционалды мағынаны білдіреді. Табиғат объектісі ретінде адам, жер, жер
қабаты біздің планетаның жоғарғы қабаты немесе жоғарғы таралған базисі,
шаруашылық объектісі, экономикалық қатарларды анықтайды. Бүгінгі күнде
жылжымайтын мүлік азаматтардың жеке өмірінің негізі, шаруашылық қызметінің
және барлық жеке меншік нысанының ұйымдары мен кәсіпорынның даму базасы
болып шығады [8].
• Жылжымайтын мүліктің тауар ретіндегі бірінші арнайы ерекшелігін
қарастырайық:
а) жылжымайтын мүлік тұрғынының артықшылығы, оның ең жиі және көрнекі
көрсетілген сипаттамасы;
б) қиыншылығы, жылжымайтын мүлік құқығы мен оның шегін анықтауды қажет
ететін – бір текті емес тауарлар.
• Екінші ерекшелік – берілген тауардың инвестициялық сипаттамасы. Ол ұзақ
мерзімді қолданысқа арналған (бұл объект – тауарға қатысты). Бұл ұзақ
мерзімді тауар қолдану процесінде пайдаланылмайды. Барлық өзгеріс
жылжымайтын мүліктің физикалық денесінде, бастапқы натуралды-заттық
құрамы айтылады, ең бастысы, уақытша фактордың іс-әрекеті. Жылжымайтын
мүліктің ұзақ мерзімділігі өзге бір қажеттіліктің сипаттамасын
қанағаттандыру принципшілдігін айтамыз. Егер, мысалға, азық-түлік үнемі
адамның керекті қажеттілігін қанағаттандырса, ал тұрғын үйдің қажеттілігі
төлеу қабілетінің шектеулі болмауы бір-ақ рет қанағаттандыруы мүмкін,
нәтижесінде жалғыз іс-әрекет – жылжымайтын мүлік тұрғынын жеке меншікке
алады. Бұл да басқа жылжымайтын мүлік түріне де қатысты: көптеген
зауыттар мен фабрикалар, офистер мен банктер, дүкендер мен қоймалар,
қазіргі уақыттағы құрал-жабдықтардың болуы әбден мүмкін, бөлек уақыт
кезеңінде салынған ғимараттағы қызметтер үшінде.
• Үшінші ерекшелік – жылжымайтын мүлік объектісінін кез келген бірегейлігі.
Бұл басты бірегейліктің себебі тұрғын жердің іс-әрекетіне ықпал етеді.
Тіпті біртекті жобада салынған ғимарат болса да және өзіндік натуралды-
заттық сипатына, сәулетті-жоспарлық және конструкторлы-техникалық шешімі
тепе-тең болады, олардың тұтыну құны мүлдем ешқашан бірдей болмайды,
өйткені олар бір жер телімінде орналаспайды. Құрылыс салу кезіндегі бір
қатарда салынған бірдей үйлер, қабырғалары бір, оларды нақты
сипаттамасына қарай ажыратуға болады. Ажыратулар маңызды шамасына әрқашан
жете бермейді, бірақ жылжымайтын мүліктің әрбір объектісінің бірегейлігі
берілген деректі өзгертпейді.
• Төртінші ерекшелік – жылжымайтын мүлік жоғары қаржы сыйымдылығымен
ажыратылады. Мұны құру кезінде жұмсалған үлкен көлемді материалды,
қаржылық және еңбек ресурстарымен байланыстырады. Жылжымайтын мүлік
тұрғынының басты бірлігі қаржы сыйымдылығы – басқа инвестициялық тауардың
бірлік көрсеткіші осы көп қабатты пәтерлердің басым болуына әкеледі:
автокөліктер, радиоэлектрониктер және т.б. Әлбетте жылжымайтын мүліктің
бұл өзіндік экономикалық негізделуі – біржолғы құндылықтың кеңейілу
сәйкестігін теңдей қажеттілігін қанағаттандырады. Бұл үлкен шығынды қажет
ететін ұзақ мерзімді құндылық басқаларға да теңдей шарт қояды.
Шығыннан басқа жылжымайтын мүлік объектісін құру процесіне байланысты
транзакциондық шығындар, нарықтық келісім шарты орындаған кездегі нәтижесі
сатып алушыдан сатушыға тауарды беру айтарлықтай орын алады. Транзакциондық
шығындардың жоғары деңгейін анықтайтын басты факторлар: жылжымайтын мүлік
объектісінің әрбір бірегейлігі, келісім-шарт жасаудағы қосымша талаптары,
жылжымайтын мүлік объектісінің мемлекеттік тіркеу міндеті, нарықтық келісім
шарттың қиындықтары мен жалғасының кеңеюі және т.б.
• Бесінші ерекшелік – жылжымайтын мүліктің өзінің өмірлік циклінің әр
кезінде тауар ретінде бола алады. Бұл дегеніміз тек аяқталған ғимарат
немесе құрылыс қана коммерциялық айналымға кіреді деген емес, сонымен
қатар аяқталмаған құрылыста кіреді. Белгілі болғандай оның қажеттілігі
0-ге тең, бірақ оның көптеген жағдайда тауар деп аталуына ешқандай
кедергі жоқ. Алайда жасанды тауар осындай жағдайларда жылжымайтын мүлік
объектісі емес, оған деген жеке меншік құқығы болып табылады.
Аяқталмаған құрылыс сатып алушысының есептеуі бойынша, аяқталған құрылыс
шығындарының орын толтыруы тек оның жүзеге асыру құқығына рұқсат бермей
және сонымен бірге объектіні қолдану нәтижесінде пайда табу. Өз кезегінде
осындай ұсыныстың қызмет етуінің негізі болып жылжымайтын мүлік объектісін
ұзақ мерзімде пайдалану мүмкіндігі – немесе экономикалық құндылық ретінде
немесе табыс табу көзі ретінде. Құрылысты жақсартуға қажетті қат-қабат
уақыттың басым болуы осы немесе басқа да қолдану кезеңдері байланысты.
Теориялық мүмкіндігінше аяқталған объектіні кейін сатуы үшін аяқталмаған
құрылысқа жеке меншік құқығына ие болуы керек, бірақ бұл нұсқа өте жиі
кездеседі ең бастысы объектінің орналасқан жеріне байланысты. Сатудан
түскен табыстың жоғары болуы тек қана сұраныстың ұсыныстан жоғары болу
салдарында [8].
Мүліктің нарықтық және инвестициялық құны бұл мүлік объектісіне иелік
етудің нәтижесінде анықталған қажеттіліктер, құқықтар мен артықшылықтарын
қамтамасыз ету мүмкіндігі мен қабілеттілігіне себептелген мүлік
объектісінің құндылығына тәуелді. Объектіні құру мен алуға кететін
шығындарды есепке алғанда бұл факторлардың жиынтығы. Бұл мүліктің құнын
анықтайды. Мүлікті бағалаудың теориясында мүліктің нарықтық бағасын
анықтаудың келесідей қысқаша анықтамасы бар: объектінің нарықтық бағасы -
гипотетикалық типті сатып алушының бағаланатын мүлікке төлей алатын шегі.
Мүлікті бағалаудың теориясында баға және құн деген ұғымдар ажыратылады.
Баға ретінде сатып алынған объектілер үшін бұрынғы келісімдерде төленген
нақты баға, сонымен қатар, баға ретінде сатушы мүлік объектісі үшін алғысы
келетін ақшалай сомма түсініледі.
➢ Мүліктің нарықтық құны – ол баға бойынша мүліктің оны сатқысы келетін
сатушының қолынан сатып алғысы келетін алушының қолына өтудің ең
болжамды баға түсіндірілетін мүлікті бағалау теориясының негізгі, базалық
түсінігі.
➢ Мүліктің инвестициялық құны – өзінің қалаулары мен жеке инвестициялық
ойлардан шығатын нақты инвестор үшін бағаланатын мүлік объектісінің нақты
бағасы. Мүліктің инвестициялық бағасы мен нарықтық бағасының сәйкес
келмеуінің бірнеше себептері бар: мүлік объектісінің кірісі барда әртүрлі
инвесторлардың бағаларындағы айырмашылық, олардың бағаларындағы қауіп
деңгейлерінің сәйкес келмеуі және т.б [11].

1.2. "Инвестиция" ұғымы және мүліктің инвестициялық сипаттамалары
"Инвестиция" латынның "инвест" (салу) деген сөзінен шыққан. Енді кім
инвестор, ол не салады, не мақсатпен және қайда салады деген сұрақтарға
жауап туады. Капиталды салады, оның көптеген түрі болады. Сөйтіп, нені
салуға болады? Ірі банктердің қаржылық ресурстары, өнеркәсіптік фирмалардың
миллиардтаған пайдалары, жай адамдардың жинаған ақшалары, кәсіпқойлық дағды
мен қабілеттілік "ноу-хау", әрбір бизнесменнің денсаулығы мен уақыты. Мұнда
инвестиция жөнінде кеңінен қандай да болмасын қаржыны ірі және ақша ғана
болуы емес салудан кейіннен табыс, пайда алу көзделеді. Бұл - акцияны сатып
алу, олармен биржадағы ойынға қатысу, бартерге жұмсау, тауарлы-материалдық
запастармен сауда жасау және басқадай толып жатқан ойындар да болуы
мүмкін.
✓ Инвестиция дегеніміз – табыс алу мақсатында кәсіпкерлік және басқа да
қызмет түрлері, объектілері, ақша қаражаттар технологиялар, машиналар,
жабдықтар, тауарлық белгілер, несиелер, басқа да мүліктік құқықтық
интеллектуалдық құндылықтар.
✓ Инвестициялық қызмет бұл – инвестицияларды салып және инвестицияларды
жүзеге асыру бойынша тәжірибелік әрекеттер жиынтығы. Инвестициялаудың тар
кәсіпқойлық анықтамасы бұдан да қатты, мұнда қаржы салымы ең алдымен
бизнестің материалдық бөлігіне жұмсалады: жабдықтарды сатып алу және
орнату, техникаға, шикізатқа, ғимарат құрылысына. Қандай болмасын
кәсіпорнынның материалдық бөлігі негізгі және айналым қаржыларын
енгізеді. Теоретиктер мұның бәрін "нағыз капитал" терминіне қосып атайды.
Енді қаржыны кімдер салады? Негізгі салымшылар кәсіпорындар, фирмалар,
мемлекет және халық. Инвестицияны жүзеге асырушы заңды және жеке
тұлғалар, бұлар коммерциялық тәуекелділікке қарай инвесторларға,
кәсіпкерлерге, саудагерлерге және ойыншыларға бөлінеді.
✓ Инвестор – бұл күрделі қаржыны қаржыландырудағы делдал. Кәсіпкер - бұл
белгілі бір тәуекелділікпен өз капиталын салушы адам. Саудагер - бұл
белгілі, алдын-ала есептелінген тәуекелділікке баруға дайын адам. Ойыншы
- қандай да болмасын тәуекелдікке баруға дайын адам.
✓ Инвестициялау мақсаты - табыс, пайда, кіріс. Кірісті қаржыны бизнестің
материалдық бөлігіне салмай-ақ алуға болады. Бірақ белгілі жағдай, ұзақ
мерзімді кәсіпорнынның әрекеттерінде, олардың тек қана қаржылық -
саудагерлік іс-әрекеттермен ғана шұғылданып, негізгі қорларын жаңартуды
ұмытып кететіндері де болады. Ондайлар бәсекелестерінен қалып қояды, ал
мұның өзі нарықтық даму жағдайында өте қауіпті болады [1; 448-452].
Инвестициялар бірнеше түрге бөлінеді: венчурлық, тікелей, портфельдік,
аннуитеттік түрде болады.
❖ Венчурлық капитал - бұл тәуекелділік күрделі қаржыны салуды білдіруде
қолданылатын термин. Венчурлық капитал үлкен тәуекелділікпен жаңа іс-
әрекет саласына салынатын инвестиция. Мысалы, жаңа акцияларды шығару
түрінде. Венчурлық капитал өзара байланыстары жоқ жобаларға салынады да,
салынатын қаржының тез арада орнына келуіне есептеледі. Күрделі қаржының
жүзеге асуы, кәсіпорынның клиенттердің акцияларының бір бөлігін сатып алу
арқылы немесе оған қарыз беріп, оның ішінде ол қарыздарын акцияға
айналдыруымен жүргізіледі. Капиталды тәуекелділікпен салу жаңа
технологияны енгізген ұсақ инновациялық фирмаларды қаржыландыру
қажеттілігінен туады. Тәуекелділік капиталға әр түрлі капитал түрлерін
үйлестіре береді: қарыздық, акционерлік, кәсіпкерлік. Ол сондай-ақ ғылыми-
өнертапқыштық фирмалардың венчурлық деп аталатын құрылуына делдалдық
жасайды.
❖ Тікелей инвестициялар - бұл шаруашылық субъектісіне табыс алу үшін және
осы шаруашылық субъектісінің басқару органдарына қатынасуға құқыққа ие
болу үшін жарғылық капиталға өзінің салымын салу.
❖ Портфельдік инвестиция - бұл өзінің портфелін құрап алумен байланысты
және бағалы қағаздар мен басқадай активтерді сатып алу болады. Портфель -
бұл әр түрлі инвестициялық құндылықтардың бірігіп жинақталғаны болады да,
салым иесінің нақтылы инвестициялық мақсатқа жетуіне қызмет көрсететін
құралы. Портфельге бағалы қағаздардың бір түрі немесе әр түрлі
инвестициялық бағалылықтар: акциялар, облигациялар, жинақ және депозиттік
сертификаттар, аманаттық куәліктер, сақтандыру полистері және басқалары
кіреді.
❖ Аннуитет - жеке адамның салған инвестициясы. Бұл зейнеткер болып
кеткеннен кейін, кейбір аралықтарда оған үнемі белгілі кіріс әкеліп
тұратын салымы. Бұл - негізінен сақтандыру және зейнетақы қорына
салынатын қаржы. Сақтандыру компаниялары және зейнетақы қоры қарыздық
міндеттемелер шығарады да, оның иелері келешекте оны аяқ астынан болып
қалған шығындарын жабуға пайдалана алады. Өзін-өзі сақтандыру арқылы
мезгілсіз қайтыс болған жағдайда, қаржылық қыйыншылыққа ұрынбайды.
Зейнетақылық қор өз клиенттерін зейнеткерлікке шыққаннан кейін
ақшалай қормен қамтамасыз етеді. Сақтандыру компаниялары өмірін
қамсыздандырғандарға сақтандыру полисі бойынша бір уақытта алғысы
келгендерге ақша немесе аннуитетті беруі мүмкін. Инвестицияның түрлері 1
кестеде көрсетілген [2;184].
1 кесте. Инвестициялардың түрлері
Ескертпе: [2; 185]
Инвестор үшін маңызды және сараптама мен есепті талап ететін мүліктің
негізгі инвестициялық сипаттамаларына мыналарды жатқызамыз:
▪ Мүлікпен операцияны іске асырудан немесе жұмыс істеуден басқа
түрлердің қызметінен түскен кіріс ағымымен салыстырғанда кірістер
ағымының тұрақтылығы мүлікке тиесілі. Инвестор есепке алуға тиісті
инвестициялық менеджменттің тиімділігі мүліктің сипаттамаларының
айтарлықтай бағыныштылығы да мүліктің касиеті болып табылады. Тиімді
инвестициялық менеджменттің қажеттілігі мүлік басқаруға қиын объект
болуымен, мүлікке инвестициялар біршама басқарушылық шығындарды талап
ететіндігіне байланысты. Әсіресе бұл қосалқы мердігерлік қатынастарға
негізделген құрылыс жобаларына салынған инвестицияларға қатысты. Бұдан
басқа егер мүлікке инвестиция ұзақ мерзімдік сипаттамаға ие болса, мүлік
объектісінің тиімді және рационалды эксплуатациясын қамтамасыз ету
қажет.
▪ Мүліктің антиинфиляциялық тұрақтылығы. Мүлік инфляцияға қатысты
тұрақтылықтың айтарлықтай деңгейіне ие. Мүліктегі инвестицияның осы
ерекшелігіне байланысты инвесторды инфляция және инвестициялық портфелге
диверсификациядан қорғаудың тиімді әдісі болып саналады. Инфляциядан
қорғанудың тұрғысынан мысалы, бағалы қағаздармен салыстырғанда, мүлік ең
күшті сақтандыру ретінде қызмет ете алатынын атап өту керек.
▪ Жоғарғы тәуекел деңгейі. Көпшілік қаржылық активтермен салыстырғанда
мүлікке инвестиция үлкен белгісіздікке душар болады. Белгісіздіктің
жоғарғы деңгейі капиталды салымның ұзақ мерзімдерімен, нарықтағы мүлікпен
жасалған келісімдер жайды толық және сенімді ақпараттың болмауымен
түсіндіріледі. Бұдан басқа, жоғарғы тәуекел деңгейі мүліктің толық
ликвидталмағандығынан, иммобильділігінен де болуы мүмкін. Сыртқы ортаның
мүлікке қатысты сипаттамаларының өзгеру тәуекелі мүлікке инвестиция салу
жөніндегі шешімді қабылдау кезінде маңызды рөл атқарады.
▪ Мүлікке инвестиция және қаржылық активтерге инвестициядан түсетін
пайданың теріс корреляциясы. Мүлік нарығының жұмыс істеу циклділігі
макроэкономикалық деңгейдегі шаруашылық өндіріс циклділігімен сәйкес
келмейді. Бұл сәйкессіздік шынайы қаржылық кірістің мөлшерлемелері
төмендеп жатқан кезде, өндірістік құлдырау кезіндегі кірістік мүліктің
инвестициялық тартымдылығының артуымен байқалады [12].

1.3. Инвестицияның потенциалды объектісі ретінде жылжымайтын мүліктің
ерекшеліктері
Мүлік инвестицияның потенциалды объектісі ретінде мүлікке қаражат құру
жөніндегі шешімді қабылдағанда ескеру қажет болатын арнайы сипаттамаларға
ие. Басқа объектілермен инвестицияларды салыстырғанда, қаржы активтеріне,
мүлікке салынатын инвестициялар айтарлықтай ерекшеліктерге ие.
Инвестицияның потенциалды объектісі ретіндегі мүліктің ерекшеліктерін үш
топқа бөлуге болады:
1. Бірінші топты негізгі (фундаментальды) ерекшеліктер құрайды:
• Иммобильділік. Кез келген мүлік объектісінің жер кеңістігінің нақты және
географиялық белгіленген учаскесімен байланыста болғандықтан, ол
физикалық жылжымайтын, орны ауыстырылмайтын мүлік болып табылады.
• Бірегейлік. Жердің әр учаскесі өзіне ғана тән сипаттамаларға ие –
орналасқан орны, айналасы, формасы, физикалық, химиялық, климаттық және
басқа да параметрлер. Абсолютті бірдей жер учаскелері, онда орналасқан
құрылыстар мен ғимараттардың болмайтындығына байланысты, мүліктің әрбір
объектісі жалғыз, уникалды және қайталанбас болып табылады.
• Жетіспеушілік. Жердің жетіспеушілігі, яғни мүліктің жалпы
жетіспеушілігі халық санының өсуімен және жер ресурстарының
шектеулігімен себептеледі.
• Ұзақғұмырлық, тұрақтылық. Ғимараттар мен құрылыстардың салу мерзімдері
бірнеше жылға созылуы мүмкін, бұдан басқа адам салатын объектілер
ішінде қызмет ету мерзімдері бойынша ұзақғұмырлы болып табылады.
2. Екінші топқа мүлік объектісінің жеке нарықтық тауар ретіндегі
келесідей ерекшеліктерін жатқызады:
➢ Айналымның спецификасы (құқық айналымы арқылы). Мүліктің физикалық
иммобильділігі мүлік нарығында мүліктің иелік объектілері емес, тек
оларға толық, толық емес және бөліктік иелік ету құқықтары айналатының
негізгі себептерінің бірі.
➢ Өмірлік циклдің спецификасы. Құрылу және қызмет ету мерзімдерінің
ұзақтығы олардың ұзақ өмірлік циклін анықтайды және кірістік мүліктің
объектілерімен реттелетін салдар ретінде әркелкілік пен ақша ағымдарының
күрделі құрылымдылығы.
➢ Бағаның өзгеру тенденциялары мен мүлік компоненттерімен (ғимараттар мен
құрылыстар)арасындағы сәйкессіздік. Ғимарат пен құрылыс бағасының
төмендеуі кезінде жердің бағасының өсу тенденциясы басымдылыққа ие
болады. Мүліктің нақты объектісінің бағасының төмендеу тенденциясы
кезінде инфляция әсерінен жоғарылау қарсы тенденцияның болатынын атап өту
керек.
➢ Мүліктік нарықтық және инвестициялық бағасының әр түрлі формадағы
қаржыландырудың әсеріне ұшыраушылық кірістік мүлікке қаржыландырудың
бірнеше деңгейі тиесілі болатындығында байқалады. Бұдан басқа
қаржыландыру әр түрлі жолмен ұйымдастырылуы мүмкін: үлестік қатынасу,
іске асыру уақыты бойынша. Қаржыландырудың ең кең тараған жолы –
ипотекалық несиелендіру, яғни жылжымайтын мүлікті кепілдікке қою арқылы
жеке және қарыз қаражат есебінен қаржыландыру. Мұның барлығы мүлік
объектілерінің пайдалылық пен инвестициялық тартымдылық деңгейлеріне
айтарлықтай әсер етеді, ал соңғы нәтижесінде оның нарықтық және
инвестициялық бағасына да әсерін тигізеді.
➢ Төменгі ликвидтылық. Мүлік (капительді құрылыстың объектілері)
қаржылай активтерге қарағанда айтарлықтай аз ликвидтылыққа ие. Бұл
нарықта объектіні жүзеге асыру үшін қажетті мерзіммен себептеледі.
3. Үшінші топқа мүлік объектілерінің ұйымдастырушылық – құқықтық
ерекшеліктерін жатқызамыз:
✓ Мүлікке құқықтың бөлінушілігі. Мүлікке құқықтар құқық түрі бойынша,
объект элементтері бойынша және оларды іске асыру уақыты бойынша бөлінуі
мүмкін. Сондай-ақ мүлікке кепілдік, сервитут, пайдаланушы құқықтарын
шектеулі түрде құқықтарды шектеу мүмкіндігі бар.
✓ Мамандандырылған менеджменттің қажеттілігі құрылыстың кез-келген
сатысында барлық процесстің мүлік объектілерін мамандандырылған
басқаруды талап ететіндігімен байланысты [12].

1.4. Инвестициялау мақсатында мүліктің құнын анықтаудың негізгі қағидалары
Мүлік объектілерінің бір-бірінен айтарлықтай айырмашылықтары бар және
олар әр түрлі қоршаған ортада орналасады. Объект бағасын анықтайтын басқа
факторлармен салыстырғанда мүліктен түсетін болашақ кірістер өзінің
айтарлықтай белгісіздік деңгейімен ерекшеленеді. Осыған байланысты мүліктің
әр түрлі объектілерін бағалаудың әмбебап жолын ойлап табу мүмкін емес,
сондай-ақ мүліктің бағасын есептеуге арналған әмбебап формула да жоқ.
Бағалау принциптері мүлік нарығының субъектісі тұрғысынан жалпы
экономикалық заңдардың түсіндірмесін көрсетеді және дұрыс қолданған
жағдайда мүлік бағасына қатысты сенімді шешімдерге әкеледі.
Мүлікті бағалау саласында көп жылдық тәжірибелер мен теориялық
зерттеулердің нәтижесінде бағалау қағидаларының үш тобы қалыптасты. Олардың
біріншісі меншік иесінің мүлік жайлы көріністерімен байланысты; екінші
топтың қағидалары мүліктің эксплуатациясымен себептелетін және
өндірушілердің көріністерімен байланысты; ал үшінші топқа нарықтық ортамен
себептелетін принциптерді құрайды. Аталған қағида топтарына кірмейтін бөлек
қағидалар болып мүлікті қолданудың ең жақсы қағидасы болып табылады [5;
420-421].
Меншік иесінің мүлік жайлы көріністерімен байланысты қағидалардың бірінші
тобына келесідей принциптер кіреді:
✓ пайдалылылық қағидасы;
✓ орын басу қағидасы;
✓ күту қағидасы.
Мүліктің эксплуатациясымен себептелетін және өндірушілердің көріністерімен
байланысты қағидалардың екінші тобы келесі қағидаларды біріктіреді:
✓ салым қағидасы;
✓ жер учаскесінің қалған өнімділік қағидасы;
✓ тепе-теңділік қағидасы;
✓ шекті табыстылық қағидасы;
✓ сұраныс және ұсыныс қағидасы;
✓ сәйкестілік қағидасы;
✓ бәсекелестік қағидасы;
✓ өзгеру қағидасы.
Мүлікті тиімді қолданудың қағидасы ең тиімді қолдану концепциясының
маңызды компоненті болып табылады. Ол оптималды мүлік сипатаммаларымен
қатар сол уақытқа қалыптасқан нарықтық қатынастардың ұйқасуын есепке алады.
Осылайша, алынып біткен және бітпеген жер учаскелерін қолдану келесі
тенденцияға сәйкес келеді: меншік иесі өзінің ең тиімді қолдану
мүмкіндігімен сәйкес эксплуатациялайды. Сонымен қатар объектіні ағымдық
қолдану міндетті түрде ең жақсысы болып табылмайды, сол себепті бағалаушы
мүлік объектісін бағалау есеп беруінде көрсеткен қолдануы оның ағымдық
қолдануымен сәйкес келмеуі мүмкін.
Объектіні қолданудың ең тиімдісін анықтағанда келесі жайттарды есепке
алады:
➢ нарықтық жағдайлар;
➢ зондтаудың қалыптасқан нормалары;
➢ мүлік нарығындағы күтілетін өзгерістер;
➢ жылжымайтын мүлікті қолданудың ағымдық тәсілі.
Мүлік объектісін ең тиімді қолдану – физикалық мүмкін, экономикалық
негізделген және бағаланатын объектінің ең жоғарғы бағасына әкелетін ең
мүмкін және заңды рұқсат етілген бұл объектінің қолданылуы. Бағалау туралы
есеп беруде қолданудың бір нақты әдісімен қатар оның қолдану әдістерінің
келесі ретті өзгеруі де ең жақсы болып танылады.
Жер учаскесінің қолдану әдістерінің диапозоны бос немесе құрылыс үшін
дайын учаскелері мен онда бар объектілермен шектелуі мүмкін. Мысалы,
қаланың өндірістік зонасында орналасқан қойма, өзі орналасқан жердің ең
жақсы пайдалануының жер учаскесіне сәйкес келеді. Алайда осындай объектінің
қаланың орталық орналасуы өзі орналасқан жер учаскесінің ең жақсы
пайдалануына сәйкес келмейді. Ең жақсы қолдану уақыт өте келе өзгеруі
мүмкін (мысалы, егер жер учаскесіне жақын аймағына ірі автомагистральды
салса), онда жер учаскесінің ең жақсы пайдалануы болып мотель құрылысы,
жолалдылық кафе құрылысы саналуы мүмкін.
➢ Пайдалылық қағидасы егер мүлік оның шын немесе потенциалды иесіне
пайдалы болған, егер оның қажеттіліктерін қанағаттандырған немесе кіріс
әкелген жағдайда ғана бағаға ие болатын негізге ғана негізделу керек
дегенге түйінделеді. Кез келген жылжымайтын мүлік объектісінің бағасының
негізгі кілтті критерий болып пайдалылық табылады. Олардың әр түрлілігіне
қарамастан, жылжымайтын мүлік объектісінің барлық объектілері меншік
иесінің анықталған қажеттіліктерін қанағаттандыру және кіріс әкелу
бойынша бірдей сәйкес келеді.
Мүлік жайлы көрініс секілді пайдалылық та әр меншік иесіне жекеше екенін
атап өту керек. Объектінің пайдалылылығы жоғары болған сайын, оның бағасы
да жоғары болатыны – ортақ болып келеді. Сонымен, пайдалылық қағидасы
жылжымайтын мүлік объектісінің бағалық бағасы жоғарылаған сайын, ол
потенциалды меншік иесінің қажеттіліктерін жоғары деңгейде қанағаттандыру
мүмкіндігіне негізделеді.
➢ Орын басу қағидасына сәйкес, ашық нарықтағы ақпарат алған сатып алушы
мүлік үшін мүлікті алуға кететін шығыннан жоғарғы бағаны төлемейді, сол
деңгейде сатып алушы үшін тартымды, яғни эквивалентті пайдалылылықпен де
болуы мүмкін. Орын басу қағидасына сәйкес, сатып алушы онда бар
альтернативті варианттарын қарастырады және бұл таңдау сұрағына
қатысты рационалды шешіміне келеді. Сатып алушы іс-әрекеттерінің
альтернативті нұсқаларының арасында мыналар болуы мүмкін: өзінің
сипаттамалары бойынша кірісті қамтамасыз ететіндей басқа жер учаскесінде
де аналогты жақсартуларды орындау, қаражат құю. Орын басу қағидасы
есепшіл сатушының нарықтың сол сегментіндегі пайдалылықтың сол
деңгейімен сұранылатын ең төменгі бағадан көбірек бағаны төлемейтінін
білдіреді. Осылайша орын басу қағидасы бағаланатын мүліктің жоғарғы
шектік бағасын орнатуға мүмкіндік береді. Бұл қағиданың негізінде
салыстырмалы тәсілді қолдану жатыр.
➢ Күту қағидасының негізі. Мүліктің бағасы алдымен аналогты объектілер
үшін төленген бағаларға тәуелді болмайды. Мүліктің бағасы мүлік иесіне
бұл мүлік әкелуі мүмкін пайдалармен анықталынады. Күту позитивті сипатпен
қатар негативті сипатты иелену мүмкін. Экономикалық құлдырау,
жұмыссыздық, шиелініскен қоғамдағы жағдай мүліктің бағасына кері әсерін
тигізуі мүмкін. Жер учаскесіне жақын орналасқан жердің құрылысы оның
бағасын айтарлықтай өзгертуі мүмкін. Егер бағалау кезінде, жер учаскесіне
жақын орналасқан жердің территориясы жоспарлау мен жобалау сатысында
тұрса, келесі бағалау және талдау жұмыстарының кезінде оның потенциалды
әсер ету мүмкіндігі ескерілуі керек. Осылайша мүлік пен объектінің бағасы
меншік иесінің күтіміне байланысты [5; 421-428].
➢ Салым қағидасы – жылжымайтын мүліктің әрбір элементінің бағасы бұл
элементтің барлық мүлік объектісінің құнына салатын салымымен
анықталады. Басқаша айтқанда, әрбір элементтің бағасы бұл элемент
болмаған жағдайда мүліктің жалпы бағасының кему көлеміне немесе бұл
элемент болған жағдайда мүліктің жалпы құнының өсу көлеміне тең. Мүлік
элементінің бағасы міндетті түрде оны салуға кеткен шығындарға тең емес.
Мысалы, берілген учаскіде теннис кортының салынуы объект бағасын осы
салуға кеткен шығындар бағасы міндетті түрде өсірмейді. Корт салымының
орта бағасы орта алушының пайдалылық бойынша көзқарасымен өлшенеді. Бұл
корттың салым құрылыс шығындарымен салыстырғанда, төмен де жоғары да
бағалануы мүмкін.
➢ Жер учаскесінің қалдық өнімділік қағидасы. Жер учаскесінің нарықтық
бағасын анықтау процесі басқа мүлік объектілерін бағалауына сәйкес.
Сонымен қатар, жер учаскесінің нарықтық бағасы барлық жылжымайтын мүлік
объектісі бағасының басты құраушысы болып табылатындығы айтарлықтай
айырмашылық болып табылады. Осында жер учаскесінің қалдық өнімділік
қағидасының жүзеге асырылуы байқалады. Атап өтетін жайт, бұл қағиданы
жүзеге асырудың нәтижесі ретінде жер қалдығының техника әдісі – жер
учаскесінің бағасын анықтаудың әмбебап әдісі, яғни ол анологты жер
учаскелерінің сатылуы жайлы ақпараттың жоғы да өте тиімді, ал анологты
барлық мүлік объектісінің кірісі жайлы ақпараттың барында – жер учаскесін
жақсартулармен көрінеді. Қалдық өнімділік жақсартулар үлесіне сәйкес
келетін таза кіріс ретінде анықталынады.
➢ Тепе-теңдік қағидасы кейде пропорционалдылықтың қағидасы деп аталатын
бұл қағида мүлік объектісінің бағасы объектінің жұптық элементтерінің
арасындағы тепе-теңділік деңгейіне негізделеді. Мүліктің көпшілік
объектілеріне маңызды жұптық элементтер – жер және жақсартулар. Бұл
қағида мүлік өзінің максималды бағасына жер мен жақсартулар арасындағы
оптималды арақатынаста жететіндігін орнатады, яғни қапитал салымдардың
өзінде мүлік бағасының өсімі болмаған жағдайда. Бұл қағида шекті
табыстылық қағидасымен тығыз байланысты [5; 428-435].
➢ Шекті табыстылық қағидасы жылжымайтын мүлікке жақсартулардың кезекті
қосылуы жылжымайтын мүлік бағасының өсуімен қатар жүретіндігін білдіреді.
Қосымша жақсартулар құрудың белгілі бір кезеңінде шығындардың орны
объекті бағасының өсу есебінен жабылмайды. Жақсартуларды қосудың шегімен
байланысты мүлік объектісі бағасының сызықтық емес өсу әсері қанықтыру
әсері болып табылады. Берілген қағида шығындық әдістің тәсілдерінде
қолданылады.
➢ Ұсыныс және сұраныс қағидасы. Ұсыныс ретінде берілген нарықтың
сегментінде уақыттың сол мезетінде сатуға немесе жалға қойылған
берілген түрдің барлық жылжымайтын мүлігі түсіндіріледі. Сұраныс ретінде
берілген нарықтың сегментінде уақыттың сол мезетінде нарықтың
қатысушылары сатып алуға дайын берілген түрдің барлық жылжымайтын мүлігі
түсіндіріледі. Жылжымайтын мүлік объектісі бағасының өзгеруі мүлік
нарығында ұсыныс және сұраныс көлемінің өзгерісімен, олардың
арақатынасымен тығыз байланысты.
Бағалаудағы ұсыныс және сұраныс қағидасы ұсыныс және сұраныс көлемдерін
нарықтағы тауар бағалары арасындағы экономикалық заңдылықтың ұсыныс пен
сұраныс заңының салдары болып табылады. Берілген ұсыныс пен сұраныс
көлемдері үшін келесідей сәйкесті тәуелділіктерді ұсыныс-баға және
сұраныс-баға жолымен біріктіру арқылы ұсыныс пен сұраныстың көлемдері
бірдей бола отырып, тауардың нарықтық құны болатын нарықтық тепе-
теңділіктің нүктесі анықталады. Тауардың тең салмақтық құны кезінде тең
көлемдік ұсынысы тең көлемдік сұранысқа тең болады. Ұсыныс және сұраныс
қағидасымен бәсекелестік қағидасы тығыз байланысты.
➢ Бәсекелестік қағидасы. Бәсекелестік мүлік нарығында келісім немесе сату-
сатып алу жөнінде шарт жасауға тырысатын сатып алушылар арасында,
сатушылар арасында, жалға берушілер арасында, жалға алушылар арасында
туындайды. Бұдан басқа әр объект өзімен аналогты объектімен бәсекеге
түседі. Ұзақ мерзімді перспективте бәсекелестік шектен тыс немесе
қарапайым емес биік кірістерді теңестіреді.
➢ Сәйкестілік қағидасы – жылжымайтын мүлік объектісінің бағасы жылжымайтын
мүлік бағасын белгілі бір деңгейде ұстап тұратын аудандағы қоршаған
құрылыстың біртектілік деңгейіне байланысты болады. Егер аудандағы
сәйкестілікті ұстап тұру баға көлемдерін бір деңгейде ұстап тұруға
септігін тигізсе, онда олардың бұзылуы оларға кері әсерін тигізеді.
Сәйкестілік қағидасының бұзылуын учаскелер иелік етушінің әр категориясы
мен әр түрлі уақытта сатылған шалғай ауылды аймақтардан байқауға болады.
Қымбат және арзан мүлік объектілерінің қатар орналасуы қымбатырақ
жылжымайтын мүлік объектілері бағаларының төмендеуіне әкеледі.
➢ Өзгеру қағидасы. Нарықтық шарттардың өзгерісі – нарық сегментінде ақырын
және жиі жасырын өтетін шарасыз және тұрақты үрдіс. Заңнаманың өзгерісі,
жаңа объектілер құрылысы, өндіріс орындарының жабылуы, сондай-ақ форс-
мажорлы жағдайлар түріндегі табиғи апаттар, әскери іс-әрекеттер және
т.б. мүлік нарығындағы кенет жылжуларға әкеледі [5; 435-440].

II. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІККЕ ИНВЕСТИЦИЯ САЛУДЫ ТАЛДАУ

2.1. Мүлікке инвестиция тиімділігі
Қаржылық инвестицияларға қарағанда жылжымайтын мүлік анық материалдық
формаға ие, инфляциядан қорғанудың жоғары деңгейі және объектілердің көп
мақсатта қолданылу ерекшеліктері бар. Кемшіліктеріне төмен лидвидтылықты,
объектілерді құруға және қызмет етуге жоғары шығынды жатқызуға болады. Бұл
шарттарда маңызды бағытты жылжымайтын мүлікке инвестиция тиімділігін
бағалау алады. Бағалау көптеген мақсаттарға жауап бере алады: инвестициялық
саясатты анықтау, тиімділік мониторингі, қаржылық есеп, меншік орналасуын
таңдау, жаңа инвесторлармен қарым-қатынастың дамуы. Бағалау жүргізудің
негізіне келетін табыс көлеміне талдау жасау қойылу керек. Инвестициялық
табыс 2 құрамнан тұрады: ағымдағы табыс (жылжымайтын мүлікпен операциялар),
активтер құнының өзгерісі (меншік объектілерін қайта бағалау нәтижесінде).
Инвестиция тиімділігін талдау жұмысы келесі сатылардан тұрады:
1. Қазіргі ахуалдың бағасы:
✓ Объектінің орналасуын бағалау:
• Орналасқан жердің артықшылықтары мен кемшіліктері, транспорттық
қолжетімділік және т.б;
• Объект орналасуы ауданының даму перпективасы;
• Объектінің айналасын бағалау (құрылыстың түрі және сипаттамасы, қазіргі
инфрақұрылымы).
✓ Объектінің техникалық бағасы:
• Объект шекарасында орналасқан құрылыстың және инженерлік
коммуникациялардың техникалық жағдайын бағалау;
• Қуаттар және қосымша қуаттарды қосуға мүмкiндiк орналастыратын қазiргi
инженерлiк коммуникациялардың бағасы;
• Жоба бойынша заңды құжаттардың құрамы.
✓ Объект құқығына заңды талдау:
• Объект, инициатор, жоба бойынша куәландыратын құжаттардың бар болуы;
• Объектінің үшінші тұлғалар (жалгерлер, несие берушілер, басқалары)
құқығымен ауырпалығы;
• Уақытша және тұрақты шектеулердiң (сервитуттар ) бар болуы;
• Объект тарихының талдауы (объекттiң қатынасында дау, үшiншi тараптардың
бәсекелес талаптарының бар болуы, тыйым)
• Заң орнатушы құжаттардың сараптамасы;
• Жобаның инициаторының (құқық иегерi, меншiк иесі) мәртебе және қаржы
күйін растайтын құжаттар;
• Қала құрылыс шектеулердi зерттеу;
• Қала құрылыс шектеулердi алдын-ала талдау;
• Бөлiмшенiң қор сапаларының талдауы.
2. Объектіні тиімді қолдану концепциясын әзірлеу:
✓ Жылжымайтын мүлік нарығын талдау:
▪ "Жылжымайтын мүлік нарығын талдау" түсінігі жалпы болып табылады және
өзіне негізгі екі процедураны біріктіреді:
▪ Жалпы және жеке тенденцияны анықтау мақсатында жылжымайтын мүлік
нарығын мониторингтік зерттеу;
▪ Нақты инвестициялық шешім қабылдау үшін жылжымайтын мүлік нарығын және
оның қоршаған ортасын зерттеу;
▪ Мониторинг нақты инвестициялық шешім үшін қажет параметрлерді
қарастыруы қажет.
✓ Учаскені қолдану концепциясы бойынша ұсыныстарды әзірлеу:
▪ Учаскені қолданудың мүмкін формаларын талдау;
▪ Бизнес табысын, ұсынылатын коммерциялық шарттарды болжау;
▪ Ұсынылған даму концепциясына сәйкес потенциалды тұтынушылар тобын
анықтау;
▪ Ұсынылған концепцияның, тәуекелдің жағымды және әлсіз жақтары.
3. Жобаның экономикалық тиімділігін талдау:
➢ Жобаны іске асыру бюджетін алдын-ала бағалау;
➢ Құрылыстың графигін және жобаны іске асырудың болжамды мерзімін
➢ алдын-ала анықтау;
➢ Жоба табыстарының ағынын есептеу;
➢ Пайдалануға шығын есептеу;
➢ Жобаның тиiмдiлiгiн экономикалық талдау;
➢ Талдау жобаның қаржыландыруының схемалары болуы мүмкiн;
➢ Жобаның қаржы қамтамасыз етуiндегi қажеттiктi талдауы;
➢ Жобаның негiзгi тәуекелдерiн талдау;
➢ Жобаның бизнес-жоспарын өңдеу.

Жылжымайтын мүлікке инвестиция тиімділігін талдау кезеңінің құрылымы 2
кестеде көрсетілген [6; 175-183].
2 кесте. Жылжымайтын мүлікке инвестиция тиімділігін талдау кезеңінің
құрылымы

жалғасы

Ескертпе: [6; 184]
Жобалардың тиiмдiлiк көрсеткiштерi құндық сипаттағы әсерді көрсететін
құндық және бірлікке шығынды көрсететін шығындық болып бөлінеді. Құндық
көрсеткіштерді қарастырайық.
✓ Жобаның тиiмдiлiк көрсеткiшi - түсулер және (капитал жұмсаулардың
үстiнен жиналған табыстың асып кетуi) құралдардың шығындарының сальдосын
қамтып көрсететiн жиналған ақшалай ағын. НДП табыстың нормасын есепке
алмайды. Дисконттау мөлшерлемесі 0-ге тең. Тұрақты бағалардағы НДП
меншiктi құралдардың қозғалысының көрсетедi.
✓ PV - шектi капитал, капиталға айналдырылған табыстарды ұсынады және
инвестор үшiн оның бүгiнгi құндылықтарын бiлдiредi. Демек, олар меншiктi
құралдардың алғашқы салуларын шаманы инвестор үшiн келешек табыстың
максимал мүмкiн бағасын шектi орнатуға мүмкiндiк бередi.
✓ NPV - таза бүгiнгi құн, жобаның басындағы баламалы сома (дисконтталған)
қайта есептелген ... жалғасы
Ұқсас жұмыстар
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың табыс тәсілі
Инвестицияның қатысу сипаты бойынша инвестицияның түрлері
Қазақстандағы лизингтік операциялардың ерекшеліктерін көрсету
Нарық жағдайында инвестициялық жобаның тиімділігін талдау және бағалау
Халықаралық инвестициялық жылжымайтын мүлік есептілігінің стандарты
Коммерциялық банктердің лизингтік операциялары
Лизингтік мәміледе опционның болуы
Инвестициялық есеп
Жылжымайтын мүлік обьектілерінің инвестициялық тартымдылығын бағалау
Инвестицияның мәні, экономикадағы мазмұны
Пәндер