Тұрғындық мүлікті бағалау



Жұмыс түрі:  Курстық жұмыс
Тегін:  Антиплагиат
Көлемі: 29 бет
Таңдаулыға:   
     Мазмұны: 
1.Тұрғын жылжымайтын мүліктің негізгі түсінігі
1.1 Жылжымайтын  мүлікті бағалаудың теориялық  негіздері
1.2 Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылыс жинақ
банктерiнiң бағалау  көрсеткiшi және қолданылатын терминдер 
2    Тұрғындық мүлікті бағалау
2.1 Тұрғындық  мүлікті бағалаудың ерекшеліктері.
2.2 Тұрғындық  мүлікті бағалау тәсілдері. 
3 Қазіргі кездегі  тұрғындық жылжымайтын мүлікті  бағалау жолдары 
Қорытынды
Әдебиеттер тізімі 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Кіріспе
  Жылжымайтын  мүлік саны ойынша халықтың  меншігіндегі елдің ұлттық
байлығының негізі.Жылжымайтын мүлік нарығы негізінен тауар немесе қызмет
көрсету және қаржылық нарықпен бірдей нарықтық кеңістікті құрайды.
Жылжымайтын мүлік кепілдігі еліміздің несиелік жүйесінің орталық звеносын
құрайды. Жылжымайтын мүлік обьектісі адамдардың жеке қажеттілігін
қанағаттандыратын тауар ғана емес,табыс әкелетін капитал болып табылады.
    Кең  мағынада жылжымайтын мүлік екі  негізгі элементтерден тұрады: жер 
және ғимарат.
     Дамыған  елдер тұрғын жылжымайтын мүлікті  бағалау мен пайдалануда
жақсы нәтижелер көрсетіп,осыған байланысты жылжымайтын мүлікті бағалау мен
талдау әдістері жасалған. Жылжымайтын мүлік экономикасы курсы Қазақстанда
арнайы мамандарды дайындайтын жалпы кәсіптік-экономикалық пән болып
табылады.Бұл бағыт республикада жүргізіліп жатқан экономикалық реформа
жағдайында жылжымайтын мүлік саласындағы нарықтық механизмдердің құрылуын
қамтамасыз ететін жаңа бағыт болып табылады.
    Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар инвестициялары және ондай
инвестициялардағы өзгерістер туралы ақпарат алуы үшін жылжымайтын мүлік,
үйлер мен жабдықтар есебінің тәртібін анықтау болып табылады. Жылжымайтын
мүлік, үйлер мен жабдықтар есебінің негізгі мәселелері активтерді тану,
олардың баланстық құнын және осыларға байланысты танылуға тиісті
амортизациялық аударымдар мен құнсызданудан болған шығындарды анықтау болып
табылады.
       Жылжымайтын мүлік ретінде одан  әрі пайдалану мақсатымен салу 
немесе даму сатысындағы, бірақ  40-Инвестициялық жылжымайтын мүлік IAS
стандартында айтылған инвестициялық жылжымайтын мүлік анықтамасына әлі
сай келмейтін жылжымайтын мүлікті есепке алу үшін қолдануға міндетті. Салу
немесе даму аяқталғаннан кейін жылжымайтын мүлік инвестициялық жылжымайтын
мүлікке айналады, және сол кезде ұйым 40 IAS қолдануға міндетті. 40 IAS
Стандарты сондай-ақ инвестициялық жылжымайтын мүлік ретінде болашақта одан
әрі пайдалану үшін жаңадан даму сатысындағы инвестициялық жылжымайтын
мүлікке де қолданылады. 40 IAS сәйкес инвестициялық жылжымайтын мүлікті
есепке алудың шығындық үлгісін пайдаланатын ұйым осы Стандартта көзделген
шығын үлгісін пайдалануға тиіс.
Қазақстан  Республикасы  өз  тәуелсіздігін  алғалы  бері  өзі  қатарлы 
ТМД  мемлекеттері  арасында  экономикалық,  әлеуметтік,  саяси  және 
мәдени  салаларында  көш  басшы  атанып  келеді.  Бұл  еліміздің  қай 
саласын  алып  қарасақ  та  халықтың  әлеуметтік  жағдайын  жақсарту 
мақсатында  жасалынып  жатқан  игі  істер  мен   экономикалық  жағдайды 
көтеруде  алдыңғы  қатарлы  озық  ойлар  мен  пайдалы  қадамдар  жасалынып 
жатқандығын  көрсетеді.
          Мемлекет  өзінің  ішкі  экономикасын  біршама  тұрақтылықта 
дамытуда. Бағаны   тұрақтандыру  әр қашаан  алдын  ала  өз  жоспарлары 
арқылы  есептелінетін  елдің  экономика  саласындағы  ұтымды  қадамдарымен 
қамтамасыз  етіледі.  Осы  орайда  баға  мен  елдегі  инфлиясия 
шараларының  арасындағы  байланыстарды  жүйелі  түрде  шешу  мен 
мемлекеттің  игілігіне  қызмет  жасауын  қадағалау  негізгі  бағыттардың 
біріне  саналады. 
      Бұл курстық жұмыстың мақсаты – Қазақстан  Республикасының   экономика
саласындағы ерекшеліктер мен тұрғындық жылжымайтын мүлік бағалау механизмін
жетілдіру,бағаны  тұрақтандырудың   математикалық  модельдеу әдістерін 
талқылау, ондағы  тиімді  модельдеу  әдістерін  таңдап  алу, мемлекеттің 
баға  тұрақтылығын  қалыптастырудағы, оны реттеудегі
өзіндік  ұстанымдарына  тоқталу  табылады. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
                                                    3
                 1.Тұрғын жылжымайтын  мүліктің негізгі  түсінігі 
           1.1Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері
        
      Жылжымайтын мүлік (Недвижимое  имущество) — азаматтық актіде 
жеке тұлға не заңды тұлғаның  иелігіндегі жер және басқа  жер-
сулар, сол жердегі қозғалмайтын  мүліктер (ғимараттар, заводтар және  т.б)
     Жылжымайтын  мүліктің құнын бағалау – материалды қ 
актив түрлерінің бірінің (жылжымайт ын  мүліктің) құнын бағалау. Қазақстан 
Республикасы Азаматтық кодексінде (117-бап) жылжымайтын мүлікке жер 
телімдері, үймереттер, ғимараттар, көп жылдық екпе ағаш және  жермен тығыз
байланысты өзге мүлік, яғни орнынан шығынсыз ауыстыру мүмкін болмайтын
мүлік, тіркелуге жататын әуе және теңіз кемелері, ішкі суда жүзу кемелері,
ғарыштық нысандар жатады. Бағалау қызметіндегі жылжымайтын мүлікке табысты
молайту мақсатымен үймереттер мен ғимараттар салынған жер телімі ғана
жатқызылады. Бағалауда ең алдымен нақты бағалаушының нысан құнының нақты
түрін (негізделген нарықтық, инвестицялық, кепілзаттық құнын, тағы
басқалар) айқындау әрекеттерінің жиынтығы жатады. Жылжымайтын мүліктің
құнын жеке және жаппай бағалау түрлеріне бөлінеді. 
   Бағалау,  экономикада — материалдық игіліктер дің 
құнын анықтау мақсатында жүзеге  асырылатын іс-әрекеттердің жиынтығы .
Бағалар күрделі экономикалық  процесс. Дамыған нарықтық экономика  
жағдайында Бағалар жер үлестерін сатуда, үй және пәтер саудасында,
өндірістік қуаттарды сатып алу немесе инвестициялық жобаларды іске асыруда
жиі қолданылады. Бағалар процесі оның негізгі қағидаларын айқындауға және
жүзеге асыру тетіктері мен нақты экономикалық есептеулерге негізделеді.
Бағалар экономикалық сипатына қарай номиналды, реалды және оптималды болып,
ал қолданылатын обьектісіне қарай жекешелендіруге ұсынылған объектілерді
Бағалар, негізгі қорды Бағалар, шаруашылық қорларын бағалар, жылжымайтын
мүліктерді Бағалар, т.б. түрлерге бөлінеді.
   Бағалау  түрлері
Номиналды Бағалау  — инфляцияны есепке алмай бағаланған экономикалық сандық
көрсеткіш.
Реальды Бағалау  — инфляцияның болжалды шегін  ескере отырып бағалау.
Оптималды Бағалау  — дамудың оптималды бағдарламасын  жасау құралдары. Ол
әкімш. шешімдер қабылдауда басшылыққа алынады. Оптималды Бағалау белгілі
бір ресурс қорының бастапқы қалпымен салыстырғанда қаншалықты өзгеріп
(көбейіп не азайып) отыруының оптималды өзгерісін көрсетеді. Мұның
нәтижесінде қолда бар ресурстарды (еңбек, өндірістік, табиғи т. с.с.)
тиімді пайдалануға болады.
Жекешелендіруге ұсынылған объектілерді Бағалау  — мүлікті аукционда сату
кезінде  бастапқы бағасын белгілеу немесе кәсіпорын 
акционерлік қоғам болып қайта  құрылған жағдайда оның жарғылық қор  көлемін
анықтау. Кәсіпорынның мүлкі бухгалтерлік баланс мәліметтеріне, тікелей
түгелдеу негізіне сүйеніп бағаланады. Бағаланғалы отырған мүліктің құрамына
негізгі қор мен салымдар, ақшалай қаражат пен басқа да қаржылық активтер
кіреді.
Негізгі қорды  Бағалау — негізгі қордың құнын анықтауға бағытталған әдістер
жүйесі. Негізгі қор іске қосылу мерзіміне қарай әр түрлі бағаланады. Ол
мынандай түрлерді қамтиды:
1) толық алғашқы  құн — жаңа іске қосылған  негізгі қор құны.
Оған ғимаратты  жабдықтау, құрылғыларды жеткізу, орнату және қосуға
жұмсалған шығындар да енеді;
2) тозбасы шығарылған  бастапқы құн — негізгі қор 
құнының өндірілген өнімге ауыспаған   бір бөлігі;
3) толық қалпына  келтіру құны — негізгі қорды 
қайта бағалау кезіндегі нақты  жағдайларды: көтерме баға, транспортқа
қойылған тарифтер, құрылыстың сметалық бағасын ескере отырып анықталған
құн;
4) тозбасы шығарылған  қалпына келтіру құны — негізгі 
қордың өнімге ауыспаған нақты  құны. Ол негізгі қорды қайта 
бағалау кезіндегі мәліметтер  негізінде анықталады. *Шаруашылық қорын  
Бағалау — табиғи көрсеткіштерді ақшаға шағып көрсету тәсілдері. Ол
бухгалтерлік есеп жүргізуде қолданылады.
   Жылжымайтын  мүліктерді Бағалау — жылжымайтын 
мүліктерді сатып алу, сату  процесінде олардың нарықтық 
құнын анықтау үшін қолданылатын  іс-әрекеттер жиынтығы. Жылжымайтын
мүліктерді Бағалауда мынадай талаптар: тұтынушының көзқарасына негізделген
талаптар, жерге қатысты немесе оған орналасқан өндірістік қуаттар мен үй
құрылыстарына байланысты талаптар, нарықтық ортаның қалыптасуынан
туындайтын талаптар және мүлікті өте тиімді пайдалануға негізделген
талаптар басшылыққа алынады.  
  Статистикалық  бағалау әдістері - әлеуметтік-экономикалық 
үдерістердің сандық жағын оның  сапалық жағымен тығыз байланыста 
бағалау қызметінің мақсатына  орай статистикалық зерттеулердің тәсілдері
мен ережелері. Статистикалық бағалау әдістері: инвестициялық жобалардың
құнын бағалау кезінде; құрылысы аяқталмаған ірі объектілердің құнын бағалау
кезінде; салық салу мақсатымен мүліктің құнын жаппай бағалау кезінде; аймақ
аралық кәсіпорындарды дамытудың бизнес жоспарлары мен бағдарламаларын жасау
кезінде; аймақтағы және елдегі түрлі нарықтарды, салалардың тауарлары мен
өнімдері жиынтық бағасының жүйелік өзгерістерін күрделі маркетингілік
зерттеулерде пайдаланылады. Есептеудің негізгі екі тәсілі қолданылады,
олар: қатынастар тәсілі және кемімел тәсілі
   Болжамдық  бағалау. Мұнай мен газ кендерін  геологиялық-
барлау жұмыстарының  бағыты мен көлемін жоспарлауға 
қажетті геологиялық нысандардағы  көмірсутектердің болжамдық ресурста рын
сандық тұрғыдан бағалау. Болжамдық бағалау әр түрлі геологиялық (алап,
кешен, тағы басқа) және әкімшілік (облыс, аудан, тағы басқа) нысандардың
мұнаймен және газбен қанығуының геологиялық, геохимиялық, гидрогеологиялық
тағы басқа белгілердің кешені негізінде болжаудың арнаулы әдістері
көмегімен жүргізіледі. Болжамдық бағалау болжау деңгейімен, болжаудың басты
нысандарының түрімен және мәселені шешу ретімен анықталатын көптеген болжау
мүдделерінің жүйесі болып табылады. Нысандар мен болжам деңгейлері
мұнайгаздың аудандастыру барысында дербестеледі. Болжаудың ең ірі нысаны
ретінде әдетте шөгінді алап алынады, бірақ кейбір жағдайларда бұл рөльді
мұнай-газ қалыптасуының тұйықталған аймағы немесе жекелеген кешендер де
атқаруы мүмкін. Болжаудың белдемдік деңгейі жекелеген тектоникалық
элементті немесе мұнай мен газ жинақталуының белдемдерін болжамдық бағалау
шараларын қамтиды. Ал болжаудың жергілікті деңгейі барысында жекелеген
антиклинальдық, стратиграфиялық, литологиялық тағы басқа тұтқыштардың
өнімділігі бағаланатын болады. Болжаудың әрбір деңгейі қолда бар деректерге
сүйене отырып бірнеше мүдделерді рет-ретімен шешіп беруге көмектеседі,
олар: нақтылы аумақтың мұнай мен газға деген мүмкіндіктерін сапа тұрғысынан
бағалау; нысандағы көмірсутектер ресурстарының жалпылама қорын бағалау;
көмірсутектерді шикізат түрлері тұрғысынан саралау; сол шикізаттардың
сапалық сипатын нақтылау (пайдалы қоспалар мөлшері, физикалық-химикалық
ерекшеліктері тағы басқа). Болжамдың бағалауды жүргізудің түпкі мақсаты —
қорын геологиялық-экономикалық тұрғыдан бағалау, сөйтіп кен ресурстарын
игерудің ұтымды жолдарын анықтау.
Төменде жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың жекелеген топтарына
мысалдар келтірілген:
      (а)         тұрғын жылжымайтын мүліктер;
      (b) жер учаскелері және ғимараттар;
      (c) машиналар мен жабдықтар;
      (d) су кемелері;
      (е) әуе кемелері;
      (f) автокөлік құралдары;
      (g) жиһаз және инженерлік жабдықтың салынатын элементтері;
      және
      (h) кеңсе жабдығы. 
      Тұрғындық жылжымайтын мүлікті бағалаған кезде қолданылатын терминдер:
Аннуитетті төлем – ипотекалық несиелер бойынша бүгінгі күнгі ең таратылған
төлем схемаларының бірі. Несиелік келісім шарт әрекет ететін бүкіл мерзім
аралығында заемшы банкке ай сайын бірдей төлемді салып отырады (таңдаған
несие валютаға байланысты – долларларда, евро немесе рубльдерде). Несие
кезеңінің басында төлемнің көп жартысы несие бойынша пайыздар төленеді, ал
соңына қарай керісінше – қарызды қайтару бойынша төлемдер. 
 
Несиені амортизациялау – заемшының несие қарызының оның жүйелі түрде
несиенің өзін және пайыздарды төлеудің арқасында біртіндеп азайюына
жеткізеді. 
 
(ТТБ) Техникалық  түгендеу бюросы  – азаматтар мен заңды тұлғалардың
өтініші бойынша тұрғын және тұрғын емес ғимарат жай туралы анықтамаларды,
экспликацияларды және ғимарат жайлар ауданымен байланысты басқа да құжаттар
беретін муниципалдық қызмет. 
Екінші  ипотекалық нарық – ипотекалық кепілдеме қағаздар сатып алу – сату
жүргізілетін қор нарығының бөлігі. Бұл операцияның арқасында бастапқы қарыз
беруші (банк)  берген несиелердің толық өтелу мерзіміне дейін оларды сатып
жаңа несиелерді беруге қаражат ала (қайта қаржыландыру) алады. 
Депозиттік  ұяшық – жалға алынатын банктегі жеке сейф. Ипотекалық
мәмлелерде бүкіл жүзеге асыру мерзіміне жалға алынады және қолма-қол
есептеуге қолданылады. Сатып алу – сату келісім шартына кол қоярдың алдында
сатып алушы-заемшымен ақша ұяшыққа салынады (жеке және несиелік
қаражаттар), жылжымайтын мүліктің сатушымен  жаңа иегер мен кепіл
ұстаушының мемлкеттік тіркеуден кейін өндіріледі.  Ұяшыққа қол жеткізу
мәселелері мәмленің барлық қатысушылар жасаған арныйы келісім шартпен
реттелінеді. 
 
Несиелік келісім шарт – банк немесе басқа несиелік ұйым (несие беруші)
заемшыға келісім шартта көрсетілген көлемде және талаптарда ақша қаражатын
(несие) беруге міндеттенетін келісім шарт. Ал заемшы берілген ақша
қаражаттарын қайтаруға және оған пайыздарды төлеуге міндеттенеді.  
Сатып алу-сату келісім  шарты – екі жақты ақылы келісім шарт. Оған сәйкес
бір тарап (сатушы) затты (тауарды) жеткізуге міндеттенеді, ал сатып алушы
бұл тауарды қабылдауға және оған анықталған ақша сомманын төлеуге
міндеттенеді.
Пәтердің  тұрғынды ауданы – қабырғаның ішіне салынған шкафтарды қоспағанда
тұрғын бөлмелердің жинақталған ауданы. 
 
Заемшы – қарыз берушіге (кепіл ұстаушыға) онымен алынған несиені қамтамасыз
ету ретінде  акт қағазды (қарызды қайтаратын кепілі ретінде) беретін
ипотекалық несие бойынша. Әдеттегідей, ол да кепіл беруші болып табылады.
Акт қағаз – аттаулы бағалы қағаз оның заңды иегеріне мынадай құқықтарын
куәландырады:  1)   бұл міндеттеменің бар болғандығы туралы басқа
дәлелдемелерді ұсынусыз, ипотекалық келісім шартта көрсетілген, ипотекамен
қамтамасыз етілген меншікті және ақшалай міндеттеме бойынша атқаруды алуға
құқық; 2) ипотека туралы келісім шартта көрсетілген кепілге құқық. 
Кепіл – қарыз берушімен өзіне алған міндеттемелерді атқаруын
жасатқыздыратын тәсілдерінің бірі. Міндеттемелерді қамтамасыз еткізетін
құралы қарыз алушымен оның қарыз берушіге (кепіл ұстаушыға) жылжымайтын
мүлікті және басқа да құндылықтарды кепілге беру болып табылады. Қарыз
беруші қарызын қайтарылмаған жағдайда кепілге салынған мүлікті сату
есебінде қанағаттандыруды (өтемақыны) ала алады.  
 
Ипотекалық несие – жылжымайтын мүлік кепіл болып табылатын, келісілген
уақытта пайызды өтеумен (несие үшін төлем) қайтарылатын ұзақ мерзімді
қарыз. Ипотекалық несиеі белгілі табыс немесе қомақты пайда әкелетін заемшы
үшін  инвестициялық құрал болып табылады. Ал өзіндік немесе қарызға алынған
қаражаттарды салған қарыз беруші тұрақты табыс алып отырады. 
Қарыз берушілер – төлем қабілеттілігін бағалау негізінде ипотекалық
несиелерді беретін және оларға келесі қызмет көрсетуді жүзеге асыратын
банктер және басқа да қаржылық ұйымдар.
 
Аяқталмаған құрылыс – құрылыс объектілерінде құрылыс-монтаждық және басқа
да жұмыстар тоқтатылып тұрғанда қолданылатын анықтама.  Біршама уақытқа
объект тоңазатылған болып тұрады. 
 
Тәуелсіз бағалау  – мүддесі жоқ мамандырылған тараппен жасалатын меншіктің
құнын бағалау. 
 
Пәтердің жалпы көлемі – лоджияны, балконды, терассаны және дәлізді ескере
отырып пәтердің тұрғын және косалқы бөлмелердің жиынтық ауданы. 
 
Бағалаушы – бұл бағалау қорытындыларын тапсырыс берушіге немесе басқа
бағалаушының қызмет көрсетуін сатып алғандарға беруге мақсат ететін
жылжымайтын мүлкті бағалауын өткізу құқығына лицинзиясы бар заңды тұлға
немесе жеке кәсіпкер. 
 
Бағалу агенттігі – ипотека (ипотекалық несиені берілген кезде, кепілге
салынған мүлікті сату кезінде,  саудалар және басқа) бойынша кепіл пәні
болып табылатын тұрғын ғимарат жайлардың тәуелсіз бағалауын жүргізетін
лицензияланған компаниялар. 
 
Ипотека пәнін бағалау – жеке және заңды тұлғаларды ипотекалық несиелендіру
кезінде міндетті болып табылады.  
 
Пайыздық мөлшерлеме – берілген қарыздар үшін банктермен алынатын төлем.
Мөлшерлеменің көлемі несие көлеміне, оны өтеу мерзіміне, ақша нарығында
сұраныс пен ұсыныстың ара қатынасына, сондай-ақ қарызгердің берешек ақша
сомасын кішірейткенде несие ұйымы тартатын тәуекел дәрежесіне байланысты
болады. 
 
Тікелі (таза) сату – ішінде ешкім тұрмаған немесе басқа көше алатын және
заттарын көшірте алатын жері бар болған жағдайдағы пәтерді сату. Бұл
мәмлені бұзу мүмкіндігі минималды болатын  сатып алушыға тиімді жағдай.
Риэлтор – жылжымайтын мүлікпен айналысатын кәсіпкер. 
 
 
 
 
 
 
 
 
           1.2 Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылыс жинақ
                          банктерiнiң бағалау көрсеткiшi  
     Қазақстан Республикасында тұрғын  үй құрылыс жинақ банктерiнiң 
бағалау көрсеткiшiн айқындау  ережесi (бұдан әрi - Ереже) "Қазақстан 
Республикасындағы тұрғын үй  құрылысы жинақ ақшасы туралы" Қазақстан
Республикасының Заңының талаптарына сәйкес әзiрлендi.
   Осы Ереже Қазақстан Республикасында  тұрғын үй
құрылыс жинақ банктерiнiң  бағалау көрсеткiшiн айқындау және
есептеу тәртiбiн реттейдi.
     Бағалау көрсеткiшi келiсiлген сомаларды салымшыларға төлеудiң
кезектiлiгiн белгiлеуге өлшем болады.
                      Ережеде қолданылатын ұғымдар
     Бағалау көрсеткiшi - осы шарт бойынша салымдардың ұзақтығы мен шамасын
бағалауға негiзделген келiсiлген сомаларды төлеу кезектiлiгiн қалыптастыру
үшiн әрбiр шарт бойынша осы Ережеге сәйкес тұрғын үй құрылыс жинақ ақша
банкi айқындайтын есептеу шамасы.
     Тұрғын үй құрылыс жинақ ақшасының салымшысы (салымшы) - тұрғын үй
құрылыс жинақ ақшасы туралы тұрғын үй құрылыс жинақ банкiмен шарт жасасқан
тұлға.
     Тұрғын үй құрылыс жинақ ақшасы туралы шарт - салымшы мен тұрғын үй
құрылыс жинақ банкi арасындағы екi жақты шарт.
     Жинақталған қаражат сомасы - салымшының салымдардан, тұрғын үй құрылыс
жинақ ақшасына салымдар бойынша есептелген сыйақы мен мемлекеттiң
сыйлықақыларынан құралған нақты жинақталған ақша сомасы.
     Шарттық сома - салымшыға тұрғын үй жағдайын жақсарту жөнiндегi iс-
шараларды жүзеге асыру үшiн қажет, жинақталған ақша мен тұрғын үй заемы
сомасынан тұратын, өзi тұрғын үй құрылыс жинақ ақшасы туралы шартты жасап
отырған ақша сомасы.
     Бағалау көрсеткiшiн есептеу сәтi - салымшының жинақ ақшасы шартпен
белгіленген сомада және шартпен белгiленген жинақ мерзiмi біткеннен кейiн,
бiрақ тұрғын үй құрылыс жинақ ақшасы туралы шартты жасағаннан кейiн үш
жылдан соң басталатын тұрғын үй құрылыс жинақ ақшасы туралы шарт бойынша
бағалау көрсеткiшiнiң мәнiн айқындау сәтi.
     Ең төменгi бағалау көрсеткiшi - тұрғын үй заемын беруден бас тарту
үшiн негiз болып табылатын жетпей тұрған бағалау көрсеткiшiнiң мәнi.
                            Бағалау көрсеткiшiн есептеу тәртiбi
      Бағалау көрсеткіші жинақ ақшаның ең төменгi қажет сомасы мен ең
төменгi жинақтау мерзiмi 3 (үш) жыл болатын шарттар бойынша ай сайынғы
негiзде жасалады.
      
 
     Бағалау көрсеткiшiн есептеу үшiн мынадай формула қолданылады:
         n
         E(Ві + Пі + Гі)*%*Ті
         і=1
     оп ----------------
         ДС 1000
   Мұнда
   ОП - бағалау көрсеткiшi;
   Ві - i-төлемiнiң (салымының) мөлшерi;
   Пі - есептелген сыйақы сомасы;
   Гі - есептелген мемлекеттiк сыйлықақының сомасы;
   % - салым бойынша банктiң сыйақы  ставкасы;
   Ті - төлемдi (салымды) енгiзген сәттен бастап
бағалау көрсеткiшін есептеу сәтiне дейiнгi сәт;
   і, n - төлемдердiң (салымдардың) реттiк нөмiрi;
   ДС - шарттық сома.
      Бағалау көрсеткiшiн есептеу үшiн бiр ай 30 (отыз) күннен, тоқсан - 90
(тоқсан) күннен, жыл - 360 (үш жүз алпыс) күннен тұрады.
     Бағалау көрсеткiшiн есептеу үшiн келтiрiлген формула мынадай
факторларды ескередi:
   1) салымшылардың төлемдердi (салымдарды) жүзеге асыруының толықтығы және
уақтылығы: салымшылар төлемдердi уақытылы жүзеге асырмағанда не жинақтаудың
барлық мерзiмi iшiнде төлемдердi (салымдарды) бiркелкi енгiзген жағдайда
есептелген төлемдерден төмен сомадағы төлемдердi енгiзгенде бағалау
көрсеткiшiнiң мәнi төмендейдi;
   2) салымшылардың төлемдердi (салымдарды) мерзiмiнен бұрын енгiзуi:
жинақтаудың  бастапқы кезеңiнде салымшылар 
төлемдердi мерзiмiнен бұрын жүзеге  асырған кезде бағалау көрсеткiшiнiң  
мәнi көбейедi;
   3) жинақ ақшаны жинақтау мерзiмiнiң  ұзақтығы:
жинақтау мерзiмi қаншалықты  ұзақ болса, бағалау көрсеткiшiнiң 
мәнi соншалықты жоғары болады;
   4) салымшының жинақтауды жүзеге  асыру кестесi: cалым мөлшерi бойынша 
(алғашқы жылғы ең төменгiден  кейiнгi жылдардағы ең жоғарыға дейiн)
жоғарылауды жүзеге асырған кездегiге қарағанда салым мөлшерi бойынша
(алғашқы жылдары неғұрлым жоғарыдан кейiнгi жылдардағы ең төменгi мөлшерге
дейiн) төмендеудi жүзеге асырған кезiнде бағалау көрсеткішінің мәнi
неғұрлым жоғары болып табылады.
                       Бағалау көрсеткiшiн қолдану тәртiбi
      Тұрғын үй заемын алу үшiн бағалау көрсеткiшiнiң ең төменгi мәнiне
жету қажет.
      Ең төменгi бағалау көрсеткiшiн банктiң қолданылып жүрген тарифтiк
бағдарламаларына байланысты тұрғын үй құрылыс жинақ банкi айқындайды.
      Бағалау көрсеткішi әр түрлi шарттар бойынша бағалау көрсеткiштерiн
жай салыстыру арқылы шарттық сомаларды төлеу кезектiлiгiн айқындау үшiн
қолданылады.
      Тұрғын үй заемын алу үшiн басым құқық тұрғын үй құрылыс жинақ
ақшасының бағалау көрсеткiшiнiң неғұрлым көп мәнi бар салымшысына берiледi.

      Әр түрлi шарттар бойынша бағалау көрсеткiшiнiң мәнi тең болған
жағдайда шарттың талаптарына сәйкес қатаң есептелген көрсеткіштен нақты
бағалау көрсеткiшiнiң мәнi асып түсетiн шартқа басымдық берiледi, яғни
кесте мен кезектi төлемдердiң сомалары бөлiгiндегi талаптарды бұзбайтын
шарттар басым болып табылады.
      Актив ретінде танылуы мүмкін жылжымайтын мүлік, үйлер мен
жабдықтар объектісі бастапқы құн бойынша бағалануға тиіс.
      Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің бастапқы құны
мыналарды қамтиды: 
-импорттық  бажды, сатып алуға шығатын  өтелмейтін салықты қоса және 
сауда жеңілдіктері мен қайтаруларды   шегеріп сатып алу бағасы.
-активті  керек жерге жеткізуге және  үйым басшылығының ниетіне сәйкес оның
жұмыс істеуін қамтамасыз ететін күйге келтіруге тікелей жатқызылған кез
келген шығындар.
             Жылжымайтын мүлік, үйлер мен  жабдықтар объектісін бөлшектеуге
және жоюға және өздері тұратын учаскеде табиғат ресурстарын қалпына
келтіруге шыққан шығындарды бастапқы бағалау, бұған қатысты міндетті, осы
объектіні сатып алған кезде, не осы кезең ішінде босалқылар өндіруге
байланысты емес мақсаттарда белгілі бір уақыт кезеңі бойы оны пайдалану
нәтижесінде ұйым өз мойнына алады.
     Тікелей шығындарға жатқызу мысалдар ы  мыналар болып табылады:
-жылжымайтын  мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін салуға немесе сатып
алуға тікелей байланысты туындайтын, қызметкерлерге сыйақы төлеуге арналған
шығындар (19-Қызметкерлерге берілетін сыйақылар IAS Халықаралық
стандартындағы анықтамаға сәйкес);
- алаңды  әзірлеуге арналған шығындар;
-жеткізуге  және түсіруге арналған бастапқы  шығындар;
-орнатуға  және жинастыруға арналған шығындар;
-активті  керек жеріне жеткізу және  оны қажетті күйге келтіру (мысалы,
жабдықты сынақтан өткізген кезде алынған үлгілер) процесінде жүргізілген,
кез келген объектілерді сатудан алынған таза түсім шегерілгеннен кейін
активтің тиісінше жұмыс істеуін тексеруге шыққан шығындар; 
-білікті  қызмет көрсетулердің құны.
           Ұйым 2-Босалқылар IAS стандартын объектіні бөлшектеуге, жоюға
және өзі тұратын учаскеде табиғи ресурстарды қалпына келтіруге шыққан, бұл
объектіні осы кезең ішінде босалқылар өндіру үшін пайдалану нәтижесінде
белгілі бір кезең бойында шеккен шығындарға қолданады. 2 IAS немесе 16 IAS
стандарттарға сәйкес ескерілетін шығындарға қатысты осы міндеттер 37-
Бағалау міндеттемелері, шартты міндеттемелер және шартты активтер IAS
стандартына сәйкес танылады және бағаланады.
      Тұрғын жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісіне
жұмсалатын шығындарға жатқызылмайтын шығындардың мысалдары мыналар
болып табылады:
-жаңа  өндірістік немесе техникалық  құрылыстар ашуға арналған шығындар;
-жаңа  өнімді немесе қызмет көрсетулерді  енгізуге арналған шығындар
(жарнамаға және өнімді жылжытуға арналған шығындарды қоса);
 -әкімшілік және басқа жалпы үстеме шығындар
       Кейбір операциялар жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін
салуға немесе дамытуға байланысты жүзеге асырылады, бірақ осы объектіні
керек жеріне жеткізу және ұйым басшылығының ниетіне сәйкес оның жұмыс
істеуін қамтамасыз ететін қажетті күйге келтіру үшін қажет болып
табылмайды. Осы қосымша операциялар салу немесе дамыту жөніндегі жұмыстар
басталғанға дейін немесе соның барысында жүзеге асырылуы мүмкін. Мысалы,
құрылыс алаңын құрылыс басталғанға дейін автоаялдама ретінде пайдаланудан
кіріс алуға болады
       Жылжымайтын мүлік, үйлер мен  жабдықтардың бір немесе одан көп
объектісі сенімсіз активке немесе активтерге айырбасталып, не ақшалай
немесе ақшалай емес активтерге ұштастырылып сатып алынуы мүмкін. Төменде
айтылған пайымдаулардың сенімсіз бір активті екіншісіне айырбастауға ғана
емес, сонымен бірге осының алдындағы сөйлемде сөз болған барлық
айырбастауларға да қатысы бар. Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың
осындай объектісінің бастапқы құны әділ құн бойынша бағаланады, бұған
айырбастау операциясының коммерциялық мазмұны жоқ, немесе  алынған да,
берілген де активтің әділ құны нақты бағалауға келмейтін реттер кірмейді.
Сатып алынған объект, тіпті ұйым өзі берген активті тануды дереу тоқтата
алмаса да, тап осылайша бағаланады. Егер сатып алынған объект әділ құн
бойынша бағаланбаса, оның бастапқы құны берілген активтің баланстық құны
бойынша бағаланады.
2    Тұрғындық мүлікті  бағалау
2.1 Тұрғындық мүлікті бағалаудың ерекшеліктері.
         Бағалау принциптері: Тұтастай алғанда, барлық операциялар нарықтық
құн бойынша бағаланады. Активтер мен міндеттемелердің құны нарықтық
бағалармен бағаланады. Нарықтық баға болмаған жағдайда оның шамамен алынған
мәні (баламасы) айқындалады
         Бағалаудың негізгі принциптері  бағалау объектісінің өзіндік 
ерекшеліктерін ескере отырып  бағалаушымен анықталады.
          Бағалау мақсаттары мен анықталатын  құнның түрлері:
1)шекті өнімнің  салым принципі-объект құнының сомасы жоғарлауымен
(төмендеуі) немесе оның меншік иесінің қосымша салымның болуына (болмауына)
байланысты таза кірісін келістірумен жүзеге асырылады;
2)динамикалық  және теңгерімділік принципі- бағалау объект құнының
өзгеруімен тұжырымдалады,өйткені ашық нарықтағы уақыт ағымымен
бәсекелестіктің дамуымен,ұсыныс пен сұранысты теңістіру үрдісі бақыланады;
3)орынбасу принципі-баламалық  пайдалығы бар басқа ұқсас объект сатып алуға
болатын,объектінің максималды құнының ең аз бағасына немесе құнына сәйкес
келуімен байланысты;
4)күту принципі-мүлікке  болашақ иелік ету кезінде 
алынуы мүмкін кірістің ағымдағы  құнын немесе басқада пайданы 
орнатуға негізделеді;
5)пайдалылық принципі-нақты жерде және белгілі бір уақыт аралығында
пайдаланушының қажеттіліктерімен қанағаттандыруға байланысты бағалау
объектісінің сәйкестігін білдіреді.Бағалауда бағалау объектісінің
шаруашылық қызметтің анықталған мақсатын жүзеге асыру үшін пайдалы және
қажет,және олардың болуы мүлік иесінің қажетін қанағаттандыру немесе оған
басқа пайда әкелу мүмкіндігі анықталған, яғни олардың нарықтық құны
анықталуы мүмкін. 
       Бағаланып отырған пәтер Астана қаласының Алматы ауданында мынадай
мекен-жайда орналасқан:Б.Момышұлы көшесі,13 үй,7-пәтер.Көлік таңдауы
жақсы,бірнеше көлік тұрағы бар,аулада ағаштар көп және балаларға арналған
арнайы жабдықтармен жабдықталған.Подъезде сыртқа шығатын екі есігі
бар:біреуі аулаға,екіншісі көшеге.
Пәтер монолиттік 9қабатты үйде орналасқан,2008жылы соғылған.Тұтас үйге
жөндеулер 2009жылы,ал 2010жылы пәтерге жүргізілді.Подъездің,жабынның
инженерлік коммуникацияның техникалық жағдайы қанағаттанарлықтай,
   Мекен-жайы: Астана қаласы,Б.Момышұлы көшесі,13 үй,7-пәтер бойынша
орналасқан пәтер жеке куәлік №7753292249,ҚР ІІМ-мен 29.01.2008 жылы
берілген,06.04.2007жылғы №7-76211 сату-сатып алу келісім шартына сәйкес ҚР-
сының азаматы Болысбаева Айзада Жұлдызбайқызынікі болып табылады.
Бағалау обьектісі  Астана қаласының коммуналдық қызметтердің барлық түрімен
қамтамасыз етілген.Телефоны блокиатор.
   Кесте 1                             Пәтер сипаттамасы 
№ Сипаттама атауы Көрсеткіштер
1. Пәтердің қабаттылығы 9
2. Тұрғын бөлмелер саны 2
3. Жоспарлануының  санаты мен типі бөлектетілген
4. Пәтердің орналасуы бұрышты емес
5. Бөлмелердің орналасуы бөлектетілген
6. Санитарлық түзілімдердің ерекшелігі  
7. Жалпы ауданы,м2 86кв,м
8. Тұрғын бөлмелер ауданы 70кв,м
9. Асхана ауданы,м2 13кв,м
10.Пәтерге соңғы жүргізілген  жөндеулер 2010жылы
11.Телефон желісі блокиаторлық же
лі
12.Қылтима бар-жоқтығы бар
13.Пәтердің техникалық жағдайы:  
   терезе ойысы-пластикалық жақсы
  
-
   есік ойысы:ішкі есік-ағаш,сыртқы есік-темір жақсы
  
-
   қабырғаның нәріленуі:санитарлы қ түзілімдерде-кафельжақсы
  
-
   асханада жартысы  кафель,жартысы водоимульсиямен  жақсы
   боялған
-
   Бөлмелерде түсқағаз жабыстырылған жақсы
  
-
   еден-ламинат жақсы
  
-
14.Санитарлық техникалық жабдықтардың жағдайы:  
   ыдыс жуғыш-отандық жақсы
  
-
   қол жуғыш-шет елдік жақсы
  
-
   шомылғыш-отандық жақсы
  
-
   унитаз-шет елдік жақсы
  
-
15.Жылыту жүйесінің  техникалық жақсы
жағдайы(радиатор-шойын)
16.Лифт көтергіші-шет  елдік өте жақсы

 
 
 
 
 
 
 
 
           Қазақстан экономикасының жетекші салаларының біріне тұрғын үй
құрылысы саласы жатады. Оның тұрақты қызмет жүргізуі көп жағдайда елдің
әлеуметтік-экономикалық жағдайын жақсартуға, халықтың әл-ауқатын арттыруға
алып келеді. Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә.Назарбаевтың 2006 жылғы
Қазақстан өз дамуындағы жаңа серпіліс жасау қарсаңында Қазақстанның
әлемдегі бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясы
атты кезекті Қазақстан халқына Жолдауында әлеуметтік саланы дамытудың
басымдылықтары ретінде келесі: ... жылжымайтын мүлік нарығын дамыту және
тұрғын үй құрылысы мәселелерін шешу; ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Жылжымайтын мүлік объектілерінің сипаттамасы және типологиясы
Ипотекалық несиенің мәні
Ипотекалық кредиттің экономикалық мәні мен мағынасы
Ғимараттар және оларға қойылатын талаптар
Мүлік жалдау шарты туралы мәлімет
Мүлікті жалдау шартының мерзімдері
«Банк Центр Кредит» АҚ-ның мысалы негізінде Қазақстанда шағын және орта бизнесті несиелендіруді ұйымдастыруды жетілдіру
Инфляция - елдегі баға деңгейінің өсуі
Forte bank АҚ -ның соңғы жылдардағы қаржылық жағдайын талдау
Тұтас құймалы құрылымды ғимарат тұрғызу
Пәндер