Общая характеристика договораа аренды

Тип работы: Курсовая работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 25 страниц
В избранное:

Содержание
Введение 3
Глава I. Общая характеристика договораа аренды 5
1.1. Понятие договора аренды.
1.2. Содержание договора аренды.
1.3. Форма договора аренды.
Глава II. Стороны арендных отношений
2.1. Полномочия сторон по договору аренды.
2.2. Основания прикращения договора аренды.

Заключение 26
Список использованных источников и литературы 29

Введение
Актуальность темы обусловлена тем, что договор арендыы является одним из традиционных разновидностей договоров, имеющих богатую историю, насчитывающую различные тысячелетия, и широкую сферу применения, охватывающую как хозяйственную деятельность, так и другие отношения, в том числе и те, которые имеют место в повседневной жизни. Реформаторские процессы в экономике привели к ее структурным изменениям. В настоящее время наблюдается значительный рост предложения имущества, сдаваемого в аренду, в первую очередь предприятиями и организациями, которые в силу различных обстоятельств. Они свернули свою производственную деятельность (чего раньше не было и не могло быть на самом деле). Эти компании вынуждены сдавать в аренду не только свои помещения, но и оборудование, технику и т. д. Кроме того, есть много людей, которые хотят арендовать эту недвижимость: малые и средние фирмы, частные предприниматели.
Практический аспект актуальности выбранной мною темы заключается в том, что до сих пор не существует единой процедуры подписания соответствующего контракта. Некоторые юридические лица-полноправные собственники своих помещений передают их арендатору на законных основаниях, с оформлением юридически действительного договораа аренды. Другие юридические лица (предприниматели, организации) не имеют права самостоятельно сдавать помещения в аренду, а тем более заключать даговор аренды. Здесь часто используется схема незаконной арендной сделки - заключается договор о совместной деятельности. Отношения, построенные таким образом, незаконны и чреваты негативными последствиями для сторон. Так что актуальность этой проблемы не оставляет сомнений.
Новизна выбранной мною темы заключается в том, что на данном этапе экономического развития различные частные предприятия, созданные в последние годы, остро нуждаются в офисных помещениях, производственных и складских помещениях, а также в различных видах оборудования. В связи с неослабевающим спросом и предложением на этот вид услуг в настоящее время широко распространен такой вид предпринимательской деятельности, как аренда различных объектов недвижимости, и прежде всего нежилых помещений. Возможно, существует множество компаний, предоставляющих этот вид услуг. В связи с экономической необходимостью появился и новый вид аренды-финансовая аренда (лизинг). Размеры и масштабы этого бизнеса огромны, равно как и внимание к нему со стороны участников арендных отношений, а также государственных и муниципальных органов власти. Хотя в настоящее время нельзя сказать, что его законодательная и нормативная база адекватна процессам, происходящим в сфере бизнеса.
Объектом данного исследования является даговорное право, являющееся основной отраслью гражданского права.
Предметом работы являются непосредственно арендные отношения и их виды.
Целью моей работы является полный и всесторонний анализ договорных арендных отношений, анализ разновидностей договоров аренды, их общих и специальных особенностей.
Перед исследованием стоит несколько задач. Однако основной задачей работы является подробное описание нормативно-правовой базы и специальной литературы по договору аренды и освещение социальной роли, которую договор арендыы играет в правовой жизни граждан и юридических лиц.
Дальнейшие задачи работы будут заключаться в следующем:
* анализ правовых основ арендных отношений;
* раскрытие сущности даговора аренды, являющегося одним из разновидностей договоров передачи имущества в пользование;
* анализ механизма государственной регистрации договоров аренды как ограничения (обременения) имущественных прав;
* характеристика различных разновидностей договоров аренды.

Глава I. Общая характеристика договораа аренды
Договор арендыы имеет широкое применение. Сфера его влияния распространяется как на деловую деятельность, так и на другие отношения, в том числе и те, которые имеют место в повседневной жизни.
Договор арендыы имеет не только широкую сферу применения, но и богатую историю, насчитывающую различные тысячелетия. Это один из традиционных разновидностей контрактов. Время не смогло его контролировать, в основных чертах он остается неизменным на протяжении сотен лет.
1.1. Понятие договораа аренды.
Договор арендыы-это вид договораа передачи имущества в пользование.
Основной отличительной чертой даговора аренды от других обязательств, где также имеет место передача имущества в пользование, является то, что арендодатель преследует цель извлечения дохода от факта передачи имущества во временное пользование.
Таким образом, основными признаками договораа аренды являются:
- передача имущества во временное пользование одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) ;
- передача имущества за отдельную плату.
Договор арендыы признается консенсуальным, взаимным и возмездным.
Консенсуальные транзакции - это все транзакции, которые требуют соглашения для завершения транзакции.
Квалификация договораа на этом основании производится исходя из момента, когда должна произойти сделка. Договор арендыы считается завершенным, когда между арендатором и арендодателем достигнуто соглашение. Передача арендованного имущества, уплата арендной платы и другие действия осуществляются во исполнение уже заключенного договораа аренды.
Во взаимных соглашениях каждая сторона приобретает права и одновременно несет обязательства по отношению к другой стороне.
По договору лизинга лизингодатель приобретает право требовать от лизингополучателя уплаты денежных средств за арендуемое имущество и одновременно обязан передать это имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование.
Даговор, по которому имущественное представительство одной стороны вызывает встречное имущественное представительство другой стороны (пункт 1 статьи 423 ГК РФ), считается оплаченным.
Договор арендыы является возмездным договором, который в принципе не может быть безвозмездным в силу положений пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса Республики Казахстан: "даговор считается возмездным, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, содержания или существа даговора." При этом законом предусмотрено (статья 606 Гражданского кодекса Республики Казахстан), что имущество сдается в аренду только на платной основе " 1.
1.2. Содержание даговора аренды.
Условия, на которых достигается соглашение между арендодателем и арендатором, составляют содержание договораа аренды.
Приоритетным для сторон договораа (арендодателя и арендатора) является достижение соглашения по всем существенным условиям даговора, как того требует Часть 1 статьи 432 ГК РК: "даговор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем существующим условиям договораа в форме, требуемой в определенных случаях." Договор не будет считаться заключенным до тех пор, пока не будет согласовано хотя бы одно из его существенных условий.
Критерии условия договораа:
1) Условие о предмете договораа;
2) условия, названные в законе или иных правовых актах существенными;
3) условия, необходимые для данного вида договораа;
4) условия, по которым соглашение должно быть достигнуто по требованию одной из сторон.
Предметом договораа аренды может быть любая физическая вещь, не теряющая своих природных свойств в процессе использования. Например, они могут включать в себя недвижимое имущество, а также различное движимое имущество.
Законом могут устанавливаться виды имущества:
а) аренда которых не допускается (изъята из оборота);
б) аренда которых ограничена (имеют ограничения в обороте; в зависимости от формы собственности конкретного собственника);
В) лизинг на основе их рационального использования, прежде всего в соответствии с их целевым назначением (земельные участки и другие обособленные природные объекты);
г) лизинг объектов, если лизингополучатель имеет лицензию на соответствующий вид деятельности1.
Договор арендыы должен содержать сведения, позволяющие четко идентифицировать имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Республики Казахстан). Таким образом, предметом ренты может быть только индивидуально-определенная вещь, то есть специфическая вещь, обладающая особыми, только ей присущими признаками, хотя и подпадающая по своему значению под общую категорию вещей, определяемую родовыми признаками; уникальная, незаменимая вещь. При отсутствии в даговоре сведений об индивидуальных характеристиках арендуемого имущества условие об объекте, подлежащем аренде, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Республики Казахстан).
Сдаваемая в аренду вещь должна быть юридически незаменимой, так как по истечении срока аренды та же самая вещь должна быть возвращена арендодателю. Если предмет является юридически заменяемым, то есть имеет только общие характеристики, то он не может быть сдан в аренду в силу этих требований.
К числу юридически существенных условий относятся те, которые названы в законе или иных нормативных правовых актах. Рассмотрим на примерах, как этот подход отражен в общем законодательстве об аренде, то есть в Гражданском кодексе.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Республики Казахстан договор арендыы должен содержать сведения, позволяющие четко идентифицировать имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие предмета аренды считается несогласованным между сторонами, и соответствующий договор не может считаться заключенным.1
Другим примером установления существенных условий аренды в рассматриваемом договоре является договор арендыы здания или сооружения. Он должен предусматривать размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При отсутствии письменного соглашения о размере арендной платы, согласованного сторонами, договор арендыы здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса Республики Казахстан, не применяются.
Специальное законодательство также содержит ссылки на конкретные случаи. Например, условия аренды леса показаны на обороте. 33 Лесной кодекс Республики Казахстан от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ. В соответствии с договором аренды указываются следующие условия: границы лесного фонда; виды лесопользования; объемы (размеры) лесопользования; срок аренды; размер арендной платы; порядок его внесения;иные условия, предусмотренные лесным законодательством РК и определенные по усмотрению сторон.
Необходимыми, а Таким образом, и существенными для конкретного договораа считаются те условия, которые выражают его природу и без которых он не может существовать как данный вид договораа.
Если это положение рассматривать применительно к договору аренды, то легко установить, что данный договор не мыслим без определения сторонами величины арендной платы, поскольку имущество предоставляется во временное владение и пользование или во временное пользование только за плату (ст. 606 ГК РК).
Показательно, что законодатель в отношении арендной платы за аренду зданий и сооружений зафиксировал это как существенное условие договораа (п. 1 ст. 654 ГК РК). Однако в общих положениях по аренде это почему-то сделано не было, поэтому данное существенное условие, равно как и другие подобного характера, следует выделять исходя из сущности арендных отношений. Для чего следует очень хорошо знать их природу и затем заявлять определенные условия при заключении договораа аренды.
Существенными считаются также и те условия, в отношении которых по заявлению одной из сторон, должно быть достигнуто соглашение. Потребность в таких договоренностях возникает тогда, когда есть соответствующее условие, которое не оговорено в законе или другом документе, а также в явном виде природу этого договораа не выражает.
Так, требования, которые предъявляются к качеству отделки нежилого помещения, передаваемого в аренду, не отнесены к числу существенных условий договораа аренды действующим законодательством и не выражают природу данного договораа. Поэтому если арендатор хочет взять данное помещение, например, в аренду и использовать его в качестве офиса, то он может на законных основаниях потребовать согласовать условие об эстетическом виде конструктивных элементов помещения (окрашиванию, облицовке, остеклению). В результате данное требование арендатора становится существенным условием, без которого конкретный договор не может быть заключен и по нему необходимо провести данные согласования, чтобы они затем нашли подобающее (необходимое и достаточное) отражение в тексте договораа1.
Только существенными условиями содержание договораа не ограничивается. Из всей совокупности условий часть из них имеют обычную или случайную юридическую значимость. Таким образом, нам необходимо рассмотреть обычные и случайные условия договораа аренды.
Обычные условия в отличие от существенных не требуют согласования сторон.
Обычные условия предусмотрены в соответствующих нормативных актах по регламентации тех или иных отношений и начинают действовать автоматически в момент заключения договораа. Это совсем не значит то, что в данном случае игнорируется воля сторон договораа и они как бы выключены из процесса установления договорных отношений. Здесь соглашение сторон заключается в том. что самим фактом заключения договораа данного вида они соглашаются подчинить его содержание обычным условиям, содержащимся в действующих нормативных актах.
Таким образом, предположение о соблюдении обычных условий исходит из факта достижения соглашения о заключении данного вида договораа, а значит, соглашения и признания тех правовых условий, что содержатся в законодательстве об этом договоре и поэтому автоматически вступают в действие.
В этом отношении весьма показателен пример о включении в договор аренды условия о риске случайной гибели или случайного повреждения арендованного имущества. В отношении данного условия двух мнений быть не может. В соответствии со ст. 211 ГК РК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, т.е. арендодатель. Это условие должно быть записано в договоре аренды.
Таково общее правило, убытки (риск) в связи с гибелью или порчей вещи несет ее собственник. Если в отношении вещи, принадлежащей собственнику, заключается сделка, то по гражданскому праву решение вопроса о том, на кого возлагаются возможные неблагоприятные последствия случайной гибели или случайной порчи связаны с моментом перехода права собственности (оперативного управления).
При аренде вещи (если не предусмотрен выкуп арендованного имущества) никакого права собственности нет. Правомочие распоряжения как было, так и остается у собственника, а два других правомочия владения и пользования он лишь передает на определенный срок.
В Гражданском кодексе в отношении обязанностей собственника есть еще одно общее правило. Риск гибели или повреждения имущества, которые могут наступить вследствие чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельствах (п. 3 ст. 211) несет сам собственник. поскольку нет лиц, на которых может быть возложена ответственность в случае реализации (проявление в своей грозной силе) названных опасностей.
Что касается законов, то применительно к аренде в них нет положения о переводе указанного риска на арендатора. Однако, есть нормативный документ, не имеющий ранга закона, который данный риск возлагает на арендатора. Эту норму устанавливает распоряжение мэра Москвы от 21 мая 1994 г. № 124-рм "О расширении практики страхования государственной (городской) собственности за счет средств арендатора".
Наличие опасений у собственника за сохранность своего имущества от риска случайной гибели имущества еще не дает ему право возлагать его на арендатора. Тем более, что именно для него затраты на страховые платежи включаются в себестоимость продукции (работ, услуг). Эта нормы введена Постановлением Правительства РК от 22 ноября 1996 года № 1387 "О первоочередных мерах по развитию рынка страхования в Республики Казахстан".
Таким образом, у арендодателя прямо, а у арендатора опосредованно (через арендную плату) стоимость страхования будет включена в соответствии с законодательством РК в себестоимость продукции (работ, услуг) у каждой из сторон договораа аренды. Однако, надо иметь в виду, что ни в одном из документов по регламентации арендных отношений нет однозначного описания состава и характера затрат по аренде1.
Еще надо принимать во внимание, что арендодатель, осуществляя самостоятельно страхование своего имущества от риска его случайной гибели, наверняка сделает это с большей ответственностью, т.е. прежде всего включит в договор страхования защиту. Именно от тех рисков, что действительно с наибольшей вероятностью угрожают передаваемому в аренду имуществу. Если страхование арендованного имущества переложить на арендатора, то он, как правило, застрахует имущество на минимальное количество рисков и к тому же носящих несущественный характер, чтобы сделать это за возможно низкую страховую премию. В такой ситуации, когда стремятся любыми способами минимизировать затраты на страхование, чаще всего прибегают к услугам страховщика, который в силу своей профессиональной и финансовой несостоятельности, возможно впоследствии не выполнит взятые на себя обязательства.
К числу обычных условий для договораа аренды следует относить и примерные условия, если в отношении их выполнены два требования:
1) Примерные условия должны быть разработаны для договораа соответствующего вида и опубликованы в печати в форме примерного договораа или иного документа, содержащего эти условия (пп. 1 и 3, ст. 427 ГК РК).
2) В договоре должна иметься отсылка к этим примерным условиям (п. 2 ст. 427 ГК РК).
Случайными называют такие условия, которые изменяют, либо дополняют обычные условия договораа. Их особенность состоит в следующем:
- решение о включении данных условий в договор принимается сторонами;
- наличие или отсутствие рассматриваемых условий не влияет на действительность договораа;
- отсутствие случайного условия лишь тогда влечет за собой признание конкретного договораа незаключенными, если заинтересованная сторона докажет, что она требовала согласования данного условия, в противном случае договор считается заключенным и без случайного условий. Так, например, если при согласовании условий договораа аренды стороны не решили вопрос о том, какие улучшения в арендованном нежилом помещении можно производить арендатору, договор считался заключенным и без этого случайного условия. Однако, если арендатор докажет, что он предлагал договориться, например, об облицовывании стен керамической плиткой для проведения в этом производственном помещении зарядки, ремонта и хранения аккумуляторных батарей, но это условие не было принято, договор арендыы считается незаключенным1.
1.3. Форма договораа аренды.
Под "формой" применительно к договору понимается то, в каком виде совершается сделка: письменно, устно, по факсу, телексу и т.д.
Договор арендыы является одним из разновидностей сделок, к его форме применяются как общие, так и специальные правила о форме сделок.
Законодательство об аренде предоставляет возможность физическим лицам заключать между собой договор арендыы сроком до одного года в устной форме (п.1 ст. 609 ГК РК).
Виды договоров аренды, для которых письменная форма обязательна:
1) Договор арендыы, в котором хотя бы одна сторона - юридическое лицо (п. 1 ст. 161 ГК РК);
2) Договор арендыы, в котором сторонами являются граждане и сумма договораа превышает не менее, чем в 10 раз установленный законом минимальный размер оплаты труда (п. 1 ст. 161 ГК РК);
3) Договор арендыы зданий и сооружений, независимо от состава участвующих сторон и срока аренды (п. 1 ст. 651 ГК РК).
Соблюдение формы договораа аренды - условие необходимое, но недостаточное, поскольку надлежащим образом должен быть соблюден порядок совершения рассматриваемой сделки. То есть необходимо в обязательном порядке совершить определенные процедуры, без которых документ, подтверждающий заключение сделки, вступает в действие и приобретает юридическую силу1.
В частности, помимо подписания сторонами договораа аренды и скрепления его печатями, документально должен быть оформлен факт передачи имущества. Что помимо всего прочего будет еще свидетельствовать о реальности совершенной сделки. Так, передача арендодателем здания (сооружения) считается исполненной после предоставления арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 655 ГК).
Предназначение формы договораа состоит в том, что она призвана закреплять и правильно отражать согласованное волеизъявление его сторон. От соблюдения формы и порядка зависит юридическая действительность, т.е. законность сделки об установлении арендных отношений между сторонами, а значит, и обязательность ее исполнения арендатором и арендодателем.
Однако, на практике к содержанию договораа подходят весьма упрощенно в силу разных причин (например, слабого владения терминологией или знания правовых вопросов), что впоследствии приводит к разногласиям его положений, а то и возникновению конфликтных ситуаций.
В целях предотвращения указанных споров, а если они возникли, то для их разрешения, в Гражданском Кодексе помещены на этот счет специальные правила в виде самостоятельной статьи 431 "Толкование договораа", из нее следует, что при уяснении содержания договораа решающее значение придается его буквальному тексту и вытекающему из него смыслу. Зная об этом, участники делового оборота должны с особой тщательностью, выверяя каждое положение, работать над тестом договораа. Поэтому содержание текста договораа аренды должно адекватно отражать волю арендодателя и арендатора на момент заключения договораа1.

Глава II. Стороны арендных отношений
Сдача имущества в аренду является актом расположения им. Поэтому в соответствии со ст. 608 ГК РК право сдачи имущества в аренду прежде всего принадлежит его собственнику. Его относят к числу основных арендодателей, которыми могут быть как физические, так и юридические лица разных форм собственности.
Только собственниками состав арендодателей не исчерпывается. В этой же статье ГК РК говорится, что арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать в аренду имущество.
Применительно к объектам государственной или муниципальной собственности это выглядит следующим образом:
1. Предприятия, за которыми имущество закрепляло на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Здесь арендодатели действуют в рамках предоставленных им прав. Арендодатели - специально уполномоченные органы.
2. Предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения в соответствии со ст. 295 ГК РК. Предприятия могут сдавать в аренду объекты недвижимости - только с согласия собственника, либо объекты движимого имущества - самостоятельно за исключением случаев, установленных законами и иными нормативными актами.
Под уполномоченными госорганами понимаются Госимущество РК и комитеты по управлению государственным имуществом на местах - соответственно по субъектам федеральной собственности и собственности субъектов РК, а также иные органы, уполномоченные государством, в том числе на сдачу в аренду земельных участков и других природных объектов.
В отношении того, кто может быть арендатором, ограничений практически не существует, такое право предоставлено любому физическому или юридическому лицу. Исключение ... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.