Ипотечное жилищное кредитование: проблемы правового регулирования

Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 64 страниц
В избранное:

Карагандинский экономический университет Казпотребсоюза

Искакова Г.Ж.

Ипотечное жилищное кредитование: проблемы правового регулирования

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

6В04212 - Юриспруденция

Караганда 2021
Карагандинский экономический университет Казпотребсоюза

Допускается к защите
Директор ЦДО
Г.К. Асанова
__________________
______________2021г.

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

На тему: Ипотечное жилищное кредитование: проблемы правового регулирования

по специальности 6В04212 - Юриспруденция

Выполнил
студент гр. Ю-19-1вК Г.Ж. Искакова

Научный руководитель
К.и.н., доцент Г.К. Асанова

Караганда 2021

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 4

1 ИСТОРИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ 7

2 ИПОТЕКА КАК ВИД ЗАЛОГА 22
2.1 Правовая сущность и роль ипотеки 22
2.2 Виды и формы ипотеки 28
2.3 Проблемы ипотечного кредитования и перспективы его развития в Казахстане 37

3 ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 31
3.1 Законодательство об ипотеке в Республике Казахстан и его соотношение с ипотечным законодательством зарубежных стран: сравнительно-правовой анализ 43
3.2 Применение казахстанского законодательства об ипотеке: некоторые теоретические и практические проблемы 48
3.3 Обзор судебной практики по реализации заложенного имущества по договору ипотеки 52

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 59

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 61

ВВЕДЕНИЕ

В современных условиях ипотека занимает особое место среди видов залога как способ обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств.
В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации кредитной системы сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами - банками, агентствами по торговле недвижимостью, кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости, страховыми компаниями, кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов, компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.
Переход казахстанской экономики на рыночный путь развития предполагает совершенствование системы ипотечного кредитования, которая должна быть адекватна потребностям рыночного хозяйства. Ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений развития банковского кредитования, поскольку ипотека представляет собой важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита, имеющее огромное значение для нашей страны, экономика которой, как известно, отличается высокой степенью риска и неопределенности. Обеспеченные же кредиты, по сравнению с бланковыми, являются более безопасными для банков, так как при их невозврате банк реализует заложенное имущество и возвращает свои средства.
Таким образом, ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны.
Исследование правовой сущности и особенностей правового регулирования ипотеки по законодательству Республики Казахстан, а также совершенствование механизма ипотечного кредитования в настоящее время является достаточно актуальным. Ведь помимо экономической и правовой роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.
Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества. Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения. До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств
для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей.
Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики. Таким образом, возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования. В условиях реформирования экономики Казахстана формирование жизнеспособной гражданско-правовой системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач.
Новизну и практическое значение имеет проблема эффективности механизма ипотечного кредитования и реализации норм ипотечного законодательства, то есть соотношение между результатом их действия и целями, для достижения которых эти правовые нормы были приняты.
Законодательство об ипотеке в Республике Казахстан имеет недолгую историю и находится в стадии постоянного совершенствования.
Цели и задачи исследования. Основной целью исследования является изучение правового регулирования ипотечного жилищного кредитования по законодательству Республики Казахстан.
Реализация намеченной цели осуществляется путем решения следующих задач:
1) рассмотрение исторических аспектов развития ипотечного кредитования в Казахстане;
2) определение ипотеки как вида залога;
3) раскрытие проблем правового регулирования ипотечного жилищного кредитования;
Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются нормы законодательства, регулирующие общественные отношения по поводу ипотеки. Предметом настоящего исследования является анализ проблем применения ипотечного законодательства с точки зрения теории и практики.
Теоретическая и методологическая основа. В работе использованы научные и аналитические материалы, а также теоретические разработки отечественных ученых-юристов Ю.Г. Басина, А.Г. Диденко, К.С. Мауленова, С. Джакишева и других авторов, нормативные правовые акты, регулирующие ипотечное кредитование в Республике Казахстан.
Проблеме правового регулирования ипотеки уделялось большое внимание российскими и советскими цивилистами. Среди авторов конца XIX - начала XX в.в. следует отметить труды: И.А. Базанова, JI.B. Гантовера, Л.А. Кассо, A.JI. Фрейтаг - Лоринговена М.К. Цеймерна, непосредственно посвященные проблемам ипотечной реформы в России XIX века, а также материалы ипотечной комиссии, учрежденной для ее подготовки, работы К. Анненкова, Д.И. Мейера, К.А. Неволина, Г.Ф. Шершеневича, и др. по общим вопросам залогового права.
Среди советских юристов следует отметить произведения A.Г. Гойхбарга, О.С. Иоффе, А. Карасса, А.Л. Малицкого, Ю.К. Толстого. Среди современных авторов следует отметить научные работы Е.В. Басина, В.А. Белова, А. Бессмертных, М.М. Брагинского, В. Бублик, B.М. Будилова, В.В. Витрянского, А.А. Вишневского, Э.П. Гаврилова, И. Исрафилова, Н. Кикабидзе, Е.И. Колюшина, П.В. Крашенинникова, М.Г. Масевич, Д.А. Медведева, Е.А. Павлодского, Е.А. Суханова, А.В. Черных.
Данная дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.

1 ИСТОРИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие ипотека пришло в мировую финансово-правовую систему из древней Греции - его ввел архонт Солон в VI веке до н. э. Предшественник Солона - Драконт - ввел в 621 г. до н.э. порядок, согласно которому, любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой выморочное имущество уже не в обязательном порядке переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать собственность по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой [1, с. 15].
На таком столбе, получившем название ипотека (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли [2, с. 3].
Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.
Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотеке. Здесь необходимо пояснить, что первая стадия фидуция возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился пигнус (pignus, от лат., неформальный залог), и лишь затем собственно ипотека. При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах). Основная суть фидуции заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в fiducia и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) фидуция также прошла свою эволюцию.
Понятие ипотеки в залоговом праве имело различное содержание. Название ипотека впервые появилось в Греции в начале VI века до нашей эры, и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. Для этого при оформлении обязательства на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название ипотеки, отмечались все поступающие долги собственника земли.
Позже для такой цели появились особые книги, называвшиеся ипотечными. Благодаря применению даже первоначальных форм ипотеки, уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии известной земельной собственности.
В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991г. после принятия законов "О разгосударствлении и приватизации", "О собственности". Позже были приняты законодательные акты о залоге, инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях", разработаны положения о купонной приватизации и др. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере. [27, с. 3) При этом, в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.
В 1993 г. делается важный шаг в жилищной реформа. Указом Президента
Республики Казахстан N 1344 принимается "Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации Она предусматривала ряд важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства, такие как внесение необходимых изменений и дополнений в систему правовых норм, имеющих отношение к жилищной сформирование системы финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, демонополизация; разработка комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и удешевления его для населения: создание системы льгот участникам процесса жилищного строительства и эксплуатации с целью вовлечения в этот процесс максимального количества граждан и юридических лиц, осуществление мер расширению арендного сектора в жилищной сфере, модернизация базы стройиндустрии, разработка упрощенной процедуры выделения и регистрации земельных участков для жилищного строительства: комплексное развитие в районах жилой застройки социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры: создание эффективных организационных структур для осуществления жилищной политики государства, развитие инфраструктуры рынка жилья и недвижимости в целом. [24, с. 5)
Несмотря на то, что значительная часть провозглашенных в упомянутом указе стратегических задач не была реализована, этот документ указывал на важность жилищных проблем для государства и вхождение жилищной политики в число приоритетных направлений деятельности государства. Это соображение крайне важно для анализа реальных возможностей дальнейшего реформирования жилищного сектора и системы его финансирования.
В течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике составлял
примерно 0,5% от имеющегося жилищного фонда и равняется площади ветхих и аварийных домостроений. При таких темпах обновления жилищного фонда имелась реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, то последствия такой политики в жилищном строительстве могли быть катастрофическими. Спад инвестиционной активности в строительной отрасли болезненно отразился на экономическом положении многих подрядных организаций. В результате численность занятых в строительном секторе продолжает сокращаться. Очевидно, что в такой ситуации многократно повысилась значимость реального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного жилищного кредитования, поскольку оно действительно может помочь остановить распад строительной отрасли улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального характера.
Уровни и структура спроса и предложения, а также ценообразование на жилую недвижимость имели в Казахстане ряд особенностей, которые необходимо было иметь в виду при оценке перспектив формирования рынка ипотечного кредитования.
В целом по республике уровень спроса на жилье являлся низким. Это касалось подавляющего большинства городов и всей сельской местности. Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилую недвижимость более или мене сформирован, были две столицы - Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита республики, но и большое количество чиновников, включая зарубежных, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности. В качестве одного из факторов, влияющих на спрос, выступают бюджетные ограничения и, в частности, доход семьи. Средний уровень дохода семьи в Казахстане находился на невысоком уровне, хотя и превышал показатели соседних стран По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, в июле 1999 г. среднедушевые денежные доходы населения составляли 3224 тенге, или 23 доллара США. При этом среднедушевые доходы жителей гг. Алматы и Астана в июле 1999 г. сравнялись и составили 5486 тенге ($ 39). Учитывая то, что состав среднего домохозяйства в Казахстане составляет 3.5 человека, среднемесячный денежный доход домохозяйства по республике составил в июле 11284 тенге (S 80) а по г. Алматы и Астана - 19201 тенге ($ 137). Следует отметить, что значительная часть населения не имеет никаких существенных накоплений и вынуждена тратить практически весь доход на текущее потребление: Уровень нормы сбережений продолжал оставаться низким, хотя и начал расти в 1999-2000 г.
Спрос населения на жилье, во многом, определяется демографическими показателями, такими как темпы образования новых семей, уровень миграции, количество сложных домохозяйств и др. в Казахстане наблюдаются тенденции уменьшения общего коэффициента рождаемости, увеличение общего коэффициента смертности и, соответственно, уменьшение общего коэффициента естественного прироста, хотя с 1999 года наблюдается обратная тенденция Снижение рождаемости уменьшает размеры семей в настоящий момент и количество семей в будущем, т.е. в перспективе структура и число домохозяйств будут существенно отличаться от современных, что приведет к изменению спроса на жилье.
Перенос столицы из Алматы в Астану в 1997 г повлек за собой весьма значительные колебания спроса, а вместе с ним и цен на недвижимость в Алматы, ввиду значительного оттока населения, цены на недвижимость, как жилую, так и коммерческую, в 1999-2000 гг. снизились примерно на 10-15% в долларовом эквиваленте В Астане, где в настоящее время продолжает ощущаться значительный дефицит жилья, цены после огромного скачка в 1998 гк 2000 г немного опустились и стабилизировались примерно на уровне 20 - 30% ниже, чем в Алматы.
Если рассмотреть положение в областных центрах, то здесь наблюдалась следующая ситуация. Как уже указывалось выше, был относительно высок спрос на местных рынках жилья в обеих столицах, а также тех городах. где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности, где относительно высок уровень оплаты труда: Кустанай, Атырау, Павлодар, Усть-Каменогорск И наоборот, в тех городах, где уровень безработицы относительно высок, наблюдался относительно низкий спрос на жилье.
В 1998-2000 гг. увеличился спрос на индивидуальное жилье (загородные комфортабельные дома), перестроенные укрупненные квартиры в многоквартирнь домах. С повышением стоимости коммунальных услуг также намечается тенденция увеличения спроса на квартиры с минимальным набором удобств (для низкодоходных семей).
Что касается предложения жилья, то на территории всей республики наблюдалась примерно одинаковая картина. Подавляющее большинство жилья предлагалось на вторичном рынке, в то время как рынок нового жилищного строительства был развит крайне слабо. Ситуация в строительном секторе значительно ухудшилась за последние годы ввиду отсутствия достаточного платежеспособного спроса Одной из тенденций было неуклонное сужение предложения на первичном рынке из-за катастрофического падения объемов нового строительства

В 1998 г. объемы жилищного строительства снизились по сравнению с 1990 г. более, чем в 7 раз, при этом вполне вероятно продолжение этой тенденции.
Таким образом, на общем неблагоприятном фоне в строительном секторе, данные статистики показывали две тенденции, которые можно было назвать положительными. Первая из них - постоянный рост удельного веса жилья, которое строилось в негосударственном секторе, те, повышение значимости частных, и, прежде всего, индивидуальных застройщиков. Если в 1990 г. 78% жилья было построено государственными предприятиями и организациями, то в 1998 г. ситуация изменилась кардинально, и почти 85% нового жилищного строительства пришлось на долю частного сектора.
Вторая положительная тенденция, хотя она была намного менее значима по сравнению с первой, - увеличение среднего размера строящихся квартир, Это указывало на то, что частный сектор, за счет которого такое увеличение произошло, располагал наилучшей, с точки зрения ликвидности, частью жилой
недвижимости, которая, в принципе, могла быть включена экономический оборот В 2000 г. цены на жилье на первичном рынке в 1,5-2,5 раза превышали цены на вторичном рынке.
Для более глубокого анализа возможностей роста объемов жилищного кредитования в ближайшей перспективе необходимо было определить, во-первых, доступность жилья жилищных кредитов для населения, и, во-вторых,
потенциальный платежеспособный спрос на них.
Согласно официальным данным, усредненный ежемесячный доход в июле 1999 года равнялся 3224 КТ или 24, 34 долларам США на душу населения Такой низкий доход не способствовал запуску процесса жилищного кредитования во всех областях Казахстана. Главным образом, необходимо было сосредоточить внимание на городском населении, которое представляло собой основной целевой рынок для ипотечного кредитования жилья Более того, двумя основными целевыми рынками в стране являлись Алматы и Астана. В июле 1999 усредненный ежемесячный доход на душу населения в Алматы и Астане равнялся 5486 КТ или 41 42 долларам США.
Для того, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита на покупку жилья, потенциальный заемщик должен располагать определенными собственными средствами. Основным источником собственных средств у подавляющего большинства граждан являлось жилье, перешедшее в их собственность в результате приватизации Средние цены однокомнатной типовой квартиры в Казахстане (rr. Алматы и Астана, где рынок, как указывалось выше, развит в наибольшей степени) в 1999 г. равна USD 8 000, двухкомнатной - USD 13 000, трехкомнатной - USD 20 000. При этом, следует отметить, что указываемый уровень цен на жилье в Казахстане сравнительно высок не талько отношению к соседним странам, но и даже по отношению к странам Восточной по Европы и Турции, где уровень благосостояния населения значительно отличается от показателей в Казахстане.

В современных условиях ипотека занимает особое место среди видов залога как способ обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств.
В частности, параграф 3 главы 18 раздела III Гражданского Кодекса Республики Казахстан посвящен залогу.
Залог согласно пункту 1 статьи 292 Гражданского Кодекса Республики Казахстан наряду с неустойкой, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законодательством и договором является одним из надежных способов исполнения обязательства.
Понятие залога предусмотрено пунктом 1 статьи 299 Гражданского Кодекса Республики Казахстан, согласно которому по залогу кредитор по обеспеченному залогом обязательству, именуемый залогодержателем, имеет право при неисполнении должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество и именуемого залогодателем, за установленными законом изъятиями.
Согласно пункту 1 статьи 303 Гражданского кодекса ипотека является одним из видом залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.
Аналогичные понятие ипотеки даны в пункте 4 статьи 1 Закона Республики Казахстан Об ипотеке недвижимого имущества от 23.12.1995 года (далее - Закон), регулирующий отношения, возникающие при применении ипотеки имущества как способа обеспечения обязательств. Именно оставление заложенного имущества во владении и пользовании залогодателя и является классифицирующим признаком ипотеки как вида залога в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан.
Необходимость принятия специального законодательного акта - Закона, а также ранее действовавшего Указа Об ипотеке недвижимого имущества - обусловлена спецификой сделок с недвижимостью. Такое законодательство является необходимым элементом рыночной экономики. Закон Об ипотеке недвижимого имущества, как упоминалось ранее, взаимосвязан с гражданским законодательством, с иными нормативными актами (например, Земельным кодексом Республики Казахстан и Законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Закон имеет целью активизацию предоставления ссуд банками (ипотечного кредитования), в том числе для привлечения финансовых средств для жилищного строительства, инвестиций в предпринимательскую сферу экономики Казахстана. Побудительным мотивом к этому должна выступить уверенность кредитора в минимизации предпринимательского риска, что основано на наличии и высокой ликвидности недвижимого имущества, оформленного в виде ипотеки. Принятие Закона в комплексе с другими нормативными актами в сфере предпринимательства является фактором, способствующим стабилизации сфер производства и распределения, а также созданию устойчивых рыночных стимулов и регуляторов. В Законе отмечается дополнительность (субсидиарность) норм Гражданского Кодекса по регулированию отношений по ипотеке недвижимого имущества. Аналогичные положения имеются и в Гражданском Кодексе. Следовательно, при наличии противоречий с нормами Гражданского кодекса при регулировании отношений по ипотеке недвижимого имущества будут применяться нормы Закона как специального законодательного акта. Особенности ипотеки земельных участков и прав на них могут быть предусмотрены земельным законодательством, т.е. Земельным Кодексом Республики Казахстан [3, с. 135].
Законом вводится понятие доверенное лицо (пункт 1 статьи 1 Закона), которым производится реализация заложенного имущества во внесудебном порядке. Доверенное лицо может определяться сторонами в ипотечном договоре. В случае если доверенное лицо в ипотечном договоре не определено, оно назначается залогодержателем. Возможность определения в договоре доверенного лица, против установленного общими правилами о залоге порядка назначения доверенного лица залогодержателем в соответствии со статьей 320 Гражданского Кодекса, является охранной мерой защиты интересов залогодателя.
Исходя из статьи 6 Закона правоотношения по ипотеке вытекают из ипотечного договора, заключаемый исключительно в письменной форме, который подлежит государственной регистрации и возникает с момента соответствующей регистрации ипотечного договора. В случае уклонении одной из сторон от регистрации сделки залога недвижимости или транспортных средств и космических объектов регистрация может быть совершена по решению суда.
Правила Закона, возникающей в силу договора, соответственно применяются к ипотеке, возникающей на основании законодательного акта (пункт 2 статьи 2 Закона).
В ипотечном договоре должны быть указаны: 1) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя и залогодержателя, а также должника, если залогодатель (вещный поручитель) не является должником по основному обязательству; 2) существо основного обязательства, его размер и сроки исполнения; 3) опись и местонахождение заложенного недвижимого имущества; 4) наименование права, в силу которого недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (право собственности, право хозяйственного ведения и другие); 5) иные условия, относительно которых по заявлению любой из сторон в ипотечном договоре должно быть достигнуто соглашение и которые не запрещены законодательством.
Если основное обязательство подлежит исполнению по частям, в ипотечном договоре должны быть указаны сроки или периодичность соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (статья 7 Закона).
Предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое, не изъятое из гражданского оборота, имущество. Предметом ипотеки, согласно статье 301 Гражданского кодекса может быть любое имущество - вещи и имущественные права (требования) - которые могут быть использованы в качестве залога, кроме определенной категории имущества, правовое регулирование залога которого не допускает оставление его во владении и пользовании у залогодателя, или ипотека которого ограничена или запрещена законодательными актами.
Например, не могут быть предметом ипотеки денежные средства, залог которых предполагает в силу обязательных предписаний законодательного акта внесение их в депозит банка или нотариальной конторы. Также не могут быть предметами ипотеки право землепользователя, являющегося государственным, в силу запрета, установленного статьей 26 Земельного кодекса Республики Казахстан.
Для раскрытия понятия ипотеки, являющимся предметом данного исследования необходимо дать понятие к участникам данных правоотношений. К таковым в силу Закона относятся:
- залогодатель, понятие которого раскрываются пунктом 2 статьи 1 Закона, согласно которому - это лицо, чье недвижимое имущество или доля в нем является предметом ипотеки. Анализируя статью 6 Закона необходимо отметить, что залогодатель может совпадать в одном лице с должником;
- залогодержатель, понятие которого регламентированы пунктом 3 статьи 1 Закона, устанавливающий, что это лицо, чьи интересы по основному обязательству обеспечены ипотекой;
- доверенное лицо - лицо, которое проводит реализацию ипотеки во внесудебном порядке (пункт 1 статьи 1 Закона).
Когда залогодателем является не должник, а третье лицо договор об ипотеке с кредитором заключает третье лицо, которое как залогодатель после реализации заложенного имущества приобретает такие же права, какие возникают у гаранта и поручителя в результате исполнения ими обязательства за должника.
Права залогодержателя в соответствии со статьей 12 Закона могут подтверждаться (оформляться) выдачей ценной бумаги - ипотечного свидетельства. Данное положение имеет большое положительное значение, так как упрощает юридическую технику оформления ипотечных прав и их дальнейшую передачу, что несомненно приведет как к убыстрению оборота и повышению ликвидности недвижимости, так и к убыстрению оборота обязательств по основному (обеспечиваемому) договору - по различным денежным и товарным обязательствам.
Особенности правового регулирования ипотеки недвижимого имущества проявляются, в частности, в законодательных требованиях к форме сделки [4, с. 24].
Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного разбирательства.
В частности, пункт 1 статьи 6 Закона предусматривает заключение ипотечного договора в письменной форме, подписания его залогодателем и залогодержателем, а также должником, если залогодатель не является должником.
Пункт 2 указанной статьи предусматривает обязательную регистрацию ипотечного договора. Поскольку, право ипотеки возникает с момента регистрации ипотечного договора.
Если иное не предусмотрено законом или договором, при ипотеке предприятия или другого имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав движимое и недвижимое имущество. Необходимо отметить, что ипотека здания и сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Поскольку, согласно нормам Земельного Кодекса Республики Казахстан права на здания и сооружения и на земельные участки неотделимы друг от друга.
При ипотеке отделимые плоды могут быть предметами залога только при условии, если они не становятся с момента отделения объектом прав третьего лица. Например, нельзя распространить право залога при ипотеке садового участка на урожай сада, если садовый участок находится в аренде.
Залог товаров в обороте является разновидностью ипотеки движимого имущества. Характерным признаком залога товаров в обороте как разновидности ипотеки является оставление предметов залога у залогодателя и предоставление ему права пользования заложенным имуществом. Особенностью залога товаров в обороте как разновидности ипотеки является предоставление залогодателю дополнительного права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге.
При этом также установлен особый, отличающийся от общих норм о залоге, правовой режим заложенного имущества. Товары в обороте, отчужденные залогодателем, перестают быть предметом залога с момента их перехода в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление приобретателя, а приобретенные залогодателем товары, указанные в договоре о залоге, становятся предметом залога с момента возникновения у залогодателя на них права собственности или хозяйственного ведения. Фактически в данном случае у залогодержателя отсутствует вещное право на предметы залога.
Поскольку ипотека является одним из видов залога, то к нему применимы положения пункта 1 статьи 317 Гражданского Кодекса, согласно которому основанием обращения взыскания на предмет ипотеки является неисполнение или ненадлежащее исполнение залогодателем или третьим лицом (должником), обеспеченного ипотекой обязательства, за которое он(и) отвечает [4,с.83].
Гражданским кодексом Республики Казахстан и Законом предусмотрены тождественные меры ограничительного характера при реализации предмета ипотеки, которые предусмотрены статьей 20 Закона способы реализации предмета ипотеки:
1) реализация ипотеки в судебном порядке;
2) реализация ипотеки во внесудебном порядке, если это предусмотрено законодательными актами либо в ипотечном договоре или последующем соглашении сторон;
3) обращения в свою собственность заложенного имущества в случае объявления торгов не состоявшимися согласно статье 32 Закона.
Как правило, заложенное имущество должно быть реализовано для получения стоимости для удовлетворения требований залогодержателя. Удовлетворение требований залогодержателя производится, по общему правилу, в судебном порядке. Оно производится по иску залогодержателя на основании решения суда в порядке, установленном для исполнения судебных решений в соответствии с гражданским процессуальным законодательством и законодательством об исполнительном производстве (В частности, Законом Республики Казахстан Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей и Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан от 31 марта 2017 года № 1 О применении судами некоторых норм законодательства об исполнительном производстве).
При этом продажа недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. Данные иски рассматриваются судами первой инстанций по месту нахождения предмета ипотеки.
Принимая решения об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по ипотечному договору, суд должен определить и указать в решении:
- все суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации недвижимого имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном соотношении, должна быть указана сумма, на которую начисляется вознаграждение, размер вознаграждение и период, за который они подлежат возмещению;
- предмет ипотеки, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
- начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества до момента его реализации;
- меры по обеспечению сохранности недвижимого имущества до момента его реализации, если они необходимы.
В обращении взыскания на имущество, заложенное по ипотечному договору, может быть отказано, если допущенное должником нарушения основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п.2 ст.317 Гражданского кодекса и п.2 ст.21 Закона соответственно). Наряду с указанными мерами ограничения на обращения взыскания предмета ипотеки пунктом 4 статьи 21 Закона предусмотрено право залогодателя при наличии уважительных причин обратиться в суд с просьбой отсрочить реализацию предмета ипотеки в судебном порядке на срок до одного года в случаях, когда:
- залогодателем является гражданин, независимо от того, какое недвижимое имущество заложено им по ипотечному договору, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
- предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по основному обязательству и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся вознаграждения и неустойки.
Если залогодатель в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования залогодержателя, суд по заявлению залогодателя отменяет решение о реализации предмета ипотеки.
Между тем в соответствии с пунктом 5 статьи 21 Закона, отсрочка реализации ипотеки не допускается в случаях:
1) если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;
2) если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его банкротом.
Вместе с тем в силу статьи 22 Закона должник иили залогодатель, являющийся третьим лицом вправе в любое время до того, как состоялась продажа предмета залога, прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения в соответствии с условиями ипотечного договора. Соглашение, ограничивающее это право, недействительно.
Сама процедура внесудебной реализации ипотеки несколько отличается от установленного порядка общими нормами о залоге, содержащимися в статье 320 Гражданского Кодекса.
Так, введены новые процессуальные сроки, сроки для защиты интересов и обращения в суд - фактически, сроки исковой давности. Дополнительно введены возможности защиты своих интересов как залогодателем или должником, так и залогодержателем. Так, в частности, Законом вводится дополнительный обязательный процессуальный срок - с момента первой публикации объявления о торгах и до момента их проведения должно пройти не менее одного месяца. ... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.