Ипотечное жилищное кредитование: проблемы правового регулирования

Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 64 страниц
В избранное:

Карагандинский экономический университет Казпотребсоюза

Искакова Г. Ж.

Ипотечное жилищное кредитование: проблемы правового регулирования

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

6В04212 - «Юриспруденция»

Караганда 2021

Карагандинский экономический университет КазпотребсоюзаДопускается к защитеДиректор ЦДОГ. К. Асанова«»2021г.ДИПЛОМНАЯ РАБОТАНа тему: «Ипотечное жилищное кредитование: проблемы правового регулирования»по специальности 6В04212 - «Юриспруденция»Выполнилстудент гр. Ю-19-1вК Г. Ж. ИскаковаНаучный руководительК. и. н., доцент Г. К. АсановаКараганда 2021:

Карагандинский экономический университет Казпотребсоюза

Допускается к защите

Директор ЦДО

Г. К. Асанова

«»2021г.

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

На тему: «Ипотечное жилищное кредитование: проблемы правового регулирования»

по специальности 6В04212 - «Юриспруденция»

Выполнил

студент гр. Ю-19-1вК Г. Ж. Искакова

Научный руководитель

К. и. н., доцент Г. К. Асанова

Караганда 2021

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ4

1 ИСТОРИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ7

2 ИПОТЕКА КАК ВИД ЗАЛОГА 22

2. 1 Правовая сущность и роль ипотеки 22

2. 2 Виды и формы ипотеки 28

2. 3 Проблемы ипотечного кредитования и перспективы его развития в Казахстане 37

3 ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ31

3. 1 Законодательство об ипотеке в Республике Казахстан и его соотношение с ипотечным законодательством зарубежных стран: сравнительно-правовой анализ 43

3. 2 Применение казахстанского законодательства об ипотеке: некоторые теоретические и практические проблемы 48

3. 3 Обзор судебной практики по реализации заложенного имущества по договору ипотеки 52

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 59

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 61

ВВЕДЕНИЕ

В современных условиях ипотека занимает особое место среди видов залога как способ обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств.

В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации кредитной системы сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами - банками, агентствами по торговле недвижимостью, кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости, страховыми компаниями, кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов, компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.

Переход казахстанской экономики на рыночный путь развития предполагает совершенствование системы ипотечного кредитования, которая должна быть адекватна потребностям рыночного хозяйства. Ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений развития банковского кредитования, поскольку ипотека представляет собой важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита, имеющее огромное значение для нашей страны, экономика которой, как известно, отличается высокой степенью риска и неопределенности. Обеспеченные же кредиты, по сравнению с бланковыми, являются более безопасными для банков, так как при их невозврате банк реализует заложенное имущество и возвращает свои средства.

Таким образом, ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны.

Исследование правовой сущности и особенностей правового регулирования ипотеки по законодательству Республики Казахстан, а также совершенствование механизма ипотечного кредитования в настоящее время является достаточно актуальным. Ведь помимо экономической и правовой роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества. Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения. До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств

для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей.

Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики. Таким образом, возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования. В условиях реформирования экономики Казахстана формирование жизнеспособной гражданско-правовой системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач.

Новизну и практическое значение имеет проблема эффективности механизма ипотечного кредитования и реализации норм ипотечного законодательства, то есть соотношение между результатом их действия и целями, для достижения которых эти правовые нормы были приняты.

Законодательство об ипотеке в Республике Казахстан имеет недолгую историю и находится в стадии постоянного совершенствования.

Цели и задачи исследования. Основной целью исследования является изучение правового регулирования ипотечного жилищного кредитования по законодательству Республики Казахстан.

Реализация намеченной цели осуществляется путем решения следующих задач:

1) рассмотрение исторических аспектов развития ипотечного кредитования в Казахстане;

2) определение ипотеки как вида залога;

3) раскрытие проблем правового регулирования ипотечного жилищного кредитования;

Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются нормы законодательства, регулирующие общественные отношения по поводу ипотеки. Предметом настоящего исследования является анализ проблем применения ипотечного законодательства с точки зрения теории и практики.

Теоретическая и методологическая основа. В работе использованы научные и аналитические материалы, а также теоретические разработки отечественных ученых-юристов Ю. Г. Басина, А. Г. Диденко, К. С. Мауленова, С. Джакишева и других авторов, нормативные правовые акты, регулирующие ипотечное кредитование в Республике Казахстан.

Проблеме правового регулирования ипотеки уделялось большое внимание российскими и советскими цивилистами. Среди авторов конца XIX - начала XX в. в. следует отметить труды: И. А. Базанова, JI. B. Гантовера, Л. А. Кассо, A. JI. Фрейтаг - Лоринговена М. К. Цеймерна, непосредственно посвященные проблемам ипотечной реформы в России XIX века, а также материалы ипотечной комиссии, учрежденной для ее подготовки, работы К. Анненкова, Д. И. Мейера, К. А. Неволина, Г. Ф. Шершеневича, и др. по общим вопросам залогового права.

Среди советских юристов следует отметить произведения A. Г. Гойхбарга, О. С. Иоффе, А. Карасса, А. Л. Малицкого, Ю. К. Толстого. Среди современных авторов следует отметить научные работы Е. В. Басина, В. А. Белова, А. Бессмертных, М. М. Брагинского, В. Бублик, B. М. Будилова, В. В. Витрянского, А. А. Вишневского, Э. П. Гаврилова, И. Исрафилова, Н. Кикабидзе, Е. И. Колюшина, П. В. Крашенинникова, М. Г. Масевич, Д. А. Медведева, Е. А. Павлодского, Е. А. Суханова, А. В. Черных.

Данная дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.

1 ИСТОРИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-правовую систему из древней Греции - его ввел архонт Солон в VI веке до н. э. Предшественник Солона - Драконт - ввел в 621 г. до н. э. порядок, согласно которому, любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой выморочное имущество уже не в обязательном порядке переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой [1, с. 15] .

На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли [2, с. 3] .

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотеке. Здесь необходимо пояснить, что первая стадия «фидуция» возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился «пигнус» (pignus, от лат., неформальный залог), и лишь затем собственно «ипотека». При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах) . Основная суть «фидуции» заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в «fiducia» и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) «фидуция» также прошла свою эволюцию.

Понятие ипотеки в залоговом праве имело различное содержание. Название «ипотека» впервые появилось в Греции в начале VI века до нашей эры, и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. Для этого при оформлении обязательства на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название ипотеки, отмечались все поступающие долги собственника земли.

Позже для такой цели появились особые книги, называвшиеся ипотечными. Благодаря применению даже первоначальных форм ипотеки, уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии известной земельной собственности.

В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991г. после принятия законов "О разгосударствлении и приватизации", "О собственности". Позже были приняты законодательные акты о залоге, инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях", разработаны положения о купонной приватизации и др. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере. [27, с. 3) При этом, в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.

В 1993 г. делается важный шаг в жилищной реформа. Указом Президента

Республики Казахстан N 1344 принимается "Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации Она предусматривала ряд важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства, такие как внесение необходимых изменений и дополнений в систему правовых норм, имеющих отношение к жилищной сформирование системы финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, демонополизация; разработка комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и удешевления его для населения: создание системы льгот участникам процесса жилищного строительства и эксплуатации с целью вовлечения в этот процесс максимального количества граждан и юридических лиц, осуществление мер расширению арендного сектора в жилищной сфере, модернизация базы стройиндустрии, разработка упрощенной процедуры выделения и регистрации земельных участков для жилищного строительства: комплексное развитие в районах жилой застройки социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры: создание эффективных организационных структур для осуществления жилищной политики государства, развитие инфраструктуры рынка жилья и недвижимости в целом. [24, с. 5)

Несмотря на то, что значительная часть провозглашенных в упомянутом указе стратегических задач не была реализована, этот документ указывал на важность жилищных проблем для государства и вхождение жилищной политики в число приоритетных направлений деятельности государства. Это соображение крайне важно для анализа реальных возможностей дальнейшего реформирования жилищного сектора и системы его финансирования.

В течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике составлял

примерно 0, 5% от имеющегося жилищного фонда и равняется площади ветхих и аварийных домостроений. При таких темпах обновления жилищного фонда имелась реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, то последствия такой политики в жилищном строительстве могли быть катастрофическими. Спад инвестиционной активности в строительной отрасли болезненно отразился на экономическом положении многих подрядных организаций. В результате численность занятых в строительном секторе продолжает сокращаться. Очевидно, что в такой ситуации многократно повысилась значимость реального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного жилищного кредитования, поскольку оно действительно может помочь остановить распад строительной отрасли улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального характера.

Уровни и структура спроса и предложения, а также ценообразование на жилую недвижимость имели в Казахстане ряд особенностей, которые необходимо было иметь в виду при оценке перспектив формирования рынка ипотечного кредитования.

В целом по республике уровень спроса на жилье являлся низким. Это касалось подавляющего большинства городов и всей сельской местности. Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилую недвижимость более или мене сформирован, были две столицы - Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита республики, но и большое количество чиновников, включая зарубежных, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности. В качестве одного из факторов, влияющих на спрос, выступают бюджетные ограничения и, в частности, доход семьи. Средний уровень дохода семьи в Казахстане находился на невысоком уровне, хотя и превышал показатели соседних стран По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, в июле 1999 г. среднедушевые денежные доходы населения составляли 3224 тенге, или 23 доллара США. При этом среднедушевые доходы жителей гг. Алматы и Астана в июле 1999 г. сравнялись и составили 5486 тенге ($ 39) . Учитывая то, что состав среднего домохозяйства в Казахстане составляет 3. 5 человека, среднемесячный денежный доход домохозяйства по республике составил в июле 11284 тенге (S 80) а по г. Алматы и Астана - 19201 тенге ($ 137) . Следует отметить, что значительная часть населения не имеет никаких существенных накоплений и вынуждена тратить практически весь доход на текущее потребление: Уровень нормы сбережений продолжал оставаться низким, хотя и начал расти в 1999-2000 г.

Спрос населения на жилье, во многом, определяется демографическими показателями, такими как темпы образования новых семей, уровень миграции, количество сложных домохозяйств и др. в Казахстане наблюдаются тенденции уменьшения общего коэффициента рождаемости, увеличение общего коэффициента смертности и, соответственно, уменьшение общего коэффициента естественного прироста, хотя с 1999 года наблюдается обратная тенденция Снижение рождаемости уменьшает размеры семей в настоящий момент и количество семей в будущем, т. е. в перспективе структура и число домохозяйств будут существенно отличаться от современных, что приведет к изменению спроса на жилье.

Перенос столицы из Алматы в Астану в 1997 г повлек за собой весьма значительные колебания спроса, а вместе с ним и цен на недвижимость в Алматы, ввиду значительного оттока населения, цены на недвижимость, как жилую, так и коммерческую, в 1999-2000 гг. снизились примерно на 10-15% в долларовом эквиваленте В Астане, где в настоящее время продолжает ощущаться значительный дефицит жилья, цены после огромного скачка в 1998 гк 2000 г немного опустились и стабилизировались примерно на уровне 20 - 30% ниже, чем в Алматы.

Если рассмотреть положение в областных центрах, то здесь наблюдалась следующая ситуация. Как уже указывалось выше, был относительно высок спрос на местных рынках жилья в обеих столицах, а также тех городах. где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности, где относительно высок уровень оплаты труда: Кустанай, Атырау, Павлодар, Усть-Каменогорск И наоборот, в тех городах, где уровень безработицы относительно высок, наблюдался относительно низкий спрос на жилье.

В 1998-2000 гг. увеличился спрос на индивидуальное жилье (загородные комфортабельные дома), перестроенные укрупненные квартиры в многоквартирнь домах. С повышением стоимости коммунальных услуг также намечается тенденция увеличения спроса на квартиры с минимальным набором удобств (для низкодоходных семей) .

Что касается предложения жилья, то на территории всей республики наблюдалась примерно одинаковая картина. Подавляющее большинство жилья предлагалось на вторичном рынке, в то время как рынок нового жилищного строительства был развит крайне слабо. Ситуация в строительном секторе значительно ухудшилась за последние годы ввиду отсутствия достаточного платежеспособного спроса Одной из тенденций было неуклонное сужение предложения на первичном рынке из-за катастрофического падения объемов нового строительства

В 1998 г. объемы жилищного строительства снизились по сравнению с 1990 г. более, чем в 7 раз, при этом вполне вероятно продолжение этой тенденции.

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.