ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЗАЛОГОВОГО ИМУЩЕСТВА

Тип работы: Курсовая работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 23 страниц
В избранное:

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЗАЛОГОВОГО ИМУЩЕСТВА
0.1. Недвижимость как объект залога. Сущность залоговой стоимости.

Пoнятиe нeдвижимocть включаeт дoстaтoчнo ширoкий спeктр oбъeктoв. В негo вхoдят: oбъeкты нeдвижимoсти oфиcнoгo, тoргoвoгo, cклaдcкoгo нaзнaчeния: oбъeкты, иcпoльзуeмыe прeдприятиями cфeры уcлуг этo нaпримeр aвтосaлoны и aвтoceрвиcы, aвтoмoйки, гocтиницы, caлoны крacoты и тoму пoдoбнoe; производственные объекты это как: цеха и корпуса заводов и тому подобное. Все вышеперечисленные объекты могут рассматриваться собственниками в качестве залога, выступающего в виде обеспечения по кредитной сделке.
Оценка залогового имущества - один из наиболее актуальных аспектов практического использования теории оценки, так как является одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке оценки.
Ошибки в оценке залога достаточно дорого обходятся банку, причем к негативным последствиям приводят ошибки как в одну, так и в другую сторону. Переоцененный залог опасен потерями при дефолте, недооцененный - ограниченным объемов кредитования (во всяком случае, во многих банках) и соответственно приводит к недополучению доходов. То есть банк больше всех заинтересован в объективной оценке стоимости предмете залога вопреки распространенному мнению о том, что банку выгодно занижать стоимость. Среди инструментов хеджирования кредитных рисков одним из самых надежных признан залог. Использование залога остается единственным цивилизованным способом урегулирования возможной проблемной задолженности.
Залог является способом обеспечения удовлетворения интересов кредитора ну и залогодержателя, в большинстве случаев - банка, из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения должником своего обязательства.
Залоговая стоимость - это рыночная стоимость, которая пониженная на залоговый дисконт банка. Дисконтирование рыночной стоимости призвано учесть возможные затраты банка на обращение взыскания и реализацию имущества, а также его прогнозную стоимость. Модель формирования залогового дисконта может основываться на зависимости от вида обеспечения (фиксированные дисконты) или быть расчетной вариативной величиной. Во втором случае учитывается набор переменных факторов:
- риски обеспечения;
- затраты на фондирование;
- потери стоимости по причине износа, ухудшения ликвидности;
- затраты на хранение и реализацию залога.
Представленное определение довольно ясно описывает сущность залога и одну из его главных функций - источник возврата задолженности. Должник не всегда является собственником обременяемого залогом имущества, но залогодателем может быть только лицо, владеющее имуществом на праве собственности. Оставшиеся основные функции залога будут рассмотрены ниже. Основные принципы обеспечительного характера залога заключаются в следующем:
- применительно к заложенному имуществу залогодержатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами;
- залог обеспечивает требование в том объеме, какое оно имеет к моменту удовлетворения.
С позиции обеспечиваемых обязательств в сумму требований входят требования по уплате основного долга, процентов, неустойки, а также расходы залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходы по взысканию.
Применительно к широкой практике банковского кредитования можно выделить следующие виды имущественного обеспечения:
а) залог недвижимого имущества (ипотека) - основное отличие и преимущество для залогодержателя заключается в обязательности государственной регистрации залога. Существенной особенностью является обязательность ипотеки земельного участка, на котором расположен закладываемый объект, и права пользования которым принадлежат собственнику объекта недвижимости. Неоднозначным остается вопрос обязательности залога прав землепользования в случае залога не всего здания, а его части (помещения);
б) залог иного (движимого) имущества - в банковской кредитной практике -оборудования, автотранспорта, иных активов, рассматриваемых, как правило, как основные средства залогодателя.
Отличительной особенностью является 10 тот факт, что залоговое обременение переходит вместе с правом собственности. То есть залогодержатель не теряет своего права в отношении предмета залога, даже если тот был продан или иным образом отчужден залогодателем;
в) залог товаров в обороте - основной особенностью данного правового механизма является возможность залогодателя реализовывать заложенный товар, изменять его состав и натуральную форму при условии, что общая стоимость товарной массы, находящейся в залоге, не уменьшается. В отличие от предыдущего случая при реализации товаров они перестают быть предметом залога с момента перехода права собственности на них. В свою очередь приобретенные залогодателем товары становятся предметом залога с момента возникновения на них права собственности. Рассмотренная особенность обуславливает низкую надежность товара как предмета залога.
При выборе активов для целей залога наиболее привлекательны объекты недвижимости. Такая привлекательность объясняется в первую очередь надежностью объекта залога как в физическом аспекте - невозможностью его перемещения, так и в юридическом - обязательностью государственной регистрации (наличие, обременения залогом, не позволяет осуществить реализацию объекта без информирования залогодержателя).
В соответствии с Международными стандартами оценки недвижимость включает земельный участок и все вещи, которые являются естественной частые земельного участка - например, деревья и полезные ископаемые, а также все вещи, которые присоединены людьми, например, здания и улучшения территории. Все долговременные присоединения к зданиям, такие, как системы водоснабжения, отопления и охлаждения, электропроводка, а также встроенные объекты, подобные подъемникам и лифтам, также являются частью недвижимости. Недвижимость включает все присоединения - как подземные, так и надземные
Существуют различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса. Недвижимость, как объект оценки - это, прежде всего, земля, как физический объект и все, что с ней прочно связано. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения. Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не являются объектами оценки недвижимости, если только они не входят в состав имущественного комплекса оцениваемого предприятия.

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилые и нежилые помещения. Базовым объектом недвижимости является земля. Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Так, например, по происхождению различают естественные (земельные участки) и искусственные объекты недвижимости (постройки).
По характеру использования недвижимость можно разделить на следующие виды:
- жилая недвижимость (дома, коттеджи, квартиры);
- коммерческая недвижимость (отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса);
- производственная недвижимость (фабрики, заводы, склады);
- сельскохозяйственная недвижимость (фермы, сады);
- специальная недвижимость (школы, церкви, монастыри, больницы, ясли - сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений).
На основе вышесказанного мы можем сделать вывод, что под объектом оценки недвижимости в целях залога понимаются здания и сооружения, отдельные помещения, а так же земельные участки, права на которые, как на самостоятельный объект недвижимого имущества, зарегистрированы в установленном законодательством Республики Казахстан порядке. Преимущественное отличие - обязательность государственной регистрации залога.

1.2 Залоговая стоимость недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости -- процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости.
Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и так далее и тому подобное, в отношении различных объектов недвижимости.
Экономическая среда в Казахстане имеет высокое, резкое и быстрое изменение цены за короткое время. Безоблачное финансовое состояние заемщика при колебании рынков зачастую претерпевает катастрофическую деформацию. Заемщик может оказаться не готов к дальнейшему обслуживанию долга. Именно в этот момент появляется острое осознание того, что залог необходим для погашения кредита и процентов по нему. В подавляющем большинстве банков есть четкое видение обязательности понимания реальной стоимости залога. В случае недостаточности денежных потоков для погашения обязательств заемёщика залог является основным инструментом погашения задолженности.
Залоговая стоимость - это формальная стоимость, определяемая каждым банком самостоятельно по методикам, утверждаемым внутренними нормативными актами. Законодательно же это понятие не закреплено. Термин залоговая стоимость отсутствует в законодательстве.
Только в Законе Об ипотеке (залоге недвижимости) упоминается залоговая стоимость применительно к земельному участку:
Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.
В то же время в Гражданском кодексе применительно к стоимости предмета залога не используется какой-либо термин: Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.
Залоговая стоимость - это стоимость того имущества, которое послужило залогом при получении кредита.
Залог является в настоящее время одним из самых популярных методов обеспечения заключенных кредитных обязательств. Видов залогового имущества немало, однако наибольшую степень надежности при определении кредитного риска предоставляет залог недвижимости.
Оценка залога позволяет установить правильное соотношение между стоимостью закладываемого имущества и величиной кредита, что впоследствии способствует предотвращению (урегулированию) разногласий между сторонами сделки, которые могут возникнуть при обращении взыскания на предмет залога. Независимую оценку стоимости объекта недвижимости проводит банк.
Предметами залога могут быть: объекты недвижимости (здания, квартиры, земельные участки и др.); машины и оборудование; ценные бумаги (векселя, акции предприятий); товары промышленной и продовольственной группы (продукция высокого качества с длительным сроком хранения), в том числе товары в обороте; имущественные права, которые могут быть отчуждены (например, право на долю в имуществе хозяйственного субъекта), долговые требования, авторские, изобретательские и иные имущественные права.
Такую услугу как кредит под залог имущества первоначально банки представляли только юридическим лицам, но потом она распространилась и на физические лица. После получения кредита заемщик может продолжать пользоваться заложенным имуществом, но теряет право продавать, дарить, обменивать предмет залога.
Основной целью залоговой работы можно назвать необходимость обеспечения возвратности денежных средств, предоставленных заемщикам по кредитным продуктам. При этом залоговая работа должна строиться на соблюдении следующих важнейших принципов:
- проведение тщательного анализа предмета залога (на основе методик анализа и оценки залогового обеспечения, а также баз данных о конъюнктуре рынка по основным видам имущества, принимаемым в залог);
- наличие качественной нормативно-методической документации, регламентирующей залоговую работу в коммерческом банке (внутренние инструкции по работе с залогами и прочие); -формирование качественного залогового портфеля банка (в том числе выделение приоритетных видов залогового обеспечения);
- соблюдение единых требований к работе с залогами на всех уровнях структуры банка (в частности, требований к порядку оформления, составу, структуре и качественным характеристикам залогового обеспечения; -обеспечение максимальной степени сохранности, регулярный контроль состояния и наличия принятого банком в залог имущества совместно с его надлежащим документальным сопровождением.

В основе определения залоговой стоимости лежит принцип замещения, предусматривающий учет поведения покупателей на рынке, которое заключается в том, что за приобретение имущества не платится сумма, большая от минимальной цены имущества такой же полезности, которое продается на рынке.
Одним из методов определения залоговой стоимости является метод чистых активов, основанный на корректировке баланса. Корректировка баланса предприятия проводится в несколько этапов: оценивается обоснованная рыночная стоимость каждого актива баланса в отдельности; определяется текущая стоимость обязательств предприятия; рассчитывается оценочная стоимость собственного капитала предприятия как разница между обоснованной рыночной стоимостью суммы активов предприятия и текущей стоимостью всех его обязательств.
Для того, чтобы была произведена оценка стоимости залогового имущества, очень часто банк может воспользоваться услугами специально привлеченной сторонней организации. Хотя в настоящий момент все более широко используется практика создания внутри собственной структуры специального подразделения, специализирующегося на оценивании залогового имущества. Независимо от того, кем именно проводится оценка, залоговое имущество в процессе рассматривается с учетом рисков для кредитной организации, которые являются характерными именно для этого вида имущества.

Риски, связанные с залоговым имуществом
Управляемые
- Риск повреждения или утери.
Управляемым этот вид риска является потому, что залоговое имущество подвергается страхованию, и в случае утери или определенных повреждений обеспечение кредитных средств все равно будет произведено.
- Риск недостаточно срока экспозиции.
Его можно отнести к условно управляемым, поскольку подобный риск подразумевает собой отдельный вид активов, для которых характерны затруднительные условия реализации по соответствующей стоимости в короткие сроки.
- Риск юридических проблем в оформлении.
Сюда входят различные юридические трудности и препятствия при оформлении залоговых отношений.
- Риск сложности контроля имущества.
Перед заключением договора должна производиться подробная оценка и поиск всех возможных способов контроля, которые впоследствии будут занесены в соответствующие пункты договора.
- Риск низкой ликвидности.
Его расчет является одним из наиболее важных, поскольку ликвидность выступает одним из компонентов, по которым производится расчет залоговой стоимости.
- Риск невозможности взыскания.
Его можно представить, как следствие из риска контроля имущества, поскольку невозможным взыскание может быть в результате трех основных факторов: отсутствия самого предмета залога, отсутствия возможности доступа к его хранению и юридические сложности, касающиеся процесса взыскания.
- Риск признания сделки недействительной.
Возникает преимущественно в результате нарушений в договоре или иных документах, оформляющих залоговые отношения. Избежать этого можно, если при заключении сделки прибегнуть к услугам нотариального заверения.
Неуправляемые
- Риск неправильно оценки.
Неуправляемым этот риск является ввиду того, что оценка производится один раз при заключении договора, после чего условия продолжат действовать в течение всего срока кредитных обязательств.
- Риск обесценения.
Этот риск связан со сложностью прогнозирования величины спроса на данный вид имущества в будущем.
- Риск недостатка информации
Этот риск связан с упущением в процессе оценки до заключения договора отдельных факторов - например, наличия какого-либо дефекта у имущества, его особенностей или наличие прав на него у третьих лиц.

Оценка залога эффективная процедура, необходимая как банку, так и клиенту при проведении сделок по кредитованию. Оценка залога, предметом которого является жилье или транспорт, особенно актуальна также и для юридических лиц в целях расширения деятельности и технического перевооружения действующего предприятия. Оценка предмета залога служит для оформления кредита в банке и получения средств на развитие, расширение деятельности предприятия. Недвижимость, обладая достаточно большой стоимостью часто предлагается в качестве предмета залога. При этом банк проводит независимую оценку стоимости объекта недвижимости.

ГЛАВА 2 ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ЦЕЛЯХ ЗАЛОГА.
2.1.Краткое изложение сущности методов трех подходов и обоснование выбора подходов и методов

Установление рыночной или иной стоимости производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы.

Доходный подход применяется при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которые покупаются и продаются в связи с их способностью приносить доходы.

Методы доходного подхода:
1) метод дисконтированных денежных потоков - определение стоимости исходя из условий изменения и неравномерного поступления денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта оценки в коммерческих целях;
2) метод прямой капитализации дохода - определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки при равномерной величине дохода в неограниченные периоды времени.
Доходный подход применяется при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которые покупаются и продаются в связи с их способностью приносить доходы.
Затратный подход применяется для проведения оценки недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренды которого является ограниченным, а также при оценке специализированного недвижимого имущества, в том числе недвижимых памятников культурного наследия, сооружений, передающих устройств и тому подобное. Для определения рыночной стоимости других объектов оценки затратный подход применяется в случае, если их замещение или воспроизведение физически возможно и (или) экономически целесообразно.

Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков, которые содержат земельное улучшение, состоит в определении остаточной стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки. Остаточная стоимость воспроизводства (замещения) объекта оценки состоит из остаточной стоимости воспроизводства (замещения) земельных улучшений и рыночной стоимости земельного участка (прав, связанных с земельным участком) во время его существующего использования. Остаточная стоимость воспроизводствазамещения земельных улучшений определяется как разница между стоимостью полного воспроизводствазамещения и накопленным износом.
Стоимость полного воспроизводства, как правило, определяется при оценке объекта, замещение которого невозможно, а также в случае соответствия существующего использования объекта оценки его наиболее эффективному использованию.
Стоимость замещения определяется при оценке объекта, который построен (строится) по типовому проекту, или при условии экономической целесообразности восстановления объекта оценки в его первоначальном виде.

Методы затратного подхода:
1) метод поэлементного расчета - определение стоимости полного воспроизводства или стоимости замещения на основе использования сборников единых районных единичных расценок, сметных норм и правил, расценок и других нормативов;
2) метод укрупненных обобщенных показателей стоимости - определение полной стоимости замещения на основе использования сборников укрупненных показателей стоимости строительства, нормативы которых установлены в национальной валюте;
3) метод удельных показателей - способ определения полной восстановительной стоимости или стоимости замещения недвижимого имущества, на основе унифицированных показателей потребительской полезности или единицы мощности;
4) индексный метод - метод приведения базисной стоимости объекта (первоначальной балансовой стоимости, стоимости воспроизводства по последней переоценки, сметной стоимости) к современному уровню цен с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен в строительстве за соответствующий период. При этом индексный метод применим только в том случае, если отсутствует возможность произвести расчет другими методами затратного подхода, а также методами сравнительного и доходного подходов.

Оценщик использует и другие методы оценки при соответствующем методологическом обосновании, с указанием источника информации.

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода: доходный, затратный и сравнительный.
Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой подход наиболее соответствует оцениваемому объекту.
Исходя из цели и назначения оценки, условий договора на оценку, полученных в ходе исследования данных, предоставленного объема информации полученной от заказчика и своего профессионального опыта, оценщики пришли к выводу:

Метод доходного подхода, может быть применим, когда имеется достаточное количество достоверной информации о выгодах, которых приносит недвижимость, аналогичных оцениваемому. В данном случае, в месте оценки недостаточная развитость рынка аналогичных услуг не позволят собрать достаточное количество информации о текущей аренде квартир. Доходный подход применяется при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которые покупаются и продаются в связи с их способностью приносить доходы. Основываясь на вышеизложенном, мы пришли к выводу, что в данной ситуации использование доходного подхода невозможно.

Применение существующих методов затратного подхода дают значительные погрешности в результатах, что в конечном итоге приводит к некорректному определению результирующей стоимости оцениваемой квартиры и делает при достаточно развитом рынке продаж нецелесообразным и невозможным применение затратного подхода для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Затратный подход не отражает затраты на воспроизводство объекта аналогичной полезности. В данном случае затратный подход не отражает действительную цену на объект оценки.
Сравнительный подход отражает действительную цену на недвижимость. Принято считать, что при развитом рынке недвижимости сравнительный подход дает наиболее точный результат, поскольку при его применении учитываются почти все факторы, влияющие на стоимость объекта: местоположение, уровень и качество отделки, состояние квартиры и т.д. В связи с отсутствием достаточно достоверного количества информации о ценах сделок с объектами, являющимися аналогами оцениваемого объекта и наличием большого объема цен предложения (спроса) применяется метод сравнительного анализа (анализ сопоставимых продаж). На основании изложенного оценщик принял решение в отношении объекта оценки использовать метод сравнительного анализа сравнительного подхода.

Описание процесса оценки
Оценка объекта проводится в следующем порядке:
1) определение задания (идентификация оцениваемого имущества, идентификация имущественных прав, уточнение назначения оценки, установление базы оценки и вида стоимости, согласование даты оценки, определение прочих ограничивающих условий, осмотр объекта и заключение договора на проведение оценки);
2) предварительный анализ, отбор и сбор данных (сбор, обработка и анализ документов, иных сведений об объекте оценки, анализ спроса и предложения на аналогичное имущество, анализ наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости);
3) выбор подходов и методов оценки, выполнение расчетов по установлению рыночной или иной стоимости объекта оценки (сравнительный, доходный, затратный подходы).
4) согласование результатов, полученных на основе применения методов оценки и определение итоговой стоимости объекта оценки.
5) составление полного повествовательного отчета.
2.3 Расчет рыночной стоимости объекта методом сравнительного анализа сравнительного подхода

Сравнительный подход позволяет выполнить оценку рыночной стоимости на основе анализа цен недавних продаж или цен предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом, - аналогов, имеющих место на рынке оцениваемого объекта, скорректированных на выявленные различия.
Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.
Перед проведением анализа объекты-аналоги проходят тест на сравнимость с объектом оценки. Аналоги должны быть из одного сегмента рынка с объектом оценки и конкурировать с ним."
Для сравнения объекта оценки с аналогами, выбирают соответствующую единицу сравнения. Для этого выполняется анализ цен сделок (предложений) путем расчета цены квадратного метра здания или сотки земельного участка. Другие единицы, применяемые для сравнения цен в тех случаях, когда физические характеристики объектов достаточно однородны, включают в себя цену строительного объема, квадратного метра сравниваемой недвижимости или цену единицы производительности, например, урожайности.

Методы сравнительного подхода:
1) метод сравнительного анализа предполагает последовательное внесение в цены отобранных аналогичных объектов недвижимости корректировок, обусловленных различиями в экономических и физических параметрах, влияющими на цену;
2) метод соотнесения цены и дохода, представленный двумя модификациями - методом валового рентного мультипликатора и методом общего коэффициента капитализации, основан на анализе степени зависимости цены аналога от его дохода и ее распространении на оцениваемый объект;
3) метод статистического моделирования, предполагающий создание мультипликативной модели оценки."
Для определения стоимости объекта ... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.