СОДЕРЖАНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Тип работы: Материал
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 14 страниц
В избранное:

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ДОГОВОРА АРЕНДЫ
2.1. Права и обязанности арендатора
Порядок распределение обязанностей между арендатором и арендодателем по содержанию объектов определен в ГК РК а также самим договором. Общие правила об обязанностях сторон установлены ГК РК. Они действуют в том случае, когда договор аренды не предусматривает иные условия, которые могут быть установлены. Это означает, что нормы, регулирующие обязанности сторон договора аренды, носят диспозитивный характер (т.е нет властного, одностороннего предписания правил распределения обязанностей).
1.После того как передача объектов состоялась арендатор обязан пользоваться имуществом строго в соответствии с условиями заключенного договора. В соответствии со статьей 550 ГК РК пользоваться арендованным имуществом в соответствии с договором, а если такие условия неоговорены, то в соответствии с назначением имущества. Арендатор обязан использовать имущество сам. Если он допускает к пользованию третьих лиц без согласия арендодателя, он нарушает уже другую свою обязанность. Назначение имущества должно быть определено договором. В противном случае имущество должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающему из его сущности т.е на основе общих условий возможной эксплуатации арендуемого имущества. Например если при аренде недвижимого имущества для офисных целей арендатор использует его в качестве жилого помещения или же производственного цеха, этот факт может служить основание для досрочного расторжения договора и возмещения убытков по требованию аредодателя (п.2 ч.1 ст.556 ГК РК). В некоторых случаях договором сразу определяется целевое назначение имущества, например по договору проката имущество передается арендатору и должно использоваться только в потребительских целях.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, то арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Ответственность за нарушение условий пользования наступает в форме возмещения убытков, причем только при наличии вины арендатора.
2.Своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (ст. 546 ГК РК). Размер, порядок, условия и сроки её внесения определяются договором. Установление этих характеристик в законе, тем более в подзаконном акте ГК РК не предусматривает. Поэтому если характеристики установлены каким-либо нормативным актом, то договор имущественного найма должен иметь ссылку на него. В противном случае эти характеристики арендной платы считаются не установленными договором. В этом случае применяется правило, в соответствии с которым они (то есть характеристики), устанавливаются такие же, какие применялись бы при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Иными словами, речь идет о применении средних рыночных характеристик арендной платы. Арендная плата может устанавливаться как за все арендуемое имущество целиком либо отдельно по каждой его составной части, в зависимости от того, какие положения на этот счет содержатся в договоре. Арендная плата может выступать в форме:
-определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
-установленной доли, полученной в результате использования арендуемого имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определённых услуг;
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или внаем;
-возложения на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендуемого имущества.
Использование некоторых форм арендной платы превращает договор имущественного найма в смешанный договор (ст. 381 ГК РК), соединяющий черты аренды, и, например, купли-продажи или оказания услуг.
Стороны могут предусматривать в договоре имущественного найма сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты, например, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного внаем имущественного комплекса. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы изменяется по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 546 ГК РК). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра платы для отдельных видов найма, а также для найма отдельных видов имущества.
Договор имущественного найма может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы. При отказе другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению. Если же подобных правил договором не предусмотрено, изменение арендной платы может осуществляться только по соглашению сторон. Отказ одной из сторон о пересмотре арендной платы не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни расторгнуть досрочно договор. Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена в договоре и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо стороны от такого пересмотра.
Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором имущественного найма, или состояние имущества существенно ухудшилось (п. 5 ст. 546 ГК РК). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель как собственник имущества, переданного внаем, несёт риск его случайной гибели или повреждения. Ухудшение по случайным причинам состояния имущества, переданного внаём - риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора имущественного найма обстоятельства, то применительно к ним следует вести речь о риске случайной невозможности исполнения договора (ухудшение условий такого исполнения). Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности - предоставить имущество в пользование и обеспечить спокойное пользование им в течение всего срока договора. Уменьшение размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора аренды.
С учетом того, что согласно пункту 1 статьи 546 ГК РК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором, последний может установить, что размер арендной платы не пересматривается ни при каких условиях, даже при существенном ухудшении условий пользования или состояния имущества.
Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: Один раз в год, квартал и так далее. Если арендатор существенно нарушает сроки ее внесения, арендодатель вправе требовать от него досрочного внесения платы в установленный им срок (п. 6 ст. 546 ГК РК). Но следует отметить, что можно требовать досрочного внесения платы не более чем за два срока подряд. Существенное нарушение срока должно толковаться так же, как и существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества.
Впрочем, договором имущественного найма могут быть установлены и иные правила, например, о запрете требовать досрочного внесения арендной платы или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков, более чем за два срока подряд и так далее.
3. При прекращении договора имущественного найма вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 561 ГК РК).
Требование к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества арендодателем в соответствии с заключённым договором найма. Следовательно, назначение возвращаемого имущества должно соответствовать условиям договора или назначению этого имущества.
Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые были получены арендатором. Если без таких документов использование имущества невозможно или арендодатель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатору по возврату имущества должна считаться невыполненной со всеми вытекающими из этого последствиями (просрочка арендатора).

Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором, которым могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату, например, помещение подлежит возврату после проведенного в нем капитального ремонта. Если этого не сделано, помещение подлежит возврату в том состоянии, в каком было получено с учетом нормального износа. Под нормальным понимается износ, который нанятое имущество претерпело бы при обычном его использовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срока его действия.
Если арендатор не возвратил нанятое имущество или возвратил несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае если указанная плата не покрывает причиненных убытков, арендодатель может потребовать их возмещения. Удобство данного правила состоит в том, что арендодателю при несвоевременном возврате имущества не нужно в большинстве случаев доказывать размер понесенных им убытков, что не всегда просто. Достаточно лишь потребовать внесения арендной платы за время просрочки.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмотрено договором.
4. Поддерживать нанятое имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 553 ГК РК). Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных составных частей (деталей, узлов и так далее). Текущий в отличие от капитального ремонта не увеличивает стоимость нанятого имущества и не устраняет его износ. В то же время проведение текущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или существенно затрудняет использование имущества по назначению.
От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, то есть такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Речь в этом случае идет о физической исправности нанятого имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению. Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими самой вещи причинами. К примеру, арендованное транспортное средство необходимо регулярно заправлять топливом. Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию нанятого имущества. Эти расходы обусловлены внешними для вещи причинами (социально-экономические условия пользования). Они не связаны с устранением внутренних недостатков нанятого имущества или поддержанием его физической (технической) исправности, но без таких расходов эксплуатировать вещь невозможно. Например, арендатор должен оплачивать стоянку (парковку) арендованного автомобиля, страховать его и так далее.
5. Без согласия арендодателя не сдавать нанятое имущество в поднаем (субаренду), не передавать свои права и обязанности по договору другим лицам (перенаем), не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РК, другим законом или иным правовыми актами ( ст. 551 ГК РК). Все действия, которые перечислены выше, по существу, направлены на передачу другому лицу не только прав, но и обязанностей арендатора. Передача обязанностей (или какой-то их части) требует обязательного согласия (кредитора), в качестве которого здесь выступает арендодатель. К тому же следует отметить, что ему (арендодателю) вовсе не безразлично, кому имущество или права на него будут переданы. Так как во всех этих случаях возможного пользования арендатором имущества ответственным по договору аренды перед арендодателем остается арендатор.
Согласие арендодателя может быть выражено различными способами - прямо в договоре имущественного найма, в дополнительном соглашении к нему, или в форме одностороннего действия (например, письменного разрешения). Арендодатель при даче такого согласия может определить объем передачи арендных прав и обязанностей.
В некоторых случаях арендатору запрещено передавать свои права полностью или частично. Полная передача прав существует только при перенайме. В подобной ситуации, в отношения с арендодателем вступает новый арендатор, предыдущий же из данного обязательства выбывает и перестает нести перед арендодателем какую-либо ответственность.
Частичная передача арендатором своих прав имеет место во всех остальных случаях, причем объем передаваемых прав различен. Наименьший объем прав переходит к залогодержателю, который, по сути, приобретает лишь возможность распоряжаться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Наибольший объем прав получают хозяйственные общества (товарищества) и производственные кооперативы, которым арендные права передаются в виде вкладов (паевых взносов), поскольку все обязанности, вытекающие из договора найма, сохраняются за вкладчиками (арендаторами). Субаренда, как и безвозмездное пользование, занимает промежуточное положение, поскольку к субарендатору переходят определенные права арендатора, при этом субарендатор несет перед арендатором обязанности. Однако, в любом случае, кроме перенайма, ответственным остается арендатор.
Впрочем, в перечень действий, которые арендатор не может совершать без согласия арендодателя, вошли далеко не все случаи передачи арендатором имущества другому лицу. Например, не запрещено передавать вещь на хранение или в ремонт по договору подряда. Однако, на основании только что указанных договоров права на пользование вещью у хранителя (подрядчика) не возникает. Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав, поэтому ее следует рассмотреть особо.
В том случае, когда нанятое имущество в какой-то части становится ненужным арендатору, то он может, с согласия арендодателя, передать его в поднаем (субаренду). При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становиться арендодателем, сохраняя некоторый объем арендных прав и за собой. Неслучайно к договорам субаренды применяются правила аренды, если иное не установлено законом или иным правовым актом.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет недействительным. Это правило вытекает из общеправового принципа, согласно которому никто не может передать больше прав, чем имеет сам. Следовательно, субарендатор не может иметь большего объема прав, чем арендатор. Например, если арендатору запрещено извлекать из вещи плоды (доходы), то он не может предоставить такого права субарендатору. При этом вовсе необязательно, чтобы и объем обязанностей, возлагаемых на субарендатора, был таким же, как у арендатора или даже больше. Арендатор, к примеру, может принять на свой счет большую часть арендной платы, подлежащей уплаты арендодателю.
Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды, по основаниям, предусмотренным ГК, ничтожен, то и договор субаренды является ... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.