Изучение теоретического аспекта и выработка четких юридических представлений о сущности и содержании кондоминиума
ВВЕДЕНИЕ
Общая характеристика работы. Тема моей диссертационной работы: "Кондоминиум", поскольку актуальной проблемой данной темы является то, что каждый член кондоминиума имеет право пользоваться собственностью и может пользоваться хозяйственными делами, необходимыми для всех; однако принятие одного члена может быть важным и специальным делом, принципиально ограниченным другим членом (ius prohibendi). Если кто-либо из членов общей собственности вышел и никто не занимает ее место, его часть переходит в распоряжение обоих остальных (ius adcrescendi). Любой член общей собственности может потребовать завершения кондоминиума.
Идея кондоминиума как общей собственности осуществлялась в Римской империи, закон о кондоминиумах был принят римским сенатом около 2000 года назад, где гражданам разрешено владеть индивидуальными жилыми помещениями в многоквартирных домах, кондоминиум - совместное владение, распоряжение. В международном праве-совместное осуществление государственной власти на одной и той же территории двумя и более государствами.
Актуальность темы диссертационного исследования. В условиях формирования национальной правовой системы, преобразования жилищных отношений и происходящих существенных изменений в осознании правовой действительности, исследование правовых явлений, не подвергшихся в достаточной мере изучению, приобретает большое значение. К числу таковых относится, в частности, кондоминиум. Довольно длительный период времени понятие кондоминиум вообще не употреблялось в законодательстве и научной литературе, не было предметом исследований юридических отраслей знаний. Именно поэтому первые попытки законодателя по применению этой категории поставили перед правовой наукой ряд серьезнейших проблем, от решения которых зависит судьба многих общественных реформ, происходящих в настоящее время.
За рубежом понятие кондоминиума основано на сборнике римских законов. В Средние века кондоминиумные отношения возникли из-за малочисленности земельных участков и малочисленности земель индивидуальной жилой застройки. В городской местности из-за небольших и дорогостоящих земель начали строить большие, многоквартирные дома. Это привело к тому, что городки вместе строили дом, а построенные дома впоследствии перешли в распоряжение отдельных членов.
Государственное управление в области использования и охраны водного фонда осуществляется Правительством Республики Казахстан, уполномоченным органом в области использования и охраны водного фонда, местными представительными и исполнительными органами областей (города республиканского значения, столицы) в пределах своей компетенции, установленной законами Республики Казахстан. Орган, осуществляющий государственный контроль за использованием и охраной земель: соблюдает земельное законодательство Республики Казахстан государственными органами, предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами, установленный режим использования земельных участков в соответствии с целевым назначением. Не допускается самовольное занятие земельных участков. Права собственников земельных участков и землепользователей сохраняются.[1.с.108]
Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования выступают гражданские правоотношения. Кроме этого, существует ряд нормативных правовых актов, которые более подробно регулируют правовой режим объекта кондоминиума и способы его управления. К таковым относятся Постановление Правительства РК О мерах по развитию потребительских кооперативов собственников квартир и нежилых помещений в жилых домах от 27 мая 1996 г., Однако, несмотря на актуальность и необходимость изучения данной проблемы исследование кондоминиума получило лишь фрагментарное развитие. Таким образом, данное исследование является одной из первых работ, в которой понятие кондоминиум рассматривается комплексно.
Вместе с тем следует отметить обширность темы исследования. В связи с этим при рассмотрении объекта кондоминиума детальному анализу были подвергнуты проблемы специфического режима общей долевой кондоминиальной собственности, регистрации объекта кондоминиума, исследованы кондоминиальные правоотношения. Учитывая современное состояние законодательства и требования практики в регламентации кондоминиальных отношений, представляется необходимым исследование этой правовой категории в науке гражданского права.
Цели и задачи исследования. Целью и задачами диссертационного исследования является изучение теоретического аспекта и выработка четких юридических представлений о сущности и содержании кондоминиума имеет большое практическое и теоретическое значение. Опираясь на данную категорию, можно найти правильный подход к постановке ряда сложных вопросов законодательной и правоприменительной практики и последующему их решению.
Методология и методика исследования. Методологическую основу диссертационного исследования составили как общенаучные, так и специальные частно-научные методы: историко-правовой и формально-юридический, метод сравнительного правоведения и системного анализа юридических явлений и др. Основная методика исследования проходила в качестве участия в реальных судебных спорах, изучения проблемы в комплексе путем сравнения и сопоставления судебных решений, поиск прецедентов, в том числе поиск коллизий норм имеющих отношение к кондоминиуму.
Эмпирическая база исследования. Эмпирической базой исследования послужила казахстанская судебная практика, нормативные постановления Верховного суда РК, официальные письма разъяснения органов прокуратуры и государственных органов. Кроме того, в данной работе использованы данные, полученные в ходе работы автора диссертации над решением следующих научно-исследовательских задач в сфере признания сделок недействительными: разработка проектов договоров, оказание юридических услуг физическим лицам и организациям, ведение дел в судах Республики Казахстан.
Научная новизна исследования. Научная новизна диссертационной работы состоит в том, что Кондоминиум как новый институт гражданского права требует сегодня всестороннего изучения с учетом практики применения новейшего законодательства, а также того, что многие аспекты правового регулирования все еще не получили надлежащего законодательного разрешения. Что же касается имеющихся правовых решений, то они в ряде случаев нуждаются в совершенствовании, исходя из концепции кондоминиума как формы собственности.
На сегодняшний день это очень существенная проблема. Большая часть населения даже не знает, какая компания управляет их домом. У нашего общества осталась старая привычка, еще с советских времен, раз ЖЭК выставляет счета, то нужно их оплачивать. Практически никто из жильцов не интересуется, на что идут средства, взимаемые с них.
Юридическая безграмотность населения, а по большей части просто лень создает реальную угрозу для самих граждан, их имущества и для государства в целом. В чем это заключается, я постараюсь объяснить в данной работе.
Кто-нибудь задумывался, что является главной целью любого органа управления объектом кондоминиума? Вы наверное ответите - получение дохода, извлечение прибыли, обогащение и т.д., и к сожалению Вы будете правы. Как не печально, но таковы реалии сегодняшнего времени, которые необходимо менять.Управляющие компании в большинстве случаев буквально разворовывают денежные средства, поступающие от граждан на содержание общего имущества. И принимают какие либо вялые меры по поддержанию общего состояния, вверенного им имущества, только после поступления многочисленных жалоб от жителей в различные инстанции.Кондоминиум может быть прекращен при переходе права собственности на все помещения и общее имущество в жилом доме к одному собственнику (физическому, юридическому лицу, государству) или в случае изъятия (выкупа) земельного участка для государственных нужд или повреждения (разрушения) большей части жилого дома в результате чрезвычайной ситуации.
Основные положения и выводы, выносимые на защиту.
1) Необходимо ввести лицензирование вида деятельности для управляющих компаний, за исключением форм управления, предусмотренных подпунктами 1 и 2 пункта 2 ст.42 Закона РК О жилищных отношениях.
2) Кроме того считаю необходимым законодательно установить лимит количества управления объектами кондоминиума для различных форм управления, а именно: Формы управления, предусмотренные подпунктами А) 1 и 2 пункта 2 ст.42 Закона РК О жилищных отношениях - один объект кондоминиума Б) Формы управления, предусмотренные подпунктами 3) и 4) пункта 2 ст.42 Закона РК О жилищных отношениях - два-три объекта кондоминума
3) Необходимо внести изменения в Постановление Правительства Республики Казахстан от 01 декабря 2011 года № 1421 Об утверждении Правил содержания общего имущества объекта кондоминиума, и закрепить, что для проведения капитального ремонта орган управления объекта кондоминиума обязан представлять на рассмотрение собрания собственников помещений (квартир) как минимум 5 ценовых предложений (смет) расходов на проведение ремонта общего имущества объекта кондоминиума, от разных подрядчиков, имеющих лицензии на проведения строительных работ.
3) В пункте 48) статьи 2 Закона РК О жилищных отношениях понятие кооператив собственников помещений (квартир) после слов некоммерческая организация, дополнить словами зарегистрированная в форме потребительского кооператива итд
Теоретическая и практическая направленность работы. Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что разработанные автором диссертации положения могут быть использованы в дальнейшем при изучении проблем совершенствования правового регулирования, а также для уточнения и изменения действующего законодательства. Они также могут служить научной базой для углубленного исследования правовой природы оспоримых сделок или их отдельных видов. Материалы исследования могут быть использованы в нормотворческой и правоприменительной деятельности, а также в практической деятельности юристов.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения и выводы диссертации докладывались на заседаниях кафедры Национальное и международное право, научных конференциях и круглого стола проводимые Университетом Туран-Астана.
Понятие кондоминиум в современной юридической науке встречается довольно часто, но оно все еще недостаточно разработано. Несмотря на то, что кондоминиум как форма общей собственности существовал еще в римском праве, до сих пор не сформулировано признаваемое всеми правовыми системами понятие. Кроме того, многие аспекты кондоминиума недостаточно теоретически обоснованы.
Для того чтобы раскрыть рассматриваемое понятие, необходимо проследить историю возникновения кондоминиума, а также сравнить дефиниции данного термина в законодательствах других стран.
Слово кондоминиум -- латинского происхождения (кон -- общий, доминиум -- имущество). Впервые встречается в римском праве.
Каждый из общих собственников волен распоряжаться своей идеальной долей общей нераздельной вещи (pars quota, p. Pro indiviso). Пропорционально этим долям распределяются все доходы и издержки. Для юридических действий, касающихся всей вещи (например, создания сервитута), требуется согласие всех общих собственников. Каждый из них может пользоваться вещью и принимать необходимые общепринятые хозяйственные меры; однако принципиально важные и исключительные меры, принятые одним из собственников, может запретить другой (ius prohibendi). Если один из общих собственников отпадает и его место не занимает кто-то другой, то его доля прирастает к остальным (ius adcrescendi). Каждый из общих собственников может в любое время потребовать прекращения кондоминиума [2.с.296].
Структура и объем диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих одиннадцать параграфов, заключения, а также списка использованной литературы, общий объем диссертации 70 страниц, список литературы состоит из 31 названий.
Во введении обосновывается выбор темы, раскрывается ее актуальность и формулируются цели и задачи исследования.
1. Понятие и признаки кондоминиума в казахстанском праве
1.1.Основы возникновения кондоминиума
Проводимые в Казахстане рыночные реформы затронули, прежде всего, отношения собственности, в том числе в жилищной сфере. Однако жилищная реформа, несмотря на свою важность, проводилась очень медленными темпами.
Кондоминиум (лат. соn (cum) - вместе, в том числе - доминиум - владение, совместное владение): международное право - двусторонний суверенитет; совместное владение и совместное управление двумя или более государствами на конкретной территории [3.с.336].
В римском праве Кондоминиум означал общую собственность двух или более людей. Кондоминиум является результатом полного конфликта между сторожевым государством и определенной территорией. В 19 веке кондоминиум использовался для разрешения территориальных споров между государствами. Например, в 1816 году Пруссия и Бельгия создали специальный кондоминиум в Морене. Великобритания и Соединенные Штаты установили трехсторонний суверенитет (1889) с Великобританией (1818-46), Великобританией и Египтом с Суданом, двусторонний суверенитет (1899-1951), Соединенные Штаты, Соединенное Королевство и Германия, а Франция и Великобритания создали ряд объектов в Африке и Океании во время их колониальных империй. Кондоминиум создан; 2) В Соединенном Королевстве и Соединенных Штатах жилищные и земельные участки аналогичны формам совместной собственности. Кондоминиум - лат (кон - общий, доминиум - собственности). Впервые это понятие встречается в сборнике римских законов. Кондоминиум-как общая собственность. М.Бартошек condominium назвала синонимом слова communio. Он сказал: "Кондоминиум-это общая собственность, и все несколько человек владеют одной собственностью. Каждый член общего имущества имеет право на часть неделимого имущества (par quota, Pro indiviso). Все доходы и расходы варьируются пропорционально этим частям. Идея кондоминиума была обычной в Римской империи, и конституционный закон о кондоминиуме был принят около 2000 лет назад римским сенатом, который позволяет гражданам владеть частным жильем в многоэтажных домах.
В качестве предпосылки для концепции современного кондоминиума этот исторический факт совпадает. С тех пор термин кондоминиум используется для описания жилых комплексов с квартирами, других жилых и нежилых зданий и земельных участков. Но, - говорит О.А. Городов, - юридическая практика проясняет, что термин кондоминиум используется в некоторых других случаях, таких как управление двумя или более штатами третьего государства. В начале двадцатого века Судан был англо-египетским кондоминиумом. Концепция кондоминиума за рубежом основана на ряде римских законов. В средние века отношения с кондоминиумами были вызваны нехваткой земли и отсутствием индивидуального жилья. В городской местности из-за низких и дорогостоящих земель начали строить большие, многоквартирные дома. Это привело к тому, что городки совместно строили дом, а построенные дома впоследствии перешли в собственность отдельных членов [4.с.195].
Следовательно, между владельцами развивались кондоминиумы.
В начале ХХ века концепция кондоминиума была реализована в Европе и стала широко распространенной в Германии, Франции, Испании, Бельгии, Италии и Великобритании. В законах многих стран (например, Канада, Франция, Германия) не применяется понятие кондоминиум, однако в сборнике законов, касающихся жилья, используется понятие объектов, соответствующих законодательству кондоминиумов в Республике Казахстан. По результатам экспертизы, проведенной в связи с применением кондоминиумов иностранных законодательств, в Западной Европе, например, среди стран СНГ, является Республика Кыргызстан, впервые принявшая кондоминиум. В соответствии со статьей 1 Закона Кыргызской Республики от 8 октября 1997 года, кондоминиуму выдано следующее определение: "Кондоминиум-это юридически организованная форма управления, товарищество собственников жилья, а также некоммерческая организация жилых и нежилых строений. Кондоминиум состоит из частных зданий и общей собственности. Мы видим, что в Кыргызской Республике кондоминиум используется как товарищество собственников квартир или домов.
Проведенные в Казахстане рыночные реформы повлияли, прежде всего, на собственные отношения, в том числе на жилищные отношения. Введение понятия кондоминиума связывается с процессами преобразования в экономических и юридических системах Республики Казахстан. До реформ в жилищной сфере, как и в Казахстане, так и в других республиках, все строительные фонды находятся в государственной собственности. Многоквартирный жилой дом был передан собственникам квартир на основании договора аренды, а остальное владение рассматривается как отдельный объект, переданный в строительно-эксплуатационное управление. Главным преимуществом этого закона стало выдача справок на два вида собственности: государственную и частную собственность. Под понятием частной собственности лежит негосударственная собственность. Частные лица рассматриваются как частные граждане и (или) негосударственные юридические лица и их товарищества [5.с.159].
В связи с этим, организации, единственным видом деятельности которых является реализация лекарственных средств (медикаментов), не обязаны регистрироваться в качестве плательщика налог на добавленную стоимость. Это обстоятельство накладывает за собой юридические обязательства, в частности, возникновение права и ответственности между собственниками в отношении общей собственности в многоквартирном доме. Особенность кондоминиума заключается в том, что все земли общего пользования, а не по добровольному представлению его членов, принимаются в качестве общей собственности. В основе создания кондоминиума лежит гражданско-правовой договор, т. е. купля-продажа или т. д. б. составление договора. Даже на этом шаге очевидна особенность кондоминиума. Субъект, заключивший договор, помимо его воли, стал членом кондоминиумов, а в многоквартирном жилом доме - владельцем какой-либо части общей собственности. Впервые правовая норма, связанная с кондоминиумом, 22 декабря 1995 года, как говорится в подпункте 1) статьи 1 Указа Президента Республики Казахстан О земле, (которая сейчас не имеет юридической силы), должна содержать форму собственности, в том числе отдельные части собственности, частные земельные участки, находящиеся в собственности физических лиц, юридических лиц и (или) государства. После вышеназванного указа следующий шаг о следующем кондоминиуме прописан в Законе Республики Казахстан О жилищных отношениях, который был принят 16 апреля 1997 года, как особая форма собственности. Важным аспектом изучения понятия "Кондоминиум" является его определение как формы собственности. Формы собственности (вид, характер) предусмотрены различными учеными. Характер кондоминиума неоднозначно толкуется в юридической науке. Его разнообразие зависит от методологических исследований [7.с.185].
В Конституции закреплено место разнообразия и равноправия форм собственности. В условиях рыночной экономики разнообразны и формы собственности. Собственность-сложный и многогранный общественный институт. П. И. П. По мнению Скловского, форма собственности не понятие закона, но поскольку она законодательно закреплена, ее существование "должно рассматриваться только по той или иной форме собственности. Такие мысли приводят к следующим результатам: нет понятия форма собственностив контексте гражданского права", в качестве аппонента этой мысли является Ю.П. Толстого. По его мнению, всеобщее право собственности может встречаться в различных правовых формах, и речь может быть затронута не только в форме собственности, но и в форме права собственности [8.с.512].
Многообразие форм собственности характеризуется специфической концепцией в Казахстане как форма собственности кондоминиума из других стран. Среди ученых в этом вопросе не распространено ни одного мнения. Например, в Российской информации говорится, что между членами кондоминиума существует только имущественное право на общую собственность. Другими авторами полагают, что кондоминиум не является исключительным видом собственности, который соответствует собственным конструкциям. В монографии Права собственности в Республике Казахстан (в редакции М.К. Сулейменова) рассматриваются определение и классификация прав собственности и рассматриваются его основные виды: право собственности, владения, сервитута, гарантии, аренды. и квитанция, доверенность и т. д. Специальный раздел монографии посвящен правам собственности на жилье. Глава 9, озаглавленная Права собственности на жилье, гласит, что Ю. Г. Басин: Концепция прав на жилье можно разделить на несколько концепций, наиболее важными из которых являются.
1) право на жилье;
2) жилищные права члена кондоминиума;
3) право пользования кооперативной квартирой;
4) право пользования зданием частного фонда;
5) право пользования государственным жильем. Жилищные права - это, прежде всего, полное использование возможностей собственника, то есть владение, использование и управление имуществом по своему усмотрению.
Во-вторых, новое право собственности - это право члена кондоминиума, то есть право членов на определенный тип собственности. Гражданские суждения Ю. Г. Басина описывают кондоминиум как имеющий некоторую собственность на один строительный комплекс - форму собственности. Еще одна работа для рассмотрения понятия кондоминиума. Статья К.М Ильясовой Кондоминиум - как форма собственности (кондоминиум - форма собственности).
Ю. Г. Басин и К. Ильясова ссылаются на законы, называющие кондоминиум типом собственности в многоэтажных домах и других строительных площадках. По мнению С. Скрябина, вышеперечисленные авторы неправильно считают кондоминиум особой собственностью. Потому что термин собственность относится к праву собственности субъекта и противоречит понятию публичной и частной цивилизации в традиционных советских цивилизациях. а круглом столе по обсуждению Закона Республики Казахстан О внесении изменений в Закон Республики Казахстан О внесении изменений в Закон Республики Казахстан О жилищных отношениях (16.04.1997) С. Скрябин: Кондоминиум является имущественным комплексом в соответствии с определением, данным в российских правоохранительных органах, Право кондоминиума как формы собственности не объясняет его юридическое лицо, причины его возникновения, диалектику его отношений с другими типами развития [9.с.364].
Практика ротации в жилищном секторе показала особенности конкретного вида собственности в жилищно-правовых отношениях. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 настоящей Конституции равенство государственной и частной собственности в Республике Казахстан признается и защищается. Термин частный не относится к Конституции. По мнению И.Ю. Джанайдарова, понятия вид и характер различны и его использование в праве собственности не раскрыто полностью теоретически. Эта ситуация подтверждает традиционное владение имуществом и укрепляет законность законодательного органа и способствует верховенству права посредством прогрессивных правовых положений.
В современном гражданском праве эта модель отношений зависит от общей собственности. (Глава 16). В то же время важно отметить, что права собственности не порождают других моделей и новых экономических отношений собственности. Одна вещь (собственность) и ее владельцы являются исключительной формой собственности, которая имеет свои собственные отдельные права (собственность нескольких субъектов) и части их общей собственности, а принципы, установленные этими правовыми нормами, называются принципами кондоминиума.
Автор учебника для России Кэрол С. Позиция Рабена Хорста оправдана.В учебнике Организация и эксплуатация собственности (Condominiums): кондоминиум является формой собственности. Закон Республики Казахстан О жилищных отношениях, принятый Республикой Казахстан, одобрил новый вид собственности, но в ТК внесены изменения. О внесении изменений и дополнений в статью 209 Гражданского кодекса Республики Казахстан от 2 марта 1998 года и Постановление Верховного Совета Республики Казахстан "О Республике Казахстан" (Общая часть) дополнения были сделаны. В связи с этим право собственности на недвижимость может осуществляться в виде кондоминиума, в кондоминиуме отдельные части недвижимости являются собственностью граждан и (или) юридических лиц, а земельные участки вне частного сектора принадлежат владельцам права общей собственности. Одним из последующих нормативных правовых актов является концепция, предусмотренная Земельным кодексом Республики Казахстан, принятым 20 июня 2003 года. Следует отметить, что концепцией Земельного кодекса является кондоминиум. В соответствии со статьей 12 Земельного кодекса, кондоминиум представляет собой особый тип собственности (иное право), когда собственность принадлежит множеству физических и юридических лиц. Они не являются отдельными зданиями, но земельные участки не являются отдельными, их права и обязанности основаны на общей собственности. В этом определении законодательный орган общая собственность заменяется понятием недвижимость [10.с.62].
В связи с этим это указывает на то, что кондоминиумные отношения относятся только к недвижимости (имущественный комплекс). В других случаях определение кондоминиума было принято 24 января 2001 года. Нет странного, очевидного отличия от Закона Республики Казахстан О Земле.
Физические и юридические лица (например, структура другие права) могут иметь недвижимое имущество. В настоящее время кондоминиумы представляют не только собственность, но и несколько других имущественных прав (оперативное управление, экономическое управление) в одном объекте. Данная ситуация отражает совершенствование законодательства и пересмотр правового режима кондоминиума в Республике Казахстан. В частности, пункт 1 статьи 62 Земельного кодекса Республики Казахстан гласит: Членами кондоминиума являются государственные землепользователи, строительство которых осуществляется на праве оперативного или хозяйственного ведения, право собственности на земельные участки является предметом общего землепользования, если иное не предусмотрено Земельным кодексом в противном случае. " В связи с этим законодатели заявляют, что недвижимость не может быть истолкована исключительно как право собственности, но также и на другие права, а именно на владение бизнесом. Таким образом, нормотворчество законов закончилось, несмотря на то, что эта форма собственности уделяет большое внимание. Проблемы развития кондоминиума в Республике Казахстан не утратили значения и в настоящее время. К правовым результатам возникновения кондоминиума в Республике Казахстан относятся:
1)жилых, нежилых зданий, гаражей, дачных и т. д. б. обеспечение прав собственности, когда проведение собственником управления собственностью является равноправным и справедливым;
2) определение прав и обязанностей собственников жилых, нежилых зданий, гаражей, дачных строений, включая финансовую ответственность по отношению друг к другу в данном имущественном комплексе-объекте кондоминиума;
3)обеспечение защиты и сохранности объектов кондоминиума жилищного фонда, а также иных видов недвижимости;
4)создание работоспособного и понятного механизма принятия своевременных мер по ремонту и эксплуатации объекта кондоминиума;
5) снижение количества жалоб в органы, решающие вопросы, особенно в суд.
Под понятием кондоминиума лежит особая форма собственности, в которой строительные места находятся в собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество находится в общей части собственности. Специфический режим кондоминиума.
При рассмотрении кондоминиумов как формы собственности необходимо выяснить его признаки. Для этого казахстанские ученые используют систему специфических знаков систематизированного кондоминиума.
Кондоминиум может дать характеристику следующим специфическим режимом: 1. Общие положения В кондоминиуме сочетаются формы собственности на отдельные части недвижимости и общей собственности на места общего пользования. В соответствии с главой 6 статьи 31 Закона Республики Казахстан от 1 апреля 1997 года О жилищных отношениях... в жилых домах, имеющих двух и более собственников, появился особенный вид собственности - кондоминиум. Собственник, имеющий право на отдельное (раздельное) место, заинтересован в владении, пользовании и управлении своей частью. Земли (места), не входящие в частную (раздельную) собственность (например, подъезды, лестницы, лифты, потолки дома, чердаки, подвалы, общедомовые инженерные системы и инструменты, не относящиеся к квартире, земельный участок, в том числе элементы помещений и другое имущество общего пользования), принадлежат собственникам на общих основаниях. Земельный участок жилого дома может принадлежать собственникам на праве общего землепользования. Этот признак является основным по характеру, так как, опираясь на него, можно классифицировать такой вид собственности, как вновь возникший кондоминиум.
Ранее кодификация отечественных гражданских законодателей специальные главы на право владения такими объектами, как жилые дома (места, Земли), не предусмотрены. Это можно объяснить по разным причинам. Однако, самое главное, на наш взгляд, нахождение жилищного фонда Республики Казахстан в государственной собственности. Жилые помещения этого фонда были сданы в аренду, а отношения в отношении которых первоначально регламентированы в главе Гражданского кодекса КазССР 1964 года, а впоследствии - в 1981 году регламентированы основаниями издания жилищного законодательства Совета ССР и советских республик и Жилищным Кодексом Республики Казахстан от 1 июля 1992 года. В результате экономических преобразований и преобразований многие казахстанцы стали собственниками. Гражданский кодекс Республики Казахстан и Закон Республики Казахстан О жилищных отношениях предусматривает особый вид собственности, возникающий в многоквартирных домах [11.с.720].
2. Кондоминиум создается не по воле сторон, а путем определения отдельных частей недвижимого имущества и места общего пользования в качестве общего имущества.
Существуют юридические определения и факты как основа гражданско-правовых отношений.
В этом случае законным фактом является то, что одна квартира является собственностью многоквартирного дома, что на своих этапах создает правовые отношения, в частности, возникновение определенных прав и обязанностей по владению собственниками многоквартирных домов.
3. Объектом кондоминиума является имущественный комплекс, состоящий из отдельных помещений, находящихся в частной собственности, включая отдельные метро, лифты, палатки, палатки, подвалы, нежилые или общестроительные инженерные системы и сооружения, в том числе элементы дома и общего имущества.
Объект кондоминиума признается как особый вид недвижимости.
4. Кондоминиум приватизируется, когда квартира приватизируется из многоквартирных домов, когда частные владельцы собирают общую собственность.
Члены кондоминиума обязаны предоставлять имущество во время совместной собственности и имеют налоговые и иные обязательства перед третьей стороной. Общие объекты - межкомнатные лестницы, подвалы, палатки и т. Д. Он также должен обеспечить общую собственность в многоквартирном доме. Действующий закон Республики Казахстан возлагает на граждан заботу о собственности как собственника имущества. Однако существуют и другие обязательства для общего имущества, за исключением обязательств, связанных с использованием личного пространства. Их общее значение таково:
1) применение общего имущества в соответствии с его установленным местом и требованиями законодательства;
2) вмешательство во все расходы, связанные с общим имуществом и жильем;
3) в случае, если органы управления, имеющие письменное уведомление для проверки состояния объекта кондоминиума, обязаны включить любой член кондоминиума и, в случае необходимости, произвести ремонт;
4) выполнение государственных технических, противопожарных и санитарных требований на территории дома, жилища и дома;
5) такие как ремонт, реконструкция и комплексный ремонт, особенно с точки зрения их доли в кондоминиуме. В то же время пришло время производить коммунальные платежи и назначать целевые и специальные платежи, закрепленные за владельцами [12.с.261].
Члены кондоминиума должны признавать не только своих владельцев, но и субъектов налоговых правоотношений, с которыми они работают. Если владелец вводит других людей по месту своего проживания (жильцов, родственников и т. Д.), Они могут пользоваться только имуществом, а все имущественные обязательства несет владелец квартиры.
В этом отношении член кондоминиума признается субъектом с экономическими и эксплуатационными правами. Особенность правовых отношений между членами кондоминиума заключается в том, что они имеют права экономического и оперативного управления, связанные с жильем.
Одним из специфических аспектов кондоминиума является режим части, который находится в общей собственности. Если иное не установлено законодательными актами или соглашением членов кондоминиума, обязательства в отношении общего имущества определяются в соответствии с той частью, которая находится в собственности каждого владельца. Данный признак закреплен в пункте 3 статьи 31 Закона Республики Казахстан О жилищных отношениях.
Кондоминиум-особая форма собственности, требующая особого контроля. Кондоминиум состоит из субъективного состава, определенного как особый вид собственности, и становится своим специфическим объектом.
Теория кондоминиума, как исключительная форма собственности, создала свою юридическую базу.
Во-первых, содержание Гражданского кодекса Республики Казахстан, поскольку кондоминиум является формой собственности любого вида недвижимости.
Во-вторых, Закон Республики Казахстан О жилищных отношениях, который утверждает кондоминиум только в качестве формы собственности в сфере недвижимости.
В третьих, Земельный кодекс Республики Казахстан, расширяющий виды недвижимости, входящие в состав такой формы собственности, как кондоминиум.
Таким образом, понятие кондоминиума не следует рассматривать только как объект недвижимости. Кондоминиум-это особая форма собственности на недвижимость.
На наш взгляд, анализируя казахстанское законодательство, можно дать определение кондоминиуму как исключительная форма собственности
1.2.Понятие кондоминиума по законодательству в Республике Казахстан
Перед государством на пороге проведения жилищных реформ стояли следующие задачи: поиск источников финансирования жилищного хозяйства в целом, разгосударствление жилищного фонда, увеличение числа субъектов, на плечи которых следовало переложить бремя расходов по поддержанию жилья в пригодном для использования состоянии, а также проблема внедрения кондоминиума. Данная тенденция переложения обязанностей с государства на плечи частника имела место не только в странах Восточной, но и Западной Европы, в Америке, ряде других государств. Кондоминиум - особая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс (далее-объект кондоминиума) помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности физических, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности [13.с.834].
Кондоминиум - форма собственности на недвижимое имущество в случае, когда помещения находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности;
Кондомиинум, кондоминат - совместное владение, власть. В международном праве-совместное осуществление государственной власти на одной и той же территории двумя и более государствами.
Объектом кондоминиума является единый имущественный комплекс, состоящий из физических и юридических лиц, жилых и нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности государства и принадлежащего им общего имущества, находящихся в общей собственности.
Встреча объекта кондоминиума - это совместное участие владельцев помещений (квартир) в заранее определенном месте и в определенное время для коллективного обсуждения и принятия решений, связанных с управлением и эксплуатацией объекта кондоминиума. Органом управления объектом кондоминиума является физическое или юридическое лицо, осуществляющее функции по содержанию объекта кондоминиума.
Правильный уход за объектами кондоминиума - собственниками помещений (квартир), а также собственниками помещений (квартир) по обслуживанию и ремонту общего имущества жилых помещений (жилых зданий), предназначенного для предотвращения преждевременного износа жилых зданий (жилых домов) это комплекс организационных и технических мероприятий, осуществляемых лицами, осуществляющими управление объектом кондоминиума.
Кондоминиум - это особая собственность недвижимого имущества (иные права), где отдельные части недвижимого имущества расположены в отдельной (частной) собственности физических и (или) юридических лиц, а остальная часть недвижимого имущества, не находящегося в отдельном имуществе недвижимого имущества, включая земельный участок, иное общее право) и не должны отделяться от части недвижимого имущества, которая является отдельной (в частной собственности) собственностью (кроме прав).
Объектом кондоминиума является имущественный комплекс, состоящий из земельных участков (земельных участков), первичных и последующих объектов, имущества в виде кондоминиумов, определенных в соответствии с законодательством Республики Казахстан.
Объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество в территориальных судебных органах (регистрирующем органе), осуществляющих государственную регистрацию недвижимости.
Регистрация объекта кондоминиума является внесением в регистрационные документы сведений о идентифицируемых земельных участках, первичных объектах и характеристиках вторичных объектов, необходимых для регистрации объекта кондоминиума, а также сведений о видах прав, форме общей собственности (иного вещного права) и размерах долей участников кондоминиума в общем имуществе согласно форме регистрационного листа [14.с.115].
Если иное не предусмотрено соглашением участников кондоминиума, полезная площадь жилой площади и нежилого помещения, которые находятся в раздельном (индивидуальном) владении (иные законные права) доли участников в общем имуществе, отношение помещений к сумме площадей.
Документы на расчет таких долей предоставляются участниками кондоминиума вместе с документами, указанными в пункте 13 настоящих Правил, для регистрации объекта кондоминиума.
Сделки членов кондоминиума или руководящего органа объектов кондоминиума, связанные с общим имуществом, не могут быть принудительно применены до регистрации объекта кондоминиума.
При приватизации многоквартирных домов государственный орган осуществляет приватизацию при первичной регистрации объекта кондоминиума.
В случае изменения границ помещений, земельных участков иили объектов кондоминиума участники кондоминиума или их уполномоченные представители подают в регистрирующий орган запрос о внесении изменений и дополнений в регистрационные документы, прилагая необходимые документы. Внесение изменений и дополнений в регистрационное досье осуществляется в порядке, установленном настоящими Правилами[15.с.100].
Порядок государственной регистрации объекта кондоминиума, установленный настоящими Правилами, распространяется на другие виды кондоминиумов.
Кондоминиум - это особая собственность недвижимого имущества (иные права), при этом отдельные части недвижимого имущества находятся в отдельной (индивидуальной) собственности (других правах) физических и (или) юридических лиц, а также неимущественные части недвижимого имущества, включая землю принадлежит им (другому общему праву) и не лишается прав на раздельное (раздельное) право собственности (иное общее право) на недвижимое имущество. Для приусадебного хозяйства в сельской местности - на орошаемых землях 0,25 га, на орошаемых землях - 0,15 га. Для строительства дома - 0,10 га (10 дворов), садоводство, 0,12 га (12 дворов) для дачи. Распределительная система жилья в условиях рыночной эконо- мики должна, на наш взгляд, уйти в прошлое. Однако от нее нельзя отказаться мгновенно до приватизации жилищного фонда, до формирования рынка жилья.
Вместе с тем, определенные категории граждан нуждаются в повышенной заботе. Поэтому Закон Республики Казахстан О жилищных отношениях содержит перечень лиц, которым по- прежнему будет предоставляться жилье в социальный найм. Формирование рыночных отношений не должно повлечь отмены действия положений Закона. Приватизация жилищного фонда -- это процесс, который займет, хотя и ограниченный, но все же весьма продолжительный отрезок времени. В литературе можно встретить самые разнообразные суждения о том, что является объектом приватизации применительно к жилищному фонду. Причем многие авторы весьма широко толкуют это понятие.
В первые годы ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Общая характеристика работы. Тема моей диссертационной работы: "Кондоминиум", поскольку актуальной проблемой данной темы является то, что каждый член кондоминиума имеет право пользоваться собственностью и может пользоваться хозяйственными делами, необходимыми для всех; однако принятие одного члена может быть важным и специальным делом, принципиально ограниченным другим членом (ius prohibendi). Если кто-либо из членов общей собственности вышел и никто не занимает ее место, его часть переходит в распоряжение обоих остальных (ius adcrescendi). Любой член общей собственности может потребовать завершения кондоминиума.
Идея кондоминиума как общей собственности осуществлялась в Римской империи, закон о кондоминиумах был принят римским сенатом около 2000 года назад, где гражданам разрешено владеть индивидуальными жилыми помещениями в многоквартирных домах, кондоминиум - совместное владение, распоряжение. В международном праве-совместное осуществление государственной власти на одной и той же территории двумя и более государствами.
Актуальность темы диссертационного исследования. В условиях формирования национальной правовой системы, преобразования жилищных отношений и происходящих существенных изменений в осознании правовой действительности, исследование правовых явлений, не подвергшихся в достаточной мере изучению, приобретает большое значение. К числу таковых относится, в частности, кондоминиум. Довольно длительный период времени понятие кондоминиум вообще не употреблялось в законодательстве и научной литературе, не было предметом исследований юридических отраслей знаний. Именно поэтому первые попытки законодателя по применению этой категории поставили перед правовой наукой ряд серьезнейших проблем, от решения которых зависит судьба многих общественных реформ, происходящих в настоящее время.
За рубежом понятие кондоминиума основано на сборнике римских законов. В Средние века кондоминиумные отношения возникли из-за малочисленности земельных участков и малочисленности земель индивидуальной жилой застройки. В городской местности из-за небольших и дорогостоящих земель начали строить большие, многоквартирные дома. Это привело к тому, что городки вместе строили дом, а построенные дома впоследствии перешли в распоряжение отдельных членов.
Государственное управление в области использования и охраны водного фонда осуществляется Правительством Республики Казахстан, уполномоченным органом в области использования и охраны водного фонда, местными представительными и исполнительными органами областей (города республиканского значения, столицы) в пределах своей компетенции, установленной законами Республики Казахстан. Орган, осуществляющий государственный контроль за использованием и охраной земель: соблюдает земельное законодательство Республики Казахстан государственными органами, предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами, установленный режим использования земельных участков в соответствии с целевым назначением. Не допускается самовольное занятие земельных участков. Права собственников земельных участков и землепользователей сохраняются.[1.с.108]
Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования выступают гражданские правоотношения. Кроме этого, существует ряд нормативных правовых актов, которые более подробно регулируют правовой режим объекта кондоминиума и способы его управления. К таковым относятся Постановление Правительства РК О мерах по развитию потребительских кооперативов собственников квартир и нежилых помещений в жилых домах от 27 мая 1996 г., Однако, несмотря на актуальность и необходимость изучения данной проблемы исследование кондоминиума получило лишь фрагментарное развитие. Таким образом, данное исследование является одной из первых работ, в которой понятие кондоминиум рассматривается комплексно.
Вместе с тем следует отметить обширность темы исследования. В связи с этим при рассмотрении объекта кондоминиума детальному анализу были подвергнуты проблемы специфического режима общей долевой кондоминиальной собственности, регистрации объекта кондоминиума, исследованы кондоминиальные правоотношения. Учитывая современное состояние законодательства и требования практики в регламентации кондоминиальных отношений, представляется необходимым исследование этой правовой категории в науке гражданского права.
Цели и задачи исследования. Целью и задачами диссертационного исследования является изучение теоретического аспекта и выработка четких юридических представлений о сущности и содержании кондоминиума имеет большое практическое и теоретическое значение. Опираясь на данную категорию, можно найти правильный подход к постановке ряда сложных вопросов законодательной и правоприменительной практики и последующему их решению.
Методология и методика исследования. Методологическую основу диссертационного исследования составили как общенаучные, так и специальные частно-научные методы: историко-правовой и формально-юридический, метод сравнительного правоведения и системного анализа юридических явлений и др. Основная методика исследования проходила в качестве участия в реальных судебных спорах, изучения проблемы в комплексе путем сравнения и сопоставления судебных решений, поиск прецедентов, в том числе поиск коллизий норм имеющих отношение к кондоминиуму.
Эмпирическая база исследования. Эмпирической базой исследования послужила казахстанская судебная практика, нормативные постановления Верховного суда РК, официальные письма разъяснения органов прокуратуры и государственных органов. Кроме того, в данной работе использованы данные, полученные в ходе работы автора диссертации над решением следующих научно-исследовательских задач в сфере признания сделок недействительными: разработка проектов договоров, оказание юридических услуг физическим лицам и организациям, ведение дел в судах Республики Казахстан.
Научная новизна исследования. Научная новизна диссертационной работы состоит в том, что Кондоминиум как новый институт гражданского права требует сегодня всестороннего изучения с учетом практики применения новейшего законодательства, а также того, что многие аспекты правового регулирования все еще не получили надлежащего законодательного разрешения. Что же касается имеющихся правовых решений, то они в ряде случаев нуждаются в совершенствовании, исходя из концепции кондоминиума как формы собственности.
На сегодняшний день это очень существенная проблема. Большая часть населения даже не знает, какая компания управляет их домом. У нашего общества осталась старая привычка, еще с советских времен, раз ЖЭК выставляет счета, то нужно их оплачивать. Практически никто из жильцов не интересуется, на что идут средства, взимаемые с них.
Юридическая безграмотность населения, а по большей части просто лень создает реальную угрозу для самих граждан, их имущества и для государства в целом. В чем это заключается, я постараюсь объяснить в данной работе.
Кто-нибудь задумывался, что является главной целью любого органа управления объектом кондоминиума? Вы наверное ответите - получение дохода, извлечение прибыли, обогащение и т.д., и к сожалению Вы будете правы. Как не печально, но таковы реалии сегодняшнего времени, которые необходимо менять.Управляющие компании в большинстве случаев буквально разворовывают денежные средства, поступающие от граждан на содержание общего имущества. И принимают какие либо вялые меры по поддержанию общего состояния, вверенного им имущества, только после поступления многочисленных жалоб от жителей в различные инстанции.Кондоминиум может быть прекращен при переходе права собственности на все помещения и общее имущество в жилом доме к одному собственнику (физическому, юридическому лицу, государству) или в случае изъятия (выкупа) земельного участка для государственных нужд или повреждения (разрушения) большей части жилого дома в результате чрезвычайной ситуации.
Основные положения и выводы, выносимые на защиту.
1) Необходимо ввести лицензирование вида деятельности для управляющих компаний, за исключением форм управления, предусмотренных подпунктами 1 и 2 пункта 2 ст.42 Закона РК О жилищных отношениях.
2) Кроме того считаю необходимым законодательно установить лимит количества управления объектами кондоминиума для различных форм управления, а именно: Формы управления, предусмотренные подпунктами А) 1 и 2 пункта 2 ст.42 Закона РК О жилищных отношениях - один объект кондоминиума Б) Формы управления, предусмотренные подпунктами 3) и 4) пункта 2 ст.42 Закона РК О жилищных отношениях - два-три объекта кондоминума
3) Необходимо внести изменения в Постановление Правительства Республики Казахстан от 01 декабря 2011 года № 1421 Об утверждении Правил содержания общего имущества объекта кондоминиума, и закрепить, что для проведения капитального ремонта орган управления объекта кондоминиума обязан представлять на рассмотрение собрания собственников помещений (квартир) как минимум 5 ценовых предложений (смет) расходов на проведение ремонта общего имущества объекта кондоминиума, от разных подрядчиков, имеющих лицензии на проведения строительных работ.
3) В пункте 48) статьи 2 Закона РК О жилищных отношениях понятие кооператив собственников помещений (квартир) после слов некоммерческая организация, дополнить словами зарегистрированная в форме потребительского кооператива итд
Теоретическая и практическая направленность работы. Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что разработанные автором диссертации положения могут быть использованы в дальнейшем при изучении проблем совершенствования правового регулирования, а также для уточнения и изменения действующего законодательства. Они также могут служить научной базой для углубленного исследования правовой природы оспоримых сделок или их отдельных видов. Материалы исследования могут быть использованы в нормотворческой и правоприменительной деятельности, а также в практической деятельности юристов.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения и выводы диссертации докладывались на заседаниях кафедры Национальное и международное право, научных конференциях и круглого стола проводимые Университетом Туран-Астана.
Понятие кондоминиум в современной юридической науке встречается довольно часто, но оно все еще недостаточно разработано. Несмотря на то, что кондоминиум как форма общей собственности существовал еще в римском праве, до сих пор не сформулировано признаваемое всеми правовыми системами понятие. Кроме того, многие аспекты кондоминиума недостаточно теоретически обоснованы.
Для того чтобы раскрыть рассматриваемое понятие, необходимо проследить историю возникновения кондоминиума, а также сравнить дефиниции данного термина в законодательствах других стран.
Слово кондоминиум -- латинского происхождения (кон -- общий, доминиум -- имущество). Впервые встречается в римском праве.
Каждый из общих собственников волен распоряжаться своей идеальной долей общей нераздельной вещи (pars quota, p. Pro indiviso). Пропорционально этим долям распределяются все доходы и издержки. Для юридических действий, касающихся всей вещи (например, создания сервитута), требуется согласие всех общих собственников. Каждый из них может пользоваться вещью и принимать необходимые общепринятые хозяйственные меры; однако принципиально важные и исключительные меры, принятые одним из собственников, может запретить другой (ius prohibendi). Если один из общих собственников отпадает и его место не занимает кто-то другой, то его доля прирастает к остальным (ius adcrescendi). Каждый из общих собственников может в любое время потребовать прекращения кондоминиума [2.с.296].
Структура и объем диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих одиннадцать параграфов, заключения, а также списка использованной литературы, общий объем диссертации 70 страниц, список литературы состоит из 31 названий.
Во введении обосновывается выбор темы, раскрывается ее актуальность и формулируются цели и задачи исследования.
1. Понятие и признаки кондоминиума в казахстанском праве
1.1.Основы возникновения кондоминиума
Проводимые в Казахстане рыночные реформы затронули, прежде всего, отношения собственности, в том числе в жилищной сфере. Однако жилищная реформа, несмотря на свою важность, проводилась очень медленными темпами.
Кондоминиум (лат. соn (cum) - вместе, в том числе - доминиум - владение, совместное владение): международное право - двусторонний суверенитет; совместное владение и совместное управление двумя или более государствами на конкретной территории [3.с.336].
В римском праве Кондоминиум означал общую собственность двух или более людей. Кондоминиум является результатом полного конфликта между сторожевым государством и определенной территорией. В 19 веке кондоминиум использовался для разрешения территориальных споров между государствами. Например, в 1816 году Пруссия и Бельгия создали специальный кондоминиум в Морене. Великобритания и Соединенные Штаты установили трехсторонний суверенитет (1889) с Великобританией (1818-46), Великобританией и Египтом с Суданом, двусторонний суверенитет (1899-1951), Соединенные Штаты, Соединенное Королевство и Германия, а Франция и Великобритания создали ряд объектов в Африке и Океании во время их колониальных империй. Кондоминиум создан; 2) В Соединенном Королевстве и Соединенных Штатах жилищные и земельные участки аналогичны формам совместной собственности. Кондоминиум - лат (кон - общий, доминиум - собственности). Впервые это понятие встречается в сборнике римских законов. Кондоминиум-как общая собственность. М.Бартошек condominium назвала синонимом слова communio. Он сказал: "Кондоминиум-это общая собственность, и все несколько человек владеют одной собственностью. Каждый член общего имущества имеет право на часть неделимого имущества (par quota, Pro indiviso). Все доходы и расходы варьируются пропорционально этим частям. Идея кондоминиума была обычной в Римской империи, и конституционный закон о кондоминиуме был принят около 2000 лет назад римским сенатом, который позволяет гражданам владеть частным жильем в многоэтажных домах.
В качестве предпосылки для концепции современного кондоминиума этот исторический факт совпадает. С тех пор термин кондоминиум используется для описания жилых комплексов с квартирами, других жилых и нежилых зданий и земельных участков. Но, - говорит О.А. Городов, - юридическая практика проясняет, что термин кондоминиум используется в некоторых других случаях, таких как управление двумя или более штатами третьего государства. В начале двадцатого века Судан был англо-египетским кондоминиумом. Концепция кондоминиума за рубежом основана на ряде римских законов. В средние века отношения с кондоминиумами были вызваны нехваткой земли и отсутствием индивидуального жилья. В городской местности из-за низких и дорогостоящих земель начали строить большие, многоквартирные дома. Это привело к тому, что городки совместно строили дом, а построенные дома впоследствии перешли в собственность отдельных членов [4.с.195].
Следовательно, между владельцами развивались кондоминиумы.
В начале ХХ века концепция кондоминиума была реализована в Европе и стала широко распространенной в Германии, Франции, Испании, Бельгии, Италии и Великобритании. В законах многих стран (например, Канада, Франция, Германия) не применяется понятие кондоминиум, однако в сборнике законов, касающихся жилья, используется понятие объектов, соответствующих законодательству кондоминиумов в Республике Казахстан. По результатам экспертизы, проведенной в связи с применением кондоминиумов иностранных законодательств, в Западной Европе, например, среди стран СНГ, является Республика Кыргызстан, впервые принявшая кондоминиум. В соответствии со статьей 1 Закона Кыргызской Республики от 8 октября 1997 года, кондоминиуму выдано следующее определение: "Кондоминиум-это юридически организованная форма управления, товарищество собственников жилья, а также некоммерческая организация жилых и нежилых строений. Кондоминиум состоит из частных зданий и общей собственности. Мы видим, что в Кыргызской Республике кондоминиум используется как товарищество собственников квартир или домов.
Проведенные в Казахстане рыночные реформы повлияли, прежде всего, на собственные отношения, в том числе на жилищные отношения. Введение понятия кондоминиума связывается с процессами преобразования в экономических и юридических системах Республики Казахстан. До реформ в жилищной сфере, как и в Казахстане, так и в других республиках, все строительные фонды находятся в государственной собственности. Многоквартирный жилой дом был передан собственникам квартир на основании договора аренды, а остальное владение рассматривается как отдельный объект, переданный в строительно-эксплуатационное управление. Главным преимуществом этого закона стало выдача справок на два вида собственности: государственную и частную собственность. Под понятием частной собственности лежит негосударственная собственность. Частные лица рассматриваются как частные граждане и (или) негосударственные юридические лица и их товарищества [5.с.159].
В связи с этим, организации, единственным видом деятельности которых является реализация лекарственных средств (медикаментов), не обязаны регистрироваться в качестве плательщика налог на добавленную стоимость. Это обстоятельство накладывает за собой юридические обязательства, в частности, возникновение права и ответственности между собственниками в отношении общей собственности в многоквартирном доме. Особенность кондоминиума заключается в том, что все земли общего пользования, а не по добровольному представлению его членов, принимаются в качестве общей собственности. В основе создания кондоминиума лежит гражданско-правовой договор, т. е. купля-продажа или т. д. б. составление договора. Даже на этом шаге очевидна особенность кондоминиума. Субъект, заключивший договор, помимо его воли, стал членом кондоминиумов, а в многоквартирном жилом доме - владельцем какой-либо части общей собственности. Впервые правовая норма, связанная с кондоминиумом, 22 декабря 1995 года, как говорится в подпункте 1) статьи 1 Указа Президента Республики Казахстан О земле, (которая сейчас не имеет юридической силы), должна содержать форму собственности, в том числе отдельные части собственности, частные земельные участки, находящиеся в собственности физических лиц, юридических лиц и (или) государства. После вышеназванного указа следующий шаг о следующем кондоминиуме прописан в Законе Республики Казахстан О жилищных отношениях, который был принят 16 апреля 1997 года, как особая форма собственности. Важным аспектом изучения понятия "Кондоминиум" является его определение как формы собственности. Формы собственности (вид, характер) предусмотрены различными учеными. Характер кондоминиума неоднозначно толкуется в юридической науке. Его разнообразие зависит от методологических исследований [7.с.185].
В Конституции закреплено место разнообразия и равноправия форм собственности. В условиях рыночной экономики разнообразны и формы собственности. Собственность-сложный и многогранный общественный институт. П. И. П. По мнению Скловского, форма собственности не понятие закона, но поскольку она законодательно закреплена, ее существование "должно рассматриваться только по той или иной форме собственности. Такие мысли приводят к следующим результатам: нет понятия форма собственностив контексте гражданского права", в качестве аппонента этой мысли является Ю.П. Толстого. По его мнению, всеобщее право собственности может встречаться в различных правовых формах, и речь может быть затронута не только в форме собственности, но и в форме права собственности [8.с.512].
Многообразие форм собственности характеризуется специфической концепцией в Казахстане как форма собственности кондоминиума из других стран. Среди ученых в этом вопросе не распространено ни одного мнения. Например, в Российской информации говорится, что между членами кондоминиума существует только имущественное право на общую собственность. Другими авторами полагают, что кондоминиум не является исключительным видом собственности, который соответствует собственным конструкциям. В монографии Права собственности в Республике Казахстан (в редакции М.К. Сулейменова) рассматриваются определение и классификация прав собственности и рассматриваются его основные виды: право собственности, владения, сервитута, гарантии, аренды. и квитанция, доверенность и т. д. Специальный раздел монографии посвящен правам собственности на жилье. Глава 9, озаглавленная Права собственности на жилье, гласит, что Ю. Г. Басин: Концепция прав на жилье можно разделить на несколько концепций, наиболее важными из которых являются.
1) право на жилье;
2) жилищные права члена кондоминиума;
3) право пользования кооперативной квартирой;
4) право пользования зданием частного фонда;
5) право пользования государственным жильем. Жилищные права - это, прежде всего, полное использование возможностей собственника, то есть владение, использование и управление имуществом по своему усмотрению.
Во-вторых, новое право собственности - это право члена кондоминиума, то есть право членов на определенный тип собственности. Гражданские суждения Ю. Г. Басина описывают кондоминиум как имеющий некоторую собственность на один строительный комплекс - форму собственности. Еще одна работа для рассмотрения понятия кондоминиума. Статья К.М Ильясовой Кондоминиум - как форма собственности (кондоминиум - форма собственности).
Ю. Г. Басин и К. Ильясова ссылаются на законы, называющие кондоминиум типом собственности в многоэтажных домах и других строительных площадках. По мнению С. Скрябина, вышеперечисленные авторы неправильно считают кондоминиум особой собственностью. Потому что термин собственность относится к праву собственности субъекта и противоречит понятию публичной и частной цивилизации в традиционных советских цивилизациях. а круглом столе по обсуждению Закона Республики Казахстан О внесении изменений в Закон Республики Казахстан О внесении изменений в Закон Республики Казахстан О жилищных отношениях (16.04.1997) С. Скрябин: Кондоминиум является имущественным комплексом в соответствии с определением, данным в российских правоохранительных органах, Право кондоминиума как формы собственности не объясняет его юридическое лицо, причины его возникновения, диалектику его отношений с другими типами развития [9.с.364].
Практика ротации в жилищном секторе показала особенности конкретного вида собственности в жилищно-правовых отношениях. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 настоящей Конституции равенство государственной и частной собственности в Республике Казахстан признается и защищается. Термин частный не относится к Конституции. По мнению И.Ю. Джанайдарова, понятия вид и характер различны и его использование в праве собственности не раскрыто полностью теоретически. Эта ситуация подтверждает традиционное владение имуществом и укрепляет законность законодательного органа и способствует верховенству права посредством прогрессивных правовых положений.
В современном гражданском праве эта модель отношений зависит от общей собственности. (Глава 16). В то же время важно отметить, что права собственности не порождают других моделей и новых экономических отношений собственности. Одна вещь (собственность) и ее владельцы являются исключительной формой собственности, которая имеет свои собственные отдельные права (собственность нескольких субъектов) и части их общей собственности, а принципы, установленные этими правовыми нормами, называются принципами кондоминиума.
Автор учебника для России Кэрол С. Позиция Рабена Хорста оправдана.В учебнике Организация и эксплуатация собственности (Condominiums): кондоминиум является формой собственности. Закон Республики Казахстан О жилищных отношениях, принятый Республикой Казахстан, одобрил новый вид собственности, но в ТК внесены изменения. О внесении изменений и дополнений в статью 209 Гражданского кодекса Республики Казахстан от 2 марта 1998 года и Постановление Верховного Совета Республики Казахстан "О Республике Казахстан" (Общая часть) дополнения были сделаны. В связи с этим право собственности на недвижимость может осуществляться в виде кондоминиума, в кондоминиуме отдельные части недвижимости являются собственностью граждан и (или) юридических лиц, а земельные участки вне частного сектора принадлежат владельцам права общей собственности. Одним из последующих нормативных правовых актов является концепция, предусмотренная Земельным кодексом Республики Казахстан, принятым 20 июня 2003 года. Следует отметить, что концепцией Земельного кодекса является кондоминиум. В соответствии со статьей 12 Земельного кодекса, кондоминиум представляет собой особый тип собственности (иное право), когда собственность принадлежит множеству физических и юридических лиц. Они не являются отдельными зданиями, но земельные участки не являются отдельными, их права и обязанности основаны на общей собственности. В этом определении законодательный орган общая собственность заменяется понятием недвижимость [10.с.62].
В связи с этим это указывает на то, что кондоминиумные отношения относятся только к недвижимости (имущественный комплекс). В других случаях определение кондоминиума было принято 24 января 2001 года. Нет странного, очевидного отличия от Закона Республики Казахстан О Земле.
Физические и юридические лица (например, структура другие права) могут иметь недвижимое имущество. В настоящее время кондоминиумы представляют не только собственность, но и несколько других имущественных прав (оперативное управление, экономическое управление) в одном объекте. Данная ситуация отражает совершенствование законодательства и пересмотр правового режима кондоминиума в Республике Казахстан. В частности, пункт 1 статьи 62 Земельного кодекса Республики Казахстан гласит: Членами кондоминиума являются государственные землепользователи, строительство которых осуществляется на праве оперативного или хозяйственного ведения, право собственности на земельные участки является предметом общего землепользования, если иное не предусмотрено Земельным кодексом в противном случае. " В связи с этим законодатели заявляют, что недвижимость не может быть истолкована исключительно как право собственности, но также и на другие права, а именно на владение бизнесом. Таким образом, нормотворчество законов закончилось, несмотря на то, что эта форма собственности уделяет большое внимание. Проблемы развития кондоминиума в Республике Казахстан не утратили значения и в настоящее время. К правовым результатам возникновения кондоминиума в Республике Казахстан относятся:
1)жилых, нежилых зданий, гаражей, дачных и т. д. б. обеспечение прав собственности, когда проведение собственником управления собственностью является равноправным и справедливым;
2) определение прав и обязанностей собственников жилых, нежилых зданий, гаражей, дачных строений, включая финансовую ответственность по отношению друг к другу в данном имущественном комплексе-объекте кондоминиума;
3)обеспечение защиты и сохранности объектов кондоминиума жилищного фонда, а также иных видов недвижимости;
4)создание работоспособного и понятного механизма принятия своевременных мер по ремонту и эксплуатации объекта кондоминиума;
5) снижение количества жалоб в органы, решающие вопросы, особенно в суд.
Под понятием кондоминиума лежит особая форма собственности, в которой строительные места находятся в собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество находится в общей части собственности. Специфический режим кондоминиума.
При рассмотрении кондоминиумов как формы собственности необходимо выяснить его признаки. Для этого казахстанские ученые используют систему специфических знаков систематизированного кондоминиума.
Кондоминиум может дать характеристику следующим специфическим режимом: 1. Общие положения В кондоминиуме сочетаются формы собственности на отдельные части недвижимости и общей собственности на места общего пользования. В соответствии с главой 6 статьи 31 Закона Республики Казахстан от 1 апреля 1997 года О жилищных отношениях... в жилых домах, имеющих двух и более собственников, появился особенный вид собственности - кондоминиум. Собственник, имеющий право на отдельное (раздельное) место, заинтересован в владении, пользовании и управлении своей частью. Земли (места), не входящие в частную (раздельную) собственность (например, подъезды, лестницы, лифты, потолки дома, чердаки, подвалы, общедомовые инженерные системы и инструменты, не относящиеся к квартире, земельный участок, в том числе элементы помещений и другое имущество общего пользования), принадлежат собственникам на общих основаниях. Земельный участок жилого дома может принадлежать собственникам на праве общего землепользования. Этот признак является основным по характеру, так как, опираясь на него, можно классифицировать такой вид собственности, как вновь возникший кондоминиум.
Ранее кодификация отечественных гражданских законодателей специальные главы на право владения такими объектами, как жилые дома (места, Земли), не предусмотрены. Это можно объяснить по разным причинам. Однако, самое главное, на наш взгляд, нахождение жилищного фонда Республики Казахстан в государственной собственности. Жилые помещения этого фонда были сданы в аренду, а отношения в отношении которых первоначально регламентированы в главе Гражданского кодекса КазССР 1964 года, а впоследствии - в 1981 году регламентированы основаниями издания жилищного законодательства Совета ССР и советских республик и Жилищным Кодексом Республики Казахстан от 1 июля 1992 года. В результате экономических преобразований и преобразований многие казахстанцы стали собственниками. Гражданский кодекс Республики Казахстан и Закон Республики Казахстан О жилищных отношениях предусматривает особый вид собственности, возникающий в многоквартирных домах [11.с.720].
2. Кондоминиум создается не по воле сторон, а путем определения отдельных частей недвижимого имущества и места общего пользования в качестве общего имущества.
Существуют юридические определения и факты как основа гражданско-правовых отношений.
В этом случае законным фактом является то, что одна квартира является собственностью многоквартирного дома, что на своих этапах создает правовые отношения, в частности, возникновение определенных прав и обязанностей по владению собственниками многоквартирных домов.
3. Объектом кондоминиума является имущественный комплекс, состоящий из отдельных помещений, находящихся в частной собственности, включая отдельные метро, лифты, палатки, палатки, подвалы, нежилые или общестроительные инженерные системы и сооружения, в том числе элементы дома и общего имущества.
Объект кондоминиума признается как особый вид недвижимости.
4. Кондоминиум приватизируется, когда квартира приватизируется из многоквартирных домов, когда частные владельцы собирают общую собственность.
Члены кондоминиума обязаны предоставлять имущество во время совместной собственности и имеют налоговые и иные обязательства перед третьей стороной. Общие объекты - межкомнатные лестницы, подвалы, палатки и т. Д. Он также должен обеспечить общую собственность в многоквартирном доме. Действующий закон Республики Казахстан возлагает на граждан заботу о собственности как собственника имущества. Однако существуют и другие обязательства для общего имущества, за исключением обязательств, связанных с использованием личного пространства. Их общее значение таково:
1) применение общего имущества в соответствии с его установленным местом и требованиями законодательства;
2) вмешательство во все расходы, связанные с общим имуществом и жильем;
3) в случае, если органы управления, имеющие письменное уведомление для проверки состояния объекта кондоминиума, обязаны включить любой член кондоминиума и, в случае необходимости, произвести ремонт;
4) выполнение государственных технических, противопожарных и санитарных требований на территории дома, жилища и дома;
5) такие как ремонт, реконструкция и комплексный ремонт, особенно с точки зрения их доли в кондоминиуме. В то же время пришло время производить коммунальные платежи и назначать целевые и специальные платежи, закрепленные за владельцами [12.с.261].
Члены кондоминиума должны признавать не только своих владельцев, но и субъектов налоговых правоотношений, с которыми они работают. Если владелец вводит других людей по месту своего проживания (жильцов, родственников и т. Д.), Они могут пользоваться только имуществом, а все имущественные обязательства несет владелец квартиры.
В этом отношении член кондоминиума признается субъектом с экономическими и эксплуатационными правами. Особенность правовых отношений между членами кондоминиума заключается в том, что они имеют права экономического и оперативного управления, связанные с жильем.
Одним из специфических аспектов кондоминиума является режим части, который находится в общей собственности. Если иное не установлено законодательными актами или соглашением членов кондоминиума, обязательства в отношении общего имущества определяются в соответствии с той частью, которая находится в собственности каждого владельца. Данный признак закреплен в пункте 3 статьи 31 Закона Республики Казахстан О жилищных отношениях.
Кондоминиум-особая форма собственности, требующая особого контроля. Кондоминиум состоит из субъективного состава, определенного как особый вид собственности, и становится своим специфическим объектом.
Теория кондоминиума, как исключительная форма собственности, создала свою юридическую базу.
Во-первых, содержание Гражданского кодекса Республики Казахстан, поскольку кондоминиум является формой собственности любого вида недвижимости.
Во-вторых, Закон Республики Казахстан О жилищных отношениях, который утверждает кондоминиум только в качестве формы собственности в сфере недвижимости.
В третьих, Земельный кодекс Республики Казахстан, расширяющий виды недвижимости, входящие в состав такой формы собственности, как кондоминиум.
Таким образом, понятие кондоминиума не следует рассматривать только как объект недвижимости. Кондоминиум-это особая форма собственности на недвижимость.
На наш взгляд, анализируя казахстанское законодательство, можно дать определение кондоминиуму как исключительная форма собственности
1.2.Понятие кондоминиума по законодательству в Республике Казахстан
Перед государством на пороге проведения жилищных реформ стояли следующие задачи: поиск источников финансирования жилищного хозяйства в целом, разгосударствление жилищного фонда, увеличение числа субъектов, на плечи которых следовало переложить бремя расходов по поддержанию жилья в пригодном для использования состоянии, а также проблема внедрения кондоминиума. Данная тенденция переложения обязанностей с государства на плечи частника имела место не только в странах Восточной, но и Западной Европы, в Америке, ряде других государств. Кондоминиум - особая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс (далее-объект кондоминиума) помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности физических, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности [13.с.834].
Кондоминиум - форма собственности на недвижимое имущество в случае, когда помещения находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности;
Кондомиинум, кондоминат - совместное владение, власть. В международном праве-совместное осуществление государственной власти на одной и той же территории двумя и более государствами.
Объектом кондоминиума является единый имущественный комплекс, состоящий из физических и юридических лиц, жилых и нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности государства и принадлежащего им общего имущества, находящихся в общей собственности.
Встреча объекта кондоминиума - это совместное участие владельцев помещений (квартир) в заранее определенном месте и в определенное время для коллективного обсуждения и принятия решений, связанных с управлением и эксплуатацией объекта кондоминиума. Органом управления объектом кондоминиума является физическое или юридическое лицо, осуществляющее функции по содержанию объекта кондоминиума.
Правильный уход за объектами кондоминиума - собственниками помещений (квартир), а также собственниками помещений (квартир) по обслуживанию и ремонту общего имущества жилых помещений (жилых зданий), предназначенного для предотвращения преждевременного износа жилых зданий (жилых домов) это комплекс организационных и технических мероприятий, осуществляемых лицами, осуществляющими управление объектом кондоминиума.
Кондоминиум - это особая собственность недвижимого имущества (иные права), где отдельные части недвижимого имущества расположены в отдельной (частной) собственности физических и (или) юридических лиц, а остальная часть недвижимого имущества, не находящегося в отдельном имуществе недвижимого имущества, включая земельный участок, иное общее право) и не должны отделяться от части недвижимого имущества, которая является отдельной (в частной собственности) собственностью (кроме прав).
Объектом кондоминиума является имущественный комплекс, состоящий из земельных участков (земельных участков), первичных и последующих объектов, имущества в виде кондоминиумов, определенных в соответствии с законодательством Республики Казахстан.
Объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество в территориальных судебных органах (регистрирующем органе), осуществляющих государственную регистрацию недвижимости.
Регистрация объекта кондоминиума является внесением в регистрационные документы сведений о идентифицируемых земельных участках, первичных объектах и характеристиках вторичных объектов, необходимых для регистрации объекта кондоминиума, а также сведений о видах прав, форме общей собственности (иного вещного права) и размерах долей участников кондоминиума в общем имуществе согласно форме регистрационного листа [14.с.115].
Если иное не предусмотрено соглашением участников кондоминиума, полезная площадь жилой площади и нежилого помещения, которые находятся в раздельном (индивидуальном) владении (иные законные права) доли участников в общем имуществе, отношение помещений к сумме площадей.
Документы на расчет таких долей предоставляются участниками кондоминиума вместе с документами, указанными в пункте 13 настоящих Правил, для регистрации объекта кондоминиума.
Сделки членов кондоминиума или руководящего органа объектов кондоминиума, связанные с общим имуществом, не могут быть принудительно применены до регистрации объекта кондоминиума.
При приватизации многоквартирных домов государственный орган осуществляет приватизацию при первичной регистрации объекта кондоминиума.
В случае изменения границ помещений, земельных участков иили объектов кондоминиума участники кондоминиума или их уполномоченные представители подают в регистрирующий орган запрос о внесении изменений и дополнений в регистрационные документы, прилагая необходимые документы. Внесение изменений и дополнений в регистрационное досье осуществляется в порядке, установленном настоящими Правилами[15.с.100].
Порядок государственной регистрации объекта кондоминиума, установленный настоящими Правилами, распространяется на другие виды кондоминиумов.
Кондоминиум - это особая собственность недвижимого имущества (иные права), при этом отдельные части недвижимого имущества находятся в отдельной (индивидуальной) собственности (других правах) физических и (или) юридических лиц, а также неимущественные части недвижимого имущества, включая землю принадлежит им (другому общему праву) и не лишается прав на раздельное (раздельное) право собственности (иное общее право) на недвижимое имущество. Для приусадебного хозяйства в сельской местности - на орошаемых землях 0,25 га, на орошаемых землях - 0,15 га. Для строительства дома - 0,10 га (10 дворов), садоводство, 0,12 га (12 дворов) для дачи. Распределительная система жилья в условиях рыночной эконо- мики должна, на наш взгляд, уйти в прошлое. Однако от нее нельзя отказаться мгновенно до приватизации жилищного фонда, до формирования рынка жилья.
Вместе с тем, определенные категории граждан нуждаются в повышенной заботе. Поэтому Закон Республики Казахстан О жилищных отношениях содержит перечень лиц, которым по- прежнему будет предоставляться жилье в социальный найм. Формирование рыночных отношений не должно повлечь отмены действия положений Закона. Приватизация жилищного фонда -- это процесс, который займет, хотя и ограниченный, но все же весьма продолжительный отрезок времени. В литературе можно встретить самые разнообразные суждения о том, что является объектом приватизации применительно к жилищному фонду. Причем многие авторы весьма широко толкуют это понятие.
В первые годы ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
