Оценка недвижимости предприятия
Оценка недвижимости предприятия
СОДЕРЖАНИЕ
Введение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...3
1 Теоретико-методологические основы оценки недвижимости
1.1 Категории стоимости и их применение в оценке недвижимости ... ... .5
1.2 Принципы оценки стоимости и особенности недвижимости как объекта оценки ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..8
2 Анализ действующей системы оценки недвижимости
2.1 Принципы и основное экономическое содержание методов затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости ... ... ... ... ...22
2.2 Процедура и процесс оценки недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... .54
2.3 Анализ финансово-экономической деятельности предприятия в процессе оценки имущества ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 71
3 Основные направления совершенствования оценки недвижимости
3.1 Современные проблемы оценки недвижимости и пути их решения...81
3.2 Метод оценки недвижимости, на основе модели экономической добавленной стоимости ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .90
Заключение ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .96
Список использованной литературы ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ..99
Приложения ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..101
ВВЕДЕНИЕ
Становление и развитие рыночных отношений требует дальнейшего совершенствования оценки недвижимости. Теория оценки непосредственно связана с измерениями. В то же время для отечественной экономической науки проблема оценки стоимости недвижимости предприятий достаточно нова и малоизученна. Это связано с тем, что на протяжении всего периода функционирования в Казахстане административно-командной системы хозяйствования и превалирования государственной собственности отсутствовала потребность в независимой экспертизе стоимости недвижимости предприятий. Единственным способом являлась оценка на основе балансовой стоимости, что исключало учет факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости предприятий.
Рост потребности в оценке стоимости недвижимости предприятия определяют и вопросы налогообложения, оценки эффективности управления и обоснования принятия управленческих решений, разрешения имущественных споров, проведения финансово-экономического анализа и других.
В ноябре 2000 года принят Закон Республики Казахстан Об оценочной деятельности - основополагающий акт в области оценки, который явился той правовой основой, на которой строится принципиально новая для Казахстана система оценочной деятельности. Тем не менее, профессиональная практика оценки в Казахстане находится только на этапе становления. Организации и общества, занимающиеся данной проблемой, имеют небольшой опыт функционирования. Следовательно, разработка, упорядочение и совершенствование процессов оценки недвижимости предприятий являются важными составляющими успешного формирования новой экономической системы и экономического роста нашего государства.
Проблемами теории оценки занимались многие зарубежные и российские экономисты, как Д. Фридман, Н. Орудэй, Г.С. Харисон, Е. Тарасевич В. Рутгайзер, Г. Попов, С. Грибовский, Р. Гровер, С. Грязнова, Е. Ушаков, М. Федотова, так и казахстанские ученые-экономисты У.Б. Баймуратов, Н.К. Мамыров, У.М. Искаков, В.Ю.Додонов, В.М. Елисеев.
В этой связи в данной дипломной работе сделана попытка исследовать современные проблемы оценки недвижимости.
Целью дипломной работы является обоснование методов оценки стоимости недвижимости компании, и на их основе определение рыночной стоимости недвижимости исследуемого предприятия.
Исходя из цели дипломной работы, следует решить поставленные задачи:
oo обобщить теоретические представления, уточнить экономическую сущность понятия недвижимость и определить его особенности как объекта оценки рыночной стоимости;
oo исследовать теоретические основы оценки стоимости недвижимости предприятий, провести сравнительный анализ существующих методических подходов к оценке стоимости недвижимости предприятий, использующихся в отечественной и зарубежной профессиональной практике оценки;
oo определить и проанализировать наиболее значимые факторы, влияющие на формирование оценки стоимости недвижимости и выбор метода оценки;
oo определить стоимость недвижимости исследуемого предприятия;
oo обосновать современные методы оценки недвижимости компании.
Достоверность и обоснованность научных положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в работе, обусловлена глубоким и всесторонним изучением и использованием дополнительной литературы и различных информационных ресурсов.
Информационной базой при написании дипломной работы послужили законодательные и нормативные акты Республики Казахстан, труды отечественных и зарубежных ученых, экономистов, оценщиков по вопросам теории стоимости, оценки недвижимости бизнеса, финансового менеджмента, статистические и справочные материалы Агентства по статистике Республики Казахстан.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы дипломной работы опубликованы и докладывались на научно-практических конференциях в КазЭУ им.Т.Рыскулова.
Структура работы обусловлена темой и отражает её цели и задачи. Дипломная работа состоит из введения, заключения, трех глав, приложений и изложена на 104 страницы, содержит 17 таблиц,9 рисунков, 12 примеров.
1 Теоретико-методологические основы оценки недвижимости
0.1 Категории стоимости и их применение в оценке недвижимости
Предметом оценки является стоимость. Данная катего - рия, сохраняя общетеоретическое содержание, приобретает в про - цессе оценки специфические оценочные формы, которые называют видами стоимости. Виды стоимости, рассчитываемые оценщиком, можно классифицировать по различным критериям.
Первый критерий - степень рыночности.
По степени рыночности различают рыночную стоимость и час - тично рыночную стоимость, которая, в свою очередь, может быть представлена стоимостью объекта оценки с ограниченным рынком, нормативнорассчитанной стоимостью и другими видами специаль - ной стоимости.
Под рыночной стоимостью в Международных Стандартах Оцен - ки понимается расчетная величина, за которую предполагается пере - ход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерче - ской сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. [1,с.16]
Таким образом, рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена при осуществлении сделки между типичным покупателем и продавцом. Определение отражает тот факт, что рыночная стоимость рассчитывается исходя из ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий рыночная стоимость бу - дет меняться. В определении также отражено то, что на покупателя и продавца не оказывается внешнего давления, и обе стороны доста - точно информированы о сущности и характеристиках продаваемого имущества.
В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться от - рицательной величиной. Например, это может быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или в случае оценки эко - логически неблагополучных объектов. В казахстанском оценочном за - конодательстве рыночная стоимость определяется в статье 2 Закона об оценочной деятельности и в статье 3 Стандартов оценки, обяза - тельных к применению субъектами оценочной деятельности. Со - гласно Закону об оценке, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конку - ренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отража - ются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:
oo одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
oo стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и дей - ствуют в своих интересах;
oo объект оценки представлен на открытый рынок в форме пуб - личной оферты;
oo цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отноше - нии сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
oo платеж за объект оценки выражен в денежной форме.[2,с.2]
В практике оценки чаще всего стремятся определить именно ры - ночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности, не обращаются на откры - том, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким конт - ролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограниченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость. Частичной рыночной стоимостью является стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке не - возможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затра - тами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рын - ке товаров.
Вторым видом частично рыночной стоимости является нормативно-рассчитанная стоимость.
Нормативно-рассчитанная (нормативная) стоимость - это сто - имость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативнорассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются и приво - дятся в соответствие с существующими условиями рынка. Согласно стандартам оценки, этот вид стоимости относится к спе - циальной стоимости объекта.
Второй критерий - методология оценки.
В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости, различают стоимость замещения объекта и стоимость воспроизводства объекта оценки.
Стоимость замещения - это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.
Стоимость воспроизводства - это сумма затрат в рыночных це - нах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объ - екта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных ма - териалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости, имеется в виду создание точной ко - пии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объек - та, однако ее определение часто оказывается невозможным по при - чине изменения технологии, материалов и т. п.
Третий критерий - состояние объекта после оценки.
В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки, различают стоимость при существующем использовании и ликвидационную стоимость.
Стоимость объекта оценки при существующем использовании -- это стоимость объекта, определяемая исходя из существующих усло - вий и целей его использования. При этом предполагается, что объект останется действующим и будет функционировать в той же среде, в той же организационно-правовой форме, что и до оценки.
Ликвидационная стоимость - это стоимость объекта оценки в случае, когда он должен быть отчужден в срок, меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, например, при ликвидации объекта вследствие банк - ротства и открытой распродажи на аукционе.
Четвертый критерий -- цели оценки.
В зависимости от конкретных целей и ситуаций, различают ин - вестиционную стоимость, стоимость для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость.
Инвестиционная стоимость - это стоимость, определяемая исхо - дя из доходности объекта для конкретного лица при заданных инвес - тиционных целях. В отличие от рыночной, инвестиционная сто - имость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов.
В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотива - ми поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.
Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная сто - имость может отличаться от рыночной. Основными причинами, не - сомненно, могут быть различия в оценке будущей прибыльности; различия в представлениях о степени риска; разная налоговая ситу - ация; сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владель - цу или контролируемыми им.
Стоимость для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентари - зационная стоимость).
Утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с уче - том затрат на утилизацию объектов оценки. Утилизируемые матери - альные активы - это активы, которые достигли предельного состоя - ния вследствие полного износа или чрезвычайного события и поте - ряли свою первоначальную полезность. Тесно связана с утилизационной стоимостью скраповая стоимость, представляющая собой вторичную стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект. Согласно международным стандартам, скраповая стоимость относится к специальной стоимости.
Страховая стоимость рассчитывается на базе стоимости замеще - ния иили воспроизводства утраченных компонентов недвижимости в результате наступления страхового случая. Страховая стоимость за - висит от условий соответствующего страхового полиса и обычно ре - гулируется законодательством.
Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для опре - деления которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки. Например, специальной стоимостью является страховая, таможенная и т.п.
При оценке стоимости предприятия можно использовать и такое понятие, как эффективная стоимость. Эффективная стоимость - стоимость активов, равная большей из двух величин - инвестицион - ной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реали - зации.
Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью.
Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственнос - ти, в том числе бизнеса, является его полезность.
1.2 Принципы оценки стоимости и особенности недвижимости как объекта оценки
Понятие недвижимости. Деление имущества на движимое и не - движимое изначально было определено в римском праве и впослед - ствии применялось в Казахском ханстве. Переход страны в начале 90-х годов к рыночным отношениям по - требовал существенного изменения действовавшего законодательст - ва. 27 декабря 1994 года был принят новый Гражданский кодекс Республики Казахстан (ГК РК), который в статье 117 дает определение не - движимости следующим образом:
1. К недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
2. К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
3. Имущество, не относящееся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признается движимым имуществом. Регистрации прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законодательных актах.[3, с.41]
С позиции оценочной деятельности данное определение объеди - няет движимое и недвижимое имущество, которое имеет явно выра - женные физические различия, так как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не могут быть от - несены к недвижимости, поскольку не имеют неразрывной связи с землей.
В статье 119 ГК РК также встречается термин недвижимость в контексте формулировки понятия предприятия.
1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом куп - ли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установле - нием, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обо - значения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, ра - боты и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки об - служивания), и другие исключительные права, если иное не предус - мотрено законом или договором. [3, с.41]
Термин недвижимость и оценка различных объектов недвижи - мости получили достаточно широкое практическое распростране - ние, однако специфика казахстанского рынка, нуждающегося в упоря - дочении, проявилась в неоднозначной трактовке данного понятия.
Принятые закон Об оценочной деятельности в Республике Казахстан и Стандарты оценки, обязательные к при - менению субъектами оценочной деятельности, к сожалению, не со - держат определения термина недвижимость, поэтому практикующие оценщики руководствуются международными стандартами, моно - графиями и учебной литературой, в которых к недвижимости отно - сят землю и все, что неразрывно с ней связано. Оценщики относят недвижимость к реальным инвестиционным инструментам и рас - сматривают ее как физический объект, однако не менее важной сто - роной оценки недвижимости является изучение связанных с ней имущественных прав. В связи с этим при оценке недвижимости про - водится различие между терминами недвижимость и недвижимое имущество.
Недвижимость - это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связан - ные с землей.
Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижи - мость. Право собственности - это права пользования, продажи, сда - чи в аренду, владения, дарения, а также любая комбинация этих прав, включая отказ от них. Комплекс прав представляет совокуп - ность отдельных и конкретных имущественных прав.
Собственник недвижимости может обладать всеми или только частью этих прав. Оценка недвижимости предполагает оценку, как абсолютного права собственности, так и частичного имущественно - го права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора.
В практике оценки недвижимости выделяется так называемое прочно присоединенное движимое имущество, включающее движимые компоненты имущества, которые не связаны с недвижимостью и не являются ее частью. Например, мебель, холодильники и другие, от - дельно стоящие предметы.
Вместе с тем многие прочно связанные с недвижимостью предме - ты не являются недвижимостью, поскольку используются арендато - ром для целей бизнеса и относятся к так называемому технологиче - скому оборудованию.
Для того чтобы определить, является предмет движимым имуще - ством или частью недвижимости, на практике анализируются такие критерии, как способ прикрепления предмета, роль, выполняемая предметом для изменения функциональных характеристик недви - жимости, условия арендного договора, на которых сторона присо - единила предмет. Оценщикам подобный анализ необходим для того, чтобы определить, входит ли этот предмет в стоимость оценки.
Употребляя термин недвижимость мы считаем, что прекрасно понимаем, о чем идет речь. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.
Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, т.е. к краткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о предмете. У нас, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия - перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время казахстанское законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты), это связано с целесообразностью распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, называемых имущественный комплекс (Таблица 1) [4, c. 23].
Таблица 1 - Недвижимое имущество, недвижимость
Отдельные объекты
Сложные объекты
oo Земельные участки
oo Предприятия в целом как имущественный комплекс, включая:
oo Земельные участки;
oo Здания и сооружения;
oo Инвентарь и оборудование;
oo Сырье и продукцию;
oo Требования и долги;
oo Права на обозначения индивидуализирующие, его продукцию работы и услуги;
oo Нематериальные активы;
oo Информация;
oo Другие исключительные права
oo Участки недр
oo Обособленные водные объекты
oo Все что прочно связано с землей, в том числе:
oo Леса;
oo Многолетние насаждения;
oo Сооружения.
oo Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:
oo Воздушные и морские суда;
oo Суда внутреннего плавания;
oo Космические объекты
oo Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону
Примечание - составлено автором на основе учебного материала
В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (Приложение 1).
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих условиях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.
Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергается воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов.
В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.
Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают и её полезные характеристики, способности удовлетворить различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы [5, c. 34].
На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В Казахстане, как и в других странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество, либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. [3,с. 4]
Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает, в конечном счете, от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.
В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все что находится над ним, продленное в космос, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также право на эти объекты.
Основной базовый объект недвижимости - земля - имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.
Основные фундаментальные свойства недвижимости - недвижимость и материальность или непотребляемость, на которых базируется все остальные ее родовые и видовые признаки.
Недвижимое имущество занимает центральное место при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.
Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам (Таблица 2).
Таблица 2 - Основные признаки недвижимости
Признаки
Содержание (состояние)
Существенные (родовые)
Степень подвижности
Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
Связь с землей
Прочная физическая и юридическая
Форма функционирования
Натурально-вещественная и стоимостная
Состояние потребительской формы в процессе использования
Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
Длительность кругооборота
(долговечность)
Многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании
Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств
Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
Общественное значение
Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
Видовые (частные) Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)
Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения на другое имущество
Примечание - составлено автором на основе учебного материала
Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В Республики Казахстан им еще не присвоены специальные термины, а в зарубежной практике он именуются фиксчерсами и ЧЭТЛами.
Фиксчерс - это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружения так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери).
ЧЭТЛ - любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или ее составные части. Это права аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специальное право на участие в управлении приватизируемыми предприятиями (золотая акция) и т.д. [6, c. 17].
В рыночной сфере земля имеет многофункциональное значение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис - объект хозяйствования, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. Недаром экономист и премьер-министр Великобритании XVIII века Уильям Петти говорил, что - земля мать человечества, а труд его отец. И, наконец, земля, как территория государства Казахстан, обуславливает политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экономического и иного специального законодательства.
В Казахстане, как и во многих странах мира (США, Англия и др.) установлено: когда частная собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениям. Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают: систему зонирования; рациональное использование и охрану земель; контроль окружающей среды; защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли; соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон; учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов; принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др. Существуют и временные ограничения правомочий собственника земли: строго целевое использование земельного участка, возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условии сохранения их целевого назначения, изъятие неиспользуемых земельных участков, ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель.
Не могут также государственные и муниципальные предприятия самостоятельно сдавать в аренду любое недвижимое имущество, закрепленное за ним на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Ограничено и распоряжение недвижимым имуществом в акционерных обществах, так если предмет сделки превышает 50% активов, то решение принимает общее собрание акционеров, а не правление [7, c. 67].
Недвижимость находится в центре сложного переплетения различных экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.
Совершение сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости требует глубоких и систематических знаний особенностей рынка, обусловленных спецификой самого товара - недвижимого имущества.
Вовлечение соответствующих категорий земель или прав пользования ими в узаконенные рыночные отношения стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей.
Как объект предпринимательской деятельности, недвижимость служит определенной гарантией стабильности бизнеса и воспроизводства капитала с приращением. Типичный инвестор, вкладывая средства в недвижимость, обычно не только возвращает капитал, но и получает прибыль и компенсирует все другие затраты. Возможно извлечение и иных удовольствий из владения престижной собственностью.
Рынок в общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие рынок используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика функционирования рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие рынок недвижимости означает систему деятельности по осуществлению сделок с недвижимостью.
Рынок недвижимости сегментирован по различным параметрам:
oo назначение - для жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного использования;
oo положение - каждый район может представлять собой отдельный рынок со своими рыночными условиями;
oo цена - дорогие коттеджи, дешевые дачные дома, стандартные квартиры, элитные квартиры, общежития и т.д.;
oo качество (уровень комфорта) - в частности, недвижимость в сфере гостиничных услуг на уровне пяти звезд мирового стандарта принадлежит к иному сегменту рынка, чем недвижимость на уровне трех звезд;
oo инвестиционная мотивация - одни инвесторы заинтересованы в имуществе, требующем минимального управления, не приносящего денежного потока, однако с большим потенциалом для прироста стоимости; другие инвесторы приобретают объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен хороший денежный поток;
oo тип и объем прав собственности - для различных видов прав на недвижимость существуют различные рынки. Эти права могут включать неограниченные права собственности, сервитуты (ограничения, обязательства), права на недра, на аренду, разделенные по времени права на участие в кондоминиумах (совместном обладании).
Рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям. К таковым относятся:
oo колебания сезонной активности субъектов рынка;
oo изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;
oo изменения в денежной политике правительства;
oo изменения в политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделок с недвижимостью;
oo изменения в законодательстве, в том числе и налоговом.
Рынок недвижимости, в отличие от большинства рынков, менее организован и эффективен, поскольку он отличается от конкурентного свободного рынка по следующим параметрам:
oo недвижимость практически нельзя стандартизировать (унифицировать), сортировать, покупать и продавать по образцам;
oo сделки с недвижимостью затрагивают широкий спектр имущественных прав, которые могут меняться в зависимости от объекта недвижимости, каждая сделка с недвижимостью включает значительное число юридических формальностей и, соответственно, объемную документацию;
oo финансирование может жестко ограничивать свободное функционирование рынка недвижимости;
oo недостаточный объем достоверной и своевременной информации о состоянии рынка недвижимости существенно увеличивает риски инвесторов и снижает их активность;
oo операции на рынке недвижимости связаны со значительными операционными издержками.
Развитие рынка недвижимости зависит от следующих факторов:
oo экономический рост или ожидание такого роста;
oo финансовые возможности для приобретения недвижимости, которые, в свою очередь, зависят от стадии экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличия и характера рабочих мест;
oo взаимосвязь между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного региона.
Будущие доходы от недвижимости (как и от любого другого объекта имущества) наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Сами объекты недвижимости существенным образом отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Все это приводит к тому, что нет единого рецепта, как оценивать различные объекты, как и нет универсальной формулы, по которой возможно рассчитать стоимость имущества. Вместе с тем существуют общие принципы оценки имущества, в частности недвижимого имущества.
В основе науки об оценке лежат принципы, которые необходимо соблюдать при выполнении любого задания по оценке и при составлении отчета об оценке. Эти принципы представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиций субъектов рынка недвижимости. Приведенные ниже принципы являются важнейшими и при правильном применении приводят к достоверным заключениям о стоимости имущества.
В результате многолетней практики экспертов-оценщиков, а также теоретических исследований в данной области сформировались три группы принципов оценки. Первая из них связана с представлениями собственника об имуществе; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой.
Первую группу принципов, связанных с представлениями собственника об имуществе, образуют следующие принципы:
1) принцип полезности. Принцип полезности заключается в том, что при оценке недвижимого имущества следует исходить из того, что недвижимость только в том случае обладает стоимостью, если она не может быть полезна реальному или потенциальному собственнику, если она может удовлетворить его потребности (жилище, отдыхе и пр.) либо приносить доход;
2) принцип замещения. Осведомленный покупатель(потребитель) на открытом рынке не заплатит за объект недвижимого имущества цену, превышающую затраты на приобретение объекта имущества, в той же степени привлекательного для покупателя, т.е. с эквивалентной полезностью;
3) принцип ожидания. Стоимость недвижимого имущества прежде всего зависит не от прошлых цен продаж аналогичных объектов или от их восстановительной стоимости, а от тех выгод, которые участники рынка намереваются и могут получить в будущем от приобретения и использования недвижимого имущества.[1,с.20]
Вторая группа, принципы которой обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, объединяет следующие принципы:
1) принцип вклада;
2) принцип остаточной продуктивности земельного участка;
3) принцип равновесия;
4) принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности).
К третьей группе, включающей принципы, обусловленные рыночной средой, относятся:
1) принцип спроса и предложения;
2) принцип соответствия;
3) принцип конкуренции;
4) принцип изменения;
5) принцип взаимозависимости.
Раскрывая понятие оценки недвижимости хотелось бы акцентировать внимание на постоянное совершенствование содержания (принципов, процесса и процедур) оценки ее на международном, европейском и национальных уровнях. Поэтому в работе рассмотрены две концепции оценки недвижимости, традиционная с использованием принципов, процесса (алгоритма) оценки и новая основанная на модели экономической добавленной стоимости [8, c. 26].
Оценка недвижимости представляет собой установление стоимостного эквивалента рассматриваемого объекта. В прикладном плане под оценкой недвижимости понимается процесс формирования обоснованной стоимостной оценки конкретного объекта недвижимости, которая производится по заказу и относится ко времени проведения оценки (как вариант - ко времени предполагаемой с объектом оценки операции) с учетом складывающихся условий.
Из приведенных выше определений следует: оценка недвижимости - это:
oo адресный процесс, нацеленный на конкретный объект недвижимости, с учетом его типа и характеристик (физических, структурных, технологических, правовых и др.), его окружения, в том числе пространственного, экологического, социального и экономического;
oo процесс, привязанный к типу операции, которую предполагается провести с оцениваемой недвижимостью (например: купля-продажа, аренда, страхование, налогообложение, использование в залоговых целях и т.д.);
oo процесс, привязанный к определенному моменту времени; чаще всего за такой установленный стандартами профессиональных оценщиков момент принимается время проводимой оценки; в ряде случаев приходится ориентироваться на будущее время - время намеченной операции с недвижимостью (при оценках в рамках анализа проектов развития, для залоговых операций и др.);
oo субъектно-ориентированный процесс, т.е. привязанный к заказчику как одному из множества участников предполагаемой операции с оцениваемой недвижимостью, а также к специалисту, проводящему заказанное оценивание;
oo регламентированный процесс, порядок и условия которого (например, четкое следование определенным нормам и ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
СОДЕРЖАНИЕ
Введение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...3
1 Теоретико-методологические основы оценки недвижимости
1.1 Категории стоимости и их применение в оценке недвижимости ... ... .5
1.2 Принципы оценки стоимости и особенности недвижимости как объекта оценки ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..8
2 Анализ действующей системы оценки недвижимости
2.1 Принципы и основное экономическое содержание методов затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости ... ... ... ... ...22
2.2 Процедура и процесс оценки недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... .54
2.3 Анализ финансово-экономической деятельности предприятия в процессе оценки имущества ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 71
3 Основные направления совершенствования оценки недвижимости
3.1 Современные проблемы оценки недвижимости и пути их решения...81
3.2 Метод оценки недвижимости, на основе модели экономической добавленной стоимости ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .90
Заключение ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .96
Список использованной литературы ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ..99
Приложения ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..101
ВВЕДЕНИЕ
Становление и развитие рыночных отношений требует дальнейшего совершенствования оценки недвижимости. Теория оценки непосредственно связана с измерениями. В то же время для отечественной экономической науки проблема оценки стоимости недвижимости предприятий достаточно нова и малоизученна. Это связано с тем, что на протяжении всего периода функционирования в Казахстане административно-командной системы хозяйствования и превалирования государственной собственности отсутствовала потребность в независимой экспертизе стоимости недвижимости предприятий. Единственным способом являлась оценка на основе балансовой стоимости, что исключало учет факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости предприятий.
Рост потребности в оценке стоимости недвижимости предприятия определяют и вопросы налогообложения, оценки эффективности управления и обоснования принятия управленческих решений, разрешения имущественных споров, проведения финансово-экономического анализа и других.
В ноябре 2000 года принят Закон Республики Казахстан Об оценочной деятельности - основополагающий акт в области оценки, который явился той правовой основой, на которой строится принципиально новая для Казахстана система оценочной деятельности. Тем не менее, профессиональная практика оценки в Казахстане находится только на этапе становления. Организации и общества, занимающиеся данной проблемой, имеют небольшой опыт функционирования. Следовательно, разработка, упорядочение и совершенствование процессов оценки недвижимости предприятий являются важными составляющими успешного формирования новой экономической системы и экономического роста нашего государства.
Проблемами теории оценки занимались многие зарубежные и российские экономисты, как Д. Фридман, Н. Орудэй, Г.С. Харисон, Е. Тарасевич В. Рутгайзер, Г. Попов, С. Грибовский, Р. Гровер, С. Грязнова, Е. Ушаков, М. Федотова, так и казахстанские ученые-экономисты У.Б. Баймуратов, Н.К. Мамыров, У.М. Искаков, В.Ю.Додонов, В.М. Елисеев.
В этой связи в данной дипломной работе сделана попытка исследовать современные проблемы оценки недвижимости.
Целью дипломной работы является обоснование методов оценки стоимости недвижимости компании, и на их основе определение рыночной стоимости недвижимости исследуемого предприятия.
Исходя из цели дипломной работы, следует решить поставленные задачи:
oo обобщить теоретические представления, уточнить экономическую сущность понятия недвижимость и определить его особенности как объекта оценки рыночной стоимости;
oo исследовать теоретические основы оценки стоимости недвижимости предприятий, провести сравнительный анализ существующих методических подходов к оценке стоимости недвижимости предприятий, использующихся в отечественной и зарубежной профессиональной практике оценки;
oo определить и проанализировать наиболее значимые факторы, влияющие на формирование оценки стоимости недвижимости и выбор метода оценки;
oo определить стоимость недвижимости исследуемого предприятия;
oo обосновать современные методы оценки недвижимости компании.
Достоверность и обоснованность научных положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в работе, обусловлена глубоким и всесторонним изучением и использованием дополнительной литературы и различных информационных ресурсов.
Информационной базой при написании дипломной работы послужили законодательные и нормативные акты Республики Казахстан, труды отечественных и зарубежных ученых, экономистов, оценщиков по вопросам теории стоимости, оценки недвижимости бизнеса, финансового менеджмента, статистические и справочные материалы Агентства по статистике Республики Казахстан.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы дипломной работы опубликованы и докладывались на научно-практических конференциях в КазЭУ им.Т.Рыскулова.
Структура работы обусловлена темой и отражает её цели и задачи. Дипломная работа состоит из введения, заключения, трех глав, приложений и изложена на 104 страницы, содержит 17 таблиц,9 рисунков, 12 примеров.
1 Теоретико-методологические основы оценки недвижимости
0.1 Категории стоимости и их применение в оценке недвижимости
Предметом оценки является стоимость. Данная катего - рия, сохраняя общетеоретическое содержание, приобретает в про - цессе оценки специфические оценочные формы, которые называют видами стоимости. Виды стоимости, рассчитываемые оценщиком, можно классифицировать по различным критериям.
Первый критерий - степень рыночности.
По степени рыночности различают рыночную стоимость и час - тично рыночную стоимость, которая, в свою очередь, может быть представлена стоимостью объекта оценки с ограниченным рынком, нормативнорассчитанной стоимостью и другими видами специаль - ной стоимости.
Под рыночной стоимостью в Международных Стандартах Оцен - ки понимается расчетная величина, за которую предполагается пере - ход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерче - ской сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. [1,с.16]
Таким образом, рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена при осуществлении сделки между типичным покупателем и продавцом. Определение отражает тот факт, что рыночная стоимость рассчитывается исходя из ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий рыночная стоимость бу - дет меняться. В определении также отражено то, что на покупателя и продавца не оказывается внешнего давления, и обе стороны доста - точно информированы о сущности и характеристиках продаваемого имущества.
В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться от - рицательной величиной. Например, это может быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или в случае оценки эко - логически неблагополучных объектов. В казахстанском оценочном за - конодательстве рыночная стоимость определяется в статье 2 Закона об оценочной деятельности и в статье 3 Стандартов оценки, обяза - тельных к применению субъектами оценочной деятельности. Со - гласно Закону об оценке, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конку - ренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отража - ются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:
oo одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
oo стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и дей - ствуют в своих интересах;
oo объект оценки представлен на открытый рынок в форме пуб - личной оферты;
oo цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отноше - нии сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
oo платеж за объект оценки выражен в денежной форме.[2,с.2]
В практике оценки чаще всего стремятся определить именно ры - ночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности, не обращаются на откры - том, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким конт - ролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограниченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость. Частичной рыночной стоимостью является стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке не - возможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затра - тами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рын - ке товаров.
Вторым видом частично рыночной стоимости является нормативно-рассчитанная стоимость.
Нормативно-рассчитанная (нормативная) стоимость - это сто - имость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативнорассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются и приво - дятся в соответствие с существующими условиями рынка. Согласно стандартам оценки, этот вид стоимости относится к спе - циальной стоимости объекта.
Второй критерий - методология оценки.
В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости, различают стоимость замещения объекта и стоимость воспроизводства объекта оценки.
Стоимость замещения - это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.
Стоимость воспроизводства - это сумма затрат в рыночных це - нах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объ - екта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных ма - териалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости, имеется в виду создание точной ко - пии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объек - та, однако ее определение часто оказывается невозможным по при - чине изменения технологии, материалов и т. п.
Третий критерий - состояние объекта после оценки.
В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки, различают стоимость при существующем использовании и ликвидационную стоимость.
Стоимость объекта оценки при существующем использовании -- это стоимость объекта, определяемая исходя из существующих усло - вий и целей его использования. При этом предполагается, что объект останется действующим и будет функционировать в той же среде, в той же организационно-правовой форме, что и до оценки.
Ликвидационная стоимость - это стоимость объекта оценки в случае, когда он должен быть отчужден в срок, меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, например, при ликвидации объекта вследствие банк - ротства и открытой распродажи на аукционе.
Четвертый критерий -- цели оценки.
В зависимости от конкретных целей и ситуаций, различают ин - вестиционную стоимость, стоимость для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость.
Инвестиционная стоимость - это стоимость, определяемая исхо - дя из доходности объекта для конкретного лица при заданных инвес - тиционных целях. В отличие от рыночной, инвестиционная сто - имость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов.
В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотива - ми поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.
Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная сто - имость может отличаться от рыночной. Основными причинами, не - сомненно, могут быть различия в оценке будущей прибыльности; различия в представлениях о степени риска; разная налоговая ситу - ация; сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владель - цу или контролируемыми им.
Стоимость для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентари - зационная стоимость).
Утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с уче - том затрат на утилизацию объектов оценки. Утилизируемые матери - альные активы - это активы, которые достигли предельного состоя - ния вследствие полного износа или чрезвычайного события и поте - ряли свою первоначальную полезность. Тесно связана с утилизационной стоимостью скраповая стоимость, представляющая собой вторичную стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект. Согласно международным стандартам, скраповая стоимость относится к специальной стоимости.
Страховая стоимость рассчитывается на базе стоимости замеще - ния иили воспроизводства утраченных компонентов недвижимости в результате наступления страхового случая. Страховая стоимость за - висит от условий соответствующего страхового полиса и обычно ре - гулируется законодательством.
Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для опре - деления которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки. Например, специальной стоимостью является страховая, таможенная и т.п.
При оценке стоимости предприятия можно использовать и такое понятие, как эффективная стоимость. Эффективная стоимость - стоимость активов, равная большей из двух величин - инвестицион - ной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реали - зации.
Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью.
Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственнос - ти, в том числе бизнеса, является его полезность.
1.2 Принципы оценки стоимости и особенности недвижимости как объекта оценки
Понятие недвижимости. Деление имущества на движимое и не - движимое изначально было определено в римском праве и впослед - ствии применялось в Казахском ханстве. Переход страны в начале 90-х годов к рыночным отношениям по - требовал существенного изменения действовавшего законодательст - ва. 27 декабря 1994 года был принят новый Гражданский кодекс Республики Казахстан (ГК РК), который в статье 117 дает определение не - движимости следующим образом:
1. К недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
2. К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
3. Имущество, не относящееся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признается движимым имуществом. Регистрации прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законодательных актах.[3, с.41]
С позиции оценочной деятельности данное определение объеди - няет движимое и недвижимое имущество, которое имеет явно выра - женные физические различия, так как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не могут быть от - несены к недвижимости, поскольку не имеют неразрывной связи с землей.
В статье 119 ГК РК также встречается термин недвижимость в контексте формулировки понятия предприятия.
1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом куп - ли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установле - нием, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обо - значения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, ра - боты и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки об - служивания), и другие исключительные права, если иное не предус - мотрено законом или договором. [3, с.41]
Термин недвижимость и оценка различных объектов недвижи - мости получили достаточно широкое практическое распростране - ние, однако специфика казахстанского рынка, нуждающегося в упоря - дочении, проявилась в неоднозначной трактовке данного понятия.
Принятые закон Об оценочной деятельности в Республике Казахстан и Стандарты оценки, обязательные к при - менению субъектами оценочной деятельности, к сожалению, не со - держат определения термина недвижимость, поэтому практикующие оценщики руководствуются международными стандартами, моно - графиями и учебной литературой, в которых к недвижимости отно - сят землю и все, что неразрывно с ней связано. Оценщики относят недвижимость к реальным инвестиционным инструментам и рас - сматривают ее как физический объект, однако не менее важной сто - роной оценки недвижимости является изучение связанных с ней имущественных прав. В связи с этим при оценке недвижимости про - водится различие между терминами недвижимость и недвижимое имущество.
Недвижимость - это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связан - ные с землей.
Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижи - мость. Право собственности - это права пользования, продажи, сда - чи в аренду, владения, дарения, а также любая комбинация этих прав, включая отказ от них. Комплекс прав представляет совокуп - ность отдельных и конкретных имущественных прав.
Собственник недвижимости может обладать всеми или только частью этих прав. Оценка недвижимости предполагает оценку, как абсолютного права собственности, так и частичного имущественно - го права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора.
В практике оценки недвижимости выделяется так называемое прочно присоединенное движимое имущество, включающее движимые компоненты имущества, которые не связаны с недвижимостью и не являются ее частью. Например, мебель, холодильники и другие, от - дельно стоящие предметы.
Вместе с тем многие прочно связанные с недвижимостью предме - ты не являются недвижимостью, поскольку используются арендато - ром для целей бизнеса и относятся к так называемому технологиче - скому оборудованию.
Для того чтобы определить, является предмет движимым имуще - ством или частью недвижимости, на практике анализируются такие критерии, как способ прикрепления предмета, роль, выполняемая предметом для изменения функциональных характеристик недви - жимости, условия арендного договора, на которых сторона присо - единила предмет. Оценщикам подобный анализ необходим для того, чтобы определить, входит ли этот предмет в стоимость оценки.
Употребляя термин недвижимость мы считаем, что прекрасно понимаем, о чем идет речь. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.
Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, т.е. к краткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о предмете. У нас, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия - перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время казахстанское законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты), это связано с целесообразностью распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, называемых имущественный комплекс (Таблица 1) [4, c. 23].
Таблица 1 - Недвижимое имущество, недвижимость
Отдельные объекты
Сложные объекты
oo Земельные участки
oo Предприятия в целом как имущественный комплекс, включая:
oo Земельные участки;
oo Здания и сооружения;
oo Инвентарь и оборудование;
oo Сырье и продукцию;
oo Требования и долги;
oo Права на обозначения индивидуализирующие, его продукцию работы и услуги;
oo Нематериальные активы;
oo Информация;
oo Другие исключительные права
oo Участки недр
oo Обособленные водные объекты
oo Все что прочно связано с землей, в том числе:
oo Леса;
oo Многолетние насаждения;
oo Сооружения.
oo Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:
oo Воздушные и морские суда;
oo Суда внутреннего плавания;
oo Космические объекты
oo Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону
Примечание - составлено автором на основе учебного материала
В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (Приложение 1).
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих условиях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.
Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергается воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов.
В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.
Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают и её полезные характеристики, способности удовлетворить различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы [5, c. 34].
На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В Казахстане, как и в других странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество, либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. [3,с. 4]
Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает, в конечном счете, от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.
В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все что находится над ним, продленное в космос, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также право на эти объекты.
Основной базовый объект недвижимости - земля - имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.
Основные фундаментальные свойства недвижимости - недвижимость и материальность или непотребляемость, на которых базируется все остальные ее родовые и видовые признаки.
Недвижимое имущество занимает центральное место при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.
Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам (Таблица 2).
Таблица 2 - Основные признаки недвижимости
Признаки
Содержание (состояние)
Существенные (родовые)
Степень подвижности
Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
Связь с землей
Прочная физическая и юридическая
Форма функционирования
Натурально-вещественная и стоимостная
Состояние потребительской формы в процессе использования
Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
Длительность кругооборота
(долговечность)
Многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании
Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств
Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
Общественное значение
Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
Видовые (частные) Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)
Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения на другое имущество
Примечание - составлено автором на основе учебного материала
Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В Республики Казахстан им еще не присвоены специальные термины, а в зарубежной практике он именуются фиксчерсами и ЧЭТЛами.
Фиксчерс - это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружения так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери).
ЧЭТЛ - любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или ее составные части. Это права аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специальное право на участие в управлении приватизируемыми предприятиями (золотая акция) и т.д. [6, c. 17].
В рыночной сфере земля имеет многофункциональное значение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис - объект хозяйствования, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. Недаром экономист и премьер-министр Великобритании XVIII века Уильям Петти говорил, что - земля мать человечества, а труд его отец. И, наконец, земля, как территория государства Казахстан, обуславливает политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экономического и иного специального законодательства.
В Казахстане, как и во многих странах мира (США, Англия и др.) установлено: когда частная собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениям. Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают: систему зонирования; рациональное использование и охрану земель; контроль окружающей среды; защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли; соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон; учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов; принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др. Существуют и временные ограничения правомочий собственника земли: строго целевое использование земельного участка, возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условии сохранения их целевого назначения, изъятие неиспользуемых земельных участков, ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель.
Не могут также государственные и муниципальные предприятия самостоятельно сдавать в аренду любое недвижимое имущество, закрепленное за ним на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Ограничено и распоряжение недвижимым имуществом в акционерных обществах, так если предмет сделки превышает 50% активов, то решение принимает общее собрание акционеров, а не правление [7, c. 67].
Недвижимость находится в центре сложного переплетения различных экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.
Совершение сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости требует глубоких и систематических знаний особенностей рынка, обусловленных спецификой самого товара - недвижимого имущества.
Вовлечение соответствующих категорий земель или прав пользования ими в узаконенные рыночные отношения стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей.
Как объект предпринимательской деятельности, недвижимость служит определенной гарантией стабильности бизнеса и воспроизводства капитала с приращением. Типичный инвестор, вкладывая средства в недвижимость, обычно не только возвращает капитал, но и получает прибыль и компенсирует все другие затраты. Возможно извлечение и иных удовольствий из владения престижной собственностью.
Рынок в общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие рынок используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика функционирования рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие рынок недвижимости означает систему деятельности по осуществлению сделок с недвижимостью.
Рынок недвижимости сегментирован по различным параметрам:
oo назначение - для жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного использования;
oo положение - каждый район может представлять собой отдельный рынок со своими рыночными условиями;
oo цена - дорогие коттеджи, дешевые дачные дома, стандартные квартиры, элитные квартиры, общежития и т.д.;
oo качество (уровень комфорта) - в частности, недвижимость в сфере гостиничных услуг на уровне пяти звезд мирового стандарта принадлежит к иному сегменту рынка, чем недвижимость на уровне трех звезд;
oo инвестиционная мотивация - одни инвесторы заинтересованы в имуществе, требующем минимального управления, не приносящего денежного потока, однако с большим потенциалом для прироста стоимости; другие инвесторы приобретают объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен хороший денежный поток;
oo тип и объем прав собственности - для различных видов прав на недвижимость существуют различные рынки. Эти права могут включать неограниченные права собственности, сервитуты (ограничения, обязательства), права на недра, на аренду, разделенные по времени права на участие в кондоминиумах (совместном обладании).
Рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям. К таковым относятся:
oo колебания сезонной активности субъектов рынка;
oo изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;
oo изменения в денежной политике правительства;
oo изменения в политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделок с недвижимостью;
oo изменения в законодательстве, в том числе и налоговом.
Рынок недвижимости, в отличие от большинства рынков, менее организован и эффективен, поскольку он отличается от конкурентного свободного рынка по следующим параметрам:
oo недвижимость практически нельзя стандартизировать (унифицировать), сортировать, покупать и продавать по образцам;
oo сделки с недвижимостью затрагивают широкий спектр имущественных прав, которые могут меняться в зависимости от объекта недвижимости, каждая сделка с недвижимостью включает значительное число юридических формальностей и, соответственно, объемную документацию;
oo финансирование может жестко ограничивать свободное функционирование рынка недвижимости;
oo недостаточный объем достоверной и своевременной информации о состоянии рынка недвижимости существенно увеличивает риски инвесторов и снижает их активность;
oo операции на рынке недвижимости связаны со значительными операционными издержками.
Развитие рынка недвижимости зависит от следующих факторов:
oo экономический рост или ожидание такого роста;
oo финансовые возможности для приобретения недвижимости, которые, в свою очередь, зависят от стадии экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличия и характера рабочих мест;
oo взаимосвязь между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного региона.
Будущие доходы от недвижимости (как и от любого другого объекта имущества) наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Сами объекты недвижимости существенным образом отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Все это приводит к тому, что нет единого рецепта, как оценивать различные объекты, как и нет универсальной формулы, по которой возможно рассчитать стоимость имущества. Вместе с тем существуют общие принципы оценки имущества, в частности недвижимого имущества.
В основе науки об оценке лежат принципы, которые необходимо соблюдать при выполнении любого задания по оценке и при составлении отчета об оценке. Эти принципы представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиций субъектов рынка недвижимости. Приведенные ниже принципы являются важнейшими и при правильном применении приводят к достоверным заключениям о стоимости имущества.
В результате многолетней практики экспертов-оценщиков, а также теоретических исследований в данной области сформировались три группы принципов оценки. Первая из них связана с представлениями собственника об имуществе; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой.
Первую группу принципов, связанных с представлениями собственника об имуществе, образуют следующие принципы:
1) принцип полезности. Принцип полезности заключается в том, что при оценке недвижимого имущества следует исходить из того, что недвижимость только в том случае обладает стоимостью, если она не может быть полезна реальному или потенциальному собственнику, если она может удовлетворить его потребности (жилище, отдыхе и пр.) либо приносить доход;
2) принцип замещения. Осведомленный покупатель(потребитель) на открытом рынке не заплатит за объект недвижимого имущества цену, превышающую затраты на приобретение объекта имущества, в той же степени привлекательного для покупателя, т.е. с эквивалентной полезностью;
3) принцип ожидания. Стоимость недвижимого имущества прежде всего зависит не от прошлых цен продаж аналогичных объектов или от их восстановительной стоимости, а от тех выгод, которые участники рынка намереваются и могут получить в будущем от приобретения и использования недвижимого имущества.[1,с.20]
Вторая группа, принципы которой обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, объединяет следующие принципы:
1) принцип вклада;
2) принцип остаточной продуктивности земельного участка;
3) принцип равновесия;
4) принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности).
К третьей группе, включающей принципы, обусловленные рыночной средой, относятся:
1) принцип спроса и предложения;
2) принцип соответствия;
3) принцип конкуренции;
4) принцип изменения;
5) принцип взаимозависимости.
Раскрывая понятие оценки недвижимости хотелось бы акцентировать внимание на постоянное совершенствование содержания (принципов, процесса и процедур) оценки ее на международном, европейском и национальных уровнях. Поэтому в работе рассмотрены две концепции оценки недвижимости, традиционная с использованием принципов, процесса (алгоритма) оценки и новая основанная на модели экономической добавленной стоимости [8, c. 26].
Оценка недвижимости представляет собой установление стоимостного эквивалента рассматриваемого объекта. В прикладном плане под оценкой недвижимости понимается процесс формирования обоснованной стоимостной оценки конкретного объекта недвижимости, которая производится по заказу и относится ко времени проведения оценки (как вариант - ко времени предполагаемой с объектом оценки операции) с учетом складывающихся условий.
Из приведенных выше определений следует: оценка недвижимости - это:
oo адресный процесс, нацеленный на конкретный объект недвижимости, с учетом его типа и характеристик (физических, структурных, технологических, правовых и др.), его окружения, в том числе пространственного, экологического, социального и экономического;
oo процесс, привязанный к типу операции, которую предполагается провести с оцениваемой недвижимостью (например: купля-продажа, аренда, страхование, налогообложение, использование в залоговых целях и т.д.);
oo процесс, привязанный к определенному моменту времени; чаще всего за такой установленный стандартами профессиональных оценщиков момент принимается время проводимой оценки; в ряде случаев приходится ориентироваться на будущее время - время намеченной операции с недвижимостью (при оценках в рамках анализа проектов развития, для залоговых операций и др.);
oo субъектно-ориентированный процесс, т.е. привязанный к заказчику как одному из множества участников предполагаемой операции с оцениваемой недвижимостью, а также к специалисту, проводящему заказанное оценивание;
oo регламентированный процесс, порядок и условия которого (например, четкое следование определенным нормам и ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
