Оценка недвижимости предприятия

Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 105 страниц
В избранное:

Оценка недвижимости предприятия

СОДЕРЖАНИЕ

Введение 3

1 Теоретико-методологические основы оценки недвижимости

1. 1 Категории стоимости и их применение в оценке недвижимости…… . . . 5

1. 2 Принципы оценки стоимости и особенности недвижимости как объекта оценки. 8

2 Анализ действующей системы оценки недвижимости

2. 1 Принципы и основное экономическое содержание методов затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости. 22

2. 2 Процедура и процесс оценки недвижимости. . … . . . …… . . . 54

2. 3 Анализ финансово-экономической деятельности предприятия в процессе оценки имущества 71

3 Основные направления совершенствования оценки недвижимости

3. 1 Современные проблемы оценки недвижимости и пути их решения . . . 81

3. 2 Метод оценки недвижимости, на основе модели экономической добавленной стоимости . . . 90

Заключение . . 96

Список использованной литературы . … . . . 99

Приложения . . 101

ВВЕДЕНИЕ

Становление и развитие рыночных отношений требует дальнейшего совершенствования оценки недвижимости. Теория оценки непосредственно связана с измерениями. В то же время для отечественной экономической науки проблема оценки стоимости недвижимости предприятий достаточно нова и малоизученна. Это связано с тем, что на протяжении всего периода функционирования в Казахстане административно-командной системы хозяйствования и превалирования государственной собственности отсутствовала потребность в независимой экспертизе стоимости недвижимости предприятий. Единственным способом являлась оценка на основе балансовой стоимости, что исключало учет факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости предприятий.

Рост потребности в оценке стоимости недвижимости предприятия определяют и вопросы налогообложения, оценки эффективности управления и обоснования принятия управленческих решений, разрешения имущественных споров, проведения финансово-экономического анализа и других.

В ноябре 2000 года принят Закон Республики Казахстан «Об оценочной деятельности» - основополагающий акт в области оценки, который явился той правовой основой, на которой строится принципиально новая для Казахстана система оценочной деятельности. Тем не менее, профессиональная практика оценки в Казахстане находится только на этапе становления. Организации и общества, занимающиеся данной проблемой, имеют небольшой опыт функционирования. Следовательно, разработка, упорядочение и совершенствование процессов оценки недвижимости предприятий являются важными составляющими успешного формирования новой экономической системы и экономического роста нашего государства.

Проблемами теории оценки занимались многие зарубежные и российские экономисты, как Д. Фридман, Н. Орудэй, Г. С. Харисон, Е. Тарасевич В. Рутгайзер, Г. Попов, С. Грибовский, Р. Гровер, С. Грязнова, Е. Ушаков, М. Федотова, так и казахстанские ученые-экономисты У. Б. Баймуратов, Н. К. Мамыров, У. М. Искаков, В. Ю. Додонов, В. М. Елисеев.

В этой связи в данной дипломной работе сделана попытка исследовать современные проблемы оценки недвижимости.

Целью дипломной работы является обоснование методов оценки стоимости недвижимости компании, и на их основе определение рыночной стоимости недвижимости исследуемого предприятия.

Исходя из цели дипломной работы, следует решить поставленные задачи:

обобщить теоретические представления, уточнить экономическую сущность понятия «недвижимость» и определить его особенности как объекта оценки рыночной стоимости;
исследовать теоретические основы оценки стоимости недвижимости предприятий, провести сравнительный анализ существующих методических подходов к оценке стоимости недвижимости предприятий, использующихся в отечественной и зарубежной профессиональной практике оценки;
определить и проанализировать наиболее значимые факторы, влияющие на формирование оценки стоимости недвижимости и выбор метода оценки;
определить стоимость недвижимости исследуемого предприятия;
обосновать современные методы оценки недвижимости компании.

Достоверность и обоснованность научных положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в работе, обусловлена глубоким и всесторонним изучением и использованием дополнительной литературы и различных информационных ресурсов.

Информационной базой при написании дипломной работы послужили законодательные и нормативные акты Республики Казахстан, труды отечественных и зарубежных ученых, экономистов, оценщиков по вопросам теории стоимости, оценки недвижимости бизнеса, финансового менеджмента, статистические и справочные материалы Агентства по статистике Республики Казахстан.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы дипломной работы опубликованы и докладывались на научно-практических конференциях в КазЭУ им. Т. Рыскулова.

Структура работы обусловлена темой и отражает её цели и задачи. Дипломная работа состоит из введения, заключения, трех глав, приложений и изложена на 104 страницы, содержит 17 таблиц, 9 рисунков, 12 примеров.

1 Теоретико-методологические основы оценки недвижимости

Категории стоимости и их применение в оценке недвижимости

Предметом оценки является стоимость. Данная категория, сохраняя общетеоретическое содержание, приобретает в процессе оценки специфические оценочные формы, которые называют видами стоимости. Виды стоимости, рассчитываемые оценщиком, можно классифицировать по различным критериям.

Первый критерий - степень рыночности.

По степени рыночности различают рыночную стоимость и частично рыночную стоимость, которая, в свою очередь, может быть представлена стоимостью объекта оценки с ограниченным рынком, стоимостью и другими видами специальной стоимости.

Под рыночной стоимостью в Международных Стандартах Оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. [1, с. 16]

Таким образом, рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена при осуществлении сделки между типичным покупателем и продавцом. Определение отражает тот факт, что рыночная стоимость рассчитывается исходя из ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий рыночная стоимость будет меняться. В определении также отражено то, что на покупателя и продавца не оказывается внешнего давления, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристиках продаваемого имущества.

В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или в случае оценки экологически неблагополучных объектов. В казахстанском оценочном законодательстве рыночная стоимость определяется в статье 2 Закона об оценочной деятельности и в статье 3 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Согласно Закону об оценке, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме. [2, с. 2]

В практике оценки чаще всего стремятся определить именно рыночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности, не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограниченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость. Частичной рыночной стоимостью является стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Вторым видом частично рыночной стоимости является нормативно-рассчитанная стоимость.

Нормативно-рассчитанная (нормативная) стоимость - это стоимость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются и приводятся в соответствие с существующими условиями рынка. Согласно стандартам оценки, этот вид стоимости относится к специальной стоимости объекта.

Второй критерий - методология оценки.

В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости, различают стоимость замещения объекта и стоимость воспроизводства объекта оценки.

Стоимость замещения - это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.

Стоимость воспроизводства - это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости, имеется в виду создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии, материалов и т. п.

Третий критерий - состояние объекта после оценки.

В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки, различают стоимость при существующем использовании и ликвидационную стоимость.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании - это стоимость объекта, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования. При этом предполагается, что объект останется действующим и будет функционировать в той же среде, в той же организационно-правовой форме, что и до оценки.

Ликвидационная стоимость - это стоимость объекта оценки в случае, когда он должен быть отчужден в срок, меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, например, при ликвидации объекта вследствие банкротства и открытой распродажи на аукционе.

Четвертый критерий - цели оценки.

В зависимости от конкретных целей и ситуаций , различают инвестиционную стоимость, стоимость для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость.

Инвестиционная стоимость - это стоимость, определяемая исходя из доходности объекта для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной, инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов.

В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотивами поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.

Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная стоимость может отличаться от рыночной. Основными причинами, несомненно, могут быть различия в оценке будущей прибыльности; различия в представлениях о степени риска; разная налоговая ситуация; сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им.

Стоимость для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость) .

Утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объектов оценки. Утилизируемые материальные активы - это активы, которые достигли предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потеряли свою первоначальную полезность. Тесно связана с утилизационной стоимостью скраповая стоимость, представляющая собой вторичную стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект. Согласно международным стандартам, скраповая стоимость относится к специальной стоимости.

Страховая стоимость рассчитывается на базе стоимости замещения и/или воспроизводства утраченных компонентов недвижимости в результате наступления страхового случая. Страховая стоимость зависит от условий соответствующего страхового полиса и обычно регулируется законодательством.

Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки. Например, специальной стоимостью является страховая, таможенная и т. п.

При оценке стоимости предприятия можно использовать и такое понятие, как эффективная стоимость. Эффективная стоимость - стоимость активов, равная большей из двух величин - инвестиционной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.

Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью.

Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности, в том числе бизнеса, является его полезность.

1. 2 Принципы оценки стоимости и особенности недвижимости как объекта оценки

Понятие недвижимости . Деление имущества на движимое и недвижимое изначально было определено в римском праве и впоследствии применялось в Казахском ханстве. Переход страны в начале 90-х годов к рыночным отношениям потребовал существенного изменения действовавшего законодательства. 27 декабря 1994 года был принят новый Гражданский кодекс Республики Казахстан (ГК РК), который в статье 117 дает определение «недвижимости» следующим образом:

«1. К недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
2. К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
3. Имущество, не относящееся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признается движимым имуществом. Регистрации прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законодательных актах». [3, с. 41]

С позиции оценочной деятельности данное определение объединяет движимое и недвижимое имущество, которое имеет явно выраженные физические различия, так как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не могут быть отнесены к недвижимости, поскольку не имеют неразрывной связи с землей.

В статье 119 ГК РК также встречается термин «недвижимость» в контексте формулировки понятия «предприятия».

«1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором». [3, с. 41]

Термин «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижимости» получили достаточно широкое практическое распространение, однако специфика казахстанского рынка, нуждающегося в упорядочении, проявилась в неоднозначной трактовке данного понятия.

Принятые закон «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» и «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», к сожалению, не содержат определения термина недвижимость, поэтому практикующие оценщики руководствуются международными стандартами, монографиями и учебной литературой, в которых к недвижимости относят землю и все, что неразрывно с ней связано. Оценщики относят недвижимость к реальным инвестиционным инструментам и рассматривают ее как физический объект, однако не менее важной стороной оценки недвижимости является изучение связанных с ней имущественных прав. В связи с этим при оценке недвижимости проводится различие между терминами «недвижимость» и «недвижимое имущество».

Недвижимость - это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связанные с землей.

Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость. Право собственности - это права пользования, продажи, сдачи в аренду, владения, дарения, а также любая комбинация этих прав, включая отказ от них. Комплекс прав представляет совокупность отдельных и конкретных имущественных прав.

Собственник недвижимости может обладать всеми или только частью этих прав. Оценка недвижимости предполагает оценку, как абсолютного права собственности, так и частичного имущественного права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора.

В практике оценки недвижимости выделяется так называемое прочно присоединенное движимое имущество , включающее движимые компоненты имущества, которые не связаны с недвижимостью и не являются ее частью. Например, мебель, холодильники и другие, отдельно стоящие предметы.

Вместе с тем многие прочно связанные с недвижимостью предметы не являются недвижимостью, поскольку используются арендатором для целей бизнеса и относятся к так называемому технологическому оборудованию.

Для того чтобы определить, является предмет движимым имуществом или частью недвижимости, на практике анализируются такие критерии, как способ прикрепления предмета, роль, выполняемая предметом для изменения функциональных характеристик недвижимости, условия арендного договора, на которых сторона присоединила предмет. Оценщикам подобный анализ необходим для того, чтобы определить, входит ли этот предмет в стоимость оценки.

Употребляя термин «недвижимость» мы считаем, что прекрасно понимаем, о чем идет речь. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.