Правовое положение постоянных и временных землепользователей
ВВЕДЕНИЕ
Земля представляет собой важнейший объект окружающей природной среды,
является основой и условием обеспечения жизнедеятельности всего
человечества.
Земля выполняет разнообразные функции: место и условие жизни человека,
пространственный базис для размещения производительных сил, элемент
окружающей природной среды, пространственный предел территории государства,
материальное условие и фактор сельскохозяйственного и лесохозяйственного
производства. Земля как средство производства обладает величайшим качеством-
плодородием.
От того, в каком состоянии находится земля, насколько эффективно будут
использованы богатые ресурсы ее недр, какое значение придается охране
земель, в определяющей степени зависит экономическое и политическое будущее
страны. Поэтому охрана и эффективное, разумное использование земельного
фонда страны является приоритетным направлением в деятельности государства,
что получило политико-правовое подтверждение в Конституции Республики
Казахстан, Земельном Кодексе Республики Казахстан (от 20.06.2003).
Своеобразие, специфика земельных отношений как предмета правового
регулирования еще в советский период обусловили возникновение и развитие
самостоятельной отрасли права. В связи с отменой права исключительной
государственной собственности на землю и по мере вовлечения земельных
ресурсов в гражданский оборот, земельные отношения все более приобретают
имущественный характер. Все шире стали применяться нормы гражданского
законодательства, земельные отношения по ряду позиции постепенно утрачивают
свои особенности. Однако, несмотря на это, в целом эта сфера общественных
отношений продолжает, и впредь будет сохранять, ряд существенных отличий и
специфических черт. Земельные отношения не могут быть полностью и адекватно
урегулированы гражданским законодательством и другими смежными с ним
отраслями. Нормы этих отраслей могут лишь участвовать в формировании
земельного права, применительно к новым рыночным условиям.
Изложенные факторы предопределили необходимость не только сохранения
земельного права в качестве самостоятельной отрасли, но и ее усиления
посредством трансформирования в структурный элемент формируемой
национальной системы права Республики Казахстан. Значение земельных
отношений в социально-экономической, политической жизни общества и
государства предопределяет особое место земельного права в системе правовых
отраслей.
Становление новой отрасли земельного права Республики Казахстан
происходит в процессе радикального изменения и интенсивного развития
земельного законодательства. Безусловно, главной тенденцией развития
земельного законодательства, является его дальнейшая экологизация.
Экологически обоснованное определение целевого назначения земельного
фонда, создание развернутой системы правовых норм по обеспечению
рационального использования и охраны каждой категории земель является
главной задачей.
Важным направлением развития земельного законодательства по-прежнему
остается создание необходимых условий для активного вовлечения земли в
хозяйственный оборот, формирования полноценного рынка недвижимости в
стране, многообразия форм собственности и землепользования.
Актуальность данной темы заключается в том, что она затрагивает
правовое положение постоянных и временных землепользователей в весьма
динамичный и сложный период проведения рыночных земельных преобразований.
Выпускная работа представляет собой попытку раскрытия, на основе
изучения новейшего земельного законодательства, содержания и особенности
правового положения права землепользования в Республике Казахстан.
В законе четко определено, что негосударственным землепользователям
предоставляется только право временного землепользования, а право
постоянного землепользования предоставляется государственным
землепользователям.
Таким образом, целью данной работы является: анализ и сравнение права
постоянного землепользования для государственных землепользователей, права
временного землепользования для негосударственных землепользователей на
основе современного земельного законодательства.
Для достижения этой цели ставятся следующие задачи:
дать подробную характеристику праву землепользования;
раскрыть отличительные особенности государственных и негосударственных
землепользователей по новому земельному законодательству;
- осветить некоторые проблемы права землепользования.
Основные методы, используемые при написании работы: анализ, сравнение,
сопоставление и др.
Методологическую и теоретическую основу составляют: Конституция РК от
30 августа 1995 года с изменениями и дополнениями от 7 октября 1998 года,
Земельный кодекс Республике Казахстан от 20 июля 2003 г. № 442 - II,
Гражданский кодекс часть от 27 декабря 1994 года и особенная часть от 1
июля 1999 года, Постановления Правительства РК и иные нормативно-правовые
акты, а также монографии, статьи, сборники научных трудов.
В выпускной работе мною были использованы следующие монографии: Еренов
Е., Мухитдинов Н., Сулейменов М., Хаджиев А., Красова А., Краскова А.,
Быстрова Г.
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
1. Возникновение и развитие института права землепользования
Термин право землепользования введен в юридический оборот достаточно
давно. Его содержание претерпело существенную эволюцию. До принятия Основ
законодательства Союза ССР и союзных республик о земле, право
землепользования было единственным юридическим основанием наделения
учреждений, предприятий, организаций и граждан правом владения и
пользования землей[1].
Понятие право землепользования имело несколько значений:
1) правовой институт отрасли земельного права;
2) субъективное право субъекта на совершение определенных действий;
3) земельное правоотношение, в процессе которого реализуются права и
обязанности землепользователя;
4) обязательный, составной элемент права недропользования.
В Основах и, соответственно, в Земельном кодексе Казахской ССР от 16
ноября 1990 г. появился еще один юридический титул: право землевладения[2].
Как новый правовой институт, право землевладения охватывал систему норм,
которыми устанавливался объем правомочий землевладельцев, основания
возникновения, изменения и прекращения этих правомочий.
Особенностями права землевладения являлись: распространения его
действия на ограниченную категорию земель - на земли, предоставленные для
целей, связанных, главным образом, с введением сельскохозяйственного и
лесохозяйственного производства; более широкий диапазон действий
правообладателя в отношении использования земельного участка, основанного
на принципе самостоятельного и свободного хозяйствования на земле;
повышенная устойчивость, стабильность прав на землю бессрочный, постоянный
характер, отсутствие каких-либо временных ограничений относительно его
обладания и осуществления.
Законодательство различало пожизненное наследуемое землевладение и
постоянное землевладение.
Правом пожизненного наследуемого землевладения наделялись граждане для
следующих целей: ведение крестьянского хозяйства; ведение личного
подсобного хозяйства; садоводства и животноводства; строительства и
обслуживание жилого дома; дачного строительства; традиционных народных
промыслов и ремесел. Кроме того, указанное право у граждан возникало в
случае получения по наследству или приобретения жилого дома.
Особенностью данной разновидностью права землевладения являлись
ограниченность ее субъектного состава исключительно гражданами Казахстана.
При этом обязательным условием наделения указанным правом являлось наличие
ценза проживания: постоянное проживание гражданина Казахстана на территории
республики не менее пяти лет.[3]
В постоянное владение земля предоставлялась колхозам, совхозам, другим
государственным, кооперативным, общественным предприятиям, учреждениям и
организациям, религиозным организациям для ведения сельского и лесного
хозяйства. Здесь просматривались, главным образом, две особенности: по
субъектному составу - юридические лица, занимающиеся сельским и лесным
хозяйством; по целевому назначению предоставляемых земель - в качестве
основного средства и условия сельскохозяйственного и лесохозяйственного
производства.
Наряду с вновь введенным юридическим титулом права землевладения в
Земельном кодексе Каз.ССР было сохранено и право землепользования. Его
содержание охватывало: использование земли в качестве операционного базиса
всеми предприятиями сельскохозяйственного профиля; землепользование
совместных предприятий во всех сферах; все формы аренды земли.
Анализ норм института права землепользования, предусмотренного в
Земельном кодексе Казахской ССР, от 16 ноября 1990 года, позволяет выявить
следующие его особенности: существенное сужение сферы его действия, в
результате введения права землевладения; регулирование, в основном,
арендных земельных правоотношений, а также возникающих вне сферы
сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства; в отличие от права
землевладения, право землепользования могло быть постоянным или временным
(краткосрочное - до 3 лет, долгосрочное - до 10 лет, а по некоторым
специальным видам землепользования - до 25лет), следовательно, обладало
меньшей степенью устойчивостью.[4]
Общими для правового режима землевладения и землепользования
являлись: полный запрет на совершение сделок с земельным участком;
отсутствие у правообладателя права на распоряжение земельным участком;
исключительная принадлежность права распоряжения самому государству.
Несмотря на подобные жесткие ограничения, право землевладения и право
землепользования являлись разновидностями вещных прав на землю. Поскольку
они выступали правовыми формами осуществления пользования землей,
находящейся в исключительной государственной собственности.
Действовавший до 2001 года Указ О земле не содержал понятия права
землевладения.[5] В нем, соответственно, не было и института пожизненного
наследуемого землевладения. Право землепользования выступало в качестве,
основной формы реализации земельных прав граждан и юридических лиц.
Одновременно было предусмотрено вовлечение земель и земельных прав в
гражданский оборот, введена была частная собственность.
Право землепользования, несмотря на изменения в законодательстве,
которое значительно повлияло на его содержание, сущность и место в системе
земельно-правового регулирования, в качестве юридической категории
продолжало применяться в нескольких значениях:
1) институт отрасли земельного права, тесно связанный с институтом права
собственности на землю;
2) часть более обширной сферы правоотношений - природопользования;
3) одно из правомочий собственника или землепользователя;
4) юридический факт, порождающий определенные правоотношения;
5) самостоятельная разновидность земельных правоотношений.
Согласно Указу О земле право землепользования - это право лица
владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в государственной
собственности бессрочно (постоянное землепользование) или в течение
определенного срока (временное землепользование).[6] В содержании права
землепользования присутствует также элемент распоряжения -землепользователь
вправе распоряжаться принадлежавшим ему правом землепользования.
Право пользование земельным участком возможно как на землях,
находящихся в государственной собственности, так и в частной собственности.
Если исходить из наличия в содержании права землепользования общепризнанной
триады - владения, пользования и распоряжения, представляющих собой
обязательные составляющие права собственности на землю, то обнаруживается
очень близкое сходство между правом землепользования и правом собственности
на землю. Здесь различия наблюдаются по объекту распоряжения: в праве
собственности таковым выступает непосредственно земельный участок, а в
праве землепользования -право на земельный участок.
В Указе О земле термин право землепользования используется в узком
значении: только применительно к землям, находящимся в государственной
собственности. Если подходить более широко, то право землепользования
должно было также включать:
1) право временного пользования земельным участком, находящимся в частной
собственности;
2) сервитут;
3) другие формы землепользования, осуществляемые за пределами права частной
собственности на землю.
Право землепользования в интерпретации Указа О земле, как уже
говорилось, состоит из трех элементов, представляющих правомочия субъекта
правоотношения землепользования:
а) владение – обоснованная на законе возможность фактического
обладания земельным участком. Право владения землей оговаривается целым
рядом ограничений и условий. Наличие множества оговорок объясняется
функциональными, экологическими характеристиками земли, ее ограниченностью
в пространстве, неперемещаемостью, независимостью другими объектами
материального мира и т.д. В частности, право владения основывается на
определении на местности четких границ фактического обладания земельным
участком; зависимостью судьбы права владения земельным участком от
изменения целевого назначения категории земель, а также от юридической
судьбы находящихся на земле объектов недвижимости – зданий, сооружений;
б) пользование – допустимая законом возможность хозяйственной и иной
эксплуатации земли и извлечение из нее определенной имущественной и иной
выгоды. Относительно этого элемента установлены определенные требования или
ограничения в виде:
- запрещения тех видов деятельности, которые несовместимы с целями
землепользования;
- необходимости соблюдения установленных способов и порядка хозяйствования
на земле;
- обязательности соблюдения и выполнения землеохранных требований;
в) право распоряжения – допустимая законом возможность и способы
распоряжения субъекта принадлежащим ему правам на земельный участок. Здесь
существуют ограничения и требования следующего порядка:
недопустимость изменения формы собственности на земельный участок;
недопустимость изменения целевого назначения земельного участка при,
распоряжении правами на него;
недопустимость отчуждения земельного участка без соответствующего
отчуждения права землепользования.
Таким образом, право землепользования предстает как сложный правовой
институт, включающий различные формы и виды землепользования, выступает
способом реализации права государственной собственности на землю, важнейшей
формой обеспечения и реализации земельных прав граждан и юридических лиц.
Новой вехой в развитии земельных отношений в нашей стране явилось,
принятие Закона РК О земле подписанного 24 января 2001 года. Сопоставив
положения нового закона и ранее действовавшего Указа О земле можно
заметить, что по основным вопросам правового регулирования земельных
отношений новый закон сохранил преемственность. В частности, сохранен
институт частной собственности на земельные участки, которые
предоставлялись для целей, предусмотренных в ст.33 Указа о земле (для
ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, жилищного, дачного
строительства, а также под застройку или застроенные производственными и
непроизводственными, в том числе жилыми зданиями, сооружениями и их,
комплексами)[7].
Однако Закон РК О земле привел к отходу от основной цели земельной
реформы – органического соединения в лице крестьянина труженика и
землепользователя.
Президент поручил правительству внести в парламент проект Земельного
кодекса о введении права частной собственности на земли
сельскохозяйственного назначения, изучив опыт других стран. В своем
Послании народу на 2003 год, он отличает, это Закон о Земле 2001 г не
продвинул страну к цивилизованному рынку и констатировал о нерешенном
главном вопросе аграрной реформы – о земле.
Анализ положений нового Земельного Кодекса[8] от 20 июня 2003 г
показывает, что новеллами являются следующие положения:
1) изменение субъектного состава права постоянного землепользования в
связи с сохранением этого института только для государственных
землепользователей (ст.34);
2) трансформация права постоянного землепользования, раннее
предоставленного негосударственным землепользователям, в право первичного
временного долгосрочного землепользования на условиях аренды на,
максимальный срок (ст.35);
установление предельных размеров земельных участков, которые могут
находиться в долгосрочном землепользовании для ведения товарного
сельскохозяйственного производства (ст. 50);
4) изменение правового режима граждан и негосударственных юридических
лиц Республики Казахстан, которым земельные участки предоставлены на праве
временного землепользования для ведения крестьянского (фермерского)
хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства, имеют право на
выкуп земельного участка в частную собственность (ст. 170. п.1);
5) срок временного безвозмездного землепользования не может, превышать
5 лет... (ст. 36 п.2);
6) максимальный срок права возмездного временного землепользования
(аренда) установлен до 49 лет (ст. 37 п.5);
7) максимальный срок права возмездного временного землепользования
(аренда) на землях сельскохозяйственного назначения для иностранных граждан
и лиц без гражданства на условиях аренды установлен в 10 лет (ст.97 п 6.
п.п.3).
8) внесения уточнения по вопросом соотношения прав на земельный
участок и расположенные на нем здания (строения, сооружения) (ст. 52).
Изменение правового режима земельных участков в соответствии с новым
Земельным Кодексом может вызвать неоднозначную оценку, однако следует
признать, что большинство изменений носят позитивный характер, способствуют
развитию земельных отношений и направлены на решение проблем, связанных с
пробелами и противоречиями прежнего законодательства.
2. Объекты и субъекты права землепользования
Согласно Земельному Кодексу, объектами права землепользования являются
земельные участки, предоставленные в установленном законодательством
порядке отдельным конкретным землепользователям. Однако обратимся к
Конституции Республики Казахстан в которой говорится, что земля может
находиться в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах,
установленных законом.[9]
Итак, что же подразумевается под терминами земля и земельный
участок? В пп.14 ст.12 Земельного Кодекса дано следующее определение:
земля - территориальное пространство, в пределах которого устанавливается
суверенитет РК, природный ресурс, всеобщее средство производства и
территориальная основа любого процесса труда. В пп.13, ст. 14 указанного
закона под земельным участком понимается выделенная в замкнутых границах'
часть земли, закрепляемая в установленном порядке настоящим законом порядке
за субъектами земельных отношений. И хотя в Конституции РК указано, что
земля может находиться в частной собственности, на мой взгляд объектом
права землепользования и частной собственности следует признавать земельные
участки, так как и частные собственники, и государственные и
негосударственные землепользователи не могут приобретать права на землю
вообще. Право землепользования или право частной собственности возникают
только на земельные участки. В силу приоритета Конституции перед другими
законодательными актами в настоящее время существует проблема'
разграничения объектов земельных прав и права недропользования.
В понятие земельного участка в Казахстане не входят недра земли,
воздушное пространство, поверхностные водные объекты, леса. Такой вывод
следует из аналогии Земельного Кодекса, который устанавливает, что
землепользователь вправе использовать по своему усмотрению, и без
необходимости получения каких-либо разрешений все, что находиться над и под
поверхностью этого участка, если такое использование не нарушает права
других лиц или государства, в том числе: права на недра, воды, леса и
воздушное пространство. Аналогичный вывод следует из законодательства о1
недрах, водных и иных природных ресурсах. Таким образом, законодатель
(земельные участки, недра земли, воздушное пространство) признает разными
объектами права.
В отличие от понятия земельный участок понятие земля более
многозначно. В литературе отмечалось, что сам термин земля усматривается
в различных значениях. В полном смысле этого слова - это часть космической
материи, обособленная планета солнечной системы, земной шар. Этот объект в
целом не является и не может быть объявлен чьей-либо собственностью, вещью.
Все человечество, как мировое сообщество, живущее на планете Земля, может
ее рассматривать лишь как объект правового регулирования международного
космического права. Другой смысл термину земля придается тогда, когда под
ней понимается часть земной коры, неположенная над недрами, именуемая
почвенным слоем или территорией, Понятие земельный участок в Казахстане,
таким образом, более узкое и не охватывает недра земли, воздушное
пространство, воды.
Предпосылкой возникновения права землепользования является
нормирование объекта, т.е. земельного участка. Земельный участок считается
формированным тогда, когда определены его границы, площадь, категория земли
и его целевое назначение, а также когда ему присвоен кадастровый номер, на
основании которого осуществляется идентификация земельного участка в
земельном и правовом кадастрах. Если же формирование земельного участка не
произошло, объектом права признается земля. При этом такой объект может
быть признан объектом только права государственной собственности, не
распределенной между землепользователями. Например, целые земельные
массивы, не распределенные между землепользователями, находятся в
государственной собственности. В связи с изложенным, объектами права
землепользования являются только земельные участки, а объектом права
государственной собственности являются земельные участки, переданные в
землепользование государственных и негосударственных землепользователей, а
также земли, не находящиеся в частной собственности, если они не
формированы в земельные участки.
Теперь обратимся к субъектам права землепользования. Все субъекты
права землепользования подразделяются на следующие виды:
1) государственные и негосударственные;
2) национальные, иностранные, а также лица без гражданства;
3) физические и юридические лица;
4) постоянные и временные;[10]
5) первичные и вторичные.
Государственные землепользователи государственные, республиканские и
коммунальные юридические лица.
Негосударственные землепользователи - граждане и (или)
негосударственные юридические лица.
Национальные землепользователи - граждане РК и казахстанские
юридические лица, в том числе предприятия с иностранным участием.
Иностранные землепользователи - иностранные граждане, иностранные
юридические лица, иностранные государства, международные объединения и
организации.
Постоянные землепользователи - лица, право землепользования, которых
носит бессрочный характер.
Временные землепользователи - лица, право землепользования, которых
ограничено определенным сроком.
Первичные землепользователи - лица, право землепользования, которых
получено непосредственно от государства в порядке, предусмотренном законом,
либо от других первичных землепользователей в порядке отчуждения этого
права.
Вторичные землепользователи - лица, получившие право временного
землепользования на основе договора о вторичном землепользовании от
первичного землепользователя, сохраняющего за собой этот статус.
3. Возникновение и прекращение права землепользования
Право землепользования, как субъективное право субъектов земельных
правоотношений, возникает, изменяется и прекращается на основании
определенных юридических фактов. Порядок возникновения права
землепользования, передаваемый государством, определены Постановлением
Правительства РК от 02.09.03. № 890 Об установлении базовых ставок платы
за земельные участки при их предоставлении в частную собственность
Согласно действующей процедуре для передачи земельного участка из
государственной собственности в землепользование необходимо наличие, по
крайней мере, следующих условий:
объективно выраженное намерение субъекта получить земельный участок в
виде официального обращения в компетентный орган с заявлением о
предоставлении земельного участка;
закрепленность в законе земельной правоспособности субъекта обращения;
законность предполагаемого вида деятельности на испрашиваемом земельном
участке;
рассмотрение в установленном порядке ходатайства о предоставлении
земельного участка;
Право землепользования возникает путем:
предоставления права землепользования;
передачи права землепользования;
перехода права землепользования в порядке универсального
правопреемства[11].
Предоставление права землепользования означает наделение лица правом
землепользования непосредственно государством. При этом для государственных
юридических лиц предоставление права землепользования производиться на
основании акта государственного органа о предоставлении земельного участка
в постоянное или временное землепользование.
Негосударственным землепользователям предоставление права временного
землепользования производиться на основании договора аренды земельного
участка или договора временного безвозмездного землепользования.
Если земельный участок предназначен для осуществления деятельности и
совершения действий, требующих лицензии (патента) или заключения контракта
на недропользование, то предоставление права землепользования на данный
участок производиться после получения соответствующей лицензии (патента)
или заключения контракта на недропользование.[12]
Законодательством предусмотрено также возможность предоставление права
землепользования путем проведения земельного аукциона.
Земельный аукцион по продаже права постоянного землепользования
проводиться в целях создания наиболее благоприятных условий для
рационального и эффективного использования земель, привлечения
отечественных инвестиций в развитие социальной и инженерной инфраструктуры,
стимулирования поступлений дополнительных средств в бюджет, обеспечения
гласности при предоставлении земельных участков, а также обеспечения
твердых гарантий по защите права инвесторов на землю. Перечень прав
постоянного землепользования, предлагаемых для продажи на земельном
аукционе, определяется территориальными органами Агентства по управлению
земельными ресурсами совместно с органами архитектуры и градостроительства
и утверждается соответствующим решением местных1 исполнительных органов.
Минимальная цена не должна быть ниже оценочной стоимости права постоянного
землепользования, определенной по ставкам платы за землю, предоставляемую в
землепользование государством.
Для урегулирования отношений, возникающих в ходе проведения земельных
аукционов постановлением Правительства РК от 13.11.2003 г № 1140 утверждены
Правила организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже
земельного участка или права аренды земельного участка.
В отношении земельных участков, находящихся в рыночном обороте,1 право
землепользование возникает, как правило, в результате совершения известных
гражданскому праву видов сделок: дарения, мены, наследования, купли-продажи
и др.
Здесь право землепользования возникает в порядке передачи
соответствующего права на участок. Передача права землепользования означает
наделение лица правом землепользования другим землепользователем.
Отчуждение права землепользования производиться на основе гражданско-
правовых сделок. Передача права землепользования другому лицу на
определенный срок производиться на основе договора аренды или временного
безвозмездного землепользования.
Следует отметить, что земельно-правовая сделка является
самостоятельным юридическим действием и требует отдельного оформления.
Однако, совершение земельно-правовых сделок допустимо лишь в отношении
земель определенных категорий и угодий. Допустимость земельно-правовой
сделки увязывается также с целевым назначением земельного участка. Так, не
допускается совершение сделок землепользования, включая его отчуждение, на
землях:
1) общего пользования, то есть занятые и предназначенные для
занятия площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, парками,
скверами, бульварами, водоемами, пляжами, кладбищами и иными объектами,
предназначенными для удовлетворения нужд населения (водопроводы,
отопительные трубы, очистные сооружения и др. инженерные системы общего
пользования);
2) особо охраняемых природных территорий, оздоровительного,
рекреационного и историко-культурного назначения, то есть это земли
государственных природных заповедных, государственных национальных парков,
государственных природных резерватов, государственных природных парков,
государственных памятников природы, государственных природных зон,
государственных природных заказников, государственных зоологических парков,
государственных ботанических садов, курорты, земли, используемые для
массового отдыха и туризма населения, земли, занятые мемориальными парками,
археологическими парками, архитектурно-ландшафтными комплексами,
сооружениями религиозного культа, полями битв и сражений;
3) предоставленных для нужд обороны, то есть предоставленные
Правительством РК для размещения и постоянной деятельности войсковых
частей, военных полигонов, военно-учебных заведений и иных организаций
Вооруженных Сил и других войск, их объектов и сооружений, выполняющих
задачи в области обороны;
4) служебного земельного надела, то есть это земли, предоставляемые
для обслуживания жилого дома, возделывания сельскохозяйственных культур,
сенокошения и пастьбы скота.
Подводя итог можно констатировать, что в условиях вовлечения земель в
рыночный оборот земельно-правовая сделка становиться важнейшим способом
возникновения права землепользования.
Возникновение права землепользования возможно также путем перехода в
порядке универсального правопреемства. Последнее означает возникновение
права землепользования у правопреемника при наследовании по закону или при
реорганизации юридического лица.[13] Переход права землепользования
регламентируется правилами гражданского законодательства, а оформление
возникшего права осуществляется в соответствии с требованиями земельного
законодательства.
Возможны изменения в содержании и объеме права землепользования. В
основе изменений лежат предусмотренные законом различные юридические факты.
Юридические факты могут быть связаны: с правовым статусом субъекта
вещного права; с правовым режимом охраны и использования объекта вещного
права; с условиями и сроками осуществления вещных прав на землю; с
пределами действия, объемом вещных прав на землю. Например, выход субъекта
обладающим правом постоянного землепользования из гражданства РК является
юридическим основанием переоформления принадлежащих ему прав в право
временного землепользования.
Принятие решения о выкупе земельного участка для государственных
надобностей ведет к изменению объема правомочий землепользователя. Так, с
момента государственной регистрации решения о выкупе землепользователь
несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных с новым
строительством, расширением или реконструкцией зданий и сооружений на
земельном участке, являющимся объектом предполагаемого изъятия в порядке'
выкупа.[14]
Радиоактивное загрязнение земельного участка является тем юридическим
фактом, с которым связывается возможность наступления определенных
изменений в режиме его использования. Так, если на нем не обеспечивается
получение продукции, соответствующей санитарным требованиям и нормативам,
то этот участок подлежит исключению из сельскохозяйственного оборота и
подлежит консервации, налагается запрет на производство на нем
сельскохозяйственной продукции.[15]
Объявление карантина означает запрет или ограничение хозяйственной1
деятельности на определенный период и отражается на содержании, объеме
правомочий землепользователя по владению и пользованию земельным
участком.[16]
Изменение содержания режима землепользования может произойти по многим
другим основаниям: установление охранной зоны вдоль земельного участка,
изменение целевого назначения, категориальной принадлежности земельного
участка; обремение сервитутом и т.д.
Современное земельное законодательство, провозглашая принцип
устойчивости земельных прав, в качестве его важнейших гарантий1
рассматривает установление исчерпывающего перечня оснований их полного или
частичного прекращения.
Перечень оснований прекращения права землепользования значительно
шире, нежели перечень оснований их возникновения. Юридические факты,
влекущие прекращение прав в отличие от право порождающих, могут иметь не
только позитивную, но и негативную направленность. Иначе говоря, если
возникновение права на земельный участок основывается исключительно на
правомерном действии, то прекращение права может явиться результатом как
правомерного, так и противоправного деяния. Полное прекращение права
землепользования происходит, когда землепользователь лишается права на
предоставленный им земельный участок. Частичное прекращение означает
сохранение за землепользователем права землепользования, на определенную '
часть принадлежавшего ему земельного участка.
В связи с вовлечением земель и прав на землю в гражданский оборот
значительно расширился перечень оснований прекращения права
землепользования. Наделение землепользователя возможностью свободного
распоряжения правом на земельный участок предопределило появление новых
оснований прекращения данного права. К принципиально новым основаниям
прекращения относиться отчуждение право землепользования землепользователем
другим лицам.[17]
Негосударственные землепользователи, обладающие правом первичного1
долгосрочного землепользования, вправе отчуждать принадлежащие им права
землепользования посредством совершения различных земельно-правовых сделок:
продажи, дарения, завещания и т.д.
Законодательство страны, как правило, не предусматривает каких-либо
специальных временных ограничений относительно возможности отчуждения права
землепользования.
В силу различных причин (потеря трудоспособности, переезд,
неспособность уплачивать земельный налог, ухудшение качества земли и т.д.)
возможен добровольный отказ землепользователя от права землепользования.
Закон содержит определенные требования к порядку отказа. Землепользователь
должен объявить о своем решении в компетентный, орган либо совершить другие
действия, определенно свидетельствующие о его самоустранении от
принадлежавших ему прав. В случае совершения землепользователем действий,
определенно свидетельствующие об отказе своих прав (отъезд, длительное не
использование участка и д.р.), этот участок в порядке, определенном
Земельным кодексом, принимается на учет как бесхозяйное имущество. По
истечении одного года со дня взятия на учет соответствующий исполнительный
орган может обратиться в суд с требованием о признании земельного участка
поступившим в государственную собственность. Бесхозяйный земельный участок,
не признанный по решению суда поступившим в государственную собственность,
может быть вновь принят во владение, пользование и распоряжение оставившим
землепользователем либо приобретен в землепользование в силу
приобретательской давности. На время нахождения на учете как бесхозяйное
имущество такой участок может быть предан во временное землепользование
другому лицу.[18]
Особенностью данного прекращения права является то, что отказ от права
землепользования не влечет прекращения прав и обязанностей
землепользователя в отношении земельного участка до момента приобретения
права землепользования другим лицом. То есть землепользователь не
освобождается от уплаты земельного налога, должен обеспечивать сохранность
плодородного слоя почвы, предоставлять в государственные органы сведения о
состоянии земель и т.д.
Еще одним новым рыночным по содержанию, основанием прекращения права
является обращение взыскания права землепользования по обязательствам
землепользователя. Оно выступает одним из способов обеспечения исполнения
гражданско-правового обязательства субъектами земельных правоотношений.
Применяется, как правило, в случае залога права землепользования и
неисполнение при этом землепользователем своих обязательств перед
залогодержателем. Залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в
соответствии со статьей 20 Указа Президента РК Об ипотеке недвижимого
имущества от 23 декабря 1995 года Если залог права землепользования
совершается исключительно на основе свободного волеизъявления
землепользователя, то обращение взыскания, как результат неисполнения
залогового обязательства, возможно и на принудительной основе, в случае
отказа землепользователя добровольно передать право землепользования.
Целый ряд прекращения права землепользования выражают собой
административно-правовое, принудительное прекращение соответствующих прав.
К ним относятся: изъятие (выкуп) у землепользователя земельного участка для
государственных надобностей; изъятие у землепользователя земельного
участка, не используемого по назначению или используемого с нарушением
законодательства; конфискация земельного участка у землепользователя в виде
санкции за совершение преступления или иного правонарушения.
Изъятие (выкуп) земельного участка у землепользователя для
государственных надобностей проводиться в установленном законодательством
порядке с учетом имущественных и земельно-правовых интересов
землепользователя.
Основанием для изъятия земельного участка для государственных
надобностей в соответствии Земельным Кодексом являются:
1) международное обязательство;
2) предоставление земель для нужд обороны, особо охраняемых природных
территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного
назначения;
3) обнаружение под участком месторождения полезных ископаемых (кроме
общераспространенных);
4) строительство дорог, ЛЭП, связи и магистральных трубопроводов, а
также других объектов, имеющих государственное значение, определяемых
Правительством РК;
5) генеральные планы городов и иных населенных пунктов, схемы
зонирования территории и иная, утвержденная в установленном порядке
градостроительная и землеустроительная документация;
6) иные основания, установленные законодательными актами.
Обязательными субъектами процедуры изъятия земель для государственных
надобностей являются:
- уполномоченный орган;
- заинтересованные в изъятии земельного участка субъекты (министерства
ведомства, физические и юридические лица);
землепользователи изымаемых земельных участков;
- территориальные комитеты по управлению земельными ресурсами;
- местные органы архитектуры и градостроительства;
- территориальные управления охраны окружающей среды;
- органы санитарно-эпидемиологической службы;
- органы противопожарной безопасности[19].
Процессуальные формы осуществления деятельности по изъятию земельных
участков для государственных надобностей урегулированы как в Земельном
Кодексе, так и в специальных подзаконных нормативно-правовых актах.
Положение исходит из необходимости обеспечения устойчивости земельных
прав землепользователя, полной защиты их имущественных интересов. Согласно
данному положению изъятие земельных участков у негосударственньх
землепользователей осуществляется в порядке выкупа, в соответствии с
гражданским законодательством.
Здесь без каких-либо изъятий реализуется принцип полного возмещения
убытков землепользователей, связанных с изъятием земельных участков.
Землепользователь имеет право на возмещение убытков в полном объеме,,
включая рыночную стоимость изымаемого участка и упущенную выгоду.
Если же земельный участок предоставлялся бесплатно в землепользование,
то право землепользование у правообладателя не выкупается. Однако такому
землепользователю также в соответствии с нормами тажданского и земельного
законодательства в полном объеме возмещаются убытки, вызванные изъятием
земельных участков. В частности, предусматривается возможность возмещения:
рыночной стоимости находящегося на земельном участке недвижимого имущества;
стоимости затрат, связанных с освоением земельного участка, его
эксплуатацией, проведением защитных мероприятий, повышением плодородия
почвы и других затрат с учетом их инфляции; убытков, понесенных в связи с
досрочным прекращением обязательств землепользователя перед третьими
лицами, а также упущенной выгоды. Кроме того, по желанию землепользователя
ему может быть предоставлен другой земельный участок.
Изъятие земельного участка у государственного землепользователя для
государственных надобностей производиться на основании одностороннего
решения компетентного исполнительного органа, без выкупа права
землепользования, но с возмещением убытков в полном объеме. Государственные
землепользователи лишь наделены правом обжалования такого решения в
вышестоящий орган либо в судебном порядке. Подача жалобы приостанавливает
исполнения решения об изъятии.
В отличие от этого изъятие земельных участков у негосударственных
землепользователей производиться на основе достаточно усложненной
процедуры.
При возникновении необходимости и наличия оснований изъятий (выкупа)
права землепользования у негосударственного землепользователя по поручению
местного исполнительного органа местный орган по управлению, земельными
ресурсами совместно с органами архитектуры и градостроительства,
руководствуясь документами, послужившими основанием для изъятия, готовят
предложение о возможности изъятия права землепользования. Затем проводиться
обследование земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества
в присутствии землепользователя и оформляется соответствующим актом.
На основании подготовленных предложений местный исполнительный орган
принимает решение об изъятии права землепользования.
Плата за право землепользования, сроки и другие условия выкупа
определяются соглашением с землепользователем. По достижению соглашения о
выкупной цене право землепользования и недвижимого имущества орган по
управлению земельными ресурсами оформляет договор купли-продажи в
установленном порядке. договор подписывается Акимом соответствующей
административно-территориальной единицы, негосударственным
землепользователем и регистрируется в органе, регистрирующем право на
недвижимое имущество.
При не соглашении землепользователя с условиями выкупа, он может
обратиться с иском в суд по истечении года, но не позднее двух лет с
момента направления землепользователю уведомления о выкупе земельного
участка.
При решении вопроса о возможности изъятия земельного участка
немаловажное значение имеют ограничения к изъятию земель. Так согласно ст.
90 Земельного Кодекса изъятие сельскохозяйственных угодий с кадастровой
оценкой выше среднерайонного уровня, а также земель пригородных зон,
опытных полей научно-исследовательских и учебных заведений, лесного фонда
для государственных нужд допускается только в исключительных случаях,
связанных с созданием и расширением особо охраняемых природных территорий,
выполняемых международных обязательств и др[20].
Изъятие как мера воздействия применяется в отношении
землепользователей по основаниям, предусмотренным ст. 92 ЗК
(недоиспользование земельного участка по назначению) и в случаях,
предусмотренных ст. 92 ЗК (использование с нарушением законодательства).
В случаях изъятия земельных участков по вышеуказанным основаниям право
землепользования продается на публичных торгах в порядке, установленном
гражданским процессуальным и исполнительным законодательством, а вырученная
сумма, за вычетом расходов по изъятию участка, выплачивается бывшему
землепользователю. Лишь при невозможности реализации права землепользования
на него после проведения не менее трех торгов в течение одного года
земельный участок зачисляется по решению суда в специальный земельный
фонд[21].
Этой особенностью, изъятие как способ регулирования на не
использование или использование земельного участка с нарушением
законодательства отличается от других мер воздействия на земельные
правонарушения.
Конфискацию земельного участка следует рассматривать в качестве
исключительного основания прекращения права землепользования. Конфискация
допустима лишь в том случае, если совершено преступление или иное
правонарушение, напрямую связанное со сферой земельных отношений. Она
должна выражать собой крайнюю меру в системе земельно-правовых санкций.
Утрата права землепользования в соответствии с законодательными актами
возможна в результате прекращения деятельности предприятия, учреждения,
организации, крестьянского хозяйства, сельскохозяйственного кооператива, а
также при обстоятельствах чрезвычайного характера.
Право землепользования прекращается в результате таких юридически
значимых фактов, как смерть землепользователя, реорганизация или ликвидация
юридического лица, обладающего правом землепользования.
Законодательство предусматривает особую группу оснований прекращения
вещних прав на землю, связанную исключительно с правом временного
землепользования.
К ней отнесены:
1) истечение срока, на который был предоставлен участок;
2) досрочное прекращение договора аренды земельного участка или
договора временного безвозмездного землепользования;
З) прекращение трудовых отношений, в связи с которыми
землепользователю был предоставлен служебный земельный надел.
Законодательство определило конкретные сроки краткосрочного (до 5 лет)
и долгосрочного (от 5 до 49 лет) землепользования.
Истечение срока землепользования является безусловным основанием
прекращения права землепользования.
Досрочное прекращение аренды земельного участка или временного
безвозмездного землепользования, основанного на договоре, возможно в
результате расторжения договора по взаимному согласию сторон или по
инициативе одной из сторон, отказа арендатора от аренды земельного участка
или землепользователя от временного безвозмездного землепользования.
Прекращение права на служебный земельный надел производиться вследствие
прекращения трудовых отношений, в связи с которыми работнику был
предоставлен служебный земельный надел.
Таким образом, спектр оснований прекращения права землепользования
шире, нежели основания возникновения этих прав. Рынок земли обусловил
появление новых оснований прекращения вещных прав на землю. Основаниями
прекращения могут выступать: юридически значимые события (истечение срока
временного землепользования, смерть землепользователя); правомерные
действия землепользователей по распоряжению своими правами на земельный
участок (продажа, залог, завещание, дарение, мена); неправомерное,
противоправное поведение носителей вещных прав на землю (нарушение целевого
назначения земельного участка, не использование земельного участка);
реализация государственных и общественных интересов (изъятие! земель для
государственных надобностей). При регулировании вопросов, связанных с
прекращением вещных прав на землю, государство исходит из необходимости
обеспечения устойчивости земельных прав граждан и юридических лиц,
недопустимости необоснованного изъятия земель из сельскохозяйственного
оборота или изменение целевого назначения земель. Закон предусматривает
достаточно четкие гарантии защиты имущественных хозяйственных интересов
субъектов земельных правоотношений в случае прекращения вещных прав на
землю.
1.4 Права и обязанности землепользователей
При всех различиях между государственными и негосударственными
землепользователями следует отметить, что права и обязанности по
использованию земель распространяются на них почти одинаковые.
Так, землепользователи если иное предусмотрено Законом и иными
законодательными актами, имеют право:
1) самостоятельно хозяйствовать на земле, используя ее в целях,
вытекающих из назначения земельного участка;
2) собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления на
посевы и посадки сельскохозяйственных и иных культур и насаждений, на
произведенную сельскохозяйственную и иную продукцию, полученную в
результате от ее реализации;
З) на использование в установленном порядке без намерения последующих
сделок для нужд своего хозяйства, имеющиеся на земельном участке песок,
глину, гравий и другие общераспространенные полезные ископаемые, торф,
насаждения, поверхностные и подземные воды, а также эксплуатировать иные
полезные свойства земли;
4) на возмещение убытков в полном объеме при изъятии (выкупе)
земельных участков для государственных надобностей;
5) возводить на праве собственности, хозяйственного ведения
оперативного управления жилые, производственные, бытовые и иные здания
(строения, сооружения), не противоречащие целевому назначению земельного
участка;
6) проводить оросительные, осушительные и иные мелиоративные
мероприятия; строить пруды и иные водоемы в соответствии с установленным
строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими и иным и
специальными требованиями;
Полномочия, предусмотренные пунктами 2, 3, 5, 6 для временных
землепользователей могут быть ограничены актом предоставления земельного
участка или договором аренды (договором о временном безвозмездном
землепользовании).
Землепользователи обязаны:
1) использовать землю в соответствии с ее целевым назначением, а при
временном землепользовании — в соответствии с актом предоставления
земельного участка или договором аренды (договором временного
безвозмездного землепользования);
2) применять технологии производства, соответствующие санитарным и
экологическим требованиям, не допускать причинения вреда здоровью населения
и окружающей среде, ухудшения санитарно-эпидемиологической, радиационной,
экологической обстановки в результате осуществляемой ими хозяйственной и
иной деятельности;
3) не ухудшать плодородие почв, осуществлять предусмотренные законом
мероприятия по охране земель;
4) своевременно вносить земельный налог (арендную плату) и другие
предусмотренные законодательством и договором платежи;
5) соблюдать порядок использования лесными, водными и другими
природными ресурсами, ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Земля представляет собой важнейший объект окружающей природной среды,
является основой и условием обеспечения жизнедеятельности всего
человечества.
Земля выполняет разнообразные функции: место и условие жизни человека,
пространственный базис для размещения производительных сил, элемент
окружающей природной среды, пространственный предел территории государства,
материальное условие и фактор сельскохозяйственного и лесохозяйственного
производства. Земля как средство производства обладает величайшим качеством-
плодородием.
От того, в каком состоянии находится земля, насколько эффективно будут
использованы богатые ресурсы ее недр, какое значение придается охране
земель, в определяющей степени зависит экономическое и политическое будущее
страны. Поэтому охрана и эффективное, разумное использование земельного
фонда страны является приоритетным направлением в деятельности государства,
что получило политико-правовое подтверждение в Конституции Республики
Казахстан, Земельном Кодексе Республики Казахстан (от 20.06.2003).
Своеобразие, специфика земельных отношений как предмета правового
регулирования еще в советский период обусловили возникновение и развитие
самостоятельной отрасли права. В связи с отменой права исключительной
государственной собственности на землю и по мере вовлечения земельных
ресурсов в гражданский оборот, земельные отношения все более приобретают
имущественный характер. Все шире стали применяться нормы гражданского
законодательства, земельные отношения по ряду позиции постепенно утрачивают
свои особенности. Однако, несмотря на это, в целом эта сфера общественных
отношений продолжает, и впредь будет сохранять, ряд существенных отличий и
специфических черт. Земельные отношения не могут быть полностью и адекватно
урегулированы гражданским законодательством и другими смежными с ним
отраслями. Нормы этих отраслей могут лишь участвовать в формировании
земельного права, применительно к новым рыночным условиям.
Изложенные факторы предопределили необходимость не только сохранения
земельного права в качестве самостоятельной отрасли, но и ее усиления
посредством трансформирования в структурный элемент формируемой
национальной системы права Республики Казахстан. Значение земельных
отношений в социально-экономической, политической жизни общества и
государства предопределяет особое место земельного права в системе правовых
отраслей.
Становление новой отрасли земельного права Республики Казахстан
происходит в процессе радикального изменения и интенсивного развития
земельного законодательства. Безусловно, главной тенденцией развития
земельного законодательства, является его дальнейшая экологизация.
Экологически обоснованное определение целевого назначения земельного
фонда, создание развернутой системы правовых норм по обеспечению
рационального использования и охраны каждой категории земель является
главной задачей.
Важным направлением развития земельного законодательства по-прежнему
остается создание необходимых условий для активного вовлечения земли в
хозяйственный оборот, формирования полноценного рынка недвижимости в
стране, многообразия форм собственности и землепользования.
Актуальность данной темы заключается в том, что она затрагивает
правовое положение постоянных и временных землепользователей в весьма
динамичный и сложный период проведения рыночных земельных преобразований.
Выпускная работа представляет собой попытку раскрытия, на основе
изучения новейшего земельного законодательства, содержания и особенности
правового положения права землепользования в Республике Казахстан.
В законе четко определено, что негосударственным землепользователям
предоставляется только право временного землепользования, а право
постоянного землепользования предоставляется государственным
землепользователям.
Таким образом, целью данной работы является: анализ и сравнение права
постоянного землепользования для государственных землепользователей, права
временного землепользования для негосударственных землепользователей на
основе современного земельного законодательства.
Для достижения этой цели ставятся следующие задачи:
дать подробную характеристику праву землепользования;
раскрыть отличительные особенности государственных и негосударственных
землепользователей по новому земельному законодательству;
- осветить некоторые проблемы права землепользования.
Основные методы, используемые при написании работы: анализ, сравнение,
сопоставление и др.
Методологическую и теоретическую основу составляют: Конституция РК от
30 августа 1995 года с изменениями и дополнениями от 7 октября 1998 года,
Земельный кодекс Республике Казахстан от 20 июля 2003 г. № 442 - II,
Гражданский кодекс часть от 27 декабря 1994 года и особенная часть от 1
июля 1999 года, Постановления Правительства РК и иные нормативно-правовые
акты, а также монографии, статьи, сборники научных трудов.
В выпускной работе мною были использованы следующие монографии: Еренов
Е., Мухитдинов Н., Сулейменов М., Хаджиев А., Красова А., Краскова А.,
Быстрова Г.
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
1. Возникновение и развитие института права землепользования
Термин право землепользования введен в юридический оборот достаточно
давно. Его содержание претерпело существенную эволюцию. До принятия Основ
законодательства Союза ССР и союзных республик о земле, право
землепользования было единственным юридическим основанием наделения
учреждений, предприятий, организаций и граждан правом владения и
пользования землей[1].
Понятие право землепользования имело несколько значений:
1) правовой институт отрасли земельного права;
2) субъективное право субъекта на совершение определенных действий;
3) земельное правоотношение, в процессе которого реализуются права и
обязанности землепользователя;
4) обязательный, составной элемент права недропользования.
В Основах и, соответственно, в Земельном кодексе Казахской ССР от 16
ноября 1990 г. появился еще один юридический титул: право землевладения[2].
Как новый правовой институт, право землевладения охватывал систему норм,
которыми устанавливался объем правомочий землевладельцев, основания
возникновения, изменения и прекращения этих правомочий.
Особенностями права землевладения являлись: распространения его
действия на ограниченную категорию земель - на земли, предоставленные для
целей, связанных, главным образом, с введением сельскохозяйственного и
лесохозяйственного производства; более широкий диапазон действий
правообладателя в отношении использования земельного участка, основанного
на принципе самостоятельного и свободного хозяйствования на земле;
повышенная устойчивость, стабильность прав на землю бессрочный, постоянный
характер, отсутствие каких-либо временных ограничений относительно его
обладания и осуществления.
Законодательство различало пожизненное наследуемое землевладение и
постоянное землевладение.
Правом пожизненного наследуемого землевладения наделялись граждане для
следующих целей: ведение крестьянского хозяйства; ведение личного
подсобного хозяйства; садоводства и животноводства; строительства и
обслуживание жилого дома; дачного строительства; традиционных народных
промыслов и ремесел. Кроме того, указанное право у граждан возникало в
случае получения по наследству или приобретения жилого дома.
Особенностью данной разновидностью права землевладения являлись
ограниченность ее субъектного состава исключительно гражданами Казахстана.
При этом обязательным условием наделения указанным правом являлось наличие
ценза проживания: постоянное проживание гражданина Казахстана на территории
республики не менее пяти лет.[3]
В постоянное владение земля предоставлялась колхозам, совхозам, другим
государственным, кооперативным, общественным предприятиям, учреждениям и
организациям, религиозным организациям для ведения сельского и лесного
хозяйства. Здесь просматривались, главным образом, две особенности: по
субъектному составу - юридические лица, занимающиеся сельским и лесным
хозяйством; по целевому назначению предоставляемых земель - в качестве
основного средства и условия сельскохозяйственного и лесохозяйственного
производства.
Наряду с вновь введенным юридическим титулом права землевладения в
Земельном кодексе Каз.ССР было сохранено и право землепользования. Его
содержание охватывало: использование земли в качестве операционного базиса
всеми предприятиями сельскохозяйственного профиля; землепользование
совместных предприятий во всех сферах; все формы аренды земли.
Анализ норм института права землепользования, предусмотренного в
Земельном кодексе Казахской ССР, от 16 ноября 1990 года, позволяет выявить
следующие его особенности: существенное сужение сферы его действия, в
результате введения права землевладения; регулирование, в основном,
арендных земельных правоотношений, а также возникающих вне сферы
сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства; в отличие от права
землевладения, право землепользования могло быть постоянным или временным
(краткосрочное - до 3 лет, долгосрочное - до 10 лет, а по некоторым
специальным видам землепользования - до 25лет), следовательно, обладало
меньшей степенью устойчивостью.[4]
Общими для правового режима землевладения и землепользования
являлись: полный запрет на совершение сделок с земельным участком;
отсутствие у правообладателя права на распоряжение земельным участком;
исключительная принадлежность права распоряжения самому государству.
Несмотря на подобные жесткие ограничения, право землевладения и право
землепользования являлись разновидностями вещных прав на землю. Поскольку
они выступали правовыми формами осуществления пользования землей,
находящейся в исключительной государственной собственности.
Действовавший до 2001 года Указ О земле не содержал понятия права
землевладения.[5] В нем, соответственно, не было и института пожизненного
наследуемого землевладения. Право землепользования выступало в качестве,
основной формы реализации земельных прав граждан и юридических лиц.
Одновременно было предусмотрено вовлечение земель и земельных прав в
гражданский оборот, введена была частная собственность.
Право землепользования, несмотря на изменения в законодательстве,
которое значительно повлияло на его содержание, сущность и место в системе
земельно-правового регулирования, в качестве юридической категории
продолжало применяться в нескольких значениях:
1) институт отрасли земельного права, тесно связанный с институтом права
собственности на землю;
2) часть более обширной сферы правоотношений - природопользования;
3) одно из правомочий собственника или землепользователя;
4) юридический факт, порождающий определенные правоотношения;
5) самостоятельная разновидность земельных правоотношений.
Согласно Указу О земле право землепользования - это право лица
владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в государственной
собственности бессрочно (постоянное землепользование) или в течение
определенного срока (временное землепользование).[6] В содержании права
землепользования присутствует также элемент распоряжения -землепользователь
вправе распоряжаться принадлежавшим ему правом землепользования.
Право пользование земельным участком возможно как на землях,
находящихся в государственной собственности, так и в частной собственности.
Если исходить из наличия в содержании права землепользования общепризнанной
триады - владения, пользования и распоряжения, представляющих собой
обязательные составляющие права собственности на землю, то обнаруживается
очень близкое сходство между правом землепользования и правом собственности
на землю. Здесь различия наблюдаются по объекту распоряжения: в праве
собственности таковым выступает непосредственно земельный участок, а в
праве землепользования -право на земельный участок.
В Указе О земле термин право землепользования используется в узком
значении: только применительно к землям, находящимся в государственной
собственности. Если подходить более широко, то право землепользования
должно было также включать:
1) право временного пользования земельным участком, находящимся в частной
собственности;
2) сервитут;
3) другие формы землепользования, осуществляемые за пределами права частной
собственности на землю.
Право землепользования в интерпретации Указа О земле, как уже
говорилось, состоит из трех элементов, представляющих правомочия субъекта
правоотношения землепользования:
а) владение – обоснованная на законе возможность фактического
обладания земельным участком. Право владения землей оговаривается целым
рядом ограничений и условий. Наличие множества оговорок объясняется
функциональными, экологическими характеристиками земли, ее ограниченностью
в пространстве, неперемещаемостью, независимостью другими объектами
материального мира и т.д. В частности, право владения основывается на
определении на местности четких границ фактического обладания земельным
участком; зависимостью судьбы права владения земельным участком от
изменения целевого назначения категории земель, а также от юридической
судьбы находящихся на земле объектов недвижимости – зданий, сооружений;
б) пользование – допустимая законом возможность хозяйственной и иной
эксплуатации земли и извлечение из нее определенной имущественной и иной
выгоды. Относительно этого элемента установлены определенные требования или
ограничения в виде:
- запрещения тех видов деятельности, которые несовместимы с целями
землепользования;
- необходимости соблюдения установленных способов и порядка хозяйствования
на земле;
- обязательности соблюдения и выполнения землеохранных требований;
в) право распоряжения – допустимая законом возможность и способы
распоряжения субъекта принадлежащим ему правам на земельный участок. Здесь
существуют ограничения и требования следующего порядка:
недопустимость изменения формы собственности на земельный участок;
недопустимость изменения целевого назначения земельного участка при,
распоряжении правами на него;
недопустимость отчуждения земельного участка без соответствующего
отчуждения права землепользования.
Таким образом, право землепользования предстает как сложный правовой
институт, включающий различные формы и виды землепользования, выступает
способом реализации права государственной собственности на землю, важнейшей
формой обеспечения и реализации земельных прав граждан и юридических лиц.
Новой вехой в развитии земельных отношений в нашей стране явилось,
принятие Закона РК О земле подписанного 24 января 2001 года. Сопоставив
положения нового закона и ранее действовавшего Указа О земле можно
заметить, что по основным вопросам правового регулирования земельных
отношений новый закон сохранил преемственность. В частности, сохранен
институт частной собственности на земельные участки, которые
предоставлялись для целей, предусмотренных в ст.33 Указа о земле (для
ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, жилищного, дачного
строительства, а также под застройку или застроенные производственными и
непроизводственными, в том числе жилыми зданиями, сооружениями и их,
комплексами)[7].
Однако Закон РК О земле привел к отходу от основной цели земельной
реформы – органического соединения в лице крестьянина труженика и
землепользователя.
Президент поручил правительству внести в парламент проект Земельного
кодекса о введении права частной собственности на земли
сельскохозяйственного назначения, изучив опыт других стран. В своем
Послании народу на 2003 год, он отличает, это Закон о Земле 2001 г не
продвинул страну к цивилизованному рынку и констатировал о нерешенном
главном вопросе аграрной реформы – о земле.
Анализ положений нового Земельного Кодекса[8] от 20 июня 2003 г
показывает, что новеллами являются следующие положения:
1) изменение субъектного состава права постоянного землепользования в
связи с сохранением этого института только для государственных
землепользователей (ст.34);
2) трансформация права постоянного землепользования, раннее
предоставленного негосударственным землепользователям, в право первичного
временного долгосрочного землепользования на условиях аренды на,
максимальный срок (ст.35);
установление предельных размеров земельных участков, которые могут
находиться в долгосрочном землепользовании для ведения товарного
сельскохозяйственного производства (ст. 50);
4) изменение правового режима граждан и негосударственных юридических
лиц Республики Казахстан, которым земельные участки предоставлены на праве
временного землепользования для ведения крестьянского (фермерского)
хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства, имеют право на
выкуп земельного участка в частную собственность (ст. 170. п.1);
5) срок временного безвозмездного землепользования не может, превышать
5 лет... (ст. 36 п.2);
6) максимальный срок права возмездного временного землепользования
(аренда) установлен до 49 лет (ст. 37 п.5);
7) максимальный срок права возмездного временного землепользования
(аренда) на землях сельскохозяйственного назначения для иностранных граждан
и лиц без гражданства на условиях аренды установлен в 10 лет (ст.97 п 6.
п.п.3).
8) внесения уточнения по вопросом соотношения прав на земельный
участок и расположенные на нем здания (строения, сооружения) (ст. 52).
Изменение правового режима земельных участков в соответствии с новым
Земельным Кодексом может вызвать неоднозначную оценку, однако следует
признать, что большинство изменений носят позитивный характер, способствуют
развитию земельных отношений и направлены на решение проблем, связанных с
пробелами и противоречиями прежнего законодательства.
2. Объекты и субъекты права землепользования
Согласно Земельному Кодексу, объектами права землепользования являются
земельные участки, предоставленные в установленном законодательством
порядке отдельным конкретным землепользователям. Однако обратимся к
Конституции Республики Казахстан в которой говорится, что земля может
находиться в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах,
установленных законом.[9]
Итак, что же подразумевается под терминами земля и земельный
участок? В пп.14 ст.12 Земельного Кодекса дано следующее определение:
земля - территориальное пространство, в пределах которого устанавливается
суверенитет РК, природный ресурс, всеобщее средство производства и
территориальная основа любого процесса труда. В пп.13, ст. 14 указанного
закона под земельным участком понимается выделенная в замкнутых границах'
часть земли, закрепляемая в установленном порядке настоящим законом порядке
за субъектами земельных отношений. И хотя в Конституции РК указано, что
земля может находиться в частной собственности, на мой взгляд объектом
права землепользования и частной собственности следует признавать земельные
участки, так как и частные собственники, и государственные и
негосударственные землепользователи не могут приобретать права на землю
вообще. Право землепользования или право частной собственности возникают
только на земельные участки. В силу приоритета Конституции перед другими
законодательными актами в настоящее время существует проблема'
разграничения объектов земельных прав и права недропользования.
В понятие земельного участка в Казахстане не входят недра земли,
воздушное пространство, поверхностные водные объекты, леса. Такой вывод
следует из аналогии Земельного Кодекса, который устанавливает, что
землепользователь вправе использовать по своему усмотрению, и без
необходимости получения каких-либо разрешений все, что находиться над и под
поверхностью этого участка, если такое использование не нарушает права
других лиц или государства, в том числе: права на недра, воды, леса и
воздушное пространство. Аналогичный вывод следует из законодательства о1
недрах, водных и иных природных ресурсах. Таким образом, законодатель
(земельные участки, недра земли, воздушное пространство) признает разными
объектами права.
В отличие от понятия земельный участок понятие земля более
многозначно. В литературе отмечалось, что сам термин земля усматривается
в различных значениях. В полном смысле этого слова - это часть космической
материи, обособленная планета солнечной системы, земной шар. Этот объект в
целом не является и не может быть объявлен чьей-либо собственностью, вещью.
Все человечество, как мировое сообщество, живущее на планете Земля, может
ее рассматривать лишь как объект правового регулирования международного
космического права. Другой смысл термину земля придается тогда, когда под
ней понимается часть земной коры, неположенная над недрами, именуемая
почвенным слоем или территорией, Понятие земельный участок в Казахстане,
таким образом, более узкое и не охватывает недра земли, воздушное
пространство, воды.
Предпосылкой возникновения права землепользования является
нормирование объекта, т.е. земельного участка. Земельный участок считается
формированным тогда, когда определены его границы, площадь, категория земли
и его целевое назначение, а также когда ему присвоен кадастровый номер, на
основании которого осуществляется идентификация земельного участка в
земельном и правовом кадастрах. Если же формирование земельного участка не
произошло, объектом права признается земля. При этом такой объект может
быть признан объектом только права государственной собственности, не
распределенной между землепользователями. Например, целые земельные
массивы, не распределенные между землепользователями, находятся в
государственной собственности. В связи с изложенным, объектами права
землепользования являются только земельные участки, а объектом права
государственной собственности являются земельные участки, переданные в
землепользование государственных и негосударственных землепользователей, а
также земли, не находящиеся в частной собственности, если они не
формированы в земельные участки.
Теперь обратимся к субъектам права землепользования. Все субъекты
права землепользования подразделяются на следующие виды:
1) государственные и негосударственные;
2) национальные, иностранные, а также лица без гражданства;
3) физические и юридические лица;
4) постоянные и временные;[10]
5) первичные и вторичные.
Государственные землепользователи государственные, республиканские и
коммунальные юридические лица.
Негосударственные землепользователи - граждане и (или)
негосударственные юридические лица.
Национальные землепользователи - граждане РК и казахстанские
юридические лица, в том числе предприятия с иностранным участием.
Иностранные землепользователи - иностранные граждане, иностранные
юридические лица, иностранные государства, международные объединения и
организации.
Постоянные землепользователи - лица, право землепользования, которых
носит бессрочный характер.
Временные землепользователи - лица, право землепользования, которых
ограничено определенным сроком.
Первичные землепользователи - лица, право землепользования, которых
получено непосредственно от государства в порядке, предусмотренном законом,
либо от других первичных землепользователей в порядке отчуждения этого
права.
Вторичные землепользователи - лица, получившие право временного
землепользования на основе договора о вторичном землепользовании от
первичного землепользователя, сохраняющего за собой этот статус.
3. Возникновение и прекращение права землепользования
Право землепользования, как субъективное право субъектов земельных
правоотношений, возникает, изменяется и прекращается на основании
определенных юридических фактов. Порядок возникновения права
землепользования, передаваемый государством, определены Постановлением
Правительства РК от 02.09.03. № 890 Об установлении базовых ставок платы
за земельные участки при их предоставлении в частную собственность
Согласно действующей процедуре для передачи земельного участка из
государственной собственности в землепользование необходимо наличие, по
крайней мере, следующих условий:
объективно выраженное намерение субъекта получить земельный участок в
виде официального обращения в компетентный орган с заявлением о
предоставлении земельного участка;
закрепленность в законе земельной правоспособности субъекта обращения;
законность предполагаемого вида деятельности на испрашиваемом земельном
участке;
рассмотрение в установленном порядке ходатайства о предоставлении
земельного участка;
Право землепользования возникает путем:
предоставления права землепользования;
передачи права землепользования;
перехода права землепользования в порядке универсального
правопреемства[11].
Предоставление права землепользования означает наделение лица правом
землепользования непосредственно государством. При этом для государственных
юридических лиц предоставление права землепользования производиться на
основании акта государственного органа о предоставлении земельного участка
в постоянное или временное землепользование.
Негосударственным землепользователям предоставление права временного
землепользования производиться на основании договора аренды земельного
участка или договора временного безвозмездного землепользования.
Если земельный участок предназначен для осуществления деятельности и
совершения действий, требующих лицензии (патента) или заключения контракта
на недропользование, то предоставление права землепользования на данный
участок производиться после получения соответствующей лицензии (патента)
или заключения контракта на недропользование.[12]
Законодательством предусмотрено также возможность предоставление права
землепользования путем проведения земельного аукциона.
Земельный аукцион по продаже права постоянного землепользования
проводиться в целях создания наиболее благоприятных условий для
рационального и эффективного использования земель, привлечения
отечественных инвестиций в развитие социальной и инженерной инфраструктуры,
стимулирования поступлений дополнительных средств в бюджет, обеспечения
гласности при предоставлении земельных участков, а также обеспечения
твердых гарантий по защите права инвесторов на землю. Перечень прав
постоянного землепользования, предлагаемых для продажи на земельном
аукционе, определяется территориальными органами Агентства по управлению
земельными ресурсами совместно с органами архитектуры и градостроительства
и утверждается соответствующим решением местных1 исполнительных органов.
Минимальная цена не должна быть ниже оценочной стоимости права постоянного
землепользования, определенной по ставкам платы за землю, предоставляемую в
землепользование государством.
Для урегулирования отношений, возникающих в ходе проведения земельных
аукционов постановлением Правительства РК от 13.11.2003 г № 1140 утверждены
Правила организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже
земельного участка или права аренды земельного участка.
В отношении земельных участков, находящихся в рыночном обороте,1 право
землепользование возникает, как правило, в результате совершения известных
гражданскому праву видов сделок: дарения, мены, наследования, купли-продажи
и др.
Здесь право землепользования возникает в порядке передачи
соответствующего права на участок. Передача права землепользования означает
наделение лица правом землепользования другим землепользователем.
Отчуждение права землепользования производиться на основе гражданско-
правовых сделок. Передача права землепользования другому лицу на
определенный срок производиться на основе договора аренды или временного
безвозмездного землепользования.
Следует отметить, что земельно-правовая сделка является
самостоятельным юридическим действием и требует отдельного оформления.
Однако, совершение земельно-правовых сделок допустимо лишь в отношении
земель определенных категорий и угодий. Допустимость земельно-правовой
сделки увязывается также с целевым назначением земельного участка. Так, не
допускается совершение сделок землепользования, включая его отчуждение, на
землях:
1) общего пользования, то есть занятые и предназначенные для
занятия площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, парками,
скверами, бульварами, водоемами, пляжами, кладбищами и иными объектами,
предназначенными для удовлетворения нужд населения (водопроводы,
отопительные трубы, очистные сооружения и др. инженерные системы общего
пользования);
2) особо охраняемых природных территорий, оздоровительного,
рекреационного и историко-культурного назначения, то есть это земли
государственных природных заповедных, государственных национальных парков,
государственных природных резерватов, государственных природных парков,
государственных памятников природы, государственных природных зон,
государственных природных заказников, государственных зоологических парков,
государственных ботанических садов, курорты, земли, используемые для
массового отдыха и туризма населения, земли, занятые мемориальными парками,
археологическими парками, архитектурно-ландшафтными комплексами,
сооружениями религиозного культа, полями битв и сражений;
3) предоставленных для нужд обороны, то есть предоставленные
Правительством РК для размещения и постоянной деятельности войсковых
частей, военных полигонов, военно-учебных заведений и иных организаций
Вооруженных Сил и других войск, их объектов и сооружений, выполняющих
задачи в области обороны;
4) служебного земельного надела, то есть это земли, предоставляемые
для обслуживания жилого дома, возделывания сельскохозяйственных культур,
сенокошения и пастьбы скота.
Подводя итог можно констатировать, что в условиях вовлечения земель в
рыночный оборот земельно-правовая сделка становиться важнейшим способом
возникновения права землепользования.
Возникновение права землепользования возможно также путем перехода в
порядке универсального правопреемства. Последнее означает возникновение
права землепользования у правопреемника при наследовании по закону или при
реорганизации юридического лица.[13] Переход права землепользования
регламентируется правилами гражданского законодательства, а оформление
возникшего права осуществляется в соответствии с требованиями земельного
законодательства.
Возможны изменения в содержании и объеме права землепользования. В
основе изменений лежат предусмотренные законом различные юридические факты.
Юридические факты могут быть связаны: с правовым статусом субъекта
вещного права; с правовым режимом охраны и использования объекта вещного
права; с условиями и сроками осуществления вещных прав на землю; с
пределами действия, объемом вещных прав на землю. Например, выход субъекта
обладающим правом постоянного землепользования из гражданства РК является
юридическим основанием переоформления принадлежащих ему прав в право
временного землепользования.
Принятие решения о выкупе земельного участка для государственных
надобностей ведет к изменению объема правомочий землепользователя. Так, с
момента государственной регистрации решения о выкупе землепользователь
несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных с новым
строительством, расширением или реконструкцией зданий и сооружений на
земельном участке, являющимся объектом предполагаемого изъятия в порядке'
выкупа.[14]
Радиоактивное загрязнение земельного участка является тем юридическим
фактом, с которым связывается возможность наступления определенных
изменений в режиме его использования. Так, если на нем не обеспечивается
получение продукции, соответствующей санитарным требованиям и нормативам,
то этот участок подлежит исключению из сельскохозяйственного оборота и
подлежит консервации, налагается запрет на производство на нем
сельскохозяйственной продукции.[15]
Объявление карантина означает запрет или ограничение хозяйственной1
деятельности на определенный период и отражается на содержании, объеме
правомочий землепользователя по владению и пользованию земельным
участком.[16]
Изменение содержания режима землепользования может произойти по многим
другим основаниям: установление охранной зоны вдоль земельного участка,
изменение целевого назначения, категориальной принадлежности земельного
участка; обремение сервитутом и т.д.
Современное земельное законодательство, провозглашая принцип
устойчивости земельных прав, в качестве его важнейших гарантий1
рассматривает установление исчерпывающего перечня оснований их полного или
частичного прекращения.
Перечень оснований прекращения права землепользования значительно
шире, нежели перечень оснований их возникновения. Юридические факты,
влекущие прекращение прав в отличие от право порождающих, могут иметь не
только позитивную, но и негативную направленность. Иначе говоря, если
возникновение права на земельный участок основывается исключительно на
правомерном действии, то прекращение права может явиться результатом как
правомерного, так и противоправного деяния. Полное прекращение права
землепользования происходит, когда землепользователь лишается права на
предоставленный им земельный участок. Частичное прекращение означает
сохранение за землепользователем права землепользования, на определенную '
часть принадлежавшего ему земельного участка.
В связи с вовлечением земель и прав на землю в гражданский оборот
значительно расширился перечень оснований прекращения права
землепользования. Наделение землепользователя возможностью свободного
распоряжения правом на земельный участок предопределило появление новых
оснований прекращения данного права. К принципиально новым основаниям
прекращения относиться отчуждение право землепользования землепользователем
другим лицам.[17]
Негосударственные землепользователи, обладающие правом первичного1
долгосрочного землепользования, вправе отчуждать принадлежащие им права
землепользования посредством совершения различных земельно-правовых сделок:
продажи, дарения, завещания и т.д.
Законодательство страны, как правило, не предусматривает каких-либо
специальных временных ограничений относительно возможности отчуждения права
землепользования.
В силу различных причин (потеря трудоспособности, переезд,
неспособность уплачивать земельный налог, ухудшение качества земли и т.д.)
возможен добровольный отказ землепользователя от права землепользования.
Закон содержит определенные требования к порядку отказа. Землепользователь
должен объявить о своем решении в компетентный, орган либо совершить другие
действия, определенно свидетельствующие о его самоустранении от
принадлежавших ему прав. В случае совершения землепользователем действий,
определенно свидетельствующие об отказе своих прав (отъезд, длительное не
использование участка и д.р.), этот участок в порядке, определенном
Земельным кодексом, принимается на учет как бесхозяйное имущество. По
истечении одного года со дня взятия на учет соответствующий исполнительный
орган может обратиться в суд с требованием о признании земельного участка
поступившим в государственную собственность. Бесхозяйный земельный участок,
не признанный по решению суда поступившим в государственную собственность,
может быть вновь принят во владение, пользование и распоряжение оставившим
землепользователем либо приобретен в землепользование в силу
приобретательской давности. На время нахождения на учете как бесхозяйное
имущество такой участок может быть предан во временное землепользование
другому лицу.[18]
Особенностью данного прекращения права является то, что отказ от права
землепользования не влечет прекращения прав и обязанностей
землепользователя в отношении земельного участка до момента приобретения
права землепользования другим лицом. То есть землепользователь не
освобождается от уплаты земельного налога, должен обеспечивать сохранность
плодородного слоя почвы, предоставлять в государственные органы сведения о
состоянии земель и т.д.
Еще одним новым рыночным по содержанию, основанием прекращения права
является обращение взыскания права землепользования по обязательствам
землепользователя. Оно выступает одним из способов обеспечения исполнения
гражданско-правового обязательства субъектами земельных правоотношений.
Применяется, как правило, в случае залога права землепользования и
неисполнение при этом землепользователем своих обязательств перед
залогодержателем. Залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в
соответствии со статьей 20 Указа Президента РК Об ипотеке недвижимого
имущества от 23 декабря 1995 года Если залог права землепользования
совершается исключительно на основе свободного волеизъявления
землепользователя, то обращение взыскания, как результат неисполнения
залогового обязательства, возможно и на принудительной основе, в случае
отказа землепользователя добровольно передать право землепользования.
Целый ряд прекращения права землепользования выражают собой
административно-правовое, принудительное прекращение соответствующих прав.
К ним относятся: изъятие (выкуп) у землепользователя земельного участка для
государственных надобностей; изъятие у землепользователя земельного
участка, не используемого по назначению или используемого с нарушением
законодательства; конфискация земельного участка у землепользователя в виде
санкции за совершение преступления или иного правонарушения.
Изъятие (выкуп) земельного участка у землепользователя для
государственных надобностей проводиться в установленном законодательством
порядке с учетом имущественных и земельно-правовых интересов
землепользователя.
Основанием для изъятия земельного участка для государственных
надобностей в соответствии Земельным Кодексом являются:
1) международное обязательство;
2) предоставление земель для нужд обороны, особо охраняемых природных
территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного
назначения;
3) обнаружение под участком месторождения полезных ископаемых (кроме
общераспространенных);
4) строительство дорог, ЛЭП, связи и магистральных трубопроводов, а
также других объектов, имеющих государственное значение, определяемых
Правительством РК;
5) генеральные планы городов и иных населенных пунктов, схемы
зонирования территории и иная, утвержденная в установленном порядке
градостроительная и землеустроительная документация;
6) иные основания, установленные законодательными актами.
Обязательными субъектами процедуры изъятия земель для государственных
надобностей являются:
- уполномоченный орган;
- заинтересованные в изъятии земельного участка субъекты (министерства
ведомства, физические и юридические лица);
землепользователи изымаемых земельных участков;
- территориальные комитеты по управлению земельными ресурсами;
- местные органы архитектуры и градостроительства;
- территориальные управления охраны окружающей среды;
- органы санитарно-эпидемиологической службы;
- органы противопожарной безопасности[19].
Процессуальные формы осуществления деятельности по изъятию земельных
участков для государственных надобностей урегулированы как в Земельном
Кодексе, так и в специальных подзаконных нормативно-правовых актах.
Положение исходит из необходимости обеспечения устойчивости земельных
прав землепользователя, полной защиты их имущественных интересов. Согласно
данному положению изъятие земельных участков у негосударственньх
землепользователей осуществляется в порядке выкупа, в соответствии с
гражданским законодательством.
Здесь без каких-либо изъятий реализуется принцип полного возмещения
убытков землепользователей, связанных с изъятием земельных участков.
Землепользователь имеет право на возмещение убытков в полном объеме,,
включая рыночную стоимость изымаемого участка и упущенную выгоду.
Если же земельный участок предоставлялся бесплатно в землепользование,
то право землепользование у правообладателя не выкупается. Однако такому
землепользователю также в соответствии с нормами тажданского и земельного
законодательства в полном объеме возмещаются убытки, вызванные изъятием
земельных участков. В частности, предусматривается возможность возмещения:
рыночной стоимости находящегося на земельном участке недвижимого имущества;
стоимости затрат, связанных с освоением земельного участка, его
эксплуатацией, проведением защитных мероприятий, повышением плодородия
почвы и других затрат с учетом их инфляции; убытков, понесенных в связи с
досрочным прекращением обязательств землепользователя перед третьими
лицами, а также упущенной выгоды. Кроме того, по желанию землепользователя
ему может быть предоставлен другой земельный участок.
Изъятие земельного участка у государственного землепользователя для
государственных надобностей производиться на основании одностороннего
решения компетентного исполнительного органа, без выкупа права
землепользования, но с возмещением убытков в полном объеме. Государственные
землепользователи лишь наделены правом обжалования такого решения в
вышестоящий орган либо в судебном порядке. Подача жалобы приостанавливает
исполнения решения об изъятии.
В отличие от этого изъятие земельных участков у негосударственных
землепользователей производиться на основе достаточно усложненной
процедуры.
При возникновении необходимости и наличия оснований изъятий (выкупа)
права землепользования у негосударственного землепользователя по поручению
местного исполнительного органа местный орган по управлению, земельными
ресурсами совместно с органами архитектуры и градостроительства,
руководствуясь документами, послужившими основанием для изъятия, готовят
предложение о возможности изъятия права землепользования. Затем проводиться
обследование земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества
в присутствии землепользователя и оформляется соответствующим актом.
На основании подготовленных предложений местный исполнительный орган
принимает решение об изъятии права землепользования.
Плата за право землепользования, сроки и другие условия выкупа
определяются соглашением с землепользователем. По достижению соглашения о
выкупной цене право землепользования и недвижимого имущества орган по
управлению земельными ресурсами оформляет договор купли-продажи в
установленном порядке. договор подписывается Акимом соответствующей
административно-территориальной единицы, негосударственным
землепользователем и регистрируется в органе, регистрирующем право на
недвижимое имущество.
При не соглашении землепользователя с условиями выкупа, он может
обратиться с иском в суд по истечении года, но не позднее двух лет с
момента направления землепользователю уведомления о выкупе земельного
участка.
При решении вопроса о возможности изъятия земельного участка
немаловажное значение имеют ограничения к изъятию земель. Так согласно ст.
90 Земельного Кодекса изъятие сельскохозяйственных угодий с кадастровой
оценкой выше среднерайонного уровня, а также земель пригородных зон,
опытных полей научно-исследовательских и учебных заведений, лесного фонда
для государственных нужд допускается только в исключительных случаях,
связанных с созданием и расширением особо охраняемых природных территорий,
выполняемых международных обязательств и др[20].
Изъятие как мера воздействия применяется в отношении
землепользователей по основаниям, предусмотренным ст. 92 ЗК
(недоиспользование земельного участка по назначению) и в случаях,
предусмотренных ст. 92 ЗК (использование с нарушением законодательства).
В случаях изъятия земельных участков по вышеуказанным основаниям право
землепользования продается на публичных торгах в порядке, установленном
гражданским процессуальным и исполнительным законодательством, а вырученная
сумма, за вычетом расходов по изъятию участка, выплачивается бывшему
землепользователю. Лишь при невозможности реализации права землепользования
на него после проведения не менее трех торгов в течение одного года
земельный участок зачисляется по решению суда в специальный земельный
фонд[21].
Этой особенностью, изъятие как способ регулирования на не
использование или использование земельного участка с нарушением
законодательства отличается от других мер воздействия на земельные
правонарушения.
Конфискацию земельного участка следует рассматривать в качестве
исключительного основания прекращения права землепользования. Конфискация
допустима лишь в том случае, если совершено преступление или иное
правонарушение, напрямую связанное со сферой земельных отношений. Она
должна выражать собой крайнюю меру в системе земельно-правовых санкций.
Утрата права землепользования в соответствии с законодательными актами
возможна в результате прекращения деятельности предприятия, учреждения,
организации, крестьянского хозяйства, сельскохозяйственного кооператива, а
также при обстоятельствах чрезвычайного характера.
Право землепользования прекращается в результате таких юридически
значимых фактов, как смерть землепользователя, реорганизация или ликвидация
юридического лица, обладающего правом землепользования.
Законодательство предусматривает особую группу оснований прекращения
вещних прав на землю, связанную исключительно с правом временного
землепользования.
К ней отнесены:
1) истечение срока, на который был предоставлен участок;
2) досрочное прекращение договора аренды земельного участка или
договора временного безвозмездного землепользования;
З) прекращение трудовых отношений, в связи с которыми
землепользователю был предоставлен служебный земельный надел.
Законодательство определило конкретные сроки краткосрочного (до 5 лет)
и долгосрочного (от 5 до 49 лет) землепользования.
Истечение срока землепользования является безусловным основанием
прекращения права землепользования.
Досрочное прекращение аренды земельного участка или временного
безвозмездного землепользования, основанного на договоре, возможно в
результате расторжения договора по взаимному согласию сторон или по
инициативе одной из сторон, отказа арендатора от аренды земельного участка
или землепользователя от временного безвозмездного землепользования.
Прекращение права на служебный земельный надел производиться вследствие
прекращения трудовых отношений, в связи с которыми работнику был
предоставлен служебный земельный надел.
Таким образом, спектр оснований прекращения права землепользования
шире, нежели основания возникновения этих прав. Рынок земли обусловил
появление новых оснований прекращения вещных прав на землю. Основаниями
прекращения могут выступать: юридически значимые события (истечение срока
временного землепользования, смерть землепользователя); правомерные
действия землепользователей по распоряжению своими правами на земельный
участок (продажа, залог, завещание, дарение, мена); неправомерное,
противоправное поведение носителей вещных прав на землю (нарушение целевого
назначения земельного участка, не использование земельного участка);
реализация государственных и общественных интересов (изъятие! земель для
государственных надобностей). При регулировании вопросов, связанных с
прекращением вещных прав на землю, государство исходит из необходимости
обеспечения устойчивости земельных прав граждан и юридических лиц,
недопустимости необоснованного изъятия земель из сельскохозяйственного
оборота или изменение целевого назначения земель. Закон предусматривает
достаточно четкие гарантии защиты имущественных хозяйственных интересов
субъектов земельных правоотношений в случае прекращения вещных прав на
землю.
1.4 Права и обязанности землепользователей
При всех различиях между государственными и негосударственными
землепользователями следует отметить, что права и обязанности по
использованию земель распространяются на них почти одинаковые.
Так, землепользователи если иное предусмотрено Законом и иными
законодательными актами, имеют право:
1) самостоятельно хозяйствовать на земле, используя ее в целях,
вытекающих из назначения земельного участка;
2) собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления на
посевы и посадки сельскохозяйственных и иных культур и насаждений, на
произведенную сельскохозяйственную и иную продукцию, полученную в
результате от ее реализации;
З) на использование в установленном порядке без намерения последующих
сделок для нужд своего хозяйства, имеющиеся на земельном участке песок,
глину, гравий и другие общераспространенные полезные ископаемые, торф,
насаждения, поверхностные и подземные воды, а также эксплуатировать иные
полезные свойства земли;
4) на возмещение убытков в полном объеме при изъятии (выкупе)
земельных участков для государственных надобностей;
5) возводить на праве собственности, хозяйственного ведения
оперативного управления жилые, производственные, бытовые и иные здания
(строения, сооружения), не противоречащие целевому назначению земельного
участка;
6) проводить оросительные, осушительные и иные мелиоративные
мероприятия; строить пруды и иные водоемы в соответствии с установленным
строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими и иным и
специальными требованиями;
Полномочия, предусмотренные пунктами 2, 3, 5, 6 для временных
землепользователей могут быть ограничены актом предоставления земельного
участка или договором аренды (договором о временном безвозмездном
землепользовании).
Землепользователи обязаны:
1) использовать землю в соответствии с ее целевым назначением, а при
временном землепользовании — в соответствии с актом предоставления
земельного участка или договором аренды (договором временного
безвозмездного землепользования);
2) применять технологии производства, соответствующие санитарным и
экологическим требованиям, не допускать причинения вреда здоровью населения
и окружающей среде, ухудшения санитарно-эпидемиологической, радиационной,
экологической обстановки в результате осуществляемой ими хозяйственной и
иной деятельности;
3) не ухудшать плодородие почв, осуществлять предусмотренные законом
мероприятия по охране земель;
4) своевременно вносить земельный налог (арендную плату) и другие
предусмотренные законодательством и договором платежи;
5) соблюдать порядок использования лесными, водными и другими
природными ресурсами, ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
