Экономические и правовые основы залога недвижимости

Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 46 страниц
В избранное:

Залог недвижимости (ипотека)

Залог недвижимого имущества (ипотека) - важнейший финансово - экономический инструмент рыночного хозяйства, способствующий активизации инвестиционной деятельности субъектов предпринимательства и одновременно обеспечивающий надежную защиту интересов кредитора. По мере углубления рыночных отношений в Казахстане сфера применения залога недвижимости постепенно расширяется. Но в условиях продолжающегося в стране кризиса значительно возрастает опасность невыполнения должником своих обязательств, хотя неплатежеспособность и недобросовестность должников существует и при стабильной экономике. Именно поэтому кредитору нужны гарантии. Во всем мире залог имущества уже не одно столетие - один из надежных способов обеспечения обязательств и привлечения иностранных инвестиций в страну.

Залоговые операции тесно связаны с базовыми отношениями собственности, определяющими механизм экономических связей в обществе. Поэтому знание системы залога имущества необходимо не только юристам и экономистам, но и каждому предпринимателю, государственному служащему и просто гражданину.

Тема 15. Экономические и правовые основы залога недвижимости

15. 1 Понятие и виды залога

В самом общем виде залог - это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником обязательств получить удовлетворение за счет стоимости заложенного объекта преимущественно перед другими кредиторами. С юридической точки зрения, залог-обременение прав собственности на объект недвижимости или вещное право на предмет чужой собственности, заключающееся в преимущественном удовлетворении основного требования из стоимости заложенного предмета:

2. Недвижимый объект в залог

1. Требование (вернуть деньги и т. п. )

Залог может быть предоставлен третьим липом в пользу должника при наличии между ними соответствующих экономических отношений:

Требование

договор

Недвижимость в залог

Кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения недвижимого объекта собственником в пользу третьих лиц и может потребовать его у всякого владельца или у собственника. Но залог - не прямой способ приобретения прав собственности, а только средство удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества. Права кредитора по залогу недвижимости, в отличие от прав собственника и других вещных прав, в принципе не включают права владения или пользования заложенным имуществом. Он не приобретает права собственности на заложенное имущество и после того, как должник нарушил свои обязательства.

В экономическом отношении залог-способ привлечения финансовых ресурсов для развития материального производства и непроизводственной сферы. Она обеспечивает хозяйственный оборот имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда иные формы отчуждения отрыву фиктивного капитала от реального производительного капитала путем выпуска первичных, вторичных и третичных закладных, оборот которых может превышать стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего обязательства. В то же время привлечение денежных средств за счет вторичного рынка закладных позволяет в определенной мере снижать риск кредиторов.

Существенное значение в залоговых отношениях имеют следующие термины, несущие специфическое содержание: залогодатель, залогодержатель, субъекты залога, предмет залога, ипотека, закладная, аннуитет.

Залогодатель - это лицо (гражданин, организация, предприятие), предоставившее имущество в залог для обеспечения своего долгая (должник) . Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Например, одна организация может заложить свое имущество в обеспечение кредита, выданного, другой организации. Залогодатель должен быть собственником закладываемого имущества или иметь на него право хозяйственного ведения.

Залогодержатель - лицо, принимающее имущество в залог в обеспечение своего требования (кредитор, заимодавец) . Залогодержателем недвижимых объектов могут быть банки и другие финансовые компании, имеющие лицензию Национального банка РК. Различают первичных, предшествующих и последующих залогодержателей одного и того же имущества.

Субъекты залога - лица, вступившие в залоговые отношения.

Ипотека - залог недвижимого имущества (земли, зданий, сооружений и других объектов) для получения ссуды.

Закладная - долговое свидетельство о залоге недвижимости, составляемое залогодателем (должником) . Выдается первоначальному залогодержателю органом государственной регистрации ипотеки.

Предмет залога - любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота и требовании личного характера. Имущество имеет два значения: определенное материальное благо, т. е. все то, что имеет реальное физическое воплощение, и права на эти вещи.

Не все объекты недвижимости могут быть предметом ипотеки. По закону не допускается залог участков лесного фонда, недр, водных объектов, предприятий оборонного комплекса, ряд категорий земель и др.

Аннуитет - это серия равновеликих платежей, вносимых или получаемых через равные промежутки времени в течение определенного периода. Например, равные суммы выплат в погашение ипотечного долга.

Сервитуты - это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости для перехода, прокладки и эксплуатации линий связи, электропередачи, трубопроводов, а также других нужд собственника недвижимого имущества, без которого невозможно пользоваться своим объектом. Различают личный (для соседа) сервитут и публичный (для всех), а также необходимый и сервитут в целях удобства. К сервитутам относятся правовые обременения недвижимости: преимущественное право выкупа, аренда, пользование и др.

Залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств и точном определении имущества, которое признается находящимся в залоге. Наибольшее распространение имеет залог по договору, когда должник добровольно отдает свое имущество в залог, заключая соответствующий договоре кредитором.

По своей сути залог имеет производный характер от обеспечиваемою им основного требования, вытекающего из предыдущего договора займа, купли-продажи, подряда, комиссий, хранения и других, предусмотренных Гражданским кодексом РК. Поэтому нельзя заключить договор о залоге без связи с другим предыдущим договором, исполнение которого он обеспечивает или одновременное ним (схема 123) .

Схема 123. Залог в системе обеспечения исполнения обязательств

Договор о залоге всегда стоит за другим основным договором, и существование прав залодержателя находится в прямой зависимости от его судьбы. Если основное обязатсяьство по каким-то причинам прекратилось, например, в связи с его исполнением или истечением срока давности то прекращается и право залогодержателя на примеущественное удовлеьваорение своих требований. Но во всех случаях залогом обеспечиваются только действительные требования, которые по своему содержанию не противоречат закону и возникают из оснований, предусмотренных в законе. Иначе говоря, действительное требование (условие обязательное к исполнению) не может основываться на добросовестном заблуждении или противоправных мотивах. Нельзя допустить, чтобы недобросовестный должник, сговорившись с кем-то, заключил с ним договор залога и тем самым вывел бы свое имущество из-под возможного взыскания по требованиям других кредиторов. Аналогично, основной договор, по которому обязательства обеспечиваются залогом, должен быть не притворным, не фиктивным, заключенным для того, чтобы обойти требования других кредиторов, а действительным - для осуществления предпринимательской деятельности. В случае возникновения спора другие кредиторы вправе, доказав, что договор залога не обеспечивает действительно существующее требование, лишить фиктивного кредитора на преимущественное исполнение его требований.

Отметим, что закон допускает залог не только существующих объектов (вещей) и прав, но и таких, которые могут реально возникнуть в будущем. Так разрешается залог будущего урожая, сада, несуществующих в натуре на момент заключения договора зданий, которые еще предстоит построить за счет обеспечиваемого ими кредита, требований (имущественных прав), которые возникнуть в будущем, при условии, если стороны договорятся о размере обеспечения таких требований, например, залог права аренды и других прав на недвижимое имущество.

Залогом могут обеспечиваться и требования о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, хотя такие требования могут и не возникнуть, если должник аккуратно исполнит свое обязательство.

Практическое применение залога основывается на следующих основных принципах:

- гласность залога, т. е. информация о нахождении того или иного имущества в залоге должна быть доступной для заинтересованных лиц;

- конкретность залога, т. е. выделение из всей имущественной массы залогодателя строго определенного, конкретного имущества, являющегося объектом залога. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимости именно данного конкретного имущества должника, а не из всей массы его имущества;

- доверие не лицу, а вещи , недвижимости, высокая стоимость и ликвидность которой гарантирует возврат долга в полном объеме, включая проценты, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, издержки содержанию по содержанию заложенного имущества и расходы по его реализации.

Обеспечительная функция залога защищается государством и при банкротстве коммерческих организаций. Законом установлено, что в конкурсную массу не включается имущество, являющееся предметом залога. Более того, из имущества должника вне конкурса погашаются его долговые обязательства, обеспеченные залогом требования должны удовлетворяться впереди всех других кредиторов за счет не только заложенного, но и любого иного имущества должника - банкрота.

Из общего правила о первоочередном удовлетворении требований залогодержателя законом установлено одно исключение: при ликвидации юридического лица требования, обеспеченные залогом, удовлетворяются в третью очередь после требований граждан но возмещению вреда жизни или здоровью и расчетам по выплате выходных пособий и оплате труда работников.

Право залога недвижимости возникает с момента и его государственной регистрации. Прекращается же залог в четырех случаях:

когда исполнено обязательство, обеспеченное залогом;
в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества или если его реализация оказалось невозможной;
по требованию залогодателя при грубом нарушении залогодержателем своих обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества;
в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом при условии, что в договоре не предусмотрено иное.

Последующий залог одного и того же имущества допускается, если он не запрещен предыдущим договором о залоге. При этом залогодатель обязан сообщить каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующим залогах данного имущества, стоимость которого в лучшем случае (в идеале) должна бы превышать сумму требований (долгов) всех кредиторов. В реальной жизни фиктивная стоимость закладных может многократно превышать стоимость реального объекта недвижимости.

Анализа действующих законодательных норм и применяемых в практике залоговых процедур позволяет выделить более двух десятков различных видов залога, отличающихся друг от друга по многим признакам, но наиболее существенное значение имеют три критерия классификации: отношение сторон к заложенному имуществу, специфика объектов залога и условия погашения с суды (схема 124) .

По первому критерию - по отношению сторон к заложенному имуществу - выделяется три вида залога: наиболее распространенный классический залог, при котором имущество остается у залогодателя; заклад, когда предмет залога передается залогодержателю кредитору; твердый залог, если объект остается у должника, но под замком и печатью залогодержателя или на него нанесены определенные опознавательные знаки, свидетельствующие о залоге. Если иное не предусмотрено договором, то заложенное имущество остается у залогодателя, а при залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, оно передается залогодержателю либо в депозит нотариуса. Не передается по закону залогодержателю имущество, но которое установлена ипотека, т. е. объекты недвижимости, в том числе земельные участки, включая земли сельскохозяйственного назначения, а также заложенные товары в обороте.

Схема 124. Система залоговых отношений в Казахстане.

Поскольку земля - пространственный базис размещения всех других объектов недвижимости, которые с ней прочно связаны, то залог зданий, сооружений, предприятий, обособленных водных объектов и многолетних насаждений практически невозможен без одновременного залога и соответствующих площадей земельных участков. Это обстоятельство а также уникальность земли и порождаемая ее неподвижностью и фиксированным местоположением, физически определяет центральное место и особую роль земельных участков в обшей системе залоговых отношений.

Второй критерий - объект залога - позволяет выделить прежде залог имущества и залог имущественных прав . Предметом залога не может быть в сельской местности единственный жилой дом с хозяйственными постройками, если должник и его семья постоянно в нем проживают, кроме случаев взыскания ссуды, выданной под строительство дома.

Самостоятельным и основным видом залога по второму критерию является ипотека - залог предприятий, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, в месте с соответствующими земельным участком или правом пользования им. Гражданским кодексом Республики Казахстан законодательно закрепляется особая, уникальная роль земли как объекта залога. Установлено, что ипотека зданий и сооружений допускается только с единовременным залогом потому же договору земельного участка, на котором находятся эти здания или сооружения, либо части участка, функционально обеспечивающие закладываемый объект, либо права его аренды. В настоящее время в РК выделяется семь категорий земель, имеющих неодинаковый режим владения и пользования в зависимости от их назначения.

Органичны или полностью запрещена оборотоспособность земель связи, транспорта, обороны, природоохранного и рекреационного и иного назначения. Соответственно залог таких категорий земель не допускается. Не могут быть самостоятельным объектом залога и сервитуты.

Самостоятельными объектами залога могут быть земли сельскохозяйственного назначения, незастроенные земли населенных пунктов, обособленные водные объекты, находящиеся в частной собственности. Общее правило: земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (схема 125) .

По третьему критерию (условия погашения полученной под залог имущества ссуды) можно выделить девять основных видов залога с тем или иным вариантом взносов на возврат основной задолженности. В практике применяют различные схемы ипотеки. В большинстве случаев предусматривается снижение уровня выплат должником на начальных этапах срока сделки и отнесение основной нагрузки погашения долга на последующие периоды. Подобные модификация залога особенно популярны для тех, кто ожидает роста доходов в будущем: начинающие предприниматели, фермеры, молодые семьи и бизнесмены, инвестирующие средства в объекты с длительным циклом воспроизводства.

Схема 125. едвижимость как предмет залога (ипотека)

Гражданским кодексом РК предусмотрено также, что имущество, находящееся в общей совместной собственности может быть заложено с письменного согласия всех собственников.

Участник же общей деловой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения взыскания на эту долю при ее продаже преимущественное право покупки имеют остальные собственники.

Возможен и взаимный или двойной залог, когда каждая сторона выступает одновременно кредитором и должником, представляя залог в обеспечение своего долга по схеме:

Залог 2

требование 2

требование 1

залог 1

Ипотека может обеспечивать разнообразные обязательства и требования (схема 126) .

152. Форма, содержание и порядок регистрации договора об ипотеке

Договор залога объектов недвижимости (ипотеки) заключается независимо от места совершения по законам РК в письменной форме. Права залогодержателя но обеспеченному ипотекой обязательству могут быть удостоверены закладной, которая должна быть нотариально удостоверены и зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним. Совершается он отдельно от основного кредитного договора, обязательства по которому обеспечивает. Но условие о залоге может быть включено и в текст основного договора.

Схема 126. Обязательства и требование, обеспечиваемые по договору ипотеки

Прежде всего само название договора должно содержать наименование вида залога и недвижимости (предприятие, земли данного назначения, городские земли, право аренды и т. д. ) (схема 127) .

Схема 127. Основные положения договора об ипотеке

Закладная должна содержать:

- слово «закладная», включенное документа;

- наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель - юридическое лицо, его местонахождение;

- наименование залогодержателя и указание места его жительства либо, если залогодержатель - юридическое лицо, его местонахождение;

- название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной (основного обязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основание возникновения иного основного обязательства;

- наименование должника но основному обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо, если должник - юридическое лицо, его местонахождение;

- указание суммы основного обязательства, обеспеченной ипотекой по данной закладной условия, позволяющие определить эту сумму;

- указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладной;

- название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и места его нахождения;

- денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека поданной закладной;

- наименование права, в соответствии с которым имущество, являются предметом ипотеки принадлежит залогодателю и органа, зарегистрировавшего это имущество, с указанием номера, даты и места регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право - точное наименование этого права;

- указание на то, имеются ли па имущество, являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества другие закладные, сдано ли это имущество или часть его в аренду, обременено или не обременено оно иным образом на момент регистрации ипотеки;

- подписи залогодателя и залогодержателя;

- наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации.

Закладная, не содержащая каких-либо названных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а соответствующая ипотека - государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица.

По соглашению залогодержателем в закладному могут быть включены иные данные и условия.

К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав поэтому договору (схемы 128-130) .

Схема 128. Правовой статус и содержание закладной

Схема 129. Особые условия закладной

Схема 130. Порядок осуществления прав закладной исполнения ипотекой

Во втором разделе договора о залоге недвижимости формулируется права и обязанности сторон, которые можно условно разделить на две группы:

а) общие для всех видов ипотеки;

б) специфические для каждого объекта недвижимости, т. е. зависящие от вида залога и конкретных условий. Рассмотрим в сжатой форме (схемы 131, 132) .

Схема 131. Основные права и обязанности залогодателя по договору ипотеки

Схема 132. Основные права и обязанности залогодержателя по договору ипотеки

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.