Экономические и правовые основы залога недвижимости
Залог недвижимости (ипотека)
Залог недвижимого имущества (ипотека) – важнейший финансово –
экономический инструмент рыночного хозяйства, способствующий активизации
инвестиционной деятельности субъектов предпринимательства и одновременно
обеспечивающий надежную защиту интересов кредитора. По мере углубления
рыночных отношений в Казахстане сфера применения залога недвижимости
постепенно расширяется. Но в условиях продолжающегося в стране кризиса
значительно возрастает опасность невыполнения должником своих обязательств,
хотя неплатежеспособность и недобросовестность должников существует и при
стабильной экономике. Именно поэтому кредитору нужны гарантии. Во всем мире
залог имущества уже не одно столетие - один из надежных способов
обеспечения обязательств и привлечения иностранных инвестиций в страну.
Залоговые операции тесно связаны с базовыми отношениями собственности,
определяющими механизм экономических связей в обществе. Поэтому знание
системы залога имущества необходимо не только юристам и экономистам, но и
каждому предпринимателю, государственному служащему и просто гражданину.
Тема 15. Экономические и правовые основы залога недвижимости
15.1 Понятие и виды залога
В самом общем виде залог - это способ обеспечения обязательства, при
котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником
обязательств получить удовлетворение за счет стоимости заложенного объекта
преимущественно перед другими кредиторами. С юридической точки зрения,
залог-обременение прав собственности на объект недвижимости или вещное
право на предмет чужой собственности, заключающееся в преимущественном
удовлетворении основного требования из стоимости заложенного предмета:
2. Недвижимый объект в залог
1. Требование (вернуть деньги и т.п.)
Залог может быть предоставлен третьим липом в пользу должника при
наличии между ними соответствующих экономических отношений:
Требование
договор
Недвижимость в залог
Кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения
недвижимого объекта собственником в пользу третьих лиц и может потребовать
его у всякого владельца или у собственника. Но залог - не прямой способ
приобретения прав собственности, а только средство удовлетворения основного
требования кредитора из стоимости заложенного имущества. Права кредитора по
залогу недвижимости, в отличие от прав собственника и других вещных прав, в
принципе не включают права владения или пользования заложенным имуществом.
Он не приобретает права собственности на заложенное имущество и после того,
как должник нарушил свои обязательства.
В экономическом отношении залог-способ привлечения финансовых ресурсов
для развития материального производства и непроизводственной сферы. Она
обеспечивает хозяйственный оборот имущественных прав на объекты
недвижимости в случаях, когда иные формы отчуждения отрыву фиктивного
капитала от реального производительного капитала путем выпуска первичных,
вторичных и третичных закладных, оборот которых может превышать стоимость
объекта недвижимости, обеспечивающего обязательства. В то же время
привлечение денежных средств за счет вторичного рынка закладных позволяет в
определенной мере снижать риск кредиторов.
Существенное значение в залоговых отношениях имеют следующие термины,
несущие специфическое содержание: залогодатель, залогодержатель, субъекты
залога, предмет залога, ипотека, закладная, аннуитет.
Залогодатель - это лицо (гражданин, организация, предприятие),
предоставившее имущество в залог для обеспечения своего долгая (должник).
Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Например, одна
организация может заложить свое имущество в обеспечение кредита, выданного,
другой организации. Залогодатель должен быть собственником закладываемого
имущества или иметь на него право хозяйственного ведения.
Залогодержатель - лицо, принимающее имущество в залог в обеспечение
своего требования (кредитор, заимодавец). Залогодержателем недвижимых
объектов могут быть банки и другие финансовые компании, имеющие лицензию
Национального банка РК. Различают первичных, предшествующих и последующих
залогодержателей одного и того же имущества.
Субъекты залога - лица, вступившие в залоговые отношения.
Ипотека - залог недвижимого имущества (земли, зданий, сооружений и
других объектов) для получения ссуды.
Закладная - долговое свидетельство о залоге недвижимости, составляемое
залогодателем (должником). Выдается первоначальному залогодержателю органом
государственной регистрации ипотеки.
Предмет залога - любое имущество, в том числе вещи и имущественные
права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота и
требовании личного характера. Имущество имеет два значения: определенное
материальное благо, т.е. все то, что имеет реальное физическое воплощение,
и права на эти вещи.
Не все объекты недвижимости могут быть предметом ипотеки. По закону не
допускается залог участков лесного фонда, недр, водных объектов,
предприятий оборонного комплекса, ряд категорий земель и др.
Аннуитет - это серия равновеликих платежей, вносимых или получаемых
через равные промежутки времени в течение определенного периода. Например,
равные суммы выплат в погашение ипотечного долга.
Сервитуты - это право ограниченного пользования чужим объектом
недвижимости для перехода, прокладки и эксплуатации линий связи,
электропередачи, трубопроводов, а также других нужд собственника
недвижимого имущества, без которого невозможно пользоваться своим объектом.
Различают личный (для соседа) сервитут и публичный (для всех), а также
необходимый и сервитут в целях удобства. К сервитутам относятся правовые
обременения недвижимости: преимущественное право выкупа, аренда,
пользование и др.
Залог возникает в силу договора, а также на основании закона при
наступлении указанных в нем обстоятельств и точном определении имущества,
которое признается находящимся в залоге. Наибольшее распространение имеет
залог по договору, когда должник добровольно отдает свое имущество в
залог, заключая соответствующий договоре кредитором.
По своей сути залог имеет производный характер от обеспечиваемою им
основного требования, вытекающего из предыдущего договора займа, купли-
продажи, подряда, комиссий, хранения и других, предусмотренных Гражданским
кодексом РК. Поэтому нельзя заключить договор о залоге без связи с другим
предыдущим договором, исполнение которого он обеспечивает или
одновременное ним (схема 123).
Схема 123. Залог в системе обеспечения исполнения обязательств
Договор о залоге всегда стоит за другим основным договором, и
существование прав залодержателя находится в прямой зависимости от его
судьбы. Если основное обязатсяьство по каким-то причинам прекратилось,
например, в связи с его исполнением или истечением срока давности то
прекращается и право залогодержателя на примеущественное удовлеьваорение
своих требований. Но во всех случаях залогом обеспечиваются только
действительные требования, которые по своему содержанию не противоречат
закону и возникают из оснований, предусмотренных в законе. Иначе говоря,
действительное требование (условие обязательное к исполнению) не может
основываться на добросовестном заблуждении или противоправных мотивах.
Нельзя допустить, чтобы недобросовестный должник, сговорившись с кем-то,
заключил с ним договор залога и тем самым вывел бы свое имущество из-под
возможного взыскания по требованиям других кредиторов. Аналогично, основной
договор, по которому обязательства обеспечиваются залогом, должен быть не
притворным, не фиктивным, заключенным для того, чтобы обойти требования
других кредиторов, а действительным - для осуществления предпринимательской
деятельности. В случае возникновения спора другие кредиторы вправе,
доказав, что договор залога не обеспечивает действительно существующее
требование, лишить фиктивного кредитора на преимущественное исполнение его
требований.
Отметим, что закон допускает залог не только существующих объектов
(вещей) и прав, но и таких, которые могут реально возникнуть в будущем. Так
разрешается залог будущего урожая, сада, несуществующих в натуре на момент
заключения договора зданий, которые еще предстоит построить за счет
обеспечиваемого ими кредита, требований (имущественных прав), которые
возникнуть в будущем, при условии, если стороны договорятся о размере
обеспечения таких требований, например, залог права аренды и других прав на
недвижимое имущество.
Залогом могут обеспечиваться и требования о возмещении убытков,
причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, хотя
такие требования могут и не возникнуть, если должник аккуратно исполнит
свое обязательство.
Практическое применение залога основывается на следующих основных
принципах:
- гласность залога, т.е. информация о нахождении того или иного
имущества в залоге должна быть доступной для заинтересованных лиц;
- конкретность залога, т.е. выделение из всей имущественной массы
залогодателя строго определенного, конкретного имущества, являющегося
объектом залога. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения
своих требований из стоимости именно данного конкретного имущества
должника, а не из всей массы его имущества;
- доверие не лицу, а вещи, недвижимости, высокая стоимость и
ликвидность которой гарантирует возврат долга в полном объеме, включая
проценты, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения,
издержки содержанию по содержанию заложенного имущества и расходы по его
реализации.
Обеспечительная функция залога защищается государством и при
банкротстве коммерческих организаций. Законом установлено, что в конкурсную
массу не включается имущество, являющееся предметом залога. Более того, из
имущества должника вне конкурса погашаются его долговые обязательства,
обеспеченные залогом требования должны удовлетворяться впереди всех других
кредиторов за счет не только заложенного, но и любого иного имущества
должника – банкрота.
Из общего правила о первоочередном удовлетворении требований
залогодержателя законом установлено одно исключение: при ликвидации
юридического лица требования, обеспеченные залогом, удовлетворяются в
третью очередь после требований граждан но возмещению вреда жизни или
здоровью и расчетам по выплате выходных пособий и оплате труда работников.
Право залога недвижимости возникает с момента и его государственной
регистрации. Прекращается же залог в четырех случаях:
1) когда исполнено обязательство, обеспеченное залогом;
2) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества или если
его реализация оказалось невозможной;
3) по требованию залогодателя при грубом нарушении залогодержателем
своих обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения
заложенного имущества;
4) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права,
если залогодатель не воспользовался правом восстановить предмет
залога или заменить его другим равноценным имуществом при условии,
что в договоре не предусмотрено иное.
Последующий залог одного и того же имущества допускается, если он не
запрещен предыдущим договором о залоге. При этом залогодатель обязан
сообщить каждому последующему залогодержателю сведения обо всех
существующим залогах данного имущества, стоимость которого в лучшем случае
(в идеале) должна бы превышать сумму требований (долгов) всех кредиторов. В
реальной жизни фиктивная стоимость закладных может многократно превышать
стоимость реального объекта недвижимости.
Анализа действующих законодательных норм и применяемых в практике
залоговых процедур позволяет выделить более двух десятков различных видов
залога, отличающихся друг от друга по многим признакам, но наиболее
существенное значение имеют три критерия классификации: отношение сторон к
заложенному имуществу, специфика объектов залога и условия погашения с суды
(схема 124).
По первому критерию – по отношению сторон к заложенному имуществу –
выделяется три вида залога: наиболее распространенный классический залог,
при котором имущество остается у залогодателя; заклад, когда предмет залога
передается залогодержателю кредитору; твердый залог, если объект остается у
должника, но под замком и печатью залогодержателя или на него нанесены
определенные опознавательные знаки, свидетельствующие о залоге. Если иное
не предусмотрено договором, то заложенное имущество остается у
залогодателя, а при залоге имущественного права, удостоверенного ценной
бумагой, оно передается залогодержателю либо в депозит нотариуса. Не
передается по закону залогодержателю имущество, но которое установлена
ипотека, т.е. объекты недвижимости, в том числе земельные участки,
включая земли сельскохозяйственного назначения, а также заложенные товары в
обороте.
Схема 124. Система залоговых отношений в Казахстане.
Поскольку земля - пространственный базис размещения всех других объектов
недвижимости, которые с ней прочно связаны, то залог зданий, сооружений,
предприятий, обособленных водных объектов и многолетних насаждений
практически невозможен без одновременного залога и соответствующих площадей
земельных участков. Это обстоятельство а также уникальность земли и
порождаемая ее неподвижностью и фиксированным местоположением, физически
определяет центральное место и особую роль земельных участков в обшей
системе залоговых отношений.
Второй критерий – объект залога – позволяет выделить прежде залог
имущества и залог имущественных прав. Предметом залога не может быть в
сельской местности единственный жилой дом с хозяйственными постройками,
если должник и его семья постоянно в нем проживают, кроме случаев взыскания
ссуды, выданной под строительство дома.
Самостоятельным и основным видом залога по второму критерию является
ипотека - залог предприятий, строения, здания, сооружения или иного
объекта, непосредственно связанного с землей, в месте с соответствующими
земельным участком или правом пользования им.Гражданским кодексом
Республики Казахстан законодательно закрепляется особая, уникальная роль
земли как объекта залога. Установлено, что ипотека зданий и сооружений
допускается только с единовременным залогом потому же договору земельного
участка, на котором находятся эти здания или сооружения, либо части
участка, функционально обеспечивающие закладываемый объект, либо права его
аренды. В настоящее время в РК выделяется семь категорий земель, имеющих
неодинаковый режим владения и пользования в зависимости от их назначения.
Органичны или полностью запрещена оборотоспособность земель связи,
транспорта, обороны, природоохранного и рекреационного и иного назначения.
Соответственно залог таких категорий земель не допускается. Не могут быть
самостоятельным объектом залога и сервитуты.
Самостоятельными объектами залога могут быть земли
сельскохозяйственного назначения, незастроенные земли населенных пунктов,
обособленные водные объекты, находящиеся в частной собственности. Общее
правило: земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от
одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о
земле и других природных ресурсах (схема 125).
По третьему критерию (условия погашения полученной под залог имущества
ссуды) можно выделить девять основных видов залога с тем или иным вариантом
взносов на возврат основной задолженности. В практике применяют различные
схемы ипотеки. В большинстве случаев предусматривается снижение уровня
выплат должником на начальных этапах срока сделки и отнесение основной
нагрузки погашения долга на последующие периоды. Подобные модификация
залога особенно популярны для тех, кто ожидает роста доходов в будущем:
начинающие предприниматели, фермеры, молодые семьи и бизнесмены,
инвестирующие средства в объекты с длительным циклом воспроизводства.
Схема 125. едвижимость как предмет залога (ипотека)
Гражданским кодексом РК предусмотрено также, что имущество,
находящееся в общей совместной собственности может быть заложено с
письменного согласия всех собственников.
Участник же общей деловой собственности может заложить свою долю в
праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае
обращения взыскания на эту долю при ее продаже преимущественное право
покупки имеют остальные собственники.
Возможен и взаимный или двойной залог, когда каждая сторона выступает
одновременно кредитором и должником, представляя залог в обеспечение своего
долга по схеме:
Залог 2
требование 2
требование 1
залог 1
Ипотека может обеспечивать разнообразные обязательства и требования
(схема 126).
152. Форма, содержание и порядок регистрации договора об ипотеке
Договор залога объектов недвижимости (ипотеки) заключается независимо
от места совершения по законам РК в письменной форме. Права залогодержателя
но обеспеченному ипотекой обязательству могут быть удостоверены закладной,
которая должна быть нотариально удостоверены и зарегистрирована в Едином
государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним. Совершается он
отдельно от основного кредитного договора, обязательства по которому
обеспечивает. Но условие о залоге может быть включено и в текст основного
договора.
Схема 126. Обязательства и требование, обеспечиваемые по договору ипотеки
Прежде всего само название договора должно содержать наименование
вида залога и недвижимости (предприятие, земли данного назначения,
городские земли, право аренды и т.д.) (схема 127).
Схема 127. Основные положения договора об ипотеке
Закладная должна содержать:
- слово закладная, включенное документа;
- наименование залогодателя и указание места его жительства либо,
если залогодатель - юридическое лицо, его местонахождение;
- наименование залогодержателя и указание места его жительства либо,
если залогодержатель - юридическое лицо, его местонахождение;
- название кредитного договора или иного обязательства, исполнение
которого обеспечивается по данной закладной (основного обязательства), с
указанием даты и места заключения такого договора или основание
возникновения иного основного обязательства;
- наименование должника но основному обязательству, если должник не
является залогодателем, и указание места жительства должника либо, если
должник – юридическое лицо, его местонахождение;
- указание суммы основного обязательства, обеспеченной ипотекой по
данной закладной условия, позволяющие определить эту сумму;
- указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по
данной закладной;
- название и достаточное для идентификации описание имущества, на
которое установлена ипотека по данной закладной, и места его нахождения;
- денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека поданной
закладной;
- наименование права, в соответствии с которым имущество, являются
предметом ипотеки принадлежит залогодателю и органа, зарегистрировавшего
это имущество, с указанием номера, даты и места регистрации, а если
предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право - точное
наименование этого права;
- указание на то, имеются ли па имущество, являющееся предметом
ипотеки, или на часть этого имущества другие закладные, сдано ли это
имущество или часть его в аренду, обременено или не обременено оно иным
образом на момент регистрации ипотеки;
- подписи залогодателя и залогодержателя;
- наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и
места регистрации.
Закладная, не содержащая каких-либо названных данных, не подлежит
нотариальному удостоверению, а соответствующая ипотека – государственной
регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом
недействительной по иску заинтересованного лица.
По соглашению залогодержателем в закладному могут быть включены иные
данные и условия.
К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия
ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав
поэтому договору (схемы 128-130).
Схема 128. Правовой статус и содержание закладной
Схема 129. Особые условия закладной
Схема 130.Порядок осуществления прав закладной исполнения ипотекой
Во втором разделе договора о залоге недвижимости формулируется права и
обязанности сторон, которые можно условно разделить на две группы:
а) общие для всех видов ипотеки;
б) специфические для каждого объекта недвижимости, т.е. зависящие от
вида залога и конкретных условий. Рассмотрим в сжатой форме (схемы 131,
132).
Схема 131. Основные права и обязанности залогодателя по договору ипотеки
Схема 132. Основные права и обязанности залогодержателя по
договору ипотеки
При залоге имущественных прав на недвижимое имущество залогодатели
имеет своего должника, и сам является должником залогодержателя. Поэтому в
договоре о залоге прав кроме обычных условий отражаются следующие
обязанности залогодателя:
- совершать действия, необходимые для обеспечения действительности
заложенного права (своевременно вносить арендную плату, не провоцировать
расторжение договора);
- не совершать уступки заложенного права без согласия залогодержателя
и действий, влекущих его прекращения или уменьшения стоимости, т.е.
исключается распоряжение предметами залога;
- принимать меры по защите заложенного права (например, аренды) от
посягательства третьих лиц и сообщать кредитору сведения об изменениях в
заложенном праве, его нарушениях и т.д.
В свою очередь, залогодержатель права может:
- требовать в суде перевода на себя заложенного права, если
залогодатель не выполняет спои обязанности;
- самостоятельно принимать меры по защите заложенного права, если
залогодатель об этом не заботится, и вступать в качестве третьего лица в
дело по иску о заложенном праве.
- В качестве неотъемлемой части к договору о залоге земельных
участков и других объектов недвижимости прилагаются:
- кредитный договор;
- подлинник свидетельства о собственности на объект недвижимости;
- план земельных участка и чертежего границ;
- справка ЦН о принадлежности зданий, расположенных на данном участке;
- заключение оценщика о рыночной стоимости земельного участка и
заданий, расположенных на нем;
- акт о нормативной цене участка, выдаваемым райкомземом;
справка налоговой службы об уплате земельного налога и налога на
здания и сооружения;
- *согласие всех совладельцев объекта, если он находится в общей
совместной собственности лиц (например, супругов);
- доверенности лиц, уполномоченных сторонами подписать договор;
- справка регистрационной палаты или соответствующей нотариальной
конторы о возможном обременении объекта ранее совершенным залогом или
другими правами.
Договор подписывается сторонами и удостоверяется нотариусом не менее
чем в трех экземплярах, один из которых остается в нотариальной конторе,
второй и третий выдаются на руки сторонам. Государственная пошлина за
нотариальное удостоверение договора о залоге составляет 1,5% от суммы
договора, но не менее однократной минимальной заработной платы.
Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований
кредитора может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего
исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обязательствам,
за которые он отвечает.
Регистрация договора о залоге должна осуществляться на основании
заявления залогодателя (схемы 133-134).
Схема 133. Порядок государственной регистрации ипотеки
Схема 134. Ответственность органов государственной регистрации ипотеки
Для регистрации залога должны быть представлены:
- нотариально заверенный договор о залоге;
- документы, названные в договоре о залоге, в качестве приложений к
нему;
- справка с указанием технической характеристики здания;
- доказательства уплаты госпошлины;
- доказательства оплаты услуг по информационному сопровождению
залога;
- документы, удостоверяющие личность заинтересованных лиц или
учредительные документы (для юридических лиц).
В регистрации договора залога может быть отказано по следующим
основаниям:
- отказ сторонами в предоставлении необходимых документов;
- при несоответствии договора залога или приложенных к нему документов
действующему законодательству РК;
- при несоответствии договора залога или приложенных к нему документов
данным, имеющимся в банке данных о собственниках жилых помещений.
В случае положительного решения договор залога должен быть
зарегистрирован в течение месяца со дня подачи заявления и предоставления
документов в Комитет муниципального жилья. Мотивированный отказ в
регистрации договора залога должен быть направлен заявителю в течение
срока, установленного для его регистрации. С целью определения правового
состояния жилых помещений ведется реестровая книга. Регистрационная запись
залоге в реестровой книге должна содержать следующие данные:
- условия залога (размер, сроки исполнения обязательств, стоимость
заложенного имущества);
- данные регистрации;
- адрес и техническая характеристика заложенного жилого помещения;
- сведение документах, устанавливающих право собственности на жилое
помещение;
- сведение о залогодателе и залогодержателе;
- сведения о документах, подтверждающих залоговую операцию;
- сведение об уплате госпошлины;
- реквизиты должностных лиц, внесших записи.
При сопровождении залога вносятся следующие сведения:
- отметка об изменении и дополнении к договору и основания для
внесения изменений и дополнений;
- сведения об исправлении ошибок;
- информация о выдаче выписок из реестра;
- отметка об исполнении обязательств.
Регистрация залога удостоверяется на договоре путем полного
наименования органа, зарегистрировавшего договор, указание даты регистрации
и номера, под которым он зарегистрирован в реестровой книге и в банке
данных собственников жилья. Эти данные заверяются подписью должностного
лица и печатью органа, осуществившего регистрацию. Внесение в банк данных
сведений о заключении договора залога производится на основании записи в
реестровой книге.
Исправление ошибок, связанных с правовым положением недвижимости в
регистрационной записи, допускается с согласия залогодателя и
залогодержателя. При возражении залогодателя или залогодержателя против
исправления ошибки другая сторона или орган, регистрирующий залог, вправе
обратится с жалобой в суд. Переход от принятой в Европе латинской системы
защиты прав собственности (нотариальной, досудебной) к англо-саксонской
(через суды и адвокатуру) может значительно повысить расходы сторон по
сделкам с недвижимостью и снизить уровень ответственности за ошибки и
нарушения должностных лиц. На нотариуса, как известно, возложена
обязанность возмещать убытки за счет собственных средств имущества, на
которое может быть обращено взыскание при нарушении им закона. При
государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею служащие
несут в основном дисциплинарную ответственность, а возмещение материального
ущерба производится из бюджета(схемы 135-136).
Схема 135. Ответственность при государственной регистрации прав на
недвижимое имущество
Схема 136. Залог закладной
Закладная может быть заложена путем ее передачи другом лицу
залогодержателю закладной в обеспечение кредитного договора между этим
лицом и залогодержателем, названным в закладной (ипотечным
залогодержателем). Залог закладной означает залог права требования по
кредитному договору или иному основному обязательству, принадлежащего
ипотечному залогодержателю и обеспеченного ипотекой.
Лицо, к которому перешло право на предмет ипотеки, становится па место
первоначального залогодателя и несет все его обязанности но договору
ипотеки, включая и те, которые не были им надлежащей выполнены, если
соглашением с залогодержателем не установлено иное.
При уступке другому лицу своих прав по кредитному договору или иному
обеспеченному данной ипотекой основному обязательству, если залогодержатель
не преступил тому же лицу свои права по соответствующей закладной, договор
ипотеки прекращается и закладная утрачивает силу.
Удовлетворение требований залогодержателя из стоимости заложенного
имущества производится по решению суда за исключением случаев, когда
нотариально удостоверенным соглашением залогодателя и залогодержателем,
заключенным после возникновения оснований для обращения взыскания па
предмет ипотеки, предусмотрено удовлетворения требований залогодержателя из
стоимости заложенного имущества без обращения в суд (схемы 137-139).
Схема 137. Обращение взыскания объект ипотеки
138. Реализация заложенного имущества по решению суда
Схема 139. Очередность погашения требований из выручки от реализации
заложенного имущества
Взыскание на предмет ипотеки может быть обращено только по решению
суда в случаях когда:
- для заключения договора о залоге требовались согласие или разрешение
другого лица или органа;
- предмет залога имеет историческую или культурную ценность для
общества;
- залогодатель отсутствует и установить место нахождение его
невозможно.
Реализация заложенного объекта производится путем продажи с публичных
торгов. По просьбе залогодателя суд может отсрочить на 1 год продажу
недвижимою объекта. Начальная цена заложенного объекта определяется
решением суда, а в других случаях - по соглашению сторон.
При объявлении торгов несостоявшимся залогодержатель вправе по
соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет
покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению
применяются правила о договоре купли-продажи.
Если не состоялись повторные торги, залогодержатель вправе оставить
предмет залога за собой с оценкой его сумме не более чем на 25% ниже
начальной продажной цепы на первых торгах.
Если же залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой
предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов
несостоявшимся, договор о залоге прекращается.
В реальной практике порядок ипотеки видоизменяется. Для надежного
обеспечения возвратная и кредита банки применяют следующую схему:
- заемщик продает по минимальной цене кредитору дом с земельным
участком, квартиру, офис или иное недвижимое имущество;
- кредитору обязуется продать обратно заемщику объект при
своевременном возврате им ссуды
В таком случае заемщик практически лишен прав на судебную защиту, так
как обязательна кредитора не имеют правового характера. Можно рекомендовать
уменьшить риск путем заключения указанного договора купли-продажи под
отлагательным (факт неуплаты) или отменительным (факт уплаты продавцом
выданной ему денежной ссуды в установленный срок) условием. Иначе говоря, в
договор купли-продажи должно включаться условие о том, что он вступает в
силу, и банк приобретает право собственности на продаваемое имущество лишь
в случае не возврата в указанный срок заемщиком - продавцом долга (купля-
продажа с условием).
В англо - американском праве наряду с обычной формой залога, когда
право собственности на имущество сохраняется за залогодателем, существует и
фидуциарная форма ипотеки, известная со времен римского права, при которой
залогодержатель имеет право выкупить его после исполнения обязательства.
15.3. Особенности залога земельных участков
Земля - это самый надежный объект залога, так как со временем она не
изнашивается при рациональном использовании, как другие виды недвижимости,
а напротив, стоимость ее постоянно возрастает.
Поскольку земля - пространственный базис размещения всех других
объектов недвижимости, которые с ней прочно связаны, то залог зданий,
сооружений, предприятий, обособленных водных объектов, лесов и многолетних
насаждений практически невозможен без одновременного залога и
соответствующих площадей земельных участков. Это обстоятельство, а также
уникальность земли, порождаемая ее неподвижностью и фиксированным системе
залоговых отношений.
В ГК РК законодательно закреплена особая уникальная роль земли как
объект залога. Установлено, что ипотека зданий и сооружений допускается
только с единовременным залогом по тому же договору земельного участка, на
котором находятся эти здания, либо части участка, функционально
обеспечивающей закладываемый объект либо права его аренды.
Самостоятельными объектами залога могут быть садово-огородные участки,
земли личного подсобного хозяйства, незастроенные участки населенных
пунктов и др. Общее правило состоит в том, что земля и другие природные
ресурсы могут отчуждает и переходить от одного лица к другому в той мере, в
какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Залог земельных участков возможен не только в качестве самостоятельных
объектов, но и как принадлежности главной вещи - передаваемых в залог
зданий и сооружений. ГК РК устанавливает вещь, предназначенная для
обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением
(принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не
предусмотрено иное. Главная вещь имеет в хозяйственном обороте
самостоятельное значение, а принадлежность зависит от нее, служит главной
вещи. Поэтому если заложена главная вещь (здание), то считается заложенной
и принадлежность - земельный участок. Именно такой порядок установлен в
ГКРК, предусматривающей невозможность ипотеки зданий и сооружений без
одновременного залога и земельного участка (части его), на котором
находится это задание. В случае, если земельный участок находится не в
собственности владельца здания, а в аренде у него, то в залог предается
право аренды этого участка или его фукционально необходимой части.
Важное значение для уточнения возможности залога застроенных земельных
участков имеет законодательное положение о залоге предприятия как единого
имущественного комплекса со всем движимым и недвижимым имуществом, включая
и землю, входящую в его состав, если иное не предусмотрено договором. В
зависимости от обстоятельств объектом залога может быть как предприятие в
целом, так и его отдельные части, т.е. земельный участок (или его часть),
на котором расположено предприятие, может быть заложен (перезаложен) в
качестве самостоятельного объекта.
Анализируя механизм залога земельных участков, необходимо учитывать
еще один существенный момент. Земля - основное средство производства
(фактор) - выступает в хозяйственном обороте в качестве веши с отделимыми
плодами, которая состоит из главной веши (самой земли) и плодов, урожая -
продуктов ее органического развития, отделяющихся от нее и образующих новые
веши, не нарушая качества земли. Они могут вступать в хозяйственный оборот
самостоятельно. Исходя из этого объектом залога в зависимости от условий
могут быть земельный участок и урожай с него отдельно или вместе взятые. В
зарубежной практике принято обращать взыскание на заложенный земельный
участок сельскохозяйственного назначения только после снятия урожая.
Можно выделить также следующие особенности земельных участков:
1. Не допускается залог части земельного участка, которая по своему
размеру не может быть использована по назначению соответствующей категории
земель.
2. Городские земли, на которых по градостроительным правилам запрещено
строительство, не могут быть сданы в залог. Это земли общего пользования в
населенных пунктах, скверы, коммуникации, площади, бульвары, пляжи,
набережные и др.
3. При общей совместной собственности на землю залог может быть
установлен только на принадлежащий гражданину участок, выделенный внатуре.
4. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на
здания залогодателя, расположенные на нем, если в договоре не предусмотрено
иное. В случае реализации такого участка кредитором на 4укционе
залогодатель приобретает сервитут, т.е. право ограниченного пользования
частью участка, необходимой для обслуживания здания.
5. Если в ипотеке находится земельный участок, на котором расположено
здание другого собственника, то к новому владельцу переходят права и
обязанности, которые имел залогодатель.
6. Залог заданий и сооружений допускается только с одновременной
ипотекой по тому же договору либо земельного участка, на котором они
находятся, либо части участка, функционально обеспечивающей объект, либо
права аренды его.
7. Изменения целевого назначения земель возможно только по решению
органов власти субсчета РК, но не районного уровня.
8. Оценка земельного участка при залоге не может быть ниже его
нормативной цены, хотя больше подходит рыночная оценка. При обращении
взыскания на участок к судебном порядке начальная продажная цена его на
публичных торгах определяется решением суда либо соглашением сторон.
9. По просьбе залогодателя суд может отерочить продажу
селькохозяйственных земель не более чем на год.
10. Удовлетворение требований кредитора за счет заложенного
земельного участка без обращения в суд допускается нотариально
удостоверенному соглашению сторон, заключенному только после появления
оснований для обращения взыскания на предмет срока погашения кредита
(схемы 140-141).
Схема 140. Ипотека земельных участков
Схема 141.Особые условия ипотеки земельного участка
5.4. Правила ипотеки жилья
Действующие в настоящее время нормативные акты предусматривают ряд
существенных особенностей, при которых допускается ипотека жилых домом и
приватизированных квартир (схемы 142-143).
Схема 142. Особенности ипотеки жилых домов и квартир
Схема 143. Обращение взыскания на заложенной жилой дом или квартиру
1. В основном целевой характер залога - для обеспечения погашения
ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального
ремонта жилою дома (квартиры).
2.. В лучшем случае залог свободного дома (квартиры) - если гражданин
-собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и
имеют в ном доме достаточное, в соответствии с установленными нормами жилой
площади, жилое помещение.
3. В ипотеку может передаваться жилой дом (квартира, отдельная
комната), принадлежащий залогодателю на праве собственности.
4. Залогодателем может быть как должник но основному обязательству,
так и другое лицо, согласившееся обеспечивать исполнение чужого
обязательства.
5. Так как ипотека предполагает возможность продажи заложенного
имущества, то залогодателем по договору могут быть только дееспособные
лица. Несовершеннолетние, а также лица, которые признаны судом
недееспособными но состоянию здоровья, не могут самостоятельно выполнять
свои обязанности, а значит, не могут заключать договор об ипотеке. За них
сделки совершают их законные представители - родители, опекуны, попечители.
6. Изолированные жилые комнаты (часть дома) могут быть также предметом
ипотеки.
7. На квартиру, находящуюся в общей совместной собственности (без
определения доли каждого из собственников), ипотеку устанавливают лишь при
наличии письменного согласия всех собственников. Участник долевой
собственности вправе по своему усмотрению отдать в залог принадлежащую ему
долю в квартире.
8. Продажа дома (квартиры)на торгах не является основанием для
выселения семьи и самого залогодателя. В таком случае между собственником,
приобретшим жилой дом или квартиру, и проживающими в нем лицами заключается
договор найма или аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной
местности.
Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора о
найме жилого помещения, об аренде или иных основаниях предусмотренных
законом, также не подлежат выселению при продаже заложенного дома
(квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор о найме
жилого помещения, об аренде или иной договор на проживание сохраняет силу.
Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого
дома (квартиры).
К договору о залоге жилого дома или квартиры надо приложить:
- свидетельство (договор и т.п.) о собственности на квартиру:
- справка о выписке всех жильцов и об отсутствии задолженности за
коммунальные платежи (по требованию кредитора);
- копию финансово-лицевого счета;
- выписку из домовой книги;
- письменное согласие всех членов семьи, а при наличии
несовершеннолетних детей или престарелых лиц - документ органов опеки;
- письменное согласие родственников, согласных прописать членов семьи
при выселении (по требованию кредитора);
- справку по форме 16А и поэтажный план дома (квартиры);
- справки налоговой инспекции об уплате налога на недвижимое
имущество;
- справку из психоневрологического диспансера о том, что владелец
жилья не состоит на учете (по требованию кредитора).
Залог жилой недвижимости банку (кредитору) в практике часто
осуществляется с включением в схему поручителя - дочерней фирмы банка или
риэлтерской компании. Заемщик передает право собственности на свою квартиру
фирме-поручителю, а взамен получает:
а) кредит,
б) право преимущественною выкупа бывшей собственности после полных и
своевременных расчетов с банком и поручителем;
в) право пользования своей квартирой по договору аренды.
Последовательность действий по получению кредита под залог жилой
недвижимости может быть следующей:
1 этап - поручитель проводит собеседование и консультирование
заемщика:
- подача пакета документов заемщиком; экспертиза документов
поручителем; оценка квартиры поручителем;
- согласование ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Залог недвижимого имущества (ипотека) – важнейший финансово –
экономический инструмент рыночного хозяйства, способствующий активизации
инвестиционной деятельности субъектов предпринимательства и одновременно
обеспечивающий надежную защиту интересов кредитора. По мере углубления
рыночных отношений в Казахстане сфера применения залога недвижимости
постепенно расширяется. Но в условиях продолжающегося в стране кризиса
значительно возрастает опасность невыполнения должником своих обязательств,
хотя неплатежеспособность и недобросовестность должников существует и при
стабильной экономике. Именно поэтому кредитору нужны гарантии. Во всем мире
залог имущества уже не одно столетие - один из надежных способов
обеспечения обязательств и привлечения иностранных инвестиций в страну.
Залоговые операции тесно связаны с базовыми отношениями собственности,
определяющими механизм экономических связей в обществе. Поэтому знание
системы залога имущества необходимо не только юристам и экономистам, но и
каждому предпринимателю, государственному служащему и просто гражданину.
Тема 15. Экономические и правовые основы залога недвижимости
15.1 Понятие и виды залога
В самом общем виде залог - это способ обеспечения обязательства, при
котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником
обязательств получить удовлетворение за счет стоимости заложенного объекта
преимущественно перед другими кредиторами. С юридической точки зрения,
залог-обременение прав собственности на объект недвижимости или вещное
право на предмет чужой собственности, заключающееся в преимущественном
удовлетворении основного требования из стоимости заложенного предмета:
2. Недвижимый объект в залог
1. Требование (вернуть деньги и т.п.)
Залог может быть предоставлен третьим липом в пользу должника при
наличии между ними соответствующих экономических отношений:
Требование
договор
Недвижимость в залог
Кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения
недвижимого объекта собственником в пользу третьих лиц и может потребовать
его у всякого владельца или у собственника. Но залог - не прямой способ
приобретения прав собственности, а только средство удовлетворения основного
требования кредитора из стоимости заложенного имущества. Права кредитора по
залогу недвижимости, в отличие от прав собственника и других вещных прав, в
принципе не включают права владения или пользования заложенным имуществом.
Он не приобретает права собственности на заложенное имущество и после того,
как должник нарушил свои обязательства.
В экономическом отношении залог-способ привлечения финансовых ресурсов
для развития материального производства и непроизводственной сферы. Она
обеспечивает хозяйственный оборот имущественных прав на объекты
недвижимости в случаях, когда иные формы отчуждения отрыву фиктивного
капитала от реального производительного капитала путем выпуска первичных,
вторичных и третичных закладных, оборот которых может превышать стоимость
объекта недвижимости, обеспечивающего обязательства. В то же время
привлечение денежных средств за счет вторичного рынка закладных позволяет в
определенной мере снижать риск кредиторов.
Существенное значение в залоговых отношениях имеют следующие термины,
несущие специфическое содержание: залогодатель, залогодержатель, субъекты
залога, предмет залога, ипотека, закладная, аннуитет.
Залогодатель - это лицо (гражданин, организация, предприятие),
предоставившее имущество в залог для обеспечения своего долгая (должник).
Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Например, одна
организация может заложить свое имущество в обеспечение кредита, выданного,
другой организации. Залогодатель должен быть собственником закладываемого
имущества или иметь на него право хозяйственного ведения.
Залогодержатель - лицо, принимающее имущество в залог в обеспечение
своего требования (кредитор, заимодавец). Залогодержателем недвижимых
объектов могут быть банки и другие финансовые компании, имеющие лицензию
Национального банка РК. Различают первичных, предшествующих и последующих
залогодержателей одного и того же имущества.
Субъекты залога - лица, вступившие в залоговые отношения.
Ипотека - залог недвижимого имущества (земли, зданий, сооружений и
других объектов) для получения ссуды.
Закладная - долговое свидетельство о залоге недвижимости, составляемое
залогодателем (должником). Выдается первоначальному залогодержателю органом
государственной регистрации ипотеки.
Предмет залога - любое имущество, в том числе вещи и имущественные
права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота и
требовании личного характера. Имущество имеет два значения: определенное
материальное благо, т.е. все то, что имеет реальное физическое воплощение,
и права на эти вещи.
Не все объекты недвижимости могут быть предметом ипотеки. По закону не
допускается залог участков лесного фонда, недр, водных объектов,
предприятий оборонного комплекса, ряд категорий земель и др.
Аннуитет - это серия равновеликих платежей, вносимых или получаемых
через равные промежутки времени в течение определенного периода. Например,
равные суммы выплат в погашение ипотечного долга.
Сервитуты - это право ограниченного пользования чужим объектом
недвижимости для перехода, прокладки и эксплуатации линий связи,
электропередачи, трубопроводов, а также других нужд собственника
недвижимого имущества, без которого невозможно пользоваться своим объектом.
Различают личный (для соседа) сервитут и публичный (для всех), а также
необходимый и сервитут в целях удобства. К сервитутам относятся правовые
обременения недвижимости: преимущественное право выкупа, аренда,
пользование и др.
Залог возникает в силу договора, а также на основании закона при
наступлении указанных в нем обстоятельств и точном определении имущества,
которое признается находящимся в залоге. Наибольшее распространение имеет
залог по договору, когда должник добровольно отдает свое имущество в
залог, заключая соответствующий договоре кредитором.
По своей сути залог имеет производный характер от обеспечиваемою им
основного требования, вытекающего из предыдущего договора займа, купли-
продажи, подряда, комиссий, хранения и других, предусмотренных Гражданским
кодексом РК. Поэтому нельзя заключить договор о залоге без связи с другим
предыдущим договором, исполнение которого он обеспечивает или
одновременное ним (схема 123).
Схема 123. Залог в системе обеспечения исполнения обязательств
Договор о залоге всегда стоит за другим основным договором, и
существование прав залодержателя находится в прямой зависимости от его
судьбы. Если основное обязатсяьство по каким-то причинам прекратилось,
например, в связи с его исполнением или истечением срока давности то
прекращается и право залогодержателя на примеущественное удовлеьваорение
своих требований. Но во всех случаях залогом обеспечиваются только
действительные требования, которые по своему содержанию не противоречат
закону и возникают из оснований, предусмотренных в законе. Иначе говоря,
действительное требование (условие обязательное к исполнению) не может
основываться на добросовестном заблуждении или противоправных мотивах.
Нельзя допустить, чтобы недобросовестный должник, сговорившись с кем-то,
заключил с ним договор залога и тем самым вывел бы свое имущество из-под
возможного взыскания по требованиям других кредиторов. Аналогично, основной
договор, по которому обязательства обеспечиваются залогом, должен быть не
притворным, не фиктивным, заключенным для того, чтобы обойти требования
других кредиторов, а действительным - для осуществления предпринимательской
деятельности. В случае возникновения спора другие кредиторы вправе,
доказав, что договор залога не обеспечивает действительно существующее
требование, лишить фиктивного кредитора на преимущественное исполнение его
требований.
Отметим, что закон допускает залог не только существующих объектов
(вещей) и прав, но и таких, которые могут реально возникнуть в будущем. Так
разрешается залог будущего урожая, сада, несуществующих в натуре на момент
заключения договора зданий, которые еще предстоит построить за счет
обеспечиваемого ими кредита, требований (имущественных прав), которые
возникнуть в будущем, при условии, если стороны договорятся о размере
обеспечения таких требований, например, залог права аренды и других прав на
недвижимое имущество.
Залогом могут обеспечиваться и требования о возмещении убытков,
причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, хотя
такие требования могут и не возникнуть, если должник аккуратно исполнит
свое обязательство.
Практическое применение залога основывается на следующих основных
принципах:
- гласность залога, т.е. информация о нахождении того или иного
имущества в залоге должна быть доступной для заинтересованных лиц;
- конкретность залога, т.е. выделение из всей имущественной массы
залогодателя строго определенного, конкретного имущества, являющегося
объектом залога. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения
своих требований из стоимости именно данного конкретного имущества
должника, а не из всей массы его имущества;
- доверие не лицу, а вещи, недвижимости, высокая стоимость и
ликвидность которой гарантирует возврат долга в полном объеме, включая
проценты, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения,
издержки содержанию по содержанию заложенного имущества и расходы по его
реализации.
Обеспечительная функция залога защищается государством и при
банкротстве коммерческих организаций. Законом установлено, что в конкурсную
массу не включается имущество, являющееся предметом залога. Более того, из
имущества должника вне конкурса погашаются его долговые обязательства,
обеспеченные залогом требования должны удовлетворяться впереди всех других
кредиторов за счет не только заложенного, но и любого иного имущества
должника – банкрота.
Из общего правила о первоочередном удовлетворении требований
залогодержателя законом установлено одно исключение: при ликвидации
юридического лица требования, обеспеченные залогом, удовлетворяются в
третью очередь после требований граждан но возмещению вреда жизни или
здоровью и расчетам по выплате выходных пособий и оплате труда работников.
Право залога недвижимости возникает с момента и его государственной
регистрации. Прекращается же залог в четырех случаях:
1) когда исполнено обязательство, обеспеченное залогом;
2) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества или если
его реализация оказалось невозможной;
3) по требованию залогодателя при грубом нарушении залогодержателем
своих обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения
заложенного имущества;
4) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права,
если залогодатель не воспользовался правом восстановить предмет
залога или заменить его другим равноценным имуществом при условии,
что в договоре не предусмотрено иное.
Последующий залог одного и того же имущества допускается, если он не
запрещен предыдущим договором о залоге. При этом залогодатель обязан
сообщить каждому последующему залогодержателю сведения обо всех
существующим залогах данного имущества, стоимость которого в лучшем случае
(в идеале) должна бы превышать сумму требований (долгов) всех кредиторов. В
реальной жизни фиктивная стоимость закладных может многократно превышать
стоимость реального объекта недвижимости.
Анализа действующих законодательных норм и применяемых в практике
залоговых процедур позволяет выделить более двух десятков различных видов
залога, отличающихся друг от друга по многим признакам, но наиболее
существенное значение имеют три критерия классификации: отношение сторон к
заложенному имуществу, специфика объектов залога и условия погашения с суды
(схема 124).
По первому критерию – по отношению сторон к заложенному имуществу –
выделяется три вида залога: наиболее распространенный классический залог,
при котором имущество остается у залогодателя; заклад, когда предмет залога
передается залогодержателю кредитору; твердый залог, если объект остается у
должника, но под замком и печатью залогодержателя или на него нанесены
определенные опознавательные знаки, свидетельствующие о залоге. Если иное
не предусмотрено договором, то заложенное имущество остается у
залогодателя, а при залоге имущественного права, удостоверенного ценной
бумагой, оно передается залогодержателю либо в депозит нотариуса. Не
передается по закону залогодержателю имущество, но которое установлена
ипотека, т.е. объекты недвижимости, в том числе земельные участки,
включая земли сельскохозяйственного назначения, а также заложенные товары в
обороте.
Схема 124. Система залоговых отношений в Казахстане.
Поскольку земля - пространственный базис размещения всех других объектов
недвижимости, которые с ней прочно связаны, то залог зданий, сооружений,
предприятий, обособленных водных объектов и многолетних насаждений
практически невозможен без одновременного залога и соответствующих площадей
земельных участков. Это обстоятельство а также уникальность земли и
порождаемая ее неподвижностью и фиксированным местоположением, физически
определяет центральное место и особую роль земельных участков в обшей
системе залоговых отношений.
Второй критерий – объект залога – позволяет выделить прежде залог
имущества и залог имущественных прав. Предметом залога не может быть в
сельской местности единственный жилой дом с хозяйственными постройками,
если должник и его семья постоянно в нем проживают, кроме случаев взыскания
ссуды, выданной под строительство дома.
Самостоятельным и основным видом залога по второму критерию является
ипотека - залог предприятий, строения, здания, сооружения или иного
объекта, непосредственно связанного с землей, в месте с соответствующими
земельным участком или правом пользования им.Гражданским кодексом
Республики Казахстан законодательно закрепляется особая, уникальная роль
земли как объекта залога. Установлено, что ипотека зданий и сооружений
допускается только с единовременным залогом потому же договору земельного
участка, на котором находятся эти здания или сооружения, либо части
участка, функционально обеспечивающие закладываемый объект, либо права его
аренды. В настоящее время в РК выделяется семь категорий земель, имеющих
неодинаковый режим владения и пользования в зависимости от их назначения.
Органичны или полностью запрещена оборотоспособность земель связи,
транспорта, обороны, природоохранного и рекреационного и иного назначения.
Соответственно залог таких категорий земель не допускается. Не могут быть
самостоятельным объектом залога и сервитуты.
Самостоятельными объектами залога могут быть земли
сельскохозяйственного назначения, незастроенные земли населенных пунктов,
обособленные водные объекты, находящиеся в частной собственности. Общее
правило: земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от
одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о
земле и других природных ресурсах (схема 125).
По третьему критерию (условия погашения полученной под залог имущества
ссуды) можно выделить девять основных видов залога с тем или иным вариантом
взносов на возврат основной задолженности. В практике применяют различные
схемы ипотеки. В большинстве случаев предусматривается снижение уровня
выплат должником на начальных этапах срока сделки и отнесение основной
нагрузки погашения долга на последующие периоды. Подобные модификация
залога особенно популярны для тех, кто ожидает роста доходов в будущем:
начинающие предприниматели, фермеры, молодые семьи и бизнесмены,
инвестирующие средства в объекты с длительным циклом воспроизводства.
Схема 125. едвижимость как предмет залога (ипотека)
Гражданским кодексом РК предусмотрено также, что имущество,
находящееся в общей совместной собственности может быть заложено с
письменного согласия всех собственников.
Участник же общей деловой собственности может заложить свою долю в
праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае
обращения взыскания на эту долю при ее продаже преимущественное право
покупки имеют остальные собственники.
Возможен и взаимный или двойной залог, когда каждая сторона выступает
одновременно кредитором и должником, представляя залог в обеспечение своего
долга по схеме:
Залог 2
требование 2
требование 1
залог 1
Ипотека может обеспечивать разнообразные обязательства и требования
(схема 126).
152. Форма, содержание и порядок регистрации договора об ипотеке
Договор залога объектов недвижимости (ипотеки) заключается независимо
от места совершения по законам РК в письменной форме. Права залогодержателя
но обеспеченному ипотекой обязательству могут быть удостоверены закладной,
которая должна быть нотариально удостоверены и зарегистрирована в Едином
государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним. Совершается он
отдельно от основного кредитного договора, обязательства по которому
обеспечивает. Но условие о залоге может быть включено и в текст основного
договора.
Схема 126. Обязательства и требование, обеспечиваемые по договору ипотеки
Прежде всего само название договора должно содержать наименование
вида залога и недвижимости (предприятие, земли данного назначения,
городские земли, право аренды и т.д.) (схема 127).
Схема 127. Основные положения договора об ипотеке
Закладная должна содержать:
- слово закладная, включенное документа;
- наименование залогодателя и указание места его жительства либо,
если залогодатель - юридическое лицо, его местонахождение;
- наименование залогодержателя и указание места его жительства либо,
если залогодержатель - юридическое лицо, его местонахождение;
- название кредитного договора или иного обязательства, исполнение
которого обеспечивается по данной закладной (основного обязательства), с
указанием даты и места заключения такого договора или основание
возникновения иного основного обязательства;
- наименование должника но основному обязательству, если должник не
является залогодателем, и указание места жительства должника либо, если
должник – юридическое лицо, его местонахождение;
- указание суммы основного обязательства, обеспеченной ипотекой по
данной закладной условия, позволяющие определить эту сумму;
- указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по
данной закладной;
- название и достаточное для идентификации описание имущества, на
которое установлена ипотека по данной закладной, и места его нахождения;
- денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека поданной
закладной;
- наименование права, в соответствии с которым имущество, являются
предметом ипотеки принадлежит залогодателю и органа, зарегистрировавшего
это имущество, с указанием номера, даты и места регистрации, а если
предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право - точное
наименование этого права;
- указание на то, имеются ли па имущество, являющееся предметом
ипотеки, или на часть этого имущества другие закладные, сдано ли это
имущество или часть его в аренду, обременено или не обременено оно иным
образом на момент регистрации ипотеки;
- подписи залогодателя и залогодержателя;
- наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и
места регистрации.
Закладная, не содержащая каких-либо названных данных, не подлежит
нотариальному удостоверению, а соответствующая ипотека – государственной
регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом
недействительной по иску заинтересованного лица.
По соглашению залогодержателем в закладному могут быть включены иные
данные и условия.
К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия
ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав
поэтому договору (схемы 128-130).
Схема 128. Правовой статус и содержание закладной
Схема 129. Особые условия закладной
Схема 130.Порядок осуществления прав закладной исполнения ипотекой
Во втором разделе договора о залоге недвижимости формулируется права и
обязанности сторон, которые можно условно разделить на две группы:
а) общие для всех видов ипотеки;
б) специфические для каждого объекта недвижимости, т.е. зависящие от
вида залога и конкретных условий. Рассмотрим в сжатой форме (схемы 131,
132).
Схема 131. Основные права и обязанности залогодателя по договору ипотеки
Схема 132. Основные права и обязанности залогодержателя по
договору ипотеки
При залоге имущественных прав на недвижимое имущество залогодатели
имеет своего должника, и сам является должником залогодержателя. Поэтому в
договоре о залоге прав кроме обычных условий отражаются следующие
обязанности залогодателя:
- совершать действия, необходимые для обеспечения действительности
заложенного права (своевременно вносить арендную плату, не провоцировать
расторжение договора);
- не совершать уступки заложенного права без согласия залогодержателя
и действий, влекущих его прекращения или уменьшения стоимости, т.е.
исключается распоряжение предметами залога;
- принимать меры по защите заложенного права (например, аренды) от
посягательства третьих лиц и сообщать кредитору сведения об изменениях в
заложенном праве, его нарушениях и т.д.
В свою очередь, залогодержатель права может:
- требовать в суде перевода на себя заложенного права, если
залогодатель не выполняет спои обязанности;
- самостоятельно принимать меры по защите заложенного права, если
залогодатель об этом не заботится, и вступать в качестве третьего лица в
дело по иску о заложенном праве.
- В качестве неотъемлемой части к договору о залоге земельных
участков и других объектов недвижимости прилагаются:
- кредитный договор;
- подлинник свидетельства о собственности на объект недвижимости;
- план земельных участка и чертежего границ;
- справка ЦН о принадлежности зданий, расположенных на данном участке;
- заключение оценщика о рыночной стоимости земельного участка и
заданий, расположенных на нем;
- акт о нормативной цене участка, выдаваемым райкомземом;
справка налоговой службы об уплате земельного налога и налога на
здания и сооружения;
- *согласие всех совладельцев объекта, если он находится в общей
совместной собственности лиц (например, супругов);
- доверенности лиц, уполномоченных сторонами подписать договор;
- справка регистрационной палаты или соответствующей нотариальной
конторы о возможном обременении объекта ранее совершенным залогом или
другими правами.
Договор подписывается сторонами и удостоверяется нотариусом не менее
чем в трех экземплярах, один из которых остается в нотариальной конторе,
второй и третий выдаются на руки сторонам. Государственная пошлина за
нотариальное удостоверение договора о залоге составляет 1,5% от суммы
договора, но не менее однократной минимальной заработной платы.
Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований
кредитора может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего
исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обязательствам,
за которые он отвечает.
Регистрация договора о залоге должна осуществляться на основании
заявления залогодателя (схемы 133-134).
Схема 133. Порядок государственной регистрации ипотеки
Схема 134. Ответственность органов государственной регистрации ипотеки
Для регистрации залога должны быть представлены:
- нотариально заверенный договор о залоге;
- документы, названные в договоре о залоге, в качестве приложений к
нему;
- справка с указанием технической характеристики здания;
- доказательства уплаты госпошлины;
- доказательства оплаты услуг по информационному сопровождению
залога;
- документы, удостоверяющие личность заинтересованных лиц или
учредительные документы (для юридических лиц).
В регистрации договора залога может быть отказано по следующим
основаниям:
- отказ сторонами в предоставлении необходимых документов;
- при несоответствии договора залога или приложенных к нему документов
действующему законодательству РК;
- при несоответствии договора залога или приложенных к нему документов
данным, имеющимся в банке данных о собственниках жилых помещений.
В случае положительного решения договор залога должен быть
зарегистрирован в течение месяца со дня подачи заявления и предоставления
документов в Комитет муниципального жилья. Мотивированный отказ в
регистрации договора залога должен быть направлен заявителю в течение
срока, установленного для его регистрации. С целью определения правового
состояния жилых помещений ведется реестровая книга. Регистрационная запись
залоге в реестровой книге должна содержать следующие данные:
- условия залога (размер, сроки исполнения обязательств, стоимость
заложенного имущества);
- данные регистрации;
- адрес и техническая характеристика заложенного жилого помещения;
- сведение документах, устанавливающих право собственности на жилое
помещение;
- сведение о залогодателе и залогодержателе;
- сведения о документах, подтверждающих залоговую операцию;
- сведение об уплате госпошлины;
- реквизиты должностных лиц, внесших записи.
При сопровождении залога вносятся следующие сведения:
- отметка об изменении и дополнении к договору и основания для
внесения изменений и дополнений;
- сведения об исправлении ошибок;
- информация о выдаче выписок из реестра;
- отметка об исполнении обязательств.
Регистрация залога удостоверяется на договоре путем полного
наименования органа, зарегистрировавшего договор, указание даты регистрации
и номера, под которым он зарегистрирован в реестровой книге и в банке
данных собственников жилья. Эти данные заверяются подписью должностного
лица и печатью органа, осуществившего регистрацию. Внесение в банк данных
сведений о заключении договора залога производится на основании записи в
реестровой книге.
Исправление ошибок, связанных с правовым положением недвижимости в
регистрационной записи, допускается с согласия залогодателя и
залогодержателя. При возражении залогодателя или залогодержателя против
исправления ошибки другая сторона или орган, регистрирующий залог, вправе
обратится с жалобой в суд. Переход от принятой в Европе латинской системы
защиты прав собственности (нотариальной, досудебной) к англо-саксонской
(через суды и адвокатуру) может значительно повысить расходы сторон по
сделкам с недвижимостью и снизить уровень ответственности за ошибки и
нарушения должностных лиц. На нотариуса, как известно, возложена
обязанность возмещать убытки за счет собственных средств имущества, на
которое может быть обращено взыскание при нарушении им закона. При
государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею служащие
несут в основном дисциплинарную ответственность, а возмещение материального
ущерба производится из бюджета(схемы 135-136).
Схема 135. Ответственность при государственной регистрации прав на
недвижимое имущество
Схема 136. Залог закладной
Закладная может быть заложена путем ее передачи другом лицу
залогодержателю закладной в обеспечение кредитного договора между этим
лицом и залогодержателем, названным в закладной (ипотечным
залогодержателем). Залог закладной означает залог права требования по
кредитному договору или иному основному обязательству, принадлежащего
ипотечному залогодержателю и обеспеченного ипотекой.
Лицо, к которому перешло право на предмет ипотеки, становится па место
первоначального залогодателя и несет все его обязанности но договору
ипотеки, включая и те, которые не были им надлежащей выполнены, если
соглашением с залогодержателем не установлено иное.
При уступке другому лицу своих прав по кредитному договору или иному
обеспеченному данной ипотекой основному обязательству, если залогодержатель
не преступил тому же лицу свои права по соответствующей закладной, договор
ипотеки прекращается и закладная утрачивает силу.
Удовлетворение требований залогодержателя из стоимости заложенного
имущества производится по решению суда за исключением случаев, когда
нотариально удостоверенным соглашением залогодателя и залогодержателем,
заключенным после возникновения оснований для обращения взыскания па
предмет ипотеки, предусмотрено удовлетворения требований залогодержателя из
стоимости заложенного имущества без обращения в суд (схемы 137-139).
Схема 137. Обращение взыскания объект ипотеки
138. Реализация заложенного имущества по решению суда
Схема 139. Очередность погашения требований из выручки от реализации
заложенного имущества
Взыскание на предмет ипотеки может быть обращено только по решению
суда в случаях когда:
- для заключения договора о залоге требовались согласие или разрешение
другого лица или органа;
- предмет залога имеет историческую или культурную ценность для
общества;
- залогодатель отсутствует и установить место нахождение его
невозможно.
Реализация заложенного объекта производится путем продажи с публичных
торгов. По просьбе залогодателя суд может отсрочить на 1 год продажу
недвижимою объекта. Начальная цена заложенного объекта определяется
решением суда, а в других случаях - по соглашению сторон.
При объявлении торгов несостоявшимся залогодержатель вправе по
соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет
покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению
применяются правила о договоре купли-продажи.
Если не состоялись повторные торги, залогодержатель вправе оставить
предмет залога за собой с оценкой его сумме не более чем на 25% ниже
начальной продажной цепы на первых торгах.
Если же залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой
предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов
несостоявшимся, договор о залоге прекращается.
В реальной практике порядок ипотеки видоизменяется. Для надежного
обеспечения возвратная и кредита банки применяют следующую схему:
- заемщик продает по минимальной цене кредитору дом с земельным
участком, квартиру, офис или иное недвижимое имущество;
- кредитору обязуется продать обратно заемщику объект при
своевременном возврате им ссуды
В таком случае заемщик практически лишен прав на судебную защиту, так
как обязательна кредитора не имеют правового характера. Можно рекомендовать
уменьшить риск путем заключения указанного договора купли-продажи под
отлагательным (факт неуплаты) или отменительным (факт уплаты продавцом
выданной ему денежной ссуды в установленный срок) условием. Иначе говоря, в
договор купли-продажи должно включаться условие о том, что он вступает в
силу, и банк приобретает право собственности на продаваемое имущество лишь
в случае не возврата в указанный срок заемщиком - продавцом долга (купля-
продажа с условием).
В англо - американском праве наряду с обычной формой залога, когда
право собственности на имущество сохраняется за залогодателем, существует и
фидуциарная форма ипотеки, известная со времен римского права, при которой
залогодержатель имеет право выкупить его после исполнения обязательства.
15.3. Особенности залога земельных участков
Земля - это самый надежный объект залога, так как со временем она не
изнашивается при рациональном использовании, как другие виды недвижимости,
а напротив, стоимость ее постоянно возрастает.
Поскольку земля - пространственный базис размещения всех других
объектов недвижимости, которые с ней прочно связаны, то залог зданий,
сооружений, предприятий, обособленных водных объектов, лесов и многолетних
насаждений практически невозможен без одновременного залога и
соответствующих площадей земельных участков. Это обстоятельство, а также
уникальность земли, порождаемая ее неподвижностью и фиксированным системе
залоговых отношений.
В ГК РК законодательно закреплена особая уникальная роль земли как
объект залога. Установлено, что ипотека зданий и сооружений допускается
только с единовременным залогом по тому же договору земельного участка, на
котором находятся эти здания, либо части участка, функционально
обеспечивающей закладываемый объект либо права его аренды.
Самостоятельными объектами залога могут быть садово-огородные участки,
земли личного подсобного хозяйства, незастроенные участки населенных
пунктов и др. Общее правило состоит в том, что земля и другие природные
ресурсы могут отчуждает и переходить от одного лица к другому в той мере, в
какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Залог земельных участков возможен не только в качестве самостоятельных
объектов, но и как принадлежности главной вещи - передаваемых в залог
зданий и сооружений. ГК РК устанавливает вещь, предназначенная для
обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением
(принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не
предусмотрено иное. Главная вещь имеет в хозяйственном обороте
самостоятельное значение, а принадлежность зависит от нее, служит главной
вещи. Поэтому если заложена главная вещь (здание), то считается заложенной
и принадлежность - земельный участок. Именно такой порядок установлен в
ГКРК, предусматривающей невозможность ипотеки зданий и сооружений без
одновременного залога и земельного участка (части его), на котором
находится это задание. В случае, если земельный участок находится не в
собственности владельца здания, а в аренде у него, то в залог предается
право аренды этого участка или его фукционально необходимой части.
Важное значение для уточнения возможности залога застроенных земельных
участков имеет законодательное положение о залоге предприятия как единого
имущественного комплекса со всем движимым и недвижимым имуществом, включая
и землю, входящую в его состав, если иное не предусмотрено договором. В
зависимости от обстоятельств объектом залога может быть как предприятие в
целом, так и его отдельные части, т.е. земельный участок (или его часть),
на котором расположено предприятие, может быть заложен (перезаложен) в
качестве самостоятельного объекта.
Анализируя механизм залога земельных участков, необходимо учитывать
еще один существенный момент. Земля - основное средство производства
(фактор) - выступает в хозяйственном обороте в качестве веши с отделимыми
плодами, которая состоит из главной веши (самой земли) и плодов, урожая -
продуктов ее органического развития, отделяющихся от нее и образующих новые
веши, не нарушая качества земли. Они могут вступать в хозяйственный оборот
самостоятельно. Исходя из этого объектом залога в зависимости от условий
могут быть земельный участок и урожай с него отдельно или вместе взятые. В
зарубежной практике принято обращать взыскание на заложенный земельный
участок сельскохозяйственного назначения только после снятия урожая.
Можно выделить также следующие особенности земельных участков:
1. Не допускается залог части земельного участка, которая по своему
размеру не может быть использована по назначению соответствующей категории
земель.
2. Городские земли, на которых по градостроительным правилам запрещено
строительство, не могут быть сданы в залог. Это земли общего пользования в
населенных пунктах, скверы, коммуникации, площади, бульвары, пляжи,
набережные и др.
3. При общей совместной собственности на землю залог может быть
установлен только на принадлежащий гражданину участок, выделенный внатуре.
4. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на
здания залогодателя, расположенные на нем, если в договоре не предусмотрено
иное. В случае реализации такого участка кредитором на 4укционе
залогодатель приобретает сервитут, т.е. право ограниченного пользования
частью участка, необходимой для обслуживания здания.
5. Если в ипотеке находится земельный участок, на котором расположено
здание другого собственника, то к новому владельцу переходят права и
обязанности, которые имел залогодатель.
6. Залог заданий и сооружений допускается только с одновременной
ипотекой по тому же договору либо земельного участка, на котором они
находятся, либо части участка, функционально обеспечивающей объект, либо
права аренды его.
7. Изменения целевого назначения земель возможно только по решению
органов власти субсчета РК, но не районного уровня.
8. Оценка земельного участка при залоге не может быть ниже его
нормативной цены, хотя больше подходит рыночная оценка. При обращении
взыскания на участок к судебном порядке начальная продажная цена его на
публичных торгах определяется решением суда либо соглашением сторон.
9. По просьбе залогодателя суд может отерочить продажу
селькохозяйственных земель не более чем на год.
10. Удовлетворение требований кредитора за счет заложенного
земельного участка без обращения в суд допускается нотариально
удостоверенному соглашению сторон, заключенному только после появления
оснований для обращения взыскания на предмет срока погашения кредита
(схемы 140-141).
Схема 140. Ипотека земельных участков
Схема 141.Особые условия ипотеки земельного участка
5.4. Правила ипотеки жилья
Действующие в настоящее время нормативные акты предусматривают ряд
существенных особенностей, при которых допускается ипотека жилых домом и
приватизированных квартир (схемы 142-143).
Схема 142. Особенности ипотеки жилых домов и квартир
Схема 143. Обращение взыскания на заложенной жилой дом или квартиру
1. В основном целевой характер залога - для обеспечения погашения
ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального
ремонта жилою дома (квартиры).
2.. В лучшем случае залог свободного дома (квартиры) - если гражданин
-собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и
имеют в ном доме достаточное, в соответствии с установленными нормами жилой
площади, жилое помещение.
3. В ипотеку может передаваться жилой дом (квартира, отдельная
комната), принадлежащий залогодателю на праве собственности.
4. Залогодателем может быть как должник но основному обязательству,
так и другое лицо, согласившееся обеспечивать исполнение чужого
обязательства.
5. Так как ипотека предполагает возможность продажи заложенного
имущества, то залогодателем по договору могут быть только дееспособные
лица. Несовершеннолетние, а также лица, которые признаны судом
недееспособными но состоянию здоровья, не могут самостоятельно выполнять
свои обязанности, а значит, не могут заключать договор об ипотеке. За них
сделки совершают их законные представители - родители, опекуны, попечители.
6. Изолированные жилые комнаты (часть дома) могут быть также предметом
ипотеки.
7. На квартиру, находящуюся в общей совместной собственности (без
определения доли каждого из собственников), ипотеку устанавливают лишь при
наличии письменного согласия всех собственников. Участник долевой
собственности вправе по своему усмотрению отдать в залог принадлежащую ему
долю в квартире.
8. Продажа дома (квартиры)на торгах не является основанием для
выселения семьи и самого залогодателя. В таком случае между собственником,
приобретшим жилой дом или квартиру, и проживающими в нем лицами заключается
договор найма или аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной
местности.
Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора о
найме жилого помещения, об аренде или иных основаниях предусмотренных
законом, также не подлежат выселению при продаже заложенного дома
(квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор о найме
жилого помещения, об аренде или иной договор на проживание сохраняет силу.
Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого
дома (квартиры).
К договору о залоге жилого дома или квартиры надо приложить:
- свидетельство (договор и т.п.) о собственности на квартиру:
- справка о выписке всех жильцов и об отсутствии задолженности за
коммунальные платежи (по требованию кредитора);
- копию финансово-лицевого счета;
- выписку из домовой книги;
- письменное согласие всех членов семьи, а при наличии
несовершеннолетних детей или престарелых лиц - документ органов опеки;
- письменное согласие родственников, согласных прописать членов семьи
при выселении (по требованию кредитора);
- справку по форме 16А и поэтажный план дома (квартиры);
- справки налоговой инспекции об уплате налога на недвижимое
имущество;
- справку из психоневрологического диспансера о том, что владелец
жилья не состоит на учете (по требованию кредитора).
Залог жилой недвижимости банку (кредитору) в практике часто
осуществляется с включением в схему поручителя - дочерней фирмы банка или
риэлтерской компании. Заемщик передает право собственности на свою квартиру
фирме-поручителю, а взамен получает:
а) кредит,
б) право преимущественною выкупа бывшей собственности после полных и
своевременных расчетов с банком и поручителем;
в) право пользования своей квартирой по договору аренды.
Последовательность действий по получению кредита под залог жилой
недвижимости может быть следующей:
1 этап - поручитель проводит собеседование и консультирование
заемщика:
- подача пакета документов заемщиком; экспертиза документов
поручителем; оценка квартиры поручителем;
- согласование ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
