Правовые основы аренды недвижимости

Тип работы: Курсовая работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 26 страниц
В избранное:

Содержание

Введение . . . 3

Глава 1. Экономический механизм аренды недвижимости . …. … . . . 6

Арендная плата: состав и функции. . . 6
Виды и формы арендных платежей…. . . . 8
Методы расчетов арендной платы. . . . 10

Глава 2. Правовые основы аренды недвижимости . . . ……. . 12

Договор как правовая форма арендных отношений. 13
Права и обязанности сторон аренды недвижимого имущества…… . . . . . 18
Ответственность сторон, изменение и расторжение договора. . . . 20

Заключение . . 23

Список использованной литературы . . . 27

Введение

Возникновение аренды - естественное следствие реализации права каждого человека на самостоятельную предпринимательскую деятельность. Не случайно во многих странах аренда давно уже получила широкое распространение и считается более предпочтительным способом организации производства даже по сравнению с ведением его на основе частной собственности.

Возможность и необходимость широкого распространения аренды недвижимости при многоукладной экономике изначально заложены в самом многообразии видов собственности и форм организации предпринимательства. Мировая практика свидетельствует: на каждом историческом этапе аренды всегда адекватно включалась в господствующие производственные отношения, способствуя более эффективному использованию накопленного потенциала. Эволюционное становление рыночной экономики в современном Казахстане, если не учитывать позитивные аспекты, упущено именно из-за недооценки аренды, которая вызывает постепенное изменение отношений собственности.

Понятие и функции аренды. В переводе с латинского аренда означает найм или договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях. Современное понимание аренды восходит к классическим принципам римского права о разграничении понятий собственника и пользователя имущества.

В отличие от чисто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездного владения и пользования автор исходит из того, что аренда - это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производственных сил и прежде всего рабочей силы.

Изолированное рассмотрение аренды в отрыве от ее материального содержания - производительных сил или от собственной формы, характеризующей производственные отношения, - не позволяет выявить экономическую сущность этой системы хозяйствования. Подлинная аренда имеет место в тех случаях, когда применяемая форма производства ведет к возникновению общей совместной (долевой) и частной форм собственности на средства производства и результаты труда, в то же время любой вид собственности не исключает арендную форму ее использования. Ошибочна также подмена понятия аренды различными формами подрядных отношений. Прежде всего в них по-разному формируются трудовые коллективы: вместо найма рабочей силы при аренде вводится членство с одновременными изменениями прав и обязанностей каждого работника, вытекающими из их собственности на получаемые доходы и приобретаемые средства производства. Аренда - это наем не работников, а имущества. Следовательно, она является не формой организации труда, а способом реализации отношений собственности.

Сам факт найма (аренды) средств производства ведет к коренному изменению социального статуса работников. Посредством аренды они реально соединяются со средствами труда не как наемные работники, а как их хозяева. В результате значительно расширяется база мотивации трудовой деятельности работников не только как потребителей, т. е. она связывается не только с фондами оплаты труда и материального стимулирования, но и с присвоением прибавочного продукта, с процессом воспроизводства в арендном хозяйстве, с реализацией коллективом и каждым работником своего права совладельца собственности.

Принципы аренды недвижимости

По экономическому содержанию и степени хозяйственной самостоятельности работников арендный механизм находится в следующей логической связи и соподчиненности : отношения - арендные - кооперативные - подрядные - наемные. Оптимальное сочетание государственного регулирования с элементами коллективной и индивидуальной самоорганизации достигается при конкуренции на рынке всех видов отношений, в том числе и арендных, в совокупности образующих многоукладную экономику, наиболее полно стимулирующую предприимчивость и деловитость всех людей. Многообразие форм собственности, развитие кооперации и акционирования не только не ограничивают аренду, а, напротив, расширяют предпосылки для ее дальнейшего развития за счет свободного использования собственных доходов и имущества для сдачи своих и получения в хозяйственное владение дополнительных участков земли и других объектов недвижимости.

Арендной форме производственной деятельности присущи следующие основные принципы и особенности организации:

а) смена хозяйствующего субъекта, т. е. передача земли, зданий и другого имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет самим труженикам осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного присвоения средств и результатов труда при сохранении или трансформации первоначальной формы собственности в коллективную или частную;

б) возвратность арендованных средств первоначальному собственнику в натуре или в стоимостном выражении, благодаря чему совершается кругооборот их между арендодателем и предпринимателем, и на деле реализуются отношения собственности работниками предприятий;

в) платность за землю и другие арендованные объекты недвижимости, создающая объективную основу для установления системы налогов и адекватного отражения общественных интересов;

г) взаимная материальная и юридическая ответственность сторон за эффективное использование средств производства при обоюдной выгодности арендной формы хозяйствования;

д) договорная система отношений между арендатором и арендодателем как равноправными заинтересованными партнерами;

е) самоуправление, полная хозяйственная самостоятельность и непосредственная материальная (имущественная) ответственность арендатора за эффективное использование переданных ему объектов недвижимости;

ж) замена системы гарантированной заработной платы арендным трудовым доходом, действительно учитывающим не только количество и качество живого труда, но и экономию материальных ресурсов, т. е. перевод оплаты труда из затратной части распределяемой выручки в доходную, что образует материальную основу предприимчивости людей и экономии ресурсов.

Виды и формы аренды

Исходя из диалектического взаимодействия содержания и формы явлений в арендной деятельности как в любом экономическом процессе, следует выделять вид или сущность и конкретные организационные формы ее практического воплощения в различных хозяйственных формированиях. Как известно, нет формы без содержания, которое определяет форму. Последняя, в свою очередь, воздействует на содержание и не существует без него.

Аренда является организационной формой производства, выражающей отношения собственности, особую систему хозяйствования. Однако как и всякое самостоятельное явление, как рыночная экономическая категория, оно имеет свое собственное содержание и различные формы проявления, которые можно представить с разной степенью конкретности.

Таким образом, в зависимости от степени экономической самостоятельности и особенностей производственных взаимосвязи в арендных отношениях можно выделить два основных вида.

Первый вид - это свободная аренда, при которой не делается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач.

Он самостоятельно формирует производственную программу в соответствии с экономической обстановкой и по рыночным ценам реализует получаемую продукцию по своему усмотрению.

Все производственные связи, включая использование земли, регулируются только экономическими методами.

Второй вид - это целевая аренда, при которой недвижимость используется в заранее определенных собственником целях - для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве. И только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно полученную продукцию по рыночным ценам в любом месте.

Глава 1. Экономический механизм аренды недвижимости

Арендные отношения реализуются с помощью разнообразных рычагов и инструментов, но наиболее существенное значение имеют две экономические формы: арендная плата и арендный доход.

С помощью аренды соединяются два важнейших фактора производства: труд(предпринимательские способности) и капитал, которые в совокупности обеспечивают, с одной стороны, участие арендаторов в формировании муниципального и республиканского бюджетов и социальных фондов, а с другой, расширенное воспроизводство в самих арендных подразделениях и удовлетворение потребительского спроса. Двойственность социально-экономического статуса арендаторов как непосредственных исполнителей (работников) и как самостоятельных предпринимателей объективно заинтересовывает их не только в улучшении личного потребления, но и в осуществлении накоплений для расширения производства или его модернизации - прироста совместной собственности.

Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем образуют арендные платежи, которые отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое имущество. Право владения арендованным объектом и получение доходов от него в принципе возможно лишь после внесения платы.

1. 1. Арендная плата: состав и функции

Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Именно в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом. Всякое произвольное увеличение или уменьшение арендной платы ущемляет интересы предпринимателя, либо наносит ущерб собственнику и государству. Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам одних или банкротству предпринимателей.

Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производительного использования. Рассмотрим в чем заключается сущность арендной платы, что она выражает, какова ее природа?

Арендная плата - это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процесс использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности.

Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание, земельный участок и все предприятия. Но когда отдают в кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного процента. Точно также при сдаче в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только в форме зданий, помещений и др. ) собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим приростом.

Хотя на поверхности хозяйственных отношений отдельны структурные элементы арендной платы не различимы, учет их специфических функций имеет важное теоретическое и практическое значение. Например, возвратная стоимость арендованного объекта (амортизационные отчисления), который изначально принадлежит собственнику, и плата за авансированный капитал в общей сумме арендной платы имеют различную природу и назначение.

Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизмененном размере ан весь нормативный срок использования имущества. Стоимость средств производства, как известно, лишь переносится трудом арендатора на создаваемый продукт. Но чтобы арендная плата выполняла кроме возмещения еще и стимулирующую функцию, она должна включать сверх суммы амортизационных отчислений на используемые недвижимые объекты часть прибыли в относительном размере, не менее ссудного процента.

Вложение средств в развитие производства, в том числе и арендного, является активной операцией в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского, т. е. включать часть дохода, который может быть получен при общественно нормальной организации использования взятого в аренду имущества.

Таким образом, в состав арендной платы (An) входит четыре экономических элемента:

а) амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества(кроме земли) (Am) ;

б) средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении ( Ck) ;

в) налог на имущество (Ни) ;

г) часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом

использовании арендованного объекта (арендный процент - Па) .

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз), т. е. :

Вз = Ам + Ск + Ни, а Ам = Вз + Па

Наиболее сложным и спорным остается определение состава арендных платежей за землю. Пока существует монополия на землю как на объект хозяйства, связанная с ограниченностью лучших по качеству и местоположению земель, арендаторы использующие относительно лучшие земли, получают дополнительный доход, который вполне естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может изыматься не только с лучших и средних, но и с худших земель, если возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверх прибыли, что возможно благодаря более низкому органическому строения производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государственному или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.

Следовательно, в сельском хозяйстве базу арендной ставки должен составлять чистый доход, получаемый от использования земельных угодий в той части, в которой воплощается прежде всего дифференциальная земельная рента1, возникающая в результате естественного плодородия почвы и местоположения земельного участка, а также абсолютная рента.

Поскольку один и тот же труд в зависимости от качества земель создает неодинаковое количество потребительских стоимостей, следовательно, и дифференциальной ренты, ставка арендной платы с гектара лучших сельскохозяйственных угодий должна быть соответственно больше, чем со средних, и территориально дифференцирована.

В то же время следует учитывать отличие дифференциальной ренты 1 от дополнительного дохода, который могут получать более квалифицированные арендаторы при лучшей организации труда и интенсификации производства, т. е. от дифференциальной ренты 11. Такой доход должен оставаться у арендаторов, так как он является результатом их более компетентной деятельности. Его изъятие ущемило бы их экономические интересы.

1. 2. Виды и формы арендных платежей

Следует различать виды арендной платы как способа начисления платежей и формы ее, внешне материально-вешественное или стоимостное их воплощение.

Схема 1. Виды и формы арендных платежей

В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая комбинация. Долевой метод арендных платежей, хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует прочный принцип: чем лучше работать, тем больше плати.

Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.

По форме привлекательны натуральные или компенсационные платежи, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендатору встречных услуг (ст. 546 п. 2 ГК РК) . Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.

1. 3. Методы расчетов арендной платы за нежилые помещения, жилые помещения и земельные участки

Методологической основой определения размера арендной платы, устанавливаемого соглашением сторон, является теория распределения продукта, созданного арендатором, которая обеспечивала бы взаимовыгодное сочетание его интересов и интересов собственника при средней норме прибыли. При умелом использовании недвижимости арендатор должен иметь возможность после внесения арендных платежей не только возместить из своей выручки производственные затраты, но и получить доход для развития предпринимательской деятельности и личного потребления. Собственнику также необходимо накопления для восстановления объекта и определенный процент на вложенный капитал. Поэтому в методическом отношении следует различать верхнюю и нижнюю границы арендной платы.

Верхняя граница - это максимально возможный уровень арендной платы, при котором достижимо простое воспроизводство при средней отраслевой нормы у арендатора, т. е. арендная плата = возвратная стоимость + максимальная норма прибыли.

Теоретически нижняя граница - это минимально возможный уровень арендной платы, про котором достигается простое воспроизводство имущества, сданного в аренду, т. е. арендная плата равняется возвратной стоимости.

Конкретная величина арендной платы обычно предмет торга сторон, но в принципе она не должна выходить за пределы обозначенных экономических границ по любому виду недвижимого имущества. В практике применяются различные методики обоснования размера арендной платы за помещения и земельные участки.

За нежилые помещения государственной и муниципальной собственности годовую арендную плату (Аn) устанавливают двумя способами:

на базе ставки арендной платы (Бан) за 1кв. м помещения (минимум - 915 тенге) по формуле:

An = Бап * Киз * КТ * Кд * Кнж * Кр * S

Если Арендная плата меньше эксплуатационных расходов (Эр), то: Ап = Эр;

2. на основе расчетной стоимости нового строительства (Сс) за 1 кв. м нежилого помещения по формуле: Ап =(Сс * Киз * Км * Кт * Кд *Кпж * S) :10.

Методика расчета арендной платы за нежилое помещение(здание, сооружение)

а) Размер арендной платы(Ап) за 1кв. м - Ап =(Сс * Киз * Км * Кт * Кд *Кпж * S) :10.

Расчетная стоимость строительства 1 кв. м :

Сб - базовый размер стоимости 1 кв. м на 1998 г. - ориентировачно - 23500 тг. ;

Куд - коэффициент удорожания(по темпам инфляции)

б) Коэффициент износа - Киз = (100-% износа) :100

в) Коэффициент качества строительного материала - Км - кирпич - 1, 5; железобетон - 1, 0; дерево - 0, 6; смешанное - 0, 2

г) Коэффициент зонального расположения - Кр -до 20 км от Алматы - 1, 5 свыше 100 км - 0, 8; и в деревне - 50% от Кр

д) Коэффициент типа здания - Кт - производственное неотапливаемое - 0, 3; отапливаемое - 0, 5; медицина, спорт - 0, 2; памятники истории - 0

е) Площадь - S = строения + подвалы + полуподвалы, наземная часть + чердак (мансарда) .

ж) Срок окупаемости капитальных вложений - Ок =10.

Глава 2. Правовые основы аренды недвижимости

Основным источником гражданско-правового регулирования арендных отношений в сфере недвижимости является Гражданский кодекс Республики Казахстан (гл. 29 и 30) . В параграфе 1гл. 29 сформирован комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Они носят универсальных характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальных правил, а также распространяются на выделенные в специальные виды аренды, по лишь в той части, которая не урегулирована особыми нормами, относящимся к соответствующему виду отношений. Следует заметить, что многие уровни имеют диспозитивный характер, что позволяет сторонам в договоре определять ряд своих отношений иначе, чем в законе, а законодательные положения использовать как запасной вариант - когда иное не предусмотрено в договоре. Императивными являются в основном нормы, предусматривающие защиту прав сторон и третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход повышает правовой уровень арендных отношений и не противоречит принципу свободы договора.

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.