Правовые основы аренды недвижимости

Тип работы: Курсовая работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 26 страниц
В избранное:

Содержание

Введение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
Глава 1. Экономический механизм аренды
недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... .6
1. Арендная плата: состав и функции ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...6
2. Виды и формы арендных
платежей ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .8
3. Методы расчетов арендной платы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .10
Глава 2. Правовые основы аренды
недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...12
1. Договор как правовая форма арендных
отношений ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..13
2. Права и обязанности сторон аренды недвижимого
имущества ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...18
3. Ответственность сторон, изменение и расторжение
договора ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... 20
Заключение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..23
Список использованной литературы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...27

Введение

Возникновение аренды - естественное следствие реализации права каждого
человека на самостоятельную предпринимательскую деятельность. Не случайно
во многих странах аренда давно уже получила широкое распространение и
считается более предпочтительным способом организации производства даже по
сравнению с ведением его на основе частной собственности.
Возможность и необходимость широкого распространения аренды
недвижимости при многоукладной экономике изначально заложены в самом
многообразии видов собственности и форм организации предпринимательства.
Мировая практика свидетельствует: на каждом историческом этапе аренды
всегда адекватно включалась в господствующие производственные отношения,
способствуя более эффективному использованию накопленного потенциала.
Эволюционное становление рыночной экономики в современном Казахстане, если
не учитывать позитивные аспекты, упущено именно из-за недооценки аренды,
которая вызывает постепенное изменение отношений собственности.
Понятие и функции аренды. В переводе с латинского аренда означает
найм или договор на передачу имущества собственником во владение другому
лицу на определенных условиях. Современное понимание аренды восходит к
классическим принципам римского права о разграничении понятий собственника
и пользователя имущества.
В отличие от чисто юридического определения аренды как договорного,
срочного и возмездного владения и пользования автор исходит из того, что
аренда – это система хозяйствования или организационная форма
предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние
производственных сил и прежде всего рабочей силы.
Изолированное рассмотрение аренды в отрыве от ее материального
содержания – производительных сил или от собственной формы, характеризующей
производственные отношения, - не позволяет выявить экономическую сущность
этой системы хозяйствования. Подлинная аренда имеет место в тех случаях,
когда применяемая форма производства ведет к возникновению общей совместной
(долевой) и частной форм собственности на средства производства и
результаты труда, в то же время любой вид собственности не исключает
арендную форму ее использования. Ошибочна также подмена понятия аренды
различными формами подрядных отношений. Прежде всего в них по-разному
формируются трудовые коллективы: вместо найма рабочей силы при аренде
вводится членство с одновременными изменениями прав и обязанностей каждого
работника, вытекающими из их собственности на получаемые доходы и
приобретаемые средства производства. Аренда – это наем не работников, а
имущества. Следовательно, она является не формой организации труда, а
способом реализации отношений собственности.
Сам факт найма (аренды) средств производства ведет к коренному
изменению социального статуса работников. Посредством аренды они реально
соединяются со средствами труда не как наемные работники, а как их хозяева.
В результате значительно расширяется база мотивации трудовой деятельности
работников не только как потребителей, т.е. она связывается не только с
фондами оплаты труда и материального стимулирования, но и с присвоением
прибавочного продукта, с процессом воспроизводства в арендном хозяйстве, с
реализацией коллективом и каждым работником своего права совладельца
собственности.
Принципы аренды недвижимости
По экономическому содержанию и степени хозяйственной самостоятельности
работников арендный механизм находится в следующей логической связи и
соподчиненности : частнособственнические отношения – арендные -
кооперативные - подрядные - наемные. Оптимальное сочетание государственного
регулирования с элементами коллективной и индивидуальной самоорганизации
достигается при конкуренции на рынке всех видов отношений, в том числе и
арендных, в совокупности образующих многоукладную экономику, наиболее полно
стимулирующую предприимчивость и деловитость всех людей. Многообразие форм
собственности, развитие кооперации и акционирования не только не
ограничивают аренду, а, напротив, расширяют предпосылки для ее дальнейшего
развития за счет свободного использования собственных доходов и имущества
для сдачи своих и получения в хозяйственное владение дополнительных
участков земли и других объектов недвижимости.
Арендной форме производственной деятельности присущи следующие основные
принципы и особенности организации:
а) смена хозяйствующего субъекта, т.е. передача земли, зданий и другого
имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет самим труженикам
осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного
присвоения средств и результатов труда при сохранении или трансформации
первоначальной формы собственности в коллективную или частную;
б) возвратность арендованных средств первоначальному собственнику в
натуре или в стоимостном выражении, благодаря чему совершается кругооборот
их между арендодателем и предпринимателем, и на деле реализуются отношения
собственности работниками предприятий;
в) платность за землю и другие арендованные объекты недвижимости,
создающая объективную основу для установления системы налогов и
адекватного отражения общественных интересов;
г) взаимная материальная и юридическая ответственность сторон за
эффективное использование средств производства при обоюдной выгодности
арендной формы хозяйствования;
д) договорная система отношений между арендатором и арендодателем как
равноправными заинтересованными партнерами;
е) самоуправление, полная хозяйственная самостоятельность и
непосредственная материальная (имущественная) ответственность арендатора за
эффективное использование переданных ему объектов недвижимости;
ж) замена системы гарантированной заработной платы арендным трудовым
доходом, действительно учитывающим не только количество и качество живого
труда, но и экономию материальных ресурсов, т.е. перевод оплаты труда из
затратной части распределяемой выручки в доходную, что образует
материальную основу предприимчивости людей и экономии ресурсов.

Виды и формы аренды
Исходя из диалектического взаимодействия содержания и формы явлений в
арендной деятельности как в любом экономическом процессе, следует выделять
вид или сущность и конкретные организационные формы ее практического
воплощения в различных хозяйственных формированиях. Как известно, нет формы
без содержания, которое определяет форму. Последняя, в свою очередь,
воздействует на содержание и не существует без него.
Аренда является организационной формой производства, выражающей
отношения собственности, особую систему хозяйствования. Однако как и всякое
самостоятельное явление, как рыночная экономическая категория, оно имеет
свое собственное содержание и различные формы проявления, которые можно
представить с разной степенью конкретности.
Таким образом, в зависимости от степени экономической самостоятельности
и особенностей производственных взаимосвязи в арендных отношениях можно
выделить два основных вида.
Первый вид – это свободная аренда, при которой не делается ограничений
в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор
распоряжается ими исходя из своих целей и задач.
Он самостоятельно формирует производственную программу в соответствии с
экономической обстановкой и по рыночным ценам реализует получаемую
продукцию по своему усмотрению.
Все производственные связи, включая использование земли, регулируются
только экономическими методами.
Второй вид – это целевая аренда, при которой недвижимость используется
в заранее определенных собственником целях – для выполнения обязательных
поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве. И
только после выполнения договорных обязательств арендатор может
использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно
полученную продукцию по рыночным ценам в любом месте.
Глава 1. Экономический механизм аренды недвижимости

Арендные отношения реализуются с помощью разнообразных рычагов и
инструментов, но наиболее существенное значение имеют две экономические
формы: арендная плата и арендный доход.
С помощью аренды соединяются два важнейших фактора производства:
труд(предпринимательские способности) и капитал, которые в совокупности
обеспечивают, с одной стороны, участие арендаторов в формировании
муниципального и республиканского бюджетов и социальных фондов, а с другой,
расширенное воспроизводство в самих арендных подразделениях и
удовлетворение потребительского спроса. Двойственность социально-
экономического статуса арендаторов как непосредственных исполнителей
(работников) и как самостоятельных предпринимателей объективно
заинтересовывает их не только в улучшении личного потребления, но и в
осуществлении накоплений для расширения производства или его модернизации –
прироста совместной собственности.
Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем
образуют арендные платежи, которые отражают отношения владения,
пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое
имущество. Право владения арендованным объектом и получение доходов от
него в принципе возможно лишь после внесения платы.

1.1. Арендная плата: состав и функции

Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок
является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей.
Именно в них заключены единство и противоречия между собственником
недвижимости, арендатором и обществом. Всякое произвольное увеличение или
уменьшение арендной платы ущемляет интересы предпринимателя, либо наносит
ущерб собственнику и государству. Просчеты ведут к негативным
последствиям: к необоснованно большим доходам одних или банкротству
предпринимателей.
Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже
исключает объекты из производительного использования. Рассмотрим в чем
заключается сущность арендной платы, что она выражает, какова ее природа?
Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных
партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной
стоимости в процесс использования арендованного имущества. Она выполняет
функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления,
стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает
одной из экономических форм реализации права собственности.
Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит.
Ведь в долгосрочное пользование как бы в кредит можно отдать не только
деньги, но и здание, земельный участок и все предприятия. Но когда отдают
в кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой
определенного процента. Точно также при сдаче в аренду недвижимого
имущества (те же деньги, только в форме зданий, помещений и др.)
собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим приростом.
Хотя на поверхности хозяйственных отношений отдельны структурные
элементы арендной платы не различимы, учет их специфических функций имеет
важное теоретическое и практическое значение. Например, возвратная
стоимость арендованного объекта (амортизационные отчисления), который
изначально принадлежит собственнику, и плата за авансированный капитал в
общей сумме арендной платы имеют различную природу и назначение.
Одним из главных принципов определения арендной платы является
возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или
арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств
не должна быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее
известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в
неизмененном размере ан весь нормативный срок использования имущества.
Стоимость средств производства, как известно, лишь переносится трудом
арендатора на создаваемый продукт. Но чтобы арендная плата выполняла
кроме возмещения еще и стимулирующую функцию, она должна включать сверх
суммы амортизационных отчислений на используемые недвижимые объекты часть
прибыли в относительном размере, не менее ссудного процента.
Вложение средств в развитие производства, в том числе и арендного,
является активной операцией в отличие от ссудного процента. Поэтому
вполне закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского,
т.е. включать часть дохода, который может быть получен при общественно
нормальной организации использования взятого в аренду имущества.
Таким образом, в состав арендной платы (An) входит четыре
экономических элемента:
а) амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного
имущества(кроме земли) (Am);

б) средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли
участия собственника в его проведении ( Ck);
в) налог на имущество (Ни);
г) часть прибыли, которая может быть получена при общественно
необходимом

использовании арендованного объекта (арендный процент – Па).
Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную
стоимость (Вз), т.е.:
Вз = Ам + Ск + Ни, а Ам = Вз + Па
Наиболее сложным и спорным остается определение состава арендных
платежей за землю. Пока существует монополия на землю как на объект
хозяйства, связанная с ограниченностью лучших по качеству и
местоположению земель, арендаторы использующие относительно лучшие земли,
получают дополнительный доход, который вполне естественно подлежит
изъятию. Но арендная плата может изыматься не только с лучших и средних,
но и с худших земель, если возникает общественная необходимость
вовлечения их в оборот. Для этого арендатор должен обеспечить получение
как средней прибыли, так и сверх прибыли, что возможно благодаря более
низкому органическому строения производства в сельском хозяйстве. При
этом принадлежность земли государственному или частному собственнику
определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе
арендной платы.
Следовательно, в сельском хозяйстве базу арендной ставки должен
составлять чистый доход, получаемый от использования земельных угодий в
той части, в которой воплощается прежде всего дифференциальная земельная
рента1, возникающая в результате естественного плодородия почвы и
местоположения земельного участка, а также абсолютная рента.
Поскольку один и тот же труд в зависимости от качества земель создает
неодинаковое количество потребительских стоимостей, следовательно, и
дифференциальной ренты, ставка арендной платы с гектара лучших
сельскохозяйственных угодий должна быть соответственно больше, чем со
средних , и территориально дифференцирована.
В то же время следует учитывать отличие дифференциальной ренты 1 от
дополнительного дохода, который могут получать более квалифицированные
арендаторы при лучшей организации труда и интенсификации производства,
т.е. от дифференциальной ренты 11. Такой доход должен оставаться у
арендаторов, так как он является результатом их более компетентной
деятельности. Его изъятие ущемило бы их экономические интересы.

1.2. Виды и формы арендных платежей

Следует различать виды арендной платы как способа начисления платежей
и формы ее, внешне материально-вешественное или стоимостное их
воплощение.

Схема 1. Виды и формы арендных платежей

В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов
арендных платежей или соответствующая комбинация. Долевой метод арендных
платежей, хотя и учитывает сложности начального этапа производственного
предпринимательства, но фактически реализует прочный принцип: чем лучше
работать, тем больше плати.
Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих
случаях является установление их в определенном размере от стоимости
сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом
качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.
По форме привлекательны натуральные или компенсационные платежи,
когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием
объекта аренды, или путем оказания арендатору встречных услуг (ст. 546 п.
2 ГК РК). Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала
развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.

1.3. Методы расчетов арендной платы за нежилые помещения, жилые помещения
и земельные участки

Методологической основой определения размера арендной платы,
устанавливаемого соглашением сторон, является теория распределения
продукта, созданного арендатором, которая обеспечивала бы взаимовыгодное
сочетание его интересов и интересов собственника при средней норме
прибыли. При умелом использовании недвижимости арендатор должен иметь
возможность после внесения арендных платежей не только возместить из
своей выручки производственные затраты, но и получить доход для развития
предпринимательской деятельности и личного потребления. Собственнику
также необходимо накопления для восстановления объекта и определенный
процент на вложенный капитал. Поэтому в методическом отношении следует
различать верхнюю и нижнюю границы арендной платы.

Верхняя граница – это максимально возможный уровень арендной платы,
при котором достижимо простое воспроизводство при средней отраслевой
нормы у арендатора, т.е. арендная плата = возвратная стоимость +
максимальная норма прибыли.
Теоретически нижняя граница – это минимально возможный уровень
арендной платы, про котором достигается простое воспроизводство
имущества, сданного в аренду, т.е. арендная плата равняется возвратной
стоимости.
Конкретная величина арендной платы обычно предмет торга сторон, но в
принципе она не должна выходить за пределы обозначенных экономических
границ по любому виду недвижимого имущества. В практике применяются
различные методики обоснования размера арендной платы за помещения и
земельные участки.
За нежилые помещения государственной и муниципальной собственности
годовую арендную плату (Аn) устанавливают двумя способами:
на базе ставки арендной платы (Бан) за 1кв. м помещения (минимум – 915
тенге) по формуле:
An = Бап * Киз * КТ * Кд * Кнж * Кр * S
Если Арендная плата меньше эксплуатационных расходов (Эр), то: Ап =
Эр;
2.на основе расчетной стоимости нового строительства (Сс) за 1 кв. м
нежилого помещения по формуле: Ап =(Сс * Киз * Км * Кт * Кд *Кпж * S):10.
Методика расчета арендной платы за нежилое помещение(здание,
сооружение)
а) Размер арендной платы(Ап) за 1кв. м - Ап =(Сс * Киз * Км * Кт * Кд
*Кпж * S):10.
Расчетная стоимость строительства 1 кв. м :
Сб – базовый размер стоимости 1 кв. м на 1998 г. – ориентировачно – 23500
тг.;
Куд – коэффициент удорожания(по темпам инфляции)
б) Коэффициент износа – Киз = (100-% износа):100
в) Коэффициент качества строительного материала – Км – кирпич – 1,5;
железобетон – 1,0; дерево – 0,6; смешанное – 0,2
г) Коэффициент зонального расположения – Кр –до 20 км от Алматы – 1,5
свыше 100 км – 0,8; и в деревне – 50% от Кр
д) Коэффициент типа здания – Кт – производственное неотапливаемое –
0,3; отапливаемое – 0,5; медицина, спорт – 0,2; памятники истории – 0
е) Площадь – S = строения + подвалы + полуподвалы, наземная часть +
чердак (мансарда).
ж) Срок окупаемости капитальных вложений – Ок =10.

Глава 2. Правовые основы аренды недвижимости

Основным источником гражданско-правового регулирования арендных
отношений в сфере недвижимости является Гражданский кодекс Республики
Казахстан (гл. 29 и 30). В параграфе 1гл. 29 сформирован комплекс общих
норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Они носят
универсальных характер и полностью регулируют те виды арендных отношений,
для которых не предусмотрено специальных правил, а также распространяются
на выделенные в специальные виды аренды, по лишь в той части, которая не
урегулирована особыми нормами, относящимся к соответствующему виду
отношений. Следует заметить, что многие уровни имеют диспозитивный
характер, что позволяет сторонам в договоре определять ряд своих
отношений иначе, чем в законе, а законодательные положения использовать
как запасной вариант – когда иное не предусмотрено в договоре.
Императивными являются в основном нормы, предусматривающие защиту прав
сторон и третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход
повышает правовой уровень арендных отношений и не противоречит принципу
свободы договора.
Ввиду особого статуса отдельных видов недвижимого имущества
предусматривается специальный порядок сдачи в аренду земельных участков и
других обособленных природных объектов, отношения по поводу которых
регулируется Земельным кодексом РК. Водным кодексом, законом О недрах и
Основами лесного законодательства. Аренда жилых домов и квартир
осуществляется с учетом положений Жилищного кодекса страны, а передача в
аренду государственных и муниципальных предприятий регламентируется
законами о приватизации и другими подзаконными актами.
Право сдать в аренду недвижимое имущество принадлежит его
собственнику – гражданину, предприятию или организацию, а также лицам,
уполномоченным на то законом или собственником. Арендодателями недвижимых
объектов государственной или муниципальной собственности могут быть
предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного
ведения или оперативного управления, только с согласия собственника.
Комитет государственного имущества РК и его органы на местах являются
арендодателями только объектов государственной и муниципальной
собственности, не находящихся в хозяйственном ведений предприятий.
Состав арендодателей природных объектов определяется специальным
законодательством. Земельные участки в аренду могут передавать:
собственники отдельных участков, в том числе граждане;
лица, которым земельные участки выделены в постоянное пользование, - с
согласия собственника;
уполномоченные государством органы (земельные комитеты) – при сдаче в
арену земель государственной собственности, не переданных организациями в
постоянное пользование.
Арендодателями природных объектов выступают:

участков недр – уполномоченные государственные органы;
участков лесного фонда (лесхозы, заповедники и другие организации,
осуществляющие ведение лесного хозяйства) по согласованию с местными
органами власти;
водных объектов – органы исполнительной власти субъектов РК.
Арендаторами недвижимого имущества в Казахстане может быть любое
дееспособное физическое или правоспособное юридическое лицо, имеющее в
необходимых случаях лицензию (разрешение).
В мировой практике принято, что арендаторами земель
сельскохозяйственного назначения могут быть граждане, у которых есть:
1. опыт работы на ферме не менее 3-5 лет;
2. необходимый начальный Капитал в размере не менее 2-3- летней
арендной платы;
3. специальное образование – колледж;
4. возраст до сорока лет, чтобы была возможность не только умело
хозяйствовать, но и лично физически работать;
5. намерение проживать непосредственно на ферме или вблизи от нее.

2.1. Договор как правовая форма арендных отношений

Практически весь комплекс юридических и экономических отношений по
поводу аренды конкретного объекта недвижимости выражается в той или иной
мере в арендном договоре. Этот договор имеет как общие черты с другими
гражданско-правовыми договорами, так или определенные особенности,
вытекающие из сущности выражаемых им отношений. По определению для
договора аренды характерно:
наличие двух сторон, взаимодействие которых состоит в том, что
арендодатель передает, а арендатор принимает во владение и пользование
недвижимое имущество без права собственности на него;
ограничение во времени пользования взятым в наем имуществом, которое
подлежит по окончанию срока аренды возврату арендодателю. В случае выкупа
арендатором недвижимого объекта арендные отношения прекращаются и
переходят в сферу купли-продажи;
возмездный характер отношений сторон: арендатор всегда платит за
пользование имуществом.
Принципиальные отличия арендного договора от трудового:
- если в качестве работника по трудовому договору выступает отдельный
гражданин, то арендаторами могут быть еще и коллективы, организации,
предприятия и даже регионы;
- арендатор самостоятельно определяет режим труда и отдыха, а при
трудовых отношениях работник должен соблюдать установленную руководством
дисциплину труда и находиться в течение всего дня на рабочем месте;

- цель арендной деятельности – конечный результат производства –
количество и качество реализованной продукции (услуг), а трудовой –
выполнение отдельных видов работ;
- арендаторы при необходимости могут привлекать в напряженные периоды
временных работников с оплатой их труда по договоренности, т.е.
передавать часть принятых на себя обязанностей в субаренду другим лицам,
а при трудовых отношениях каждый выполняет весь порученный объем работы
лично;
- убытки арендаторов, самостоятельных хозяев складываются не только
их расходов, утраты или повреждения имущества, но и из неполученных
доходов, а при трудовых отношениях учитываются только прямой реальный
ущерб.
В договорах аренды существенными в силу закона считаются условия о
предмете (объекте) аренды и размерах арендных платежей.
Предметом договора аренды недвижимости является конкретный объект –
земельный участок, здание (сооружение) либо часть площадей – отдельное
помещение. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно
установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих
данных договор считается не заключенным сторонами. К тому же в договоре
необходимо указать адрес и площадь сдаваемых в аренду помещений. Данные
по арендуемой площади

необходимы также в связи с тем, что арендная плата часто
устанавливается из расчета определенной денежной суммы за каждый
квадратный метр. В приложении к договору аренды должны содержаться
поэтажный план и экспликация арендуемых помещений. Нередко помещения
сдаются в аренду вместе с находящимся в них движимом имуществом -
оборудованием, мебелью, приборами служебного пользования и т.п. В этом
случае договор должен содержать обязательное указание о сдаче в аренду
вместе с недвижимостью указанного имущества. Перечень имущества
прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.
Передача объекта аренды арендатору производится по акту приема-
передачи. Этот документ при аренде недвижимости необходим в силу прямого
указания закона: обязанность арендодателя но предоставлению имущества
арендатору считается выполненной лишь после подписания передаточного
акта. Акт может заменить и другой документ, подписанный обеими сторонами,
свидетельствующий о произведенной передачи имущества во временное
владение или пользование арендатору. Подобным же образом объект
недвижимости должен быть возвращен арендодателю по окончании срока
аренды.
Нерешенной остается в теории важнейшая составная часть арендных
отношений – продолжительность аренды земли, оказывающая существенное
воздействие на состояние и плодородие почвы.
Как же обосновать наиболее приемлемый срок аренды земли и других
средств производства? Какие принципы положить в основу его расчетов,
чтобы учесть личные. Коллективные и общественные интересы, добиться
положительного воздействия срока аренды на расширенное воспроизводство
почвенного плодородия?
Представляется целесообразным выделить три уровня продолжительности
аренды: минимальный, оптимальный и максимальный. Если руководствоваться
не
субъективными, а объективными критериями, то в основу определения их
длительности можно принять соответственно технологические (технические)
социально-экономические признаки и юридические правовые нормы.
Минимальный срок аренды пашни должен быть не меньше периода ротации
наиболее эффективных в данных условиях севооборотов, являющихся на
современном этапе необходимым элементом рациональной системы земледелия и
непременным условием получения высоких урожаев экологически чистой
продукции. Разнообразие видов и типов применяемых севооборотов по зонам и
рационам страны определяет и объективное разнообразие минимальных сроков
аренды земли.
Оптимальный срок аренды земли можно определить по продолжительности
активной трудовой жизни одного поколения людей, имеющих, как известно,
физиологический и социальный предел. По действующим нормам он
устанавливает в 25-30 лет. В этот период человек в основном реализует
свои творческие и физические возможности.
Максимальный срок аренды земли обусловливается юридическими нормами.
Во всем мире он принят в 99 лет.
Предельный срок сдачи в аренду зданий и сооружений объективно
определяется нормативным ... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.