Понятие договора аренды
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
1.1 Понятие договора аренды
1.2 Элементы договора аренды
1.3 Виды договора аренды
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
2.1 Обязанности арендодателя
2.2 Обязанности арендатора
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ВВЕДЕНИЕ
Договор имущественного найма (аренды) является одним из самых древних в истории права и известен еще из законов XII таблиц. Этот договор очень популярен и в современном мире, - как в странах кодифицированного права, так и в странах англо-американского права. В бывших социалистических странах, в том числе и в Казахской ССР, договор имущественного найма имел вполне определенное общественное значение. В ГК Казахской ССР, договору имущественного найма была посвящена глава 28, содержащая 16 статей. В перестроечный период, в качестве важных законов переходного времени разрабатывались и действовали Законы СССР и Казахской ССР об аренде и арендных отношениях. Имущественный найм в действующем ГК РК. Структура главы 29 Имущественный наем (аренда). Перед разработчиками ГК стояла задача: найти оптимальное сочетание классических положения договора имущественного найма, апробированных в мировой практике в течении многих веков, и новых положения этого договора, появившихся в связи с развитием и усложнением отношений, между участниками рынка. Глава 29 ГК, регулирующая договор имущественного найма (аренды), состоит из шести параграфов, включающих 60 статей: первый параграф посвящен общим положениям договора, второй – пятый параграфы посвящены отдельным видам и объектам договора, в том числе лизингу, аренде предприятий, аренде зданий и сооружений, аренде транспортных средств и прокату. Название договора. Исторически так сложилось, что применительно к договору имущественного найма очень часто применяется термин (аренда). При этом, в законодательстве никогда не проводилось четкого разграничения между этими терминами. Различия между ними носят филологический характер, и применение того или иного названия к одному и тому же, по юридической сути, договору, определяется правовым обыкновением. Например, применительно к найму земли илил предприятий устойчиво используется термин аренда; для нежилых зданий и сооружений, как аренда, так и наем; для жилых помещений наем. При обсуждении рабочей группой названия для договора решено было в качестве основного термина использовать исторически приоритетный термин имущественный наем, и как его синоним – термин аренда. Кроме того, для иного вида договора имущественного найма при наличии традиций (как например договор проката) или других особых причин (например наличия международной конвенции о лизинге в отношении договора лизинга) было решено использовать видовые наименования договора имущественного найма, учитывающие видовые особенности этих договоров. Общие положения. Если параграф 1 главы 29 Кодекса устанавливает общие положения имущественного найма, то параграфы с 2 по 6 регулируют особенности отдельных видов договора имущественного найма и найма отдельных видов имущества, в том числе: лизинга (параграф 2, ст.562-572); аренды предприятия (параграф 3, ст.573-580), аренды зданий и сооружений (параграф 4, ст.581-584); аренды транспортных средств (параграф 5, ст.585-594), проката (параграф 6, ст.595-600). К ним применяются общие положения параграфа 1 главы 29 об имущественном найме, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса.
Лизинг.
Договор лизинга как особый вид договора имущественного найма вызывает большой интерес у современных предпринимателей.
Возникнув первоначально в США еще в середине прошлого века, этот договор получил широкое применение в деловой практике фирм Западной Европы и Японии с конца 50-х годов, а в настоящее время используется практически во всех странах.
Лизинг представляет собой, как правило, трехсторонний комплекс отношений, в которых лизинговая компания по просьбе и указанию пользователя, приобретает у изготовителя оборудование, которое затем сдает пользователю во временное пользование. В состав комплекса входят два договора:
1) договор купли-продажи (между лизинговой компанией и изготовителем на приобретение оборудования, где изготовитель - продавец, а лизинговая компания - покупатель),
2) договор лизинга (между лизинговой компанией и пользователем, в силу которого первая передает второму во временное пользование оборудование, купленное у изготовителя специально для этой цели).
Почти 15 лет в Международном институте по унификации международного частного права (UNIDROIT) велась разработка унифицированных норм по международному лизингу. Необходимость в разработке этих правил была вызвана все расширяющимся применением лизинга на международном уровне, между организациями, находящимися в разных государствах. Создатели проекта столкнулись со многими трудностями при его выработке (как и при любой унификации). Результатом этой работы явилась Конвенция о международном финансовом лизинге, подписанная 28 мая 1988 г. в Оттаве, в которой нашел отражение наиболее распространенный взгляд на лизинг как на тройственный комплекс имущественных отношений.
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
1.1 Понятие договора аренды
Отношения имущественного найма урегулированы в главе 29 ГК РК, где в § 1 содержатся общие положения об имущественном найме. Регулирование отношений имущественного найма не ограничивается рамками гражданского кодекса, они могут регулироваться и иными законодательными актами. Диспозитивный характер норм гражданского права проявляется применительно и к договору имущественного найма, поэтому участникам данных договоров предоставляется возможность изменять базовые нормы и приспосабливать их для наиболее удобного обслуживания их насущных потребностей.
Как и договор купли-продажи, договор имущественного найма имеет ряд своих разновидностей, специфика которых есть следствие особенностей их предмета, предназначения, а также влияния других факторов. Действующим Гражданским кодексом урегулированы договора лизинга, аренда предприятий, аренда зданий и сооружений, аренда транспортных средств, прокат и наем жилища. Возможные разновидности имущественного найма этим не ограничиваются.
Термины имущественный наем и аренда являются тождественными, это следует из самого названия главы Гражданского кодекса, регулирующего данный вид общественных отношений. Однако довольно значительный период существовала терминологическая неясность, аренду представляли как специфический вид имущественного найма, выделяя его определенные условия, например право выкупа, в качестве отличительных. Был принят специальный Закон Казахской ССР Об аренде, который оказался нежизнеспособным и был отменен. Сейчас вопрос о соотношении данных терминов не вызывает больших споров, но все же встречаются взгляды, согласно которым аренда занимает несколько обособленное место в ряду договоров имущественного найма1.
По договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное владение и пользование (ст. 540 ГК РК).
Договор аренды в отличие от договоров купли-продажи, ренты регулирует отношения, связанные с передачей имущества во временное пользование. Договор имущественного найма был широко распространен в Риме. Он назывался (locatio conductio rerum), его определение практически не отличалось от существующего в современном законодательстве.
Вместе с тем имущественный наем подразумевал пользование вещью2, при этом не заострялось внимание на владении нанимателя, более того наниматель оценивался только в качестве держателя вещи, содействующего в осуществлении правомочий владельца3. В принципе и сейчас основной целью договора имущественного найма является предоставление возможности нанимателю пользоваться имуществом в необходимом объеме, извлекать из него его полезные свойства.
Регулирование имущественных отношений частным правом все более совершенствуется. В первую очередь это проявляется в появлении в нашем законодательстве развернутой системы вещных прав. В результате и содержание договорных отношений претерпевает изменения, нормы регулирующие их теснее корреспондируются с нормами подотрасли права собственности и вещных прав. Вопрос об отнесении права аренды к вещным правам долгое время оставался спорным. В последних казахстанских работах, посвященных вещным правам аренда относится к ним1. Такой же подход, как видим, отражен в легальном определении аренды, которая наряду с пользованием предусматривает и владение. Это законодательное решение придает большую стабильность арендным отношениям, чем ранее, поднимает их значение. Таким образом, договор имущественного найма выполняет роль эффективного правового регулятора использования чужого имущества теми лицами, которые по тем или иным причинам не могут позволить иметь его на праве собственности или если в этом у них нет необходимости. Стоит заметить, что в некоторых случаях аренда (например аренда земли) рассматривалась даже как альтернатива праву собственности (речь идет о долгосрочной, до 99 лет аренде, предусмотренной ст. 41 Указа Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, О земле от 22 декабря 3995 год а). Такое понимание в целом сохраняется и в действующем законодательстве. Теперь аренда (право временного землепользования) может быть предоставлена на срок до 49 лет (ст.28 Закона Республики Казахстан О земле от 24 января 2001 года). Но в целом это является нетипичным для договора имущественного найма.
Аренда призвана удовлетворять не только интересы нанимателя. В нормах о ней имеет место учет и интересов наймодателя. Как титульный собственник он все равно находится в более привилегированном положении, чем наниматель.
Договор имущественного найма (аренды) является консенсуальным, взаимным и возмездным.
Следует различать вытекающие из арендного договора обязательственно-правовые отношения и вещно-правовые отношения. Естественно, в рамках обязательственного права представляет интерес более полно рассмотреть именно первый названный вид отношений, тем более вещное право аренды достаточно всесторонне и исчерпывающе проанализировано в трудах посвященных проблемам вещных прав. Вместе с тем характеристика правового положения нанимателя, да и наймодателя будет неполной без их учета. Нельзя игнорировать взаимодействие наймодателя и нанимателя непосредственно на базе вещных отношений, которые, однако, внешне могут выглядеть как договорные. Речь идет о специфическом распределении бремени содержания имущества, передаваемого в аренду, конкуренции вещных правомочий собственника и нанимателя и др.
К данному договору также применимы общие требования к форме сделок, которые содержатся в статьях 151- 154 ГК РК. Кроме того, предусмотрены и специальные требования к форме договора имущественного найма. В тех случаях, когда он заключается на срок свыше года, он должен быть заключен в письменной форме. Независимо от того, какая деятельность осуществляется, предпринимательская или непредпринимательская и независимо от срока договора имущественного найма с участием хотя бы с одной стороны, юридического лица, должны быть заключены в письменной форме. Договор имущественного найма недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Причем в соответствии со статьей 2 Указа О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектами государственной регистрации является право пользования, право землепользования на срок свыше года.
Возникает вопрос, как быть с договорами, по которым срок аренды является неопределенным?
Стороны, в первую очередь наниматель, видимо, должны в таких случаях руководствоваться внутренними мотивациями и своими интересами, а регистрирующий орган не препятствовать регистрации договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Система регистрации прав на недвижимое имущество в Республике Казахстан является сходной с европейской системой регистрации. Ее задача гарантировать совокупность прав на имущество.1
Договор имущественного найма между гражданами на срок до одного года может быть заключен в устной форме. Если в последующем предусматривается переход права собственности на имущество к нанимателю, то он заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
У договора аренды (имущественного найма), можно выделить некоторые присущие ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.
1.2 Элементы договора аренды
Стороны договора имущественного найма - наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя и нанимателя за некоторыми изъятиями могут выступать любые лица, юридические и физические. Наймодателями могут быть как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица.
В случаях, когда договоры аренды заключаются от лица государства или административно-территориальных единиц, наймодателями являются уполномоченные государственные органы, территориальные органы Комитета по госимуществу и приватизации Министерства финансов Республики Казахстан.
Наймодатель (арендодатель) - это собственник передаваемого в пользование имущества, юридическое лицо - обладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления на него, либо иное лицо, уполномоченное законом или договором сдавать имущество внаем (например, доверительный, управляющий имуществом).
Наниматель (арендатор) - физическое или юридическое лицо, которое получило имущество во временное владение и пользование, либо только пользование. Например, нанимателю станка предоставляется возможность в определенные часы или дни выполнять на нем необходимые работы и т.д. Некоммерческие лица, обладатели права оперативного управления на имущество могут быть ограничены собственником в праве аренды имущества.
Переход прав и обязанностей сторон к другим лицам возможен как в порядке локального, так и универсального правопреемства. Переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на сданное внаем имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма. Речь идет о том, что аренда обременяет имущество, сданное внаем.
При смерти гражданина наследственная трансмиссия в отношении прав нанимателя также наступает по общему правилу, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное. Такими же правилами следует руководствоваться при универсальном правопреемстве, когда происходит реорганизация, ликвидация юридических лиц.
Наймодатель не вправе отказать наследнику (правопреемнику) во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами нанимателя.
Предметом (объектом).
Договора аренды являются в основном вещи, движимые, так и недвижимые. Вещь, которая передается по договору аренды, должна относиться к индивидуально-определенным, непотребляемым вещам, которые в процессе эксплуатации утрачивают свои потребительские свойства постепенно, путем естественного износа, либо такие объекты, которые не утрачивает своих свойств при нормальных условиях эксплуатации - земельный участок, многолетний посев и т.д. В соответствии со статьей 541 ГК РК в имущественный наем могут быть переданы предприятия и другие имущественные комплексы, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства. Объектом найма, могут быть и другие вещи.
Законодательством могут быть установлены виды имущества, сдача которых в имущественный наем не допускается или ограничивается. Это касается, в первую очередь, вещей, изъятых из гражданского оборота и вещей, ограниченных в гражданском обороте.
Вещи, изъятые из гражданского оборота, не могут быть сданы внаем, а вещи ограниченные в гражданском обороте, могут быть переданы в аренду с соблюдением режима их использования и, вообще, режима осуществления права собственности на них. Например, лицо не получившее разрешение на приобретение того или иного имущества, ограниченного в гражданском обороте, обязано в течение года произвести его отчуждение (с передачей права собственности другому лицу), а не передавать временно права на него (п.2, ст. 252 ГК РК). Вместе с тем, данная норма требует дифференцированного применения, если лицо рассчитывает получить разрешение в дальнейшем, то оно может сдать его и в наем. Или, собственник, не имеющий права на владение имуществом, ограниченным в гражданском обороте, может сдать его в аренду с условием дальнейшего выкупа. Такая оценка возможности реализации прав лицом, не имеющим разрешение на вещь ограниченную в гражданском обороте, усилит позиции собственника и позволит обеспечить действие законодательных гарантий собственности.
Также имеются особенности сдачи в аренду некоторых объектов, в основном природных, например земли. Так, в соответствии со статьей 48 Закона Республики Казахстан О земле землепользователи обязаны использовать землю в соответствии с актом предоставления земельного участка или договором аренды (договором временного безвозмездного землепользования). Кроме того, на них возлагается и еще ряд обязанностей, которые очень тесно связаны с гражданско-правовой обязанностью нанимателя по надлежащему использованию переданного внаем имущества, а в некоторых случаях являются ее конкретизацией. К ним относятся обязанности:
- применять технологии производства, соответствующие санитарным и экологическим требованиям, не допускать причинения вреда здоровью населения и окружающей среде;
- не ухудшать плодородие почв, осуществлять мероприятия по охране земель;
- соблюдать порядок пользования лесными, водными и другими природными ресурсами, обеспечивать охрану памятников истории, архитектуры, археологического наследия и других расположенных на земельном участке объектов, охраняемых государством, согласно законодательству;
- не нарушать прав других собственников и землепользователей;
- не допускать снятие плодородного слоя почвы с целью продажи или передачи ее другим лицам, за исключением случаев, когда такое снятие необходимо для предотвращения безвозвратной утери плодородного слоя;
обеспечивать предоставление сервитутов в порядке, предусмотренном законодательством.
Свои особенности имеются в найме жилья, участков недр и других объектов. При этом участки недр передаются в пользование на основе концессионных и других соглашений, которые исходя кз корм п.4, статьи 541 ГК РК, по своей юридической природе являются родственными договору имущественного найма, основываются на его базовых положениях. Такое широкое понимание объектов имущественного найма позволяет судить о том, что в гражданском законодательстве Республики Казахстан институт договора совершенствуется, вырабатывается стройная система договоров, которая была не знакома гражданскому праву союзного периода, это проявляется в проработке конструкции как отдельных договоров, так и всей системы договорного права1. Существовавшая ранее неопределенность с новыми видами договоров, связанных с использованием недр и другими, постепенно устраняется.
В ГК РК имеется еще одна существенная новелла. Ее можно назвать смелым, прогрессивным шагом, в ней, на наш взгляд, закладывается дальнейшая перспектива развития арендных отношений. В то же время она является непривычной с точки зрения традиционного представления о найме. В соответствии с п.2 ст. 541 ГК РК, объектом найма могут быть также право землепользования, право недропользования и другие вещные права, если иное не предусмотрено законодательными актами. Применение данной нормы позволит универсализировать товарный оборот, в котором объектом выступают имущественные права. В Гражданском кодексе Российской Федерации аналогичная норма отсутствует.
Безусловно, возмездный характер договора имущественного найма, в целом содержание норм обязательственного права и сложившаяся договорная практика влияют на то, что в нем, как и в договоре купли-продажи, существенным условием является только его предмет.
В договоре имущественного найма должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта имущественного найма. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в имущественный наем, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным. Важное практическое значение, на наш взгляд, имеет не только номинальное согласование объекта, а и детальное его определение. Необходимость этого вытекает в принципе из самого содержания договора имущественного найма
Цена договора аренды.
Определяется в соответствии с договором. Если она не установлена, то за основу берется арендная плата, которая обычно взимается в тех или иных случаях.
Срок договора аренды.
Договор имущественного найма (аренды) может быть заключен на определенный срок (п. 1, ст. 545 ГК РК). Гражданским кодексом Казахской ССР предусматривалось, что предельный срок имущественного найма, независимо от вида имущества не должен превышать десяти лет. ГК РК устанавливаются предельные сроки аренды только для ее отдельных видов, а также аренды отдельных видов имущества. Как уже было отмечено, аренда земли может заключаться на срок до 99 лет. Договор бытового проката - на срок, не превышающий одного года.
Договор имущественного найма может быть заключен на неопределенный срок. Это имеет место в том случае, если он заключен без указания срока. Если срок договора имущественного найма (аренды) не определен, то каждая из сторон вправе отказаться от такого договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца - при найме недвижимого имущества и за один месяц - при найме иного имущества, если законодательными актами или договором не установлено иное. Например, стороны могут предусмотреть в договоре запрет на одностороннее расторжение договора имущественного найма, заключенного на неопределенный срок.
Если установлен предельный срок найма имущества, а сам договор заключался на неопределенный срок, он прекращается автоматически истечением предельного срока найма. В этом случае договор найма имущества, превышающий установленный законодательными актами предельный срок, считается заключенным на срок, равный максимальному (предельному). Когда же предельный срок найма не предусмотрен, то практически сроки имущественного найма ничем не ограничиваются, за исключением срока службы вещи, сдаваемой внаем. Кроме того, каждая из сторон сохраняет право на расторжение договора по своей инициативе (стороны по соглашению).
1.3 Виды договора аренды
Лизинг как вид договора имущественного найма
1.1. Лизинг в мировой правовой системе и в ГК. Договор лизинга как особый вид договора имущественного найма вызывает большой интерес у современных предпринимателей, что послужило причиной включения в главу 29 ГК, посвященного лизингу (ст. 562-572 ГК).
Возникнув первоначально в США еще в середине прошлого века, этот договор получил широкое применение в деловой практике фирм Западной Европы и Японии с конца 50-х годов, а в настоящее время используется практически во всех странах мира.
Почти 15 лет в Международном институте по унификации международного частного права (UNIDRОIT) велась разработка унифицированных норм по международному лизингу. Необходимость в разработке этих правил была вызвана все расширяющимся применением лизинга в международном масштабе между организациями, находящимися в разных государствах. Результатом этой работы явилась Конвенция о международном финансовом лизинге, подписанная 28 мая 1988 г. в г. Оттаве (Канада) (Оттавская конвенция), в которой нашел отражение наиболее распространенный взгляд на лизинг как на тройственный комплекс имущественных отношений.
Однако и на сегодняшний день правовое регулирование лизинга в разных странах не является тождественным. Более того, существуют прямо противоположные законодательные решения по тем или иным условиям договора лизинга.
Разрабатывая раздел о лизинге, рабочая группа ориентировалась прежде всего на концепцию Оттавской Конвенции о международном финансовом лизинге, в соответствии с которой лизинг рассматривается как тройственный комплекс имущественных отношений, в которых лизинговая компания по просьбе и указанию пользователя приобретает у изготовителя оборудование, которое затем сдает пользователю во временное пользование. В состав комплекса входят два договора:
1) договор купли-продажи (между лизинговой компанией и изготовителем на приобретение оборудования, где изготовитель - продавец, а лизинговая компания покупатель);
2) договор лизинга (между лизинговой компанией и пользователем, в силу которого первая передает второму во временное пользование оборудование, купленное у изготовителя специально для этой цели).
1.2. Понятие и предмет лизинга в ГК. Понятие лизинга содержится в ст. 565 ГК, в соответствии с которой по договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у продавца и предоставить лизингополучателю это имущество во временное владение и пользование для предпринимательских целей за плату. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем. (п.п. 1, 2 ст.565 ГК).
Предмет лизинга в ГК определен шире, чем в Оттавской Конвенции о международном финансовом лизинге, и помимо классических для финансового лизинга машин, оборудования и т.п. включает в себя любые другие непотребляемые вещи. Вместе с тем установлено, что предметом лизинга не могут быть ценные бумаги и природные ресурсы (ст. 556 ГК). Наличие оговорки о ценных бумагах связано с тем, что до принятия ГК на практике предпринимались попытки заключать договоры лизинга, предметом которых выступали ценные бумаги, что не соответствует правовой природе как предмета лизинга, так и любого другого договора имущественного найма.
1.3. Перечень существенных условий договора лизинга, в отличие от других договоров имущественного найма, является достаточно широким, и помимо общего условия об объекте договора (имуществе), подлежащем передаче (ст. 542 ГК), включает в себя также наименование продавца имущества; размер и периодичность платежей; срок договора; условия перехода имущества в собственность лизингополучателя, если такой переход предусмотрен договором (п.п. 1-4 ст. 567 ГК).
1.4. ГК содержит ряд специфических условий в отношении лизинга. Установлена обязанность лизиногодателя при приобретении имущества для лизиногополучателя, уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу (ст. 568 ГК). Одновременно установлена прямая ответственность продавца имущества, являющегося предметом лизинга, не только перед лизингодателем, купившим у него имущество, но и перед лизингополучателем. В отношениях с продавцом лизингополучатель и лизингодатель выступают как солидарные кредиторы (часть 2 п. 1 ст. 572 ГК). При этом лизингополучатель имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной купли-продажи указанного имущества (часть 1 п. 1 ст. 572 ГК).
Если иное не предусмотрено договором лизинга, лизингодатель не отвечает перед лизингополучателем за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда право выбора продавца лежит на лизингодателе. В последнем случае лизингополучатель вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и лизингодателю, которые несут солидарную ответственность (п. 2 ст. 572 ГК).
Лизингополучатель, не являясь собственником переданного ему имущества, несет риск его случайной гибели или порчи. Эти риски переходят к нему в момент передачи имущества, если иное не предусмотрено договором (ст. 569 ГК).
Аренда предприятия как вид договора имущественного найма
2.1. Аренда предприятия регулируется 3 главы 29 ГК (ст.ст. 573-580 ГК).
Эта разновидность аренды была особенно популярна в переходный период экономики бывшего СССР, а также РК к рыночной экономике. Существовали специальные Законы СССР и КазССР об аренде, при этом аренда предприятия рассматривалась как один из промежуточных этапов приватизации. Однако аренда предприятия, урегулированная ГК, существенно отличается от аренды предприятий перестроечного периода.
2.2. Объектом договора аренды предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс (так, как он определен в ст. 119 ГК), включая весь комплекс исключительных прав, кроме тех прав и обязанностей, которые арендодатель не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 573 ГК). Права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законодательными актами (п. 2 ст. 573 ГК).
2.3. Защита прав кредиторов. Одним из наиболее важных моментов при правовом регулировании аренды предприятий является защита прав кредиторов предприятия, сдаваемого в аренду. ГК содержит комплекс норм, направленных на защиту таких прав.
По общему правилу, предприятие может быть передано арендатору только после завершения расчетов с кредиторами, которые потребовали от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательств (п. 2 ст. 574 ГК).
Статья 574 ГК устанавливает ряд конкретных требований, которые необходимо выполнить по отношению к кредиторам, в том числе об обязанности уведомлении кредиторов о переводе долгов на арендатора до заключения договора и последствиях неисполнения этой обязанности (п.п. 1, 3 ст. 574 ГК).
Включение в состав передаваемого по договору аренды предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого специального разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами (п. 2 ст. 573 ГК).
В отношении прав и обязанностей сторон договора по отношению к работникам предприятия в ГК содержится отсылочная норма к законодательным актам о труде (п. 3 ст. 573 ГК).
2.4. Форма договора аренды предприятия. Установлены специальные требования к форме и государственной регистрации договора аренды предприятия: договор заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (ст. 575 ГК).
2.5. Содержание арендованного предприятия и внесение арендатором изменений и улучшений в арендованное имущество.
Договор аренды предприятия имеет особенности в части обязанности арендатора по содержанию предприятия. В качестве общего правила для арендатора установлена обязанность не только по текущему, но и по капитальному ремонту арендованного предприятия, а также по оплате расходов по его эксплуатации, если иное не предусмотрено договором (ст. 577 ГК).
Договор аренды предприятия позволяет гораздо шире, чем обычно, пользоваться и распоряжаться имуществом арендованного предприятия при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором (ст. 578 ГК). Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Он имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, (названные правила действуют, если иное не предусмотрено договором) (п.п. 1, 2 ст. 579 ГК).
2.6. В дополнение к общим правилам возврата арендованного имущества в договоре имущественного найма ст. 580 ГК установлены специальные правила в отношении возврата арендованного предприятия: подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 580 ГК).
Аренда зданий и сооружений как вид договора имущественного найма
3.1. Аренде зданий и сооружений регулируется _ 4 главы 29 ГК (ст.ст. 581-584 ГК).
Объектом данного вида договора аренды являются здания и сооружения, юридическое определение которых содержатся в Строительных Нормах и Правилах. Вместе с тем, к данному виду аренды не относятся здания, используемые как жилище, поскольку наем жилища регулируется специальной главой 30 ГК.
Правила об аренде зданий и сооружений применяются к аренде предприятий, поскольку иное не предусмотрено правилами ГК об аренде предприятия (п. 2 ст. 581 ГК).
В отличие от ГК России, ГК не содержит регуляций в отношении земельных участков под зданиями и сооружениями, передаваемыми в аренду и прилегающих земельных участках, поскольку все эти вопросы регулируются в земельном законодательстве РК.
3.2. Форма договора. ГК содержит определенные требования к форме договора аренды заданий и сооружений, в соответствии с которыми договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (ст. 582 ГК).
3.3. ГК содержит особые регуляции в отношении размера арендной платы. Арендная плата для данного вида договора является его существенным условием, без соглашения по которому в письменной форме договор считается не заключенным. Норма п. 1 ст. 583 ГК прямо запрещает при определении цены по договору аренды зданий и сооружений использовать правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 385 ГК.
3.4. Передача зданий и сооружений от арендодателя арендатору и обратно осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества (ст. 584 ГК).
Аренда транспортных средств как вид договора имущественного найма
4.1. Аренда транспортных средств регулируется _ 5 глава 29 ГК (ст.ст. 585-594 ГК). Данными нормами преимущественно регулируется аренда транспортного средства с экипажем (фрахтование на время). В предмет договора входит, помимо предоставления транспортного средства как такового, предоставление услуг по его управлению и технической эксплуатации (п. 1 ст. 585 ГК). Предметом аренды могут выступать как автомобили, так и другие транспортные средства - воздушные, морские, речные суда, и т.д.
Кодексом установлено, что особенности аренды отдельных видов транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, дополнительно могут быть установлены законодательными актами. К таким актам относятся прежде всего законодательные акты о транспорте.
Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортных средств без экипажа) подчиняется общим положениям о договоре имущественного найма (ст. 594 ГК).
4.2. Особенностями договора аренды транспортных средств с экипажем является то, что правила главы 29 ГК о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды и о возобновлении договора аренды на неопределенный срок (ст.ст. 557 и 558 ГК) к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются (п. 2 ст. 585 ГК); установлено требование об обязательной письменной форме для данного вида договора, независимо от срока (ст. 586 ГК). Особенностью данного вида аренды так же является возможность арендатора без согласия арендодателя заключать с третьими лицами договоры об использовании транспортного средства (ст. 591 ГК).
4.3. Содержание транспортного средства и его эксплуатация. В договоре аренды транспортного средства более подробно, чем при других видах аренды, регулируются правоотношения сторон по содержанию транспортного средства и его эксплуатации. В частности, арендодатель в течение всего срока действия договора обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (ст. 587 ГК). Кроме того, установлены обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Объем предоставляемых арендатору арендодателем услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должен обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору (п. 1 ст. 588 ГК).
Специальные регуляции имеются в ГК в отношении экипажа транспортного средства (п.п. 2, 4 ст. 588 ГК); в отношении ответственности за вред, причиненный транспортному средству (ст. 592 ГК) и ответственности за вред, причиненный транспортным средством (ст. 593 ГК).
Прокат как вид договора имущественного найма
5.1. Договор проката регулируется _ 6 главы 29 ГК (ст.ст. 595-600 ГК).
По договору проката наймодатель, осуществляющий сдачу движимого имущества внаем в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 595 ГК).
5.2. Особенности договора проката. Особенностью данной разновидности договора имущественного найма является та, что он один является публичным договором (п. 3 ст. 595 ГК), и заключается сроком до одного года (п. 1 ст. 596 ГК). Правила о преимущественном праве нанимателя на возобновление договора имущественного найма и о возобновлении договора имущественного найма на неопределенный срок (ст.ст. 557, 558 ГК) к договору проката не применяются (п. 2 ст. 596 ГК).
5.3. Плата за пользование имуществом по договору проката также имеет ряд особенностей. Плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. В случае досрочного возврата имущества нанимателем наймодатель возвращает ему соответствующую часть полученной платы за пользование имуществом, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества. Взыскание с нанимателя задолженности по плате за пользование имуществом производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса (ст. 599 ГК).
5.4. Пользование нанятым имуществом.
В ст. 598 ГК содержатся специальные нормы о порядке и условиях устранения недостатков сданного в наем имущества. Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного внаем по договору проката, является обязанностью наймодателя (п. 1 ст. 600 ГК).
Кодекс ограничивает права нанимателя по распоряжению имуществом, предоставленным нанимателю по договору проката. Сдача в поднаем имущества, передача нанимателем своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог прав нанимателя и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные кооперативы не допускаются (п. 2 ст. 600 ГК).
В главе 30 ГК содержатся лишь общие нормы, регулирующие отношения найма жилища. Детально указанные отношения регламентируются специальным законодательным актом - Законом Республики Казахстан "О жилищных отношениях" (далее - Закон о жилищных отношениях) от 16 апреля 1997 года. Сторонами договора найма жилища являются наймодатель и наниматель. Наймодатель - собственник жилища ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
1.1 Понятие договора аренды
1.2 Элементы договора аренды
1.3 Виды договора аренды
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
2.1 Обязанности арендодателя
2.2 Обязанности арендатора
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ВВЕДЕНИЕ
Договор имущественного найма (аренды) является одним из самых древних в истории права и известен еще из законов XII таблиц. Этот договор очень популярен и в современном мире, - как в странах кодифицированного права, так и в странах англо-американского права. В бывших социалистических странах, в том числе и в Казахской ССР, договор имущественного найма имел вполне определенное общественное значение. В ГК Казахской ССР, договору имущественного найма была посвящена глава 28, содержащая 16 статей. В перестроечный период, в качестве важных законов переходного времени разрабатывались и действовали Законы СССР и Казахской ССР об аренде и арендных отношениях. Имущественный найм в действующем ГК РК. Структура главы 29 Имущественный наем (аренда). Перед разработчиками ГК стояла задача: найти оптимальное сочетание классических положения договора имущественного найма, апробированных в мировой практике в течении многих веков, и новых положения этого договора, появившихся в связи с развитием и усложнением отношений, между участниками рынка. Глава 29 ГК, регулирующая договор имущественного найма (аренды), состоит из шести параграфов, включающих 60 статей: первый параграф посвящен общим положениям договора, второй – пятый параграфы посвящены отдельным видам и объектам договора, в том числе лизингу, аренде предприятий, аренде зданий и сооружений, аренде транспортных средств и прокату. Название договора. Исторически так сложилось, что применительно к договору имущественного найма очень часто применяется термин (аренда). При этом, в законодательстве никогда не проводилось четкого разграничения между этими терминами. Различия между ними носят филологический характер, и применение того или иного названия к одному и тому же, по юридической сути, договору, определяется правовым обыкновением. Например, применительно к найму земли илил предприятий устойчиво используется термин аренда; для нежилых зданий и сооружений, как аренда, так и наем; для жилых помещений наем. При обсуждении рабочей группой названия для договора решено было в качестве основного термина использовать исторически приоритетный термин имущественный наем, и как его синоним – термин аренда. Кроме того, для иного вида договора имущественного найма при наличии традиций (как например договор проката) или других особых причин (например наличия международной конвенции о лизинге в отношении договора лизинга) было решено использовать видовые наименования договора имущественного найма, учитывающие видовые особенности этих договоров. Общие положения. Если параграф 1 главы 29 Кодекса устанавливает общие положения имущественного найма, то параграфы с 2 по 6 регулируют особенности отдельных видов договора имущественного найма и найма отдельных видов имущества, в том числе: лизинга (параграф 2, ст.562-572); аренды предприятия (параграф 3, ст.573-580), аренды зданий и сооружений (параграф 4, ст.581-584); аренды транспортных средств (параграф 5, ст.585-594), проката (параграф 6, ст.595-600). К ним применяются общие положения параграфа 1 главы 29 об имущественном найме, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса.
Лизинг.
Договор лизинга как особый вид договора имущественного найма вызывает большой интерес у современных предпринимателей.
Возникнув первоначально в США еще в середине прошлого века, этот договор получил широкое применение в деловой практике фирм Западной Европы и Японии с конца 50-х годов, а в настоящее время используется практически во всех странах.
Лизинг представляет собой, как правило, трехсторонний комплекс отношений, в которых лизинговая компания по просьбе и указанию пользователя, приобретает у изготовителя оборудование, которое затем сдает пользователю во временное пользование. В состав комплекса входят два договора:
1) договор купли-продажи (между лизинговой компанией и изготовителем на приобретение оборудования, где изготовитель - продавец, а лизинговая компания - покупатель),
2) договор лизинга (между лизинговой компанией и пользователем, в силу которого первая передает второму во временное пользование оборудование, купленное у изготовителя специально для этой цели).
Почти 15 лет в Международном институте по унификации международного частного права (UNIDROIT) велась разработка унифицированных норм по международному лизингу. Необходимость в разработке этих правил была вызвана все расширяющимся применением лизинга на международном уровне, между организациями, находящимися в разных государствах. Создатели проекта столкнулись со многими трудностями при его выработке (как и при любой унификации). Результатом этой работы явилась Конвенция о международном финансовом лизинге, подписанная 28 мая 1988 г. в Оттаве, в которой нашел отражение наиболее распространенный взгляд на лизинг как на тройственный комплекс имущественных отношений.
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
1.1 Понятие договора аренды
Отношения имущественного найма урегулированы в главе 29 ГК РК, где в § 1 содержатся общие положения об имущественном найме. Регулирование отношений имущественного найма не ограничивается рамками гражданского кодекса, они могут регулироваться и иными законодательными актами. Диспозитивный характер норм гражданского права проявляется применительно и к договору имущественного найма, поэтому участникам данных договоров предоставляется возможность изменять базовые нормы и приспосабливать их для наиболее удобного обслуживания их насущных потребностей.
Как и договор купли-продажи, договор имущественного найма имеет ряд своих разновидностей, специфика которых есть следствие особенностей их предмета, предназначения, а также влияния других факторов. Действующим Гражданским кодексом урегулированы договора лизинга, аренда предприятий, аренда зданий и сооружений, аренда транспортных средств, прокат и наем жилища. Возможные разновидности имущественного найма этим не ограничиваются.
Термины имущественный наем и аренда являются тождественными, это следует из самого названия главы Гражданского кодекса, регулирующего данный вид общественных отношений. Однако довольно значительный период существовала терминологическая неясность, аренду представляли как специфический вид имущественного найма, выделяя его определенные условия, например право выкупа, в качестве отличительных. Был принят специальный Закон Казахской ССР Об аренде, который оказался нежизнеспособным и был отменен. Сейчас вопрос о соотношении данных терминов не вызывает больших споров, но все же встречаются взгляды, согласно которым аренда занимает несколько обособленное место в ряду договоров имущественного найма1.
По договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное владение и пользование (ст. 540 ГК РК).
Договор аренды в отличие от договоров купли-продажи, ренты регулирует отношения, связанные с передачей имущества во временное пользование. Договор имущественного найма был широко распространен в Риме. Он назывался (locatio conductio rerum), его определение практически не отличалось от существующего в современном законодательстве.
Вместе с тем имущественный наем подразумевал пользование вещью2, при этом не заострялось внимание на владении нанимателя, более того наниматель оценивался только в качестве держателя вещи, содействующего в осуществлении правомочий владельца3. В принципе и сейчас основной целью договора имущественного найма является предоставление возможности нанимателю пользоваться имуществом в необходимом объеме, извлекать из него его полезные свойства.
Регулирование имущественных отношений частным правом все более совершенствуется. В первую очередь это проявляется в появлении в нашем законодательстве развернутой системы вещных прав. В результате и содержание договорных отношений претерпевает изменения, нормы регулирующие их теснее корреспондируются с нормами подотрасли права собственности и вещных прав. Вопрос об отнесении права аренды к вещным правам долгое время оставался спорным. В последних казахстанских работах, посвященных вещным правам аренда относится к ним1. Такой же подход, как видим, отражен в легальном определении аренды, которая наряду с пользованием предусматривает и владение. Это законодательное решение придает большую стабильность арендным отношениям, чем ранее, поднимает их значение. Таким образом, договор имущественного найма выполняет роль эффективного правового регулятора использования чужого имущества теми лицами, которые по тем или иным причинам не могут позволить иметь его на праве собственности или если в этом у них нет необходимости. Стоит заметить, что в некоторых случаях аренда (например аренда земли) рассматривалась даже как альтернатива праву собственности (речь идет о долгосрочной, до 99 лет аренде, предусмотренной ст. 41 Указа Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, О земле от 22 декабря 3995 год а). Такое понимание в целом сохраняется и в действующем законодательстве. Теперь аренда (право временного землепользования) может быть предоставлена на срок до 49 лет (ст.28 Закона Республики Казахстан О земле от 24 января 2001 года). Но в целом это является нетипичным для договора имущественного найма.
Аренда призвана удовлетворять не только интересы нанимателя. В нормах о ней имеет место учет и интересов наймодателя. Как титульный собственник он все равно находится в более привилегированном положении, чем наниматель.
Договор имущественного найма (аренды) является консенсуальным, взаимным и возмездным.
Следует различать вытекающие из арендного договора обязательственно-правовые отношения и вещно-правовые отношения. Естественно, в рамках обязательственного права представляет интерес более полно рассмотреть именно первый названный вид отношений, тем более вещное право аренды достаточно всесторонне и исчерпывающе проанализировано в трудах посвященных проблемам вещных прав. Вместе с тем характеристика правового положения нанимателя, да и наймодателя будет неполной без их учета. Нельзя игнорировать взаимодействие наймодателя и нанимателя непосредственно на базе вещных отношений, которые, однако, внешне могут выглядеть как договорные. Речь идет о специфическом распределении бремени содержания имущества, передаваемого в аренду, конкуренции вещных правомочий собственника и нанимателя и др.
К данному договору также применимы общие требования к форме сделок, которые содержатся в статьях 151- 154 ГК РК. Кроме того, предусмотрены и специальные требования к форме договора имущественного найма. В тех случаях, когда он заключается на срок свыше года, он должен быть заключен в письменной форме. Независимо от того, какая деятельность осуществляется, предпринимательская или непредпринимательская и независимо от срока договора имущественного найма с участием хотя бы с одной стороны, юридического лица, должны быть заключены в письменной форме. Договор имущественного найма недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Причем в соответствии со статьей 2 Указа О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектами государственной регистрации является право пользования, право землепользования на срок свыше года.
Возникает вопрос, как быть с договорами, по которым срок аренды является неопределенным?
Стороны, в первую очередь наниматель, видимо, должны в таких случаях руководствоваться внутренними мотивациями и своими интересами, а регистрирующий орган не препятствовать регистрации договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Система регистрации прав на недвижимое имущество в Республике Казахстан является сходной с европейской системой регистрации. Ее задача гарантировать совокупность прав на имущество.1
Договор имущественного найма между гражданами на срок до одного года может быть заключен в устной форме. Если в последующем предусматривается переход права собственности на имущество к нанимателю, то он заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
У договора аренды (имущественного найма), можно выделить некоторые присущие ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.
1.2 Элементы договора аренды
Стороны договора имущественного найма - наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя и нанимателя за некоторыми изъятиями могут выступать любые лица, юридические и физические. Наймодателями могут быть как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица.
В случаях, когда договоры аренды заключаются от лица государства или административно-территориальных единиц, наймодателями являются уполномоченные государственные органы, территориальные органы Комитета по госимуществу и приватизации Министерства финансов Республики Казахстан.
Наймодатель (арендодатель) - это собственник передаваемого в пользование имущества, юридическое лицо - обладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления на него, либо иное лицо, уполномоченное законом или договором сдавать имущество внаем (например, доверительный, управляющий имуществом).
Наниматель (арендатор) - физическое или юридическое лицо, которое получило имущество во временное владение и пользование, либо только пользование. Например, нанимателю станка предоставляется возможность в определенные часы или дни выполнять на нем необходимые работы и т.д. Некоммерческие лица, обладатели права оперативного управления на имущество могут быть ограничены собственником в праве аренды имущества.
Переход прав и обязанностей сторон к другим лицам возможен как в порядке локального, так и универсального правопреемства. Переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на сданное внаем имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма. Речь идет о том, что аренда обременяет имущество, сданное внаем.
При смерти гражданина наследственная трансмиссия в отношении прав нанимателя также наступает по общему правилу, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное. Такими же правилами следует руководствоваться при универсальном правопреемстве, когда происходит реорганизация, ликвидация юридических лиц.
Наймодатель не вправе отказать наследнику (правопреемнику) во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами нанимателя.
Предметом (объектом).
Договора аренды являются в основном вещи, движимые, так и недвижимые. Вещь, которая передается по договору аренды, должна относиться к индивидуально-определенным, непотребляемым вещам, которые в процессе эксплуатации утрачивают свои потребительские свойства постепенно, путем естественного износа, либо такие объекты, которые не утрачивает своих свойств при нормальных условиях эксплуатации - земельный участок, многолетний посев и т.д. В соответствии со статьей 541 ГК РК в имущественный наем могут быть переданы предприятия и другие имущественные комплексы, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства. Объектом найма, могут быть и другие вещи.
Законодательством могут быть установлены виды имущества, сдача которых в имущественный наем не допускается или ограничивается. Это касается, в первую очередь, вещей, изъятых из гражданского оборота и вещей, ограниченных в гражданском обороте.
Вещи, изъятые из гражданского оборота, не могут быть сданы внаем, а вещи ограниченные в гражданском обороте, могут быть переданы в аренду с соблюдением режима их использования и, вообще, режима осуществления права собственности на них. Например, лицо не получившее разрешение на приобретение того или иного имущества, ограниченного в гражданском обороте, обязано в течение года произвести его отчуждение (с передачей права собственности другому лицу), а не передавать временно права на него (п.2, ст. 252 ГК РК). Вместе с тем, данная норма требует дифференцированного применения, если лицо рассчитывает получить разрешение в дальнейшем, то оно может сдать его и в наем. Или, собственник, не имеющий права на владение имуществом, ограниченным в гражданском обороте, может сдать его в аренду с условием дальнейшего выкупа. Такая оценка возможности реализации прав лицом, не имеющим разрешение на вещь ограниченную в гражданском обороте, усилит позиции собственника и позволит обеспечить действие законодательных гарантий собственности.
Также имеются особенности сдачи в аренду некоторых объектов, в основном природных, например земли. Так, в соответствии со статьей 48 Закона Республики Казахстан О земле землепользователи обязаны использовать землю в соответствии с актом предоставления земельного участка или договором аренды (договором временного безвозмездного землепользования). Кроме того, на них возлагается и еще ряд обязанностей, которые очень тесно связаны с гражданско-правовой обязанностью нанимателя по надлежащему использованию переданного внаем имущества, а в некоторых случаях являются ее конкретизацией. К ним относятся обязанности:
- применять технологии производства, соответствующие санитарным и экологическим требованиям, не допускать причинения вреда здоровью населения и окружающей среде;
- не ухудшать плодородие почв, осуществлять мероприятия по охране земель;
- соблюдать порядок пользования лесными, водными и другими природными ресурсами, обеспечивать охрану памятников истории, архитектуры, археологического наследия и других расположенных на земельном участке объектов, охраняемых государством, согласно законодательству;
- не нарушать прав других собственников и землепользователей;
- не допускать снятие плодородного слоя почвы с целью продажи или передачи ее другим лицам, за исключением случаев, когда такое снятие необходимо для предотвращения безвозвратной утери плодородного слоя;
обеспечивать предоставление сервитутов в порядке, предусмотренном законодательством.
Свои особенности имеются в найме жилья, участков недр и других объектов. При этом участки недр передаются в пользование на основе концессионных и других соглашений, которые исходя кз корм п.4, статьи 541 ГК РК, по своей юридической природе являются родственными договору имущественного найма, основываются на его базовых положениях. Такое широкое понимание объектов имущественного найма позволяет судить о том, что в гражданском законодательстве Республики Казахстан институт договора совершенствуется, вырабатывается стройная система договоров, которая была не знакома гражданскому праву союзного периода, это проявляется в проработке конструкции как отдельных договоров, так и всей системы договорного права1. Существовавшая ранее неопределенность с новыми видами договоров, связанных с использованием недр и другими, постепенно устраняется.
В ГК РК имеется еще одна существенная новелла. Ее можно назвать смелым, прогрессивным шагом, в ней, на наш взгляд, закладывается дальнейшая перспектива развития арендных отношений. В то же время она является непривычной с точки зрения традиционного представления о найме. В соответствии с п.2 ст. 541 ГК РК, объектом найма могут быть также право землепользования, право недропользования и другие вещные права, если иное не предусмотрено законодательными актами. Применение данной нормы позволит универсализировать товарный оборот, в котором объектом выступают имущественные права. В Гражданском кодексе Российской Федерации аналогичная норма отсутствует.
Безусловно, возмездный характер договора имущественного найма, в целом содержание норм обязательственного права и сложившаяся договорная практика влияют на то, что в нем, как и в договоре купли-продажи, существенным условием является только его предмет.
В договоре имущественного найма должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта имущественного найма. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в имущественный наем, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным. Важное практическое значение, на наш взгляд, имеет не только номинальное согласование объекта, а и детальное его определение. Необходимость этого вытекает в принципе из самого содержания договора имущественного найма
Цена договора аренды.
Определяется в соответствии с договором. Если она не установлена, то за основу берется арендная плата, которая обычно взимается в тех или иных случаях.
Срок договора аренды.
Договор имущественного найма (аренды) может быть заключен на определенный срок (п. 1, ст. 545 ГК РК). Гражданским кодексом Казахской ССР предусматривалось, что предельный срок имущественного найма, независимо от вида имущества не должен превышать десяти лет. ГК РК устанавливаются предельные сроки аренды только для ее отдельных видов, а также аренды отдельных видов имущества. Как уже было отмечено, аренда земли может заключаться на срок до 99 лет. Договор бытового проката - на срок, не превышающий одного года.
Договор имущественного найма может быть заключен на неопределенный срок. Это имеет место в том случае, если он заключен без указания срока. Если срок договора имущественного найма (аренды) не определен, то каждая из сторон вправе отказаться от такого договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца - при найме недвижимого имущества и за один месяц - при найме иного имущества, если законодательными актами или договором не установлено иное. Например, стороны могут предусмотреть в договоре запрет на одностороннее расторжение договора имущественного найма, заключенного на неопределенный срок.
Если установлен предельный срок найма имущества, а сам договор заключался на неопределенный срок, он прекращается автоматически истечением предельного срока найма. В этом случае договор найма имущества, превышающий установленный законодательными актами предельный срок, считается заключенным на срок, равный максимальному (предельному). Когда же предельный срок найма не предусмотрен, то практически сроки имущественного найма ничем не ограничиваются, за исключением срока службы вещи, сдаваемой внаем. Кроме того, каждая из сторон сохраняет право на расторжение договора по своей инициативе (стороны по соглашению).
1.3 Виды договора аренды
Лизинг как вид договора имущественного найма
1.1. Лизинг в мировой правовой системе и в ГК. Договор лизинга как особый вид договора имущественного найма вызывает большой интерес у современных предпринимателей, что послужило причиной включения в главу 29 ГК, посвященного лизингу (ст. 562-572 ГК).
Возникнув первоначально в США еще в середине прошлого века, этот договор получил широкое применение в деловой практике фирм Западной Европы и Японии с конца 50-х годов, а в настоящее время используется практически во всех странах мира.
Почти 15 лет в Международном институте по унификации международного частного права (UNIDRОIT) велась разработка унифицированных норм по международному лизингу. Необходимость в разработке этих правил была вызвана все расширяющимся применением лизинга в международном масштабе между организациями, находящимися в разных государствах. Результатом этой работы явилась Конвенция о международном финансовом лизинге, подписанная 28 мая 1988 г. в г. Оттаве (Канада) (Оттавская конвенция), в которой нашел отражение наиболее распространенный взгляд на лизинг как на тройственный комплекс имущественных отношений.
Однако и на сегодняшний день правовое регулирование лизинга в разных странах не является тождественным. Более того, существуют прямо противоположные законодательные решения по тем или иным условиям договора лизинга.
Разрабатывая раздел о лизинге, рабочая группа ориентировалась прежде всего на концепцию Оттавской Конвенции о международном финансовом лизинге, в соответствии с которой лизинг рассматривается как тройственный комплекс имущественных отношений, в которых лизинговая компания по просьбе и указанию пользователя приобретает у изготовителя оборудование, которое затем сдает пользователю во временное пользование. В состав комплекса входят два договора:
1) договор купли-продажи (между лизинговой компанией и изготовителем на приобретение оборудования, где изготовитель - продавец, а лизинговая компания покупатель);
2) договор лизинга (между лизинговой компанией и пользователем, в силу которого первая передает второму во временное пользование оборудование, купленное у изготовителя специально для этой цели).
1.2. Понятие и предмет лизинга в ГК. Понятие лизинга содержится в ст. 565 ГК, в соответствии с которой по договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у продавца и предоставить лизингополучателю это имущество во временное владение и пользование для предпринимательских целей за плату. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем. (п.п. 1, 2 ст.565 ГК).
Предмет лизинга в ГК определен шире, чем в Оттавской Конвенции о международном финансовом лизинге, и помимо классических для финансового лизинга машин, оборудования и т.п. включает в себя любые другие непотребляемые вещи. Вместе с тем установлено, что предметом лизинга не могут быть ценные бумаги и природные ресурсы (ст. 556 ГК). Наличие оговорки о ценных бумагах связано с тем, что до принятия ГК на практике предпринимались попытки заключать договоры лизинга, предметом которых выступали ценные бумаги, что не соответствует правовой природе как предмета лизинга, так и любого другого договора имущественного найма.
1.3. Перечень существенных условий договора лизинга, в отличие от других договоров имущественного найма, является достаточно широким, и помимо общего условия об объекте договора (имуществе), подлежащем передаче (ст. 542 ГК), включает в себя также наименование продавца имущества; размер и периодичность платежей; срок договора; условия перехода имущества в собственность лизингополучателя, если такой переход предусмотрен договором (п.п. 1-4 ст. 567 ГК).
1.4. ГК содержит ряд специфических условий в отношении лизинга. Установлена обязанность лизиногодателя при приобретении имущества для лизиногополучателя, уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу (ст. 568 ГК). Одновременно установлена прямая ответственность продавца имущества, являющегося предметом лизинга, не только перед лизингодателем, купившим у него имущество, но и перед лизингополучателем. В отношениях с продавцом лизингополучатель и лизингодатель выступают как солидарные кредиторы (часть 2 п. 1 ст. 572 ГК). При этом лизингополучатель имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной купли-продажи указанного имущества (часть 1 п. 1 ст. 572 ГК).
Если иное не предусмотрено договором лизинга, лизингодатель не отвечает перед лизингополучателем за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда право выбора продавца лежит на лизингодателе. В последнем случае лизингополучатель вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и лизингодателю, которые несут солидарную ответственность (п. 2 ст. 572 ГК).
Лизингополучатель, не являясь собственником переданного ему имущества, несет риск его случайной гибели или порчи. Эти риски переходят к нему в момент передачи имущества, если иное не предусмотрено договором (ст. 569 ГК).
Аренда предприятия как вид договора имущественного найма
2.1. Аренда предприятия регулируется 3 главы 29 ГК (ст.ст. 573-580 ГК).
Эта разновидность аренды была особенно популярна в переходный период экономики бывшего СССР, а также РК к рыночной экономике. Существовали специальные Законы СССР и КазССР об аренде, при этом аренда предприятия рассматривалась как один из промежуточных этапов приватизации. Однако аренда предприятия, урегулированная ГК, существенно отличается от аренды предприятий перестроечного периода.
2.2. Объектом договора аренды предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс (так, как он определен в ст. 119 ГК), включая весь комплекс исключительных прав, кроме тех прав и обязанностей, которые арендодатель не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 573 ГК). Права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законодательными актами (п. 2 ст. 573 ГК).
2.3. Защита прав кредиторов. Одним из наиболее важных моментов при правовом регулировании аренды предприятий является защита прав кредиторов предприятия, сдаваемого в аренду. ГК содержит комплекс норм, направленных на защиту таких прав.
По общему правилу, предприятие может быть передано арендатору только после завершения расчетов с кредиторами, которые потребовали от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательств (п. 2 ст. 574 ГК).
Статья 574 ГК устанавливает ряд конкретных требований, которые необходимо выполнить по отношению к кредиторам, в том числе об обязанности уведомлении кредиторов о переводе долгов на арендатора до заключения договора и последствиях неисполнения этой обязанности (п.п. 1, 3 ст. 574 ГК).
Включение в состав передаваемого по договору аренды предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого специального разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами (п. 2 ст. 573 ГК).
В отношении прав и обязанностей сторон договора по отношению к работникам предприятия в ГК содержится отсылочная норма к законодательным актам о труде (п. 3 ст. 573 ГК).
2.4. Форма договора аренды предприятия. Установлены специальные требования к форме и государственной регистрации договора аренды предприятия: договор заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (ст. 575 ГК).
2.5. Содержание арендованного предприятия и внесение арендатором изменений и улучшений в арендованное имущество.
Договор аренды предприятия имеет особенности в части обязанности арендатора по содержанию предприятия. В качестве общего правила для арендатора установлена обязанность не только по текущему, но и по капитальному ремонту арендованного предприятия, а также по оплате расходов по его эксплуатации, если иное не предусмотрено договором (ст. 577 ГК).
Договор аренды предприятия позволяет гораздо шире, чем обычно, пользоваться и распоряжаться имуществом арендованного предприятия при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором (ст. 578 ГК). Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Он имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, (названные правила действуют, если иное не предусмотрено договором) (п.п. 1, 2 ст. 579 ГК).
2.6. В дополнение к общим правилам возврата арендованного имущества в договоре имущественного найма ст. 580 ГК установлены специальные правила в отношении возврата арендованного предприятия: подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 580 ГК).
Аренда зданий и сооружений как вид договора имущественного найма
3.1. Аренде зданий и сооружений регулируется _ 4 главы 29 ГК (ст.ст. 581-584 ГК).
Объектом данного вида договора аренды являются здания и сооружения, юридическое определение которых содержатся в Строительных Нормах и Правилах. Вместе с тем, к данному виду аренды не относятся здания, используемые как жилище, поскольку наем жилища регулируется специальной главой 30 ГК.
Правила об аренде зданий и сооружений применяются к аренде предприятий, поскольку иное не предусмотрено правилами ГК об аренде предприятия (п. 2 ст. 581 ГК).
В отличие от ГК России, ГК не содержит регуляций в отношении земельных участков под зданиями и сооружениями, передаваемыми в аренду и прилегающих земельных участках, поскольку все эти вопросы регулируются в земельном законодательстве РК.
3.2. Форма договора. ГК содержит определенные требования к форме договора аренды заданий и сооружений, в соответствии с которыми договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (ст. 582 ГК).
3.3. ГК содержит особые регуляции в отношении размера арендной платы. Арендная плата для данного вида договора является его существенным условием, без соглашения по которому в письменной форме договор считается не заключенным. Норма п. 1 ст. 583 ГК прямо запрещает при определении цены по договору аренды зданий и сооружений использовать правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 385 ГК.
3.4. Передача зданий и сооружений от арендодателя арендатору и обратно осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества (ст. 584 ГК).
Аренда транспортных средств как вид договора имущественного найма
4.1. Аренда транспортных средств регулируется _ 5 глава 29 ГК (ст.ст. 585-594 ГК). Данными нормами преимущественно регулируется аренда транспортного средства с экипажем (фрахтование на время). В предмет договора входит, помимо предоставления транспортного средства как такового, предоставление услуг по его управлению и технической эксплуатации (п. 1 ст. 585 ГК). Предметом аренды могут выступать как автомобили, так и другие транспортные средства - воздушные, морские, речные суда, и т.д.
Кодексом установлено, что особенности аренды отдельных видов транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, дополнительно могут быть установлены законодательными актами. К таким актам относятся прежде всего законодательные акты о транспорте.
Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортных средств без экипажа) подчиняется общим положениям о договоре имущественного найма (ст. 594 ГК).
4.2. Особенностями договора аренды транспортных средств с экипажем является то, что правила главы 29 ГК о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды и о возобновлении договора аренды на неопределенный срок (ст.ст. 557 и 558 ГК) к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются (п. 2 ст. 585 ГК); установлено требование об обязательной письменной форме для данного вида договора, независимо от срока (ст. 586 ГК). Особенностью данного вида аренды так же является возможность арендатора без согласия арендодателя заключать с третьими лицами договоры об использовании транспортного средства (ст. 591 ГК).
4.3. Содержание транспортного средства и его эксплуатация. В договоре аренды транспортного средства более подробно, чем при других видах аренды, регулируются правоотношения сторон по содержанию транспортного средства и его эксплуатации. В частности, арендодатель в течение всего срока действия договора обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (ст. 587 ГК). Кроме того, установлены обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Объем предоставляемых арендатору арендодателем услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должен обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору (п. 1 ст. 588 ГК).
Специальные регуляции имеются в ГК в отношении экипажа транспортного средства (п.п. 2, 4 ст. 588 ГК); в отношении ответственности за вред, причиненный транспортному средству (ст. 592 ГК) и ответственности за вред, причиненный транспортным средством (ст. 593 ГК).
Прокат как вид договора имущественного найма
5.1. Договор проката регулируется _ 6 главы 29 ГК (ст.ст. 595-600 ГК).
По договору проката наймодатель, осуществляющий сдачу движимого имущества внаем в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 595 ГК).
5.2. Особенности договора проката. Особенностью данной разновидности договора имущественного найма является та, что он один является публичным договором (п. 3 ст. 595 ГК), и заключается сроком до одного года (п. 1 ст. 596 ГК). Правила о преимущественном праве нанимателя на возобновление договора имущественного найма и о возобновлении договора имущественного найма на неопределенный срок (ст.ст. 557, 558 ГК) к договору проката не применяются (п. 2 ст. 596 ГК).
5.3. Плата за пользование имуществом по договору проката также имеет ряд особенностей. Плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. В случае досрочного возврата имущества нанимателем наймодатель возвращает ему соответствующую часть полученной платы за пользование имуществом, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества. Взыскание с нанимателя задолженности по плате за пользование имуществом производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса (ст. 599 ГК).
5.4. Пользование нанятым имуществом.
В ст. 598 ГК содержатся специальные нормы о порядке и условиях устранения недостатков сданного в наем имущества. Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного внаем по договору проката, является обязанностью наймодателя (п. 1 ст. 600 ГК).
Кодекс ограничивает права нанимателя по распоряжению имуществом, предоставленным нанимателю по договору проката. Сдача в поднаем имущества, передача нанимателем своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог прав нанимателя и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные кооперативы не допускаются (п. 2 ст. 600 ГК).
В главе 30 ГК содержатся лишь общие нормы, регулирующие отношения найма жилища. Детально указанные отношения регламентируются специальным законодательным актом - Законом Республики Казахстан "О жилищных отношениях" (далее - Закон о жилищных отношениях) от 16 апреля 1997 года. Сторонами договора найма жилища являются наймодатель и наниматель. Наймодатель - собственник жилища ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
