РАЗРАБОТКА СХЕМЫ ЗОНИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА Б. МОМЫШУЛЫ ЖУАЛИНСКОГО РАЙОНА ЖАМБЫЛСКОЙ ОБЛАСТИ
Министерство образования и науки Республики Казахстан
Казахский национальный университет им. аль-Фараби
Туганова А. Б.
РАЗРАБОТКА СХЕМЫ ЗОНИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА Б. МОМЫШУЛЫ ЖУАЛИНСКОГО РАЙОНА ЖАМБЫЛСКОЙ ОБЛАСТИ
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
Специальность «5В090700-Кадастр»
Алматы 2019
Министерство образования и науки Республики Казахстан
Казахский национальный университет им. аль-Фараби
«Допущена к защите»
Заведующей кафедрой Нюсупова Г. Н.
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
На тему: «РАЗРАБОТКА СХЕМЫ ЗОНИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ
НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА Б. МОМЫШУЛЫ ЖУАЛИНСКОГО РАЙОНА ЖАМБЫЛСКОЙ ОБЛАСТИ»
по специальности «5В090700 - Кадастр»
Выполнил: Туганова А. Б.
Научный руководитель: ст. преп. Абдыгалиева С. С.
Нормоконтролер ст. преп.
Алматы 2019
СОДЕРЖАНИЕ
ОПРЕДЕЛЕНИЯ
В дипломной работе использованы следующие термины и определения:
БСПЗУ - базовая ставка платы за земельные участки - нормативная цена для определения кадастровой стоимости при предоставлении государством права частной собственности на земельный участок или продаже права временного возмездного землепользования.
Дата оценки - дата, по состоянию на которую совершается процедура оценки и определяется величина БСПЗУ.
Зонирование земель населенных пунктов - выделение функциональных зон и территориально - ценовых зон и подзон различных видов и определение соответственно функционального назначения и разрешенного использования земельных участков в границах земель населенных пунктов, в отношении которых местные исполнительные органы в соответствии с законом вправе осуществлять градостроительную и иную деятельность по развитию городских и сельских населенных пунктов;
Инвестиция - капитальные вложения финансовых и материально - технических средств, с целью получения экономического, социального, экологического или политического эффекта от использования создаваемой недвижимости.
Кадастровая оценка земли населенного пункта - совокупность административных, технических и социально-экономических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административного - территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного сравнительного подхода, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно- транспортного обустройства территории и др.
Кадастровая стоимость - расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земли при существующем функциональном использовании.
Недвижимость - имущественный комплекс, включающий землю, здания и сооружения, а также право собственности, требующие специфические методы оценки.
Объект кадастровой оценки - земель населенных пунктов - территория земли в пределах черты населенного пункта (преимущественно селитебная зона) .
ПДК - норматив предельно допустимых концентраций вредных веществ.
Рыночная информационная база кадастровой оценки земель населенного пункта - массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, а также о продаже различных объектов коммерческой недвижимости.
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные (особые) обстоятельства.
Рентообразующие факторы ( оценочные показатели) - качественная или количественная характеристика объекта инфраструктуры населенного пункта, влияющая на стоимость земельного участка, выраженная в конкретных единицах измерения или в формализованном виде.
Территориально - ценовая зона - выделенная при разработке правил землепользования и застройки часть земель населенного пункта, представляющая собой достаточно единые массивы земельных участков, в отношении которых устанавливаются единые условия ценообразования.
ВВЕДЕНИЕ
Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики.
Ценность земель населенных пунктов заключается в их особенности приносить дополнительный доход. Для определения этого дохода производится их кадастровая оценка. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как исполнительные органы власти при осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.
Основой определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков является нормативный показатель цены земли - базовая ставка платы за земельные участки. Кадастровая (оценочная) стоимость земельного участка - это расчетная стоимость земельного участка, применяемая государством при продаже, сдаче в аренду земельного участка. Определяется на основе базовых ставок платы на земельные участки и поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов к ним. Так для более точного, взвешенного определения кадастровой (оценочной) стоимости земель необходимо учитывать и рыночную стоимость земель населенных пунктов.
Схемы зонирования земель в населенных пунктах позволяют определять границы земельно-оценочных зон и поправочные коэффициенты к базовым ставкам платы за земельные участки. В то же время не всегда устанавливается порядок проведения зонирования земель местными исполнительными органами, а также периодичность его проведения. В результате используются устаревшие схемы зонирования земель, которые не соответствуют текущему состоянию земельного фонда. Поэтому для собственников земельных участков и землепользователей могут быть установлены завышенные или заниженные ставки земельного налога.
С установлением нового значения базовой ставки, возникла необходимость в схеме зонирования земель с установлением границ ценовых зон и поправочных коэффициентов к базовой ставке платы за земельные участки села Б. Момышулы.
Таким образом, границы земельно-оценочных зон должны корректироваться, дополняться и обновляться, так как от правильности определения границ земельно-оценочных зон зависит достоверность кадастровой оценки, которая в дальнейшем определяет объем поступлений в бюджет от уплаты земельного налога.
Цель дипломной работы. В целях определения кадастровой (оценочной) стоимости конкретного земельного участка с определением границ оценочных зон и поправочных коэффициентов к базовой ставке платы за земельные участки разрабатывается схема ценового зонирования села Б. Момышулы.
Для достижения цели были поставлены следующие задачи:
- изучение общего состояния объекта зонирования;
- проведен сбор, анализ и обработка необходимых материалов;
- определение поправочных коэффициентов оценочных зон;
- определение оценочных зон по критерию расположения;
- определение зон оценки в соответствии с критериями рыночной стоимости.
- составлены схемы ценовых зон, определены поправочные коэффициенты к базовой ставке платы за земельные участки.
Объект исследования . Центр Жуалынского района Жамбылской области - село Бауыржан Момышулы. Проектированы границы оценочных зон по критериям расположения сельского населенного пункта и рыночной стоимости земельных участков.
Производственная ценность : зонирование земель населенных пунктов позволит выделить функциональные и территориально-ценовые зоны и определить соответствующее функциональное назначение, разрешенное использование земельных участков в границах населенных пунктов, в отношении которых местные исполнительные органы в соответствии с законом позволяют осуществлять землеустроительную, кадастровую, градостроительную и иную деятельность по развитию городских и сельских населенных пунктов.
Исходные данные исследования на выполнение дипломной работы . Работа выполнена в соответствии с Земельным Кодексом Республики Казахстан (ЗК РК) от 20 июня 2003 года [1] ; Постановлением Правительства Республики Казахстан №890 от 2 сентября 2003 г., с внесенными в него изменениями № 408 от 22 мая 2007 г., №1154 от 10 октября 2011 г. [2] ; Временными методическими указаниями по зонированию земель с установлением границ ценовых зон и поправочных коэффициентов к базовой ставке платы за земельные участки и зонирования земель для целей налогообложения в населенных пунктах, утвержденными Агентством Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами Государственный научно-производственный центр земельных ресурсов и землеустройства от 2008 года [3] .
1 СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ СИСТЕМЫ ЗОНИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИЙ
1. 1 Понятие зонирования территорий
Регулирование земельных, гражданских и иных отношений, связанных с зонированием территорий, носит комплексный и межотраслевой характер, условия и порядок осуществления зонирования регламентируются различными отраслями законодательства: земельного, градостроительного, лесного, водного, природоохранного и др.
Институт зонирования территорий сформировался в результате необходимости разработки механизмов управления земельными ресурсами, регулирования отношений по использованию земельных участков, обусловленной различными государственными и общественными процессами (урбанизация, научно-технический прогресс, расширение промышленных производств, повлекших загрязнение окружающей природной среды, и т. д. ) [4] .
В настоящее время зонирование территорий в РК осуществляется в соответствии с различными нормами, содержащимися в Земельном кодексе: 1. Зонирование - определение территории земель с установлением их целевого назначения и режима использования. 1-1. Зонирование земель в населенных пунктах проводится в целях определения границ оценочных зон и поправочных коэффициентов к базовым ставкам платы за земельные участки. 2. Организацию зонирования земель на уровне областей, городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения осуществляют соответствующие уполномоченные органы областей, городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения. Проект (схема) зонирования земель утверждается соответствующими представительными органами областей, городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения.
Условия и порядок проведения указанного зонирования, а также особенности правового режима земельных участков в составе тех или иных зон определяются значительным количеством нормативных актов (либо их отсутствием), между которыми отсутствует взаимосвязь и соподчиненность. При этом существует и виды зонирования, которые вообще не являются предметом регулирования законодательства [5] .
Необходимо отметить, что некоторые виды зонирования могут использоваться на одной территории. Так, после выделения зон с особым режимом использования, внутри них может проводиться и функциональное зонирование (например, на особо охраняемых природных территориях) . При этом зонирование также характеризуется пространственными (имеют границы, документарные, в т. ч. и закрепленные на местности) и временными признаками (срок, период существования) .
Термин «зонирование» присутствует в ст. 8 Земельного кодекса РК, где указано, что осуществляется «деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства». Отдельно подчеркнуто, что общие принципы и порядок зонирования территорий устанавливается законами.
Таким образом, основываясь на нормах Земельного кодекса, зонирование территорий является одним из способов определения правового режима земель и предполагает разделение определенной территории на зоны либо выделение участков пространства с установлением в их границах специального порядка использования и охраны земельных участков [6] .
Другие же авторы считают, что территориальное зонирование - это правовое мероприятие для разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, основываясь при этом на нормах Градостроительного кодекса, где зонирование территорий проводится в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов и названо градостроительным зонированием.
В большинстве предлагаемых определений под зонированием территорий авторы обычно понимают градостроительное зонирование, которое, на наш взгляд, является только частным случаем зонирования территорий, поскольку понятия «зонирование территорий» и «территориальная зона» пока не принято использовать применительно к землям большинства категорий земель, несмотря на то, что схожие нормы содержатся.
С учетом этого, под территориальным зонированием также понимается и установление границ территорий (зон), в пределах которых земли обладают одно типичными свойствами и качествами, необходимыми и достаточными для определенной хозяйственной деятельности, и тогда возникает необходимость зонирования земель сельскохозяйственного назначения на основе землеустроительной документации в соответствии с качественными характеристиками и местоположением земельных участков. Также необходимо отметить, что существует зонирование, процесс и результаты которого вообще не имеют прямого отношения к определению правового режима земель [7] .
Итак, следовательно, «зонирование территорий» - это довольно общий термин, включающий различные виды и результаты соответствующих действий, а также, поскольку объектом зонирования выступает территория, а нормы о зонировании, наряду с регулированием отношений в сфере использования и охраны земель, регламентируют экономические, экологические отношения, отношения в сфере градостроительства, отношения по установлению специального режима землепользования, осуществления предпринимательской деятельности (выделение зон территориального развития и особых экономических зон), то, по нашему мнению, необходимо применять более широкий подход к дифференциации данного понятия и его содержания. Кроме того, необходимо учесть и зонирование, не связанное с установлением правовых режимов, но применяемое в сфере управления земельными ресурсами.
1. 2 Методические основы оценки рыночной стоимости земель
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности) .
Рыночная стоимость земельного участка зависит от:
- спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения) ;
- ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку;
- местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния) ;
- не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения) ;
- находиться в основе определения БСПЗУ, где она выражает средний уровень конъюнктурных условий рынка недвижимости;
- изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения) .
Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения целевого назначения, разрешенного использования. При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем, используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком [8] .
Базовая ставка платы за земельные участки (БСПЗУ) - это нормативная цена для определения кадастровой стоимости при предоставлении государством права частной собственности на земельный участок или продаже права временного возмездного землепользования. В основу БСПЗУ положено определение средней оценочной стоимости 1 м 2 земельного участка [9] .
Расчеты ведутся на территории в границах выбранных оценочных зон и кварталов следующими методами: сравнительный; затратный; доходный.
Сравнительный подход - это способы определения стоимости, заключающиеся в анализе цен на имущество, аналогичное оцениваемому. При этом исходят их принципа замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке имущества, обладающего аналогичной полезностью. Сравнительный подход базируется на фактических данных рынка земли и осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости и применяется только при достаточном и достоверном банке информационных данных о рыночной стоимости земельных участков.
На сравнительном подходе основаны методы сопоставления (сравнения) продаж, восстановительный и распределения. На доходном подходе основаны методы капитализации дохода, капитализации арендной платы и остатка. Элементы затратного подхода, в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка, используются в методах остатка и восстановления [10] .
Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости земли, занятой зданиями, строениями и сооружениями или предназначенных для их размещения.
Познакомившись с общими принципами оценки земли, рассмотрим более детально методы и способы анализа.
Метод сопоставления продаж - это определение стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым, после выполнения корректировок, учитывающих различие между ними.
Модификация данного метода заключается в том, что при расчете БСПЗУ он разделяется применительно к двум уровням земельного рынка: первичного и вторичного. На первичном рынке сопоставление продаж ведется по данным проведенных земельных аукционов за последние 2-3 года, на вторичном рынке - по данным средств массовой информации и риэлтерских компаний. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса) . Метод предполагает следующую последовательность действий:
- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения) ;
- сравнение характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
- корректировка цен аналогов по каждому из элементов сравнения, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка, а так же по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельным участками.
На основе обобщения итоговых данных рассчитывается средневзвешенная величина стоимости 1 м 2 земельного участка отдельно по результатам проведенных земельных аукционов и отдельно по данным СМИ (риэлтерских компаний) .
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
- местоположение и окружение;
- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
-физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др. ) ;
-транспортная доступность;
-инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т. п. ) .
Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода:
- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса) ;
- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами-аналогами;
- сравнение характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- корректировка цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, а так же по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
... продолжениеВы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
