Исследование особенностей правового регулирования права частной собственности на землю и его роли в рыночных преобразованиях
ВВЕДЕНИЕ
Собственность, право собственности и права вообще имеют смысл лишь
там, где существует, признается и действует индивидуально-человеческое
начало и измерение в общественной жизни людей, где, следовательно,
отдельный человек, индивид как таковой признается в качестве независимого и
самостоятельного лица - субъекта собственности и права, т.е. экономически и
юридически свободной личности. Лишь из совокупности таких лиц и отношений
складывается особый тип и форма социального общения и социальной жизни
вообще - так называемое гражданское общество, порождающее соответствующие
всеобщие государственные формы и законодательные установления. Причем
наличие определенного типа гражданского общества является необходимым
исходным условием и постоянной объективной основой для формирования и
функционирования соответствующих ему и выражающих его всеобщие потребности
конструкций правового государства и норм правового закона[1].
Еще в древности Гегель писал, что определение собственности дается
отношением воли к вещам. Собственность есть непосредственное вступление во
владение, поскольку воля имеет свое наличное бытие в вещи как в чем-то
позитивном[2].
Бесспорно, право частной собственности, как и любое другое системное
образование, имеет целый ряд изъянов, негативных сторон. Но как показывает
зарубежный опыт и современная практика, оно в своих основных сущностных
чертах представляет собой достаточно эффективную и справедливую систему
стимулирования производства и присвоения, материальных благ. Оно может
совершенствоваться до бесконечности, и вряд ли, при прочих равных условиях,
возможно, найти равноценную ему альтернативную систему регулирования.
Достоинства и преимущества частной собственности применительно к сфере
аграрно-земельных отношений проявляется по ряду ключевых позиций:
предполагает объединение собственника и производителя в одном лице;
обеспечивает наиболее эффективный приток капитала в сферу аграрных
отношений; от частной собственности выигрывает и экологический аспект
землепользования.
Актуальность данной темы заключается в том, что, с началом земельной
реформы в обществе проблема права частной собственности на землю приобрела
дискуссионный характер, которая требует глубокого научного,
социологического, философского и правового анализа.
Значение выпускной работы в целом состоит в том, что в ней комплексно
рассмотрены основные вопросы правового регулирования частной собственности
на землю в условиях становления и развития рыночной экономики.
Цель работы — исследование особенностей правового регулирования права
частной собственности на землю и его роли в рыночных преобразованиях в
экономике, которая достигается решением следующих задач:
рассмотреть историю возникновения, становления и динамику развития
законодательства, регулирующего право частной собственности на землю;
раскрыть понятие и сущность права частной собственности на землю в
Республике Казахстан, основания его возникновения, изменения и прекращения;
проанализировать современные проблемы земельного законодательства в
Республике Казахстан по вопросу регулирования права частной собственности
на землю.
При написании настоящей выпускной работы были использованы различные
научные методы: анализ, синтез, системный подход, формально-юридический,
сравнительно-правовой и др.
Структура работы включает в себя введение, заключение, три раздела,
приложения и список использованной литературы.
Анализ юридической литературы свидетельствует о достаточно большом
внимании казахстанских и российских ученых к проблеме частной собственности
на землю, например, монографии Косанова Ж.Х. Право собственности, право
землепользования и иные права на землю, Иконицкой И.Н. Правовое
регулирование рыночного оборота сельскохозяйственных земель, Абдраимова
Б.Ж. Вопросы правового механизма обеспечения законности в земельном
процессе, Еренова А.Е. Опыт земельных преобразований на Советском
Востоке, научные статьи: Берентаева К. Земельная реформа как фактор
устойчивого развития, Жиентаева С.М. Частная собственность на землю:
социально-экономический аспект проблемы, Калмурзаева С. Основа
эффективной экономики - институт частной собственности и др.
1 ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА
ЗЕМЛЮ
1.1 Основные этапы в развитии земельного законодательства о частной
собственности на землю
С момента обретения Казахстаном государственной независимости
земельное законодательство страны в своем развитии прошло несколько этапов.
Проблема собственности на землю у населения в Казахстане исследована
на сегодняшний день недостаточно. Заметим, что подавляющая часть населения
Казахстана (прежде всего коренного) вплоть до Октябрьской революции 1917
года была занята кочевым животноводством и стало быть, почти не имела в
собственности землю. В свою очередь, земельные отношения среди коренного
населения были сравнительно слабо развиты либо практически совсем
отсутствовали.
Исторические изыскания подтверждают, что право собственности
регулировалось отдельными положениями, принятыми в кочевой общине, так
как в основном коренное население Казахстана занималось кочевым
животноводством. Земли в основном принадлежали богатым, зажиточным казахам.
Для начала целесообразно дать краткую историческую характеристику
становления и развития земельных отношений в Казахстане.
Необходимость исследования исторического развития общей собственности
на земельный участок в дореволюционной России объясняется важной вехой в
истории Казахстана — присоединением Казахстана к России в 1734 году.
Земельные отношения Казахстана регулировались в тесной взаимосвязи с
законодательством Российской империи.
О существовании такого явления, как земельная собственность на
территории современного Казахстана, было известно в период раннефеодальных
государств.
Крестьянская реформа 1861 года и последовавшие за ней другие
буржуазные реформы 60-х годов позапрошлого века ознаменовали собой
вступление России, а вместе с ней и Казахстана в новую эпоху. Новый
общественно-экономический строя требовал соответствующей реформы
поземельной собственности.
Последующие реформы с 1895 по 1915 годы увеличили переход
собственности на земельный участок группам, в частности, право общей
собственности на земельный участок крестьянских общин. В 1907-1915 годах из
общины вышли 2 миллиона домов, 470 домохозяев получили удостоверительные
акты наделов земли[3].
Развитие права общей собственности было прервано с приходом Советской
власти. После Октябрьской революции начался процесс поэтапной
национализации земли, отправная точка - Декрет О земле. Второй этап
национализации земли закрепил Декрет ВЦИК О социализации земли от 22
января 1918 года, отменив всякую собственность на землю.
Таким образом, при советской власти земля была национализирована и
стала исключительной государственной собственностью. Признавалась лишь одна
форма земельных отношений - пользование между государством и
землепользователями на основе предоставления земель в соответствии с
целевыми предназначениями земель.
При социализме земля предоставлялась землепользователям бесплатно,
налогом не облагалась и не имела статуса недвижимости, не входила в
уставный фонд производства. Это, в конечном счете, привело к
расточительству и неэффективному использовании; земель. Экономический крах
политики социализации земли стал весомым аргументом к возрождению в
Казахстане и других странах СНГ права пользования на землю, и в этой связи
был принят в Республике Казахстан Указ О земле. Существующие земельные
положения, пришлось изменить при проведении новых реформ. В сложившихся
условиях возникла объективная необходимость изменения земельных отношений.
Необходимо отметить, что земельное законодательство совершенствовалось по
мере необходимости правового урегулирования земельных отношений в условиях
рыночной экономики и процесса перехода к частной собственности постепенно.
Господство исключительной государственной собственности на землю,
сосредоточение прав по распоряжению землей в руках союзных министерств и
ведомств, ограниченность полномочий местных властей по вопросам
предоставления и изъятия земель, доминирование коллективных,
государственных форм хозяйствования на земле крайне осложнили ситуацию в
сфере земельных отношений. Широкомасштабное вовлечение новых земель в
хозяйственный оборот при одновременном бесхозяйственном использовании
земель и безответственности за их сохранность привели к деградации
значительных земельных площадей. Огромный ущерб был нанесен землям
сельскохозяйственного назначения в результате их отвода без всяких
ограничений учреждениям военно-промышленного комплекса, несоблюдения правил
севооборота. Экстенсивное развитие земледелия привело к ветровой и водной
эрозии почв, засолению, загрязнению и заболачиванию земель. В результате,
например, только в целинных районах стали непригодными около 15 млн. га
высокопродуктивных земель[4]. Все это указывало на необходимость
основательных преобразований в земельных отношениях.
Принципиальные изменения в земельном законодательстве произошли в 1990
году вследствие принятия Закона О собственности в СССР и Основ
законодательства Союза ССР и союзных республик о земле. Этими актами
признавалось право собственности на землю союзных республик. Тем самым
отменялось исключительное право союзного государства на землю.
Земельный кодекс республики, принятый Верховным Советом страны 16
ноября 1990 г. в новой редакции установил, что земля в Республике
Казахстан находится в исключительной собственности республики.
Закон Казахской ССР от 21 мая 1990 г. О крестьянском хозяйстве в
Казахской ССР, предусмотрев крестьянское хозяйство в качестве
самостоятельной формы хозяйствования, закрепил его равноправие с другими
производственными единицами сельского хозяйства. Таким образом, впервые в
практике страны создаются организационно-правовые основы негосударственного
товарного сельскохозяйственного производства. Закон определил принципы
организации и деятельности крестьянского хозяйства, провозгласил его
хозяйственную самостоятельность.
Принятый 28 июня 1991 г. Закон О земельной реформе в Казахской ССР
предусматривал комплекс экономических, организационных, социальных мер,
направленных на преобразование старых устоев земельных отношений с целью
улучшения и повышения рационального использования земель и достижения на
этой основе стабильного наращивания сельскохозяйственной продукции. В
рамках начатой экономической реформы в законе были заложены нормативные
основы перераспределения земель в случаях преобразования колхозов,
разгосударствления и приватизации совхозов, других государственных
предприятий. К числу важнейших новелл закона относились также нормы: о
создании специального земельного фонда местных представительных органов
(Советов народных депутатов), о предоставлений земель в пожизненно
наследуемое владение гражданам РК для ведения крестьянского и личного
подсобного хозяйства, животноводства, садоводства, строительства и
обслуживания жилого дома, дачного строительства, занятий традиционными
народными промыслами и ремеслами. Специальный фонд создавался главным
образом за счет нерационально используемых земель с целью их
перераспределения в интересах более эффективного использования. Из
специального земельного фок да обеспечивались, в первую очередь, граждане
земельными участками для ведения крестьянского хозяйства, садоводства,
огородничества и животноводства[5].
Указанные нормы стали отправными при разработке и принятии первых
законодательных актов, определявших основы земельного строя суверенного
Казахстана. В статье 11 Конституционного закона РК О государственной
независимости Республики Казахстан от 16 декабря 1991 г.
говорилось, что исключительная собственность Республики Казахстан на
землю и другие природные ресурсы составляет основу се государственной
независимости[6].
Данная норма получила закрепление и развитие в первой Конституции
независимого Казахстана, принятой 28 января 1993 г., статья 46 которой
провозгласила принцип исключительной государственной собственности на
землю. Конституционное закрепление данного принципа рассматривалось как
одно из основных правовых гарантий реального политического суверенитета.
Однако ход экономических преобразований показал объективную
неизбежность и неотложную необходимость более углубленного реформирования
земельных отношений. Требовалось принятие законодательных актов,
приспосабливающих земельные отношения к целям и задачам формирования
рыночной экономики.
Поэтому с принятием Указов Президента РК от 24 января 1994 № 1516 О
некоторых вопросах регулирования земельных отношений и от 5 апреля 1994 г.
№ 1639 О дальнейшем совершенствовании земельных отношений начинается
принципиально новый, второй этап в развитии земельного законодательства.
Указанные нормативно-правовые акты наполняют реальным содержанием принцип
устойчивости права землевладения. Была произведена существенная
корректировка в сторону увеличения сроков землепользования.
Устанавливалось, что гражданину или юридическому лицу земельный участок
предоставляется во временное пользование на условиях аренды сроком до 5 лет
(краткосрочная аренда) и до 99 лет (долгосрочная аренда). Тем самым,
законодательно получил признание принцип устойчивости права
землепользования. Но самое главное состоит в том, что этими актами
предусматривалось: право граждан или юридических лиц на приобретение путем
выкупа права пользования либо аренды земельного участка в случаях
приватизации недвижимого имущества несельскохозяйственного назначения;
разрешение главам местных администраций, в пределах установленной законом
компетенции, продавать гражданам право на пожизненное наследуемое владение
землей и юридическим лицам - право пользования земельным участком.
Общеизвестно, что юридические нормы, будучи формой регулирования
общественных отношений и призванные адекватно отражать реальное содержание,
логически должны быть подкреплены правом нормативного акта,
предусматривающего продажу самого материального блага, а не права на него.
Указанное противоречие, помимо (функционально-юридического, имело еще и
социально-психологический аспект, несмотря на то, что Указ по своей сути
являлся рыночным, его форма продажи права настораживала будущих инвесторов,
землепользователей, что тормозило преобразование земельных отношений[7].
Кроме того, следует отметить низкую регулятивную эффективность указа
из-за его слабой проработанности в вопросах реализации всех основных
нормативных положений. В самом указе были определены лишь некоторые
организационные меры. Уровень их осуществления также оставлял желать
лучшего во исполнение Указа Президента РК О дальнейшем совершенствовании
земельных отношений был разработан порядок купли-продажи гражданами и
юридическими лицами Республики Казахстан права пожизненно наследуемого
владения, пользования или аренды земельных участков. Документ
регламентировал важные вопросы стадии купли-продажи права владения и
пользования землями. Со всей очевидностью просматривалась его откровенно
слабая землеохранная направленность, тогда как именно наличие норм о
соблюдении землеохранных требований должно было выступать обязательным;
условием возникновения правоотношений купли-продажи права на землю.
Практически был обойден вниманием принцип приоритета и повышенной охраны
сельскохозяйственных земель. Настораживало также и то, что решение многих
важнейших вопросов предоставлялось на усмотрение органов бывшего
Госкомитета по земельным отношениям и землеустройству, глав местных
администраций (акимов).
Третий этап в развитии земельного законодательства непосредственно
связан с новой Конституцией РК, принятой на республиканском референдуме 30
августа 1995 г. Конституция РК наряду с государственной собственностью на
землю впервые в историк земельного законодательства страны провозгласила
возможность нахождения земли также и в частной собственности. При этом в
ней закреплялся принцип равенства и равной защиты государственной и частной
форм собственности.
Указанные конституционные нормы стали основополагающими для создания
принципиально нового, рыночного земельного законодательства. Указ
Президента РК, имеющий силу закона, О земле от 22 декабря 1995 г. стал
первым кодифицированным, комплексным земельно-правовым актом независимого
Казахстана, принятым в соответствии с конституционными нормами о земле. В
связи с его принятием прекратил свое действие Земельный кодекс РК от 16
ноября 1990 г.
Указ О земле сформулировал основные принципы регулирования земельных
отношений, направления развития земельного законодательства в условиях
вхождения в рыночную экономику. Впервые в истории земельного
законодательства юридически закрепил систему вещных прав на землю. В нем
наряду со многими регулятивными новеллами были определены пределы введения
и условия действия частной собственности на землю. Благодаря Указу О
земле значительная часть земельных отношений приобрела рыночную
направленность, произошло сужение сферы административного регулирования
земельными отношениями. В земельном законодательстве появились такие новые
институты, как: право частной собственности на землю; право постоянного
землепользования; право на ограниченное целевое пользование чужим земельным
участком (сервитут); кондоминиум; право на гражданский оборот земель и
вещных прав на землю и другие.
Принцип свободного гражданского оборота земель[8] был заложен в
зарубежное законодательство со времен Гражданского кодекса Наполеона (1804
г.), согласно которому собственность есть право пользоваться и
распоряжаться вещами наиболее абсолютным образом. Указанный принцип в
законодательстве страны был реализован с некоторыми ограничениями. Согласно
Указу О земле граждане и юридические лица наделялись правом приобретать в
собственность земельные участки, земля признавалась недвижимостью и
разрешались все виды сделок с ней. Вместе с тем, земли целого ряда
категорий земельного фонда не могли выступать объектами права частной
собственности. К ним были отнесены земли особо охраняемых природных
территорий, водного фонда и лесного фонда, земли общего пользования
населенных пунктов. В отношении других земель четко определялись цели, для
которых допускалось предоставление земельных участков в частную
собственность. В соответствии с Указом О земле земельные участки
предоставлялись в собственность гражданам республики для ведения личного
подсобного хозяйства, садоводства, дачного строительства; гражданам и
юридическим лицам, включая иностранных: для технологических нужд, в
частности для размещения различных объектов; строительства жилых домов и
других объектов производственно-хозяйственного назначения (статья 2 3 Указа
О земле).
Для других целей предоставление земельных участков гражданам и
юридическим лицам допускалось только в порядке землепользования, с
сохранением на них государственно, собственности.
Третий этап характеризуется принятием на основе Указа О земле
огромного нормативно-правового массива. На этом этапе в основном
сформировывается законодательная база рыночных земельных отношений, которая
уже не должна была претерпеть принципиальных изменений.
После издания Указа О земле в общей сложности принято около 100
специальных земельно-правовых актов различных уровней, направленных на
укрепление институтов частной собственности на землю, земельных отношении
негосударственного землепользования, формирование и защиту земельного
рынка, обеспечение государственного контроля за охраной и рациональным
использованием земель.
В своей совокупности вся эта законодательная база направлялась на
обеспечение реформирования земельных отношений и приспособление их к
условиям рынка[9].
Одновременно определенные на этом этапе развития земельного
законодательства цели и задачи обусловливали необходимость принятия
адекватных организационных, технических, экономических мер обеспечения
упорядоченности в области земельные отношений.
При всей своей значимости в утверждении нового земельного строя Указ
О земле в своем действии был ограничен определенными сроками: согласно
Конституции РК Указ Президента Республики, имеющий силу закона, действует
лишь до принятия Парламентом соответствующего нового закона (п.2 статьи 61
Конституции РК).
После долгих и острых дискуссий 24 января 2001 года Парламентом РК
принимается Закон О земле, одновременно отменивший действовавший в
течение пяти с лишним лет Указ О земле.
Формально с момента принятия Парламентом РК заменяющего Указ О земле
специального законодательного акта начался следующий этап в развитии
земельного правового регулирования. Однако, как нам представляется, по
целому ряду принципиальных положений Закон О земле обозначил отход от
ранее достигнутого уровня нормативно-правового обеспечения земельных
преобразований в стране.
Одним из принципиальных новшеств Закона РК О земле по сравнению с
ранее действовавшим является запрет вторичному землепользователю
осуществлять какие-либо сделки, связанные с распоряжением правом
землепользования, в частности, передавать в аренду, залог, доверительное
управление. В соответствии с указанным запретом вторичный землепользователь
всегда является временным землепользователем без права передачи своих прав
другим землепользователям[10].
Анализируя общие нормы об аренде, залоге, доверительном управлении,
следует отметить, что в отношении других объектов гражданских прав для
передачи их в субаренду (п.1 ст.551 ГК РК), для осуществления перезалога
(п.2 ст. 331 ГК РК), передоверия по договору доверительного управления (п.2
ст. 8 89 ГК РК) необходимо согласие соответственно арендодателя,
залогодателя, учредителя доверительного управления.
Таким образом, законодателем выработан единый подход в правовом
регулировании пределов распоряжения объектами гражданских прав, а именно,
во всех случаях судьбу таких объектов определяет собственник.
Следовательно, регламентация в законодательства запрета на отчуждение
вторичным землепользователем права землепользования есть не что иное, как
защита интересов собственника (государства), а не ограничение прав
землепользователя. Введенный запрет на передачу вторичным
землепользователем права временного долгосрочного землепользования другим
землепользователям связан с намерением государства упорядочить земельные
отношения и усилить контроль за процессом перехода прав на землю.
Закон О земле закрепил также положение, согласно которому, если лицо
приобретает право на земельный участок, которое оно не может иметь в
соответствии с законодательством, указанное право подлежит отчуждению в
течение одного года либо переоформлению в право на землю, которое может
принадлежать такому субъекту в течение того же срока.
Еще одно новшество и ограничение касательно права землепользования
установил Закон О земле: а именно, иностранцы, лица без гражданства и
иностранные юридические лица, предприятия с иностранным участием вправе
получить земельные участки в аренду, но не вправе передавать их во
вторичное землепользование[11].
Анализ мировой практики показывает, что основой всех форм, земельных
отношений является частная собственность на землю. Но и собственность на
землю, и рыночный оборот земли не свободные, а регулируемые в интересах
крестьян и всего общества. Республика Казахстан пережила десятилетний
период трудных реформ, благодаря которым в нашей стране созданы
благоприятные условия для преобразования на селе. К настоящему времени во
всех регионах сложилась устойчивая, многополюсная аграрная структура, в
которой прекрасно уживаются крупные сельскохозяйственные предприятия и
мелкие крестьянские и семейные хозяйства.
Принята государственная агропродовольственная программа на 2003 - 2005
годы, целью которой является обеспечение продовольственной безопасности
страны на основе формирования эффективной системы агропромышленного
комплекса и производства конкурентоспособной продукции. Одним из механизмов
достижения ее служит дальнейшее совершенствование земельных отношений, в
частности введение института частной собственности на земли
сельскохозяйственного назначения.
Исходя из существующего уровня законодательной базы и развития
потребностей нынешней практики земельных отношений следовало ожидать
изменений в законодательстве и практике земельных отношений: расширение
пределов действия негосударственного землепользования и частной
собственности на землю за счет земель сельскохозяйственного назначения;
уточнение и детализация содержания некоторых основных принципов земельного
законодательства; совершенствование процессуальных аспектов и гарантий
реализации земельных прав; дальнейшее усиление экологической направленности
земельно-правового регулирования; усиление имущественной направленности
земельно-правовых санкций; формирование правового механизма полного
возмещения ущерба, причиненного земле; усиление социальной
ориентированности земельных имущественных отношений в аграрном секторе.
Необходимость принятия Земельного Кодекса РК была вызвана отсутствием
частной собственности на землю, что служило сдерживающим фактором развития
рыночных отношений в аграрном секторе, а также отсутствием тенденции
потребительского отношения к земле, что стало причиной деградации
сельскохозяйственных угодий, в результате чего снизилась их продуктивность.
Временный характер землепользования по Закону О земле препятствовал
появлению реального собственника, заинтересованного в эффективном ведении
хозяйства, инвестировании производства.
Земельный Кодекс РК, разработанный с учетом мировой практики и
внутренних социально-экономических их факторов, предусматривает гибкие
механизмы введения частной собственности на землю.
В Кодекс включены те нормы, которые ранее регулировались
многочисленными подзаконными актами. По своей структуре, логической
последовательности, исчерпываемости и однозначности трактовок тех или иных
норм он в значительной степени превосходит разработанный до сих пор Закон
О земле[12].
Кодекс не в коей мере не ущемляет права крестьян. За ними остается
право выбора временное землепользование (аренда) или частная собственность.
При этом возможность приобрести свой участок получит каждый крестьянин, для
чего и предусмотрено два варианта выкупа — сразу, при условии 100 % оплаты
ее стоимости, и в рассрочку на 10 лет для тех, кто не имеет такой
возможности.
Собственником земельного участка, предназначенного для товарного
сельскохозяйственного производства физическое или юридическое лицо может
стать только после его выкупа по кадастровой стоимости или по льготной
цене, составляющей 10 % от кадастровой стоимости земельного участка.
Настоящее законодательство вводит ограничение на концентрацию
земельных участков в одних руках. Преимущественным правом его получения для
ведения крестьянского (фермерского хозяйства) пользуются граждане,
обладающие специальными сельскохозяйственными знаниями и квалификацией,
имеющие практический опыт работы в сельском хозяйстве и проживающие в
данном районе, в городе или селе. Предельные размер хозяйств ограничиваются
15 среднерайонными земельными долями на каждого члена хозяйства. Это
сделано для того, чтобы все земли не скупали крупные землепользователи с
коллективно-долевой собственностью и не обращали затем сельчан, работающих
на земле в бесправных батраков[13].
Важнейшим источником финансирования сельского хозяйства является
развитие залоговых отношений. В Земельный Кодекс включена статья о порядке
залога земельных участков и прав землепользования.
Земельный кодекс защищает сельскохозяйственные земли: иностранным
гражданам не предоставляется как право частной собственности на земельные
участки, так и право постоянного землепользования. Они могут получать их
только на условиях краткосрочной аренды (до 5 лет).
Таким образом, введение частной собственности на землю обеспечивает
социальную и политическую стабильность общества, экологическую безопасность
и сохранение природных ресурсов для будущих поколений, а также
эффективность национальной экономики в целом.
1.2 Тенденции в развитии собственности на землю
С момента принятия Указа О земле, затем Закона О земле и в
результате действия заменивших их Земельного кодекса, а также развивающих
его нормативно-правовых актов наблюдаются следующие тенденции и изменения в
развитии земельного законодательства, регулирующего собственность на землю.
1. Основную функциональную направленность нового земельного
законодательства характеризует содействие становлению и развитию рыночных
экономических отношений. Законодательство всецело подчинено целям
превращения земельных отношений с учетом его эколого-экономических
особенностей в составную часть рыночных отношений. Происходит плавный,
поэтапный процесс перехода от исключительной государственной собственности
на землю к признанию в равной степени, наряду с государственной, и частной
собственности на землю, к множественности форм и видов землепользования.
Введению частной собственности на землю предшествовали установление
платности землепользования, введение институтов пожизненно наследуемого
землевладения и продажа права владения и пользования землей. Земельный фонд
страны оказался вовлеченным в сферу рыночных отношений. Правовой режим
недопустимости гражданского оборота установлен лишь в отношении отдельных
категорий земель или видов землепользования. Не допускается совершение
сделок лишь в отношении права землепользования, включая его отчуждение, на
землях: 1) общего пользования; 2) предоставленных для нужд обороны; 3)
особо охраняемых природных территорий; 4) служебного земельного надела; 5)
лесного, водного фондов (п.3 статьи 39 Указа О земле; п.2 статьи 26
Закона О земле; п. 2 статьи 33 Земельного кодекса)[14].
В период действия Указа О Земле основными правовыми институтами
регулирования имущественного аспекта земельных отношений стали право
частной собственности на землю и право постоянного землепользования.
Правовые нормы института временного землепользования (краткосрочное до 3-х
лет, долгосрочное до 99-ти лет) в основном регулировали вторичное
землепользование, либо отношения с участием иностранных землепользователей.
В результате принятия Закона О земле институт права землепользования
подвергся принципиальным изменениям. Закон отменил право постоянного
землепользования граждан и негосударственных юридических лиц. Одновременно
сократил сроки временного долгосрочного землепользования от ранее
установленного - 99 лет до 49 лет. Тем самым Закон О земле значительно
ослабил действие принципа устойчивости земельных прав.
Введение в действие рыночных принципов регулирования земельных отношений
создало нормативные предпосылки для ограничения сферы вмешательства
государства в земельные отношения. За государственными органами
сохраняются: регулирование основных, общезначимых отношений, связанных с
сохранением и защитой земельного строя страны; нормативное обеспечение
земельных отношений; управление и распоряжение земельным фондом страны;
контроль за соблюдением земельного законодательства. Исходя из этого
стержневой линией нового земельного законодательства становится
предоставление субъектам необходимой свободы как условия эффективного,
наиболее целесообразного землевладения и землепользования, уход от
чрезмерно детализированной регламентации и переход к определению основных
общих параметров поведения субъектов права частной собственности на землю и
права землепользования.
Введение частной собственности на землю и других форм вовлечения земель в
рыночный оборот стало также правовой базой для изменения структуры
субъектов земельных отношений.
Процесс разгосударствления и приватизации объектов производственной,
социальной сфер, и в первую очередь в аграрном секторе, сопровождался
разгосударствлением отношений землепользования. Одновременно с этим при
районных исполнительных органах в целях перераспределения земель между
производителями сельскохозяйственной продукции стали создаваться
специальные земельные фонды за счет земель сельскохозяйственного назначения
и других категорий. В результате подобных организационно-правовых мер
значительная часть земельного фонда, в первую очередь земли
сельскохозяйственного назначения и земли, связанные с объектами
недвижимости, превращаются в объекты негосударственного землепользования и
права частной собственности. Происходит увеличение доли земель, вовлеченных
в гражданский рыночный оборот. Эти преобразования сопровождаются процессом
формирования сословия собственников земельных участков и негосударственных
землепользователей.
Граждане и негосударственные юридические лица становятся
преобладающими среди субъектов права землепользования. Тем самым создается
социальная основа формирования и интенсивного развития земельного рынка.
Все это ведег, в свою очередь, к возрастанию роли гражданско-правовых
методов, в регулировании земельных отношений. Учитывая изложенное,
разрабатывается система правовых норм, направленных на защиту и реализацию
имущественных прав и интересов собственников и землепользователей,
уделяется особое внимание процессуальным аспектам реализации земельных
прав. Договор становится основным инструментом, регулирующим
взаимоотношения субъектов земельного рынка. Основополагающим правилом
нормативного опосредования рассматриваемого среза земельных отношений
определяется принцип неприкосновенности и судебной защиты земельных прав.
Земельный закон закрепил: никто не может быть лишен права собственности на
землю или права землепользования. Лишь в исключительных, прямо
предусмотренных законом случаях допускается принудительное прекращение
права собственности на земельный участок или землепользования[15].
Множественность форм собственности и видов землепользования, увеличение
круга субъектов земельных отношений привели к необходимости дифференциации
правового статуса субъектов права собственности и права землепользования.
Если до Конституции 1995 года действовала исключительная государственная
собственность на землю, то с момента принятия Указа О земле реально
существуют две формы собственности на землю: государственная и частная.
Причем пределы действия последней все более расширяются.
Появились совершенно новые виды землепользования. Право
землепользования может быть: государственным или негосударственным;
постоянным или временным; отчуждаемым или неотчуждаемым; приобретенным
возмездно или безвозмездно[16].
Субъекты права землепользования подразделяются на: 1) государственных
и негосударственных; 2) национальных, иностранных, а также лиц без
гражданства; 3) физических и юридических лиц; 4) постоянных и временных; 5)
первичных и вторичных.
Земельным кодексом Республики Казахстан предусмотрена возможность
нахождения земельных участков сельскохозяйственного назначения в частной
собственности, определяются категории лиц, которые вправе владеть
земельными участками сельскохозяйственного назначения на праве частной
собственности, порядок выкупа земельных участков сельскохозяйственного
назначения, ограничения совершения сделок с указанной категорией земельных
участков.
Весьма существенны различия в правомочиях государственных и
негосударственных землепользователей. Последним разрешено по своему
усмотрению отчуждать право на земельный участок, сдавать его в аренду,
отдавать в залог, совершать иные сделки, связанные с правом на земельный
участок. Таким образом, его правовой статус практически приравнен к статусу
собственника земельного участка, по существу создан режим свободного
обращения прав на земельный участок. В противоположность этому
государственные юридические лица, как постоянные землепользователи, лишь в
исключительных, прямо предусмотренных законом случаях могут отчуждать, а
также сдавать в залог принадлежащее им право землепользования. Таким
случаем в соответствии с Земельным кодексом является отчуждение в
установленном порядке расположенного на земельном участке недвижимого
имущества либо его залога.
Важное значение имеет содержащееся в законодательстве деление
субъектов землепользования в зависимости от оснований приобретения прав на
земельный участок на первичных и вторичных землепользователей. Права
вторичных землепользователей всегда являются производными от прав первичных
землепользователей и всегда ограничиваются определенными сроками. Вторичный
землепользователь всегда является временным землепользователем без права
передачи своих прав другим землепользователям. Срок вторичного
землепользования не может превышать срока первичного временного
землепользования. Вторичное землепользование не должно приводить к
нарушению целевого назначения земельного участка[17].
В условиях вовлечения земель в активный рыночный имущественный оборот
важное значение в новом законодательстве придается уяснению соотношения
прав на земельный участок и на недвижимость, находящуюся на этом участке.
Здесь действует принцип неразрывности этих прав: юридической судьбе
недвижимости должна следовать судьба земельного участка. Согласно новейшему
земельному законодательству земельный участок и права на него являются
основными объектами, по поводу которых возникает большинство видов
земельных правоотношений. Поэтому впервые в истории земельного
законодательства страны Указом О земле раскрываются понятие и виды
земельных участков, в законе определяются критерии отнесения их к делимым и
неделимым, а также обременения и ограничения, сопровождающие права на
земельный участок. Они еще более конкретизированы Земельным кодексом.
Особое практическое значение имеют вопросы: о случаях и основаниях
возмездного либо безвозмездного приобретения права собственности и
землепользования; о предельных размерах земельных участков, бесплатно
предоставляемых гражданам и юридическим лицам; о ставках платы за землю; о
порядке предоставления земель собственность и пользование; о порядке
изъятия земельных участков для государственных нужд. По всем этим важнейшим
вопросам земельного права приняты соответствующие подзаконные нормативные
акты.
5. В качестве противовеса к увеличению правовой свободы субъектов
права собственности и права землепользования происходит усиление
ответственности за земельные правонарушения, расширение круга субъектов
ответственности, пределов действие механизма юридической ответственности в
сфере земельных отношений. Наблюдается тенденция все большего доминирования
в структуре санкций мер имущественного воздействия. Одновременно
углубляется дифференцированный подход к определению вида и размера санкций,
в зависимости от субъекта правонарушения, наличия факта ущерба, степени
общественной опасности и т.д. Усиливается роль гражданско-правовой
ответственности в возмещении ущерба, причиненного нарушением земельного
законодательства.
Земельные отношения имеют особенности, обусловленные количественно-
качественными и функциональными характеристиками земли. Последняя, в
отличие от других объектов имущественных отношений, является частью
природы, выполняет экологические функции. Земельные отношения имеют эколого-
экономическое содержание. Поэтому, учитывая особую роль и важность земли в
экологической системе обеспечения жизнедеятельности, земельное правд
традиционно уделяет достаточное внимание охране земельных ресурсов, защите
природоохранных функций земли, регламентации ее воздействия с другими
компонентами окружающей природной среды. Ограничения и требования именно
этого порядка, постепенно стали пронизывать всю систему земельною
законодательства.
Обострение общей экологической ситуации, дальнейшее ухудшение
качественного состояния земель, на фоне возрастающей хозяйственной и иной
антропогенной нагрузки на землю потребовали дальнейшей, углубленной
экологизации земельных отношений.
В последние годы произошло ужесточение эколого-правовых параметров
поведения субъектов земельных отношений.
Экологический аспект земельных отношений становится предметом
регулирования не только общих эколого-правовых, но и специальных земельных
нормативно-правовых актов.
Вместе с тем от экологизации законодательства до реальной экологизации
земельных отношение продолжает сохраняться значительный разрыв. Рыночные
механизмы и стимулы еще не задействованы для достижения целей экологизации
земельной сферы.
Несмотря на существеннее сужение сферы государственного регулирования,
новое земельное законодательство сохраняет за государством все его прежние
основные функции по организации и обеспечению рационального использования и
охране земель. Роль государства в регулировании земельных отношений
продолжает оставаться значительной. Вне зависимости от того, в чьей
собственности или пользовании находятся земельные участки, оно осуществляет
управление всем земельным фондом республики, состоящим из семи категорий
земель. В основе деления земель по категориям лежат принципы их основного
целевого использования. Так, категория земель сельскохозяйственного
назначения предназначена для целей сельскохозяйственного производства,
земли особо охраняемых природных территорий для создания и функционирования
заповедников, национальных парков, заказников, охраны памятников природы.
К основным функциям государственного управления земельным фондом
относятся:
определение государственной политики в области использования и охраны
земельного фонда республика;
установление правового режима земель, исходя из их категориальной
принадлежности, определяемой целевым назначением;
определение целевого назначения земель;
- определение порядка, условий реализации права собственности на
земельный участок и землепользования;
планирование использования земли;
установление, изменение и прекращение земельных прав в установленных
законодательством случаях;
осуществление контроля за правильным использованием и охраной земли;
осуществление земельного мониторинга, земельного кадастра и
землеустройства;
разрешение земельных споров; - привлечение к ответственности за нарушение
земельного законодательства.
К общим недостаткам сферы действия земельного законодательства
относятся: неподкрепленность в необходимой мере правовых основ земельных
преобразований организационными, материально-ресурсовыми и техническими
гарантиями; отставание от декларированных земельных прав разработки порядка
и процедуры их реализации; отсутствие прозрачности в сфере
административного регулирования земельными отношениями; необеспеченность
правовой информацией субъектов земельных отношений; чрезмерно
противоречивый динамизм в развитии земельного законодательства[18].
2 ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ПРАВА ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ
2.1 Сущность и характерные черты права частной собственности на землю
Собственность - общественная форма и содержание экономических
отношений, вне отношений собственности нет ни общественного производства,
ни присвоения материальных благ. Собственность как объективно обусловленное
общественное отношение по поводу материальных благ выступает универсальным
способом жизнеобеспечения общества. Собственность на землю определяет
основу и сущность земельных отношений, отражает процесс и способы
потребления земельных ресурсов[19].
Экономические отношения собственности на землю складываются по поводу
владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами. В результате их
правового опосредования возникает собственность в юридическом смысле[20].
Правовое опосредование отношений собственности также является
объективно неизбежным состоянием, хотя правоотношения собственности, в
отличие от отношений собственности, являются надстрочной категорией
-результатом проявления человеческой воли. Вне правового регулирования, без
механизма принуждения государства, в отношениях собственности не будет
обеспечена устойчивость, упорядоченность, их нормальное функционирование.
Право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными
актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и
распоряжаться принадлежащим ему имуществом (ст. 188 ГК).
Право собственности, таким образом, является юридической категорией,
производной от экономических отношений собственности, возникает лишь с
появлением государства и права.
В гражданском и земельном законодательстве право собственности на
землю трактуется как основополагающее вещное право, от которого так или
иначе производна вся система иных вещных прав на землю. Право собственности
содержит все основные признаки вещного права, которые проявляются в нем в
наиболее полной мере, и собственник обладает наибольшим объемом
правомочий[21].
Законом провозглашено право собственников на свободное владение,
пользование и распоряжение землей. Однако осуществление принадлежащих им
прав не должно наносить вреда земле как природному объекту, окружающей
природной среде, а также правам и правомерным интересам других лиц. Прежде
всего, на соблюдении этого общего императива должно основываться свободное
и самостоятельное осуществление собственником своих прав по владению,
пользованию и распоряжению землей.
Поэтому право собственника на землю - это всегда право с
ограничениями: провозглашая право собственников самостоятельно владеть,
пользоваться и распоряжаться земельным участком, закон одновременно
устанавливает определенные ограничения и требования. Объем и пределы
собственности определяются законом таким образом, чтобы реализация
собственниками своих прав одновременно служила общественному благу.
Ограничения права собственности на землю обусловлены ее естественным
происхождением, функциональными особенностями, ограниченностью в
пространстве, незаменимостью другими материальными объектами, а также
приоритетами, целями и задачами земельной политики страны. Ограничения
могут затронуть любой элемент права собственности I владения, пользования и
распоряжения.
Ограничения права собственности выражаются в законе посредством
введения запретов на определенные виды поведения, либо предписаний,
обязанностей на совершение необходимых действий.
К основным ограничениям, имеющим постоянный характер, относятся
обязанности: использовать землю в строгом соответствии с ее целевым
назначением; не допускать причинения вреда окружающей природной среде и
ухудшения экологической обстановки в результате своей хозяйственной
деятельности; не допускать использования земель способами и средствами,
приводящими к ухудшению состояния окружающей среды; не допускать снятия
плодородного слоя почвы, за исключением случаев, когда такое снятие
необходимо для предотвращения безвозвратной утери плодородного слоя;
обеспечивать предоставление сервитутов; соблюдать особый режим
использования земель, охраняемых природных территорий, санитарно-защитных,
водоохранных и других видов охранных зон[22]. Кроме того, право
собственности на землю может быть временно ограничено, например, в виде
исключения из хозяйственного оборота деградированных земель.
Установленные ограничения, исходя из интересов всего общества,
социально-экономической значимости и особенностей земли, уточняют пределы
действия и содержание права собственности на землю.
Помимо понимания права собственности на землю как субъективное право
собственника, термин право собственности на землю принято трактовать как:
Институт земельного права Республики Казахстан, нормы которого содержатся в
Конституции РК, Земельном кодексе, в других законах и подзаконных
нормативно-правовых актах;
Земельное правоотношение, в котором выступают как субъекты права
собственности, так и иные лица, являющиеся носителями земельных прав и
обязанностей. Например, в правоотношениях по возникновению права земельной
собственности участвуют не только земельные собственники, но и органы
государственного управление;
3. Юридический факт, порождающий определенные правоотношения как
для собственников, так и для иных лиц. Например, в результате вынесения
решения о предоставлении земельного участка в частную собственность
возникают правоотношения по прекращению государственной собственности на
предоставляемый участок; фактическому отводу земельного участка на
местности; выдаче акта о праве частной собственности на земельный участок;
государственной регистрации права частной собственности на земельный
участок.
Законодательством предусмотрены формы и виды собственности на землю. В
соответствии со статьей 6 Конституции РК земля находится в государственной
собственности, она может находиться также в частной собственности на
основаниях, условиях и в пределах, установленных законом. Таким образом, у
нас в стране на конституционном уровне провозглашено действие
государственной и частной форм собственности на землю. Земельный кодекс,
основываясь на конституционной норме, определил пределы и условия действия
государственной и частной форм собственности на землю (глава 3 Земельного
кодекса).
Частная собственность на землю ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Собственность, право собственности и права вообще имеют смысл лишь
там, где существует, признается и действует индивидуально-человеческое
начало и измерение в общественной жизни людей, где, следовательно,
отдельный человек, индивид как таковой признается в качестве независимого и
самостоятельного лица - субъекта собственности и права, т.е. экономически и
юридически свободной личности. Лишь из совокупности таких лиц и отношений
складывается особый тип и форма социального общения и социальной жизни
вообще - так называемое гражданское общество, порождающее соответствующие
всеобщие государственные формы и законодательные установления. Причем
наличие определенного типа гражданского общества является необходимым
исходным условием и постоянной объективной основой для формирования и
функционирования соответствующих ему и выражающих его всеобщие потребности
конструкций правового государства и норм правового закона[1].
Еще в древности Гегель писал, что определение собственности дается
отношением воли к вещам. Собственность есть непосредственное вступление во
владение, поскольку воля имеет свое наличное бытие в вещи как в чем-то
позитивном[2].
Бесспорно, право частной собственности, как и любое другое системное
образование, имеет целый ряд изъянов, негативных сторон. Но как показывает
зарубежный опыт и современная практика, оно в своих основных сущностных
чертах представляет собой достаточно эффективную и справедливую систему
стимулирования производства и присвоения, материальных благ. Оно может
совершенствоваться до бесконечности, и вряд ли, при прочих равных условиях,
возможно, найти равноценную ему альтернативную систему регулирования.
Достоинства и преимущества частной собственности применительно к сфере
аграрно-земельных отношений проявляется по ряду ключевых позиций:
предполагает объединение собственника и производителя в одном лице;
обеспечивает наиболее эффективный приток капитала в сферу аграрных
отношений; от частной собственности выигрывает и экологический аспект
землепользования.
Актуальность данной темы заключается в том, что, с началом земельной
реформы в обществе проблема права частной собственности на землю приобрела
дискуссионный характер, которая требует глубокого научного,
социологического, философского и правового анализа.
Значение выпускной работы в целом состоит в том, что в ней комплексно
рассмотрены основные вопросы правового регулирования частной собственности
на землю в условиях становления и развития рыночной экономики.
Цель работы — исследование особенностей правового регулирования права
частной собственности на землю и его роли в рыночных преобразованиях в
экономике, которая достигается решением следующих задач:
рассмотреть историю возникновения, становления и динамику развития
законодательства, регулирующего право частной собственности на землю;
раскрыть понятие и сущность права частной собственности на землю в
Республике Казахстан, основания его возникновения, изменения и прекращения;
проанализировать современные проблемы земельного законодательства в
Республике Казахстан по вопросу регулирования права частной собственности
на землю.
При написании настоящей выпускной работы были использованы различные
научные методы: анализ, синтез, системный подход, формально-юридический,
сравнительно-правовой и др.
Структура работы включает в себя введение, заключение, три раздела,
приложения и список использованной литературы.
Анализ юридической литературы свидетельствует о достаточно большом
внимании казахстанских и российских ученых к проблеме частной собственности
на землю, например, монографии Косанова Ж.Х. Право собственности, право
землепользования и иные права на землю, Иконицкой И.Н. Правовое
регулирование рыночного оборота сельскохозяйственных земель, Абдраимова
Б.Ж. Вопросы правового механизма обеспечения законности в земельном
процессе, Еренова А.Е. Опыт земельных преобразований на Советском
Востоке, научные статьи: Берентаева К. Земельная реформа как фактор
устойчивого развития, Жиентаева С.М. Частная собственность на землю:
социально-экономический аспект проблемы, Калмурзаева С. Основа
эффективной экономики - институт частной собственности и др.
1 ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА
ЗЕМЛЮ
1.1 Основные этапы в развитии земельного законодательства о частной
собственности на землю
С момента обретения Казахстаном государственной независимости
земельное законодательство страны в своем развитии прошло несколько этапов.
Проблема собственности на землю у населения в Казахстане исследована
на сегодняшний день недостаточно. Заметим, что подавляющая часть населения
Казахстана (прежде всего коренного) вплоть до Октябрьской революции 1917
года была занята кочевым животноводством и стало быть, почти не имела в
собственности землю. В свою очередь, земельные отношения среди коренного
населения были сравнительно слабо развиты либо практически совсем
отсутствовали.
Исторические изыскания подтверждают, что право собственности
регулировалось отдельными положениями, принятыми в кочевой общине, так
как в основном коренное население Казахстана занималось кочевым
животноводством. Земли в основном принадлежали богатым, зажиточным казахам.
Для начала целесообразно дать краткую историческую характеристику
становления и развития земельных отношений в Казахстане.
Необходимость исследования исторического развития общей собственности
на земельный участок в дореволюционной России объясняется важной вехой в
истории Казахстана — присоединением Казахстана к России в 1734 году.
Земельные отношения Казахстана регулировались в тесной взаимосвязи с
законодательством Российской империи.
О существовании такого явления, как земельная собственность на
территории современного Казахстана, было известно в период раннефеодальных
государств.
Крестьянская реформа 1861 года и последовавшие за ней другие
буржуазные реформы 60-х годов позапрошлого века ознаменовали собой
вступление России, а вместе с ней и Казахстана в новую эпоху. Новый
общественно-экономический строя требовал соответствующей реформы
поземельной собственности.
Последующие реформы с 1895 по 1915 годы увеличили переход
собственности на земельный участок группам, в частности, право общей
собственности на земельный участок крестьянских общин. В 1907-1915 годах из
общины вышли 2 миллиона домов, 470 домохозяев получили удостоверительные
акты наделов земли[3].
Развитие права общей собственности было прервано с приходом Советской
власти. После Октябрьской революции начался процесс поэтапной
национализации земли, отправная точка - Декрет О земле. Второй этап
национализации земли закрепил Декрет ВЦИК О социализации земли от 22
января 1918 года, отменив всякую собственность на землю.
Таким образом, при советской власти земля была национализирована и
стала исключительной государственной собственностью. Признавалась лишь одна
форма земельных отношений - пользование между государством и
землепользователями на основе предоставления земель в соответствии с
целевыми предназначениями земель.
При социализме земля предоставлялась землепользователям бесплатно,
налогом не облагалась и не имела статуса недвижимости, не входила в
уставный фонд производства. Это, в конечном счете, привело к
расточительству и неэффективному использовании; земель. Экономический крах
политики социализации земли стал весомым аргументом к возрождению в
Казахстане и других странах СНГ права пользования на землю, и в этой связи
был принят в Республике Казахстан Указ О земле. Существующие земельные
положения, пришлось изменить при проведении новых реформ. В сложившихся
условиях возникла объективная необходимость изменения земельных отношений.
Необходимо отметить, что земельное законодательство совершенствовалось по
мере необходимости правового урегулирования земельных отношений в условиях
рыночной экономики и процесса перехода к частной собственности постепенно.
Господство исключительной государственной собственности на землю,
сосредоточение прав по распоряжению землей в руках союзных министерств и
ведомств, ограниченность полномочий местных властей по вопросам
предоставления и изъятия земель, доминирование коллективных,
государственных форм хозяйствования на земле крайне осложнили ситуацию в
сфере земельных отношений. Широкомасштабное вовлечение новых земель в
хозяйственный оборот при одновременном бесхозяйственном использовании
земель и безответственности за их сохранность привели к деградации
значительных земельных площадей. Огромный ущерб был нанесен землям
сельскохозяйственного назначения в результате их отвода без всяких
ограничений учреждениям военно-промышленного комплекса, несоблюдения правил
севооборота. Экстенсивное развитие земледелия привело к ветровой и водной
эрозии почв, засолению, загрязнению и заболачиванию земель. В результате,
например, только в целинных районах стали непригодными около 15 млн. га
высокопродуктивных земель[4]. Все это указывало на необходимость
основательных преобразований в земельных отношениях.
Принципиальные изменения в земельном законодательстве произошли в 1990
году вследствие принятия Закона О собственности в СССР и Основ
законодательства Союза ССР и союзных республик о земле. Этими актами
признавалось право собственности на землю союзных республик. Тем самым
отменялось исключительное право союзного государства на землю.
Земельный кодекс республики, принятый Верховным Советом страны 16
ноября 1990 г. в новой редакции установил, что земля в Республике
Казахстан находится в исключительной собственности республики.
Закон Казахской ССР от 21 мая 1990 г. О крестьянском хозяйстве в
Казахской ССР, предусмотрев крестьянское хозяйство в качестве
самостоятельной формы хозяйствования, закрепил его равноправие с другими
производственными единицами сельского хозяйства. Таким образом, впервые в
практике страны создаются организационно-правовые основы негосударственного
товарного сельскохозяйственного производства. Закон определил принципы
организации и деятельности крестьянского хозяйства, провозгласил его
хозяйственную самостоятельность.
Принятый 28 июня 1991 г. Закон О земельной реформе в Казахской ССР
предусматривал комплекс экономических, организационных, социальных мер,
направленных на преобразование старых устоев земельных отношений с целью
улучшения и повышения рационального использования земель и достижения на
этой основе стабильного наращивания сельскохозяйственной продукции. В
рамках начатой экономической реформы в законе были заложены нормативные
основы перераспределения земель в случаях преобразования колхозов,
разгосударствления и приватизации совхозов, других государственных
предприятий. К числу важнейших новелл закона относились также нормы: о
создании специального земельного фонда местных представительных органов
(Советов народных депутатов), о предоставлений земель в пожизненно
наследуемое владение гражданам РК для ведения крестьянского и личного
подсобного хозяйства, животноводства, садоводства, строительства и
обслуживания жилого дома, дачного строительства, занятий традиционными
народными промыслами и ремеслами. Специальный фонд создавался главным
образом за счет нерационально используемых земель с целью их
перераспределения в интересах более эффективного использования. Из
специального земельного фок да обеспечивались, в первую очередь, граждане
земельными участками для ведения крестьянского хозяйства, садоводства,
огородничества и животноводства[5].
Указанные нормы стали отправными при разработке и принятии первых
законодательных актов, определявших основы земельного строя суверенного
Казахстана. В статье 11 Конституционного закона РК О государственной
независимости Республики Казахстан от 16 декабря 1991 г.
говорилось, что исключительная собственность Республики Казахстан на
землю и другие природные ресурсы составляет основу се государственной
независимости[6].
Данная норма получила закрепление и развитие в первой Конституции
независимого Казахстана, принятой 28 января 1993 г., статья 46 которой
провозгласила принцип исключительной государственной собственности на
землю. Конституционное закрепление данного принципа рассматривалось как
одно из основных правовых гарантий реального политического суверенитета.
Однако ход экономических преобразований показал объективную
неизбежность и неотложную необходимость более углубленного реформирования
земельных отношений. Требовалось принятие законодательных актов,
приспосабливающих земельные отношения к целям и задачам формирования
рыночной экономики.
Поэтому с принятием Указов Президента РК от 24 января 1994 № 1516 О
некоторых вопросах регулирования земельных отношений и от 5 апреля 1994 г.
№ 1639 О дальнейшем совершенствовании земельных отношений начинается
принципиально новый, второй этап в развитии земельного законодательства.
Указанные нормативно-правовые акты наполняют реальным содержанием принцип
устойчивости права землевладения. Была произведена существенная
корректировка в сторону увеличения сроков землепользования.
Устанавливалось, что гражданину или юридическому лицу земельный участок
предоставляется во временное пользование на условиях аренды сроком до 5 лет
(краткосрочная аренда) и до 99 лет (долгосрочная аренда). Тем самым,
законодательно получил признание принцип устойчивости права
землепользования. Но самое главное состоит в том, что этими актами
предусматривалось: право граждан или юридических лиц на приобретение путем
выкупа права пользования либо аренды земельного участка в случаях
приватизации недвижимого имущества несельскохозяйственного назначения;
разрешение главам местных администраций, в пределах установленной законом
компетенции, продавать гражданам право на пожизненное наследуемое владение
землей и юридическим лицам - право пользования земельным участком.
Общеизвестно, что юридические нормы, будучи формой регулирования
общественных отношений и призванные адекватно отражать реальное содержание,
логически должны быть подкреплены правом нормативного акта,
предусматривающего продажу самого материального блага, а не права на него.
Указанное противоречие, помимо (функционально-юридического, имело еще и
социально-психологический аспект, несмотря на то, что Указ по своей сути
являлся рыночным, его форма продажи права настораживала будущих инвесторов,
землепользователей, что тормозило преобразование земельных отношений[7].
Кроме того, следует отметить низкую регулятивную эффективность указа
из-за его слабой проработанности в вопросах реализации всех основных
нормативных положений. В самом указе были определены лишь некоторые
организационные меры. Уровень их осуществления также оставлял желать
лучшего во исполнение Указа Президента РК О дальнейшем совершенствовании
земельных отношений был разработан порядок купли-продажи гражданами и
юридическими лицами Республики Казахстан права пожизненно наследуемого
владения, пользования или аренды земельных участков. Документ
регламентировал важные вопросы стадии купли-продажи права владения и
пользования землями. Со всей очевидностью просматривалась его откровенно
слабая землеохранная направленность, тогда как именно наличие норм о
соблюдении землеохранных требований должно было выступать обязательным;
условием возникновения правоотношений купли-продажи права на землю.
Практически был обойден вниманием принцип приоритета и повышенной охраны
сельскохозяйственных земель. Настораживало также и то, что решение многих
важнейших вопросов предоставлялось на усмотрение органов бывшего
Госкомитета по земельным отношениям и землеустройству, глав местных
администраций (акимов).
Третий этап в развитии земельного законодательства непосредственно
связан с новой Конституцией РК, принятой на республиканском референдуме 30
августа 1995 г. Конституция РК наряду с государственной собственностью на
землю впервые в историк земельного законодательства страны провозгласила
возможность нахождения земли также и в частной собственности. При этом в
ней закреплялся принцип равенства и равной защиты государственной и частной
форм собственности.
Указанные конституционные нормы стали основополагающими для создания
принципиально нового, рыночного земельного законодательства. Указ
Президента РК, имеющий силу закона, О земле от 22 декабря 1995 г. стал
первым кодифицированным, комплексным земельно-правовым актом независимого
Казахстана, принятым в соответствии с конституционными нормами о земле. В
связи с его принятием прекратил свое действие Земельный кодекс РК от 16
ноября 1990 г.
Указ О земле сформулировал основные принципы регулирования земельных
отношений, направления развития земельного законодательства в условиях
вхождения в рыночную экономику. Впервые в истории земельного
законодательства юридически закрепил систему вещных прав на землю. В нем
наряду со многими регулятивными новеллами были определены пределы введения
и условия действия частной собственности на землю. Благодаря Указу О
земле значительная часть земельных отношений приобрела рыночную
направленность, произошло сужение сферы административного регулирования
земельными отношениями. В земельном законодательстве появились такие новые
институты, как: право частной собственности на землю; право постоянного
землепользования; право на ограниченное целевое пользование чужим земельным
участком (сервитут); кондоминиум; право на гражданский оборот земель и
вещных прав на землю и другие.
Принцип свободного гражданского оборота земель[8] был заложен в
зарубежное законодательство со времен Гражданского кодекса Наполеона (1804
г.), согласно которому собственность есть право пользоваться и
распоряжаться вещами наиболее абсолютным образом. Указанный принцип в
законодательстве страны был реализован с некоторыми ограничениями. Согласно
Указу О земле граждане и юридические лица наделялись правом приобретать в
собственность земельные участки, земля признавалась недвижимостью и
разрешались все виды сделок с ней. Вместе с тем, земли целого ряда
категорий земельного фонда не могли выступать объектами права частной
собственности. К ним были отнесены земли особо охраняемых природных
территорий, водного фонда и лесного фонда, земли общего пользования
населенных пунктов. В отношении других земель четко определялись цели, для
которых допускалось предоставление земельных участков в частную
собственность. В соответствии с Указом О земле земельные участки
предоставлялись в собственность гражданам республики для ведения личного
подсобного хозяйства, садоводства, дачного строительства; гражданам и
юридическим лицам, включая иностранных: для технологических нужд, в
частности для размещения различных объектов; строительства жилых домов и
других объектов производственно-хозяйственного назначения (статья 2 3 Указа
О земле).
Для других целей предоставление земельных участков гражданам и
юридическим лицам допускалось только в порядке землепользования, с
сохранением на них государственно, собственности.
Третий этап характеризуется принятием на основе Указа О земле
огромного нормативно-правового массива. На этом этапе в основном
сформировывается законодательная база рыночных земельных отношений, которая
уже не должна была претерпеть принципиальных изменений.
После издания Указа О земле в общей сложности принято около 100
специальных земельно-правовых актов различных уровней, направленных на
укрепление институтов частной собственности на землю, земельных отношении
негосударственного землепользования, формирование и защиту земельного
рынка, обеспечение государственного контроля за охраной и рациональным
использованием земель.
В своей совокупности вся эта законодательная база направлялась на
обеспечение реформирования земельных отношений и приспособление их к
условиям рынка[9].
Одновременно определенные на этом этапе развития земельного
законодательства цели и задачи обусловливали необходимость принятия
адекватных организационных, технических, экономических мер обеспечения
упорядоченности в области земельные отношений.
При всей своей значимости в утверждении нового земельного строя Указ
О земле в своем действии был ограничен определенными сроками: согласно
Конституции РК Указ Президента Республики, имеющий силу закона, действует
лишь до принятия Парламентом соответствующего нового закона (п.2 статьи 61
Конституции РК).
После долгих и острых дискуссий 24 января 2001 года Парламентом РК
принимается Закон О земле, одновременно отменивший действовавший в
течение пяти с лишним лет Указ О земле.
Формально с момента принятия Парламентом РК заменяющего Указ О земле
специального законодательного акта начался следующий этап в развитии
земельного правового регулирования. Однако, как нам представляется, по
целому ряду принципиальных положений Закон О земле обозначил отход от
ранее достигнутого уровня нормативно-правового обеспечения земельных
преобразований в стране.
Одним из принципиальных новшеств Закона РК О земле по сравнению с
ранее действовавшим является запрет вторичному землепользователю
осуществлять какие-либо сделки, связанные с распоряжением правом
землепользования, в частности, передавать в аренду, залог, доверительное
управление. В соответствии с указанным запретом вторичный землепользователь
всегда является временным землепользователем без права передачи своих прав
другим землепользователям[10].
Анализируя общие нормы об аренде, залоге, доверительном управлении,
следует отметить, что в отношении других объектов гражданских прав для
передачи их в субаренду (п.1 ст.551 ГК РК), для осуществления перезалога
(п.2 ст. 331 ГК РК), передоверия по договору доверительного управления (п.2
ст. 8 89 ГК РК) необходимо согласие соответственно арендодателя,
залогодателя, учредителя доверительного управления.
Таким образом, законодателем выработан единый подход в правовом
регулировании пределов распоряжения объектами гражданских прав, а именно,
во всех случаях судьбу таких объектов определяет собственник.
Следовательно, регламентация в законодательства запрета на отчуждение
вторичным землепользователем права землепользования есть не что иное, как
защита интересов собственника (государства), а не ограничение прав
землепользователя. Введенный запрет на передачу вторичным
землепользователем права временного долгосрочного землепользования другим
землепользователям связан с намерением государства упорядочить земельные
отношения и усилить контроль за процессом перехода прав на землю.
Закон О земле закрепил также положение, согласно которому, если лицо
приобретает право на земельный участок, которое оно не может иметь в
соответствии с законодательством, указанное право подлежит отчуждению в
течение одного года либо переоформлению в право на землю, которое может
принадлежать такому субъекту в течение того же срока.
Еще одно новшество и ограничение касательно права землепользования
установил Закон О земле: а именно, иностранцы, лица без гражданства и
иностранные юридические лица, предприятия с иностранным участием вправе
получить земельные участки в аренду, но не вправе передавать их во
вторичное землепользование[11].
Анализ мировой практики показывает, что основой всех форм, земельных
отношений является частная собственность на землю. Но и собственность на
землю, и рыночный оборот земли не свободные, а регулируемые в интересах
крестьян и всего общества. Республика Казахстан пережила десятилетний
период трудных реформ, благодаря которым в нашей стране созданы
благоприятные условия для преобразования на селе. К настоящему времени во
всех регионах сложилась устойчивая, многополюсная аграрная структура, в
которой прекрасно уживаются крупные сельскохозяйственные предприятия и
мелкие крестьянские и семейные хозяйства.
Принята государственная агропродовольственная программа на 2003 - 2005
годы, целью которой является обеспечение продовольственной безопасности
страны на основе формирования эффективной системы агропромышленного
комплекса и производства конкурентоспособной продукции. Одним из механизмов
достижения ее служит дальнейшее совершенствование земельных отношений, в
частности введение института частной собственности на земли
сельскохозяйственного назначения.
Исходя из существующего уровня законодательной базы и развития
потребностей нынешней практики земельных отношений следовало ожидать
изменений в законодательстве и практике земельных отношений: расширение
пределов действия негосударственного землепользования и частной
собственности на землю за счет земель сельскохозяйственного назначения;
уточнение и детализация содержания некоторых основных принципов земельного
законодательства; совершенствование процессуальных аспектов и гарантий
реализации земельных прав; дальнейшее усиление экологической направленности
земельно-правового регулирования; усиление имущественной направленности
земельно-правовых санкций; формирование правового механизма полного
возмещения ущерба, причиненного земле; усиление социальной
ориентированности земельных имущественных отношений в аграрном секторе.
Необходимость принятия Земельного Кодекса РК была вызвана отсутствием
частной собственности на землю, что служило сдерживающим фактором развития
рыночных отношений в аграрном секторе, а также отсутствием тенденции
потребительского отношения к земле, что стало причиной деградации
сельскохозяйственных угодий, в результате чего снизилась их продуктивность.
Временный характер землепользования по Закону О земле препятствовал
появлению реального собственника, заинтересованного в эффективном ведении
хозяйства, инвестировании производства.
Земельный Кодекс РК, разработанный с учетом мировой практики и
внутренних социально-экономических их факторов, предусматривает гибкие
механизмы введения частной собственности на землю.
В Кодекс включены те нормы, которые ранее регулировались
многочисленными подзаконными актами. По своей структуре, логической
последовательности, исчерпываемости и однозначности трактовок тех или иных
норм он в значительной степени превосходит разработанный до сих пор Закон
О земле[12].
Кодекс не в коей мере не ущемляет права крестьян. За ними остается
право выбора временное землепользование (аренда) или частная собственность.
При этом возможность приобрести свой участок получит каждый крестьянин, для
чего и предусмотрено два варианта выкупа — сразу, при условии 100 % оплаты
ее стоимости, и в рассрочку на 10 лет для тех, кто не имеет такой
возможности.
Собственником земельного участка, предназначенного для товарного
сельскохозяйственного производства физическое или юридическое лицо может
стать только после его выкупа по кадастровой стоимости или по льготной
цене, составляющей 10 % от кадастровой стоимости земельного участка.
Настоящее законодательство вводит ограничение на концентрацию
земельных участков в одних руках. Преимущественным правом его получения для
ведения крестьянского (фермерского хозяйства) пользуются граждане,
обладающие специальными сельскохозяйственными знаниями и квалификацией,
имеющие практический опыт работы в сельском хозяйстве и проживающие в
данном районе, в городе или селе. Предельные размер хозяйств ограничиваются
15 среднерайонными земельными долями на каждого члена хозяйства. Это
сделано для того, чтобы все земли не скупали крупные землепользователи с
коллективно-долевой собственностью и не обращали затем сельчан, работающих
на земле в бесправных батраков[13].
Важнейшим источником финансирования сельского хозяйства является
развитие залоговых отношений. В Земельный Кодекс включена статья о порядке
залога земельных участков и прав землепользования.
Земельный кодекс защищает сельскохозяйственные земли: иностранным
гражданам не предоставляется как право частной собственности на земельные
участки, так и право постоянного землепользования. Они могут получать их
только на условиях краткосрочной аренды (до 5 лет).
Таким образом, введение частной собственности на землю обеспечивает
социальную и политическую стабильность общества, экологическую безопасность
и сохранение природных ресурсов для будущих поколений, а также
эффективность национальной экономики в целом.
1.2 Тенденции в развитии собственности на землю
С момента принятия Указа О земле, затем Закона О земле и в
результате действия заменивших их Земельного кодекса, а также развивающих
его нормативно-правовых актов наблюдаются следующие тенденции и изменения в
развитии земельного законодательства, регулирующего собственность на землю.
1. Основную функциональную направленность нового земельного
законодательства характеризует содействие становлению и развитию рыночных
экономических отношений. Законодательство всецело подчинено целям
превращения земельных отношений с учетом его эколого-экономических
особенностей в составную часть рыночных отношений. Происходит плавный,
поэтапный процесс перехода от исключительной государственной собственности
на землю к признанию в равной степени, наряду с государственной, и частной
собственности на землю, к множественности форм и видов землепользования.
Введению частной собственности на землю предшествовали установление
платности землепользования, введение институтов пожизненно наследуемого
землевладения и продажа права владения и пользования землей. Земельный фонд
страны оказался вовлеченным в сферу рыночных отношений. Правовой режим
недопустимости гражданского оборота установлен лишь в отношении отдельных
категорий земель или видов землепользования. Не допускается совершение
сделок лишь в отношении права землепользования, включая его отчуждение, на
землях: 1) общего пользования; 2) предоставленных для нужд обороны; 3)
особо охраняемых природных территорий; 4) служебного земельного надела; 5)
лесного, водного фондов (п.3 статьи 39 Указа О земле; п.2 статьи 26
Закона О земле; п. 2 статьи 33 Земельного кодекса)[14].
В период действия Указа О Земле основными правовыми институтами
регулирования имущественного аспекта земельных отношений стали право
частной собственности на землю и право постоянного землепользования.
Правовые нормы института временного землепользования (краткосрочное до 3-х
лет, долгосрочное до 99-ти лет) в основном регулировали вторичное
землепользование, либо отношения с участием иностранных землепользователей.
В результате принятия Закона О земле институт права землепользования
подвергся принципиальным изменениям. Закон отменил право постоянного
землепользования граждан и негосударственных юридических лиц. Одновременно
сократил сроки временного долгосрочного землепользования от ранее
установленного - 99 лет до 49 лет. Тем самым Закон О земле значительно
ослабил действие принципа устойчивости земельных прав.
Введение в действие рыночных принципов регулирования земельных отношений
создало нормативные предпосылки для ограничения сферы вмешательства
государства в земельные отношения. За государственными органами
сохраняются: регулирование основных, общезначимых отношений, связанных с
сохранением и защитой земельного строя страны; нормативное обеспечение
земельных отношений; управление и распоряжение земельным фондом страны;
контроль за соблюдением земельного законодательства. Исходя из этого
стержневой линией нового земельного законодательства становится
предоставление субъектам необходимой свободы как условия эффективного,
наиболее целесообразного землевладения и землепользования, уход от
чрезмерно детализированной регламентации и переход к определению основных
общих параметров поведения субъектов права частной собственности на землю и
права землепользования.
Введение частной собственности на землю и других форм вовлечения земель в
рыночный оборот стало также правовой базой для изменения структуры
субъектов земельных отношений.
Процесс разгосударствления и приватизации объектов производственной,
социальной сфер, и в первую очередь в аграрном секторе, сопровождался
разгосударствлением отношений землепользования. Одновременно с этим при
районных исполнительных органах в целях перераспределения земель между
производителями сельскохозяйственной продукции стали создаваться
специальные земельные фонды за счет земель сельскохозяйственного назначения
и других категорий. В результате подобных организационно-правовых мер
значительная часть земельного фонда, в первую очередь земли
сельскохозяйственного назначения и земли, связанные с объектами
недвижимости, превращаются в объекты негосударственного землепользования и
права частной собственности. Происходит увеличение доли земель, вовлеченных
в гражданский рыночный оборот. Эти преобразования сопровождаются процессом
формирования сословия собственников земельных участков и негосударственных
землепользователей.
Граждане и негосударственные юридические лица становятся
преобладающими среди субъектов права землепользования. Тем самым создается
социальная основа формирования и интенсивного развития земельного рынка.
Все это ведег, в свою очередь, к возрастанию роли гражданско-правовых
методов, в регулировании земельных отношений. Учитывая изложенное,
разрабатывается система правовых норм, направленных на защиту и реализацию
имущественных прав и интересов собственников и землепользователей,
уделяется особое внимание процессуальным аспектам реализации земельных
прав. Договор становится основным инструментом, регулирующим
взаимоотношения субъектов земельного рынка. Основополагающим правилом
нормативного опосредования рассматриваемого среза земельных отношений
определяется принцип неприкосновенности и судебной защиты земельных прав.
Земельный закон закрепил: никто не может быть лишен права собственности на
землю или права землепользования. Лишь в исключительных, прямо
предусмотренных законом случаях допускается принудительное прекращение
права собственности на земельный участок или землепользования[15].
Множественность форм собственности и видов землепользования, увеличение
круга субъектов земельных отношений привели к необходимости дифференциации
правового статуса субъектов права собственности и права землепользования.
Если до Конституции 1995 года действовала исключительная государственная
собственность на землю, то с момента принятия Указа О земле реально
существуют две формы собственности на землю: государственная и частная.
Причем пределы действия последней все более расширяются.
Появились совершенно новые виды землепользования. Право
землепользования может быть: государственным или негосударственным;
постоянным или временным; отчуждаемым или неотчуждаемым; приобретенным
возмездно или безвозмездно[16].
Субъекты права землепользования подразделяются на: 1) государственных
и негосударственных; 2) национальных, иностранных, а также лиц без
гражданства; 3) физических и юридических лиц; 4) постоянных и временных; 5)
первичных и вторичных.
Земельным кодексом Республики Казахстан предусмотрена возможность
нахождения земельных участков сельскохозяйственного назначения в частной
собственности, определяются категории лиц, которые вправе владеть
земельными участками сельскохозяйственного назначения на праве частной
собственности, порядок выкупа земельных участков сельскохозяйственного
назначения, ограничения совершения сделок с указанной категорией земельных
участков.
Весьма существенны различия в правомочиях государственных и
негосударственных землепользователей. Последним разрешено по своему
усмотрению отчуждать право на земельный участок, сдавать его в аренду,
отдавать в залог, совершать иные сделки, связанные с правом на земельный
участок. Таким образом, его правовой статус практически приравнен к статусу
собственника земельного участка, по существу создан режим свободного
обращения прав на земельный участок. В противоположность этому
государственные юридические лица, как постоянные землепользователи, лишь в
исключительных, прямо предусмотренных законом случаях могут отчуждать, а
также сдавать в залог принадлежащее им право землепользования. Таким
случаем в соответствии с Земельным кодексом является отчуждение в
установленном порядке расположенного на земельном участке недвижимого
имущества либо его залога.
Важное значение имеет содержащееся в законодательстве деление
субъектов землепользования в зависимости от оснований приобретения прав на
земельный участок на первичных и вторичных землепользователей. Права
вторичных землепользователей всегда являются производными от прав первичных
землепользователей и всегда ограничиваются определенными сроками. Вторичный
землепользователь всегда является временным землепользователем без права
передачи своих прав другим землепользователям. Срок вторичного
землепользования не может превышать срока первичного временного
землепользования. Вторичное землепользование не должно приводить к
нарушению целевого назначения земельного участка[17].
В условиях вовлечения земель в активный рыночный имущественный оборот
важное значение в новом законодательстве придается уяснению соотношения
прав на земельный участок и на недвижимость, находящуюся на этом участке.
Здесь действует принцип неразрывности этих прав: юридической судьбе
недвижимости должна следовать судьба земельного участка. Согласно новейшему
земельному законодательству земельный участок и права на него являются
основными объектами, по поводу которых возникает большинство видов
земельных правоотношений. Поэтому впервые в истории земельного
законодательства страны Указом О земле раскрываются понятие и виды
земельных участков, в законе определяются критерии отнесения их к делимым и
неделимым, а также обременения и ограничения, сопровождающие права на
земельный участок. Они еще более конкретизированы Земельным кодексом.
Особое практическое значение имеют вопросы: о случаях и основаниях
возмездного либо безвозмездного приобретения права собственности и
землепользования; о предельных размерах земельных участков, бесплатно
предоставляемых гражданам и юридическим лицам; о ставках платы за землю; о
порядке предоставления земель собственность и пользование; о порядке
изъятия земельных участков для государственных нужд. По всем этим важнейшим
вопросам земельного права приняты соответствующие подзаконные нормативные
акты.
5. В качестве противовеса к увеличению правовой свободы субъектов
права собственности и права землепользования происходит усиление
ответственности за земельные правонарушения, расширение круга субъектов
ответственности, пределов действие механизма юридической ответственности в
сфере земельных отношений. Наблюдается тенденция все большего доминирования
в структуре санкций мер имущественного воздействия. Одновременно
углубляется дифференцированный подход к определению вида и размера санкций,
в зависимости от субъекта правонарушения, наличия факта ущерба, степени
общественной опасности и т.д. Усиливается роль гражданско-правовой
ответственности в возмещении ущерба, причиненного нарушением земельного
законодательства.
Земельные отношения имеют особенности, обусловленные количественно-
качественными и функциональными характеристиками земли. Последняя, в
отличие от других объектов имущественных отношений, является частью
природы, выполняет экологические функции. Земельные отношения имеют эколого-
экономическое содержание. Поэтому, учитывая особую роль и важность земли в
экологической системе обеспечения жизнедеятельности, земельное правд
традиционно уделяет достаточное внимание охране земельных ресурсов, защите
природоохранных функций земли, регламентации ее воздействия с другими
компонентами окружающей природной среды. Ограничения и требования именно
этого порядка, постепенно стали пронизывать всю систему земельною
законодательства.
Обострение общей экологической ситуации, дальнейшее ухудшение
качественного состояния земель, на фоне возрастающей хозяйственной и иной
антропогенной нагрузки на землю потребовали дальнейшей, углубленной
экологизации земельных отношений.
В последние годы произошло ужесточение эколого-правовых параметров
поведения субъектов земельных отношений.
Экологический аспект земельных отношений становится предметом
регулирования не только общих эколого-правовых, но и специальных земельных
нормативно-правовых актов.
Вместе с тем от экологизации законодательства до реальной экологизации
земельных отношение продолжает сохраняться значительный разрыв. Рыночные
механизмы и стимулы еще не задействованы для достижения целей экологизации
земельной сферы.
Несмотря на существеннее сужение сферы государственного регулирования,
новое земельное законодательство сохраняет за государством все его прежние
основные функции по организации и обеспечению рационального использования и
охране земель. Роль государства в регулировании земельных отношений
продолжает оставаться значительной. Вне зависимости от того, в чьей
собственности или пользовании находятся земельные участки, оно осуществляет
управление всем земельным фондом республики, состоящим из семи категорий
земель. В основе деления земель по категориям лежат принципы их основного
целевого использования. Так, категория земель сельскохозяйственного
назначения предназначена для целей сельскохозяйственного производства,
земли особо охраняемых природных территорий для создания и функционирования
заповедников, национальных парков, заказников, охраны памятников природы.
К основным функциям государственного управления земельным фондом
относятся:
определение государственной политики в области использования и охраны
земельного фонда республика;
установление правового режима земель, исходя из их категориальной
принадлежности, определяемой целевым назначением;
определение целевого назначения земель;
- определение порядка, условий реализации права собственности на
земельный участок и землепользования;
планирование использования земли;
установление, изменение и прекращение земельных прав в установленных
законодательством случаях;
осуществление контроля за правильным использованием и охраной земли;
осуществление земельного мониторинга, земельного кадастра и
землеустройства;
разрешение земельных споров; - привлечение к ответственности за нарушение
земельного законодательства.
К общим недостаткам сферы действия земельного законодательства
относятся: неподкрепленность в необходимой мере правовых основ земельных
преобразований организационными, материально-ресурсовыми и техническими
гарантиями; отставание от декларированных земельных прав разработки порядка
и процедуры их реализации; отсутствие прозрачности в сфере
административного регулирования земельными отношениями; необеспеченность
правовой информацией субъектов земельных отношений; чрезмерно
противоречивый динамизм в развитии земельного законодательства[18].
2 ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ПРАВА ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ
2.1 Сущность и характерные черты права частной собственности на землю
Собственность - общественная форма и содержание экономических
отношений, вне отношений собственности нет ни общественного производства,
ни присвоения материальных благ. Собственность как объективно обусловленное
общественное отношение по поводу материальных благ выступает универсальным
способом жизнеобеспечения общества. Собственность на землю определяет
основу и сущность земельных отношений, отражает процесс и способы
потребления земельных ресурсов[19].
Экономические отношения собственности на землю складываются по поводу
владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами. В результате их
правового опосредования возникает собственность в юридическом смысле[20].
Правовое опосредование отношений собственности также является
объективно неизбежным состоянием, хотя правоотношения собственности, в
отличие от отношений собственности, являются надстрочной категорией
-результатом проявления человеческой воли. Вне правового регулирования, без
механизма принуждения государства, в отношениях собственности не будет
обеспечена устойчивость, упорядоченность, их нормальное функционирование.
Право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными
актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и
распоряжаться принадлежащим ему имуществом (ст. 188 ГК).
Право собственности, таким образом, является юридической категорией,
производной от экономических отношений собственности, возникает лишь с
появлением государства и права.
В гражданском и земельном законодательстве право собственности на
землю трактуется как основополагающее вещное право, от которого так или
иначе производна вся система иных вещных прав на землю. Право собственности
содержит все основные признаки вещного права, которые проявляются в нем в
наиболее полной мере, и собственник обладает наибольшим объемом
правомочий[21].
Законом провозглашено право собственников на свободное владение,
пользование и распоряжение землей. Однако осуществление принадлежащих им
прав не должно наносить вреда земле как природному объекту, окружающей
природной среде, а также правам и правомерным интересам других лиц. Прежде
всего, на соблюдении этого общего императива должно основываться свободное
и самостоятельное осуществление собственником своих прав по владению,
пользованию и распоряжению землей.
Поэтому право собственника на землю - это всегда право с
ограничениями: провозглашая право собственников самостоятельно владеть,
пользоваться и распоряжаться земельным участком, закон одновременно
устанавливает определенные ограничения и требования. Объем и пределы
собственности определяются законом таким образом, чтобы реализация
собственниками своих прав одновременно служила общественному благу.
Ограничения права собственности на землю обусловлены ее естественным
происхождением, функциональными особенностями, ограниченностью в
пространстве, незаменимостью другими материальными объектами, а также
приоритетами, целями и задачами земельной политики страны. Ограничения
могут затронуть любой элемент права собственности I владения, пользования и
распоряжения.
Ограничения права собственности выражаются в законе посредством
введения запретов на определенные виды поведения, либо предписаний,
обязанностей на совершение необходимых действий.
К основным ограничениям, имеющим постоянный характер, относятся
обязанности: использовать землю в строгом соответствии с ее целевым
назначением; не допускать причинения вреда окружающей природной среде и
ухудшения экологической обстановки в результате своей хозяйственной
деятельности; не допускать использования земель способами и средствами,
приводящими к ухудшению состояния окружающей среды; не допускать снятия
плодородного слоя почвы, за исключением случаев, когда такое снятие
необходимо для предотвращения безвозвратной утери плодородного слоя;
обеспечивать предоставление сервитутов; соблюдать особый режим
использования земель, охраняемых природных территорий, санитарно-защитных,
водоохранных и других видов охранных зон[22]. Кроме того, право
собственности на землю может быть временно ограничено, например, в виде
исключения из хозяйственного оборота деградированных земель.
Установленные ограничения, исходя из интересов всего общества,
социально-экономической значимости и особенностей земли, уточняют пределы
действия и содержание права собственности на землю.
Помимо понимания права собственности на землю как субъективное право
собственника, термин право собственности на землю принято трактовать как:
Институт земельного права Республики Казахстан, нормы которого содержатся в
Конституции РК, Земельном кодексе, в других законах и подзаконных
нормативно-правовых актах;
Земельное правоотношение, в котором выступают как субъекты права
собственности, так и иные лица, являющиеся носителями земельных прав и
обязанностей. Например, в правоотношениях по возникновению права земельной
собственности участвуют не только земельные собственники, но и органы
государственного управление;
3. Юридический факт, порождающий определенные правоотношения как
для собственников, так и для иных лиц. Например, в результате вынесения
решения о предоставлении земельного участка в частную собственность
возникают правоотношения по прекращению государственной собственности на
предоставляемый участок; фактическому отводу земельного участка на
местности; выдаче акта о праве частной собственности на земельный участок;
государственной регистрации права частной собственности на земельный
участок.
Законодательством предусмотрены формы и виды собственности на землю. В
соответствии со статьей 6 Конституции РК земля находится в государственной
собственности, она может находиться также в частной собственности на
основаниях, условиях и в пределах, установленных законом. Таким образом, у
нас в стране на конституционном уровне провозглашено действие
государственной и частной форм собственности на землю. Земельный кодекс,
основываясь на конституционной норме, определил пределы и условия действия
государственной и частной форм собственности на землю (глава 3 Земельного
кодекса).
Частная собственность на землю ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
