Договор аренды имущественного найма

Дисциплина: Законодательство и Право, Криминалистика
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 71 страниц
В избранное:

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ. 3

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ. 8-34

Понятие договора аренды. . 8
Элементы договора аренды. 16

1. 3 Виды договора имущественного найма. 22

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ. 35-58

2. 1 Обязанности арендодателя. . 35

2. 2 Обязанности арендатора. . 49

ГЛАВА 3. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ . . . 59-66

3. 1 Основания прекращения договора. . 59

3. 2 Право арендатора на продолжение и возобновление договора………65

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 67

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ. 72

ВВЕДЕНИЕ

Договор имущественного найма (аренды) является одним из самых древних в истории права и известен еще из законов XII таблиц. Этот договор очень популярен и в современном мире, - как в странах кодифицированного права, так и в странах англо-американского права. В бывших социалистических странах, в том числе и в Казахской ССР, договор имущественного найма имел вполне определенное общественное значение. В ГК Казахской ССР, договору имущественного найма была посвящена глава 28, содержащая 16 статей. В перестроечный период, в качестве важных законов переходного времени разрабатывались и действовали Законы СССР и Казахской ССР об аренде и арендных отношениях. Имущественный найм в действующем ГК РК. Структура главы 29 «Имущественный наем (аренда) . Перед разработчиками ГК стояла задача: найти оптимальное сочетание классических положения договора имущественного найма, апробированных в мировой практике в течении многих веков, и новых положения этого договора, появившихся в связи с развитием и усложнением отношений, между участниками рынка. Глава 29 ГК, регулирующая договор имущественного найма (аренды), состоит из шести параграфов, включающих 60 статей: первый параграф посвящен общим положениям договора, второй пятый параграфы посвящены отдельным видам и объектам договора, в том числе лизингу, аренде предприятий, аренде зданий и сооружений, аренде транспортных средств и прокату. Название договора. Исторически так сложилось, что применительно к договору имущественного найма очень часто применяется термин (аренда) . При этом, в законодательстве никогда не проводилось четкого разграничения между этими терминами. Различия между ними носят филологический характер, и применение того или иного названия к одному и тому же, по юридической сути, договору, определяется правовым обыкновением. Например, применительно к найму земли илил предприятий устойчиво используется термин «аренда»; для нежилых зданий и сооружений, как аренда, так и наем; для жилых помещений наем. При обсуждении рабочей группой названия для договора решено было в качестве основного термина использовать исторически приоритетный термин «имущественный наем», и как его синоним термин «аренда». Кроме того, для иного вида договора имущественного найма при наличии традиций (как например договор проката) или других особых причин (например наличия международной конвенции о лизинге в отношении договора лизинга) было решено использовать видовые наименования договора имущественного найма, учитывающие видовые особенности этих договоров. Общие положения. Если параграф 1 главы 29 Кодекса устанавливает общие положения имущественного найма, то параграфы с 2 по 6 регулируют особенности отдельных видов договора имущественного найма и найма отдельных видов имущества, в том числе: лизинга (параграф 2, ст. 562-572) ; аренды предприятия (параграф 3, ст. 573-580), аренды зданий и сооружений (параграф 4, ст. 581-584) ; аренды транспортных средств (параграф 5, ст. 585-594), проката (параграф 6, ст. 595-600) . К ним применяются общие положения параграфа 1 главы 29 об имущественном найме, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса.

Лизинг.

Договор лизинга как особый вид договора имущественного найма вызывает большой интерес у современных предпринимателей.

Возникнув первоначально в США еще в середине прошлого века, этот договор получил широкое применение в деловой практике фирм Западной Европы и Японии с конца 50-х годов, а в настоящее время используется практически во всех странах.

Лизинг представляет собой, как правило, трехсторонний комплекс отношений, в которых лизинговая компания по просьбе и указанию пользователя, приобретает у изготовителя оборудование, которое затем сдает пользователю во временное пользование. В состав комплекса входят два договора:

1) договор купли-продажи (между лизинговой компанией и изготовителем на приобретение оборудования, где изготовитель - продавец, а лизинговая компания - покупатель),

2) договор лизинга (между лизинговой компанией и пользователем, в силу которого первая передает второму во временное пользование оборудование, купленное у изготовителя специально для этой цели) .

Почти 15 лет в Международном институте по унификации международного частного права (UNIDROIT) велась разработка унифицированных норм по международному лизингу. Необходимость в разработке этих правил была вызвана все расширяющимся применением лизинга на международном уровне, между организациями, находящимися в разных государствах. Создатели проекта столкнулись со многими трудностями при его выработке (как и при любой унификации) . Результатом этой работы явилась Конвенция о международном финансовом лизинге, подписанная 28 мая 1988 г. в Оттаве, в которой нашел отражение наиболее распространенный взгляд на лизинг как на тройственный комплекс имущественных отношений.

Однако, и на сегодняшний день правовое регулирование лизинга в разных странах не является тождественным. Более того, существуют прямо противоположные законодательные решения по тем или иным условиям договора лизинга. Например, в одних странах, условие о возможной покупке пользователем оборудования является обязательным условием договора лизинга (например, Франция, Бельгия), в других, оно отдано на усмотрение сторон (например, США), в третьих же, включение такого условия в договор запрещено (например, Великобритания) .

Разрабатывая раздел о лизинге, рабочая группа ориентировалась прежде всего на концепцию Конвенции о международном финансовом лизинге, в соответствии с которой лизинг рассматривается как тройственный комплекс имущественных отношений.

В Гражданском кодексе понятию лизинга посвящена статья 565, в соответствии с которой по договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у продавца и предоставить лизингополучателю это имущество во временное владение и пользование для предпринимательских целей за плату.

Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем. (п. 1, 2)

Предмет лизинга в Гражданском Кодексе определен шире, чем в Конвенции о международном финансовом лизинге, и помимо классических для финансового лизинга машин и оборудования и т. п. включает в себя любые другие непотребляемые вещи. Вместе с тем, установлено, что предметом лизинга не могут быть ценные бумаги и природные ресурсы (ст. 556) .

Перечень существующих условий договора лизинга является достаточно широким, и помимо общего условия об объекте договора (имуществе), подлежащем передаче (ст. 542 Проекта), включает в себя также: наименование продавца имущества; размер и периодичность платежей; срок договора; условия перехода имущества в собственность лизингополучателя, если такой переход предусмотрен договором (п. 1-4, ст. 567) .

Установлена обязанность лизингодателя при приобретении имущества для лизингополучателя, уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу (ст. 568) .

Одновременно установлена прямая ответственность продавца имущества, являющегося предметом лизинга, не только перед лизингодателем, купившим у него имущество, но и перед лизингополучателем. В отношениях с продавцом лизингополучатель и лизингодатель выступают как солидарные кредиторы (абз. 2 п. 1, ст. 572) .

При этом лизингополучатель имеет права и несет обязанности, предусмотренные Гражданским кодексом для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной купли-продажи указанного имущества (п. 1, абз. 1, ст. 572) .

Если иное не предусмотрено договором лизинга, лизингодатель не отвечает перед лизингополучателем за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда право выбора продавца лежит на лизингодателе. В последнем случае лизингополучатель вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и к лизингодателю, которые несут солидарную ответственность (п. 2, ст. 572) .

Лизингополучатель несет риск случайной гибели или порчи имущества, являющемся предметом лизинга. Эти риски переходят к нему в момент передачи имущества, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, договор имущественного найма (аренды) получил широкое законодательное обоснование. Как говорилось вначале данный договор играет существенную роль в экономике Казахстана, и повседневной жизни граждан и организаций. Четкое разграничение и понимание понятия договора имущественного найма (аренда), его элементов, структуры, содержания, формы необходимо как для теоретиков и так и для юристов занимающихся практической деятельностью. Попытка вхождения Республики Казахстан в мировую экономику, во Всемирную Торговую Организацию, все это лишний раз подтверждает актуальность исследования данного договора, и именно изучению данных моментов и посвящена данная дипломная работа.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Понятие договора аренды

Отношения имущественного найма урегулированы в главе 29 ГК РК, где в § 1 содержатся общие положения об имущественном найме. Регулирование отношений имущест-венного найма не ограничивается рамками гражданского кодекса, они могут регулироваться и иными законодатель-ными актами. Диспозитивный характер норм гражданского права проявляется применительно и к договору имущест-венного найма, поэтому участникам данных договоров пре-доставляется возможность изменять базовые нормы и при-спосабливать их для наиболее удобного обслуживания их насущных потребностей.

Как и договор купли-продажи, договор имуществен-ного найма имеет ряд своих разновидностей, специфика ко-торых есть следствие особенностей их предмета, предназна-чения, а также влияния других факторов. Действующим Гражданским кодексом урегулированы договора лизинга, аренда предприятий, аренда зданий и сооружений, аренда транспортных средств, прокат и наем жилища. Возможные разновидности имущественного найма этим не ограничива-ются.

Термины имущественный наем и аренда являются то-ждественными, это следует из самого названия главы Граж-данского кодекса, регулирующего данный вид обществен-ных отношений. Однако довольно значительный период существовала терминологическая неясность, аренду пред-ставляли как специфический вид имущественного найма, выделяя его определенные условия, например право выкупа, в качестве отличительных. Был принят специальный Закон Казахской ССР «Об аренде», который оказался нежизнеспо-собным и был отменен. Сейчас вопрос о соотношении дан-ных терминов не вызывает больших споров, но все же встречаются взгляды, согласно которым аренда занимает несколько обособленное место в ряду договоров имущест-венного найма ¹ 1.

По договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное владение и пользование (ст. 540 ГК РК) .

Договор аренды в отличие от договоров купли-продажи, ренты регулирует отношения, связанные с переда-чей имущества во временное пользование. Договор имуще-ственного найма был широко распространен в Риме. Он на-зывался (locatio conductio rerum), его определение практиче-ски не отличалось от существующего в современном зако-нодательстве.

Вместе с тем имущественный наем подразумевал пользование вещью ² 2, при этом не заострялось внимание на владении нанимателя, более того наниматель оценивался только в качестве держателя вещи, содействующего в осу-ществлении правомочий владельца ³ 3. В принципе и сейчас основной целью договора имущественного найма является предоставление возможности нанимателю пользоваться имуществом в необходимом объеме, извлекать из него его полезные свойства.

Регулирование имущественных отношений частным правом все более совершенствуется. В первую очередь это проявляется в появлении в нашем законодательстве развер-нутой системы вещных прав. В результате и содержание до-говорных отношений претерпевает изменения, нормы регу-лирующие их теснее корреспондируются с нормами подот-расли права собственности и вещных прав. Вопрос об отне-сении права аренды к вещным правам долгое время оставался спорным. В последних казахстанских работах, посвящен-ных вещным правам аренда относится к ним ¹ 4. Такой же подход, как видим, отражен в легальном определении арен-ды, которая наряду с пользованием предусматривает и вла-дение. Это законодательное решение придает большую ста-бильность арендным отношениям, чем ранее, поднимает их значение. Таким образом, договор имущественного найма выполняет роль эффективного правового регулятора ис-пользования чужого имущества теми лицами, которые по тем или иным причинам не могут позволить иметь его на праве собственности или если в этом у них нет необходимо-сти. Стоит заметить, что в некоторых случаях аренда (на-пример аренда земли) рассматривалась даже как альтерна-тива праву собственности (речь идет о долгосрочной, до 99 лет аренде, предусмотренной ст. 41 Указа Президента Рес-публики Казахстан, имеющий силу закона, «О земле» от 22 декабря 3995 год а) . Такое понимание в целом сохраняется и в действующем законодательстве. Теперь аренда (право временного землепользования) может быть предоставлена на срок до 49 лет (ст. 28 Закона Республики Казахстан «О земле» от 24 января 2001 года) . Но в целом это является не-типичным для договора имущественного найма.

Аренда призвана удовлетворять не только интересы нанимателя. В нормах о ней имеет место учет и интересов наймодателя. Как титульный собственник он все равно на-ходится в более привилегированном положении, чем нани-матель.

Договор имущественного найма (аренды) является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Следует различать вытекающие из арендного договора обязательственно-правовые отношения и вещно-правовые отношения. Естественно, в рамках обязательственного права представляет интерес более полно рассмотреть именно первый названный вид отношений, тем более вещное право аренды достаточно всесторонне и исчерпывающе проанали-зировано в трудах посвященных проблемам вещных прав. Вместе с тем характеристика правового положения нанима-теля, да и наймодателя будет неполной без их учета. Нельзя игнорировать взаимодействие наймодателя и нанимателя непосредственно на базе вещных отношений, которые, од-нако, внешне могут выглядеть как договорные. Речь идет о специфическом распределении бремени содержания имуще-ства, передаваемого в аренду, конкуренции вещных право-мочий собственника и нанимателя и др.

К данному договору также применимы общие требования к форме сде-лок, которые содержатся в статьях 151- 154 ГК РК. Кроме того, предусмотрены и специальные требования к форме договора имущественного найма. В тех случаях, когда он заключается на срок свыше года, он должен быть заключен в письменной форме. Независимо от того, какая деятель-ность осуществляется, предпринимательская или непред-принимательская и независимо от срока договора имущест-венного найма с участием хотя бы с одной стороны, юриди-ческого лица, должны быть заключены в письменной форме. Договор имущественного найма недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Причем в соответ-ствии со статьей 2 Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объектами государственной регистрации является право пользования, право землепользования на срок свыше года.

Возникает вопрос, как быть с договорами, по которым срок аренды является неопределенным?

Стороны, в первую очередь наниматель, видимо, должны в таких случаях руководствоваться внутренними мотивациями и своими интересами, а регистрирующий ор-ган не препятствовать регистрации договора аренды, заклю-ченного на неопределенный срок.

Система регистрации прав на недвижимое имущество в Республике Казахстан является сходной с европейской системой регистрации. Ее задача га-рантировать совокупность прав на имущество. ¹ 5

Договор имущественного найма между гражданами на срок до одного года может быть заключен в устной форме. Если в последующем предусматривается переход права соб-ственности на имущество к нанимателю, то он заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи та-кого имущества.

У договора аренды (имущественного найма), можно выделить некоторые присущие ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве са-мостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма), - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, - необ-ходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арен-додателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю) ; по-следний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких дого-воров, как, например, купля-продажа, мена, заем.

Обращает на себя внимание также то, что в отличие от доре-волюционного российского гражданского законодательства арен-датор (наниматель) наделяется не только правом пользования по-лученным в аренду имуществом, - ему по общему правилу при-надлежит и право владения указанным имуществом. Иными сло-вами, он получает возможность не только извлекать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем. В тех же случаях, когда эксплуатация со-ответствующего имущества может осуществляться и без облада-ния последним, арендатору достаточно получить данное имуще-ство в пользование (например, собственник, сохраняя за собой владение зданием, передает арендатору право пользования неко-торыми помещениями) .

Пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением по-следним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Этим качеством дого-вор аренды отличается от договора на оказание возмездных ус-луг, который может быть сопряжен и с временным пользованием имуществом исполнителя со стороны заказчика, интерес которо-го, однако, сводится к получению услуги как таковой с исклю-чением возможности присвоения плодов, продукции и доходов, которые дает пользование соответствующим имуществом.

Наделение арендатора статусом титульного владельца позво-ляет наиболее оптимальным образом решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление ему как титульно-му владельцу вещно-правовых способов защиты от посяга-тельств со стороны третьих лиц на арендованное имущество. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного владе-ния (виндикационный иск), а также на защиту прав от наруше-ний, не связанных с лишением владения (негаторный иск), при-надлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.