Договор аренды имущественного найма
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .3
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ... ... ... ... ...8.34
1.1 Понятие договора аренды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 8
1.2 Элементы договора аренды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 16
1.3 Виды договора имущественного найма ... ... ... ... ... ... ... ... ... .22
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ...35.58
2.1 Обязанности арендодателя ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .35
2.2 Обязанности арендатора ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 49
ГЛАВА 3. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ..59.66
3.1 Основания прекращения договора ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 59
3.2 Право арендатора на продолжение и возобновление договора ... ... .65
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...67
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... .72
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .3
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ... ... ... ... ...8.34
1.1 Понятие договора аренды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 8
1.2 Элементы договора аренды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 16
1.3 Виды договора имущественного найма ... ... ... ... ... ... ... ... ... .22
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ...35.58
2.1 Обязанности арендодателя ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .35
2.2 Обязанности арендатора ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 49
ГЛАВА 3. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ..59.66
3.1 Основания прекращения договора ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 59
3.2 Право арендатора на продолжение и возобновление договора ... ... .65
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...67
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... .72
ВВЕДЕНИЕ
Договор имущественного найма (аренды) является одним из самых древних в истории права и известен еще из законов XII таблиц. Этот договор очень популярен и в современном мире, - как в странах кодифицированного права, так и в странах англо-американского права. В бывших социалистических странах, в том числе и в Казахской ССР, договор имущественного найма имел вполне определенное общественное значение. В ГК Казахской ССР, договору имущественного найма была посвящена глава 28, содержащая 16 статей. В перестроечный период, в качестве важных законов переходного времени разрабатывались и действовали Законы СССР и Казахской ССР об аренде и арендных отношениях. Имущественный найм в действующем ГК РК. Структура главы 29 «Имущественный наем (аренда). Перед разработчиками ГК стояла задача: найти оптимальное сочетание классических положения договора имущественного найма, апробированных в мировой практике в течении многих веков, и новых положения этого договора, появившихся в связи с развитием и усложнением отношений, между участниками рынка. Глава 29 ГК, регулирующая договор имущественного найма (аренды), состоит из шести параграфов, включающих 60 статей: первый параграф посвящен общим положениям договора, второй – пятый параграфы посвящены отдельным видам и объектам договора, в том числе лизингу, аренде предприятий, аренде зданий и сооружений, аренде транспортных средств и прокату. Название договора. Исторически так сложилось, что применительно к договору имущественного найма очень часто применяется термин (аренда). При этом, в законодательстве никогда не проводилось четкого разграничения между этими терминами. Различия между ними носят филологический характер, и применение того или иного названия к одному и тому же, по юридической сути, договору, определяется правовым обыкновением. Например, применительно к найму земли илил предприятий устойчиво используется термин «аренда»; для нежилых зданий и сооружений, как аренда, так и наем; для жилых помещений наем. При обсуждении рабочей группой названия для договора решено было в качестве основного термина использовать исторически приоритетный термин «имущественный наем», и как его синоним – термин «аренда». Кроме того, для иного вида договора имущественного найма при наличии традиций (как например договор проката) или других особых причин (например наличия международной конвенции о лизинге в отношении договора лизинга) было решено использовать видовые наименования договора имущественного найма, учитывающие видовые особенности этих договоров. Общие положения. Если параграф 1 главы 29 Кодекса устанавливает общие положения имущественного найма, то параграфы с 2 по 6 регулируют особенности отдельных видов договора имущественного найма и найма отдельных видов имущества, в том числе: лизинга (параграф 2, ст.562-572); аренды предприятия (параграф 3, ст.573-580), аренды зданий и сооружений (параграф 4, ст.581-584); аренды транспортных средств (параграф 5, ст.585-594), проката (параграф 6, ст.595-600). К ним применяются общие положения параграфа 1 главы 29 об имущественном найме, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса.
Лизинг.
Договор лизинга как особый вид договора имущественного найма вызывает большой интерес у современных предпринимателей.
Возникнув первоначально в США еще в середине прошлого века, этот договор получил широкое применение в деловой практике фирм Западной Европы и Японии с конца 50-х годов, а в настоящее время используется практически во всех странах.
Лизинг представляет собой, как правило, трехсторонний комплекс отношений, в которых лизинговая компания по просьбе и указанию пользователя, приобретает у изготовителя оборудование, которое затем сдает пользователю во временное пользование. В состав комплекса входят два договора:
1) договор купли-продажи (между лизинговой компанией и изготовителем на приобретение оборудования, где изготовитель - продавец, а лизинговая компания - покупатель),
2) договор лизинга (между лизинговой компанией и пользователем, в силу которого первая передает второму во временное пользование оборудование, купленное у изготовителя специально для этой цели).
Почти 15 лет в Международном институте по унификации международного частного права (UNIDROIT) велась разработка унифицированных норм по международному лизингу. Необходимость в разработке этих правил была вызвана все расширяющимся применением лизинга на международном уровне, между организациями, находящимися в разных государствах. Создатели проекта столкнулись со многими трудностями при его выработке (как и при любой унификации). Результатом этой работы явилась Конвенция о международном финансовом лизинге, подписанная 28 мая 1988 г. в Оттаве, в которой нашел отражение наиболее распространенный взгляд на лизинг как на тройственный комплекс имущественных отношений.
Однако, и на сегодняшний день правовое регулирование лизинга в разных странах не является тождественным. Более того, существуют прямо противоположные законодательные решения по тем или иным условиям договора лизинга. Например, в одних странах, условие о возможной покупке пользователем оборудования является обязательным условием договора лизинга (например, Франция, Бельгия), в других, оно отдано на усмотрение сторон (например, США), в третьих же, включение такого условия в договор запрещено (например, Великобритания).
Разрабатывая раздел о лизинге, рабочая группа ориентировалась прежде всего на концепцию Конвенции о международном финансовом лизинге, в соответствии с которой лизинг рассматривается как тройственный комплекс имущественных отношений.
В Гражданском кодексе понятию лизинга посвящена статья 565, в соответствии с которой по договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у продавца и предоставить лизингополучателю это имущество во временное владение и пользование для предпринимательских целей за плату.
Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.(п.1, 2)
Предмет лизинга в Гражданском Кодексе определен шире, чем в Конвенции о международном финансовом лизинге, и помимо классических для финансового лизинга машин и оборудования и т.п. включает в себя любые другие непотребляемые вещи. Вместе с тем, установлено, что предметом лизинга не могут быть ценные бумаги и природные ресурсы (ст.556).
Перечень существующих условий договора лизинга является достаточно широким, и помимо общего условия об объекте договора (имуществе), подлежащем передаче (ст.542 Проекта), включает в себя также: наименование продавца имущества; размер и периодичность платежей; срок договора; условия перехода имущества в собственность лизингополучателя, если такой переход предусмотрен договором (п.1-4, ст.567).
Установлена обязанность лизингодателя при приобретении имущества для лизингополучателя, уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу (ст.568).
Одновременно установлена прямая ответственность продавца имущества, являющегося предметом лизинга, не только перед лизингодателем, купившим у него имущество, но и перед лизингополучателем. В отношениях с продавцом лизингополучатель и лизингодатель выступают как солидарные кредиторы (абз.2 п.1, ст.572).
При этом лизингополучатель имеет права и несет обязанности, предусмотренные Гражданским кодексом для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной купли-продажи указанного имущества (п.1, абз.1, ст.572).
Если иное не предусмотрено договором лизинга, лизингодатель не отвечает перед лизингополучателем за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда право выбора продавца лежит на лизингодателе. В последнем случае лизингополучатель вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и к лизингодателю, которые несут солидарную ответственность (п.2, ст.572).
Договор имущественного найма (аренды) является одним из самых древних в истории права и известен еще из законов XII таблиц. Этот договор очень популярен и в современном мире, - как в странах кодифицированного права, так и в странах англо-американского права. В бывших социалистических странах, в том числе и в Казахской ССР, договор имущественного найма имел вполне определенное общественное значение. В ГК Казахской ССР, договору имущественного найма была посвящена глава 28, содержащая 16 статей. В перестроечный период, в качестве важных законов переходного времени разрабатывались и действовали Законы СССР и Казахской ССР об аренде и арендных отношениях. Имущественный найм в действующем ГК РК. Структура главы 29 «Имущественный наем (аренда). Перед разработчиками ГК стояла задача: найти оптимальное сочетание классических положения договора имущественного найма, апробированных в мировой практике в течении многих веков, и новых положения этого договора, появившихся в связи с развитием и усложнением отношений, между участниками рынка. Глава 29 ГК, регулирующая договор имущественного найма (аренды), состоит из шести параграфов, включающих 60 статей: первый параграф посвящен общим положениям договора, второй – пятый параграфы посвящены отдельным видам и объектам договора, в том числе лизингу, аренде предприятий, аренде зданий и сооружений, аренде транспортных средств и прокату. Название договора. Исторически так сложилось, что применительно к договору имущественного найма очень часто применяется термин (аренда). При этом, в законодательстве никогда не проводилось четкого разграничения между этими терминами. Различия между ними носят филологический характер, и применение того или иного названия к одному и тому же, по юридической сути, договору, определяется правовым обыкновением. Например, применительно к найму земли илил предприятий устойчиво используется термин «аренда»; для нежилых зданий и сооружений, как аренда, так и наем; для жилых помещений наем. При обсуждении рабочей группой названия для договора решено было в качестве основного термина использовать исторически приоритетный термин «имущественный наем», и как его синоним – термин «аренда». Кроме того, для иного вида договора имущественного найма при наличии традиций (как например договор проката) или других особых причин (например наличия международной конвенции о лизинге в отношении договора лизинга) было решено использовать видовые наименования договора имущественного найма, учитывающие видовые особенности этих договоров. Общие положения. Если параграф 1 главы 29 Кодекса устанавливает общие положения имущественного найма, то параграфы с 2 по 6 регулируют особенности отдельных видов договора имущественного найма и найма отдельных видов имущества, в том числе: лизинга (параграф 2, ст.562-572); аренды предприятия (параграф 3, ст.573-580), аренды зданий и сооружений (параграф 4, ст.581-584); аренды транспортных средств (параграф 5, ст.585-594), проката (параграф 6, ст.595-600). К ним применяются общие положения параграфа 1 главы 29 об имущественном найме, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса.
Лизинг.
Договор лизинга как особый вид договора имущественного найма вызывает большой интерес у современных предпринимателей.
Возникнув первоначально в США еще в середине прошлого века, этот договор получил широкое применение в деловой практике фирм Западной Европы и Японии с конца 50-х годов, а в настоящее время используется практически во всех странах.
Лизинг представляет собой, как правило, трехсторонний комплекс отношений, в которых лизинговая компания по просьбе и указанию пользователя, приобретает у изготовителя оборудование, которое затем сдает пользователю во временное пользование. В состав комплекса входят два договора:
1) договор купли-продажи (между лизинговой компанией и изготовителем на приобретение оборудования, где изготовитель - продавец, а лизинговая компания - покупатель),
2) договор лизинга (между лизинговой компанией и пользователем, в силу которого первая передает второму во временное пользование оборудование, купленное у изготовителя специально для этой цели).
Почти 15 лет в Международном институте по унификации международного частного права (UNIDROIT) велась разработка унифицированных норм по международному лизингу. Необходимость в разработке этих правил была вызвана все расширяющимся применением лизинга на международном уровне, между организациями, находящимися в разных государствах. Создатели проекта столкнулись со многими трудностями при его выработке (как и при любой унификации). Результатом этой работы явилась Конвенция о международном финансовом лизинге, подписанная 28 мая 1988 г. в Оттаве, в которой нашел отражение наиболее распространенный взгляд на лизинг как на тройственный комплекс имущественных отношений.
Однако, и на сегодняшний день правовое регулирование лизинга в разных странах не является тождественным. Более того, существуют прямо противоположные законодательные решения по тем или иным условиям договора лизинга. Например, в одних странах, условие о возможной покупке пользователем оборудования является обязательным условием договора лизинга (например, Франция, Бельгия), в других, оно отдано на усмотрение сторон (например, США), в третьих же, включение такого условия в договор запрещено (например, Великобритания).
Разрабатывая раздел о лизинге, рабочая группа ориентировалась прежде всего на концепцию Конвенции о международном финансовом лизинге, в соответствии с которой лизинг рассматривается как тройственный комплекс имущественных отношений.
В Гражданском кодексе понятию лизинга посвящена статья 565, в соответствии с которой по договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у продавца и предоставить лизингополучателю это имущество во временное владение и пользование для предпринимательских целей за плату.
Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.(п.1, 2)
Предмет лизинга в Гражданском Кодексе определен шире, чем в Конвенции о международном финансовом лизинге, и помимо классических для финансового лизинга машин и оборудования и т.п. включает в себя любые другие непотребляемые вещи. Вместе с тем, установлено, что предметом лизинга не могут быть ценные бумаги и природные ресурсы (ст.556).
Перечень существующих условий договора лизинга является достаточно широким, и помимо общего условия об объекте договора (имуществе), подлежащем передаче (ст.542 Проекта), включает в себя также: наименование продавца имущества; размер и периодичность платежей; срок договора; условия перехода имущества в собственность лизингополучателя, если такой переход предусмотрен договором (п.1-4, ст.567).
Установлена обязанность лизингодателя при приобретении имущества для лизингополучателя, уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу (ст.568).
Одновременно установлена прямая ответственность продавца имущества, являющегося предметом лизинга, не только перед лизингодателем, купившим у него имущество, но и перед лизингополучателем. В отношениях с продавцом лизингополучатель и лизингодатель выступают как солидарные кредиторы (абз.2 п.1, ст.572).
При этом лизингополучатель имеет права и несет обязанности, предусмотренные Гражданским кодексом для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной купли-продажи указанного имущества (п.1, абз.1, ст.572).
Если иное не предусмотрено договором лизинга, лизингодатель не отвечает перед лизингополучателем за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда право выбора продавца лежит на лизингодателе. В последнем случае лизингополучатель вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и к лизингодателю, которые несут солидарную ответственность (п.2, ст.572).
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Конституция РК от 30.08.95 г. Алматы: Казахстан 1995 г. с изменениями и дополнениями. Алматы изд. Борки 2000 г.
2. Гражланский Кодекс РК (Особенная часть) от 01.07.99 г. //Ведомости 1999 г. № 16-17 ст. 642. С изменениями и дополнениями. Алматы Жеты Жаргы 2002 г.
3. Гражданский Кодекс РК (Общая часть) от 27.12.94 г. //Ведомости 1994 г. №
4. Закон РК “О земле” от 24.01.01 г. №152-1 11//Ведомости 2001 г. № 4 ст. 21. С изменениями и дополнениями. Алматы. Юрист 2001 г.
5. 23-24. С изменениями и дополнениями Алматы Жеті Жарғы 2002 г.
6. Закон Республики Казахстан “О финансовом лизинге” от 5 июля 2000 года. Алматы изд. Борки 2000 г.
7. Закон Республики Казахстан “О жилищных отношениях” от 21 марта 2002 года. Алматы. Жеті Жағы 2002 г.
8. Кодекс Республики Казахстан “Об административных правонарушениях” от 07.01.2003 г. С изменениями и дополнениями. Алматы Жеті Жарғы 2003
9. Лесной кодекс Республики Казахстан от 24 декабря 2001 года. Алматы. Юрист 2001 г.
10. Указ Президента “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 25.12.95 гУ/Ведомости 1995 г. № 24 ст. 168. С изменениями и дополнениями. Алматы изд. Борки 2002 г.
11. Указ Президента РК “О недрах и недропользовании” от 27.01.96 г./ТВедомости 1995 г. № 24 ст. 168. С изменениями и дополнениями. Алматы. Юрист 2002 г.
12. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона “О приватизации” от 23 декабря 1995 года. Алматы. Юрист 2001 г.
13. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона, “Об ипотеке недвижимого имущества” от 23 декабря 1995 г. Алматы. Юрист 2001 г.
14. Постановление Правительства Республики Казахстан “О мероприятиях по предпродажной подготовке и продаже имущества (активов) ликвидируемых предприятий, признанных банкротами по инициативе государства” от 19 июня 1998 г. Алматы. Юрист 2003 г.
15. Постановление Правительства Республики Казахстан “Об экспорте урановой продукции” от 26 января 2002 года. Алматы. Жеты Жагы 2002 г.
16. Постановление Правительства Республики Казахстан “Об утверждении Правил импорта, экспорта, реализации и использования специальных технических средств для проведен ия специальных оперативно-розыскных мероприятий, а также специальных материалов и оборудования для их производства в Республике Казахстан” от 26 сентября 2001 года. Алматы изд. Борки 2001 г.
17. Постановление Правления Национального Банка Республики Казахстан “Об утверждении Правил принудительного выкупа и реализации акций страховой (перестраховочной) организации” от 28 июня 2001 года. Алматы. Жеты-Жаргы 2001 г.
18. Постановление Правительства Республики Казахстан “О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования” от 21 августа 2000 года. Алматы. Жеты Жагы 2001 г.
19. Постановление Правительства Республики Казахстан “Об утверждении Правил продажи объектов приватизации” от 26 июня 2000 года. Алматы изд. Борки 2000 г.
20. Постановление Директората Национальной комиссии Республики Казахстан по ценным бумагам “О проведении сделок купли-продажи с участием пенсионных активов на организованных рынках ценных бумаг” от 24 июня 1999 года. Алматы. Изд. Юрист 2000 г.
21. Постановление Правительства Республики Казахстан “Об утверждении Правил продажи акций, принадлежащих государству, через организованный рынок ценных бумаг” от 6 ноября 1998 года. Алматы. Юрист 2000 г.
22. Алексеева Е.Ф. Вопросы современного правового регулирования договора розничной купли-продажи. М. Изд. Приор. 1994 г.
28. Антокольская М.В. Семейное право. М. Юрист 2000 г.
29. В.М. Хвостов. Система римского права. Учебник. М. 1996 г.
30. Вещные права в гражданском праве России. В. Щенникова. Учебное пособие. М. БЕК. 1996 г.
31. Вещные права в Республике Казахстан. Алматы. Жеты-Жаргы 1999 г. Отв. ред. М.К. Сулейменов
32. Гражданское право. Учебник Т 1-2 Под ред. Суханова М. БЕК 1994 г.
33. Гражданское право (Общая часть) Т. 1. Алматы. Гылым 1999 г.
34. Гражданское право. Учебник в 3 книгах. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого СП б. Изд. Проспект 2000 г.
35. Гражданское право. Учебник для вузов (академический курс). Отв. ред. М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. Алматы. Жеты-Жаргы 2000 г.
36. Джусупов А.Т. Право собственности и иные вещные права. Алматы 1996г.
37. Комментарий к ГК Каз. ССР. Отв. ред. Ю.Г. Басин, Р.С. Тазутдинов. Алма-Ата. Изд. Казахстан 1990 г.
38. Комментарий к ГК РК. Общая часть. Отв.ред М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин, Алматы. Жеты-Жаргы 1997 г.
39. Комментарий к ГК РК. Особенная часть. Отв.ред М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин, Алматы. Жеты-Жаргы 2000 г.
40. Комментарий к ГК РК. Часть первая. Под ред. О,Н, Садикова. М. 1998г.
41. Комментарий статей ГК РК. А. Диденко. Предприниматель и право. 2001 г. №17-18.
42. М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Договорное право.Общие положения. М. Изд. Статут. 1997 г.
43. М.И. Брогинский, В.В. Витрянский. Договорное право. Часть 2. М. Изд. Статут 2000 г.
44. М.К. Сулейменов. Вещные права по гражданскому законодательству РК. (Актуальные вопосы коммерческого законодательства и практика его применения) Эдилет пресс. 1996.
45. Магарин Ф.С. Договор купли-продажи. Киев 1982 г.
46. Проблемы гражданского права. Под ред. Ю.К. Толстого, Н.Д. Юрченко М. 1987г.
47. С.В. Скрябин. Право собственности в РК. Сравнительно-правовой анализ. Алматы. Эдилет пресс. 1998 г.
48. Советское гражданское право. Учебник. Под ред. О.А. Красавчикова М. Высшая школа 1985 г.
49. Советское гражданское право. Т. 1-2. Под ред. В.П. Грибанова, С.М. Корнеева. М. Ю. М. 1979 г.
50. Сулейменов М.К., Осипов Е.Б. Залоговое право. Алматы: Эдилет Пресс. 1997г.
51. Хозяйственное право. Курс лекций. Т 1-2. Отв. ред. Мартемьянов А.С. 1994г.29. Шершеневич Г.Ф. Учебник гражданского права М. СПАРК 1995
52. Сулейменов М. К., Предисловие // Комментарий - Гражданский Кодекс Республики Казахстан (особенная часть), Алматы: 2000 год
53. ГК РК, часть 2, текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель, под редакцией О. М. Козырь, А. Л. Маковского, С. А. Хохлова, М.: 1996 год,
54. Покровский Б. В. – кандидат юридических наук, Комментарии главы 28 ГК РК // Комментарий - Гражданский Кодекс Республики Казахстан (особенная часть), Алматы: 2000 год
55. Гражданское право (особенная часть), учебник, под редакцией А. П. Сергеев и Ю. К. Толстой, часть 2, Москва: 1997 г.
1. Конституция РК от 30.08.95 г. Алматы: Казахстан 1995 г. с изменениями и дополнениями. Алматы изд. Борки 2000 г.
2. Гражланский Кодекс РК (Особенная часть) от 01.07.99 г. //Ведомости 1999 г. № 16-17 ст. 642. С изменениями и дополнениями. Алматы Жеты Жаргы 2002 г.
3. Гражданский Кодекс РК (Общая часть) от 27.12.94 г. //Ведомости 1994 г. №
4. Закон РК “О земле” от 24.01.01 г. №152-1 11//Ведомости 2001 г. № 4 ст. 21. С изменениями и дополнениями. Алматы. Юрист 2001 г.
5. 23-24. С изменениями и дополнениями Алматы Жеті Жарғы 2002 г.
6. Закон Республики Казахстан “О финансовом лизинге” от 5 июля 2000 года. Алматы изд. Борки 2000 г.
7. Закон Республики Казахстан “О жилищных отношениях” от 21 марта 2002 года. Алматы. Жеті Жағы 2002 г.
8. Кодекс Республики Казахстан “Об административных правонарушениях” от 07.01.2003 г. С изменениями и дополнениями. Алматы Жеті Жарғы 2003
9. Лесной кодекс Республики Казахстан от 24 декабря 2001 года. Алматы. Юрист 2001 г.
10. Указ Президента “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 25.12.95 гУ/Ведомости 1995 г. № 24 ст. 168. С изменениями и дополнениями. Алматы изд. Борки 2002 г.
11. Указ Президента РК “О недрах и недропользовании” от 27.01.96 г./ТВедомости 1995 г. № 24 ст. 168. С изменениями и дополнениями. Алматы. Юрист 2002 г.
12. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона “О приватизации” от 23 декабря 1995 года. Алматы. Юрист 2001 г.
13. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона, “Об ипотеке недвижимого имущества” от 23 декабря 1995 г. Алматы. Юрист 2001 г.
14. Постановление Правительства Республики Казахстан “О мероприятиях по предпродажной подготовке и продаже имущества (активов) ликвидируемых предприятий, признанных банкротами по инициативе государства” от 19 июня 1998 г. Алматы. Юрист 2003 г.
15. Постановление Правительства Республики Казахстан “Об экспорте урановой продукции” от 26 января 2002 года. Алматы. Жеты Жагы 2002 г.
16. Постановление Правительства Республики Казахстан “Об утверждении Правил импорта, экспорта, реализации и использования специальных технических средств для проведен ия специальных оперативно-розыскных мероприятий, а также специальных материалов и оборудования для их производства в Республике Казахстан” от 26 сентября 2001 года. Алматы изд. Борки 2001 г.
17. Постановление Правления Национального Банка Республики Казахстан “Об утверждении Правил принудительного выкупа и реализации акций страховой (перестраховочной) организации” от 28 июня 2001 года. Алматы. Жеты-Жаргы 2001 г.
18. Постановление Правительства Республики Казахстан “О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования” от 21 августа 2000 года. Алматы. Жеты Жагы 2001 г.
19. Постановление Правительства Республики Казахстан “Об утверждении Правил продажи объектов приватизации” от 26 июня 2000 года. Алматы изд. Борки 2000 г.
20. Постановление Директората Национальной комиссии Республики Казахстан по ценным бумагам “О проведении сделок купли-продажи с участием пенсионных активов на организованных рынках ценных бумаг” от 24 июня 1999 года. Алматы. Изд. Юрист 2000 г.
21. Постановление Правительства Республики Казахстан “Об утверждении Правил продажи акций, принадлежащих государству, через организованный рынок ценных бумаг” от 6 ноября 1998 года. Алматы. Юрист 2000 г.
22. Алексеева Е.Ф. Вопросы современного правового регулирования договора розничной купли-продажи. М. Изд. Приор. 1994 г.
28. Антокольская М.В. Семейное право. М. Юрист 2000 г.
29. В.М. Хвостов. Система римского права. Учебник. М. 1996 г.
30. Вещные права в гражданском праве России. В. Щенникова. Учебное пособие. М. БЕК. 1996 г.
31. Вещные права в Республике Казахстан. Алматы. Жеты-Жаргы 1999 г. Отв. ред. М.К. Сулейменов
32. Гражданское право. Учебник Т 1-2 Под ред. Суханова М. БЕК 1994 г.
33. Гражданское право (Общая часть) Т. 1. Алматы. Гылым 1999 г.
34. Гражданское право. Учебник в 3 книгах. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого СП б. Изд. Проспект 2000 г.
35. Гражданское право. Учебник для вузов (академический курс). Отв. ред. М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. Алматы. Жеты-Жаргы 2000 г.
36. Джусупов А.Т. Право собственности и иные вещные права. Алматы 1996г.
37. Комментарий к ГК Каз. ССР. Отв. ред. Ю.Г. Басин, Р.С. Тазутдинов. Алма-Ата. Изд. Казахстан 1990 г.
38. Комментарий к ГК РК. Общая часть. Отв.ред М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин, Алматы. Жеты-Жаргы 1997 г.
39. Комментарий к ГК РК. Особенная часть. Отв.ред М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин, Алматы. Жеты-Жаргы 2000 г.
40. Комментарий к ГК РК. Часть первая. Под ред. О,Н, Садикова. М. 1998г.
41. Комментарий статей ГК РК. А. Диденко. Предприниматель и право. 2001 г. №17-18.
42. М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Договорное право.Общие положения. М. Изд. Статут. 1997 г.
43. М.И. Брогинский, В.В. Витрянский. Договорное право. Часть 2. М. Изд. Статут 2000 г.
44. М.К. Сулейменов. Вещные права по гражданскому законодательству РК. (Актуальные вопосы коммерческого законодательства и практика его применения) Эдилет пресс. 1996.
45. Магарин Ф.С. Договор купли-продажи. Киев 1982 г.
46. Проблемы гражданского права. Под ред. Ю.К. Толстого, Н.Д. Юрченко М. 1987г.
47. С.В. Скрябин. Право собственности в РК. Сравнительно-правовой анализ. Алматы. Эдилет пресс. 1998 г.
48. Советское гражданское право. Учебник. Под ред. О.А. Красавчикова М. Высшая школа 1985 г.
49. Советское гражданское право. Т. 1-2. Под ред. В.П. Грибанова, С.М. Корнеева. М. Ю. М. 1979 г.
50. Сулейменов М.К., Осипов Е.Б. Залоговое право. Алматы: Эдилет Пресс. 1997г.
51. Хозяйственное право. Курс лекций. Т 1-2. Отв. ред. Мартемьянов А.С. 1994г.29. Шершеневич Г.Ф. Учебник гражданского права М. СПАРК 1995
52. Сулейменов М. К., Предисловие // Комментарий - Гражданский Кодекс Республики Казахстан (особенная часть), Алматы: 2000 год
53. ГК РК, часть 2, текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель, под редакцией О. М. Козырь, А. Л. Маковского, С. А. Хохлова, М.: 1996 год,
54. Покровский Б. В. – кандидат юридических наук, Комментарии главы 28 ГК РК // Комментарий - Гражданский Кодекс Республики Казахстан (особенная часть), Алматы: 2000 год
55. Гражданское право (особенная часть), учебник, под редакцией А. П. Сергеев и Ю. К. Толстой, часть 2, Москва: 1997 г.
Дисциплина: Законодательство и Право, Криминалистика
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 71 страниц
В избранное:
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 71 страниц
В избранное:
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... 3
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ... ... ... ... ...8-34
1.1 Понятие договора аренды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 8
1.2 Элементы договора аренды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 16
1.3 Виды договора имущественного найма ... ... ... ... ... ... ... ... ... .22
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ...35-58
2.1 Обязанности арендодателя ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .35
2.2 Обязанности арендатора ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 49
ГЛАВА 3. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ..59-66
3.1 Основания прекращения договора ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 59
3.2 Право арендатора на продолжение и возобновление договора ... ... .65
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 67
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... .72
ВВЕДЕНИЕ
Договор имущественного найма (аренды) является одним из самых древних в истории права и известен еще из законов XII таблиц. Этот договор очень популярен и в современном мире, - как в странах кодифицированного права, так и в странах англо-американского права. В бывших социалистических странах, в том числе и в Казахской ССР, договор имущественного найма имел вполне определенное общественное значение. В ГК Казахской ССР, договору имущественного найма была посвящена глава 28, содержащая 16 статей. В перестроечный период, в качестве важных законов переходного времени разрабатывались и действовали Законы СССР и Казахской ССР об аренде и арендных отношениях. Имущественный найм в действующем ГК РК. Структура главы 29 Имущественный наем (аренда). Перед разработчиками ГК стояла задача: найти оптимальное сочетание классических положения договора имущественного найма, апробированных в мировой практике в течении многих веков, и новых положения этого договора, появившихся в связи с развитием и усложнением отношений, между участниками рынка. Глава 29 ГК, регулирующая договор имущественного найма (аренды), состоит из шести параграфов, включающих 60 статей: первый параграф посвящен общим положениям договора, второй – пятый параграфы посвящены отдельным видам и объектам договора, в том числе лизингу, аренде предприятий, аренде зданий и сооружений, аренде транспортных средств и прокату. Название договора. Исторически так сложилось, что применительно к договору имущественного найма очень часто применяется термин (аренда). При этом, в законодательстве никогда не проводилось четкого разграничения между этими терминами. Различия между ними носят филологический характер, и применение того или иного названия к одному и тому же, по юридической сути, договору, определяется правовым обыкновением. Например, применительно к найму земли илил предприятий устойчиво используется термин аренда; для нежилых зданий и сооружений, как аренда, так и наем; для жилых помещений наем. При обсуждении рабочей группой названия для договора решено было в качестве основного термина использовать исторически приоритетный термин имущественный наем, и как его синоним – термин аренда. Кроме того, для иного вида договора имущественного найма при наличии традиций (как например договор проката) или других особых причин (например наличия международной конвенции о лизинге в отношении договора лизинга) было решено использовать видовые наименования договора имущественного найма, учитывающие видовые особенности этих договоров. Общие положения. Если параграф 1 главы 29 Кодекса устанавливает общие положения имущественного найма, то параграфы с 2 по 6 регулируют особенности отдельных видов договора имущественного найма и найма отдельных видов имущества, в том числе: лизинга (параграф 2, ст.562-572); аренды предприятия (параграф 3, ст.573-580), аренды зданий и сооружений (параграф 4, ст.581-584); аренды транспортных средств (параграф 5, ст.585-594), проката (параграф 6, ст.595-600). К ним применяются общие положения параграфа 1 главы 29 об имущественном найме, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса.
Лизинг.
Договор лизинга как особый вид договора имущественного найма вызывает большой интерес у современных предпринимателей.
Возникнув первоначально в США еще в середине прошлого века, этот договор получил широкое применение в деловой практике фирм Западной Европы и Японии с конца 50-х годов, а в настоящее время используется практически во всех странах.
Лизинг представляет собой, как правило, трехсторонний комплекс отношений, в которых лизинговая компания по просьбе и указанию пользователя, приобретает у изготовителя оборудование, которое затем сдает пользователю во временное пользование. В состав комплекса входят два договора:
1) договор купли-продажи (между лизинговой компанией и изготовителем на приобретение оборудования, где изготовитель - продавец, а лизинговая компания - покупатель),
2) договор лизинга (между лизинговой компанией и пользователем, в силу которого первая передает второму во временное пользование оборудование, купленное у изготовителя специально для этой цели).
Почти 15 лет в Международном институте по унификации международного частного права (UNIDROIT) велась разработка унифицированных норм по международному лизингу. Необходимость в разработке этих правил была вызвана все расширяющимся применением лизинга на международном уровне, между организациями, находящимися в разных государствах. Создатели проекта столкнулись со многими трудностями при его выработке (как и при любой унификации). Результатом этой работы явилась Конвенция о международном финансовом лизинге, подписанная 28 мая 1988 г. в Оттаве, в которой нашел отражение наиболее распространенный взгляд на лизинг как на тройственный комплекс имущественных отношений.
Однако, и на сегодняшний день правовое регулирование лизинга в разных странах не является тождественным. Более того, существуют прямо противоположные законодательные решения по тем или иным условиям договора лизинга. Например, в одних странах, условие о возможной покупке пользователем оборудования является обязательным условием договора лизинга (например, Франция, Бельгия), в других, оно отдано на усмотрение сторон (например, США), в третьих же, включение такого условия в договор запрещено (например, Великобритания).
Разрабатывая раздел о лизинге, рабочая группа ориентировалась прежде всего на концепцию Конвенции о международном финансовом лизинге, в соответствии с которой лизинг рассматривается как тройственный комплекс имущественных отношений.
В Гражданском кодексе понятию лизинга посвящена статья 565, в соответствии с которой по договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у продавца и предоставить лизингополучателю это имущество во временное владение и пользование для предпринимательских целей за плату.
Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.(п.1, 2)
Предмет лизинга в Гражданском Кодексе определен шире, чем в Конвенции о международном финансовом лизинге, и помимо классических для финансового лизинга машин и оборудования и т.п. включает в себя любые другие непотребляемые вещи. Вместе с тем, установлено, что предметом лизинга не могут быть ценные бумаги и природные ресурсы (ст.556).
Перечень существующих условий договора лизинга является достаточно широким, и помимо общего условия об объекте договора (имуществе), подлежащем передаче (ст.542 Проекта), включает в себя также: наименование продавца имущества; размер и периодичность платежей; срок договора; условия перехода имущества в собственность лизингополучателя, если такой переход предусмотрен договором (п.1-4, ст.567).
Установлена обязанность лизингодателя при приобретении имущества для лизингополучателя, уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу (ст.568).
Одновременно установлена прямая ответственность продавца имущества, являющегося предметом лизинга, не только перед лизингодателем, купившим у него имущество, но и перед лизингополучателем. В отношениях с продавцом лизингополучатель и лизингодатель выступают как солидарные кредиторы (абз.2 п.1, ст.572).
При этом лизингополучатель имеет права и несет обязанности, предусмотренные Гражданским кодексом для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной купли-продажи указанного имущества (п.1, абз.1, ст.572).
Если иное не предусмотрено договором лизинга, лизингодатель не отвечает перед лизингополучателем за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда право выбора продавца лежит на лизингодателе. В последнем случае лизингополучатель вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и к лизингодателю, которые несут солидарную ответственность (п.2, ст.572).
Лизингополучатель несет риск случайной гибели или порчи имущества, являющемся предметом лизинга. Эти риски переходят к нему в момент передачи имущества, если иное не предусмотрено договором.
Таким образом, договор имущественного найма (аренды) получил широкое законодательное обоснование. Как говорилось вначале данный договор играет существенную роль в экономике Казахстана, и повседневной жизни граждан и организаций. Четкое разграничение и понимание понятия договора имущественного найма (аренда), его элементов, структуры, содержания, формы необходимо как для теоретиков и так и для юристов занимающихся практической деятельностью. Попытка вхождения Республики Казахстан в мировую экономику, во Всемирную Торговую Организацию, все это лишний раз подтверждает актуальность исследования данного договора, и именно изучению данных моментов и посвящена данная дипломная работа.
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
1.1 Понятие договора аренды
Отношения имущественного найма урегулированы в главе 29 ГК РК, где в § 1 содержатся общие положения об имущественном найме. Регулирование отношений имущественного найма не ограничивается рамками гражданского кодекса, они могут регулироваться и иными законодательными актами. Диспозитивный характер норм гражданского права проявляется применительно и к договору имущественного найма, поэтому участникам данных договоров предоставляется возможность изменять базовые нормы и приспосабливать их для наиболее удобного обслуживания их насущных потребностей.
Как и договор купли-продажи, договор имущественного найма имеет ряд своих разновидностей, специфика которых есть следствие особенностей их предмета, предназначения, а также влияния других факторов. Действующим Гражданским кодексом урегулированы договора лизинга, аренда предприятий, аренда зданий и сооружений, аренда транспортных средств, прокат и наем жилища. Возможные разновидности имущественного найма этим не ограничиваются.
Термины имущественный наем и аренда являются тождественными, это следует из самого названия главы Гражданского кодекса, регулирующего данный вид общественных отношений. Однако довольно значительный период существовала терминологическая неясность, аренду представляли как специфический вид имущественного найма, выделяя его определенные условия, например право выкупа, в качестве отличительных. Был принят специальный Закон Казахской ССР Об аренде, который оказался нежизнеспособным и был отменен. Сейчас вопрос о соотношении данных терминов не вызывает больших споров, но все же встречаются взгляды, согласно которым аренда занимает несколько обособленное место в ряду договоров имущественного найма1.
По договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное владение и пользование (ст. 540 ГК РК).
Договор аренды в отличие от договоров купли-продажи, ренты регулирует отношения, связанные с передачей имущества во временное пользование. Договор имущественного найма был широко распространен в Риме. Он назывался (locatio conductio rerum), его определение практически не отличалось от существующего в современном законодательстве.
Вместе с тем имущественный наем подразумевал пользование вещью2, при этом не заострялось внимание на владении нанимателя, более того наниматель оценивался только в качестве держателя вещи, содействующего в осуществлении правомочий владельца3. В принципе и сейчас основной целью договора имущественного найма является предоставление возможности нанимателю пользоваться имуществом в необходимом объеме, извлекать из него его полезные свойства.
Регулирование имущественных отношений частным правом все более совершенствуется. В первую очередь это проявляется в появлении в нашем законодательстве развернутой системы вещных прав. В результате и содержание договорных отношений претерпевает изменения, нормы регулирующие их теснее корреспондируются с нормами подотрасли права собственности и вещных прав. Вопрос об отнесении права аренды к вещным правам долгое время оставался спорным. В последних казахстанских работах, посвященных вещным правам аренда относится к ним1. Такой же подход, как видим, отражен в легальном определении аренды, которая наряду с пользованием предусматривает и владение. Это законодательное решение придает большую стабильность арендным отношениям, чем ранее, поднимает их значение. Таким образом, договор имущественного найма выполняет роль эффективного правового регулятора использования чужого имущества теми лицами, которые по тем или иным причинам не могут позволить иметь его на праве собственности или если в этом у них нет необходимости. Стоит заметить, что в некоторых случаях аренда (например аренда земли) рассматривалась даже как альтернатива праву собственности (речь идет о долгосрочной, до 99 лет аренде, предусмотренной ст. 41 Указа Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, О земле от 22 декабря 3995 год а). Такое понимание в целом сохраняется и в действующем законодательстве. Теперь аренда (право временного землепользования) может быть предоставлена на срок до 49 лет (ст.28 Закона Республики Казахстан О земле от 24 января 2001 года). Но в целом это является нетипичным для договора имущественного найма.
Аренда призвана удовлетворять не только интересы нанимателя. В нормах о ней имеет место учет и интересов наймодателя. Как титульный собственник он все равно находится в более привилегированном положении, чем наниматель.
Договор имущественного найма (аренды) является консенсуальным, взаимным и возмездным.
Следует различать вытекающие из арендного договора обязательственно-правовые отношения и вещно-правовые отношения. Естественно, в рамках обязательственного права представляет интерес более полно рассмотреть именно первый названный вид отношений, тем более вещное право аренды достаточно всесторонне и исчерпывающе проанализировано в трудах посвященных проблемам вещных прав. Вместе с тем характеристика правового положения нанимателя, да и наймодателя будет неполной без их учета. Нельзя игнорировать взаимодействие наймодателя и нанимателя непосредственно на базе вещных отношений, которые, однако, внешне могут выглядеть как договорные. Речь идет о специфическом распределении бремени содержания имущества, передаваемого в аренду, конкуренции вещных правомочий собственника и нанимателя и др.
К данному договору также применимы общие требования к форме сделок, которые содержатся в статьях 151- 154 ГК РК. Кроме того, предусмотрены и специальные требования к форме договора имущественного найма. В тех случаях, когда он заключается на срок свыше года, он должен быть заключен в письменной форме. Независимо от того, какая деятельность осуществляется, предпринимательская или непредпринимательская и независимо от срока договора имущественного найма с участием хотя бы с одной стороны, юридического лица, должны быть заключены в письменной форме. Договор имущественного найма недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Причем в соответствии со статьей 2 Указа О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектами государственной регистрации является право пользования, право землепользования на срок свыше года.
Возникает вопрос, как быть с договорами, по которым срок аренды является неопределенным?
Стороны, в первую очередь наниматель, видимо, должны в таких случаях руководствоваться внутренними мотивациями и своими интересами, а регистрирующий орган не препятствовать регистрации договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Система регистрации прав на недвижимое имущество в Республике Казахстан является сходной с европейской системой регистрации. Ее задача гарантировать совокупность прав на имущество.1
Договор имущественного найма между гражданами на срок до одного года может быть заключен в устной форме. Если в последующем предусматривается переход права собственности на имущество к нанимателю, то он заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
У договора аренды (имущественного найма), можно выделить некоторые присущие ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.
Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма),- он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, - необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.
Обращает на себя внимание также то, что в отличие от дореволюционного российского гражданского законодательства арендатор (наниматель) наделяется не только правом пользования полученным в аренду имуществом, - ему по общему правилу принадлежит и право владения указанным имуществом. Иными словами, он получает возможность не только извлекать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем. В тех же случаях, когда эксплуатация соответствующего имущества может осуществляться и без обладания последним, арендатору достаточно получить данное имущество в пользование (например, собственник, сохраняя за собой владение зданием, передает арендатору право пользования некоторыми помещениями).
Пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Этим качеством договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг, который может быть сопряжен и с временным пользованием имуществом исполнителя со стороны заказчика, интерес которого, однако, сводится к получению услуги как таковой с исключением возможности присвоения плодов, продукции и доходов, которые дает пользование соответствующим имуществом.
Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет наиболее оптимальным образом решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.
Наделение арендатора статусом титульного владельца позволило законодателю также дополнительно обеспечить его права путем использования другого элемента вещно-правовых отношений, а именно права следования. Эта идея реализована путем включения в ГК специальной нормы, определяющей судьбу аренды при переходе права собственности на арендованное имущество. Переход права собственности или иного ограниченного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Предоставление арендатору вещно-правовой защиты и признание за правом аренды свойства следования иногда расцениваются в юридической литературе как основания отнесения этого права к числу вещных прав1. Думается, однако, что обременение нового собственника сданного в аренду имущества правами арендатора, а также наделение последнего вещно-правовой защитой представляют собой лишь результат использования законодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды, в целом сохраняющего свою обязательственно-правовую природу. Ведь правоотношение, порождаемое договором аренды носит не абсолютный, а относительный характер; основным содержанием этого правоотношения являются права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению друг к другу а не ко всем третьим лицам.
И еще одна характерная черта договора аренды, относящаяся к праву пользования арендованным имуществом. В современном гражданском законодательстве право пользования, принадлежащее арендатору, не трактуется столь широко, как это имело место в дореволюционном российском гражданском праве. Во всяком случае оно не включает в себя правомочие арендатора по передаче арендованного имущества в субаренду. Скорее, ГК предусмотрел обратную презумпцию: арендатор не вправе сдавать арендованное имущество в субаренду, за исключением случаев, когда такое право предоставлено ему арендодателем (п. 2 ст. 615).
Во-вторых, в ГК обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. В этих целях как бы вынесены за скобки и объединены в § 1 (Общие положения об аренде) глава 34 правила, охватывающие все виды договора аренды. Вместе с тем детальная регламентация арендных отношений отнюдь не означает ограничение действия в этой сфере принципа свободы договора. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диапозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Таким образом регламентируются все основные правоотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и последствия его истечения; порядок предоставления имущества арендатору;
форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содержанию арендованного имущества; преимущественное право арендатора на возобновление договора; судьба произведенных арендатором улучшений имущества, и др.
В третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Хотя и здесь законодатель не преследовал цели определить специальные правила передачи в аренду для всех традиционно понимаемых в цивилистике видов имущества; речь идет скорее об отдельных видах объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). При таком подходе имеется риск пропустить какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды. Практика применения ГК подтверждает эти опасения, в частности применительно к договорам аренды незаконченных строительством объектов или нежилых помещений, которые признаются действующим законодательством объектами недвижимости, но при их аренде стороны вынуждены руководствоваться общими положениями о договоре аренды, что порождает немало проблем, в том числе и в судебной практике.
Договор проката выделен в отдельный вид договора аренды исходя прежде всего из субъектного состава: арендодателем здесь может выступать только лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, - а также из целей использования арендатором арендованного имущества (эти цели должны носить потребительский характер).
С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.
Договор аренды является консенсуальчым, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.
Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.
Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором о том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными.
Юридические последствия признания арендатора субъектом встречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случае непредоставления стороной обусловленного договором исполнения либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК).
1.2 Элементы договора имущественного найма.
Стороны договора имущественного найма - наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя и нанимателя за некоторыми изъятиями могут выступать любые лица, юридические и физические. Наймодателями могут быть как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица.
В случаях, когда договоры аренды заключаются от лица государства или административно-территориальных единиц, наймодателями являются уполномоченные государственные органы, территориальные органы Комитета по госимуществу и приватизации Министерства финансов Республики Казахстан.
Наймодатель (арендодатель) - это собственник передаваемого в пользование имущества, юридическое лицо - обладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления на него, либо иное лицо, уполномоченное законом или договором сдавать имущество внаем (например, доверительный, управляющий имуществом).
Наниматель (арендатор) - физическое или юридическое лицо, которое получило имущество во временное владение и пользование, либо только пользование. Например, нанимателю станка предоставляется возможность в определенные часы или дни выполнять на нем необходимые работы и т.д. Некоммерческие лица, обладатели права оперативного управления на имущество могут быть ограничены собственником в праве аренды имущества.
Переход прав и обязанностей сторон к другим лицам возможен как в порядке локального, так и универсального правопреемства. Переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на сданное внаем имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма. Речь идет о том, что аренда обременяет имущество, сданное внаем.
При смерти гражданина наследственная трансмиссия в отношении прав нанимателя также наступает по общему правилу, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное. Такими же правилами следует руководствоваться при универсальном правопреемстве, когда происходит реорганизация, ликвидация юридических лиц.
Наймодатель не вправе отказать наследнику (правопреемнику) во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами нанимателя.
Предметом (объектом).
Договора аренды являются в основном вещи, движимые, так и недвижимые. Вещь, которая передается по договору аренды, должна относиться к индивидуально-определенным, непотребляемым вещам, которые в процессе эксплуатации утрачивают свои потребительские свойства постепенно, путем естественного износа, либо такие объекты, которые не утрачивает своих свойств при нормальных условиях эксплуатации - земельный участок, многолетний посев и т.д. В соответствии со статьей 541 ГК РК в имущественный наем могут быть переданы предприятия и другие имущественные комплексы, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства. Объектом найма, могут быть и другие вещи.
Законодательством могут быть установлены виды имущества, сдача которых в имущественный наем не допускается или ограничивается. Это касается, в первую очередь, вещей, изъятых из гражданского оборота и вещей, ограниченных в гражданском обороте.
Вещи, изъятые из гражданского оборота, не могут быть сданы внаем, а вещи ограниченные в гражданском обороте, могут быть переданы в аренду с соблюдением режима их использования и, вообще, режима осуществления права собственности на них. Например, лицо не получившее разрешение на приобретение того или иного имущества, ограниченного в гражданском обороте, обязано в течение года произвести его отчуждение (с передачей права собственности другому лицу), а не передавать временно права на него (п.2, ст. 252 ГК РК). Вместе с тем, данная норма требует дифференцированного применения, если лицо рассчитывает получить разрешение в дальнейшем, то оно может сдать его и в наем. Или, собственник, не имеющий права на владение имуществом, ограниченным в гражданском обороте, может сдать его в аренду с условием дальнейшего выкупа. Такая оценка возможности реализации прав лицом, не имеющим разрешение на вещь ограниченную в гражданском обороте, усилит позиции собственника и позволит обеспечить действие законодательных гарантий собственности.
Также имеются особенности сдачи в аренду некоторых объектов, в основном природных, например земли. Так, в соответствии со статьей 48 Закона Республики Казахстан О земле землепользователи обязаны использовать землю в соответствии с актом предоставления земельного участка или договором аренды (договором временного безвозмездного землепользования). Кроме того, на них возлагается и еще ряд обязанностей, которые очень тесно связаны с гражданско-правовой обязанностью нанимателя по надлежащему использованию переданного внаем имущества, а в некоторых случаях являются ее конкретизацией. К ним относятся обязанности:
- применять технологии производства, соответствующие санитарным и экологическим требованиям, не допускать причинения вреда здоровью населения и окружающей среде;
- не ухудшать плодородие почв, осуществлять мероприятия по охране земель;
- соблюдать порядок пользования лесными, водными и другими природными ресурсами, обеспечивать охрану памятников истории, архитектуры, археологического наследия и других расположенных на земельном участке объектов, охраняемых государством, согласно законодательству;
- не нарушать прав других собственников и землепользователей;
- не допускать снятие плодородного слоя почвы с целью продажи или передачи ее другим лицам, за исключением случаев, когда такое снятие необходимо для предотвращения безвозвратной утери плодородного слоя;
обеспечивать предоставление сервитутов в порядке, предусмотренном законодательством.
Свои особенности имеются в найме жилья, участков недр и других объектов. При этом участки недр передаются в пользование на основе концессионных и других соглашений, которые исходя кз корм п.4, статьи 541 ГК РК, по своей юридической природе являются родственными договору имущественного найма, основываются на его базовых положениях. Такое широкое понимание объектов имущественного найма позволяет судить о том, что в гражданском законодательстве Республики Казахстан институт договора совершенствуется, вырабатывается стройная система договоров, которая была не знакома гражданскому праву союзного периода, это проявляется в проработке конструкции как отдельных договоров, так и всей системы договорного права1. Существовавшая ранее неопределенность с новыми видами договоров, связанных с использованием недр и другими, постепенно устраняется.
В ГК РК имеется еще одна существенная новелла. Ее можно назвать смелым, прогрессивным шагом, в ней, на наш взгляд, закладывается дальнейшая перспектива развития арендных отношений. В то же время она является непривычной с точки зрения традиционного представления о найме. В соответствии с п.2 ст. 541 ГК РК, объектом найма могут быть также право землепользования, право недропользования и другие вещные права, если иное не предусмотрено законодательными актами. Применение данной нормы позволит универсализировать товарный оборот, в котором объектом выступают имущественные права. В Гражданском кодексе Российской Федерации аналогичная норма отсутствует.
Безусловно, возмездный характер договора имущественного найма, в целом содержание норм обязательственного права и сложившаяся договорная практика влияют на то, что в нем, как и в договоре купли-продажи, существенным условием является только его предмет.
В договоре имущественного найма должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта имущественного найма. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в имущественный наем, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным. Важное практическое значение, на наш взгляд, имеет не только номинальное согласование объекта, а и детальное его определение. Необходимость этого вытекает в принципе из самого содержания договора имущественного найма
Цена договора аренды.
Определяется в соответствии с договором. Если она не установлена, то за основу берется арендная плата, которая обычно взимается в тех или иных случаях.
Срок договора аренды.
Договор имущественного найма (аренды) может быть заключен на определенный срок (п. 1, ст. 545 ГК РК). Гражданским кодексом Казахской ССР предусматривалось, что предельный срок имущественного найма, независимо от вида имущества не должен превышать десяти лет. ГК РК устанавливаются предельные сроки аренды только для ее отдельных видов, а также аренды отдельных видов имущества. Как уже было отмечено, аренда земли может заключаться на срок до 99 лет. Договор бытового проката - на срок, не превышающий одного года.
Договор имущественного найма может быть заключен на неопределенный срок. Это имеет место в том случае, если он заключен без указания срока. Если срок договора имущественного найма (аренды) не определен, то каждая из сторон вправе отказаться от такого договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца - при найме недвижимого имущества и за один месяц - при найме иного имущества, если законодательными актами или договором не установлено иное. Например, стороны могут предусмотреть в договоре запрет на одностороннее расторжение договора имущественного найма, заключенного на неопределенный срок.
Если установлен предельный срок найма имущества, а сам договор заключался на неопределенный срок, он прекращается автоматически истечением предельного срока найма. В этом случае договор найма имущества, превышающий установленный законодательными актами предельный срок, считается заключенным на срок, равный максимальному (предельному). Когда же предельный срок найма не предусмотрен, то практически сроки имущественного найма ничем не ограничиваются, за исключением срока службы вещи, сдаваемой внаем. Кроме того, каждая из сторон сохраняет право на расторжение договора по своей инициативе (стороны по соглашению).
1.3 Виды договора имущественного найма
Лизинг как вид договора имущественного найма
1.1. Лизинг в мировой правовой системе и в ГК. Договор лизинга как особый вид договора имущественного найма вызывает большой интерес у современных предпринимателей, что послужило причиной включения в главу 29 ГК, посвященного лизингу (ст. 562-572 ГК).
Возникнув первоначально в США еще в середине прошлого века, этот договор получил широкое применение в деловой практике фирм Западной Европы и Японии с конца 50-х годов, а в настоящее время используется практически во всех странах мира.
Почти 15 лет в Международном институте по унификации международного частного права (UNIDRОIT) велась разработка унифицированных норм по международному лизингу. Необходимость в разработке этих правил была вызвана все расширяющимся применением лизинга в международном масштабе между организациями, находящимися в разных государствах. Результатом этой работы явилась Конвенция о международном финансовом лизинге, подписанная 28 мая 1988 г. в г. Оттаве (Канада) (Оттавская конвенция), в которой нашел отражение наиболее распространенный взгляд на лизинг как на тройственный комплекс имущественных отношений.
Однако и на сегодняшний день правовое регулирование лизинга в разных странах не является тождественным. Более того, существуют прямо противоположные законодательные решения по тем или иным условиям договора лизинга.
Разрабатывая раздел о лизинге, рабочая группа ориентировалась прежде всего на концепцию Оттавской Конвенции о международном финансовом лизинге, в соответствии с которой лизинг рассматривается как тройственный комплекс имущественных отношений, в которых лизинговая компания по просьбе и указанию пользователя приобретает у изготовителя оборудование, которое затем сдает пользователю во временное пользование. В состав комплекса входят два договора:
1) договор купли-продажи (между лизинговой компанией и изготовителем на приобретение оборудования, где изготовитель - продавец, а лизинговая компания покупатель);
2) договор лизинга (между лизинговой компанией и пользователем, в силу которого первая передает второму во временное пользование оборудование, купленное у изготовителя специально для этой цели).
1.2. Понятие и предмет лизинга в ГК. Понятие лизинга содержится в ст. 565 ГК, в соответствии с которой по договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у продавца и предоставить лизингополучателю это имущество во временное владение и пользование для предпринимательских целей за плату. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем. (п.п. 1, 2 ст.565 ГК).
Предмет лизинга в ГК определен шире, чем в Оттавской Конвенции о международном финансовом лизинге, и помимо классических для финансового лизинга машин, оборудования и т.п. включает в себя любые другие непотребляемые вещи. Вместе с тем установлено, что предметом лизинга не могут быть ценные бумаги и природные ресурсы (ст. 556 ГК). Наличие оговорки о ценных бумагах связано с тем, что до принятия ГК на практике предпринимались попытки заключать договоры лизинга, предметом которых выступали ценные бумаги, что не соответствует правовой природе как предмета лизинга, так и любого другого договора имущественного найма.
1.3. Перечень существенных условий договора лизинга, в отличие от других договоров имущественного найма, является достаточно широким, и помимо общего условия об объекте договора (имуществе), подлежащем передаче (ст. 542 ГК), включает в себя также наименование продавца имущества; размер и периодичность платежей; срок договора; условия перехода имущества в собственность лизингополучателя, если такой переход предусмотрен договором (п.п. 1-4 ст. 567 ГК).
1.4. ГК содержит ряд специфических условий в отношении лизинга. Установлена обязанность лизиногодателя при приобретении имущества для лизиногополучателя, уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу (ст. 568 ГК). Одновременно установлена прямая ответственность продавца имущества, являющегося предметом лизинга, не только перед лизингодателем, купившим у него имущество, но и перед лизингополучателем. В отношениях с продавцом лизингополучатель и лизингодатель выступают как солидарные кредиторы (часть 2 п. 1 ст. 572 ГК). При этом лизингополучатель имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... 3
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ... ... ... ... ...8-34
1.1 Понятие договора аренды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 8
1.2 Элементы договора аренды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 16
1.3 Виды договора имущественного найма ... ... ... ... ... ... ... ... ... .22
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ...35-58
2.1 Обязанности арендодателя ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .35
2.2 Обязанности арендатора ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 49
ГЛАВА 3. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ..59-66
3.1 Основания прекращения договора ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 59
3.2 Право арендатора на продолжение и возобновление договора ... ... .65
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 67
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... .72
ВВЕДЕНИЕ
Договор имущественного найма (аренды) является одним из самых древних в истории права и известен еще из законов XII таблиц. Этот договор очень популярен и в современном мире, - как в странах кодифицированного права, так и в странах англо-американского права. В бывших социалистических странах, в том числе и в Казахской ССР, договор имущественного найма имел вполне определенное общественное значение. В ГК Казахской ССР, договору имущественного найма была посвящена глава 28, содержащая 16 статей. В перестроечный период, в качестве важных законов переходного времени разрабатывались и действовали Законы СССР и Казахской ССР об аренде и арендных отношениях. Имущественный найм в действующем ГК РК. Структура главы 29 Имущественный наем (аренда). Перед разработчиками ГК стояла задача: найти оптимальное сочетание классических положения договора имущественного найма, апробированных в мировой практике в течении многих веков, и новых положения этого договора, появившихся в связи с развитием и усложнением отношений, между участниками рынка. Глава 29 ГК, регулирующая договор имущественного найма (аренды), состоит из шести параграфов, включающих 60 статей: первый параграф посвящен общим положениям договора, второй – пятый параграфы посвящены отдельным видам и объектам договора, в том числе лизингу, аренде предприятий, аренде зданий и сооружений, аренде транспортных средств и прокату. Название договора. Исторически так сложилось, что применительно к договору имущественного найма очень часто применяется термин (аренда). При этом, в законодательстве никогда не проводилось четкого разграничения между этими терминами. Различия между ними носят филологический характер, и применение того или иного названия к одному и тому же, по юридической сути, договору, определяется правовым обыкновением. Например, применительно к найму земли илил предприятий устойчиво используется термин аренда; для нежилых зданий и сооружений, как аренда, так и наем; для жилых помещений наем. При обсуждении рабочей группой названия для договора решено было в качестве основного термина использовать исторически приоритетный термин имущественный наем, и как его синоним – термин аренда. Кроме того, для иного вида договора имущественного найма при наличии традиций (как например договор проката) или других особых причин (например наличия международной конвенции о лизинге в отношении договора лизинга) было решено использовать видовые наименования договора имущественного найма, учитывающие видовые особенности этих договоров. Общие положения. Если параграф 1 главы 29 Кодекса устанавливает общие положения имущественного найма, то параграфы с 2 по 6 регулируют особенности отдельных видов договора имущественного найма и найма отдельных видов имущества, в том числе: лизинга (параграф 2, ст.562-572); аренды предприятия (параграф 3, ст.573-580), аренды зданий и сооружений (параграф 4, ст.581-584); аренды транспортных средств (параграф 5, ст.585-594), проката (параграф 6, ст.595-600). К ним применяются общие положения параграфа 1 главы 29 об имущественном найме, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса.
Лизинг.
Договор лизинга как особый вид договора имущественного найма вызывает большой интерес у современных предпринимателей.
Возникнув первоначально в США еще в середине прошлого века, этот договор получил широкое применение в деловой практике фирм Западной Европы и Японии с конца 50-х годов, а в настоящее время используется практически во всех странах.
Лизинг представляет собой, как правило, трехсторонний комплекс отношений, в которых лизинговая компания по просьбе и указанию пользователя, приобретает у изготовителя оборудование, которое затем сдает пользователю во временное пользование. В состав комплекса входят два договора:
1) договор купли-продажи (между лизинговой компанией и изготовителем на приобретение оборудования, где изготовитель - продавец, а лизинговая компания - покупатель),
2) договор лизинга (между лизинговой компанией и пользователем, в силу которого первая передает второму во временное пользование оборудование, купленное у изготовителя специально для этой цели).
Почти 15 лет в Международном институте по унификации международного частного права (UNIDROIT) велась разработка унифицированных норм по международному лизингу. Необходимость в разработке этих правил была вызвана все расширяющимся применением лизинга на международном уровне, между организациями, находящимися в разных государствах. Создатели проекта столкнулись со многими трудностями при его выработке (как и при любой унификации). Результатом этой работы явилась Конвенция о международном финансовом лизинге, подписанная 28 мая 1988 г. в Оттаве, в которой нашел отражение наиболее распространенный взгляд на лизинг как на тройственный комплекс имущественных отношений.
Однако, и на сегодняшний день правовое регулирование лизинга в разных странах не является тождественным. Более того, существуют прямо противоположные законодательные решения по тем или иным условиям договора лизинга. Например, в одних странах, условие о возможной покупке пользователем оборудования является обязательным условием договора лизинга (например, Франция, Бельгия), в других, оно отдано на усмотрение сторон (например, США), в третьих же, включение такого условия в договор запрещено (например, Великобритания).
Разрабатывая раздел о лизинге, рабочая группа ориентировалась прежде всего на концепцию Конвенции о международном финансовом лизинге, в соответствии с которой лизинг рассматривается как тройственный комплекс имущественных отношений.
В Гражданском кодексе понятию лизинга посвящена статья 565, в соответствии с которой по договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у продавца и предоставить лизингополучателю это имущество во временное владение и пользование для предпринимательских целей за плату.
Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.(п.1, 2)
Предмет лизинга в Гражданском Кодексе определен шире, чем в Конвенции о международном финансовом лизинге, и помимо классических для финансового лизинга машин и оборудования и т.п. включает в себя любые другие непотребляемые вещи. Вместе с тем, установлено, что предметом лизинга не могут быть ценные бумаги и природные ресурсы (ст.556).
Перечень существующих условий договора лизинга является достаточно широким, и помимо общего условия об объекте договора (имуществе), подлежащем передаче (ст.542 Проекта), включает в себя также: наименование продавца имущества; размер и периодичность платежей; срок договора; условия перехода имущества в собственность лизингополучателя, если такой переход предусмотрен договором (п.1-4, ст.567).
Установлена обязанность лизингодателя при приобретении имущества для лизингополучателя, уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу (ст.568).
Одновременно установлена прямая ответственность продавца имущества, являющегося предметом лизинга, не только перед лизингодателем, купившим у него имущество, но и перед лизингополучателем. В отношениях с продавцом лизингополучатель и лизингодатель выступают как солидарные кредиторы (абз.2 п.1, ст.572).
При этом лизингополучатель имеет права и несет обязанности, предусмотренные Гражданским кодексом для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной купли-продажи указанного имущества (п.1, абз.1, ст.572).
Если иное не предусмотрено договором лизинга, лизингодатель не отвечает перед лизингополучателем за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда право выбора продавца лежит на лизингодателе. В последнем случае лизингополучатель вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и к лизингодателю, которые несут солидарную ответственность (п.2, ст.572).
Лизингополучатель несет риск случайной гибели или порчи имущества, являющемся предметом лизинга. Эти риски переходят к нему в момент передачи имущества, если иное не предусмотрено договором.
Таким образом, договор имущественного найма (аренды) получил широкое законодательное обоснование. Как говорилось вначале данный договор играет существенную роль в экономике Казахстана, и повседневной жизни граждан и организаций. Четкое разграничение и понимание понятия договора имущественного найма (аренда), его элементов, структуры, содержания, формы необходимо как для теоретиков и так и для юристов занимающихся практической деятельностью. Попытка вхождения Республики Казахстан в мировую экономику, во Всемирную Торговую Организацию, все это лишний раз подтверждает актуальность исследования данного договора, и именно изучению данных моментов и посвящена данная дипломная работа.
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
1.1 Понятие договора аренды
Отношения имущественного найма урегулированы в главе 29 ГК РК, где в § 1 содержатся общие положения об имущественном найме. Регулирование отношений имущественного найма не ограничивается рамками гражданского кодекса, они могут регулироваться и иными законодательными актами. Диспозитивный характер норм гражданского права проявляется применительно и к договору имущественного найма, поэтому участникам данных договоров предоставляется возможность изменять базовые нормы и приспосабливать их для наиболее удобного обслуживания их насущных потребностей.
Как и договор купли-продажи, договор имущественного найма имеет ряд своих разновидностей, специфика которых есть следствие особенностей их предмета, предназначения, а также влияния других факторов. Действующим Гражданским кодексом урегулированы договора лизинга, аренда предприятий, аренда зданий и сооружений, аренда транспортных средств, прокат и наем жилища. Возможные разновидности имущественного найма этим не ограничиваются.
Термины имущественный наем и аренда являются тождественными, это следует из самого названия главы Гражданского кодекса, регулирующего данный вид общественных отношений. Однако довольно значительный период существовала терминологическая неясность, аренду представляли как специфический вид имущественного найма, выделяя его определенные условия, например право выкупа, в качестве отличительных. Был принят специальный Закон Казахской ССР Об аренде, который оказался нежизнеспособным и был отменен. Сейчас вопрос о соотношении данных терминов не вызывает больших споров, но все же встречаются взгляды, согласно которым аренда занимает несколько обособленное место в ряду договоров имущественного найма1.
По договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное владение и пользование (ст. 540 ГК РК).
Договор аренды в отличие от договоров купли-продажи, ренты регулирует отношения, связанные с передачей имущества во временное пользование. Договор имущественного найма был широко распространен в Риме. Он назывался (locatio conductio rerum), его определение практически не отличалось от существующего в современном законодательстве.
Вместе с тем имущественный наем подразумевал пользование вещью2, при этом не заострялось внимание на владении нанимателя, более того наниматель оценивался только в качестве держателя вещи, содействующего в осуществлении правомочий владельца3. В принципе и сейчас основной целью договора имущественного найма является предоставление возможности нанимателю пользоваться имуществом в необходимом объеме, извлекать из него его полезные свойства.
Регулирование имущественных отношений частным правом все более совершенствуется. В первую очередь это проявляется в появлении в нашем законодательстве развернутой системы вещных прав. В результате и содержание договорных отношений претерпевает изменения, нормы регулирующие их теснее корреспондируются с нормами подотрасли права собственности и вещных прав. Вопрос об отнесении права аренды к вещным правам долгое время оставался спорным. В последних казахстанских работах, посвященных вещным правам аренда относится к ним1. Такой же подход, как видим, отражен в легальном определении аренды, которая наряду с пользованием предусматривает и владение. Это законодательное решение придает большую стабильность арендным отношениям, чем ранее, поднимает их значение. Таким образом, договор имущественного найма выполняет роль эффективного правового регулятора использования чужого имущества теми лицами, которые по тем или иным причинам не могут позволить иметь его на праве собственности или если в этом у них нет необходимости. Стоит заметить, что в некоторых случаях аренда (например аренда земли) рассматривалась даже как альтернатива праву собственности (речь идет о долгосрочной, до 99 лет аренде, предусмотренной ст. 41 Указа Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, О земле от 22 декабря 3995 год а). Такое понимание в целом сохраняется и в действующем законодательстве. Теперь аренда (право временного землепользования) может быть предоставлена на срок до 49 лет (ст.28 Закона Республики Казахстан О земле от 24 января 2001 года). Но в целом это является нетипичным для договора имущественного найма.
Аренда призвана удовлетворять не только интересы нанимателя. В нормах о ней имеет место учет и интересов наймодателя. Как титульный собственник он все равно находится в более привилегированном положении, чем наниматель.
Договор имущественного найма (аренды) является консенсуальным, взаимным и возмездным.
Следует различать вытекающие из арендного договора обязательственно-правовые отношения и вещно-правовые отношения. Естественно, в рамках обязательственного права представляет интерес более полно рассмотреть именно первый названный вид отношений, тем более вещное право аренды достаточно всесторонне и исчерпывающе проанализировано в трудах посвященных проблемам вещных прав. Вместе с тем характеристика правового положения нанимателя, да и наймодателя будет неполной без их учета. Нельзя игнорировать взаимодействие наймодателя и нанимателя непосредственно на базе вещных отношений, которые, однако, внешне могут выглядеть как договорные. Речь идет о специфическом распределении бремени содержания имущества, передаваемого в аренду, конкуренции вещных правомочий собственника и нанимателя и др.
К данному договору также применимы общие требования к форме сделок, которые содержатся в статьях 151- 154 ГК РК. Кроме того, предусмотрены и специальные требования к форме договора имущественного найма. В тех случаях, когда он заключается на срок свыше года, он должен быть заключен в письменной форме. Независимо от того, какая деятельность осуществляется, предпринимательская или непредпринимательская и независимо от срока договора имущественного найма с участием хотя бы с одной стороны, юридического лица, должны быть заключены в письменной форме. Договор имущественного найма недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Причем в соответствии со статьей 2 Указа О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектами государственной регистрации является право пользования, право землепользования на срок свыше года.
Возникает вопрос, как быть с договорами, по которым срок аренды является неопределенным?
Стороны, в первую очередь наниматель, видимо, должны в таких случаях руководствоваться внутренними мотивациями и своими интересами, а регистрирующий орган не препятствовать регистрации договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Система регистрации прав на недвижимое имущество в Республике Казахстан является сходной с европейской системой регистрации. Ее задача гарантировать совокупность прав на имущество.1
Договор имущественного найма между гражданами на срок до одного года может быть заключен в устной форме. Если в последующем предусматривается переход права собственности на имущество к нанимателю, то он заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
У договора аренды (имущественного найма), можно выделить некоторые присущие ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.
Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма),- он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, - необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.
Обращает на себя внимание также то, что в отличие от дореволюционного российского гражданского законодательства арендатор (наниматель) наделяется не только правом пользования полученным в аренду имуществом, - ему по общему правилу принадлежит и право владения указанным имуществом. Иными словами, он получает возможность не только извлекать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем. В тех же случаях, когда эксплуатация соответствующего имущества может осуществляться и без обладания последним, арендатору достаточно получить данное имущество в пользование (например, собственник, сохраняя за собой владение зданием, передает арендатору право пользования некоторыми помещениями).
Пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Этим качеством договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг, который может быть сопряжен и с временным пользованием имуществом исполнителя со стороны заказчика, интерес которого, однако, сводится к получению услуги как таковой с исключением возможности присвоения плодов, продукции и доходов, которые дает пользование соответствующим имуществом.
Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет наиболее оптимальным образом решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.
Наделение арендатора статусом титульного владельца позволило законодателю также дополнительно обеспечить его права путем использования другого элемента вещно-правовых отношений, а именно права следования. Эта идея реализована путем включения в ГК специальной нормы, определяющей судьбу аренды при переходе права собственности на арендованное имущество. Переход права собственности или иного ограниченного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Предоставление арендатору вещно-правовой защиты и признание за правом аренды свойства следования иногда расцениваются в юридической литературе как основания отнесения этого права к числу вещных прав1. Думается, однако, что обременение нового собственника сданного в аренду имущества правами арендатора, а также наделение последнего вещно-правовой защитой представляют собой лишь результат использования законодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды, в целом сохраняющего свою обязательственно-правовую природу. Ведь правоотношение, порождаемое договором аренды носит не абсолютный, а относительный характер; основным содержанием этого правоотношения являются права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению друг к другу а не ко всем третьим лицам.
И еще одна характерная черта договора аренды, относящаяся к праву пользования арендованным имуществом. В современном гражданском законодательстве право пользования, принадлежащее арендатору, не трактуется столь широко, как это имело место в дореволюционном российском гражданском праве. Во всяком случае оно не включает в себя правомочие арендатора по передаче арендованного имущества в субаренду. Скорее, ГК предусмотрел обратную презумпцию: арендатор не вправе сдавать арендованное имущество в субаренду, за исключением случаев, когда такое право предоставлено ему арендодателем (п. 2 ст. 615).
Во-вторых, в ГК обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. В этих целях как бы вынесены за скобки и объединены в § 1 (Общие положения об аренде) глава 34 правила, охватывающие все виды договора аренды. Вместе с тем детальная регламентация арендных отношений отнюдь не означает ограничение действия в этой сфере принципа свободы договора. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диапозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Таким образом регламентируются все основные правоотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и последствия его истечения; порядок предоставления имущества арендатору;
форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содержанию арендованного имущества; преимущественное право арендатора на возобновление договора; судьба произведенных арендатором улучшений имущества, и др.
В третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Хотя и здесь законодатель не преследовал цели определить специальные правила передачи в аренду для всех традиционно понимаемых в цивилистике видов имущества; речь идет скорее об отдельных видах объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). При таком подходе имеется риск пропустить какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды. Практика применения ГК подтверждает эти опасения, в частности применительно к договорам аренды незаконченных строительством объектов или нежилых помещений, которые признаются действующим законодательством объектами недвижимости, но при их аренде стороны вынуждены руководствоваться общими положениями о договоре аренды, что порождает немало проблем, в том числе и в судебной практике.
Договор проката выделен в отдельный вид договора аренды исходя прежде всего из субъектного состава: арендодателем здесь может выступать только лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, - а также из целей использования арендатором арендованного имущества (эти цели должны носить потребительский характер).
С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.
Договор аренды является консенсуальчым, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.
Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.
Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором о том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными.
Юридические последствия признания арендатора субъектом встречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случае непредоставления стороной обусловленного договором исполнения либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК).
1.2 Элементы договора имущественного найма.
Стороны договора имущественного найма - наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя и нанимателя за некоторыми изъятиями могут выступать любые лица, юридические и физические. Наймодателями могут быть как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица.
В случаях, когда договоры аренды заключаются от лица государства или административно-территориальных единиц, наймодателями являются уполномоченные государственные органы, территориальные органы Комитета по госимуществу и приватизации Министерства финансов Республики Казахстан.
Наймодатель (арендодатель) - это собственник передаваемого в пользование имущества, юридическое лицо - обладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления на него, либо иное лицо, уполномоченное законом или договором сдавать имущество внаем (например, доверительный, управляющий имуществом).
Наниматель (арендатор) - физическое или юридическое лицо, которое получило имущество во временное владение и пользование, либо только пользование. Например, нанимателю станка предоставляется возможность в определенные часы или дни выполнять на нем необходимые работы и т.д. Некоммерческие лица, обладатели права оперативного управления на имущество могут быть ограничены собственником в праве аренды имущества.
Переход прав и обязанностей сторон к другим лицам возможен как в порядке локального, так и универсального правопреемства. Переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на сданное внаем имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма. Речь идет о том, что аренда обременяет имущество, сданное внаем.
При смерти гражданина наследственная трансмиссия в отношении прав нанимателя также наступает по общему правилу, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное. Такими же правилами следует руководствоваться при универсальном правопреемстве, когда происходит реорганизация, ликвидация юридических лиц.
Наймодатель не вправе отказать наследнику (правопреемнику) во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами нанимателя.
Предметом (объектом).
Договора аренды являются в основном вещи, движимые, так и недвижимые. Вещь, которая передается по договору аренды, должна относиться к индивидуально-определенным, непотребляемым вещам, которые в процессе эксплуатации утрачивают свои потребительские свойства постепенно, путем естественного износа, либо такие объекты, которые не утрачивает своих свойств при нормальных условиях эксплуатации - земельный участок, многолетний посев и т.д. В соответствии со статьей 541 ГК РК в имущественный наем могут быть переданы предприятия и другие имущественные комплексы, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства. Объектом найма, могут быть и другие вещи.
Законодательством могут быть установлены виды имущества, сдача которых в имущественный наем не допускается или ограничивается. Это касается, в первую очередь, вещей, изъятых из гражданского оборота и вещей, ограниченных в гражданском обороте.
Вещи, изъятые из гражданского оборота, не могут быть сданы внаем, а вещи ограниченные в гражданском обороте, могут быть переданы в аренду с соблюдением режима их использования и, вообще, режима осуществления права собственности на них. Например, лицо не получившее разрешение на приобретение того или иного имущества, ограниченного в гражданском обороте, обязано в течение года произвести его отчуждение (с передачей права собственности другому лицу), а не передавать временно права на него (п.2, ст. 252 ГК РК). Вместе с тем, данная норма требует дифференцированного применения, если лицо рассчитывает получить разрешение в дальнейшем, то оно может сдать его и в наем. Или, собственник, не имеющий права на владение имуществом, ограниченным в гражданском обороте, может сдать его в аренду с условием дальнейшего выкупа. Такая оценка возможности реализации прав лицом, не имеющим разрешение на вещь ограниченную в гражданском обороте, усилит позиции собственника и позволит обеспечить действие законодательных гарантий собственности.
Также имеются особенности сдачи в аренду некоторых объектов, в основном природных, например земли. Так, в соответствии со статьей 48 Закона Республики Казахстан О земле землепользователи обязаны использовать землю в соответствии с актом предоставления земельного участка или договором аренды (договором временного безвозмездного землепользования). Кроме того, на них возлагается и еще ряд обязанностей, которые очень тесно связаны с гражданско-правовой обязанностью нанимателя по надлежащему использованию переданного внаем имущества, а в некоторых случаях являются ее конкретизацией. К ним относятся обязанности:
- применять технологии производства, соответствующие санитарным и экологическим требованиям, не допускать причинения вреда здоровью населения и окружающей среде;
- не ухудшать плодородие почв, осуществлять мероприятия по охране земель;
- соблюдать порядок пользования лесными, водными и другими природными ресурсами, обеспечивать охрану памятников истории, архитектуры, археологического наследия и других расположенных на земельном участке объектов, охраняемых государством, согласно законодательству;
- не нарушать прав других собственников и землепользователей;
- не допускать снятие плодородного слоя почвы с целью продажи или передачи ее другим лицам, за исключением случаев, когда такое снятие необходимо для предотвращения безвозвратной утери плодородного слоя;
обеспечивать предоставление сервитутов в порядке, предусмотренном законодательством.
Свои особенности имеются в найме жилья, участков недр и других объектов. При этом участки недр передаются в пользование на основе концессионных и других соглашений, которые исходя кз корм п.4, статьи 541 ГК РК, по своей юридической природе являются родственными договору имущественного найма, основываются на его базовых положениях. Такое широкое понимание объектов имущественного найма позволяет судить о том, что в гражданском законодательстве Республики Казахстан институт договора совершенствуется, вырабатывается стройная система договоров, которая была не знакома гражданскому праву союзного периода, это проявляется в проработке конструкции как отдельных договоров, так и всей системы договорного права1. Существовавшая ранее неопределенность с новыми видами договоров, связанных с использованием недр и другими, постепенно устраняется.
В ГК РК имеется еще одна существенная новелла. Ее можно назвать смелым, прогрессивным шагом, в ней, на наш взгляд, закладывается дальнейшая перспектива развития арендных отношений. В то же время она является непривычной с точки зрения традиционного представления о найме. В соответствии с п.2 ст. 541 ГК РК, объектом найма могут быть также право землепользования, право недропользования и другие вещные права, если иное не предусмотрено законодательными актами. Применение данной нормы позволит универсализировать товарный оборот, в котором объектом выступают имущественные права. В Гражданском кодексе Российской Федерации аналогичная норма отсутствует.
Безусловно, возмездный характер договора имущественного найма, в целом содержание норм обязательственного права и сложившаяся договорная практика влияют на то, что в нем, как и в договоре купли-продажи, существенным условием является только его предмет.
В договоре имущественного найма должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта имущественного найма. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в имущественный наем, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным. Важное практическое значение, на наш взгляд, имеет не только номинальное согласование объекта, а и детальное его определение. Необходимость этого вытекает в принципе из самого содержания договора имущественного найма
Цена договора аренды.
Определяется в соответствии с договором. Если она не установлена, то за основу берется арендная плата, которая обычно взимается в тех или иных случаях.
Срок договора аренды.
Договор имущественного найма (аренды) может быть заключен на определенный срок (п. 1, ст. 545 ГК РК). Гражданским кодексом Казахской ССР предусматривалось, что предельный срок имущественного найма, независимо от вида имущества не должен превышать десяти лет. ГК РК устанавливаются предельные сроки аренды только для ее отдельных видов, а также аренды отдельных видов имущества. Как уже было отмечено, аренда земли может заключаться на срок до 99 лет. Договор бытового проката - на срок, не превышающий одного года.
Договор имущественного найма может быть заключен на неопределенный срок. Это имеет место в том случае, если он заключен без указания срока. Если срок договора имущественного найма (аренды) не определен, то каждая из сторон вправе отказаться от такого договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца - при найме недвижимого имущества и за один месяц - при найме иного имущества, если законодательными актами или договором не установлено иное. Например, стороны могут предусмотреть в договоре запрет на одностороннее расторжение договора имущественного найма, заключенного на неопределенный срок.
Если установлен предельный срок найма имущества, а сам договор заключался на неопределенный срок, он прекращается автоматически истечением предельного срока найма. В этом случае договор найма имущества, превышающий установленный законодательными актами предельный срок, считается заключенным на срок, равный максимальному (предельному). Когда же предельный срок найма не предусмотрен, то практически сроки имущественного найма ничем не ограничиваются, за исключением срока службы вещи, сдаваемой внаем. Кроме того, каждая из сторон сохраняет право на расторжение договора по своей инициативе (стороны по соглашению).
1.3 Виды договора имущественного найма
Лизинг как вид договора имущественного найма
1.1. Лизинг в мировой правовой системе и в ГК. Договор лизинга как особый вид договора имущественного найма вызывает большой интерес у современных предпринимателей, что послужило причиной включения в главу 29 ГК, посвященного лизингу (ст. 562-572 ГК).
Возникнув первоначально в США еще в середине прошлого века, этот договор получил широкое применение в деловой практике фирм Западной Европы и Японии с конца 50-х годов, а в настоящее время используется практически во всех странах мира.
Почти 15 лет в Международном институте по унификации международного частного права (UNIDRОIT) велась разработка унифицированных норм по международному лизингу. Необходимость в разработке этих правил была вызвана все расширяющимся применением лизинга в международном масштабе между организациями, находящимися в разных государствах. Результатом этой работы явилась Конвенция о международном финансовом лизинге, подписанная 28 мая 1988 г. в г. Оттаве (Канада) (Оттавская конвенция), в которой нашел отражение наиболее распространенный взгляд на лизинг как на тройственный комплекс имущественных отношений.
Однако и на сегодняшний день правовое регулирование лизинга в разных странах не является тождественным. Более того, существуют прямо противоположные законодательные решения по тем или иным условиям договора лизинга.
Разрабатывая раздел о лизинге, рабочая группа ориентировалась прежде всего на концепцию Оттавской Конвенции о международном финансовом лизинге, в соответствии с которой лизинг рассматривается как тройственный комплекс имущественных отношений, в которых лизинговая компания по просьбе и указанию пользователя приобретает у изготовителя оборудование, которое затем сдает пользователю во временное пользование. В состав комплекса входят два договора:
1) договор купли-продажи (между лизинговой компанией и изготовителем на приобретение оборудования, где изготовитель - продавец, а лизинговая компания покупатель);
2) договор лизинга (между лизинговой компанией и пользователем, в силу которого первая передает второму во временное пользование оборудование, купленное у изготовителя специально для этой цели).
1.2. Понятие и предмет лизинга в ГК. Понятие лизинга содержится в ст. 565 ГК, в соответствии с которой по договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у продавца и предоставить лизингополучателю это имущество во временное владение и пользование для предпринимательских целей за плату. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем. (п.п. 1, 2 ст.565 ГК).
Предмет лизинга в ГК определен шире, чем в Оттавской Конвенции о международном финансовом лизинге, и помимо классических для финансового лизинга машин, оборудования и т.п. включает в себя любые другие непотребляемые вещи. Вместе с тем установлено, что предметом лизинга не могут быть ценные бумаги и природные ресурсы (ст. 556 ГК). Наличие оговорки о ценных бумагах связано с тем, что до принятия ГК на практике предпринимались попытки заключать договоры лизинга, предметом которых выступали ценные бумаги, что не соответствует правовой природе как предмета лизинга, так и любого другого договора имущественного найма.
1.3. Перечень существенных условий договора лизинга, в отличие от других договоров имущественного найма, является достаточно широким, и помимо общего условия об объекте договора (имуществе), подлежащем передаче (ст. 542 ГК), включает в себя также наименование продавца имущества; размер и периодичность платежей; срок договора; условия перехода имущества в собственность лизингополучателя, если такой переход предусмотрен договором (п.п. 1-4 ст. 567 ГК).
1.4. ГК содержит ряд специфических условий в отношении лизинга. Установлена обязанность лизиногодателя при приобретении имущества для лизиногополучателя, уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу (ст. 568 ГК). Одновременно установлена прямая ответственность продавца имущества, являющегося предметом лизинга, не только перед лизингодателем, купившим у него имущество, но и перед лизингополучателем. В отношениях с продавцом лизингополучатель и лизингодатель выступают как солидарные кредиторы (часть 2 п. 1 ст. 572 ГК). При этом лизингополучатель имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
