Сделки с недвижимостью. проблемы государственной регистраций прав на недвижимость: теория и практика.

Дисциплина: Законодательство и Право, Криминалистика
Тип работы: Курсовая работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 106 страниц
В избранное:

КАРАГАНДИНСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

КАЗПОТРЕБСОЮЗА

Кафедра правового регулирования экономических отношений

Допуск к защите

Директор

Филиал

(фамилия, инициалы)

«__»200_г.

(печать филиал)

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

На тему: Сделки с недвижимостью. Проблемы государственной регистраций прав на недвижимость: теория и практика.

050301«Юриспруденция»

Выполнил(а)

Студент(ка)

Научный

руководитель:

КАРАГАНДА 2008

содержание

Ведение

1 Недвижимое имущество и сделки с ним.

1. 1 Имущество признаваемое недвижимым. .

1. 2 Сделок с недвижимым имуществом.

2 Регистрация прав на недвижимое имущество.

2. 1 Орган осуществляющий регистрацию недвижимого имущества

РГП (центр по недвижимости)

2. 2 Правовая экспертиза сделок с недвижимостью

3 Проблемы, возникающие при регистраций прав на недвижимое имущество

Заключение. .

Список использованых источников.

Введение

С развитием в Казахстане рыночной экономики значительно расширилась сфера имущественных отношений, и в целях дальнейшего развития единой системы государственной регистраций с учетом мирового опыта.

Прохождением в социально-экономической сфере изменения обусловили необходимость совершенствования механизма, обеспечивающего соблюдение прав и законных интересов участников гражданского оборота.

Одним из общепринятых и эффективных способов зашиты прав собственников (владельцев), недвижимости признаются государственная регистрация, являются элементом частноправового регулирования отношений, связанных с недвижимостью. Благодаря системе государственной регистраций существует, повышается степень надежности закрепления прав на недвижимость за счет четкого определения юридического основания возникновения прав на недвижимое имущество.

Существующая на сегодняшний день в Казахстане система регистрации включает в себя, регистрацию сделок с недвижимостью и регистрацию прав на недвижимость. Которая введена Указом Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 25 декабря 1995 года № 2727 “0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, (Далее - Указ о регистрации) . Данный законодательный акт стал базовым для создания системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и направлен на стабилизации, рыночных отношений, снижение обострившихся негативных процессов по сделкам с недвижимостью.

До создания регистрирующих органов в республике функционировали Бюро технической инвентаризаций (БТИ), которые были преобразованы в 1995 году в Управления по оценке и регистрации недвижимости (УОРН), в функции которых не входило осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а только учет самого недвижимого имущества. Данная система не гарантировала государственной защиты прав на недвижимое имущество собственников. Учитывая юридическую природу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, законодателем было установлено, что эта деятельность будет осуществляться в системе органов юстиции.

Также благодаря финансовой самостоятельности регистрирующих органов в городах, отдаленных сельских регионах созданы и функционируют филиалы Центров по недвижимости, что позволяет не только своевременно оказывать сельскому населению услуги по регистрации, инвентаризации и оценке недвижимого имущества, но и пополнять сведениями правовой кадастр в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Таким образом, принятая организационно-правовая форма вновь созданных Центров по недвижимости на тот период была наиболее оптимальной, так как за счет самофинансирования они смогли создать необходимую материально-техническую база для ведения Единого государственного реестра зарегистрированных прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Правовой кадастр) без привлечения дополнительных бюджетных средств.

В условиях рыночных отношений роль и значение объективной оценки рыночной стоимости имущества постоянно возрастает по мере вовлечения в реальный оборот все большей массы новых активов: земли, ценных бумаг, “ноу-хау”, объектов интеллектуальной собственности и др.

Вместе с тем необходимо признать, что действующее законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержит множество пробелов и противоречий. В условиях увеличения гражданского оборота недвижимости и роста цен на указанные объекты вопросы совершенствования законодательства РК о государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются особенно актуальными и приобретают особое значение.

Тема: «Сделки с недвижимостью. Проблемы государственной регистраций прав на недвижимость: теория и практика», имеет межотраслевой характер и тесно связана социально-экономическими и гуманитарными дисциплинами: экономикой предприятия, предпринимательское право, и другими. В широком смысле эта связь обусловлена общностью объекта исследования. Автор использует весь арсенал смежных наук (общей экономической теории, гражданское право и других) как инструментарий для своих исследований.

При выборе темы дипломного исследования учитывалась не только ее бесспорная актуальность, но и состояние ее разработанности в правовой науке. К противоречиям государственной регистраций прав на недвижимость в своих научных трудах обращались правоведы Ильясова К. М, Тажиев А. П, Кусяпова Н. Д, и другие. Вместе с тем, автор отмечает, что в юридической литературе настоящего периода еще не получил достаточного освещения ряд вопросов, связанных пробелами сделок с недвижимостью и государственной регистраций прав на недвижимость.

Отсюда определяется цель дипломной работы. Исследовать основные проблемы регистрации недвижимого имущества, в период совершенствования законодательства в условиях увеличения гражданского оборота недвижимости и роста цен.

В связи с этим основными задачами исследования являются:

Анализ теоретических положений по вопросу о понятии, видах и содержании недвижимого имущества, сделки с недвижимым имуществом. Раскрытие роли органа РГП (центр по недвижимости) осуществляющего регистрацию недвижимого имущества. Обоснование необходимости правовой экспертизы для сделок с недвижимостью. Рассмотрение и разработка рекомендаций для решения проблем возникающих при регистрации прав на недвижимое имущество.

Полученные в результате данного исследования научные выводы и предложения могут быть использованы: в процессе применения Закона «0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; в процессе правоприменительной деятельности.

Структура работы обусловлена целью исследования. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, а также перечня использованных нормативно-правовых актов и специальной литературы.

1 Недвижимое имущество и сделки с ним.

1. 1 Имущество признаваемое недвижимым.

Каждый из нас является обладателем недвижимости, но скорее не каждый до конца представляет, что, кроме квартиры и дачи относится к недвижимому имуществу.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет начала еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. Такое деление имущества связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с ведением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота, что отразилось на многих политических и социальных правах граждан на протяжений многих веков. Законодательство Республики Казахстан для указанных видов имущества (движимое и недвижимое) устанавливается правовой режим.

В Гражданском кодексе Республики Казахстан в статье 117 Определено понятие «недвижимое имущество»:[1]

К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море, космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В соответствии со статьей 119 ГК РК. Предприятием как объектом прав, признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью[1] .

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право на земельный участок, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие его деятельность (фирменное наименование, товарные знаки), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Для прав на недвижимое имущество установлены более строгие правила их возникновения, существования, передачи и прекращения в связи с тем, что недвижимое имущество, как правило, имеет большую специальную значимость и стоимость. Так, сделки с недвижимостью заключаются в письменной, а права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью другой недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Это требует специального регламента их участия в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество, установлении определенных правил для приобретения права собственности на недвижимость и в ряде других случаев. Многие из присущих недвижимости правовых особенностей отмечались и раньше, но в условиях рынка, расширения объемов торгового оборота их значимость возрастает [2] .

Понятие и структура недвижимых вещей (недвижимости, недвижимого имущества) в общем виде закреплена в п. 1 ст. 117 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) . К недвижимости отнесены: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Буквальное толкование этого положения закона позволяет утверждать, что перечень недвижимости имеет исчерпывающий характер. Законодатель при формулировании этого правила использовал не конкретный и подробный перечень (что представляется трудновыполнимым), а закрепил правило, следуя которому можно на практике без особых затруднений определить недвижимые вещи[1] .

Высказанное нами суждение противоположно мнению о том, что перечень недвижимости в ГК имеет примерный характер. Данная позиция является весьма распространенной в Казахстане. На это указывают, в том числе, материалы недавно опубликованной конференции.

Утверждение об открытом перечне недвижимости свойственно и российской цивилистической доктрины. Например, Л. В. Щенникова выделяет следующие характерные черты недвижимости:

учет законодателем, при отнесении вещей к недвижимому имуществу, естественных свойств последний, в частности, необходимость их нахождения в одном и том же месте;

применение законодателем для обозначения круга недвижимостей метода перечня, который не является исчерпывающим;

законодатель устанавливает особый правовой режим недвижимого имущества, который основывается на необходимости обеспечения устойчивости прав на это имущество и определения специального порядка распоряжения им.

В казахстанской цивилистической науке на указанные особенности недвижимости обращается меньше внимание. Например, РА. Маметова выделяет следующие отличительные черты недвижимого имущества от движимого:

1) прикрепленность к земле;

2) специальные законодательные требования к регистрации сделок с недвижимостью;
З) возникновение права собственности (производных вещных прав) на недвижимость с момента регистрации в установленном законодательстве порядке;

Высказанной точке зрения созвучно мнение ЮГ. Жарикова и М. Г. Масевич, которые объясняют выделение недвижимости из остального имущества важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связи другой недвижимости с земельными участками, а также отнесением к ней наиболее ценных и общественно значимых объектов. Это, по мнению авторов, требует специальной регламентации участия недвижимости в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество, установлении особых правил для приобретения права собственности на недвижимость и в ряде других случаев. При этом особо подчеркивается, что правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно отличается друг от друга. На наш взгляд, мнение о примерном (незакрытом) перечне объектов недвижимости основывается не на положении законом выше п. 1 ст. 117. А на содержании п. 2 этой же статьи ГК, согласно которому к недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания (река-море), космические объекты. При этом законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество[1] .

Проанализируем содержание соответствующих предписаний закона. По моему мнению, главная трудность толкования и применения п. п. 1 и 2 ст. 117 ГК заключается в последнем предложении п. 2 этой статьи. Если буквальное толкование п. 1, как уже было сказано выше, позволяет говорить об исчерпывающем перечне недвижимого имущества, а первое предложение п. 2 о приравнивании к недвижимости движимых по природе вещей, то смысл второго предложения п. 2 ст. 117 не поддается логическому объяснению. Мы полагаем, что его правильное толкование заключается в том, что законодательством может быть дополнительно определен перечень движимых вещей, которые приравниваются к недвижимым . Здесь важно проводить различие между понятием собственно недвижимых вещей и вещей, на которые в определенной степени распространяется правовой режим недвижимого имущества, но которые таковыми по существу не являются. Подобный подход подтверждается правилом, изложенным в п. 6 ст. 1 закона от 23 декабря 1995г. № 2723 “0б ипотеке недвижимого имуществах”. Согласно ему к недвижимости отнесены: земельные участки, а также здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, те, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Данное положение созвучно п. 1 ст. 117 ГК в редакции закона от 2 марта 1998г[1, 3] .

Возвращаясь к структуре недвижимости, необходимо ответить на вопрос: что, собственно, составляет понятие недвижимости по гражданскому законодательству Республики Казахстан. Вполне очевидно, что основу понятия недвижимости составляет земля, правильнее - земельный участок. Земля традиционно во всех странах является особым объектом права собственности и иных вещных прав. В Казахстане законодательная база вовлечения земли в Гражданский оборот только создается. За сравнительно короткий период было принято три нормативных правовых акта, регулирующих земельные отношения наряду с ГК:

1) Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 22 декабря 1995г. № 2717 “0 земле”.

2) Закон Республики Казахстан от 24 января 2001г. Г’9 152-11 “0 земле’

З) Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442I1.

В Казахстане земли, в соответствии с целевым назначением, разделена на следующие категории п. 1ст. 1 ЗК:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения;

4) земли особо охраняемых природных территорий;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса; [4]

При этом объектом гражданского оборота становится земля не всех категорий, а только некоторых из них и на вопрос, какие собственно земельные участки находятся в гражданском обороте и могут ли быть предметами сделок, в законодательстве до сих пор не дан четкий ответ. Вместо того чтобы законодательно определить категории земельных участков, которые могут быть объектами права собственности и иных вещных прав, ЗК только указывает, для каких целей соответствующие земельные участки предоставляются. Следовательно, можно заключить, что негосударственным субъектам могут быть предоставлены земельные участки любой категории[5]

Не вызывает сомнений то, что на праве собственности и праве землепользования могут быть предоставлены земельные участки, отнесенные, например, к землям сельскохозяйственного назначения, некоторых земель населенных пунктов, значения, лесного и водного фондов. Эти земельные участки, практически независимо от их принадлежности к определенной категории, потенциально могут быть объектами совершения гражданско-правовых сделок. Определенный вопрос возникает выделении земельных участков особо охраняемых природных территорий земель оздоровительного рекреационного и историко-культурного назначения. Сложившаяся судебная практика знает такие примеры. Так, определением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского областного суда по иску прокуратуры было признано законным решение акима Талгарского района о предоставлении в частную собственность гр-ну З. земельного участка в урочище Бельбулак. Суд на основе действующего в тот момент ч. 1 ст. 18 Указа о земле постановил, что З. является собственником жилого дома и в этом случае к приобретателю переходит и право собственности на земельный участок[5] .

Не вдаваясь в анализ целесообразности и обоснованности данного решения, только укажем на то, что в нашем законодательстве, правовой доктрине и практике преобладает рассмотрении земельных участков в качестве принадлежностей зданий и сооружений, а не наоборот. При этом важно отметить, что сегодня существует определенная законодательная база для оборота земельных участков. Главную роль здесь играют нормы Указа об ипотеке и ЗК. Как это не парадоксально заметить, ГК в обороте недвижимости играет незначительную роль, и большая часть его норм о договорных обязательствах по передаче имущества в пользование или в собственность может быть применена только по аналогии, используя общие положения, например, купли-продажи и имущественного найма, их отдельных разновидностей.

Опрёделению принадлежностей земельного участка, относящихся к объектам недвижимости в законодательстве уделены только общие положения. Так, согласно п. 1 ст. 117 ГК РК к таковым отнесены: здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. П. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предлагает более развернутый перечень недвижимости, относя сюда, помимо земельных участков, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Таким образом, и тот и другой нормативный акт понятие недвижимости связывает с землей (земельными участками) и содержит правило, следуя которому можно непосредственно на практике определить, является та или иная вещь недвижимой [1] .

Интересную особенность цивилистической доктрины по этому вопросу заметил Е. А. Суханов, который указывает, что в классическом обороте главной вещью всегда признается земля (земельный участок), а принадлежностью - расположенные на ней объекты, включая недвижимость. В условиях признания исключительной собственности государства на землю в отечественном правопорядке главным объектом стали считаться расположенные на земле здания, сооружения и тому подобные объекты, за которыми в случае их отчуждения автоматически следовало право землепользования. При этом автор указывает, что признание частной собственности на землю автоматически должно влечь возврат к традиционному подходу, при котором отчуждатель и приобретатель объекта недвижимости будут, прежде всего, решать вопрос о судьбе земли, на которой он расположен. Как уже было нами отмечено, мы также придерживаемся этой позиции и считаем, что дальнейшее развитие гражданского оборота земельных участков и иных объектов недвижимости настоятельно потребует пересмотра положения об определении земельных участков в качестве принадлежностей зданий и сооружений.

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.