Сделки с недвижимостью. проблемы государственной регистраций прав на недвижимость: теория и практика.

СОДЕРЖАНИЕ

ВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .

1 НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛКИ С НИМ.
1.1 Имущество признаваемое недвижимым ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
1.2 Сделок с недвижимым имуществом ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...

2 РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО.
2.1 Орган осуществляющий регистрацию недвижимого имущества
РГП (центр по недвижимости) ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
2.2 Правовая экспертиза сделок с недвижимостью ... ... ... ... ... ... ... ..

3 ПРОБЛЕМЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРИ РЕГИСТРАЦИЙ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНЫХ ИСТОЧНИКОВ ... ... ... ... ... ... ... ...

С развитием в Казахстане рыночной экономики значительно расширилась сфера имущественных отношений, и в целях дальнейшего развития единой системы государственной регистраций с учетом мирового опыта.
Прохождением в социально-экономической сфере изменения обусловили необходимость совершенствования механизма, обеспечивающего соблюдение прав и законных интересов участников гражданского оборота.
Одним из общепринятых и эффективных способов зашиты прав собственников (владельцев), недвижимости признаются государственная регистрация, являются элементом частноправового регулирования отношений, связанных с недвижимостью. Благодаря системе государственной регистраций существует, повышается степень надежности закрепления прав на недвижимость за счет четкого определения юридического основания возникновения прав на недвижимое имущество.
Существующая на сегодняшний день в Казахстане система регистрации включает в себя, регистрацию сделок с недвижимостью и регистрацию прав на недвижимость. Которая введена Указом Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 25 декабря 1995 года № 2727 “0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, (Далее — Указ о регистрации). Данный законодательный акт стал базовым для создания системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и направлен на стабилизации, рыночных отношений, снижение обострившихся негативных процессов по сделкам с недвижимостью.

1. Гражданский кодекс Республики Казахстан.
2. Ильясова К.М. правовой режим недвижимого имущества: проблемы теории и практики. Дис. д.ю.н. Алматы 2005г.
3. Закон Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества» от 23 декабря 1995 года. № 2723.
4. Земельный кодекс
5. Жайлин Г.А. учебник гражданское право в 2-х томах, Алматы «Жетi жаргы» 2001г.
6. Указ Президента имеющий силу закона о недрах и недропользовании.
7. Лесной кодекс от 8 июля 2003г. № 477-11
8. Закон РК «О жилищных отношениях» № 94-1
9. Закон РК «о государственной регистрации гражданской авиации от15 декабря 2001г. № 271-11
10. Постановление правительства РК от 05.10.07г. № 1 о создании государственного учреждения- Центра обслуживания населения Министерства Юстиции РК.
11. Закон «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона, от 25 декабря 1995 года № 2727 утратил силу – Законом Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310.
12. Сергеев А.П. учебник Гражданское право в 3-х томах М. Проспект 1998г.
13. Суханов Е.А. с М. Бек 1993г
14. Постановление правительства РК от 05.10.07г. № 1 о создании государственного учреждения- Центра обслуживания населения Министерства Юстиции РК.
15. регистрационная система в РК существует с момента создания регистрирующих органов на основании постановления Правительства РК от 15августа 1997 г. № 1261 «о преобразовании учреждений и предприятий по оценке и регистрации недвижимого имущества в государственные предприятия «Центры по недвижимости Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц министерства юстиции Республики Казахстан».
16. Скворцов О.Ю. регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М.: ЗАО «бизнес школа» 2000 г.
17. Басин Ю.Г. учебник гражданское право в 2-х томах Каз.ГЮА 2003г.
18. Скрябин С.П.// недвижимое имущество - что это? «юрист» 2004 №7
19. Вестник института законодательства. № 3. 2008. с. 47.
20. Ильясова К.М. //недвижимое имущество «вестник КазГу» серия юридическая 2008 №2
21. Кузнецов С.К.//совершенствования систему регистрации недвижимое имущество и сделок с ним «наука и жизнь» 2008 №1
22. Коваленко Г.П.// Защита прав на недвижимое имущество и сделок с ним «рынок недвижимости» 2000 №4
23. Сандыбаев А.Ж.// Недвижимость «Предприниматель и право» 2007 №9
24. Исабеков С.Н.// О соотношении понятии недвижимая вещ, недвижимое имущество, недвижимость «Закон и время» недвижимое имущество 2001№2
25. Исабеков С.Н. //Понятие недвижимое имущество «Правовая реформа в Казахстане» 2000. №4
26. Система регистрации прав на недвижимое имущество. Опыт зарубежных стран. Под. редакции А.А. Лазаревского М.: Фонд « институт экономики и города», 2000.
27. Жайлин Г.А. учебник гражданское право в 2-х томах, Алматы «Жетi жаргы» 2001г.
28. Ильясова К.М. Регистрация прав на недвижимость: основные концептуальные положения. Алматы: ВШП «Адiлет». 2007 г.
29. Правовое обеспечения рынка недвижимости в РК «вестник Казну»2005. №2
30. //Концепция совершенствования регистрации прав на недвижимое имущество «юридическая газета» 2006. 3мая. №78
31. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество. Государство и право. 1998 г. №8
32. Тажиеа А.П. //Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество «Предприниматель и право» 2007.№17
33. Скрябин С.П.// недвижимое имущество - что это? «юрист» 2004 №7
34. Жайлин Г.А. учебник гражданское право в 2-х томах, Алматы «Жетi жаргы» 2001г.
35. Исабеков С.Н.// О соотношении понятии недвижимая вещ, недвижимое имущество, недвижимость «Закон и время» недвижимое имущество 2001№2

Дисциплина: Законодательство и Право, Криминалистика
Тип работы: Курсовая работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 106 страниц
В избранное:

КАРАГАНДИНСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

КАЗПОТРЕБСОЮЗА

Кафедра правового регулирования экономических отношений

Допуск к защите

Директор____________

Филиал______________

(фамилия, инициалы)

______________200_г.

(печать филиал)

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
На тему: Сделки с недвижимостью. Проблемы государственной регистраций
прав на недвижимость: теория и практика.

050301Юриспруденция

Выполнил(а)
Студент(ка)
__________________
Научный
руководитель:
__________________

КАРАГАНДА 2008

содержание

Ведение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .

1 Недвижимое имущество и сделки с ним.
1.1 Имущество признаваемое недвижимым ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
1.2 Сделок с недвижимым имуществом ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...

2 Регистрация прав на недвижимое имущество.
2.1 Орган осуществляющий регистрацию недвижимого имущества
РГП (центр по недвижимости) ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
2.2 Правовая экспертиза сделок с недвижимостью ... ... ... ... ... ... ... ..

3 Проблемы, возникающие при регистраций прав на
недвижимое имущество ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .

Заключение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..

Список использованых источников ... ... ... ... ... ... ... ...

Введение
С развитием в Казахстане рыночной экономики значительно расширилась
сфера имущественных отношений, и в целях дальнейшего развития единой
системы государственной регистраций с учетом мирового опыта.
Прохождением в социально-экономической сфере изменения обусловили
необходимость совершенствования механизма, обеспечивающего соблюдение прав
и законных интересов участников гражданского оборота.
Одним из общепринятых и эффективных способов зашиты прав собственников
(владельцев), недвижимости признаются государственная регистрация, являются
элементом частноправового регулирования отношений, связанных с
недвижимостью. Благодаря системе государственной регистраций существует,
повышается степень надежности закрепления прав на недвижимость за счет
четкого определения юридического основания возникновения прав на недвижимое
имущество.
Существующая на сегодняшний день в Казахстане система регистрации
включает в себя, регистрацию сделок с недвижимостью и регистрацию прав на
недвижимость. Которая введена Указом Президента Республики Казахстан,
имеющего силу Закона, от 25 декабря 1995 года № 2727 “0 государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, (Далее — Указ о
регистрации). Данный законодательный акт стал базовым для создания системы
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и
направлен на стабилизации, рыночных отношений, снижение обострившихся
негативных процессов по сделкам с недвижимостью.
До создания регистрирующих органов в республике функционировали Бюро
технической инвентаризаций (БТИ), которые были преобразованы в 1995 году в
Управления по оценке и регистрации недвижимости (УОРН), в функции которых
не входило осуществление государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, а только учет самого недвижимого имущества.
Данная система не гарантировала государственной защиты прав на недвижимое
имущество собственников. Учитывая юридическую природу государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, законодателем было
установлено, что эта деятельность будет осуществляться в системе органов
юстиции.
Также благодаря финансовой самостоятельности регистрирующих органов в
городах, отдаленных сельских регионах созданы и функционируют филиалы
Центров по недвижимости, что позволяет не только своевременно оказывать
сельскому населению услуги по регистрации, инвентаризации и оценке
недвижимого имущества, но и пополнять сведениями правовой кадастр в
соответствии с требованиями действующего законодательства.
Таким образом, принятая организационно-правовая форма вновь созданных
Центров по недвижимости на тот период была наиболее оптимальной, так как за
счет самофинансирования они смогли создать необходимую материально-
техническую база для ведения Единого государственного реестра
зарегистрированных прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Правовой
кадастр) без привлечения дополнительных бюджетных средств.
В условиях рыночных отношений роль и значение объективной оценки
рыночной стоимости имущества постоянно возрастает по мере вовлечения в
реальный оборот все большей массы новых активов: земли, ценных бумаг, “ноу-
хау”, объектов интеллектуальной собственности и др.
Вместе с тем необходимо признать, что действующее законодательство о
государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержит множество
пробелов и противоречий. В условиях увеличения гражданского оборота
недвижимости и роста цен на указанные объекты вопросы совершенствования
законодательства РК о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество являются особенно актуальными и приобретают особое значение.
Тема: Сделки с недвижимостью. Проблемы государственной регистраций
прав на недвижимость: теория и практика, имеет межотраслевой характер и
тесно связана социально-экономическими и гуманитарными дисциплинами:
экономикой предприятия, предпринимательское право, и другими. В широком
смысле эта связь обусловлена общностью объекта исследования. Автор
использует весь арсенал смежных наук (общей экономической теории,
гражданское право и других) как инструментарий для своих исследований.
При выборе темы дипломного исследования учитывалась не только ее
бесспорная актуальность, но и состояние ее разработанности в правовой
науке. К противоречиям государственной регистраций прав на недвижимость в
своих научных трудах обращались правоведы Ильясова К.М, Тажиев А.П,
Кусяпова Н.Д, и другие. Вместе с тем, автор отмечает, что в юридической
литературе настоящего периода еще не получил достаточного освещения ряд
вопросов, связанных пробелами сделок с недвижимостью и государственной
регистраций прав на недвижимость.
Отсюда определяется цель дипломной работы. Исследовать основные
проблемы регистрации недвижимого имущества, в период совершенствования
законодательства в условиях увеличения гражданского оборота недвижимости и
роста цен.
В связи с этим основными задачами исследования являются:
Анализ теоретических положений по вопросу о понятии, видах и содержании
недвижимого имущества, сделки с недвижимым имуществом. Раскрытие роли
органа РГП (центр по недвижимости) осуществляющего регистрацию недвижимого
имущества. Обоснование необходимости правовой экспертизы для сделок с
недвижимостью. Рассмотрение и разработка рекомендаций для решения
проблем возникающих при регистрации прав на недвижимое имущество.
Полученные в результате данного исследования научные выводы и
предложения могут быть использованы: в процессе применения Закона 0
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; в
процессе правоприменительной деятельности.
Структура работы обусловлена целью исследования. Дипломная работа
состоит из введения, трех глав, заключения, а также перечня использованных
нормативно-правовых актов и специальной литературы.

1 Недвижимое имущество и сделки с ним.
1.1 Имущество признаваемое недвижимым.

Каждый из нас является обладателем недвижимости, но скорее не каждый до
конца представляет, что, кроме квартиры и дачи относится к недвижимому
имуществу.
Деление имущества на движимое и недвижимое берет начала еще в римском
праве и воспринято практически всеми правовыми системами. Такое деление
имущества связано с правом частной собственности на природные объекты и в
первую очередь на землю, а также с ведением в гражданский оборот этих
объектов, развитием этого оборота, что отразилось на многих политических и
социальных правах граждан на протяжений многих веков. Законодательство
Республики Казахстан для указанных видов имущества (движимое и недвижимое)
устанавливается правовой режим.
В Гражданском кодексе Республики Казахстан в статье 117 Определено
понятие недвижимое имущество:[1]
К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания,
суда плавания река-море, космические объекты. Законодательными актами к
недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
В соответствии со статьей 119 ГК РК. Предприятием как объектом
прав, признается имущественный комплекс, используемый для осуществления
предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный
комплекс признается недвижимостью[1].
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды
имущества, предназначенные для его деятельности, включая здания,
сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право на земельный
участок, права требования, долги, а также права на обозначения,
индивидуализирующие его деятельность (фирменное наименование, товарные
знаки), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено
законодательными актами или договором.
Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-
продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением,
изменением и прекращением вещных прав.
Для прав на недвижимое имущество установлены более строгие правила
их возникновения, существования, передачи и прекращения в связи с тем, что
недвижимое имущество, как правило, имеет большую специальную значимость и
стоимость. Так, сделки с недвижимостью заключаются в письменной, а права на
недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат
государственной регистрации.
Выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только
важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью
другой недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости
относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Это требует
специального регламента их участия в гражданском обороте, что находит
отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и
форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое
имущество, установлении определенных правил для приобретения права
собственности на недвижимость и в ряде других случаев. Многие из присущих
недвижимости правовых особенностей отмечались и раньше, но в условиях
рынка, расширения объемов торгового оборота их значимость возрастает [2].
Понятие и структура недвижимых вещей (недвижимости, недвижимого
имущества) в общем виде закреплена в п. 1 ст. 117 Гражданского кодекса
Республики Казахстан (далее — ГК). К недвижимости отнесены: земельные
участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество,
прочно связанное с землей, т. е. объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Буквальное толкование этого
положения закона позволяет утверждать, что перечень недвижимости имеет
исчерпывающий характер. Законодатель при формулировании этого правила
использовал не конкретный и подробный перечень (что представляется
трудновыполнимым), а закрепил правило, следуя которому можно на практике
без особых затруднений определить недвижимые вещи[1].
Высказанное нами суждение противоположно мнению о том, что перечень
недвижимости в ГК имеет примерный характер. Данная позиция является весьма
распространенной в Казахстане. На это указывают, в том числе, материалы
недавно опубликованной конференции.
Утверждение об открытом перечне недвижимости свойственно и
российской цивилистической доктрины. Например, Л.В. Щенникова выделяет
следующие характерные черты недвижимости:
учет законодателем, при отнесении вещей к недвижимому имуществу,
естественных свойств последний, в частности, необходимость их нахождения в
одном и том же месте;
применение законодателем для обозначения круга недвижимостей метода
перечня, который не является исчерпывающим;
законодатель устанавливает особый правовой режим недвижимого имущества,
который основывается на необходимости обеспечения устойчивости прав на это
имущество и определения специального порядка распоряжения им.
В казахстанской цивилистической науке на указанные особенности
недвижимости обращается меньше внимание. Например, РА. Маметова выделяет
следующие отличительные черты недвижимого имущества от движимого:
1) прикрепленность к земле;
2) специальные законодательные требования к регистрации сделок с
недвижимостью;
З) возникновение права собственности (производных вещных прав) на
недвижимость с момента регистрации в установленном законодательстве
порядке;
Высказанной точке зрения созвучно мнение ЮГ. Жарикова и М.Г.
Масевич, которые объясняют выделение недвижимости из остального имущества
важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связи
другой недвижимости с земельными участками, а также отнесением к ней
наиболее ценных и общественно значимых объектов. Это, по мнению авторов,
требует специальной регламентации участия недвижимости в гражданском
обороте, что находит отражение в особенностях содержания многих
правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом
которых является недвижимое имущество, установлении особых правил для
приобретения права собственности на недвижимость и в ряде других случаев.
При этом особо подчеркивается, что правовой режим отдельных видов
недвижимого имущества существенно отличается друг от друга. На наш взгляд,
мнение о примерном (незакрытом) перечне объектов недвижимости основывается
не на положении законом выше п. 1 ст. 117. А на содержании п. 2 этой же
статьи ГК, согласно которому к недвижимым вещам приравниваются также
подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда
внутреннего водного плавания, суда плавания (река-море), космические
объекты. При этом законодательными актами к недвижимым вещам может быть
отнесено и иное имущество[1].
Проанализируем содержание соответствующих предписаний закона. По
моему мнению, главная трудность толкования и применения п.п. 1 и 2 ст. 117
ГК заключается в последнем предложении п. 2 этой статьи. Если буквальное
толкование п. 1, как уже было сказано выше, позволяет говорить об
исчерпывающем перечне недвижимого имущества, а первое предложение п. 2 о
приравнивании к недвижимости движимых по природе вещей, то смысл второго
предложения п. 2 ст. 117 не поддается логическому объяснению. Мы полагаем,
что его правильное толкование заключается в том, что законодательством
может быть дополнительно определен перечень движимых вещей, которые
приравниваются к недвижимым. Здесь важно проводить различие между понятием
собственно недвижимых вещей и вещей, на которые в определенной степени
распространяется правовой режим недвижимого имущества, но которые таковыми
по существу не являются. Подобный подход подтверждается правилом,
изложенным в п. 6 ст. 1 закона от 23 декабря 1995г. № 2723 “0б ипотеке
недвижимого имуществах”. Согласно ему к недвижимости отнесены: земельные
участки, а также здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с
землей, те, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно. Данное положение созвучно п. 1 ст. 117 ГК в редакции
закона от 2 марта 1998г[1,3].
Возвращаясь к структуре недвижимости, необходимо ответить на вопрос:
что, собственно, составляет понятие недвижимости по гражданскому
законодательству Республики Казахстан. Вполне очевидно, что основу понятия
недвижимости составляет земля, правильнее — земельный участок. Земля
традиционно во всех странах является особым объектом права собственности и
иных вещных прав. В Казахстане законодательная база вовлечения земли в
Гражданский оборот только создается. За сравнительно короткий период было
принято три нормативных правовых акта, регулирующих земельные отношения
наряду с ГК:
1) Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 22
декабря 1995г. № 2717 “0 земле”.
2) Закон Республики Казахстан от 24 января 2001г. Г’9 152-11 “0
земле’
З) Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года №
442I1.
В Казахстане земли, в соответствии с целевым назначением, разделена
на следующие категории п.1ст. 1 ЗК:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного
несельскохозяйственного назначения;
4) земли особо охраняемых природных территорий;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса;[4]
При этом объектом гражданского оборота становится земля не всех
категорий, а только некоторых из них и на вопрос, какие собственно
земельные участки находятся в гражданском обороте и могут ли быть
предметами сделок, в законодательстве до сих пор не дан четкий ответ.
Вместо того чтобы законодательно определить категории земельных участков,
которые могут быть объектами права собственности и иных вещных прав, ЗК
только указывает, для каких целей соответствующие земельные участки
предоставляются. Следовательно, можно заключить, что негосударственным
субъектам могут быть предоставлены земельные участки любой категории[5]
Не вызывает сомнений то, что на праве собственности и праве
землепользования могут быть предоставлены земельные участки, отнесенные,
например, к землям сельскохозяйственного назначения, некоторых земель
населенных пунктов, несельскохозяйственного значения, лесного и водного
фондов. Эти земельные участки, практически независимо от их принадлежности
к определенной категории, потенциально могут быть объектами совершения
гражданско-правовых сделок. Определенный вопрос возникает выделении
земельных участков особо охраняемых природных территорий земель
оздоровительного рекреационного и историко-культурного назначения.
Сложившаяся судебная практика знает такие примеры. Так, определением
судебной коллегии по гражданским делам Алматинского областного суда по иску
прокуратуры было признано законным решение акима Талгарского района о
предоставлении в частную собственность гр-ну З. земельного участка в
урочище Бельбулак. Суд на основе действующего в тот момент ч.1 ст. 18 Указа
о земле постановил, что З. является собственником жилого дома и в этом
случае к приобретателю переходит и право собственности на земельный
участок[5].
Не вдаваясь в анализ целесообразности и обоснованности данного
решения, только укажем на то, что в нашем законодательстве, правовой
доктрине и практике преобладает рассмотрении земельных участков в качестве
принадлежностей зданий и сооружений, а не наоборот. При этом важно
отметить, что сегодня существует определенная законодательная база для
оборота земельных участков. Главную роль здесь играют нормы Указа об
ипотеке и ЗК. Как это не парадоксально заметить, ГК в обороте недвижимости
играет незначительную роль, и большая часть его норм о договорных
обязательствах по передаче имущества в пользование или в собственность
может быть применена только по аналогии, используя общие положения,
например, купли-продажи и имущественного найма, их отдельных
разновидностей.
Опрёделению принадлежностей земельного участка, относящихся к
объектам недвижимости в законодательстве уделены только общие положения.
Так, согласно п. 1 ст. 117 ГК РК к таковым отнесены: здания, сооружения,
многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть
объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно. П. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации
предлагает более развернутый перечень недвижимости, относя сюда, помимо
земельных участков, участки недр, обособленные водные объекты, леса,
многолетние насаждения, здания, сооружения. Таким образом, и тот и другой
нормативный акт понятие недвижимости связывает с землей (земельными
участками) и содержит правило, следуя которому можно непосредственно на
практике определить, является та или иная вещь недвижимой [1].
Интересную особенность цивилистической доктрины по этому вопросу
заметил Е.А. Суханов, который указывает, что в классическом обороте главной
вещью всегда признается земля (земельный участок), а принадлежностью —
расположенные на ней объекты, включая недвижимость. В условиях признания
исключительной собственности государства на землю в отечественном
правопорядке главным объектом стали считаться расположенные на земле
здания, сооружения и тому подобные объекты, за которыми в случае их
отчуждения автоматически следовало право землепользования. При этом автор
указывает, что признание частной собственности на землю автоматически
должно влечь возврат к традиционному подходу, при котором отчуждатель и
приобретатель объекта недвижимости будут, прежде всего, решать вопрос о
судьбе земли, на которой он расположен. Как уже было нами отмечено, мы
также придерживаемся этой позиции и считаем, что дальнейшее развитие
гражданского оборота земельных участков и иных объектов недвижимости
настоятельно потребует пересмотра положения об определении земельных
участков в качестве принадлежностей зданий и сооружений.
Данный тезис подтверждается практикой правового регулирования
развитых стран. Например, Инго Риш указывает, что ...на застроенных
земельных участках принципиально все здания и части зданий с вещной точки
зрения имеют ту же правовую принадлежность (rechtilchets schicksal), что и
сам земельный участок... Это означает, что с застройкой сооружения
становятся согласно § 93 ГК существенной составной частью земельного
участка и автоматически переходят в собственность владельца земли (см. §
946 ГК).3
Надо сказать, что рассмотрение земельного участка в качестве главной
вещи характерное определенной степени и для законодательства Республики
Казахстан, данное обстоятельство наглядно демонстрирует пример приобретение
прав на самовольные постройки (ст. 244 ГК)[1].
Нам представляется заслуживающей внимание структура недвижимости,
которая была предложена СА. Беляцким. В этом случае недвижимость — это
земля со всем тем, чго образует с ней составную часть. Помимо земельных
участков СА. Беляцкий к недвижимости относит: то, что прочно и навсегда
(бессрочно — с.с.) соединено с землей: сооружения, как каменный дом; затем
все то, что образует по’. сгонную принадлежность земли — постройки, и,
наконец, такие предметы, как растущий лес, хлеб на корню и прочее, которые
составляют до момента отделения единую вещь с землей. По мнению Беляцкого,
в состав недвижимости относится пространство над участком воздушный столб и
под участком, в глубине земли настолько, насколько простирается интерес
управомоченного лица.
Данное доктринальное положение корреспондирует с одним из положений
действующего законодательства. Так, согласно ст. 42 Земельного кодекса,
вещные права на земельный участок распространяются на находящиеся в
границах этого участка поверхностный почвенный слой, замкнутые водоемы,
лесные насаждения. При этом собственник земельного участка или
землепользователь вправе использовать по своему усмотрению и без
необходимости получения каких-либо разрешений все, что находится над и под
поверхностью этого участка, если такое использование не нарушает права
других лиц или государства, в том числе права на недра, воды, леса и
воздушное пространство[4].
Таким образом, можно заключить, что концепция принадлежности
реализована в земельного кодекса относительно естественных принадлежностей
земельного участка, указанных выше. Это будет означать, что при отчуждении
земельного участка, если об этом в акте, об отчуждении специально не
предусмотрено иное, к приобретателю переходят все принадлежности земельного
участка, предусмотренные ст. 42 Земельного кодекса, и специально это
оговаривать не нужно[4].
В качестве естественных принадлежностей земельного участка должно
быть определено и то, что находится под поверхностью земельных участков:
недра, полезные ископаемые и минеральное сырье и другое. Для этих частей
недвижимости законодатель установил несколько режимов. Во-первых, режим
права государственной собственности в целом на недра, в том числе на
полезные ископаемые (п. 3 ст. 6 Конституции Республики Казахстан, а также
п. 1 ст. 5 Указа Президента, имеющего силу Закона, “О недрах и
недропользований). Во-вторых, полезные ископаемые, будучи отделенными от
земельного участка или участка недр, а) выступают движимыми вещами, б) на
них распространяется соответствующий правовой режим и в) могут принадлежать
недропользователю на праве собственности (ст. 5 о недрах и
недропользований). В-третьих, право постоянного и безвозмездного
недропользования предоставлено недропользователю на земельных участках,
принадлежащих ему на праве частной собственности или постоянного
землепользования, для осуществления добычи общераспространенных полезных
ископаемых для собственных нужд (п. 3 ст. 10 о недрах и
недропользований)[6].
Сложнее дело обстоит в отношении прочих принадлежностей земельного
участка, указанных в п. 1 ст. 117 ГК. Прежде всего, это относится к
рассмотрению в качестве объектов недвижимости зданий и сооружений, которые
могут быть: 1) на поверхности и под поверхностью земельных участков, 2)
предназначены для проживания и иметь иное предназначение.
Правовой режим сооружений, расположенных под поверхностью земельного
участка, регулируется указом о недрах. Так, согласно п.п. 17 и 25 ст. 1
закона операциями по недропользованию выступают: работы по строительству и
эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей, для общего
хозяйственного назначения, а также для захоронения радиоактивных отходов,
вредных веществ и сточных вод. Непосредственно регулированию правового
режима сооружений под поверхностью земельного участка посвящена только ст.
19 Указа о недрах, в п. 1 которой к строительству и эксплуатации подземных
сооружений, не связанных с добычей, применяются правила Указа о недрах,
связанные с добычей, если иное не предусмотрено законодательством. П. 2
этой же статьи указывает на необходимость получения лицензии на
строительство иили на эксплуатацию подземных сооружений, не связанных с
добычей полезных ископаемых.
Здания и сооружения, которые расположены на поверхности земельного
участка, могут быть двух категорий: предназначенные для проживания людей и
нежилые здания и сооружения. При этом если относительно жилых помещений
законодательство достаточно развито, то большинство нормативных актов по
нежилым помещениям, преимущественно имеют подзаконный характер,
предназначены для имущества, отнесенного к государственной
собственности[7].
Осуществление права собственности на жилые помещения регламентированы
Законом Республики Казахстан от16 апреля 1997 года № 94-1 “О жилищных
отношениях”. Их принципиальной особенностью является то, что все они
непосредственно предназначены или косвенным образом связаны с главной целью
— проживание граждан. Но вместе с тем Закон “О жилищных отношениях”
предусматривает возможность использования указанных объектов и для иных
целей, не связанных с проживанием. Так, согласно п. 2 ст. 19 закона
использование собственником жилища или его части по не - жилому назначению
не требует разрешения на это государственных органов, но может быть
реализовано собственником лишь при соблюдении строительных, санитарных,
противопожарных и других обязательных норм и правил.
Достаточно много вопросов, в том числе и связанных со структурой
недвижимости, породило введение в жилищное законодательство понятия
кондоминиума. Следует не согласиться с распространенным у нас мнением о
том, что кондоминиум есть своеобразная, объективно существующая форма
собственности. На мой взгляд, правильнее его определить как имущественный
комплекс недвижимости. И именно здесь концепция земельный участок —
главная вещь, а все прочие недвижимости являются его принадлежностями”
вступает в противоречие с действующим законодательством, чему еще будет
уделено внимание ниже [8].
Различные насаждения на поверхности земельного участка в
цивилистической доктрине, до момента отделения, также считаются нёдвижимыми
вещами. Проблем практически не возникает с теми насаждениями, которые
собственник посадил сам и которые, следовательно, имеют искусственный
характер. Определенные противоречия в законодательстве возникают в случае,
если насаждения имеют естественный характер. Например — леса. Согласно п. 3
ст. 6 Лесного кодекса Республики Казахстан (8 июля 2003 года № 477-11) леса
относятся к собственности Республики Казахстан и могут быть предоставлены
только на праве лесопользования[9].
Примерно аналогичную ситуацию мы имеем с водами. Потенциально
законодательство не исключает их из объектов частной собственности, но в то
же время устанавливает для них режим государственной собственности.
В качестве особого объекта, отнесенного к недвижимому имуществу,
выступает предприятие — как имущественный комплекс (п. 1 ст. 119 ГК РК).
В литературе по поводу признания предприятия в качестве недвижимого
имущества были высказаны различные суждения[1].
По мнению О.М. Козырь, особый характер предприятия как объекта
гражданских прав заключается в трех качествах: 1) формально предприятие не
упоминается в определении недвижимости в статье 130 ГК РФ, а “вводится” в
статье 132, которая расположена после блока статей о недвижимости; 2) по
составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение
его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из
характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь
на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права
требования, долги, исключительные права, к недвижимости не относятся.
Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с
землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический
объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого
имущества; 3) предприятие является объектом, который выпадает из
классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже
сложной, не является. Далее автор указывает, что, признав предприятие
недвижимостью, в дальнейшем ГК не подчиняет его автоматически всем общим
правилам о недвижимости, а устанавливает для сделок с предприятиями особый,
более формализованный и строгий режим.
Р.А. Маметова и Б.В. Покравский отмечают только два качества
предприятия как особого объекта права:
1) это не просто одна или несколько разнородных вещей, а единый
имущественный комплекс, обычно включающий в себя как вещи, так и
имущественные права и обязанности;
2) этот комплекс предназначен для предпринимательской деятельности.
По нашему мнению, предприятие в качестве особого имущественного
комплекса нельзя признать ни в качестве недвижимого имущества, ни в
качестве объекта вещи, т.е. объекта права собственности и иных вещных прав.

Данное утверждение связано с тем, что структуру предприятия как
имущественного комплекса образуют, не только вещи, но и другое имущество,
которое призвано выступать объектом соответствующих гражданских прав,
например, исключительных — право на фирменное наименование, торговый знак и
другие. Кроме того, имущественный комплекс предприятия может включать и
долги, определенные обязательства, а право собственности на обязанности
является ничем иным, как юридическим нонсенсом. Далее, в самом понятии
предприятие заключены качества объекта и субъекта гражданского права, и
по сути, например в случае совершения сделки в отношении предприятия как
имущественного комплекса, речь должна идти о нескольких различных
юридических ситуациях:
а) передача вещей (движимые и недвижимые),
б) перевод долга,
в) уступка требований,
г) переход исключительных прав и другое.
Таким образом, перед нами сделка, объемлющая собой несколько
юридических понятий и конструкций. Поэтому, насколько нам известно, ни одна
попытка произвести государственную регистрацию предприятия в качестве
недвижимости пост. 119 ГК и другим не увенчалась успехом. Регистрирующему
органу удалось только зарегистрировать собственно недвижимость в указанном
значении этого слова (п.1 ст.117ГК)[1].
Итак, можно сделать предварительный вывод:
понятие и структура недвижимости образует земельный участок и его
принадлежности: здания, сооружения, многолетние насаждения, и иное
имущество, прочно связанное с землей;
относительно принадлежностей земельного участка, который находится в
частной собственности, должны быть законодательно закреплены положения о
том, что все прочие вещи, выступающие в качестве принадлежностей земельного
участка, как-то: замкнутые в границах участка водные объекты, леса,
общераспространенные полезные ископаемые должны принадлежать собственнику
со всеми вытекающими отсюда правовыми последствиями;
правовой режим недвижимости должен, безусловно, учитывает ее
естественные свойства и заключается в двух основных моментов:
а) должна быть легально закреплена конструкция о том, что
недвижимость является земельный участок и его принадлежности, которые
прочно связанны с землей;
б) право на недвижимость, их приобретения, осуществление и
прекращение, напрямую зависят о государственной регистрации.
Концепция земельный участок — главная вещь, а все прочее, что тесно и
неразрывно с ним связано, является его принадлежностью должна стать
центральным звеном правового режима недвижимого имущества. Во всяком
случае, того, который ориентирован на будущее развитие гражданско-правовых
отношений с ней. Вместе с тем реализация этого положения на практике будет
затруднена в силу определенных, прежде всего исторических причин. С одной
стороны, как уже было указано нами ранее, земельные участки стали основными
структурными элементами современного понятия недвижимости, с другой —
постсоветские реалии в определенных случаях исключают применение этой
концепции. Прежде всего, это относится к жилищной сфере (для граждан) и
зданиям, сооружениям и просто помещениям, которые используются по нежилому
назначению. Исключение из гражданского оборота земельных участков привело к
тому, что именно здания и сооружения стали выступать в качестве главных
вещей[2].
Приватизация этих объектов повлекла за собой практически автоматическое
наделение юридическим титулом на владение земельным участком, занимаемым
соответствующим зданием и сооружением. В жилищной сфере это обстоятельство
усугубилось еще и тем, что аналогичный земельный участок передавался не
одному лицу, а всем тем, кто приватизировал жилье.
В рассматриваемых ситуациях концепция е земельный участок — главная вещь, а
здания и сооружения — его принадлежности не может даже заработать. Она
рассчитана на классические ситуации: первоначально предоставляется
земельный участок, а в последующем он обрастает принадлежностями. У нас же
имела место прямо обратная ситуация: вовлечение в оборот жилого и нежилого
фонда повлекло за собой необходимость легализации и вовлечение в оборот
земельных участков. Здесь на помощь приходит другая концепция — концепция
сложной вещи. В п.1 ст. 121 ГК в качестве сложной вещи определяет ситуацию,
когда разнородные вещи образуют единое целое, позволяющее использовать его
по назначению, определяемому существом соединения, они рассматриваются как
одна вещь. В Казахстане ее автором для
недвижимости является К. М. Ильясова.
По нашему мнению, концепция сложной вещи для недвижимости заключается в
следующем[2,1].
При реализации прав на недвижимость (прежде всего на земельный участок)
правообладатель (преимущественно собственник) может установить различный
правовой режим для разных структурных элементов, которые составляют
конкретное недвижимое имущество. Например, земельный участок имеет одного
правообладателя. Возведенное на нем здание — другого или других. В этом
случае единое понятие недвижимости как бы распадается на несколько
составляющих: земельный участок является одной вещью, здание — другой.
Каждый из этих объектов имеет самостоятельное значение, как для оборота,
так и для осуществления прав на эти вещи и для целей государственной
регистрации прав на них. Особенно это наглядно проявляется в понятии
кондоминиума, которое уже отчасти было затронуто нами. В этом случае мы как
раз имеем сложную вещь, которую образуют несколько составляющих:
1) квартиры или нежилые помещения, являющиеся самостоятельными
объектами,
2) земельный участок, на котором располагается соответствующее здание
или сооружение.
Таким образом, можно заключить, что концепция земельный участок —
главная вещь, а здания и сооружения — его принадлежности, во-первых,
должна быть рассчитана преимущественно на будущие отношения в сфере
недвижимости, и, во- вторых, должна выступать в качестве общего правила,
исключением из которого должна стать другая концепция — концепция
недвижимости как сложной вещи.
Еще одним важным моментом понятия недвижимости по законодательству
Казахстана является правовой режим, который установлен для данного объекта
гражданских прав [2].
Главной составляющей правового режима недвижимости, по нашему
мнению, является действующая система государственной регистрации прав на
нее. Как уже было отмечено ранее, именно в особенностях государственной
регистрации прав на недвижимость и регистрации прав на приравниваемые ГК к
недвижимым вещам воздушных и морских судов, судов внутреннего водного
плавания, судов плавания река-море, космических объектов и иного
имущества п. 2 ст. 117 ГК, заключаются наиболее существенные особенности
понимания и структуры недвижимого имущества [1].
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество можно
определить как публично осуществляемую при посредстве органов общественной
власти — гласное утверждение соединения вещного права лица с индивидуально-
определенной вещью. Регистрация способствует достижению следующих целей:
а) публичности, т.е. о наличии вещного права на определенную вещь у
конкретного лица становится известным всем, особенно заинтересованным
лицам;
б) индивидуализации и конкретизации правового режима недвижимого
имущества.
В свою очередь движимые вещи, как мы отмечали, можно
квалифицировать на две категории:
1)движимые вещи, которых необходима регистрация. В этом случае
считается, что правовой режим движимости приравнен к правовому режиму
недвижимого имущества;
2) движение вещи, для которых гражданским законодательством
установлен общий правовой режим, не требующий регистрации.
Движимые вещи, для необходимой регистрации могут быть весьма
различными п. 2 ст. 117 ГК к таковым относит:[1]
Воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда
плавания река море, космические объекты. Воздушные и морские суда, суда
внутреннего водного плавания, суда плавания река море, космические
объекты.
1) регистрация прав на недвижимое имущество;
2) движимого имущества. Следует указать, что данные термины не
совпадают друг с другом как по определение (форме), так и по содержанию.
Если в первом случае объектами государственной регистрации выступают права,
то во втором— сами вещи. Например, п. 1 ст. 13 Закона Республики Казахстан
от 15 декабря 2001 года № 271-11 0 государственном регулировании
гражданской авиации 26 гражданские воздушные суда Республики Казахстан,
права на них и сделки, совершаемые сними, подлежат обязательной
государственной регистрации уполномоченным органом в Государственном
реестре гражданских воздушных судов Республики Казахстан. Государственной
регистрацией является процедура учета уполномоченным органом права
собственности и других прав, а также обременений на гражданские воздушные
суда, в государственном реестре гражданских воздушных судов Республики
Казахстан[10]
По моему мнению, государственная регистрация движимого имущества
преследует иные цели и не является аналогом регистрации прав на недвижимое
имущество. По существу, ее можно назвать технической регистрацией
определенных движимых вещей. Такая регистрация может влиять лишь на
осуществление гражданских прав, но не на их возникновение, изменение или
прекращение[1].
В качестве выводов можно заключить следующее:
1) в законодательстве Республики Казахстан о недвижимости должна
быть реализована в качестве общего правила концепция “Земельный участок
есть главная вещь, а все прочие составляющие понятия недвижимости (п. 1 ст.
117ГК) есть его принадлежности”
2) концепция сложной вещи должна быть рассмотрена в качестве
исключения из общего правила и может быть применена в случаях:
а) прямо предусмотренных в законе;
б) при установлении присвоенности земельного участка и его
принадлежностей различным лицам;
З) понятие недвижимости имеет исчерпывающий характер, а вещи,
указанные в п. 2 ст. 117 ГК, должны признаваться движимыми вещами, которые
к тому же имеют правовой режим, отличный от правового режима недвижимых
вещей;
4) недопустимо рассматривать и определять в качестве недвижимого
имущества предприятие (ст. 119 ГК), которое следует определять в качестве
имущественного комплекса, состоящего из разнородных объектов гражданских
прав (ст. 115 ГК)[1].

1.2 Порядок оформления сделок с недвижимым и имуществом.

В декабре 1995 году был принят Указ Президента Республики Казахстан "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними”
имеющий силу закона от26.07.01г. № 310. Принятие этого Указа обусловило
требованием статьи 118 Гражданского кодекса Республики Казахстан,
регламентирующей необходимость регистрации в едином государственном реестре
прав, их возникновение, переход и прекращение[11].
Данный указ стал базовым законодательным актом по созданию единой
системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним. Он направлен на стабилизацию рыночных отношений и существенное
снижение обострившихся негативных вопросов, и процессов по сделкам с
недвижимостью. Система регистрации гарантирует юридическую защиту
владельцам зарегистрированных прав на недвижимость. Наличие единой
информационной системы позволяет получать информацию о земле и других
объектах недвижимости из одного источника, что способствует рыночной
активности хозяйствующих субъектов, а также отвечает интересам физических
лиц в сфере гражданских правоотношений[12].
Принципиальное отличие новой системы регистрации от практика,
существовавшей до введения Указа, заключается в следующем:
— введена единая государственная регистрация прав на недвижимое
имущество в органах Министерства юстиции Республики Казахстан;
— государственная регистрация становится единственным доказательством
существования зарегистрированных прав.
Государственная регистрация характеризуется тем, что необходимым
условием является соответствие регистрируемого объекта требованиям
законодательства. Это означает, что в функции регистрирующего органа входит
проведение правовой экспертизы объектов, проверка правосубъектности и
правомочий правообладателя или его представителям.
Правовой кадастр является единым государственным реестром
зарегистрированных прав на недвижимое имущество и единственным источником
информации о правах (обременениях) на него. Это означает, что в правовом
кадастре содержатся сведения обо всех обременениях прав, препятствующих
совершению правообладателем сделок в отношении своего имущества. Система
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является
существенным компонентом инфраструктуры стран с рыночной экономикой и
служит единственным источником официальной информации о правах на землю и
иное недвижимое имущество[12].
Посредством указанной системы регистрируются и приобретают
юридическую силу операции с землей и недвижимым имуществом.
Внедрение системы регистрации предусматривает укрепление гарантий прав
собственности на землю и иную недвижимость, способствует развитию рынка
недвижимости, а также укреплению системы кредитования за счет обеспечения
кредитных учреждений надежным источником гарантии через ипотеку. В
большинстве стран мира на создание регистрационных систем уходили
десятилетия. У нас нет такого запаса времени, поэтому внедрение системы
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним идет быстрыми
темпами. Широкие полномочия республиканских государственных предприятий
Центров по недвижимости Комитета регистрационной службы Министерства
юстиции РК — признавать и подтверждать от лица государства возникновение,
ограничение, переход или прекращение прав на недвижимость накладывают на
них серьезную ответственность.
Главное условие и преимущество государственной регистрации прав
единообразие этой процедуры на всей территории Казахстана. Формирование
единого информационного банка в Республике Казахстан позволит ускорить
развитие системы регистрации прав, упростит процедуру со сделками и
обеспечит надежную защиту прав правообладателя от притязания третьих лиц.
Переход от чрезмерного централизованного государственного регулирования
руководства экономикой к хозяйственной свободе нельзя понимать как полный
отказ от государственного регулирования имущественных отношений в обществе.
Напротив, роль государства в правовом регулировании отношений по поводу
недвижимости усложняется. Государство в лице его органов хозяйственного
управления становится равноправным участником имущественных отношений, ... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.