Теоретические аспекты рынка недвижимости
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ... ... ..5
1.1. Рынок недвижимости и его инфраструктура ... ... ... ... ... ... ... ... ..5
1.2. Субъектная структура рынка недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... .12
1.3. Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка ... ... ... 20
ГЛАВА 2. ВЛИЯНИЕ СТРАТЕГИЧЕСКИХ НАПРАВЛЕНИЙ В РАЗВИТИИ ЭКОНОМИКИ СТРАНЫ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ... ... ... ... ... ... .25
2.1. Развитие отечественного рынка недвижимости ... ... ... ... ... ... ... .25
2.2. Казахстанская жилищная программа ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..30
2.3. Развитие рынка недвижимости на международном уровне ... ... ... ...36
ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..43
3.1. Развитие риэлторского бизнеса в Казахстане ... ... ... ... ... ... ... ... 43
3.2. Анализ Казахстанского рынка недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ...47
3.3. Развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан ... ... ... .50
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 66
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..69
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ... ... ..5
1.1. Рынок недвижимости и его инфраструктура ... ... ... ... ... ... ... ... ..5
1.2. Субъектная структура рынка недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... .12
1.3. Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка ... ... ... 20
ГЛАВА 2. ВЛИЯНИЕ СТРАТЕГИЧЕСКИХ НАПРАВЛЕНИЙ В РАЗВИТИИ ЭКОНОМИКИ СТРАНЫ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ... ... ... ... ... ... .25
2.1. Развитие отечественного рынка недвижимости ... ... ... ... ... ... ... .25
2.2. Казахстанская жилищная программа ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..30
2.3. Развитие рынка недвижимости на международном уровне ... ... ... ...36
ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..43
3.1. Развитие риэлторского бизнеса в Казахстане ... ... ... ... ... ... ... ... 43
3.2. Анализ Казахстанского рынка недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ...47
3.3. Развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан ... ... ... .50
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 66
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..69
Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отно¬шений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных сек¬торов в частности. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая часть нацио¬нального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Важное значение Казахстанского рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов, поступа¬ющих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и коммунальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.
Сегодня в нашей республике активно формируется рынок недвижимости. При этом все большую важность приобретает вопрос регистрации приобретенного и имеющегося имущества в центрах по недвижимости. Однако действующий закон не предусматривает обязательного характера этой процедуры, что порождает массу проблем. Сложилась парадоксальная ситуация: объекты, имеющие реального собственника, не участвуют в гражданском обороте из-за того, что права на него не зарегистрированы либо не оформлены надлежащим образом. Соответственно не платятся налоги. Это приводит к увеличению "теневого" сектора экономики и потерям госбюджета. Именно поэтому возникла необходимость легализации движимого и недвижимого имущества.
Сегодня в нашей республике активно формируется рынок недвижимости. При этом все большую важность приобретает вопрос регистрации приобретенного и имеющегося имущества в центрах по недвижимости. Однако действующий закон не предусматривает обязательного характера этой процедуры, что порождает массу проблем. Сложилась парадоксальная ситуация: объекты, имеющие реального собственника, не участвуют в гражданском обороте из-за того, что права на него не зарегистрированы либо не оформлены надлежащим образом. Соответственно не платятся налоги. Это приводит к увеличению "теневого" сектора экономики и потерям госбюджета. Именно поэтому возникла необходимость легализации движимого и недвижимого имущества.
1. Конституция Республики Казахстан, принята на республиканском референдуме 30 августа 1995 г.
2. Гражданский кодекс Республики Казахстан (общая часть), принят Верховным Советом Республики Казахстан 27 декабря 1994 г Гражданский Кодекс РК, Алматы “Жетi Жаргы” 1996.
3. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 2727 от 25 декабря 1995г.
4. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, "О земле" № 2717 от 22 декабря 1995 г.
5. Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года N 94-1 О жилищных отношениях
6. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, "О налогах и других обязательных платежах в бюджет" № 2235 от 24 апреля 1995 г.
7. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" №2723 от 23 декабря 1995 г.
8. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, "О недрах и недропользовании" от 27 января 1996 г.
9. Закон Республики Казахстан "О рынке ценных бумаг" от 5 марта 1997 г.
10. Гражданский процессуальный кодекс Казахской ССР (утвержден Законом Казахской ССР от 28 декабря 1963 г.) с изменениями и дополнениями
11. Правила по проведению технического обследования недвижимости для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утверждены Приказом Министра Юстиции Республики Казахстан от 4 июля 1998 г. №81)
12. Правительства от 4 декабря 2001 года № 1560 "О Концепции совершенствования и развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Казахстан"
13. "Об утверждении порядка залога земельных участков и прав землепользования в обеспечение ипотечных кредитов" Постановление Правительства Республики Казахстан № 711 от 6 июня 1996 г.
14. Гражданский кодекс Республики Казахстан - толкование и комментирование. Общая часть. Выпуск - 1.//Алматы, 1996.-192 с.
15. Гражданский кодекс Республики Казахстан - толкование и комментирование. Общая часть. Выпуск - 2.//Алматы. Баспа, 1996.-192 с.
16. Постановление Правительства от 4 декабря 2001 года № 1560 "О Концепции совершенствования и развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Казахстан"Казахстанская правда N 18.
II. Теоретическая литература:
17. Курс экономической теории. Под ред. Чепурина М.Н., Киселевой Е.А. -Киров: АСА, 1998.
18. Добрынина Р. Международные экономические отношения, А., 1999
19. Борисов Е.Ф. Экономическая теория.-М.: Юристъ, 1997.
20. Джеффи Сакс “ Рыночная экономика”. 1994 г. Изд. “ Экономика”.
21. Кейнс Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег. - М.: Прогресс, 1978.
22. Лившиц А.Я. “ Введение в рыночную экономику”. 1994 г.
23. Основы предпринимательской деятельности. Под ред. В.М. Власовой, Финансы и статистика, 1996 г.
24. Парканский А. В. “США - государство и рынок” М.-1990г.
25. Учебник по основам экономической теории (экономика). В.Д. Камаев и коллектив авторов, “ВЛАДОС”, 1996 г.
26. Курс экономической теории. Учебник. 4-е издание, под общей редакцией проф. Чепурина М.Н., проф. «АСА» Киселевой Е.А. Киров.: 2000.
27. Введение в рыночную экономику. Под.ред. А.Я. Лившица., И.Н. Никулиной. М.: 1995.
28. Теория рыночной экономики «Макроэкономика». Ассоциация экономических Вузов. М.: 1992.
29. Основы теории переходной экономики (вводный курс). Учебное пособие. Киров, 1996.
30. Байсин Ю.Г. Общие положения Гражданского кодекса Республики Казахстан//Алматы/ "Предприниматель и право", 1996, № 12, с. 2-8.
31. Бобряшова О. Способы обеспечения обязательств//Алматы/ "Предприниматель и право", 1996, № 4, с. 5-7.
32. Ерофеев Б.В. Земельное право: Учебник // Отв. Ред. Г.В. Чебуков. – М.: Нов. Юрист, 1998.
III. Специальная литература:
33. Ашимбаев Т.А. Государственное регулирование перехода к рыночным отношениям. Известия, НАН РК, серия Общественные науки, 1993 №2.
34. Журавлева Г.П. “ Общая экономическая теория”. 1994г. Изд. “ РЭА им. Плеханова”.
35. Ильясов А.А. Государственное регулирование экономики. А.,1999
36. Мамбеева М.“Некоторые аспекты развития экономической деятельности в развитых странах”.
37. Мамыров Н.К., Ихданов Ж. Государственное регулирование экономики в условиях Казахстана (теория, опыт, проблемы). Учебное пособие. – Алматы: Экономика, 1998.
38. Нусупова А., Нусупова А. Закономерный провал. // Деловая неделя. - 26 марта 1999 г.
39. Рудакова И. Е. “Современный рынок: природа и развитие” М.-1993
40. Смит А. “Исследовании о природе и причинах богатства народов” М.,1997
41. Шенаев, Кузнецов “ Западная Европа, парадоксы регулирования экономики”.
42. Холодов Л.Г. “ Вопросы государственного регулирования экономики”.
43. Основной движущей силой в Казахстане, как и во всех государствах с переходной эконо¬микой, может стать только собственник. Панорама, № 38-40, сент. 1995.
44. Сажин Д. Государственная поддержка развития промышленности и технологии в США //Мировая экономика и международные отношения. - 1999. -№ 12.
45. Грачёв И.Д. Закон об ипотеке: Проблемы и перспективы // Юридический мир. 1998. №2.
46. Добаткин Д.А. Вещи, включаемые в состав недвижимости // Юридический мир. 1998..№ 1.
47. Жариков Ю.Г. , Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование.- М.: БЕК, 1998.
48. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения // Адвокат. 1999. № 9.
49. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения. // Адвокат. 1999. № 9.
50. Калашникова А.Е. Сделки с жилыми помещениями. – М. 1999.
51. Кравченко А.И. Законодательство об ипотеке//Алматы, Адилет/ В сб. "Комментарии гражданского законодательства", том 1-3, 1996-1997 г.г.
52. Мамонтов Н.И. Обязательства и их исполнение//Алматы, Адилет/ В сб. "Комментарии гражданского законодательства", том 1-3, 1996-1997 г.г.
53. Нургазиева Л.А. Виды расчетов с иностранными покупателями//Алматы/ "Внешнеэкономическая деятельность в Казахстане", 1996, № 22, с. 8-10.
54. Ойгензихт В.А.. Воля и волеизъявление. Душанбе, «Дониш», 1983, стр.88
55. Осипов Е.Б. Некоторые аспекты залоговых правоотношений//Алматы, Адилет/ В сб. "Комментарии гражданского законодательства", том 1-3, 1996-1997 г.г.
56. Павлодарский Е. Залог и ипотека // Хозяйство и право. 1997. №2.
57. Попов М.В. О документах, удостоверяющих права на земельные участки. // Хозяйство и право. 1998. №6.
58. Поповкин Н.А. Залог. История возникновения и развитие залоговых правоотношений // Юрист. 1997. №3.
59. Редин М. Приватизация коммунальных квартир // Законность. 1997. №4. - С.4.
60. Рубанов А. Залог и банковский счёт. Его реализация в банковском кредитовании // Хозяйство и право. 1997. №9.
61. Саутпаева А.С. Банковская гарантия//Алматы/ "Внешнеэкономическая деятельность в Казахстане", 1996, № 9, с. 6-7.
62. Свириденко О. Правовое регулирование недвижимого имущества // Хозяйство и право. 1997. № 7.
63. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество // Право и экономика. 1999. № 12
2. Гражданский кодекс Республики Казахстан (общая часть), принят Верховным Советом Республики Казахстан 27 декабря 1994 г Гражданский Кодекс РК, Алматы “Жетi Жаргы” 1996.
3. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 2727 от 25 декабря 1995г.
4. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, "О земле" № 2717 от 22 декабря 1995 г.
5. Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года N 94-1 О жилищных отношениях
6. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, "О налогах и других обязательных платежах в бюджет" № 2235 от 24 апреля 1995 г.
7. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" №2723 от 23 декабря 1995 г.
8. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, "О недрах и недропользовании" от 27 января 1996 г.
9. Закон Республики Казахстан "О рынке ценных бумаг" от 5 марта 1997 г.
10. Гражданский процессуальный кодекс Казахской ССР (утвержден Законом Казахской ССР от 28 декабря 1963 г.) с изменениями и дополнениями
11. Правила по проведению технического обследования недвижимости для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утверждены Приказом Министра Юстиции Республики Казахстан от 4 июля 1998 г. №81)
12. Правительства от 4 декабря 2001 года № 1560 "О Концепции совершенствования и развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Казахстан"
13. "Об утверждении порядка залога земельных участков и прав землепользования в обеспечение ипотечных кредитов" Постановление Правительства Республики Казахстан № 711 от 6 июня 1996 г.
14. Гражданский кодекс Республики Казахстан - толкование и комментирование. Общая часть. Выпуск - 1.//Алматы, 1996.-192 с.
15. Гражданский кодекс Республики Казахстан - толкование и комментирование. Общая часть. Выпуск - 2.//Алматы. Баспа, 1996.-192 с.
16. Постановление Правительства от 4 декабря 2001 года № 1560 "О Концепции совершенствования и развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Казахстан"Казахстанская правда N 18.
II. Теоретическая литература:
17. Курс экономической теории. Под ред. Чепурина М.Н., Киселевой Е.А. -Киров: АСА, 1998.
18. Добрынина Р. Международные экономические отношения, А., 1999
19. Борисов Е.Ф. Экономическая теория.-М.: Юристъ, 1997.
20. Джеффи Сакс “ Рыночная экономика”. 1994 г. Изд. “ Экономика”.
21. Кейнс Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег. - М.: Прогресс, 1978.
22. Лившиц А.Я. “ Введение в рыночную экономику”. 1994 г.
23. Основы предпринимательской деятельности. Под ред. В.М. Власовой, Финансы и статистика, 1996 г.
24. Парканский А. В. “США - государство и рынок” М.-1990г.
25. Учебник по основам экономической теории (экономика). В.Д. Камаев и коллектив авторов, “ВЛАДОС”, 1996 г.
26. Курс экономической теории. Учебник. 4-е издание, под общей редакцией проф. Чепурина М.Н., проф. «АСА» Киселевой Е.А. Киров.: 2000.
27. Введение в рыночную экономику. Под.ред. А.Я. Лившица., И.Н. Никулиной. М.: 1995.
28. Теория рыночной экономики «Макроэкономика». Ассоциация экономических Вузов. М.: 1992.
29. Основы теории переходной экономики (вводный курс). Учебное пособие. Киров, 1996.
30. Байсин Ю.Г. Общие положения Гражданского кодекса Республики Казахстан//Алматы/ "Предприниматель и право", 1996, № 12, с. 2-8.
31. Бобряшова О. Способы обеспечения обязательств//Алматы/ "Предприниматель и право", 1996, № 4, с. 5-7.
32. Ерофеев Б.В. Земельное право: Учебник // Отв. Ред. Г.В. Чебуков. – М.: Нов. Юрист, 1998.
III. Специальная литература:
33. Ашимбаев Т.А. Государственное регулирование перехода к рыночным отношениям. Известия, НАН РК, серия Общественные науки, 1993 №2.
34. Журавлева Г.П. “ Общая экономическая теория”. 1994г. Изд. “ РЭА им. Плеханова”.
35. Ильясов А.А. Государственное регулирование экономики. А.,1999
36. Мамбеева М.“Некоторые аспекты развития экономической деятельности в развитых странах”.
37. Мамыров Н.К., Ихданов Ж. Государственное регулирование экономики в условиях Казахстана (теория, опыт, проблемы). Учебное пособие. – Алматы: Экономика, 1998.
38. Нусупова А., Нусупова А. Закономерный провал. // Деловая неделя. - 26 марта 1999 г.
39. Рудакова И. Е. “Современный рынок: природа и развитие” М.-1993
40. Смит А. “Исследовании о природе и причинах богатства народов” М.,1997
41. Шенаев, Кузнецов “ Западная Европа, парадоксы регулирования экономики”.
42. Холодов Л.Г. “ Вопросы государственного регулирования экономики”.
43. Основной движущей силой в Казахстане, как и во всех государствах с переходной эконо¬микой, может стать только собственник. Панорама, № 38-40, сент. 1995.
44. Сажин Д. Государственная поддержка развития промышленности и технологии в США //Мировая экономика и международные отношения. - 1999. -№ 12.
45. Грачёв И.Д. Закон об ипотеке: Проблемы и перспективы // Юридический мир. 1998. №2.
46. Добаткин Д.А. Вещи, включаемые в состав недвижимости // Юридический мир. 1998..№ 1.
47. Жариков Ю.Г. , Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование.- М.: БЕК, 1998.
48. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения // Адвокат. 1999. № 9.
49. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения. // Адвокат. 1999. № 9.
50. Калашникова А.Е. Сделки с жилыми помещениями. – М. 1999.
51. Кравченко А.И. Законодательство об ипотеке//Алматы, Адилет/ В сб. "Комментарии гражданского законодательства", том 1-3, 1996-1997 г.г.
52. Мамонтов Н.И. Обязательства и их исполнение//Алматы, Адилет/ В сб. "Комментарии гражданского законодательства", том 1-3, 1996-1997 г.г.
53. Нургазиева Л.А. Виды расчетов с иностранными покупателями//Алматы/ "Внешнеэкономическая деятельность в Казахстане", 1996, № 22, с. 8-10.
54. Ойгензихт В.А.. Воля и волеизъявление. Душанбе, «Дониш», 1983, стр.88
55. Осипов Е.Б. Некоторые аспекты залоговых правоотношений//Алматы, Адилет/ В сб. "Комментарии гражданского законодательства", том 1-3, 1996-1997 г.г.
56. Павлодарский Е. Залог и ипотека // Хозяйство и право. 1997. №2.
57. Попов М.В. О документах, удостоверяющих права на земельные участки. // Хозяйство и право. 1998. №6.
58. Поповкин Н.А. Залог. История возникновения и развитие залоговых правоотношений // Юрист. 1997. №3.
59. Редин М. Приватизация коммунальных квартир // Законность. 1997. №4. - С.4.
60. Рубанов А. Залог и банковский счёт. Его реализация в банковском кредитовании // Хозяйство и право. 1997. №9.
61. Саутпаева А.С. Банковская гарантия//Алматы/ "Внешнеэкономическая деятельность в Казахстане", 1996, № 9, с. 6-7.
62. Свириденко О. Правовое регулирование недвижимого имущества // Хозяйство и право. 1997. № 7.
63. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество // Право и экономика. 1999. № 12
Дисциплина: Экономика
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 78 страниц
В избранное:
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 78 страниц
В избранное:
содержание
введение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ... ... ..5
1.1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ИНФРАСТРУКТУРА ... ... ... ... ... ... ... ... ..5
1.2. Субъектная структура рынка недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... .12
1.3. Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка ... ... ... 20
Глава 2. Влияние стратегических направлениЙ в развитии экономики страны на
рынок недвижимости ... ... ... ... ... ... .25
2.1. Развитие отечественного рынка недвижимости ... ... ... ... ... ... ... .25
2.2. Казахстанская жилищная программа ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..30
2.3. Развитие рынка недвижимости на международном уровне ... ... ... ...36
Глава 3. Перспективы развития предпринимательской деятельности на рынке
недвижимости Республики Казахстан ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... 43
3.1. Развитие риэлторского бизнеса в Казахстане ... ... ... ... ... ... ... ... 43
3.2. Анализ Казахстанского рынка недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ...47
3.3. Развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан ... ... ... .50
заключение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ...66
список использованной литературы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..69
Введение
Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных
отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных
секторов в частности. Рынок недвижимости является существенной составляющей
в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая часть
национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового
богатства. Важное значение Казахстанского рынка недвижимости как сектора
экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте,
высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в
аренду государственной и коммунальной недвижимости (в том числе земли),
поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.
Сегодня в нашей республике активно формируется рынок недвижимости. При
этом все большую важность приобретает вопрос регистрации приобретенного и
имеющегося имущества в центрах по недвижимости. Однако действующий закон не
предусматривает обязательного характера этой процедуры, что порождает массу
проблем. Сложилась парадоксальная ситуация: объекты, имеющие реального
собственника, не участвуют в гражданском обороте из-за того, что права на
него не зарегистрированы либо не оформлены надлежащим образом.
Соответственно не платятся налоги. Это приводит к увеличению "теневого"
сектора экономики и потерям госбюджета. Именно поэтому возникла
необходимость легализации движимого и недвижимого имущества.
В Послании Президента народу Казахстана и выступлении Н. Назарбаева на
десятом республиканском форуме предпринимателей затрагивались вопросы
легализации имущества. Как известно, Глава государства дал поручение
Правительству разработать законопроект о легализации собственности малых
предприятий. В русле его реализации подготовлен законопроект РК "Об
амнистии в связи с легализацией имущества", положения которого предполагают
начало большой, кропотливой и архиважной работы многими ведомствами, в том
числе и центрами по недвижимости.
Для разъяснения сути этой разовой акции, ограниченной в проекте
временными рамками, было организовано своего рода "ликбез" - заседания
"круглых столов", беседы, лекции для представителей малого и среднего
бизнеса. Многие из них, к сожалению, до сих пор не понимают, что
государственная регистрация недвижимости позволяет центрам по недвижимости
от имени государства защитить их права и устранить лазейки для
мошенничества. Ведь сегодня есть факты, когда арендаторы жилья, особенно
при долгом отсутствии его хозяина, переоформляют квартиру на себя и даже ее
продают. Сараи или гаражи, мешающие новостройкам, идут под снос, если право
собственности на них не оформлено и не зарегистрировано. В этом случае их
хозяевам ничего не выплачивается, и они будут вынуждены обратиться в центр
по недвижимости за помощью.
Подъем экономики Казахстана, а также стремление большей части населения
к улучшению своих жилищных условий обусловили актуальность жилищного
строительства в республике. За последние годы структура вводимых в
эксплуатацию жилых домов изменилась по формам собственности и источникам
финансирования. Государство перестало быть основным участником в жилищном
строительстве, и теперь основную роль стали играть частные и индивидуальные
застройщики. Сегодня, только в Алматы, строительную деятельность, в том
числе по возведению и реконструкции нежилого фонда, ведут более 950 крупных
и мелких строительных организаций. Вследствие этого, по итогам десяти
месяцев прошлого 2004 года в южной столице сдано в эксплуатацию 484 жилых
дома общей площадью 283 471 кв. м, что на 15,7% больше, чем за аналогичный
период прошлого года. Кроме того, на эти цели было использовано 15 364 млн.
тенге, что в 1,6 раза больше, чем в 2003 году.
Однако, заявление Президента РК о разработке Государственной программы
жилищного строительства на 2005-2007 годы, поддерживаемое предвыборными
лозунгами различных партий, приостановило рост цен и даже способствовало их
снижению. В результате, цены на жилье к июлю снизились почти до февральской
отметки, но затем объективная ситуация на рынке, определяющая стоимость,
жилья заставила цены довольно быстро вернуться на прежний уровень. В конце
лета стоимость недвижимости продолжила расти и в сентябре уже превысила
мартовский пик. Можно сказать, что в целом уровень роста цен во втором
полугодии составил 7-12% в месяц, и они выросли в среднем по районам более
чем на 64%. В настоящее время эта тенденция сохраняется.
Однако следует отметить, что темпы роста цен на первичном и вторичном
рынках были различными. Недостаточное строительство квартир среднего и
эконом-класса привело к тому, что цены на вторичном рынке обогнали цены
новостроек. Такая парадоксальная, на первый взгляд, ситуация объясняется
довольно просто. Типовая 2-х комнатная квартира на вторичном рынке имеет
площадь около 45 кв. м, что, при стоимости в 1000 долларов за квадратный
метр, составит 45 000 долларов. А ведь 90% нынешних новостроек рассчитано
на клиента с высоким уровнем достатка, и, соответственно, площади квартир в
таких домах очень велики. Двухкомнатная квартира в новом доме с минимальной
площадью в 80 кв. м, при стоимости 900 долларов за квадратный метр,
обойдется в 72 000 долларов (в черновой отделке), что значительно превышает
стоимость квартиры на вторичном рынке. Помимо этого, и коммунальные платежи
в новостройках гораздо выше. Вот и получается, что при ограниченном
предложении дешевого жилья цена на вторичном рынке за квадратный метр выше,
чем на первичном, и продолжает повышаться.
Глава 1. Теоретические аспекты рынка недвижимости
1.1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ИНФРАСТРУКТУРА
Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов,
посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней
интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между
различными конкурирующими вариантами землепользования.
Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса
отношений связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих
объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования
рынка недвижимости - это развитие (создание), управление (эксплуатация) и
оборот прав на недвижимость.
Национальный рынок недвижимости - совокупность региональных и локальных
рынков, отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и
рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, и особенно состоянием
законодательства, политической и социальной стабильностью и т. д.
Рынок недвижимости как любая саморегулирующаяся система характеризуется
спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.
К основным функциям рынка относятся:
информация о ценах, спросе и предложении;
посредничество - установление связей между потребителями, спросом и
предложением;
свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав
собственности;
перераспределение инвестиций в объекты недвижимости;
обеспечение свободы предпринимательства;
эффективность решения социальных программ.
В структуру рынка недвижимости входят: объекты недвижимости, субъекты и
инфраструктура рынка недвижимости.
Однозначного определения термина инфраструктура в современной
экономической науке не существует. В широком смысле, под инфраструктурой
понимается совокупность видов экономической деятельности, обслуживающих
производство и обеспечивающих условия жизнедеятельности рассматриваемого
объекта.
На рынке недвижимости под инфраструктурой понимаются профессиональные и
институциональные участники рынка недвижимости, влияющие на создание и
потребление полезных свойств объектов недвижимости, а также их
распределение в рыночной среде.
Уровни инфраструктуры могут быть различными:
народнохозяйственный - макроуровень (на уровне республиканского рынка
недвижимости);
региональный (рынок недвижимости отдельного региона);
локальный (отдельный сектор рынка недвижимости);
объектный, микроуровень (отдельный объект недвижимости).
Инфраструктура рынка недвижимости создается и функционирует благодаря
общим усилиям институциональных и неинституциональных участников рынка. В
процессе формирования инфраструктуры рынка РК выделились 4 подхода к
различным аспектам работы рынка недвижимости:
инженерно-технологический (с точки зрения профессиональных деятелей);
трансаквдонный (психолого-поведенческий);
рыночный и макрорыночный (рассматривается с точки зрения специалистов по
теории рыночной экономики);
социальный (с точки зрения общественных деятелей).
В современных условиях развития стандартизации информационных
технологий связей особую актуальность приобретает инженерно-технологический
подход к формированию инфраструктуры рынка недвижимости. В частности, в
настоящее время задачи такого подхода отвечают целям информационной
политики Казахстана.
Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка
недвижимости, является высокий уровень затрат, связанных с осуществлением
различного рода сделок с объектами недвижимости - трансакционных издержек.
Целям минимизации данных издержек может способствовать решение задач в
рамках трансакционного подхода к формированию инфраструктуры рынка
недвижимости.
Особые задачи в рамках формирования инфраструктуры рынка недвижимости
решают государственные, общественные и коммерческие институты в области
управления рыночным развитием рынка недвижимости, в том числе по
направлениям реформирования, регулирования и контроля.
Кроме рыночных задач инфраструктура рынка недвижимости должна
обеспечивать и решение социальных задач, без которых как экономическая
система в целом, так и региональные рынки недвижимости перестают быть
полноценными.
С точки зрения инженерно-технологического подхода инфраструктура рынка
недвижимости - это набор механизмов профессиональной деятельности, имеющих
своей целью распределение достоверной информации об объектах недвижимости
между различными категориями потребителей.
Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости
с точки зрения инженерно-технологического подхода:
Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех
видов с целью заключения сделок с ними. Решение этой задачи осуществляют
системные аналитики с участием профессионалов-практиков.
Создание единого информационного пространства рынка недвижимости
и обеспечение его информационной открытости (осуществляют исследователи
рынка недвижимости с участием специалистов в области информационных
технологий).
Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к объектам
недвижимости и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости, а
также разработка инструктивных и регистрационных документов,
регламентирующих сделки на рынке недвижимости (осуществляют государственные
органы, регулирующие рынок недвижимости, при инициативном
участии и контроле общественных объединений, профессионалов и
специализированных исследовательских организаций).
Формирование банков данных эталонных (модельных) технологий деятельности на
рынке недвижимости, модельных пилотных проектов по их отработке и
механизмов их тиражирования среди профессиональных участников рынка
недвижимости (осуществляют общественные профессиональные объединения,
коммерческие и некоммерческие исследовательские организации).
Инфраструктура рынка недвижимости с точки зрения трансакционного
подхода - это набор механизмов по наименее затратному доступу участников
рынка недвижимости к необходимым для них ресурсам.
Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости
с точки зрения трансакционного подхода:
Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений
участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затраты на проведение
операций (трансакций) на этапах поиска информации
(ведение переговоров; принятие решений; правовое закрепление сделок
участников; координация усилий участников; контроль и восстановление
нарушенных прав; применение санкций к нарушителям). Эти задачи решают
руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные под
разделения общественных объединений, подразделения и организации систем
профессионального обучения.
Создание института инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечивающего
координацию действий участников рынка недвижимости, исследование и анализ,
контроль и регулирование на рынке недвижимости.
Формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимоотношений
участников рынка недвижимости и тиражирование их в профессиональной среде.
Примером снижения эффективности деятельности по формированию
инфраструктуры рынка недвижимости может служить создание единой системы
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое на
начальном этапе привело к запутанности в распределении прав и обязанностей
государственных органов, увеличению сроков регистрации сделок, затрат
времени и средств риэлтеров и потребителей, т. е. к увеличению
трансакционных издержек.
С точки зрения методологического подхода инфраструктура рынка
недвижимости - набор механизмов, поддерживающих в качестве экономической
системы базовые рыночные принципы функционирования процессов создания и
потребления полезных свойств объектов недвижимости и обеспечивающих
эффективные решения отведенного ей круга задач.
Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости
с точки зрения методологического подхода:
Создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования
рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способов
и средств реформирования и развития рынка (осуществляют исследовательские
подразделения общественных объединений при участи профессионалов-практиков,
а также коммерческие исследовательские организации
рынка недвижимости).
Создание специализированных государственных, общественных и коммерческих
институтов управления развитием рынка недвижимости:
органа координации усилии государственных учреждении и ведомств, цели
которых направлены на развитие рынка недвижимости;
специализированных структурных подразделений органов государственной власти
и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование
и контроль рынка недвижимости, защиту собственника на рынке недвижимости от
противоправных действий;
саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и
потребительских союзов рынка недвижимости;
образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;
некоммерческих и коммерческих организаций - исследователей и инициаторов
реформирования отдельных сегментов рынка недвижимости.
Ограниченность этого подхода состоит в том, что макромоделирование,
свойственное методологическому подходу, не позволяет в должной мере
отследить глубоких закономерностей осуществления конкретных процессов
создания, управления и оборота объектов недвижимости. В результате этого во
вновь организованной рыночной среде реальной может оказаться ситуация
возникновения деятельности, которая будет подавлять изначально
запланированные формы экономического оборота. Возможна также ситуация
невозникновения той деятельности, для которой среда создавалась.
Приведем пример ограничений методологического подхода, снижающего
эффективность деятельности по формированию инфраструктуры рынка
недвижимости. Реализация программы приватизации в сфере промышленного
производства, нацеленной на воссоздание частной собственности, при
нерешенности ряда инженерных задач привела к формированию прослойки
промышленных рантье, основывающих свою деятельность на остатках основных
фондов предприятий и не желающих что-либо производить.
Инфраструктура рынка недвижимости с точки зрения социального подхода -
это набор механизмов эффективного решения социальных задач с созданием и
потреблением полезных свойств объектов недвижимости. Основными задачами
формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения социального
подхода являются:
развитие законодательной и нормативной базы рынка недвижимости;
создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических
норм всеми участниками рынка недвижимости, защиты их прав и интересов.
Ограниченность социального подхода в том, что в целом правильная
нацеленность на интересы населения может иногда привести к экономической
несостоятельности выработанных рекомендаций и нанести вред самому
населению. Так, установление системы дотирования эксплуатации жилья для
всех категорий проживающих приводит к катастрофическому состоянию
инженерной инфраструктуры городов и жилых объектов недвижимости.
Декларирование жилищных льгот очередникам без формирования источников
финансирования создает социальную напряженность.
В основе комплексного подхода к формированию инфраструктуры рынка
недвижимости лежит рассмотрение инженерной, трансакционной, рыночной и
социальной составляющих его инфраструктуры как взаимосвязанных и
взаимодополняющих элементов единой целостной системы институтов рынка
недвижимости. Только комплексный подход формирования инфраструктуры рынка
недвижимости может синхронизировать процессы его функционирования и
обеспечить их наивысшую эффективность.
С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности, которую
реализуют субъекты рынка недвижимости (рис. 1.), последний имеет свои
достоинства и недостатки.
Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями (рис. 2.),
которые дают основание характеризовать данный рынок как составную часть
рыночного пространства.
Все рынки, несмотря на явные различия, имеют общую исходную
экономическую сущность. Модель спроса и предложения упрощает
действительность, концентрирует внимание именно на этих сущностных
чертах.1
Спрос - это количество объектов недвижимости и права на них, которые
покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный
промежуток времени. Формируется спрос на объекты недвижимости под влиянием
многих факторов: экономических, социальных, демографических, природно-
климатических и др. Одним из результатов, влияющих на спрос объектов
недвижимости, является цена (рис. 3.)
Рис. 3. Зависимость спроса на загородные объекты от цены
Предложение - это количество объектов недвижимости, которое
собственники готовы продать по определенным ценам за определенный
промежуток времени. Предложение объектов недвижимости не эластично.
На рынке недвижимости в силу длительности строительства объектов
предложение не может формироваться исходя только лишь из тенденций
изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность функций
спроса и предложения.1
Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий
собственника объектов недвижимости и покупателей (арендаторов) по отношению
друг к другу. Если разница между ожиданиями сторон в 10-15% еще преодолима,
то, когда она достигает 50%, можно с уверенностью сказать, что сделка не
состоится. Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий
собственников и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной
информации о рынке недвижимости при одновременно возрастающей информации о
непрерывном повышении спроса. В этой ситуации собственники объектов
недвижимости завышают цены до неопределенной высоты, количество продаж
падает, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен.
Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают по времени с
экономическими циклами (рис. 4): спад на рынке недвижимости предшествует
спаду экономики в целом, а подъем наступает раньше. Следовательно, по
состоянию рынка недвижимости можно судить о характере и тенденциях в
экономике: если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в скором
времени последует ухудшение ситуации и в национальной экономике, и
наоборот, за подъемом рынка недвижимости, как правило, следует подъем в
национальной экономике.
При перенасыщении рынка объектами недвижимости наблюдается спад на
рынке недвижимости. Количество незанятых объектов стремительно
увеличивается, и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены
снижаются .
Рис. 4. Взаимосвязь экономических циклов
Это рынок покупателя. Далее происходит перестройка на рынке
недвижимости (2). После возрастания спроса на построенные объекты
наблюдается поглощение созданных объектов недвижимости (3). Практически
отсутствуют предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом
прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости. В
результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство
достигает апогея (4) и характеризуется ростом цен на объекты строительства,
возникают излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной
продукции, а строительная деятельность сокращается. Это рынок продавца.
Наступает стабилизация (5), различая спрос и предложение в состоянии
равновесия.
Государство по отношению к объектам недвижимости как к любому товару не
предъявляет претензий по реализации, но в то же время от имени общества
контролирует режим использования и порядок реализации объектов
недвижимости.
Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от
прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих
физических и юридических лиц, поэтому все операции с объектами недвижимости
(дарение, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами -
государственной регистрацией прав на недвижимое имущество (этот вопрос
будет рассмотрен в гл. 16), призванной обеспечить учет интересов
государства и других субъектов рынка недвижимости.
Объекты недвижимости являются одним из немногих товаров, стоимость
которых имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.
Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства -
ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-
вещественной формы в денежную, и наоборот. На рынке жилой недвижимости
объекты экспонируются в среднем в течение 1-1,5 месяцев, на рынке
коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более.
Это свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.
Применительно к рынку недвижимости трансакционные издержки1 - это все
издержки, связанные с обменом и защитой правомочий, которые несут
покупатели и продавцы. Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо
определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести
предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы
убедиться в том, что условия контракта выполняются и т. д.2 На рынке
недвижимости в Алматы трансакционные издержки составляют 5-7% от цены
объекта. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика
расходы на ее содержание снижаются до 2-3%. Таким образом, когда затраты на
определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на
получение этой услуги в составе фирмы-застройщика, застройщик пойдет по
пути снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснить практически
отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием компаний-
застройщиков иметь собственную сбытовую структуру.
Другими словами: Отношение спроса и предложения определяет цену, но
высота цены определяет отношение спроса и предложения. Если возрастает
спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос; а если
падает цена то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потому и
цена, то возрастает предложение, потому что производство становится
выгодным. Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и
предложение определяют цену; далее, спрос определяет предложение, а
предложение определяет спрос. Кроме того, все эти колебания имеют еще
тенденцию к выравниванию. Если спрос возрастает и цена поднимается выше
нормального уровня, то увеличивается предложение; это увеличение легко
переходит границу необходимого, и тогда цена падает ниже нормы.
1.2. Субъектная структура рынка недвижимости
Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и
дифференцировать его можно по различным признакам. Исходя из триединства
сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости сформировались и
активно действуют три сектора:
развитие (создание) объектов недвижимости;
управление (эксплуатация) объектами недвижимости;
оборот прав на ранее созданную недвижимость.
Управление рынком недвижимости осуществляют соответствующие
государственные органы регистрации, профессиональные участники рынка
недвижимости, работающие на коммерческой основе.
Для усвоения сути процессов, происходящих на рынке недвижимости, и
выявления структурной определенности каждого из четырех секторов используем
метод декомпозиции.
Основные признаки рынка развития (создания) объектов недвижимости в
переходный период:
слабая изученность;
отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного
строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное
оборудование, материалы и др.
Сектор управления (эксплуатации) объектов недвижимости отслеживает
степень влияния товарных характеристик объектов на их доходность, формирует
запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов
недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это
имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору
развития передается непосредственно из сектора оборота.
Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее
объектов.
Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от
связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:
на инвестиции;
товарные;
ипотеку;
доходы и налоги от сделок;
эксплуатации объектов недвижимости.
Декомпозиция (расчленение) производится как логически обоснованная
процедура выделения все менее сложных процессов (в колонке 2 табл. 11.2
показана одна ступень такого расчленения, которая доводится до так
называемых базовых процессов (колонка 3)). Протекание базовых процессов
обеспечивается специалистами (организациями) одной узкой специализации.
Рынок недвижимости можно классифицировать в соответствии с рис. 11.5.
Субъектная структура рынка представлена на рис. 11.6. Рассмотрим ее.
Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: покупатели
(арендаторы); продавцы (арендодатели) и профессиональные участники рынка
недвижимости.
Таблица 1
Процессы функционирования рынка недвижимости1
Основные Сложные Базовые
1. Развитие 1.1. 1.1.1. Совершенствование структуры,
(создание) объектовОрганизация функций, нормативно-инструктивной базы
недвижимости системы государственных органов, ведающих
развития землепользованием и
объектов градостроительством
недвижимости
1.1.2. Совершенствование процедур
взаимодействия государственных органов
и коммерческих структур
1.1.3. Юридическое сопровождение
операций по развитию объектов
недвижимости
1.1.4. Информационное обеспечение
развития объектов недвижимости
1.1.5. Обучение и повышение
квалификации персонала
1.2. Развитие 1.2.1. Землеустройство, контроль за
территорий использованием земель и охрана
1.2.2. Экологический и социальный
мониторинг
1.2.3. Градостроительное
проектирование
1.2.4. Оценка земли и инвестиционного
проекта, финансирование развития
территории
1.2.5. Создание (развитие)
инженерно-транспортной инфраструктуры
территории
1.2.6. Налогообложение земельного
участка и улучшений
1.3. Развитие 1.3.1. Выбор наилучшего варианта
(создание) развития объекта недвижимости из
объекта возможных
недвижимости
1.3.2. Обеспечение оптимальной схемы
финансирования проекта развития
объекта недвижимости
1.3.3. Получение разрешений и
согласований
1.3.4. Привлечение, финансирование и
контроль за работой подрядчиков
1.3.5. Страхование риска застройки
1.3.6. Налогообложение строительства
1.3.7. Регистрация объекта
недвижимости
1.3.8. Обеспечение реализации создания
объекта недвижимости путем продажи,
сдачи в аренду и др.
2. Управление 2.1. 2.1.1. Создание (наем) юридического
(эксплуатация) Организация, или физического лица - управляющего
объектами эксплуатация объектом недвижимости
недвижимости и управление
объектами
недвижимости
2.1.2. Юридическое сопровождение
управления объектом недвижимости
2.1.3. Информационное обеспечение
управления объектом недвижимости
2.1.4. Обучение и повышение
квалификации персонала
2.2. Управление2.2.1. Финансовый анализ и оценка
объектами объекта недвижимости
недвижимости 2.2.2. Финансирование эксплуатации и
модернизации объекта недвижимости
2.2.3. Техническая эксплуатация
объекта недвижимости
2.2.4. Налогообложение объекта
недвижимости
2.2.5. Страхование объекта
недвижимости
3. Оборот прав на 3.1. 3.1.1. Создание системы ипотечного
объекты Организация кредитования оборота недвижимости
недвижимости системы оборота3.1.2. Создание и развитие
прав на объектыпредпринимательских структур
недвижимости (риэлтерских фирм)
3.1.3. Юридическое сопровождение
оборота недвижимости
3.1.4. Информационное обеспечение
оборота недвижимости, маркетинг,
реклама
3.1.5. Обучение и повышение
квалификации персонала
3.2. Передача 3.2.1. Купля-продажа, мена, аренда,
прав наем, залог (заклад), наследование,
(правомочий) заключение договора пожизненного
собственности содержания
на объекты 3.2.2. Исполнение судебного решения,
недвижимости и взыскание по векселю
регистра- 3.2.3. Передача в оперативное
управление и полное хозяйственное
ведение
3.2.4. Приватизация (деприватизация),
национализация
3.3. 3.3.1. Оценка стбимости объекта
Финансирование недвижимости
оборота 3.3.2. Единовременная оплата сделки,
прав на объектыоплата в рассрочку
недвижимости 3.3.3. Кредитование покупки, ипотечное
кредитование, целевое дотирование и
субсидирование покупки, накопление
средств
3.3.4. Страхование сделки
3.3.5. Налогообложение сделки
4. Управление 4.1. 4.1.1. Исследование законодательной и
рынком Исследование нормативной базы
недвижимости рынка 4.1.2. Исследование экономики
недвижимости 4.1.3. Исследование методической базы
4.1.4. Исследование информационного
пространства рынка недвижимости
Покупатель (арендатор) - главный субъект рынка недвижимости. Им может
быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного
управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для
покупателей работает рынок недвижимости. Продавец (арендодатель) - это
любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на
объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице
своих специализированных органов управления собственностью.
Рис. 5. Классификационная схема видов рынка недвижимости
Рис. 11.6. Субъектная структура рынка недвижимости
Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем
процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов
деятельности коммерческих структур.
К институциональным участникам, представляющим интересы государства и
действующим от его имени, относятся:
органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;
организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство
и землепользование (республиканские и областные земельные органы,
занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра);
зонированием территорий, оформлением землеотвода;
Республиканские и областные органы архитектуры и градостроительства,
занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов
застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра,
выдачей разрешений на строительство;
органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся
утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической,
пожарной и иных инспекции, занимающихся надзором за строительством и
эксплуатацией зданий и сооружений.
К неинституционалъным участникам, работающим на коммерческой основе,
относятся:
предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или
физические лица, в том числе унитарные предприятия, осуществляющие
коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с
законом
(имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование
деятельности);
инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных
имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме
инвестиций в объекты недвижимости1;
риэлтеры (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при
совершении сделок с объектом недвижимости;
девелоперы (застройщики), владеющие на правах собственности или аренды
участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов
недвижимости, определяющие схемы финансирования инвестиционного
проекта, занимающиеся проектированием и строительством, продажей объекта
полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или
с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков
и соинвесторов);
редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий
(вторичной застройки);
заказчики, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими
могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);
страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной
ответственности;
управляющие проектом, осуществляющие общее планирование, координацию и
контроль реализации проекта от начала до завершения, с целью удовлетворения
требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта
с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения
строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии
с установленными стандартами качества;
управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением
и технической эксплуатацией объектов недвижимости;
оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги собственникам,
инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости
объектов недвижимости;
финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке
недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой
информации для принятия стратегических решений по его развитию;
участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом
ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации,
пул закладных при ипотечном кредитовании и пр.);
маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе,
занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке недвижимости;
специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок
недвижимости; информационно-аналитические издания и другие СМИ,
специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке
недвижимости;
специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
другие специалисты - сотрудники и члены национальных и
международных профессиональных объединений рынка недвижимости.
На практике часто рынок недвижимости делят по способу совершения сделок
на первичный и вторичный.
Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок,
совершаемых с вновь созданными (только что построенным), а также
приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот
прав собственности на рынке недвижимости.
Под вторичным рынком недвижимости понимаются сделки, совершаемые с
объектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими
формами перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты
недвижимости, как правило, длительное время находятся в эксплуатации на
рынке недвижимости.
Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены
вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько
рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.
Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках
недвижимости существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор решений
относительно инвестирования в недвижимость. Сложность задачи обусловлена
тем, что сделки на рынке недвижимости носят частный, а зачастую -
конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой
информации. Но не это главное.
Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации в целом
как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности
реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках
недвижимости различны.
Так, при падении спроса на недвижимость вторичный рынок может
достаточно гибко реагировать сокращением предложения и снижением цен, при
котором нижняя граница определена: ценой приобретения объекта, финансовым
положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих
затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения
может быть довольно широк.
Вторичный рынок недвижимости более инертен, поскольку решения на нем
принимаются множеством лиц.
На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены
определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее
как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительный процесс
вовлечены ряд организаций, каждая из них заинтересована в использовании
своих мощностей и ресурсов, и прекратить строительный процесс мгновенно
невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение - процесс
создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на
первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.
Рынок недвижимости - рынок ограниченных возможностей, продавцов и
покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в
экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими
потребительскими свойствами, новых объектов с выразительным художественным
стилем. Ограничено и число покупателей таких объектов недвижимости в силу
их дороговизны.
Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных
решений, базирующихся на его исследовании и анализе. Однако, с одной
стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно
аналитики, сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и
однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости.
С другой же - недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и
перенос технологий, применяемых на других рынках (разработанных в другой
рыночной среде), могут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на
рынке недвижимости.
1.3. Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка
В условиях современной экономики рынок недвижимости характеризуется
тремя позициями:
Сфера вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических
отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.
Сфера, где объекты недвижимости выступают как товары особого рода.
Рынок услуг, создающий условия для жизнедеятельности и жизнеобеспечения
человека во всей многогранности их свойств и проявлений.
Таким образом, рынок недвижимости - интегрированная категория, которой
присущи черты рынков товаров, инвестиций и услуг (рис. 7). С экономико-
философской точки зрения рынок недвижимости - это инфраструктурная
категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления
производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной
деятельности.
Рис. 7. Связь рынка недвижимости с рынками: товарным (1), финансовым (2),
услуг (3), недвижимости (4)
Такая трактовка не противоречит узконаправленному пониманию рынка,
подразумевающему экономическую функцию сведения вместе покупателей и
продавцов.
Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка. Наиболее
распространена точка зрения на рынок недвижимости как на разновидность
инвестиционного рынка. В связи с этим принято выделять общие
идентификационные признаки, подтверждающие наличие структурной зависимости
рынка недвижимости с инвестиционным рынком (рис. 8).
Однако рынок недвижимости имеет и свои специфические особенности (рис.
.9).
Необходимость высокого порогового уровня инвестиций. Объекты
недвижимости довольно сложно приобрести в таком объеме, в каком хотелось бы
инвестору. Для этого необходимы значительные средства, что может привести к
уменьшению иных активов. Кроме того, у инвестора может просто не оказаться
необходимых средств. Например, достаточно сложно вложить средства в
недвижимость объемом 15% от стоимости здания, и даже финансирование такой
доли через участие в акционерном обществе, образованном на базе здания, не
позволяет самостоятельно управлять объектом недвижимости.
Так как объект недвижимости постоянно нуждается в коммунальном
обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической
эксплуатации, охране и др., то независимо от функционального назначения
объекта существует необходимость в его управлении. Качество управления
объектами недвижимости оказывает значительное воздействие на
конкурентоспособность и цену их потребления.
Недвижимость в большей степени, чем другие активы, нуждается в
эффективном управлении для получения дохода. Отсюда следуют по меньшей мере
два вывода:
Рис. 8. Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка
для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования
представляет довольно сложный товар;
для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления
недвижимостью, она может быть объектом инвестирования, позволяющим
извлекать больший доход.
Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную
дифференциацию в доходах между объектами недвижимости одного типа в
пределах даже одной местности.
Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем
финансовые активы, защищена от инфляции. Влияние инфляции в стране
учитывается в цене объекта недвижимости.
Высокие трансакционные издержки. Для коммерческой недвижимости эти
издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой могут достигать
10% от цены.
Низкая корреляция1 доходов от объектов недвижимости с доходами от
финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей
финансовых активов.
Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым
следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего
корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат последней
продажи и переговоров между участниками сделки, поэтому ценообразование на
рынке ценных бумаг динамичнее, чем на рынке недвижимости, а колебания цен
более часты.
Рис. 9. Отличительные особенности рынка недвижимости по сравнению с
другими
финансовыми активами
Сохранность инвестируемых средств. Земля - неуничтожима (если не
учитывать возможного ухудшения ее качеств), здания и сооружения -
долговечные конструкции, но обеспечение сохранности объектов недвижимости
может требовать дополнительных затрат (например, на страхование).
Обладая рядом отличий от финансовых активов, недвижимость может
рассматриваться как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить
общий риск, и как самостоятельный актив.
Таким образом, купля-продажа объектов недвижимости - это движение
стоимости, приносящей доход. В то же время недвижимость может приобретаться
как в производственных, так и в личных целях.
Согласно нормативным актам, принятым в период 1990-1996 гг., уже можно
говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и
покупается.
Сущность объекта недвижимости как товара триедина (рис. 10).
Кроме родовых признаков, позволяющих отличить объекты недвижимости от
других видов товара, существуют и специфические характеристики. Так,
например, объекты недвижимости характеризуются длительностью создания.
Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет
3-3,5 года.
Характеристики объектов недвижимости как товара могут не совпадать.
Недвижимости присуще несовпадение понятие как товара (асимметрия
представлений о товаре). С позиций потребителя, в частности, в качестве
товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев
рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной
организации - производимым товаром является законченный многоквартирный или
секционный дом.
Права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости
отличаются от прав владения другими товарами и являются предметами сделки.
Рис. 10. Недвижимость - товар особого рода
Объекты недвижимости больше, чем другие товары, подвержены
государственному воздействию, что увеличивает риск потери вложений в данные
объекты. Недвижимость - дорогой товар, и для его приобретения часто
используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости
прежнего объекта недвижимости (различные виды ипотек) и др.
Особые характеристики объектов недвижимости как товара наряду с ее
особым местом в рыночной экономике обусловливают необходимость достаточно
широкого спектра социально-экономической информации для позиционирования
данного товара на рынке. Однако это не исключает взаимосвязи рынка
недвижимости и рынка инвестиций.
Взаимосвязь рынка недвижимости и рынка услуг. Назначением рынка услуг,
как известно, является создание условий для жизнедеятельности и
жизнеобеспечения человека. Любые объекты недвижимости предназначены для
обслуживания конкретных процессов (рис. 11):
жилье - для удовлетворения жилищных потребностей;
промышленные объекты - для организации производственно-технологических
процессов;
земельные участки - для обеспечения сельскохозяйственного производства,
промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.
Рис. 11. Рынок недвижимости - одна из разновидностей рынка услуг
Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по
своей социально-экономической природе ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
введение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ... ... ..5
1.1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ИНФРАСТРУКТУРА ... ... ... ... ... ... ... ... ..5
1.2. Субъектная структура рынка недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... .12
1.3. Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка ... ... ... 20
Глава 2. Влияние стратегических направлениЙ в развитии экономики страны на
рынок недвижимости ... ... ... ... ... ... .25
2.1. Развитие отечественного рынка недвижимости ... ... ... ... ... ... ... .25
2.2. Казахстанская жилищная программа ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..30
2.3. Развитие рынка недвижимости на международном уровне ... ... ... ...36
Глава 3. Перспективы развития предпринимательской деятельности на рынке
недвижимости Республики Казахстан ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... 43
3.1. Развитие риэлторского бизнеса в Казахстане ... ... ... ... ... ... ... ... 43
3.2. Анализ Казахстанского рынка недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ...47
3.3. Развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан ... ... ... .50
заключение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ...66
список использованной литературы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..69
Введение
Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных
отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных
секторов в частности. Рынок недвижимости является существенной составляющей
в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая часть
национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового
богатства. Важное значение Казахстанского рынка недвижимости как сектора
экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте,
высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в
аренду государственной и коммунальной недвижимости (в том числе земли),
поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.
Сегодня в нашей республике активно формируется рынок недвижимости. При
этом все большую важность приобретает вопрос регистрации приобретенного и
имеющегося имущества в центрах по недвижимости. Однако действующий закон не
предусматривает обязательного характера этой процедуры, что порождает массу
проблем. Сложилась парадоксальная ситуация: объекты, имеющие реального
собственника, не участвуют в гражданском обороте из-за того, что права на
него не зарегистрированы либо не оформлены надлежащим образом.
Соответственно не платятся налоги. Это приводит к увеличению "теневого"
сектора экономики и потерям госбюджета. Именно поэтому возникла
необходимость легализации движимого и недвижимого имущества.
В Послании Президента народу Казахстана и выступлении Н. Назарбаева на
десятом республиканском форуме предпринимателей затрагивались вопросы
легализации имущества. Как известно, Глава государства дал поручение
Правительству разработать законопроект о легализации собственности малых
предприятий. В русле его реализации подготовлен законопроект РК "Об
амнистии в связи с легализацией имущества", положения которого предполагают
начало большой, кропотливой и архиважной работы многими ведомствами, в том
числе и центрами по недвижимости.
Для разъяснения сути этой разовой акции, ограниченной в проекте
временными рамками, было организовано своего рода "ликбез" - заседания
"круглых столов", беседы, лекции для представителей малого и среднего
бизнеса. Многие из них, к сожалению, до сих пор не понимают, что
государственная регистрация недвижимости позволяет центрам по недвижимости
от имени государства защитить их права и устранить лазейки для
мошенничества. Ведь сегодня есть факты, когда арендаторы жилья, особенно
при долгом отсутствии его хозяина, переоформляют квартиру на себя и даже ее
продают. Сараи или гаражи, мешающие новостройкам, идут под снос, если право
собственности на них не оформлено и не зарегистрировано. В этом случае их
хозяевам ничего не выплачивается, и они будут вынуждены обратиться в центр
по недвижимости за помощью.
Подъем экономики Казахстана, а также стремление большей части населения
к улучшению своих жилищных условий обусловили актуальность жилищного
строительства в республике. За последние годы структура вводимых в
эксплуатацию жилых домов изменилась по формам собственности и источникам
финансирования. Государство перестало быть основным участником в жилищном
строительстве, и теперь основную роль стали играть частные и индивидуальные
застройщики. Сегодня, только в Алматы, строительную деятельность, в том
числе по возведению и реконструкции нежилого фонда, ведут более 950 крупных
и мелких строительных организаций. Вследствие этого, по итогам десяти
месяцев прошлого 2004 года в южной столице сдано в эксплуатацию 484 жилых
дома общей площадью 283 471 кв. м, что на 15,7% больше, чем за аналогичный
период прошлого года. Кроме того, на эти цели было использовано 15 364 млн.
тенге, что в 1,6 раза больше, чем в 2003 году.
Однако, заявление Президента РК о разработке Государственной программы
жилищного строительства на 2005-2007 годы, поддерживаемое предвыборными
лозунгами различных партий, приостановило рост цен и даже способствовало их
снижению. В результате, цены на жилье к июлю снизились почти до февральской
отметки, но затем объективная ситуация на рынке, определяющая стоимость,
жилья заставила цены довольно быстро вернуться на прежний уровень. В конце
лета стоимость недвижимости продолжила расти и в сентябре уже превысила
мартовский пик. Можно сказать, что в целом уровень роста цен во втором
полугодии составил 7-12% в месяц, и они выросли в среднем по районам более
чем на 64%. В настоящее время эта тенденция сохраняется.
Однако следует отметить, что темпы роста цен на первичном и вторичном
рынках были различными. Недостаточное строительство квартир среднего и
эконом-класса привело к тому, что цены на вторичном рынке обогнали цены
новостроек. Такая парадоксальная, на первый взгляд, ситуация объясняется
довольно просто. Типовая 2-х комнатная квартира на вторичном рынке имеет
площадь около 45 кв. м, что, при стоимости в 1000 долларов за квадратный
метр, составит 45 000 долларов. А ведь 90% нынешних новостроек рассчитано
на клиента с высоким уровнем достатка, и, соответственно, площади квартир в
таких домах очень велики. Двухкомнатная квартира в новом доме с минимальной
площадью в 80 кв. м, при стоимости 900 долларов за квадратный метр,
обойдется в 72 000 долларов (в черновой отделке), что значительно превышает
стоимость квартиры на вторичном рынке. Помимо этого, и коммунальные платежи
в новостройках гораздо выше. Вот и получается, что при ограниченном
предложении дешевого жилья цена на вторичном рынке за квадратный метр выше,
чем на первичном, и продолжает повышаться.
Глава 1. Теоретические аспекты рынка недвижимости
1.1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ИНФРАСТРУКТУРА
Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов,
посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней
интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между
различными конкурирующими вариантами землепользования.
Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса
отношений связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих
объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования
рынка недвижимости - это развитие (создание), управление (эксплуатация) и
оборот прав на недвижимость.
Национальный рынок недвижимости - совокупность региональных и локальных
рынков, отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и
рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, и особенно состоянием
законодательства, политической и социальной стабильностью и т. д.
Рынок недвижимости как любая саморегулирующаяся система характеризуется
спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.
К основным функциям рынка относятся:
информация о ценах, спросе и предложении;
посредничество - установление связей между потребителями, спросом и
предложением;
свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав
собственности;
перераспределение инвестиций в объекты недвижимости;
обеспечение свободы предпринимательства;
эффективность решения социальных программ.
В структуру рынка недвижимости входят: объекты недвижимости, субъекты и
инфраструктура рынка недвижимости.
Однозначного определения термина инфраструктура в современной
экономической науке не существует. В широком смысле, под инфраструктурой
понимается совокупность видов экономической деятельности, обслуживающих
производство и обеспечивающих условия жизнедеятельности рассматриваемого
объекта.
На рынке недвижимости под инфраструктурой понимаются профессиональные и
институциональные участники рынка недвижимости, влияющие на создание и
потребление полезных свойств объектов недвижимости, а также их
распределение в рыночной среде.
Уровни инфраструктуры могут быть различными:
народнохозяйственный - макроуровень (на уровне республиканского рынка
недвижимости);
региональный (рынок недвижимости отдельного региона);
локальный (отдельный сектор рынка недвижимости);
объектный, микроуровень (отдельный объект недвижимости).
Инфраструктура рынка недвижимости создается и функционирует благодаря
общим усилиям институциональных и неинституциональных участников рынка. В
процессе формирования инфраструктуры рынка РК выделились 4 подхода к
различным аспектам работы рынка недвижимости:
инженерно-технологический (с точки зрения профессиональных деятелей);
трансаквдонный (психолого-поведенческий);
рыночный и макрорыночный (рассматривается с точки зрения специалистов по
теории рыночной экономики);
социальный (с точки зрения общественных деятелей).
В современных условиях развития стандартизации информационных
технологий связей особую актуальность приобретает инженерно-технологический
подход к формированию инфраструктуры рынка недвижимости. В частности, в
настоящее время задачи такого подхода отвечают целям информационной
политики Казахстана.
Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка
недвижимости, является высокий уровень затрат, связанных с осуществлением
различного рода сделок с объектами недвижимости - трансакционных издержек.
Целям минимизации данных издержек может способствовать решение задач в
рамках трансакционного подхода к формированию инфраструктуры рынка
недвижимости.
Особые задачи в рамках формирования инфраструктуры рынка недвижимости
решают государственные, общественные и коммерческие институты в области
управления рыночным развитием рынка недвижимости, в том числе по
направлениям реформирования, регулирования и контроля.
Кроме рыночных задач инфраструктура рынка недвижимости должна
обеспечивать и решение социальных задач, без которых как экономическая
система в целом, так и региональные рынки недвижимости перестают быть
полноценными.
С точки зрения инженерно-технологического подхода инфраструктура рынка
недвижимости - это набор механизмов профессиональной деятельности, имеющих
своей целью распределение достоверной информации об объектах недвижимости
между различными категориями потребителей.
Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости
с точки зрения инженерно-технологического подхода:
Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех
видов с целью заключения сделок с ними. Решение этой задачи осуществляют
системные аналитики с участием профессионалов-практиков.
Создание единого информационного пространства рынка недвижимости
и обеспечение его информационной открытости (осуществляют исследователи
рынка недвижимости с участием специалистов в области информационных
технологий).
Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к объектам
недвижимости и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости, а
также разработка инструктивных и регистрационных документов,
регламентирующих сделки на рынке недвижимости (осуществляют государственные
органы, регулирующие рынок недвижимости, при инициативном
участии и контроле общественных объединений, профессионалов и
специализированных исследовательских организаций).
Формирование банков данных эталонных (модельных) технологий деятельности на
рынке недвижимости, модельных пилотных проектов по их отработке и
механизмов их тиражирования среди профессиональных участников рынка
недвижимости (осуществляют общественные профессиональные объединения,
коммерческие и некоммерческие исследовательские организации).
Инфраструктура рынка недвижимости с точки зрения трансакционного
подхода - это набор механизмов по наименее затратному доступу участников
рынка недвижимости к необходимым для них ресурсам.
Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости
с точки зрения трансакционного подхода:
Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений
участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затраты на проведение
операций (трансакций) на этапах поиска информации
(ведение переговоров; принятие решений; правовое закрепление сделок
участников; координация усилий участников; контроль и восстановление
нарушенных прав; применение санкций к нарушителям). Эти задачи решают
руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные под
разделения общественных объединений, подразделения и организации систем
профессионального обучения.
Создание института инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечивающего
координацию действий участников рынка недвижимости, исследование и анализ,
контроль и регулирование на рынке недвижимости.
Формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимоотношений
участников рынка недвижимости и тиражирование их в профессиональной среде.
Примером снижения эффективности деятельности по формированию
инфраструктуры рынка недвижимости может служить создание единой системы
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое на
начальном этапе привело к запутанности в распределении прав и обязанностей
государственных органов, увеличению сроков регистрации сделок, затрат
времени и средств риэлтеров и потребителей, т. е. к увеличению
трансакционных издержек.
С точки зрения методологического подхода инфраструктура рынка
недвижимости - набор механизмов, поддерживающих в качестве экономической
системы базовые рыночные принципы функционирования процессов создания и
потребления полезных свойств объектов недвижимости и обеспечивающих
эффективные решения отведенного ей круга задач.
Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости
с точки зрения методологического подхода:
Создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования
рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способов
и средств реформирования и развития рынка (осуществляют исследовательские
подразделения общественных объединений при участи профессионалов-практиков,
а также коммерческие исследовательские организации
рынка недвижимости).
Создание специализированных государственных, общественных и коммерческих
институтов управления развитием рынка недвижимости:
органа координации усилии государственных учреждении и ведомств, цели
которых направлены на развитие рынка недвижимости;
специализированных структурных подразделений органов государственной власти
и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование
и контроль рынка недвижимости, защиту собственника на рынке недвижимости от
противоправных действий;
саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и
потребительских союзов рынка недвижимости;
образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;
некоммерческих и коммерческих организаций - исследователей и инициаторов
реформирования отдельных сегментов рынка недвижимости.
Ограниченность этого подхода состоит в том, что макромоделирование,
свойственное методологическому подходу, не позволяет в должной мере
отследить глубоких закономерностей осуществления конкретных процессов
создания, управления и оборота объектов недвижимости. В результате этого во
вновь организованной рыночной среде реальной может оказаться ситуация
возникновения деятельности, которая будет подавлять изначально
запланированные формы экономического оборота. Возможна также ситуация
невозникновения той деятельности, для которой среда создавалась.
Приведем пример ограничений методологического подхода, снижающего
эффективность деятельности по формированию инфраструктуры рынка
недвижимости. Реализация программы приватизации в сфере промышленного
производства, нацеленной на воссоздание частной собственности, при
нерешенности ряда инженерных задач привела к формированию прослойки
промышленных рантье, основывающих свою деятельность на остатках основных
фондов предприятий и не желающих что-либо производить.
Инфраструктура рынка недвижимости с точки зрения социального подхода -
это набор механизмов эффективного решения социальных задач с созданием и
потреблением полезных свойств объектов недвижимости. Основными задачами
формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения социального
подхода являются:
развитие законодательной и нормативной базы рынка недвижимости;
создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических
норм всеми участниками рынка недвижимости, защиты их прав и интересов.
Ограниченность социального подхода в том, что в целом правильная
нацеленность на интересы населения может иногда привести к экономической
несостоятельности выработанных рекомендаций и нанести вред самому
населению. Так, установление системы дотирования эксплуатации жилья для
всех категорий проживающих приводит к катастрофическому состоянию
инженерной инфраструктуры городов и жилых объектов недвижимости.
Декларирование жилищных льгот очередникам без формирования источников
финансирования создает социальную напряженность.
В основе комплексного подхода к формированию инфраструктуры рынка
недвижимости лежит рассмотрение инженерной, трансакционной, рыночной и
социальной составляющих его инфраструктуры как взаимосвязанных и
взаимодополняющих элементов единой целостной системы институтов рынка
недвижимости. Только комплексный подход формирования инфраструктуры рынка
недвижимости может синхронизировать процессы его функционирования и
обеспечить их наивысшую эффективность.
С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности, которую
реализуют субъекты рынка недвижимости (рис. 1.), последний имеет свои
достоинства и недостатки.
Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями (рис. 2.),
которые дают основание характеризовать данный рынок как составную часть
рыночного пространства.
Все рынки, несмотря на явные различия, имеют общую исходную
экономическую сущность. Модель спроса и предложения упрощает
действительность, концентрирует внимание именно на этих сущностных
чертах.1
Спрос - это количество объектов недвижимости и права на них, которые
покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный
промежуток времени. Формируется спрос на объекты недвижимости под влиянием
многих факторов: экономических, социальных, демографических, природно-
климатических и др. Одним из результатов, влияющих на спрос объектов
недвижимости, является цена (рис. 3.)
Рис. 3. Зависимость спроса на загородные объекты от цены
Предложение - это количество объектов недвижимости, которое
собственники готовы продать по определенным ценам за определенный
промежуток времени. Предложение объектов недвижимости не эластично.
На рынке недвижимости в силу длительности строительства объектов
предложение не может формироваться исходя только лишь из тенденций
изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность функций
спроса и предложения.1
Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий
собственника объектов недвижимости и покупателей (арендаторов) по отношению
друг к другу. Если разница между ожиданиями сторон в 10-15% еще преодолима,
то, когда она достигает 50%, можно с уверенностью сказать, что сделка не
состоится. Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий
собственников и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной
информации о рынке недвижимости при одновременно возрастающей информации о
непрерывном повышении спроса. В этой ситуации собственники объектов
недвижимости завышают цены до неопределенной высоты, количество продаж
падает, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен.
Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают по времени с
экономическими циклами (рис. 4): спад на рынке недвижимости предшествует
спаду экономики в целом, а подъем наступает раньше. Следовательно, по
состоянию рынка недвижимости можно судить о характере и тенденциях в
экономике: если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в скором
времени последует ухудшение ситуации и в национальной экономике, и
наоборот, за подъемом рынка недвижимости, как правило, следует подъем в
национальной экономике.
При перенасыщении рынка объектами недвижимости наблюдается спад на
рынке недвижимости. Количество незанятых объектов стремительно
увеличивается, и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены
снижаются .
Рис. 4. Взаимосвязь экономических циклов
Это рынок покупателя. Далее происходит перестройка на рынке
недвижимости (2). После возрастания спроса на построенные объекты
наблюдается поглощение созданных объектов недвижимости (3). Практически
отсутствуют предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом
прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости. В
результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство
достигает апогея (4) и характеризуется ростом цен на объекты строительства,
возникают излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной
продукции, а строительная деятельность сокращается. Это рынок продавца.
Наступает стабилизация (5), различая спрос и предложение в состоянии
равновесия.
Государство по отношению к объектам недвижимости как к любому товару не
предъявляет претензий по реализации, но в то же время от имени общества
контролирует режим использования и порядок реализации объектов
недвижимости.
Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от
прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих
физических и юридических лиц, поэтому все операции с объектами недвижимости
(дарение, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами -
государственной регистрацией прав на недвижимое имущество (этот вопрос
будет рассмотрен в гл. 16), призванной обеспечить учет интересов
государства и других субъектов рынка недвижимости.
Объекты недвижимости являются одним из немногих товаров, стоимость
которых имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.
Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства -
ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-
вещественной формы в денежную, и наоборот. На рынке жилой недвижимости
объекты экспонируются в среднем в течение 1-1,5 месяцев, на рынке
коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более.
Это свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.
Применительно к рынку недвижимости трансакционные издержки1 - это все
издержки, связанные с обменом и защитой правомочий, которые несут
покупатели и продавцы. Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо
определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести
предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы
убедиться в том, что условия контракта выполняются и т. д.2 На рынке
недвижимости в Алматы трансакционные издержки составляют 5-7% от цены
объекта. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика
расходы на ее содержание снижаются до 2-3%. Таким образом, когда затраты на
определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на
получение этой услуги в составе фирмы-застройщика, застройщик пойдет по
пути снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснить практически
отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием компаний-
застройщиков иметь собственную сбытовую структуру.
Другими словами: Отношение спроса и предложения определяет цену, но
высота цены определяет отношение спроса и предложения. Если возрастает
спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос; а если
падает цена то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потому и
цена, то возрастает предложение, потому что производство становится
выгодным. Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и
предложение определяют цену; далее, спрос определяет предложение, а
предложение определяет спрос. Кроме того, все эти колебания имеют еще
тенденцию к выравниванию. Если спрос возрастает и цена поднимается выше
нормального уровня, то увеличивается предложение; это увеличение легко
переходит границу необходимого, и тогда цена падает ниже нормы.
1.2. Субъектная структура рынка недвижимости
Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и
дифференцировать его можно по различным признакам. Исходя из триединства
сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости сформировались и
активно действуют три сектора:
развитие (создание) объектов недвижимости;
управление (эксплуатация) объектами недвижимости;
оборот прав на ранее созданную недвижимость.
Управление рынком недвижимости осуществляют соответствующие
государственные органы регистрации, профессиональные участники рынка
недвижимости, работающие на коммерческой основе.
Для усвоения сути процессов, происходящих на рынке недвижимости, и
выявления структурной определенности каждого из четырех секторов используем
метод декомпозиции.
Основные признаки рынка развития (создания) объектов недвижимости в
переходный период:
слабая изученность;
отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного
строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное
оборудование, материалы и др.
Сектор управления (эксплуатации) объектов недвижимости отслеживает
степень влияния товарных характеристик объектов на их доходность, формирует
запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов
недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это
имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору
развития передается непосредственно из сектора оборота.
Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее
объектов.
Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от
связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:
на инвестиции;
товарные;
ипотеку;
доходы и налоги от сделок;
эксплуатации объектов недвижимости.
Декомпозиция (расчленение) производится как логически обоснованная
процедура выделения все менее сложных процессов (в колонке 2 табл. 11.2
показана одна ступень такого расчленения, которая доводится до так
называемых базовых процессов (колонка 3)). Протекание базовых процессов
обеспечивается специалистами (организациями) одной узкой специализации.
Рынок недвижимости можно классифицировать в соответствии с рис. 11.5.
Субъектная структура рынка представлена на рис. 11.6. Рассмотрим ее.
Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: покупатели
(арендаторы); продавцы (арендодатели) и профессиональные участники рынка
недвижимости.
Таблица 1
Процессы функционирования рынка недвижимости1
Основные Сложные Базовые
1. Развитие 1.1. 1.1.1. Совершенствование структуры,
(создание) объектовОрганизация функций, нормативно-инструктивной базы
недвижимости системы государственных органов, ведающих
развития землепользованием и
объектов градостроительством
недвижимости
1.1.2. Совершенствование процедур
взаимодействия государственных органов
и коммерческих структур
1.1.3. Юридическое сопровождение
операций по развитию объектов
недвижимости
1.1.4. Информационное обеспечение
развития объектов недвижимости
1.1.5. Обучение и повышение
квалификации персонала
1.2. Развитие 1.2.1. Землеустройство, контроль за
территорий использованием земель и охрана
1.2.2. Экологический и социальный
мониторинг
1.2.3. Градостроительное
проектирование
1.2.4. Оценка земли и инвестиционного
проекта, финансирование развития
территории
1.2.5. Создание (развитие)
инженерно-транспортной инфраструктуры
территории
1.2.6. Налогообложение земельного
участка и улучшений
1.3. Развитие 1.3.1. Выбор наилучшего варианта
(создание) развития объекта недвижимости из
объекта возможных
недвижимости
1.3.2. Обеспечение оптимальной схемы
финансирования проекта развития
объекта недвижимости
1.3.3. Получение разрешений и
согласований
1.3.4. Привлечение, финансирование и
контроль за работой подрядчиков
1.3.5. Страхование риска застройки
1.3.6. Налогообложение строительства
1.3.7. Регистрация объекта
недвижимости
1.3.8. Обеспечение реализации создания
объекта недвижимости путем продажи,
сдачи в аренду и др.
2. Управление 2.1. 2.1.1. Создание (наем) юридического
(эксплуатация) Организация, или физического лица - управляющего
объектами эксплуатация объектом недвижимости
недвижимости и управление
объектами
недвижимости
2.1.2. Юридическое сопровождение
управления объектом недвижимости
2.1.3. Информационное обеспечение
управления объектом недвижимости
2.1.4. Обучение и повышение
квалификации персонала
2.2. Управление2.2.1. Финансовый анализ и оценка
объектами объекта недвижимости
недвижимости 2.2.2. Финансирование эксплуатации и
модернизации объекта недвижимости
2.2.3. Техническая эксплуатация
объекта недвижимости
2.2.4. Налогообложение объекта
недвижимости
2.2.5. Страхование объекта
недвижимости
3. Оборот прав на 3.1. 3.1.1. Создание системы ипотечного
объекты Организация кредитования оборота недвижимости
недвижимости системы оборота3.1.2. Создание и развитие
прав на объектыпредпринимательских структур
недвижимости (риэлтерских фирм)
3.1.3. Юридическое сопровождение
оборота недвижимости
3.1.4. Информационное обеспечение
оборота недвижимости, маркетинг,
реклама
3.1.5. Обучение и повышение
квалификации персонала
3.2. Передача 3.2.1. Купля-продажа, мена, аренда,
прав наем, залог (заклад), наследование,
(правомочий) заключение договора пожизненного
собственности содержания
на объекты 3.2.2. Исполнение судебного решения,
недвижимости и взыскание по векселю
регистра- 3.2.3. Передача в оперативное
управление и полное хозяйственное
ведение
3.2.4. Приватизация (деприватизация),
национализация
3.3. 3.3.1. Оценка стбимости объекта
Финансирование недвижимости
оборота 3.3.2. Единовременная оплата сделки,
прав на объектыоплата в рассрочку
недвижимости 3.3.3. Кредитование покупки, ипотечное
кредитование, целевое дотирование и
субсидирование покупки, накопление
средств
3.3.4. Страхование сделки
3.3.5. Налогообложение сделки
4. Управление 4.1. 4.1.1. Исследование законодательной и
рынком Исследование нормативной базы
недвижимости рынка 4.1.2. Исследование экономики
недвижимости 4.1.3. Исследование методической базы
4.1.4. Исследование информационного
пространства рынка недвижимости
Покупатель (арендатор) - главный субъект рынка недвижимости. Им может
быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного
управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для
покупателей работает рынок недвижимости. Продавец (арендодатель) - это
любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на
объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице
своих специализированных органов управления собственностью.
Рис. 5. Классификационная схема видов рынка недвижимости
Рис. 11.6. Субъектная структура рынка недвижимости
Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем
процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов
деятельности коммерческих структур.
К институциональным участникам, представляющим интересы государства и
действующим от его имени, относятся:
органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;
организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство
и землепользование (республиканские и областные земельные органы,
занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра);
зонированием территорий, оформлением землеотвода;
Республиканские и областные органы архитектуры и градостроительства,
занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов
застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра,
выдачей разрешений на строительство;
органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся
утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической,
пожарной и иных инспекции, занимающихся надзором за строительством и
эксплуатацией зданий и сооружений.
К неинституционалъным участникам, работающим на коммерческой основе,
относятся:
предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или
физические лица, в том числе унитарные предприятия, осуществляющие
коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с
законом
(имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование
деятельности);
инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных
имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме
инвестиций в объекты недвижимости1;
риэлтеры (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при
совершении сделок с объектом недвижимости;
девелоперы (застройщики), владеющие на правах собственности или аренды
участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов
недвижимости, определяющие схемы финансирования инвестиционного
проекта, занимающиеся проектированием и строительством, продажей объекта
полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или
с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков
и соинвесторов);
редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий
(вторичной застройки);
заказчики, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими
могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);
страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной
ответственности;
управляющие проектом, осуществляющие общее планирование, координацию и
контроль реализации проекта от начала до завершения, с целью удовлетворения
требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта
с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения
строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии
с установленными стандартами качества;
управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением
и технической эксплуатацией объектов недвижимости;
оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги собственникам,
инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости
объектов недвижимости;
финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке
недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой
информации для принятия стратегических решений по его развитию;
участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом
ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации,
пул закладных при ипотечном кредитовании и пр.);
маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе,
занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке недвижимости;
специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок
недвижимости; информационно-аналитические издания и другие СМИ,
специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке
недвижимости;
специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
другие специалисты - сотрудники и члены национальных и
международных профессиональных объединений рынка недвижимости.
На практике часто рынок недвижимости делят по способу совершения сделок
на первичный и вторичный.
Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок,
совершаемых с вновь созданными (только что построенным), а также
приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот
прав собственности на рынке недвижимости.
Под вторичным рынком недвижимости понимаются сделки, совершаемые с
объектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими
формами перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты
недвижимости, как правило, длительное время находятся в эксплуатации на
рынке недвижимости.
Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены
вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько
рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.
Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках
недвижимости существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор решений
относительно инвестирования в недвижимость. Сложность задачи обусловлена
тем, что сделки на рынке недвижимости носят частный, а зачастую -
конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой
информации. Но не это главное.
Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации в целом
как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности
реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках
недвижимости различны.
Так, при падении спроса на недвижимость вторичный рынок может
достаточно гибко реагировать сокращением предложения и снижением цен, при
котором нижняя граница определена: ценой приобретения объекта, финансовым
положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих
затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения
может быть довольно широк.
Вторичный рынок недвижимости более инертен, поскольку решения на нем
принимаются множеством лиц.
На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены
определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее
как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительный процесс
вовлечены ряд организаций, каждая из них заинтересована в использовании
своих мощностей и ресурсов, и прекратить строительный процесс мгновенно
невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение - процесс
создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на
первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.
Рынок недвижимости - рынок ограниченных возможностей, продавцов и
покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в
экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими
потребительскими свойствами, новых объектов с выразительным художественным
стилем. Ограничено и число покупателей таких объектов недвижимости в силу
их дороговизны.
Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных
решений, базирующихся на его исследовании и анализе. Однако, с одной
стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно
аналитики, сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и
однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости.
С другой же - недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и
перенос технологий, применяемых на других рынках (разработанных в другой
рыночной среде), могут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на
рынке недвижимости.
1.3. Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка
В условиях современной экономики рынок недвижимости характеризуется
тремя позициями:
Сфера вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических
отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.
Сфера, где объекты недвижимости выступают как товары особого рода.
Рынок услуг, создающий условия для жизнедеятельности и жизнеобеспечения
человека во всей многогранности их свойств и проявлений.
Таким образом, рынок недвижимости - интегрированная категория, которой
присущи черты рынков товаров, инвестиций и услуг (рис. 7). С экономико-
философской точки зрения рынок недвижимости - это инфраструктурная
категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления
производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной
деятельности.
Рис. 7. Связь рынка недвижимости с рынками: товарным (1), финансовым (2),
услуг (3), недвижимости (4)
Такая трактовка не противоречит узконаправленному пониманию рынка,
подразумевающему экономическую функцию сведения вместе покупателей и
продавцов.
Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка. Наиболее
распространена точка зрения на рынок недвижимости как на разновидность
инвестиционного рынка. В связи с этим принято выделять общие
идентификационные признаки, подтверждающие наличие структурной зависимости
рынка недвижимости с инвестиционным рынком (рис. 8).
Однако рынок недвижимости имеет и свои специфические особенности (рис.
.9).
Необходимость высокого порогового уровня инвестиций. Объекты
недвижимости довольно сложно приобрести в таком объеме, в каком хотелось бы
инвестору. Для этого необходимы значительные средства, что может привести к
уменьшению иных активов. Кроме того, у инвестора может просто не оказаться
необходимых средств. Например, достаточно сложно вложить средства в
недвижимость объемом 15% от стоимости здания, и даже финансирование такой
доли через участие в акционерном обществе, образованном на базе здания, не
позволяет самостоятельно управлять объектом недвижимости.
Так как объект недвижимости постоянно нуждается в коммунальном
обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической
эксплуатации, охране и др., то независимо от функционального назначения
объекта существует необходимость в его управлении. Качество управления
объектами недвижимости оказывает значительное воздействие на
конкурентоспособность и цену их потребления.
Недвижимость в большей степени, чем другие активы, нуждается в
эффективном управлении для получения дохода. Отсюда следуют по меньшей мере
два вывода:
Рис. 8. Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка
для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования
представляет довольно сложный товар;
для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления
недвижимостью, она может быть объектом инвестирования, позволяющим
извлекать больший доход.
Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную
дифференциацию в доходах между объектами недвижимости одного типа в
пределах даже одной местности.
Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем
финансовые активы, защищена от инфляции. Влияние инфляции в стране
учитывается в цене объекта недвижимости.
Высокие трансакционные издержки. Для коммерческой недвижимости эти
издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой могут достигать
10% от цены.
Низкая корреляция1 доходов от объектов недвижимости с доходами от
финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей
финансовых активов.
Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым
следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего
корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат последней
продажи и переговоров между участниками сделки, поэтому ценообразование на
рынке ценных бумаг динамичнее, чем на рынке недвижимости, а колебания цен
более часты.
Рис. 9. Отличительные особенности рынка недвижимости по сравнению с
другими
финансовыми активами
Сохранность инвестируемых средств. Земля - неуничтожима (если не
учитывать возможного ухудшения ее качеств), здания и сооружения -
долговечные конструкции, но обеспечение сохранности объектов недвижимости
может требовать дополнительных затрат (например, на страхование).
Обладая рядом отличий от финансовых активов, недвижимость может
рассматриваться как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить
общий риск, и как самостоятельный актив.
Таким образом, купля-продажа объектов недвижимости - это движение
стоимости, приносящей доход. В то же время недвижимость может приобретаться
как в производственных, так и в личных целях.
Согласно нормативным актам, принятым в период 1990-1996 гг., уже можно
говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и
покупается.
Сущность объекта недвижимости как товара триедина (рис. 10).
Кроме родовых признаков, позволяющих отличить объекты недвижимости от
других видов товара, существуют и специфические характеристики. Так,
например, объекты недвижимости характеризуются длительностью создания.
Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет
3-3,5 года.
Характеристики объектов недвижимости как товара могут не совпадать.
Недвижимости присуще несовпадение понятие как товара (асимметрия
представлений о товаре). С позиций потребителя, в частности, в качестве
товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев
рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной
организации - производимым товаром является законченный многоквартирный или
секционный дом.
Права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости
отличаются от прав владения другими товарами и являются предметами сделки.
Рис. 10. Недвижимость - товар особого рода
Объекты недвижимости больше, чем другие товары, подвержены
государственному воздействию, что увеличивает риск потери вложений в данные
объекты. Недвижимость - дорогой товар, и для его приобретения часто
используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости
прежнего объекта недвижимости (различные виды ипотек) и др.
Особые характеристики объектов недвижимости как товара наряду с ее
особым местом в рыночной экономике обусловливают необходимость достаточно
широкого спектра социально-экономической информации для позиционирования
данного товара на рынке. Однако это не исключает взаимосвязи рынка
недвижимости и рынка инвестиций.
Взаимосвязь рынка недвижимости и рынка услуг. Назначением рынка услуг,
как известно, является создание условий для жизнедеятельности и
жизнеобеспечения человека. Любые объекты недвижимости предназначены для
обслуживания конкретных процессов (рис. 11):
жилье - для удовлетворения жилищных потребностей;
промышленные объекты - для организации производственно-технологических
процессов;
земельные участки - для обеспечения сельскохозяйственного производства,
промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.
Рис. 11. Рынок недвижимости - одна из разновидностей рынка услуг
Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по
своей социально-экономической природе ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
