Общие понятия о сделках, их классификация

ВВЕДЕНИЕ. СТР.4
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ О СДЕЛКАХ, ИХ КЛАССИФИКАЦИЯ. СТР 7
1.1. ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ О СДЕЛКАХ. СТР 7
1.1.2. ОСНОВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫЕ К СДЕЛКЕ. СТР 9
1.1.3. СРОКИ В СДЕЛКАХ. СТР. 14
1.2.КЛАССИФИКАЦИЯ СДЕЛОК СТР. 17

ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ. СТР. 23
2.1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА. СТР. 23
2.2. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ. СТР. 26
2.3. РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕКОТОРЫЕ ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ. СТР. 36
2.3.1. СДЕЛКИ СО ЗДАНИЯМИ, СООРУЖЕНИЯМИ, НЕЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ . СТР. 36
2.3.2. РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА СДЕЛКИ С ЗЕМЛЕЙ. СТР. 38
2.4. ПРАВОВОЕ ЗНАЧЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ. СТР. 40
2.5. НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ РАССМОТРЕНИЯ В СУДАХ ДЕЛ ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ. СТР. 42

ГЛАВА 3. НЕКОТОРЫЕ ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ. СТР. 53.
3.1. ИПОТЕКА КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ О ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА. СТР. 53
3.1.1. ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ О ЗАЛОГЕ. СТР. 53
3.1.2. ИПОТЕКА. СТР. 57
3.2. ГРАЖДАНСКО.ПРАВОВЫЕ СДЕЛКИ С ПО ДОГОВОРУ ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА. СТР. 63

3.2.1. ИМУЩЕСТВЕННЫЙ НАЙМ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ. СТР. 63
3.2.2. АРЕНДА ПРЕДПРИЯТИЙ. СТР. 65
3.2.3 ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. СТР. 67

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. СТР. 70
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ. СТР. 73
ПРИЛОЖЕНИЯ. СТР. 77

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.
В расцвет рыночных отношений в Казахстане, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.
Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.

1. Байсин Ю.Г. Общие положения Гражданского кодекса Республики Казахстан//Алматы/ "Предприниматель и право", 1996, № 12, с. 2-8.
2. Бобряшова О. Способы обеспечения обязательств//Алматы/ "Предприниматель и право", 1996, № 4, с. 5-7.
3. Васенин А.П. Залог - как способ обеспечения обязательств//Алматы, Адилет/ В сб. "Комментарии гражданского законодательства", том 1-3, 1996-1997 г.г.
4. Головин Ю. Земля – как предмет залога. // Рос. Юстиция. 1997. №2.
5. Гражданское право. // Под ред. Суханова Е.А. – М.: Бек, 1993.
6. Гражданское право. Учебник ч.1 // Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М. 1997.
7. Грачёв И.Д. Закон об ипотеке: Проблемы и перспективы // Юридический мир. 1998. №2.
8. Грибанов В.П.. Сроки в гражданском праве. М., 1967, стр.46
9. Добаткин Д.А. Вещи, включаемые в состав недвижимости // Юридический мир. 1998..№ 1.
10. Ерофеев Б.В. Земельное право: Учебник // Отв. Ред. Г.В. Чебуков. – М.: Нов. Юрист, 1998.
11. Жариков Ю.Г. , Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование.- М.: БЕК, 1998.
12. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения // Адвокат. 1999. № 9.
13. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения. // Адвокат. 1999. № 9.
14. Калашникова А.Е. Сделки с жилыми помещениями. – М. 1999.
15. Коммерческий договор: от заключения до исполнения//М., "Маркетинг", 1995.-324 с.
16. Кравченко А.И. Законодательство об ипотеке//Алматы, Адилет/ В сб. "Комментарии гражданского законодательства", том 1-3, 1996-1997 г.г.
17. Красавчиков О.А.. Советское гражданское право. М., «Спарк», 1995, стр.73
18. Мамонтов Н.И. Обязательства и их исполнение//Алматы, Адилет/ В сб. "Комментарии гражданского законодательства", том 1-3, 1996-1997 г.г.
19. Матвеев Ю.В. Экономико-правовые проблемы приватизации в РФ. // АТВШМ. 1998. №4.
20. Нургазиева Л.А. Виды расчетов с иностранными покупателями//Алматы/ "Внешнеэкономическая деятельность в Казахстане", 1996, № 22, с. 8-10.
21. Ойгензихт В.А.. Воля и волеизъявление. Душанбе, «Дониш», 1983, стр.88
22. Осипов Е.Б. Некоторые аспекты залоговых правоотношений//Алматы, Адилет/ В сб. "Комментарии гражданского законодательства", том 1-3, 1996-1997 г.г.
23. Павлодарский Е. Залог и ипотека // Хозяйство и право. 1997. №2.
24. Плешанова О. Объекты ипотеки // Российская юстиция. 1998. №10.
25. Попов М.В. О документах, удостоверяющих права на земельные участки. // Хозяйство и право. 1998. №6.
26. Поповкин Н.А. Залог. История возникновения и развитие залоговых правоотношений // Юрист. 1997. №3.
27. Редин М. Приватизация коммунальных квартир // Законность. 1997. №4. - С.4.
28. Рубанов А. Залог и банковский счёт. Его реализация в банковском кредитовании // Хозяйство и право. 1997. №9.
29. Саутпаева А.С. Банковская гарантия//Алматы/ "Внешнеэкономическая деятельность в Казахстане", 1996, № 9, с. 6-7.
30. Свириденко О. Правовое регулирование недвижимого имущества // Хозяйство и право. 1997. № 7.
31. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество // Право и экономика. 1999. № 12.
32. Суханов Е.А.. Гражданское право в 2-х томах. Том 1., М., «Бек», 1994, стр. 63
33. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы // Хозяйство и право. 1997. №9.
34. Чубуков Г.В. Земельная недвижимость в системе российского права // Государство и право. 1995. №9.
35. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., «Бек», 1994, стр.21

Дисциплина: Законодательство и Право, Криминалистика
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 77 страниц
В избранное:

СОДЕРЖАНИЕ. СТР.2
ВВЕДЕНИЕ. СТР.4
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ О СДЕЛКАХ, ИХ КЛАССИФИКАЦИЯ. СТР 7
1.1. ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ О СДЕЛКАХ. СТР 7
1.1.2. ОСНОВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫЕ К СДЕЛКЕ. СТР 9
1.1.3. СРОКИ В СДЕЛКАХ. СТР. 14
1.2.КЛАССИФИКАЦИЯ СДЕЛОК СТР. 17

ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ.СТР. 23
2.1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА. СТР. 23
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СТР. 26
СДЕЛОК С НИМ.
2.3. РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕКОТОРЫЕ ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.СТР. 36
2.3.1. СДЕЛКИ СО ЗДАНИЯМИ, СООРУЖЕНИЯМИ, НЕЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ .СТР. 36
2.3.2. РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА СДЕЛКИ С ЗЕМЛЕЙ. СТР. 38
2.4. ПРАВОВОЕ ЗНАЧЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК С СТР. 40
НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ.
2.5. НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ РАССМОТРЕНИЯ В СУДАХ ДЕЛ ПО СТР. 42
ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И
СДЕЛОК С НИМ.

ГЛАВА 3. НЕКОТОРЫЕ ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ. СТР. 53.
3.1. ИПОТЕКА КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ О СТР. 53
ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.
3.1.1. ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ О ЗАЛОГЕ. СТР. 53
3.1.2. ИПОТЕКА. СТР. 57
3.2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ СДЕЛКИ С ПО ДОГОВОРУ ИМУЩЕСТВЕННОГО СТР. 63
НАЙМА.

3.2.1. ИМУЩЕСТВЕННЫЙ НАЙМ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ. СТР. 63
3.2.2. АРЕНДА ПРЕДПРИЯТИЙ. СТР. 65
3.2.3 ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. СТР. 67

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. СТР. 70
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ. СТР. 73
ПРИЛОЖЕНИЯ. СТР. 77

ВВЕДЕНИЕ.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть
хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности
граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.
В расцвет рыночных отношений в Казахстане, который многие, и не без
оснований, именуют разгулом, когда сфера обращения недвижимости постоянно
расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись,
не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений,
касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в
настоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть
наиболее важные аспекты этого вопроса.
Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и
подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности
заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок
недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и
преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная
государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение
правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации
и проверки законности сделки.
В главе 1 дипломной работы рассматривается гражданско-правовой
институт сделки в общих чертах.
Во второй главе рассматривается институт государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядок государственной
регистрации и ее участники с точки зрения обеспечения стабильности оборота
недвижимости, его гласности и публичности.
Указ Президента Республики Казахстан Указ Президента, имеющий силу
Закона, от 25.12.1995 N 2727 "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" вступил в силу 1 марта 1996года. Указ
президента "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" № N 2727 определяет:
1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним.
2. Перечень прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
государственная регистрация которых обязательна.
3. Круг участников отношений, возникающих при государственной
регистрации прав.
4. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав.
5. Порядок государственной регистрации прав.
6. Особенности регистрации отдельных видов прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, куда включены права на предприятие как
имущественный комплекс; права общей собственности; сервитуты; ипотека;
аренда; и др.
Таким образом, Указ о государственной регистрации внес существенные
изменения в действующее гражданское законодательство, повлиял на
существующие гражданско-правовые отношения в сфере недвижимости и, наконец,
заставил заработать ряд положений нового гражданского законодательства.
В главе 3 рассмотрены некоторые виды сделок с недвижимостью, сделки с
квартирами, залог, в частности ипотека. В расцвет рыночных отношений в
Казахстане, когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а
элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели
законченных форм, залог выступает одной из немногих и наиболее эффективной
гарантией стабильности отношений между субъектами экономики в повседневной
практике, по сути своей, представляя реальную страховку неисполнения
обязательств. Сегодня, несмотря на наличие негативных оценок действующего
законодательства о залоге, он приобретает всё большую популярность, чему
есть масса причин, вытекающих из современной рыночной ситуации в стране.
В Законе РК “Об ипотеке” закреплены гарантии реализации прав и
законных интересов участников залоговых отношений. Закон подробно
регулирует многие важные вопросы ипотечного правоотношения: сущность
договора ипотеки, заключение договора об ипотеке, составление и выдачу
закладной, передачу прав залогодержателя третьим лицам, обременение
заложенного имущества (третьими лицами) правами третьих лиц, последующий
залог, взыскание на заложенное имущество и его реализацию, особенности
ипотеки отдельных объектов (предприятий, зданий, сооружений, земельных
участков, жилых домов, квартир и других объектов недвижимости).
Проблемы возникающие при проведении сделок с недвижимостью весьма
актуальны и имеют современный характер, что и послужило поводом для выбора
мной этой темы. Целью настоящей работы является постановка и попытка
рассмотрения наиболее серьезных, на наш взгляд, вопросов в этой области.
Мной последовательно реализован принцип синтеза теоретических знаний и
правоприменительной практики, что позволяет получить объективное
представление о характере отношений, связанных с реализацией прав на
недвижимое имущество, выделить главные факторы, влияющие на формирование
таких правоотношений. Данная тема мной тщательно рассмотрена и осмыслена,
что позволило раскрыть сущность и особенности недвижимого имущества как
объекта Гражданского права.

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ О СДЕЛКАХ, ИХ КЛАССИФИКАЦИЯ .

1.1. ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ О СДЕЛКАХ.

Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей служат
многообразные юридические факты. Они представляют собой обстоятельства
реальной действительности, с которыми действующее законодательство
связывает наступление соответствующих правовых последствий.

Как уже отмечалось, сделки являются самими распространёнными
юридическими фактами. Согласно ст.147 ГК РК они определяются как действия
граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или
прекращения гражданских прав и обязанностей .

Однако для того, чтобы четко определить понятие юридической сделки,
необходимо обратить внимание на ряд важных моментов.

1.1.1. ОТЛИЧИЕ СДЕЛКИ ОТ ДРУГИХ ЮРИДИЧЕСКИХ ФАКТОВ.

Все юридические факты довольно разнообразны и классифицируются по
различным основаниям. Речь идет, прежде всего, об их делении в зависимости
от воли субъектов на действия и события.

По мнению Г.Ф.Шершеневича, юридическим действием называется внешнее
выражение воли человека, влекущее за собой юридические последствия[1].

Таким образом, действия - это юридические факты, в которых проявляется
воля совершавшего их физического или юридического лица (например,
заключение договора), в то время как события представляют собой юридические
факты, которые происходят и оказывают влияние на людей независимо от их
воли (рождение, смерть или болезнь человека, войны, забастовки и т.д.). К
событиям также относятся все явления стихийного характера, такие как
пожары, наводнения, ураганы и т.п. В этом смысле можно говорить об отличии
сделки от события, поскольку сделками признаются в соответствии со ст.147
ГК РК именно действия граждан и юридических лиц, направленные на
установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Направленность сделки на достижение определенного правового результата
позволяет противопоставить её юридическому поступку, правовые последствия
которого вступают в силу закона, то есть независимо от воли субъекта и от
наличия у него дееспособности. Для сделки необходимо как проявление воли
субъектов, так и наличие у них дееспособности, но об этом чуть ниже.

Кроме того, по признаку дозволенности законом, действия подразделяются
на правомерные, то есть совершаемые в соответствии с требованиями
законодательства и принципами права, и неправомерные. К последним сделкам
относятся следующие действия: причинение вреда другому лицу,
злоупотребление правом, нарушение договорных обязательств и др. Сделка
является правомерным действием в отличие от неправомерных действий,
порождающих гражданские права и обязанности. В случае же её несоответствия
требованиям закона сделка может быть признана недействительной (ст.ст.157-
162 ГК РК) и не влечет никаких юридических последствий.

Сделки следует отличать и от актов государственных органов и органов
местного самоуправления, которые также являются основанием для
возникновения гражданских прав и обязанностей (ст.7 ГК).Однако к ним
положения Гражданского кодекса о сделках не относятся, поскольку акты
данных органов носят императивный характер, а субъекты правоотношения в
этом случае не являются равноправными, что противоречит основным началам
гражданского законодательства, закрепленным в ст.1 ГК РК.

Помимо всего выше сказанного, в ст.147 ГК РК указано, что сделки
направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и
обязанностей. Это отличает их от других волевых актов, которые могут быть
направлены на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей,
правоотношений, регулируемых другими отраслями права. Например, подача
заявления о приеме на работу является волевым актом лица, направленным на
возникновение правоотношения, которое регулируется трудовым
законодательством.

В этом состоят основные отличия сделки от других юридических фактов.

1.1.2. ОСНОВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫЕ К СДЕЛКЕ.

Исходя из вышесказанного, остановимся более подробно на определении
понятия сделки и её основных признаков.

Как уже отмечалось, сделка представляет собой юридический факт, вернее
юридическое действие, причем правомерное, волевое, осознанное и
направленное на достижение определенных правовых последствий. Например, при
сделке купли-продажи покупатель стремится стать собственником вещи.

Однако для того, чтобы сделка могла повлечь за собой желаемые сторонами
последствия, она должна соответствовать определенным в законе требованиям.
Указанные требования бывают двух категорий: общие и специальные. Последние
требования устанавливаются применительно к тому или иному виду гражданско-
правовых сделок. Общие же требования сделок распространяются на каждую
сделку независимо от её родовой или видовой принадлежности. Принято
различать четыре таких требования:
1) к субъектному составу сделки;
2) требование единства воли и волеизъявления;
3) требования к содержанию сделки;
4) к форме сделки.[2]

Наиболее существенные требования закон предъявляет к сторонам,
участвующим в совершении сделки.

Поскольку сделка - действие волевое, совершать её могут лишь лица,
обладающие право- и дееспособностью. Гражданская правоспособность согласно
ст.13 ГК РК признается в равной степени за всеми гражданами и возникает в
момент рождения, а прекращается смертью гражданина. Однако не все граждане
являются в одинаковой степени дееспособными. Это зависит от уровня
интеллектуальной и волевой зрелости человека, его способности понимать
значение своих действий и руководить ими. В соответствии с действующим
законодательством по возрастным и медицинским основаниям различаются
следующие пять групп граждан с точки зрения их дееспособности:

1) полностью дееспособные граждане;
2) относительно дееспособные (от 14 до 18 лет);
3) частично дееспособные (от 6 до 14 лет);
4) ограниченно дееспособные;
5) абсолютно недееспособные.
Под гражданской дееспособностью понимается способность гражданина
своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать
для себя гражданские обязанности и исполнять их (ст.17 ГК РК). В полном
объёме она наступает по достижении восемнадцатилетнего возраста. Лица же,
не достигшие совершеннолетия, обладающие относительной и частичной
дееспособностью, а также лица с ограниченной дееспособностью вправе
совершать самостоятельно только сделки, которые разрешены законом. В
частности, для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет они
предусмотрены в ч.2 ст.22 ГК РК. Другие сделки они могут совершать с
письменного согласия их родителей, усыновителей или попечителей.
Относительно малолетних, не достигших 14-летнего возраста, и лиц с
ограниченной дееспособностью условия совершения сделок указаны
соответственно в ст.23 ГК РК. Что касается граждан признанных судом
недееспособными, от имени сделки совершает опекун (п.2 ст.26 ГК РК).

Правоспособностью юридического лица согласно п.1 ст.35 ГК РК
признается способность иметь гражданские права, соответствующие целям
деятельности, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.
Дееспособность юридического лица представляет собой способность организации
своими действиями создавать для себя права и обязанности. Правоспособность
и дееспособность юридического лица возникают одновременно при его создании,
то есть в момент его государственной регистрации и прекращаются в момент
завершения его ликвидации ст35 п.2.

Коммерческие организации, за исключением государственных предприятий,
предусмотренных законом, могут иметь права и исполнять гражданские
обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не
запрещенных законом (ч.1 п.2 ст.35 ГК РК). Таким образом, они могут
совершать любые сделки, не запрещенные законом и не противоречащие целям,
закрепленных в их учредительных документах.

Отдельные виды сделок, перечень которых определяется законом, могут
совершаться юридическими лицами только на основании специального разрешения
- лицензии (п.3 ч.1 ст.35 ГК РК). Волю юридического лица при совершении
сделки выражает его орган или представитель. При этом юридические
последствия возникают у юридического лица, если орган или представитель
действовали в рамках своих полномочий.[3]

Таким образом, для действительности сделки необходимо, чтобы каждая
сторона сделки была в требуемой законом мере правосубъектна, то есть
обладала бы правоспособностью и в соответствующем объеме дееспособностью,
необходимыми для данной сделки.

Кроме того, совершенно очевидно, что осуществление прав и обязанностей
независимо от волевого характера возникновения правоотношения, вне волевых
актов его участников, немыслимо[4]. И, как и любой волевой акт, сделка
представляет собой сочетание воли и волеизъявления. Воля дает ответ на
вопрос: чего я хочу?, а волеизъявление: что я для этого делаю?.
Следовательно, воля есть детерминированное и мотивированное желание достичь
определенной цели. Например, лицо хочет обеспечить себя на случай болезни
или старости. Однако воля и её мотивы представляют собой внутреннюю
сторону юридической сделки и свое юридическое значение она приобретает
только при проявлении её во вне, во внешних действиях[5]. Поэтому для
достижения желаемой цели лицо совершает сделку по страхованию жизни. Отсюда
следует, что важнейшим элементом сделки является волеизъявление - выражение
воли лица вовне, благодаря которому она становится доступна восприятию
других лиц. Именно волеизъявление как объективированная воля может быть
подвергнуто правовой оценке.

И все же воля в сделке не просто, вернее, не только целеустремленность
субъекта, а психическое регулирование его поведения, результатом которого
является заключение сделки, поскольку бесспорно то, что насилие, обман,
угроза и т.п. воздействуют не на объективное действие - волеизъявление, а
на волю субъекта, на принятие им вынужденного решения или на формирование
ошибочного намерения, то есть на психически регулируемые действия[6]. При
насилии лицо лишается собственной воли, которую пытается насильственно
заменить воля другого, так что первое лицо становиться простым орудием,
средством выражения воли второго. Вследствие этого обстоятельства
юридическое действие, произведенное под влиянием насилия, не может
считаться выражением воли того, от кого это действие внешним образом
происходит[7]. В данной ситуации нельзя говорить о фактическом
соответствии волеизъявления воле субъекта, что противоречит требованиям
закона. Поэтому в случае, если при совершении сделки (заключении договора)
воля лица оказалась несвободной, складывающейся под влиянием обмана,
угрозы, насилия, злонамеренного соглашения представителя этой стороны с
другой стороной, а также вследствие стечения тяжелых обстоятельств, сделка
может быть признана недействительной. Таким образом, можно сделать вывод,
что сделка является действительной только при соответствии субъективного
намерения лица объективному его выражению.

Воля субъектов сделки должна объективироваться каким-либо образом,
чтобы быть ясной для окружающих. Способы выражения, закрепления или
засвидетельствования воли субъектов, совершающих сделку, называются формами
сделок[8]. Сделка порождает права и обязанности при условии соблюдения её
формы, поэтому закон предъявляет свои требования и к форме сделки. В виде
общего правила волеизъявление принимает форму определенного действия,
выраженного с помощью определенных слов. При этом в случаях, указанных в ГК
РК, выражение воли может быть либо устным, либо письменным (п.1 ст.151 ГК
РК). Причем письменная форма сделки бывает простой или нотариальной.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
1) в случаях, указанных в законе;
2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону
для сделок данного вида эта форма не требовалась (п.1 ст154 ГК РК).
Помимо этого существуют еще два способа выражения воли. Так, о воле
иногда можно судить косвенно, имея в виду поведение лица, например, брокера
на бирже. Соответствующие действия именуются конклюдентными, то есть
такими, из которых можно сделать вывод.[9] Сходную роль иногда играет
молчание. Но для этого необходимо чтобы в законе или в соглашении сторон
содержалось прямое указание не просто на признание правового значения
молчания, но и на его смысл (означает ли молчание да или нет).
Например, возможно заключение договора, который предусматривает ежемесячные
поставки в определенном объеме, если покупатель не сообщит о своем отказе в
течение определённого срока до очередной поставки. В этом случае молчание
означает да.[10]

Кроме того, для сделки характерно совпадение правового результата и
цели. Цель, преследуемая субъектами, совершающими сделку, всегда носит
правовой характер - приобретение права собственности и т.д. В силу этого не
являются сделками морально-бытовые соглашения, не преследующие правовые
цели, например, соглашение о свидании, прогулке и т.п.

Типичная для каждого вида сделок правовая цель, ради которой она
совершается, называется основанием сделки (causa). Основание сделки должно
быть законным и осуществимым.[11]

Юридические цели (основания сделки) нельзя отождествлять с социально-
экономическими целями субъектов сделки. Под влиянием последних формируется
содержание воли субъектов: граждане удовлетворяют свои материальные и
духовные потребности посредством совершения сделок. Разграничение их с
юридическими целями важно по двум причинам:

1) одна и та же социально-экономическая цель может быть достигнута
через реализацию различных правовых целей;
2) сам по себе факт противоречия социально-экономических целей
субъектов, совершающих действия в форме сделки, интересам
государства и общества служит основанием признания неправомерности
такого действия.
Юридические цели сделки необходимо отличать и от мотива, по которому
она совершается. Мотив, как осознанная потребность, осознанное побуждение,
- фундамент, на котором возникает цель. Поэтому мотивы лишь побуждают
субъектов к совершению сделки и не служат её правовым компонентом, таковым
является правовая цель - основание сделки[12]. Учет мотивов подрывал бы
устойчивость гражданского оборота. Вместе с тем стороны могут по соглашению
придать мотиву правовое значение. В этом случае мотив становиться условием
- элементом содержания сделки.

Как уже отмечалось, сделка - только правомерное действие, совершенное
в соответствии с требованиями закона. Правомерность сделки означает, что
она обладает качествами юридического факта, порождающего те правовые
последствия, наступления которых желают лица, вступившие в сделку, и
которые определены законом для данной сделки. Поэтому сделка, совершенная в
соответствии с требованиями закона, действительна, то есть признается
реально существующим юридическим фактом, породившим желаемый субъектами
сделки правовой результат.

1.1.3. СРОКИ В СДЕЛКАХ.

Существование прав и обязанностей во времени - важное средство
юридического воздействия на участников гражданского правоотношения.
Правильный учет истечения времени имеет большое значение для гражданских
правоотношений, возникающих из сделок.

Сроком в гражданском праве признаётся известный отрезок времени,
определяемый тем или иным способом - календарной датой; истечением периода
времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями, часами; а
также указанием на событие, которое должно наступить.

Наступление или истечение того или иного установленного гражданским
законодательством срока всегда влечет за собой определенные правовые
последствия, связанные с возникновением, изменением или прекращением
гражданских правоотношений. Поэтому по юридической природе срок является
юридическим фактом. Однако он имеет двойственную природу: во-первых,
юридические сроки устанавливаются законом, административными актами,
соглашением сторон, а также органами, рассматривающими правовые споры, и,
следовательно, являются волевыми по происхождению; во-вторых, сроки
подчиняются объективному закону течения времени. Таким образом, будучи
волевым по правовой природе, юридический срок вместе с тем несет на себе
печать объективного закона времени. И именно по этой причине юридические
сроки представляют собой особую категорию юридических фактов, которые не
могут быть отнесены ни к событиям, ни к действиям[13].

Исчисление сроков в сделках осуществляется по общим правилам,
установленным для исчисления сроков по гражданскому праву в целом.

Так, различаются сроки:

1) по характеру определения в законе или договоре;
2) по назначению.
К первой категории сроков относятся императивные и диспозитивные,
определенные и неопределенные, общие и частные, определяемые в виде
промежутка во времени и в виде момента во времени, и др. По назначению
различают сроки, порождающие гражданские права, сроки осуществления
гражданских прав, исполнения обязанностей и сроки защиты гражданских
прав[14].

Сроки возникновения гражданских прав - это сроки, с наступлением или
истечением которых связано появление новых гражданских прав, т.е. сроки
правопорождающего характера. Примером может послужить приобретательная
давность как одно из оснований права собственности.

Сроками осуществления гражданских прав являются сроки, в течение
которых управомоченный субъект вправе (а иногда и обязан) сам реализовать
принадлежащее ему право либо потребовать совершения определенных действий
по реализации своего права непосредственно от обязанного лица. Среди данных
сроков следует различать: сроки существований гражданских прав,
пресекательные, гарантийные и претензионные. Назначение сроков
существования гражданских прав состоит в обеспечении управомоченному лицу
времени для реализации его права и вместе с тем известной определенности и
устойчивости гражданского оборота. Что касается пресекательных сроков, то
их в гражданском праве немного. Наиболее характерными для сделок сроками
являются гарантийные. Они представляют собой срок, в течение которого
изготовитель (поставщик, подрядчик) гарантирует безотказную службу изделия,
а приобретатель при обнаружении в нем в течение указанного срока
неисправностей вправе потребовать их безвозмездного исправления или замены
изделия. Данные сроки устанавливаются стандартами, техническими условиями
или соглашением сторон. Различают гарантийные сроки эксплуатации, хранения,
годности и др. По длительности они могут быть различными, но они являются
одним из средств, обеспечивающих необходимое качество продукции.

Сроки исполнения обязанностей предусматриваются законом и договорами.
Они представляют собой сроки в течение которых должник обязан совершить
действия, составляющие содержание его обязанности. Нарушение срока
исполнения обязанности влечет за собой применение мер имущественной
ответственности. Так, должник, просрочивший исполнение обязанности, обязан
возместить другой стороне принесенные просрочкой убытки.

Таким образом, не вызывает сомнения то, что сроки упорядочивают
гражданский оборот, способствуют своевременному выполнению договоров, роль
которых в последнее время, в условиях перехода к новому экономическому
механизму, резко повысилась.

1.2. КЛАССИФИКАЦИЯ СДЕЛОК.

Наличие у всех сделок общих признаков - совпадения воли и
волеизъявления, правомерность действий и т.д. - не исключает их деления на
виды:

1) в зависимости от числа участвующих сторон, сделки бывают одно-, двух-
и многосторонними;
2) в зависимости от того, соответствует ли обязанности одной стороны в
сделке совершить определенные действия встречная обязанность другой
стороны по предоставлению материального или иного блага, сделки
делятся на возмездные и безвозмездные;
3) по моменту, к которому приурочивается возникновение сделки они
делятся на реальные и консенсуальные;
4) по степени зависимости действительности сделки от её основания
(цели) они бывают каузальными и абстрактными;
5) в силу зависимости юридических последствий совершения сделки от
какого-либо обстоятельства, которое может наступить или не
наступить, выделяются условные сделки.

Основное разграничение сделок, закрепленное в ст.148 ГК РК сводится к
их делению на односторонние, и двух- или многосторонние. Односторонней
называется сделка, для совершения которой достаточно выражения воли одной
стороны. Типичный пример - доверенность (ст.167 ГК РК), у лица, указанного
в ней - поверенного, возникает право выступать от имени доверителя - лица,
которое выдало доверенность. В односторонней сделке воля может быть
выражена сразу несколькими лицами. Например, доверенность на продажу дома
может быть выдана сразу несколькими его сособственниками. В данном случае
указанные лица выступают как одна сторона.

Гражданский кодекс впервые специально урегулировал односторонние
сделки с учетом значения, которое этот вид сделок в гражданском обороте, и,
прежде всего, для отношений, складывающихся в ходе предпринимательской
деятельности. В соответствии со ст.149 ГК РК, правовое значение
односторонней сделки состоит в том, что она порождает у того кто её
совершает, определенные обязанности, а у указанных в ней лиц только права.

Но ст.149 ГК РК предусматривает и возможность определенных исключений
для закрепленного в ней правила, допуская возникновение из односторонних
сделок у других лиц не только прав, но и обязанностей, однако только в тех
случаях, которые установлены законом либо соглашением с этими лицами.
Примером может служить разнарядка, представляющая собой одностороннюю
сделку, которая порождает у поставщика товаров обязанность отгрузить товары
непосредственно получателю, а у последнего - обязанность их принять и
оплатить.

В отличие от односторонней сделки, для совершения двухсторонней
необходимо выражение согласованной воли двух сторон, а для многосторонней
трёх и более сторон. Однако, в двухсторонней сделке может иметь место
множественность лиц: когда, например, при совершении сделки купли-продажи с
одной стороны выступают несколько покупателей, а с другой - несколько
продавцов. Причем воля сторон должна быть встречной. Встречность воли
означает, что, во-первых, воля субъектов диктуется взаимоудовлетворяемыми
интересами (например, при найме жилого помещения) и, во-вторых,
присутствует согласованность воли (согласованность цены и условий поставки
при договоре купли-продажи)[15].

Если в двухсторонней сделке с множественностью лиц несколько субъектов
на одной стороне выражают единую волю, то в многосторонней сделке каждый её
участник является самостоятельной стороной и выражает индивидуальную волю.
Примером может служить учредительный договор о создании хозяйственных
образований (концернов, ассоциаций, хозяйственных товариществ и т.д.).

Двухсторонние и многосторонние сделки называются договорами. Именно
договор является наиболее распространенной гражданско-правовой сделкой,
порождающей экономические связи между предпринимателями, предпринимателями
и непосредственными потребителями их товаров, работ, услуг. Договоры широко
используются и в отношениях между гражданами.

Таким образом, всякая сделка, в которой имеется более одной стороны,
именуется договором. Договоры, в свою очередь, занимают главное место среди
юридических фактов, которые являются основанием возникновения обязательств.
Обязательства представляют собой имущественное гражданское правоотношение,
в котором одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица
(кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить
работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного
действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его
обязанности (ст.268 ГК РК). Именно договор придает обязательству
юридическую силу, он определяет, какие действия должны быть совершены
должником для кредитора.

С учетом этих обстоятельств и предусмотрены в ГК РК правила,
определяющие связь между нормами, регулирующими сделки, договоры и
обязательства. Так, в соответствии со ст.378 ГК РК (п.2) к договорам
применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные
главой 4 ГК РК Сделки. Здесь нет особых оговорок, поскольку все общие
нормы о сделках в полном объеме распространяются и на договоры (разумеется,
кроме статей, специально посвященным односторонним сделкам). На
односторонние сделки, в свою очередь, распространяются, согласно ст.149 п.2
ГК РК, общие положения об обязательствах и о договорах, но лишь постольку,
поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу
сделки. Что касается обязательств, возникших из договора к ним применяются
общие положения об обязательствах.

Развитое гражданское законодательство, в том числе кодифицированное,
не содержит исчерпывающего перечня допускаемых им сделок из-за
невозможности и нецелесообразности жесткой фиксации всего многообразия
жизненных, особенно хозяйственных, ситуаций. В этом смысле действует
закрепленный в ст.380 принцип свободы договора. Он заключается прежде
всего в том, что каждая из сторон свободно и самостоятельно определяет:
заключать ей договор или нет, а если заключать, то каким должно быть его
содержание. Свобода договора, помимо всего, означает, что стороны вправе
заключать договоры (совершать сделки) и по любой, неизвестной ГК РК, иному
закону или правовому акту, модели. В данном случае действует принцип
допустимости - действительности любых сделок, не запрещенных законом.
Происхождение конкретного договора (сделки) в указанном смысле не имеет
значения, поскольку все равно его содержание должно оцениваться
исключительно с точки зрения действующего в Республики Казахстан
законодательства.

Следующим признаком деления сделок является возмездность. Возмездной
признается сделка, в которой обязанности одной стороны совершить
определенные действия соответствует встречная обязанность другой стороны по
предоставлению материального или иного блага. В безвозмездной сделке
обязанность предоставления встречного удовлетворения другой стороной
отсутствует. Возмездными могут быть только двухсторонние сделки, например,
при совершении сделок купли-продажи. Односторонние же сделки всегда
безвозмездны. В качестве иллюстрации можно привести пример объявления
торгов в виде аукциона или конкурса. Возмездность сделок может определяться
их природой или соглашением сторон. Как правило, возмездны все сделки по
передаче имущества в собственность, во временное пользование; возмездность
или безвозмездность сделок поручения и хранения определяются соглашением
сторон. Возмездность может выражаться в передаче денег, вещей,
предоставлении встречных услуг, выполнении работ и т.д.[16].

Безвозмездные сделки сравнительно редки в отношениях юридических лиц,
они чаще встречаются во взаимоотношениях граждан между собой или с
организациями. В условиях роста экономической самостоятельности субъектов,
гуманизации экономической и политической жизни общества происходит
расширение сферы применения безвозмездных сделок. Примером этому могут
служить разнообразные благотворительные сделки, спонсорские сделки по
финансированию социально-культурных движений и организаций и т.п.

Следующим характерным признаком любой сделки является момент её
возникновения. По этому признаку сделки подразделяются на консенсуальные и
реальные. Консенсуальными (от лат. Consensus - соглашение) называется
сделка, для совершения которой достаточно соглашения сторон. Передача вещи,
совершение действия осуществляется с целью их исполнения. К консенсуальным
сделкам относятся сделка купли-продажи, а также многочисленные сделки по
выполнению работ и оказанию услуг (договор подряда, комиссии,
энергоснабжения и др.). Для возникновения реальной сделки (res - вещь)
одного соглашения сторон недостаточно, необходима еще передача вещи.
Реальны некоторые сделки по передаче имущества в собственность или иное
вещное право (договор дарения, займа), а также отдельные сделки о временной
передаче вещей (договор хранения).

Как уже говорилось, каждая сделка имеет правовое основание - правовую
цель, к достижению которой стремятся субъекты. Из каузальной сделки видно,
какую правовую цель она преследует. Действительность каузальной сделки
ставится в зависимость от её цели. Цель должна быть законной и достижимой.
Так, будет признана недействительной сделка, совершенная с целью, заведомо
противной интересам государства и общества.

Абстрактная сделка как бы оторвана от своего основания (abstrahere -
отрывать, отделять). Абстрактность сделки означает, что её
действительность не зависит от основания - цели сделки[17]. Пример
абстрактной сделки - вексель. Он может быть выдан при совершении любой
сделки и подлежит оплате лицом, выдавшем его (векселедателем), а переводной
вексель еще и лицами, подписавшими вексель при его передаче. Вексель
абстрагирован, отвлечен от своего основания. На этом основана его
оборотоспособность[18].

Иногда в особую группу выделяются доверительные, или фидуциарные
сделки (fiducta - доверие), которые основаны на особых личностно -
доверительных отношениях сторон[19]. Утрата такого характера
взаимоотношений сторон дает возможность любой из них в одностороннем
порядке отказаться от исполнения сделки. Например, в договоре поручения как
поверенный, так и доверитель вправе в любое время отказаться от её
исполнения без указания мотивов. Подобные сделки редки, и в целом не
характерны для имущественного оборота.

Особую группу сделок составляют условные сделки. Они регулируются
ст.150 ГК РК. Условной признается сделка, юридические последствия
совершения которой поставлены в зависимость от наступления или не
наступления определённых обстоятельств. Это могут быть события, действия
третьих лиц и т.д. Для данного условия характерны четыре признака:

1) оно относится к будущему, то есть указанное в сделке обстоятельство
не имеет места в момент её совершения;
1) это должно быть обстоятельство, не зависящее от воли сторон, и его
наступление должно быть вероятно, то есть сторонам неизвестно.
Наступит оно или нет;
1) он не должно противоречить ни законам, ни моральным принципам;
1) это условие является дополнительным элементом сделки, то есть сделка
данного вида может быть совершена и без такового условия.
Указанные признаки отличают условия, по которым совершена сделка, от
других её условий, которые в совокупности составляют её содержание (о
предмете, сроке , месте исполнения).

Различают отлагательное условие (ч.1 ст.150 ГК РК) и отменительное
(ч.2 ст.150 ГК РК). При отлагательном условии права и обязанности сторон
по сделке возникают не с момента совершения сделки, а с наступлением
обстоятельства, указанного в ней. Так, лицо заключает договор с фермерскими
хозяйствами договоры, предусматривающие обеспечение его различными
продуктами при условии, если он получит лицензию на право открытия
ресторана. То есть возникновение прав и обязанностей сторон как бы
откладывается до наступления условия[20].

При отменительном условии права и обязанности сторон возникают с
момента совершения сделки и прекращаются с наступлением условия. Например,
один гражданин предоставил другому в пользование дачу сроком на один год,
при условии, если в течении этого срока не возвратиться из научной
командировки дочь.

Законодатель особым образом защищает интересы участников условной
сделки. В п.3 ст.150 ГК РК предусмотрены правовые последствия
недобросовестного поведения сторон в отношении наступления отлагательного
или отменительного условий. Недобросовестными признаются действия,
противоречащие нормам права и нравственности. Если сторона, которой
выгодно, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала наступлению
условия, то считается, что условие в первом случае наступило, во втором -
не наступило[21].

От условия в сделке следует отличать срок - обстоятельство,
относительно которого точно известно, что оно наступит в будущем. Хотя срок
тоже может быть отлагательным, если с его наступлением связывается
возникновение прав и обязанностей, или отменительным, если с его
наступлением права и обязанности прекращаются.

ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ.

2.1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.

Деление имущества на движимое и недвижимое берёт начало ещё в римском
праве и воспринято практически всеми современными правовыми системами. В
современном праве за недвижимым имуществом сохраняется особый правовой
режим, предполагающий специальный порядок обременения и отчуждения,
специальную регистрацию прав на недвижимость, некоторого ограничения этих
прав и административного (природоохранительного, градостроительного и т.п.)
контроля за их осуществлением[22]. Ясно, что вопрос о включении тех иных
вещей в состав недвижимости имеет важное значение при оценке, продаже,
залоге, завещании и других операциях с недвижимым имуществом.
Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 117
ГК РК, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки,
здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество прочно
связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, а также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания,
суда плавания "рeка-морe", космические объекты.
Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст. 117 ГК РК не
является универсальным и исчерпывающим.
Понятие, приведённое в ст. 117 ГК РК, не отражает должным образом
такого сложного гражданско-правового объекта как недвижимость.
Законодательство не раскрывает точного содержания понятия “имущество”, что
является существенным применительно к недвижимости.
Аналогичной позиции придерживалась и русская дореволюционная
юриспруденция: “содержание имущества с юридической точки зрения выражается,
с одной стороны, в совокупности вещей, принадлежащих лицу на праве
собственности и в силу иных вещных прав и в совокупности прав на чужие
действия ..., а с другой - в совокупности вещей, принадлежащих другим лицам,
но находящихся в его обладании, и в совокупности обязательств, лежащих на
нём”[23].
Приведённая цитата наиболее полно раскрывает содержание понятия
“имущество“, включающее в себе также имущественные права и права
требования. Вместе с тем такое понятие, верное с теоретической точки
зрения, вызывает определённые сложности в понимании предмета как такового.
Смешение объективно материально реализованного предмета недвижимости и
имущественных прав в отношении него приводит к усложнению конструкций
практически всех гражданско-правовых институтов. Так, в отношении ипотеки,
используя данный подход, следует говорить не о залоге объекта недвижимости,
а о залоге права собственности или права хозяйственного ведения данным
объектом, что не соответствует действительности и приводит к смешению
различных по содержанию понятий залога права и залога объекта недвижимости.
Получается, что при использовании понятия “имущество” требуется
дополнительное уяснение того, что именно имеется в виду в данном конкретном
случае, в частности, при рассмотрении ипотечных правоотношений.
Критика законодательного определения понятия “недвижимость” связана с
непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Следуя п.1 ст.117
ГК, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии прочной связи
её с землёй и невозможности её перемещения в пространстве без определённого
ущерба ей. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории
гражданского права указываются прочность и непотребляемость. Насколько эти
признаки реально применимы к объектам, относимым современным
законодательством к разряду недвижимых?
Так, примером, что далеко не все перечисленные в ст.117 ГК в качестве
недвижимости вещи беспрекословно обладают всеми данными признаками,
является предприятие (ст119 ГК РК), в состав которого входят вещи
“абсолютно движимые” – продукция, сырьё, инвентарь, но в отношении них
также устанавливается законом режим недвижимости. И вполне обосновано.
К разряду недвижимых законом также отнесены многолетние насаждения. Но
при этом возникают вполне уместные вопросы, касающиеся оборота данного
объекта: кто будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними
насаждениями, что может служить в качестве правоустанавливающего документа
на данный момент?
Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические
объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам
недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации
и особой социальной значимостью данных объектов в гражданском обороте.
Аналогичный аргумент можно выдвинуть и против признания недвижимостью жилых
помещений в домах и иных строениях, а также квартир. Здания и сооружения
благодаря достижениям современной техники также уже не настолько прочно
связаны с землёй, их местоположение может быть существенно изменено путём
передвижения без особого ущерба для их целевого назначения.
Пожалуй, единственным классическим объектом недвижимости может быть
признан участок земли, поскольку именно земная поверхность является
объективно недвижимой по крайней мере относительно самой себя. Кроме того,
некоторые специалисты сомневаются в возможности отнесения земли к
имуществу, ссылаясь на альтернативный характер ст.117 ГК. В этой статье
используются три обозначения используемого нами предмета: “недвижимые
вещи”, “недвижимое имущество”, “недвижимость”. Анализ данной статьи
приводит к мысли об идентичности этих понятий. ... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.