Правовое регулирование сделок с землей

Дисциплина: Законодательство и Право, Криминалистика
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 65 страниц
В избранное:

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ

СОДЕРЖАНИЕ:

ВВЕДЕНИЕ

1. Правовое обеспечение земельной реформы.

1. 1 История развития земельной реформы. Появление права собственности.

1. 2 Земельные отношения в условиях рыночной экономики.

Государственно-правовое регулирование земельных отношений.

2. Правовое регулирование сделок с землей.

2. 1. Понятие и общая характеристика права собственности на землю. Регулирование платы за землю.

Земельный участок, как объект земельных правоотношений.

2. 3. Основания возникновение права собственности на землю.

ВВЕДЕНИЕ

Вопрос о земле - это всегда одна из актуальных проблем любого общества, она во все времена волновал государства и общества. Земля являлась главным средством производства во все времена, в своей дипломной работе, мы хотели бы раскрыть тему правового регулирования земельных отношений в современном законодательстве. Показать историческое развитие Казахстана в земельно-правовых отношениях, сквозь призму земельных реформ, потому что становление частной собственности произошло не спонтанно, а эволюционно, постепенно совершенствуя земельное законодательство в условиях переходного периода и развития рыночных механизмов в экономике страны. Как изменялась нормативно-правовая база, в целях обеспечения прав граждан на землю. Влияние земельных реформ на изменение целей и задач при создании новых земельных законов, для адаптации в современном Казахстане. Итоги таких преобразований. В условиях обретения Республикой Казахстан независимости и суверенитета, нацеленного на создание свободной рыночной экономики, наиболее остро встает земельный вопрос. В целях эффективной реализации земельных преобразований, в условиях передачи земель в частную собственность, легализации различных сделок с землей, претворения в жизнь новых требований создания правовых средств и рычагов, способных обеспечить реализацию намеченных целей и задач, создания эффективной системы землепользования, гарантирующего защиту прав и законных интересов земельных собственников и иных субъектов земельных отношений. Построение и развитие государства с рыночной экономикой привело к радикальным изменениям земельных отношений, что поставило задачи перед земельной реформой в кардинальном преобразовании земельных отношений в целях создания правовых, экономических и социальных условий для эффективного функционирования различных форм хозяйствования на земле, обеспечения рационального использования и охраны земель.

Земля - сложный объект природного ресурса. Она требует к себе особого комплексного подхода, который обеспечивал бы защиту частного собственника, так и интересов государства. Основной задачей земельной реформы было и остается возродить хозяина земли, ликвидировать ее обезличку, дать сельскому товаропроизводителю свободу выбора, преодолеть производственный кризис. В целях рационального использования земли в Республике Казахстан, сохранения ее как природного ресурса, основы жизни и деятельности нашего народа, предотвращения нанесения какого-либо ущерба нашей земле, создавались условия и принимались законы для равноправного развития всех форм хозяйствования, охраны прав на землю юридических и физических лиц, а также государства, создания и развития рынка недвижимости, укрепления законности в области земельных отношений.

В своей работе мы также хотели бы показать роль государства в этих правоотношениях и участие его институтов в правовом регулировании земельных отношений. Раскрыть понятия различных форм собственности, их видов, основных различительных черт.

Базой наших исследований послужили материалы об истоках земельного реформирования, фактическом состоянии земельно-правового реформирования, а также Конституция Республики Казахстан, законы и подзаконные акты Республики Казахстан, принятые на различных этапах развития Казахстана.

1. Правовые основы земельной реформы

1. 1 Историческое развитие земельной реформы. Появление права собственности.

В юридической и экономической литературе отмечается наличие трех современных моделей осуществления земельной реформы в мире - это Восточно-Европейская, Юго-Восточная и Латиноамериканская.

Первая модель, сложившая в странах Восточной Европы, основана на понимании радикального изменения прежней системы землевладения, ориентированного на восстановление и обновление права частной собственности на землю различных структур в сфере агробизнеса, поощрении различных кооперативов, новых земельных собственников с преобладанием индивидуальных и коллективно-долевых форм земельной собственности.

Вторая юридическая модель реформирования земельных отношений закреплена законодательством Китая, легализовавшим раздачу в аренду земли крестьянского хозяйствам. Особая ценность этого правового опыта состоит в том, что, несмотря на приверженность законодателя государственной и коллективной собственности на землю, он содержит много полезного в вопросах публично-правового регулирования аграрных отношений.

Третья модель закреплена законодательством стран Латинской Америки, которые отказываются от коллективной (общинной) собственности на землю и предусматривают переход к частной собственности крестьян на нее и создании структур в сфере агробизнеса. (1)

Земельные правоотношения развивались параллельно с земельными реформами. Земельные реформы проводились на всех исторических этапах развития земельных отношений в Казахстане. До присоединения Казахстана к России земельные отношения во многом зависели от особенностей кочевого образа жизни казахов. Экономическая наука выделяет следующие стадии развития человеческого общества: традиционное, индустриальное и постиндустриальное общество. Данный этап относится к периоду традиционной экономики, которая характеризуется применением ручных орудий труда, использованием естественной силы животных и самих работников в качестве энергетической базы производства. Особенностями такой экономики являются консерватизм, медленный прогресс в технике и в технологиях, уровень общественного разделения труда низок, господствует натуральное хозяйство. Главным средством производства является земля. (2) Вследствие Монгольского нашествия и последующих междоусобных войн, казахским племенам достался громаднейший фонд пастбищных угодий, что привело к успешному развитию кочевого скотоводства. (3)

1. Б. Б. Бегалиев. Вестник КАЗ ГУ №3(28) 2003г.

2. Саханов Б. Кочевой хозяйственный тип в Казахстане. Вестник КАЗГУ 1998 г.

3. Казахи: историко-этнографическое исследование. Алматы. 1995 г.

В этих условиях существовала частная собственность на скот при отсутствии феодальной собственности на землю.

Такие ученые как, Н. И. Зибер (1), С. Е. Толыбеков (2) пришли к выводу, что собственность на скот была коллективной или родовой. Большая же часть исследователей Г. Е. Марков (3), А. М. Хазанов (4), отмечают существование частносемейной собственности на скот, характеризуя специфику скотоводства как особую форму производственной деятельности и особенности скота как движимого имущества. Собственником в этом случае являлся глава семьи - отец, а иногда старший сын. Каждый член семьи имел свои права на определенную долю семейного имущества, в том числе на скот. Таким образом, нормами обычного казахского права регулировались отношения в отношении собственности на скот. Скот являлся главным элементом производства в кочевой экономике, так как при его отсутствии отпадала необходимость в присвоении и использовании водных и земельных ресурсов.

По обычному праву казахов, община выступала собственником на земельные и водные источники искусственного происхождения. Естественные водоемы, а так же прилегающие пастбища могли стать объектом права первозахвата, если они находились на территории, признанной родоплеменной собственностью

Право отдельного члена общины на выпас скота на пастбищах общины были общепризнанны. Никто не мог самостоятельно распорядиться своим правом собственности на землю. Общинная собственность характеризуется как совокупность прав собственности всех членов данной общины, ограниченных в распоряжении этой собственностью.

Анализ отношений собственности на землю стоит рассматривать через качество и количество принадлежащего скота. Качественно-видовой состав стада зависел от имущественного положения индивида. Богатому кочевнику было легче осуществлять право первозахвата естественного источника воды, так как его стадо было более подвижно, могло чаще менять пастбища.

Отношения собственности на землю строились на использовании кормовых ресурсов на уровне общины, а механизм их присвоения основывался на качественно-видовом составе стада, позволявшему богатым кочевникам стать реальными собственником естественного плодородия земли. (5)

Присоединение Казахстана к России повлекло за собой изменение в земельно-правовом строе. Усилились феодальные черты в землепользовании.

. 1. Зибер Н. И. Очерки первобытной экономической культуры. Москва. 1959г.

2. Толыбеков С. Е. Кочевое общество казахов в ХVII - начале ХХ в. Алма-Ата. 1971г.

3. Марков Г. Е. Кочевники Азии. Москва. 1976 г.

4. Хазанов А. М. Социальная история скифов: основные проблемы развития древних кочевников евразийских степей. Москва. 1975 г.

5. Саханов Б. Кочевой хозяйственный тип в Казахстане. Вестник КАЗГУ1998 г. Серия экономическая.

Необходимость земельных преобразований в этот период была продиктована причинами экономического и политического характера. Земельная реформа была направлена на обеспечение колониальной политики царизма. В первую очередь, Россия должна была обеспечить себя как полновластного собственника над всеми землями кочевников. Отмена ханской власти означала ликвидацию ханской земельной собственности, при этом, не провозглашая нового собственника, так как царское правительство боялось осложнений и нежелательных последствий.

Два последующих этапа реформирования земельных отношений в Казахстане связаны с осуществлением столыпинской аграрной реформы и переселенческой политики царского самодержавия, которые были направлены на решение таких задач, как: массовое переселение крестьян из южных районов России, что должно было ослабить остроту аграрного вопроса в этих регионах, сгладить массовое недовольство бедных слоев крестьянства; во-вторых, переселенное русское и украинское крестьянство должно было стать опорой в осуществлении колониальной политики в Казахстане; в-третьих, в лице кулаков-переселенцев царское правительство создавало себе в деревне политическую и экономическую опору.

Только в 1868 году Российское государство закрепило собственность на землю за собой, предоставляя эти земли в бессрочное общественное пользование. Становление и развитие социалистических земельных отношений дали начало новому типу земельных реформ, которые заключались в проведении пролетарской национализации земли. Социалистический земельный строй основывался исключительно на собственности государства на землю, что закреплялось в Декретах «О земле» и «О социализации земли». Суть земельных преобразований заключалась в ликвидации земельного строя, базировавшегося на частной собственности, утверждая строй, при котором земля объявлялась всенародным достоянием. (1)

Земельная реформа имела целью революционными методами довести до трудовой нормы землепользование переселенческих и старо-жительских русских поселков, а также казачьих станиц, ликвидировать самовольный захват земель. Однако реформа не преследовала своей целью планомерного хозяйственного устройства населения, земли передавались без точного учета обеспечиваемых хозяйств и передаваемых земель. Вскоре, было признано, что за реформой должны последовать мероприятия по эксплуатации всей сельскохозяйственной территории бывших колонизированных районов на началах устойчивых правовых норм и хозяйственной целесообразности. Также цель земельной реформы социалистического этапа заключалась в создании условий для становления и развития нового земельного строя, основанного на идеях социалистической справедливости. Земельные преобразования осуществлялись по разным направлениям, среди которых центральное место занимали национализация и социализация земель. (2)

1. Общая теория советского земельного права. Москва. 1983

2. Архивный материал ЦГА Республики Узбекистан. Фонд №25.

Следующее направление земельной реформы в Казахстане было направленно на реализацию ленинского кооперативного плана. Стимулом должно было служить экономическое преимущество перед другими способами хозяйственной альтернативной деятельности. (1)

Противоречие в развитии земельных отношений, государственная монополизация земель, проведение насильственной коллективизации, привело к нарушению земельных прав и интересов регионов. Отсутствие платы на землю привело к бесхозяйственному использованию земель и безответственности за пользование землей, что предопределило необходимость в проведении новой земельной реформы. (2)

В 1965 году мартовским Пленумом ЦК КПСС было решено провести аграрную реформу, направленную на перевод сельского хозяйства, на интенсивный путь развития. Сельское хозяйство получило крупные инвестиции, но это не дало ожидаемых результатов, так как производственные отношения и система управления сельским хозяйством не претерпели существенных изменений. На рубеже 60-70 годов усилились административные методы управления аграрным сектором экономики. Процесс демократизации колхозного самоуправления был, свернут, усилился контроль партийных, исполнительных, административных органов за финансово-хозяйственной деятельностью колхозов и совхозов. Малорезультативными оказались попытки радикального изменения управления сельским хозяйством через создание районных агропромышленных объединений в мае 1982 года. В апреле 1985 года ЦК КПСС заявляет о курсе на социально-экономическое ускорение развития страны, перестройку государственного управления в области народного хозяйства. На основании данного курса, в аграрный сектор экономики были брошены большие капиталовложения, списаны долги колхозов и совхозов, проведено совершенствование системы управления агропромышленного комплекса. (2)

Казахстан в постсоветский период требовал кардинальных изменений во всех сферах жизнедеятельности государства. Так же имея в виду своеобразие и уникальность Казахстана, для него не подходили ни западный,

ни латиноамериканский, ни азиатский тип земельной реформы. Основной

целью являлось изменение и повышение эффективности развивающегося земельного строя и экономического роста страны в целом. Казахстанская модель земельной реформы не могла обеспечить, и в целом не была нацелена на обеспечение социального равенства. Попытка уравнительного распределения земель между членами бывших колхозов и работниками совхозов привело к необходимости продаже земельных участков, а не о безвозмездной передаче земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность, также все виды собственности, кроме государственной

1. История Казахстана. Учебник для вузов. Алматы. 1998 г.

2. Земельное право России. Учебник под ред. В. В. Петрова. Москва. 1995 г.

небыли реально защищены. Казахстан в начале 90-х годов, также как и другие независимые республики начал с обновления земельного законодательства в области права собственности.

Исходя из целей и задач того или иного этапа земельных преобразований, развитие земельных отношений в Казахстане, начиная с момента получения им суверенитета и независимости можно условно разделить на 3 этапа, на котором решались свойственные только этому этапу проблемы, ставились цели и задачи.

Свое начало земельные преобразования получили в четырех законах, принятые в годы начала экономических реформ. Это закон «О крестьянском хозяйстве», «Земельный Кодекс», «О земельной реформе», «О земельном налоге». В результате их реализации был начат и пройден первый этап реформы, который приходится на 1990-1993 года. Осуществление реформы происходило на основе Конституции от 28 января 1993 года. При этом в данную Конституцию вносились поправки и принимались правовые акты, для урегулирования вопросов собственности на землю.

Второй этап развития земельных отношений связан с подготовкой к переходу от исключительной государственной собственности к частной собственности на землю. Этот этап приходится на 1994-1995 года.

Третий этап получил начало с принятия на референдуме Конституции РК от 30 августа 1995 года, которая характеризуется инертностью в регулировании земельных отношений и Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона «О земле» от 22 декабря 1995 года. (1)

1. Земля и право. Пособие для российских землевладельцев под ред. С. А. Боголюбова. Москва. 1998 г.

1. 2 Земельные отношения в условиях рыночной экономики.

В первых правовых актах о земельных реформах были сформулированы основные цели и задачи, а также основные направления земельной реформы Республики Казахстан. Переход к рыночным отношениям показал о необходимости изменения земельного строя, который основывался на исключительной государственной земельной собственности, а также создании условий политического, экономического и социального характера, которые изменили бы существующий ранее земельный строй в стране. Эти условия заключались в следующем: Разгосударствление и дальнейшая приватизация земель, передача земельных участков в частные руки.

В результате чего возникала множественная форма собственности на землю: частная (индивидуальная, совместная, долевая) и государственная (коммунальная, республиканская), а так же иные формы собственности. Кроме того, возникли такие новые формы права на землю, как право пожизненного наследуемого землевладения, право землепользования, сервитуты. Колхозы и совхозы преобразовывались в различные организационно-правовые формы сельскохозяйственных организаций (АО, КФХ, Сельскохозяйственные товарищества) .

В целях обеспечения прав граждан на землю и создания новых хозяйственных форм собственности, в Казахстане была проведена приватизация в 1991 году. Первым шагом в ее осуществлении было создание правовых основ деятельности новых форм хозяйственной собственности, основанной на частной собственности. (1) .

В мае 1990 года принимается Закон КАЗ ССР «О крестьянском хозяйстве», явившегося юридической основой создания, функционирования и прекращения деятельности крестьянского хозяйства. Законом были определены правовые основы развития крестьянского хозяйства и основные принципы его деятельности, а так же детальное регулирование вопросов об условиях и порядке предоставления земли для ведения крестьянского хозяйства, введено и закреплено право пожизненного наследуемого владения землей.

Принятый в 16 ноября 1990 года Земельный Кодекс Казахской ССР, закрепил и развил следующие положения:

Предоставление гражданам Республики Казахстан, проживающим на ее территории не менее 5 лет, право пожизненного наследуемого владения землей для ведения крестьянского хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства и животноводства, строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства.
Легализована аренда земли.

1. Еркинбаева Л. К. Правовое регулирование деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств. Алматы. 2000 г.

3. Регламентирован порядок права землевладения и землепользования, а так же прекращение этих прав.

4. Установлена плата за использование земли.

5. Определенны и регламентированы полномочия государственных органов в регулировании земельных отношений.

Земельные споры отнесены к компетенции судебных органов.

Перед Земельным Кодексом стоят следующие задачи:

Обеспечить передачу земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность
Обеспечить техническое оформление границ земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам, с выдачей им соответствующих документов на землю для последующей регистрации прав на землю.
Разработка региональных схем зонирования земель городов, в целях установления зон с различным порядком и режимом использования земель и их налогообложением.
Инвентаризация пахотных земель для ужесточения условий и стимулирования экономическими методами процесса выведения из обработки низкопродуктивных и неперспективных земель.
Создание единой автоматизированной системы государственного земельного кадастра и системы мониторинга земли.
Создание условий для развития рынка и ипотеки земли.
Совершенствование системы государственной регистрации прав на землю и сделок с ней. (1)

В числе основных задач в Земельном Кодексе КАЗССР выделялись условия для создания равноправного развития всех форм хозяйствования. В ст. 48 регулировалось предоставление земельных участков в пожизненное наследуемое владение для ведения крестьянского хозяйства; для ведения личного подсобного хозяйства, для садоводства и житноводства; для строительства и обслуживания жилого дома; для дачного строительства; для народных промыслов и ремесел. Определялось право на пожизненное наследуемое владение земельным участком гражданами казахской ССР, проживающим на территории республики не менее 5 лет.

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.