Оценочная деятельность в Казахстане
Введение 2
1. Оценочная деятельность в Казахстане 7
1.1. Общие понятия и принципы оценки 7
1.2. Терминология оценки 11
1.3. Выбор целей оценки 12
1.4. Основные подходы к оценке имущества 14
2. Оценка имущества и его страхование 22
2.1. Страховая деятельность в РК 22
2.2. Страхование имущества 30
2.3. Экономическое содержание понятия «страховая стоимость» 35
2.4. Методы используемые для оценки стоимости имущества при
страховании 37
3. Оценка имущества компании «Забота» для целей страхования 46
3.1. Этапы процесса оценки стоимости имущества 49
3.2. Оценка страховой стоимости недвижимого имущества 55
3.3. Оценка страховой стоимости оборудования 56
3.4. Оценка страховой стоимости автотранспортной и специальной
техники 57
Заключение 61
Список источников информации 63
Приложение
1. Оценочная деятельность в Казахстане 7
1.1. Общие понятия и принципы оценки 7
1.2. Терминология оценки 11
1.3. Выбор целей оценки 12
1.4. Основные подходы к оценке имущества 14
2. Оценка имущества и его страхование 22
2.1. Страховая деятельность в РК 22
2.2. Страхование имущества 30
2.3. Экономическое содержание понятия «страховая стоимость» 35
2.4. Методы используемые для оценки стоимости имущества при
страховании 37
3. Оценка имущества компании «Забота» для целей страхования 46
3.1. Этапы процесса оценки стоимости имущества 49
3.2. Оценка страховой стоимости недвижимого имущества 55
3.3. Оценка страховой стоимости оборудования 56
3.4. Оценка страховой стоимости автотранспортной и специальной
техники 57
Заключение 61
Список источников информации 63
Приложение
Оценка (определение стоимости) имущества имеет свои корни в классической и современной экономической науке. Принципы и способы оценки сложились еще до 1940-х годов и во многих странах они в основном были схожими. Однако оценка (оценочная деятельность) как профессия была признана после 1940-х годов.
До 1980-х годов развитие оценочной деятельности как профессии происходило во многих больших и малых странах, однако, без акцента на международный аспект проблемы. Среди этих стран имело место сходное понимание того, какими чертами, должен обладать Оценщик, - такими, как наличие образования, полученного в колледже или университете, специальной профессиональной подготовки, непосредственного практического опыта, проявленной компетентности, честности и объективности и признанной высокой репутации. Организации по профессиональной оценке в различных странах предоставляли право на осуществление профессиональной деятельности и соответствующий статус тем, кто отвечал требованиям в отношении специального образования и практического опыта.
В течение 1960-х и 1970-х годов ряд национальных организаций по оценке разработали и обнародовали Стандарты профессиональной оценки для своих членов. Их примеру последовали другие. В некоторых странах были приняты кодексы профессиональной этики.
До 1980-х годов развитие оценочной деятельности как профессии происходило во многих больших и малых странах, однако, без акцента на международный аспект проблемы. Среди этих стран имело место сходное понимание того, какими чертами, должен обладать Оценщик, - такими, как наличие образования, полученного в колледже или университете, специальной профессиональной подготовки, непосредственного практического опыта, проявленной компетентности, честности и объективности и признанной высокой репутации. Организации по профессиональной оценке в различных странах предоставляли право на осуществление профессиональной деятельности и соответствующий статус тем, кто отвечал требованиям в отношении специального образования и практического опыта.
В течение 1960-х и 1970-х годов ряд национальных организаций по оценке разработали и обнародовали Стандарты профессиональной оценки для своих членов. Их примеру последовали другие. В некоторых странах были приняты кодексы профессиональной этики.
1. «Международные стандарты оценки», перевод под руководством Микерина Г.И. Российское общество оценщиков, 2000;
2. Бяков Э. "Приватизация и создание рынка недвижимости" "Российский экономический журнал", 1996; №№ 5-6;
3. Ефимов О.Е. Как анализировать финансовое положение предприятия. ; -М.: АО Бизнес-школа, 1994.
4. Страховое дело. Учебник под редакцией профессора Рейтмана Л. И.- М.: 1992.;
5. «Предисловие к МСО», перевод под руководством Микерина Г.И. Российское общество оценщиков, 2000;
6. Закон РК «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан»;
7. СТО РОО 20-01-96 «Общие принципы и понятия оценки»;
8. "Введение в оценку стоимости бизнеса". В.В.Павловец, фирма ИЛИП, пйр://Шрл1с.еШ.ги/;
9. А.Г.Грязнова, М.А.Федотова «Оценка недвижимости»,М:2003г.; 10.Н.А. Маренков, Н.Н. Косаренко, «Страховое дело», Феникс:2003г-608с.;
11. www.nationalbank.kz - официальный сайт НБ РК;
12.Закон РК «О страховой деятельности» от 18 декабря 2000г.,
Алматы:2003-47с;
13.С.К. Дияров «Управление недвижимостью», Алматы 2004;
14.Страховое дело. Учебник под редакцией профессора Рейтмана Л. И.-М.:1992.; ввввв
15.Таллызина Т.А. Основные аспекты имущественного страхования. М.:
«Финансы» №3 1997.;
16.Правила страхования СК «Казкоммерц-Полис»;
17. «Утвержденные Европейские Стандарты Оценки
Недвижимости»,Е.И.Тарасевич, 2000;
18.А.Г.Грязнова, М.А.Федотова «Оценка недвижимости»,М:2003г.; ввввв19.Маркович В.А. «Оценка имущества. Оценочная деятельность в РФ:
основные направления деятельности оценщиков, проблемы и
перспективы» http:://аds.peterlink.ru/ехрегt
20.«Рекомендации по применению методов оценки стоимости объектов
республиканской государственной собственности», 2003г.;
21.Приложения A, B
2. Бяков Э. "Приватизация и создание рынка недвижимости" "Российский экономический журнал", 1996; №№ 5-6;
3. Ефимов О.Е. Как анализировать финансовое положение предприятия. ; -М.: АО Бизнес-школа, 1994.
4. Страховое дело. Учебник под редакцией профессора Рейтмана Л. И.- М.: 1992.;
5. «Предисловие к МСО», перевод под руководством Микерина Г.И. Российское общество оценщиков, 2000;
6. Закон РК «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан»;
7. СТО РОО 20-01-96 «Общие принципы и понятия оценки»;
8. "Введение в оценку стоимости бизнеса". В.В.Павловец, фирма ИЛИП, пйр://Шрл1с.еШ.ги/;
9. А.Г.Грязнова, М.А.Федотова «Оценка недвижимости»,М:2003г.; 10.Н.А. Маренков, Н.Н. Косаренко, «Страховое дело», Феникс:2003г-608с.;
11. www.nationalbank.kz - официальный сайт НБ РК;
12.Закон РК «О страховой деятельности» от 18 декабря 2000г.,
Алматы:2003-47с;
13.С.К. Дияров «Управление недвижимостью», Алматы 2004;
14.Страховое дело. Учебник под редакцией профессора Рейтмана Л. И.-М.:1992.; ввввв
15.Таллызина Т.А. Основные аспекты имущественного страхования. М.:
«Финансы» №3 1997.;
16.Правила страхования СК «Казкоммерц-Полис»;
17. «Утвержденные Европейские Стандарты Оценки
Недвижимости»,Е.И.Тарасевич, 2000;
18.А.Г.Грязнова, М.А.Федотова «Оценка недвижимости»,М:2003г.; ввввв19.Маркович В.А. «Оценка имущества. Оценочная деятельность в РФ:
основные направления деятельности оценщиков, проблемы и
перспективы» http:://аds.peterlink.ru/ехрегt
20.«Рекомендации по применению методов оценки стоимости объектов
республиканской государственной собственности», 2003г.;
21.Приложения A, B
Дисциплина: Страхование
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 68 страниц
В избранное:
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 68 страниц
В избранное:
Содержание
Введение
2
1. Оценочная деятельность в Казахстане
7
1. Общие понятия и принципы оценки
7
2. Терминология оценки
11
3. Выбор целей оценки
12
4. Основные подходы к оценке имущества
14
2. Оценка имущества и его страхование
22
1. Страховая деятельность в РК
22
2. Страхование имущества
30
3. Экономическое содержание понятия страховая стоимость
35
4. Методы используемые для оценки стоимости имущества при
страховании
37
3. Оценка имущества компании Забота для целей страхования
46
1. Этапы процесса оценки стоимости имущества
49
2. Оценка страховой стоимости недвижимого имущества
55
3. Оценка страховой стоимости оборудования
56
4. Оценка страховой стоимости автотранспортной и специальной
техники
57
Заключение
61
Список источников информации
63
Приложение
Введение
Оценка (определение стоимости) имущества имеет свои корни
в классической и современной экономической науке. Принципы и
способы оценки сложились еще до 1940-х годов и во многих
странах они в основном были схожими. Однако оценка (оценочная
деятельность) как профессия была признана после 1940-х годов.
До 1980-х годов развитие оценочной деятельности как
профессии происходило во многих больших и малых странах,
однако, без акцента на международный аспект проблемы. Среди
этих стран имело место сходное понимание того, какими чертами,
должен обладать Оценщик, - такими, как наличие образования,
полученного в колледже или университете, специальной
профессиональной подготовки, непосредственного практического
опыта, проявленной компетентности, честности и объективности и
признанной высокой репутации. Организации по профессиональной
оценке в различных странах предоставляли право на
осуществление профессиональной деятельности и соответствующий
статус тем, кто отвечал требованиям в отношении специального
образования и практического опыта.
В течение 1960-х и 1970-х годов ряд национальных
организаций по оценке разработали и обнародовали Стандарты
профессиональной оценки для своих членов. Их примеру
последовали другие. В некоторых странах были приняты кодексы
профессиональной этики. В своем содержании эти Стандарты
соединяли профессиональные соображения с практическими
потребностями рынка. В некоторых странах Стандарты полностью
или частично включали в себя национальные законы к правила.
Некоторые профессиональные организации ввели процедуры
аттестации и контроля, которые приводили к осуждению или
отказу в профессиональном признании оценщика, допустившего
серьезное нарушение стандартов или соответствующих этических
требований.
К концу 1970 годов, по мере роста этого движения, стало
ясно, что развитие международной финансовой системы и
глобализация рынка достигли той стадии, когда возникла острая
необходимость международных стандартов оценки. Было очевидно,
что без международных соглашений относительно международных
стандартов существует потенциальная опасность возникновения
путаницы и ошибок. Менее очевидным, однако, было то, что
существовали препятствия и для соблюдения национальных
стандартов различных стран. Кроме того, не было и достаточного
понимания, что существенные расхождения во взглядах между
профессиональными организациями оценщиков нескольких стран
могут приводить к невольным ошибкам.
Столь же важно и то, что в различных странах одновременно
происходили быстрые изменения в бизнесе и экономике, которые
вели к
широкому признанию значения профессиональных оценок активов с
точки зрения рынка. Компетентные, объективные, профессионально
разработанные оценки требуются для множества видов бизнеса. В
частности, возросло признание важности отражения стоимости
активов для целей бухгалтерской и финансовой отчетности на
основе текущей оценки, а не исторических затрат.
Преимущество профессиональных оценок состоит в том, что
они отражают изменение цен и экономические различия между
географическими районами. Признанием этих факторов явилось
учреждение в 1981 году Международного комитета по стандартам
оценки (МКСО).
Оценщики, Оценщики активов или Эксперты по оценке - это
те, кто занимаются специальной экономической дисциплиной,
связанной с проведением оценки (определением стоимости)
активов и составлением соответствующих отчетов. Как
профессионалы оценщики должны соответствовать жестким
требованиям в плане образования, специальной подготовки,
компетентности и проявленных профессиональных навыков. Они
также должны неуклонно придерживаться принципов высокой морали
(Этики) и профессиональной практики (Стандартов)[1].
В Казахстане до сих пор нет национальных стандартов по
оценке, хотя с момента принятия Закона Республики Казахстан
Об оценочной деятельности в Республике Казахстан прошло уже
около четырех лет.
Кроме того, актуальность выбранной темы заключается в
следующем.
В последнее время спрос на услуги оценщиков и их
профессиональную подготовку в Казахстане стал интенсивно расти
(см. Приложение Г). Это обусловлено тем, что с недвижимостью,
которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери
практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и
капитала становятся неразрывными компонентами экономики в
целом.
Естественно, что со стороны банков возник большой интерес
к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной
оценке стоимости недвижимости.
Оценка представляет собой обоснованное мнение независимой
стороны о рыночной стоимости прав на объект недвижимости и
другого имущества, отражающее полезность оцениваемого объекта
в конкретной экономической ситуации. На основе этой оценки
обеспечивается как защита имущественных прав собственника, так
и фискальная функция государства по налогообложению. При купле-
продаже, наследовании, дарении, страховании, передаче в залог
требуется профессиональная оценка недвижимости. Для защиты
прав собственности также требуется профессиональная оценка
имущества. Решение спорных вопросов в суде или арбитраже
проводится на основе независимой оценки объекта спора.
Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно
распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом,
который предприятия и граждане получают в сое распоряжение.
Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда
собственники земли и недвижимости захотят заложить их для
получения кредита. Без должной оценки невозможно рассчитывать
и на привлечение дополнительных инвестиций, в том чиле
иностранных.
На первом этапе приватизации, при создании совместных
предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались
просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это
касалось серьезных объектов, то привлекались западные
оценочные фирмы., которые в большинстве случаев проводили
оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную
рыночную стоимость наших активов.
Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций
приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой
уставной капитал на величину, подкрепленную реальными
материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии
позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок
акций. Оценка также необходима и при разделе имущества,
определении способов лучшего коммерческого использования земли
и недвижимости и во всех других операциях, связанных с
недвижимостью
Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее
коммерческого использования должен опираться на строгий
экономический расчет, точную и профессиональную оценку
действительной рыночной стоимости имущества [2].
Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену,
которая сложится при продаже объекта собственности на
конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий,
необходимых для совершения справедливой сделаки.
Оценка необходима также в рамках региональной налоговой
политики. Во всем мире основой системы местного
налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого
налога формируется около 70 процентов местоного бюджета.
Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных
стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения,
которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и
обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим
объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со
стороны местных администраций.
В сфере страхования также появилась необходимость
профессиональной оценки стоимости имущества. Население уже
почти оправилось от “эпохи перестройки и финансовых пирамид”,
и стало все больше и больше доверять таким финансовым
институтам, как банковские и страховые организации.
Соответственно возрос спрос на предоставляемые ими
услуги, что обусловило появление потребности в эффективных
методах риск-менеджмента, позволяющих обеспечить нормальное,
полноценное функционирование рыночных структур. Это привело к
сращиванию таких видов деятельности как оценка (оценочная
деятельность) и имущественное страхование.
В условиях современного общества, страхование
превратилось во всеобщее универсальное средство страховой
защиты всех форм собственности, доходов предприятий и
организаций[3].
Специфичность финансовых отношений при страховании
состоит в вероятном характере этих отношений. Вероятность
ущерба лежит в основе построения страховых платежей, с помощью
которых формируется страховой фонд. Использование средств
страхового фонда связано с наступлением и последствиями
страховых случаев.
С позиций сегодняшнего дня необходимо подчеркнуть
понимание страхования как самостоятельной экономической
категории, но вместе с тем, очевидно, что страхование
имущества было бы не эффективно без адекватной оценки
стоимости застрахованного имущества[4].
Обзор учебной и научной литературы, как по имущественному
страхованию, так и по оценке имущества выявил наличие весьма
скудных и противоречивых данных, касающихся понятия страховая
стоимость и методов её расчета.
Также за время прохождения практики в страховой компании
Забота автор столкнулся с тем, что специалисты использовали
в качестве страховой суммы иные виды стоимости, нежели
страховую.
В настоящей работе обобщены различные представления
понятия страховая стоимость и методов её расчета, а также
определены некоторые особенности оценки имущества для целей
страхования.
Для достижения поставленной цели использованы следующие
методы исследования: монографический, статистический, расчетно-
конструктивный и так далее.
Дипломная работа состоит из введения, трех глав,
заключения, списка источников информации и приложения.
В первой главе содержатся теоретические основы оценочной
деятельности, основные понятия, принципы и определения. В
данном разделе проводится анализ международных терминов по
оценке бизнеса, недвижимости и другого имущества. Определяются
возможные цели проведения процедур по оценке имущества для
различных субъектов оценочной деятельности. Также проводятся
исследования трех основных подходов к оценке имущества -
рыночного (сравнительного), затратного (имущественного) и
доходного.
Во второй главе приводятся общие положения и краткая
история становления страховой деятельности. Здесь же
проводится анализ экономической сущности страхования, функций
страхования, классификации и краткий обзор рынка страховых
услуг в Казахстане. Определяются основы имущественного
страхования. Раскрывается суть понятия страховая стоимость и
описываются методики ее определения.
Третья глава дипломной работы — это специально
скорректированный отчет об оценке имущества. Особенностью
данного раздела является его разделение не по подходам к
оценке, а по классу оцениваемого имущества.
Заключение отражает результаты дипломного исследования,
приводятся выводы и обосновываются рекомендации.
В процессе написания дипломной работы были исследованы и
проанализированы: научная и учебная литература по оценочной и
страховой деятельности, законодательные и нормативно-правовые
акты Республики Казахстан, международные, европейские и
российские стандарты по оценке, различные статьи и публикации
в интернете и периодических изданиях, а также Правила
страхования СК Забота и результаты инвентаризации имущества
(компания Забота).
Дипломная работа изложена на 65 страницах, содержит 11
таблиц, 10 формул.
1 ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В КАЗАХСТАНЕ
1.1 Общие и принципы оценки
Особенностью профессиональной оценочной деятельности
является, с одной стороны, ее прямое родство с
фундаментальными дисциплинами – экономикой и правом. С другой
стороны, - она погружена в самую широкую хозяйственную
практику, включая также имущественные отношения по поводу
личного (приватизированного) имущества, к которому, прежде
всего, относится жилая недвижимость.
По здравому смыслу, казалось бы, чего проще: надо
выяснить суждения людей о том, сколько стоит та или иная вещь.
Иначе говоря, узнать, во сколько оценивают эту вещь – в
деньгах или в другом эквиваленте. Подобный социологизм в
данное время используется практически любой не очень крупной
оценочной фирмой.
Однако, кажущаяся простота оказывается обманчивой, прежде
всего, потому что оценивается, на самом деле, не просто вещь,
как изолированный физический объект, а вместе со всеми
обстоятельствами места, времени и образа действий, которые
возможны по отношению к этой вещи. Вместе со всеми
обстоятельствами, которые закрепляются правами собственности
или, что, то же самое, имущественными правами, вещь становится
имуществом (или собственностью в бытовом, а не в строгом
юридическом понимании).
Оценка имущества есть одновременно и предпосылка, и
следствие справедливого рынка (fair market), т.е. рынка,
функционирующего по общепринятым (международным) правилам.
Специфика профессиональной оценочной деятельности заключается,
прежде всего, в том, что необходимым условием соответствия ее
собственным методологическим основаниям является независимость
оценщиков [5].
В соответствии с принятым Законом для обеспечения
независимости оценщиков Не допускается вмешательство
заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность
оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность
результата проведения оценки, в том числе ограничения круга
вопросов, подлежащих выяснению при проведении оценки (Статья
10 Закона) [6].
Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно
различается в зависимости от типов оцениваемых объектов,
сложности работ и, разумеется, от того, какие именно
специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость
услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой
оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не
привязывается к его стоимости, что тоже является гарантией
независимости оценщика.
Закон Республики Казахстан Об оценочной деятельности в
Республике Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-П
определяет, что оценка - это определение возможной рыночной
или иной стоимости объекта оценки, а оценочная деятельность -
предпринимательская деятельность, осуществляемая оценщиками,
направленная на установление в отношении объектов оценки
рыночной или иной стоимости на определенную дату, если иное не
предусмотрено законами[6].
Принципы оценки, ясно изложенные в типовых базах оценки,
и использование установленной четко сформулированной
методологии оценки образуют фундамент, на котором основываются
ясно представленные и доступные для понимания оценки. Они
устанавливают модель, на основе которой будет оцениваться
работа оценщика.
К оценке применимы многие хорошо известные принципы.
Среди них принципы спроса и предложения, конкуренции,
замещения, предвидения или ожидания, изменения и другие. Общим
для всех этих вспомогательных принципов является их явное или
неявное влияние на степень полезности и продуктивность
рассматриваемого объекта собственности. Следовательно, можно
утверждать, что полезность объекта недвижимости выражает
суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на
стоимость объекта недвижимости[7].
Однако Законом установлено, что основными принципами
оценочной деятельности являются объективность и достоверность.
Закон также определяет еще одно основное и очень важное
понятие - рыночная стоимость. Рыночная стоимость - наиболее
вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден
на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны
сделки действуют, располагая всей доступной информацией об
объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства, когда: одна из сторон сделки не
обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана
приобретать; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете
сделки и действуют в своих интересах;
•цена сделки представляет собой эквивалент денежного
вознаграждения за объект оценки, и принуждения к совершению
сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не
было[6].
Комментарии:
...наиболее вероятная цена... - самая высокая из
реально возможных для продавца и самая низкая из реально
возможных для покупателя цена. При расчете не учитываются
цены, завышенные или заниженные за счет особых условий или
обстоятельств сделки, таких как нетипичная форма
взаиморасчетов, продажа с получением имущества обратно в
аренду, специальные компенсации и скидки или при наличии
какого-либо из признаков специальной стоимости.
...на основании сделки... означает, что между сторонами
нет никаких особых, специфических взаимоотношений (как,
например, между материнской и дочерней компанией или между
домовладельцем и съемщиком), которые могут выразиться в
нетипичной цене из-за наличия элемента специальной стоимости.
Сделка, определяющая рыночную стоимость, должна происходить
между сторонами, не связанными между собой особыми отношениями
и действующими независимо в своих интересах.
...в условиях конкуренции... делает акцент на том
обстоятельстве, что каждая из сторон заинтересована в
совершении сделки, но ни одна из них никем и ничем к этому не
принуждается и не подталкивается.
...стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и
действуют в своих интересах... предполагает, что как
добровольный покупатель, так и добровольный продавец в
достаточной степени информированы о сущности и характеристиках
продаваемого имущества, его существующем использовании и
потенциальном применении, а также о состоянии рынка на дату
оценки. Далее, считается, что каждый из них, обладая этой
информацией, действует в своих интересах расчетливо, пытаясь
достичь наилучшей, с точки зрения его позиции в сделке, цены.
Расчетливость понимается в смысле стремления к выгоде на
момент оценки, а не некое предвидение ситуации задним числом.
Необязательно является нерасчетливым для продавца в условиях
рынка с падающими ценами продавать собственность по цене ниже
предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в
других ситуациях по купле-продаже в условиях изменяющихся цен,
расчетливый покупатель или продавец действует в соответствии с
самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на
текущий момент[7].
В принципе, Закон Республики Казахстан Об оценочной
деятельности в Республике Казахстан определяет многие понятия
и определения, связанные с оценочной деятельностью. Поэтому,
не останавливаясь на общих понятиях, перейдем,
непосредственно, к оценке имущества и определению имущества,
данному Международной Комитетом по стандартам оценки.
Имущество является юридическим понятием. В юридическом
смысле имущество представляет собой совокупность частных
прав собственности. Для того чтобы различать недвижимость как
физический объект и собственность на него в юридическом
смысле, собственность на недвижимость называют недвижимым
имуществом. Физические объекты, не являющиеся недвижимостью,
обозначаются юридическим термином движимость, а собственность
на них называют движимым имуществом.
Слово имущество, употребленное без дополнительного
определения или идентификации, может относиться как к
недвижимости, так и к движимости либо к их комбинации[1].
Недвижимость определяется как физический участок земли и
прочно связанные с ним объекты, созданные человеком. Это
физическая, осязаемая вещь, которую можно посмотреть и
потрогать, вместе со всеми добавлениями на земле, а также над
или под ней. Эти юридические понятия не являются признанными
на территории Республики Казахстан, они употребляются в
Международных Стандартах Оценки. В каждой стране местным
законодательством устанавливается основной признак,
позволяющий проводить различие между недвижимостью и
движимостью.
Понятие недвижимое имущество включает в себя все права,
интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость.
Недвижимое имущество обычно представляет собой некоторое
свидетельство о праве собственности - отдельно от самой
недвижимости как физического объекта. Поэтому недвижимое
имущество - не является физическим понятием.
Движимость включает в себя осязаемые и неосязаемые
предметы1, не являющиеся недвижимостью. Эти предметы не
прикреплены к недвижимости постоянно и обычно
характеризуются возможностью их перемещения.
В терминологии бухгалтерского учета активы представляют
собой ресурсы, находящиеся в чьей-либо собственности или под
чьим-либо управлением, от которых в будущем с достаточным
основанием можно ожидать некоторую экономическую выгоду. Сама
по себе собственность на актив неосязаема. Однако находящийся
в собственности актив может быть как осязаемым, так и
неосязаемым.
В международных стандартах бухгалтерского учета, на
которые ссылается проводится различие между осязаемыми,
неосязаемыми и инвестиционными активами. Особое значение имеют
следующие термины и понятия:
Текущие активы - это активы, которые не предполагается
использовать в деятельности предприятия на постоянной основе,
например, запасы, счета дебиторов, краткосрочные
инвестиции, денежные средства в банке и в кассе предприятия. В
некоторых случаях недвижимость, обычно рассматриваемую как
фиксированные активы также можно отнести к текущим активам.
Примерами служат земельные участки или объекты недвижимости с
улучшениями, выступающие в качестве запасов, предназначенных
для продажи.
Примечание: разделение имущества на осязаемое (1ап§1Ые
ргореггу) и неосязаемое (т1ап§1Ые ргореггу), находит отражение
в праве большинства зарубежных стран. Такая позиция правовой
доктрины и практики означает принципиальный отход от
первоначального, традиционного понимания объектов права
собственности. Правовая система зарубежных стран, относит к
неосязаемому имуществу, с одной стороны - круг прав на
технические и нетехнические объекты промышленной собственности
(изобретения и ноу-хау, образцы и товарные знаки, фирменные
наименования и прочее), а с другой стороны, — круг прав на
объекты финансовой и коммерческой собственности, выступающих в
виде прав требования на основании денежных документов
(облигации, векселя, чеки и прочее) и товарораспорядительных
документов (коносаменты, накладные и прочее).
Фиксированные активы - это осязаемые и неосязаемые
активы, которые разделяются на две широкие категории:
Основные активы (основные средства) - это активы, которые
предполагается использовать в деятельности предприятия на
постоянной основе - в том числе земельные участки, здания,
машины и оборудование, накопленная амортизация и другие виды
активов, определение которых позволяет отнести их к данной
категории. Прочие долгосрочные активы - активы, которые не
предполагается использовать в деятельности предприятия на
постоянной основе, но которые, как ожидается, будут находиться
в собственности в течение длительного срока, в том числе
долгосрочные инвестиции и долгосрочная дебиторская
задолженность, гудвилл, расходы будущих периодов, патенты,
товарные знаки и другие аналогичные активы.
С учетом того, что имущество является юридическим
понятием, которое вместе с тем широко используется и для
обозначения недвижимости иили движимости, в оценочной
деятельности это понятие используется в широком смысле. В
данном контексте оно может относиться как к праву
собственности, так и к самому физическому объекту,
находящемуся в собственности. Принимая это соглашение, мы
можем проводить различие между имуществом в общем контексте
процесса оценки и имуществом, понимаемым как активы - в рамках
бухгалтерских соглашений[7].
1.2 Терминология оценки
Оценке стоимости имущества, как и любому другому научно-
практическому направлению человеческой мысли свойственно
наличие специфической терминологии.
Поскольку в Казахстане оценка имущества только начинает
развиваться, то вполне естественным является отсутствие
консенсуса в используемой терминологии. А как показала
практика, основные разногласия и отсутствие взаимопонимания
оппонентов при обсуждении процесса оценки имущества вызывает
именно различная трактовка используемых терминов.
В такой ситуации существует единственно возможный путь
для нахождения общего языка - использование некоторого
стандарта терминов. И тут можно пойти по двум направлениям:
Использовать российские специальные стандарты.
Использовать иностранный накопленный опыт в оценке
имущества.
Вероятно, предпочтительным является второй путь,
поскольку он позволит сократить временные затраты и позволит
общаться на одном языке с западными коллегами.
Наибольший методический интерес, при рассмотрении оценки
бизнеса, представляют ставшие концентрацией американского
опыта стандарты В8У Американского Общества Оценщиков (А8А).
Терминологию по оценке бизнеса определяет стандарт В8У-1
принятый в 1988 году и дополнения к стандарту В8У-1 принятые в
1991 году[8].
Также существенное значение имеет опыт европейских
оценщиков, а именно Приложение 11.01 Европейских Стандартов
Оценки Недвижимости (ТЕООУА).
Прежде чем заниматься оценочной деятельностью, необходимо
усвоить современное понимание стоимости имущества.
Язык, которым выражаются, прежде всего, исходные понятия,
является предметом особого внимания при рассмотрении
современного состояния оценочной деятельности. Ее современное
состояние можно охарактеризовать одновременным расширением
международных норм (стандартов) и углублением, проникновением
во все поры хозяйственной практики тех национальных
организаций (институтов), которые становятся общественным
(публичным) инструментом, обеспечивающим объективное
определение стоимости имущества.
В связи с этим возникает практическая необходимость
точного соответствия понятий оценочной деятельности в разных
национальных языках, в каждом из которых имеется своя
специфика. Например, во французском языке, который долгое
время был основным языком международных документов, существует
единое понятие (ргорг1е1ё), которое в русском и английском
языках разделяется на два: имущество (ргореПу) и собственность
{оу^пегзЫр).
В другой плоскости различий международного характера
следует выделить не только противопоставление бытового
(обыденного) языка и профессионального (научного) языка, но и
то, что профессиональных языков столько, сколько есть
обособившихся дисциплин. Междисциплинарные противоречия в
понимании тех или иных терминов затрудняют профессиональную
деятельность подчас даже в большей степени, чем бытовое
непонимание профессионального языка[1].
1.3 Выбор целей оценки
Прежде чем приступать к обсуждению подходов и методов,
применяемых в процессе оценки бизнеса необходимо четко
понимать, что весь процесс оценки напрямую зависит от причин
ее побудивших и целей ею преследуемых. При этом один и тот же
объект на одну дату обладает разной стоимостью в зависимость
от целей его оценки, и стоимость определяется различными
методами.
Сначала определим, для каких целей может проводиться
оценка бизнеса, а затем выясним причины такого различия. В
таблице 1.1 определена примерная классификация существующих
целей оценки бизнеса со стороны различных субъектов.
Таблица 1.1-Классификация целей оценки*
Субъект оценки Цели оценки
Предприятие как Обеспечение экономической безопасности
юридическое лицо
Разработка планов развития предприятия
Выпуск акций
Оценка эффективности менеджмента.
Собственник Выбор варианта распоряжения собственностью
Составление объединительных и
разделительных балансов при реструктуризации
Обоснование цены купли-продажи предприятия
или его доли
Установление размера выручки при упорядоченной
ликвидации предприятия
Кредитные учреждения Проверка финансовой дееспособности заемщика
Определение размера ссуды, выдаваемой под
залог
Страховые компании Установление размера страхового взноса
Определение суммы страховых выплат
Фондовые биржи Расчет конъюнктурных характеристик
Проверка обоснованности котировок ценных бумаг
Инвесторы Проверка целесообразности
инвестиционных вложений
Определения допустимой цены
покупки предприятия с целью включения его в
инвестпроект
Государственные органы Подготовка предприятия к приватизации
Определение облагаемой базы для различных видов
налогов
Установление выручки от
принудительной ликвидации через процедуру
банкротства
Оценка для судебных целей
* составлено автором
Мы видим, насколько различны цели оценки. А теперь
представим, может ли стоимость приобретения предприятия для
реализации инвестпроекта быть равной стоимости принудительного
банкротства, или суммарная стоимость акций реальной стоимости
бизнеса по его активам? Да может, но только в очень редких
случаях.
В действительности искомая стоимость бизнеса будет
коррелироваться с целью проводимой оценки через саму
стоимость. Так как различные цели оценки предполагают поиск
различного вида стоимости.
1.4 Основные подходы к оценке имущества
Следующим шагом после выявления цели оценки - это выбор
необходимых процедур и методов оценки.
В теории и практике оценки имущества традиционно
существует классификация подходов по используемым исходным
данным.
Это:
рыночный;
затратный (на основе активов);
доходный.
Каждый из этих подходов приводит к получению различных
ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный
анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из
использованных подходов и установить окончательную стоимость
недвижимости на основании данных того подхода или подходов,
которые расценены как наиболее надежные.
Рыночный подход
Основной метод оценки - это метод сравнительных продаж.
Этот метод применим в том случае, когда существует рынок,
существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует
цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы
анализировать этот рынок,
сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать
стоимость оцениваемого объекта.
В его основе лежат следующие принципы оценки:
1. спрос и предложение;
2. замещение;
3. пропорциональность;
4. зависимость.
Для расчета стоимости объекта используется данная формула
:
V= Sс + АDGс, где
(1)
V - рыночная стоимость;
Sс - цена продажи сравниваемого объекта;
АDGс - общая величина поправки к цене продажи
сравниваемого объекта на количественные и качественные
различия между характеристиками сравниваемого объекта и
рассматриваемого объекта.
Этот метод находит наибольшее применение на Западе (90
процентов случаев) в силу некоторых преимуществ:
наиболее простой подход;
статистически обоснованный;
предлагает методы корректировки;
обеспечивает данные для других подходов к оценке.
К недостаткам метода относят следующие характерные черты:
сравнительные данные не всегда имеются; требует внесения
поправок, большое количество которых оказывает
влияние на достоверность результатов; основан на прошлых
событиях, то есть не принимает в расчет будущие ожидания;
необходим уже сформировавшийся рынок.
Практическое применение сравнительного метода предлагает
определенную последовательность действий:
1. Изучение рынка и выбор объектов, которые
наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
2. Сбор и проверка достоверности информации о
сделках покаждому отобранному объекту.
3. Выбор необходимых единиц сравнения и
проведение сравнительного анализа по каждой единице.
4. Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту
в соответствии с имеющимися различиями между ним и
оцениваемым объектом.
5. Согласование скорректированных цен сопоставимых
объектов и подход к показателю стоимости для оцениваемого
объекта.
Источниками информации могут служить публичные записи
(данные регистрационных служб), данные страховых компаний,
информационные службы, периодические издания по недвижимости,
данные брокеров по недвижимости, а также данные,
предоставляемые участниками сделок и архивы оценщика.
Элементы сравнения — это характеристики собственности и
сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену
недвижимости. Корректировки проводятся по следующим элементам
сравнения:
1. Передаваемые права собственности.
2. Условия финансирования.
3. Условия продажи.
4. Рыночные условия (корректировка на дату продажи).
5. Местоположение.
6. Физические характеристики объекта.
7. Экономические характеристики объекта.
8. Использование объекта.
9. Наличие дополнительных компонентов стоимости.
Корректировки (поправки) могут производиться в денежных
единицах, процентах и долях единицы.
Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения.
Различные сегменты рынка используют различные единицы
сравнения, типичные для данного конкретного сегмента.
Например, при оценке земельных участков это могут быть цена за
сотку или гектар, при оценке зданий и сооружений — цена за 1 м
, цена за 1 м , цена за единицу недвижимости (дом, комната)
или цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное
место, место стоянки и т. д.).
Методы внесения поправок делятся на количественные
(статистические) и качественные (экспертные).
Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых
объектов к оцениваемому, то есть необходимо определить, за
какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел
те же характеристики, что и оцениваемый.
Рыночный подход может быть успешно применен при оценке
отдельных активов (оборудование, недвижимость, транспортные
средства и т.п.). Для некоторых отраслей, в которых объемы
информации по сделкам становятся все больше, например
телекоммуникации, нефтяная отрасль, значение этого метода
постепенно повышается. В остальных случаях рыночный подход
используют как инструмент проверки результатов, полученных
доходным подходом.
Затратный подход (на основе активов)
Стоимость имущества определяется суммой затрат ресурсов
на его воспроизводство или замещение с учетом физического и
морального износа. Недостаток метода заключается в том, что
проведение индивидуальной оценки стоимости нематериальных
активов, таких как ноу-хау, товарная марка, клиентская база, -
достаточно сложный и субъективный процесс. Кроме того, методы
затратного подхода дают тем большие погрешности, чем больше
возраст оцениваемого объекта.
Затратный подход к земле практически не применим. Может
использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли
неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что
земля постоянна и нерасходуема, а затратный метод применяется
для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При
оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью
улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно
другими методами.
Основные методы, выделяемые в этом подходе для оценки
бизнеса: балансовый метод (скорректированный балансовый),
метод ликвидационной стоимости и др.
При использовании балансового метода, стоимость бизнеса
определяется как разность между рыночной стоимостью всех
активов и всех обязательств.
Этот метод дает лучшие результаты при оценке предприятия,
когда:
доходы не поддаются точному прогнозу;
предприятие обладает значительными материальными и
финансовыми активами (ликвидными ценными бумагами,
инвестициями и т. д.);
требуется оценить новое предприятие, не имеющее
ретроспективных данных о прибылях или холдинговую компанию.
Метод ликвидационной стоимости следует использовать,
когда предприятию грозит банкротство, то есть когда
предприятие прекращает свои операции, распродает материальные,
а если есть и нематериальные активы и погашает все свои
обязательства. Ликвидационная стоимость -это разность между
стоимостью всех активов и затрат на его ликвидацию. Обычно
этот метод дает нижний уровень стоимости оцениваемого бизнеса,
т. к. как правило, существуют ограничения по времени на
продажу активов, кроме этого уменьшение стоимости происходит
за счет ликвидационных расходов.
Затратный подход приобретает больший вес при оценке
бизнеса в следующих условиях:
оцениваемая компания владеет значительными материальными
активами;
большая часть активов оцениваемой компании
состоит из ликвидных активов (например, обращающихся на
рынке ценных бумаг, вложений в недвижимость и т.д.);
оцениваемая компания либо только что
образована, либо находится в стадии банкротства.
Для оценки стоимости недвижимости выделяют метод оценки
по затратам. Он основывается на расчете затрат на
восстановление (в некоторых случаях — замещение) оцениваемых
зданий и сооружений с учетом всех видов износа и
предпринимательской прибыли. К полученной стоимости
добавляется рыночная стоимость участка земли. В основе лежит
принцип замещения.
Стоимость восстановления (затраты на полное
восстановление объекта) — это расходы в текущих ценах на
строительство его точного дубликата или копии с использованием
точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и
с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки,
несоответствия и моральный износ), что и у объекта оценки.
Стоимость замещения (затраты на полное замещение) — это
расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего
эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из
новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами,
дизайном и планировкой (то есть замена здания его
функциональным аналогом).
Использование затратного метода необходимо при:
технико-экономическом анализе нового строительства;
реконструкции;
оценке недвижимости на пассивных рынках;
страховании недвижимости;
определении базы налогообложения.
Этот метод труднореализуем для зданий с уникальными
архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих
историческую ценность, а также зданий с чрезмерными
физическим, функциональным и внешним износом.
Порядок проведения оценки этим методом включает в себя
следующие этапы:
1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со
всей имеющейся документацией.
2. Оценка текущей стоимости восстановления или
замещения (определение издержекзатрат воспроизводства
улучшений).
3. Оценка всех видов накопленного износа.
4. Оценка величины предпринимательской прибыли.
5. Оценка стоимости участка земли.
6. Определение итоговой стоимости объекта
недвижимости суммированием восстановительной стоимости
улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и
предпринимательской прибыли.
Затраты могут быть прямые и косвенные:
прямые включают в себя стоимость рабочей
силы,
материалов, эксплуатации машин и механизмов; косвенные —
возникают в ходе строительства, но их нельзя
непосредственно выявить в самом сооружении; определяются,
как правило, коэффициентом к прямым.
Существуют следующие методы оценки полных затрат:
1. Метод сравнительной единицы с вариантами.
2. Метод количественного обследования.
3. Метод сравнительного объекта.
Имеют место три вида износа:
1. физический;
2. функциональный (моральный или функциональное устаревание);
3. внешний (экономический).
Физический и функциональные износы могут быть устранимыми
и неустранимыми. Критерием устранимости износа служит
превышение добавляемой при этом стоимости над затратами на его
устранение.
Методы определения износа:
1. метод экстракции (метод рыночной выборки);
2. метод срока жизни;
3. метод разбиения (по трем видам износа).
Методы оценки земельного участка:
1. метод соотнесения;
2. метод извлечения;
3. метод освоения;
4. метод остатка для земли;
5. метод капитализации земельной ренты;
6. метод сопоставимых продаж.
Доходный подход.
Существует два основных метода, используемых при оценке
стоимости доходного имущества:1) прямой капитализации доходов;
2) дисконтированных денежных потоков.
Метод прямой капитализации доходов.
Капитализация дохода — это процесс пересчета потока
будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих
стоимостей. Эти величины учитывают:
1) сумму будущего дохода;
2 ) когда должен быть получен доход;
3) продолжительность получения дохода.
МПК используется, если:
• потоки доходов стабильны длительный период и
представляют
собой значительную положительную величину;
потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными
темпами.
МПК не следует применять, когда:
отсутствует информация о рыночных сделках;
объект не находится в режиме стабильного
... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Введение
2
1. Оценочная деятельность в Казахстане
7
1. Общие понятия и принципы оценки
7
2. Терминология оценки
11
3. Выбор целей оценки
12
4. Основные подходы к оценке имущества
14
2. Оценка имущества и его страхование
22
1. Страховая деятельность в РК
22
2. Страхование имущества
30
3. Экономическое содержание понятия страховая стоимость
35
4. Методы используемые для оценки стоимости имущества при
страховании
37
3. Оценка имущества компании Забота для целей страхования
46
1. Этапы процесса оценки стоимости имущества
49
2. Оценка страховой стоимости недвижимого имущества
55
3. Оценка страховой стоимости оборудования
56
4. Оценка страховой стоимости автотранспортной и специальной
техники
57
Заключение
61
Список источников информации
63
Приложение
Введение
Оценка (определение стоимости) имущества имеет свои корни
в классической и современной экономической науке. Принципы и
способы оценки сложились еще до 1940-х годов и во многих
странах они в основном были схожими. Однако оценка (оценочная
деятельность) как профессия была признана после 1940-х годов.
До 1980-х годов развитие оценочной деятельности как
профессии происходило во многих больших и малых странах,
однако, без акцента на международный аспект проблемы. Среди
этих стран имело место сходное понимание того, какими чертами,
должен обладать Оценщик, - такими, как наличие образования,
полученного в колледже или университете, специальной
профессиональной подготовки, непосредственного практического
опыта, проявленной компетентности, честности и объективности и
признанной высокой репутации. Организации по профессиональной
оценке в различных странах предоставляли право на
осуществление профессиональной деятельности и соответствующий
статус тем, кто отвечал требованиям в отношении специального
образования и практического опыта.
В течение 1960-х и 1970-х годов ряд национальных
организаций по оценке разработали и обнародовали Стандарты
профессиональной оценки для своих членов. Их примеру
последовали другие. В некоторых странах были приняты кодексы
профессиональной этики. В своем содержании эти Стандарты
соединяли профессиональные соображения с практическими
потребностями рынка. В некоторых странах Стандарты полностью
или частично включали в себя национальные законы к правила.
Некоторые профессиональные организации ввели процедуры
аттестации и контроля, которые приводили к осуждению или
отказу в профессиональном признании оценщика, допустившего
серьезное нарушение стандартов или соответствующих этических
требований.
К концу 1970 годов, по мере роста этого движения, стало
ясно, что развитие международной финансовой системы и
глобализация рынка достигли той стадии, когда возникла острая
необходимость международных стандартов оценки. Было очевидно,
что без международных соглашений относительно международных
стандартов существует потенциальная опасность возникновения
путаницы и ошибок. Менее очевидным, однако, было то, что
существовали препятствия и для соблюдения национальных
стандартов различных стран. Кроме того, не было и достаточного
понимания, что существенные расхождения во взглядах между
профессиональными организациями оценщиков нескольких стран
могут приводить к невольным ошибкам.
Столь же важно и то, что в различных странах одновременно
происходили быстрые изменения в бизнесе и экономике, которые
вели к
широкому признанию значения профессиональных оценок активов с
точки зрения рынка. Компетентные, объективные, профессионально
разработанные оценки требуются для множества видов бизнеса. В
частности, возросло признание важности отражения стоимости
активов для целей бухгалтерской и финансовой отчетности на
основе текущей оценки, а не исторических затрат.
Преимущество профессиональных оценок состоит в том, что
они отражают изменение цен и экономические различия между
географическими районами. Признанием этих факторов явилось
учреждение в 1981 году Международного комитета по стандартам
оценки (МКСО).
Оценщики, Оценщики активов или Эксперты по оценке - это
те, кто занимаются специальной экономической дисциплиной,
связанной с проведением оценки (определением стоимости)
активов и составлением соответствующих отчетов. Как
профессионалы оценщики должны соответствовать жестким
требованиям в плане образования, специальной подготовки,
компетентности и проявленных профессиональных навыков. Они
также должны неуклонно придерживаться принципов высокой морали
(Этики) и профессиональной практики (Стандартов)[1].
В Казахстане до сих пор нет национальных стандартов по
оценке, хотя с момента принятия Закона Республики Казахстан
Об оценочной деятельности в Республике Казахстан прошло уже
около четырех лет.
Кроме того, актуальность выбранной темы заключается в
следующем.
В последнее время спрос на услуги оценщиков и их
профессиональную подготовку в Казахстане стал интенсивно расти
(см. Приложение Г). Это обусловлено тем, что с недвижимостью,
которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери
практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и
капитала становятся неразрывными компонентами экономики в
целом.
Естественно, что со стороны банков возник большой интерес
к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной
оценке стоимости недвижимости.
Оценка представляет собой обоснованное мнение независимой
стороны о рыночной стоимости прав на объект недвижимости и
другого имущества, отражающее полезность оцениваемого объекта
в конкретной экономической ситуации. На основе этой оценки
обеспечивается как защита имущественных прав собственника, так
и фискальная функция государства по налогообложению. При купле-
продаже, наследовании, дарении, страховании, передаче в залог
требуется профессиональная оценка недвижимости. Для защиты
прав собственности также требуется профессиональная оценка
имущества. Решение спорных вопросов в суде или арбитраже
проводится на основе независимой оценки объекта спора.
Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно
распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом,
который предприятия и граждане получают в сое распоряжение.
Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда
собственники земли и недвижимости захотят заложить их для
получения кредита. Без должной оценки невозможно рассчитывать
и на привлечение дополнительных инвестиций, в том чиле
иностранных.
На первом этапе приватизации, при создании совместных
предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались
просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это
касалось серьезных объектов, то привлекались западные
оценочные фирмы., которые в большинстве случаев проводили
оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную
рыночную стоимость наших активов.
Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций
приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой
уставной капитал на величину, подкрепленную реальными
материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии
позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок
акций. Оценка также необходима и при разделе имущества,
определении способов лучшего коммерческого использования земли
и недвижимости и во всех других операциях, связанных с
недвижимостью
Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее
коммерческого использования должен опираться на строгий
экономический расчет, точную и профессиональную оценку
действительной рыночной стоимости имущества [2].
Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену,
которая сложится при продаже объекта собственности на
конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий,
необходимых для совершения справедливой сделаки.
Оценка необходима также в рамках региональной налоговой
политики. Во всем мире основой системы местного
налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого
налога формируется около 70 процентов местоного бюджета.
Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных
стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения,
которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и
обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим
объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со
стороны местных администраций.
В сфере страхования также появилась необходимость
профессиональной оценки стоимости имущества. Население уже
почти оправилось от “эпохи перестройки и финансовых пирамид”,
и стало все больше и больше доверять таким финансовым
институтам, как банковские и страховые организации.
Соответственно возрос спрос на предоставляемые ими
услуги, что обусловило появление потребности в эффективных
методах риск-менеджмента, позволяющих обеспечить нормальное,
полноценное функционирование рыночных структур. Это привело к
сращиванию таких видов деятельности как оценка (оценочная
деятельность) и имущественное страхование.
В условиях современного общества, страхование
превратилось во всеобщее универсальное средство страховой
защиты всех форм собственности, доходов предприятий и
организаций[3].
Специфичность финансовых отношений при страховании
состоит в вероятном характере этих отношений. Вероятность
ущерба лежит в основе построения страховых платежей, с помощью
которых формируется страховой фонд. Использование средств
страхового фонда связано с наступлением и последствиями
страховых случаев.
С позиций сегодняшнего дня необходимо подчеркнуть
понимание страхования как самостоятельной экономической
категории, но вместе с тем, очевидно, что страхование
имущества было бы не эффективно без адекватной оценки
стоимости застрахованного имущества[4].
Обзор учебной и научной литературы, как по имущественному
страхованию, так и по оценке имущества выявил наличие весьма
скудных и противоречивых данных, касающихся понятия страховая
стоимость и методов её расчета.
Также за время прохождения практики в страховой компании
Забота автор столкнулся с тем, что специалисты использовали
в качестве страховой суммы иные виды стоимости, нежели
страховую.
В настоящей работе обобщены различные представления
понятия страховая стоимость и методов её расчета, а также
определены некоторые особенности оценки имущества для целей
страхования.
Для достижения поставленной цели использованы следующие
методы исследования: монографический, статистический, расчетно-
конструктивный и так далее.
Дипломная работа состоит из введения, трех глав,
заключения, списка источников информации и приложения.
В первой главе содержатся теоретические основы оценочной
деятельности, основные понятия, принципы и определения. В
данном разделе проводится анализ международных терминов по
оценке бизнеса, недвижимости и другого имущества. Определяются
возможные цели проведения процедур по оценке имущества для
различных субъектов оценочной деятельности. Также проводятся
исследования трех основных подходов к оценке имущества -
рыночного (сравнительного), затратного (имущественного) и
доходного.
Во второй главе приводятся общие положения и краткая
история становления страховой деятельности. Здесь же
проводится анализ экономической сущности страхования, функций
страхования, классификации и краткий обзор рынка страховых
услуг в Казахстане. Определяются основы имущественного
страхования. Раскрывается суть понятия страховая стоимость и
описываются методики ее определения.
Третья глава дипломной работы — это специально
скорректированный отчет об оценке имущества. Особенностью
данного раздела является его разделение не по подходам к
оценке, а по классу оцениваемого имущества.
Заключение отражает результаты дипломного исследования,
приводятся выводы и обосновываются рекомендации.
В процессе написания дипломной работы были исследованы и
проанализированы: научная и учебная литература по оценочной и
страховой деятельности, законодательные и нормативно-правовые
акты Республики Казахстан, международные, европейские и
российские стандарты по оценке, различные статьи и публикации
в интернете и периодических изданиях, а также Правила
страхования СК Забота и результаты инвентаризации имущества
(компания Забота).
Дипломная работа изложена на 65 страницах, содержит 11
таблиц, 10 формул.
1 ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В КАЗАХСТАНЕ
1.1 Общие и принципы оценки
Особенностью профессиональной оценочной деятельности
является, с одной стороны, ее прямое родство с
фундаментальными дисциплинами – экономикой и правом. С другой
стороны, - она погружена в самую широкую хозяйственную
практику, включая также имущественные отношения по поводу
личного (приватизированного) имущества, к которому, прежде
всего, относится жилая недвижимость.
По здравому смыслу, казалось бы, чего проще: надо
выяснить суждения людей о том, сколько стоит та или иная вещь.
Иначе говоря, узнать, во сколько оценивают эту вещь – в
деньгах или в другом эквиваленте. Подобный социологизм в
данное время используется практически любой не очень крупной
оценочной фирмой.
Однако, кажущаяся простота оказывается обманчивой, прежде
всего, потому что оценивается, на самом деле, не просто вещь,
как изолированный физический объект, а вместе со всеми
обстоятельствами места, времени и образа действий, которые
возможны по отношению к этой вещи. Вместе со всеми
обстоятельствами, которые закрепляются правами собственности
или, что, то же самое, имущественными правами, вещь становится
имуществом (или собственностью в бытовом, а не в строгом
юридическом понимании).
Оценка имущества есть одновременно и предпосылка, и
следствие справедливого рынка (fair market), т.е. рынка,
функционирующего по общепринятым (международным) правилам.
Специфика профессиональной оценочной деятельности заключается,
прежде всего, в том, что необходимым условием соответствия ее
собственным методологическим основаниям является независимость
оценщиков [5].
В соответствии с принятым Законом для обеспечения
независимости оценщиков Не допускается вмешательство
заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность
оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность
результата проведения оценки, в том числе ограничения круга
вопросов, подлежащих выяснению при проведении оценки (Статья
10 Закона) [6].
Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно
различается в зависимости от типов оцениваемых объектов,
сложности работ и, разумеется, от того, какие именно
специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость
услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой
оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не
привязывается к его стоимости, что тоже является гарантией
независимости оценщика.
Закон Республики Казахстан Об оценочной деятельности в
Республике Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-П
определяет, что оценка - это определение возможной рыночной
или иной стоимости объекта оценки, а оценочная деятельность -
предпринимательская деятельность, осуществляемая оценщиками,
направленная на установление в отношении объектов оценки
рыночной или иной стоимости на определенную дату, если иное не
предусмотрено законами[6].
Принципы оценки, ясно изложенные в типовых базах оценки,
и использование установленной четко сформулированной
методологии оценки образуют фундамент, на котором основываются
ясно представленные и доступные для понимания оценки. Они
устанавливают модель, на основе которой будет оцениваться
работа оценщика.
К оценке применимы многие хорошо известные принципы.
Среди них принципы спроса и предложения, конкуренции,
замещения, предвидения или ожидания, изменения и другие. Общим
для всех этих вспомогательных принципов является их явное или
неявное влияние на степень полезности и продуктивность
рассматриваемого объекта собственности. Следовательно, можно
утверждать, что полезность объекта недвижимости выражает
суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на
стоимость объекта недвижимости[7].
Однако Законом установлено, что основными принципами
оценочной деятельности являются объективность и достоверность.
Закон также определяет еще одно основное и очень важное
понятие - рыночная стоимость. Рыночная стоимость - наиболее
вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден
на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны
сделки действуют, располагая всей доступной информацией об
объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства, когда: одна из сторон сделки не
обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана
приобретать; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете
сделки и действуют в своих интересах;
•цена сделки представляет собой эквивалент денежного
вознаграждения за объект оценки, и принуждения к совершению
сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не
было[6].
Комментарии:
...наиболее вероятная цена... - самая высокая из
реально возможных для продавца и самая низкая из реально
возможных для покупателя цена. При расчете не учитываются
цены, завышенные или заниженные за счет особых условий или
обстоятельств сделки, таких как нетипичная форма
взаиморасчетов, продажа с получением имущества обратно в
аренду, специальные компенсации и скидки или при наличии
какого-либо из признаков специальной стоимости.
...на основании сделки... означает, что между сторонами
нет никаких особых, специфических взаимоотношений (как,
например, между материнской и дочерней компанией или между
домовладельцем и съемщиком), которые могут выразиться в
нетипичной цене из-за наличия элемента специальной стоимости.
Сделка, определяющая рыночную стоимость, должна происходить
между сторонами, не связанными между собой особыми отношениями
и действующими независимо в своих интересах.
...в условиях конкуренции... делает акцент на том
обстоятельстве, что каждая из сторон заинтересована в
совершении сделки, но ни одна из них никем и ничем к этому не
принуждается и не подталкивается.
...стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и
действуют в своих интересах... предполагает, что как
добровольный покупатель, так и добровольный продавец в
достаточной степени информированы о сущности и характеристиках
продаваемого имущества, его существующем использовании и
потенциальном применении, а также о состоянии рынка на дату
оценки. Далее, считается, что каждый из них, обладая этой
информацией, действует в своих интересах расчетливо, пытаясь
достичь наилучшей, с точки зрения его позиции в сделке, цены.
Расчетливость понимается в смысле стремления к выгоде на
момент оценки, а не некое предвидение ситуации задним числом.
Необязательно является нерасчетливым для продавца в условиях
рынка с падающими ценами продавать собственность по цене ниже
предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в
других ситуациях по купле-продаже в условиях изменяющихся цен,
расчетливый покупатель или продавец действует в соответствии с
самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на
текущий момент[7].
В принципе, Закон Республики Казахстан Об оценочной
деятельности в Республике Казахстан определяет многие понятия
и определения, связанные с оценочной деятельностью. Поэтому,
не останавливаясь на общих понятиях, перейдем,
непосредственно, к оценке имущества и определению имущества,
данному Международной Комитетом по стандартам оценки.
Имущество является юридическим понятием. В юридическом
смысле имущество представляет собой совокупность частных
прав собственности. Для того чтобы различать недвижимость как
физический объект и собственность на него в юридическом
смысле, собственность на недвижимость называют недвижимым
имуществом. Физические объекты, не являющиеся недвижимостью,
обозначаются юридическим термином движимость, а собственность
на них называют движимым имуществом.
Слово имущество, употребленное без дополнительного
определения или идентификации, может относиться как к
недвижимости, так и к движимости либо к их комбинации[1].
Недвижимость определяется как физический участок земли и
прочно связанные с ним объекты, созданные человеком. Это
физическая, осязаемая вещь, которую можно посмотреть и
потрогать, вместе со всеми добавлениями на земле, а также над
или под ней. Эти юридические понятия не являются признанными
на территории Республики Казахстан, они употребляются в
Международных Стандартах Оценки. В каждой стране местным
законодательством устанавливается основной признак,
позволяющий проводить различие между недвижимостью и
движимостью.
Понятие недвижимое имущество включает в себя все права,
интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость.
Недвижимое имущество обычно представляет собой некоторое
свидетельство о праве собственности - отдельно от самой
недвижимости как физического объекта. Поэтому недвижимое
имущество - не является физическим понятием.
Движимость включает в себя осязаемые и неосязаемые
предметы1, не являющиеся недвижимостью. Эти предметы не
прикреплены к недвижимости постоянно и обычно
характеризуются возможностью их перемещения.
В терминологии бухгалтерского учета активы представляют
собой ресурсы, находящиеся в чьей-либо собственности или под
чьим-либо управлением, от которых в будущем с достаточным
основанием можно ожидать некоторую экономическую выгоду. Сама
по себе собственность на актив неосязаема. Однако находящийся
в собственности актив может быть как осязаемым, так и
неосязаемым.
В международных стандартах бухгалтерского учета, на
которые ссылается проводится различие между осязаемыми,
неосязаемыми и инвестиционными активами. Особое значение имеют
следующие термины и понятия:
Текущие активы - это активы, которые не предполагается
использовать в деятельности предприятия на постоянной основе,
например, запасы, счета дебиторов, краткосрочные
инвестиции, денежные средства в банке и в кассе предприятия. В
некоторых случаях недвижимость, обычно рассматриваемую как
фиксированные активы также можно отнести к текущим активам.
Примерами служат земельные участки или объекты недвижимости с
улучшениями, выступающие в качестве запасов, предназначенных
для продажи.
Примечание: разделение имущества на осязаемое (1ап§1Ые
ргореггу) и неосязаемое (т1ап§1Ые ргореггу), находит отражение
в праве большинства зарубежных стран. Такая позиция правовой
доктрины и практики означает принципиальный отход от
первоначального, традиционного понимания объектов права
собственности. Правовая система зарубежных стран, относит к
неосязаемому имуществу, с одной стороны - круг прав на
технические и нетехнические объекты промышленной собственности
(изобретения и ноу-хау, образцы и товарные знаки, фирменные
наименования и прочее), а с другой стороны, — круг прав на
объекты финансовой и коммерческой собственности, выступающих в
виде прав требования на основании денежных документов
(облигации, векселя, чеки и прочее) и товарораспорядительных
документов (коносаменты, накладные и прочее).
Фиксированные активы - это осязаемые и неосязаемые
активы, которые разделяются на две широкие категории:
Основные активы (основные средства) - это активы, которые
предполагается использовать в деятельности предприятия на
постоянной основе - в том числе земельные участки, здания,
машины и оборудование, накопленная амортизация и другие виды
активов, определение которых позволяет отнести их к данной
категории. Прочие долгосрочные активы - активы, которые не
предполагается использовать в деятельности предприятия на
постоянной основе, но которые, как ожидается, будут находиться
в собственности в течение длительного срока, в том числе
долгосрочные инвестиции и долгосрочная дебиторская
задолженность, гудвилл, расходы будущих периодов, патенты,
товарные знаки и другие аналогичные активы.
С учетом того, что имущество является юридическим
понятием, которое вместе с тем широко используется и для
обозначения недвижимости иили движимости, в оценочной
деятельности это понятие используется в широком смысле. В
данном контексте оно может относиться как к праву
собственности, так и к самому физическому объекту,
находящемуся в собственности. Принимая это соглашение, мы
можем проводить различие между имуществом в общем контексте
процесса оценки и имуществом, понимаемым как активы - в рамках
бухгалтерских соглашений[7].
1.2 Терминология оценки
Оценке стоимости имущества, как и любому другому научно-
практическому направлению человеческой мысли свойственно
наличие специфической терминологии.
Поскольку в Казахстане оценка имущества только начинает
развиваться, то вполне естественным является отсутствие
консенсуса в используемой терминологии. А как показала
практика, основные разногласия и отсутствие взаимопонимания
оппонентов при обсуждении процесса оценки имущества вызывает
именно различная трактовка используемых терминов.
В такой ситуации существует единственно возможный путь
для нахождения общего языка - использование некоторого
стандарта терминов. И тут можно пойти по двум направлениям:
Использовать российские специальные стандарты.
Использовать иностранный накопленный опыт в оценке
имущества.
Вероятно, предпочтительным является второй путь,
поскольку он позволит сократить временные затраты и позволит
общаться на одном языке с западными коллегами.
Наибольший методический интерес, при рассмотрении оценки
бизнеса, представляют ставшие концентрацией американского
опыта стандарты В8У Американского Общества Оценщиков (А8А).
Терминологию по оценке бизнеса определяет стандарт В8У-1
принятый в 1988 году и дополнения к стандарту В8У-1 принятые в
1991 году[8].
Также существенное значение имеет опыт европейских
оценщиков, а именно Приложение 11.01 Европейских Стандартов
Оценки Недвижимости (ТЕООУА).
Прежде чем заниматься оценочной деятельностью, необходимо
усвоить современное понимание стоимости имущества.
Язык, которым выражаются, прежде всего, исходные понятия,
является предметом особого внимания при рассмотрении
современного состояния оценочной деятельности. Ее современное
состояние можно охарактеризовать одновременным расширением
международных норм (стандартов) и углублением, проникновением
во все поры хозяйственной практики тех национальных
организаций (институтов), которые становятся общественным
(публичным) инструментом, обеспечивающим объективное
определение стоимости имущества.
В связи с этим возникает практическая необходимость
точного соответствия понятий оценочной деятельности в разных
национальных языках, в каждом из которых имеется своя
специфика. Например, во французском языке, который долгое
время был основным языком международных документов, существует
единое понятие (ргорг1е1ё), которое в русском и английском
языках разделяется на два: имущество (ргореПу) и собственность
{оу^пегзЫр).
В другой плоскости различий международного характера
следует выделить не только противопоставление бытового
(обыденного) языка и профессионального (научного) языка, но и
то, что профессиональных языков столько, сколько есть
обособившихся дисциплин. Междисциплинарные противоречия в
понимании тех или иных терминов затрудняют профессиональную
деятельность подчас даже в большей степени, чем бытовое
непонимание профессионального языка[1].
1.3 Выбор целей оценки
Прежде чем приступать к обсуждению подходов и методов,
применяемых в процессе оценки бизнеса необходимо четко
понимать, что весь процесс оценки напрямую зависит от причин
ее побудивших и целей ею преследуемых. При этом один и тот же
объект на одну дату обладает разной стоимостью в зависимость
от целей его оценки, и стоимость определяется различными
методами.
Сначала определим, для каких целей может проводиться
оценка бизнеса, а затем выясним причины такого различия. В
таблице 1.1 определена примерная классификация существующих
целей оценки бизнеса со стороны различных субъектов.
Таблица 1.1-Классификация целей оценки*
Субъект оценки Цели оценки
Предприятие как Обеспечение экономической безопасности
юридическое лицо
Разработка планов развития предприятия
Выпуск акций
Оценка эффективности менеджмента.
Собственник Выбор варианта распоряжения собственностью
Составление объединительных и
разделительных балансов при реструктуризации
Обоснование цены купли-продажи предприятия
или его доли
Установление размера выручки при упорядоченной
ликвидации предприятия
Кредитные учреждения Проверка финансовой дееспособности заемщика
Определение размера ссуды, выдаваемой под
залог
Страховые компании Установление размера страхового взноса
Определение суммы страховых выплат
Фондовые биржи Расчет конъюнктурных характеристик
Проверка обоснованности котировок ценных бумаг
Инвесторы Проверка целесообразности
инвестиционных вложений
Определения допустимой цены
покупки предприятия с целью включения его в
инвестпроект
Государственные органы Подготовка предприятия к приватизации
Определение облагаемой базы для различных видов
налогов
Установление выручки от
принудительной ликвидации через процедуру
банкротства
Оценка для судебных целей
* составлено автором
Мы видим, насколько различны цели оценки. А теперь
представим, может ли стоимость приобретения предприятия для
реализации инвестпроекта быть равной стоимости принудительного
банкротства, или суммарная стоимость акций реальной стоимости
бизнеса по его активам? Да может, но только в очень редких
случаях.
В действительности искомая стоимость бизнеса будет
коррелироваться с целью проводимой оценки через саму
стоимость. Так как различные цели оценки предполагают поиск
различного вида стоимости.
1.4 Основные подходы к оценке имущества
Следующим шагом после выявления цели оценки - это выбор
необходимых процедур и методов оценки.
В теории и практике оценки имущества традиционно
существует классификация подходов по используемым исходным
данным.
Это:
рыночный;
затратный (на основе активов);
доходный.
Каждый из этих подходов приводит к получению различных
ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный
анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из
использованных подходов и установить окончательную стоимость
недвижимости на основании данных того подхода или подходов,
которые расценены как наиболее надежные.
Рыночный подход
Основной метод оценки - это метод сравнительных продаж.
Этот метод применим в том случае, когда существует рынок,
существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует
цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы
анализировать этот рынок,
сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать
стоимость оцениваемого объекта.
В его основе лежат следующие принципы оценки:
1. спрос и предложение;
2. замещение;
3. пропорциональность;
4. зависимость.
Для расчета стоимости объекта используется данная формула
:
V= Sс + АDGс, где
(1)
V - рыночная стоимость;
Sс - цена продажи сравниваемого объекта;
АDGс - общая величина поправки к цене продажи
сравниваемого объекта на количественные и качественные
различия между характеристиками сравниваемого объекта и
рассматриваемого объекта.
Этот метод находит наибольшее применение на Западе (90
процентов случаев) в силу некоторых преимуществ:
наиболее простой подход;
статистически обоснованный;
предлагает методы корректировки;
обеспечивает данные для других подходов к оценке.
К недостаткам метода относят следующие характерные черты:
сравнительные данные не всегда имеются; требует внесения
поправок, большое количество которых оказывает
влияние на достоверность результатов; основан на прошлых
событиях, то есть не принимает в расчет будущие ожидания;
необходим уже сформировавшийся рынок.
Практическое применение сравнительного метода предлагает
определенную последовательность действий:
1. Изучение рынка и выбор объектов, которые
наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
2. Сбор и проверка достоверности информации о
сделках покаждому отобранному объекту.
3. Выбор необходимых единиц сравнения и
проведение сравнительного анализа по каждой единице.
4. Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту
в соответствии с имеющимися различиями между ним и
оцениваемым объектом.
5. Согласование скорректированных цен сопоставимых
объектов и подход к показателю стоимости для оцениваемого
объекта.
Источниками информации могут служить публичные записи
(данные регистрационных служб), данные страховых компаний,
информационные службы, периодические издания по недвижимости,
данные брокеров по недвижимости, а также данные,
предоставляемые участниками сделок и архивы оценщика.
Элементы сравнения — это характеристики собственности и
сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену
недвижимости. Корректировки проводятся по следующим элементам
сравнения:
1. Передаваемые права собственности.
2. Условия финансирования.
3. Условия продажи.
4. Рыночные условия (корректировка на дату продажи).
5. Местоположение.
6. Физические характеристики объекта.
7. Экономические характеристики объекта.
8. Использование объекта.
9. Наличие дополнительных компонентов стоимости.
Корректировки (поправки) могут производиться в денежных
единицах, процентах и долях единицы.
Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения.
Различные сегменты рынка используют различные единицы
сравнения, типичные для данного конкретного сегмента.
Например, при оценке земельных участков это могут быть цена за
сотку или гектар, при оценке зданий и сооружений — цена за 1 м
, цена за 1 м , цена за единицу недвижимости (дом, комната)
или цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное
место, место стоянки и т. д.).
Методы внесения поправок делятся на количественные
(статистические) и качественные (экспертные).
Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых
объектов к оцениваемому, то есть необходимо определить, за
какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел
те же характеристики, что и оцениваемый.
Рыночный подход может быть успешно применен при оценке
отдельных активов (оборудование, недвижимость, транспортные
средства и т.п.). Для некоторых отраслей, в которых объемы
информации по сделкам становятся все больше, например
телекоммуникации, нефтяная отрасль, значение этого метода
постепенно повышается. В остальных случаях рыночный подход
используют как инструмент проверки результатов, полученных
доходным подходом.
Затратный подход (на основе активов)
Стоимость имущества определяется суммой затрат ресурсов
на его воспроизводство или замещение с учетом физического и
морального износа. Недостаток метода заключается в том, что
проведение индивидуальной оценки стоимости нематериальных
активов, таких как ноу-хау, товарная марка, клиентская база, -
достаточно сложный и субъективный процесс. Кроме того, методы
затратного подхода дают тем большие погрешности, чем больше
возраст оцениваемого объекта.
Затратный подход к земле практически не применим. Может
использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли
неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что
земля постоянна и нерасходуема, а затратный метод применяется
для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При
оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью
улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно
другими методами.
Основные методы, выделяемые в этом подходе для оценки
бизнеса: балансовый метод (скорректированный балансовый),
метод ликвидационной стоимости и др.
При использовании балансового метода, стоимость бизнеса
определяется как разность между рыночной стоимостью всех
активов и всех обязательств.
Этот метод дает лучшие результаты при оценке предприятия,
когда:
доходы не поддаются точному прогнозу;
предприятие обладает значительными материальными и
финансовыми активами (ликвидными ценными бумагами,
инвестициями и т. д.);
требуется оценить новое предприятие, не имеющее
ретроспективных данных о прибылях или холдинговую компанию.
Метод ликвидационной стоимости следует использовать,
когда предприятию грозит банкротство, то есть когда
предприятие прекращает свои операции, распродает материальные,
а если есть и нематериальные активы и погашает все свои
обязательства. Ликвидационная стоимость -это разность между
стоимостью всех активов и затрат на его ликвидацию. Обычно
этот метод дает нижний уровень стоимости оцениваемого бизнеса,
т. к. как правило, существуют ограничения по времени на
продажу активов, кроме этого уменьшение стоимости происходит
за счет ликвидационных расходов.
Затратный подход приобретает больший вес при оценке
бизнеса в следующих условиях:
оцениваемая компания владеет значительными материальными
активами;
большая часть активов оцениваемой компании
состоит из ликвидных активов (например, обращающихся на
рынке ценных бумаг, вложений в недвижимость и т.д.);
оцениваемая компания либо только что
образована, либо находится в стадии банкротства.
Для оценки стоимости недвижимости выделяют метод оценки
по затратам. Он основывается на расчете затрат на
восстановление (в некоторых случаях — замещение) оцениваемых
зданий и сооружений с учетом всех видов износа и
предпринимательской прибыли. К полученной стоимости
добавляется рыночная стоимость участка земли. В основе лежит
принцип замещения.
Стоимость восстановления (затраты на полное
восстановление объекта) — это расходы в текущих ценах на
строительство его точного дубликата или копии с использованием
точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и
с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки,
несоответствия и моральный износ), что и у объекта оценки.
Стоимость замещения (затраты на полное замещение) — это
расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего
эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из
новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами,
дизайном и планировкой (то есть замена здания его
функциональным аналогом).
Использование затратного метода необходимо при:
технико-экономическом анализе нового строительства;
реконструкции;
оценке недвижимости на пассивных рынках;
страховании недвижимости;
определении базы налогообложения.
Этот метод труднореализуем для зданий с уникальными
архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих
историческую ценность, а также зданий с чрезмерными
физическим, функциональным и внешним износом.
Порядок проведения оценки этим методом включает в себя
следующие этапы:
1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со
всей имеющейся документацией.
2. Оценка текущей стоимости восстановления или
замещения (определение издержекзатрат воспроизводства
улучшений).
3. Оценка всех видов накопленного износа.
4. Оценка величины предпринимательской прибыли.
5. Оценка стоимости участка земли.
6. Определение итоговой стоимости объекта
недвижимости суммированием восстановительной стоимости
улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и
предпринимательской прибыли.
Затраты могут быть прямые и косвенные:
прямые включают в себя стоимость рабочей
силы,
материалов, эксплуатации машин и механизмов; косвенные —
возникают в ходе строительства, но их нельзя
непосредственно выявить в самом сооружении; определяются,
как правило, коэффициентом к прямым.
Существуют следующие методы оценки полных затрат:
1. Метод сравнительной единицы с вариантами.
2. Метод количественного обследования.
3. Метод сравнительного объекта.
Имеют место три вида износа:
1. физический;
2. функциональный (моральный или функциональное устаревание);
3. внешний (экономический).
Физический и функциональные износы могут быть устранимыми
и неустранимыми. Критерием устранимости износа служит
превышение добавляемой при этом стоимости над затратами на его
устранение.
Методы определения износа:
1. метод экстракции (метод рыночной выборки);
2. метод срока жизни;
3. метод разбиения (по трем видам износа).
Методы оценки земельного участка:
1. метод соотнесения;
2. метод извлечения;
3. метод освоения;
4. метод остатка для земли;
5. метод капитализации земельной ренты;
6. метод сопоставимых продаж.
Доходный подход.
Существует два основных метода, используемых при оценке
стоимости доходного имущества:1) прямой капитализации доходов;
2) дисконтированных денежных потоков.
Метод прямой капитализации доходов.
Капитализация дохода — это процесс пересчета потока
будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих
стоимостей. Эти величины учитывают:
1) сумму будущего дохода;
2 ) когда должен быть получен доход;
3) продолжительность получения дохода.
МПК используется, если:
• потоки доходов стабильны длительный период и
представляют
собой значительную положительную величину;
потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными
темпами.
МПК не следует применять, когда:
отсутствует информация о рыночных сделках;
объект не находится в режиме стабильного
... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
