Гражданско-правовые договоры по передаче имущества в собственность

ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...3

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ РЕНТЫ ... ... ... ... ... ... ... ...6.23
1.1 История возникновения и развития рентных правоотношений ... ... ..6
1.2 Понятие, виды и характеристика договора ренты ... ... ... ... ... ... ..8
1.3 Отчуждение имущества под выплату ренты ... ... ... ... ... ... ... ...18
1.4 Юридические гарантии интересов получателя ренты при передаче имущества плательщику ренты ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..19
1.5 Ответственность по договору ренты ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .21

2. ГРАЖДАНСКО.ПРАВОВЫЕ ДОГОВОРЫ ПО ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА В СОБСТВЕННОСТЬ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .24.51
2.1 Общая характеристика гражданско.правовых договоров по передаче имущества в собственность ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..24
2.2 Возмездность и безвозмездность договора ренты ... ... ... ... ... ... 46

3. ВИДЫ ДОГОВОРА РЕНТЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..52.71
3.1 Постоянная рента ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 53
3.2 Пожизненная рента ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..61
3.3 Пожизненное содержание с иждивением ... ... ... ... ... ... ... ... ...65

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .72

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ... ... ... ... ... ... ... ... ..75

Договор ренты - это договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Рента может быть постоянной и пожизненной, при этом последняя может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Получателем и постоянной и пожизненной ренты может быть только гражданин. Некоммерческие организации могут быть получателями постоянной ренты, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Плательщиком ренты может быть любое лицо, в том числе и субъект предпринимательской деятельности. Поэтому для него договор ренты является договором в сфере предпринимательства.
Предметом договора ренты может быть любое имущество: движимое и недвижимое. В любом случае договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а если под выплату ренты предусматривается отчуждение недвижимого имущества - договор ренты подлежит и государственной регистрации в установленном законом порядке.
Имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика за плату или бесплатно. Соответственно, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к условиям по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, если имущество передается бесплатно - правила о договоре дарения.

Нормативно правовые акты:
1. Конституция РК от 30.08.95 г. Алматы: Казахстан 1995 г. с изменениями и дополнениями. Алматы изд. Юрист 2006 г.
2. Гражданский Кодекс РК (Особенная часть) от 01.07.99 г. //Ведомости 1999 г. № 16-17 ст. 642. С изменениями и дополнениями. Алматы Юрист 2006г.
3. Гражданский Кодекс РК (Общая часть) от 27.12.94 г. //Ведомости 1994 г., с изменениями и дополнениями, Алматы., Юрист 2006г.
4. Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003г. № 442-II
5. Закон Республики Казахстан “О жилищных отношениях” от 21 мара 2002 года. Алматы. Жеты Жаргы 2006 г.
6. Лесной кодекс Республики Казахстан от 24 декабря 2001 года. Алматы. Юрист 2006 г.
7. Указ Президента “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 25.12.95 г. У/Ведомости 1995 г. № 24 ст. 168. С изменениями и дополнениями. Алматы изд. Юрист 2006 г.
8. Закон Республики Казахстан “О недрах и недропользовании” от 01. декабря 2004 г. С изменениями и дополнениями. Алматы. Юрист 2006 г.
9. Закон Республики Казахстан от 18 декабря 2000 года «О страховой деятельности»
10. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона “О приватизации” от 23 декабря 1995 года. Алматы. Юрист 2001 г.
11. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона, “Об ипотеке недвижимого имущества” от 23 декабря 1995 г. Алматы. Юрист 2001 г.

Научная литература:
12. Алексеева Е.Ф. Вопросы современного правового регулирования договора розничной купли-продажи. М. Изд. Приор. 1994 г.
13. Антокольская М.В. Семейное право. М. Юрист 2000 г.
14. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право.Общие положения. М. Изд. Статут. 1997 г.
15. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Часть 2. М. Изд. Статут 2000 г.
16. Вещные права в гражданском праве России. В. Щенникова. Учебное пособие. М. БЕК. 1996 г.
17. Вещные права в Республике Казахстан. Алматы. Жеты-Жаргы 1999 г. Отв. ред. М.К. Сулейменов
18. Гражданское право. Учебник Т 1-2 Под ред. Суханова М. БЕК 1994 г.
19. Гражданское право (Общая часть) Т. 1. Алматы. Гылым 1999 г.
20. Гражданское право. Учебник в 3 книгах. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого СП б. Изд. Проспект 2000 г.
21. Гражданское право. Том II Учебник для вузов (академический курс). Отв. ред. М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. Алматы. 2002 г.
22. Гражданское право (особенная часть), учебник, под редакцией А. П. Сергеев и Ю. К. Толстой, часть 2, Москва: 1997 г.
23. Джусупов А.Т. Право собственности и иные вещные права. Алматы 1996г.
24. Комментарий к ГК Каз. ССР. Отв. ред. Ю.Г. Басин, Р.С. Тазутдинов. Алма-Ата. Изд. Казахстан 1990 г.
25. Комментарий к ГК РК. Общая часть. Отв.ред М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин, Алматы. Жеты-Жаргы 2003 г.
26. Комментарий к ГК РК. Особенная часть. Отв.ред М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин, Алматы. Жеты-Жаргы 2003 г.
27. Комментарий к ГК РК. Часть первая. Под ред. О,Н, Садикова. М. 1998г.
28. Комментарий статей ГК РК. А. Диденко. Предприниматель и право. 2001 г. №17-18.
29. Магарин Ф.С. Договор купли-продажи. Киев 1982 г.
30. Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции: Книга 1., М.: 1961г.
31. Осипов Е. Предприниматель и Право № 18, 1999 г.
32. Покровский Б. В. - кандидат юридических наук, Комментарии главы 28 ГК РК // Комментарий - Гражданский Кодекс Республики Казахстан (особенная часть), Алматы: 2003 год
33. Покровский И.А. История римского права. Спб., 1998.
34. Проблемы гражданского права. Под ред. Ю.К. Толстого, Н.Д. Юрченко М. 1987г.
35. Римское частное право: Учебник // Под ред. проф. И. Б. Новицкого и проф. Перетерского. М., 1996.
36. Советское гражданское право. Учебник. Под ред. О.А. Красавчикова М. Высшая школа 1985 г.
37. Советское гражданское право. Т. 1-2. Под ред. В.П. Грибанова, С.М. Корнеева. М. Ю. М. 1979 г.
38. Сулейменов М.К. Договор купли-продажи, Алматы, 1999 г. ПиП № 17.
39. Скрябин С.В. Возмездность и безвозмездность договора ренты.// Журнал «Юрист» №10 ОТ 28 ОКТЯБРЯ 2003г.
40. Сулейменов М.К., Осипов Е.Б. Залоговое право. Алматы: Эдилет Пресс. 1997г.
41. Сулейменов М. К., Предисловие // Комментарий - Гражданский Кодекс Республики Казахстан (особенная часть), Алматы: 2000 год
42. Сулейменов М.К. Вещные права по гражданскому законодательству РК. (Актуальные вопосы коммерческого законодательства и практика его применения) Адилет пресс. 1996.
43. Хвостов В.М. Система римского права. Учебник. М. 1996 г.
44. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: СПАРК, 1995. С. 328-329.

Дисциплина: Законодательство и Право, Криминалистика
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 89 страниц
В избранное:

Содержание

Введение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ..3

1. Общие положения о ___________________________________ ___________________________________ ___________________________________ _____договоре ренты ... ... ... ... ... ... ... ...6-23
1.1 История возникновения и развития рентных правоотношений ... ... ..6
1.2 Понятие, виды и характеристика договора ренты ... ... ... ... ... ... ..8
1.3 Отчуждение имущества под выплату ренты ... ... ... ... ... ... ... ...18
1.4 Юридические гарантии интересов получателя ренты при передаче имущества плательщику ренты ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..19
1.5 Ответственность по договору ренты ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .21

2. гражданско-правовые договоры по передаче имущества в собственность ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .24-51
2.1 Общая характеристика гражданско-правовых договоров по передаче имущества в собственность ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 24
2.2 Возмездность и безвозмездность договора ренты ... ... ... ... ... ... 46

3. Виды договора ренты ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..52-71
3.1 Постоянная рента ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 53
3.2 Пожизненная рента ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..61
3.3 Пожизненное содержание с иждивением ... ... ... ... ... ... ... ... ...65

Заключение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..72

Список использованных источников ... ... ... ... ... ... ... ... ..75

Введение

Договор ренты - это договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Рента может быть постоянной и пожизненной, при этом последняя может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Получателем и постоянной и пожизненной ренты может быть только гражданин. Некоммерческие организации могут быть получателями постоянной ренты, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Плательщиком ренты может быть любое лицо, в том числе и субъект предпринимательской деятельности. Поэтому для него договор ренты является договором в сфере предпринимательства.
Предметом договора ренты может быть любое имущество: движимое и недвижимое. В любом случае договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а если под выплату ренты предусматривается отчуждение недвижимого имущества - договор ренты подлежит и государственной регистрации в установленном законом порядке.
Имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика за плату или бесплатно. Соответственно, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к условиям по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, если имущество передается бесплатно - правила о договоре дарения. В договоре ренты (как постоянной, так и пожизненной) определяются форма, размер и сроки выплаты ренты. Если договором ренты данные условия не определены, применяются правила, установленные ГК РК. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте и особые правила, установленные ГК РК для этого вида ренты. В частности, в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.
Актуальность темы данной дипломной работы связана, прежде всего, с тем, что договор ренты служит одной из правовых форм, опосредствующих передачу имущества. Обладая общими признаками договор ренты применительно к отдельным группам правоотношений приобретает специфические черты и имеет относительно обособленное регулирование с некоторыми особыми правилами, что позволяет выделить отдельные виды этого договора. Актуальность темы исследования состоит в том, что переход к рыночным отношениям и появление новых рыночных принципов, которые были не известны и неприемлемы для плановой экономики и ее правового регулирования обусловили необходимость обновления норм гражданского законодательства, в том числе и о ренте.
В методологическом плане дипломная работа построена по следующей схеме - показать сущность договора ренты, затем историю его становления и развития, его оформление в правопорядках разных стран и после этого переход к характеристике ренты по действующему отечественному законодательству.
Гражданский кодекс Республики Казахстан (его Особенная часть) от 1999 года по-новому рассмотрел ряд вопросов правового регулирования договора ренты, что явилось следствием широкого использования опыта международного регулирования отношений по договору ренты.
Гражданский кодекс значительно расширил правовое регулирование отдельных, наиболее распространенных и наиболее важных видов договоров ренты.
В этой связи в работе поставлены следующие основные задачи:
Договор ренты - не может быть полностью освещена в рамках одной работы, т.е. в договор ренты входят множество вопросов, каждый из которых требует отдельного рассмотрения.
Договор ренты является односторонней так как обязанной стороной по нему является только плательщик ренты обязанный выплачивать ее получателю.
Целью данной дипломной работы является изучение, в первую очередь, основных требований к договору ренты - тех положений, которые определяют основные виды договоров. В работе даются ответы на вопросы, что необходимо учитывать при составлении договоров в целях обеспечения надлежащей защиты интересов сторон.
Цель темы данной дипломной работы состоит в том, чтобы наиболее разностороннее раскрыть саму цель, назначение договора ренты, По общему правилу, право собственности у стороны по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлен законом.
В работе сделаны существенные выводы, позволяющие говорить о том, что значительное место в работе уделено обзору судебной практики о признании недействительными договоров ренты.
Методологической основой для написания дипломной работы послужили труды казахстанских и российских авторов как М.К. Сулейменова, Ю.Г. Басина., Б. В. Покровского., С.В. Скрябина., Алексеева Е.Ф., М.И. Брагинского, В.В. Витрянского.
Данная дипломная работа состоит из Введения, трёх глав и Списка использованной литературы, в первой главе раскрыто понятие и сущность договора ренты: история становления и развития, во второй главе рассмотрены гражданско-правовые договоры по передаче имущества в собственность. В третей главе рассмотрены разновидности договора ренты
В результате исследования договора ренты мы приходим к следующим положениям, которые выносим на защиту:
1) Для договора ренты характерен признак алеаторности (рискованности, от лат. alea - игральная кость, случайность) в отличие, например, от купле - продажи или мены, которые по общему правилу, опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или напротив меньше стоимости отчуждаемого под выплату ренты имущества. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с соглашаются.
2) Договор ренты в Казахстане пока не получил существенного распространения, кроме пожизненного содержания с иждивением.
3) Есть смысл отказаться от императивного регулирования п. 2 ст. 536 ГК, которая определяет, что общий объем содержания в месяц при пожизненном содержании с иждивением не может быть менее двух размеров минимальной заработной платы, установленной законодательными актами. Данное положение обусловлено тем, что договор ренты носит алеаторной характер и стороны должны иметь право самостоятельно определять размер рентных платежей.
Общий объём работы состоит из 76 машинописных страниц.

1. Общие положения о ___________________________________ ___________________________________ ___________________________________ _____ договоре ренты

1.1 История возникновения и развития рентных правоотношений

Рента (нем. Rente, фр. - rente - от лат. redd1ta - отданная) как экономическая категория означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности1.
Различные правоотношения по выплате и получению ренты могут возникать на основе юридических фактов как внедоговорного, так и договорного характера. Рента (право на ее получение) может возникнуть как форма расчета, например, по арендному договору. Так, в соответствии с действующим голландским гражданским законодательством на арендатора может быть возложена обязанность выплачивать собственнику через регулярные и нерегулярные интервалы времени денежную сумму - ренту. Рентный долг может обременять недвижимое имущество в качестве абстрактного долга. Так, в § 1199 Германского Гражданского уложения закреплено, что поземельный долг может быть установлен таким образом, чтобы за счет земельного участка выплачивались периодические платежи в определенной денежной сумме (рентный долг). Для большинства законодательных систем главным юридическим фактом, порождающим право на ренту, является договор ренты.
Договор ренты известен со средних веков. В литературе указываются две причины появления договора ренты в европейском законодательстве. В качестве первой причины, приведшей к появлению ренты (рентной аренды), известный французский цивилист Л.Ж. Морандьер называл недостаток наличных денег. Он писал, что собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было. Другую причину появления ренты Л.Ж. Морандьер видел в том, что церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические. По его мнению, это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту2.
Договорный институт ренты, закрепленный нормами гл. 28 ГК, является новым для Казахстанского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен российской науке гражданского права. Известный российский цивилист К.П. Победоносцев писал, что наше законодательство не имеет особого разряда для договора ренты и не упоминает о нем. Однако, по общему правилу 1528 и 1530 ст. Зак. Гр., возможно и у нас заключение подобного договора.... Незадолго до Октябрьской революции имела место попытка законодательного закрепления института договора ренты. В проекте кн. V Гражданского Уложения, внесенном 14 октября 1913 г. в Государственную Думу, гл. X1X именовалась Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание. Интересно отметить, что в проекте Гражданского Уложения давались определения договора о пожизненном доходе (ренте) (ст. 1100) и его разновидности - договора о пожизненном содержании, а понятие постоянной ренты, известное современному российскому законодательству, отсутствовало.
В ГК РСФСР 1922г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка, не допускавших вообще никакого ростовщичества. Вместе с тем уже в годы НЭПа стали многочисленными случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Такие договоры неоднократно рассматривались судами. Ориентация судов при этом легко угадывается из разъяснения отдела НКЮ № 1103 от 12 октября 1923г., в котором относительно передачи жилых строений под предоставление иждивения продавцу покупателем говорилось, что либо эта сделка притворна и прикрывает фактическое дарение, либо она явно невыгодна для одной из сторон и заставляет подозревать ростовщический элемент. Включение в цену продаваемого дома обязательства покупателя содержать (кормить) продавца до смерти последнего или предоставление ему на тот же неопределенный срок бесплатно помещения, во-первых, лишает элемент цены какой бы то ни было точности и определенности и с этой стороны может считаться противоречащим ст. 180 ГК РСФСР 1922г., во-вторых, вносит в гражданско-правовую сферу совершенно несвойственный ей элемент социального обеспечения. Вместе с тем Верховный Суд РСФСР констатировал, что, исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности в деревне, действительными, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом3.
В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях обнищания значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров по отчуждению жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Иная, отличная от существовавшей во времена нэпа социально-экономическая ситуация побуждала многих ученых искать теоретическое обоснование для признания указанных договоров действительными. Их аргументы концентрированно выражались в следующем:
а) в гражданском законодательстве РСФСР нет исчерпывающего перечня всех видов договоров, и отсутствие в ГК РСФСР упоминания о том или ином договоре не означает его недействительности;
б) договор продажи жилого строения под условием бесплатного пожизненного содержания - это тип безымянного возмездного договора: в нем есть и цена в виде натурального эквивалента.
Усилия ученых не пропали даром. С учетом их мнения, а также объективно сложившихся общественных потребностей при принятии ГК КазССР 1963г. была допущена возможность рентных отношений, правда, в весьма ограниченной сфере. Закрепляя в главе 31 (ст. ст. 330 - 337) данного Кодекса нормы которого регламентировали отчуждение дома с условием пожизненного содержания, советский законодатель не поступился идеологическими принципами и разрешил такие отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим гражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособного.
Переход Казахстана к рыночным отношениям предопределил появление в новейшем гражданском законодательстве института договора ренты4.

1.2 Понятие, виды и характеристика договора ренты

Гражданский кодекс РК содержит гл. 28 Рента и пожизненное содержание с иждивением. Ее наименование, казалось бы, позволяет сделать вывод о признании законодателем каждого из указанных в названии главы договоров самостоятельным. Между тем в данном случае проводится наиболее распространенный для ГК принцип: независимо от своего наименования соответствующая глава разд. IV Кодекса в виде общего правила посвящается определенному договорному типу. Применительно к гл. 28 таковым является договор ренты, а значит, договор пожизненного содержания с иждивением - это только его разновидность.
Параграф 1 главы 28 начинается определением договора ренты (п. 1 ст. 517 ГК):
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плетельщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Статья 517 ГК дает понятие договора ренты, но не содержит определения обязательства ренты, что характерно и для других глав Особенной части ГК, посвященных отдельным видам обязательств. В этих главах, как и в комментируемой главе, обычно дается определение соответствующего договора, но не обязательства, а потому понятия обязательства приходится выводить из соответствующего легального определения договора.
Между тем договор и обязательство по ГК - не однозначные понятия. В силу п. 1 ст. 378 ГК договором признается только соглашение об установлении, изменении или прекращении гражданских прав, в том числе обязательственных. Иначе говоря, договор рассматривается ГК как юридический факт, вид сделки, но не как правоотношение, каковым является обязательство. Договор же - это одно из оснований возникновения, а обязательству ст. 268 ГК дает самостоятельное определение, отличающееся от определения договора. При этом акцепт в определении обязательства делается на обязанности сторон, а не на права, как это сделано при легальном определении договора, хотя во всяком обязательстве обязанностям корреспондируют права другой.
Опираясь на общее определение обязательства в ст. 268 ГК:
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. д. (оказать услуги) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Кредитор обязан принять от должника исполнение и легальное определение договора ренты, приведенное в п. 1 ст. 517 ГК, можно охарактеризовать обязательство ренты как такое обязательство, по которому одна его сторона, именуемая получателем ренты, передает другой стороне, именуемой плательщиком ренты, в собственность определённое имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты ренту в виде определенной денежной суммы или (и) предоставлять средства на его содержание в иной форме.
Нетрудно заметить сходство приведенного определения обязательства с легальным определением договора ренты, данном в п. 1 ст. 517, которое скорее сформулировано по формуле обязательства, данной в ст. 268, а не формуле понятия договора, приведенной в п. 1 ст. 378 ГК:
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Возможно, что легальное определение договора ренты через обязанности сторон связано с тем, что в науке гражданского права договор часто понимают не только как юридический факт, одно из оснований возникновения обязательств, но и как договорное правоотношение, одним из видов которого является обязательство.
Единственным основанием возникновения обязательства ренты, что с очевидностью вытекает из ст. 517 ГК, является договор.
Учитывая длительность срока обязательства ренты и его экономическую значимость для сторон, закон предъявляет повышенные требования к форме его заключения. Согласно ст. 518 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а если получатель ренты передает её плательщику под выплату ренты недвижимое имущество, то договор подлежит кроме нотариального удостоверения также государственной регистрации.
Последствия несоблюдения императивного требования закона о форме договора ренты предусмотрены ст. ст. 154 и 155 ГК. Несоблюдение требования закона о нотариальном удостоверении договора ренты влечет его недействительность, поскольку договор, требующий по закону его нотариального удостоверения, считается совершенным только после такого удостоверения. Недействительность договора ренты влечет за собой и несоблюдение требования о его государственной регистрации. Таким образом, если в составе передаваемого получателем ренты её плательщику имущества имеется недвижимость, то договор ренты считается совершенным на основе сложного фактического состава - нотариального удостоверения договора и его государственной регистрации. Отсутствие хотя бы одного из этих юридических фактов влечёт за собой недействительность договора ренты.
Признание недействительным договора ренты из-за несоблюдения его формы влечет за собой последствие, предусмотренное п. 3 ст. 157 ГК:
- каждая из сторон договора обязана возвратить другой стороне все полученное по договору, а при невозможности возврата в натуре - возместить стоимость в деньгах.
Порядок нотариального оформления договора определен Законом РК “О нотариате”, от 14 июля 1997г. а порядок государственной регистрации - Указом Президента РК, имеющим силу Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 25 декабря 1995г.
Ряд особенностей имеют правила ГК в отношении сторон обязательства ренты. При этом комментируемая глава не содержит каких-либо специальных правил в отношении плательщиков ренты.
Следовательно, ими могут быть как физические, так и юридические лица, если их правоспособность этому не препятствует или не предусмотрены какие-либо специальные правила реализации их правоспособности. Так, например, учреждение не вправе без согласия собственника распоряжаться закрепленным за ним имуществом, выделенном ему по смете. В аналогичном положении находится и казенное предприятие в отношении закрепленного за ним имущества (ст. 206 ГК). Следовательно, учреждения и казенные предприятия могут выступать в качестве рентодателей только с согласия собственника закрепленного за ним имущества. Такое согласие требуется на заключение договора ренты и государственным предприятиям, имеющим имущество на праве хозяйственного ведения. Это связано с тем, что заключение договора ренты выходит за пределы предмета и целей деятельности государственного предприятия, предусмотренных ст. 18 Указа Президента РК, имеющего силу Закона от 19 июня 1995г. “Государственном предприятии”. А в таком случае сделки, включая договоры, могут совершаться предприятием в силу п.. 2 ст. 8 этого указа лишь с разрешения уполномоченного государственного органа.
Что, касается получателями ренты, то ими, в зависимости от вида ренты, могут быть граждане и некоммерческие организации (при постоянной ренте) или только граждане (при пожизненной ренте, в том числе пожизненном содержании с иждивением). Этот вывод прямо вытекает из п. 1 ст. 523, п. 1 ст. 530 и п. 1 ст. 535 ГК. Получателем постоянной ренты некоммерческое юридическое лицо может быть лишь в том случае, когда это соответствует целям его деятельности, предусмотренными учредительными документами, хотя в литературе высказываются мнения о том, что юридические лица не могут быть субъектами договора ренты.5
Таким образом, закон ограничивает круг юридических лиц - получателей постоянной ренты тем, что не включает, во-первых, в их число юридические лица - коммерческие организации, а во-вторых, и некоммерческие юридические лица, если заключение договора ренты противоречит целям их деятельности.
Нормы закона о круге юридических лиц - получателей ренты носят императивных характер. Поэтому договор постоянной ренты, в котором получателем ренты выступает коммерческое юридическое лицо или даже некоммерческая организация, если это не соответствует целям её деятельности, признается в соответствии со ст. 158 ГК недействительным с момента его совершения как не соответствующий требованиям закона.
Что касается граждан - получателей ренты, то никаких специальных ограничений их участия в договорах ренты в качестве её получателей закон не устанавливает. В частности ими могут быть как трудоспособные лица, так и нетрудоспособные, как имеющие, так и не имеющие иных источников дохода.
Основная обязанность получателя ренты по договору заключается в передаче плательщику ренты определенного договором имущества. Как правило, это имущество должно быть предано в собственность плательщика ренты. Это прямо вытекает из текстов п. 1 ст. 517 и п. 1 ст. 519 ГК.
В собственность плательщику ренты может по договору передаваться любое имущество, кроме изъятого из оборота и ограниченного в обороте (пп. 2 и 3 ст. 116 ГК). Это значит, что под выплату ренты может предаваться как недвижимое, например, здания, сооружения, предприятия как объекты прав, так и движимое имущество, включая деньги и ценные бумаги. Сказанное относится как к отдельным вещам, так и их комплексам, сочетанию предметов движимого и недвижимого имущества. Например, не может передаваться под выплату ренты имущество, которое может находиться только в государственной собственности, например, воды, леса.
Особо следует остановиться на возможности передачи под выплату ренты земельных участков. Несомненно, что под выплату ренты могут передаваться находящиеся в частной собственности земельные участки при условии, что они находятся на землях, которые могут быть в частной собственности плательщика ренты. Это связано с тем, что некоторые виды земельных участков, например, участки, предоставляемые для ведения личного подсобного хозяйства, могут находиться только в собственности граждан, но не юридических лиц-плательщиков ренты (п. 1 ст. 102 Земельного Кодекса РК). Сложнее обстоит вопрос о возможности передачи под ренту права землепользования. Дело в том, что п. 1 ст., 517 ГК однозначно предусмотрена передача рентодателю под ренту имущества в собственность, а не на каком-либо ином праве.
Право постоянного землепользования негосударственных землепользователей - это оборотоспособное вещное право, близкое по правовому режиму к праву собственности на землю. Отсюда можно сделать вывод, что право постоянного землепользования негосударственных землепользователей может передаваться плательщику ренты. Такой вывод находит опору и в норме п. 1 ст. 520 ГК, говорящей об обременении рентой права на земельный участок и, следовательно, учитывающей возможность передачи под аренду права землепользования, находящегося в гражданском обороте.
Статья 519 ГК предусматривает возможность отчуждения имущества под выплату ренты как за оплату, так и бесплатно. Этот вопрос решается сторонами договора при его заключении, и соответствующее условие фиксируется в договоре.
Закон не предусматривает препятствий для передачи части имущества за плату, а части - бесплатно. Детально условия и порядок передачи имущества под выплату ренты ГК не регламентируется. Однако в нем содержится отсылочная норма (п. 2 ст. 519 ГК), по которой при передаче имущества за плату к отношениям сторон по его передаче и оплате применяются правила о договоре купли-продажи (глава 25 ГК), а при передаче имущества бесплатно - правила о договоре дарения (глава 27 ГК), если иное не установлено правилами главы 28 и не противоречит существу договора. При этом закон не предусматривает заключение двух или даже трех договоров (ренты и купли-продажи и (или) дарения), а только применение норм ГК о купли-продажи и дарении к единому договору ренты в отношении передачи имущества под выплату ренты. Следовательно, договор ренты - это единый самостоятельный договор, порождающий самостоятельное обязательство ренты, а не совокупность нескольких договоров, порождающих несколько самостоятельных обязательств. Поэтому при применении к передаче имущества под выплату ренты норм глав ГК о купли-продажи и дарении всегда следует учитывать, во-первых, соответствие этих норм нормам главы 28, а при их расхождении применять нормы главы 28 ГК о договоре ренты и , во-вторых, учитывать, не противоречат ли правила глав 25 и 27 ГК существу договора ренты. Ведь приобретение плательщиком ренты у её получателя имущества за плату или бесплатно не опосредуется договорами купли-продажи или дарения, а осуществляется по договору ренты, который порождает обязанность выплаты плательщиком ренты в качестве встречного удовлетворения рентных платежей получателю ренты. Поэтому, например, к передаче имущества по договору ренты применяются нормы о форме договора ренты, а не о форме договоров купли-продажи или дарения.
Как об этом сказано в п. 1 ст. 519 ГК, имущество под выплату ренты передается в собственность плательщика ренты. Ему не может быть передано и право постоянного землепользования негосударственного землепользователя. Это означает, что к плательщику ренты переходит и право распоряжения переданным ему имуществом, включая право на его отчуждение. Но отчуждение плательщиком ренты переданного ему получателем ренты имущества может неблагоприятно отразиться на интересах получателя. Поэтому комментируемая глава предусматривает ряд юридических средств охраны интересов получателя ренты. Эти средства различны в зависимости от того, передается под выплату ренты недвижимое или движимое имущество.
В отношении недвижимого имущества, в частности, такой гарантией является правило ст. 520 ГК об обременении рентой недвижимого имущества, передаваемого плательщику ренты по договору.
Легальное определение понятия обременения недвижимости имущества дано в подпункте 4 ст. 1 Указа Президента РК, имеющего силу Закона от 25 декабря 1995г., “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Под обременениями это Указ понимает ограничения прав на недвижимое имущество, в том числе наличие на него определенных прав третьих лиц, арест имущества.
Обременение, предусмотренное п. 1 ст. 520 ГК, заключается в том, что при отчуждении недвижимого имущества, полученного плательщиком ренты под её выплату, обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества и он, таким образом, становится плательщиком ренты. Следовательно, обременение в данном случае заключается в наличии определенных прав у получателя ренты на имущество, переданное под выплату ренты.
Гражданский кодекс ничего не говорит о последствиях отчуждения на законных основаниях плательщиком ренты части недвижимого имущества, полученного от получателя ренты. Следует признать, что в этом случае обязанности плательщика ренты переходят к плательщику ренты частично, пропорционально стоимости или ущерба имущества, переданного под выплату ренты.
Говоря об обременении рентой недвижимого имущества, следует учитывать, что в силу п. 1 ст. 521 ГК при передаче под выплату ренты прав на земельный участок или другого недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество. В силу п. 2 ст. 315 ГК залогодатель, которым в данном случае выступает плательщик ренты, вправе отчуждать предмет залога только с согласия залогодержателя (плательщика ренты), если иное не предусмотрено законодательными актами, договорами или не вытекает из существа залога.
Пункт 1 ст. 520 ГК ничего не говорит о необходимости согласия на отчуждение плательщиком ренты имущества, полученного под выплату ренты от её получателя. Но в силу п. 1 ст. 521 ГК получатель ренты является залогодержателем на переданное плательщику ренты имущество, и потому его согласие на отчуждение плательщиком ренты недвижимого имущества, полученного под ренту, обязательно. Без такого согласия само отчуждение имущества не соответствует закону. Обязательство по выплате ренты не переходит к приобретателю имущества, плательщик ренты остается обязанным по выплате ренты перед её получателем. Следует также учесть, что в силу ст. 413 ГК продавец обязан передать покупателю имущество свободным от прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять имущество, обремененное правами третьих лиц. Поэтому, если покупатель не знал или не должен был знать об обременении рентой купленного им имущества, он вправе требовать от продавца уменьшения покупной цены или расторжения договора. Если же покупатель не потребует расторжения договора и договор не будет расторгнут в установленном законом порядке, обязательство по платежу ренты сохраняются за ним, даже если он не давал согласия принять имущество, обремененное правами получателя ренты.
В силу п. 2 ст. 520 ГК плательщик ренты, передавший обремененное рентой недвижимое имущество в собственность третьего лица, несет субсидиарную ответственность по выплате ренты по отношению к ответственности приобретателя имущества, если законодательным актом или договором не предусмотрена солидарна ответственность по обязательству. О понятиях и условиях субсидиарной и солидарной ответственности говорят ст. ст. 288, 357 и 287 ГК.
Отношения по выплате ренты, как правило, длительное, а имущество под выплату ренты передается получателем ренты её плательщику ещё до начала выплат рентных платежей. Поэтому ГК предусматривает меры по обеспечению выплаты ренты. Формы обеспечения зависят от того, недвижимое или движимое имущество передается под выплату ренты. При передаче под выплату ренты недвижимого имущества императивной нормой установлено, что в обеспечение обязательства получатель ренты приобретает право залога (ипотеки) на переданное имущество даже без включения соответствующего условия в договор. Но ст. 521 ГК содержит в себе норму об обеспечении интересов получателя ренты и при передаче под выплату ренты движимого имущества. Пунктом 2 ст. 521 ГК установлено, что при передаче под выплату ренты движимого имущества договором ренты должно быть предусмотрено обеспечение исполнения обязательства в соответствии со ст. 292 ГК или должен быть застрахован в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
Следует отметить, что условие об обеспечении интересов получателя ренты при передаче под ренту движимого имущества п. 2 ст. 521 ГК относит к существенным условиям договора. Согласно п. 1 ст. 393 ГК договор считается заключенным, когда стороны достигли по всем существенным его пунктам. Следовательно, при отсутствии условия об обеспечении исполнения договора он не может считаться заключенным и порождать права и обязанности сторон.
Говоря о способах обеспечения обязательства ренты, п. 2 ст. 521 ГК отсылает к ст. 292 ГК. В пункте 1 ст. 292 ГК сказано, что исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законодательством или договором. Понятие этих видов обеспечение обязательств дано в главе 18 ГК. Выбор видов обеспечения обязательства по договору ренты определяется соглашением сторон этого договора с учетом его особенностей.
Следует отметить, что в самой главе 28 ГК в ст. 522 предусмотрена неустойка за просрочку выплаты ренты в размере, предусмотренном ст. 353 ГК, если иной размер неустойки не установлен договором. Размер неустойки по ст. 353 ГК исчисляется, исходя из официальной ставки рефинансирования Национального Банка Республики Казахстан на день исполнения денежного обязательства или соответствующей его части.
Другой альтернативной формой обеспечения выплаты является страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащие исполнение обязательств по выплате ренты. Этот вид страхования относится к добровольному страхованию, в котором в качестве страхователя, то есть лица, заключающего договор страхования со страховщиком, то есть лицом, осуществляющим страхование, выступает плательщик ренты, а в качестве выгодоприобретателя, то есть лица, получающего страховое возмещение, выступает получатель ренты.
Страхование регламентируется главой 40 ГК и Законом Республики Казахстан от 18 декабря 2000 года О страховой деятельности. В качестве страховой организации может выступать юридическое лицо, осуществляющее по заключению и исполнению договора страхования на основе соответствующей лицензии уполномоченного.
Поскольку получатель ренты заинтересован в наибольших гарантиях защиты его интересов, следует признать, что в договоре ренты может быть предусмотрен конкретный страховщик и основные условия страхования, которые должны бать включены в договор страхования с учетом законодательства о страховании.6
Подтверждением может служить наличие в рассматриваемой главе помимо трех специальных параграфов одного общего для выделенных в ней договоров. И хотя указанный параграф носит название Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением, каждая из его статей включает указание на то, что она регулирует именно договор ренты. И притом ни в одной из статей указанного параграфа договор пожизненного содержания с иждивением особо не упоминается.
Выводу о признании пожизненного содержания с иждивением разновидностью ренты не противоречит и то, что наряду с ее общим определением (п. 1 ст. 517 ГК) также и параграф, посвященный пожизненному содержанию с иждивением (§ 4), включает определение этого последнего договора (п. 1 ст. 530 ГК). Такая конструкция главы, при которой сосуществуют определения договорного типа и особо его видов, весьма широко используется в Кодексе.
Наряду с договором пожизненного содержания с иждивением в гл. 28 ГК выделены договоры постоянной и пожизненной ренты7. По поводу соотношения между этими двумя договорами, с одной стороны, и договором пожизненного содержания с иждивением, с другой, в литературе высказаны прямо противоположные взгляды. Ряд авторов признают все три договора самостоятельными видами договора ренты. В то же время другие рассматривают возмездное содержание с иждивением лишь как подвид пожизненной ренты. Полагаем, что более правильной является последняя точка зрения. Такой вывод следует прежде всего из п. 2 ст. 517 ГК. Он допускает установление конституирующей соответствующий договор обязанности выплачивать ренту только либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). При этом прямо предусмотрено, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Двучленное деление ренты нашло отражение и в п. 2 ст. 535 ГК. В нем предусмотрено, что к договору пожизненного содержания с иждивением, которому посвящен одноименный параграф гл. 28 ГК, применяются, если иное не предусмотрено включенными в него правилами, правила о пожизненной ренте. Для уяснения значения соответствующей нормы можно сравнить ее с имеющимися во многих главах ГК отсылками к статьям, заведомо посвященным иным типам (видам) договоров. В подобных случаях законодатель, формируя отсылочную норму, учитывает несоответствие, которое может повлечь за собой ее применение. Тем самым заведомо не исключается возможность возникновения ситуации, когда действие норм, являющихся адресатом отсылки, могло бы вступить в противоречие с моделью того договора, к которому должна применяться отсылочная норма. Это можно расценить только так, что пожизненное содержание с иждивением - подвид пожизненной ренты. А естественно, расхождения между такими различными уровнями классификации, как род (тип) и вид, вид и подвид, заведомо не может иметь места. В результате следует прийти к выводу, что в данном случае ситуация аналогична той, которая сложилась и в главе Купля-продажа. В ней выделены купля-продажа как род, поставка - как один из ее видов, а наряду с этим поставка товаров для государственных нужд и контрактация - в качестве подвидов соответствующего вида (поставки).
Сторонами договора ренты являются:
а) получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты);
б) плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).
Получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. В ГК указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также ... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.