Ипотечное кредитование
ВВЕДЕНИЕ 3
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 5
1.1.Понятие сущность и роль ипотечного кредитования 5
1.2.Эволюционное развитие института ипотеки 11
1.3. Модели развития системы ипотечного кредитования на основе опыта зарубежных стран 14
2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КАЗАХСТАНЕ 23
2.1. Жилищная ситуация в Казахстане 23
2.2. Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК 30
2.3. Анализ практики ипотечного кредитования в Казахстане на примере АО «АТФБанк» 38
3.ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КАЗАХСТАНЕ 52
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 65
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 68
ПРИЛОЖЕНИЯ 71
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 5
1.1.Понятие сущность и роль ипотечного кредитования 5
1.2.Эволюционное развитие института ипотеки 11
1.3. Модели развития системы ипотечного кредитования на основе опыта зарубежных стран 14
2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КАЗАХСТАНЕ 23
2.1. Жилищная ситуация в Казахстане 23
2.2. Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК 30
2.3. Анализ практики ипотечного кредитования в Казахстане на примере АО «АТФБанк» 38
3.ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КАЗАХСТАНЕ 52
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 65
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 68
ПРИЛОЖЕНИЯ 71
Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи. В последнее время такое непривычное для казахстанцев понятие как ипотека прочно вошло в обиход.
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле - продаже.
В основе кредитных отношений лежит возвратность кредита. В кредитной сделке участвуют два субъекта – кредитор и заемщик. Механизм организации возврата кредита учитывает роль каждого из них в осуществлении этого процесса. Организатором кредитного процесса является кредитор. Чтобы защитить свои интересы, он выбирает такую сферу вложения средств и такие размеры ссуды, которые создали бы предпосылки для ее своевременного и полного возврата.
Одной из наиболее серьезных проблем, с которыми сталкиваются коммерческие банки, является риск непогашения кредитов. Банки, естественно, стремятся минимизировать этот риск с помощью различных способов обеспечения возврата банковских ссуд.
Обеспечение – это виды и формы гарантированных обязательств заемщика перед кредитором (банком) по возвращению кредита в случае его возможного невозврата заемщиком.
Практически наиболее действенным способом обеспечения кредита является залог, то есть право кредитора получать возмещение убытков по кредитному договору из стоимости заложенного имущества в случае неплатежеспособности должника.
Залог недвижимого имущества называется ипотекой.
Залог возникает в силу договора, а также на основании закона или при наступлении указанных в нем обстоятельств.
Залогодатель – это лицо, которое передает имущество в залог. Им может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем имущества может быть его собственник, либо лицо, имеющее на него права хозяйственного ведения. Лицо, которому имущество принадлежит на основе права хозяйственного ведения, не может заложить его без согласия собственника в случаях, предусмотренных законом.
Залогодержатель – это лицо, которое принимает имущество в залог: им является кредитор по обязательству, обеспеченному залогом. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога, если это предусмотрено договором. На него по договору может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.
Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, валютные ценности, товары в обороте.
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле - продаже.
В основе кредитных отношений лежит возвратность кредита. В кредитной сделке участвуют два субъекта – кредитор и заемщик. Механизм организации возврата кредита учитывает роль каждого из них в осуществлении этого процесса. Организатором кредитного процесса является кредитор. Чтобы защитить свои интересы, он выбирает такую сферу вложения средств и такие размеры ссуды, которые создали бы предпосылки для ее своевременного и полного возврата.
Одной из наиболее серьезных проблем, с которыми сталкиваются коммерческие банки, является риск непогашения кредитов. Банки, естественно, стремятся минимизировать этот риск с помощью различных способов обеспечения возврата банковских ссуд.
Обеспечение – это виды и формы гарантированных обязательств заемщика перед кредитором (банком) по возвращению кредита в случае его возможного невозврата заемщиком.
Практически наиболее действенным способом обеспечения кредита является залог, то есть право кредитора получать возмещение убытков по кредитному договору из стоимости заложенного имущества в случае неплатежеспособности должника.
Залог недвижимого имущества называется ипотекой.
Залог возникает в силу договора, а также на основании закона или при наступлении указанных в нем обстоятельств.
Залогодатель – это лицо, которое передает имущество в залог. Им может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем имущества может быть его собственник, либо лицо, имеющее на него права хозяйственного ведения. Лицо, которому имущество принадлежит на основе права хозяйственного ведения, не может заложить его без согласия собственника в случаях, предусмотренных законом.
Залогодержатель – это лицо, которое принимает имущество в залог: им является кредитор по обязательству, обеспеченному залогом. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога, если это предусмотрено договором. На него по договору может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.
Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, валютные ценности, товары в обороте.
1. Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» от 12 января 2007 года.
2. Назарбаев Н.А., Послание Президента народу Казахстана. Стратегия вхождения Казахстана в число наиболее конкурентоспособных стран мира.
3. Гражданский кодекс Республики Казахстан, - Алматы: Юрист – электронная версия/www.zakon.kz
4. Государственная программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы/ www.ipoteka.kz
5. Аникеева А.В., Жилищная ипотека на новом этапе реформ: теоретические аспекты// Вестник КазНУ. – 2003, №2
6. Банковское дело: Учебник/ Под ред. Лаврушина И.О., - М., 2005
7. Воробьев Ю., Караваев И., Скробов А., Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность// Вопросы Экономики, 1995, №11
8. Валентинова Л., Ипотечное кредитование// Промышленность Казахстана, 2004, №4
9. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос. - Эксперт.- 2000 г. - № 12
10. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учеб. пособие, С.-Петербургский Гос. Университет экономики и финансов. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999
11. Грибанова С. “Что нам стоит дом построить” – НП №25 (213), 21 июня 2002
12. Головин Ю., Ипотека: из Древней Греции в Россию// Российская юстиция, 1995, №15
13. Грибанова С. “Жизнь в кредит” – НП №24 (212), 14 июня 2002
14. ДюсембаевН., Сущность и принципы ипотечного кредитования// Финансы Казахстана, 2004, №1
15. Дюсембаев Н.М., Перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане//Банки Казахстана, 2004, №1
16. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. - Финансы. - 2002. - №6
17. Ивасенко А.Г. «Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективы развития». – Новосибирская государственная академия экономики и управления. – Новосибирск, 1996
18. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие. - Новосибирск: НГАЭиУ, 1996
19. Кусаинов С. "Правда и мифы ипотеки, или Особенности развития казахстанского ипотечного кредитования” - Газета.kz от 24 октября 2003
20. Попов А.Ю. Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние - Банковское дело, – 1999, - № 12
21. Киреева Г., Развитие системы ипотечного кредитования Республики Казахстан// Саясат, 2001, №7-8
22. Калинкина С., «Закон здесь правит бал», Юрист – электронная версия/www.zakon.kz
23. Меркулов В.В., Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России, - СБп, 2003
24. Маркетинговое исследование жилой недвижимости: итоги IV квартала 2006 года, - ЦКН консалтинг для АО «БТА-Ипотека», - А., 2006
25. Нурсеитова Р., Ипотечное кредитование в Казахстане: Проблемы и перспективы развития//Евразийское сообщество, 2003, №4
26. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития - Деньги и кредит.- 1997. -№3
27. Разумова И.А., Ипотечное кредитование: Учебное пособие, - СБп, 2005
28. Смолянников А., Ипотека: теория сквозь призму законотворчества// Вопросы Экономики, 1997, №7
29. Тлеуберген Д., Развитие системы ипотечного кредитования в экономике Казахстана// Analytic, 2005, №4
30. Токабаев Н., Развитие системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан//Развитие рынка жилья и ипотечного кредитования в Республике Казахстан. – Сборник материалов республиканской научно-практической конференции 25-26 марта 2004 г. – А., 2004
31. Федорченко О., Смолянников А., Ипотека как она есть// Коммерсант-Daily, 1997, №66
32. Федосеева И., Несколько фрагментов из истории становления ипотеки// Московская Перспектива, 1999, №15
33. Цылина Г.А., Ипотека: Жилье в кредит. – М., 2001
34. Эскина А.В., Основные участники системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан// Вестник КазНУ, серия экономическая, 2004, №2
2. Назарбаев Н.А., Послание Президента народу Казахстана. Стратегия вхождения Казахстана в число наиболее конкурентоспособных стран мира.
3. Гражданский кодекс Республики Казахстан, - Алматы: Юрист – электронная версия/www.zakon.kz
4. Государственная программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы/ www.ipoteka.kz
5. Аникеева А.В., Жилищная ипотека на новом этапе реформ: теоретические аспекты// Вестник КазНУ. – 2003, №2
6. Банковское дело: Учебник/ Под ред. Лаврушина И.О., - М., 2005
7. Воробьев Ю., Караваев И., Скробов А., Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность// Вопросы Экономики, 1995, №11
8. Валентинова Л., Ипотечное кредитование// Промышленность Казахстана, 2004, №4
9. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос. - Эксперт.- 2000 г. - № 12
10. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учеб. пособие, С.-Петербургский Гос. Университет экономики и финансов. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999
11. Грибанова С. “Что нам стоит дом построить” – НП №25 (213), 21 июня 2002
12. Головин Ю., Ипотека: из Древней Греции в Россию// Российская юстиция, 1995, №15
13. Грибанова С. “Жизнь в кредит” – НП №24 (212), 14 июня 2002
14. ДюсембаевН., Сущность и принципы ипотечного кредитования// Финансы Казахстана, 2004, №1
15. Дюсембаев Н.М., Перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане//Банки Казахстана, 2004, №1
16. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. - Финансы. - 2002. - №6
17. Ивасенко А.Г. «Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективы развития». – Новосибирская государственная академия экономики и управления. – Новосибирск, 1996
18. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие. - Новосибирск: НГАЭиУ, 1996
19. Кусаинов С. "Правда и мифы ипотеки, или Особенности развития казахстанского ипотечного кредитования” - Газета.kz от 24 октября 2003
20. Попов А.Ю. Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние - Банковское дело, – 1999, - № 12
21. Киреева Г., Развитие системы ипотечного кредитования Республики Казахстан// Саясат, 2001, №7-8
22. Калинкина С., «Закон здесь правит бал», Юрист – электронная версия/www.zakon.kz
23. Меркулов В.В., Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России, - СБп, 2003
24. Маркетинговое исследование жилой недвижимости: итоги IV квартала 2006 года, - ЦКН консалтинг для АО «БТА-Ипотека», - А., 2006
25. Нурсеитова Р., Ипотечное кредитование в Казахстане: Проблемы и перспективы развития//Евразийское сообщество, 2003, №4
26. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития - Деньги и кредит.- 1997. -№3
27. Разумова И.А., Ипотечное кредитование: Учебное пособие, - СБп, 2005
28. Смолянников А., Ипотека: теория сквозь призму законотворчества// Вопросы Экономики, 1997, №7
29. Тлеуберген Д., Развитие системы ипотечного кредитования в экономике Казахстана// Analytic, 2005, №4
30. Токабаев Н., Развитие системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан//Развитие рынка жилья и ипотечного кредитования в Республике Казахстан. – Сборник материалов республиканской научно-практической конференции 25-26 марта 2004 г. – А., 2004
31. Федорченко О., Смолянников А., Ипотека как она есть// Коммерсант-Daily, 1997, №66
32. Федосеева И., Несколько фрагментов из истории становления ипотеки// Московская Перспектива, 1999, №15
33. Цылина Г.А., Ипотека: Жилье в кредит. – М., 2001
34. Эскина А.В., Основные участники системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан// Вестник КазНУ, серия экономическая, 2004, №2
Дисциплина: Банковское дело
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 54 страниц
В избранное:
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 54 страниц
В избранное:
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 5
1.1.Понятие сущность и роль ипотечного кредитования 5
1.2.Эволюционное развитие института ипотеки 11
1.3. Модели развития системы ипотечного кредитования на основе опыта
зарубежных стран 14
2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КАЗАХСТАНЕ 23
2.1. Жилищная ситуация в Казахстане 23
2.2. Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК 30
2.3. Анализ практики ипотечного кредитования в Казахстане на примере АО
АТФБанк 38
3.ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КАЗАХСТАНЕ 52
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 65
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 68
ПРИЛОЖЕНИЯ 71
ВВЕДЕНИЕ
Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой
семьи. В последнее время такое непривычное для казахстанцев понятие как
ипотека прочно вошло в обиход.
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по
кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе
обязательства, основанного на купле - продаже.
В основе кредитных отношений лежит возвратность кредита. В кредитной
сделке участвуют два субъекта – кредитор и заемщик. Механизм организации
возврата кредита учитывает роль каждого из них в осуществлении этого
процесса. Организатором кредитного процесса является кредитор. Чтобы
защитить свои интересы, он выбирает такую сферу вложения средств и такие
размеры ссуды, которые создали бы предпосылки для ее своевременного и
полного возврата.
Одной из наиболее серьезных проблем, с которыми сталкиваются
коммерческие банки, является риск непогашения кредитов. Банки, естественно,
стремятся минимизировать этот риск с помощью различных способов обеспечения
возврата банковских ссуд.
Обеспечение – это виды и формы гарантированных обязательств заемщика
перед кредитором (банком) по возвращению кредита в случае его возможного
невозврата заемщиком.
Практически наиболее действенным способом обеспечения кредита является
залог, то есть право кредитора получать возмещение убытков по кредитному
договору из стоимости заложенного имущества в случае неплатежеспособности
должника.
Залог недвижимого имущества называется ипотекой.
Залог возникает в силу договора, а также на основании закона или при
наступлении указанных в нем обстоятельств.
Залогодатель – это лицо, которое передает имущество в залог. Им может
быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем имущества может быть
его собственник, либо лицо, имеющее на него права хозяйственного ведения.
Лицо, которому имущество принадлежит на основе права хозяйственного
ведения, не может заложить его без согласия собственника в случаях,
предусмотренных законом.
Залогодержатель – это лицо, которое принимает имущество в залог: им
является кредитор по обязательству, обеспеченному залогом. Залогодержатель
вправе пользоваться переданным ему предметом залога, если это предусмотрено
договором. На него по договору может быть возложена обязанность извлекать
из предмета залога доходы в целях погашения основного обязательства или в
интересах залогодателя.
Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество, ценные
бумаги, валютные ценности, товары в обороте.
Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения и
иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с
соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Весь мировой опыт свидетельствует, что только ипотека способна решить
жилищную проблему, увеличить оборотные средства предприятий, расширить базу
фондового рынка, вовлечь в экономический оборот деньги населения.
На сегодня ипотека стала реальной возможностью для сотен семей
приобрести собственное жилье.
В обнародованной 18 января 2006 года Президениом РК Стратегии
вхождения Казахстана в число 50 наиболее конкурентоспособных стран мира
одним из приоритетов назван вопрос развития жилищного строительства и рынка
недвижимости. Важную роль ипотеке отводится в Государственной программе
развития жилищного строительства в РК на 2005-2007 годы.
Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной
организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека
постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая
обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка
жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со
стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск
строительных материалов, специализированной техники, появляются новые
улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих
смежных отраслей экономики.
Цель дипломной работы – рассмотреть и дать оценку современного
состояния и развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан.
Поставленная цель позволила объединить содержание следующих задач:
1. Раскрыть понятие и сущность ипотечного кредитования;
2. Раскрыть роль ипотечного кредитования;
3. Дать обзор возможным моделям развития системы ипотечного кредитования
в Казахстане на основе опыта зарубежных стран;
4. Изучить зарождение института ипотеки;
5. Проанализировать процесс внедрения и развития ипотечного кредитования
в РК;
6. Проанализировать финансирование ипотечного кредитования на примере АО
АТФБанк;
7. Осветить перспективы развития ипотечного кредитования;
8. Рассмотреть ипотечный кризис, как он отразился на банковской
системе Казахстана;
9. Провести анализ практики ипотечного кредитования;
10. Рассмотреть жилищную ситуацию в Республике Казахстан;
10. Рассмотреть внедрение ипотечного кредитования в
Республике Кзахстан;
11.Рассмотреть совершенствование механизма ипотечного
кредитования.
Теоретическая значимость данной работы в том, что в ней подробно
рассмотрен процесс становления и развития ипотечного кредитования в
Казахстане с самого зарождения и до сегодняшнего дня, то есть, сделана
попытка подвести итоги существования ипотечной системы в РК.
Практическая значимость работы заключается в том, что изученные
положения могут быть использованы для дальнейшего изучения этой темы, а
также в будущей профессиональной деятельности.
Поставленные задачи обусловили структуру дипломной работы, которая
состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных
источников, состоящего из 42 наименований, и приложений.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1 Понятие и сущность и роль ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование – это предоставление частным лицам
долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого
жилья. Для того чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение
как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные
финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов;
во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы
достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность
использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не
выполняется, массовая ипотека невозможна: давать ипотечные кредиты либо не
из чего, либо некому.
Ипотечное кредитование – это залог недвижимого имущества при получении
займа в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения
претензий к должнику на сумму заложенного имущества.
Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под
заклад недвижимого имущества, право собственности, на которое переходит на
время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании
заемщика.
Ипотечный заем – банковский заем, обеспеченный ипотекой недвижимого
имущества.
Ипотечный жилищный заем – ипотечный заем, предоставленный в целях
строительства жилища либо его покупки или ремонта.
В соответствии с п. 1 ст. 303 Гражданского кодекса Республики Казахстан
Ипотека – вид залога, при котором заложенное имущество находится во
владении и пользовании третьего лица. Предметом ипотеки могут быть
предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме,
транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое не
изъятое из гражданского оборота имущество.
Различают ипотечное коммерческое кредитование под залог жилых
помещений, когда, например, предприниматель берет кредит в банке под залог
имеющегося у него жилья, и ипотечное жилищное кредитование на
строительство или приобретение жилья, когда заемщик берет кредит для
строительства или приобретения дома или квартиры, которые передаются банку
в залог.
Основные участники ипотечного кредитования:
• Заемщик - физическое или юридическое лицо, обратившееся за ипотечным
кредитом, добровольно предоставляющее уже имеющееся у них в
собственности иили приобретаемое на средства кредита жильё в залог и
способные внести первоначальный взнос при приобретении жилья;
• Залогодатель – лицо, чье недвижимое имущество или доля в нем является
предметом ипотеки; (также залогодателем может являться не сам
заемщик);
• Кредитор - банки и другие финансовые кредитные учреждения,
предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их
кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных
ипотечных кредитов;
• Недвижимое имущество (недвижимость) – земельные участки, а также
здания, сооружения и иное имущество прочно связанное с землей, то есть
объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно;
• Продавец жилья — физическое и юридическое лицо, продающее
недвижимость, принадлежащее им на праве собственности;
• Строительная компания - компания, осуществляющая строительство
многоквартирных жилых домов иили индивидуальных жилых домов и
реализующая квартиры и жилые дома от своего имени;
• Оценочные агентства – лицензированные компании, осуществляющие
независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся
предметом залога при ипотеке;
• ЦНО – центр независимой оценки;
• Страховые компании – лицензированные компании, осуществляющие
страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности
заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников
ипотечного кредитования;
• Оператор вторичного ипотечного рынка – юридическое лицо,
осуществляющее выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и
выпускающее на их основании ценные бумаги;
• Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги
операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные
инвесторы – пенсионные фонды, страховые компании).
Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.
1. Ипотечное жилищное кредитование есть кредитование под строго
определенный залог – жилую недвижимость. Обязательность обеспечения залогом
(приобретаемая либо имеющаяся недвижимость) означает, что в случае
неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на
жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность
заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения
кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения
взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
2. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные
жилищные кредиты предоставляются на срок до 20 лет. Длительный срок
позволяет заемщикам растянуть выплаты по кредиту и снизить платежную
нагрузку. С другой стороны, в изменяющихся экономических условиях при
длительных сроках кредитования банк сталкивается с проблемой формирования
своих ресурсов.
3. Ипотечный жилищный кредит имеет целевое назначение ссуды,
предназначенной для строительства или покупки (вступления в право
собственности) жилья для заемщика и его семьи;
4. Ипотечный кредит считается относительно низко рисковой банковской
операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:
• сумма кредита, как правило, составляет не более 70% рыночной
стоимости покупаемого жилья;
• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 50%
совокупного дохода заемщика за соответствующий расчетный период;
• при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор
использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах
заемщика и пенсионных отчислениях. Указанные стандарты и требования
направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.
Ипотечное жилищное кредитование, как любое значимое экономическое
явление, имеет триединую сущность: экономическую, юридическую,
организационно-финансовую.
Рассмотрим, прежде всего, экономическую сущность ипотечного жилищного
кредитования.
Экономическую сущность ипотечного жилищного кредитования выражают
следующие функции, которые оно выполняет в экономике:
• Формирование и функционирование механизма привлечения инвестиций в
сферу материального производства;
• Стимулирование оборота и перераспределения жилья;
• Формирование финансового капитала, функционирующего на вторичных
ипотечных рынках.
Для иллюстрации местоположения ипотечного жилищного рынка в сфере
экономических взаимоотношений можно отметить следующее:
1. Рынок ипотечных кредитов является сегментом общего финансового
рынка, на котором происходит перераспределение финансового
капитала. В свою очередь, ипотечный жилищный рынок является
элементом рынка ипотечных кредитов в части объекта залога и
целевого использования ссуд;
2. Рынок жилья является сегментом общего рынка недвижимости. В свою
очередь, ипотечный жилищный рынок является элементом рынка жилья
в части способа финансирования строительства и приобретения
жилой недвижимости;
3. Вторичный ипотечный рынок, на котором инвесторы вкладывают
свободные средства в ипотечные кредиты или ценные бумаги,
является частью инвестиционного рынка. В свою очередь, ипотечный
жилищный рынок является сегментом вторичного ипотечного рынка.
Общепризнанно деление ипотечного жилищного рынка на первичный и
вторичный.
На первичном рынке первичные кредиторы предоставляют ипотечные жилищные
кредиты заемщикам для строительства или покупки жилья. На этом сегменте
рынка рождается тот специфический товар, который затем попадает на
вторичный рынок.
На вторичном рынке ипотечные кредиты покупаются, продаются,
обмениваются в интересах конечных инвесторов.
Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав
собственности на объекты жилой недвижимости при их залоге. Правовую основу
ипотечного кредитования создает залоговое право, рассматривающее
взаимоотношения субъектов права, в данном случае залогодателя и
залогодержателя.
Особенностью залога по сравнению с другими способами обеспечения
исполнения обязательств (например, поручительства) является то, что он
носит вещно-правовой характер. Жилое помещение, переданное в залог,
обеспечивает исполнение кредитного договора со стороны владельца помещения,
являющегося одновременно заемщиком, вплоть до прекращения действия договора
(полного исполнения заемщиком взятых на себя обязательств или расторжения
договора).
В то же время залог не является в полной мере вещным правом в такой
степени, каким является право собственности на жилую недвижимость.
Юридическая конструкция залога способствует регулированию двух видов
правоотношений:
• Основное отношение между залогодателем и залогодержателем;
• Второстепенное отношение между залогодержателем и вещью.
Организационно-финансовая сущность ипотечного жилищного кредитования
проистекает из особенности организации первичного и вторичного ипотечных
рынков и систем их финансирования.
Организационно-финансовая сущность ипотечного жилищного кредитования
заключается в формировании финансового механизма, обеспечивающего
формирование ресурсов для долгосрочного кредитования под залог жилья.
Роль системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан с каждым
годом приобретает значительный характер.
Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального
сектора экономики.
Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же
строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и
конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и
производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает
возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества
и конкурентоспособности продукции — все это ведет к увеличению
экономического потенциала страны.
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на
преодоление социальной нестабильности.
Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в
строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность
населения в жилье.
Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление
банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и
рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской
системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность
в экономической системе в целом.
Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в
ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных
резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также
укрепляет банковскую систему.
Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного
кредитования на стабильность банковской системы, связанная с
функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот
рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики
(диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между
процентными ставками в различных географических районах, что способствует
формированию единой цены капитала в масштабе страны.
Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо
уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Так как
развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в
Казахстане.
Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в
следующем:
• вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот
через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных
бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;
• рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств
и этим самым является важным антиинфляционным фактором.
• денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически
включаются в развитие села, города, местного строительного
комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на
сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через
покупку импортных потребительских товаров);
• применительно к работе банков освоение технологии кредитования под
залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг
к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности
кредитов.
Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития
ипотеки в Казахстане.
2 Эволюционное развитие института ипотеки
Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую
подсистемы (составляющие). Несмотря на ее интернациональный характер,
ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Поэтому в каждой стране
действует свое законодательство по регулированию отношений в данной сфере.
Различия во многом зависят от состояния, развитости и особенностей
законодательства.
Ипотека - не современное слово, пришедшее к нам из стран развитого
капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит
корнями в глубь цивилизации.
Древняя Греция. Ипотека впервые стала развиваться в Греции в VI веке до
нашей эры. Тогда впервые заимодавец принял земельный участок должника в
качестве обеспечения своего займа: на границе земельного участка должника
был установлен столб, на котором было написано, что данный земельный
участок взят в залог на определенную сумму и на определенный срок. Этот
столб был назван греческим словом "ипотека", что значит от греческого
hypotheca - подпорка, подставка. С течением времени термин ипотека
стало употребляться для обозначения залогового имущества вообще, а потом
залога только недвижимой собственности[1].
Древний Рим. Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования
у греческих колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает
в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные институты, которые
выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В правление императора
Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для
ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало
более 800 ростовщических и меняльных контор. Средневековая Европа.
Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство.
Правительства европейских стран с первых лет работы ипотечных институтов
уделяли большое внимание законодательному регулированию их деятельности.
Германия. В 1770 году в Братеславле был основан первый ипотечный банк –
Силезское кредитное общество. Банк был основан по указанию короля Пруссии
Фридриха II и оказывал финансовую поддержку крупным помещичьим хозяйствам.
С середины XIX века деятельность банка распространялась на крестьянские
хозяйства. В конце XVIII века создаются еще пять земских кредитных банков,
называемые Ландшафтен. Для кредитования городской недвижимости в XIX века
создаются Штадтшафтен - ипотечные банки в городах. И земельные, и
городские банки принадлежали местным органам власти. Первый акционерный
ипотечный банк был создан в 1862 г. Во Франкфурте.
Великобритания. В конце XVIII века в Великобритании первые промышленные
рабочие, приехавшие в города из деревень, стали создавать организации-
общины, которые назывались строительные общества (building societies).
Каждый член организации еженедельно вносил определенную сумму. Когда сумма,
собранная со всех, оказывалась достаточной, возводился дом. Право заселения
определялось общим голосованием членов общества. После того, как
счастливчик въезжал в новый дом, он продолжал платить наравне со всеми, а
то и больше. После того, как общества обзаводились жильем, общество
распускалось. Первое такое общество было зарегистрировано в 1775 г. в
Бирмингеме[2].
Франция. Во Франции первым ипотечным предприятием была
Предпринимательская касса, основанная в 1848 г. для помощи
предпринимателям-строителям. В 1851 г. Был основан государственный банк
Креди Фонсьер, который, по сути, являлся банком земельного кредита. В
настоящее время банк осуществляет государственные программы кредитования
социального жилья.
США. Банк Нью-Йорка (Bank of New York), учрежденный в 1784 г., был
первым коммерческим банком в США, осуществлявшим в том числе и ипотечные
операции. Однако подавляющее число кредитов предоставляли ссудо-
сберегательные ассоциации или банки, называемые Трифтами, первые из
которых были созданы в 1816 г.
Россия. В России первые ипотечные учреждения открылись во второй
половине XVIII века. В отличие от других стран, где предметом залога была
земля, в России закладывались крепостные души. В 1860 г.
государственные дореформенные ипотечные кредиты были
ликвидированы. После отмены крепостного права указом царя Александра II
была образована комиссия по разработке закона об ипотеке, на основе
которого стали создаваться ипотечные банки различных форм
собственности. В середине 60-х годов XIX века в России стали появляться
ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах
функционирования. К концу 80-х годов сложилась система ипотечного
кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных,
частных и государственных кредитных учреждений. К 1917 г. в России
уже существовали: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский
поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного
Дворянского банка и 18 частных банков. Данный этап характеризуется очень
широким кругом субъектов ипотечного кредитования, длительными сроками и
относительно низкими процентными ставками. Предельная доля кредита
в стоимости заложенного имущества варьировалась от 50-60% при
кредитовании Городскими кредитными обществами под залог городской
недвижимости, до 80-90% при кредитовании покупки крестьянами земли в
сельской местности Крестьянским поземельным банком.
После распада СССР на территории бывших советских республик ипотечное
кредитование также получает активное развитие[3].
1.3. Модели развития системы ипотечного кредитования на основе опыта
зарубежных стран
I. Американская модель.
Американская система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами опирается
на вторичный ипотечный рынок. В США он построен на базе трех
ипотечных агентств, основная задача которых выкуп у банков ипотечных
кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг.
Система эта начала формироваться в 1938 году, когда было создано
первое агентство Fannie Mae (Federal National Mortgage Association).
Это была государственная структура, предназначенная для выкупа на
бюджетные деньги ипотечных кредитов, предоставляемых малообеспеченным слоям
населения и гарантированных федеральным правительством. Масштабы
деятельности агентства долгое время были весьма скромными. К 1968 году
объем портфеля ипотечных кредитов Fannie Mae достиг всего 7 млрд.
долларов, что составляло чуть более 2,5% всего ипотечного рынка.
В 1968-м Fannie Mae было разделено на две структуры - Ginnie Mae
(Government National Mortgage Association), сохранившую
государственный статус, и Fannie Mae, которое, как и созданная в 1970
году Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), получило
статус подконтрольного государству акционерного общества с правом выкупать
все те же кредиты для малообеспеченного населения. С 1974-го сфера
деятельности Fannie Mae и Freddie Mac была расширена - им было позволено
покупать кредиты, величина которых примерно на 40% превышает среднюю
стоимость жилья.
Американская схема минимизации процентных ставок по ипотечным кредитам
действует следующим образом. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, то
есть перечисляет ему (а точнее, от его имени продавцу квартиры) свои
средства в обмен на обязательство в течение определенного срока
ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство
заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит
одному из агентств, передавая при этом и обязательства по
обеспечению. Агентства приобретают индивидуальные кредиты на средства,
полученные по государственной кредитной линии, формируют из них крупный
пакет (пул) и эмитируют долговые ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек,
значительно снижая при этом индивидуальный кредитный риск конкретного
заемщика. Таким образом, агентства выступают в роли посредника между
получателем ипотечного кредита, организатором ипотеки (банком) и
инвестором.
Процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные
бумаги стал называться секьюритизацией ипотеки, а разделение функций
организации кредита, его обслуживания и финансирования - фрагментацией
ипотеки. Секъюритизация и фрагментация ипотеки позволили финансовым
институтам специализироваться на предоставлении определенных услуг и
распределять риски, связанные с каждым видом деятельности. Среди участников
рынка ипотечных облигаций обычно выделяют институты, выполняющие функции:
• организаторов ипотечных кредитов;
• инвесторов;
• посредников, занимающихся страхованием ипотечных кредитов;
• посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.
Американская модель предусматривает развитие рынка ипотечных облигаций,
так как государство создает механизмы выкупа ипотечных кредитов и выпуска
для их рефинансирования ипотечных облигаций. Созданные при участии
государства ипотечные ассоциации гарантируют выпуски организаторами
ипотечных кредитов облигаций под закладные, что позволяет обеспечивать их
ликвидность. Кратко рассмотрим, какие институты выполняют те или иные
функции.
Коммерческие банки выдают гражданам под залог недвижимости ипотечные
кредиты. Fannie Mae, Ginnie Mae и Freddie Mac являются инвесторами и
гарантами на вторичном рынке ипотек в США. Они, как правило, не
предоставляют кредитов заемщикам напрямую. Ипотека оформляется на первичном
рынке такими финансовыми институтами, как коммерческие банки, компании по
ипотечному кредитованию и другие местные организации, финансирующие жилье.
Первичные кредиторы затем продают ипотеку инвесторам на вторичном рынке
ипотек и используют полученные средства для предоставления новых жилищных
кредитов, тем самым постоянно пополняя свои фонды займов. Инвесторами на
вторичном рынке являются Fannie Mae, Freddie Mac, пенсионные фонды,
страховые компании и другие финансовые организации. В свою очередь, в обмен
на ипотеку, полученную от первичных кредиторов, Fannie Mae, Freddie Mac
выпускают ипотечные ценные бумаги. Ипотечные ценные бумаги являются
ликвидными инвестиционными инструментами и распространяются через дилеров
на рынке ценных бумаг. Кроме того, инвесторы на вторичном рынке ипотек
гарантируют владельцам ипотечных ценных бумаг своевременные выплаты
процентных ставок и погашение облигаций в независимости от
платежеспособности первичных заемщика и заимодателя. Все три компании имеют
общую задачу - привлечение средств на жилищные кредиты, особенно семьям с
малым и средним достатком и бедные районы.
Fannie Mae и Freddie Mac работают только на вторичном рынке и лишь с
жилищной ипотекой, не превышающими 240 тысяч долларов США (сумма
индексирована в соответствии с рыночной стоимостью недвижимости). Они не
осуществляют сделок по ипотеке с неудовлетворительной кредитной историей, с
пропорцией задолженности к активам превышающей 80% и другими недостатками.
Fannie Mae и Freddie Mac скупают ипотеку у первичных заимодателей,
комбинируют их и формируют крупные выпуски ипотечных ценных бумаг, высоко
ликвидных облигаций с высоким рейтингом. Fannie Mae и Freddie Mac не
являются государственными структурами и не субсидируются правительством.
Важно отметить, что развитие обеих компаний, с их зарождения как
государственных институтов до их сегодняшнего статуса частных компаний с
общественной миссией, обуславливалось общим экономическим и социальным
положением в стране.
В целях стимулирования жилищного строительства и облегчения условий
получения ссуд под недвижимость данные кредиты могут быть застрахованы в
ФЖА, уполномоченной страховать ипотеки под жилые дома.
В обеспечении стабильности жилищного ипотечного рынка участвует также
Ginnie Mae, которая предоставляет гарантии по ценным бумагам, обеспеченным
пулом закладных. Ginnie Mae выполняет роль "проводника". Другими словами,
Ginnie Mae не скупает, не продает и не выпускает ипотечные ценные бумаги,
а также не покупает ипотеку у первичных заимодателей. Ginnie Mae выступает
гарантом ипотечных ценных бумаг, выпущенных частными компаниями,
отвечающими кредитным требованиям и застрахованными ФЖА, Департаментом по
делам ветеранов или Агентством Сельского Жилья. Гарантии Ginnie Mae
полностью подкреплены правительством США. Это обстоятельство делает
облигации, гарантированные Ginnie Mae, высоконадежными
инвестиционными инструментами, что позволяет успешно привлекать средства на
строительство жилья в сельской местности и бедных городских районах.
Вторичный рынок ипотек существует в США благодаря многим ключевым
механизмам: проверка кредитоспособности, защита и страхование собственности
на жилье, рыночное и открытое определение цен на недвижимость, стабильная
правовая база.
Хотя ипотечные ценные бумаги и обладают высокой степенью ликвидности,
они не влекут за собой большого риска, следовательно, не приносят высоких
процентных ставок. Это привлекает к ним, в основном, институциональных
инвесторов, стремящихся диверсифицировать и обезопасить свои крупные
портфели инвестиций. Наиболее важно учесть, что вторичный рынок ипотек
призван привнести ликвидность и эффективность в уже существующий рынок
ипотек и кредитов, и не может рассматриваться в отрыве от этого контекста.
Положительными сторонами американской модели ипотечного кредитования
является высокое развитие первичного и вторичного рынков ипотечного
кредитования за счет функционирования специализированных организаций по
ипотечному кредитованию, которые, в целом, формируют систему ипотечного
кредитования.
II. Европейская модель.
Суть европейской модели состоит в том, что банк, выдавший ипотечный
кредит, самостоятельно рефинансирует полученные ипотечные кредиты за счет
выпуска ценных бумаг облигационного типа или за счет привлечения депозитов.
Распространение различных ипотечных институтов в той или иной стране
связано с факторами политического, исторического и ментального характера.
Развивающаяся на основе, прежде всего, рыночной конъюнктуры, ипотечная
система попадает под поле зрения государства. Цивилизованное государство
принимает меры по поддержке ипотечной системы в масштабах страны как
элемента финансовой стабильности экономики и эффективного социального
механизма.
Европейская модель предусматривает в большей степени поддержку
банков, осуществляющих ипотечное кредитование. Инструментами такой
поддержки являются льготное налогообложение, льготное кредитование и др. В
качестве основных институтов выступают высококапитализированные
негосударственные организации.
Суть немецкой системы обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для
ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого
ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных
сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-
сберегательных касс (bausparkasse). Кассы имеют возможность выдавать
кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по
ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и заемщиками
строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы.
Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить
ипотечный кредит по низкой ставке.
Название "немецкая система" очень условно. Аналогичные сберегательно-
ипотечные учреждения существуют во многих странах мира. Во Франции
эти структуры называются Caisse d`epargne logement, в
Великобритании - строительные общества (building societies), в США -
ссудно-сберегательные ассоциации (savings and loan associations) и
банки взаимных сбережений (mutual savings banks).
Взаимодействие с кассой делится на два периода - период накопления и
период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы заключает
контракт (отсюда название контрактная сберегательная система), согласно
которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного
времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной
низкой ставке. Сумму ежемесячных выплат и срок накопления он
выбирает сообразно своим возможностям и потребностям. Касса в свою
очередь берет на себя обязательство предоставить ему по окончании
периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке. В Германии
bausparkasse уже много лет стабильно привлекают средства под 3% годовых
и выдают ипотечные кредиты по ставке 5% при колебании рыночных ставок
на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7 до 12% годовых.
Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает
приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем
он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все
эти
средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и
начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы
ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же,
какими были его ежемесячные накопительные взносы.
Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить
соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам. Поэтому в
контракт вводится понятие минимального срока накоплений (в разных
bausparkasse он составляет от полутора до двух лет) и условие, что
накопления должны достичь размера, соответствующего так называемому
оценочному числу. Последнее зависит от равномерности внесения накоплений.
Основным достоинством системы является ее полная прозрачность.
Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах,
эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме
выдачи ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от
вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на
какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик
bausparkasse точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами.
Немецкая модель в том или ином виде присутствует в других странах.
Поэтому название немецкая модель не в полной мере отражает суть
рассматриваемой модели. Скорее, ее следовало бы назвать европейская
модель. По мнению, В.Меркулова, под ипотечной моделью следует понимать
систему организации ипотечного жилищного кредитования в масштабах страны
или региона. С этой точки зрения деление моделей на американскую и
европейскую кажется более логичным.
III. Малайзийская модель.
Вместе с тем, наряду со странами Европы и США, в настоящее время
достаточно развита система ипотечного кредитования населения в азиатском
регионе, в частности в Малайзии.
Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие путем
создания Национальной ипотечной корпорации "Кагамас" (далее - корпорация),
в состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые компании (19,5%),
коммерческие банки (60,5%). Уставный капитал корпорации, в настоящее время,
составляет около 40 млн. долларов США. Основной ролью данной корпорации
является обеспечение ликвидности, низкой стоимости строительства,
долгосрочного характера ипотечных кредитов, выбора финансирования для
покупателей жилья.
Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа:
процесс строительства жилого дома и процесс полного завершения
строительства дома. Для строительства жилого дома застройщику
предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально
извещает население о намерении строить жилой дом. В процессе строительства
осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и
окончательное финансирование покупателей дома. После завершения
строительства осуществляется секьюритизация ипотечных кредитов. Основными
условиями кредитования являются маржа финансирования от 70% до 80%,
средняя окупаемость кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга
погашается ежемесячно в размере 13 от дохода заемщика, предоставление
контракта о страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка
вознаграждения (интереса) составляет 9%.
Процесс секьюритизации начинается с выдачи кредитором ипотечных
кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации. Корпорация,
в свою очередь для покрытия своих расходов от покупки ипотечных кредитов и
увеличения капитала выпускает долговые ценные бумаги, которые затем продает
инвесторам.
В сложившейся экономической ситуации, когда отсутствуют высоко
капитализированные негосударственные организации, способные осуществлять
ипотечное кредитование в больших объемах и создание государственных
организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, проблематично,
наиболее приемлемой для Казахстана является модель развития системы
ипотечного кредитования Малайзии, путем создания ипотечной компании в форме
закрытого акционерного общества, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в
которой банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций,
обеспеченных пулами ипотек, не исключая, при этом, в последующем,
возможность применения европейской или американской моделей.
2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КАЗАХСТАНЕ
2.1. Жилищная ситуация в Казахстане
В Казахстане жилищный сектор перешел на рыночные отношения и
главной целью жилищной политики является создание условий для перехода на
приобретение и строительство жилья населением через развитие прогрессивных
форм кредитования. Изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых
домов по формам собственности и источникам финансирования. Радикальные
изменения произошли в системе финансирования жилищного строительства,
основную роль стали играть частные и индивидуальные застройщики.
По данным регистра жилищного фонда, на 1 января 2004 года общая
площадь жилищного фонда Республики Казахстан составляет 243,0 млн. кв.
метров, в том числе в городах – 144,8 млн. кв. метров, в сельской местности
– 98,2 млн. кв. метров. Более 96,8% жилищного фонда Республики Казахстан
находится в частной собственности (235,3 млн. кв. метров) и 3,2% - в
государственной собственности (7,7 млн. кв. метров).
При существующей социальной норме обеспеченности жильем 1 жителя в размере
18 кв. метров к концу 2003 года в среднем по стране на 1 жителя приходилось
17,0 кв. метров, в том числе в городах-18,0 кв. метров, в сельской
местности – 15,8 кв. метров.
Государство перестало быть основным участником в жилищном строительстве.
Его доля в общем объеме строительства жилья в 2002 году уменьшилась до
5,6%, в 2003 году этот показатель увеличился до 13,1% за счет строительства
жилых домов при ликвидации последствий землетрясения в Жамбыльской области.
За счет средств населения введено жилья 69,4% от общей площади сданных в
эксплуатацию жилых домов.
Состояние индивидуального жилищного строительства.
Население республики стало активнее участвовать в решении
собственных жилищных проблем. За 2000-2003 годы за счет средств населения
построено 4600,1 тыс. кв. метров жилья, или 72,7% от общего объема
введенных в эксплуатацию жилых домов. Объем индивидуального жилищного
строительства вырос. Сложившаяся ситуации свидетельствует о наличии у
граждан некоторых накоплений для строительства жилья. Развитие
индивидуального жилищного строительства в республике идет неравномерно.
Если от общей площади 1431,2 тыс. кв. метров жилья, построенного населением
в 2003 году, наибольшую долю занимают Южно-Казахстанская (309,5 тыс. кв.
метров), Атырауская (158,2), Алматинская (130,2) области и город ,Алматы
(132,2 тыс. кв. метров), то в других областях этот показатель низок: в
Карагандинской (29,2), Костанайской (33,7), Северно-Казахстанской (35),
Акмолинской (36,4 тыс. кв. метров).
Строительство жилья за счет привлечения инвестиций частного капитала.
В 2000-2003 годы за счет собственных средств предприятий и
организаций негосударственного сектора построено 1070,7 тыс. кв. метров
жилья, или 16,9% к общему объему введенных в эксплуатацию жилых домов.
Этими предприятиями и организациями вводятся в эксплуатацию жилые
дома, реализуемые напрямую покупателям со средним доходом и высоким
достатком. Указанными застройщиками решается комплекс задач по
проектированию и строительству многоквартирных жилых домов нового
поколения, уникальных по архитектуре и технической сложности, с применением
новейших технологий и материалов. В 2001-2003 годы предприятиями и
организациями государственной собственности введено в эксплуатацию 47 5
тыс. кв. метров жилья, или 9,3% от общей площади сданных в эксплуатацию
жилых домов. В 2002 году в девяти областях республики с участием
государственных средств не построено ни одного квадратного метра жилья, а в
2003 году такое положение сложилось в Акмолинской, Алматинской,
Костанайской областях и городе Алматы.
Анализ стоимости жилья. Высокая стоимость жилья является одной из основных
причин сдерживания роста массового жилищного строительства.
По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, средняя фактическая
стоимость строительства 1 кв. метра жилья в городах республики (без
индивидуальных жилых домов, построенных населением) за 2000-2003 годы
составляла 47,5-60,3 тыс. тенге, за исключением городов Астаны и Атырау,
где стоимость строительства 1 кв. метра площади жилых домов превышала
среднюю республиканскую на 24,5 и 16,1 тыс. строительства 1 кв. метра
площади жилых домов превышала среднюю республиканскую на 24,5 и 16,1 тыс.
тенге соответственно.
Стоимость строительства 1 кв. метра жилья в 2003 году в некоторых регионах
республики (тыс. тенге).
Регион Всего (включая Всего (без индивидуальных
индивидуальное жилье жилых домов, построенных
дома, построенные населением)
населением)
город Астана 63,9$456 49,2$351
город Алматы 84,8$606 16,6$118
Атырауская область 30,2$216 73,0$521
Для снижения стоимости строительства жилья необходим переход к современным
эффективным и энергосберегающим архитектурно-строительным решениям.
Существующая практика возложения на застройщиков жилых домов затрат,
связанных с дополнительными нагрузками либо развитием и обустройством
магистральных и внутриквартальных инженерных сетей, иных объектов
инженерной (коммунальной) инфраструктуры, повышает стоимость одного
квадратного метра строящегося жилья. Снижение стоимости строительства
объектов зависит также от совершенства сметной ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
ВВЕДЕНИЕ 3
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 5
1.1.Понятие сущность и роль ипотечного кредитования 5
1.2.Эволюционное развитие института ипотеки 11
1.3. Модели развития системы ипотечного кредитования на основе опыта
зарубежных стран 14
2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КАЗАХСТАНЕ 23
2.1. Жилищная ситуация в Казахстане 23
2.2. Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК 30
2.3. Анализ практики ипотечного кредитования в Казахстане на примере АО
АТФБанк 38
3.ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КАЗАХСТАНЕ 52
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 65
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 68
ПРИЛОЖЕНИЯ 71
ВВЕДЕНИЕ
Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой
семьи. В последнее время такое непривычное для казахстанцев понятие как
ипотека прочно вошло в обиход.
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по
кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе
обязательства, основанного на купле - продаже.
В основе кредитных отношений лежит возвратность кредита. В кредитной
сделке участвуют два субъекта – кредитор и заемщик. Механизм организации
возврата кредита учитывает роль каждого из них в осуществлении этого
процесса. Организатором кредитного процесса является кредитор. Чтобы
защитить свои интересы, он выбирает такую сферу вложения средств и такие
размеры ссуды, которые создали бы предпосылки для ее своевременного и
полного возврата.
Одной из наиболее серьезных проблем, с которыми сталкиваются
коммерческие банки, является риск непогашения кредитов. Банки, естественно,
стремятся минимизировать этот риск с помощью различных способов обеспечения
возврата банковских ссуд.
Обеспечение – это виды и формы гарантированных обязательств заемщика
перед кредитором (банком) по возвращению кредита в случае его возможного
невозврата заемщиком.
Практически наиболее действенным способом обеспечения кредита является
залог, то есть право кредитора получать возмещение убытков по кредитному
договору из стоимости заложенного имущества в случае неплатежеспособности
должника.
Залог недвижимого имущества называется ипотекой.
Залог возникает в силу договора, а также на основании закона или при
наступлении указанных в нем обстоятельств.
Залогодатель – это лицо, которое передает имущество в залог. Им может
быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем имущества может быть
его собственник, либо лицо, имеющее на него права хозяйственного ведения.
Лицо, которому имущество принадлежит на основе права хозяйственного
ведения, не может заложить его без согласия собственника в случаях,
предусмотренных законом.
Залогодержатель – это лицо, которое принимает имущество в залог: им
является кредитор по обязательству, обеспеченному залогом. Залогодержатель
вправе пользоваться переданным ему предметом залога, если это предусмотрено
договором. На него по договору может быть возложена обязанность извлекать
из предмета залога доходы в целях погашения основного обязательства или в
интересах залогодателя.
Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество, ценные
бумаги, валютные ценности, товары в обороте.
Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения и
иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с
соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Весь мировой опыт свидетельствует, что только ипотека способна решить
жилищную проблему, увеличить оборотные средства предприятий, расширить базу
фондового рынка, вовлечь в экономический оборот деньги населения.
На сегодня ипотека стала реальной возможностью для сотен семей
приобрести собственное жилье.
В обнародованной 18 января 2006 года Президениом РК Стратегии
вхождения Казахстана в число 50 наиболее конкурентоспособных стран мира
одним из приоритетов назван вопрос развития жилищного строительства и рынка
недвижимости. Важную роль ипотеке отводится в Государственной программе
развития жилищного строительства в РК на 2005-2007 годы.
Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной
организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека
постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая
обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка
жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со
стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск
строительных материалов, специализированной техники, появляются новые
улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих
смежных отраслей экономики.
Цель дипломной работы – рассмотреть и дать оценку современного
состояния и развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан.
Поставленная цель позволила объединить содержание следующих задач:
1. Раскрыть понятие и сущность ипотечного кредитования;
2. Раскрыть роль ипотечного кредитования;
3. Дать обзор возможным моделям развития системы ипотечного кредитования
в Казахстане на основе опыта зарубежных стран;
4. Изучить зарождение института ипотеки;
5. Проанализировать процесс внедрения и развития ипотечного кредитования
в РК;
6. Проанализировать финансирование ипотечного кредитования на примере АО
АТФБанк;
7. Осветить перспективы развития ипотечного кредитования;
8. Рассмотреть ипотечный кризис, как он отразился на банковской
системе Казахстана;
9. Провести анализ практики ипотечного кредитования;
10. Рассмотреть жилищную ситуацию в Республике Казахстан;
10. Рассмотреть внедрение ипотечного кредитования в
Республике Кзахстан;
11.Рассмотреть совершенствование механизма ипотечного
кредитования.
Теоретическая значимость данной работы в том, что в ней подробно
рассмотрен процесс становления и развития ипотечного кредитования в
Казахстане с самого зарождения и до сегодняшнего дня, то есть, сделана
попытка подвести итоги существования ипотечной системы в РК.
Практическая значимость работы заключается в том, что изученные
положения могут быть использованы для дальнейшего изучения этой темы, а
также в будущей профессиональной деятельности.
Поставленные задачи обусловили структуру дипломной работы, которая
состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных
источников, состоящего из 42 наименований, и приложений.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1 Понятие и сущность и роль ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование – это предоставление частным лицам
долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого
жилья. Для того чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение
как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные
финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов;
во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы
достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность
использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не
выполняется, массовая ипотека невозможна: давать ипотечные кредиты либо не
из чего, либо некому.
Ипотечное кредитование – это залог недвижимого имущества при получении
займа в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения
претензий к должнику на сумму заложенного имущества.
Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под
заклад недвижимого имущества, право собственности, на которое переходит на
время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании
заемщика.
Ипотечный заем – банковский заем, обеспеченный ипотекой недвижимого
имущества.
Ипотечный жилищный заем – ипотечный заем, предоставленный в целях
строительства жилища либо его покупки или ремонта.
В соответствии с п. 1 ст. 303 Гражданского кодекса Республики Казахстан
Ипотека – вид залога, при котором заложенное имущество находится во
владении и пользовании третьего лица. Предметом ипотеки могут быть
предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме,
транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое не
изъятое из гражданского оборота имущество.
Различают ипотечное коммерческое кредитование под залог жилых
помещений, когда, например, предприниматель берет кредит в банке под залог
имеющегося у него жилья, и ипотечное жилищное кредитование на
строительство или приобретение жилья, когда заемщик берет кредит для
строительства или приобретения дома или квартиры, которые передаются банку
в залог.
Основные участники ипотечного кредитования:
• Заемщик - физическое или юридическое лицо, обратившееся за ипотечным
кредитом, добровольно предоставляющее уже имеющееся у них в
собственности иили приобретаемое на средства кредита жильё в залог и
способные внести первоначальный взнос при приобретении жилья;
• Залогодатель – лицо, чье недвижимое имущество или доля в нем является
предметом ипотеки; (также залогодателем может являться не сам
заемщик);
• Кредитор - банки и другие финансовые кредитные учреждения,
предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их
кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных
ипотечных кредитов;
• Недвижимое имущество (недвижимость) – земельные участки, а также
здания, сооружения и иное имущество прочно связанное с землей, то есть
объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно;
• Продавец жилья — физическое и юридическое лицо, продающее
недвижимость, принадлежащее им на праве собственности;
• Строительная компания - компания, осуществляющая строительство
многоквартирных жилых домов иили индивидуальных жилых домов и
реализующая квартиры и жилые дома от своего имени;
• Оценочные агентства – лицензированные компании, осуществляющие
независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся
предметом залога при ипотеке;
• ЦНО – центр независимой оценки;
• Страховые компании – лицензированные компании, осуществляющие
страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности
заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников
ипотечного кредитования;
• Оператор вторичного ипотечного рынка – юридическое лицо,
осуществляющее выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и
выпускающее на их основании ценные бумаги;
• Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги
операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные
инвесторы – пенсионные фонды, страховые компании).
Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.
1. Ипотечное жилищное кредитование есть кредитование под строго
определенный залог – жилую недвижимость. Обязательность обеспечения залогом
(приобретаемая либо имеющаяся недвижимость) означает, что в случае
неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на
жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность
заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения
кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения
взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
2. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные
жилищные кредиты предоставляются на срок до 20 лет. Длительный срок
позволяет заемщикам растянуть выплаты по кредиту и снизить платежную
нагрузку. С другой стороны, в изменяющихся экономических условиях при
длительных сроках кредитования банк сталкивается с проблемой формирования
своих ресурсов.
3. Ипотечный жилищный кредит имеет целевое назначение ссуды,
предназначенной для строительства или покупки (вступления в право
собственности) жилья для заемщика и его семьи;
4. Ипотечный кредит считается относительно низко рисковой банковской
операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:
• сумма кредита, как правило, составляет не более 70% рыночной
стоимости покупаемого жилья;
• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 50%
совокупного дохода заемщика за соответствующий расчетный период;
• при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор
использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах
заемщика и пенсионных отчислениях. Указанные стандарты и требования
направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.
Ипотечное жилищное кредитование, как любое значимое экономическое
явление, имеет триединую сущность: экономическую, юридическую,
организационно-финансовую.
Рассмотрим, прежде всего, экономическую сущность ипотечного жилищного
кредитования.
Экономическую сущность ипотечного жилищного кредитования выражают
следующие функции, которые оно выполняет в экономике:
• Формирование и функционирование механизма привлечения инвестиций в
сферу материального производства;
• Стимулирование оборота и перераспределения жилья;
• Формирование финансового капитала, функционирующего на вторичных
ипотечных рынках.
Для иллюстрации местоположения ипотечного жилищного рынка в сфере
экономических взаимоотношений можно отметить следующее:
1. Рынок ипотечных кредитов является сегментом общего финансового
рынка, на котором происходит перераспределение финансового
капитала. В свою очередь, ипотечный жилищный рынок является
элементом рынка ипотечных кредитов в части объекта залога и
целевого использования ссуд;
2. Рынок жилья является сегментом общего рынка недвижимости. В свою
очередь, ипотечный жилищный рынок является элементом рынка жилья
в части способа финансирования строительства и приобретения
жилой недвижимости;
3. Вторичный ипотечный рынок, на котором инвесторы вкладывают
свободные средства в ипотечные кредиты или ценные бумаги,
является частью инвестиционного рынка. В свою очередь, ипотечный
жилищный рынок является сегментом вторичного ипотечного рынка.
Общепризнанно деление ипотечного жилищного рынка на первичный и
вторичный.
На первичном рынке первичные кредиторы предоставляют ипотечные жилищные
кредиты заемщикам для строительства или покупки жилья. На этом сегменте
рынка рождается тот специфический товар, который затем попадает на
вторичный рынок.
На вторичном рынке ипотечные кредиты покупаются, продаются,
обмениваются в интересах конечных инвесторов.
Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав
собственности на объекты жилой недвижимости при их залоге. Правовую основу
ипотечного кредитования создает залоговое право, рассматривающее
взаимоотношения субъектов права, в данном случае залогодателя и
залогодержателя.
Особенностью залога по сравнению с другими способами обеспечения
исполнения обязательств (например, поручительства) является то, что он
носит вещно-правовой характер. Жилое помещение, переданное в залог,
обеспечивает исполнение кредитного договора со стороны владельца помещения,
являющегося одновременно заемщиком, вплоть до прекращения действия договора
(полного исполнения заемщиком взятых на себя обязательств или расторжения
договора).
В то же время залог не является в полной мере вещным правом в такой
степени, каким является право собственности на жилую недвижимость.
Юридическая конструкция залога способствует регулированию двух видов
правоотношений:
• Основное отношение между залогодателем и залогодержателем;
• Второстепенное отношение между залогодержателем и вещью.
Организационно-финансовая сущность ипотечного жилищного кредитования
проистекает из особенности организации первичного и вторичного ипотечных
рынков и систем их финансирования.
Организационно-финансовая сущность ипотечного жилищного кредитования
заключается в формировании финансового механизма, обеспечивающего
формирование ресурсов для долгосрочного кредитования под залог жилья.
Роль системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан с каждым
годом приобретает значительный характер.
Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального
сектора экономики.
Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же
строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и
конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и
производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает
возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества
и конкурентоспособности продукции — все это ведет к увеличению
экономического потенциала страны.
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на
преодоление социальной нестабильности.
Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в
строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность
населения в жилье.
Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление
банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и
рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской
системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность
в экономической системе в целом.
Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в
ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных
резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также
укрепляет банковскую систему.
Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного
кредитования на стабильность банковской системы, связанная с
функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот
рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики
(диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между
процентными ставками в различных географических районах, что способствует
формированию единой цены капитала в масштабе страны.
Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо
уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Так как
развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в
Казахстане.
Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в
следующем:
• вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот
через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных
бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;
• рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств
и этим самым является важным антиинфляционным фактором.
• денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически
включаются в развитие села, города, местного строительного
комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на
сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через
покупку импортных потребительских товаров);
• применительно к работе банков освоение технологии кредитования под
залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг
к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности
кредитов.
Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития
ипотеки в Казахстане.
2 Эволюционное развитие института ипотеки
Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую
подсистемы (составляющие). Несмотря на ее интернациональный характер,
ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Поэтому в каждой стране
действует свое законодательство по регулированию отношений в данной сфере.
Различия во многом зависят от состояния, развитости и особенностей
законодательства.
Ипотека - не современное слово, пришедшее к нам из стран развитого
капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит
корнями в глубь цивилизации.
Древняя Греция. Ипотека впервые стала развиваться в Греции в VI веке до
нашей эры. Тогда впервые заимодавец принял земельный участок должника в
качестве обеспечения своего займа: на границе земельного участка должника
был установлен столб, на котором было написано, что данный земельный
участок взят в залог на определенную сумму и на определенный срок. Этот
столб был назван греческим словом "ипотека", что значит от греческого
hypotheca - подпорка, подставка. С течением времени термин ипотека
стало употребляться для обозначения залогового имущества вообще, а потом
залога только недвижимой собственности[1].
Древний Рим. Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования
у греческих колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает
в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные институты, которые
выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В правление императора
Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для
ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало
более 800 ростовщических и меняльных контор. Средневековая Европа.
Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство.
Правительства европейских стран с первых лет работы ипотечных институтов
уделяли большое внимание законодательному регулированию их деятельности.
Германия. В 1770 году в Братеславле был основан первый ипотечный банк –
Силезское кредитное общество. Банк был основан по указанию короля Пруссии
Фридриха II и оказывал финансовую поддержку крупным помещичьим хозяйствам.
С середины XIX века деятельность банка распространялась на крестьянские
хозяйства. В конце XVIII века создаются еще пять земских кредитных банков,
называемые Ландшафтен. Для кредитования городской недвижимости в XIX века
создаются Штадтшафтен - ипотечные банки в городах. И земельные, и
городские банки принадлежали местным органам власти. Первый акционерный
ипотечный банк был создан в 1862 г. Во Франкфурте.
Великобритания. В конце XVIII века в Великобритании первые промышленные
рабочие, приехавшие в города из деревень, стали создавать организации-
общины, которые назывались строительные общества (building societies).
Каждый член организации еженедельно вносил определенную сумму. Когда сумма,
собранная со всех, оказывалась достаточной, возводился дом. Право заселения
определялось общим голосованием членов общества. После того, как
счастливчик въезжал в новый дом, он продолжал платить наравне со всеми, а
то и больше. После того, как общества обзаводились жильем, общество
распускалось. Первое такое общество было зарегистрировано в 1775 г. в
Бирмингеме[2].
Франция. Во Франции первым ипотечным предприятием была
Предпринимательская касса, основанная в 1848 г. для помощи
предпринимателям-строителям. В 1851 г. Был основан государственный банк
Креди Фонсьер, который, по сути, являлся банком земельного кредита. В
настоящее время банк осуществляет государственные программы кредитования
социального жилья.
США. Банк Нью-Йорка (Bank of New York), учрежденный в 1784 г., был
первым коммерческим банком в США, осуществлявшим в том числе и ипотечные
операции. Однако подавляющее число кредитов предоставляли ссудо-
сберегательные ассоциации или банки, называемые Трифтами, первые из
которых были созданы в 1816 г.
Россия. В России первые ипотечные учреждения открылись во второй
половине XVIII века. В отличие от других стран, где предметом залога была
земля, в России закладывались крепостные души. В 1860 г.
государственные дореформенные ипотечные кредиты были
ликвидированы. После отмены крепостного права указом царя Александра II
была образована комиссия по разработке закона об ипотеке, на основе
которого стали создаваться ипотечные банки различных форм
собственности. В середине 60-х годов XIX века в России стали появляться
ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах
функционирования. К концу 80-х годов сложилась система ипотечного
кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных,
частных и государственных кредитных учреждений. К 1917 г. в России
уже существовали: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский
поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного
Дворянского банка и 18 частных банков. Данный этап характеризуется очень
широким кругом субъектов ипотечного кредитования, длительными сроками и
относительно низкими процентными ставками. Предельная доля кредита
в стоимости заложенного имущества варьировалась от 50-60% при
кредитовании Городскими кредитными обществами под залог городской
недвижимости, до 80-90% при кредитовании покупки крестьянами земли в
сельской местности Крестьянским поземельным банком.
После распада СССР на территории бывших советских республик ипотечное
кредитование также получает активное развитие[3].
1.3. Модели развития системы ипотечного кредитования на основе опыта
зарубежных стран
I. Американская модель.
Американская система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами опирается
на вторичный ипотечный рынок. В США он построен на базе трех
ипотечных агентств, основная задача которых выкуп у банков ипотечных
кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг.
Система эта начала формироваться в 1938 году, когда было создано
первое агентство Fannie Mae (Federal National Mortgage Association).
Это была государственная структура, предназначенная для выкупа на
бюджетные деньги ипотечных кредитов, предоставляемых малообеспеченным слоям
населения и гарантированных федеральным правительством. Масштабы
деятельности агентства долгое время были весьма скромными. К 1968 году
объем портфеля ипотечных кредитов Fannie Mae достиг всего 7 млрд.
долларов, что составляло чуть более 2,5% всего ипотечного рынка.
В 1968-м Fannie Mae было разделено на две структуры - Ginnie Mae
(Government National Mortgage Association), сохранившую
государственный статус, и Fannie Mae, которое, как и созданная в 1970
году Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), получило
статус подконтрольного государству акционерного общества с правом выкупать
все те же кредиты для малообеспеченного населения. С 1974-го сфера
деятельности Fannie Mae и Freddie Mac была расширена - им было позволено
покупать кредиты, величина которых примерно на 40% превышает среднюю
стоимость жилья.
Американская схема минимизации процентных ставок по ипотечным кредитам
действует следующим образом. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, то
есть перечисляет ему (а точнее, от его имени продавцу квартиры) свои
средства в обмен на обязательство в течение определенного срока
ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство
заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит
одному из агентств, передавая при этом и обязательства по
обеспечению. Агентства приобретают индивидуальные кредиты на средства,
полученные по государственной кредитной линии, формируют из них крупный
пакет (пул) и эмитируют долговые ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек,
значительно снижая при этом индивидуальный кредитный риск конкретного
заемщика. Таким образом, агентства выступают в роли посредника между
получателем ипотечного кредита, организатором ипотеки (банком) и
инвестором.
Процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные
бумаги стал называться секьюритизацией ипотеки, а разделение функций
организации кредита, его обслуживания и финансирования - фрагментацией
ипотеки. Секъюритизация и фрагментация ипотеки позволили финансовым
институтам специализироваться на предоставлении определенных услуг и
распределять риски, связанные с каждым видом деятельности. Среди участников
рынка ипотечных облигаций обычно выделяют институты, выполняющие функции:
• организаторов ипотечных кредитов;
• инвесторов;
• посредников, занимающихся страхованием ипотечных кредитов;
• посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.
Американская модель предусматривает развитие рынка ипотечных облигаций,
так как государство создает механизмы выкупа ипотечных кредитов и выпуска
для их рефинансирования ипотечных облигаций. Созданные при участии
государства ипотечные ассоциации гарантируют выпуски организаторами
ипотечных кредитов облигаций под закладные, что позволяет обеспечивать их
ликвидность. Кратко рассмотрим, какие институты выполняют те или иные
функции.
Коммерческие банки выдают гражданам под залог недвижимости ипотечные
кредиты. Fannie Mae, Ginnie Mae и Freddie Mac являются инвесторами и
гарантами на вторичном рынке ипотек в США. Они, как правило, не
предоставляют кредитов заемщикам напрямую. Ипотека оформляется на первичном
рынке такими финансовыми институтами, как коммерческие банки, компании по
ипотечному кредитованию и другие местные организации, финансирующие жилье.
Первичные кредиторы затем продают ипотеку инвесторам на вторичном рынке
ипотек и используют полученные средства для предоставления новых жилищных
кредитов, тем самым постоянно пополняя свои фонды займов. Инвесторами на
вторичном рынке являются Fannie Mae, Freddie Mac, пенсионные фонды,
страховые компании и другие финансовые организации. В свою очередь, в обмен
на ипотеку, полученную от первичных кредиторов, Fannie Mae, Freddie Mac
выпускают ипотечные ценные бумаги. Ипотечные ценные бумаги являются
ликвидными инвестиционными инструментами и распространяются через дилеров
на рынке ценных бумаг. Кроме того, инвесторы на вторичном рынке ипотек
гарантируют владельцам ипотечных ценных бумаг своевременные выплаты
процентных ставок и погашение облигаций в независимости от
платежеспособности первичных заемщика и заимодателя. Все три компании имеют
общую задачу - привлечение средств на жилищные кредиты, особенно семьям с
малым и средним достатком и бедные районы.
Fannie Mae и Freddie Mac работают только на вторичном рынке и лишь с
жилищной ипотекой, не превышающими 240 тысяч долларов США (сумма
индексирована в соответствии с рыночной стоимостью недвижимости). Они не
осуществляют сделок по ипотеке с неудовлетворительной кредитной историей, с
пропорцией задолженности к активам превышающей 80% и другими недостатками.
Fannie Mae и Freddie Mac скупают ипотеку у первичных заимодателей,
комбинируют их и формируют крупные выпуски ипотечных ценных бумаг, высоко
ликвидных облигаций с высоким рейтингом. Fannie Mae и Freddie Mac не
являются государственными структурами и не субсидируются правительством.
Важно отметить, что развитие обеих компаний, с их зарождения как
государственных институтов до их сегодняшнего статуса частных компаний с
общественной миссией, обуславливалось общим экономическим и социальным
положением в стране.
В целях стимулирования жилищного строительства и облегчения условий
получения ссуд под недвижимость данные кредиты могут быть застрахованы в
ФЖА, уполномоченной страховать ипотеки под жилые дома.
В обеспечении стабильности жилищного ипотечного рынка участвует также
Ginnie Mae, которая предоставляет гарантии по ценным бумагам, обеспеченным
пулом закладных. Ginnie Mae выполняет роль "проводника". Другими словами,
Ginnie Mae не скупает, не продает и не выпускает ипотечные ценные бумаги,
а также не покупает ипотеку у первичных заимодателей. Ginnie Mae выступает
гарантом ипотечных ценных бумаг, выпущенных частными компаниями,
отвечающими кредитным требованиям и застрахованными ФЖА, Департаментом по
делам ветеранов или Агентством Сельского Жилья. Гарантии Ginnie Mae
полностью подкреплены правительством США. Это обстоятельство делает
облигации, гарантированные Ginnie Mae, высоконадежными
инвестиционными инструментами, что позволяет успешно привлекать средства на
строительство жилья в сельской местности и бедных городских районах.
Вторичный рынок ипотек существует в США благодаря многим ключевым
механизмам: проверка кредитоспособности, защита и страхование собственности
на жилье, рыночное и открытое определение цен на недвижимость, стабильная
правовая база.
Хотя ипотечные ценные бумаги и обладают высокой степенью ликвидности,
они не влекут за собой большого риска, следовательно, не приносят высоких
процентных ставок. Это привлекает к ним, в основном, институциональных
инвесторов, стремящихся диверсифицировать и обезопасить свои крупные
портфели инвестиций. Наиболее важно учесть, что вторичный рынок ипотек
призван привнести ликвидность и эффективность в уже существующий рынок
ипотек и кредитов, и не может рассматриваться в отрыве от этого контекста.
Положительными сторонами американской модели ипотечного кредитования
является высокое развитие первичного и вторичного рынков ипотечного
кредитования за счет функционирования специализированных организаций по
ипотечному кредитованию, которые, в целом, формируют систему ипотечного
кредитования.
II. Европейская модель.
Суть европейской модели состоит в том, что банк, выдавший ипотечный
кредит, самостоятельно рефинансирует полученные ипотечные кредиты за счет
выпуска ценных бумаг облигационного типа или за счет привлечения депозитов.
Распространение различных ипотечных институтов в той или иной стране
связано с факторами политического, исторического и ментального характера.
Развивающаяся на основе, прежде всего, рыночной конъюнктуры, ипотечная
система попадает под поле зрения государства. Цивилизованное государство
принимает меры по поддержке ипотечной системы в масштабах страны как
элемента финансовой стабильности экономики и эффективного социального
механизма.
Европейская модель предусматривает в большей степени поддержку
банков, осуществляющих ипотечное кредитование. Инструментами такой
поддержки являются льготное налогообложение, льготное кредитование и др. В
качестве основных институтов выступают высококапитализированные
негосударственные организации.
Суть немецкой системы обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для
ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого
ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных
сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-
сберегательных касс (bausparkasse). Кассы имеют возможность выдавать
кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по
ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и заемщиками
строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы.
Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить
ипотечный кредит по низкой ставке.
Название "немецкая система" очень условно. Аналогичные сберегательно-
ипотечные учреждения существуют во многих странах мира. Во Франции
эти структуры называются Caisse d`epargne logement, в
Великобритании - строительные общества (building societies), в США -
ссудно-сберегательные ассоциации (savings and loan associations) и
банки взаимных сбережений (mutual savings banks).
Взаимодействие с кассой делится на два периода - период накопления и
период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы заключает
контракт (отсюда название контрактная сберегательная система), согласно
которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного
времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной
низкой ставке. Сумму ежемесячных выплат и срок накопления он
выбирает сообразно своим возможностям и потребностям. Касса в свою
очередь берет на себя обязательство предоставить ему по окончании
периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке. В Германии
bausparkasse уже много лет стабильно привлекают средства под 3% годовых
и выдают ипотечные кредиты по ставке 5% при колебании рыночных ставок
на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7 до 12% годовых.
Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает
приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем
он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все
эти
средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и
начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы
ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же,
какими были его ежемесячные накопительные взносы.
Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить
соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам. Поэтому в
контракт вводится понятие минимального срока накоплений (в разных
bausparkasse он составляет от полутора до двух лет) и условие, что
накопления должны достичь размера, соответствующего так называемому
оценочному числу. Последнее зависит от равномерности внесения накоплений.
Основным достоинством системы является ее полная прозрачность.
Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах,
эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме
выдачи ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от
вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на
какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик
bausparkasse точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами.
Немецкая модель в том или ином виде присутствует в других странах.
Поэтому название немецкая модель не в полной мере отражает суть
рассматриваемой модели. Скорее, ее следовало бы назвать европейская
модель. По мнению, В.Меркулова, под ипотечной моделью следует понимать
систему организации ипотечного жилищного кредитования в масштабах страны
или региона. С этой точки зрения деление моделей на американскую и
европейскую кажется более логичным.
III. Малайзийская модель.
Вместе с тем, наряду со странами Европы и США, в настоящее время
достаточно развита система ипотечного кредитования населения в азиатском
регионе, в частности в Малайзии.
Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие путем
создания Национальной ипотечной корпорации "Кагамас" (далее - корпорация),
в состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые компании (19,5%),
коммерческие банки (60,5%). Уставный капитал корпорации, в настоящее время,
составляет около 40 млн. долларов США. Основной ролью данной корпорации
является обеспечение ликвидности, низкой стоимости строительства,
долгосрочного характера ипотечных кредитов, выбора финансирования для
покупателей жилья.
Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа:
процесс строительства жилого дома и процесс полного завершения
строительства дома. Для строительства жилого дома застройщику
предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально
извещает население о намерении строить жилой дом. В процессе строительства
осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и
окончательное финансирование покупателей дома. После завершения
строительства осуществляется секьюритизация ипотечных кредитов. Основными
условиями кредитования являются маржа финансирования от 70% до 80%,
средняя окупаемость кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга
погашается ежемесячно в размере 13 от дохода заемщика, предоставление
контракта о страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка
вознаграждения (интереса) составляет 9%.
Процесс секьюритизации начинается с выдачи кредитором ипотечных
кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации. Корпорация,
в свою очередь для покрытия своих расходов от покупки ипотечных кредитов и
увеличения капитала выпускает долговые ценные бумаги, которые затем продает
инвесторам.
В сложившейся экономической ситуации, когда отсутствуют высоко
капитализированные негосударственные организации, способные осуществлять
ипотечное кредитование в больших объемах и создание государственных
организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, проблематично,
наиболее приемлемой для Казахстана является модель развития системы
ипотечного кредитования Малайзии, путем создания ипотечной компании в форме
закрытого акционерного общества, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в
которой банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций,
обеспеченных пулами ипотек, не исключая, при этом, в последующем,
возможность применения европейской или американской моделей.
2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КАЗАХСТАНЕ
2.1. Жилищная ситуация в Казахстане
В Казахстане жилищный сектор перешел на рыночные отношения и
главной целью жилищной политики является создание условий для перехода на
приобретение и строительство жилья населением через развитие прогрессивных
форм кредитования. Изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых
домов по формам собственности и источникам финансирования. Радикальные
изменения произошли в системе финансирования жилищного строительства,
основную роль стали играть частные и индивидуальные застройщики.
По данным регистра жилищного фонда, на 1 января 2004 года общая
площадь жилищного фонда Республики Казахстан составляет 243,0 млн. кв.
метров, в том числе в городах – 144,8 млн. кв. метров, в сельской местности
– 98,2 млн. кв. метров. Более 96,8% жилищного фонда Республики Казахстан
находится в частной собственности (235,3 млн. кв. метров) и 3,2% - в
государственной собственности (7,7 млн. кв. метров).
При существующей социальной норме обеспеченности жильем 1 жителя в размере
18 кв. метров к концу 2003 года в среднем по стране на 1 жителя приходилось
17,0 кв. метров, в том числе в городах-18,0 кв. метров, в сельской
местности – 15,8 кв. метров.
Государство перестало быть основным участником в жилищном строительстве.
Его доля в общем объеме строительства жилья в 2002 году уменьшилась до
5,6%, в 2003 году этот показатель увеличился до 13,1% за счет строительства
жилых домов при ликвидации последствий землетрясения в Жамбыльской области.
За счет средств населения введено жилья 69,4% от общей площади сданных в
эксплуатацию жилых домов.
Состояние индивидуального жилищного строительства.
Население республики стало активнее участвовать в решении
собственных жилищных проблем. За 2000-2003 годы за счет средств населения
построено 4600,1 тыс. кв. метров жилья, или 72,7% от общего объема
введенных в эксплуатацию жилых домов. Объем индивидуального жилищного
строительства вырос. Сложившаяся ситуации свидетельствует о наличии у
граждан некоторых накоплений для строительства жилья. Развитие
индивидуального жилищного строительства в республике идет неравномерно.
Если от общей площади 1431,2 тыс. кв. метров жилья, построенного населением
в 2003 году, наибольшую долю занимают Южно-Казахстанская (309,5 тыс. кв.
метров), Атырауская (158,2), Алматинская (130,2) области и город ,Алматы
(132,2 тыс. кв. метров), то в других областях этот показатель низок: в
Карагандинской (29,2), Костанайской (33,7), Северно-Казахстанской (35),
Акмолинской (36,4 тыс. кв. метров).
Строительство жилья за счет привлечения инвестиций частного капитала.
В 2000-2003 годы за счет собственных средств предприятий и
организаций негосударственного сектора построено 1070,7 тыс. кв. метров
жилья, или 16,9% к общему объему введенных в эксплуатацию жилых домов.
Этими предприятиями и организациями вводятся в эксплуатацию жилые
дома, реализуемые напрямую покупателям со средним доходом и высоким
достатком. Указанными застройщиками решается комплекс задач по
проектированию и строительству многоквартирных жилых домов нового
поколения, уникальных по архитектуре и технической сложности, с применением
новейших технологий и материалов. В 2001-2003 годы предприятиями и
организациями государственной собственности введено в эксплуатацию 47 5
тыс. кв. метров жилья, или 9,3% от общей площади сданных в эксплуатацию
жилых домов. В 2002 году в девяти областях республики с участием
государственных средств не построено ни одного квадратного метра жилья, а в
2003 году такое положение сложилось в Акмолинской, Алматинской,
Костанайской областях и городе Алматы.
Анализ стоимости жилья. Высокая стоимость жилья является одной из основных
причин сдерживания роста массового жилищного строительства.
По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, средняя фактическая
стоимость строительства 1 кв. метра жилья в городах республики (без
индивидуальных жилых домов, построенных населением) за 2000-2003 годы
составляла 47,5-60,3 тыс. тенге, за исключением городов Астаны и Атырау,
где стоимость строительства 1 кв. метра площади жилых домов превышала
среднюю республиканскую на 24,5 и 16,1 тыс. строительства 1 кв. метра
площади жилых домов превышала среднюю республиканскую на 24,5 и 16,1 тыс.
тенге соответственно.
Стоимость строительства 1 кв. метра жилья в 2003 году в некоторых регионах
республики (тыс. тенге).
Регион Всего (включая Всего (без индивидуальных
индивидуальное жилье жилых домов, построенных
дома, построенные населением)
населением)
город Астана 63,9$456 49,2$351
город Алматы 84,8$606 16,6$118
Атырауская область 30,2$216 73,0$521
Для снижения стоимости строительства жилья необходим переход к современным
эффективным и энергосберегающим архитектурно-строительным решениям.
Существующая практика возложения на застройщиков жилых домов затрат,
связанных с дополнительными нагрузками либо развитием и обустройством
магистральных и внутриквартальных инженерных сетей, иных объектов
инженерной (коммунальной) инфраструктуры, повышает стоимость одного
квадратного метра строящегося жилья. Снижение стоимости строительства
объектов зависит также от совершенства сметной ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
Реферат
Курсовая работа
Дипломная работа
Материал
Диссертация
Практика
-
-
-
1‑10 стр.
11‑20 стр.
21‑30 стр.
31‑60 стр.
61+ стр.
Основное
Кол‑во стр.
Доп.
Поиск
Ничего не найдено :(
Недавно просмотренные работы
Просмотренные работы не найдены
Заказ
Антиплагиат
Просмотренные работы
ru
ru/