Ипотечное кредитование

Дисциплина: Банковское дело
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 54 страниц
В избранное:

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ3

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ5

1. 1. Понятие сущность и роль ипотечного кредитования5

1. 2. Эволюционное развитие института ипотеки11

1. 3. Модели развития системы ипотечного кредитования на основе опыта зарубежных стран14

2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КАЗАХСТАНЕ23

2. 1. Жилищная ситуация вКазахстане23

2. 2. Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК30

2. 3. Анализ практики ипотечного кредитования в Казахстане на примере АО «АТФБанк»38

3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КАЗАХСТАНЕ52

ЗАКЛЮЧЕНИЕ65

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ68

ПРИЛОЖЕНИЯ71

ВВЕДЕНИЕ

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи. В последнее время такое непривычное для казахстанцев понятие как ипотека прочно вошло в обиход.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле - продаже.

В основе кредитных отношений лежит возвратность кредита. В кредитной сделке участвуют два субъекта - кредитор и заемщик. Механизм организации возврата кредита учитывает роль каждого из них в осуществлении этого процесса. Организатором кредитного процесса является кредитор. Чтобы защитить свои интересы, он выбирает такую сферу вложения средств и такие размеры ссуды, которые создали бы предпосылки для ее своевременного и полного возврата.

Одной из наиболее серьезных проблем, с которыми сталкиваются коммерческие банки, является риск непогашения кредитов. Банки, естественно, стремятся минимизировать этот риск с помощью различных способов обеспечения возврата банковских ссуд.

Обеспечение - это виды и формы гарантированных обязательств заемщика перед кредитором (банком) по возвращению кредита в случае его возможного невозврата заемщиком.

Практически наиболее действенным способом обеспечения кредита является залог, то есть право кредитора получать возмещение убытков по кредитному договору из стоимости заложенного имущества в случае неплатежеспособности должника.

Залог недвижимого имущества называется ипотекой.

Залог возникает в силу договора, а также на основании закона или при наступлении указанных в нем обстоятельств.

Залогодатель - это лицо, которое передает имущество в залог. Им может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем имущества может быть его собственник, либо лицо, имеющее на него права хозяйственного ведения. Лицо, которому имущество принадлежит на основе права хозяйственного ведения, не может заложить его без согласия собственника в случаях, предусмотренных законом.

Залогодержатель - это лицо, которое принимает имущество в залог: им является кредитор по обязательству, обеспеченному залогом. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога, если это предусмотрено договором. На него по договору может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, валютные ценности, товары в обороте.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Весь мировой опыт свидетельствует, что только ипотека способна решить жилищную проблему, увеличить оборотные средства предприятий, расширить базу фондового рынка, вовлечь в экономический оборот деньги населения.

На сегодня ипотека стала реальной возможностью для сотен семей приобрести собственное жилье.

В обнародованной 18 января 2006 года Президениом РК «Стратегии вхождения Казахстана в число 50 наиболее конкурентоспособных стран мира» одним из приоритетов назван вопрос развития жилищного строительства и рынка недвижимости. Важную роль ипотеке отводится в Государственной программе развития жилищного строительства в РК на 2005-2007 годы.

Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Цель дипломной работы - рассмотреть и дать оценку современного состояния и развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Поставленная цель позволила объединить содержание следующих задач :

Раскрыть понятие и сущность ипотечного кредитования;
Раскрыть роль ипотечного кредитования;
Дать обзор возможным моделям развития системы ипотечного кредитования в Казахстане на основе опыта зарубежных стран;
Изучить зарождение института ипотеки;
Проанализировать процесс внедрения и развития ипотечного кредитования в РК;
Проанализировать финансирование ипотечного кредитования на примере АО «АТФБанк»;
Осветить перспективы развития ипотечного кредитования;
Рассмотреть ипотечный кризис, как он отразился на банковской

системе Казахстана;

Провести анализ практики ипотечного кредитования;
Рассмотреть жилищную ситуацию в Республике Казахстан;

10. Рассмотреть внедрение ипотечного кредитования в

Республике Кзахстан;

11. Рассмотреть совершенствование механизма ипотечного кредитования.

Теоретическая значимость данной работы в том, что в ней подробно рассмотрен процесс становления и развития ипотечного кредитования в Казахстане с самого зарождения и до сегодняшнего дня, то есть, сделана попытка подвести итоги существования ипотечной системы в РК.

Практическая значимость работы заключается в том, что изученные положения могут быть использованы для дальнейшего изучения этой темы, а также в будущей профессиональной деятельности.

Поставленные задачи обусловили структуру дипломной работы , которая состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, состоящего из 42 наименований, и приложений.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Понятие и сущность и роль ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам

долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого

жилья. Для того чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна: давать ипотечные кредиты либо не из чего, либо некому.

Ипотечное кредитование - это залог недвижимого имущества при получении займа в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

Ипотечный кредит - это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под заклад недвижимого имущества, право собственности, на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика.

Ипотечный заем - банковский заем, обеспеченный ипотекой недвижимого имущества.

Ипотечный жилищный заем - ипотечный заем, предоставленный в целях строительства жилища либо его покупки или ремонта.

В соответствии с п. 1 ст. 303 Гражданского кодекса Республики Казахстан «Ипотека - вид залога, при котором заложенное имущество находится во владении и пользовании третьего лица. Предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое не изъятое из гражданского оборота имущество».

Различают ипотечное коммерческое кредитование под залог жилых помещений, когда, например, предприниматель берет кредит в банке под залог имеющегося у него жилья, и ипотечное жилищное кредитование на строительство или приобретение жилья, когда заемщик берет кредит для строительства или приобретения дома или квартиры, которые передаются банку в залог.

Основные участники ипотечного кредитования:

Заемщик - физическое или юридическое лицо, обратившееся за ипотечным кредитом, добровольно предоставляющее уже имеющееся у них в собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести первоначальный взнос при приобретении жилья;
Залогодатель - лицо, чье недвижимое имущество или доля в нем является предметом ипотеки; (также залогодателем может являться не сам заемщик) ;
Кредитор - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;
Недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, а также здания, сооружения и иное имущество прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
Продавец жилья - физическое и юридическое лицо, продающее недвижимость, принадлежащее им на праве собственности;
Строительная компания-компания, осуществляющая строительство многоквартирных жилых домов и/или индивидуальных жилых домов и реализующая квартиры и жилые дома от своего имени;
Оценочные агентства - лицензированные компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;
ЦНО - центр независимой оценки;
Страховые компании - лицензированные компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного кредитования;
Оператор вторичного ипотечного рынка - юридическое лицо, осуществляющее выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающее на их основании ценные бумаги;
Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые компании) .

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Ипотечное жилищное кредитование есть кредитование под строго определенный залог - жилую недвижимость. Обязательность обеспечения залогом (приобретаемая либо имеющаяся недвижимость) означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

2. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок до 20 лет. Длительный срок позволяет заемщикам растянуть выплаты по кредиту и снизить платежную нагрузку. С другой стороны, в изменяющихся экономических условиях при длительных сроках кредитования банк сталкивается с проблемой формирования своих ресурсов.

3. Ипотечный жилищный кредит имеет целевое назначение ссуды, предназначенной для строительства или покупки (вступления в право собственности) жилья для заемщика и его семьи;

4. Ипотечный кредит считается относительно низко рисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

сумма кредита, как правило, составляет не более 70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 50% совокупного дохода заемщика за соответствующий расчетный период;
при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и пенсионных отчислениях. Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Ипотечное жилищное кредитование, как любое значимое экономическое явление, имеет триединую сущность: экономическую, юридическую, организационно-финансовую.

Рассмотрим, прежде всего, экономическую сущность ипотечного жилищного кредитования.

Экономическую сущность ипотечного жилищного кредитования выражают следующие функции, которые оно выполняет в экономике:

Формирование и функционирование механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
Стимулирование оборота и перераспределения жилья;
Формирование финансового капитала, функционирующего на вторичных ипотечных рынках.

Для иллюстрации местоположения ипотечного жилищного рынка в сфере экономических взаимоотношений можно отметить следующее:

Рынок ипотечных кредитов является сегментом общего финансового рынка, на котором происходит перераспределение финансового капитала. В свою очередь, ипотечный жилищный рынок является элементом рынка ипотечных кредитов в части объекта залога и целевого использования ссуд;
Рынок жилья является сегментом общего рынка недвижимости. В свою очередь, ипотечный жилищный рынок является элементом рынка жилья в части способа финансирования строительства и приобретения жилой недвижимости;
Вторичный ипотечный рынок, на котором инвесторы вкладывают свободные средства в ипотечные кредиты или ценные бумаги, является частью инвестиционного рынка. В свою очередь, ипотечный жилищный рынок является сегментом вторичного ипотечного рынка.

Общепризнанно деление ипотечного жилищного рынка на первичный и вторичный.

На первичном рынке первичные кредиторы предоставляют ипотечные жилищные кредиты заемщикам для строительства или покупки жилья. На этом сегменте рынка «рождается» тот специфический товар, который затем попадает на вторичный рынок.

На вторичном рынке ипотечные кредиты покупаются, продаются, обмениваются в интересах конечных инвесторов.

Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты жилой недвижимости при их залоге. Правовую основу ипотечного кредитования создает залоговое право, рассматривающее взаимоотношения субъектов права, в данном случае залогодателя и залогодержателя.

Особенностью залога по сравнению с другими способами обеспечения исполнения обязательств (например, поручительства) является то, что он носит вещно-правовой характер. Жилое помещение, переданное в залог, обеспечивает исполнение кредитного договора со стороны владельца помещения, являющегося одновременно заемщиком, вплоть до прекращения действия договора (полного исполнения заемщиком взятых на себя обязательств или расторжения договора) .

В то же время залог не является в полной мере вещным правом в такой степени, каким является право собственности на жилую недвижимость.

Юридическая конструкция залога способствует регулированию двух видов правоотношений:

Основное отношение между залогодателем и залогодержателем;
Второстепенное отношение между залогодержателем и вещью.

Организационно-финансовая сущность ипотечного жилищного кредитования проистекает из особенности организации первичного и вторичного ипотечных рынков и систем их финансирования.

Организационно-финансовая сущность ипотечного жилищного кредитования заключается в формировании финансового механизма, обеспечивающего формирование ресурсов для долгосрочного кредитования под залог жилья.

Роль системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан с каждым годом приобретает значительный характер.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т. д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции - все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Так как развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в Казахстане.

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;
рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором.
денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров) ;
применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки в Казахстане.

Эволюционное развитие института ипотеки

Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую подсистемы (составляющие) . Несмотря на ее интернациональный характер, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Поэтому в каждой стране действует свое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом зависят от состояния, развитости и особенностей законодательства.

Ипотека - не современное слово, пришедшее к нам из стран развитого капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит корнями в глубь цивилизации.

Древняя Греция . Ипотека впервые стала развиваться в Греции в VI веке до нашей эры. Тогда впервые заимодавец принял земельный участок должника в качестве обеспечения своего займа: на границе земельного участка должника был установлен столб, на котором было написано, что данный земельный участок взят в залог на определенную сумму и на определенный срок. Этот столб был назван греческим словом "ипотека", что значит от греческого «hypotheca» - подпорка, подставка. С течением времени термин «ипотека» стало употребляться для обозначения залогового имущества вообще, а потом залога только недвижимой собственности1.

Древний Рим . Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования у греческих колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные институты, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В правление императора Антония Пия (II в. н. э. ) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Средневековая Европа . Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. Правительства европейских стран с первых лет работы ипотечных институтов уделяли большое внимание законодательному регулированию их деятельности.

Германия . В 1770 году в Братеславле был основан первый ипотечный банк - Силезское кредитное общество. Банк был основан по указанию короля Пруссии Фридриха II и оказывал финансовую поддержку крупным помещичьим хозяйствам. С середины XIX века деятельность банка распространялась на крестьянские хозяйства. В конце XVIII века создаются еще пять земских кредитных банков, называемые «Ландшафтен». Для кредитования городской недвижимости в XIX века создаются «Штадтшафтен» - ипотечные банки в городах. И земельные, и городские банки принадлежали местным органам власти. Первый акционерный ипотечный банк был создан в 1862 г. Во Франкфурте.

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.