Определение стоимости действующего предприятия АО «НК КазМунайГаз»

Министерство образования и науки Республики Казахстан

Академия Оценки и Строительства

Кафедра: « Комплексная оценка и

управления ресурсами»

Курсовая работа

Дисциплина : «Оценка бизнеса и инноваций»

Тема: «Определение стоимости действующего предприятия АО «НК «КазМунайГаз»»

Подготовила: студентка заочного отделение 5 курса

группы ОЦ-ВЗ-02-01

Масакова К. А.

Проверил: профессор.

Сапаргалиев С. Ш.

Алматы, 2007

ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ

О стоимости действующего предприятия

АО «НК «КазМунайГаз», расположенного по адресу

Республика Казахстан, г. Астана, пр. Кабанбай-батыра, 22, индекс 473000.

По состоянию на 02. 01. 2007г.

Содержание:

Сопроводительное письмо . . . 4

1. Общие сведения . . . 5
2. Краткое описание объекта . . . 6
3. Определение прав собственности . . . 9
4. Результаты расчета балансовой стоимости «чистых активов» предприятия . . . 10
5. Результаты расчета откорректированной балансовой стоимости «чистых активов» предприятия . . . 10
6. Доходный подход к оценке предприятия . . . 18
7. Заключение о стоимости объекта . . . 20
8. Допущения и ограничения . . . 20
9. Квалификация исполнителя . . . 21
10. Список литературы . . . 22

Приложение 1 . . . 23

Приложение 2 . . . 28

Приложение 3 . . . 29

10. 05. 2006г. Генеральному директору АО «НК «КазМунайГаз»

Г-ну Сидоров Г. Н.

Согласно договора №1 от 10. 05. 2006г., специализированная

консалтинговая фирма ЗАО «Бахыт», выполнило обоснование

стоимостной оценки предприятия АО «НК «КазМунайГаз», расположенного по адресу Республика Казахстан, г. Астана, пр. Кабанбай-батыра, 22, индекс 473000.

Настоящий договор предусматривает следующий перечень работ по обоснованию стоимостных оценок:

1. «Чистой» балансовой стоимости активов;
2. Откорректированной «чистой» стоимости активов предприятия;
3. Ликвидационной стоимости активов предприятия;
4. Инвестиционной стоимости, рассчитываемой по методу капитализации дохода, дивиденда и методу дисконтирования доходов будущих периодов.

Все стоимостные оценки предприятия выполнена в текущих ценах, сложившихся на рынке по состоянию на 10. 11. 2006года, что совпадает с датой последнего осмотра объекта.

Результаты анализа технической, финансовой и прочей документации, а также все необходимые расчеты, представлены в соответствующих разделах настоящего экспертного заключения (подробного отчета), отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений.

Полученные результаты позволяют сделать следующие выводы:

1. Наиболее достоверный результат позволяет получить метод оценки откорректированных «чистых активов».
2. Стоимость действующего предприятия, согласно метода откорректированных «чистых активов», по состоянию на 10 мая 2006г. составляет:

С уважением, ген. директор ЗАО «Бахыт»

Романова Е. Н.

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1. 1. Согласно договора №, 1 от "10" "мая" 2005 г., ОЦЕНЩИК выполняет обоснование рыночной стоимости активов, действующего предприятия - АО "НК «КазМунайГаз", расположенного по адресу Республика Казахстан, г. Астана, пр. Кабанбай-батыра, 22

1. 2. ЗАКАЗЧИК: АО " НК«КазМунайГаз " в лице Генерального директора Г-на Сидорова Г. Н

1. 3. ОЦЕНЩИК: Петрова Т. В

1. 4. ДАТА ОЦЕНКИ: "02" "января" 2007г.

1. 5. ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ: обоснование всех; согласно договора, стоимостных оценок для реализации программы реструктуризации предприятия.

' ' -

(

1. 6. Определение основных терминов:

1. 6. 1. Под термином "рыночная стоимость" в настоящем отчете понимается следующее: "Рыночная стоимость" является равновесной стоимостью, то есть наиболее вероятной ценой, которая сложится при продаже действующего предприятия на свободном конкурентном рынке при соблюдении всех необходимых для продажи условий, под которыми понимается следующее: покупатель и продавец обладают всей полнотой информации для принятия решений, сделка купли-продажи не является вынужденной ни для одной из сторон, принимающей в ней участие. При этом оформление перехода прав собственности от продавца к покупателю производится в ограниченные сроки.

2. Балансовая стоимость "чистых активов предприятия" - это балансовая стоимость собственного капитала компании, получаемая как разность между балансовой стоимостью активов предприятия и всеми его обязательствами.
3. Откорректированная стоимость "чистых активов - определяется как разность между, текущей рыночной стоимостью активов и всеми обязательствами предприятия.

1. 6. 4. Инвестиционная стоимость - это стоимость с учетом конкретных интересов инвестора, который может выступать как в роли продавца, так и в роли покупатели.

Данная стоимостная оценка показывает за сумму продажи или покупки инвестиционного актива обеспечивающую требуемую норму дохода на инвестиции.

1. 7. График выполнения работ от "02 " января до "02 " февраля
2007 г.

2. КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА

2. 1. Месторасположение объекта. Объект располагается: г. Астана, пр. Кабанбай-батыра, 22 .

2. 2. Состав предприятия .

Согласно ведомости "Остаточной стоимости по основным средствам", по состоянию на 2004 г., предприятие является балансодержателем следующего имущества:

I . Зданий и сооружений, включающих: инженерные сети, дороги, покрытия и пр. единиц остаточной балансовой стоимостью -224 989 680 тыс. тенге после переоценки по коэффициентам Госкомстата по состоянию на 01. 01. 2005г. (Постановление- №1448) ;

.

2. Технологического оборудования остаточной балансовой стоимостью - 152 268 820 тыс. тенге;

3. Транспортных средств обшей остаточной стоимостью 89 166 605 тыс. тенге;

4. прочие основные средства- 8 567 707 тыс. тенге.

Всего на момент оценки, согласно баланса ф №1 ведомости остаточной стоимости,

предприятие является балансодержателем основных средств стоимостью 475 737 937 тыс. тенге

(см. Баланс ф. 1 код строки 060 "Основные средства"),

. 2. 3 Результаты финансового анализа.

2. 3. 1. Основные показателя на дату оценки.

Согласно представленных, баланса (ф. 1) за 1 полугодие 2004г. и ф. №2 "Отчета о прибылях и убытках", по состоянию за 1 полугодие 2004г . предприятие имело:

-Чистая прибыль 69 367 915 тыс. тенге;
- Текущие обязательства 124 199 391тыс. тенге

-Дебиторская задолженность 163 030 754 тыс. тенге;

- Денежные средства на расчетном счету 102 537 461 тыс. тенге.

2. 3. 2. Результаты финансового анализа.

Настоящий анализ включает "вертикальный анализ", то есть отображение данных балансового отчета и отчета о прибылях и убытках в процентах от общей суммы активов

и доходов. Параллельно с результатами "вертикального анализа в разделе представлен анализ основных финансовых коэффициентов.

Для проведения - анализа были использованы финансовые показатели за предшествующие четыре квартала до даты оценки. Результаты анализа представлены в табличной форме (см. Таблицу №1),

Результаты финансового анализа

Табл. 1

Пояснение обозначений таблицы №1 : А - активы предприятия, СА - собственные активы, ОА - оборотные активы, ВБ - валюта баланса , ЧВ - чистая выручка (нетто), БП -балансовая прибыль.

1. Коэффициент быстрой или моментальной ликвидности определяется как: Кбл = Ликвидные активы / Текущие обязательства

Кбл=102 537 461/124 199 391=0, 82

Используется для оценки возможности погашения текущей задолженности за счет денежных средств или других ликвидных активов.

2) Коэффициент адекватности текущих активов:

Кат = Текущие активы (чистые оборотные средства) /Текущие обязательства

Кат = 309 307 998/124 199 391=2, 49

Используется для оценки возможностей выполнения текущих обязательств за счет оборотных средств.

3) Рентабельность активов (ROA) :

ROA = Чистая прибыль/Сумма активов в течении периода

ROA= 69 367 915/ ((874 304 116+953 160 094) /2) *100=7, 5

4) Рентабельность собственного капитала (ROE) :

ROE = Чистая прибыль/Стоимость собственного капитала за период

ROE= 69 367 915/ ((501 519 781+574 679 953) /2) * 100 =12, 8

5) Норма прибыли ROS;

ROS = Чистая прибыль/ Выручка

ROS= 69 367 915/271 794 874*100=25, 5

Выводы по результатам финансового анализа:

1. Объемы выручки зависят от сезона.

2. В составе активов превалируют основные средства ( более 95%) .

3. Рентабельность активов и собственных средств предприятия не превышает 3%, что значительно ниже ставки по безрисковым инвестициям.
4. Норма прибыли характерна для данного сегмента рынка.

2. 4. Краткое описание объектов недвижимого имущества.

2. 4. 1. 3дания.

Наиболее значимыми в застройке пансионата являются следующие здания (см. Приложение 5 и б Общие виды зданий и Технические паспорта) :

1. Газораспределительные и газорегуляторные станции . Год ввода в эксплуатацию 1990;

2. Административный корпус. Год постройки 1991;

2. 4. 2. Инженерные сети и сооружения.

На основании осмотра и изучения технической документации установлено, что на территории располагаются следующие инженерные сети:

1. Сети электроснабжения 0, 4 кв. Электроснабжение осуществляется от двух ТП (ТП - Д65 и ТП -Д141), которые на балансе предприятия в настоящее время не состоят. Согласно техпаспорта общая протяженность сетей эл. снабжения составляет 3800 п. м.

2. Сети наружного освещения имеют протяженность 3000 п. м. Территория освещается

ртутными светильниками, установленными на металлических опорах. Управление

освещением осуществляется централизованно из I-го корпуса.

3. Водоснабжение от магистрального водопровода с вводом D - 100 мм. Трубопроводы

стальные диаметрами от 15 до 100 мм, проложены в земле на глубине до 1 м. Общая

длина сетей водоснабжения составляет 2890 п. м.

4. Канализация включает трубопроводы из стальных и чугунных труб диаметрами 50 - 30

мм. Общая протяженность канализации 4550 п. м.

5. Очистные сооружения производительностью 600 м ³ /сут. Год ввода в эксплуатацию

1982-й.

6. Тепловые сети выполнены в надземной, на металлических опорах, и подземной

прокладке. Общая длина< сетей 2200 п. м. при диаметрах труб 20 - 133 мм.

3 . ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ

Оценка предприятия проводилась для "Полных прав собственности" на комплекс производственных зданий, не включая зданий относящихся к жилому фонду, не стоящих в настоящее время на балансе.

Под "Полным правом собственности" понимается осуществление собственником, предприятием АО "НК «КазМунайГаз", комплекса прав, включая права владения, распоряжения л пользования при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством. Основание - "Свидетельство о правах собственности" на имущественный комплекс от 06. 09. 93 г. N 702/1.

4. РЕЗУЛЬТАТЫ РАСЧЕТА БАЛАНСОВОЙ СТОИМОСТИ "ЧИСТЫХ АКТИВОВ" ПРЕДПРИЯТИЯ.

Согласно данного метода, чистая текущая стоимость активов действующего предприятия определяется следующим образом:

Ск = Аз-То, 1)

где:

Ск - текущая балансовая стоимость собственного капитала предприятия или "чистая" стоимость компании;

Ав - балансовая стоимость активов предприятия на дату оценки;

То - суммарные обязательства предприятия на дату оценки.

Информационной базой для расчета данной стоимостной оценки является баланс предприятий составленный на дату его оценки или ближайший квартальный баланс .

Ав - определяется как сумма строк 090 + 140 соответствующим итоговым суммам по разделам активов баланса I - "Внеоборотные активы", II - "Оборотные активы".

То - определяется как сумма строк 250 + 320, соответствующим итоговым суммам разделов пассивов баланса IV- "Долгосрочные пассивы", V- "Краткосрочные пассивы".

Ск = 953 160 094 - (221 110 467+124 199 391) = 607 850 206 (тыс. тенге)

5. РЕЗУЛЬТАТЫ РАСЧЕТА ОТКОРЕКТИРОВАННОЙ БАЛАНСОВОЙ СТОИМОСТИ «ЧИСТЫХ АКТИВОВ» ПРЕДПРИЯТИЯ.

В отличие от балансовой стоимости собственного капитала предприятия, которая рассчитывается в соответствии с учетной (балансовой) стоимостью его активов, метод откорректированной балансовой стоимости предусматривает приведение всей активной части балансового отчета к реальному экономическому виду.

Для того чтобы выполнить расчет по формуле I) предварительно необходимо

произвести переоценку следующих компонентов балансового отчета:

1. Оценку рыночной стоимости нематериальных активов, код строки баланса 010, включающих программные продукты, патенты, "ноу-хау", товарные знаки, а также- "гудвилл" компании.

Настоящая оценка выполняется в текущих ценах на дату оценки и может производиться с применением сравнительного, затратного и доходного методов.

2. Основные средства (код строки 040) включающие: здания, сооружения, машины и оборудование.

3. Незавершенное строительство и долгосрочные финансовые вложения (код строк 080 и 110) .

4. Запасы и затраты, включающие материалы, малоценные и быстроизнашивающиеся предметы и пр. статьи раздела II балансового отчёта ф. №1

5. Корректировка долгосрочной и краткосрочной дебиторской задолженности. Данный показатель необходимо отражать в дальнейшем расчете со скидкой, величина которой зависит от нормы прибыли в рассматриваемом сегменте рынка.

5. 1. Корректировка остаточной балансовой стоимости зданий и сооружений.

Для того чтобы выполнить настоящую корректировку необходимо произвести оценку рыночной стоимости собственности предприятия на дату его оценки.

5. 1. 1 . Результаты анализа рынка нежилых помещений.

В результате анализа рынка нежилых помещений установлено следующее:

1. Средняя цена предложения зданий нежилого фонда, включающих офисы и торговые, точки составляет в среднем 1500 USD/M2.

2. Продаж в рассматриваемом районе аналогичных объектов не установлено.
3. Рынок аренды развит.

' В связи с вышеизложенным определяющим методом расчета рыночной стоимости является затратный метод, согласно которого стоимостная оценка представляет сумму затрат ( в текущих ценах) необходимых для строительства аналогичного объекта.

5. 1. 2. Результаты расчета рыночной стоимости зданий и сооружений с применением затратного метода.

Наиболее точные результаты дает метод пересчета сметной стоимости строительства, который возводят, позволит получить стоимостную оценку без определения строительных объемов зданий и протяженности внутриплощадочных инженерных сетей.

Расчет рыночной стоимости:

СМ. Приложение 3

МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ЗДАНИЯ

Наибольший удельный вес (35%) в составе основных средств предприятия имеет Главный корпус №1. Поэтому величина накопленного физического износа для этого здания может оказать значительное влияние на стоимость основных средств предприятия.

5. 1. 3. Краткое описание корпуса N 1.

Основные характеристики согласно технического паспорта: Год постройки - 1990 (май) ; Строительный объем - 100 м ³ План здания - прямоугольный; Количество этажей - 1;

Износ -18, 85% ( Основание технический паспорт БТИ) .

Архитектурное решение и использованные материалы:

Фундаменты бутовые, стены кирпичные, покрытия железобетонные, полы асфальтовые и цементные, заполнения оконных и дверных проемов . деревянные, внутренние санитарно-технические устройства и электроосвещение.

Результаты внешнего и внутреннего осмотра здания:

Необходим косметический ремонт внутренних помещений, включающий: . - штукатурку и окраску стен;

-ремонт гидроизоляции сантехкабин и ликвидация протечек практически по всем стоякам;

, - замена дверных полотен;

- частичный ремонт, циклевка и окраска полов в коридорах. Основные дефекты здания представлены на фотографиях приложений.

5. 1. 4. Краткое описание корпуса N 2.

Основные характеристики согласно технического паспорта: Год постройки - 1991(сентябрь) ; Строительный объем - 1 м ³ План здания - прямоугольный; Количество этажей - 2;

Износ -23% ( Основание технический паспорт БТИ) .

Архитектурное решение и использованные материалы:

Фундаменты бутобетонные ленточные. Стены кирпичные. Перекрытия из гипсобетонных плит. Перекрытия железобетонные. Кровля по деревянным стропилам. Полы дощатые или паркетные. Здания оборудованы печным отоплением, канализацией (люфт-клозеты), освещением, радио и телефоном. Группа капитальности I.

Результаты внешнего и внутреннего осмотра здания:

Необходим косметический ремонт внутренних помещений, включающий: . - окраску стен;

- замена дверных полотен;

- частичный ремонт, циклевка и окраска поркетных полов в коридорах. Основные дефекты здания представлены на фотографиях приложений.

5. 1. 5. Расчет физического износа здания корпуса №1.

Процент физического износа оцениваемого объекта определяется на основании " Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р) Госгражданстрой".

Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих конструктивных элементов и оборудования. В зависимости от типа конструкций и вида

примененных основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.

Табл. 2

5. 1. 6. Расчет физического износа здания корпуса №2.

Процент физического износа оцениваемого объекта определяется на основании " Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р) Госгражданстрой".

Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих конструктивных элементов и оборудования. В зависимости от типа конструкций и вида

примененных основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.

Табл. 3

---

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.

• Информатика
• Банковское дело
• Оценка бизнеса
• Бухгалтерское дело
• Валеология
• География
• Геология, Геофизика, Геодезия
• Религия
• Общая история
• Журналистика
• Таможенное дело
• История Казахстана
• Финансы
• Законодательство и Право, Криминалистика
• Маркетинг
• Культурология
• Медицина
• Менеджмент
• Нефть, Газ
• Искуство, музыка
• Педагогика
• Психология
• Страхование
• Налоги
• Политология
• Сертификация, стандартизация
• Социология, Демография
• Статистика
• Туризм
• Физика
• Философия
• Химия
• Делопроизводсто
• Экология, Охрана природы, Природопользование
• Экономика
• Литература
• Биология
• Мясо, молочно, вино-водочные продукты
• Земельный кадастр, Недвижимость
• Математика, Геометрия
• Государственное управление
• Архивное дело
• Полиграфия
• Горное дело
• Языковедение, Филология
• Исторические личности
• Автоматизация, Техника
• Экономическая география
• Международные отношения
• ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда