Оценка объектов недвижимости в целях налогообложения (на примере ЗАО «ЕСКО»)

ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 3
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ЦЕЛЯХ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 7
1.1 Понятие ''недвижимое имущество'', виды стоимости и принципы оценки объектов недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...7
1.2 Технология оценки объектов недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .16
1.3 Сфера налогообложения объектов недвижимости ... ... ... ... ... ... ... 19
1.3.1 Подоходный налог с юридических и физических лиц ... ... ... ... ..21
1.3.2 Земельный налог ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...23
1.3.3 Налог на имущество юридических и физических лиц ... ... ... ... .24
2 МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 27
2.1 Методы оценки земли ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 27
2.2 Методика оценки объектов недвижимости затратным подходом ... ... 33
2.2.1 Определение восстановительной стоимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 34
2.2.2 Определение износа объектов недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..39
2.2.3 Преимущества и недостатки затратного подхода ... ... ... ... ... ... ... ... 43
2.3 Сравнительный подход оценки недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... 45
2.4 Использование доходного подхода при оценке недвижимости ... ... ..54
3 ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ЦЕЛЯХ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ (НА ПРИМЕРЕ ЗАО «ЕСКО») ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 75
3.1 Краткий анализ и заключение о налогооблагаемой стоимости ... ... ... .76
3.2 Анализ объектов недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...77
Оценка стоимости объектов недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...79
Согласование результатов ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 83
Сертификация оценки ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...84
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 86
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 92
Приложения... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 95

Оценка недвижимости является одной из важнейших и неотъемлемых составляющих современной рыночной экономики. Поэтому сегодня возрастает интерес к различным теоретическим и практическим аспектам оценки.
Рынок недвижимости и уровень его развития характеризуют степень совершенства национальной экономики. В условиях Республики Казахстан формирование рынка недвижимости рассматривается как один из основных факторов перехода к рыночной экономике, стимулирующий другие сферы народного хозяйства. Быстрая приватизация создала в короткие сроки значительный слой собственников, активно включившихся в рыночные отношения. Казахстанский рынок недвижимости после бурного старта в настоящее время принимает все более цивилизованные и организованные формы. Деятели рынка активно перенимают зарубежный опыт работы в сфере недвижимости. Это относится не только к профессиональным риэлтерам, но и к любым предприятиям и всем гражданам, которые учатся эффективно распоряжаться своей недвижимостью, осуществляя залоговые операции, куплю-продажу, дарение и др.
В странах с рыночной экономикой исходят из следующего основополагающего принципа: ''Без оценки нет инвестиций, без инвестиций невозможен экономический рост, без экономического роста невозможна политическая стабильность''.
Экономическая реформа в Казахстане предусматривает создание эффективной и стабильной системы частной собственности. Реформирование государственной собственности можно считать одним из ключевых процессов перехода к рыночной экономике. Отражением положительной тенденции в функционировании рынка недвижимости является наличие практически всех характерных сегментов рынка: жилая, нежилая, промышленная.

1 Конституция РК от 30 августа 1995 г. (с изменениями и дополнениями,
внесенные в соответствии с Законодательством РК от 7 октября 1998 г.). - Алматы: Правовая инициатива, 1998 г.
2 Гражданский кодекс Республики Казахстан от 01 июля 1999г. № 409-1 ЗРК ( с изменениями, внесенными от 13 октября 2003г. № 486- II ЗРК)
3 Закон об оценочной деятельности в Республике Казахстан от 30 ноября 2000 года №109-11 с учетом дополнений и изменений от 14 февраля 2003 года № 388-11 ЗРК.
4 Кодекс Республики Казахстан ''О налогах и других обязательных платежах в бюджет'' (Налоговый кодекс) принят 12 июня 2001 г. № 209 – II и вводится в действие с 1 января 2002 года Законом Республики Казахстан от 12 июня 2001 г. № 210 – 11 с учетом дополнений и изменений от 29 ноября 2003 года №500-II ЗРК.
5 Закон РК «О земле» от 24 января 2001г. № 152-П (с изменениями и дополнениями, внесенными в соответствии с Законом РК от 29 декабря 2003г. № 512 – II ЗРК)
6 Сборник нормативных правовых актов ''Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним''. – Алматы, 1998.
7 Постановление Правительства Республики Казахстан за №576 «Об утверждении ставок платы за землю, продаваемую в частную собственность или предоставляемую в землепользование государства» с изменениями и дополнениями за №566 от 12 мая 1999 г.
8 Приказ об утверждении Правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов). Утверждены: Совместным Приказом Министерства юстиции Республики Казахстан, Министерства финансов Республики Казахстан, Министерства индустрии и торговли Республики Казахстан, Председателя Агенства по управлению земельными ресурсами Республики Казахстан от ноября, декабря 2002 г.
9 РДС РК 07 – 7 – 99 ''Правила оценки физического износа зданий и сооружений''. Утверждены Постановлением Научно-технического совета, Комитета по делам строительства Министерства энергетики, индустрии и торговли Республики Казахстан от 25 марта 1999 г. №3-3.
10 Стандарт №1 оценки предприятия американского общества оценщиков.
11 Постановление Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. № 1072, О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР.
12 Андрианов Ю.В. Оценочная деятельность: Учебное пособие. – М.: Дело, 1998. – 256 с.
13 Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.
14 Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: Инфра-М, 1997.
15 Елисеев В.М. Оценка имущества. / Транзитная экономика. – 1999. - №1. – с.81.
16 Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан: Практическое пособие. – Алматы: Жеті жарѓы, 2002. – 256с.
17 Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. М.:1998.
18 Николаев А.В. Оценка недвижимости: учебное пособие (часть 1). Алматы: Институт оценки, 1999.
19 Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: «Экзамен», 2000.
20 Оценка объектов недвижимости. /Под ред. В.В. Григорьева М.: Инфра-М, 1997.
21 Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия ''Оценочная деятельность'': Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 1998. – 384 с.
22 Особенности проведения процедур банкротства в сельском хозяйстве. Учебно-практическое пособие. Под ред. С.Ш. Сапаргалиева, К.Ш. Байшокаева, К.Х. Жунусова. – Алматы, 1998.
23 Особенности рынка недвижимости Казахстана: Учебное пособие II. А.В. Николаев, С.М. Байболов, Э.К. Керимшеев. Алматы: Институт оценки, 2001.
24 Риполь – Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. – М.: Книга – сервис,2002.
25 Радостовец В.К., Радостовец В.В., Шмидт О.И. Бухгалтерский учет на предприятии: Изд. 3-е, доп. И перераб. – Алматы: Центраудит – Казахстан,2002.
26 Сейдахметова Ф.С. Налоги в Казахстане. Учебное пособие. – Алматы: «LEM» - 2002.
27 Современный словарь иностранных слов: - СПб.: ''Дуэт'', 1994.
28 Сборник укрупненных показателей в восстановительной стоимости (УПВС) № 4, М.1970; № 14, М.1971
29 Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие / Под ред. проф. В.Е. Есипова. – СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, 1998.
30 Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело ЛТД, 1995.
31 Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. М.:1994.
32 Цукерман Г., Авард А., Блевикс Дж. Недвижимость: зарубежный опыт развития. Пер. с англ. М.: Тема, 1994.
33 Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.: Русская деловая литература, 1996.
34 Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 320с.

Дисциплина: Земельный кадастр, Недвижимость
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 88 страниц
В избранное:

Тема : Оценка объектов недвижимости в целях налогообложения
(на примере ЗАО ЕСКО)
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ЦЕЛЯХ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 7
1. Понятие ''недвижимое имущество'', виды стоимости и принципы оценки
объектов недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 7
2. Технология оценки объектов недвижимости
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..16
3. Сфера налогообложения объектов недвижимости ... ... ... ... ... ... ...
19
1. Подоходный налог с юридических и физических лиц ... ... ... ... ..21
2. Земельный налог ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...23
3. Налог на имущество юридических и физических лиц ... ... ... ... .24
2 МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 27

2.1 Методы оценки земли
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
.. 27
2.2 Методика оценки объектов недвижимости затратным подходом
... ... 33
2.2.1 Определение восстановительной стоимости
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .34
2.2.2 Определение износа объектов недвижимости
... ... ... ... ... ... ... ... ... ...39
2.2.3 Преимущества и недостатки затратного подхода
... ... ... ... ... ... ... ... 43
3. Сравнительный подход оценки недвижимости
... ... ... ... ... ... ... ... ... . 45

2.4 Использование доходного подхода при оценке недвижимости
... ... ..54
3 ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ЦЕЛЯХ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ (НА ПРИМЕРЕ ЗАО
ЕСКО)
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... . 75

3.1 Краткий анализ и заключение о налогооблагаемой
стоимости ... ... ... .76
3.2 Анализ объектов недвижимости
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 77
3. Оценка стоимости объектов недвижимости
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 79
4. Согласование результатов
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ...83
5. Сертификация оценки ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...84
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 86
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... . 92
Приложения...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... .. 95

ВВЕДЕНИЕ

Оценка недвижимости является одной из важнейших и неотъемлемых
составляющих современной рыночной экономики. Поэтому сегодня возрастает
интерес к различным теоретическим и практическим аспектам оценки.
Рынок недвижимости и уровень его развития характеризуют степень
совершенства национальной экономики. В условиях Республики Казахстан
формирование рынка недвижимости рассматривается как один из основных
факторов перехода к рыночной экономике, стимулирующий другие сферы
народного хозяйства. Быстрая приватизация создала в короткие сроки
значительный слой собственников, активно включившихся в рыночные отношения.
Казахстанский рынок недвижимости после бурного старта в настоящее время
принимает все более цивилизованные и организованные формы. Деятели рынка
активно перенимают зарубежный опыт работы в сфере недвижимости. Это
относится не только к профессиональным риэлтерам, но и к любым предприятиям
и всем гражданам, которые учатся эффективно распоряжаться своей
недвижимостью, осуществляя залоговые операции, куплю-продажу, дарение и др.

В странах с рыночной экономикой исходят из следующего
основополагающего принципа: ''Без оценки нет инвестиций, без инвестиций
невозможен экономический рост, без экономического роста невозможна
политическая стабильность''.
Экономическая реформа в Казахстане предусматривает создание
эффективной и стабильной системы частной собственности. Реформирование
государственной собственности можно считать одним из ключевых процессов
перехода к рыночной экономике. Отражением положительной тенденции в
функционировании рынка недвижимости является наличие практически всех
характерных сегментов рынка: жилая, нежилая, промышленная.
Профессиональные оценщики осваивают новые механизмы и инструменты
оценки, разработанные оценщиками развитых стран. На этом этапе особое
значение приобретает научное изучение и обобщение практики оценки
недвижимости с целью определения стратегии эффективного развития этого вида
деятельности.
Актуальность данной темы определяется также тем, что усиливается
необходимость анализа некоторых аспектов оценки, нацеленных на развитие
рынка недвижимости, для привлечения инвестиций.
Проблемам оценки недвижимости посвящены работы таких зарубежных
ученых и практиков как: Д. Фридман, Н. Ордуэй [30], Г. Цукерман, А.
Авард.[32].
Вопросы оценки недвижимости нашли освещение в работах российских
ученых и практиков: В.В. Григорьева [20], А.В. Черняка [33], И.Т.
Балабанова [13], Н.Г. Волочкова [14] и др. Работы российских ученых
всесторонне отражают проблемы становления и развития оценки недвижимости в
Российской Федерации.
В трудах таких казахстанских ученых и практиков как С.М. Байболов,
В.М. Елисеев [15], С.Ш. Сапаргалиев, К.Х. Жунусов, К.Ш. Байтокаев [22],
А.В. Николаев [18], и др. рассматриваются вопросы становления и развития
оценки недвижимости в различных условиях функционирования экономики
Казахстана в рыночных условиях, затрагиваются различные аспекты оценки
недвижимости в современных условиях.
Вместе с тем, вопросы становления и развития оценки недвижимости в
Республике Казахстан не были предметом специального научного исследования.
Отсутствуют системные исследования оценки недвижимости. Эти вопросы
актуальны как с теоретической, так и с практической точки зрения.
По мере развития рынка недвижимости постепенно формируется и его
инфраструктура, к которой относится и профессиональная деятельность по
оценке объектов недвижимости.
При любых рыночных сделках цена - один из главных вопросов.
Потребность в оценке стоимости испытывают практически все основные субъекты
рынка недвижимости, о важности профессиональной оценки на развитых рынках
недвижимости свидетельствует опыт многих стран.
Оценка имеет большое значение и для покупателя, и для продавца при
определении обоснованной цены сделки. Она нужна и для кредитора при
принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, и для страховой
компании при возмещении ущерба. Оценка может проводится и в целях
налогообложения.
Налогообложение играет огромную роль в становлении экономики
Казахстана. Взаимодействие бюджетных уровней и единство налоговой системы
республики обеспечиваются посредством единой налоговой политики.
Совершенствование, глубокий научный анализ и правильное деление каждого
обязательного платежа по целевому назначению позволяет принимать
обоснованные решения и в конечном счете внести достойный вклад в прибыльную
работу и развитие бизнеса с учетом как индивидуальных, так и общественных
интересов.
Необходимость исследования вопросов, связанных с оценкой недвижимости
обусловили выбор темы исследования.
Целью настоящей работы является изучение методологических основ
оценки стоимости недвижимости в целях налогообложения и на конкретном
примере показать возможность их применения .
Для достижения этой цели поставлены следующие задачи исследования:
- на основе изучения отечественного и зарубежного опыта оценки выявить
основные аспекты оценки недвижимости в целях налогообложения;
- провести анализ законодательных основ оценки недвижимости в Республике
Казахстан;
- провести анализ методики оценки недвижимости;
- по результатам анализа на конкретном примере показать, а также
сформулировать выводы и рекомендации по направлениям совершенствования
оценки недвижимости в целях налогообложения в Республике Казахстан.
Предметом исследования является оценка недвижимости.
Теоретическую и методологическую основу дипломной работы составили
научные труды отечественных и зарубежных ученых, официальные документы,
законы и подзаконные акты по оценке недвижимости.
Информационную базу составляют законодательные и нормативные акты
Республики Казахстан, данные Национального банка, законодательные и
инструктивные материалы по оценке недвижимости, конкретный объект оценки:
существующий швейный цех (бывшая чулочно - носочная фабрика Динамо).

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Методическими основами оценки стоимости объектов недвижимости
являются понятия, различные подходы и методы, принцип и технология
(последовательность) оценки.
1.1 Понятие ''недвижимое имущество'', виды стоимости и принципы
оценки объектов недвижимости.
Каждый из нас является обладателем недвижимости, но, скорее всего не
каждый до конца представляет, что, кроме квартиры и дачи, относится к
недвижимому имуществу.
Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском
праве и воспринято практически всеми правовыми системами. Такое деление
имущества связано с правом частной собственности на природные объекты и в
первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих
объектов, развитием этого оборота, что отразилось на многих политических и
социальных правах граждан на протяжении многих веков. Законодательством
Республики Казахстан для указанных видов имущества (движимое и недвижимое)
устанавливается различный правовой режим [16].
В Гражданском кодексе республики Казахстан в статье 117 определено
понятие ''недвижимое имущество'' [2]:
1. К недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся:
земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное
имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых
без несоразмерного ущерба их назначению не возможно.
2. К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания,
суда плавания ''река-море'', космические объекты. Законодательными актами к
недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Согласно статье 119 ГК РК:
1. Предприятием, как объектом прав, признается имущественный комплекс,
используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
2. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды
имущества, предназначенные для его деятельности, включая здания,
сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, продукцию, право на земельный
участок, права требования, долги, а также права на обозначения,
индивидуализирующие его деятельность (фирменное наименование, товарные
знаки), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено
законодательными актами или договором.
3. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи,
залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и
прекращением вещных прав'' [2].
В соответствии с ''Временным положением о порядке государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'', утвержденным
постановлением Правительства от 20 февраля 1997 года № 236 ''объектом
недвижимости признается также предприятие как имущественный комплекс со
всеми входящими в его состав видами имущества, предназначенными для его
деятельности'' [6].
Для прав на недвижимое имущество установлены более строгие правила их
возникновения, существования, передачи и прекращения в связи с тем, что
недвижимое имущество, как правило, имеет большую специальную значимость и
стоимость. Так, сделки с недвижимостью заключаются в письменной форме, а
права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат
государственной регистрации.
Выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только
важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью
другой недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости
относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Это требует
специального регламента их участия в гражданском обороте, что находит
отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и
форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое
имущество, установлении определенных правил для приобретения права
собственности на недвижимость и в ряде других случаев. Многие из присущих
недвижимости правовых особенностей отмечались и раньше, но в условиях
рынка, расширения объемов торгового оборота их значимость возрастает [16].
Виды стоимости объектов недвижимости.
Существует четыре компонента стоимости: спрос, полезность;
дефицитность; возможность отчуждаемости объектов.
Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке
платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке
жилья.
Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые
потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную
вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора,
действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать
земельный участок без ограничений на использование и застройку.
Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при
увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают
падать, при уменьшении предложения – расти.
Возможность отчуждаемости объектов – возможность передачи
имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от
продавца к покупателю), т.е. быть товаром.
Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по
себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей,
необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной
дефицитности.
Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов
стоимости. Если оценка недвижимого имущества производится в целях получения
ссуды под залог недвижимой собственности, оценщику нужно иметь достоверную
информацию о наиболее вероятной цене продажи этой собственности, которая
должна покрыть убытки кредитора в случае, если заемщик не вернет долг. При
оценке объектов, подлежащих реконструкции, как правило, выбирается
инвестиционная стоимость, рассчитываемая для конкретного инвестора. Самым
распространенным видом стоимости является рыночная стоимость, которая
отражает взаимодействие продавцов, покупателей и инвесторов на рынке
недвижимости [34].
Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по
которой данный объект оценки может быть отчужден на основании сделки в
условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют располагая всей
доступной информацией об объекте, а на цене сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства, когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая
сторона не обязана приобретать;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах;
- цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за
объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с
чьей-либо стороны не было [3].
Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки
или его аналог в конкретной ситуации. В случае отсутствия тех или иных
типичных условий сделки, цена продажи конкретного объекта может отличаться
от типичной цены для данного рынка, т.е. от рыночной стоимости аналогов
рассматриваемого объекта. Следовательно, рыночная стоимость недвижимости –
это ожидаемая цена при определенных условиях, а цена продажи – это сумма,
которую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец –
принять за объект недвижимости. Концепция рыночной стоимости основывается
на наличии для типичного покупатель выбора альтернативных объектов на рынке
недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от
желания отдельных участников рынка недвижимости.
Ниже в данной работе приведены основные виды стоимости, отличные от
рыночной.
Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных
ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта,
идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и
технологий.
Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание
объекта, аналогичного объекту оценки, существующих на дату проведения
оценки рыночных цен. Рассчитывается на основе учета затрат на возведение
объекта аналогичной полезности с учетом существующих на дату оценки цен и
требований к аналогичным объектам (дизайн, материалы и т.п.).
Стоимость права аренды – единовременная плата за право пользования и
распоряжения имуществом по договору аренды.
Изменение стоимости недвижимости зависит от целого ряда факторов,
которые можно разделить на объективные и субъективные. Объективные факторы
характеризуют типичные для рынка ситуации и мотивы поведения участников
сделки. Субъективные факторы связаны с поведением конкретного продавца,
покупателя или посредника на стадии заключения сделки (например,
осведомленность, давление чрезвычайных обстоятельств, наличие семейной или
деловой связи и т.д.).
Объективные факторы в основном являются экономическими. Под их
воздействием формируется средний уровень цен сделок. Объективные факторы
делятся на макроэкономические и микроэкономические. К макроэкономическим
факторам, влияющим на стоимость недвижимости, относятся: налоги, пошлины,
инфляция, курс доллара, уровни доходов и безработицы, степень развития
экспортно-импортных операции и т.д. Микроэкономические факторы
характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связанных с
описанием объекта оценки:
- местоположение – фактор, в большинстве случаев наиболее существенно
влияющих на стоимость недвижимости (учитываются уровни развития конкретного
региона, города, района местоположения недвижимости и характер соседнего
окружения);
- сейсмические факторы – особенно важны для сейсмоопасных районов,
сейсмоустойчивость конструкции должна позволить выдержать любые
землетрясения, возможное в данном регионе, или затраты для обеспечения
сейсмозащиты учитываются в итоговой оценке стоимости;
- экологические факторы – параметры окружающей среды, влияющие на
эффективность и полезность объекта недвижимости (захламление территории
объекта, тепловые, световые, шумовые, электромагнитные и радиационные
параметры окружающей среды и т.п.).
Существенно влияют на стоимость характеристики самого оцениваемого
здания:
- архитектурно-конструктивные и планировочные решения проекта – фактор,
отражающий соответствие недвижимости климатическим условиям,
функциональность планировки, привлекательность внешнего вида и т.д.;
- наличие коммунальных услуг (газа, воды, электричества), в случае
отсутствия, которых при оценке рассчитываются расходы на подключение этих
коммуникаций;
- наличие машин, оборудования и прочих компонентов, не связанных с
недвижимостью, но оцениваемых вместе со зданием;
- состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается
покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно
не влияет на стоимость недвижимости).
Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью
соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей
участников рынка недвижимости, величина различных видов стоимости одного и
того же объекта может существенно отличаться.
Принципы оценки объектов недвижимости.
Принципы являются теоретической основой оценки стоимости объектов
недвижимости. На стоимость объектов недвижимости влияет значительное
количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимости имущества
позволяют учесть наиболее значимые из них.
Принципы оценки недвижимости взаимосвязаны. На один конкретный объект
могут одновременно влиять несколько принципов, в каждой конкретной ситуации
набор принципов может быть различен. Одному принципу может быть дано
различное значение относительно других в каждой конкретной ситуации.
Принципы оценки не могут учесть абсолютно все факторы, влияющие на
стоимость объекта недвижимости, однако при правильном применении позволяют
обеспечить достоверное заключение о его стоимости.
Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории
[34]:
- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Принципы,
отражающие компоненты объекта;
- вклада;
- предельной продуктивности;
- сбалансированности.
1) Принципы, основанные на представлениях пользователя:
- замещения;
- ожидания;
- полезности.
2) Принципы, связанные с рыночной средой:
- внешних воздействий;
- изменения;
- спроса и предложения;
- соответствия;
- конкуренции.
Ниже приведены основные принципы прямо или косвенно используемые в
данной работе.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)
основан на определении стоимости недвижимости в случае использования
объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее
использование объекта другое.
Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование
объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.
Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько
ограничений:
- максимальная эффективность;
- финансовая обоснованность;
- физическая осуществимость, соответствие законодательству.
Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих
доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.
Под финансовой обоснованностью понимается обоснование
целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей
способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения
расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал.
Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ
основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации
проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта,
возможности подключения к коммунальным удобствам.
Для установления соответствия варианта использования законодательству
необходим анализ строительных и экологических нормативов:

- ограничение этажности;
- запрет на строительство в данном месте, зонирование;
- перспективы развития города и района;
- негативные настроения местного населения;
- пожаробезопасность и др.
Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия
текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного,
стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся
на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью
использования участка оптимальным образом. Например, участок с
индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под
такую застройку.
Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего
варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений
превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех
пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не
превысит стоимость имущества при текущем использовании.
Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования
учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта
строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.
Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с
большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на
рынке.
Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода,
выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате
использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.
Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель в условиях
открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект
подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного
объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов
недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим
спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.
Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют
ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с
недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой
доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей
перепродажи объекта.
Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка
к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и
отрицательный характер. Экономический спад, недостаточная охрана порядка и
сложившееся негативное общественное мнение могут привести потенциальных
покупателей к отказу от приобретения недвижимости в данном районе.
Ожидаемое строительство станции метро повышает стоимость прилегающих жилых
зданий без их физических изменений.
Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости
недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.
Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости
объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.
На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень
доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов,
доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.
В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть
наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогают максимально
приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.
1.2 Технология оценки объектов недвижимости.
Рынок недвижимости неотделим от инвестиционной сферы. Любой
потенциальный инвестор (покупатель) желает максимизировать прибыль и
защитить свои вложения, поэтому прежде, чем принять решение об
инвестировании, рассмотрит все возможные объекты для инвестиций. Для
инвестирования очень важна оценка недвижимости – определение стоимости
недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и
требованиями этики оценщика.
Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная [34].
Массовая оценка недвижимости – это оценка большого числа объектов
недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и
статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого
числа объектов.
При массовой оценке на значительном этапе проверяется используемая
для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При
этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются
с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой
группе аналогичных объектов.
Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта
на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах,
для определения стоимости объектов специального назначения и т.п.
Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в
понятие ''процесс оценки'', на заключительном этапе которого осуществляется
согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к
оценке недвижимости.
Массовая оценка – приближенная, а индивидуальная – точная, полученная
в результате тщательного анализа реальных данных об аналогах объекта
оценки.
Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых
последовательно специалистом-оценщиком для определения ее стоимости
(рис.1).
Из рисунка видно, что проведение оценки включает в себя несколько
этапов, на которых должно быть осуществлено заключение с заказчиком
договора об оценке, а именно:
- установление количественных и качественных характеристик объекта
оценки;
- анализ рынка, к которому относится объект оценки;
- выбор метода или методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и
осуществление необходимых расчетов;
- обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке,
и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
- составление и передача заказчику отчета об оценке.

Определение проблемы

Описание Имуществен-ныДата Цель Вид Ограничи-ваю
объекта е права оценки оценки стоимости щие
условия

Предварительный осмотр и план оценки
Тип Источники Персонал План Договор Оплата
данных данных оценки об оценке

Сбор и проверка данных

Анализ ННЭИ
Предположительно вакантного Земельного участка с имеющимися
земельного участка улучшениями

Оценка земельного участка

Применение подходов к оценки
Сравнительный Затратный Доходный
Согласование результатов в итоговую оценку стоимости

Составление отчета об оценке

Рис.1. Основные этапы процесса оценки недвижимости
1.3 Сфера налогообложения объектов недвижимости.
Оценка в целях налогообложения регулируется Указом Президента
Казахстан от 24 апреля 1995 года, имеющим силу Закона, О налогах и других
обязательных платежах в бюджет [4].
Согласно Указа О налогах и других обязательных платежах в бюджет в
Республике Казахстан действуют общегосударственные налоги, которые являются
регулирующими источниками отчислений по ним поступают доходы
соответствующих бюджетов в порядке, определяемом в законе Республики
Казахстан о республиканском бюджете на очередной год, и местные налоги и
сборы, являющиеся доходными источниками местных бюджетов.
Налоги, действующие на территории Республики Казахстан,
подразделяются на прямые и косвенные. К косвенным налогам относятся налог
на добавленную стоимость и акцизы. Другие налоги относятся к прямым.
Налоги исчисляются и уплачиваются в тенге, за исключением случаев,
когда налоговым законодательством Республики Казахстан и положениями
контактов недропользование, заключенных Компетентным органом уполномоченным
Правительством Республики Казахстан предусмотрена натуральная форма уплаты,
а также, когда уплата налогов осуществляется в иностранной валюте в
соответствии с таможенным законодательством Республики Казахстан.
По специальным экономическим зонам общегосударственные и местные
налоги и сборы поступают в доход финансового фонда (бюджета) специальных
экономических зон в порядке, определяемом законодательством о специальных
экономических зонах.
К общегосударственным налогам относятся:
1) подоходный налог с юридических и физических лиц;
2) налог на добавленную стоимость;
3) акцизы;
4) налог на операции с ценными бумагами;
5) специальные платежи и налоги недропользователей;
К местным налогам и сборам относятся:
1) земельный налог;
2) налог на имущество юридических и физических лиц;
3) налог на транспортные средства;
4) сбор за регистрацию физических лиц, занимающихся
предпринимательской деятельностью, и физических лиц;
5) сборы за право занятия определенными видами деятельности;
6) сбор c аукционных продаж.
При этом:
налогами налогообложения и объектами, связанными с налогообложением,
являются имущество и действия, с наличием которых у налогоплательщика
возникает налоговое обязательство;
налоговая база представляет собой стоимостную, физическую базу или
иные характеристики объекта налогообложения и объекта, связанного с
налогообложением, на основе которых определяются суммы налогов и других
обязательных платежей, подлежащих уплате в бюджет;
налоговая ставка представляет собой величину налоговых начислений на
единицу измерения налоговой базы. Налоговая ставка устанавливается в
процентах или в абсолютной сумме на единицу измерения налоговой базы;
налоговый период - это период времени, установленный применительно к
отдельным налогам и другим обязательным платежам согласно Налоговому
кодексу, по окончании которого определяется налоговая база и исчисляется
сумма налогов, по окончании которого определяется налоговая база и
исчисляется сумма налогов и других обязательных платежей, подлежащих уплате
в бюджет.
Далее мы рассмотрим виды налогов, относящиеся к налогообложению
объектов недвижимости, такие как подоходный налог юридических и физических
лиц, земельный налог и имущественный налог юридических и физических лиц.

1.3.1. Подоходный налог с юридических и физических лиц
Плательщиками подоходного налога с юридических и физических лиц
(далее - подоходного налога) являются юридические и физические лица,
имеющие налогооблагаемый доход в налоговом году. К плательщикам подоходного
налога относятся юридические лица-резиденты, кроме Национального банка
Республики Казахстан, юридические лица-нерезиденты. К физическим лицам-
плательщикам подоходного налога относятся граждане Республики Казахстан,
граждане иностранных государств и лица без гражданства.
Объектом обложения подоходным налогом является облагаемый доход,
исчисленный как разница между совокупным годовым доходом и вычетами,
предусмотренными Указом О налогах и других обязательных платежах в бюджет
[4].
Облагаемый доход определяется в тенге. В случае, когда облагаемый
доход выражен в иностранной валюте, он пересчитывается в тенге по
официальному курсу Национального банка Республики Казахстан на момент
уплаты налога.
При исчислении облагаемого дохода выручка, другие поступления, а
также понесенные затраты в иностранной валюте пересчитываются в тенге по
официальному курсу Национального банка Республики Казахстан на день
совершения операции (платежа).
Совокупный годовой доход налогоплательщика резидента состоит из
доходов, полученных налогоплательщиком в Республике Казахстан и на доход
налогоплательщика-нерезидента состоит из доходов полученных из
казахстанских источников.
В совокупности годовой доход включаются денежные и другие средства за
отгруженную продукцию, выполненные работы, оказанные услуги и другие
операции, подлежащие получению (полученные) налогоплательщиком,
направленные в порядке взаиморасчетов третьим лицам или на погашение прямых
и косвенных расходов.
К совокупному годовому доходу относятся все виды доходов, включая:
1) доходы, получаемые в виде оплаты труда и пенсионных выплат;
2) продолжительная курсовая разница, полученная юридическими и
физическими лицами и связанная с их предпринимательской деятельностью;
3) прирост стоимости от реализации ценных бумаг и доли участия в
юридическом лице-резиденте с учетом корректировки на инфляцию, полученный
физическими лицами, облагаемый по окончательной ставке 15 процентов;
4) выигрыши, полученные физическими лицами, облагаемые у источника
выплаты;
5) инвестиционные доходы, полученные в соответствии с
законодательством о пенсионном обеспечении и направленные на индивидуальные
пенсионные счета.
Кроме того, из совокупного годового дохода юридических и физических
лиц вычитываются все расходы, связанные с его получением, в том числе
расходы по оплате труда, представлению материальных и социальных благ их
работниками, обложенных подоходным налогом, кроме затрат по приобретению
основных средств, их установке и других затрат капитального характера, а
также обязательные взносы и отчисления в Фонд государственного социального
страхования, Фонд содействия занятости, Фонд обязательного медицинского
страхования, Государственный центр по выплате пенсий, накопительные
пенсионные фонды, Дорожный фонд.
В случае, если одни и те же затраты предусмотрены в нескольких
статьях расходов, то при расчете налогооблагаемого дохода указанные затраты
вычитаются только один раз.
Расходы физического лица на личное потребление, а также расходы,
связанные с получением дохода от работы по трудовому договору (контракту)
или по договору подряда (найма), вычету не подлежат.
Командировочные, представленные расходы вычитаются в пределах норм,
установленных Правительством Республики Казахстан [23].
Указ О налогах и других обязательных платежах в бюджет определяет
порядок амортизационных отчислений и вычетов по основным средствам, вычетов
по расходам на ремонт, по страховым платежам, расходов на геологическое
изучение и подготовительные работы к добыче природных ресурсов, на
нематериальные активы, налогов штрафов и компенсационных расходов, убытков
при реализации строений и ценных бумаг, а также вычетов, предоставляемых
физическим лицам.
Указ устанавливает размер ставок подоходного налога для физических и
юридических лиц, ставку налога на дивиденды у источника выплаты, ставки
налога на вознаграждение (интерес) и по выигрышам у источника выплаты,
ставки налога на доходы нерезидентов у источника выплаты, а также
регламентирует порядок предоставления налоговых льгот и т.д. [4].
1.3.2 Земельный налог
Общеизвестно, что земля в соответствии с Конституцией РК находится в
государственной собственности. В этой связи передача земельных участков в
нашей стране из государственной собственности в частную производится за
плату. С 24.01.2001 г. № 152-П введен Закон РК О земле.
В настоящее время ответственность по решению вопросов
землепользования возлагается на Комитет по управлению земельными ресурсами
и его органы на местах. Определенные полномочия предоставлены также и
местным органам комитета по управлению земельными ресурсами, которые вправе
по своему усмотрению до двух раз повышать или понижать ставку платы за
землю, продаваемую государством в частную собственность в зависимости от
различных факторов.

8 мая 1996 г. Правительством Республики Казахстан было принято
постановление за № 576 Об утверждении ставок платы за землю, продаваемую в
частную собственность или предоставляемую в землепользование государством.
12 мая 1999 г. в данный документ были внесены изменения и дополнения
постановлением за № 566. В нем подробно изложены особенности определения
стоимости конкретных земельных участков, а также в приложении № 1
приводятся исходные ставки платы за землю, при их продаже государством
[26].
В целях налогообложения все земли рассматриваются в зависимости от их
целевого назначения и принадлежности к определенным категориям, которая
устанавливается законодательным актом Республики Казахстан. Категория
земель рассматривается в приложениях А, Б.
Земельный налог исчисляется на основании документов, удостоверяющих
право собственности, право постоянного землепользования, право
безвозмездного временного землепользования и данных государственного
количественного и качественного учета земель по состоянию на первое января
каждого года, предоставленных уполномоченным органом по управлению
земельными ресурсами.
Исчисление налога производится путем применения соответствующей
налоговой ставки к налоговой базе отдельно по каждому земельному участку.
Налоговой базой земельного налога является площадь земельного участка [25].

1.3.3 Налог на имущество юридических и физических лиц
Проблемным налогом для различных субъектов хозяйствования, включая и
физические лица, представляет налог на имущество, поскольку он уплачивается
как гражданами, так и предприятиями. В общепринятой мировой практике
существуют определенные принципы функционирования налога на недвижимость,
такие как нейтральность, простота и справедливость. В частности,
нейтральность налогообложения означает оказание минимального воздействия на
принятие экономических решений, т.е. налогоплательщикам предоставлено право
самостоятельно скорректировать свои действия в зависимости от стоимости
недвижимости. Принцип простоты подразумевает неукоснительное соблюдение
налогового законодательства. Причем налоговые расчеты по имуществу не
требуют значительных затрат на осуществление контроля со стороны
государства в лице налоговых органов. И наконец, справедливость понимается,
как его взимание по установленным правилам исходя из возможностей
платежеспособности собственника, территории региона и других аспектов.
Имущество является важным источником поступления в местный бюджет.
Поэтому налоговые оценщики объективно определяют базу налогообложения,
ставки налога в зависимости от присущих свойств и стоимости имущества,
придерживаясь указанных принципов. Основная задача налогоплательщиков,
связанная с его уплатой, заключается в оптимальном определении базы и
правильном измерении имущества.
Сущность данного вида налога рассмотрена в приложении В.
Не являются объектами налогообложения:
- земля, являющаяся объектом обложения земельным налогом;
- транспортные средства, являющиеся объектом обложения налогом на
транспортные средства;
- основные средства, находящиеся на консервации по решению
правительства Республики Казахстан;
- государственные автомобильные дороги общего пользования и
дорожные сооружения на них;
- основные средства, вновь вводимые в эксплуатацию в рамках
инвестиционного проекта.
Налоговой базой налога на имущество является среднегодовая
остаточная стоимость объектов обложения, которая определяется как 113
суммы, полученной при сложении остаточных стоимостей объектов обложения на
первое число каждого месяца текущего налогового периода и первое число
месяца периода, следующего за отчетным.
Исчисление налога производится налогоплательщиками самостоятельно
путем применения соответствующей ставки налога к налоговой базе.
Уплата налога производится в бюджет по местонахождению объектов
обложения.
Оценка для целей налогообложения осуществляется по
инвентаризационной стоимости, которая принимается равной восстановительной
стоимости, уменьшенной на величину износа. При этом восстановительная
стоимость пересчитывается по уровню цен 1991 года на основе нормативных
документов, а затем – по уровню цен текущего года на основании
коэффициентов утверждаемых органами исполнительной власти. Подробнее
определение восстановительной стоимости рассмотрено в следующей главе [25].

2. МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Методы оценки земли
Существует несколько методов оценки земли [27]:
- нормативный метод;
- метод сравнения продаж;
- метод капитализации земельной ренты;
- метод распределения;
- метод выделения (извлечения);
- метод остатка;
- метод разбивки на участки.
Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли.
Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении обшей
совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по
наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для
государственных или общественных нужд.
Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности
района, характера окружающего землепользования, экологического состояния,
инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны,
дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене
земли. Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.
Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога и
повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.
Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного
участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в
качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка
под строительство.
Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным
методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и
предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену
земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж
аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками
допускается использование цен предложения (спроса).
Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права
собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные
условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и
дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические
характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип
почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики,
наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно
использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и
получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон
стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их
ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный
потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры,
региональные природные, экологические и другие факторы.
Метод даёт достаточно точные результаты только на развитом
информационно-открытом конкурентном рынке. Казахстанский земельный рынок не
отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно
определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому
для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех
методов оценки участков.
Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии
достаточной информации о ставках ренты земельных участков можно проводить
определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в
виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного
метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в
аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как
регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться
в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый
из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения
продаж арендованной земли и величин арендной платы.
На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка
определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой
капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид

Vз = Iз Rз , (1)

где Vз – стоимость земельного участка,
Iз – доход от владения землёй,
Rз – ставка капитализации для земли.
Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты
по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением без
рисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с
инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного
участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип
землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.
Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) –
определение составляющей стоимости земельного участка на основании
известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном
комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для
каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между
стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых
построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного
использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения
стоимости земли к общей стоимости собственности.
Для применения метода требуются достоверные статистические данные о
соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа
недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на
развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода
оправдано в условиях недостаточности ... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.