Рыночный оборот земли

Дисциплина: Земельный кадастр, Недвижимость
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 91 страниц
В избранное:

Кушенова М. Ш.

Рыночный оборот земли

Кызылорда

УДК 332. 2:332. 74

Рекомендовано Научно-методическим Советом Кызылординского государственного университета им. Коркыт-Ата

Рекомендовано президиумом Совета УМС по группам специальностей «Социальные науки и бизнес» при КазЭУ им. Т. Рыскулова

Рецензенты:

Академик НАН РК, профессор, доктор экономических наук Сатыбалдин А. А.

Доцент, кандидат экономических наук Салыкова Л. Н.

Кушенова М. Ш.

Рыночный оборот земли: учебное пособие. - Кызылорда, 2006г. - 70с.

В предлагаемом учебном пособии освещены особенности развития отечественного рынка земли в современных условиях, правовые и экономические основы вовлечения земель в рыночный оборот, методы расчета цен на землю.

Настоящее учебное пособие предназначено для широкого круга читателей, интересующихся проблемами функционирования земельного рынка, для студентов экономических и сельскохозяйственных специальностей высших учебных заведений, а также для работников земельных служб.

Содержание

Глава 1. Реализация частной собственности и прав землепользования

в условиях рыночной экономики

Общая характеристика оборота земель
Развитие земельного рынка в Республике Казахстан
Оборот земель в зарубежных странах

Глава 2. Виды сделок с земельными участками

2. 1 Купля-продажа земельных участков

2. 2 Аренда земельного участка

2. 3 Ипотека земли

Глава 3. Оценка земельного участка

3. 1 Основы ценообразования на земельный участок как на объект

недвижимого имущества

3. 2 Особенности оценки земель в зарубежных странах

3. 3 Оценка земельных ресурсов в Республике Казахстан

Введение

Земля всегда выступала одной из главных притягательных сил для человека, связанного с его жизнедеятельностью. Она сыграла решающую роль в эволюции человека, труд которого именно на земле во многом сформировал его современный облик. Постепенное деление и развитие аграрного хозяйства, его различных специализаций определили структуру общественного устройства, подтолкнули смену формаций, задали тенденции расширенного воспроизводства. Земля является главным средством производства в сельском хозяйстве, основой жизни и деятельности населения, пространственным базисом социально-экономического развития страны. Казахстан относится к числу самых обеспеченных землей стран планеты - на одного жителя приходится по 18 гектара.

За последние годы в республике создана и продолжает совершенствоваться законодательная база реформирования земельных отношений. Реформы предоставили широкие полномочия по владению и пользованию земли. Однако новое качество экономического роста возникает тогда, когда присутствуют рыночное регулирование земельных отношений на основе грамотной программы развития земельного рынка.

На сегодняшний день возрос интерес экономической науки к бережному и экономически эффективному использованию земельных ресурсов и их качественному воспроизводству.

В то же время, обществу небезразлично, кому и на каких условиях принадлежит земля. Социально-ориентированная рыночная экономика предполагает целенаправленность общей земельной политики во благо всего общества. Это означает необходимость осуществления не просто радикальных перемен в аграрных отношениях в переходный период к рынку, а кардинальный поворот к свободе хозяйствования на земле, который позволяет соединить воедино учет особенностей конкретных хозяйств с реализацией интересов людей, ведущих это хозяйство и удовлетворением общественных потребностей, посредством рынка. Большие возможности в этом плане дает разработка категории рынка земли, позволяющей с единых позиций изучать многие явления рыночной экономики.

В предлагаемом учебном пособии автор делает попытку раскрыть особенности присущие рынку земли в современном общественно-воспроизводственном процессе, показать ее функциональную природу, изучить формирование стоимостной оценки земельного фонда на основе земельной ренты.

Глава 1. Реализация частной собственности и прав землепользования в Республике Казахстан

Общая характеристика оборота земель

Земля является особым природным ресурсом. Особенность земли заключается в том, что она, в отличие от других природных ресурсов, является территориальным базисом деятельности человека. В этом смысле земля является основной предпосылкой любого производства.

Земля является ограниченным ресурсом. Земельные площади имеют фиксированные размеры, и люди практически не в состоянии их изменять. Ограниченность земли особенно остро чувствуется в странах и регионах с большой плотностью населения. Невосполнимость земельных ресурсов, их ограниченность является причиной, побуждающей законодателя рассматривать землю как основу жизни народов, населяющих соответствующую территорию. Законодательством должен быть обеспечен доступ граждан и юридических лиц к земле. Для этого государство может быть вынуждено вводить определенные ограничения, направленные на предотвращение необоснованной концентрации земельных ресурсов в руках ограниченного круга лиц. Обеспечивая доступ к дефицитному природному ресурсу, государство должно найти компромисс между социальными интересами населения, нуждающегося в земле, и экономическими интересами общества, заключающимися в возможности перехода земли к эффективному собственнику что, в конечном итоге, способствует техническому прогрессу.

Земля является территориальной основой для производства. Спецификой сельскохозяйственных земель является то, что помимо функции территориального базиса земля является основным средством производства. В сельскохозяйственном производстве используется уникальное свойство земли - естественное плодородие. В силу этого своего качества земля способна воспроизводить животный и растительный мир. Плодородие - естественное явление, но оно может увеличиваться при правильном ведении сельского хозяйства, и, наоборот, уменьшаться при неправильном его ведении.

Земля является одним из важнейших элементов экосистемы. По словам основателя почвоведения В. В. Докучаева, почвенный слой является отражением природы. При ненадлежащем уходе за землей может быть нарушен естественный баланс в экосистеме.

Некоторые особенности земли представляют материальную основу для развития рентных отношений. К таким особенностям можно отнести следующие моменты:

земля служит невоспроизводимым фактором производства. При утрате той или иной части земельного богатства не представляется возможным воссоздать это богатства искусственно.
земля абсолютно ограничена поверхностью земной суши на планете. Кроме того, она как объект сельскохозяйственного использования имеет относительное ограничение. Эта ограниченность определяется уровнем развития производительных сил общества.
земля как объект сельскохозяйственного производства (в отличие от всех других средств производства) в процессе эксплуатации при правильном и рациональном использовании не утрачивает полезных свойств и не ухудшается. При быстром развитии производительных сил, по мере ускорения научно-технического прогресса, все машины устаревают не только физически, но и морально, а потому подлежат замене новыми, более экономичными и эффективными технологиями. Земля, напротив, при разумном использовании не только не изнашивается, не стареет морально, но может улучшаться. Повышается экономическое плодородие земли, хотя количественно она может сокращаться.

В мире насчитывается не более 8-10% всей суши, пригодной в качестве сельскохозяйственных угодий. Это составляет приблизительно 15 млн км ² . Примерно половина указанных земель не может быть полноценно использована из-за недостаточного количества тепла и осадков.

Эта специфика земли, как особого ресурса заставляет по иному трактовать предельную выгодность расширения производства, а значит и целесообразности и полезности ее.

К тому же, если взять конкретный участок земли, то всегда наступает момент, когда малейшее увеличение вложений труда и капитала перестает оплачиваться. Например, внесение минеральных удобрений в засушливый год не оказывают стимулирующего воздействия на прирост растений и повышение плодородия почвы. Значит, есть предел выгодности интенсификации производства на данном участке земли в определенных условиях. В данном случае, очевидно, следует обратить внимание на то, что земля была неправильно использована. Нет таких участков, на которых нельзя получать урожай какой-либо культуры. Проблема лишь в том, можно ли, разумно ее использовать, получать чистый доход или чистый продукт.

Материальные условия определяют землю как специфический сельскохозяйственный ресурс, ценность которого со временем неуклонно и достаточно быстро возрастает. Последнее обусловлено ростом спроса на сельскохозяйственную продукцию (в силу роста численности населения) и сокращением ресурса (в силу эрозии почв и изъятия земель под промышленное и городское строительство) . Это мировая тенденция.

Особые свойства земли, как уникального природного объекта и всеобщей территориальной базы должны учитываться при осуществлении правового регулирования прав на землю и перехода этих прав в условиях рынка. Важно обеспечить механизм рационального и эффективного использования земли и одновременно обеспечить интересы населения. Известный цивилист И. А. Покровский отмечал, что распределение земельного капитала в руках частных лиц диктовалась всем ходом экономической истории, всем ходом экономического прогресса. Он писал, что «система децентрализации и частной собственности в высокой степени стимулирует личную инициативу и линую энергию и что именно поэтому принцип свободной индивидуальной собственности восторжествовал в истории над принципами первобытного коллективизма. Но в то же время не может исчезать из вида другая сторона вопроса, именно общественное, общенациональное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задача сочетания двух противоположных тенденций. С одной стороны, если желательно воспользоваться благами личной предприимчивости, изобретательности и энергии, если это личная энергия, развиваемая каждым в своих собственных эгоистических интересах, в то же время идет на пользу всего народа, то необходимо сохранить принцип частной собственности и избегать всего того, что способно подорвать его стимулирующее значение».

Специфика земельных участков, как объектов оборота, является объективной основой для установления специальных правил земельного оборота и границ земельного оборота.

В научной литературе высказываются различные мнения по поводу соотношения понятий «земельный рынок» и «земельный оборот». Например Г. А. Волков считает, что «понятие «рынок земли» и «оборот земли» различны по своему объему: первое шире второго и включает помимо системы сделок с землей также обеспечивающие их механизмы и инфраструктуру».

Э. Н. Крылатых определяет земельный рынок как часть земельного оборота, при котором установление, изменение и прекращение прав на земельный участок происходит в результате юридически оформленного договора и опосредовано денежным или натуральным платежом. Земельный рынок охватывает такие виды сделок, как купля-продажа земельных участков (земельных долей), сдача земельного участка в аренду, залог участка для получения кредита, компенсация при изъятии земли для государственных и общественных нужд.

И. А. Иконицкая дает определение земельного оборота как переход земельных участков от одних лиц к другим, а также переход государственных земель к гражданам и юридическим лицам. Здесь же отмечается, что земельный оборот может быть рыночным и внерыночным.

В экономической науке понятие рынка имеет двоякий смысл. Во-первых, оно является синонимом сферы обращения. Во-вторых, используется в качестве экономической категории, выражающей определенные общественные отношения. В частности, представляет совокупность обменных отношений между товаропроизводителями и потребителями.

В данном случае земля как основное средство производства и основной капитал приобретает товарную форму. В экономической литературе существует множество определений рынка. Однако все они сводятся к тому, что рынок - это механизм, который сводит вместе покупателей и продавцов конкретного товара или ресурса. Другими словами, это форма взаимоотношений, связей между отдельными, самостоятельно принимающими решения экономическими субъектами.

На земельном рынке экономические субъекты в зависимости от их функции делятся на покупателей и продавцов земли.

Покупатели - это те, кто приобретает землю как ресурс для собственного использования, по его назначению и при помощи этого ресурса они производят сельскохозяйственную товарную продукцию или используют как территориальный базис.

Продавцами выступают собственники земли, владельцы земельных ресурсов.

На земельном рынке координация взаимодействия всех продавцов и покупателей землей осуществляется через рыночный механизм. Рыночный механизм - это совокупность органических структур и конкретных форм хозяйствования, методов управления и правовых норм, с помощью которых реализуются экономические законы, категории, рычаги, материальные и моральные стимулы, а также интересы общества.

Основными элементами рыночного механизма на земельном рынке является спрос, предложение, цена, конкуренция.

В условиях рыночной экономики земля является основным капиталом, так как земля наряду с произведенной общественной продукцией и природно-производственными, материальными ресурсами вовлекается в товарно-денежные отношения, в рыночный оборот. Для этого в период перехода к рынку законодательно решен главный принципиальный вопрос - установлен законодательный статус земельной недвижимости, как предмета (объекта) правового регулирования. Каждый отдельный земельный участок, имеющий статус недвижимого имущества, приравнен к имуществу. Земля приобретает стоимостное выражение, имеет рыночную и нормативную цену.

Таким образом, земельный рынок включает в себя систему сделок по возмездному отчуждению земельных участков и прав на них и обеспечивающие их механизмы и инфраструктуру. При таком понимании нельзя утверждать, что понятие «земельный рынок» является общим понятием по отношению к «земельному обороту», так как в понятие «рынок» не укладываются безвозмездные гражданско-правовые сделки - дарение, наследование и др. - переуступка прав в результате осуществления которых не опосредуется денежным или иным платежом.

Исходя из заинтересованности государства в контроле за рациональным и бережным использованием природных ресурсов, из особой значимости земли, вытекает вывод о необходимости особого правового регулирования перехода любого рода прав на земельные участки. Поэтому понятие «земельный оборот» охватывает переход, как права собственности, так и иных прав на землю. Это, во-первых. И, во-вторых, понятие «земельный оборот» включает в себя переход прав на землю как путем совершения возмездных, так и безвозмездных сделок, так как совершение и тех и других основывается на единых гражданско-правовых принципах.

В научной литературе нет единого мнения, следует ли включать в понятие «земельный оборот» отчуждение и переход прав на земельные участки только в гражданско-правовом порядке, или также переход земельных участков в публично-правовом порядке. И. А. Иконицкая считает, что «земельный оборот может быть рыночным и внерыночным». Объектами внерыночного земельного оборота являются, во-первых, такие земельные участки, распределение и перераспределение которых осуществляется в порядке административной процедуры; во-вторых, земли, приватизация которых не допускается. В качестве примера внерыночного земельного оборота можно привести изъятие земельных участков для государственных и общественных нужд.

В любом случае возможность перехода прав на землю иными способами, нежели совершение гражданско-правовых сделок, должно найти отражение в определении понятия «земельный оборот» как его существенная черта.

Исходя из вышеизложенного, следует, что термин «земельный оборот» означает «переход права собственности и иных прав посредством совершения гражданско-правовых сделок».

1. 2 Развитие земельного рынка в Республике Казахстан

Развитие земельных отношений в Казахстане имеет длительную историю. В конце XIX века, в соответствии с действующим на тот период времени Положением, земля находилась в пользовании каждой аульной общины. В пределах каждой волости поземельные споры решались волостным съездом. В начале ХХ века земельные отношения в дореволюционном Казахстане регулировались законодательством Российской империи, и земельные вопросы решались Переселенческими управлениями Главного управления землеустройства и земледелия России.

После Октябрьской революции преобразование земельных отношений проходило поэтапно. Первый этап (1917-1920гг. ) был связан с разработкой законодательных основ земельных преобразований согласно Декрету «О земле» В. И. Ленина. Второй этап (1920-1022гг. ) был связан с ликвидацией колонизаторской политики царизма в земельных отношениях. На третьем этапе (1926-1928гг. ) в республике была завершена реализация ленинского декрета.

В 1928 году было принято и реализовано в короткие сроки Постановление ЦИК и СНК Казахстана «О конфискации байских хозяйств». С 1930 года начались организация и устройство земель колхозов. Начиная с 1946 года, государственное регулирование земельных отношений было направлено на создание соответствующих территориальных условий для рациональной организации сельскохозяйственного производства, ведения севооборотов, повышения культуры земледелия. В начале 50-х годов началось освоение целинных и залежных земель.

Реформирование политического и экономического строя в Казахстане вызвало необходимость коренного изменения земельных отношений и проведения земельной реформы в целях рационального использования земли, реализации экономической сущности собственности на землю, что должно привести к повышению эффективности сельскохозяйственного производства и росту благосостояния населения. Формирование полноценного рынка земли станет предпосылкой повышения рентабельности сельскохозяйственных предприятий, которая будет основываться на признании общественной значимости производимой ими продукции. Поэтому проблема земельной собственности становится центральной в системе экономических научных исследований и подлежит политэкономическому анализу. Актуальность этой проблемы выросла в посткомандный период в Казахстане, России и других странах бывшего социалистического лагеря, поскольку бесплатное землепользование и жесткое регулирование аграрных отношений в Советском Союзе привели к формированию ничейного отношения к земле и стали одной из причин углубления кризиса в сельском хозяйстве.

Совершенствование земельных отношений и проведение земельной реформы с момента обретения республикой независимости были направлены на создание условий для развития и функционирования разных форм земельной собственности и многообразия форм хозяйствования на земле, обеспечение закрепления прав на землю, вовлечение земли в рыночные отношения.

За годы суверенитета в Республике Казахстан по существу создан новый земельный строй. Главными чертами новых земельных отношений в стране являются:

Ликвидация государственной монополии на землю;
Наличие частной собственности на некоторые категории земель;
Многообразие форм землепользования;
Реформирование колхозов, разгосударствление и приватизация государственных сельскохозяйственных предприятий, создание новых форм хозяйствования на земле;
Платность землепользования;
Переход к рыночным условиям и формирование рынка земли.

Развитие земельных отношений за годы осуществления земельной реформы связано, в первую очередь, с признанием права частной собственности на земельные участки отдельных категорий земель.

Земельные отношения на современном этапе предусматривают формирование и развитие системы регулирования земельного оборота, создание геоинформационных компьютерных баз данных по всем землям, в первую очередь сельскохозяйственного назначения, введение единого земельного кадастра, формирование и развитие цивилизованного земельного рынка.

Рынок земли в полном представлении, предполагающим свободную куплю-продажу земли в Казахстане до сих пор не существовал. Земля по Закону РК «О земле» (2001г. ) предоставлялась государством в пожизненное наследуемое владение, что не способствовало формированию и функционированию рынка земли, поскольку отсутствовала частная собственность на землю сельскохозяйственного назначения. Вот почему возникла острая необходимость разработки и принятия нового Земельного Кодекса Республики Казахстан (2003г. ) . Основное функциональное назначение нового земельного кодекса - это введение института частной собственности на землю и формирование рынка земли.

В соответствии с условиями и требованиями рыночной экономики в стране формируются рынок недвижимости и рынок земли.

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.