Рыночный оборот земли
Глава 1. Реализация частной собственности и прав землепользования
в условиях рыночной экономики
1.1 Общая характеристика оборота земель
1.2 Развитие земельного рынка в Республике Казахстан
1.3 Оборот земель в зарубежных странах
Глава 2. Виды сделок с земельными участками
2.1 Купля.продажа земельных участков
2.2 Аренда земельного участка
2.3 Ипотека земли
Глава 3. Оценка земельного участка
3.1 Основы ценообразования на земельный участок как на объект
недвижимого имущества
3.2 Особенности оценки земель в зарубежных странах
3.3 Оценка земельных ресурсов в Республике Казахстан
в условиях рыночной экономики
1.1 Общая характеристика оборота земель
1.2 Развитие земельного рынка в Республике Казахстан
1.3 Оборот земель в зарубежных странах
Глава 2. Виды сделок с земельными участками
2.1 Купля.продажа земельных участков
2.2 Аренда земельного участка
2.3 Ипотека земли
Глава 3. Оценка земельного участка
3.1 Основы ценообразования на земельный участок как на объект
недвижимого имущества
3.2 Особенности оценки земель в зарубежных странах
3.3 Оценка земельных ресурсов в Республике Казахстан
Земля всегда выступала одной из главных притягательных сил для человека, связанного с его жизнедеятельностью. Она сыграла решающую роль в эволюции человека, труд которого именно на земле во многом сформировал его современный облик. Постепенное деление и развитие аграрного хозяйства, его различных специализаций определили структуру общественного устройства, подтолкнули смену формаций, задали тенденции расширенного воспроизводства. Земля является главным средством производства в сельском хозяйстве, основой жизни и деятельности населения, пространственным базисом социально-экономического развития страны. Казахстан относится к числу самых обеспеченных землей стран планеты – на одного жителя приходится по 18 гектара.
За последние годы в республике создана и продолжает совершенствоваться законодательная база реформирования земельных отношений. Реформы предоставили широкие полномочия по владению и пользованию земли. Однако новое качество экономического роста возникает тогда, когда присутствуют рыночное регулирование земельных отношений на основе грамотной программы развития земельного рынка.
На сегодняшний день возрос интерес экономической науки к бережному и экономически эффективному использованию земельных ресурсов и их качественному воспроизводству.
В то же время, обществу небезразлично, кому и на каких условиях принадлежит земля. Социально-ориентированная рыночная экономика предполагает целенаправленность общей земельной политики во благо всего общества. Это означает необходимость осуществления не просто радикальных перемен в аграрных отношениях в переходный период к рынку, а кардинальный поворот к свободе хозяйствования на земле, который позволяет соединить воедино учет особенностей конкретных хозяйств с реализацией интересов людей, ведущих это хозяйство и удовлетворением общественных потребностей, посредством рынка. Большие возможности в этом плане дает разработка категории рынка земли, позволяющей с единых позиций изучать многие явления рыночной экономики.
В предлагаемом учебном пособии автор делает попытку раскрыть особенности присущие рынку земли в современном общественно-воспроизводственном процессе, показать ее функциональную природу, изучить формирование стоимостной оценки земельного фонда на основе земельной ренты.
За последние годы в республике создана и продолжает совершенствоваться законодательная база реформирования земельных отношений. Реформы предоставили широкие полномочия по владению и пользованию земли. Однако новое качество экономического роста возникает тогда, когда присутствуют рыночное регулирование земельных отношений на основе грамотной программы развития земельного рынка.
На сегодняшний день возрос интерес экономической науки к бережному и экономически эффективному использованию земельных ресурсов и их качественному воспроизводству.
В то же время, обществу небезразлично, кому и на каких условиях принадлежит земля. Социально-ориентированная рыночная экономика предполагает целенаправленность общей земельной политики во благо всего общества. Это означает необходимость осуществления не просто радикальных перемен в аграрных отношениях в переходный период к рынку, а кардинальный поворот к свободе хозяйствования на земле, который позволяет соединить воедино учет особенностей конкретных хозяйств с реализацией интересов людей, ведущих это хозяйство и удовлетворением общественных потребностей, посредством рынка. Большие возможности в этом плане дает разработка категории рынка земли, позволяющей с единых позиций изучать многие явления рыночной экономики.
В предлагаемом учебном пособии автор делает попытку раскрыть особенности присущие рынку земли в современном общественно-воспроизводственном процессе, показать ее функциональную природу, изучить формирование стоимостной оценки земельного фонда на основе земельной ренты.
1. Земельный Кодекс Республики Казахстан.-Алматы:Юрист, 2005г., 116с.
2. Сборник нормативных актов по регулированию земельных отношений Республики Казахстан.-Астана, 2003г.
3. Закон РК «Об ипотеке недвижимого имущества».-Алматы:Юрист, 2005.-16с.
4. Стамкулов А.С. Земельное право Республики Казахстан: Учебное пособие. -Алматы, 2004. – 407с.
5. Серикбаева Ш.Б. Государственная регистрация прав на землю в Республике Казахстан: проблемы теории и практики: Учебное пособие. -Алматы, 2005.-110с.
6. Бороздин С.В. Земельные отношения и аграрные реформы: Монография. -Москва:ЮНИТИ-ДАНА, 2002.-239с.
7. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Под ред. Ресина В.И. -Москва:Дело, 1999. – 328с.
8. Канафина Ж. Земля до востребования// Караван, 2004. №52. с.9
9. Бельгибаев К.М. Рынок земли в Республике Казахстан//Вестник Казахской Академии труда и социальных отношений.2002.№2. с.53-65
10. Темирбекова И.Б. Реформирование земельных отношений в рамках аграрной политики// Вестник КазНУ. Серия экономическая. 2003. № 4. с.72-77
11. Корнеев А. Арендная плата за сельскохозяйственные угодья в государственной собственности//Международный сельскохозяйственный журнал.2002. №3. с.37-43
12. Яруллин Р. Теоретические проблемы определения арендной платы с сельскохо-зяйственных угодий//Международный сельскохозяйственный журнал. 2002. №4. с.49-52
13. Чертовицкий А.С. Рынок прав на аренду земли – важный фактор повышения эффек-тивности ее использования//Международный сельскохозяйственный журнал.2003.№2. с.51
14. Кожанов Ж. Как можно получить кредит под залог земельного участка или права землепользования//Агроинформ. 2004. №12. с.10-11
15. Мадиев Г.Р. Частная собственность в системе земельных отношений в РК// Известия НАН РК. Серия экономическая. 2003. №3. с.69-71
16. Сейфуллин Ж. Развитие форм собственности на землю в Казахстане// Бюллетень бухгалтера. 2003. №3. с.40-41
17. Нургалиева Г. Рынок земли в зарубежных странах// Альпари. 2004. №4. с.111-113
18. Идрышева С.К. Договоры купли-продажи, наследования, дарения и ренты в гражданском праве РК. Астана:Данекер. 2001.-106с.
19. Сорокина С.Я. Способы обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств между организациями. Учебное пособие. - Красноярск: КГУ, 1989. 100с.
20. Аграрное право: Учебник для вузов. Под ред. Г.Е. Быстрова. -М.:Юрист. 1998. 485с.
21. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права.-Москва:Статус. 1998. 204с.
22. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект//Государство и право. 1998. №2. с.50
23. Иконицкая И.А. Земельное право РФ: Учебник.- Москва:Юрист. 1999. 93с.
24. Крылатых Э.Н. Становление и развитие системы регулирования земельных отношений// Проблемы прогнозирования. 1997. №1. с.35.
25. Дюсенбеков З.Д. Акимов В.В. Проблемы совершенствования методологии и практики оценки земельных ресурсов в условиях рыночной экономики РК// Земельные ресурсы Казахстана. 2005. №5. с.2-6
26. Павлышко А. Кадастровая оценка земель в Республике Беларусь// Земельные ресурсы Казахстана. 2005. №5. с.8-10
27. Багдонавичюс А. Массовая оценка недвижимости в Литве в 2005г.// Земельные ресурсы Казахстана. 2005. №5. с.10-11
29.Дюсенбеков З.Д., Сабирова А.И. Проблемы нормативно-правового обеспечения платного землепользования земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов в РК// Земельные ресурсы Казахстана. 2005. №2. с.11-16
2. Сборник нормативных актов по регулированию земельных отношений Республики Казахстан.-Астана, 2003г.
3. Закон РК «Об ипотеке недвижимого имущества».-Алматы:Юрист, 2005.-16с.
4. Стамкулов А.С. Земельное право Республики Казахстан: Учебное пособие. -Алматы, 2004. – 407с.
5. Серикбаева Ш.Б. Государственная регистрация прав на землю в Республике Казахстан: проблемы теории и практики: Учебное пособие. -Алматы, 2005.-110с.
6. Бороздин С.В. Земельные отношения и аграрные реформы: Монография. -Москва:ЮНИТИ-ДАНА, 2002.-239с.
7. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Под ред. Ресина В.И. -Москва:Дело, 1999. – 328с.
8. Канафина Ж. Земля до востребования// Караван, 2004. №52. с.9
9. Бельгибаев К.М. Рынок земли в Республике Казахстан//Вестник Казахской Академии труда и социальных отношений.2002.№2. с.53-65
10. Темирбекова И.Б. Реформирование земельных отношений в рамках аграрной политики// Вестник КазНУ. Серия экономическая. 2003. № 4. с.72-77
11. Корнеев А. Арендная плата за сельскохозяйственные угодья в государственной собственности//Международный сельскохозяйственный журнал.2002. №3. с.37-43
12. Яруллин Р. Теоретические проблемы определения арендной платы с сельскохо-зяйственных угодий//Международный сельскохозяйственный журнал. 2002. №4. с.49-52
13. Чертовицкий А.С. Рынок прав на аренду земли – важный фактор повышения эффек-тивности ее использования//Международный сельскохозяйственный журнал.2003.№2. с.51
14. Кожанов Ж. Как можно получить кредит под залог земельного участка или права землепользования//Агроинформ. 2004. №12. с.10-11
15. Мадиев Г.Р. Частная собственность в системе земельных отношений в РК// Известия НАН РК. Серия экономическая. 2003. №3. с.69-71
16. Сейфуллин Ж. Развитие форм собственности на землю в Казахстане// Бюллетень бухгалтера. 2003. №3. с.40-41
17. Нургалиева Г. Рынок земли в зарубежных странах// Альпари. 2004. №4. с.111-113
18. Идрышева С.К. Договоры купли-продажи, наследования, дарения и ренты в гражданском праве РК. Астана:Данекер. 2001.-106с.
19. Сорокина С.Я. Способы обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств между организациями. Учебное пособие. - Красноярск: КГУ, 1989. 100с.
20. Аграрное право: Учебник для вузов. Под ред. Г.Е. Быстрова. -М.:Юрист. 1998. 485с.
21. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права.-Москва:Статус. 1998. 204с.
22. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект//Государство и право. 1998. №2. с.50
23. Иконицкая И.А. Земельное право РФ: Учебник.- Москва:Юрист. 1999. 93с.
24. Крылатых Э.Н. Становление и развитие системы регулирования земельных отношений// Проблемы прогнозирования. 1997. №1. с.35.
25. Дюсенбеков З.Д. Акимов В.В. Проблемы совершенствования методологии и практики оценки земельных ресурсов в условиях рыночной экономики РК// Земельные ресурсы Казахстана. 2005. №5. с.2-6
26. Павлышко А. Кадастровая оценка земель в Республике Беларусь// Земельные ресурсы Казахстана. 2005. №5. с.8-10
27. Багдонавичюс А. Массовая оценка недвижимости в Литве в 2005г.// Земельные ресурсы Казахстана. 2005. №5. с.10-11
29.Дюсенбеков З.Д., Сабирова А.И. Проблемы нормативно-правового обеспечения платного землепользования земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов в РК// Земельные ресурсы Казахстана. 2005. №2. с.11-16
Дисциплина: Земельный кадастр, Недвижимость
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 91 страниц
В избранное:
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 91 страниц
В избранное:
Кушенова М.Ш.
Рыночный оборот земли
Кызылорда
УДК 332.2:332.74
Рекомендовано Научно-методическим Советом Кызылординского государственного
университета им.Коркыт-Ата
Рекомендовано президиумом Совета УМС по группам специальностей Социальные
науки и бизнес при КазЭУ им. Т.Рыскулова
Рецензенты:
Академик НАН РК, профессор, доктор экономических наук Сатыбалдин А.А.
Доцент, кандидат экономических наук Салыкова Л.Н.
Кушенова М.Ш.
Рыночный оборот земли: учебное пособие. – Кызылорда, 2006г. – 70с.
В предлагаемом учебном пособии освещены особенности развития
отечественного рынка земли в современных условиях, правовые и экономические
основы вовлечения земель в рыночный оборот, методы расчета цен на землю.
Настоящее учебное пособие предназначено для широкого круга читателей,
интересующихся проблемами функционирования земельного рынка, для студентов
экономических и сельскохозяйственных специальностей высших учебных
заведений, а также для работников земельных служб.
Содержание
Глава 1. Реализация частной собственности и прав землепользования
в условиях рыночной экономики
1. Общая характеристика оборота земель
2. Развитие земельного рынка в Республике Казахстан
3. Оборот земель в зарубежных странах
Глава 2. Виды сделок с земельными участками
2.1 Купля-продажа земельных участков
2.2 Аренда земельного участка
2.3 Ипотека земли
Глава 3. Оценка земельного участка
3.1 Основы ценообразования на земельный участок как на объект
недвижимого имущества
3.2 Особенности оценки земель в зарубежных странах
3.3 Оценка земельных ресурсов в Республике Казахстан
Введение
Земля всегда выступала одной из главных притягательных сил для
человека, связанного с его жизнедеятельностью. Она сыграла решающую роль в
эволюции человека, труд которого именно на земле во многом сформировал его
современный облик. Постепенное деление и развитие аграрного хозяйства, его
различных специализаций определили структуру общественного устройства,
подтолкнули смену формаций, задали тенденции расширенного воспроизводства.
Земля является главным средством производства в сельском хозяйстве, основой
жизни и деятельности населения, пространственным базисом социально-
экономического развития страны. Казахстан относится к числу самых
обеспеченных землей стран планеты – на одного жителя приходится по 18
гектара.
За последние годы в республике создана и продолжает совершенствоваться
законодательная база реформирования земельных отношений. Реформы
предоставили широкие полномочия по владению и пользованию земли. Однако
новое качество экономического роста возникает тогда, когда присутствуют
рыночное регулирование земельных отношений на основе грамотной программы
развития земельного рынка.
На сегодняшний день возрос интерес экономической науки к бережному и
экономически эффективному использованию земельных ресурсов и их
качественному воспроизводству.
В то же время, обществу небезразлично, кому и на каких условиях
принадлежит земля. Социально-ориентированная рыночная экономика
предполагает целенаправленность общей земельной политики во благо всего
общества. Это означает необходимость осуществления не просто радикальных
перемен в аграрных отношениях в переходный период к рынку, а кардинальный
поворот к свободе хозяйствования на земле, который позволяет соединить
воедино учет особенностей конкретных хозяйств с реализацией интересов
людей, ведущих это хозяйство и удовлетворением общественных потребностей,
посредством рынка. Большие возможности в этом плане дает разработка
категории рынка земли, позволяющей с единых позиций изучать многие явления
рыночной экономики.
В предлагаемом учебном пособии автор делает попытку раскрыть
особенности присущие рынку земли в современном общественно-
воспроизводственном процессе, показать ее функциональную природу, изучить
формирование стоимостной оценки земельного фонда на основе земельной ренты.
Глава 1. Реализация частной собственности и прав землепользования в
Республике Казахстан
1. Общая характеристика оборота земель
Земля является особым природным ресурсом. Особенность земли заключается
в том, что она, в отличие от других природных ресурсов, является
территориальным базисом деятельности человека. В этом смысле земля является
основной предпосылкой любого производства.
Земля является ограниченным ресурсом. Земельные площади имеют
фиксированные размеры, и люди практически не в состоянии их изменять.
Ограниченность земли особенно остро чувствуется в странах и регионах с
большой плотностью населения. Невосполнимость земельных ресурсов, их
ограниченность является причиной, побуждающей законодателя рассматривать
землю как основу жизни народов, населяющих соответствующую территорию.
Законодательством должен быть обеспечен доступ граждан и юридических лиц к
земле. Для этого государство может быть вынуждено вводить определенные
ограничения, направленные на предотвращение необоснованной концентрации
земельных ресурсов в руках ограниченного круга лиц. Обеспечивая доступ к
дефицитному природному ресурсу, государство должно найти компромисс между
социальными интересами населения, нуждающегося в земле, и экономическими
интересами общества, заключающимися в возможности перехода земли к
эффективному собственнику что, в конечном итоге, способствует техническому
прогрессу.
Земля является территориальной основой для производства. Спецификой
сельскохозяйственных земель является то, что помимо функции
территориального базиса земля является основным средством производства. В
сельскохозяйственном производстве используется уникальное свойство земли –
естественное плодородие. В силу этого своего качества земля способна
воспроизводить животный и растительный мир. Плодородие – естественное
явление, но оно может увеличиваться при правильном ведении сельского
хозяйства, и, наоборот, уменьшаться при неправильном его ведении.
Земля является одним из важнейших элементов экосистемы. По словам
основателя почвоведения В.В. Докучаева, почвенный слой является отражением
природы. При ненадлежащем уходе за землей может быть нарушен естественный
баланс в экосистеме.
Некоторые особенности земли представляют материальную основу для
развития рентных отношений. К таким особенностям можно отнести следующие
моменты:
• земля служит невоспроизводимым фактором производства. При утрате
той или иной части земельного богатства не представляется
возможным воссоздать это богатства искусственно.
• земля абсолютно ограничена поверхностью земной суши на планете.
Кроме того, она как объект сельскохозяйственного использования
имеет относительное ограничение. Эта ограниченность определяется
уровнем развития производительных сил общества.
• земля как объект сельскохозяйственного производства (в отличие от
всех других средств производства) в процессе эксплуатации при
правильном и рациональном использовании не утрачивает полезных
свойств и не ухудшается. При быстром развитии производительных
сил, по мере ускорения научно-технического прогресса, все машины
устаревают не только физически, но и морально, а потому подлежат
замене новыми, более экономичными и эффективными технологиями.
Земля, напротив, при разумном использовании не только не
изнашивается, не стареет морально, но может улучшаться. Повышается
экономическое плодородие земли, хотя количественно она может
сокращаться.
В мире насчитывается не более 8-10% всей суши, пригодной в качестве
сельскохозяйственных угодий. Это составляет приблизительно 15 млн км2.
Примерно половина указанных земель не может быть полноценно использована
из-за недостаточного количества тепла и осадков.
Эта специфика земли, как особого ресурса заставляет по иному трактовать
предельную выгодность расширения производства, а значит и целесообразности
и полезности ее.
К тому же, если взять конкретный участок земли, то всегда наступает
момент, когда малейшее увеличение вложений труда и капитала перестает
оплачиваться. Например, внесение минеральных удобрений в засушливый год не
оказывают стимулирующего воздействия на прирост растений и повышение
плодородия почвы. Значит, есть предел выгодности интенсификации
производства на данном участке земли в определенных условиях. В данном
случае, очевидно, следует обратить внимание на то, что земля была
неправильно использована. Нет таких участков, на которых нельзя получать
урожай какой-либо культуры. Проблема лишь в том, можно ли, разумно ее
использовать, получать чистый доход или чистый продукт.
Материальные условия определяют землю как специфический
сельскохозяйственный ресурс, ценность которого со временем неуклонно и
достаточно быстро возрастает. Последнее обусловлено ростом спроса на
сельскохозяйственную продукцию (в силу роста численности населения) и
сокращением ресурса (в силу эрозии почв и изъятия земель под промышленное и
городское строительство). Это мировая тенденция.
Особые свойства земли, как уникального природного объекта и всеобщей
территориальной базы должны учитываться при осуществлении правового
регулирования прав на землю и перехода этих прав в условиях рынка. Важно
обеспечить механизм рационального и эффективного использования земли и
одновременно обеспечить интересы населения. Известный цивилист И.А.
Покровский отмечал, что распределение земельного капитала в руках частных
лиц диктовалась всем ходом экономической истории, всем ходом экономического
прогресса. Он писал, что система децентрализации и частной собственности в
высокой степени стимулирует личную инициативу и линую энергию и что именно
поэтому принцип свободной индивидуальной собственности восторжествовал в
истории над принципами первобытного коллективизма. Но в то же время не
может исчезать из вида другая сторона вопроса, именно общественное,
общенациональное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит
бесконечно трудная задача сочетания двух противоположных тенденций. С одной
стороны, если желательно воспользоваться благами личной предприимчивости,
изобретательности и энергии, если это личная энергия, развиваемая каждым в
своих собственных эгоистических интересах, в то же время идет на пользу
всего народа, то необходимо сохранить принцип частной собственности и
избегать всего того, что способно подорвать его стимулирующее значение.
Специфика земельных участков, как объектов оборота, является
объективной основой для установления специальных правил земельного оборота
и границ земельного оборота.
В научной литературе высказываются различные мнения по поводу
соотношения понятий земельный рынок и земельный оборот. Например Г.А.
Волков считает, что понятие рынок земли и оборот земли различны по
своему объему: первое шире второго и включает помимо системы сделок с
землей также обеспечивающие их механизмы и инфраструктуру.
Э.Н. Крылатых определяет земельный рынок как часть земельного оборота,
при котором установление, изменение и прекращение прав на земельный участок
происходит в результате юридически оформленного договора и опосредовано
денежным или натуральным платежом. Земельный рынок охватывает такие виды
сделок, как купля-продажа земельных участков (земельных долей), сдача
земельного участка в аренду, залог участка для получения кредита,
компенсация при изъятии земли для государственных и общественных нужд.
И.А. Иконицкая дает определение земельного оборота как переход
земельных участков от одних лиц к другим, а также переход государственных
земель к гражданам и юридическим лицам. Здесь же отмечается, что земельный
оборот может быть рыночным и внерыночным.
В экономической науке понятие рынка имеет двоякий смысл. Во-первых, оно
является синонимом сферы обращения. Во-вторых, используется в качестве
экономической категории, выражающей определенные общественные отношения. В
частности, представляет совокупность обменных отношений между
товаропроизводителями и потребителями.
В данном случае земля как основное средство производства и основной
капитал приобретает товарную форму. В экономической литературе существует
множество определений рынка. Однако все они сводятся к тому, что рынок –
это механизм, который сводит вместе покупателей и продавцов конкретного
товара или ресурса. Другими словами, это форма взаимоотношений, связей
между отдельными, самостоятельно принимающими решения экономическими
субъектами.
На земельном рынке экономические субъекты в зависимости от их функции
делятся на покупателей и продавцов земли.
Покупатели – это те, кто приобретает землю как ресурс для собственного
использования, по его назначению и при помощи этого ресурса они производят
сельскохозяйственную товарную продукцию или используют как территориальный
базис.
Продавцами выступают собственники земли, владельцы земельных ресурсов.
На земельном рынке координация взаимодействия всех продавцов и
покупателей землей осуществляется через рыночный механизм. Рыночный
механизм – это совокупность органических структур и конкретных форм
хозяйствования, методов управления и правовых норм, с помощью которых
реализуются экономические законы, категории, рычаги, материальные и
моральные стимулы, а также интересы общества.
Основными элементами рыночного механизма на земельном рынке является
спрос, предложение, цена, конкуренция.
В условиях рыночной экономики земля является основным капиталом, так
как земля наряду с произведенной общественной продукцией и природно-
производственными, материальными ресурсами вовлекается в товарно-денежные
отношения, в рыночный оборот. Для этого в период перехода к рынку
законодательно решен главный принципиальный вопрос – установлен
законодательный статус земельной недвижимости, как предмета (объекта)
правового регулирования. Каждый отдельный земельный участок, имеющий статус
недвижимого имущества, приравнен к имуществу. Земля приобретает стоимостное
выражение, имеет рыночную и нормативную цену.
Таким образом, земельный рынок включает в себя систему сделок по
возмездному отчуждению земельных участков и прав на них и обеспечивающие их
механизмы и инфраструктуру. При таком понимании нельзя утверждать, что
понятие земельный рынок является общим понятием по отношению к
земельному обороту, так как в понятие рынок не укладываются
безвозмездные гражданско-правовые сделки – дарение, наследование и др. –
переуступка прав в результате осуществления которых не опосредуется
денежным или иным платежом.
Исходя из заинтересованности государства в контроле за рациональным и
бережным использованием природных ресурсов, из особой значимости земли,
вытекает вывод о необходимости особого правового регулирования перехода
любого рода прав на земельные участки. Поэтому понятие земельный оборот
охватывает переход, как права собственности, так и иных прав на землю. Это,
во-первых. И, во-вторых, понятие земельный оборот включает в себя переход
прав на землю как путем совершения возмездных, так и безвозмездных сделок,
так как совершение и тех и других основывается на единых гражданско-
правовых принципах.
В научной литературе нет единого мнения, следует ли включать в понятие
земельный оборот отчуждение и переход прав на земельные участки только в
гражданско-правовом порядке, или также переход земельных участков в
публично-правовом порядке. И.А. Иконицкая считает, что земельный оборот
может быть рыночным и внерыночным. Объектами внерыночного земельного
оборота являются, во-первых, такие земельные участки, распределение и
перераспределение которых осуществляется в порядке административной
процедуры; во-вторых, земли, приватизация которых не допускается. В
качестве примера внерыночного земельного оборота можно привести изъятие
земельных участков для государственных и общественных нужд.
В любом случае возможность перехода прав на землю иными способами,
нежели совершение гражданско-правовых сделок, должно найти отражение в
определении понятия земельный оборот как его существенная черта.
Исходя из вышеизложенного, следует, что термин земельный оборот
означает переход права собственности и иных прав посредством совершения
гражданско-правовых сделок.
1.2 Развитие земельного рынка в Республике Казахстан
Развитие земельных отношений в Казахстане имеет длительную историю. В
конце XIX века, в соответствии с действующим на тот период времени
Положением, земля находилась в пользовании каждой аульной общины. В
пределах каждой волости поземельные споры решались волостным съездом. В
начале ХХ века земельные отношения в дореволюционном Казахстане
регулировались законодательством Российской империи, и земельные вопросы
решались Переселенческими управлениями Главного управления землеустройства
и земледелия России.
После Октябрьской революции преобразование земельных отношений
проходило поэтапно. Первый этап (1917-1920гг.) был связан с разработкой
законодательных основ земельных преобразований согласно Декрету О земле
В.И. Ленина. Второй этап (1920-1022гг.) был связан с ликвидацией
колонизаторской политики царизма в земельных отношениях. На третьем этапе
(1926-1928гг.) в республике была завершена реализация ленинского декрета.
В 1928 году было принято и реализовано в короткие сроки Постановление
ЦИК и СНК Казахстана О конфискации байских хозяйств. С 1930 года начались
организация и устройство земель колхозов. Начиная с 1946 года,
государственное регулирование земельных отношений было направлено на
создание соответствующих территориальных условий для рациональной
организации сельскохозяйственного производства, ведения севооборотов,
повышения культуры земледелия. В начале 50-х годов началось освоение
целинных и залежных земель.
Реформирование политического и экономического строя в Казахстане
вызвало необходимость коренного изменения земельных отношений и проведения
земельной реформы в целях рационального использования земли, реализации
экономической сущности собственности на землю, что должно привести к
повышению эффективности сельскохозяйственного производства и росту
благосостояния населения. Формирование полноценного рынка земли станет
предпосылкой повышения рентабельности сельскохозяйственных предприятий,
которая будет основываться на признании общественной значимости
производимой ими продукции. Поэтому проблема земельной собственности
становится центральной в системе экономических научных исследований и
подлежит политэкономическому анализу. Актуальность этой проблемы выросла в
посткомандный период в Казахстане, России и других странах бывшего
социалистического лагеря, поскольку бесплатное землепользование и жесткое
регулирование аграрных отношений в Советском Союзе привели к формированию
ничейного отношения к земле и стали одной из причин углубления кризиса в
сельском хозяйстве.
Совершенствование земельных отношений и проведение земельной реформы с
момента обретения республикой независимости были направлены на создание
условий для развития и функционирования разных форм земельной собственности
и многообразия форм хозяйствования на земле, обеспечение закрепления прав
на землю, вовлечение земли в рыночные отношения.
За годы суверенитета в Республике Казахстан по существу создан новый
земельный строй. Главными чертами новых земельных отношений в стране
являются:
• Ликвидация государственной монополии на землю;
• Наличие частной собственности на некоторые категории земель;
• Многообразие форм землепользования;
• Реформирование колхозов, разгосударствление и приватизация
государственных сельскохозяйственных предприятий, создание новых
форм хозяйствования на земле;
• Платность землепользования;
• Переход к рыночным условиям и формирование рынка земли.
Развитие земельных отношений за годы осуществления земельной реформы
связано, в первую очередь, с признанием права частной собственности на
земельные участки отдельных категорий земель.
Земельные отношения на современном этапе предусматривают формирование и
развитие системы регулирования земельного оборота, создание
геоинформационных компьютерных баз данных по всем землям, в первую очередь
сельскохозяйственного назначения, введение единого земельного кадастра,
формирование и развитие цивилизованного земельного рынка.
Рынок земли в полном представлении, предполагающим свободную куплю-
продажу земли в Казахстане до сих пор не существовал. Земля по Закону РК О
земле (2001г.) предоставлялась государством в пожизненное наследуемое
владение, что не способствовало формированию и функционированию рынка
земли, поскольку отсутствовала частная собственность на землю
сельскохозяйственного назначения. Вот почему возникла острая необходимость
разработки и принятия нового Земельного Кодекса Республики Казахстан
(2003г.). Основное функциональное назначение нового земельного кодекса –
это введение института частной собственности на землю и формирование рынка
земли.
В соответствии с условиями и требованиями рыночной экономики в стране
формируются рынок недвижимости и рынок земли.
Экономической основой формирования и функционирования земельного рынка
является частная собственность на землю.
Введение частной собственности на земли сельскохозяйственного
назначения для крестьянского (фермерского) хозяйства и товарного
сельскохозяйственного производства связано с интересами субъектов этих
видов землепользования и рационального и эффективного использования, охраны
земель сельскохозяйственного назначения, что является главной задачей
нового земельного законодательства.
Право частной собственности на эти земли повышает материальную
заинтересованность субъектов этого права в повышении плодородия почв,
оборота земли и экологическом благополучии. В проведении экономических,
социальных и экологических мероприятий эти субъекты права частной
собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения
независимы от государственных органов, в то же время они могут опираться
на оказываемую многостороннюю помощь государства в объеме эффективности
сельскохозяйственного производства в интересах благополучия всего народа
РК.
Содержание права собственности на землю составляет три правомочия:
право владения, право пользования, право распоряжения.
Право владения – юридически обеспеченная возможность осуществлять
фактическое обладание землей. Это означает, что земля числится именно за
данным собственником, находится в его ведении, на его балансе и этот факт
подтверждается документально, либо иным путем. Так, собственность
государства на землю закреплена в Конституции Республики Казахстан, а права
частного собственника земли указаны в государственном акте на право
собственности.
Владение создает необходимые предпосылки для реализации двух других
правомочий – пользования и распоряжения. Можно владеть участком, но не
пользоваться им. В отличие от простого держания вещи, владение землей
характеризуется тем, что для граждан и юридических лиц оно неразрывно
связано с обязанностью использовать земельный участок по целевому
назначению.
Понятию права пользования юристы дают следующее толкование, как
юридически обеспеченную возможность извлечения из земли полезных свойств в
процессе их потребления, а также получения выгоды.
Распоряжение – определение юридической судьбы земельного участка. Она
определяется в двух случаях:
А) при изменении статуса участка путем:
Перевода из одной категории в другую;
Установление определенного порядка пользования;
Б) при изменении состава лиц-собственников и пользователей участка
путем:
Отчуждения участка;
Передачи в аренду и т.д.
В соответствии со ст.12 Земельного кодекса РК право распоряжения –
юридически обеспеченное право государства определять юридическую судьбу
земли на территории РК, а также право частного собственника совершать в
отношении своего земельного участка сделки, не запрещенные законодательными
актами РК. Отсюда следует, что объем правомочий по распоряжению землей у
частного собственника меньше, нежели у государства. У первого есть
возможность лишь совершать сделки. Государство же, помимо сделок, может и
по иному распоряжаться землей, в частности, предоставлять ее в
административном порядке, изменить ее целевое назначение.
В частной собственности граждан РК могут находиться земельные участки,
предназначенные для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного
домашнего (подсобного) хозяйства, лесоразведения, садоводства,
индивидуального жилищного и дачного строительства, а также предоставленные
под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в
том числе жилыми зданиями и их комплексами, включая земли, предназначенные
для обслуживания зданий в соответствии с их назначением.
В частной собственности негосударственных юридических лиц РК могут
находиться земельные участки, предоставленные для ведения товарного
сельскохозяйственного производства, лесоразведения, под застройку и или
застроенные производственными и непроизводственными комплексами, включая
земли, предназначенные для обслуживания зданий в соответствии их
назначением.
Право собственности на земельный участок возникает путем:
1) предоставления права собственности;
2) передачи права собственности;
3) перехода права собственности в порядке универсального правопреемства
(наследование, реорганизация юридического лица).
Право собственности на земельный участок возникает на основе:
1) актов государственных органов;
2) гражданско-правовых сделок;
3) иных оснований, предусмотренных законодательством РК.
Документы, на основании которых возникают у граждан и юридических лиц
соответствующие права на земельный участок в ст.12 Земельного кодекса РК
названы правоустанавливающими документами. К ним относятся правовые акты
исполнительных органов о предоставлении права на земельный участок,
договоры купли-продажи (мены, дарения и иной сделки об отчуждении
земельного участка) и решение судебных органов о признании права частной
собственности на земельный участок, права землепользования и иных прав на
землю. На основании правоустанавливающих документов, территориальные органы
по управлению земельными ресурсами составляют правоудостоверяющие
документы, отражающие идентификационные характеристики земельного участка.
К ним, в данном случае относится акт на право частной собственности на
земельный участок.
Согласно статье 27 Земельного кодекса РК реализация права
государственной собственности означает: земельные участки из земель,
находящихся в государственной собственности могут быть:
1) проданы или переданы безвозмездно в частную собственность;
2) предоставлены в постоянное или временное землепользование;
3) реализованы в иных правовых формах в случаях, предусмотренных
Земельным кодексом.
Таким образом, можно считать, что первым основанием возникновения права
собственности на земельные участки является предоставление земельных
участков, находящихся в государственной собственности.
Вторым основанием возникновения права собственности на земельные
участки является юридический факт (купля-продажа, обмен земельного участка,
дарение и т.д.), который назван в Земельном кодексе РК гражданско-
правовая сделка (ст.22).
Передача земельного участка в частную собственность – гражданско-
правовая сделка с земельным участком. Это распорядительная функция
собственника земельного участка.
Собственник вправе совершать в отношении своего земельного участка без
изменения его назначения любые сделки, не запрещенные законодательными
актами РК. Эту функцию владельца земельного участка называют
распорядительной (ст.21) или правом отчуждения (купли-продажи, дарения,
мены и др.)(ст.81).
Формами распорядительной функции выступают:
1) отказ от права собственности (земельного участка);
2) продажа частного земельного участка;
3) дарение земельного участка;
4) наследование земельного участка;
5) земельный участок, находящийся в частной собственности может быть
объектом обращения взыскания, как имущество физических и юридических
лиц, которым они отвечают по своим обязательствам, включая случаи
признания банкротом (ст.83).
Одним из оснований возникновения права собственности (землепользования)
является заявление физических и юридических лиц о предоставлении земельного
участка, которое они подают в местный исполнительный орган по месту
нахождения земельного участка.
Заявление о предоставлении земельного участка рассматривается в срок до
трех месяцев с момента поступления. Отказ в предоставлении земельного
участка оформляется решением с вручением копии в семидневный срок после
принятия решения.
Решение местного исполнительного органа о предоставлении земельного
участка является основанием выдачи документа, удостоверяющего право на
земельный участок, выдаваемым территориальным органом по управлению
земельными ресурсами:
при частной собственности на земельный участок – акт права частной
собственности на земельный участок;
при постоянном землепользовании – акт на право постоянного
землепользования;
при временном возмездном землепользовании – акт на право временного
возмездного землепользования (долгосрочной, краткосрочной аренды);
при временном безвозмездном пользовании – акт на право безвозмездного
землепользования.
Земельные участки предоставляются гражданам РК бесплатно в частную
собственность в следующих размерах:
1) для ведения личного подсобного хозяйства (включая усадебный и
полевой наделы) в сельской местности – 0,25 гектара на
неорошаемых и 0,15 гектара на орошаемых землях;
2) для индивидуального жилищного строительства – 0,10 гектара;
3) для садоводства, а также дачного строительства – 0,12 гектара.
Повторное бесплатное предоставление земельных участков для указанных
целей не допускается.
Гражданам РК передано в частную собственность 815,7 тысяч земельных
участков для садоводства и дачного строительства площадью 87,6 тыс.га,
1674,4 тысяч земельных участков – для ведения личного подсобного хозяйства
(224,3 тыс.га) и 355 тысяч земельных участков – для индивидуального
жилищного строительства (40,5 тыс.га).
Кроме того, в частной собственности граждан и негосударственных
юридических лиц находятся земли, необходимые для осуществления
технологической деятельности предприятий. Это земли, предоставленные под
застройку производственными и непроизводственными зданиями и сооружениями,
включая земельные участки для их обслуживания. Всего для этих целей продано
в частную собственность 58 тысяч земельных участков общей площадью 62
тыс.га. Таким образом, в республике в настоящее время имеется около трех
миллионов собственников земельных участков, за которыми закреплено свыше
400 тыс.га.
Право землепользования определяется как институт земельного права,
содержащий правовые нормы, регулирующие земельные правоотношения по
использованию и охране земель.
Согласно Земельному кодексу РК право землепользования – это право лица
владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в государственной
собственности, бессрочно (постоянное землепользование), на возмездной и
безвозмездной основе.
По основаниям возникновения право землепользования делится на:
1) предоставление права землепользования;
2) передача права землепользования;
3) перехода права землепользования в порядке универсального
правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица).
Кроме того, право землепользования возникает на основе:
1)актов государственных органов;
2) гражданско-правовых сделок;
4) иных основаниях.
Предоставление права землепользования означает наделение лица правом
землепользования непосредственно государством. Предоставление права
землепользования гражданам и юридическим лицам производится на основании
решения исполнительного органа. При предоставлении негосударственным
землепользователям права временного землепользования местным исполнительным
органом заключается с землепользователем договор аренды земельного участка
или договор временного безвозмездного землепользования на основании решения
о предоставлении права временного землепользования.
Передача права землепользования производится на основе гражданско-
правовых сделок, а также по иным основаниям, предусмотренным
законодательством РК. Отчуждение права землепользования производится на
основе гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение, мены и др.).
Одним из видов права землепользования является аренда земельного
участка, находящегося в частной собственности, относится к вторичному
землепользованию.
Землепользователи не имеют права самостоятельно изменять целевое
назначение земельного участка при отчуждении и передаче права
землепользования.
Граждане, передавшие принадлежащие им права на земельные участки, в том
числе права на условные земельные доли в качестве вклада в уставный капитал
хозяйственных товариществ или в качестве взноса в производственные
кооперативы, при выходе из состава участников (членов) для организации
крестьянского (фермерского) хозяйства имеют право на выдел (раздел) в
натуре или пая, включая земельный участок, либо по его желанию на выплату
стоимости пая.
По правовому положению субъектов права землепользования делятся на:
1) государственных и негосударственных;
2) национальных и иностранных;
3) физических и юридически лиц;
4) постоянных и временных;
5) первичных и вторичных.
Таким образом, земельные участки, находящиеся на праве собственности и
праве землепользования могут быть объектами всех рыночных сделок.
Собственники и землепользователи земельных участков на вторичном рынке
вправе продать их по договорной цене, передать в залог, подарить, завещать,
внести в качестве взноса в уставный фонд хозяйствующих субъектов, совершать
иные сделки, не запрещенные законом.
В результате осуществления земельной реформы, совершенствования
земельных отношений значительно изменилась структура земельных угодий по
категориям земель, субъектам хозяйствования и формам собственности.
Наиболее существенные изменения произошли в распределении земель
сельскохозяйственного назначения. Если в 1991 году государственный сектор
занимал 196,1 млн.га, а негосударственный – 22,3 млн.га, то в 2004 году
соответственно 3,1 и 7,8 млн.га.
В результате реформирования и приватизации государственных
сельскохозяйственных предприятий за негосударственными формами
хозяйствования закреплено около 97 % земель сельскохозяйственного
назначения.
Важнейшим результатом земельной реформы явилась ликвидация
государственной монополии на землю, осуществление перехода к многообразию
видов права землепользования и земельной собственности. В республике около
трех миллионов граждан и юридических лиц стали собственниками земельных
участков для ведения садоводства и дачного строительства, личного
подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства и других
целей. Было предоставлено в собственность или во временное землепользование
58,1 тыс. земельных участков субъектам малого предпринимательства, 18,7
тыс. земельных участков – предоставлено собственникам жилых и нежилых
помещений в объектах кондоминиумов.
Земельная реформа внесла коренные изменения в структуру
землепользования в аграрном секторе и определила приоритеты развития в
пользу негосударственных землепользователей.
Анализ реформирования сельскохозяйственного производства
свидетельствует, что реорганизация государственных сельскохозяйственных
предприятий в республике проходила по двум направлениям:
А) путем разделения реорганизуемых хозяйств на крестьянские
(фермерские) хозяйства и другие мелкие хозяйствующие субъекты;
Б)путем преобразования совхозов и колхозов в крупные
сельскохозяйственные кооперативы, товарищества и акционерные общества.
Реорганизация хозяйств и формирование новой структуры хозяйствующих
субъектов в различных регионах страны осуществляется неодинаково: в южных
областях высокий уровень развития получили крестьянские (фермерские)
хозяйства, в северных – производственные кооперативы, акционерные общества
и другие крупные негосударственные формирования.
Следует отметить, что вновь созданные формы хозяйствования еще
недостаточно стабильны. Процесс образования новых агроформирований
сопровождается распадом отдельных ранее сформированных хозяйств.
Таблица 1
Состав хозяйствующих субъектов в аграрном секторе
Категории 1991 г. 1995г. 2000г. 2005г.
хозяйствующих
субъектов
Кол-вПлощадКоличесПлощадКоличе сПлощадКоличесПлощад
о, ь, тво, ь, тво, ь, тво, ь,
тыс. млн.гатыс млн.гатыс млн.гатыс млн.га
2.негосударст0,5 15,6 3,5 147,4 6,3 60 17,9 47,7
венные
сельскохозяйс
твенные
юридические
лица -всего
Из них: 0,4 15,3 0,4 14,7
колхозы
Хозяйственные 3,1 40,6 3,7 33,8
товарищества
и акционерные
общества
Сельскохозяйс0,1 0,3 0,3 5,6 1,9 17,8 1,5 9,7
твенные
производствен
ные
кооперативы
Другие 2,8 127,1 1,3 1,6 12,7 4,1
негосударстве
нные
организации
3.Государстве3,7 201,2 2,3 34 1,7 3,2 1,3 2,7
нные
сельскохозяйс
твенные
организации
всего
Из них: 2,1 195,3 0,3 25
совхозы
НИИ, 0,3 2,3 0,3 2,4 0,6 1,6 0,4 1,3
учреждения и
учебные
заведения
Подсобные 1,0 1,9 1,4 2 0,8 0,5 0,7 0,3
сельхозпредпр
иятия
Другие 0,3 1,7 0,3 4,6 0,3 1,1 0,3 1,1
государственн
ые
организации
Таким образом, в настоящее время основными землепользователями в стране
являются негосударственные предприятия, находящиеся в различных формах
хозяйствования. Это акционерные общества, производственные кооперативы,
товарищества с ограниченной ответственностью, крестьянские (фермерские)
хозяйства.
Материальной основой возникновения и развития новых форм хозяйствования
на селе послужило введение института земельной доли и наделение ими
крестьян, которое имело кардинальное социально-экономическое значение в
ходе земельной реформы. После принятия в 1991 году Закона О земельной
реформе всем сельским жителям были розданы условные земельные доли. В
общей сложности было выдано 2,3 млн свидетельств. В 1994 году указом
Президента РК обладателям права на условную земельную долю было
предоставлено право ее продажи, дарение, сдачи в аренду и использование в
качестве залога. Принятым в 2001 году Законом РК О земле право на
постоянное землепользование сменили на временное, сроком до 49 лет. С
принятием нового Земельного кодекса РК обладатели права на условную
земельную долю должны были обязаны до 1 января 2005 года реализовать это
право путем совершения одного из нижеприведенных действий:
1) выкупа земельного участка в частную собственность;
2) получения во временное общее или раздельное землепользование
земельного участка для самостоятельного ведения крестьянского
(фермерского) хозяйства или товарного сельскохозяйственного
производства;
3) передачи в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного
товарищества, в оплату акций акционерного общества или в качестве
взноса в производственный кооператив.
Граждане и юридические лица, передавшие принадлежащие им на праве
землепользования земельные участки во вторичное землепользование
(субаренду) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и товарного
сельскохозяйственного производства обязаны до 1 января 2005 года
расторгнуть договоры о вторичном землепользовании.
В случае нереализации арендодателем указанных прав расторжение
договоров о вторичном землепользовании (субаренде) и прекращение прав
землепользователей (арендодателей) осуществляется в судебном порядке по
иску территориальных органов по управлению земельными ресурсами, а
земельные участки, переданные во вторичное землепользование, изымаются и
зачисляются в специальный земельный фонд района.
По закону наделы могут быть изъяты только после того, как на них в
течение года не проводилось никаких сельскохозяйственных работ, то есть с 1
января 2006 года.
Таким образом, крестьянам дали выбор – выкупить свои доли у государства
по льготной цене – 75% от кадастровой стоимости, вести крестьянское
(фермерское) хозяйство или передать свое право на землепользование в
качестве вклада в уставной капитал какого-либо предприятия.
Первый вариант не нашел широкого применения в республике, так как
покупательная способность сельчан не соответствует даже льготным ценам.
Создать и вести крестьянское (фермерское) хозяйство не всем под силу.
Этим решили заняться 22% сельчан. Половина обладателей условных земельных
долей решили передать их в развитие предприятия. Но и тут возникают
проблемы. Многие руководители товариществ не заинтересованы принимать
пайщиков как равных. Если оценивать земельные доли по ценам, предложенным
государством, уставной капитал возрастет в сотни раз, а это перерегистрация
и большие налоги. Поэтому сельчане вынуждены передавать свое право на
землепользование по ничтожным ценам, которые не соответствуют нормативным,
что ущемляет права пайщиков.
В Павлодарской области своими паями распорядились только 14,9 тысяч
человек. Это треть от всех, имеющих на нее право. Почти 6 тысяч человек
открыли собственные крестьянские хозяйства. Столько же передали доли в
уставный капитал хозяйствующих субъектов. Три тысячи владельцев паев сами
образовали предприятия для занятия сельским хозяйством. Остальные 32 тысячи
человек пока никак не определись.
У многих пайщиков нет возможности рационально использовать свою долю.
Самостоятельно обрабатывать надел сельчанин не в состоянии,
сельхозформированию или крестьянскому хозяйству он не нужен – и пайщик
вынужден возвращать свой надел государству.
По данным отдела земельных отношений департамента сельского хозяйства
Северо-Казахстанской области, все землепользователи расторгли договоры
субаренды. Организовано 337 новых агроформирований – крестьянских хозяйств,
товариществ с ограниченной ответственностью. В связи с отъездом за пределы
области, несвоевременным оформлением правоудостоверяющих документов и
другим причинам 14% североказахстанцев или 16 тысяч условных земельных
долей не прошли юридического переоформления.
Из 33 тысяч земельных наделов в Восточно-Казахстанской области больше
половины оказались объединены в ТОО, почти 5 тысяч оформлены в крестьянские
хозяйства и около 800 – в акционерные общества и кооперативы. Свыше
полутора тысяч долей остались невостребованными.
В Кызылординской области на момент принятия Земельного кодекса
розданные сельчанам 121789 условных земельных долей располагались на
площади более 3,5 млн гектаров. В субаренде находились 18,3 тысяч долей,
среди которых наибольший спрос был на рисовые чеки (162 тыс.га). Остальные
земли представляют собой песчаные барханы или солончаки.
В Актюбинской области проблемы с земельными участками существуют
давно. В свое время земельные паи зачастую передавались без
соответствующего документального оформления, без учета механизма выхода из
долевого участия. Нередко земельные доли достаточно условны, поскольку их
крайне трудно выделить из общего поля. В итоге выйти из субаренды для
крестьян бывает весьма нелегко. Между тем для многих сдача в субаренду
своих земельных наделов была единственной возможностью получить средства к
существованию.
Переход на новые условия использования земельных участков порождает
немало вопросов. Спешка, в которой крестьянам приходится переоформлять свои
права на землю, приводит к тому, что процесс проходит не всегда юридически
грамотно. Кроме того, уступка земли в чье-либо пользование требует
заверение в нотариальной конторе, а далеко не все крестьяне могут оплатить
услуги нотариуса. Но, несмотря на это, 830 земельных участков общей
площадью более 1 млн гектаров сегодня на новых условиях уже переданы
различным агроформированиям области.
В Карагандинской области пахотные земли не имеют большого спроса и
выкуп их в частную собственность имеет единичный характер. В среднем один
гектар стоит 21 тысячу тенге. А в зависимости от плодородности почвы,
месторасположения и водообеспеченности цены возрастают. Поэтому большинство
предпочитают оформлять на свои земельные доли долгосрочную аренду на 49
лет.
По ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Рыночный оборот земли
Кызылорда
УДК 332.2:332.74
Рекомендовано Научно-методическим Советом Кызылординского государственного
университета им.Коркыт-Ата
Рекомендовано президиумом Совета УМС по группам специальностей Социальные
науки и бизнес при КазЭУ им. Т.Рыскулова
Рецензенты:
Академик НАН РК, профессор, доктор экономических наук Сатыбалдин А.А.
Доцент, кандидат экономических наук Салыкова Л.Н.
Кушенова М.Ш.
Рыночный оборот земли: учебное пособие. – Кызылорда, 2006г. – 70с.
В предлагаемом учебном пособии освещены особенности развития
отечественного рынка земли в современных условиях, правовые и экономические
основы вовлечения земель в рыночный оборот, методы расчета цен на землю.
Настоящее учебное пособие предназначено для широкого круга читателей,
интересующихся проблемами функционирования земельного рынка, для студентов
экономических и сельскохозяйственных специальностей высших учебных
заведений, а также для работников земельных служб.
Содержание
Глава 1. Реализация частной собственности и прав землепользования
в условиях рыночной экономики
1. Общая характеристика оборота земель
2. Развитие земельного рынка в Республике Казахстан
3. Оборот земель в зарубежных странах
Глава 2. Виды сделок с земельными участками
2.1 Купля-продажа земельных участков
2.2 Аренда земельного участка
2.3 Ипотека земли
Глава 3. Оценка земельного участка
3.1 Основы ценообразования на земельный участок как на объект
недвижимого имущества
3.2 Особенности оценки земель в зарубежных странах
3.3 Оценка земельных ресурсов в Республике Казахстан
Введение
Земля всегда выступала одной из главных притягательных сил для
человека, связанного с его жизнедеятельностью. Она сыграла решающую роль в
эволюции человека, труд которого именно на земле во многом сформировал его
современный облик. Постепенное деление и развитие аграрного хозяйства, его
различных специализаций определили структуру общественного устройства,
подтолкнули смену формаций, задали тенденции расширенного воспроизводства.
Земля является главным средством производства в сельском хозяйстве, основой
жизни и деятельности населения, пространственным базисом социально-
экономического развития страны. Казахстан относится к числу самых
обеспеченных землей стран планеты – на одного жителя приходится по 18
гектара.
За последние годы в республике создана и продолжает совершенствоваться
законодательная база реформирования земельных отношений. Реформы
предоставили широкие полномочия по владению и пользованию земли. Однако
новое качество экономического роста возникает тогда, когда присутствуют
рыночное регулирование земельных отношений на основе грамотной программы
развития земельного рынка.
На сегодняшний день возрос интерес экономической науки к бережному и
экономически эффективному использованию земельных ресурсов и их
качественному воспроизводству.
В то же время, обществу небезразлично, кому и на каких условиях
принадлежит земля. Социально-ориентированная рыночная экономика
предполагает целенаправленность общей земельной политики во благо всего
общества. Это означает необходимость осуществления не просто радикальных
перемен в аграрных отношениях в переходный период к рынку, а кардинальный
поворот к свободе хозяйствования на земле, который позволяет соединить
воедино учет особенностей конкретных хозяйств с реализацией интересов
людей, ведущих это хозяйство и удовлетворением общественных потребностей,
посредством рынка. Большие возможности в этом плане дает разработка
категории рынка земли, позволяющей с единых позиций изучать многие явления
рыночной экономики.
В предлагаемом учебном пособии автор делает попытку раскрыть
особенности присущие рынку земли в современном общественно-
воспроизводственном процессе, показать ее функциональную природу, изучить
формирование стоимостной оценки земельного фонда на основе земельной ренты.
Глава 1. Реализация частной собственности и прав землепользования в
Республике Казахстан
1. Общая характеристика оборота земель
Земля является особым природным ресурсом. Особенность земли заключается
в том, что она, в отличие от других природных ресурсов, является
территориальным базисом деятельности человека. В этом смысле земля является
основной предпосылкой любого производства.
Земля является ограниченным ресурсом. Земельные площади имеют
фиксированные размеры, и люди практически не в состоянии их изменять.
Ограниченность земли особенно остро чувствуется в странах и регионах с
большой плотностью населения. Невосполнимость земельных ресурсов, их
ограниченность является причиной, побуждающей законодателя рассматривать
землю как основу жизни народов, населяющих соответствующую территорию.
Законодательством должен быть обеспечен доступ граждан и юридических лиц к
земле. Для этого государство может быть вынуждено вводить определенные
ограничения, направленные на предотвращение необоснованной концентрации
земельных ресурсов в руках ограниченного круга лиц. Обеспечивая доступ к
дефицитному природному ресурсу, государство должно найти компромисс между
социальными интересами населения, нуждающегося в земле, и экономическими
интересами общества, заключающимися в возможности перехода земли к
эффективному собственнику что, в конечном итоге, способствует техническому
прогрессу.
Земля является территориальной основой для производства. Спецификой
сельскохозяйственных земель является то, что помимо функции
территориального базиса земля является основным средством производства. В
сельскохозяйственном производстве используется уникальное свойство земли –
естественное плодородие. В силу этого своего качества земля способна
воспроизводить животный и растительный мир. Плодородие – естественное
явление, но оно может увеличиваться при правильном ведении сельского
хозяйства, и, наоборот, уменьшаться при неправильном его ведении.
Земля является одним из важнейших элементов экосистемы. По словам
основателя почвоведения В.В. Докучаева, почвенный слой является отражением
природы. При ненадлежащем уходе за землей может быть нарушен естественный
баланс в экосистеме.
Некоторые особенности земли представляют материальную основу для
развития рентных отношений. К таким особенностям можно отнести следующие
моменты:
• земля служит невоспроизводимым фактором производства. При утрате
той или иной части земельного богатства не представляется
возможным воссоздать это богатства искусственно.
• земля абсолютно ограничена поверхностью земной суши на планете.
Кроме того, она как объект сельскохозяйственного использования
имеет относительное ограничение. Эта ограниченность определяется
уровнем развития производительных сил общества.
• земля как объект сельскохозяйственного производства (в отличие от
всех других средств производства) в процессе эксплуатации при
правильном и рациональном использовании не утрачивает полезных
свойств и не ухудшается. При быстром развитии производительных
сил, по мере ускорения научно-технического прогресса, все машины
устаревают не только физически, но и морально, а потому подлежат
замене новыми, более экономичными и эффективными технологиями.
Земля, напротив, при разумном использовании не только не
изнашивается, не стареет морально, но может улучшаться. Повышается
экономическое плодородие земли, хотя количественно она может
сокращаться.
В мире насчитывается не более 8-10% всей суши, пригодной в качестве
сельскохозяйственных угодий. Это составляет приблизительно 15 млн км2.
Примерно половина указанных земель не может быть полноценно использована
из-за недостаточного количества тепла и осадков.
Эта специфика земли, как особого ресурса заставляет по иному трактовать
предельную выгодность расширения производства, а значит и целесообразности
и полезности ее.
К тому же, если взять конкретный участок земли, то всегда наступает
момент, когда малейшее увеличение вложений труда и капитала перестает
оплачиваться. Например, внесение минеральных удобрений в засушливый год не
оказывают стимулирующего воздействия на прирост растений и повышение
плодородия почвы. Значит, есть предел выгодности интенсификации
производства на данном участке земли в определенных условиях. В данном
случае, очевидно, следует обратить внимание на то, что земля была
неправильно использована. Нет таких участков, на которых нельзя получать
урожай какой-либо культуры. Проблема лишь в том, можно ли, разумно ее
использовать, получать чистый доход или чистый продукт.
Материальные условия определяют землю как специфический
сельскохозяйственный ресурс, ценность которого со временем неуклонно и
достаточно быстро возрастает. Последнее обусловлено ростом спроса на
сельскохозяйственную продукцию (в силу роста численности населения) и
сокращением ресурса (в силу эрозии почв и изъятия земель под промышленное и
городское строительство). Это мировая тенденция.
Особые свойства земли, как уникального природного объекта и всеобщей
территориальной базы должны учитываться при осуществлении правового
регулирования прав на землю и перехода этих прав в условиях рынка. Важно
обеспечить механизм рационального и эффективного использования земли и
одновременно обеспечить интересы населения. Известный цивилист И.А.
Покровский отмечал, что распределение земельного капитала в руках частных
лиц диктовалась всем ходом экономической истории, всем ходом экономического
прогресса. Он писал, что система децентрализации и частной собственности в
высокой степени стимулирует личную инициативу и линую энергию и что именно
поэтому принцип свободной индивидуальной собственности восторжествовал в
истории над принципами первобытного коллективизма. Но в то же время не
может исчезать из вида другая сторона вопроса, именно общественное,
общенациональное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит
бесконечно трудная задача сочетания двух противоположных тенденций. С одной
стороны, если желательно воспользоваться благами личной предприимчивости,
изобретательности и энергии, если это личная энергия, развиваемая каждым в
своих собственных эгоистических интересах, в то же время идет на пользу
всего народа, то необходимо сохранить принцип частной собственности и
избегать всего того, что способно подорвать его стимулирующее значение.
Специфика земельных участков, как объектов оборота, является
объективной основой для установления специальных правил земельного оборота
и границ земельного оборота.
В научной литературе высказываются различные мнения по поводу
соотношения понятий земельный рынок и земельный оборот. Например Г.А.
Волков считает, что понятие рынок земли и оборот земли различны по
своему объему: первое шире второго и включает помимо системы сделок с
землей также обеспечивающие их механизмы и инфраструктуру.
Э.Н. Крылатых определяет земельный рынок как часть земельного оборота,
при котором установление, изменение и прекращение прав на земельный участок
происходит в результате юридически оформленного договора и опосредовано
денежным или натуральным платежом. Земельный рынок охватывает такие виды
сделок, как купля-продажа земельных участков (земельных долей), сдача
земельного участка в аренду, залог участка для получения кредита,
компенсация при изъятии земли для государственных и общественных нужд.
И.А. Иконицкая дает определение земельного оборота как переход
земельных участков от одних лиц к другим, а также переход государственных
земель к гражданам и юридическим лицам. Здесь же отмечается, что земельный
оборот может быть рыночным и внерыночным.
В экономической науке понятие рынка имеет двоякий смысл. Во-первых, оно
является синонимом сферы обращения. Во-вторых, используется в качестве
экономической категории, выражающей определенные общественные отношения. В
частности, представляет совокупность обменных отношений между
товаропроизводителями и потребителями.
В данном случае земля как основное средство производства и основной
капитал приобретает товарную форму. В экономической литературе существует
множество определений рынка. Однако все они сводятся к тому, что рынок –
это механизм, который сводит вместе покупателей и продавцов конкретного
товара или ресурса. Другими словами, это форма взаимоотношений, связей
между отдельными, самостоятельно принимающими решения экономическими
субъектами.
На земельном рынке экономические субъекты в зависимости от их функции
делятся на покупателей и продавцов земли.
Покупатели – это те, кто приобретает землю как ресурс для собственного
использования, по его назначению и при помощи этого ресурса они производят
сельскохозяйственную товарную продукцию или используют как территориальный
базис.
Продавцами выступают собственники земли, владельцы земельных ресурсов.
На земельном рынке координация взаимодействия всех продавцов и
покупателей землей осуществляется через рыночный механизм. Рыночный
механизм – это совокупность органических структур и конкретных форм
хозяйствования, методов управления и правовых норм, с помощью которых
реализуются экономические законы, категории, рычаги, материальные и
моральные стимулы, а также интересы общества.
Основными элементами рыночного механизма на земельном рынке является
спрос, предложение, цена, конкуренция.
В условиях рыночной экономики земля является основным капиталом, так
как земля наряду с произведенной общественной продукцией и природно-
производственными, материальными ресурсами вовлекается в товарно-денежные
отношения, в рыночный оборот. Для этого в период перехода к рынку
законодательно решен главный принципиальный вопрос – установлен
законодательный статус земельной недвижимости, как предмета (объекта)
правового регулирования. Каждый отдельный земельный участок, имеющий статус
недвижимого имущества, приравнен к имуществу. Земля приобретает стоимостное
выражение, имеет рыночную и нормативную цену.
Таким образом, земельный рынок включает в себя систему сделок по
возмездному отчуждению земельных участков и прав на них и обеспечивающие их
механизмы и инфраструктуру. При таком понимании нельзя утверждать, что
понятие земельный рынок является общим понятием по отношению к
земельному обороту, так как в понятие рынок не укладываются
безвозмездные гражданско-правовые сделки – дарение, наследование и др. –
переуступка прав в результате осуществления которых не опосредуется
денежным или иным платежом.
Исходя из заинтересованности государства в контроле за рациональным и
бережным использованием природных ресурсов, из особой значимости земли,
вытекает вывод о необходимости особого правового регулирования перехода
любого рода прав на земельные участки. Поэтому понятие земельный оборот
охватывает переход, как права собственности, так и иных прав на землю. Это,
во-первых. И, во-вторых, понятие земельный оборот включает в себя переход
прав на землю как путем совершения возмездных, так и безвозмездных сделок,
так как совершение и тех и других основывается на единых гражданско-
правовых принципах.
В научной литературе нет единого мнения, следует ли включать в понятие
земельный оборот отчуждение и переход прав на земельные участки только в
гражданско-правовом порядке, или также переход земельных участков в
публично-правовом порядке. И.А. Иконицкая считает, что земельный оборот
может быть рыночным и внерыночным. Объектами внерыночного земельного
оборота являются, во-первых, такие земельные участки, распределение и
перераспределение которых осуществляется в порядке административной
процедуры; во-вторых, земли, приватизация которых не допускается. В
качестве примера внерыночного земельного оборота можно привести изъятие
земельных участков для государственных и общественных нужд.
В любом случае возможность перехода прав на землю иными способами,
нежели совершение гражданско-правовых сделок, должно найти отражение в
определении понятия земельный оборот как его существенная черта.
Исходя из вышеизложенного, следует, что термин земельный оборот
означает переход права собственности и иных прав посредством совершения
гражданско-правовых сделок.
1.2 Развитие земельного рынка в Республике Казахстан
Развитие земельных отношений в Казахстане имеет длительную историю. В
конце XIX века, в соответствии с действующим на тот период времени
Положением, земля находилась в пользовании каждой аульной общины. В
пределах каждой волости поземельные споры решались волостным съездом. В
начале ХХ века земельные отношения в дореволюционном Казахстане
регулировались законодательством Российской империи, и земельные вопросы
решались Переселенческими управлениями Главного управления землеустройства
и земледелия России.
После Октябрьской революции преобразование земельных отношений
проходило поэтапно. Первый этап (1917-1920гг.) был связан с разработкой
законодательных основ земельных преобразований согласно Декрету О земле
В.И. Ленина. Второй этап (1920-1022гг.) был связан с ликвидацией
колонизаторской политики царизма в земельных отношениях. На третьем этапе
(1926-1928гг.) в республике была завершена реализация ленинского декрета.
В 1928 году было принято и реализовано в короткие сроки Постановление
ЦИК и СНК Казахстана О конфискации байских хозяйств. С 1930 года начались
организация и устройство земель колхозов. Начиная с 1946 года,
государственное регулирование земельных отношений было направлено на
создание соответствующих территориальных условий для рациональной
организации сельскохозяйственного производства, ведения севооборотов,
повышения культуры земледелия. В начале 50-х годов началось освоение
целинных и залежных земель.
Реформирование политического и экономического строя в Казахстане
вызвало необходимость коренного изменения земельных отношений и проведения
земельной реформы в целях рационального использования земли, реализации
экономической сущности собственности на землю, что должно привести к
повышению эффективности сельскохозяйственного производства и росту
благосостояния населения. Формирование полноценного рынка земли станет
предпосылкой повышения рентабельности сельскохозяйственных предприятий,
которая будет основываться на признании общественной значимости
производимой ими продукции. Поэтому проблема земельной собственности
становится центральной в системе экономических научных исследований и
подлежит политэкономическому анализу. Актуальность этой проблемы выросла в
посткомандный период в Казахстане, России и других странах бывшего
социалистического лагеря, поскольку бесплатное землепользование и жесткое
регулирование аграрных отношений в Советском Союзе привели к формированию
ничейного отношения к земле и стали одной из причин углубления кризиса в
сельском хозяйстве.
Совершенствование земельных отношений и проведение земельной реформы с
момента обретения республикой независимости были направлены на создание
условий для развития и функционирования разных форм земельной собственности
и многообразия форм хозяйствования на земле, обеспечение закрепления прав
на землю, вовлечение земли в рыночные отношения.
За годы суверенитета в Республике Казахстан по существу создан новый
земельный строй. Главными чертами новых земельных отношений в стране
являются:
• Ликвидация государственной монополии на землю;
• Наличие частной собственности на некоторые категории земель;
• Многообразие форм землепользования;
• Реформирование колхозов, разгосударствление и приватизация
государственных сельскохозяйственных предприятий, создание новых
форм хозяйствования на земле;
• Платность землепользования;
• Переход к рыночным условиям и формирование рынка земли.
Развитие земельных отношений за годы осуществления земельной реформы
связано, в первую очередь, с признанием права частной собственности на
земельные участки отдельных категорий земель.
Земельные отношения на современном этапе предусматривают формирование и
развитие системы регулирования земельного оборота, создание
геоинформационных компьютерных баз данных по всем землям, в первую очередь
сельскохозяйственного назначения, введение единого земельного кадастра,
формирование и развитие цивилизованного земельного рынка.
Рынок земли в полном представлении, предполагающим свободную куплю-
продажу земли в Казахстане до сих пор не существовал. Земля по Закону РК О
земле (2001г.) предоставлялась государством в пожизненное наследуемое
владение, что не способствовало формированию и функционированию рынка
земли, поскольку отсутствовала частная собственность на землю
сельскохозяйственного назначения. Вот почему возникла острая необходимость
разработки и принятия нового Земельного Кодекса Республики Казахстан
(2003г.). Основное функциональное назначение нового земельного кодекса –
это введение института частной собственности на землю и формирование рынка
земли.
В соответствии с условиями и требованиями рыночной экономики в стране
формируются рынок недвижимости и рынок земли.
Экономической основой формирования и функционирования земельного рынка
является частная собственность на землю.
Введение частной собственности на земли сельскохозяйственного
назначения для крестьянского (фермерского) хозяйства и товарного
сельскохозяйственного производства связано с интересами субъектов этих
видов землепользования и рационального и эффективного использования, охраны
земель сельскохозяйственного назначения, что является главной задачей
нового земельного законодательства.
Право частной собственности на эти земли повышает материальную
заинтересованность субъектов этого права в повышении плодородия почв,
оборота земли и экологическом благополучии. В проведении экономических,
социальных и экологических мероприятий эти субъекты права частной
собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения
независимы от государственных органов, в то же время они могут опираться
на оказываемую многостороннюю помощь государства в объеме эффективности
сельскохозяйственного производства в интересах благополучия всего народа
РК.
Содержание права собственности на землю составляет три правомочия:
право владения, право пользования, право распоряжения.
Право владения – юридически обеспеченная возможность осуществлять
фактическое обладание землей. Это означает, что земля числится именно за
данным собственником, находится в его ведении, на его балансе и этот факт
подтверждается документально, либо иным путем. Так, собственность
государства на землю закреплена в Конституции Республики Казахстан, а права
частного собственника земли указаны в государственном акте на право
собственности.
Владение создает необходимые предпосылки для реализации двух других
правомочий – пользования и распоряжения. Можно владеть участком, но не
пользоваться им. В отличие от простого держания вещи, владение землей
характеризуется тем, что для граждан и юридических лиц оно неразрывно
связано с обязанностью использовать земельный участок по целевому
назначению.
Понятию права пользования юристы дают следующее толкование, как
юридически обеспеченную возможность извлечения из земли полезных свойств в
процессе их потребления, а также получения выгоды.
Распоряжение – определение юридической судьбы земельного участка. Она
определяется в двух случаях:
А) при изменении статуса участка путем:
Перевода из одной категории в другую;
Установление определенного порядка пользования;
Б) при изменении состава лиц-собственников и пользователей участка
путем:
Отчуждения участка;
Передачи в аренду и т.д.
В соответствии со ст.12 Земельного кодекса РК право распоряжения –
юридически обеспеченное право государства определять юридическую судьбу
земли на территории РК, а также право частного собственника совершать в
отношении своего земельного участка сделки, не запрещенные законодательными
актами РК. Отсюда следует, что объем правомочий по распоряжению землей у
частного собственника меньше, нежели у государства. У первого есть
возможность лишь совершать сделки. Государство же, помимо сделок, может и
по иному распоряжаться землей, в частности, предоставлять ее в
административном порядке, изменить ее целевое назначение.
В частной собственности граждан РК могут находиться земельные участки,
предназначенные для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного
домашнего (подсобного) хозяйства, лесоразведения, садоводства,
индивидуального жилищного и дачного строительства, а также предоставленные
под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в
том числе жилыми зданиями и их комплексами, включая земли, предназначенные
для обслуживания зданий в соответствии с их назначением.
В частной собственности негосударственных юридических лиц РК могут
находиться земельные участки, предоставленные для ведения товарного
сельскохозяйственного производства, лесоразведения, под застройку и или
застроенные производственными и непроизводственными комплексами, включая
земли, предназначенные для обслуживания зданий в соответствии их
назначением.
Право собственности на земельный участок возникает путем:
1) предоставления права собственности;
2) передачи права собственности;
3) перехода права собственности в порядке универсального правопреемства
(наследование, реорганизация юридического лица).
Право собственности на земельный участок возникает на основе:
1) актов государственных органов;
2) гражданско-правовых сделок;
3) иных оснований, предусмотренных законодательством РК.
Документы, на основании которых возникают у граждан и юридических лиц
соответствующие права на земельный участок в ст.12 Земельного кодекса РК
названы правоустанавливающими документами. К ним относятся правовые акты
исполнительных органов о предоставлении права на земельный участок,
договоры купли-продажи (мены, дарения и иной сделки об отчуждении
земельного участка) и решение судебных органов о признании права частной
собственности на земельный участок, права землепользования и иных прав на
землю. На основании правоустанавливающих документов, территориальные органы
по управлению земельными ресурсами составляют правоудостоверяющие
документы, отражающие идентификационные характеристики земельного участка.
К ним, в данном случае относится акт на право частной собственности на
земельный участок.
Согласно статье 27 Земельного кодекса РК реализация права
государственной собственности означает: земельные участки из земель,
находящихся в государственной собственности могут быть:
1) проданы или переданы безвозмездно в частную собственность;
2) предоставлены в постоянное или временное землепользование;
3) реализованы в иных правовых формах в случаях, предусмотренных
Земельным кодексом.
Таким образом, можно считать, что первым основанием возникновения права
собственности на земельные участки является предоставление земельных
участков, находящихся в государственной собственности.
Вторым основанием возникновения права собственности на земельные
участки является юридический факт (купля-продажа, обмен земельного участка,
дарение и т.д.), который назван в Земельном кодексе РК гражданско-
правовая сделка (ст.22).
Передача земельного участка в частную собственность – гражданско-
правовая сделка с земельным участком. Это распорядительная функция
собственника земельного участка.
Собственник вправе совершать в отношении своего земельного участка без
изменения его назначения любые сделки, не запрещенные законодательными
актами РК. Эту функцию владельца земельного участка называют
распорядительной (ст.21) или правом отчуждения (купли-продажи, дарения,
мены и др.)(ст.81).
Формами распорядительной функции выступают:
1) отказ от права собственности (земельного участка);
2) продажа частного земельного участка;
3) дарение земельного участка;
4) наследование земельного участка;
5) земельный участок, находящийся в частной собственности может быть
объектом обращения взыскания, как имущество физических и юридических
лиц, которым они отвечают по своим обязательствам, включая случаи
признания банкротом (ст.83).
Одним из оснований возникновения права собственности (землепользования)
является заявление физических и юридических лиц о предоставлении земельного
участка, которое они подают в местный исполнительный орган по месту
нахождения земельного участка.
Заявление о предоставлении земельного участка рассматривается в срок до
трех месяцев с момента поступления. Отказ в предоставлении земельного
участка оформляется решением с вручением копии в семидневный срок после
принятия решения.
Решение местного исполнительного органа о предоставлении земельного
участка является основанием выдачи документа, удостоверяющего право на
земельный участок, выдаваемым территориальным органом по управлению
земельными ресурсами:
при частной собственности на земельный участок – акт права частной
собственности на земельный участок;
при постоянном землепользовании – акт на право постоянного
землепользования;
при временном возмездном землепользовании – акт на право временного
возмездного землепользования (долгосрочной, краткосрочной аренды);
при временном безвозмездном пользовании – акт на право безвозмездного
землепользования.
Земельные участки предоставляются гражданам РК бесплатно в частную
собственность в следующих размерах:
1) для ведения личного подсобного хозяйства (включая усадебный и
полевой наделы) в сельской местности – 0,25 гектара на
неорошаемых и 0,15 гектара на орошаемых землях;
2) для индивидуального жилищного строительства – 0,10 гектара;
3) для садоводства, а также дачного строительства – 0,12 гектара.
Повторное бесплатное предоставление земельных участков для указанных
целей не допускается.
Гражданам РК передано в частную собственность 815,7 тысяч земельных
участков для садоводства и дачного строительства площадью 87,6 тыс.га,
1674,4 тысяч земельных участков – для ведения личного подсобного хозяйства
(224,3 тыс.га) и 355 тысяч земельных участков – для индивидуального
жилищного строительства (40,5 тыс.га).
Кроме того, в частной собственности граждан и негосударственных
юридических лиц находятся земли, необходимые для осуществления
технологической деятельности предприятий. Это земли, предоставленные под
застройку производственными и непроизводственными зданиями и сооружениями,
включая земельные участки для их обслуживания. Всего для этих целей продано
в частную собственность 58 тысяч земельных участков общей площадью 62
тыс.га. Таким образом, в республике в настоящее время имеется около трех
миллионов собственников земельных участков, за которыми закреплено свыше
400 тыс.га.
Право землепользования определяется как институт земельного права,
содержащий правовые нормы, регулирующие земельные правоотношения по
использованию и охране земель.
Согласно Земельному кодексу РК право землепользования – это право лица
владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в государственной
собственности, бессрочно (постоянное землепользование), на возмездной и
безвозмездной основе.
По основаниям возникновения право землепользования делится на:
1) предоставление права землепользования;
2) передача права землепользования;
3) перехода права землепользования в порядке универсального
правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица).
Кроме того, право землепользования возникает на основе:
1)актов государственных органов;
2) гражданско-правовых сделок;
4) иных основаниях.
Предоставление права землепользования означает наделение лица правом
землепользования непосредственно государством. Предоставление права
землепользования гражданам и юридическим лицам производится на основании
решения исполнительного органа. При предоставлении негосударственным
землепользователям права временного землепользования местным исполнительным
органом заключается с землепользователем договор аренды земельного участка
или договор временного безвозмездного землепользования на основании решения
о предоставлении права временного землепользования.
Передача права землепользования производится на основе гражданско-
правовых сделок, а также по иным основаниям, предусмотренным
законодательством РК. Отчуждение права землепользования производится на
основе гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение, мены и др.).
Одним из видов права землепользования является аренда земельного
участка, находящегося в частной собственности, относится к вторичному
землепользованию.
Землепользователи не имеют права самостоятельно изменять целевое
назначение земельного участка при отчуждении и передаче права
землепользования.
Граждане, передавшие принадлежащие им права на земельные участки, в том
числе права на условные земельные доли в качестве вклада в уставный капитал
хозяйственных товариществ или в качестве взноса в производственные
кооперативы, при выходе из состава участников (членов) для организации
крестьянского (фермерского) хозяйства имеют право на выдел (раздел) в
натуре или пая, включая земельный участок, либо по его желанию на выплату
стоимости пая.
По правовому положению субъектов права землепользования делятся на:
1) государственных и негосударственных;
2) национальных и иностранных;
3) физических и юридически лиц;
4) постоянных и временных;
5) первичных и вторичных.
Таким образом, земельные участки, находящиеся на праве собственности и
праве землепользования могут быть объектами всех рыночных сделок.
Собственники и землепользователи земельных участков на вторичном рынке
вправе продать их по договорной цене, передать в залог, подарить, завещать,
внести в качестве взноса в уставный фонд хозяйствующих субъектов, совершать
иные сделки, не запрещенные законом.
В результате осуществления земельной реформы, совершенствования
земельных отношений значительно изменилась структура земельных угодий по
категориям земель, субъектам хозяйствования и формам собственности.
Наиболее существенные изменения произошли в распределении земель
сельскохозяйственного назначения. Если в 1991 году государственный сектор
занимал 196,1 млн.га, а негосударственный – 22,3 млн.га, то в 2004 году
соответственно 3,1 и 7,8 млн.га.
В результате реформирования и приватизации государственных
сельскохозяйственных предприятий за негосударственными формами
хозяйствования закреплено около 97 % земель сельскохозяйственного
назначения.
Важнейшим результатом земельной реформы явилась ликвидация
государственной монополии на землю, осуществление перехода к многообразию
видов права землепользования и земельной собственности. В республике около
трех миллионов граждан и юридических лиц стали собственниками земельных
участков для ведения садоводства и дачного строительства, личного
подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства и других
целей. Было предоставлено в собственность или во временное землепользование
58,1 тыс. земельных участков субъектам малого предпринимательства, 18,7
тыс. земельных участков – предоставлено собственникам жилых и нежилых
помещений в объектах кондоминиумов.
Земельная реформа внесла коренные изменения в структуру
землепользования в аграрном секторе и определила приоритеты развития в
пользу негосударственных землепользователей.
Анализ реформирования сельскохозяйственного производства
свидетельствует, что реорганизация государственных сельскохозяйственных
предприятий в республике проходила по двум направлениям:
А) путем разделения реорганизуемых хозяйств на крестьянские
(фермерские) хозяйства и другие мелкие хозяйствующие субъекты;
Б)путем преобразования совхозов и колхозов в крупные
сельскохозяйственные кооперативы, товарищества и акционерные общества.
Реорганизация хозяйств и формирование новой структуры хозяйствующих
субъектов в различных регионах страны осуществляется неодинаково: в южных
областях высокий уровень развития получили крестьянские (фермерские)
хозяйства, в северных – производственные кооперативы, акционерные общества
и другие крупные негосударственные формирования.
Следует отметить, что вновь созданные формы хозяйствования еще
недостаточно стабильны. Процесс образования новых агроформирований
сопровождается распадом отдельных ранее сформированных хозяйств.
Таблица 1
Состав хозяйствующих субъектов в аграрном секторе
Категории 1991 г. 1995г. 2000г. 2005г.
хозяйствующих
субъектов
Кол-вПлощадКоличесПлощадКоличе сПлощадКоличесПлощад
о, ь, тво, ь, тво, ь, тво, ь,
тыс. млн.гатыс млн.гатыс млн.гатыс млн.га
2.негосударст0,5 15,6 3,5 147,4 6,3 60 17,9 47,7
венные
сельскохозяйс
твенные
юридические
лица -всего
Из них: 0,4 15,3 0,4 14,7
колхозы
Хозяйственные 3,1 40,6 3,7 33,8
товарищества
и акционерные
общества
Сельскохозяйс0,1 0,3 0,3 5,6 1,9 17,8 1,5 9,7
твенные
производствен
ные
кооперативы
Другие 2,8 127,1 1,3 1,6 12,7 4,1
негосударстве
нные
организации
3.Государстве3,7 201,2 2,3 34 1,7 3,2 1,3 2,7
нные
сельскохозяйс
твенные
организации
всего
Из них: 2,1 195,3 0,3 25
совхозы
НИИ, 0,3 2,3 0,3 2,4 0,6 1,6 0,4 1,3
учреждения и
учебные
заведения
Подсобные 1,0 1,9 1,4 2 0,8 0,5 0,7 0,3
сельхозпредпр
иятия
Другие 0,3 1,7 0,3 4,6 0,3 1,1 0,3 1,1
государственн
ые
организации
Таким образом, в настоящее время основными землепользователями в стране
являются негосударственные предприятия, находящиеся в различных формах
хозяйствования. Это акционерные общества, производственные кооперативы,
товарищества с ограниченной ответственностью, крестьянские (фермерские)
хозяйства.
Материальной основой возникновения и развития новых форм хозяйствования
на селе послужило введение института земельной доли и наделение ими
крестьян, которое имело кардинальное социально-экономическое значение в
ходе земельной реформы. После принятия в 1991 году Закона О земельной
реформе всем сельским жителям были розданы условные земельные доли. В
общей сложности было выдано 2,3 млн свидетельств. В 1994 году указом
Президента РК обладателям права на условную земельную долю было
предоставлено право ее продажи, дарение, сдачи в аренду и использование в
качестве залога. Принятым в 2001 году Законом РК О земле право на
постоянное землепользование сменили на временное, сроком до 49 лет. С
принятием нового Земельного кодекса РК обладатели права на условную
земельную долю должны были обязаны до 1 января 2005 года реализовать это
право путем совершения одного из нижеприведенных действий:
1) выкупа земельного участка в частную собственность;
2) получения во временное общее или раздельное землепользование
земельного участка для самостоятельного ведения крестьянского
(фермерского) хозяйства или товарного сельскохозяйственного
производства;
3) передачи в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного
товарищества, в оплату акций акционерного общества или в качестве
взноса в производственный кооператив.
Граждане и юридические лица, передавшие принадлежащие им на праве
землепользования земельные участки во вторичное землепользование
(субаренду) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и товарного
сельскохозяйственного производства обязаны до 1 января 2005 года
расторгнуть договоры о вторичном землепользовании.
В случае нереализации арендодателем указанных прав расторжение
договоров о вторичном землепользовании (субаренде) и прекращение прав
землепользователей (арендодателей) осуществляется в судебном порядке по
иску территориальных органов по управлению земельными ресурсами, а
земельные участки, переданные во вторичное землепользование, изымаются и
зачисляются в специальный земельный фонд района.
По закону наделы могут быть изъяты только после того, как на них в
течение года не проводилось никаких сельскохозяйственных работ, то есть с 1
января 2006 года.
Таким образом, крестьянам дали выбор – выкупить свои доли у государства
по льготной цене – 75% от кадастровой стоимости, вести крестьянское
(фермерское) хозяйство или передать свое право на землепользование в
качестве вклада в уставной капитал какого-либо предприятия.
Первый вариант не нашел широкого применения в республике, так как
покупательная способность сельчан не соответствует даже льготным ценам.
Создать и вести крестьянское (фермерское) хозяйство не всем под силу.
Этим решили заняться 22% сельчан. Половина обладателей условных земельных
долей решили передать их в развитие предприятия. Но и тут возникают
проблемы. Многие руководители товариществ не заинтересованы принимать
пайщиков как равных. Если оценивать земельные доли по ценам, предложенным
государством, уставной капитал возрастет в сотни раз, а это перерегистрация
и большие налоги. Поэтому сельчане вынуждены передавать свое право на
землепользование по ничтожным ценам, которые не соответствуют нормативным,
что ущемляет права пайщиков.
В Павлодарской области своими паями распорядились только 14,9 тысяч
человек. Это треть от всех, имеющих на нее право. Почти 6 тысяч человек
открыли собственные крестьянские хозяйства. Столько же передали доли в
уставный капитал хозяйствующих субъектов. Три тысячи владельцев паев сами
образовали предприятия для занятия сельским хозяйством. Остальные 32 тысячи
человек пока никак не определись.
У многих пайщиков нет возможности рационально использовать свою долю.
Самостоятельно обрабатывать надел сельчанин не в состоянии,
сельхозформированию или крестьянскому хозяйству он не нужен – и пайщик
вынужден возвращать свой надел государству.
По данным отдела земельных отношений департамента сельского хозяйства
Северо-Казахстанской области, все землепользователи расторгли договоры
субаренды. Организовано 337 новых агроформирований – крестьянских хозяйств,
товариществ с ограниченной ответственностью. В связи с отъездом за пределы
области, несвоевременным оформлением правоудостоверяющих документов и
другим причинам 14% североказахстанцев или 16 тысяч условных земельных
долей не прошли юридического переоформления.
Из 33 тысяч земельных наделов в Восточно-Казахстанской области больше
половины оказались объединены в ТОО, почти 5 тысяч оформлены в крестьянские
хозяйства и около 800 – в акционерные общества и кооперативы. Свыше
полутора тысяч долей остались невостребованными.
В Кызылординской области на момент принятия Земельного кодекса
розданные сельчанам 121789 условных земельных долей располагались на
площади более 3,5 млн гектаров. В субаренде находились 18,3 тысяч долей,
среди которых наибольший спрос был на рисовые чеки (162 тыс.га). Остальные
земли представляют собой песчаные барханы или солончаки.
В Актюбинской области проблемы с земельными участками существуют
давно. В свое время земельные паи зачастую передавались без
соответствующего документального оформления, без учета механизма выхода из
долевого участия. Нередко земельные доли достаточно условны, поскольку их
крайне трудно выделить из общего поля. В итоге выйти из субаренды для
крестьян бывает весьма нелегко. Между тем для многих сдача в субаренду
своих земельных наделов была единственной возможностью получить средства к
существованию.
Переход на новые условия использования земельных участков порождает
немало вопросов. Спешка, в которой крестьянам приходится переоформлять свои
права на землю, приводит к тому, что процесс проходит не всегда юридически
грамотно. Кроме того, уступка земли в чье-либо пользование требует
заверение в нотариальной конторе, а далеко не все крестьяне могут оплатить
услуги нотариуса. Но, несмотря на это, 830 земельных участков общей
площадью более 1 млн гектаров сегодня на новых условиях уже переданы
различным агроформированиям области.
В Карагандинской области пахотные земли не имеют большого спроса и
выкуп их в частную собственность имеет единичный характер. В среднем один
гектар стоит 21 тысячу тенге. А в зависимости от плодородности почвы,
месторасположения и водообеспеченности цены возрастают. Поэтому большинство
предпочитают оформлять на свои земельные доли долгосрочную аренду на 49
лет.
По ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
