Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

ВВЕДЕНИЕ 4
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ РЫНКА 7
1.1 Понятие, сущность и общая структура ипотечного рынка. 7
1.2 Ипотечные банки в Казахстане. 11
1.3 Правовая основа ипотечного кредитования
14
2
АНАЛИЗ ДИНАМИКИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН
19
2.1 Внедрение и развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан
19
2.2 Анализ финансово.хозяйственной деятельности АО “Казкоммерцбанк”
28
2.3 Анализ механизма предоставления ипотечных жилищных кредитов на примере АО “Казкоммерцбанк”
40
3 ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
61
3.1 Проблемы и пути совершенствования правового механизма ипотечного кредитования
61
3.2 Ипотечное кредитование как составная часть жилищной политики
67
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЕ А 73
76
78

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.
Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От ее решения в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения. Выбор тех или иных подходов к решению этой проблемы и обусловили актуальность выбранной темы.
До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически стран мира.
При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает за счет притока в Казахстан беженцев из ближнего зарубежья и передислокации воинских частей. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом недвижимости. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении

1. Гражданский Кодекс Республики Казахстан (Общая и Особенная части): с изменениями и дополнениями по состоянию законодательства на 1 апреля 2000 г.
2. Постановление Правительства РК “Об утверждении программы долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования” № 1774 от 28 ноября 2000 г.
3. Постановление Правительства. РК “О концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования” № 1290 от 21 августа 2000 г.
4. Указ Президента РК, имеющий силу закона “Об ипотеке недвижимого имущества” от 23 декабря 1995 г. (с изменениями законами РК № 54-1 от 11.07.97; № 96-2 от 8.11.2000; № 427-2 от 3.06.2003)
5.Указ Президента РК, имеющий силу закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 2727 от 25 декабря 1995 г. (с изменениями законами РК № 187-1 от 02.12.97; № 276-2 от 24.12.01; № 348-2 от 29.10.02)
6. Абсаттарова Р.К. Ипотечное кредитование как способ обеспечения доступности жилья / Р.К. Абсаттарова // Банки Казахстана. - 2002. - № 5. -С. 31-34.
7. Агальцова С. Жилье в кредит / С. Агальцова // Банки Казахстана. - 2002. -№1.-С. 29-32.
8. Байтурсынова А. Квартирный вопрос / А. Байтурсынова / Деловая неделя. - 2003. - 25 апреля. - С. 3.
9. Балабанов И.Т. Банки и банковское дело / И.Т. Балабанов.- Санкт-Петербург, 2001. - 304 с.
10. Бараева С.Х. Сколько стоит дом построить? И зарегистрировать ..? / С.Х Бараева, И.В. Вестев // Банки Казахстана. - 2004. - №1. - С. 48-52.
11. Будаков А. Проблемы ипотечного кредитования / А. Будаков // Деньги и кредит. - 2002. - № 9. - С. 18-20.
12. Досымов Б.С. Современные проблемы ипотеки / Б.С. Досымов //Банки Казахстана. - 2002.-№ 8. - С. 19-21.
13. Дюсембаев Н.М. Перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане / Н.М. Дюсембаев // Банки Казахстана. - 2004. - № 1. - С. 42-45.
14. Дюсембаев Н.М. Сущность и принципы ипотечного кредитования / Н.М. Дюсембаев // Финансы Казахстана. - 2004. - № 1. - С. 35-40.
15. Жуков Е.Ф. Деньги. Кредит. Банки /Е.Ф.Жуков. -М.:Юнити, 2002.-617 с.
16. Жуков Е.Ф. Банки и банковские операции. Учебник для вузов / Е.Ф.Жуков. - М.: Юнити, 1997. - 471 с.
17. Иванов М. Перспективы развития ипотечных банков в Казахстане / М. Иванов //' Рынок ценных бумаг Казахстана. - 2002. - № 5. - С. 20-22.
18. Иванов М. Перспективы развития ипотечных банков в Казахстане / М. Иванов // Рынок ценных бумаг Казахстана. - 2002. - № 6. - С. 2-6.
19. Киреева Г. Развитие системы ипотечного кредитования в РК / Г. Киреева // Саясат. - 2001. - № 7-8. - С. 72-77.
20. Колесников В.И. Банковское дело / В.И. Колесников, Л.П. Кроливецкая. -М.: Финансы и статистика, 2000. - 464 с.
21. Мекшев А. Ипотечные кредиты станут доступнее / А. Мекшев / Панорама. -№9.-С. 8.
22. Мыргыясова М. Потребительский кредит - проблемы и перспективы развития / М. Мыргыясова // Транзитная экономика. - 2002. - № 2. - С. 121- 125.
23. Наурызбаева Н.С. Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана как форма реализации механизма жилищных строительных сбережений / Н.С. Наурызбаева // Банки Казахстана. - 2003. - № 10. - С. 22-25.
24. Назарбаев Н.А. К конкурентоспособному Казахстану, конкурентоспособной экономике, конкурентоспособной нации / Н.А. Назарбаев / Казахстанская правда. - 2004. - № 57-58. - 20 марта. - С.З.
25. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного ;-. кредитования / И.В. Павлова // Деньги и кредит. - 2003. - № 3. -С. 57-62.
26 Роуз П.С. Банковский менеджмент / П.С. Роуз. - М.: Дело, 1997. - 768 с.
27. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития / Л.И. Рябченко//Деньги и кредит. - 1997.-№ 3. - С. 54-55.
28. Сейткасимов Г.С. Банковское дело / Г.С. Сейткасимов, - Алматы, 1998. - 575с.
29. Муди С.С. Долгосрочные перспективы: рынок ипотечного кредитования в Казахстане / С.С. Муди // Банки Казахстана. - 2002. - № 5. - С. 24-30.
30.Утин Т. Финансирование жилищного строительства и развитие ипотечного кредитования / Т. Утин // Транзитная экономика. - 2003. - № 3. - С. 158- 161.
31. Хе О. В сентябре Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана начинает работу с клиентами / О. Хе / Панорама. - 2003. – 22 г августа. — С. 7.
32. Чекулаев М. Большой спрос при малом предложении. Перспективы ипотечного рынка пока туманны / М. Чекулаев // Банки Казахстана. - 2003. - № 6. - С. 34-40.
33. Главные достижения ипотечного рынка еще впереди. Интервью с начальником Отдела операций с ценными бумагами ЗАО “Казахстанская ипотечная компания” г-ном Алдашовым // Рынок ценных бумаг Казахстана. - 2004. - № 4. - С. 8-11.
34. Почти все об ипотеке. Подготовлено Отделом кредитования филиала ТОО “ЦКН Ипотека” // Рынок ценных бумаг Казахстана. - 2004. - № 6. - С. 25-30.

Дисциплина: Банковское дело
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 77 страниц
В избранное:

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
4
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ РЫНКА7
1.1Понятие, сущность и общая структура ипотечного рынка. 7
1.2Ипотечные банки в Казахстане. 11
1.3 Правовая основа ипотечного кредитования 14
2 АНАЛИЗ ДИНАМИКИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН
19
2.1Внедрение и развитие ипотечного кредитования в Республике
Казахстан 19
2.2Анализ финансово-хозяйственной деятельности АО
“Казкоммерцбанк” 28
2.3Анализ механизма предоставления ипотечных жилищных кредитов на
примере АО “Казкоммерцбанк” 40
3 ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
61
3.1Проблемы и пути совершенствования правового механизма
ипотечного кредитования 61
3.2Ипотечное кредитование как составная часть жилищной политики 67
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 73
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 76
ПРИЛОЖЕНИЕ А 78
ВВЕДЕНИЕ

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для
каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить ни о
каких социальных приоритетах общества.
Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное
жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая
проблема. От ее решения в значительной мере зависят общий масштаб и темпы
жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и
физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения. Выбор
тех или иных подходов к решению этой проблемы и обусловили актуальность
выбранной темы.
До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения
жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и
строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и
индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях
сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения
жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся
собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит
в большинстве экономически стран мира.
При остром недостатке источников финансирования жилищного
строительства потребность в жилье возрастает за счет притока в Казахстан
беженцев из ближнего зарубежья и передислокации воинских частей. В этих
условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению
на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и
максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям
отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом недвижимости. Опыт многих
зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и
ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно
трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в
значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за
счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения
активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных
материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные
архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных
отраслей экономики.
19 марта 2004 г. в ежегодном послании к народу Казахстана Президент
объявил о начале реализации новой политики в жилищном строительстве с 2005
года.
Суть данной политики заключается в обеспечении доступности жилья для
более широких слоев населения через удешевление его стоимости, увеличение
сроков жилищного кредитования, снижение первоначальных взносов и ставки
кредитования. Все это должно осуществляться на фоне проводимой государством
политики неуклонного роста доходов населения.
Так, для ипотечных кредитов срок возврата увеличен от 10 до 20 лет.
Первоначальный взнос снижен с 20 до 10% от стоимости жилья, при этом ставка
кредита снижена с 13 до 10%.
Что касается системы жилищных строительных сбережений, то
первоначальный взнос будет снижен с 50 до 25%. Срок же возврата кредита по
оставшейся сумме увеличится с 15 до 25 лет.
При этом стоимость одного квадратного метра жилья улучшенной
планировки с минимальными отделочными работами в крупных городах будет
снижена от сегодняшних 700 долларов за один квадратный метр до 350. Если
строители будут завышать расценки, то не получат больше кредитов и заказов.
Как показывают расчеты, в случае реализации новой политики
строительства жилья около 200 тысяч семей (а это почти миллион человек)
смогут воспользоваться ипотекой и системой жилищно-строительных сбережений.
В условиях реформирования экономики Казахстана формирование
жизнеспособной системы ипотечного жилищного кредитования является одной из
актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом
уровнях.
Целью дипломной работы является рассмотрение и анализ методики
формирования и внедрения моделей ипотечного жилищного кредитования. Для
достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
1) обобщить теоретические экономические и правовые основы ипотеки
(залога недвижимости), включая анализ действующих в мировой практике
классических моделей ипотечного кредитования;
2) проанализировать результаты практических решений наиболее
актуальных вопросов ипотечного жилищного кредитования через призму
сложившегося международного опыта и отечественной практики функционирования
ипотечных отношений;
3) провести анализ финансово-хозяйственной деятельности АО
“Казкоммерцбанк”;
4) рассмотреть практику проведения ипотечных операций;
5) показать современные тенденции развития ипотеки, обозначить
основные проблемы развития ипотеки в Казахстане, а также попытаться найти
наиболее приемлемые в настоящее время пути их решения.
Объектом исследования выпускной работы является Восточно-
Казахстанский филиал АО “Казкоммерцбанк”.
Научная новизна выпускной работы заключается в разработке конкретных
предложений по совершенствованию ипотечного кредитования с обобщением
зарубежного опыта, который может быть использован в практической
деятельности.
Практическая ценность выпускной работы заключается в возможности
использования ее при изучении проблем ипотечного кредитования.

1 ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1. Экономическая сущность ипотечного кредитования

Для большинства людей желание решить “квартирный вопрос” начинается с
вопроса: “Где взять деньги?”. Одним из решений данного вопроса является
накопление, т.е. отказывать себе во всем и понемногу накапливать. Другое
решение - взять в банке кредит, обеспеченный залогом приобретаемого
недвижимого имущества, называемый ипотекой.
Ипотека широко развивается в различных странах. Подобная форма
кредитных отношений распространена в странах с развитой рыночной
экономикой. Это связано с тем, что ипотечный кредит обладает существенными
преимуществами по сравнению с другими видами кредита: он уменьшает степень
риска для обеих сторон. Должник получает кредит на весьма длительный период
и при этом имеет возможность сохранить за собой заложенную недвижимость, не
рискуя остальным имуществом. Кредитор же получает беспроигрышный вариант
возмещения ссуды.
С переходом к рыночной экономике в Республике Казахстан наблюдается
зарождение основ ипотеки, идет процесс формирования свойственной нашей
стране модели.
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на
преодоление социальной нестабильности.
Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в
строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность
населения в жилье.(9)
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и
эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные
кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при
невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства.
(Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка
недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при
ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с
недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими
кредитными операциями коммерческих банков.
Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление
банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и
рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской
системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность
в экономической системе в целом.
Начало развитию ипотеки в Казахстане было заложено указом Президента
РК, имеющим силу закона, “Об ипотеке недвижимого имущества” от 23 декабря
1995 года № 2723. Данный указ определил ипотеку как вид залога, при котором
заложенное имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании
залогодателя или третьего лица. Предметом ипотеки могут быть предприятия,
строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные
средства, космические объекты, товары в обороте и другое не изъятое из
гражданского оборота имущество. С принятием Указа создались стимулирующие
законодательные предпосылки по началу формирования отечественного
ипотечного рынка, а также по переводу проводимых на нем операций в
практическую плоскость, и при этом в таких масштабах, как того позволяет
огромный потенциал, заложенный, прежде всего, в ипотечном жилищном
кредитовании, т.к. жильё в рыночной экономике - наиболее представительный
индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики.
Система долгосрочного ипотечного кредитования, в сущности, является
одним из многочисленных способов финансирования жилищного строительства.
Общим для всех этих способов является подразделение на два крупных и
функционально дополняющих друг друга сегмента -первичный и вторичный рынки.
Первичный рынок - это сегмент общего кредитного рынка,
непосредственно охватывающий деятельность ипотечных банков и иных
финансовых институтов по кредитованию конкретных физических и юридических
лиц под залог недвижимого имущества. Главный субъект на данном рынке -
кредитные учреждения и их клиенты-заемщики.
Основные этапы ипотечного кредита в рамках первичного рынка
охватываются следующей схемой:

Рисунок 1 Стандартная схема появления закладной на первичном
рынке
Вторичный рынок - сегмент общего кредитно-финансового рынка, в
котором происходит формирование ресурсов для совокупного кредитного
портфеля ипотечной системы как за счет простого обращения закладных на
рынке, так и трансформации персонифицированных закладных в обезличенные
доходные ценные бумаги - секьюритизации, и размещение их среди инвесторов.
Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами
и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию
денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск
облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом
важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору
дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств.
Таблица 1 Субъекты ипотечного жилищного кредитования: цели и функции

Субъекты Цели и функции
Заемщики Приобрести по возможности лучшее жилье,
одновременно быть в состоянии производить
ежемесячные платежи по кредиту.
Кредиторы Максимизировать прибыль и дивиденды своих
акционеров путем ограничения риска неплатежей
заемщиков, потерь в результате более быстрого
увеличения стоимости привлеченных банками средств
по сравнению с процентными ставками по выданным
ипотечным кредитам.
Продавцы жилья Выгодно продать жилье
Органы регистрации Сбор, регистрация и предоставление информации о
прав на недвижимое праве собственности на жилье на территории
имущество Казахстана.
Страховые компании Полное страховое сопровождение сделок и
извлечение максимальной прибыли.
Инвесторы Максимизировать прибыль, вкладывая свои средства
в ипотечные ценные бумаги.
Органы опеки и Контроль за соблюдением прав и интересов
попечительства несовершеннолетних граждан.
Государство. Преследует три основных цели: обеспечение условий
для надежного и эффективного функционирования
системы ипотечного кредитования; регулирование и
надзор за деятельностью участников рынка, в том
числе с целью защиты интересов вкладчиков банка;
содействует некоторым ограниченным группам
семей в приобретении жилья.

В мировой практике известно несколько моделей ипотечного
кредитования:
1) Немецкая модель. Действует по принципу кассы взаимопомощи.
Кредитные ресурсы банка формируются за счет привлечения сбережений будущих
заемщиков. Только клиент банка имеет право на получение ипотечного кредита,
причем в размере, примерно равном сумме сбережений. Эта модель меньше
стимулирует приобретение недвижимости, так как момент приобретения
отодвигается во времени. Лица, желающие улучшить свои жилищные условия,
должны позаботиться об этом заранее. В течение 2-10 лет до момента
приобретения квартиры или дома они должны начать делать целевые накопления
в специализированных банках. Когда накопится приблизительно 45% от
стоимости недвижимости, ее покупатели получают государственную дотацию в
размере 10% от стоимости недвижимости, а также льготный кредит на 10-15 лет
для оставшейся части выплат;
2) Малазийская модель. Функционирует путем создания ипотечной
компании, которой коммерческие банки могут продавать ипотечные облигации и
на полученные деньги продолжать предоставлять кредиты на покупку жилья;
3) Американская модель. Построена на 2 основных принципах
кредитования: строительства и покупки жилья. Банк предоставляет подрядной
фирме строительный заем для покупки земли, оплаты проектных и строительных
работ. Затем к процессу строительства подключается непосредственно
покупатель (заемщик), которому под залог будущего дома выдается ипотечный
кредит. Кредит выдается под низкий процент на период от 15 до 30 лет в
зависимости от дохода заемщика. Кредит оформляется закладной или актом
передачи по опеке, по которым в случае неуплаты долга права собственности
перейдут к кредитору. Закладную кредитор может продать Федеральной
национальной ассоциации ипотечного кредитования и тем самым иметь
возможность продолжать выдачу кредитов за счет полученных от этого денег.
В нашей республике используется модель ипотечного кредитования
подобно принятой в Великобритании, Франции и Испании. Кредиты физическим и
юридическим лицам предоставляются на различные цели под залог недвижимости
исключительно за счет собственных капиталов банков, депозитов клиентов,
межбанковских кредитов и т.п. Хотя Правительством не исключено применение в
Казахстане американской модели ипотечного кредитования.
Несмотря на определенные различия, все вышеприведенные модели
ипотечного кредитования представляют для соответствующих стран удачные
варианты стимулирования приобретения жилья. Правительства большинства
развитых стран поддерживают модели ипотечного кредитования через систему
страхования рисков, государственных гарантий, а также с помощью налоговых
льгот и адресных дотаций, т.к. долголетний опыт показывает, что развитый
рынок недвижимости способен вытащить из пропасти всю национальную
экономику.
Ипотечное кредитование в Казахстане выполняет следующие функции:
- является экономическим инструментом привлечения финансовых средств
в сферу материального производства;
- обеспечивает возврат заемных средств;
- стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-
продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
- формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.
Основной целью ипотечного кредитования является создание эффективно
работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со
средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на
свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан
и долгосрочных ипотечных кредитов.
Поэтому на данном этапе развития Казахстана необходимо уделять
должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к. развитие
данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в
Казахстане.
Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в
следующем:
- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот
через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг
-существенный фактор оздоровления экономики;
- рынок недвижимости ''связывает" значительную часть денежных средств
и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25%
дохода среднего американца уходят на оплату Долгов по недвижимости;
- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически
включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в
создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не
финансируют зарубежных производителей через покупку импортных
потребительских товаров);
- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под
залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к
общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.
Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития
ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.

2. Ипотечные банки в Казахстане

Теоретическая возможность ипотечного кредитования в Казахстане стала
обсуждаться сразу после принятия закона СССР “О собственности”. Но реально
первым опытом ипотечного кредитования стал государственный банк
“Жилстройбанк”. ЗАО “Жилстройбанк” в 1994-1995 годах производило выдачу
кредитных ресурсов государства в соответствии с указом президента “О новой
жилищной политике”. Выдача кредитов 2624 гражданам, принявшим участие в
жилищной программе, производилась за счет средств, выделяемых
правительством по ставке 5% сроком на 30 лет. При этом Госбанку жилищного
строительства было предоставлено право производить индексацию кредита по
курсу доллара США и вести учет выдаваемых кредитов и начисленных процентов
в долларовом эквиваленте. В 1997 году в результате приватизации ЗАО
“Жилстройбанк” вошло в состав ОАО “Банк ЦентрКредит” с передачей последнему
прав и обязательств.
Следующим перспективным проектом является создание казахстанского
Жилищного строительного сберегательного банка, основными акционерами
которого будут “Schwabisch bank” и “ Reiffeisen bank”. Первый банк -
германский, второй - австрийский. Предполагается, что европейский
финансовые институты будут владеть контрольным пакетом акций жилищного
банка. Оставшийся пакет будет принадлежать отечественному банку или группе
банков. При этом необходимо отметить, что привлечение западных инвесторов -
это снижение экономических рисков. Особенности данного проекта заключаются
в использовании системы жилищных стройсбережений -эта система
финансирования жилья, основанная на накоплении собственного капитала с
последующим правом на кредит для проведения мероприятий по улучшению
жилищных условий. Сущность системы стройсбережений заключается в том, что
граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, берут обязательство
накопить часть необходимых им для этого средств на ссудо-сберегательных
счетах в банке (не менее 50% от стоимости жилья), а банк, в свою очередь,
обязуется предоставить вкладчику ссуду, в размере разницы между договорной
суммой и суммой его собственных сбережений. Одним обязательным условием
было произведение расчетов только в тенге. Другое - процент по займу не
должен разниться со ставкой вознаграждения более чем на 3%. Скажем, если по
накоплениям ЗАО “Жилстройбанк” начислял 10%, то последующий заем он должен
предоставить с доходностью до 13%.(6)
При этом, как видно, брался оптимистический сценарий развития
макроэкономического развития Казахстан (уровень инфляции будет постепенно
снижаться до 4,6% к 2005 г.). В противном случае, ипотечные кредиты ждет
судьба кредитов государственного “Жилстройбанка”. В результате девальвации
тенге размер задолженности, выданной в 1994-95 годы по кредитам,
значительно вырос, если учитывать, что деньги гражданам выдавались по курсу
71,4 тенге за 1$.
Принимая во внимание обращения граждан и депутатов парламента,
правительством было выпущено специальное постановление, в котором
гражданами по принципу не индексирования кредита (на 1 апреля 1999г.) и
зафиксировать курс 88,3 тенге за $ 1. В том же постановлении правительство
рекомендовалось ЗАО “Банк ЦентрКредит” перезаключить договоры с признало
необходимым финансировать из республиканского бюджета исполнение части
обязательств граждан, получивших льготные жилищные кредиты, путем
компенсации банку потери от курсовой разницы.
Несмотря на имеющийся негативный опыт ипотечного кредитования ряд
коммерческих структур решил повторить эксперимент. Так, в частности, Центр
коммерческой недвижимости (ЦКН) и ОАО “Казкоммерцбанк” решили предоставлять
ипотечные кредиты юридическим лицам. Предложения ЦКН и банка
предусматривают ипотечное кредитование коммерческих структур, благодаря
которому последние смогут приобрести недвижимость, решив часто весьма
болезненную проблему залога. В его качестве используется сама покупаемая
недвижимость, условием предоставления кредита является частичная оплата
собственности покупателем. По оценкам представителей банка, она может
колебаться от 30% до 50% общей стоимости, варьируется и ставка кредитов,
предоставляемых на срок до 3 лет, от 17 до 20%. Согласно расчетам,
приобретение недвижимости, таким образом, оставляет больше ресурсов для
развития бизнеса, чем ее аренда с одновременным накапливанием средств для
приобретения собственности.
Для реализации Концепции долгосрочного финансирования жилищного
строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике
Казахстан постановлением Правления Национального банка от 20 декабря 2000
года № 469 было создано ЗАО “Казахстанская ипотечная компания” которая
призвана способствовать развитию ипотечного кредитования посредством
рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых банками. Одной из
основных функций компании является стандартизация и унификация процедур
ипотечного кредитования с целью минимизации кредитного риска по ипотечным
кредитам и повышения надежности собственных ценных бумаг.
Схема деятельности компании выглядит следующим образом. На первом
этапе банки второго уровня выдают ипотечные кредиты индивидуальным
заемщикам на покупку жилья. Сразу после заключения договора заемщик
становится собственником недвижимости, приобретенной за счет кредита, и
предоставляет ее в залог банку - кредитору. Назначение кредита - выделение
средств на покупку недвижимости - специально оговорено кредитным договором,
а ответственность за целевое использование кредита заемщиком возложена на
банк. Обслуживание кредита после его выдачи осуществляется банком-
кредитором.
Параметры ипотечных кредитов предварительно согласовываются между
компанией и банками. Если банк заинтересован в последующей продаже
ипотечного кредита компании, то при его выдаче он должен руководствоваться
определенными критериями андеррайтинга, понимаемого как оценка вероятности
возврата кредита, что предусматривает анализ платежеспособности заемщика,
его кредитной истории и имеющихся собственных средств, а также оценку
стоимости и состояния передаваемого в залог имущества. Критерии
андеррайтинга установлены компанией в Правилах выдачи и обслуживания
ипотечных жилищных банковских займов, права требования по которым
приобретаются ЗАО “Казахстанская ипотечная компания”.
С июля 2001 года по ноябрь прошлого года КИК было приобретено 3410
кредитов на сумму 506 млрд.тенге. При этом банками - партнерами был
произведен обратный выкуп только по 7 кредитам, из которых лишь один был
выкуплен по причине наличия просроченной задолженности. В итоге залог
выставлен на аукцион, а ожидаемая продажная цена составит 1,5 ими. Тенге
при задолженности заемщика в 0,5 млн. тенге.(12)
С 2004 года на финансовом рынке Казахстана появился новый институт -
Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов (КФГИК). Он призван
интенсифицировать позитивные процессы на рынке ипотечных кредитов. Цель
создания фонда достаточно конкретная - развитие системы ипотечного
кредитования в РК путем снижения финансовых рисков кредиторов. Деятельность
фонда будет заключаться в осуществлении комплекса мер, направленных на
снижение убытков банков - кредиторов из-за неисполнения заемщиками своих
обязательств по договорам ипотечного кредитования. Фонд гарантирует
покрытие 30-50% убытков в случае дефолта заемщика. КФГИК является
некоммерческой, но самофинансируемой организацией, для которой получение
прибыли не приоритетно. Резервы фонда будут формироваться за счет взносов
заемщиков и составят не более 3% от суммы кредита за весь срок
кредитования. Очевидно, что деятельность фонда благоприятно отразится на
существующей системе ипотечного кредитования, будет способствовать
увеличению сроков по ипотечным кредитам, снижению процентных ставок, а
также увеличению размеров кредитов и снижению величины первоначального
взноса при их получении.

1.3 Правовая основа ипотечного кредитования

В условиях хронического недостатка государственных средств
традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение
внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее
перспективным решением "квартирного вопроса" специалисты в области
недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного
кредитования.
Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то
есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения
возвратности кредитных средств.(14)
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы
необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:
1) Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения
необходимых финансовых ресурсов для развития производства;
2) Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на
объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных
условиях нецелесообразны;
3) Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной
бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных,
вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину
образующегося фиктивного капитала).
Институт ипотеки ввиду различных как экономических, так и правовых
препятствий до настоящего времени не приобрел в Казахстане значительного
распространения, поэтому он регулируется относительно небольшим массивом
нормативных актов.
В первую очередь к ним относятся Указ Президента Республики
Казахстан, имеющий сил у закона, от 23 декабря 1995 года “Об ипотеке
недвижимого имущества” (с изменениями Законами РК № 154-1 от 11.07.97 г.; №
96-2 от 8.11.2000 г.; от 3.06.2003 г. № 427-2). Постановление Правительства
“Об утверждении программы долгосрочного финансирования жилищного
строительства и развития системы ипотечного кредитования” от 28 ноября 2000
года № 1774. Общие нормы о залоге, не нашедшие места в указанном законе,
принимаются по соответствующим статьям Гражданского кодекса РК. Регистрация
недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения
которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен, регулируется
Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним".(4)
Указ Президента от 23 декабря 1995 г. определил ипотеку как вид
залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются
во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.
Согласно статье 3 данного закона ипотека обеспечивает уплату
залогодержателю основной суммы долга по договору ипотечного займа или иному
обязательству полностью либо в части, предусмотренной ипотечным договором.
Если в договоре не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования
залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения,
включая:
1) возмещение убытков, причиненных неисполнением, просрочкой или иным
ненадлежащим исполнением основного обязательства;
2) неустойку (штраф, пеню) за неисполнение, просрочку исполнения или
иное ненадлежащее исполнение основного обязательства;
3) неустойку за неправомерное пользование чужими деньгами,
предусмотренные основным обязательством либо законодательными актами.
Ипотека обеспечивает также:
1) возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением
взыскания на заложенное имущество;
2) возмещение расходов по реализации ипотеки.
При ипотечном кредитовании заключается ипотечный договор. Он
оформляется в письменной форме, подписывается залогодателем и
залогодержателем, а также должником, если залогодатель не является
должником (вещный поручитель). Ипотечный договор подлежит государственной
регистрации. Право ипотеки возникает с момента регистрации ипотечного
договора. Нотариальное удостоверение ипотечного договора осуществляется по
желанию сторон.
При заключении ипотечного договора залогодатель обязан предупредить
залогодержателя обо всех известных ему к моменту регистрации договора
правах третьих лиц на предмет ипотеки, даже если эти права не
зарегистрированы в установленном порядке. Неисполнение этого правила дает
залогодержателю право потребовать досрочного исполнения основного
обязательства либо изменения условий ипотечного договора.
На всех экземплярах ипотечного договора делается отметка о выдаче
ипотечного свидетельства. Ипотечное свидетельство является ордерной Ценной
бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца:
- на получение исполнения по основному обязательству;
- на обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество в целях
получения исполнения по основному обязательству.
Ипотечное свидетельство должно содержать:
1) слова "Ипотечное свидетельство", включенные в название документа;
2) имя (наименование) и место жительства (место нахождения)
залогодателя и залогодержателя;
3) дату и место заключения ипотечного договора;
4) указание суммы основного обязательства и размера вознаграждения,
если они подлежат уплате;
5) опись и местонахождение заложенного недвижимого имущества;
6) наименование права, в силу которого имущество, являющееся
предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
7) подпись залогодателя;
8) дату выдачи ипотечного свидетельства.
Несоблюдение требований, а также наличие подчисток и исправлений
делает ипотечное свидетельство недействительным.
В случае неисполнения должником основного обязательства
залогодержатель вправе удовлетворить свои требования путем:
а) реализации ипотеки в судебном порядке;
б) реализации ипотеки во внесудебном порядке, если это предусмотрено
законодательными актами либо в ипотечном договоре;
в) обращения в свою собственность заложенного имущества в случае
объявления торгов несостоявшимися.
Залогодатель вправе продавать, сдавать в аренду, распоряжаться иным
образом имуществом, переданным в ипотеку, если это не влечет уменьшения
общей стоимости и не нарушает условий договора ипотеки.
В случае нарушения залогодателем своих обязательств, непринятия мер
по обеспечению сохранности заложенного имущества, что может привести к
уменьшению стоимости заложенного имущества, залогодатель вправе тратиться в
суд с требованием о введении ипотечного контроля за деятельностью
залогодателя.
Ипотека жилых домов и квартир, включающая ипотеку части жилого дома,
квартиры, состоящей из одной или нескольких изолированных комнат, имеет
свои особенности. В частности, не допускается ипотека индивидуальных и
многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или
муниципальной собственности. Правила, установленные для ипотеки жилых домов
и квартир, не распространяются на гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые
домики и другие строения и помещения, так как они не предназначены для
постоянного проживания, эти объекты могут быть предметом ипотеки на общих
основаниях.
Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной
кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с
момента государственной регистрации договора купли - продажи жилого дома
или квартиры.
В настоящее время не до конца решены вопросы обращения взыскания на
заложенный жилой дом или квартиру при неисполнении залогодателем своих
обязательств. Если данное имущество является для залогодателя единственным
пригодным для постоянного проживания помещением, подобное обращение не
является основанием для выселения его из квартиры.
Организация процесса обращения взыскания является одним из основных
вопросов при решении судьбы ипотеки. Несмотря на положительные изменения в
законодательстве по данной проблеме, она все еще является одной из наименее
разработанных как в законодательном, так и в "исполнительном" плане.
Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.
1) Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может
выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит);
Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств
осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией,
чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором.
Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с
процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему
заемщику.
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально
заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения
в случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо
ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого
обязательства.
2) Длительность срока предоставления кредита;
Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3
и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения
уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
3) Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер;
4) Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской
операцией.
Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления
и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования
вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных
инвесторов в этот сектор, в том числе через ценные эмиссионные ипотечные
бумаги или облигации.
Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования
- создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости
жильем казахстанских граждан со средними Доходами, основанную на рыночных
принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за
счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Создание указанной системы позволит:
6) увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение
жилья доступным для основной части населения.
7) активизировать рынок жилья;
8) вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;
9) привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие
внебюджетные финансовые ресурсы;
10) обеспечить развитие строительного комплекса;
11) оживить экономику страны в целом.
Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Казахстане
должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного
кредитования, быть адаптирована к казахстанской законодательной базе,
учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной
экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию.
Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь
на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан,
коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени
финансирования со стороны государственного бюджета.

2 АНАЛИЗ ДИНАМИКИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН

2.1 Внедрение и развитие ипотечного кредитования в Республике
Казахстан

В конце 1999 года Нацбанк Казахстана инициировал разработку
нормативной правовой базы внедрения системы ипотечного кредитования. В
результате правительство республики утвердило Концепцию долгосрочного
финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного
кредитования в Республике Казахстан. Концепция предполагает создание
целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себя
предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными кредиторами
гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми
долгосрочными ресурсами для кредитования. В конце 2000 года началось
внедрение этой системы.
Казахстаном была выбрана Малайзийская модель системы ипотечного
кредитования. В ее основе лежит западное ноу-хау — двухуровневая структура
рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг долгие
целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать
столь же долгие и мягкие (под невысокий процент) жилищные кредиты.
Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальные ипотечные
ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка
банков-кредиторов. В конце декабря 2000 года Национальным банком РК было
создано ЗАО “Казахская ипотечная компания” (КИК) — по аналогии с
малайзийской ипотечной компанией “Кагамас Берхард”. Она была организована
специально с целью формирования в стране рынка ипотечных ценных бумаг. По
замыслу, от лица своих банков-партнеров она должна работать с населением,
реализуя на вторичном рынке ипотечные облигации, и на эти деньги
приобретать у банков ипотечные кредиты и затем предоставлять их населению.
Таким образом, ипотечная компания на первичном рынке работает через
коммерческие банки, а на вторичном выполняет функции оператора,
осуществляющего рефинансирование банков второго уровня путем приобретения у
них стандартных ипотечных кредитов и выпуска ипотечных облигаций,
обеспеченных данными кредитами..
В июле 2001 г. ЗАО “Казахстанская ипотечная компания” совместно с ОАО
“Астана-финанс” приступило к реализации пилотного проекта по ипотечному
кредитованию приобретения жилья населением на вторичном рынке. Главной
задачей участников проекта являлось создание благоприятных условий для
удовлетворения спроса различных слоев населения на рынке жилья. Данный
проект реализовался в Астане и Алматы. В рамках проекта предполагалось
предоставление населению этих городов долгосрочных ипотечных кредитов
сроком от 3 до 10 лет в тенге. Минимальный размер кредита составлял от $3
тыс., максимальный $30 тыс. в тенговом эквиваленте. Проект осуществлялся в
течение 8 месяцев (с июля 2001 г. по апрель 2002 г.) Программа была успешно
апробирована в городах Астана и Алматы. За время реализации проекта
Казахстанская Ипотечная Компания выкупила свыше 230 прав требования по
ипотечным жилищным кредитам на сумму около 300 млн. тенге. Средний размер
кредита составлял 1 млн. тенге (около 7 тыс. долларов США в эквиваленте).
Доля семей со средним доходом $200-$300 составила около 85% от общего
количества заемщиков.
В целях развития системы ипотечного кредитования решением Маслихата
г.Астаны № 12326-II от 25.12.2001 года была утверждена Программа развития
ипотечного кредитования и жилищного строительства в Астане, которую
реализует ОАО "Астана-финанс". Данная Программа была обусловлена прежде
всего наблюдающейся тенденцией роста города в связи с приданием Астане
статуса столицы Республики.
Основные цели и задачи программы:
1) Развитие жилищного строительства и формирование рынка жилья.
2) Удовлетворение потребности населения Астаны в качественном жилье,
соответствующем современному уровню жизни, доступном по цене и формам
оплаты.
3)Создание привлекательной для клиентов системы, предусматривающей
возможность выбора приемлемого для них механизма финансирования и
кредитования при приобретении жилья.
4) Переход от практики бесплатного предоставления жилья, отнесенного
к категории государственного коммунального жилищного фонда, к практике
строительства коммерческого жилья и приобретения за счет собственных
средств граждан.
В 2002 году в Астане было введено свыше 230 тысяч квадратных метров жилой
площади. Из них около 30 процентов реализовано по программе ипотечного
кредитования.
Появилась потребность населения в ипотечных кредитах, предоставляемых в
тенге без фиксации валютного эквивалента, а также на длительный срок. Но
кредитование в тенге имело проблемы, связанные с необходимостью
устанавливать плавающие ставки вознаграждения в целях хеджирования рисков.
В свою очередь, потенциальные заемщики опасались значительного роста ставок
вознаграждения в будущем, так как это создает угрозу дефолта заемщика.
Казахстанская ипотечная компания провела большую работу по поиску
схем, которые могли бы обезопасить заемщиков. В частности, адаптировала
имеющийся международный опыт применения ограничителей ставок вознаграждения
– cap (кэп). Общая модель применения этих ограничителей такова.
Предположим, в результате роста инфляции или увеличения темпов девальвации
тенге плавающая ставка вознаграждения по тенговому ипотечному кредиту
превысила заранее установленное максимальное значение-ограничитель. В этом
случае начисление будет производиться по ставке ограничителя, несмотря на
превышение фактической ставки. Данный проект был одобрен Национальным
банком.
Первоначально Компания устанавливала по рефинансируемым ипотечным
жилищным кредитам окончательные ставки вознаграждения, включающие в себя
маржу банка-кредитора за кредитный риск и операционное обслуживание. Однако
анализ проведенной работы заставил пересмотреть политику рефинансирования
банков. Теперь Компания ежемесячно объявляет свою котировочную ставку
вознаграждения, в соответствии с которой проводится рефинансирование банков-
кредиторов. В свою очередь и банки могут самостоятельно устанавливать
собственную маржу, в пределах определенной величины. Таким образом,
конечная ставка вознаграждения для заемщиков-физических лиц у разных банков
различна. Это стимулирует конкуренцию между ними и способствует снижению
ставок до уровня, соответствующего требованиям рынка.
В связи с тем, что ставки вознаграждения по ипотечным жилищным
кредитам плавающие, особую актуальность приобрело определение базового
индекса для их пересмотра. Им стал индекс инфляции в годовом выражении (за
последние 12 месяцев), по мнению инвесторов, - наиболее обоснованный
индикатор состояния экономики.
Несмотря на то что к началу деятельности Казахстанской Ипотечной Компании
законодательная база была в основном сформирована, в ходе апробации
Программы проявились и нерешенные проблемы:
1) Несовершенство установленного законом порядка государственной
регистрации сделок с недвижимостью (например, необоснованно высокая оплата
регистрации) приводит к удорожанию кредитов для населения;
2) Отсутствие налоговых льготы для граждан, приобретающих жилье в
кредит;
3)Включение залогового имущества в конкурсную массу при банкротстве
юридического лица.
В связи с этим Национальным Банком Казахстана была создана рабочая
группа, в рамках которой был подготовлен проект Закона Республики
Казахстан, предусматривающий внесение изменений и дополнений в некоторые
законодательные акты.
Но главной проблемой оставалось привлечение средств в сферу ипотечного
кредитования. Предполагалось, что необходимые для этого средства будут
привлекаться на внутреннем рынке путем выпуска ипотечных облигаций,
обеспеченных принадлежащими Казахстанской Ипотечной Компании правами
требования по ипотечным жилищным кредитам. Основные отечественные
институциональные инвесторы - накопительные пенсионные фонды и страховые
компании.
Однако в условиях, когда ситуация на отечественном фондовом рынке
характеризуется высокой доходностью по корпоративным облигациям и
преобладанием бумаг, номинированных в иностранной валюте, выпуск ипотечных
облигаций на общих условиях по ожидаемой инвесторами доходности может
повлечь за собой резкий рост ставок по ипотечным жилищным кредитам. Если же
по облигациям будет установлена доходность ниже рыночной (в рамках
проводимой Казахстанской Ипотечной Компанией политики низких процентных
ставок, приемлемой для целей ипотечного кредитования), возрастает риск
недоразмещения ипотечных бумаг.
После тщательного анализа ситуации и международного опыта был сделан
вывод: на первом этапе ипотечным облигациям должны быть предоставлены
определенные преференции. В дальнейшем, когда емкость рынка таких
финансовых инструментов станет достаточно большой, можно будет постепенно
аннулировать преференции без заметного ущерба для функционирования системы.
В рамках организации системы ипотечного кредитования Казахстанской
Ипотечной Компанией в 2002 г. были заключены генеральные соглашения о
сотрудничестве с четырьмя банками второго уровня и двумя небанковскими
организациями. К 1 июля 2002 года общий объем рефинансирования составил
около 320 миллионов тенге. Это более 280 ипотечных жилищных кредитов,
выданных физическим лицам. На 1 мая объем займов казахстанских банков
физическим лицам на приобретение жилья достиг 5,3 млрд. тенге. В
соответствии с международными требованиями были разработаны и успешно
использовались стандарты ипотечного жилищного кредитования. Казахстанская
ипотечная компания совместно с региональными отделениями банка
“ЦентрКредит” развернула свою программу во всех регионах республики: в
Алматы и Алматинской области, в Астане, Актау, Актобе, Атырау, Жезказгане,
Караганде, Кокшетау, Павлодаре, Уральске, Усть-Каменогорске, Шымкенте.
Система ипотечного ... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.