Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

Дисциплина: Банковское дело
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 77 страниц
В избранное:

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 4

ВВЕДЕНИЕ 4: 1

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ РЫНКА

ВВЕДЕНИЕ 4: 1. 1

Понятие, сущность и общая структура ипотечного рынка.

ВВЕДЕНИЕ 4: 1. 2

Ипотечные банки в Казахстане.

ВВЕДЕНИЕ 4: 1. 3

Правовая основа ипотечного кредитования

ВВЕДЕНИЕ 4: 2

АНАЛИЗ ДИНАМИКИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН

ВВЕДЕНИЕ 4: 2. 1

Внедрение и развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан

ВВЕДЕНИЕ 4: 2. 2

Анализ финансово-хозяйственной деятельности АО “Казкоммерцбанк”

ВВЕДЕНИЕ 4: 2. 3

Анализ механизма предоставления ипотечных жилищных кредитов на примере АО “Казкоммерцбанк”

ВВЕДЕНИЕ 4: 3

ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

ВВЕДЕНИЕ 4: 3. 1

Проблемы и пути совершенствования правового механизма ипотечного кредитования

ВВЕДЕНИЕ 4: 3. 2

Ипотечное кредитование как составная часть жилищной политики

ВВЕДЕНИЕ 4:

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЕ А

ВВЕДЕНИЕ

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От ее решения в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения. Выбор тех или иных подходов к решению этой проблемы и обусловили актуальность выбранной темы.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически стран мира.

При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает за счет притока в Казахстан беженцев из ближнего зарубежья и передислокации воинских частей. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом недвижимости. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

19 марта 2004 г. в ежегодном послании к народу Казахстана Президент объявил о начале реализации новой политики в жилищном строительстве с 2005 года.

Суть данной политики заключается в обеспечении доступности жилья для более широких слоев населения через удешевление его стоимости, увеличение сроков жилищного кредитования, снижение первоначальных взносов и ставки кредитования. Все это должно осуществляться на фоне проводимой государством политики неуклонного роста доходов населения.

Так, для ипотечных кредитов срок возврата увеличен от 10 до 20 лет. Первоначальный взнос снижен с 20 до 10% от стоимости жилья, при этом ставка кредита снижена с 13 до 10%.

Что касается системы жилищных строительных сбережений, то первоначальный взнос будет снижен с 50 до 25%. Срок же возврата кредита по оставшейся сумме увеличится с 15 до 25 лет.

При этом стоимость одного квадратного метра жилья улучшенной планировки с минимальными отделочными работами в крупных городах будет снижена от сегодняшних 700 долларов за один квадратный метр до 350. Если строители будут завышать расценки, то не получат больше кредитов и заказов.

Как показывают расчеты, в случае реализации новой политики строительства жилья около 200 тысяч семей (а это почти миллион человек) смогут воспользоваться ипотекой и системой жилищно-строительных сбережений.

В условиях реформирования экономики Казахстана формирование жизнеспособной системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях.

Целью дипломной работы является рассмотрение и анализ методики формирования и внедрения моделей ипотечного жилищного кредитования. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

1) обобщить теоретические экономические и правовые основы ипотеки (залога недвижимости), включая анализ действующих в мировой практике классических моделей ипотечного кредитования;

2) проанализировать результаты практических решений наиболее актуальных вопросов ипотечного жилищного кредитования через призму сложившегося международного опыта и отечественной практики функционирования ипотечных отношений;

3) провести анализ финансово-хозяйственной деятельности АО “Казкоммерцбанк”;

4) рассмотреть практику проведения ипотечных операций;

5) показать современные тенденции развития ипотеки, обозначить основные проблемы развития ипотеки в Казахстане, а также попытаться найти наиболее приемлемые в настоящее время пути их решения.

Объектом исследования выпускной работы является Восточно-Казахстанский филиал АО “Казкоммерцбанк”.

Научная новизна выпускной работы заключается в разработке конкретных предложений по совершенствованию ипотечного кредитования с обобщением зарубежного опыта, который может быть использован в практической деятельности.

Практическая ценность выпускной работы заключается в возможности использования ее при изучении проблем ипотечного кредитования.

1 ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Экономическая сущность ипотечного кредитования

Для большинства людей желание решить “квартирный вопрос” начинается с вопроса: “Где взять деньги?”. Одним из решений данного вопроса является накопление, т. е. отказывать себе во всем и понемногу накапливать. Другое решение - взять в банке кредит, обеспеченный залогом приобретаемого недвижимого имущества, называемый ипотекой.

Ипотека широко развивается в различных странах. Подобная форма кредитных отношений распространена в странах с развитой рыночной экономикой. Это связано с тем, что ипотечный кредит обладает существенными преимуществами по сравнению с другими видами кредита: он уменьшает степень риска для обеих сторон. Должник получает кредит на весьма длительный период и при этом имеет возможность сохранить за собой заложенную недвижимость, не рискуя остальным имуществом. Кредитор же получает беспроигрышный вариант возмещения ссуды.

С переходом к рыночной экономике в Республике Казахстан наблюдается зарождение основ ипотеки, идет процесс формирования свойственной нашей стране модели.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье. (9)

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости. ) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Начало развитию ипотеки в Казахстане было заложено указом Президента РК, имеющим силу закона, “Об ипотеке недвижимого имущества” от 23 декабря 1995 года № 2723. Данный указ определил ипотеку как вид залога, при котором заложенное имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. Предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое не изъятое из гражданского оборота имущество. С принятием Указа создались стимулирующие законодательные предпосылки по началу формирования отечественного ипотечного рынка, а также по переводу проводимых на нем операций в практическую плоскость, и при этом в таких масштабах, как того позволяет огромный потенциал, заложенный, прежде всего, в ипотечном жилищном кредитовании, т. к. жильё в рыночной экономике - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики.

Система долгосрочного ипотечного кредитования, в сущности, является одним из многочисленных способов финансирования жилищного строительства. Общим для всех этих способов является подразделение на два крупных и функционально дополняющих друг друга сегмента -первичный и вторичный рынки.

Первичный рынок - это сегмент общего кредитного рынка, непосредственно охватывающий деятельность ипотечных банков и иных финансовых институтов по кредитованию конкретных физических и юридических лиц под залог недвижимого имущества. Главный субъект на данном рынке - кредитные учреждения и их клиенты-заемщики.

Основные этапы ипотечного кредита в рамках первичного рынка охватываются следующей схемой:

Рисунок 1 Стандартная схема появления закладной на первичном рынке

Вторичный рынок - сегмент общего кредитно-финансового рынка, в котором происходит формирование ресурсов для совокупного кредитного портфеля ипотечной системы как за счет простого обращения закладных на рынке, так и трансформации персонифицированных закладных в обезличенные доходные ценные бумаги - секьюритизации, и размещение их среди инвесторов. Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств.

Таблица 1 Субъекты ипотечного жилищного кредитования: цели и функции

Субъекты: Субъекты

Цели и функции: Цели и функции

Субъекты: Заемщики

Цели и функции: Приобрести по возможности лучшее жилье, одновременно быть в состоянии производить ежемесячные платежи по кредиту.

Субъекты: Кредиторы

Цели и функции: Максимизировать прибыль и дивиденды своих акционеров путем ограничения риска неплатежей заемщиков, потерь в результате более быстрого увеличения стоимости привлеченных банками средств по сравнению с процентными ставками по выданным ипотечным кредитам.

Субъекты: Продавцы жилья

Цели и функции: Выгодно продать жилье

Субъекты: Органы регистрации прав на недвижимое имущество

Цели и функции: Сбор, регистрация и предоставление информации о праве собственности на жилье на территории Казахстана.

Субъекты: Страховые компании

Цели и функции: Полное страховое сопровождение сделок и извлечение максимальной прибыли.

Субъекты: Инвесторы

Цели и функции: Максимизировать прибыль, вкладывая свои средства в ипотечные ценные бумаги.

Субъекты: Органы опеки и попечительства

Цели и функции: Контроль за соблюдением прав и интересов несовершеннолетних граждан.

Субъекты: Государство.

Цели и функции: Преследует три основных цели: обеспечение условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; регулирование и надзор за деятельностью участников рынка, в том числе с целью защиты интересов вкладчиков банка; содействует некоторым ограниченным группам семей в приобретении жилья.

В мировой практике известно несколько моделей ипотечного кредитования:

1) Немецкая модель. Действует по принципу кассы взаимопомощи. Кредитные ресурсы банка формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков. Только клиент банка имеет право на получение ипотечного кредита, причем в размере, примерно равном сумме сбережений. Эта модель меньше стимулирует приобретение недвижимости, так как момент приобретения отодвигается во времени. Лица, желающие улучшить свои жилищные условия, должны позаботиться об этом заранее. В течение 2-10 лет до момента приобретения квартиры или дома они должны начать делать целевые накопления в специализированных банках. Когда накопится приблизительно 45% от стоимости недвижимости, ее покупатели получают государственную дотацию в размере 10% от стоимости недвижимости, а также льготный кредит на 10-15 лет для оставшейся части выплат;

2) Малазийская модель. Функционирует путем создания ипотечной компании, которой коммерческие банки могут продавать ипотечные облигации и на полученные деньги продолжать предоставлять кредиты на покупку жилья;

3) Американская модель. Построена на 2 основных принципах кредитования: строительства и покупки жилья. Банк предоставляет подрядной фирме строительный заем для покупки земли, оплаты проектных и строительных работ. Затем к процессу строительства подключается непосредственно покупатель (заемщик), которому под залог будущего дома выдается ипотечный кредит. Кредит выдается под низкий процент на период от 15 до 30 лет в зависимости от дохода заемщика. Кредит оформляется закладной или актом передачи по опеке, по которым в случае неуплаты долга права собственности перейдут к кредитору. Закладную кредитор может продать Федеральной национальной ассоциации ипотечного кредитования и тем самым иметь возможность продолжать выдачу кредитов за счет полученных от этого денег.

В нашей республике используется модель ипотечного кредитования подобно принятой в Великобритании, Франции и Испании. Кредиты физическим и юридическим лицам предоставляются на различные цели под залог недвижимости исключительно за счет собственных капиталов банков, депозитов клиентов, межбанковских кредитов и т. п. Хотя Правительством не исключено применение в Казахстане американской модели ипотечного кредитования.

Несмотря на определенные различия, все вышеприведенные модели ипотечного кредитования представляют для соответствующих стран удачные варианты стимулирования приобретения жилья. Правительства большинства развитых стран поддерживают модели ипотечного кредитования через систему страхования рисков, государственных гарантий, а также с помощью налоговых льгот и адресных дотаций, т. к. долголетний опыт показывает, что развитый рынок недвижимости способен вытащить из пропасти всю национальную экономику.

Ипотечное кредитование в Казахстане выполняет следующие функции:

- является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;

- обеспечивает возврат заемных средств;

- стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др. ) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

- формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Основной целью ипотечного кредитования является создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Поэтому на данном этапе развития Казахстана необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т. к. развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в Казахстане.

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг -существенный фактор оздоровления экономики;

- рынок недвижимости ''связывает" значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату Долгов по недвижимости;

- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров) ;

- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.

Ипотечные банки в Казахстане

Теоретическая возможность ипотечного кредитования в Казахстане стала обсуждаться сразу после принятия закона СССР “О собственности”. Но реально первым опытом ипотечного кредитования стал государственный банк “Жилстройбанк”. ЗАО “Жилстройбанк” в 1994-1995 годах производило выдачу кредитных ресурсов государства в соответствии с указом президента “О новой жилищной политике”. Выдача кредитов 2624 гражданам, принявшим участие в жилищной программе, производилась за счет средств, выделяемых правительством по ставке 5% сроком на 30 лет. При этом Госбанку жилищного строительства было предоставлено право производить индексацию кредита по курсу доллара США и вести учет выдаваемых кредитов и начисленных процентов в долларовом эквиваленте. В 1997 году в результате приватизации ЗАО “Жилстройбанк” вошло в состав ОАО “Банк ЦентрКредит” с передачей последнему прав и обязательств.

Следующим перспективным проектом является создание казахстанского Жилищного строительного сберегательного банка, основными акционерами которого будут “Schwabisch bank” и “ Reiffeisen bank”. Первый банк - германский, второй - австрийский. Предполагается, что европейский финансовые институты будут владеть контрольным пакетом акций жилищного банка. Оставшийся пакет будет принадлежать отечественному банку или группе банков. При этом необходимо отметить, что привлечение западных инвесторов - это снижение экономических рисков. Особенности данного проекта заключаются в использовании системы жилищных стройсбережений -эта система финансирования жилья, основанная на накоплении собственного капитала с последующим правом на кредит для проведения мероприятий по улучшению жилищных условий. Сущность системы стройсбережений заключается в том, что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, берут обязательство накопить часть необходимых им для этого средств на ссудо-сберегательных счетах в банке (не менее 50% от стоимости жилья), а банк, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчику ссуду, в размере разницы между договорной суммой и суммой его собственных сбережений. Одним обязательным условием было произведение расчетов только в тенге. Другое - процент по займу не должен разниться со ставкой вознаграждения более чем на 3%. Скажем, если по накоплениям ЗАО “Жилстройбанк” начислял 10%, то последующий заем он должен предоставить с доходностью до 13%. (6)

При этом, как видно, брался оптимистический сценарий развития макроэкономического развития Казахстан (уровень инфляции будет постепенно снижаться до 4, 6% к 2005 г. ) . В противном случае, ипотечные кредиты ждет судьба кредитов государственного “Жилстройбанка”. В результате девальвации тенге размер задолженности, выданной в 1994-95 годы по кредитам, значительно вырос, если учитывать, что деньги гражданам выдавались по курсу 71, 4 тенге за 1$.

Принимая во внимание обращения граждан и депутатов парламента, правительством было выпущено специальное постановление, в котором гражданами по принципу не индексирования кредита (на 1 апреля 1999г. ) и зафиксировать курс 88, 3 тенге за $ 1. В том же постановлении правительство рекомендовалось ЗАО “Банк ЦентрКредит” перезаключить договоры с признало необходимым финансировать из республиканского бюджета исполнение части обязательств граждан, получивших льготные жилищные кредиты, путем компенсации банку потери от курсовой разницы.

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.