Экономическая оценка земельных ресурсов в Республике Казахстан
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
Глава 1.Теоретические основы экономической оценки земельных ресурсов ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...5
1.1. Понятие, классификация и правовое положение земельных ресурсов Республике Казахстан ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..5
1.2. Понятие экономической оценки земельных ресурсов, необходимость экономической оценки ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .15
1.3. Принципы и факторы экономической оценки земельных ресурсов в Республике Казахстан ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .19
Глава 2. Методы оценки земельных ресурсов в Республике Казахстан ... ... ...26
2.1. Сравнительный подход к оценке земельных ресурсов ... ... ... ... .26
2.2. Доходный подход к оценке земельных ресурсов ... ... ... ... ... ... .38
2.3. Затратный подход к оценке земельных ресурсов ... ... ... ... ... ... 44
2.4. Особенности оценки земельных ресурсов ... ... ... ... ... ... ... ... 51
Глава 3. Экономическая оценка земельных ресурсов ... ... ... ... ... ... ... ... .58
3.1. Расчёт стоимости земельных участков затратным подходом и методом капитализации земельной ренты ... ... ... ... ... ... ... ... 58
3.2. Оценка земель отнесённых под жилую застройку методом изъятия ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...62
3.3. Современное состояние экономической оценки земли, проблемы и практические предложения по совершенствованию оценочной практики ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .65
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 69
Список использованной литературы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .71
Приложение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 73
Глава 1.Теоретические основы экономической оценки земельных ресурсов ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...5
1.1. Понятие, классификация и правовое положение земельных ресурсов Республике Казахстан ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..5
1.2. Понятие экономической оценки земельных ресурсов, необходимость экономической оценки ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .15
1.3. Принципы и факторы экономической оценки земельных ресурсов в Республике Казахстан ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .19
Глава 2. Методы оценки земельных ресурсов в Республике Казахстан ... ... ...26
2.1. Сравнительный подход к оценке земельных ресурсов ... ... ... ... .26
2.2. Доходный подход к оценке земельных ресурсов ... ... ... ... ... ... .38
2.3. Затратный подход к оценке земельных ресурсов ... ... ... ... ... ... 44
2.4. Особенности оценки земельных ресурсов ... ... ... ... ... ... ... ... 51
Глава 3. Экономическая оценка земельных ресурсов ... ... ... ... ... ... ... ... .58
3.1. Расчёт стоимости земельных участков затратным подходом и методом капитализации земельной ренты ... ... ... ... ... ... ... ... 58
3.2. Оценка земель отнесённых под жилую застройку методом изъятия ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...62
3.3. Современное состояние экономической оценки земли, проблемы и практические предложения по совершенствованию оценочной практики ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .65
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 69
Список использованной литературы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .71
Приложение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 73
Земля – не только богатство страны, ее основной природный ресурс, но и место проживания граждан, важнейший фактор производства, такой же, как и труд, капитал и предпринимательский интерес. Многие века люди, ценою своих жизней, отстаивали свою землю и свободу, ибо право на землю ассоциировалось и ассоциируется в умах людей с правом на свободу.
Ведь вольный человек на своей земле, волен, делать всё, что захочет.
Право на землю, пусть даже на маленький участок, делает человека хозяином на своей земле.
Поэтому земля это не только средство производства, но и общественное достояние, являющееся собственностью каждого человека.
Однако свойств земли настолько много, что их многообразие откладывает отпечаток на саму землю. Поэтому земля не только средство производства, но и особый вид товара, чей оборот в системе экономических отношений хоть и не повседневен, но зато постоянен, и, несомненно, важен для развития всего товарного производства в условиях рынка.
И для более эффективного использования земли, нам необходимо знание об экономической ценности этого вида ресурса, товара, предмета национального достояния.
Для того, чтобы земельные ресурсы не продавались за бесценок, для того, чтобы земля действительно обрела свою экономическую ценность, для того, чтобы она выполняла функции экономического рычага, необходима экономическая оценка земельных ресурсов. Так как только специфические оценочные методы определения стоимости земли могут выявить экономический потенциал земли.
Этим и объясняется актуальность данной темы. Экономике необходимы мощные стимулы развития, одним из них может стать экономическая ценность земли, участвующая своей стоимостью в приращении капитала. Экономическая оценка может предоставить исчерпывающий ответ на вопрос о стоимости земли, её экономического потенциала.
Сегодня настал как раз такой момент, когда экономике необходимы обоснованные оценки экономического потенциала земли, так как именно в период становления рынка земли закладываются основные принципы функционирования этого рынка.
В экономике, где стоимость земли адекватна её экономическому потенциалу, происходит постоянный прирост капитала за счёт прироста стоимости земли, в экономиках, где земля имеет стоимость не кореллирующую с её экономическим потенциалом, такого прироста нет, а значит, и нет дополнительной основы экономического роста.
А там, где нет экономического роста, происходит снижение темпов производства, снижается уровень жизни, всё это ведёт к увеличению социального напряжения и росту преступности, что, в свою очередь, повышает вероятность социальных волнений.
Ведь вольный человек на своей земле, волен, делать всё, что захочет.
Право на землю, пусть даже на маленький участок, делает человека хозяином на своей земле.
Поэтому земля это не только средство производства, но и общественное достояние, являющееся собственностью каждого человека.
Однако свойств земли настолько много, что их многообразие откладывает отпечаток на саму землю. Поэтому земля не только средство производства, но и особый вид товара, чей оборот в системе экономических отношений хоть и не повседневен, но зато постоянен, и, несомненно, важен для развития всего товарного производства в условиях рынка.
И для более эффективного использования земли, нам необходимо знание об экономической ценности этого вида ресурса, товара, предмета национального достояния.
Для того, чтобы земельные ресурсы не продавались за бесценок, для того, чтобы земля действительно обрела свою экономическую ценность, для того, чтобы она выполняла функции экономического рычага, необходима экономическая оценка земельных ресурсов. Так как только специфические оценочные методы определения стоимости земли могут выявить экономический потенциал земли.
Этим и объясняется актуальность данной темы. Экономике необходимы мощные стимулы развития, одним из них может стать экономическая ценность земли, участвующая своей стоимостью в приращении капитала. Экономическая оценка может предоставить исчерпывающий ответ на вопрос о стоимости земли, её экономического потенциала.
Сегодня настал как раз такой момент, когда экономике необходимы обоснованные оценки экономического потенциала земли, так как именно в период становления рынка земли закладываются основные принципы функционирования этого рынка.
В экономике, где стоимость земли адекватна её экономическому потенциалу, происходит постоянный прирост капитала за счёт прироста стоимости земли, в экономиках, где земля имеет стоимость не кореллирующую с её экономическим потенциалом, такого прироста нет, а значит, и нет дополнительной основы экономического роста.
А там, где нет экономического роста, происходит снижение темпов производства, снижается уровень жизни, всё это ведёт к увеличению социального напряжения и росту преступности, что, в свою очередь, повышает вероятность социальных волнений.
1. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть), принят Верховным Советом Республики Казахстан 27 декабря 1994 года (с изменениями и дополнениями по состоянию на 8 июля 2005 г.);
2. Водный кодекс Республики Казахстан (с изм. и доп. по состоянию на 20.12.04 г.);
3. Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 г. № 109-II Об оценочной деятельности в Республике Казахстан (с изменениями, внесенными Законами РК от 24.12.01 г. № 276-II; от 14.02.03 г. № 388-II; от 08.05.03 г. № 414-II; от 20.12.04 г. № 13-III);
4. Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II (с изменениями от 04.05.05 г.). Обращение взыскания на земельный участок;
5. Лесной кодекс Республики Казахстан (с изменениями, внесенными Законом РК от 20.12.04 г. N 13-III);
6. Кодекс Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (Налоговый кодекс) (с изменениями и дополнениями по состоянию на 15 апреля 2005 года);
7. Закон Республики Казахстан от 27 января 1996 года № 2828 «О недрах и недропользовании» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 20.12.04 г.);
8. КСО ФС РК 14640 НПО 010-2-2001 "Определение величины износа при оценке недвижимости", Астана. – 2002 г.;
9. КСО ФС РК 14640 НПО 010-1-2001, "Определение полной восстановительной стоимости (стоимости замещения) зданий, сооружений и передаточных устройств", Астана. – 2002 г.;
10. КСО СТАНДАРТ ФС РК 14640 НПО 010-2001, ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА, Оценка недвижимости. – Алматы. – 2001 г.;
11. КСО Оценка имущества, Оценка лесных ресурсов, ФС РК 14640 НПО 018-2001. - Алматы. – 2001 г.;
12. МСО-1. Рыночная стоимость как база оценки. Международный комитет по стандартам оценки имущества, 2000 г.;
13. МСО-2. Базы оценки отличные от рыночной стоимости. Международный комитет по стандартам оценки имущества, 2000 г.;
14. МСО-3. Оценка для целей финансовой отчётности и смежной документации. Международный комитет по стандартам оценки имущества, 2000 г.;
15. МСО-4. Оценка ссудного обеспечения, залога и обязательств. Международный комитет по стандартам оценки имущества, 2000 г.;
Научная литература:
16. Б.Д. Новиков. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: Экзамен, 2000. – 512 с.;
17. Бойко М.Д. Диагностика повреждений и методы восстановления эксплуатационных качеств зданий.- Л.: «Стройиздат», 1995 г. – 600 с.;
18. В.В. Григорьев, И.М. Островкин. Оценка предприятий. Имущественный подход: Учебно-практическое пособие. – 2-е изд. – М.: Дело, 2000. – 224 с.;
19. Вольфсон В.А. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий. – М.: «Стройиздат», 1995 г. – 440 с.;
20. Гофман К.Г. Экономическая оценка природных ресурсов в условиях социалистической экономики. М.: Наука, 1977 г. – 240 с.;
21. Давлятшин И. Д. Принципы и критерии бонитировки почв. -А: Кайнар, 1991 г. – 312 с.;
22. Оценка бизнеса: Учебник/Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2000. – 512 с.;
23. Оценка недвижимости. Учебник/Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: “Финансы и статистика”, 2003 г. – 340 с.;
24. Оценка недвижимости. Тарасевич Е.И. – СПб.: СПбГТУ, 1997 г. – с.;
25. Петров А.И. Роль рентной составляющей общественно-необходимых затрат в оптимизации природопользования. Препринт. М.: ЦЭМИ АН СССР, 1982 г. – 450 с.;
26. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. – 3-е изд., перераб. И доп. – М.: ИНФРА-М, 2001. – 480 с.;
27. Соколов С. И., Котин Н. И. и др. Бонитировка неорошаемых почв Казахстана. - А: Кайнар, 1976 г. -260 с.;
28. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. - СПб.: СПбГТУ, 1997 г. – 430с.;
29. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие/Под ред. заслуженного деятеля науки РФ, д.э.н., проф. В.Е. Есипова. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998 г. – 159с.;
30. Теория и методы оценки недвижимости. – СПб.: СПб. ГУЭФ, 1998 г. – 300 с.;
31. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/Под ред. Грабового П. Г., - Смоленск: «Смолин Плюс», М: «АСВ», 1999 г. – 460 с.;
32. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. – М.: Дело, 2000 г. – 390 с.;
33. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Ассоциация авторов и издателей “ТАНДЕМ”. Издательство “ЭКМОС”, 2000г. – 352с.;
34. Ф.Б. Риполь-Сарагоси. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. – М.: ПРИОР, 2001. – 240 с.;
35. Фридман Д. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости. – М.: Дело ЛТД, 1995 г. – 520 с.;
36. Шелобаев С.И. Математические методы и модели в экономике, финансах, бизнесе: учебное пособие для вузов. - М. 2000. – 367 c.
2. Водный кодекс Республики Казахстан (с изм. и доп. по состоянию на 20.12.04 г.);
3. Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 г. № 109-II Об оценочной деятельности в Республике Казахстан (с изменениями, внесенными Законами РК от 24.12.01 г. № 276-II; от 14.02.03 г. № 388-II; от 08.05.03 г. № 414-II; от 20.12.04 г. № 13-III);
4. Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II (с изменениями от 04.05.05 г.). Обращение взыскания на земельный участок;
5. Лесной кодекс Республики Казахстан (с изменениями, внесенными Законом РК от 20.12.04 г. N 13-III);
6. Кодекс Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (Налоговый кодекс) (с изменениями и дополнениями по состоянию на 15 апреля 2005 года);
7. Закон Республики Казахстан от 27 января 1996 года № 2828 «О недрах и недропользовании» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 20.12.04 г.);
8. КСО ФС РК 14640 НПО 010-2-2001 "Определение величины износа при оценке недвижимости", Астана. – 2002 г.;
9. КСО ФС РК 14640 НПО 010-1-2001, "Определение полной восстановительной стоимости (стоимости замещения) зданий, сооружений и передаточных устройств", Астана. – 2002 г.;
10. КСО СТАНДАРТ ФС РК 14640 НПО 010-2001, ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА, Оценка недвижимости. – Алматы. – 2001 г.;
11. КСО Оценка имущества, Оценка лесных ресурсов, ФС РК 14640 НПО 018-2001. - Алматы. – 2001 г.;
12. МСО-1. Рыночная стоимость как база оценки. Международный комитет по стандартам оценки имущества, 2000 г.;
13. МСО-2. Базы оценки отличные от рыночной стоимости. Международный комитет по стандартам оценки имущества, 2000 г.;
14. МСО-3. Оценка для целей финансовой отчётности и смежной документации. Международный комитет по стандартам оценки имущества, 2000 г.;
15. МСО-4. Оценка ссудного обеспечения, залога и обязательств. Международный комитет по стандартам оценки имущества, 2000 г.;
Научная литература:
16. Б.Д. Новиков. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: Экзамен, 2000. – 512 с.;
17. Бойко М.Д. Диагностика повреждений и методы восстановления эксплуатационных качеств зданий.- Л.: «Стройиздат», 1995 г. – 600 с.;
18. В.В. Григорьев, И.М. Островкин. Оценка предприятий. Имущественный подход: Учебно-практическое пособие. – 2-е изд. – М.: Дело, 2000. – 224 с.;
19. Вольфсон В.А. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий. – М.: «Стройиздат», 1995 г. – 440 с.;
20. Гофман К.Г. Экономическая оценка природных ресурсов в условиях социалистической экономики. М.: Наука, 1977 г. – 240 с.;
21. Давлятшин И. Д. Принципы и критерии бонитировки почв. -А: Кайнар, 1991 г. – 312 с.;
22. Оценка бизнеса: Учебник/Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2000. – 512 с.;
23. Оценка недвижимости. Учебник/Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: “Финансы и статистика”, 2003 г. – 340 с.;
24. Оценка недвижимости. Тарасевич Е.И. – СПб.: СПбГТУ, 1997 г. – с.;
25. Петров А.И. Роль рентной составляющей общественно-необходимых затрат в оптимизации природопользования. Препринт. М.: ЦЭМИ АН СССР, 1982 г. – 450 с.;
26. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. – 3-е изд., перераб. И доп. – М.: ИНФРА-М, 2001. – 480 с.;
27. Соколов С. И., Котин Н. И. и др. Бонитировка неорошаемых почв Казахстана. - А: Кайнар, 1976 г. -260 с.;
28. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. - СПб.: СПбГТУ, 1997 г. – 430с.;
29. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие/Под ред. заслуженного деятеля науки РФ, д.э.н., проф. В.Е. Есипова. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998 г. – 159с.;
30. Теория и методы оценки недвижимости. – СПб.: СПб. ГУЭФ, 1998 г. – 300 с.;
31. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/Под ред. Грабового П. Г., - Смоленск: «Смолин Плюс», М: «АСВ», 1999 г. – 460 с.;
32. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. – М.: Дело, 2000 г. – 390 с.;
33. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Ассоциация авторов и издателей “ТАНДЕМ”. Издательство “ЭКМОС”, 2000г. – 352с.;
34. Ф.Б. Риполь-Сарагоси. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. – М.: ПРИОР, 2001. – 240 с.;
35. Фридман Д. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости. – М.: Дело ЛТД, 1995 г. – 520 с.;
36. Шелобаев С.И. Математические методы и модели в экономике, финансах, бизнесе: учебное пособие для вузов. - М. 2000. – 367 c.
Дисциплина: Экономическая география
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 82 страниц
В избранное:
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 82 страниц
В избранное:
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН
КАЗАХСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ АЛЬ-ФАРАБИ
Кафедра Учёт и аудит
Мендыбаев Нурбол Есенжолович
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
на тему: ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН
Научный руководитель
профессор А.К. Бейсембаева
Допускается к защите
Зав. Кафедрой У и А
к.э.н., доцент
Е.Т. Тулегенов
Алматы, 2006 г.
ПЛАН
дипломной работы студента, выпускного курса, очного отделения специальности
Оценка по областям и отраслям применения
Мендыбаева Нурбола Есенжоловича
ф.и.о.
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... .3
Глава 1.Теоретические основы экономической оценки земельных
ресурсов ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 5
1.1. Понятие, классификация и правовое положение земельных ресурсов
Республике Казахстан ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..5
1.2. Понятие экономической оценки земельных ресурсов, необходимость
экономической оценки ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .15
1.3. Принципы и факторы экономической оценки земельных ресурсов в
Республике Казахстан ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .19
Глава 2. Методы оценки земельных ресурсов в Республике Казахстан ... ... ...26
2.1. Сравнительный подход к оценке земельных ресурсов ... ... ... ... .26
2.2. Доходный подход к оценке земельных ресурсов ... ... ... ... ... ... .38
2.3. Затратный подход к оценке земельных ресурсов ... ... ... ... ... ... 44
2.4. Особенности оценки земельных ресурсов ... ... ... ... ... ... ... ... 51
Глава 3. Экономическая оценка земельных ресурсов ... ... ... ... ... ... ... ... .58
3.1. Расчёт стоимости земельных участков затратным подходом и
методом капитализации земельной ренты ... ... ... ... ... ... ... ... 58
3.2. Оценка земель отнесённых под жилую застройку методом
изъятия ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...6 2
3.3. Современное состояние экономической оценки земли, проблемы и
практические предложения по совершенствованию оценочной
практики ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .65
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .69
Список использованной литературы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .71
Приложение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .73
Введение
Земля – не только богатство страны, ее основной природный ресурс, но и
место проживания граждан, важнейший фактор производства, такой же, как и
труд, капитал и предпринимательский интерес. Многие века люди, ценою своих
жизней, отстаивали свою землю и свободу, ибо право на землю ассоциировалось
и ассоциируется в умах людей с правом на свободу.
Ведь вольный человек на своей земле, волен, делать всё, что захочет.
Право на землю, пусть даже на маленький участок, делает человека
хозяином на своей земле.
Поэтому земля это не только средство производства, но и общественное
достояние, являющееся собственностью каждого человека.
Однако свойств земли настолько много, что их многообразие откладывает
отпечаток на саму землю. Поэтому земля не только средство производства, но
и особый вид товара, чей оборот в системе экономических отношений хоть и не
повседневен, но зато постоянен, и, несомненно, важен для развития всего
товарного производства в условиях рынка.
И для более эффективного использования земли, нам необходимо знание об
экономической ценности этого вида ресурса, товара, предмета национального
достояния.
Для того, чтобы земельные ресурсы не продавались за бесценок, для
того, чтобы земля действительно обрела свою экономическую ценность, для
того, чтобы она выполняла функции экономического рычага, необходима
экономическая оценка земельных ресурсов. Так как только специфические
оценочные методы определения стоимости земли могут выявить экономический
потенциал земли.
Этим и объясняется актуальность данной темы. Экономике необходимы
мощные стимулы развития, одним из них может стать экономическая ценность
земли, участвующая своей стоимостью в приращении капитала. Экономическая
оценка может предоставить исчерпывающий ответ на вопрос о стоимости земли,
её экономического потенциала.
Сегодня настал как раз такой момент, когда экономике необходимы
обоснованные оценки экономического потенциала земли, так как именно в
период становления рынка земли закладываются основные принципы
функционирования этого рынка.
В экономике, где стоимость земли адекватна её экономическому
потенциалу, происходит постоянный прирост капитала за счёт прироста
стоимости земли, в экономиках, где земля имеет стоимость не кореллирующую с
её экономическим потенциалом, такого прироста нет, а значит, и нет
дополнительной основы экономического роста.
А там, где нет экономического роста, происходит снижение темпов
производства, снижается уровень жизни, всё это ведёт к увеличению
социального напряжения и росту преступности, что, в свою очередь, повышает
вероятность социальных волнений.
Всё сказанное выше справедливо для индустриальных экономик развитых
стран. Для нас же адекватная цена на землю – залог импульса в развитии
нашей экономики. Без адекватной цены на землю нет постоянного и
прогнозируемого роста темпов производства. Вот для чего необходима
экономическая оценка земельных ресурсов. Этим обосновывается актуальность
данной темы.
Целью данной работы является исследование сущности наиболее
применяемых методов экономической оценки земельных ресурсов с целью
выявления из наиболее применяемых, наиболее применимых, отражающих
экономическую ценность земли.
Задачами данной работы являются:
1. Рассмотреть принципы и факторы, влияющие на оценку земельных
ресурсов, определить понятия земельных ресурсов и экономической
оценки, дать классификацию земельным ресурсам;
2. Определить правовое положение земельных ресурсов;
3. Выявить различия между нормативной оценкой земельных ресурсов и
экономической;
4. Рассмотреть методы и подходы в рамках, которых осуществляется
экономическая оценка;
5. Определить методы, наиболее отвечающие актуальности данной темы;
6. Сделать выводы по проделанной работе.
При написании данной работы применялись литературные источники,
источники правовой информации, данные практической деятельности. Все выводы
сделанные в работе являются собственными, полученными на основе
собственного опыта и знаний. При создании работы использовалась современная
учебная и научная литература, литература прошлых лет.
При написании работы выводы, сделанные в работе опирались на мнения
виднейших и авторитетнейших авторов, таких как Грязнова М.А., Федотовой.
М.Н., Четыркина С.И., Вольфсона В.А., Фридмана Д. и многих других.
В работе была использована информация статей Земельного Кодекса,
Гражданского Кодекса, Закона Об оценочной деятельности в Республике
Казахстан.
Работа состоит из трёх частей, соответствующих поставленным задачам
дипломной работы, в теоретической части раскрыты вопросы понятия земельных
отношений и экономической оценки, описано правовое положение земельных
ресурсов в Республике Казахстан, в практической части раскрыта методология
экономической оценки земельных ресурсов, приведены реальные примеры
экономических оценок.
В третьей части приведены примеры по Республике Казахстан, описаны
методы, с которыми работают местные оценщики, перечислены выводы по
проделанной работе, внесены практические предложения.
Глава 1. Теоретические основы экономической оценки земельных ресурсов
1.1. Понятие, классификация и правовое положение земельных ресурсов
Республике Казахстан
В соответствии с п. 11, ст. 12 Земельного Кодекса Республики Казахстан
от 20 июня 2003 года №442-II, земельными ресурсами признаются земля,
которая используется или может быть использована в процессе хозяйственной и
иной деятельности для удовлетворения материальных, культурных и других
потребностей общества.
Таким образом, было положено начало экономическому развитию земельных
отношений в Республике Казахстан. Земельные ресурсы играют важную роль в
системе экономических отношений, так как земля сама по себе является одним
из факторов производства, который определяет динамику экономического роста
как отдельно взятого предприятия, так и в масштабе отрасли, национальной
экономики в целом.
В современной истории вопрос распределения земли, её использования не
раз становился предметом общественных волнений, приведших к смене
феодальных отношений капиталистическими. Именно рынок, как показывает опыт,
наиболее точно и рационально распределяет или перераспределяет земельные
ресурсы между экономическими агентами, полнее раскрывая экономический
потенциал земли в системе рыночных отношений.
Земельный Кодекс, принятый в две тысячи третьем году, впервые, в
новейшей истории Казахстана закрепил рыночный характер земельных отношений
в нашей стране. В более ранние периоды также предпринимались попытки
вывести земельные ресурсы из государственной собственности и делегировать
права на землю гражданам республики. Однако из-за самих методов
распределения земли и формы предоставления в собственность успеха эти
попытки не имели.
Паи в составе коллективного владения землей или право на пожизненное
владение земельным участком не оправдали даже своё создание. Однако рынок
как всегда дал правильный ответ: земле, где бы она ни находилась, как бы
она не использовалась, нужен хозяин и никакая долгосрочная аренда, пусть
даже безвозмездная, не заменит частную собственность.
Именно частная собственность на землю определяет, смысл всех
экономических преобразований, которые проводятся в стране. Ведь если ты,
имея дом, не имеешь права на земельный участок, на котором он стоит, то
можно ли считать этот дом твоим?
Поэтому необходимость частной собственности на землю была и есть
краеугольным камнем для миллионов людей и не только нашей страны. Однако
объявить частную собственность на землю, означает лишь признать
необходимость, коренных преобразований в обществе, где до этого больше
восьмидесяти лет существовала лишь государственная собственность на землю,
а до этого много столетий земля находилась в родовой, или как принято
называть, общинной собственности. То есть, рассматривая вопрос частной
собственности на землю, мы выясняем, что частной собственности как таковой
на территории нынешнего Казахстана не было!
Этим то и определяется важность вопроса прав на землю, в условиях,
когда в современной истории Казахстана института частной собственности не
существовало, потому что феодальный Казахстан, не успев даже изжить
родоплеменные отношения, шагнул в коммунизм или социализм, трудно даже
определить куда именно, обойдя при этом этап капиталистических отношений,
а, если говорить более точнее, пройдя начальные его этапы. Сегодня принял
частную собственность, закрепив тем, самым свой переход на рыночные
отношения.
Главным законом, регулирующим земельные отношения, является Земельный
кодекс Республики Казахстан, он определяет правовое положение земли,
регламентирует основные понятия земельных отношений, в нём же даётся
определение земельным ресурсам. Другим законом, регламентирующим правовое
положение земельных ресурсов, является Гражданский кодекс Республики
Казахстан (Общая часть), он был принят Верховным Советом Республики
Казахстан 27 декабря 1994 года (с изменениями и дополнениями по состоянию
на 8 июля 2005 г.), этот правовой акт определяет землю как один из видов
имущества.
В соответствии с ним на землю распространяются все признаки присущие
имуществу как таковому, а право частной собственности уравнивает её
юридическое положение со всеми остальными видами недвижимого имущества.
Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 г. № 109-II Об оценочной
деятельности в Республике Казахстан (с изменениями, внесенными Законами РК
от 24.12.01 г. № 276-II; от 14.02.03 г. № 388-II; от 08.05.03 г. № 414-II;
от 20.12.04 г. № 13-III) также является базой для проведения экономической
оценки, хотя и не напрямую, но опосредованно влияет на правовое положение
земельных ресурсов.
Так как является основным законодательным актом, регулирует отношения,
возникающие при осуществлении оценочной деятельности с целью установления
рыночной или иной стоимости объектов оценки, определяет права и обязанности
субъектов оценочной деятельности, определяет принципы, подходы и виды
оценки, регламентирует государственный контроль за осуществлением оценочной
деятельности. Земельный Кодекс, определяя земельные ресурсы, как землю,
которая используется или может быть использована в процессе хозяйственной и
иной деятельности для удовлетворения материальных, культурных и других
потребностей общества, соединил разрозненные понятия земельных ресурсов,
определив, что вся земля территории Республики Казахстан входит, в так
называемый земельный фонд Республики Казахстан.
В соответствии с ним Земельный фонд Республики Казахстан в
соответствии с целевым назначением подразделяется на следующие категории:
1. Земли сельскохозяйственного назначения;
2. Земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных
пунктов);
3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного
несельскохозяйственного назначения;
4. Земли особо охраняемых природных территорий, земли
оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
5. Земли лесного фонда;
6. Земли водного фонда;
7. Земли запаса.[1]
То есть под земельными ресурсами можно подразумевать земли
сельскохозяйственного назначения – для ведения сельского хозяйства, земли
населённых пунктов – для ИЖС, коммерческого использования, для
государственных и муниципальных нужд, общественного назначения, земли
историко-культурного оздоровительного, рекреационного назначения, особо
охраняемые земли.
Землями сельскохозяйственного назначения считаются земли, находящиеся
за чертой поселений, и предназначенные для нужд сельского хозяйства.
Различают следующие виды земельных участков:
1. Пашня и залежи;
2. Сенокосы;
3. Пастбища;
4. Многолетние насаждения;
Пашней считается - земельный участок, систематически обрабатываемый и
используемый под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы
многолетних трав, а также чистые пары. К пашне не относятся земельные
участки сенокосов и пастбищ, занятые посевами предварительных культур (в
течение не более трех лет), распаханные с целью коренного улучшения, а
также междурядья садов, используемые под посевы.
Залежь - земельный участок, который ранее находился в составе пашни и
более одного года, начиная с осени, не используется для посева
сельскохозяйственных культур и не подготовлен под пар.
Многолетние насаждения - земельные участки, используемые под
искусственно созданные древесные, кустарниковые многолетние насаждения,
предназначенные для получения урожая плодово-ягодной, технической и
лекарственной продукции, а также для декоративного оформления территории.
Естественные сенокосы и пастбища - земельные участки, систематически
используемые под сенокошение и для выпаса животных.
Сенокосы и пастбища коренного улучшения - участки сенокосов и пастбищ,
на которых путем залужения создан новый травостой.
Обводненные пастбища - пастбища, на территории которых имеются
водоисточники (озера, реки, пруды, копани, оросительные или обводнительные
каналы, трубчатые или шахтные колодцы), способные обеспечить водой
надлежащего качества соответствующее поголовье скота. В составе земель
сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья и
земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, замкнутыми
водоемами, мелиоративной сетью, постройками и сооружениями, необходимыми
для функционирования сельского хозяйства, а также прочие угодья (солонцы,
пески, такыры и другие прочие угодья, вкрапленные в массивы
сельскохозяйственных угодий).
Сельскохозяйственные угодья подлежат особой охране. Использование этих
земель в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством,
допускается в исключительных случаях (статья 90 Земельного Кодекса
Республики Казахстан). В соответствии с этим земельные участки используются
в следующих целях:
1. Сельскохозяйственное производство;
2. Личное подсобное хозяйство;
3. Проведение научных исследований;
4. Коллективное и индивидуальное садоводство, животноводство и
огородничество.
Помимо этого сельскохозяйственные земли в системе рыночных отношений
выполняют две функции: функции средства производства и предмета труда.
Земельные участки, предоставленные для развития городов, поселков, аулов,
сел и других поселений, относятся к категории земель населённых пунктов.
Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные
для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные чертой
от земель других категории.
Существуют следующие виды земельных участков:
1. Жилой застройки, занятые строениями и предназначенные для застройки
многоквартирными и многоэтажными жилыми домами, индивидуальными
жилыми домами с приусадебными земельными участками;
2. Общественно деловой застройки, занятые и предназначенные для
размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли,
общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой
деятельности, а также учреждений общеобразовательного, среднего
специального и высшего образования, административных, научно-
исследовательских учреждений, культовых зданий и иных деловых
зданий, строений и сооружений;
3. Производственной застройки, занятые и предназначенные для размещения
промышленных, коммунальных и складских объектов, обеспечивающих их
функционирование, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры,
а также для установления санитарно-защитных зон этих объектов;
4. Транспорта, связи, инженерных коммуникаций, занятые и
предназначенные для сооружений железнодорожного, автомобильного,
речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта,
магистралей инженерной инфраструктуры и связи;
5. Особо охраняемых природных территорий, оздоровительного,
рекреационного и историко-культурного назначения;
6. Водоемов и акваторий, занятые реками, естественными и искусственными
водоемами и акваториями, водоохранными зонами, гидротехническими и
другими водохозяйственными сооружениями;
7. Сельскохозяйственного использования;
8. Общего пользования, занятые и предназначенные для занятия площадями,
улицами, тротуарами, проездами, дорогами, набережными, парками,
скверами, городскими лесами, бульварами, водоемами, пляжами,
кладбищами и иными объектами, предназначенными для удовлетворения
нужд населения (водопроводы, отопительные трубы, очистные сооружения
и другие инженерные системы общего пользования);
9. Резервные и иные, не вовлеченные в градостроительную деятельность,
предназначенные для территориального развития населенного пункта и
развития личного домашнего (подсобного) хозяйства;
10. Специального назначения, выделяемые для размещения крематориев,
скотомогильников, свалки бытовых отходов и иных объектов,
использование которых невозможно без установления специальных
нормативов и правил;
11. Предоставленные для нужд обороны и иного режима использования.
12. Используются они в соответствии с генпланами и проектами планировки
и застройки.
Землями промышленности, транспорта, связи и иного
несельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные в
установленном настоящим Кодексом и иными законодательными актами Республики
Казахстан порядке гражданам и юридическим лицам для соответствующего
целевого назначения. Объектами земель промышленности, транспорта, связи,
обороны и другого назначения за пределами границ поселений, как элемента
национального богатства страны, являются земельные участки, которые имеют
фиксированные границы и характеризуются определенным местоположением,
природными условиями, физическими параметрами, правовым и хозяйственным
режимами.
Виды земельных участков Земельные участки, находящиеся под
объектами промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначения
за пределами границ поселений. К землям промышленности относятся земли,
предоставленные для размещения и эксплуатации объектов промышленности, в
том числе их санитарно-защитные и иные зоны. Землями транспорта признаются
земли, предоставленные для обеспечения деятельности и (или) эксплуатации
объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного,
воздушного и иных видов транспорта.
К землям для нужд железнодорожного транспорта относятся земли,
отведенные под:
1. Магистральные пути и технологически связанные с ними строения и
сооружения (железнодорожное полотно, мосты, тоннели, виадуки,
сигнальное оборудование, служебно-технические здания);
2. Подъездные пути;
3. Железнодорожные станции (вокзалы) со зданиями, сооружениями
энергетического, локомотивного, вагонного, путевого и грузового
хозяйств, водоснабжения и канализации, защитными и укрепительными
насаждениями, служебными и иными объектами, имеющими специальное
назначение по обслуживанию железнодорожного транспорта;
4. Полосы отвода и охранных зон, железных дорог.
К землям для нужд автомобильного транспорта относятся земли,
отведенные:
1. Под автомобильные дороги, их конструктивные элементы и дорожные
сооружения и технологически связанные с ними строения и сооружения;
2. Для размещения автовокзалов и автостанций, других объектов
автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства,
необходимых для эксплуатации, содержания, строительства,
реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий,
строений, сооружений, устройств;
3. Для установления полос отвода автомобильных дорог.
К землям для нужд морского и внутреннего водного транспорта относятся
земли, отведенные для размещения морских и речных портов, причалов,
пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для
эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития
наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других
объектов морского и внутреннего водного транспорта. К землям для нужд
воздушного транспорта относятся земли, отведенные для размещения
аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, взлетно-посадочных полос и других
наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства,
реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений,
сооружений, устройств и других объектов воздушного транспорта, а также их
охранные зоны.
К землям для нужд трубопроводного транспорта относятся земли,
отведенные для размещения водопроводов, газопроводов, нефтепроводов и
объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства,
реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений,
сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта. К
указанным землям также относятся охранные зоны магистральных трубопроводов
с особыми условиями использования земельных участков, границы которых
определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны
магистральных трубопроводов и других нормативных документов, утвержденных в
установленном порядке.
К землям для нужд связи, радиовещания, телевидения, информатики
относятся земли, отведенные для размещения объектов соответствующих
инфраструктур, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи, в том
числе подземных, а также их охранные зоны.
Землями для нужд обороны признаются земельные участки, предоставленные
Правительством Республики Казахстан для размещения и постоянной
деятельности войсковых частей, военных полигонов, военно-учебных заведений
и иных организаций Вооруженных Сил и других войск, их объектов и
сооружений, выполняющих задачи в области обороны и безопасности.
В целях обеспечения защиты и охраны Государственной границы Республики
Казахстан отводятся земельные участки для обустройства и содержания
инженерно-технических сооружений и заграждений, пограничных знаков,
пограничных просек, коммуникаций, пунктов пропуска через государственную
границу Республики Казахстан. В целях обеспечения безопасности населения и
создания необходимых условий для эксплуатации промышленных, транспортных и
иных объектов устанавливаются зоны, в пределах которых ограничиваются или
запрещаются те виды деятельности, которые не совместимы с целями
установления зон.
К зонам с особыми условиями пользования землей относятся:
1. Санитарно-защитные зоны промышленных предприятий;
2. Селеопасные, оползнеопасные и защитные лесные зоны, примыкающие к
полосе отвода железных и автомобильных дорог;
3. Защитные зоны водозаборных сооружений;
4. Приаэродромные полосы;
5. Охранные зоны магистральных трубопроводов, линий связи,
радиофикации и электропередачи;
6. Водоохранные зоны и полосы;
7. Территория военных полигонов.
К землям особо охраняемых природных территорий относятся земли
государственных природных заповедников, включая биосферные, государственных
национальных природных парков, государственных природных резерватов,
государственных природных парков, государственных памятников природы,
государственных заповедных зон, государственных природных заказников,
государственных зоологических парков, государственных ботанических садов,
государственных дендрологических парков, государственных природных
заповедников – сепортеров.
Земли особо охраняемых природных территорий находятся в
государственной собственности и не подлежат приватизации. Изъятие земель
особо охраняемых природных территорий для иных нужд не допускается.
Особо охраняемые природные территории могут использоваться для
научных, культурно-просветительных, учебных, туристических и рекреационных,
ограниченных хозяйственных целей в порядке и на условиях, предусмотренных
законодательством Республики Казахстан.
Для проведения культурно-просветительных мероприятий на особо
охраняемых природных территориях могут создаваться музеи, лектории,
экспозиции, демонстрационные участки и другие необходимые объекты. Для
проведения туризма и рекреации на особо охраняемых природных территориях
выделяются специальные участки, которые оборудуются туристическими тропами,
смотровыми площадками, бивачными полянами, стоянками для транспорта,
кемпингами, палаточными лагерями, гостиницами, мотелями, туристическими
базами, объектами общественного питания, торговли и другого культурно-
бытового назначения. Для обеспечения особой охраны могут устанавливаться
охранные и защитные зоны особо охраняемых природных территорий с
запрещением в пределах этих зон любой деятельности, отрицательно влияющей
на сохранение и воспроизводство объектов государственного природно-
заповедного фонда.
К землям оздоровительного назначения относятся курорты, обладающие
природными лечебными факторами, а также земельные участки, благоприятные
для организации профилактики и лечения.
Землями рекреационного назначения признаются земли, предназначенные и
используемые для организованного массового отдыха и туризма населения.
Землями историко-культурного назначения признаются земельные участки,
занятые историко-культурными заповедниками, мемориальными парками,
погребениями, археологическими парками (курганы, городища, стоянки),
архитектурно-ландшафтными комплексами, наскальными изображениями,
сооружениями религиозного культа, полями битв и сражений.
Землями лесного фонда признаются земельные участки, покрытые лесом, а
также не покрытые лесом, но предоставленные для нужд лесного хозяйства.
К землям частного лесного фонда относятся земли, покрытые
искусственными лесами, созданными за счет средств физических и
негосударственных юридических лиц, и предоставленные им в частную
собственность. К землям государственного лесного фонда относятся земли,
покрытые лесами естественного происхождения и искусственными лесами,
созданными за счет средств государственного бюджета, а также не покрытые
лесами земли, предоставленные в постоянное землепользование государственным
организациям, ведущим лесное хозяйство. Земли водного фонда, занятые
водоемами (реками и приравненными к ним каналами, озерами, водохранилищами,
внутренними водами, территориальными водами), ледниками, болотами,
водохозяйственными сооружениями межгосударственного и республиканского
значения, а также земли, выделенные под водоохранные полосы этих сооружений
и зоны санитарной охраны водозаборных систем питьевого водоснабжения,
находятся в государственной собственности.
Землями водного фонда признаются земли, занятые водоемами (реками и
приравненными к ним каналами, озерами, водохранилищами, прудами и другими
внутренними водоемами, территориальными водами), ледниками, болотами,
водохозяйственными сооружениями для регулирования стока, располагаемыми на
водоисточниках. А также земли, выделенные под водоохранные зоны и полосы
этих сооружений и зоны санитарной охраны водозаборных систем питьевого
водоснабжения.
Землями запаса являются все земли, не предоставленные в собственность
или землепользование, находящиеся в ведении районных исполнительных
органов. Земельные участки, на которых проводились испытания ядерного
оружия, переводятся по решению Правительства Республики Казахстан в состав
земель запаса. Правовой режим указанных земель определяется в соответствии
со статьей 143 Земельного Кодекса Республики Казахстан.
Помимо этого на территории Республики Казахстан были выделены десять,
по природным условиям выделяющихся зоны:
1. Лесостепная;
2. Степная;
3. Сухостепная;
4. Полупустынная;
5. Пустынная;
6. Предгорно-пустынно-степная;
7. Субтропическая пустынная;
8. Субтропическо-предгорно-пустынная;
9. Среднеазиатская горная;
10. Южно-сибирская горная.
Таким образом, рассматривая тему экономической оценки земли, можно
представить степень сложности, стоящей перед оценщиком проблемы определения
стоимости земли. Богатство природно-климатических условий Казахстана
определяет разнообразие способов и подходов к определению экономической
стоимости земельных ресурсов. В силу особенностей групп земель входящих в
систему земельного фонда Казахстана не всегда возможно определить их
рыночную стоимость.
Так, например, земли обороны и особо охраняемых природных территорий,
земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения
практически не участвуют в рыночном обороте до сих пор, государством
наложены ограничения на их использование в коммерческих целях. Это
осложняет оценку земель сравнительными методами, которые опираются в
основном на информацию о ценах реализации этих земель на открытом рынке. В
этой связи в случае изменения целевого назначения этих земель, возникают
проблемы с оценкой их стоимости, так как нет аналогов на рынке предложения
и спроса.
Расчёт этих земель оценщику приходится делать другими подходами,
естественно, что при отсутствии аналогичных сделок на рынке, вряд ли
приходится ждать развитой арендной практики, таким образом, два из трёх
классических подхода оценки не могут быть в полной мере применимы для
расчёта рыночной стоимости земли. Остаётся последний – затратный подход.
Затратный подход, имея свою, свойственную только этому подходу
специфику, также имеет ряд достаточных условий и допущений, благодаря
которым становится возможным его применение.
Об этом речь поёдёт во второй главе этой работы, единственно можно
добавить, что основой затратного подхода являются понятия восстановительной
и замещающей стоимости объектов оценки. Исчисление этих стоимостей в
расчётах рыночной стоимости земельных ресурсов, также отличается от
расчётов восстановительной и замещающей стоимости других объектов
недвижимости, например домов, зданий и сооружений. Особенностью затратного
подхода к оценке земли заключается в отсутствии, какого бы то ни было
износа: физического, функционального или экономического – основной
категории затратного подхода. Всё потому, что износ на землю не
начисляется...
Необходимо отметить, что в Кодексе оговорены условия предоставления
земли в первичное землепользование. Первичными землепользователями,
согласно Кодексу, являются лица, право землепользования, которыми получено
непосредственно от государства в порядке, предусмотренном статьей 32
настоящего Кодекса, либо от других первичных землепользователей в порядке
отчуждения этого права. То есть, в законе оговорён случай предоставления
земли в первые руки специальным образом. Рассмотрим его.
В статье 10 вышеуказанный Кодекс оговаривает базовые ставки платы за
земельные участки. Здесь говорится: Базовые ставки платы за земельные
участки при их предоставлении в частную собственность, сдаче государством
или государственными землепользователями в аренду, а также размер платы за
продажу права аренды устанавливаются Правительством Республики Казахстан.
При этом ставки платы за пользование земельными участками устанавливаются
не ниже размеров ставок земельного налога. Плата за продажу права аренды
устанавливается дифференцированно от кадастровой (оценочной) стоимости
конкретного земельного участка.
Кадастровая (оценочная) стоимость конкретного земельного участка
определяется территориальным органом по управлению земельными ресурсами в
соответствии с базовыми ставками платы за земельные участки,
предоставляемые на возмездной основе в частную собственность государством,
с применением к ним поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов.
И оформляется территориальным органом по управлению земельными ресурсами
актом определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.
Базовые ставки платы за земельные участки, предоставляемые в частную
собственность в населенных пунктах (поселки и сельские населенные пункты),
расположенных в пригородной зоне городов Астаны, республиканского значения,
областных центров и курортной зоне, увеличиваются в два раза.
Кадастровая (оценочная) стоимость дополнительных земельных участков,
предоставляемых гражданам Республики Казахстан в частную собственность для
ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного
строительства сверх установленных норм бесплатной передачи, определяется
исходя из базовых ставок платы за земельные участки сельских населенных
пунктов, наиболее близко расположенных к оцениваемым участкам.
По земельным участкам, расположенным за пределами черты населенных
пунктов, предоставленным (предоставляемым) гражданам и негосударственным
юридическим лицам под застройку или застроенным зданиями (строениями,
сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для
обслуживания зданий (строений и сооружений) в соответствии с их
назначением, кадастровая (оценочная) стоимость определяется исходя из
размера десяти процентов (10%) от базовых ставок платы за земельные
участки, предоставленные (предоставляемые) для указанных целей в городах
областного значения.
При определении кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков,
указанных в пунктах 3 и 4 настоящей статьи, применяются поправочные
коэффициенты за удаленность этих участков от центров сферы обслуживания в
соответствии с подпунктом 3) пункта 4 статьи 11 настоящего Кодекса[2].
Помимо этого в Кодексе оговариваются поправочные коэффициенты к базовым
ставкам платы за земельные участки (см. Приложение 1). Их введение
объясняется разнообразностью природно-климатических условий Казахстана,
различием в свойствах почв и местоположении земельных участков.
Земельные ресурсы, как категория для оценки сама по себе не пригодна,
так как вбирает в себя слишком много понятий, которыми характеризуются
различные по своим видам земельные ресурсы, а оценка всегда проводится
определенным методом для определенного объекта. Можно даже сказать для
конкретного объекта, который обладает родовыми и видовыми признаками, как,
например, размер, местоположение, геометрическая форма, делимость, а также
отнесенность к определенной группе земельных ресурсов в составе земельного
фонда Республики Казахстан.
Поэтому, оценивая земельные ресурсы, оценщик всегда оценивает
определенный земельный участок, как объект реального мира, чьи признаки
формируют его действительную рыночную стоимость. И эта одна из
основополагающих категорий в системе оценки земельных ресурсов, так как
именно она определяет видовой признак объекта оценки, наделяя его
свойствами, имеющими с точки зрения оценщика определенную ценность,
воплощаемую затем им в стоимость.[3] Закон, по этому поводу, определяет,
понятие земельный участок как выделенная в замкнутых границах часть земли,
закрепляемая в установленном настоящим Кодексом порядке за субъектами
земельных отношений, а землю – как территориальное пространство, в пределах
которого устанавливается суверенитет Республики Казахстан, природный
ресурс, всеобщее средство производства и территориальная основа любого
процесса труда. Действительно, не согласиться с этим не возможно.
1.2. Понятие экономической оценки земельных ресурсов, необходимость
экономической оценки
Уяснив смысл понятия земельных ресурсов, можно задаться следующим
вопросом: так зачем же нужна экономическая оценка земельных ресурсов в
нашей стране?
Для этого необходимо ответить на другой вопрос: а что такое
экономическая оценка?
Исследуя тему, экономической оценки земельных ресурсов, прогнозируемо
сталкиваешься с двояким пониманием этой темы. Трактоваться она может по-
разному, кто-то считает, что экономическая оценка земельных ресурсов - это
оценка земельных ресурсов экономическими методами, подразумевая под
экономическими методами, методы трёх классических подходов оценки:
сравнительного, затратного и доходного, противопоставляя им методы расчёта
кадастровой стоимости земель.
Другие же придерживаются мнения, что экономическая оценка земель – это
оценка земель с точки зрения её экономической ценности. Они же считают, что
методики кадастровых оценок земель, имеют такое же значение, что и методики
трёх классических подходов. И проблема понимания понятия экономической
оценки лежит гораздо глубже, чем мнения этих представителей.
Всё дело в том, что, во-первых, само по себе понятие стоимость
изначально скрывает в себе двоякую природу, во-вторых, применение рыночной
стоимости не всегда возможно. Легче это будет объяснить на примере,
допустим, что у нас есть земли занятые многолетними насаждениями, допустим,
плодовыми деревьями, и их нужно оценить. Как поступит оценщик?
В его распоряжении есть три подхода, которыми можно оценить эти земли,
в принципе любой из них можно применить. Если брать сравнительный подход,
то всего лишь необходимо найти на рынке примеры аналогичных сделок,
привести корректировки и оценка почти готова.
Если считать доходным, то нам понадобится рента с земли и оценка тоже
почти готова, можно конечно и доход от многолетних насаждений подсчитать,
но это в случае, если нет информации о стоимости аренды таких земель или
вам хочется быть посмешищем в глазах других оценщиков. С другой стороны у
оценщика всегда есть возможность рассчитать кадастровую стоимость таких
земель, полученная цифра почти всегда ниже, рыночной, однако когда по рынку
вообще ничего нет, то и это сойдёт. Где же тут различие спросите вы?
А различие тут заключается в том, что три подхода опираются, прежде
всего, на экономические инструменты расчёта. И применяя их для расчёта
стоимости, земли под индивидуальное жилищное строительство (далее, ИЖС) к
примеру, свойства земли, такие как засоленность или подверженность ветровой
эрозии, не играют особой роли. Ведь строя на нём жилой дом или
производственное помещение, эти свойства почвы не имеют какого-либо
значения, главное чтобы почва была пригодна для строительства, то есть
отвечала минимальным требованиям, которые предъявляются для земель
сельскохозяйственного назначения. И в том и другом случае здесь говорится
об экономической ценности земельных ресурсов, только при расчёте стоимости
тремя подходами мы выводим рыночную стоимость, чьё понятие ближе к понятию
экономическая оценка, нежели кадастровая оценка, которая тоже измеряет
экономическую ценность, но исходя из совершенно других параметров.
Но и тут есть ещё один нюанс. Рыночная стоимость всегда подвержена
колебаниям, так, например, семь-восемь лет назад, стоимости двух -
трёхкомнатных квартир в Алматы в престижных районах не переваливала за
отметку в 15 тысяч долларов США, сегодня же она выше ста тысяч тех же
долларов США. Отсюда вывод, что рыночная стоимость не может выступать
универсальным измерителем экономической ценности, поэтому нам необходима
кадастровая оценка земли, являющаяся в принципе пережитком той эпохи, в
которой слова рынок, рыночные отношения и конкуренция были синонимами
слов угнетение, несправедливость и классовое неравенство.
Но, несмотря на это кадастровая оценка земли есть и не перестаёт быть.
Потому что именно она является инструментом, имитирующим универсальный
измеритель экономической ценности, применимый для массовой оценки земель,
для которой экономическая оценка не вполне подходит ввиду того, что для неё
важны такие характеристики как полезность и экономическая целесообразность
вложения средств. Таким образом, хоть и кадастровая оценка отражает
экономическую ценность земельных ресурсов и может быть, в принципе,
охарактеризована как экономическая оценка, но, определение рыночной
стоимости все же находится гораздо ближе по смысловому содержанию к понятию
экономическая оценка, нежели кадастровая. То есть под экономической оценкой
земельных ресурсов можно подразумевать оценку земельных ресурсов
экономическими методами, то есть методами, основанными на выявлении
рыночной стоимости экономическими инструментами.
Теперь о необходимости экономической оценки земельных ресурсов.
Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества,
происходящих в политической, экономической, социальной, производственной,
коммунальной, экологической и других сферах.
В этой связи она обладает стоимостью, и адекватная оценка земли
представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и
развития экономики и общества.
Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных
участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы
исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами
и проведения рациональной земельной и налоговой политики. Земля в
Республике Казахстан как природный ресурс, объект недвижимости и основное
средство производства подлежит стоимостной оценке. Оценка – это расчетная
или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного
интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и
оценке недвижимости.
Процесс оценивания - определенная последовательность процедур,
используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об
оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.[4] В мировой
оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков:
массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и
единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).
Необходимость в получении достоверной оценочной стоимости земельных
участков испытывают как государственные и муниципальные органы
исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении
перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной
земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при
совершении разного рода сделок с землей, для целей определения наиболее
рационального, наиболее эффективного развития того или иного региона, или
того или иного конкретного земельного участка.
Земля как объект рыночных отношений занимает уникальное и ключевое
значение во всей системе предпринимательской деятельности, так как является
основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса. Экономическая
теория традиционно выделяет три группы факторов производства: земля, труд и
капитал. Земля рассматривается как естественный фактор, как природное
богатство и первооснова хозяйственной деятельности. Земля, прежде всего,
будучи природным ресурсом, а затем пространственным базисом, средством
производства и недвижимостью обладает рядом специфических особенностей,
которые необходимо знать оценщику и учитывать их в процессе оценки ее
стоимости:
▪ Земля не являемся результатом человеческого труда, как другие
средства производства, она – продукт природы. Следовательно, на ее
появление как товара никаких затрат не требовалось, ее произвела
природа. Таким образом, можно сделать вывод о неприменимости к земле
подхода, основанного на анализе затрат;
▪ Во всех отраслях народного хозяйства земля является
пространственным операционным базисом, то есть местом, на котором
совершается процесс труда;
▪ В сельском хозяйстве земля являемся главным средством
производства. Здесь она выступает не только как место, где
осуществляется производственный процесс, но и как предмет и орудие
труда;
▪ Земля пространственно (по площади) ограничена и ничем не заменима.
Другие же средства производства по мере развития производительных
сил могут количественно и качественно изменяться. Ограниченность
земельных ресурсов обусловливает необходимость бережного отношения к
ней и рационального использования;
▪ Неизнашиваемостъ и вечность. Земля в отличие от других средств
производства в меньшей степени подвержена моральному и физическому
износу, в связи, с чем к стоимости земельных участков не применимы
понятия износа и амортизации в отличие от стоимости улучшений.
Плодородие земли определяется органической частью почвы. Чем больше
органического вещества поступает в почву, тем продуктивнее земля. В
тоже время при не рациональном использовании она утрачивает качество
вечного средства производства и быстро теряет свою
производительную способность. Таким образом, земельные ресурсы
выступают как субъект и объект производства, и играю важную роль в
становлении рыночных отношений в нашей стране.
1.3. Принципы и факторы экономической оценки земельных ресурсов
При определении рыночной стоимости земельного участка необходимо
учитывать факторы стоимости объекта оценки, факторы, изменение которых
влияет на рыночную стоимость объекта оценки, и сложившиеся на рынке
характеристики сделок с земельными участками. В зарубежной и отечественной
теории и практике оценки земли принято выделять четыре основные категории
факторов, влияющих на стоимость земли:
▪ Экономические;
▪ Социальные;
▪ Юридические, административные или политические;
▪ Физические, связанные с окружающей средой либо с
местоположением.[5]
Экономические факторы определяются общим состоянием мировой,
национальной или региональной экономики. Экономическими факторами спроса
являются ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
КАЗАХСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ АЛЬ-ФАРАБИ
Кафедра Учёт и аудит
Мендыбаев Нурбол Есенжолович
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
на тему: ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН
Научный руководитель
профессор А.К. Бейсембаева
Допускается к защите
Зав. Кафедрой У и А
к.э.н., доцент
Е.Т. Тулегенов
Алматы, 2006 г.
ПЛАН
дипломной работы студента, выпускного курса, очного отделения специальности
Оценка по областям и отраслям применения
Мендыбаева Нурбола Есенжоловича
ф.и.о.
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... .3
Глава 1.Теоретические основы экономической оценки земельных
ресурсов ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 5
1.1. Понятие, классификация и правовое положение земельных ресурсов
Республике Казахстан ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..5
1.2. Понятие экономической оценки земельных ресурсов, необходимость
экономической оценки ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .15
1.3. Принципы и факторы экономической оценки земельных ресурсов в
Республике Казахстан ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .19
Глава 2. Методы оценки земельных ресурсов в Республике Казахстан ... ... ...26
2.1. Сравнительный подход к оценке земельных ресурсов ... ... ... ... .26
2.2. Доходный подход к оценке земельных ресурсов ... ... ... ... ... ... .38
2.3. Затратный подход к оценке земельных ресурсов ... ... ... ... ... ... 44
2.4. Особенности оценки земельных ресурсов ... ... ... ... ... ... ... ... 51
Глава 3. Экономическая оценка земельных ресурсов ... ... ... ... ... ... ... ... .58
3.1. Расчёт стоимости земельных участков затратным подходом и
методом капитализации земельной ренты ... ... ... ... ... ... ... ... 58
3.2. Оценка земель отнесённых под жилую застройку методом
изъятия ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...6 2
3.3. Современное состояние экономической оценки земли, проблемы и
практические предложения по совершенствованию оценочной
практики ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .65
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .69
Список использованной литературы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .71
Приложение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .73
Введение
Земля – не только богатство страны, ее основной природный ресурс, но и
место проживания граждан, важнейший фактор производства, такой же, как и
труд, капитал и предпринимательский интерес. Многие века люди, ценою своих
жизней, отстаивали свою землю и свободу, ибо право на землю ассоциировалось
и ассоциируется в умах людей с правом на свободу.
Ведь вольный человек на своей земле, волен, делать всё, что захочет.
Право на землю, пусть даже на маленький участок, делает человека
хозяином на своей земле.
Поэтому земля это не только средство производства, но и общественное
достояние, являющееся собственностью каждого человека.
Однако свойств земли настолько много, что их многообразие откладывает
отпечаток на саму землю. Поэтому земля не только средство производства, но
и особый вид товара, чей оборот в системе экономических отношений хоть и не
повседневен, но зато постоянен, и, несомненно, важен для развития всего
товарного производства в условиях рынка.
И для более эффективного использования земли, нам необходимо знание об
экономической ценности этого вида ресурса, товара, предмета национального
достояния.
Для того, чтобы земельные ресурсы не продавались за бесценок, для
того, чтобы земля действительно обрела свою экономическую ценность, для
того, чтобы она выполняла функции экономического рычага, необходима
экономическая оценка земельных ресурсов. Так как только специфические
оценочные методы определения стоимости земли могут выявить экономический
потенциал земли.
Этим и объясняется актуальность данной темы. Экономике необходимы
мощные стимулы развития, одним из них может стать экономическая ценность
земли, участвующая своей стоимостью в приращении капитала. Экономическая
оценка может предоставить исчерпывающий ответ на вопрос о стоимости земли,
её экономического потенциала.
Сегодня настал как раз такой момент, когда экономике необходимы
обоснованные оценки экономического потенциала земли, так как именно в
период становления рынка земли закладываются основные принципы
функционирования этого рынка.
В экономике, где стоимость земли адекватна её экономическому
потенциалу, происходит постоянный прирост капитала за счёт прироста
стоимости земли, в экономиках, где земля имеет стоимость не кореллирующую с
её экономическим потенциалом, такого прироста нет, а значит, и нет
дополнительной основы экономического роста.
А там, где нет экономического роста, происходит снижение темпов
производства, снижается уровень жизни, всё это ведёт к увеличению
социального напряжения и росту преступности, что, в свою очередь, повышает
вероятность социальных волнений.
Всё сказанное выше справедливо для индустриальных экономик развитых
стран. Для нас же адекватная цена на землю – залог импульса в развитии
нашей экономики. Без адекватной цены на землю нет постоянного и
прогнозируемого роста темпов производства. Вот для чего необходима
экономическая оценка земельных ресурсов. Этим обосновывается актуальность
данной темы.
Целью данной работы является исследование сущности наиболее
применяемых методов экономической оценки земельных ресурсов с целью
выявления из наиболее применяемых, наиболее применимых, отражающих
экономическую ценность земли.
Задачами данной работы являются:
1. Рассмотреть принципы и факторы, влияющие на оценку земельных
ресурсов, определить понятия земельных ресурсов и экономической
оценки, дать классификацию земельным ресурсам;
2. Определить правовое положение земельных ресурсов;
3. Выявить различия между нормативной оценкой земельных ресурсов и
экономической;
4. Рассмотреть методы и подходы в рамках, которых осуществляется
экономическая оценка;
5. Определить методы, наиболее отвечающие актуальности данной темы;
6. Сделать выводы по проделанной работе.
При написании данной работы применялись литературные источники,
источники правовой информации, данные практической деятельности. Все выводы
сделанные в работе являются собственными, полученными на основе
собственного опыта и знаний. При создании работы использовалась современная
учебная и научная литература, литература прошлых лет.
При написании работы выводы, сделанные в работе опирались на мнения
виднейших и авторитетнейших авторов, таких как Грязнова М.А., Федотовой.
М.Н., Четыркина С.И., Вольфсона В.А., Фридмана Д. и многих других.
В работе была использована информация статей Земельного Кодекса,
Гражданского Кодекса, Закона Об оценочной деятельности в Республике
Казахстан.
Работа состоит из трёх частей, соответствующих поставленным задачам
дипломной работы, в теоретической части раскрыты вопросы понятия земельных
отношений и экономической оценки, описано правовое положение земельных
ресурсов в Республике Казахстан, в практической части раскрыта методология
экономической оценки земельных ресурсов, приведены реальные примеры
экономических оценок.
В третьей части приведены примеры по Республике Казахстан, описаны
методы, с которыми работают местные оценщики, перечислены выводы по
проделанной работе, внесены практические предложения.
Глава 1. Теоретические основы экономической оценки земельных ресурсов
1.1. Понятие, классификация и правовое положение земельных ресурсов
Республике Казахстан
В соответствии с п. 11, ст. 12 Земельного Кодекса Республики Казахстан
от 20 июня 2003 года №442-II, земельными ресурсами признаются земля,
которая используется или может быть использована в процессе хозяйственной и
иной деятельности для удовлетворения материальных, культурных и других
потребностей общества.
Таким образом, было положено начало экономическому развитию земельных
отношений в Республике Казахстан. Земельные ресурсы играют важную роль в
системе экономических отношений, так как земля сама по себе является одним
из факторов производства, который определяет динамику экономического роста
как отдельно взятого предприятия, так и в масштабе отрасли, национальной
экономики в целом.
В современной истории вопрос распределения земли, её использования не
раз становился предметом общественных волнений, приведших к смене
феодальных отношений капиталистическими. Именно рынок, как показывает опыт,
наиболее точно и рационально распределяет или перераспределяет земельные
ресурсы между экономическими агентами, полнее раскрывая экономический
потенциал земли в системе рыночных отношений.
Земельный Кодекс, принятый в две тысячи третьем году, впервые, в
новейшей истории Казахстана закрепил рыночный характер земельных отношений
в нашей стране. В более ранние периоды также предпринимались попытки
вывести земельные ресурсы из государственной собственности и делегировать
права на землю гражданам республики. Однако из-за самих методов
распределения земли и формы предоставления в собственность успеха эти
попытки не имели.
Паи в составе коллективного владения землей или право на пожизненное
владение земельным участком не оправдали даже своё создание. Однако рынок
как всегда дал правильный ответ: земле, где бы она ни находилась, как бы
она не использовалась, нужен хозяин и никакая долгосрочная аренда, пусть
даже безвозмездная, не заменит частную собственность.
Именно частная собственность на землю определяет, смысл всех
экономических преобразований, которые проводятся в стране. Ведь если ты,
имея дом, не имеешь права на земельный участок, на котором он стоит, то
можно ли считать этот дом твоим?
Поэтому необходимость частной собственности на землю была и есть
краеугольным камнем для миллионов людей и не только нашей страны. Однако
объявить частную собственность на землю, означает лишь признать
необходимость, коренных преобразований в обществе, где до этого больше
восьмидесяти лет существовала лишь государственная собственность на землю,
а до этого много столетий земля находилась в родовой, или как принято
называть, общинной собственности. То есть, рассматривая вопрос частной
собственности на землю, мы выясняем, что частной собственности как таковой
на территории нынешнего Казахстана не было!
Этим то и определяется важность вопроса прав на землю, в условиях,
когда в современной истории Казахстана института частной собственности не
существовало, потому что феодальный Казахстан, не успев даже изжить
родоплеменные отношения, шагнул в коммунизм или социализм, трудно даже
определить куда именно, обойдя при этом этап капиталистических отношений,
а, если говорить более точнее, пройдя начальные его этапы. Сегодня принял
частную собственность, закрепив тем, самым свой переход на рыночные
отношения.
Главным законом, регулирующим земельные отношения, является Земельный
кодекс Республики Казахстан, он определяет правовое положение земли,
регламентирует основные понятия земельных отношений, в нём же даётся
определение земельным ресурсам. Другим законом, регламентирующим правовое
положение земельных ресурсов, является Гражданский кодекс Республики
Казахстан (Общая часть), он был принят Верховным Советом Республики
Казахстан 27 декабря 1994 года (с изменениями и дополнениями по состоянию
на 8 июля 2005 г.), этот правовой акт определяет землю как один из видов
имущества.
В соответствии с ним на землю распространяются все признаки присущие
имуществу как таковому, а право частной собственности уравнивает её
юридическое положение со всеми остальными видами недвижимого имущества.
Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 г. № 109-II Об оценочной
деятельности в Республике Казахстан (с изменениями, внесенными Законами РК
от 24.12.01 г. № 276-II; от 14.02.03 г. № 388-II; от 08.05.03 г. № 414-II;
от 20.12.04 г. № 13-III) также является базой для проведения экономической
оценки, хотя и не напрямую, но опосредованно влияет на правовое положение
земельных ресурсов.
Так как является основным законодательным актом, регулирует отношения,
возникающие при осуществлении оценочной деятельности с целью установления
рыночной или иной стоимости объектов оценки, определяет права и обязанности
субъектов оценочной деятельности, определяет принципы, подходы и виды
оценки, регламентирует государственный контроль за осуществлением оценочной
деятельности. Земельный Кодекс, определяя земельные ресурсы, как землю,
которая используется или может быть использована в процессе хозяйственной и
иной деятельности для удовлетворения материальных, культурных и других
потребностей общества, соединил разрозненные понятия земельных ресурсов,
определив, что вся земля территории Республики Казахстан входит, в так
называемый земельный фонд Республики Казахстан.
В соответствии с ним Земельный фонд Республики Казахстан в
соответствии с целевым назначением подразделяется на следующие категории:
1. Земли сельскохозяйственного назначения;
2. Земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных
пунктов);
3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного
несельскохозяйственного назначения;
4. Земли особо охраняемых природных территорий, земли
оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
5. Земли лесного фонда;
6. Земли водного фонда;
7. Земли запаса.[1]
То есть под земельными ресурсами можно подразумевать земли
сельскохозяйственного назначения – для ведения сельского хозяйства, земли
населённых пунктов – для ИЖС, коммерческого использования, для
государственных и муниципальных нужд, общественного назначения, земли
историко-культурного оздоровительного, рекреационного назначения, особо
охраняемые земли.
Землями сельскохозяйственного назначения считаются земли, находящиеся
за чертой поселений, и предназначенные для нужд сельского хозяйства.
Различают следующие виды земельных участков:
1. Пашня и залежи;
2. Сенокосы;
3. Пастбища;
4. Многолетние насаждения;
Пашней считается - земельный участок, систематически обрабатываемый и
используемый под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы
многолетних трав, а также чистые пары. К пашне не относятся земельные
участки сенокосов и пастбищ, занятые посевами предварительных культур (в
течение не более трех лет), распаханные с целью коренного улучшения, а
также междурядья садов, используемые под посевы.
Залежь - земельный участок, который ранее находился в составе пашни и
более одного года, начиная с осени, не используется для посева
сельскохозяйственных культур и не подготовлен под пар.
Многолетние насаждения - земельные участки, используемые под
искусственно созданные древесные, кустарниковые многолетние насаждения,
предназначенные для получения урожая плодово-ягодной, технической и
лекарственной продукции, а также для декоративного оформления территории.
Естественные сенокосы и пастбища - земельные участки, систематически
используемые под сенокошение и для выпаса животных.
Сенокосы и пастбища коренного улучшения - участки сенокосов и пастбищ,
на которых путем залужения создан новый травостой.
Обводненные пастбища - пастбища, на территории которых имеются
водоисточники (озера, реки, пруды, копани, оросительные или обводнительные
каналы, трубчатые или шахтные колодцы), способные обеспечить водой
надлежащего качества соответствующее поголовье скота. В составе земель
сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья и
земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, замкнутыми
водоемами, мелиоративной сетью, постройками и сооружениями, необходимыми
для функционирования сельского хозяйства, а также прочие угодья (солонцы,
пески, такыры и другие прочие угодья, вкрапленные в массивы
сельскохозяйственных угодий).
Сельскохозяйственные угодья подлежат особой охране. Использование этих
земель в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством,
допускается в исключительных случаях (статья 90 Земельного Кодекса
Республики Казахстан). В соответствии с этим земельные участки используются
в следующих целях:
1. Сельскохозяйственное производство;
2. Личное подсобное хозяйство;
3. Проведение научных исследований;
4. Коллективное и индивидуальное садоводство, животноводство и
огородничество.
Помимо этого сельскохозяйственные земли в системе рыночных отношений
выполняют две функции: функции средства производства и предмета труда.
Земельные участки, предоставленные для развития городов, поселков, аулов,
сел и других поселений, относятся к категории земель населённых пунктов.
Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные
для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные чертой
от земель других категории.
Существуют следующие виды земельных участков:
1. Жилой застройки, занятые строениями и предназначенные для застройки
многоквартирными и многоэтажными жилыми домами, индивидуальными
жилыми домами с приусадебными земельными участками;
2. Общественно деловой застройки, занятые и предназначенные для
размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли,
общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой
деятельности, а также учреждений общеобразовательного, среднего
специального и высшего образования, административных, научно-
исследовательских учреждений, культовых зданий и иных деловых
зданий, строений и сооружений;
3. Производственной застройки, занятые и предназначенные для размещения
промышленных, коммунальных и складских объектов, обеспечивающих их
функционирование, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры,
а также для установления санитарно-защитных зон этих объектов;
4. Транспорта, связи, инженерных коммуникаций, занятые и
предназначенные для сооружений железнодорожного, автомобильного,
речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта,
магистралей инженерной инфраструктуры и связи;
5. Особо охраняемых природных территорий, оздоровительного,
рекреационного и историко-культурного назначения;
6. Водоемов и акваторий, занятые реками, естественными и искусственными
водоемами и акваториями, водоохранными зонами, гидротехническими и
другими водохозяйственными сооружениями;
7. Сельскохозяйственного использования;
8. Общего пользования, занятые и предназначенные для занятия площадями,
улицами, тротуарами, проездами, дорогами, набережными, парками,
скверами, городскими лесами, бульварами, водоемами, пляжами,
кладбищами и иными объектами, предназначенными для удовлетворения
нужд населения (водопроводы, отопительные трубы, очистные сооружения
и другие инженерные системы общего пользования);
9. Резервные и иные, не вовлеченные в градостроительную деятельность,
предназначенные для территориального развития населенного пункта и
развития личного домашнего (подсобного) хозяйства;
10. Специального назначения, выделяемые для размещения крематориев,
скотомогильников, свалки бытовых отходов и иных объектов,
использование которых невозможно без установления специальных
нормативов и правил;
11. Предоставленные для нужд обороны и иного режима использования.
12. Используются они в соответствии с генпланами и проектами планировки
и застройки.
Землями промышленности, транспорта, связи и иного
несельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные в
установленном настоящим Кодексом и иными законодательными актами Республики
Казахстан порядке гражданам и юридическим лицам для соответствующего
целевого назначения. Объектами земель промышленности, транспорта, связи,
обороны и другого назначения за пределами границ поселений, как элемента
национального богатства страны, являются земельные участки, которые имеют
фиксированные границы и характеризуются определенным местоположением,
природными условиями, физическими параметрами, правовым и хозяйственным
режимами.
Виды земельных участков Земельные участки, находящиеся под
объектами промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначения
за пределами границ поселений. К землям промышленности относятся земли,
предоставленные для размещения и эксплуатации объектов промышленности, в
том числе их санитарно-защитные и иные зоны. Землями транспорта признаются
земли, предоставленные для обеспечения деятельности и (или) эксплуатации
объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного,
воздушного и иных видов транспорта.
К землям для нужд железнодорожного транспорта относятся земли,
отведенные под:
1. Магистральные пути и технологически связанные с ними строения и
сооружения (железнодорожное полотно, мосты, тоннели, виадуки,
сигнальное оборудование, служебно-технические здания);
2. Подъездные пути;
3. Железнодорожные станции (вокзалы) со зданиями, сооружениями
энергетического, локомотивного, вагонного, путевого и грузового
хозяйств, водоснабжения и канализации, защитными и укрепительными
насаждениями, служебными и иными объектами, имеющими специальное
назначение по обслуживанию железнодорожного транспорта;
4. Полосы отвода и охранных зон, железных дорог.
К землям для нужд автомобильного транспорта относятся земли,
отведенные:
1. Под автомобильные дороги, их конструктивные элементы и дорожные
сооружения и технологически связанные с ними строения и сооружения;
2. Для размещения автовокзалов и автостанций, других объектов
автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства,
необходимых для эксплуатации, содержания, строительства,
реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий,
строений, сооружений, устройств;
3. Для установления полос отвода автомобильных дорог.
К землям для нужд морского и внутреннего водного транспорта относятся
земли, отведенные для размещения морских и речных портов, причалов,
пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для
эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития
наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других
объектов морского и внутреннего водного транспорта. К землям для нужд
воздушного транспорта относятся земли, отведенные для размещения
аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, взлетно-посадочных полос и других
наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства,
реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений,
сооружений, устройств и других объектов воздушного транспорта, а также их
охранные зоны.
К землям для нужд трубопроводного транспорта относятся земли,
отведенные для размещения водопроводов, газопроводов, нефтепроводов и
объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства,
реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений,
сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта. К
указанным землям также относятся охранные зоны магистральных трубопроводов
с особыми условиями использования земельных участков, границы которых
определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны
магистральных трубопроводов и других нормативных документов, утвержденных в
установленном порядке.
К землям для нужд связи, радиовещания, телевидения, информатики
относятся земли, отведенные для размещения объектов соответствующих
инфраструктур, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи, в том
числе подземных, а также их охранные зоны.
Землями для нужд обороны признаются земельные участки, предоставленные
Правительством Республики Казахстан для размещения и постоянной
деятельности войсковых частей, военных полигонов, военно-учебных заведений
и иных организаций Вооруженных Сил и других войск, их объектов и
сооружений, выполняющих задачи в области обороны и безопасности.
В целях обеспечения защиты и охраны Государственной границы Республики
Казахстан отводятся земельные участки для обустройства и содержания
инженерно-технических сооружений и заграждений, пограничных знаков,
пограничных просек, коммуникаций, пунктов пропуска через государственную
границу Республики Казахстан. В целях обеспечения безопасности населения и
создания необходимых условий для эксплуатации промышленных, транспортных и
иных объектов устанавливаются зоны, в пределах которых ограничиваются или
запрещаются те виды деятельности, которые не совместимы с целями
установления зон.
К зонам с особыми условиями пользования землей относятся:
1. Санитарно-защитные зоны промышленных предприятий;
2. Селеопасные, оползнеопасные и защитные лесные зоны, примыкающие к
полосе отвода железных и автомобильных дорог;
3. Защитные зоны водозаборных сооружений;
4. Приаэродромные полосы;
5. Охранные зоны магистральных трубопроводов, линий связи,
радиофикации и электропередачи;
6. Водоохранные зоны и полосы;
7. Территория военных полигонов.
К землям особо охраняемых природных территорий относятся земли
государственных природных заповедников, включая биосферные, государственных
национальных природных парков, государственных природных резерватов,
государственных природных парков, государственных памятников природы,
государственных заповедных зон, государственных природных заказников,
государственных зоологических парков, государственных ботанических садов,
государственных дендрологических парков, государственных природных
заповедников – сепортеров.
Земли особо охраняемых природных территорий находятся в
государственной собственности и не подлежат приватизации. Изъятие земель
особо охраняемых природных территорий для иных нужд не допускается.
Особо охраняемые природные территории могут использоваться для
научных, культурно-просветительных, учебных, туристических и рекреационных,
ограниченных хозяйственных целей в порядке и на условиях, предусмотренных
законодательством Республики Казахстан.
Для проведения культурно-просветительных мероприятий на особо
охраняемых природных территориях могут создаваться музеи, лектории,
экспозиции, демонстрационные участки и другие необходимые объекты. Для
проведения туризма и рекреации на особо охраняемых природных территориях
выделяются специальные участки, которые оборудуются туристическими тропами,
смотровыми площадками, бивачными полянами, стоянками для транспорта,
кемпингами, палаточными лагерями, гостиницами, мотелями, туристическими
базами, объектами общественного питания, торговли и другого культурно-
бытового назначения. Для обеспечения особой охраны могут устанавливаться
охранные и защитные зоны особо охраняемых природных территорий с
запрещением в пределах этих зон любой деятельности, отрицательно влияющей
на сохранение и воспроизводство объектов государственного природно-
заповедного фонда.
К землям оздоровительного назначения относятся курорты, обладающие
природными лечебными факторами, а также земельные участки, благоприятные
для организации профилактики и лечения.
Землями рекреационного назначения признаются земли, предназначенные и
используемые для организованного массового отдыха и туризма населения.
Землями историко-культурного назначения признаются земельные участки,
занятые историко-культурными заповедниками, мемориальными парками,
погребениями, археологическими парками (курганы, городища, стоянки),
архитектурно-ландшафтными комплексами, наскальными изображениями,
сооружениями религиозного культа, полями битв и сражений.
Землями лесного фонда признаются земельные участки, покрытые лесом, а
также не покрытые лесом, но предоставленные для нужд лесного хозяйства.
К землям частного лесного фонда относятся земли, покрытые
искусственными лесами, созданными за счет средств физических и
негосударственных юридических лиц, и предоставленные им в частную
собственность. К землям государственного лесного фонда относятся земли,
покрытые лесами естественного происхождения и искусственными лесами,
созданными за счет средств государственного бюджета, а также не покрытые
лесами земли, предоставленные в постоянное землепользование государственным
организациям, ведущим лесное хозяйство. Земли водного фонда, занятые
водоемами (реками и приравненными к ним каналами, озерами, водохранилищами,
внутренними водами, территориальными водами), ледниками, болотами,
водохозяйственными сооружениями межгосударственного и республиканского
значения, а также земли, выделенные под водоохранные полосы этих сооружений
и зоны санитарной охраны водозаборных систем питьевого водоснабжения,
находятся в государственной собственности.
Землями водного фонда признаются земли, занятые водоемами (реками и
приравненными к ним каналами, озерами, водохранилищами, прудами и другими
внутренними водоемами, территориальными водами), ледниками, болотами,
водохозяйственными сооружениями для регулирования стока, располагаемыми на
водоисточниках. А также земли, выделенные под водоохранные зоны и полосы
этих сооружений и зоны санитарной охраны водозаборных систем питьевого
водоснабжения.
Землями запаса являются все земли, не предоставленные в собственность
или землепользование, находящиеся в ведении районных исполнительных
органов. Земельные участки, на которых проводились испытания ядерного
оружия, переводятся по решению Правительства Республики Казахстан в состав
земель запаса. Правовой режим указанных земель определяется в соответствии
со статьей 143 Земельного Кодекса Республики Казахстан.
Помимо этого на территории Республики Казахстан были выделены десять,
по природным условиям выделяющихся зоны:
1. Лесостепная;
2. Степная;
3. Сухостепная;
4. Полупустынная;
5. Пустынная;
6. Предгорно-пустынно-степная;
7. Субтропическая пустынная;
8. Субтропическо-предгорно-пустынная;
9. Среднеазиатская горная;
10. Южно-сибирская горная.
Таким образом, рассматривая тему экономической оценки земли, можно
представить степень сложности, стоящей перед оценщиком проблемы определения
стоимости земли. Богатство природно-климатических условий Казахстана
определяет разнообразие способов и подходов к определению экономической
стоимости земельных ресурсов. В силу особенностей групп земель входящих в
систему земельного фонда Казахстана не всегда возможно определить их
рыночную стоимость.
Так, например, земли обороны и особо охраняемых природных территорий,
земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения
практически не участвуют в рыночном обороте до сих пор, государством
наложены ограничения на их использование в коммерческих целях. Это
осложняет оценку земель сравнительными методами, которые опираются в
основном на информацию о ценах реализации этих земель на открытом рынке. В
этой связи в случае изменения целевого назначения этих земель, возникают
проблемы с оценкой их стоимости, так как нет аналогов на рынке предложения
и спроса.
Расчёт этих земель оценщику приходится делать другими подходами,
естественно, что при отсутствии аналогичных сделок на рынке, вряд ли
приходится ждать развитой арендной практики, таким образом, два из трёх
классических подхода оценки не могут быть в полной мере применимы для
расчёта рыночной стоимости земли. Остаётся последний – затратный подход.
Затратный подход, имея свою, свойственную только этому подходу
специфику, также имеет ряд достаточных условий и допущений, благодаря
которым становится возможным его применение.
Об этом речь поёдёт во второй главе этой работы, единственно можно
добавить, что основой затратного подхода являются понятия восстановительной
и замещающей стоимости объектов оценки. Исчисление этих стоимостей в
расчётах рыночной стоимости земельных ресурсов, также отличается от
расчётов восстановительной и замещающей стоимости других объектов
недвижимости, например домов, зданий и сооружений. Особенностью затратного
подхода к оценке земли заключается в отсутствии, какого бы то ни было
износа: физического, функционального или экономического – основной
категории затратного подхода. Всё потому, что износ на землю не
начисляется...
Необходимо отметить, что в Кодексе оговорены условия предоставления
земли в первичное землепользование. Первичными землепользователями,
согласно Кодексу, являются лица, право землепользования, которыми получено
непосредственно от государства в порядке, предусмотренном статьей 32
настоящего Кодекса, либо от других первичных землепользователей в порядке
отчуждения этого права. То есть, в законе оговорён случай предоставления
земли в первые руки специальным образом. Рассмотрим его.
В статье 10 вышеуказанный Кодекс оговаривает базовые ставки платы за
земельные участки. Здесь говорится: Базовые ставки платы за земельные
участки при их предоставлении в частную собственность, сдаче государством
или государственными землепользователями в аренду, а также размер платы за
продажу права аренды устанавливаются Правительством Республики Казахстан.
При этом ставки платы за пользование земельными участками устанавливаются
не ниже размеров ставок земельного налога. Плата за продажу права аренды
устанавливается дифференцированно от кадастровой (оценочной) стоимости
конкретного земельного участка.
Кадастровая (оценочная) стоимость конкретного земельного участка
определяется территориальным органом по управлению земельными ресурсами в
соответствии с базовыми ставками платы за земельные участки,
предоставляемые на возмездной основе в частную собственность государством,
с применением к ним поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов.
И оформляется территориальным органом по управлению земельными ресурсами
актом определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.
Базовые ставки платы за земельные участки, предоставляемые в частную
собственность в населенных пунктах (поселки и сельские населенные пункты),
расположенных в пригородной зоне городов Астаны, республиканского значения,
областных центров и курортной зоне, увеличиваются в два раза.
Кадастровая (оценочная) стоимость дополнительных земельных участков,
предоставляемых гражданам Республики Казахстан в частную собственность для
ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного
строительства сверх установленных норм бесплатной передачи, определяется
исходя из базовых ставок платы за земельные участки сельских населенных
пунктов, наиболее близко расположенных к оцениваемым участкам.
По земельным участкам, расположенным за пределами черты населенных
пунктов, предоставленным (предоставляемым) гражданам и негосударственным
юридическим лицам под застройку или застроенным зданиями (строениями,
сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для
обслуживания зданий (строений и сооружений) в соответствии с их
назначением, кадастровая (оценочная) стоимость определяется исходя из
размера десяти процентов (10%) от базовых ставок платы за земельные
участки, предоставленные (предоставляемые) для указанных целей в городах
областного значения.
При определении кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков,
указанных в пунктах 3 и 4 настоящей статьи, применяются поправочные
коэффициенты за удаленность этих участков от центров сферы обслуживания в
соответствии с подпунктом 3) пункта 4 статьи 11 настоящего Кодекса[2].
Помимо этого в Кодексе оговариваются поправочные коэффициенты к базовым
ставкам платы за земельные участки (см. Приложение 1). Их введение
объясняется разнообразностью природно-климатических условий Казахстана,
различием в свойствах почв и местоположении земельных участков.
Земельные ресурсы, как категория для оценки сама по себе не пригодна,
так как вбирает в себя слишком много понятий, которыми характеризуются
различные по своим видам земельные ресурсы, а оценка всегда проводится
определенным методом для определенного объекта. Можно даже сказать для
конкретного объекта, который обладает родовыми и видовыми признаками, как,
например, размер, местоположение, геометрическая форма, делимость, а также
отнесенность к определенной группе земельных ресурсов в составе земельного
фонда Республики Казахстан.
Поэтому, оценивая земельные ресурсы, оценщик всегда оценивает
определенный земельный участок, как объект реального мира, чьи признаки
формируют его действительную рыночную стоимость. И эта одна из
основополагающих категорий в системе оценки земельных ресурсов, так как
именно она определяет видовой признак объекта оценки, наделяя его
свойствами, имеющими с точки зрения оценщика определенную ценность,
воплощаемую затем им в стоимость.[3] Закон, по этому поводу, определяет,
понятие земельный участок как выделенная в замкнутых границах часть земли,
закрепляемая в установленном настоящим Кодексом порядке за субъектами
земельных отношений, а землю – как территориальное пространство, в пределах
которого устанавливается суверенитет Республики Казахстан, природный
ресурс, всеобщее средство производства и территориальная основа любого
процесса труда. Действительно, не согласиться с этим не возможно.
1.2. Понятие экономической оценки земельных ресурсов, необходимость
экономической оценки
Уяснив смысл понятия земельных ресурсов, можно задаться следующим
вопросом: так зачем же нужна экономическая оценка земельных ресурсов в
нашей стране?
Для этого необходимо ответить на другой вопрос: а что такое
экономическая оценка?
Исследуя тему, экономической оценки земельных ресурсов, прогнозируемо
сталкиваешься с двояким пониманием этой темы. Трактоваться она может по-
разному, кто-то считает, что экономическая оценка земельных ресурсов - это
оценка земельных ресурсов экономическими методами, подразумевая под
экономическими методами, методы трёх классических подходов оценки:
сравнительного, затратного и доходного, противопоставляя им методы расчёта
кадастровой стоимости земель.
Другие же придерживаются мнения, что экономическая оценка земель – это
оценка земель с точки зрения её экономической ценности. Они же считают, что
методики кадастровых оценок земель, имеют такое же значение, что и методики
трёх классических подходов. И проблема понимания понятия экономической
оценки лежит гораздо глубже, чем мнения этих представителей.
Всё дело в том, что, во-первых, само по себе понятие стоимость
изначально скрывает в себе двоякую природу, во-вторых, применение рыночной
стоимости не всегда возможно. Легче это будет объяснить на примере,
допустим, что у нас есть земли занятые многолетними насаждениями, допустим,
плодовыми деревьями, и их нужно оценить. Как поступит оценщик?
В его распоряжении есть три подхода, которыми можно оценить эти земли,
в принципе любой из них можно применить. Если брать сравнительный подход,
то всего лишь необходимо найти на рынке примеры аналогичных сделок,
привести корректировки и оценка почти готова.
Если считать доходным, то нам понадобится рента с земли и оценка тоже
почти готова, можно конечно и доход от многолетних насаждений подсчитать,
но это в случае, если нет информации о стоимости аренды таких земель или
вам хочется быть посмешищем в глазах других оценщиков. С другой стороны у
оценщика всегда есть возможность рассчитать кадастровую стоимость таких
земель, полученная цифра почти всегда ниже, рыночной, однако когда по рынку
вообще ничего нет, то и это сойдёт. Где же тут различие спросите вы?
А различие тут заключается в том, что три подхода опираются, прежде
всего, на экономические инструменты расчёта. И применяя их для расчёта
стоимости, земли под индивидуальное жилищное строительство (далее, ИЖС) к
примеру, свойства земли, такие как засоленность или подверженность ветровой
эрозии, не играют особой роли. Ведь строя на нём жилой дом или
производственное помещение, эти свойства почвы не имеют какого-либо
значения, главное чтобы почва была пригодна для строительства, то есть
отвечала минимальным требованиям, которые предъявляются для земель
сельскохозяйственного назначения. И в том и другом случае здесь говорится
об экономической ценности земельных ресурсов, только при расчёте стоимости
тремя подходами мы выводим рыночную стоимость, чьё понятие ближе к понятию
экономическая оценка, нежели кадастровая оценка, которая тоже измеряет
экономическую ценность, но исходя из совершенно других параметров.
Но и тут есть ещё один нюанс. Рыночная стоимость всегда подвержена
колебаниям, так, например, семь-восемь лет назад, стоимости двух -
трёхкомнатных квартир в Алматы в престижных районах не переваливала за
отметку в 15 тысяч долларов США, сегодня же она выше ста тысяч тех же
долларов США. Отсюда вывод, что рыночная стоимость не может выступать
универсальным измерителем экономической ценности, поэтому нам необходима
кадастровая оценка земли, являющаяся в принципе пережитком той эпохи, в
которой слова рынок, рыночные отношения и конкуренция были синонимами
слов угнетение, несправедливость и классовое неравенство.
Но, несмотря на это кадастровая оценка земли есть и не перестаёт быть.
Потому что именно она является инструментом, имитирующим универсальный
измеритель экономической ценности, применимый для массовой оценки земель,
для которой экономическая оценка не вполне подходит ввиду того, что для неё
важны такие характеристики как полезность и экономическая целесообразность
вложения средств. Таким образом, хоть и кадастровая оценка отражает
экономическую ценность земельных ресурсов и может быть, в принципе,
охарактеризована как экономическая оценка, но, определение рыночной
стоимости все же находится гораздо ближе по смысловому содержанию к понятию
экономическая оценка, нежели кадастровая. То есть под экономической оценкой
земельных ресурсов можно подразумевать оценку земельных ресурсов
экономическими методами, то есть методами, основанными на выявлении
рыночной стоимости экономическими инструментами.
Теперь о необходимости экономической оценки земельных ресурсов.
Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества,
происходящих в политической, экономической, социальной, производственной,
коммунальной, экологической и других сферах.
В этой связи она обладает стоимостью, и адекватная оценка земли
представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и
развития экономики и общества.
Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных
участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы
исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами
и проведения рациональной земельной и налоговой политики. Земля в
Республике Казахстан как природный ресурс, объект недвижимости и основное
средство производства подлежит стоимостной оценке. Оценка – это расчетная
или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного
интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и
оценке недвижимости.
Процесс оценивания - определенная последовательность процедур,
используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об
оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.[4] В мировой
оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков:
массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и
единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).
Необходимость в получении достоверной оценочной стоимости земельных
участков испытывают как государственные и муниципальные органы
исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении
перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной
земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при
совершении разного рода сделок с землей, для целей определения наиболее
рационального, наиболее эффективного развития того или иного региона, или
того или иного конкретного земельного участка.
Земля как объект рыночных отношений занимает уникальное и ключевое
значение во всей системе предпринимательской деятельности, так как является
основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса. Экономическая
теория традиционно выделяет три группы факторов производства: земля, труд и
капитал. Земля рассматривается как естественный фактор, как природное
богатство и первооснова хозяйственной деятельности. Земля, прежде всего,
будучи природным ресурсом, а затем пространственным базисом, средством
производства и недвижимостью обладает рядом специфических особенностей,
которые необходимо знать оценщику и учитывать их в процессе оценки ее
стоимости:
▪ Земля не являемся результатом человеческого труда, как другие
средства производства, она – продукт природы. Следовательно, на ее
появление как товара никаких затрат не требовалось, ее произвела
природа. Таким образом, можно сделать вывод о неприменимости к земле
подхода, основанного на анализе затрат;
▪ Во всех отраслях народного хозяйства земля является
пространственным операционным базисом, то есть местом, на котором
совершается процесс труда;
▪ В сельском хозяйстве земля являемся главным средством
производства. Здесь она выступает не только как место, где
осуществляется производственный процесс, но и как предмет и орудие
труда;
▪ Земля пространственно (по площади) ограничена и ничем не заменима.
Другие же средства производства по мере развития производительных
сил могут количественно и качественно изменяться. Ограниченность
земельных ресурсов обусловливает необходимость бережного отношения к
ней и рационального использования;
▪ Неизнашиваемостъ и вечность. Земля в отличие от других средств
производства в меньшей степени подвержена моральному и физическому
износу, в связи, с чем к стоимости земельных участков не применимы
понятия износа и амортизации в отличие от стоимости улучшений.
Плодородие земли определяется органической частью почвы. Чем больше
органического вещества поступает в почву, тем продуктивнее земля. В
тоже время при не рациональном использовании она утрачивает качество
вечного средства производства и быстро теряет свою
производительную способность. Таким образом, земельные ресурсы
выступают как субъект и объект производства, и играю важную роль в
становлении рыночных отношений в нашей стране.
1.3. Принципы и факторы экономической оценки земельных ресурсов
При определении рыночной стоимости земельного участка необходимо
учитывать факторы стоимости объекта оценки, факторы, изменение которых
влияет на рыночную стоимость объекта оценки, и сложившиеся на рынке
характеристики сделок с земельными участками. В зарубежной и отечественной
теории и практике оценки земли принято выделять четыре основные категории
факторов, влияющих на стоимость земли:
▪ Экономические;
▪ Социальные;
▪ Юридические, административные или политические;
▪ Физические, связанные с окружающей средой либо с
местоположением.[5]
Экономические факторы определяются общим состоянием мировой,
национальной или региональной экономики. Экономическими факторами спроса
являются ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
